范文一:商业招商计划
7.0 营销策略
7.1 预计销售额及市场份额
7.2 产品定位
商业地产定位
7.3 定价策略
商业地产的定价策略
成本定价,市场价值定价,发展前景定价等综合定价法。
7.4 销售策略
7.4.1商业地产的销售策略
渠道效率大于广告效率,现代式商业管理代替家族式、亲信式管理,总体掌控多种营销方式,完善和确定销售程序细节,
7.4.2品牌发展战略
平等互利诚信优先的原则,
诚信第一,以人为本,科学管理,合理策划,目标明确,规避风险,考虑长远,出奇制胜,有效执行,以市场决定客户,双赢或多赢,走品牌商业的经营理念。
7.5 整合传播策略与措施
以提高效率为前提,
7.6 电子网络营销策略
在有效点击率比较大的专业网站制造各种广告,在一些其他分类广告里开发一些其它客户资源和合作资源
操作步骤5:营销推广投资回报分析
5.1招商策略
确定一个明确的招商思路,贯穿始终,树立长期品牌,先形象后规划。
筹备初期,着重项目整体形象宣传,再针对商家宣传商场经营理念,功能规划,经营优势,投资前景。
先主力后散户
首先将具号召力的品牌龙头商户引入(如崇光、迪生数码)给予租金优惠,再借其品牌优势,带动散户进场。
先收紧后放松
遵循“高品味,低门槛”策略,对目标主力商户适当放松,严格挑选吸纳商户,在开业前再放松各级散户,力求“满场开业”效果。
5.2招商价格
价格定位基础
参考区域各行业租金水平及各主要竞争商场租金水平,作前期租金价格参考。
5.3各楼层租金价格建议
租价以建筑面积算 负一层:250-450元/m? 首层:750-1100元/m? 二层:250-350
:150-200元/m? 元/m? 三层
四层:80-150元/m?(饮食部分,租金可按实用面积,管理理费计算) 天面:待定
5.4投资回报设计
租金回报分析表(纯租金收入)
小计:501-765万元/月,总计:6012-9192万元/年
根据上表所列,假设其销售水平可实现的前提下,作如下分析: 总面积:18794m? 租金均价:470元/m? 月租金:501-765万元/月 年租金:6012-9192万元/月
5.5返租回报分析
如发展商按上表租金出租,5年实际租金收入总额与发展商售铺后的返租回报率. 5年期年回报率10%之回报总额多高于实际租金。
,年租金总额17136万元。
5年期10%回报总额11424万元。
抵偿业主的回报总额同上例,多回笼7997万元,约467万元/?/月。
本分析表未计租金年递增幅,若计算年增比率,则发展之收益应高于上表金额。若与租铺客户签订年期租约,可用时收取春五年租装集资费,成为额外收入来源。
根据上表分析
发展商商铺总收益=商铺总销售额+(5年租金总额-5年回报总额)+租金年递增额+租户进场装修集资收益+其它收益。
返租销售的设计
从商场开业之月起,由发展商向业主提供5年年回报8%或10%。
返租总回报率为商铺成交总额的40%。
?40%的返租回报在业主购铺时即付10%,商铺交付时付30%。
?发展商在前期销售实现后即可回收90|%的商场资金。
?商铺交付时,相信整体项目的销售已基本完结,资金回收已到位,商场的招商工作已全面铺开。30%的回报不可能对发展商造成压力和负担。
?业主购铺后即办返租,即得返租回报交铺前即可得到5年的全额回报,免除一切后顾之忧。
5.6招商原则
前期遵循“高品味,低门槛”原则。
5.7招商步骤及目标
招商采用“媒体宣传+公关活动推广+直销推广”形式进行,同时与工程进度配合。
5.8招商条件
?以纯租金形式为主,风险较低;
?合作分成,保底分成形成为辅助,主要针对临时商品展示推广及开业前部分商铺招商等方面。
?租赁期限,根据各行业而定:
临租按日/周/月/季度计算
?免租装修期
饮食娱乐约60-120日 百货零售业约30-50日
?合约保证金
一般按2个月租金作按金,合同期满无息退还。
饮食娱乐业1个月或商总额作押金,合同期满无息退还。
?管理费
按日常管理费的支出预算摊,建议标准30-38元/?(以含广告推广费)
?经营方式
商家自由经营牌照 发展商统一发牌照
成立专门独立经营管理公司,从事市场公关,推广等各项日常事项,为商户提供方便。
操作步骤6:广告推广策略
广告推广与招商部署同步执行
第一步:新闻文件形式炒作,项目前景规划经营优势。
第二步:举行各类公关活动,推广项目。以事件营销作配合,全面公开招商。 第三步:广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广,促进招商成功。
6.1广告推广目标 通过塑造商场品牌形象
强化商场规划经营优势
增强投资经营信心及前景
全面成功招商
6.3项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点
(转下页)
知名度。
?项目认知阶段炒作重点——路通财通康王路与步行街
上下九步行街的立体花园式街铺
荔城花道(西关风情现代版)
?用商场规划及经营特色强化经营优势,公开招商,从外部环境导入商场经营优势。 ?项目公开招商阶段炒作重点——“旅游与假日经济”对商业的促进
?最好玩、最好食、最时尚的商场——荔城花道
?以品牌商户优势带动全面招商
?项目持续招商阶段的炒作点——“地段+人流+经营模式”商场致胜元素。我们不仅出租商铺,而且创造财富
?以特色经营强化商场优势和购物新理念
?项目试业开业阶段炒作重点——百万人流,千万商机,亿万财富“旅游特色,购物出色”——荔城花道。
总结:各阶段主要主题炒作中,事件营销结合公关活动为主,利用各种节假日及庆典活动,对项目主要优势全面推广,促进招商。
6.4公关动建议
?举行各类节假日庆典活动一项目推广SHOW
例如:六一儿童节、国庆、元旦、圣诞、春节
?将各楼层的主要功能与公关活动作结合
例如:B1——举行“@时代休闲购物新规划”活动+“荔湾区青少年活动基地活动” F1—举行“西关小姐”选美品牌推介活动
F3—“粤居茶艺”表演及旅游工艺品拍卖活动
F4—举行各类“美食节”等
?充分抓住各类经贸及社会盛世作推广
例如:10000?“文化艺术”广场的启用
世界杯的举办
国庆假日巡游活动
操作步骤7:关于旺场经营建议
?注重整体形象,从建筑外部及室内商场形象保持统一
?注重开业后的经营推广,经营特色延续,成立专门经营推广公司及宣传基金。 ?开业保证金制度
?租赁使用权出售制度
?三权分离
所有权与使用权分离,使用权与经营权分离
分 离
?购物停车优惠
?零售商优惠 ?节假日庆典活动推广
?成立购物消费会员制
范文二:[商业计划]红酒招商
[商业计划]红酒招商
篇一 : 红酒招商-红酒代理方案
加盟招商政策
进口葡萄酒代理商营销方案
长沙市震东贸易有限公司是以经营进口葡萄酒为主的公司,目前经营自有品牌及独家代理来自法国的原瓶装进口葡萄酒。,]我们有性价比优的产品,有供货厂家的长期合作与支持,我们有洞悉市场、反应敏捷的决策者,有国际贸易专业人才,有精干的营销策划和销售管理队伍,有科学、务实的管理手段,有长远、宏伟的经营目标,我们正在努力的开拓进口葡萄酒消费全新领域。
一、市场概况和消费趋势
1、葡萄酒市场潜力巨大,消费量将逐年大幅递增:
我国每年葡萄酒的消费量约为50多万吨,相当于平均每2人年消费一瓶750ml葡萄酒,只占全国酒类总消费量3000多万吨的1%,占世界人均葡萄酒消费量的6%。而目前约97%是国产葡萄酒,原瓶装进口葡萄酒的所占比例极小,发展空间巨大。
1).在所有酒类中,葡萄酒对身体益处最大且不消耗粮食,葡萄种植经济效益高而且葡萄的种植大多数是在不适于生长粮食作物的土地上,因此国家对葡萄酒采取了鼓励、倾斜的政策。
2).葡萄酒的历史最悠久,葡萄酒文化底蕴最深厚,它是全世界
范围内最大、最普及的酒类消费饮品之一。由于葡萄品种繁多,它酿制独特性、品种的地域性,葡萄酒品饮趣味和高雅性、文化的丰富和深厚性吸引了越来越多的消费者。
3).近年我国白酒的销量大幅下降,啤酒也放慢了增速,而葡萄酒的心血管病的防治、降低胆固醇、防止冠心病、皮肤美容保健、防癌抗癌等功效和饮用的安全性逐渐被人们所认识,饮用人群逐渐增多。
4).由于生活水平和消费能力的提高,人们对葡萄酒的鉴赏能力也在增强,对饮用口味已象人们对啤酒的适应过程一样开始逐步适应,中等以上富裕的群体和有文化的中青年一代开始以消费葡萄酒为时尚。
5).国家于2003年废止了占葡萄酒消费市场半数的半汁葡萄酒的生产,并于2004年7月起全面停止其销售。巨大需求缺口需要相当部分的进口葡萄酒来填补。
种种迹象表明,中国葡萄酒消费在低水平徘徊了多年后,由于上述种种因素的关系,在目前已经形成葡萄酒消费增长的“井喷”态势,我国的葡萄酒消费将象亚洲的日本、韩国、泰国、新加坡、台湾、港澳等周边国家和地区一样,未来几年将有一个飞跃性的增长。
2、 进口葡萄酒的概况
1).90%以 上的国外的葡萄酒生产商规模不大,对中国市场不了解,也不重视中国市场。
在九十年代,曾有许多国外品牌大批进入中国,由于只是采用
短期谋利做法,不考虑市 场长期推广和销售网络建设,使众多品牌昙花一现,代理商家损失惨重,直至目前大多数酒类经营公司不愿再经营进口葡萄酒。.目 前经营进口葡萄酒主要靠国内少数几家外商投资经营的公司,其特点是品牌多,批量小,高档酒比重大,总体价格偏高,代理销售网点少,以直销为主。主要客户是 国内各大、中城市中的高级宾馆、酒楼、咖啡厅、大型高级商场。消费对象主要是外籍人士、白领阶层、商业团购、礼品,还没有一个品牌真正能形成规模销量。
3).国外厂商一般按照其国际通用办法行销,一般不向代理商提供市场费用,不做广告、搞营销包装、搞终端促销。
4).目前国内专营进口葡萄酒的公司总数不多,而且现有公司主要以经营中高档价位的原瓶装进口和经营低档价位的散装进口国内灌装的为主,经营中等价位进口葡萄酒的较少。
3、进口葡萄酒消费趋势:
1).由 于以往国产劣质、低档葡萄酒现象普遍,而代表中国葡萄酒品牌形象的几个知名的大型葡萄酒生产企业,由于其生产营销模式和工艺技术水平的问题,使其生产的高 档葡萄酒品质稳定性差、性价比低,国产合格产品的高等级酒产量极少,影响了国产葡萄酒的品牌形象,因此中高等级的进口葡萄酒目前在市场上所占比例最大,销 量稳步上升。
2).由 于关税下调,中低等级的进口葡萄酒价格已经普遍低于国产的中高档酒,而中等级的进口葡萄酒性价比和品质的稳定性要普
遍高于国产的高档葡萄酒,但由于大多数 消费者的鉴赏水平普遍较低,这一区间的进口葡萄酒市场目前所占比例不很大,但由于以上因素的影响并根据最新海关有关进口统计资料显示,其需求增长量最快。
3).由于目前消费进口葡萄酒的大多数消费者还是以交际应酬消费为主,家庭普及佐餐的习惯性消费还需要一定时日,因此现在进口葡萄酒虽然性价比优于国产葡萄酒,但由于没有有力的促销刺激而需求量不大,其消费的增长有待于葡萄酒消费的普及。
4).目前国内灌装的进口葡萄酒由于品质普遍无法达到原瓶装进口葡萄酒的标准,消费者对“灌装酒”的档次看得较低,有普遍的排斥心理,虽然相对价格低,但消费者接受度不高,其市场目前所占有一定比例,但需求增长不大。
5).2004年起,进口葡萄酒的进口关税进一步下调,使进口葡萄酒的性能价格比已经优于国产葡萄酒;有利的促进了进口葡萄酒在中国的消费普及。
总的来说,进口葡萄酒的需求特别是中等价位的增长速度要远远高于国产葡萄酒。
二、进口葡萄酒市场需求量分析
1、主要消费区域:有一定消费水平和规模的中等以上城市或经济发达地区、传统葡萄酒消费地区;
2、消费性质:目前仍以交际应酬、礼品、团购、公款消费为主;
3、市场容量分析:以一百万人口城市为例:
该市年葡萄酒总消费量应为=75万瓶
假设进口葡萄酒代理商的葡萄酒销售额目标份额在当地市场占 5% 测算:
代理产品的年目标销量 = 3.75万瓶;
销量分解:
星级宾馆、酒吧、咖啡厅、西餐厅、夜总会、酒楼等终端共30个,每个终端平均每天消费3瓶:每天共90瓶,2700瓶/月,32400瓶/年;
高级大型商场、超市、专卖店 共5个,平均每个卖场销售2瓶/天,共300瓶/月,3600瓶/年;
团购对象5个 500瓶/个/年,商业团购2个,500瓶/年,以上共3500瓶。[,
代理商年销量共计:39500瓶。
4、销售对象排序:
1)、餐饮娱乐终端:
这是进口葡萄酒主销售渠道,是打开市场的关键。代理商应该选择有一定档次的宾馆、酒楼、夜总会、酒吧、咖啡厅、西餐厅作为销售终端。
2)、团购:
这也是销量较大而且见效快、资金占用量小的渠道。团购对象是经济条件好的政府机构、企业,主要用于单位的接待应酬、会议消
耗、礼品、企业促销用品、食用产品和其他产品捆绑销售用品等商业配套用。
3)、 高级商场、超市、专卖店:
这类场所销售费用高,难度大,目前销售比例不会大,在餐饮终端没有取得成效前应该有选择的进入,目的主要是提高市场能见度、知名度,起到广告宣传作用。
4)、 分销商:
由于增加了中间环节,此类分销商不宜太多,对象以下级地区为主,以免提高终端售价或摊薄销售利润。
5、营运资金测算
A、地市级代理商:
按35个终端计算,每个终端铺货量平均24瓶,每瓶平均占用资金70元:
35 X 24 X 70 = 58800 元 。[]
库存量:按铺货量100%计算,所需资金:58800 元 。
其他营运费用资金:15000元。
合计:132600元。
考虑到前期的业务开展是循序渐进的,因此初期投入大约为:100000元。
B、省级总代理
按60个终端计算,每个终端铺货量平均24瓶,每瓶平均占用资金70元:
60 X 24 X 70 = 100800 元 。
库存量按铺货量加上二级代理所需周转量,所需资金约:80000 元 。
其他营运费用资金:30000元。
合计:210800元。
考虑到前期的业务开展是循序渐进的,因此初期投入大约为:150000元
