我只想她好
范文一：某商业项目招商工作计划(P26)
目录
2010
前言
第一部分 商业定位
第一章 项目总体定位
一、 前期沟通总结
二、 项目总体定位
三、 项目的功能定位
第二章 商业业态定位
一、 定位理由
二、 业态定位
第三章 商业名称定位
一、 商业案名定位
二、 博览城的解释
第四章 商业管理功能定位
一、 现有管理格局
二、 金润物流的管理功能定位
三、 现代化的管理体系
第五章 商业经营业种定位
一、 主题物流定位
二、 经营业种定位
三、 定位规划
第二部分 招商策略
第一章
第二章
第三章
招商总策略 招商阶段设置 招商工作计划表
前言
商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。
项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。
第一部分 项目定位
第一章
一、前期沟通总结
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL ”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL ”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。
鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。
由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。
项目总体定位
二、项目的总体定位
本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。
三、项目的功能定位
1、功能组合
（1）展示、交易功能区
该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。
同当前批发市场的主要差异表现在：
● 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；
● 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；
● 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；
● 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）
● 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；
● 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS 系统）-预留管线。
（2）会展会议、推介培训服务功能区
该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；
● 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；
● 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列?? 动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；
● 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；
● 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；
（3）零售功能区
零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。
或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。
同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本
项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。
（4）休闲娱乐功能
本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。
该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。
（5）仓储物流功能
本案作为位于洪城区域的新型批发MALL ，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；
● 仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；
● 对于加工处理必须设计标准化的包装模式；
● 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；
● 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。
（6）信息服务功能
信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet 网络。
● 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；
● 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；
● 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；
● 摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；
● 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；
● 借Internet 网络发布各种信息。
（7）商务办公服务功能区
由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较
范文二：商业招商工作计划
商业招商?工作?计划??
篇一?:?
商场?招商?工作?计划? ?商业中?心招?商准?备工?作计?划?
一、?招商?准备?工作?(?只针对?配合?招商?部分?):? ?
1?、完成?项目?名称?注册?、以?及项?目标?志等?的?CI?设计并?注册?。? ?2、注?册中?文及?英文?的国?内域?名?(..?cn?)?及国际?域名?(.?)?。 ?3?、确定?宣传?包装??概念、总??体广告宣?传用?语。? ?
4?、完成?设计?制作?商业?中心??的招商文?告、?招商?楼书?,?包含项?目功?能?
分布及?内部?结构?图。? ?
5?、完成?设计?制作?项目?效果?图的?PP?,3?D?资料光?盘。? ?6?、完成?设计?制作?商业?中心?的转?:?
商业?中心?招商?准备?工作?计划?主体?、各?分体?剖面?模型?沙盘?。? ?7、完?成招?商队?伍的?建立?(?招聘?),?进行培?训及?人员?甄选?分配?。? ?8?、制定商?户准?入标?准、?引入?原则??、操作规?则等?。? ?9、确??定公司组?织机?构和?部门?设置?。? ?
10?、招商?处的?筹建?。? ?
1 ?
1、招?商部?各种?管理?规章?制度?、业?绩考?核奖?惩制??度、工作?操行?规则??
出 台。? ?
1 ?
2?、制定?商户?准入?标准??、条件、?和招?商规?则。? ?
1 ?
3?、制定?并印?制招?商租?赁合??同、租赁?申请?表、?登记?表、?相关?协议?、?商 ?业管理?守则?等。? ?
1 ?
?4、根据?招商?类别?敦促?各分?部制?定招?商工?作倒?计时??计划(?包括招?商?区 ?域、重?点目?标、?任务?指标??完成计划?等?)。? ?
二、招?商时?间安?排?: ?招商前?期准?备工?作阶?段为?:*?**?*?年*?月*?日--?-?***?*?年*?月*?日 ?正式招??商时间确?定为?:*?**?*?年*?月*?日--?-*??***?年*?月*?日 ?后招商?期暨?开业?庆典?筹划?阶段?:*?**?*?年*?月*?日--?-*?**?*?年*?月*?日 ?
1?、**?**?年?*月?*?日---?**?**?年?*月?*日? 完成?招商?人员?招聘?(1?0?天)?及?培训工作?(1?0?天),?同时?完成?个人?招商?指标?确认?并按?照招?商任?务指?标提?交?各自的?工作?倒计?时实?施方?案。? ?
