苏州房地产市场分析

范文一：苏州房地产市场分析

城市投资环境分析与评价 ........................................................................................... 3 1.1 1.2 宏观经济运行状况 .................................................................................................... 3 宏观政策对房地产市场的影响.................................................................................. 3

当地房地产市场概况................................................................................................... 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 房地产市场发展历程及概况 ..................................................................................... 5 历年供需情况分析 .................................................................................................... 5 消费群体构成及演变分析 ......................................................................................... 7 行业竞争格局分析 .................................................................................................... 8 未来房地产市场发展趋势 ......................................................................................... 9

项目周边区域概况及项目竞争分析 ................................................ 错误！未定义书签。 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 周边市场概况及变化 ................................................................. 错误！未定义书签。市场未来 5 年预测 ..................................................................... 错误！未定义书签。项目周边配套设施研究.............................................................. 错误！未定义书签。项目周边竞争分析 ..................................................................... 错误！未定义书签。竞争分析预测 ............................................................................ 错误！未定义书签。

地块分析 ....................................................................................... 错误！未定义书签。 4.1 4.2 4.3 4.4 地块指标 ................................................................................... 错误！未定义书签。交通状况 ................................................................................... 错误！未定义书签。周边配套 ................................................................................... 错误！未定义书签。景观资源 ................................................................................... 错误！未定义书签。

项目价值评估 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.1 5.2 产品分析 ................................................................................... 错误！未定义书签。项目现值测算 ............................................................................ 错误！未定义书签。

项目

价值评估结论 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 SWOT 分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。整体市场趋势 ............................................................................ 错误！未定义书签。竞争情况 ................................................................................... 错误！未定义书签。项目价值 ................................................................................... 错误！未定义书签。前景预测 ................................................................................... 错误！未定义书签。

图表目录

图 2-1：苏州房地产市场发展历程 ..............................................................................................5 图 2-2：2002-2005 年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重 .......................................6 图 2-3：2002-2005 年苏州市住宅竣工面积 ...............................................................................6 图 2-4：2002-2005 年苏州市住宅供求比 ...................................................................................7 图 2-5：2002-2005 年苏州市住宅销售价格 ...............................................................................7 图 2-6：2005 年苏州房地产开发企业资质水平 ..........................................................................8 图 2-7：苏州轨道交通地图 .........................................................................................................9 图 3-1：太湖景城所在地理位臵图 ............................................................... 错误！未定义书签。图 3-2：竞争楼盘对比分析图 ...................................................................... 错误！未定义书签。图 4-1：项目位臵图..................................................................................... 错误！未定义书签。图 4-2：吴江经济片区布局图 ...................................................................... 错误！未定义书签。图 5-1：项目建筑设计效果图 ...................................................................... 错误！未定义书签。

表 1-1：2001-2005 年苏州经济和人民生活水平情况 ................................................................3 表 1-2：2004-2005 年全国主要房地产相关政策回顾 ................................................................4 表 2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目.................................................................8 表 2-2：苏州市住宅市场需求量预测 ........................................................................................10 表 3-1：2005 年吴江市房地产开发及销售情况表 ....

................................... 错误！未定义书签。表 3-2：各指标含义..................................................................................... 错误！未定义书签。表 3-3：各指标分值说明 ............................................................................. 错误！未定义书签。表 3-4：普通住宅项目评分结果表 ............................................................... 错误！未定义书签。表 3-5：别墅项目评分结果表 ...................................................................... 错误！未定义书签。表 3-6： “太湖景城”项目与周边竞争性项目优劣势分析 ............................ 错误！未定义书签。

1.1

城市投资环境分析与评价

宏观经济运行状况

? 2006 年城市竞争力排名居 13 位苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，也是长三角地区重要城市。在 2006 年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，对中国 200 个城市的综合竞争力进行了比较研究，苏州位居 13。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 ? 经济保持快速增长自 2003 年以来，苏州抓住中国加入 WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP 保持快速增长，2005 年苏州市 GDP 突破 4000 亿元， 4026.52 亿元，达按可比价格计算比上年增长 15.3%。人均 GDP （按户籍人口计算）66826 元，按现行汇率折算超过 8000 美元。 ? 人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从 2001 年到 2005 年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达 11.5%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。表 1-1：2001-2005 年苏州经济和人民生活水平情况