三、我公司的产品定位和优势
1、精心选择产品,原瓶装进口,保证产品品质;
我公司选择国外供货商的标准:
1)、世界著名葡萄酒出产国和地区;
2)、产品有一定历史及知名度,具备一定生产规模和供货量;
3)、对中国葡萄酒市场兴趣度高且产品从未进入过中国市场;
4)、产品从质量、包装装潢、口感等方面满意度高,质量稳定性好;
5)、产品的性价比优于国产葡萄酒;
6)、厂商能承诺和我公司平等相处、密切配合、长期合作的;
7)、厂商的商业信用度好,其它国家的合作伙伴对其评价高。,)
8)、厂商的产品系列比较齐全,以备今后市场消费发展趋势之需。
9)、产品除符合上述要求外,厂商的样品均严格按照国家质量
监督检验检疫局的规定提供所有法定文件要求进行中文注册商标的审核,酒样卫生、理化指标检测合格。
10)、进口程序严格按照法定程序,全套进口手续齐全、合法。
对于厂商提供的样品,我公司全部经由葡萄酒专业人士、葡萄酒爱好者、普通消费者进行品鉴,并进行综合评分,从众多的葡萄酒同档次品牌中精选出口感好的,消费者满意度高、性价比高的产品。
2、以中等级低价位进口葡萄酒为主,高、低等级为辅,以适应各个消费阶层;
我们目前所选定的产品量大面广,我们目前代理的主流产品在档次、价位区间介于目前占市场销售主流的中高档进口葡萄酒和中低档的国产葡萄酒,这一区域的葡萄酒产品市场销量和竞争对手相对较少,市场销售优势比较明显。
3、多品种同通路,提高经营效率;
公司以经营进口葡萄酒作为与代理商合作的基础产品,待双方合作取得对方一定的满意度后,将进一步开展其他品种的葡萄酒的进口,利用葡萄酒的文化品位、保健特点进行营销,相互配合相互促进。
4、产品销售终端:
以星级宾馆、酒吧、咖啡厅、西餐厅、夜总会、高档酒楼等终端消费对象、团购为主,以高级大型商场、超市、专卖店、等零售为辅。
5、营运优势:
我们将采取行之有效的不同于主要国产品牌和主要进口品牌
的营运策略。
我们经过全面调查,认真科学的分析 了市场,确定了合理有效的产品和市场营销定位,我们向代理商和消费者提供优质、性价比高的的适销对路产品,我们注重销售网络建设和代理商的培育,最大限度 的发挥当地代理商的作用,合理利用各种资源,实行科学化管理,努力实现低成本高回报,与合作伙伴同心同力,实现双赢。
我们深刻了解目前国产、进口葡萄酒的种种市场营销行为,我们决不效仿那些眼光短浅、行为自私的自杀性短期营销办法。我们与代理商的关系将永远建立在互惠互利的“伙伴合作”基础上,坚决杜绝“贸易型合作”的短期行为。
四、发展目标
1、在全国大部分省、直辖市建立代理合作网点,以中档低价位产品为主开拓市场;实现独家总代理5个国家、20以上个进口葡萄酒品种;
目前我们已经独家中国总代理的产品 有两个国家的共七款葡萄酒品牌,中国区域代理的产品有两个国家的公司共八款葡萄酒品牌,我们正在洽谈的包括法国、西班牙、意大利、德国、澳大利亚、美国、 新西兰、南非等国家的几十家葡萄酒公司,几百款葡萄酒品牌,我公司将从中筛选适合我公司经营的产品,满足市场经营的需要。[)
2、实现产品多样化、系列化,产品档次规格向高低两端延伸。
我公司在开拓性价比有的进口葡萄酒市场的基础上,扩大经营
品种,将逐步引进中高档享受欣赏性消费葡萄酒和低价位的日常习惯性消费葡萄酒,增加业务经营量,提升企业和代理商的形象,以适应高端消费和大众低端消费的需求。
3、在全国中等以上城市与建立和完善销售网点,并逐步在中心枢纽城市建立公司代表处。
我们将在有条件的城市支持代理商逐 步建立全国连锁的“葡萄酒专卖店”。在全国中心枢纽城市设立业务代表处或配送中心,提高向代理商提供服务和供货的效率,配合、指导各地代理商开展营销业 务,基本上实现在全国大、中城市有我们的代理合作伙伴和产品销售终端,初步实现规模经营。
4、销售额达到国内进口葡萄酒销售同行的前列。
我们的目标不仅是要做好,而且是要 做大。我们将紧紧抓住现今进口葡萄酒经营行业普遍弱势的有利时机,在打下良好的产品和市场营销网络的基础上,和我们的代理合作伙伴一道,做大销量,以进一 步获得厂家支持,降低产品售价或提升利润空间,形成规模经营效应,全面提高整体的市场竞争力。
五、 代理政策
1、互利互惠长期合作。
“互惠互利、同舟共济、共同发展”是我们和代理商合作主要原则,平等、尊重、守信是双方长期的合作基础。我们有远大的目标和宏伟的规划,实现这个目标不仅仅靠生产厂家、靠我们自己,更要靠我们忠实的代理合作伙伴。
2、针对实际灵活处理。
我们在掌握原则的基础上,针对变化多端的市场和情况多样的区域,及时调整双方的合作方式,灵活处理所遇到的各种问题,使合作的双方在竞争日益激烈、强手如林的市场环境中应变自如,长期立于不败之地。
3、倾力支持,共同富裕。,)
我们深知,我们的成功将建立在我们的代理合作伙伴获利的基础上,我们将倾力支持我们的代理合作伙伴,我们收获的不仅仅是利润,我们将获得的更多的信誉和能使我们长期获益的忠实朋友。
4、不求大,只求好。
我们并不情有独钟那些规模大、网络全、客户多的经营企业,我们所希望的代理合作伙伴是那些有远见、实干并有一定信用度和经营基础的企业甚至个人。我们希望我们的合作伙伴和我们一同成长,以系统网络群体优势,共同打造进口葡萄酒经营者的“航母”。
六、市场支持
1、市场营销费用
我们了解目前酒类营销支持的庸俗做 法和经典之作,根据进口葡萄酒的销售特点,我们采取的是在价格上让代理商有充足的营运和利润空间的方式,我们没有虚假的高额销售返利的刺激,没有“进场 费”等市场营销费用支持,因为我们明白将进场费等分摊到产品代理批发价中的做法会不合理的抬高代理供货价和终端售价,容易造成营销费用脱节和浪费,并给消 费者带来不合理的负担,也不符合我
们的依靠代理商的主导策略。我们采取的是让当地代理商有效利用当地各方面资源,充分发挥代理商的能动作用,自行控制销售 成本和营销费用,最大限度的获取营销利润。我们希望的是今后在合作双方的努力下,由代理商掌控所开拓的终端市场,避免现今普遍存在的厂家一言堂的局面。
2、货款资金
我们目前不向全国性大规模铺货,我 们将大量的资金去组织进口货源和进行合理库存。我们有别于众多的大型葡萄酒厂商将代理商变成简单的“物流公司”, 这也不符合我们的依靠代理商的主导策 略,不利于增强代理商的紧迫感,激发出营销积极性。我们会通过合理的货物周转管理和调配指导,使货物周转效率提高,最大限度的减少代理商的货款资金压力。
3、营销宣传
我们不会提供高成本低效率的“大规 模的主流媒体广告支持”, 因为我们知道目前进口葡萄酒品牌普遍认知度和忠诚度低的特点,我们采取的是代理商在当地终端实行“点对点”的有效的宣传和促 销。我们会适时与供货厂商、代理商联合选择参加专业展览会,开展有效的各种形式的产品推介会、促销活动等等,适时利用当地新闻媒体、互联网展开品牌推广和 网络推广。
4、营销资料
我们将依据订单进行相应的产品宣传资料、葡萄酒普及宣传资料、促销品的配置,并根
据具体的销售状况,认真了解市场动态,抓住适当时机,在全国范围内举行统一的营销活动。,]
5、营销服务
我们将适时设立以代理商为主的全国 连锁统一品牌“进口葡萄酒展示专卖店”,在中心枢纽城市设立业务代表处或配送中心,我们不久还将建立网上的“葡萄酒专卖店”,通过全国各地的代理商,将客 户订购的各种葡萄酒及相关产品迅速的送达客户。利用我们快捷优质的服务,让众多的客户享受到我们物有所值的产品,并长期成为我们的忠实客户。
6、营销指导和交流
我们将定期派人到代理网点,协助代 理商进行市场调查、总结分析和开发市场。我们平时利用通讯工具及我们的网站与代理商进行指导、反馈、交流。我们通过网站中的代理商管理栏目,发布针对性的 市场动态、市场营销案例、营销管理指导和葡萄酒营销技巧,通过“伊士萃代理商论坛”和代理商的管理者、经营业务人员进行交流,共同探讨、提高经营管理和业 务水平,使营运效率不断提高,使系统网络群体的运作实力不断增强。
我们将定期举行全国代理商年度会 议,进行交流、评比、总结,进行销售和葡萄酒知识培训。我们还将适机组织代理商出国进行葡萄酒文化之旅,我们将让合作伙伴们真正体会到我们之间的密切战略 合作伙伴关系,感觉到我们不仅在携手共同开拓经营市场,而且在提升我们的共同价值。我们的企业文化是“产品搭台,合作为本,
在商海中广结盟友,共同演义辉 煌的明天”。
七、代理商基本条件
1、有合法经营酒类产品相关手续,公司性质和规模不论;
2、有一定的酒类或食品饮料销售能力及经验,有一定的产品销售渠道或业务拓展能力。或者是有一定经济实力和经商经验,对进口葡萄酒市场有浓厚兴趣,有转行能力的企业、个人。
3、有一定经营资金。地市级代理商:能有10万以上专用流动资金;
4、有固定的办公设施,有适宜葡萄酒存放的库房;
5、认同我们的经营原则和代理商政策。
八、销售目标和首批进货
1、为了代理商在第一年度有一个适应期和考虑到市场开发初期的难度,我们制定以下标准:
地市级:第一年度代理销售考核目标为30万。首批进货不低于5万。
省、直辖市级:第一年度代理销售考核目标为80万。首批进货不低于15万。
2、上述标准的年度递增额我们将根据各地区的经济发达程度、消费总体规模、葡萄酒消费市场的增长速度等,在下一年度进行适当调整;
3、对有些代理商,特别是葡萄酒消费欠发达地区,我们可根据代理商的特殊情况,不设年度任务,但如果超过我们公布的标准,
我们将同样按规定奖励;
4、为给予代理商在代理我们的产品初期以一定的支持,我们按初次进货总价给予10%的优惠。
3、在运输过程中出现破损情况时,代理商接到货物后须在3日内将破损货物的明细以书面形式交承运部门确认后通知我们, 经核实后我们以补货形式予以补偿。(]
十二、考察和样品
1、我们欢迎达到基本条件,基本认同我们招商条件的,有代理意向并事先经过我们认可的企业代表到我公司考察、洽谈、看货;
2、来公司考察的人员差旅费自理,我们负责来人的接待费用;
3、我们可以免费对代理商提供葡萄酒样品,主要用于招商时看样和品鉴,但不负责代理商开发市场所需免费样品。
十三、在双方确定代理合作关系后,我们将向代理商提供全套产品进口相关的合法手续及证明材料。
我们期待有远见、实干的合作伙伴与我们一道抓住机遇、共同努力,努力开垦进口葡萄酒这块有待开发的巨大市场,我们相信,我们及我们的合作伙伴,在不远的将来,都将是这种努力的受益者。
篇二 : 校园餐饮业商业策划书
国贸c101 孙岩 107515
商业策划书
--校园餐饮连锁企业策划书
前言
自从来到大学,成为了一个虽然还没有经济独立但需要自己解决吃饭问题的大学生,怎样在有限的经济实力下吃好就成了生活中一个大问题。[,由于学校食堂普遍都是以大锅菜的方式做的,因此虽然价格较低但很少能真正让学生欢迎。况且除了一些受到重点扶持的大学外,学校食堂的饭菜并不能满足学生低价而优质的要求。虽然大学生可以到校外就餐,但学生或者迫于经济因素,或者因为担心饭菜不够健康,又或考虑到买饭所需要的时间等等难以吃的到一顿称心的美餐。学生的吃饭难问题不解决,会导致很多问题,学生营养跟不上,甚至有的学生干脆又一日三餐变成了一日两餐。于是,营养不良、胃病等不该出现在大学生中的病症也屡见不鲜,这为学生身心健康埋下了隐患。而众所周知,大学生在整个社会中是一个庞大的消费群体,且经我的调查和网上各方面的资料,又可以看出大学生在饮食方面的消费所占的比例还相对较高。相对高消费的大学生,在学生餐饮这一块的成功经营却很少。拿河工大做例子,在校园里,一到用餐时间餐厅里都是乱哄哄的,要排很长的队,在饭堂排队就更不用说了;许多大学餐厅的整体还是停留在无序,脏,吵的环境,用餐空间拥挤和餐馆效率低下更令人诟病。市场非常庞大,但大部分大学生餐厅的经营缺乏科学性和创新性,以致学生餐饮市场尚未得到大力的
国贸c101 孙岩 107515
开发 。[)所以,创办一间有特色的,有吸引力的,有高质量服务的“校园餐饮连锁店”会很符合当下大学生的要求,公司的前景也
相当看好。
目录
1、执行摘要
2、机会分析
3、市场分析和竞争分析
4、企业概述
5、企业优势
6、产业分析
7、管理团队
8、财务成本分析
9、营销计划
10、运营计划
执行摘要:
一(名称:HOS 校园餐饮连锁
二(目标:打造高质量,有特色,且能够长久存在下去最终形
成品牌的校园餐饮龙头企业。
三(经营理念:健康,规范,有特色,不断创新,时刻关注学
生的需求。
机会 :
国贸c101 孙岩 107515
一、校园是一个人员高度集中的地区,除寒暑假的三个月之外,
人员流动稳定而有规律。()
二、大多数校园距市中心有一定距离,而且因为校园本身的性质和面积问题,即使靠近市中心也不会有大量的顾客流失的情况,大部分的学生愿意并且只能选择在学校内或者附近吃饭。
三、大学生是一个较为特殊的群体,他们对各种餐饮的需求并不是一成不变的,会随着年龄或者心情变化而变化,对进餐环境也有一定要求。在这方面,他们的需求还远远没有得到满足。
四、大部分的学校中的餐饮业发展并不成熟,很多小餐馆的环境较差,秩序混乱,用餐空间拥挤,效率低下,这都是同学们最为注重的。
五、很多大学生对餐饮的要求已经不仅仅是吃饱吃好,而且对用餐氛围和其他餐饮的衍生功能有了需求。比如班级或者社团的聚会,又或者情侣的浪漫晚餐,现在的绝大部分餐馆很难满足这类要求。
市场分析和竞争分析
OPPORTUNITY分析
据我们的市场调查与分析,本店产品的市场需求是存在的,并具有一定的竞争力。而本人正是学生----这个最大客户群中的一员,所以更能了解顾客需要什么样的产品和服务,从这些方面来看,是应该是很有机会挤入该餐饮市场的。
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THREAT分析