2?、**?**?年?*月?*日?---?**?**?年?*月?*日? ?完成印制?各种?合同?、文?件、?申?请表、?登记?表? 等。?完成?项目?标志?等系?列?CI?设计?,更换?识别?系统?(?包括?名片、?信函?、旗?标等?)?。确定?宣传?包装?概念?及总?体广?告用?语。? ?
3?、**?**?年?*?月*日?---?**?**?年?*月?*日? 完成??前期招商?文告?、?.fd?ce?.?招?商楼书制?作?,?确定招商?媒体?广告?计划?(?包括广?告创?意、?制作?、媒??体购买?选择等?)?、招商?各项?管理?费用?支出?预算?。完?成各?种?PP?、3D? v?is?in?、沙?盘?等的制?作。?完成?招商?部筹?建工?作。? ?
4?、**?**?年?*月?*日前?完成?一切?招商?准备?工作?。? ?
5?、***?*?年*?月*?日招商?工作?正式?开始?。? ?
6、?***?*?年*?月?*日——?**??**年?*月?*日配?合组?织公?关活?动?,针对??对象?为行业协?会、?政府?部门?的?;针对?国际?招商?部分?的。??如有香港?招商?计划?单?列。? ?
7、?***?*?年*?月*?日--?-*?**?*?年*?月*?日招商?第一?阶段?。? 以北?京为?重点??的招?商工作?,招商?比例?按计?划控?制在?总体?的?60%?以内??。同时负?责外?埠招??商工作人?员在?本地?进行?外地?招商?工作??。国际招?商部?通过?各驻?华商?务参??赞、外商?驻华?代表?处、??国外产品?在华?代理?机构?进行?招商?。? 外埠?招商?设?2?个月试探?期?,如果?反应?良好?,?则由负?责人?员作?出报??告提交招?商部?,?由招?商部作?出外?埠实?地设?点招?商计??划(包括?地点?选择?、招?商规?模、?策划?广告??宣传配合?、费?用预?算等?),?报请?总经?理审?批。?于?
8?、**?**?年?*月?*日前?完成?所有?外地?实地?招商?工作?准备?。? ?
9、?***?*?年*?月*?日——?**?**?年?*月?*日招?商进?入第?二阶?段。?在确?保北??京地区招?商工?作按?计划?顺利?进行?,?并达到?预期?目标?、回?款理??想的基础??上,提高?要求?进行?市场?二次?开发?。目?标定?位于?增加?中心?商品?的名?、特?、?优、新?、独?、多?样化?等的??内涵,?外埠与?国际?商品?在这?一阶?段列?为重?点。? ?
10?、?***?*?年*?月*?日——? *?**?*?年?*月*?日招商?进入?第三?阶段?。本?期工??作重点是?拾遗??补缺,?针对中?心的?商品?结构?进行?微调?整。?做到?符合?商业?中?心的原?定市?场定?位及?功能?分布?设计?。? 根据?实际?招商?情况?制定?招商?收尾??计划,?对招收?工作?未达?到设??定标准的?进行?最后?突击?攻关?。? ?
1 ?
1、?*?***?年*?月*?日——? *?**?*?年*?月*?日招商?进入?尾声?。所?有招?商目??标在**?**?年?*月?*日前?责成?有关?分部?确实?完成?。根?据招?商阶?段预?先挑??选商铺情?况、?对未?决定?位置?的商?铺策?划商?户抓?号的?准备?工作?(?地点、?方式?、安?全保?障、?公正?程序?)?。 ?
1 ?
2?、**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日后?招商?期、?开业?庆典?。? 招商??部人?员缩编?,部分?人员?转入?商业?管理?编制?。招?商整?体工?作做? ?总结?,财务??
情况汇总?报告?公司?董事?会。? ?开业庆?典的?公关?活动?、促?销活?动、?广告?发?布等。? (?备选??方案):? ?
1?、同上?。? ?
2、同?上。? ?
3?、**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日工?作内?容同?上。? ?
4?、**?**?年?*月?*日—?—?***?*?年*?月*?日 ?完成媒?体发?布前?期工?作?,一切??就绪。? ?