指标 GDP（亿元）人均 GDP（元）人均可支配收入（元）人均消费性收入（元）数据来源：苏州市统计年鉴 2001 1760.28 30384 10515 7270 2002 2080.37 35733 10617 7682 2003 2801.56 47693 12361 9272 2004 3450.00 57992 14451 9783 2005 4026.52 66826 16276 11163

1.2

宏观政策对房地产市场的影响

受宏观调控的影响，2005 年全国房地产开发投资增速逐季回落，房地产投机、投资需求得

到一定的抑制，房价增速开始放缓。苏州地处长三角地区，受此轮宏观调控影响，房地产开发投资增速放缓，但由于市场投资炒作成份少，需求相对较真实，销售面积和价格仍维持上涨的态势。

? 二手房政

策，扩大了二手房的可交易量 2005 年 2 月 28 日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，二手房市场的可交易量增加，在一、二手市场的联动效应下，为一手住宅市场的增长提供了支持。表 1-2：2004-2005 年全国主要房地产相关政策回顾

编号 01 02 政策名称关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知 03 04 05 06 07 08 09 10 国务院关于深化改革严格土地管理的决定商业银行房地产贷款风险管理指引上调金融机构存贷款基准利率调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率关于切实稳定住房价格的通知加强房地产市场引导和调控的 8 项措施关于做好稳定住房价格工作的意见关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见 2004.10 2004.09 2004.10 2005.03 2005.03 2005.04 2005.05 2005.02 国务院中国银监会中国人民银行中国人民银行国务院国务院七部委苏州市人民政府颁布日期 2004.01 2004.06 颁布单位北京市国土房管局等北京市国土房屋管理局

苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，经济发展潜力巨大。经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的基础。根据国际惯例，如果一个地区人均 GDP 达到 4000 至 8000 美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。苏州自 2003 年起人均 GDP 超过 4000 美元，表明房地产已进入了快速发展时期。此外，居民收入的不断提高，也为房地产发展提供了条件。居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，市场需求潜力巨大。经济的持续增长和 2005 年宏观调控，使得苏州房地产市场朝着良性循环的方向发展。

2.1

当地房地产市场概况

房地产市场发展历程及概况

随着苏州城市经济的快速发展，从 2002 年开始房地产市场迎来了快速启动期，开发建设

速度迅速加快。同时，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求旺盛，销售面积和价格逐年稳步上涨。图 2-1：苏州房地产市场发展历程

第一阶段起步阶段开发建设速度增长缓慢，施工面积的年平均增长率仅 4.2%；商品房销售均价低于1900元/平方米快速启动

第二阶段开发建设速度明显加快，施工面积同比增幅超过70% ； 2003年商品房销售面积614.86万平方米，是1998年的2倍； 2003年商品房销售均价达2574元/平方米快速发展

第三阶段外地开发商大规模圈地；房地产开发热

点由老城区向相城区、吴中区转移； 2005年商品房销售均价达3863元/平方米

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

数据来源：苏州市统计年鉴注：红色趋势线表示苏州房地产开发投资额

2.2

历年供需情况分析

? 供应分析自 2002 年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在 55.0%以上，2004 年开发投资额是 2000 年的 5.5 倍。2005 年在新政的影响下，房地产投资规模得到有效控制，总量虽创历史新高，但增幅回落态势明显，2005 年同比增幅比 2004 年回落了 63.9 个百分点。

图 2-2：2002-2005 年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重

2000 亿元 1500 1000 500 0 2002

固定资产投资总额

% 23 19 15 11 2003

房地产投资额

2004

2005

房地产开发占固定资产投资的比重

数据来源：苏州市统计年鉴

自 2002 年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，竣工面积大幅度增加。由于前两年商品房的持续热销，房地产企业前期已臵土地在近年的陆续开发施工，2005 年住宅竣工面积在惯性作用下继续呈不断增长态势，但涨幅受宏观调控影响大幅减少。图 2-3：2002-2005 年苏州市住宅竣工面积