餐厅的服务与产品质量的高低与经营成本又有直接和必然的联系,如此则产品价格必然不会比竞争对手低,虽然总体上价格并不
会太高,但相比之下,客户的经济承受能力就成为一大考验了。美国平均每人一年在外就餐支出达1000多美元,欧洲平均为620美元,而我国目前平均只有30.5美元,潜力依然巨大。
从餐饮市场需求发展趋势上:餐饮的电子化,饮食的社会化,健康化将成为大趋势
从消费需求方面看,人们追求个性多样化、文化品牌化、营养健康化、经济实惠化、大众优质化、市场细分化的特点将不断加强,消费增长加快与消费档次提高的状态共存,这将有力地带动企业经营的开拓,对行业发展起到促进作用。
从行业自身看,餐饮业的发展空间依然很大,将进一步适应人民生活水平与消费结构变化的需求,不断开拓大众家庭餐饮市场,推进传统餐饮向现代餐饮方向的转变,推进餐饮服务社会化的进程,以先进的生产方式和管理方式为主导,向餐饮的品牌化、国际化、产业化、连锁化和现代化方向迈进。
管理团队:
1, 人事管理:、每个店根据情况有一个店长兼收银员,三个大堂服务生,两到多个上菜服务生,有专门负责现炒的厨师和制作普通快餐和套餐的厨师还有一些厨房工作人员。我们公司有一套严格的招聘管理制度,服务生也可以从大学生中面试进行招聘,然后有相关的培训,厨师可以从多个渠道争取,起步阶段可以专门从社会聘请厨师,发展连锁后可专门设立一个厨师培训班,由公司专门培
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养这方面人才,又同时与高级技校签订合同,厨师班的学生毕业后可以来公司实习,好的留下进入公司培训班,进入公司工作。[,
2,在公司壮大后,可以采用“总部式连锁”管理办法,设立总部,总部里又分有几个部门管理相关的业务,下设分店,每个店有自主经营权,只对总部负责。我们进行层层管理,追求管理效率的最大化。为了扩大影响力,还会进行加盟经营。我们的策略是先自己进行扩大,自己推广我们公司的品牌,然后寻找加盟商,将我们的品牌推广出去。 3,公司管理,我们通过分阶段的组织结构建立来确立不同阶段的部门设置,管理职责,人员安排,在后继阶段不断充实结构内容及各部门职能。在巩固当前阶段的同时,积极为下一阶段的开拓作好充分的准备。
?将不断加强和完善的物流系统、信息管理系统贯穿于管理的各个层面,以利于企业运行的流畅和高效。
?对管理职责实行清晰化,责任化,以便督导。
?对人员进行的培训,特别是对中高级管理人员,并逐步建立培训体系。
?我们将以强大、完善的管理体系取胜于竞争者,迅速发展成为规模型连锁企业。
财务成本分析 :
1(初始阶段的成本主要是:场地租赁费用,餐饮卫生许可等证件的申领费用,场地装修费用,厨房
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用具购置费用,基本设施费用等
2(运营阶段的成本主要包括:员工工资,物料采购费用,场地租赁费用,税,水电燃料费,固定资本、折旧费,杂项开支等。(]
3(据计算可初步得出餐厅开业启动资金约需150000元
实现营销承诺:
l、顾客反馈表。在服务中严格要求工作人员树立顾客第一的观念,认真听取顾客意见。
2、将顾客满意进行到底。树立”顾客满意自己才满意”的观念,做到时时刻刻为顾客着想。
3、建立餐厅顾客服务调查表,定期由营销部专人负责对顾客进行跟踪服务。
运营计划:
我们在提出与传统所提倡的“色、香、味”的同时,注重了我们食品的营养和形式的多样化:
首先我们提倡生态餐饮理念:生态餐饮就是要把饮食作为保护人体生态环境的重要手段,通过食品的选用、饮食合理搭配以及多种烹调方式搭配,营养均衡的科学手段的综合运用,来营造良好的个人身体生态环境。要保质美味与营养并重。特别是针于初期特定的目标客户——高校学生,我们将在消费模型的分析上制定如下套餐:考试套餐,健脑套餐,减肥套餐,健体套餐等。
其次我们提出了菜式DIY的概念:中国饮食文化丰富多彩,原料和烹调方法多种多样,传统的八大菜式已经不能满足消费者需求
了,所以我们在提倡DIY精神的今天提出了菜式的DIY,即在点菜输入时灵活搭配出顾客所需要的菜式,可以灵活配搭出过万道菜式,满足顾
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客不同种类的要求。,,t262阅读网请您转载分享:
成本分析:随着市场环境的变化,竞争对手越来越多,以及宏观经济形势的影响,餐饮市场也在发生的较大的变化:市场竞争日趋激烈,高利润时代已经成为过去。从内部管理抓利润。加强财务管理,降低成本,获得最大的利润,是加强餐饮管理的出发点和归宿。 采购环节 -计划采购,预先控制
餐饮及厨房采购的特点是:品种繁杂,原材料保质期短,价格变化大。特别是食品原料的采购工作,是厨房成本控制的重点也是难点。 建立原材料采购计划和审批流程。餐饮部管理人员要根据酒店餐饮的营运特点,制订周期性的原料采购计划,并细化审批流程。如每日直接进厨房的原料,要按当天的经营情况和仓库现有储存量,来制定次日的原料采购量,库存控制的目的是通过科学的库存管理措施,以最低的库存量保证餐厅的运营。在我们对餐厅经理的考核中,也有关于库存的具体指标,其目的就是降低库存,加大现金流量。
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篇三 : 二手旧仪器进口清关代理流程
二手旧仪器进口清关代理流程
接受申报?审核单证?查验货物?办理征税?结关放行。[)
在中国经济飞速发展的今天,人们对物质的需求越来越大,其中二手旧仪器的需求占到很大的一个份额,但是国内的二手旧仪器生产厂家所生产的二手旧仪器远远满足不了国内消费者的高层次需求,于是进口二手旧仪器就成为了满足消费者的最佳途径。我们我们做二手旧仪器的进口已经多年的经验,对于如何二手旧仪器进口清关|清关,二手旧仪器进口清关|清关需要什么资料和文件,都非常清楚,以下我就说说我们曾经操作过的一个案例。
客户有一二手旧仪器需要进口,由于我们我们在二手旧仪器进口清关|清关这个领域已经是非常有名了,所以客户到了我们。
首先,我们要了解客户的进口背景,客户事先是做了市场调研,客户在进口的时候,由于之前没有经验,所以对于如何进口无从下手,于是我们就在最短的时间内为客户之间进口的专业物流方案。
然后,要执行这个方案。对于进口二手旧仪器,是首先需要做产品备案的,这个用我们行内的话来说就是产品批文,只有有了这个批文才可以二手旧仪器进口清关|清关,而且这个程序也是进口二手旧仪器最至关重要的一步,这个程序做不好,其他往后的流程也是空中楼阁。至于这个产品备案如何做可以和我交流,我的名字叫杨任重, 以下附上产品批文的图片供大家参考。
等产品备案做好以后,剩下的事情就主要是做产品的中文标签备案,这个步骤相对于之前的产品备案就简单很多,需要的时间也相当少很多,产品标签备案主要的用途是让海关和消费者了解货物的信
息,方便在国内市场流通。做标签是二手旧仪器进口清关的其中一个重要步骤。虽然说标签备案相当于产品备案简单,但是还是有很多细节的地方需要注意的,具体有什么地方需要主要,有兴趣的朋友可以随时我。
做完产品的标签备案以后,就可以安排国外那边发货了,至于发货前,需要准备的文件有以下这些:
1. 产地证
2. MSDS
3. 装箱单
4. 发票
5. 贸易合同
6. 提单
准备好这些文件以后就可以进行二手旧仪器进口清关了。(,货物到港以后,首先进行的是报检,报检主是为了确定产品的属性,是否跟实际货物相符。报检如果通过的话,就可以出货物的通关单,有了这个文件才可以进行下一步的操作,就是清关。清关是一个说起来既复杂,又简单的流程,说他复杂是因为里面的层次比较多,经过的部门非常多,说他简单是因为清关单里面描述的内容跟实际清关需要做的功夫相差很多,清关单的内容比较简洁。但是其中蕴含的很多需要经验积累的处理方法,如果有兴趣的朋友可以随时我小杨来了解。
范文三:商业招商工作计划
商业招商?工作?计划??
篇一?:?
商场?招商?工作?计划? ?商业中?心招?商准?备工?作计?划?
一、?招商?准备?工作?(?只针对?配合?招商?部分?):? ?
1?、完成?项目?名称?注册?、以?及项?目标?志等?的?CI?设计并?注册?。? ?2、注?册中?文及?英文?的国?内域?名?(..?cn?)?及国际?域名?(.?)?。 ?3?、确定?宣传?包装??概念、总??体广告宣?传用?语。? ?
4?、完成?设计?制作?商业?中心??的招商文?告、?招商?楼书?,?包含项?目功?能?
分布及?内部?结构?图。? ?
5?、完成?设计?制作?项目?效果?图的?PP?,3?D?资料光?盘。? ?6?、完成?设计?制作?商业?中心?的转?:?
商业?中心?招商?准备?工作?计划?主体?、各?分体?剖面?模型?沙盘?。? ?7、完?成招?商队?伍的?建立?(?招聘?),?进行培?训及?人员?甄选?分配?。? ?8?、制定商?户准?入标?准、?引入?原则??、操作规?则等?。? ?9、确??定公司组?织机?构和?部门?设置?。? ?
10?、招商?处的?筹建?。? ?
1 ?
1、招?商部?各种?管理?规章?制度?、业?绩考?核奖?惩制??度、工作?操行?规则??
出 台。? ?
1 ?
2?、制定?商户?准入?标准??、条件、?和招?商规?则。? ?
1 ?
3?、制定?并印?制招?商租?赁合??同、租赁?申请?表、?登记?表、?相关?协议?、?商 ?业管理?守则?等。? ?
1 ?
?4、根据?招商?类别?敦促?各分?部制?定招?商工?作倒?计时??计划(?包括招?商?区 ?域、重?点目?标、?任务?指标??完成计划?等?)。? ?
二、招?商时?间安?排?: ?招商前?期准?备工?作阶?段为?:*?**?*?年*?月*?日--?-?***?*?年*?月*?日 ?正式招??商时间确?定为?:*?**?*?年*?月*?日--?-*??***?年*?月*?日 ?后招商?期暨?开业?庆典?筹划?阶段?:*?**?*?年*?月*?日--?-*?**?*?年*?月*?日 ?
1?、**?**?年?*月?*?日---?**?**?年?*月?*日? 完成?招商?人员?招聘?(1?0?天)?及?培训工作?(1?0?天),?同时?完成?个人?招商?指标?确认?并按?照招?商任?务指?标提?交?各自的?工作?倒计?时实?施方?案。? ?
2?、**?**?年?*月?*日?---?**?**?年?*月?*日? ?完成印制?各种?合同?、文?件、?申?请表、?登记?表? 等。?完成?项目?标志?等系?列?CI?设计?,更换?识别?系统?(?包括?名片、?信函?、旗?标等?)?。确定?宣传?包装?概念?及总?体广?告用?语。? ?
3?、**?**?年?*?月*日?---?**?**?年?*月?*日? 完成??前期招商?文告?、?.fd?ce?.?招?商楼书制?作?,?确定招商?媒体?广告?计划?(?包括广?告创?意、?制作?、媒??体购买?选择等?)?、招商?各项?管理?费用?支出?预算?。完?成各?种?PP?、3D? v?is?in?、沙?盘?等的制?作。?完成?招商?部筹?建工?作。? ?
4?、**?**?年?*月?*日前?完成?一切?招商?准备?工作?。? ?
5?、***?*?年*?月*?日招商?工作?正式?开始?。? ?
6、?***?*?年*?月?*日——?**??**年?*月?*日配?合组?织公?关活?动?,针对??对象?为行业协?会、?政府?部门?的?;针对?国际?招商?部分?的。??如有香港?招商?计划?单?列。? ?
7、?***?*?年*?月*?日--?-*?**?*?年*?月*?日招商?第一?阶段?。? 以北?京为?重点??的招?商工作?,招商?比例?按计?划控?制在?总体?的?60%?以内??。同时负?责外?埠招??商工作人?员在?本地?进行?外地?招商?工作??。国际招?商部?通过?各驻?华商?务参??赞、外商?驻华?代表?处、??国外产品?在华?代理?机构?进行?招商?。? 外埠?招商?设?2?个月试探?期?,如果?反应?良好?,?则由负?责人?员作?出报??告提交招?商部?,?由招?商部作?出外?埠实?地设?点招?商计??划(包括?地点?选择?、招?商规?模、?策划?广告??宣传配合?、费?用预?算等?),?报请?总经?理审?批。?于?
8?、**?**?年?*月?*日前?完成?所有?外地?实地?招商?工作?准备?。? ?
9、?***?*?年*?月*?日——?**?**?年?*月?*日招?商进?入第?二阶?段。?在确?保北??京地区招?商工?作按?计划?顺利?进行?,?并达到?预期?目标?、回?款理??想的基础??上,提高?要求?进行?市场?二次?开发?。目?标定?位于?增加?中心?商品?的名?、特?、?优、新?、独?、多?样化?等的??内涵,?外埠与?国际?商品?在这?一阶?段列?为重?点。? ?
10?、?***?*?年*?月*?日——? *?**?*?年?*月*?日招商?进入?第三?阶段?。本?期工??作重点是?拾遗??补缺,?针对中?心的?商品?结构?进行?微调?整。?做到?符合?商业?中?心的原?定市?场定?位及?功能?分布?设计?。? 根据?实际?招商?情况?制定?招商?收尾??计划,?对招收?工作?未达?到设??定标准的?进行?最后?突击?攻关?。? ?
1 ?
1、?*?***?年*?月*?日——? *?**?*?年*?月*?日招商?进入?尾声?。所?有招?商目??标在**?**?年?*月?*日前?责成?有关?分部?确实?完成?。根?据招?商阶?段预?先挑??选商铺情?况、?对未?决定?位置?的商?铺策?划商?户抓?号的?准备?工作?(?地点、?方式?、安?全保?障、?公正?程序?)?。 ?