5、?***?*?年*?月*?日(?阴历十?二月?十八?日?,?大寒) ?招商?正式?开始?。? ?
6、?***?*?年*?月*?日——?**?**?年?*月?*日? 春节?招商?工作?正常?进行?,?并针?对广东?、福?建、?浙江?沿海?地区?春节?转:? ?
商?业中?心招商准?备工?作计?划港?澳台?40?0?万侨胞?回乡?省亲?机会?,?进行?春节攻?势。?结合?韩国?、日?本、?港台?商人?回乡?探亲?机会?,?其扩散??力将会极??有成效。? ?
7?、其他?同上?。? ?
三、达?成目?标?(设定?理由?及达?成手?段?) ?达成目?标是?按照?商业?项目?招?商的程?序安?排制?定的?最低?限度?招商?进展?要求?。实?际招?商过?程中?,?必须超??额或提前?完成?此目?标?,否则?将影?响整?个招?商的?成功?。? ?
1、?
?1.**?**?年?*月?*日—?—? **?**?年?*月?*日第?一阶?段完?成招?商任?务的?20?%?。 ?此阶段?主要?操作?方案?是通?过项?目广?告宣?传及?内部?预登?记商?户?,进?行提炼?筛选?,?电话及?DM?营销?方式?,?从商业?项目?对投?资者?的吸?引程?度分?析?,?达成此目?标较?有保??障,之所?以设?定?20%?任务?的目?标?,是为?了保?证项?目招?商?商户质?量?,只假?设登?记客?户中?存在?低于?20?%?的商户?是达?到我?们招??商标准?的。? ?
2、?
2.? *?**?*?年*?月*?日——??****?年?*月?*日第?二阶?段完?成招?商任?务的??30%?。 ?此阶段?进入?招商?成熟?期?,由于?前期?招入?商户?的口?碑相?传作?用?,会?同时吸?引同?业或?相关?联商?户?;另外?第一?阶段?的电?话、?DM?营销??的滞后反?应?将在此?阶段?收效?;?同时外?埠招?商赴??当地设点?的大?规模?展开?;?以及国?际招??商部分预?计于?此阶?段到?达见?效最?明显?阶段?;?以上四?方面?支持??本阶段完?成?30%?的任?务指?标。? ?
3?、 ?
3. ?**?**?年?*月?*日—?—?***?*?年*?月*?日第三?阶段?完成?招商?任务?的?50%??。 此阶?段由?于建?筑主?体出?地面?,?结构达?到封??顶前阶段?,?商户对?项目??的信任度?大大?加? 强?;招商?比例?中设?计?50%?的生?产型?商户?(?厂商及?隶属?厂?商营销?机构?),?40?%?的产品?代理?商及?经销?商?,10?%?的普通?经营?商户?,?前两阶??段主要针?对对?象为?比例?设计?中的?前?50%?,?此?阶段由于?接纳?其余?50?%?类型商??户,标准?降低??,招商难?度相?应减?小?;通过?招商?进展?顺利?、商??户踊跃等?方面??的事件公?关活?动?,对剩?余招?商起?到催?化作?用?;恰当?的时?机运?用精?品商?铺?拍卖会?的形?式?,用夺?标宣?传刺?激招?商的?最后?阶段?工作?;?完成最?后阶?段任??务是具有?一定?可行?性的?。? 另外??,具体招?商过?程中?,?最后阶?段的?实际?情况??应该?是剩余任?务远?远低?于计?划目?标?,实际?已处?于收?官?(围棋?术语?)?微调阶??段。 ?
四、?招商?实施?内容?: ? ?
1、招?商人?员的?招聘?工作?: ?转:? ?
商业中?心招?商准?备工?作计?划? 为了??更好地完?成项??目的招商?工作?,?需?要根据需?求进?行对?招商?队伍?的建?立。?由于?项目?属性?的特?殊性?,?以及工?作?进度和?工作?强度?的实?际要?求?,无法?任用?缺乏?经验?的人??员,同时?没有?时间??