1500 万平方米

1000 500

0 2002 2003 2004 2005

数据来源：苏州市统计年鉴

? 需求分析改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。 2002 年到 2004 年期间，销售面积逐年稳步增加。但随着施工房屋的不断竣工交付，住宅供应量迅猛增长，2004 年竣工面积达 1269.29 万平方米，同比增幅达 79.0%。受此影响，供求比在 2004 年高达 2.00，供大于求态势明显。2005 年受宏观调控影响，市场观望气氛浓厚，住宅销售走势趋于平稳，但由于竣工面积仍保持增长态势，因此仍维持供大于求的状态。

图 2-4：2002-2005 年苏州市住宅供求比

2.1 1.7 1.3 0.9

2002

2003

2004

2005

数据来源：苏州市统计年鉴注：供求比=竣工面积/销售面积

2002-2004 年，在全国房地产普遍向好的大背景下，受政策、需求、成本等各种因素的带动，苏州住宅销售价格快速上涨，年平均增幅达 22.1%。2005 年在新政的影响下，房价快速大幅上涨的势头得到一定的控制。图 2-5：2002-2005 年苏州市住宅销售价格

4000 元/平方米

3500

3000

2500

2000 2002 2003 2004 2005

数据来源：苏州市统计年鉴注：销售价格根据销售金额/销售面积计算所得

2.3

消费群体构成及演变分析

? 外地人的购房比重达 20%，且购买能力相对较高据苏州市房地产协会统计数据显示，2005 全年，外地身份证苏州购房的总套数(新房)为 1760 套，占全

年销售总套数的 17.76％，并占到全年预售总面积的 22.4％。外地人在苏州购房的均价水平为 5537 元，而本地户口购房均价为 4890 元。从一个侧面也说明，相对苏州本地人而言，外地人的购房能力较高。 ? 不同购房人群构成对物业类型的选择各有倾斜苏州本地人士多倾向于多层产品；年龄较轻，文化层次较高的新苏州人多倾向于小高层产品；周边发达城市以及海外成功人士多倾向环山临湖别墅区。

? 购房人群的职业背景分析国家公务员一直被开发商当作重点目标人群，但随着市场需求的不断消化，公务员的购买力也发生了变化，首次臵业的需求基本已饱和。目前，从苏州主流购房人群的职业覆盖上看，主要为 IT、电子、机械、城建、金融、物流、咨询服务等领域的白领阶层和私营企业业主。

2.4

行业竞争格局分析

? 本地开发商情况介绍图 2-6：2005 年苏州房地产开发企业资质水平苏州房地产开发企业数量较

其他 17.5% 四级 5.4% 一级 0.9% 二级 15.3%

多，据统计局数据显示，2005 年共有 978 家。但是绝大部分都存在着规模小，资金短缺，融资能力不足，技术、管理和人才素质差距大等问题。

三级 60.8%

数据来源：苏州市统计年鉴

? 房地产行业竞争格局分析苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，外地开发商纷纷看好苏州房地产市场。据统计，目前进入苏州的知名外企有：嘉业、中海、顺驰、栖霞、绿地等等。并且，这些开发商所开发的基本都是大盘，几乎占了苏州楼市供应的一半，行业竞争激烈。表 2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目

开发商中海地产顺驰浙江嘉业绿地栖霞楼盘中海半岛华府中海湖滨一号凤凰城阳光假日阳澄名邸枫情水岸 IALA 国际自由水岸地址园区园区园区新区园区园区园区开盘日期 2005-9 2005-10-22 2005-9-10 —— 2005-5-28 2004-11-6 2005-8-6 均价（元/平方米） 9000 6500 4400 4800 3870 5300 5100 建筑面积（万平方米） 5.9 23.0 156 37.5 9.5 27.5 26.0 类型别墅别墅高档住宅（含别墅）普通住宅普通住宅高档住宅（含别墅）高档住宅

2.5

未来房地产市场发展趋势

? 北部相城区渐成开发热点区域相城区位于苏州的北部，是原吴县的辖区，在城市化进展中归入苏州，是在原乡镇的基础上发展起来的新兴城市副中心。虽然成立才五年，但是由于交通优势独特，基础设施日趋完备，城市配套功能日益完善，定位为“水相城，绿相城”的一个现代化新城区已初见端倪。与此同时，房地产业也经历了从无到有，从有到精的这样一个过程。