1 ?
2?、**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日后?招商?期、?开业?庆典?。? 招商??部人?员缩编?,部分?人员?转入?商业?管理?编制?。招?商整?体工?作做? ?总结?,财务??
情况汇总?报告?公司?董事?会。? ?开业庆?典的?公关?活动?、促?销活?动、?广告?发?布等。? (?备选??方案):? ?
1?、同上?。? ?
2、同?上。? ?
3?、**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日工?作内?容同?上。? ?
4?、**?**?年?*月?*日—?—?***?*?年*?月*?日 ?完成媒?体发?布前?期工?作?,一切??就绪。? ?
5、?***?*?年*?月*?日(?阴历十?二月?十八?日?,?大寒) ?招商?正式?开始?。? ?
6、?***?*?年*?月*?日——?**?**?年?*月?*日? 春节?招商?工作?正常?进行?,?并针?对广东?、福?建、?浙江?沿海?地区?春节?转:? ?
商?业中?心招商准?备工?作计?划港?澳台?40?0?万侨胞?回乡?省亲?机会?,?进行?春节攻?势。?结合?韩国?、日?本、?港台?商人?回乡?探亲?机会?,?其扩散??力将会极??有成效。? ?
7?、其他?同上?。? ?
三、达?成目?标?(设定?理由?及达?成手?段?) ?达成目?标是?按照?商业?项目?招?商的程?序安?排制?定的?最低?限度?招商?进展?要求?。实?际招?商过?程中?,?必须超??额或提前?完成?此目?标?,否则?将影?响整?个招?商的?成功?。? ?
1、?
?1.**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日第?一阶?段完?成招?商任?务的?20?%?。 ?此阶段?主要?操作?方案?是通?过项?目广?告宣?传及?内部?预登?记商?户?,进?行提炼?筛选?,?电话及?DM?营销?方式?,?从商业?项目?对投?资者?的吸?引程?度分?析?,?达成此目?标较?有保??障,之所?以设?定?20%?任务?的目?标?,是为?了保?证项?目招?商?商户质?量?,只假?设登?记客?户中?存在?低于?20?%?的商户?是达?到我?们招??商标准?的。? ?
2、?
2.? *?**?*?年*?月*?日——??****?年?*月?*日第?二阶?段完?成招?商任?务的??30%?。 ?此阶段?进入?招商?成熟?期?,由于?前期?招入?商户?的口?碑相?传作?用?,会?同时吸?引同?业或?相关?联商?户?;另外?第一?阶段?的电?话、?DM?营销??的滞后反?应?将在此?阶段?收效?;?同时外?埠招?商赴??当地设点?的大?规模?展开?;?以及国?际招??商部分预?计于?此阶?段到?达见?效最?明显?阶段?;?以上四?方面?支持??本阶段完?成?30%?的任?务指?标。? ?
3?、 ?
3. ?**?**?年?*月?*日—?—?***?*?年*?月*?日第三?阶段?完成?招商?任务?的?50%??。 此阶?段由?于建?筑主?体出?地面?,?结构达?到封??顶前阶段?,?商户对?项目??的信任度?大大?加? 强?;招商?比例?中设?计?50%?的生?产型?商户?(?厂商及?隶属?厂?商营销?机构?),?40?%?的产品?代理?商及?经销?商?,10?%?的普通?经营?商户?,?前两阶??段主要针?对对?象为?比例?设计?中的?前?50%?,?此?阶段由于?接纳?其余?50?%?类型商??户,标准?降低??,招商难?度相?应减?小?;通过?招商?进展?顺利?、商??户踊跃等?方面??的事件公?关活?动?,对剩?余招?商起?到催?化作?用?;恰当?的时?机运?用精?品商?铺?拍卖会?的形?式?,用夺?标宣?传刺?激招?商的?最后?阶段?工作?;?完成最?后阶?段任??务是具有?一定?可行?性的?。? 另外??,具体招?商过?程中?,?最后阶?段的?实际?情况??应该?是剩余任?务远?远低?于计?划目?标?,实际?已处?于收?官?(围棋?术语?)?微调阶??段。 ?
四、?招商?实施?内容?: ? ?
1、招?商人?员的?招聘?工作?: ?转:? ?
商业中?心招?商准?备工?作计?划? 为了??更好地完?成项??目的招商?工作?,?需?要根据需?求进?行对?招商?队伍?的建?立。?由于?项目?属性?的特?殊性?,?以及工?作?进度和?工作?强度?的实?际要?求?,无法?任用?缺乏?经验?的人??员,同时?没有?时间??
对销售人?员进?行从?业岗?位培?养?,故对?招聘?人员?进行?严格?的从?业经?验及?工?作能力?方面?的考?量。? ?招聘原?则?:对商?业专?业的??招商人员?,?必须具?有本?行?业从业?3?年以上?招商?管理?的经?验?,优先?考虑?从事?过商?业房?地产?项目?的招??商工作、?招商?策划?等方??面的工作?经验?、或?从事?相关?行业?市场?招商?、拥??有行业内?大量?全国??性和国际?客户?资源?者。? ?招商部?人员?招聘?计划?:?总人?数为?28?人(?暂定?)。按?楼层?分招?商分?部。? ?招商?1部?:B1?层?,4?人,?设招商??主管一名?。负?责对?男女?鞋类?、皮?具、?箱包?的招?商工?作。? ?招商?2部?:F ?
1?、F2?层?,4?人(?暂定?),?设招商?主管?一名?。负?责对?男、?女服??装、男女??皮装的招?商。? ?招商?3部?:F3?层?,4?人,?设招商?主管?一名?。负?责童?装、?童鞋?、儿?童玩?具、?儿童?用品?、哺??乳用品等?的招?商。? ?招商?4部?:F4?层?,4?人,?设?招商主管?一名?。负?责针?纺织?品、?服装?配饰?、家?用小?五金?、电?气产??品、?家用小电?器、?小百?货、?文化?用品?、汽?车饰?品、?工艺?礼品?等的??招商。? 招?商5?部:F?5?层,4?人?,设招?商主?管一?名。?温馨?家居?用品?、床?上用?品、?家纺??布艺、窗?帘、?绳草?编织?、国?际精?品等?的招?商。? ?招商?6部?:F6?层?4人?,设?主管一?名。?负责?餐饮?、娱?乐、?健身?房、?电玩?厅、?图书?、办?公间?的招??商。 ?国际招?商部?:4?人?,设主?管一?名。?负责?国际?商品?的招?商?,任务?是填?充?F5?层的香?港厅?、台?湾厅?、韩?日厅?、欧?美厅??的招商工?作。? ?
2?、 ?外埠招?商计?划。? ?外埠招?商以?轻工?产业?聚集?区域?、商?品集?散中??心、区域?代表?中心?城市?为主?要目?标。?以下?为招?商?(及广?告辐?射?)目标?城?市: ?服装?鞋类?: ??广州(?春夏时?装、?鞋类?皮具?);?上海?(?名牌服?装、?进口?服?饰);?中山?(?休闲装?);?花都?(?皮鞋皮?具?);?增城新?塘?(牛仔?服装?);?东莞?虎门?(?春夏时?装、?针织?品、?鞋?);?东莞盐?步?(内衣?);?佛山?南桂?(?童装?);?深圳?(春?夏时装?);?杭州?(?春夏时?装、?丝绸?服装?);?石狮?(?牛仔、?休闲?、童?装?);?宁波?(?名牌男装?、衬?衫?);?温州?(名牌?男装?、童?装?{永嘉?}?、鞋?);?威海?(韩国?服饰?
);?义乌?(?针织、?袜子?);?海宁?(?皮衣?);?河?北辛集?(皮衣?);?晋江?(?运动服?饰、??鞋);?厦门?(台湾?服饰?产品?);?哈尔?滨?(冬季?服装?);?沈阳?(?冬季服?装?);?浙江湖??州(童装?);?辽宁?海城?(?转?:
商业?中心?招商?准备?工作?计划?童装?);? ?针织家?纺布?艺类?: ?宁波?;?浙江?绍兴?(柯桥?);?海宁?;?上?海市;?广东南?海?(西樵?);?山东?青岛?;?苏州?;常熟?; ?箱?包类?: ?上海市?(?奉城?);?浙江瑞??安(仙降?);?河北?高碑?店?(白沟?);?辛集?(?皮具?箱包?);?海宁?;广州?(?高档箱?包?);?辽宁南??台; ?儿童玩?具类?: ?义乌?;?广东省?(6?0%?);??深圳(?外销产?品为?主?);?广东澄?海?; ?文化用??品类: ?上海?市?;义乌?;?温?州;宁波?(?宁海?)?;广东潮?阳?;深圳?市?; ?小百货?商品?类?: ?义乌?;温州?;?石家庄?; ?除此?之外?,?考虑到?全国?各经?济区?块中?心城?市的?辐射?作用?,?在以上?城市?的?有针对??性的招商?计划?以外?,?同时包?含对?典型?中心?城市?的招?商工??作安排。??主要有?:天津?;?武汉?;成都?;?重庆?;?杭州;?南京?;济南?;?沈阳?;大连?;?福州?;厦门?;?郑州?;长沙?。? 国际?招商?部分?通过?中国?工商?联、?贸促?会的?协助?联合?各国??驻华使馆?商务?参赞?、外?商驻?华机??构、有关?外资?企业?及行?业协?会。?主要??针对的国?家有?:?香?港、台湾?、韩?国、?日本?、美?国、?德国?、法?国、?意大??利、英国?、澳?大利?亚等?。? ?
3、?(备选?方案?)?外埠招??商部?分: ?转:?
商业?中心?招商?准备?工作?计划? ?
篇二:? ?
商业地?产招?商计?划书? ?商业地?产招??商计划书?? 一(? 项目?介绍?:?
温州?商贸?城是??由江苏奔?宏置??业有限公?司出?资建?设的?,该?公司?的重??点项目—?—句?容温?州商?贸城?位于?拥有?南京?御花?园之?称的?句容?市,?是句??容市政府??201X?年重?点标?志性?工程?,占?地面?积?200?亩,?处于??西环路和?10?4?国道的?交汇?口。?辐射?南京?大都?市经?济圈??,是周边?地区?目前?规模?最大?的?
专业建?材、?五金?机电?批发?市场?。该?项目?投资?2?亿多元?,?建筑面?积近?70?00?0?平方米?,商?铺面?积达?80?00?0?平米,?仓储?面积?35?00?0?平米。? ?二(? 产品?定?位优势?:?
温州?商贸?城坚?持以?市场?为龙?头,?以产?业为?依托??,以物流?为基?础,??来打造该?市场?的集?群经?济、?板块?经济?和名?牌经?济,?它的?建成?既顺?应了??当今商贸??流通向大?时尚?集聚?的趋?势,?也符?合该?地政?府倡?导的?大力?发展??民营经济?的要?求,?它高?起点?的定?位、??规划,超?前的?建设?理念?,长?远经??营思路,?是本?地区?一个?融规?范化?,品?牌化?,专?业化?为一?体最?大的??综合?市场。经?营项?目分?别有?陶瓷?洁具?、石?材油?漆、?灯具?家具?、木?业制?品、??移门橱柜?、五?金低?压电??器钻业交?易区?等,?将句?容建?材装?饰、?五金?机电??消费市场?进行?了科?学的?规划?整合?和有?效的?管理?运作??。另外,?工商?、技??监、金融?、供?水、?供电?等及?教育?、餐?饮、?网络?等服?务设?施一?应俱?全。??温州商贸??城是一座?融展?示贸?易、?仓储?物流?、科?技服?务、?信息?交流?为一??体的科技?商贸?城、?文化?城、?信息?城。?? 三(? 交通?概况?:?
本处?于西?环路?和?104?国道?的交?汇口?。到?达句?容市?区只?有?
1.?2?公里的?路程?。项?目门?口有?公交?2?路10??路汽车,?平均?10?分钟?一班??直达市区?。项?目距?离南?京江?宁区?只有?20?分钟?车程?,距?离南?京市?区只??有40?分钟车?程。? ?四(? ST?分析?:?
1?、S?——优?势? ?
(1?)地段??——离句?容市?城市?中心?只有? ?
1.2?公里?,规??划的物流?商贸?区域?,对?于大?型的?主题?建材?市场?来说?地?段优越?、位?置显?赫。? ?
(?2)交?通—??—项目内?有公?交?2路车?直达?市区?10?分钟?一班??,10?路车?离项目?只有?5?分钟的?路程?。? ?
(3?)口碑?——?项目?为句?容市?政府??招商?引资项目?,?201?X?年10?强民??营企业,?20?1X?年消?费者?信得?过企?业。? ?
(?4)物?业—?—项?目占?地面?积?200?亩,?该项?目投?资?2亿多?元?,建筑?面?积近?7?0000?平方?米,?商铺?面积?达?800?00??平米,仓?储面?积?350?00?平米?。是??句容?市最大的?建材?家具?批发?零售?市场?。? ?
(5?)配套?——?配置?自动?扶梯?、?650??0平米的?大型?停车?场,?还有?宽?24?米?的中央绿?化带?配置?休闲?区域?,配?套设?施较?为完?备。? ?
(?6)品?牌商?家入?驻—?—一?期,?二期?成功?引进?马可?波罗?瓷砖?,冠?军?陶瓷,?麒麟?床垫?,全?友家?私,?皇明?太阳??能句容总??经销,世?友地?板句?容?专卖店? ?嘉宝莉?油漆?句容?专卖?,品?牌影?响力?强大?。? ?
2?、——劣?势? ?
(1?)由于?早期?句容??商业市场?没有??成熟给投?资者?带来?了忧?虑。? ?
(?2)句?容老?的建?材市?场由?于产?生的?早在?句容?人的?心里?有的?一定?的?认知度?,目?前新?市场?开始?需要?一定?周期?的培?育。? ?
(?3)项?目临?10?4?国道道?,车?流快?,人?流被?阻隔?,有?碍人?气的?聚集??和商气的?形成?。? ?
(4?)项目?居句?容市?区以?外,?区域??商业网点?分布?较稀?,商?业氛?围不??足。 ?
3?、——?机会? ?
(?1)经?济因?素—?—股??市衰退、?证券?市场?萧条?、银?行存?款利?率太??低,有效?投资?渠道?窄;?与此?正好?相反?的是?连年??存款余额?上升?,大?量闲??散资金找?不到?有较?好回?报的?投资?方式?。? ?
(2?)政策?因素?——?国家?宏观?经济?调控?失当?,造?成房?价一??路高升,??给投资者?带来?了商?机。? ?
(?3)市?场因?素—?—随?着经?济复?苏,??人均收入?大幅?度提?升,?消费?水?平提高?,消?费能?力和?消费?总量?迅速?增长?,商?业行?业日?益兴?旺,?商业?地?产开发?前景?也越?来越??美好。? ?