根据建设城北高架和火车站改造计划，年内将完成人民路北延、齐门路北延和广济略北延建设项目的前期准备工作，为加速相城区和苏州古城区道路无缝对接奠定基础。规划建设的京沪高速铁路也将穿越相城区并设站。同时，随着相城区经济建设的推进和社会事业的全面发展，环境、配套条件等将再上一个档次。在以上因素的共同影响下，拥有良好资源优势和自然环境的相城区正逐渐成为房地产开发的热点区域。 ? 宏观政策影响分析鉴于宏观调控后国内房地产市场发展相对平稳，因此巩固调控成果，维持房地产市场的平稳发展将成为 2006 年政府工作的重点。在此背景下，预计房地产开发投资额将继续回落，但回落速度放缓，整体市场将以盘整为主。但由于宏观背景被持续看好以及居民收入水平的提高，需求将逐步释放，价格稳中缓升。 ? 苏州轨道交通网图 2-7：苏州轨道交通地图苏州市快速轨道交通线网由 M1 （一号线）、 M2（四号线）、S1（三号线）、S2（二号线）四条线路组成，覆盖苏州市的平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区（虎丘区）、相城区、吴中区七个区所组成的苏州市中心城区，面积约 1100 平方公里。线网线路总长 135.3 公里，设站 105 座，形成两纵两横的务消费并重转变。推动城市化进程远期 (2007～2010） 2010 年 66000 元建立完善居民收入随经济增长而增长的机制。说明 2004 年 57992 元 2004 年市区城市居民人均总收入 15944 元。 2005 年前 10 月人均可支配收入 8913 元。

经济发展

消费结构影响因素发展趋势

推动旅游、信息服务、文化娱乐、非义务教育等进入城乡居民家庭，提高居民消费层次。

2005 年前 9 月人均消费性支出 6069 元。

城市人口

城市化水平总人口

2010 年将达到 72%

2005 年 50% 根据《苏州市人口发展预测公告》。

城市规划总体需求量预测

城市相关规划轨道交通、道路的建设

全市常住总人口： 2005 年 754 万人，全市常住总人口： 2008 年 810 2006 年 776 万人，万人，2009 年 826 万人。 2007 年 793 万人，走集约型城市化道路；完善城市现代化基础设施；提高城市管理水平；建设生态城市、循环城市，到 2010 年实现基本现代化。预计到 2010 年轻轨 1 号和 2 号线有望建成通车。到 2020 年，3 号和 4 号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。

根据《苏州第十一个五年规划》

900 万平方米/年

纵观苏州市近年来房地产市场发展历程，可以看出自 2002 年以来，苏州的房地产市场迎来了快速启动期，开发建设速度明显加快，随着供应量的加大需求也逐步放开。尽管在 2005 年宏观调控的影响下，住宅开发建设速度有所放缓，但以自住为主的刚性需求仍保持旺盛，销售价格持续上涨。随着苏州经济的持续发展和城市基础设施建设力度的加大，预计未来苏州房地产市场仍将保持快速发展，开发投资将保持平稳增长；需求方面，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求以及投资性需求将持续旺盛，销售面积将逐年稳步上涨，价格也仍有一定的上涨空间。

范文二：房地产市场分析

2009年四季度，全县商品房新批准预售面积21.37万平方米，预售面积9.66万平方米，全年商品房新

批准预售面积累计41.48万平方米，同比增长82.73%，实际完成预售面积23.95万平方米，占批准预售面积的57.74%，同比增长90.99%，合同预售金额47612.01万元，同比增长125.76% ；四季度商品住房新批准预售面积17.17万平方米，住宅预售面积7.46万平方米，全年商品住房新批准预售面积累计30.5万平方米，同比增长81.87%，实际完成住房预售面积18.54万平方米，占商品住房批准预售面积的60.79%，同比增长80.17%，合同预售金额30334.54万元，同比增长119.56%。年末，全县商品房可售面积为32.54万平方米，其中住房可售面积15.27万平方米。

2009年四季度存量房成交面积11200平方米，全年存量房成交总面积36321平方米，同比上涨14.94%；四季度存量住房成交面积5800平方米，全年存量住房量成交总面积为18697平方米，同比上涨9.3%。

2009年度，我县销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.04万平方米，占总成交量的0.22%；价格在1000-1500元/平方米的，成交面积为6.33万平方米，占总成交量的33.54%；价格在1500-2000元/平方米的，成交面积为9.83万平方米，占总成交量的53.02%；价格在2000元/平方米以上的，成交面积为2.34万平方米，占总成交量的12.62%。

从以上数据来看，我县2009年度商品住房价格主要集中在1500-2000元/平方米，全年销售所占比例为53.02%，是全年商品住房市场的主导消费价格。

2009年度，我县销售的商品住房中，90平方米以下户型的成交量为0.95万平方米，占总成交量的5.13%；90-100平方米户型的成交量为1.45万平方米，占总成交量的7.82%；100-120平方米户型的成交量为8.46万平方米，占总成交量的45.63%；120平方米以上户型的成交量为7.68万平方米，占总成交量的41.42%。

从以上分析数据来看，我县2009年度商品住房的热销户型主要集中在100平方米以上，占总成交量的87.05%。90平方米及以下户型只占销售面积总量的5.13%，商品住房结构仍需进行合理化调整。

2009年度,华阳镇居民购房面积8.32万平方米，占总成交量的34.74%；县其他乡镇居民购房面积13.22万平方米，占总成交量的55.2%；外地市居民购房面积2.41万平方米，占总成交量的10.06%。

2009年度，我县商品房平均价格为2127元/平方米，同比增长26.76%；商品住房平均价格为1758元/平方米，同比增长26.11%。

2009年末我县二手房住房平均价格为941元/平方米，同比增24.1%。

望江县房地产管理局

2010年1月12日

范文三：房地产市场分析

2015年1月至11月期间，沈阳市商品住宅供应面积同比下降15%，销售面积同比上升17%，供销比为0.91，也就是说近三年来沈阳商品住宅首次呈现去库存的趋势。”沈阳市商品住宅价格在2014年曾呈现负增长，而受楼市利好政策刺激，2015年1月至11月间沈阳商品住宅价格则保持稳定，均价为每平方米6,270元。去年沈阳各核心区域的商品住宅均价全都降至每平方米9,000元以下，价格最高的沈河区均价为每平方米8,659元，沈北新区、苏家屯区价格排名垫底，是沈阳住宅市场的价值洼地，目前房价不高但升值潜力巨大，浑南区和于洪区价格排名靠后，住宅性价比较高，销量遥遥领先。2015年沈阳甲级写字楼总存量已达89.7万平方米，市场空臵率约为39%。去年尽管有18.8万平方米的新增供应，但空臵率未有大幅提升，与去年持平，全年吸纳量约10.7万平方米，为去年的2.2倍。沈阳优质甲级写字楼多分布在金廊沿线，新项目多以大体量集中入市为主，新项目为了快速争取市场份额，多以较低价格入市，对原有的甲级办公楼项目租金造成了较大的冲击。 2015年12月至2016年2月，受春节楼市传统淡季影响，沈阳市新建商品住宅成交、供应、房价均有不同程度的下降，全市新建商品住宅成交面积约为349万平方米，环比下降14.0%。其中，浑南区、和平区、于洪区分别以92万平方米、51万平方米和47万平方米的销售量领先其他区域，三区域总成交量超过全市成交量的一半，共占全市总成交量的54.5%，此外，全市商品住宅新增供应面积大幅下降，仅为220万平方米，环比下降42.7%。本季度，沈阳市新建商品住宅成交均价为每平方米5,959元，较上季度下降5.8%，导致价格下降月份主要为12月和1月，进入2月春节后，在政策利好的背景下，全市商品住宅价格有所回升。2016年第一季度，沈阳甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼总存量约为82.4万平方米，平均

租金基本稳定在每月每平方米96.7元，环比微降1.1%，甲级写字楼市场平均空臵率环比上升0.8个百分点至39.7%。商业市场洗牌继续，各大商场纷纷寻求转型升级，文化特色类商业浮出水面，但被市场接受仍需时间。新近开业的豫珑城作为中国北部首座商业、旅游、文化综合体，其开业运营引起广泛关注，较高的空臵率有待接受市场考验。此外，主打文化特色的太原街盛京文化商业广场本季度没有如期开业，但其特色定位值得市场期待。分商圈来看，中街商圈依旧为沈阳最大商圈，商业面积占比超过全市三分之一。太原街商圈趋于没落，新开商业不再囿于传统商圈限制，逐渐向其他区域转移。铁西商圈日渐壮大，金廊五里河及浑南-奥体商圈发展势头强劲。城市周边区域商业逐渐兴起，虽尚未形成一定商圈氛围，但竞争力加强。