(4?)区域?发展?——?本区?域被?政府?规划?为商?贸物?流区?,本?项目?正符??合本区域?发展?,在?附近?政府?有意?建造?大面?积的?经济?适用?房?,加大?了本?区?域的人?流量?。? ?
(5?)现行?的产?权式??商铺推广?模式??,可以满?足很?大一?批中?小投??资者?的投资欲?望。? ?
4?、T?——威??胁 ?
(1?)国家?相关?法规?明确?规定?“禁?止返?租”?,而?产权?式商?铺推?广模??式必须向?投资?者承?诺返?租。? ?
(?2)工??商局以及?广告?法对?返租?、回?报承?诺等?禁止??宣传,使?本项?目?在推广?中无?法将?信息?传达?到位?。? ?
(3?)国家?对目?前房??地产的发?展过?热不?断的?控制?,银?行利?息不??段上?调。 ?
(?4)招?商难?度大?,开?业时?若无?大量?商户?进入?,商?场经?营会?遭致?失?败,还?有可?能引?发市?场危?机。? ?
(?6)商?业市?场竞?争激?烈、?经营?困难?,若?不能?盈利?或保?本,?将难?以?摆脱这?一沉?重负??担而无法?彻底?解套?。? 五(?九大?卖点?分析?:?
?、?地段?前景? ?本项目?位于??政府规划?中的?句容?西门?中央?商业?圈正?中?心?,周边规?划有?大规?模的?住宅?区,?西门?商务??区将有?11?万人口?入住?,未??来升值潜??力无限。?温州?商贸?城周?边将?聚集?开发?高级??商务酒店?、多?个大??中型居住?区。? ?
?、??规模超大?:?
总建?筑面?积近?12?万平?米,?是句?容市?规模?最大?的建?材装?饰市?场。? ?
?、?业态?齐全?:?
市场?内规??划有五金?电器?、陶?瓷洁?具、?水暖?、木??制品、灯?具、??家具、油?漆、?石材?等建?材家?俱一?应齐?全;?二楼?家俱??现已全部?招满?。? ?、?仓?储充足?:?
物流?、餐?饮、?娱乐?、工?商、?技监?、商?务等?配套?,让?业主??和顾客可??享受到更?高品?质和?快捷?的服?务,?并设?有?3?5000?平方?米的?超大?仓储?。? ?、?停车?便捷?:?
67?00?平方?米的?大容?量停?车场?,使?得一?般市??场停车难?的问?题得?以解??决,市场?交通?组织?极为?便捷??,颇具前?瞻性?。? ?、?实力?开发?:?
开发?商拥??有近十年?的商?业地?产开?发、?经营?管理?经验?,资?金实??力雄?厚,为市?场的?长期?兴旺?提供?最好?的保?障。? ??、交?通便?利:? ?
距离句?容市?中心?80?0?米,交?通便?利;? ?与南京?、镇?江、?丹阳?等城?际?道路异?常便?利;?(尤?其是?南京?都市?圈)? ?通过沪?宁高??速、宁杭?高速?、?104?国道?等快?速连?通长?三角?经济?圈。? ??、重?金推?广:? ?
经营商?投入?数千?万巨?额资?金,?将市?场在?句容?市区?及下?属各?大乡?镇?推?广,致力?于带?来消?费人?潮,?做旺?市场?经营?。? 投入?媒体?:?
10?多块?户外?广告?、全?年句?容电?视台??黄金时段?、全?年江?苏广?播电?视?报、市?中心?公交?车身?广告?、市?场专?用网?站、?多频?率短?信平?台、?社区?装?修行情?夹报?等。? ??、优?惠政?策? ?本?次招??商期间,?招租?商铺?免租?一年?;? ?知?名品?牌入?驻,?免费?提供?广告?宣传?一年?;? ?地?方税?收和?工商??管理费按?全市?最低?标准?收取?;? ?为?经营?户代??办各种经?营证?照;? ??为经??营户办理?子女?如住?户口?、入?托、?上学?手续?;? ? ?协助?品牌?经营?户办??理银行贷?款手?续,?并可?提供?贷款?担保?。? 六?. ?招商人?员工?作安?排及?工作?责?
任分布?: ?招商?总指?挥?(罗祖?秋?): ?主要?负责?招商?指导?及检?查? 招商?副总?指?挥(?罗宗隘?):?主要?负责??招商细则?的实?施监?督及?大客?户的?谈判?成交? ?招商?顾问(?陈平?):? ?
主要负?责招?商时?对于?项目?情况?的解?答? 招商?助理?(姬?霞)?:?
主要?负责?招商?时合?同的?签订?及档?案的?管理? ?招商经?理(?虞勇?):? ?
主要负?责招?商工?作的?实施?招商?人员?的培?训,?及普?通客?户的?谈判??。 ?招商专员?:?
(李?淑婷?,戴?天,?王盛?,崔?恒丽?,锻?炼)?:?
主要?负责?招商?客户?的接?待,?介绍?,谈?判,?办理??手续,回?访客?户等??工作。? 七(? ?招商政?策:? ?
商铺租?赁:? ?
1. ??一期商铺?租金?0.?8?元/?平米?/?天 ?
2. ?二期?商铺?租金?0.?8?元/?平米?/天?(租一?年送?半年??) ?
3. ?三期?商铺?租金?0.?8?元/?平米?/天?(租一?年送?一年?) ?仓库?租赁?: ? ?
1. ?仓库?租金?为?0.3?元?/平米?/?天 ?八(岗??位职责:? ?
招商部?职责? ?
一、? ?部门本职?:?
1?、组织?及负?责整?个商?城的?招商?工作?:?
市场?调查?、市?场分?析、?项目?定位?、信?息收?集、??反馈信息??、商?品结?构调整、?组织?各种?促销?及展?销活?动;? ?
2?、负责?招商?洽谈?工作?,进??行市场拓?展和?完成?领导?交办?的其?他工??作。 ?
二、? ?主要职?能:? ?
1、? 计划?安排?:?
编制?部门?本职?所管?年度?、月?度指?导工?作计?划;? ?2?、 ?业务开?展:? ?
对部门?本职?所管?业务?进行?信息?搜集?和业?务开??展; ?3?、 ?规范制?订:? ?
对部门?本职?所管?业务?组织??制定操作?规程?和管?理? 制度?;? ?4、? 检查?考勤?:?
对本?部门?所管?业务?进行?监督?、检?查和?考核?;? ?5、? 资料?管理?:?
对本?部资?料进?行管?理;? ?
6?、 ?工?作协调:? ?
协调与?公司?各部?门的?关系?;? ?
7、? 市场?拓展?:?
开展?对外?客户?洽谈?招商?工作?;? ?
8、? ?工作报告?:?
向总?经理?提交?部门?工作?报告?;? ?
三、? 管理?范围?:?
部门?本职?所管?理业?务范?围。? ?
四、? ?工?作要求:? ?
1、? 本部?人员?要严?格遵?守公?司的?各项?规章?制度?;? ?2、? 要经?常深?入市?场基?层,?了解?市场?形势?,搜??集信息,?提出??计划?
方案及实?施策?略;? ?
3?、 ?将以顾??客服务为?中心?作为?工作?原则?,高?质量?完成?好本?职工??
作,促进?公司?整体?管理?服务?水平?的提?高;? ?
4?、 ?对于应?由本?部解??决的问题?,必?须在?一日?内给?予明?确答?复;? ?
5?、 ?同事之?间,?分工?不分?家,?分职?不分?责,?齐心?协力?完成??工作。? ?
招商部经?理:? ?
一、? 岗位?职责?:?
1?、 ?履行领?导所?指派?的工?作;? ?
2?、 ?负责制?定招?商工?作计?划及??目标;? ?
3、? 根据?招商?计划?及目?标,?制定?相关?招商?工作??方案,落?实及??实施?
各项招商?方案?,统?筹本?部人?员联?系客?户,?并洽?谈招?商细?节;? ?4?、 ?建立及?健全?招商?各项?管理?制度?及实?施细??则; ?5?、 ?评估部?门下?属各?人员?的工?作业?绩;? ?
6?、? 评估各?项招?商方?案的?工作?效果?;? ?
7、? 定时?向上?级汇?报招?商工?作情?况;? ?
8?、 ?定时开?展市?场调?查工?作并?及时??汇总上报?;? ?9、? 建立?完整?的一?套招?商。? ?
二、? ?领导责?任:? ?
1、? 对部?门工?作目?标的?完成?负责?;? ?
2?、 对下?属人?员的?工作?质量?、服?务水?平负?责;?? 3?、 ?对?下属人员?的整?体行?为规?范、?工作?秩序?及精?神面?貌负?责。? ?三、? ?主要权?限:? ?
1、? 对本?部门?的工?作有?建议?和领?导权?;?
?篇三:?
招商?项目?商业?计划?书? 概? 要?
一、?项目?概况? ?
二、?项目?开发?公司?简介? ?
三、?招商?活动?承办?公司?简介? ?
四、?商业?合作?模式? ?
五、?双方?合作?的目?的? ?
六、乙?方工?作开?展计?划安?排? 七、??活动策划? ?
八、?经费?预算? ?
九、?附件?(需??甲方提供?材料?)? 注:? ?
本文中?所提?的甲??方为四平?三达?生态?城开?发有?限公?司;?乙方?为吉??林省芭迪?雅广?告有?限公?司?
一、?项目?概况?? 不夜城?新加?坡国?际商?业广?场项?目处?于四?平铁?东核?心?地区,?毗邻?铁东?区最?大的?市民?广场??,占地?427?96??,?总建?筑面?积近?10?万?平方米?,规?划设?计为?大型?城市?商业?综合?体,??集商业步?行街?、超?市、?院?线、大?型购?物商?场、?酒店?、公?寓、?全室?内街?区为?一体?的新?型城?市商??业,是四?平第?一个?集中?型、?全业?态、?采用?全新?商业?管理?模式?的多?功能??城市级商?业中?心区?。伴?随?201?X?年哈大?高铁?站的?落成?及紫?气大?道的?同步??建设,不?夜城?必将?成为?四平?新的?城市?中心?。? ?
二、项?目开?发公?司简?介? ?四平三达?生态?城开?发有?限公?司属?于新?加坡??三达?集团的控?股子?公司?。新?加坡?三达?集团?由蓝?伟光??博士于?199?6?年创立?,?是国际?知名?的以?膜技?术开?发应?用为?核心?的高?科技?集团?公司?,?总部设?于新??加坡,集?团拥?有新?达科?技、?瑞丰??生物和中?嘉国?际三?家新?加坡?主板?上市??公司。? ?
三、招?商活?动承?办公?司简?介? 吉林?省芭?迪雅?广告?有限?公司?成立?于?201?X?年11?月?,同年?12?月出?版第?一期?《芭?迪雅?——??吃喝玩乐?》?DM?。芭迪?雅?旅游文?化传?播机?构致?力于?打造?《芭?迪雅?》?DM?、芭迪?雅旅?游网?、芭?迪雅??旅游服务?呼叫?中心?、芭?迪雅?短信?平台?四位?一体?的立?体化?旅游?传播?平台?,并?搭? 载吉?林省?芭迪?雅旅?游龙?卡金?融旅?游服?务项??目;旅游?节庆?活动?全?
案包装?、策?划及?执行?。专?注于?我省?旅游?业传?播研??究及开发?可行?有效?的?传播模?式是?芭迪?雅的?责任?。? 芭迪?雅旅?游文?化传?播机?构以?专业?的营?销创??意策?略能力、?高质?的策?划执?行能?力、?系统?的媒?体整?合能??力为三大?核心??竞争力。?依托?系统?、优?化的?营销?平台??,以多种?传播?形式?将各?类旅?游、??餐饮、娱?乐品?牌和??信息以最?佳的?用户?体验?方式?完美?呈现?在消?费者?面前??,为客户?实现?最大?关注?度和?价值?需求?。? 20?1X?年至?20?1X?年吉?林省?芭迪?雅?广告有?限公?司先??后开拓吉?林市?、松?原市?市场?,在?当地?设臵?分公?司,??进行市场?的开?拓及?价值?的传?播。?20?1X?年第?三季?度,?芭迪?雅计?划在?延边?、?四平、?通化?开拓?三个??地级市场??用以扩大?芭迪?雅旅?游文?化传?播平?台的?资?源。四?平市?场的?开拓?一定?会为?“不?夜城?”的?发展?带来?全新?的传?播价??值。 ?
四、?商业?合作?模式? ?甲?方在该项?目招?商工?作开?展中?聘乙?方为?项目?顾?问。乙?方顾?问服?务包?括:? ?
招商目?标市?场调?研;?市场??评估;招?商活?动策?划方?案;?招商?活动?执?行方案?;媒?体投??放计划;?目标?市场?负责?人邀?约;?活动?执行?指导?。? ?
五、双?方合?作的?目的? ?甲、乙?双方??在该招商?项目?中以?实现?“合?作共??赢”为目?的。?充分??发挥双方?各自?资源?、市?场、?项目?、营?销优?势,?最终??为完成甲?方?201?X?年6?月-8?月招?商目?标计?划(??10-1?5?户)为?商业?目的?;?乙方? ?在为甲方?提供?顾问?服务?过程?中以?实现?资源?转化?价值??为商业目?的。? ?
六、?乙方?工作?开展?计划?安排? ?
?1、乙方?筹备?组建?“项?目组?” ?乙方?于?201??X年5?月15?日成?立“?不夜??城”餐饮? ?娱乐招?商项?目组?。该?项目?组要?求自?招商?工作?开展?起至?招商?项?目结束?期间?专职?负责?“不?夜城?”招?商项?目。??目标用最?短的?时间?、最?好?的办法?协助?乙方?完成?招商?(?10-?15?户)?工作?目标?。? ?
2、项?目组?成员? ?乙方本?着认?真、??负责的态?度在?开展?该项?目前?,组??建项目组?。? 组? 长:? ?
孙萌(?吉林?省芭?迪雅?广告?有限?公司? ?总经理?)? ?执 行? 组? 长:? ?
王惠斌?(吉?林省?芭迪?雅广?告有?限公?司? 市场?总监?)? 项目?策划?总监?:?
戈天?宇(??吉林省芭?迪雅?广告?有限?公司? ?策?划总?监) ?项目执?行?AE?: ?
1人? 项目?招商?专员?:?
6?人(大?客户?经理?、业?务经?理)? ?市场调?研专?员:? ?
10?人 ?共计:? ?
17?人 ?
3?、成员?岗位?职责? ?组长:??
全程负?责项?目统?筹、?管理?、监?控、??协调及目?标达?成。? ?执行组?长:? ?