范文四：房地产市场分析

网友：您好，之前向您请教过经济方面的问题。现在有两个问题希望与您探讨。一是美国的经济形势也不甚乐观，会不会最近有下一次金融危机的可能性；二是最近某地产作为国有资本，连拍地王，会不会倒逼不去杠杆呢？谢谢！

易行道?：一是美国的经济形势也不甚乐观，会不会最近有下一次金融危机的可能性。关于这个问题，是个伪命题，不是有下一次，而是这一次还没有过去。

二是最近某地产作为国有资本，连拍地王，会不会倒逼不去杠杆呢？中央、地方之间利益是不一致的，周小川和房地产商人利益是不一致的，所以他们考虑的问题也是不一致的。

一些地方政府竭尽全力在托房价，怕的就是房地产泡沫破灭以后导致债务危机爆发，甚至是怕危机爆发以后暴漏房地产背后的权力赎买。假如说深圳、上海这样的金融中心，房地产泡沫还有资本的相对支持，那郑州、南京、长沙这些地区的房地产市场就毫无理性可言。以华为为代表的制造业继续被腾笼，继续被换鸟。导致的结果就是一降一低的出现，民间投资增长额度腰斩，只有叫人唏嘘的5.2%，另一方面经济发展再创新低。2015全国企业负担调查评价报告显示，由于生产要素成本上升，其中人工成本（79%）、融资成本（66%）、生产资料价格上涨（54%），排在前三位，他们分别对应的是劳动法、国有银行和发改委，还是前面的前面讲过的那句话，你不管怎么吹泡沫，最关键的是泡沫下面的啤酒，假如泡沫最后耗干了啤酒杯中的啤酒，下一次泡沫要如何被吹起？空啤酒杯经济学？

新的变量随时都会出现，改变既定的战略方针。分析社会就要审视人性，审视人性你还要从性善和性恶的角度去分析，理论好人家不用，那就是无用。战略再好，人家歇斯底里的不看，那就是无略，人毕竟都有利己的欲望。从最近短期内爆发的地王来看，一方面是拿地的真实价格其实是不透明的，就我看来不过是虚张声势，能挺起房地产的只有周小川，无他。另外一方面也从侧面暴漏了政商关系的地域分布，资本需要权利开路，权利需要资本背书，亘古不变的道理。如果中纪委按这个规律往下查，估计会收获不少有价值的信息。一方面央企已经成为市场经济的绊脚石，他不仅从社会生产效率等方方面面限制中国经济释放发展红利，还扭曲市场价值规律，这样的中国最后是没有出路的。另一方面2014年，中国债务规模达到26万亿，其中地方债公布出来的是16万亿，还有多少是掺杂在账目之下，不得而知，唯一可以确定的就是地方政府根本还不起这些债务。从地方政府举债的规模和态度来看，地方政府准备叫央府背锅，央府又不傻，怎么可能干这种没油水的事情。就是央府真想拉地方政府一把，自己还有十万亿的债务规模，伴随着经济新常态一降一低的出现，将直面资金链断链的问题，所以早日结束噩梦（还账或违约）就是必然选择。

总言之，言总之。地方政府和央企不管搞出多少地王，都不能改变美元加息和股市熔断已经蛀空了支持房地产货币供应的基础。假如说周小川最起码还有降准6000亿乘杠杆可以玩的话，那地方政府和央企就相当于房地产海天盛宴餐桌边的乞丐，他们根本玩不起房地产。

范文五：房地产市场分析

2014年三季度重庆房地产市场分析及后市走势预测

一、政策回顾

（一）全国人大考虑合并房产税和城镇土地使用税

国务院发展研究中心7月28日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上指出，目前全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。