不折不?扣执?行项?目总?体目?标、?阶段?性目??标、制定?具体?实施?办法?及?监督、?指导??项目组成?员按?期完?成任?务。? ?项目策??划总监:? ?
以乙方?的要?求为?指导?方向??,结合资?源客?户情?况制?定利?于活?动营??销、切实?可行?的总?体活?动方?案、?活动?执行??方案。? 项目?执行?AE?:?
按照?活动?方案?、执?行方?案的?规划?及部?署,?不折??不扣的执?行与?甲方??的活?动落地指?导、?协调?、把?控工?作,?承担?一些?临时?性工?作。?? 项目招?商?专员:? ?
以大客?户为??主,按照?项目?目的?及自?有资?源情?况,?最为?高效?的完?成?邀约工?作。? ?市场调??研专员:? ?
面向所?辖区?域,?进行?项目??预热,并?进行?市场?调研?信息?收集?,汇?报?项目执?行组?长。? ?
4?、阶段?性目?标及?工作?办法?? 第?一步,乙?方对?所持?有资?源进?行市?场?调?研工作同?时进?行前?期预?热铺?垫;? ?第?二步,通?过市?场调?研情?况为?乙方??提供一套?招商?项目?评估?报告?,通?过报?告准?确进??行客户分?类,?分为?意向??目标客户?、准?意向?客户?和参?与客?户(?比例?达到?2:?3:??5);? 第三?部,?乙?方通过??对商?户的分析?及甲?方的?指导?要求?进行?活动?方案?的策?划,?预计?准?备组织?3?次活动??,
6?、 ?
7、?8月份?每月?一次?;? 第四?步,?乙方?负责?每次?活动?参与?企业?代表?的?邀约工?作,?目标?达到?每次?20?家以?上。? ?七、活?动策?划? ?拟定《吉?林省?餐?饮、娱?乐投?资者?沙龙??》会营销?模式?进行?招商?工作?的开?展,?活动?包括?会?营销部?分、?不夜?城现?场踏?查两?部分?组成?。? ?
八、经?费预?算? ?
1、顾?问费?(共?计?21?万元)?篇四?:?
房地?产项?目商?业定?位及?招商?策略?(?招商工?作计?划表?) ?目录? ?前言? 第?一部分? ?商业定?位? 第一?章? 项目?总体?定位? ?
一、? 前期?沟通?总结? ?
二、? ?项目总?体定?位? ?
三、? 项目?的功?能定?位? 第二?章? 商业?业态?定位? ?
一、? 定位?理由? ?
二、? ?业态定?位? 第三?章? 商业?名称?定位? ?
一、? 商业?案名?定位? ?
二、? ?的解释? ?第四章? ?商业管?理功?能定?位?
一、? ?现有管?理格?局? ?
二、? ?物流的管?理功?能定?位? ?
三、? 现代?化的?管理?体系? ?第五章? ?商业经??营业种定?位?
一、? ?主题物?流定?位? ?
二、? 经营?业种?定位? ?
三、? ?定位规?划? 第二?部分? ?招商策??略 第一?章? 第二?章? 第三?章? 招商??总策略? 招商?阶段?设置? ?招商工?作计?划表?? 前言? 商业?物业?是房?地产?业里??经济?价值最高?的物?业形?态,?在动?态的?经济?大环?境中?,商?用物?业疲?惫的??活跃着—?—高?回报?刺激?着巨?资开?发;?而经?营的?艰难?加大?了风?险。?要让??商业物业?从“?炙手?”向?“可?热”?转化??,就要在?分析?大的?物业?环境?下,??结合项目?本身?,步?步为?营,?攻克?风险?的城?堡。? ?商铺时?代的?来临?,催?化?了商业?市场?的竞?争,?加速?了城?市商?业的?繁荣?,新?兴商?圈挑?战传?统商??圈,随着?城市?改造?步伐?的加?快和?商铺??概念的深?化推?广,?春熙?路、?骡马??市中心商?圈和?荷花?池大?市场?的商?圈局?面被?打破?,双?楠社?区纷?纷涌?现。??本项?目要在激?烈的?商战?中占?据一?席之?地,?就要?做好?工作?中的?每一?环,??而招商在?工作?环中?是关?健的?一环?,它?成功??与否关系?着商?业地?产销?售战??的策略。? ?要做好?招商??工作就要?有一?个好?的招?商策?略来?指导?。我?们的?招?商?策略在“?先规?划后?行动?”的?总策?略下?,各?工作?环节?环环?相扣?,做?好?“规划?”的?工作?后,?然后?“行?动”?。该?商业?项目?我集?团初?步战?略为?引?入1?家国际?化零??售商作为?主力?店,?进而?提升?整个?商业?物业?的价?值。? ?商?业地产开?发是?一种?建立?在多?种专?业平?台上?运作?的地?产开?发项?目,?它除??了要熟悉?地产?行业?的运?作规?律,??还要对零?售业?也非?常了?解,?需要?对消??费者行为?有着?深度?的认?识。? ?零售业?有别?于生?产制?造业?,它?面对?整个?供?应链中?的最?后一?个环?节—?—消?费者?。因?此,?商业?地产?营造?的不?仅仅?是?一个购?物场?所,?更是?居? ?民生活的?一部?分;?影响?最终?消费?者行?为的?因素??包罗万象?,其?中既?有社?会和?经济?环境?,也?有生?活习?惯和?人文??风俗。与??
其他行业?相比?,零?售业?的竞?争则?非常?接近?完全?竞争??,一招制?胜的?可能??性非常小?。它?是一?个非?常注?重细??节的行业?。运?做商?业地?产是?一个?系统??工程,谈?论一??个运作成?功的?商业?地产?项目?时,?往往?将他?们的?成功??归结?于一两个?突出?的原?因,?而忽?视了?经营?者在?各方??面的精雕?细凿?,这?种思??路是不正?确的?。? 首先?商业?地产?的开?发是?一个?长线?投资?,追?求的?是长??线、稳定?的收?益,?发展?商要?具备?将所?开发?物业?的全?部或?部分?作为?优良??资产进行?长期?经营?的心?态,?也只?有这?样才?拥有?了将?项目?做好?的源?动力?。? 商业?地产?的开??发,我集?团需?做好?自行?组建?专业?商业?物业?管理?公司??进行长期?的商?场管?理的?思想?准备?,专?业细?致的?经营?管理??是商业物?业的?核?心竞争?力所?在,?零售?的管??理包括运?营、?推广?、店?面管?理、?客户?服务?等?几个方?面,?这些?才是?见真?功夫?的地?方。? ?必须做?好招??商工作,?积累?前期??客户;而?招商?的成?功要?有一?个好??的策略才?能得?以保?证。?但策?略不?是凭??空而生的?,是??在市场的?基础?上,?对商?业准?确定?位后?,在?概念?上创??意不?行,在经?营上?还要?有思?想。? ?奥妙:? ?
准?确的市场?定位? ?商业地?产也?并非??一般的住?宅写?字楼?类房?产项?目。??眼下诸多?地产?开发?商经?过了?近几?年来?房地?产市?场的?洗炼?,也?有了?初步??的认识:? ?
商?业地产的?开发?,在?项目?投入?的资?金大?部分?得到?回收??的前提下?,?也要留?部分?物业?作为?资产?运作?,作?为公?司的?长期?效益??资产。? 商业?地产??项目的开?发要??达到这一?目标?,首?先应?该意?识和?尊重?商业? ?地产的?运作?特?性。一?个商?业项?目销?售完?成,?发展?商的??使命并没?完成?,还?要考?虑最?终?经营者?是否?能有?经营?利润?。根?据既?定的?项目?商业?经营?理念?、合?理的?前?期规划?设计?、精?心的?市场?推广?策划?、圆?满的?商家??招商、成?功的?商业?营?运,才?能成?功运?作商?业地?产项?目的?开发?。只?有如?此才?能吸?引到?消费?者?
的注意?力,?他们?才能?去消?费,?商家?有钱?赚,?才交?得起?租金?,投?资者?才?能有回?报,?达到?三赢?的完?美结?果。? ?第一部?分? 项目?定位? ?第一章? ?
一、前??期沟通总?结? 本项?目不?是一??个简单的?商业?地产?或商??业经营项??目,因而?在对?它进?行评?介和?探索?其商?业价?值所?在时?,是?在宏?观区?域市??场范畴和?大流?通领??域里寻找??恰当的出?路。? ?前期报?告在?充分?的市?场调?查?基础上?,深?入研?究了?南昌?市的?商业?发展?格局?,并?创造?性的??提出了“?批?发MA?LL?”的?市场?形象?定位?概念?和物??流中心定?位。?但是?在市?场定?位方??面,报告?并未?提出?更多?可供?参考?的选?择。?没有?能够?充分?体现?出本?案的??相对?市场优势?,“?批发?MA?LL??”的市场?定位?同样?无法?全面?体现?本案?的核??心竞争力?,缺?乏足?够的?市场?引爆?力。?? 项目总?体定?位篇?五:? ?
商业地?产招?商工?作思?路? 商业?地产?招商?工作?思路? ?目 ?录
.?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..? 2? ?
二、?建设?招商?团队?
.?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..? 2? ?
一、确?定招?商的?组织?框架?和岗?位职?责? ?
(一)?招商?人员?的特?殊素??
质...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..??....?..?..?..?..? 4? ?
三、?招商?实施?
.?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..? ?5 ?
(一?)业?态组?合以?及租?金预??
测...??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..? 5? ?
(二?)广?告投??
放...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??.. 6? ?
(三?)主?要目?标客?户锁??
定...?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..? 7? ?
(四?)招?商谈??
判...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..??....?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?? 7 ?
1.?核心?主力?店的?招商?谈判?
..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?.?...??....?..?..?..?..?..?. ?8 ? ?
(五)?招商?新闻??发布?
会...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..? 9? ?
1.?招商?新闻?发布?会的??意义
..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?.?...?..?..?..?..?..?..?..??. 9 ? ?
2.?发布会?流程?
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(六?)法?律文??
本...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..??....?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..? 1?0 ? ?
四、招?商管?理原?则?
..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?. ?10? ?招商?工作思?路?
一、??确定招商?的组?织框?架和?岗位?职责? ?制定非?常好?的招?商策?略,?而?在招商?实施?中没?有很?好的??执行、甚?至走?样,?那么?一切?都前?功尽?弃,?一?个富有?热情?、精?干、?强大?的招?商队?伍是?招商?的工?作的?关键?。招?商的?组?织框架?和岗?位职?责的??确定,主?要是?对人?才个?体的?技能?的锁?定和?对团??队的整体?规划?。结?构合?理且?高效?的招?商队?伍应?配备?以下?以下?几方?面人??员: ?
1、? 招商?经理?1?人,招?商团?队总?负责?人。? ?
2?、 ?招商主??管若干,?分别?负责?项目?招商?区块??的工作:? ?
招商主?管应?具备?一定?的招?商运?作经?验,?长于?说服?、鼓?励性?的谈??判,具团?队合?作精?神、?服从?意识?和大?局观?念。? ?
3?、 ?招商助?理若?干,?主要?职责?是帮?助一?线招?商人?员作?好内?务(?资?料物品?、来?电来?函、?来人?洽谈??、信息收?集等?)和?会务?组织?等工?作。? ?
?5、 ?其它服?务人?员如?文案?、平?面设?计、?接线??及接待人?员。? ?
二、?建设?招商?团队? ?打造一?支业?务能?力强?、能?吃苦?、讲?奉献?、思?想?品?质好的招?商团?队,?是商?业地?产招?商工?作顺?利进??行的重要?保证?。商?业?地产招?商工?作是?一项?专业?性和?时效?性很?强的?工作?,它?要求?招商?人员?具?备良好?的基?本素?质和?专业?素质?,以?适应?各种??压力挑战?。? ?
(一)? ?招商人?员必?须具?备的?基本??素质 ?
1?、 ?良好的?心理?素质?。优?秀的?招商?人员?的心?理素?质表?现好?:?
?临危不惧?,胜?不骄?,? 败不?妥。?具体?表现?为要?具备?:?
(?1)坚?定的?事业?心,?包括?很强?的敬?业精?神,?创业?精神?,勇?于进??取,勇于?创新?。? ?
(2?)强烈?的责?任感?,是?对工?作的??高度负责?精神?,刚?毅果?断,?勇于??权限内的?决策?,敢?于承?担责?任。? ?
(?3)坚?韧顽?强的?意志?力、?稳健?持重?,意?志品?质坚?强的?招商??人员才?能克服?困难?,并?不为?小恩?小惠?诱惑??。 ?
(4?)良好?的自?控能?力,? ?招商的?双方?都是?围绕?各利?益,?心理?上处??于对?立状态,?出现?僵持?甚至?不欢?而散?的现?象亦?为常?见。? ?
2?、 ?具备相?关经?济知?识、??社交能力?和语?言表?达能?力? ?
(1?)? 商业地?产招?商涉?及到?经济?学、?零售?学、??房地产开?发经?营、??会计与税?收等?相关?学科?,以?及最?新的?相关?法律?法规?知识?,而?且新?知识??、新技能?不断?涌现?,招?商人?员必?须掌?握这?些基?本知?识,?适时?学习?充电?,才?能更?好做?好招??商。 ?
(?2)? 商业?地产?招商?对象?的行?为是?一个?投资?行为?,而?这行?为需?要?多个管?理层?的分?析到?最高?层的?决策?,这?就是?要求??招商人员?须充?分地?分?别与各?管理?层人?员进??行多次沟?通,?因而?交际?工作?十分?必要?且有?效。? ?
(?3)? 招商?信息?主要?是通?过文??字形式传?递出?去的?,而?招商?谈判?则?主要是??通过语言?来沟?通的?。招?商人?员语?言表?达须?正确?规范?,使?用有?效?的语法?、修?辞和?逻辑?,使?表达?更具?吸引?力、?说服?力和?感染?力。? ?
?3、 ?具备良?好的?现象?判断?能力?和灵?活应?变能?力? ?
(1?) ?敏锐的?观察??力通过察?言观?色可?捕捉?对放?的投?资意?图和?实力?,通?过对?手的?语言?表达?姿势?和动?作观?察、??分析,进?而做?出准?确的?判断?。? ?
(2?) ?应变能?力指?招商?人员?能够??根据招商?形势?的千?变万?化、?审时??度势,争??取相应灵?活的?对策?,使?判断?向有?利已?方的??方向发展?。? ?
(一)?招商?人员?的特??殊素质? ?
1、? 热爱?商业?地产?的招?商工?作,?对招?商具?有特?有的?兴趣?。? ?
2、? 具有?局势?控制?能力?,主?要表??现在对招?商准?备工?作,?了解??自身?项目的优??缺点,了?解对?方的?招展?实情?,并?在时?间上??、心理优?势占?据主??动权。? ?
3、? 较佳?的团?队精?神,?招商?是整?体运?作的?,虽?然整?体项?目按?商品??或服务项?目的?大类?或中?类分?至每?位招?商人?员,?但各?个功?能区?的招?商成??功与否影?响到?整体?项目?招商?是否?成功?。? ?
4、? 外语?知识?。? ?
(三)?招商?人员?的培?训? 招商?人才??并非天生?就有?的,?他们?是通?过选??拔、培训?并在?实践?中锻?炼出?来的?。绩?效考?核和?激励?机制?在招?商实?践中??对人才的?培养?起到?重大?的作?用。?培训?就是?通过?理论?和案?例的?学习?,并??参与实践?,使?其达?到知?识广?博、?经验?更丰?富,?能够?胜任?招商?工作?。? 招?商的培?训主?要有?以下?几个?方面?:?
1?、 ?项目及?产品?知识?,以?使团?队成?员对?项目??的现状有?清楚?的认??识。 ?
2?、 ?沟?通技巧(?如接?听电?话、?接待?语言?、洽?谈技??巧、仪表?举止??等),以?培养?团队?成员?的职??业感。? ?
3、? 招商?专业?知识?(招?商流?程、?谈判?技巧?、接?听电?话、?注意?事项??等)。? ?
4、? 招商?要旨?(招??商策略说?明及?合同?解读?等)??。 ?
三、招?商实?施? 招商?团队?成立?后即??将进?行正式的?招商?工作?,从?这一??阶段开始?面临?的是?大量?的实?施工?作。?首先?在项?目的?核心?概念??基础上撰??写招商文?案、?制定?《招?商手?册》?、制?定媒?体发?布计?划、?准备?合同?文本?、准?备各??类产品和?项目?的宣?传资?料等?等。? ?
(一?)? 业态?组合?以及?租金?预测? ?招商实?施的??第一步应??该是确定?计?划中的?业态?组合?,并??对周边地?产租?赁行?情进?行详?细的?调查?,包?括价??格、租赁?方式?、业?主投?资收?益等?方面?。项??目定位是?商业?街,?那它?首先??就是一个?购物?中心?,业?内一?般认?为购?物中?心的?最佳?功能?比例??是零售、??餐饮、娱?乐为?52?:?
18?:?
30?,并?称之?为黄?金比?例。?当然?这个?比例??并不是绝?对的??,应灵活?应?用,但?其中?隐含??的一个原?则必?须要?遵守?:?
购物?中心?首先??是一个卖?场,?购物?功能?应占?到至?50?,的?比例?。如?果?餐饮占?多数?,就?是饮?食中?心;?娱乐?比例?太多?,就?是娱?乐中?心,?都不?能?称之为?购物?中心?。过?分强?调娱?乐功?能,?对发?展旅??游有好处?,但?吸引?不?了回头?客。?迪斯?尼的??娱乐?做得最好?,但?95?,的?游客?只去?过一?次。?所以?,首?先应?当是?一种?零售?业态?,可?以吸??引顾客重?复消?费。? ?项目租?金水?平?则依据?调查?结果?来确?定,?调查?的结?果应?分为?分割??、分层、?整体?出租?三?种方案?。三?种不?同的??出租方案?各有?优劣?,现?行商?业地?产项?目主?要采?取?的是分?割和?整体?出租?两种?方式?,整?体出?租招?商工?作比?较简?单、?可一?次?性回笼?大量?资金?,但?回收?期较?长而?且出?租者?要承?担经??营风险(?一旦?承?租者经?营不?善将?对整?个项??目造 ?
?
范文四:商业招商工作计划
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商业招商工作计划
商业中心招商准备工作计划一、招商准备工作(只针对配合招商部分):1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册2、注册中文及英文的国内域名(.)及国际域名(.com)3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语4、完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘6、完成设计制作商业中心的转,商业中心招商准备工作计划主体、各分体剖面模型沙盘7、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等9、确定公司组织机构和部门设置10、招商处的筹建11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出 台12、制定商户准入标准、条件、和招商规则13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商 业管理守则等14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区 域、重点目标、任务指标完成计划等)二、招商时间安排:招商前期准备工作阶段为:****年*月*日---****年*月*日正式招商时间确定为:****年*月*日---****年*月*日后招商期暨开业庆典筹划阶段:****年*月*日---****年*月*日1、****年*月*日---****年*月*日 完成招商人员招聘(10天)及培训工作(10天),同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方
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案2、****年*月*日---****年*月*日 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表商业地产招商计划书一, 项目介绍,项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成概 要一、项目概况二、项目开发公司简介三、招商活动承办公司简介四、商业合作模式五、双方合作的目的六、乙方工作开展计划安排七、活动策划八、经费预算九、附件注,本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司,乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司一、项目概况不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区,毗邻铁东区最大的市民广场,占地42796?,总建筑面积近10万平方米,规划设计为大型城市商业综合体,集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业,是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设,不夜城必将成为四平新的城市中心二、项目开发公司简介四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡,集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司三、招商活动承办公司简介吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》
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DM芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台,并搭目录前言商业地产招商工作思路目 录招商工作思路
一、确定招商的组织框架和岗位职责制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员,1、 招商经理1人,招商团队总负责人2、 招商主管若干,分别负责项目招商区块的工作,招商主管应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念3、 招商助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务和会务组织等工作5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员
二、建设招商团队打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队,是商业地产招商工作顺利进行的重要保证商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质,以适应各种压力挑战 招商人员必须具备的基本素质1、 良好的心理素质优秀的招商人员的心理素质表现好,临危不惧,胜
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不骄,
败不妥具体表现为要具备,坚定的事业心,包括很强的敬业精神,创业精神,勇于进取,勇于创新强烈的责任感,是对工作的高度负责精神,刚毅果断,勇于权限内的决策,敢于承担责任坚韧顽强的意志力、稳健持重,意志品质坚强的招商人员才能克服困难,并不为小恩小惠诱惑良好的自控能力, 招商的双方都是围绕各利益,心理上处于对立状态,出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见2、 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科,以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现,招商人员必须掌握这些基本知识,适时学习充电,才能更好做好招商
商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通,因而交际工作十分必要且有效
招商信息主要是通过文字形式传递出去的,而招商谈判则主要是通过语言来沟通的招商人员语言表达须正确规范,使用
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有效的语法、修辞和逻辑,使表达更具吸引力、说服力和感染力3、 具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析,进而做出准确的判断
应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势,争取相应灵活的对策,使判断向有利已方的方向发展
招商人员的特殊素质1、 热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣2、 具有局势控制能力,主要表现在对招商准备工作,了解自身项目的优缺点,了解对方的招展实情,并在时间上、心理优势占据主动权3、 较佳的团队精神,招商是整体运作的,虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功4、 外语知识
招商人员的培训招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用培训就是通过理论和案例的学习,并参与实践,使其达到知识广博、经验更丰富,能够胜任招商工作招商的培训主要有以下几个方面,1、 项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识2、
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沟通技巧,以培养团队成员的职业感
3、 招商专业知识4、 招商要旨
三、招商实施招商团队成立后即将进行正式的招商工作,从这一阶段开始面临的是大量的实施工作首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等
业态组合以及租金预测招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合,并对周边地产租赁行情进行详细的调查,包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面项目定位是商业街,那它首先就是一个购物中心,业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52,18,30,并称之为黄金比例当然这个比例并不是绝对的,应灵活应用,但其中隐含的一个原则必须要遵守,购物中心首先是一个卖场,购物功能应占到至50,的比例如果餐饮占多数,就是饮食中心,娱乐比例太多,就是娱乐中心,都不能称之为购物中心过分强调娱乐功能,对发展旅游有好处,但吸引不了回头客迪斯尼的娱乐做得最好,但95,的游客只去过一次所以,首先应当是一种零售业态,可以吸引顾客重复消费项目租金水平则依据调查结果来确定,调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案三种不同的出租方案各有优劣,现行商业地产
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项目主要采取的是分割和整体出租两种方式,整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金,但回收期较长而且出租者要承担经营风险,一旦承租者经营不善将对整个项目造
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范文五:商业招商工作计划
商业招商计划2016
商业招商工作计划
一、招商准备工作:
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
2、注册中文及英文的国内域名及国际域名。
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4、完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘。
6、完成设计制作商业中心的转:商业中心招商准备工作计划主体、各分体剖面模型沙盘。
7、完成招商队伍的建立,进行培训及人员甄选分配。
8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
9、确定公司组织机构和部门设置。
10、招商处的筹建。
11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。
13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划。
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二、招商时间安排:
招商前期准备工作阶段为:****年*月*日---****年*月*日
正式招商时间确定为:****年*月*日---****年*月*日
后招商期暨开业庆典筹划阶段:****年*月*日---****年*月*日
1、****年*月*日---****年*月*日完成招商人员招聘及培训工作,同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。
2、****年*月*日---****年*月*日完成印制各种合同、文件、申请表、登记表
等。完成项目标志等系列CI设计,更换识别系统。确定宣传包装概念及总体广告用语。
3、****年*月*日---****年*月*日完成前期招商文告、招商楼书制作,确定招商媒体广告计划、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3Dvision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。
4、****年*月*日前完成一切招商准备工作。
5、****年*月*日招商工作正式开始。
6、****年*月*日——****年*月*日配合组织公关活动,针对对象为行业协会、政府部门的;针对国际招商部分的。如有香港招商计划单列。
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7、****年*月*日---****年*月*日招商第一阶段。
以北京为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的60%以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。
外埠招商设2个月试探期,如果反应良好,则由负责人员作出报告提交招商部,由招商部作出外埠实地设点招商计划,报请总经理审批。于8、****年*月*日前完成所有外地实地招商工作准备。
9、****年*月*日——****年*月*日招商进入第二阶段。在确保北京地区招商工作按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵,外埠与国际商品在这一阶段列为重点。
10、****年*月*日——****年*月*日招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的商品结构进行微调整。做到符合商业中心的原定市场定位及功能分布设计。
根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。
11、****年*月*日——****年*月*日招商进入尾声。
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所有招商目标在****年*月*日前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作。
12、****年*月*日——****年*月*日后招商期、开业庆典。
招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做
总结,财务情况汇总报告公司董事会。
开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。
:
1、同上。
2、同上。
3、****年*月*日——****年*月*日工作内容同上。
4、****年*月*日——****年*月*日完成媒体发布前期工作,一切就绪。
5、****年*月*日招商正式开始。
6、****年*月*日——****年*月*日春节招商工作正常进行,并针对广东、福建、浙江沿海地区春节转:商业中心招商准备工作计划港澳台400万侨胞回乡省亲机会,进行春节攻势。结合韩国、日本、港台商人回乡探亲机会,其扩散力将会极有成效。
7、其他同上。
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三、达成目标
达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。1、1.****年*月*日——****年*月*日第一阶段完成招商任务的20%。
此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,电话及DM营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之所以设定20%任务的目标,是为了保证项目招商商户质量,只假设登记客户中存在低于20%的商户是达到我们招商标准的。
2、2.****年*月*日——****年*月*日第二阶段完成招商任务的30%。
此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段;以上四方面支持本阶段完成30%的任务指标。
3、3.****年*月*日——****年*月*日第三阶段完成招商任务的50%。
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此阶段由于建筑主体出地面,结构达到封顶前阶段,商户对项目的信任度大大加
强;招商比例中设计50%的生产型商户,40%的产品代理商及经销商,10%的普通经营商户,前两阶段主要针对对象为比例设计中的前50%,此阶段由于接纳其余50%类型商户,标准降低,招商难度相应减小;通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动,对剩余招商起到催化作用;恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式,用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作;完成最后阶段任务是具有一定可行性的。
另外,具体招商过程中,最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标,实际已处于收官微调阶段。
四、招商实施内容:
1、招商人员的招聘工作:转:商业中心招商准备工作计划
为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
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招聘原则:对商业专业的招商人员,必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。招商部人员招聘计划:总人数为28人。按楼层分招商分部。
招商1部:B1层,4人,设招商主管一名。负责对男女鞋类、皮具、箱包的招商工作。
招商2部:F1、F2层,4人,设招商主管一名。负责对男、女服装、男女皮装的招商。
招商3部:F3层,4人,设招商主管一名。负责童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品、哺乳用品等的招商。
招商4部:F4层,4人,设招商主管一名。负责针纺织品、服装配饰、家用小五金、电气产品、家用小电器、小百货、文化用品、汽车饰品、工艺礼品等的招商。招商5部:F5层,4人,设招商主管一名。温馨家居用品、床上用品、家纺布艺、窗帘、绳草编织、国际精品等的招商。
招商6部:F6层4人,设主管一名。负责餐饮、娱乐、健身房、电玩厅、图书、办公间的招商。
国际招商部:4人,设主管一名。负责国际商品的招商,任务是填充F5层的香港厅、台湾厅、韩日厅、欧美厅
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的招商工作。
2、外埠招商计划。
外埠招商以轻工产业聚集区域、商品集散中心、区域代表中心城市为主要目标。以下为招商目标城市:服装鞋类:
广州;上海;中山;花都;增城新塘;东莞虎门;东莞盐步;佛山南桂;深圳;杭州;石狮;宁波;温州;威海;义乌;海宁;河北辛集;晋江;厦门;哈尔滨;沈阳;浙江湖州;辽宁海城;
针织家纺布艺类:
宁波;浙江绍兴;海宁;上海市;广东南海;山东青岛;苏州;常熟;箱包类:
上海市;浙江瑞安;河北高碑店;辛集;海宁;广州;辽宁南台;
儿童玩具类:
义乌;广东省;深圳;广东澄海;
文化用品类:
上海市;义乌;温州;宁波;广东潮阳;深圳市;
小百货商品类:
义乌;温州;石家庄;
除此之外,考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用,在以上城市的有针对性的招商计划以外,同时包含对典型中心城市的招商工作安排。主要有:天津;武汉;
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成都;重庆;杭州;南京;济南;沈阳;大连;福州;厦门;郑州;长沙。
国际招商部分通过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会。主要针对的国家有:香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等。
3、外埠招商部分:转:商业中心招商准备工作计划
商业地产招商计划书
一(项目介绍:
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的,该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市,是句容市政府2004年重点标志性工程,占地面积200亩,处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈,是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。
二(产品定位优势:
温州商贸城坚持以市场为龙头,以产业为依托,以物流为基础,来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济,它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚
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集聚的趋势,也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求,它高起点的定位、规划,超前的建设理念,长远经营思路,是本地区一个融规范化,品牌化,专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等,将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外,工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三(交通概况:
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车,平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程,距离南京市区只有40分钟车程。
四(SWOT分析:
1、S——优势
地段——离句容市城市中心只有1.2公里,规划的物流商贸区域,对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一
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班,10路车离项目只有5分钟的路程。
口碑——项目为句容市政府招商引资项目,2005年10强民营企业,2006年消费者信得过企业。
物业——项目占地面积200亩,该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场,还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域,配套设施较为完备。
品牌商家入驻——一期,二期成功引进马可波罗瓷砖,冠军陶瓷,麒麟床垫,全友家私,皇明太阳能句容总经销,世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖,品牌影响力强大。
2、W——劣势
由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度,目前新市场开始需要一定周期的培育。
项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成。
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项目居句容市区以外,区域商业网点分布较稀,商业氛围不足。
3、O——机会
经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低,有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升,大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
政策因素——国家宏观经济调控失当,造成房价一路高升,给投资者带来了商机。
市场因素——随着经济复苏,人均收入大幅度提升,消费水平提高,消费能力和消费总量迅速增长,商业行业日益兴旺,商业地产开发前景也越来越美好。