（二）住建部内部研讨公积金异地使用

目前我国住房公积金的使用仅限于缴存地，但随着城市居民就业流动性的增加，在超过一个工作地缴存住房公积金的现象逐渐增多，公积金异地使用的呼声越来越高，住建部内部“非正式”研讨的住房公积金异地使用问题，包括两个方面，一是异地提取使用住房公积金的可行性，二是异地申请办理住房公积金贷款的可行性。探讨都集中在“可行性”方面，并没有涉及过于具体的技术环节。尽管难度不小，就目前来看，一些地区已在推行公积金的异地使用。比如，湖北、安徽两省正在开展在省内异地使用住房公积金的尝试。然而就全国范围来说，要想实现公积金的异地使用，确实还面临着种种困难。既有制度的阻碍，也有利益的纠葛，但随着社会的发展，楼市的变化，以及人们就业流动性的增加，公积金异地使用仍是大势所趋。

（三）多地二次松绑限购：政策重塑楼市新常态

住建部住房政策专家委员会表示，在新的市场常态下，特别是有部分地区已出现阶段性的供给过剩，政策必然会做出调整。过去几年，人们已经习惯了这样的状态：调控是为了控制房价上涨过快。但现在，楼市已经从抑制房价上涨过快阶段，过渡到各地主要是去库存的阶段。限购取消之后，成交已有所回升，截至目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转，大幅降价的可能性几乎没有，房地产属于周期性行业，受宏观经济影响巨大。而宏观经济已进入新的常态，增速放缓，货币政策也从宽松过渡到适度从紧。从政策层面来看，限贷已有所放松，只是商业银行出于利益和利差的考虑，执行并不到位，消费者不得不放弃房价大跌的幻想。

（四）央行发布“央四条”政策，放松限贷

9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家

庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，央四条”还提出在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

二、房地产市场分析

（一）土地市场——市场活跃剧降，成交量价齐跌

根据中指数据统计，第三季度共成交37宗土地，总面积共269.9万平方米，环比大幅下降60.4%，同比下降62.3%（见图1）。整体来看，全市土地资源在2013年4季度经历过 “阳春”之后2014年开始走低，2014年第三季度已达同比一年内最低点。

成交额方面，今年第三季度土地总成交金额达94.4亿元，环比大幅下降75.1%（见图1）整体而言，重庆市土地市场波动较大，市场交易波动较大尚无规律可寻。

从成交用途分布来看，今年第三季度商业和办公土地成交面积占总量的2%，共5.6万平方米，环比下降86.7%；居住用地的供应大幅度减少，成交121.1 万平方米，成交面积占总量的45%，环比减少73.8%；工业用地的面积占比53%，成交141.8万平方米，环比下降19.9%，其他用地成交面积占总量的0.5%，成交

1.4万平方米（见图2）。

从各用途土地成交额来看，今年第三季度居住用地的需求大幅度减少，总成交金额82.9亿，环比下降73.5%，商业办公土地总成交金额仅2.1亿，环比下降96.3%，工业用地的面积总成交金额9.2亿，环比下降15.7%。其他用地面积总成交额0.2亿元。总体而言，受房地产市场动荡影响，2014年重庆市第三季度各用途土地量都有出现了不同幅度的下降（见图3

）。

另外，楼面地价呈小幅度波动的现象。重庆市居住用地平均成交楼面地价为3121元/平方米，环比上涨了11%；商业办公用地平均楼面地价达1684元/平方米，环比下降52.6%工业用地楼面地价980元/平方米，环比上涨45.6%（见下图

4）。

（二）商品住宅市场——量涨价降

1、市场供应分析

重庆市第三季度可销售商品住宅174302套，环比增长6.4%，同比上涨21.2%；建筑面积1682.6万平方米，环比增长6.9%。同比上涨17.9%（见图5）。整体来看，重庆市房产供应充足，可销售量逐季增加。

2、市场成交分析

（1）整体走势

重庆市楼市交易呈现平稳趋势。根据中指数据显示，第三季度共成交47107套，环比上涨9.0 %，同比上涨24.3%；面积440.6万平方米，环比上涨9.0%，成交均价为6723元/平方米，环比下降6.0%（图6）。

（2）区域分析

江北区、九龙坡区是重庆市主要的新建商品住宅的交易市场，两区新建商品住宅的成交面积占了主城区总成交面积的36%。成交量最小的是渝中区和大渡口区，两区共计成交面积15.4万平方米，仅占重庆市总成交面积的5%（详见图7）。

从各区域成交价格（图8）来看，渝中区、南岸这两个市区的房价水平突出，其中渝中区、每平方米逼近了9000元，达到8901元/平方米，环比上涨 1.3%；其次南岸区平均房价为7903元/平方米，环比下降6.8%。北碚区和九龙坡区房价水平为4536元/平方米和5381元/平方米，环比下降 24.6%和18.5%，是下降幅度最大两个的行政区；总体而言，主城区中除渝中区外，其余行政区的商品住宅销售均价均出现下降。

（三）商铺、写字楼市场——整体环境较好，商升楼落

1、商铺市场

（1）整体走势

重庆市商铺交易市场总体比较活跃，就销售面积而言呈上涨趋势。今年第三季度销售面积为39.9万平方米，环比上涨19.7%，同比上涨25.9%。成交价亦平稳且有上涨的趋势，今年第三季度交易成交价为19615元/平方米，环比上涨10.8%，同比上涨16.9%（见图9）。

（2）按区域分析

重庆市第三季度各行政区的商铺成交面积较去年同期比较各有不同，其中江北区成交面积为6.7万平方米，面积环比上涨205.0%，是涨幅最大的行政区。沙坪坝区和巴南区交易面积分别为5.1万平方米、3.2万平方米，环比均是上涨，分别为44.7%、38.7%。相反，渝中区和南岸区交易面积分别为2.8万平方米、2.0万平方米，交易面积环比均是下降，分别为60.2%、49.4%，是下降幅度最大的两个区（见图10）。

如上图11所示重庆市各行政区在成交面积比例方面也出现较大差异，其中九龙坡、沙坪坝、江北三区共占全市商铺成交面积比重的58%以上，其中江北区占成交面积为24%，是占比例最大的行政区，九龙坡区成交面积占18%，沙坪坝区占17%，而渝中区的成交面积占全市面积比仅为2%，是占比例最小的行政区。

2、写字楼市场

（1）整体走势

重庆市写字楼市场呈现活跃下降趋势，自2013年第四季度写字楼交易面积达39.5万平方米后三个季度写字楼交易面积持续下降，2014年第三季度写字楼交易面积为26.4万平方米，环比下降13.4%，但同比上涨107.4%。写字交价格也呈现出下降的趋势，今年第三季度写字楼平均成交价格为11100元 /平方米，环比下降5.8%，同比下降4.6%

。

（2）按区域分析

由下图可以看出重庆市写字楼交易的主要市场集中在渝中区和渝北区，两区第三季度的成交的面积达12.4万平方米，占全市成交面积的56%。其余6大区合占全市成交面积的44%，而大渡口区占比最少，仅为0.2%（见图13

）。

三、重庆市房地产市场展望

根据综上数据分析，重庆市存量房数量依旧较高，而当前房地产市场发展的方向依旧迷茫，同时，受到“央四条”的等新政的刺激，当前的房价是涨是跌很大程度取决于国家政策和地方政府对当地房地产市场的调控、房地产开发商的销售策略及购房者的需求等综合因素。若开发商依然是以“走量”为销售目的，预计房价会趋于稳定甚至微降，趁着“央四条”热度开发商大力销售存量房，以减缓存量压力。反之，若利用“央四条”带动人们的认购欲望，稳定购房投资者的

投资的利润空间，则房价可能会微升，从整体上看国家宏观调控任然是当前影响房价的重要因素，如出现“2008年之际上涨狂潮”的可能性微乎其微。

而商铺则未受到“央四条”新政的影响，社会经济发展和市场供需关系决定了价格的升降趋势，2014年第三季度重庆市商铺市场活跃度呈稳定上涨趋势，成交量、价齐升，体现了商铺依旧是投资的热门选择。政府对城市整体规划和各区打造品牌商圈塑造城市新形象等，对重庆市房地产市场特别是商铺销售市场有积极推动作用。

与商品住宅相似，写字楼也存在存量过多、销售滞后的现象。造成这种情况原因有；1.目前打造的写字楼配套有待完善。2.写字楼的集群效应较差。3.写字楼自身售价较高，减少了购买者数量缩小了写字楼的消费市场。4.观念的转变，部分企业考虑成本等因素更倾向于购买或承租住宅当做办公房使用，而高品质写字楼价格居高不下，存量过剩，致使部分开发商降价走量。写字楼成交价自今年第一季度开始持续下降，已达同比一年内最低均价。但从经济整体发展来看，预计写字楼市场会趋于稳定。

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