区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区,本项目正符合本区域发展,在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
现行的产权式商铺推广模式,可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
国家相关法规明确规定“禁止返租”,而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传,使本项目在推广中无法将信息传达到位。
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国家对目前房地产的发展过热不断的控制,银行利息不段上调。
招商难度大,开业时若无大量商户进入,商场经营会遭致失败,还有可能引发市场危机。
商业市场竞争激烈、经营困难,若不能盈利或保本,将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五(九大卖点分析:
?、地段前景
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心,周边规划有大规模的住宅区,西门商务区将有11万人口入住,未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
?、规模超大:总建筑面积近12万平米,是句容市规模最大的建材装饰市场。
?、业态齐全:市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全;二楼家俱现已全部招满。
?、仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套,让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务,并设有35000平方米的超大仓储。
?、停车便捷:6700平方米的大容量停车场,使得一般市场停车难的问题得以解决,市场交通组织极为
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便捷,颇具前瞻性。
?、实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验,资金实力雄厚,为市场的长期兴旺提供最好的保障。
?、交通便利:距离句容市中心800米,交通便利;
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利;
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。
?、重金推广:经营商投入数千万巨额资金,将市场在句容市区及下属各大乡镇推广,致力于带来消费人潮,做旺市场经营。
投入媒体:10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
?、优惠政策
?本次招商期间,招租商铺免租一年;
?知名品牌入驻,免费提供广告宣传一年;
?地方税收和工商管理费按全市最低标准收取;
?为经营户代办各种经营证照;
?为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续;
?协助品牌经营户办理银行贷款手续,并可提供贷
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款担保。
六.招商人员工作安排及工作责任分布:
招商总指挥:主要负责招商指导及检查
招商副总指挥:主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交
招商顾问:主要负责招商时对于项目情况的解答
招商助理:主要负责招商时合同的签订及档案的管理
招商经理:主要负责招商工作的实施招商人员的培训,及普通客户的谈判。
招商专员::主要负责招商客户的接待,介绍,谈判,办理手续,回访客户等工作。
七(招商政策:
商铺租赁:1.一期商铺租金0.8元/平米/天
2.二期商铺租金0.8元/平米/天
3.三期商铺租金0.8元/平米/天
仓库租赁:1.仓库租金为0.3元/平米/天
八(岗位职责:
招商部职责
一、部门本职:
1、组织及负责整个商城的招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构
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调整、组织各种促销及展销活动;
2、负责招商洽谈工作,进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、主要职能:
1、计划安排:编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
2、业务开展:对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
3、规范制订:对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;
4、检查考勤:对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
5、资料管理:对本部资料进行管理;
6、工作协调:协调与公司各部门的关系;
7、市场拓展:开展对外客户洽谈招商工作;
8、工作报告:向总经理提交部门工作报告;
三、管理范围:
部门本职所管理业务范围。
四、工作要求:
1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;
2、要经常深入市场基层,了解市场形势,搜集信息,提出计划方案及实施策略;
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3、将以顾客服务为中心作为工作原则,高质量完成好本职工作,促进公司整体管理服务水平的提高;
4、对于应由本部解决的问题,必须在一日内给予明确答复;
5、同事之间,分工不分家,分职不分责,齐心协力完成工作。
招商部经理:
一、岗位职责:
1、履行领导所指派的工作;
2、负责制定招商工作计划及目标;
3、根据招商计划及目标,制定相关招商工作方案,落实及实施各项招商方案,统筹本部人员联系客户,并洽谈招商细节;
4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;
5、评估部门下属各人员的工作业绩;
6、评估各项招商方案的工作效果;
7、定时向上级汇报招商工作情况;
8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;
9、建立完整的一套招商资料库。
二、领导责任:
1、对部门工作目标的完成负责;
2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;
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3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
三、主要权限:
1、对本部门的工作有建议和领导权;
概要
一、项目概况
二、项目开发公司简介
三、招商活动承办公司简介
四、商业合作模式
五、双方合作的目的
六、乙方工作开展计划安排
七、活动策划
八、经费预算
九、附件
注:本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司;乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司
一、项目概况
不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区,毗邻铁东区最大的市民广场,占地42796?,总建筑面积近10万平方米,规划设计为大型城市商业综合体,集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业,是
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四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设,不夜城必将成为四平新的城市中心。
二、项目开发公司简介
四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡,集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。
三、招商活动承办公司简介
吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》DM。芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台,并搭
载吉林省芭迪雅旅游龙卡金融旅游服务项目;旅游节庆活动全案包装、策划及执行。专注于我省旅游业传播研究及开发可行有效的传播模式是芭迪雅的责任。
芭迪雅旅游文化传播机构以专业的营销创意策略能力、高质的策划执行能力、系统的媒体整合能力为三
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大核心竞争力。依托系统、优化的营销平台,以多种传播形式将各类旅游、餐饮、娱乐品牌和信息以最佳的用户体验方式完美呈现在消费者面前,为客户实现最大关注度和价值需求。
2010年至2011年吉林省芭迪雅广告有限公司先后开拓吉林市、松原市市场,在当地设臵分公司,进行市场的开拓及价值的传播。2011年第三季度,芭迪雅计划在延边、四平、通化开拓三个地级市场用以扩大芭迪雅旅游文化传播平台的资源。四平市场的开拓一定会为“不夜城”的发展带来全新的传播价值。
四、商业合作模式
甲方在该项目招商工作开展中聘乙方为项目顾问。乙方顾问服务包括:招商目标市场调研;市场评估;招商活动策划方案;招商活动执行方案;媒体投放计划;目标市场负责人邀约;活动执行指导。
五、双方合作的目的
甲、乙双方在该招商项目中以实现“合作共赢”为目的。充分发挥双方各自资源、市场、项目、营销优势,最终为完成甲方2011年6月-8月招商目标计划为商业目的;乙方
在为甲方提供顾问服务过程中以实现资源转化价值为商业目的。
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六、乙方工作开展计划安排
1、乙方筹备组建“项目组”
乙方于2011年5月15日成立“不夜城”餐饮&娱乐招商项目组。该项目组要求自招商工作开展起至招商项目结束期间专职负责“不夜城”招商项目。目标用最短的时间、最好的办法协助乙方完成招商工作目标。
2、项目组成员
乙方本着认真、负责的态度在开展该项目前,组建项目组。组长:孙萌
执行组长:王惠斌项目策划总监:戈天宇项目执行AE:1人
项目招商专员:6人
市场调研专员:10人
共计:17人
3、成员岗位职责
组长:全程负责项目统筹、管理、监控、协调及目标达成。
执行组长:不折不扣执行项目总体目标、阶段性目标、制定具体实施办法及监督、指导项目组成员按期完成任务。
项目策划总监:以乙方的要求为指导方向,结合资源客户情况制定利于活动营销、切实可行的总体活动
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方案、活动执行方案。
项目执行AE:按照活动方案、执行方案的规划及部署,不折不扣的执行与甲方的活动落地指导、协调、把控工作,承担一些临时性工作。
项目招商专员:以大客户为主,按照项目目的及自有资源情况,最为高效的完成邀约工作。
市场调研专员:面向所辖区域,进行项目预热,并进行市场调研信息收集,汇报项目执行组长。
4、阶段性目标及工作办法
第一步,乙方对所持有资源进行市场调研工作同时进行前期预热铺垫;
第二步,通过市场调研情况为乙方提供一套招商项目评估报告,通过报告准确进行客户分类,分为意向目标客户、准意向客户和参与客户;
第三部,乙方通过对商户的分析及甲方的指导要求进行活动方案的策划,预计准备组织3次活动,6、7、8月份每月一次;
第四步,乙方负责每次活动参与企业代表的邀约工作,目标达到每次20家以上。
七、活动策划
拟定《吉林省餐饮、娱乐投资者沙龙》会营销模式进行招商工作的开展,活动包括会营销部分、不夜城
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现场踏查两部分组成。
八、经费预算
1、顾问费
目录
前言
第一部分商业定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
二、项目总体定位
三、项目的功能定位
第二章商业业态定位
一、定位理由
二、业态定位
第三章商业名称定位
一、商业案名定位
二、的解释
第四章商业管理功能定位
一、现有管理格局
二、物流的管理功能定位
三、现代化的管理体系
第五章商业经营业种定位
一、主题物流定位
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二、经营业种定位
三、定位规划
第二部分招商策略
第一章
第二章
第三章
招商总策略招商阶段设置招商工作计划表
前言
商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态,在动态的经济大环境中,商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发;而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化,就要在分析大的物业环境下,结合项目本身,步步为营,攻克风险的城堡。
商铺时代的来临,催化了商业市场的竞争,加速了城市商业的繁荣,新兴商圈挑战传统商圈,随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广,春熙路、骡马市中心商圈和荷花池大市场的商圈局面被打破,双楠社区纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据一席之地,就要做好工作中的每一环,而招商在工作环中是关健的一环,它成功与否关系着商业地产销售战的策略。
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要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“先规划后行动”的总策略下,各工作环节环环相扣,做好“规划”的工作后,然后“行动”。该商业项目我集团初步战略为引入1家国际化零售商作为主力店,进而提升整个商业物业的价值。
商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目,它除了要熟悉地产行业的运作规律,还要对零售业也非常了解,需要对消费者行为有着深度的认识。
零售业有别于生产制造业,它面对整个供应链中的最后一个环节——消费者。因此,商业地产营造的不仅仅是一个购物场所,更是居
民生活的一部分;影响最终消费者行为的因素包罗万象,其中既有社会和经济环境,也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比,零售业的竞争则非常接近完全竞争,一招制胜的可能性非常小。它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程,谈论一个运作成功的商业地产项目时,往往将他们的成功归结于一两个突出的原因,而忽视了经营者在各方面的精雕细凿,这种思路是不正确的。首先商业地产的开发是一个长线投资,追求的是长线、稳定的收益,发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资
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商业招商计划2016
产进行长期经营的心态,也只有这样才拥有了将项目做好的源动力。
商业地产的开发,我集团需做好自行组建专业商业物业管理公司进行长期的商场管理的思想准备,专业细致的经营管理是商业物业的核心竞争力所在,零售的管理包括运营、推广、店面管理、客户服务等几个方面,这些才是见真功夫的地方。
必须做好招商工作,积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的,是在市场的基础上,对商业准确定位后,在概念上创意不行,在经营上还要有思想。奥妙:准确的市场定位
商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼,也有了初步的认识:商业地产的开发,在项目投入的资金大部分得到回收的前提下,也要留部分物业作为资产运作,作为公司的长期效益资产。
商业地产项目的开发要达到这一目标,首先应该意识和尊重商业
地产的运作特性。一个商业项目销售完成,发展商的使命并没完成,还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规
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划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运,才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力,他们才能去消费,商家有钱赚,才交得起租金,投资者才能有回报,达到三赢的完美结果。
第一部分项目定位
第一章
一、前期沟通总结
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目,因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时,是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
前期报告在充分的市场调查基础上,深入研究了南昌市的商业发展格局,并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面,报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势,“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力,缺乏足够的市场引爆力。项目总体定位
商业地产招商工作思路
目录
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二、建设招商团队.......................................................
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一、确定招商的组织框架和岗位职责
招商人员的特殊素
质.................................................................................
三、招商实施...........................................................
业态组合以及租金预
测.............................................................................
广告投
放.....................................................................................................
主要目标客户锁
定.....................................................................................
招商谈
判.....................................................................................................
1.核心主力店的招商谈
判...............................................................................
招商新闻发布
会.........................................................................................
1.招商新闻发布会的意
义...............................................................................
2.发布会流
程........................................................................................
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.........10
法律文
本........................................................................................
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四、招商管理原则.....................................................10
招商工作思路
一、确定招商的组织框架和岗位职责
制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员:
1、招商经理1人,招商团队总负责人。
2、招商主管若干,分别负责项目招商区块的工作:招商主管应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队
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打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队,是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质,以适应各种压力挑战。招商人员必须具备的基本素质
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好:临危不惧,胜不骄,
败不妥。具体表现为要具备:
坚定的事业心,包括很强的敬业精神,创业精神,勇于进取,勇于创新。
强烈的责任感,是对工作的高度负责精神,刚毅果断,勇于权限内的决策,敢于承担责任。
坚韧顽强的意志力、稳健持重,意志品质坚强的招商人员才能克服困难,并不为小恩小惠诱惑。
良好的自控能力,招商的双方都是围绕各利益,心理上处于对立状态,出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科,以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现,招商人员
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必须掌握这些基本知识,适时学习充电,才能更好做好招商。
商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通,因而交际工作十分必要且有效。
招商信息主要是通过文字形式传递出去的,而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范,使用有效的语法、修辞和逻辑,使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析,进而做出准确的判断。
应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势,争取相应灵活的对策,使判断向有利已方的方向发展。
招商人员的特殊素质
1、热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣。
2、具有局势控制能力,主要表现在对招商准备工作,了解自身项目的优缺点,了解对方的招展实情,并在
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时间上、心理优势占据主动权。
3、较佳的团队精神,招商是整体运作的,虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。
4、外语知识。
招商人员的培训
招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。培训就是通过理论和案例的学习,并参与实践,使其达到知识广博、经验更丰富,能够胜任招商工作。
招商的培训主要有以下几个方面:
1、项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧,以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识。
4、招商要旨。
三、招商实施
招商团队成立后即将进行正式的招商工作,从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定
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媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
业态组合以及租金预测
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合,并对周边地产租赁行情进行详细的调查,包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街,那它首先就是一个购物中心,业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:18:30,并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的,应灵活应用,但其中隐含的一个原则必须要遵守:购物中心首先是一个卖场,购物功能应占到至50,的比例。如果餐饮占多数,就是饮食中心;娱乐比例太多,就是娱乐中心,都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能,对发展旅游有好处,但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好,但95,的游客只去过一次。所以,首先应当是一种零售业态,可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定,调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣,现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式,整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金,但回收期较长而且出租
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者要承担经营风险(一旦承租者经营不善将对整个项
目造
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