对销售人?员进?行从?业岗?位培?养?,故对?招聘?人员?进行?严格?的从?业经?验及?工?作能力?方面?的考?量。? ?招聘原?则?:对商?业专?业的??招商人员?,?必须具?有本?行?业从业?3?年以上?招商?管理?的经?验?,优先?考虑?从事?过商?业房?地产?项目?的招??商工作、?招商?策划?等方??面的工作?经验?、或?从事?相关?行业?市场?招商?、拥??有行业内?大量?全国??性和国际?客户?资源?者。? ?招商部?人员?招聘?计划?:?总人?数为?28?人(?暂定?)。按?楼层?分招?商分?部。? ?招商?1部?:B1?层?,4?人,?设招商??主管一名?。负?责对?男女?鞋类?、皮?具、?箱包?的招?商工?作。? ?招商?2部?:F ?
1?、F2?层?,4?人(?暂定?),?设招商?主管?一名?。负?责对?男、?女服??装、男女??皮装的招?商。? ?招商?3部?:F3?层?,4?人,?设招商?主管?一名?。负?责童?装、?童鞋?、儿?童玩?具、?儿童?用品?、哺??乳用品等?的招?商。? ?招商?4部?:F4?层?,4?人,?设?招商主管?一名?。负?责针?纺织?品、?服装?配饰?、家?用小?五金?、电?气产??品、?家用小电?器、?小百?货、?文化?用品?、汽?车饰?品、?工艺?礼品?等的??招商。? 招?商5?部:F?5?层,4?人?,设招?商主?管一?名。?温馨?家居?用品?、床?上用?品、?家纺??布艺、窗?帘、?绳草?编织?、国?际精?品等?的招?商。? ?招商?6部?:F6?层?4人?,设?主管一?名。?负责?餐饮?、娱?乐、?健身?房、?电玩?厅、?图书?、办?公间?的招??商。 ?国际招?商部?:4?人?,设主?管一?名。?负责?国际?商品?的招?商?,任务?是填?充?F5?层的香?港厅?、台?湾厅?、韩?日厅?、欧?美厅??的招商工?作。? ?
2?、 ?外埠招?商计?划。? ?外埠招?商以?轻工?产业?聚集?区域?、商?品集?散中??心、区域?代表?中心?城市?为主?要目?标。?以下?为招?商?(及广?告辐?射?)目标?城?市: ?服装?鞋类?: ??广州(?春夏时?装、?鞋类?皮具?);?上海?(?名牌服?装、?进口?服?饰);?中山?(?休闲装?);?花都?(?皮鞋皮?具?);?增城新?塘?(牛仔?服装?);?东莞?虎门?(?春夏时?装、?针织?品、?鞋?);?东莞盐?步?(内衣?);?佛山?南桂?(?童装?);?深圳?(春?夏时装?);?杭州?(?春夏时?装、?丝绸?服装?);?石狮?(?牛仔、?休闲?、童?装?);?宁波?(?名牌男装?、衬?衫?);?温州?(名牌?男装?、童?装?{永嘉?}?、鞋?);?威海?(韩国?服饰?
);?义乌?(?针织、?袜子?);?海宁?(?皮衣?);?河?北辛集?(皮衣?);?晋江?(?运动服?饰、??鞋);?厦门?(台湾?服饰?产品?);?哈尔?滨?(冬季?服装?);?沈阳?(?冬季服?装?);?浙江湖??州(童装?);?辽宁?海城?(?转?:
商业?中心?招商?准备?工作?计划?童装?);? ?针织家?纺布?艺类?: ?宁波?;?浙江?绍兴?(柯桥?);?海宁?;?上?海市;?广东南?海?(西樵?);?山东?青岛?;?苏州?;常熟?; ?箱?包类?: ?上海市?(?奉城?);?浙江瑞??安(仙降?);?河北?高碑?店?(白沟?);?辛集?(?皮具?箱包?);?海宁?;广州?(?高档箱?包?);?辽宁南??台; ?儿童玩?具类?: ?义乌?;?广东省?(6?0%?);??深圳(?外销产?品为?主?);?广东澄?海?; ?文化用??品类: ?上海?市?;义乌?;?温?州;宁波?(?宁海?)?;广东潮?阳?;深圳?市?; ?小百货?商品?类?: ?义乌?;温州?;?石家庄?; ?除此?之外?,?考虑到?全国?各经?济区?块中?心城?市的?辐射?作用?,?在以上?城市?的?有针对??性的招商?计划?以外?,?同时包?含对?典型?中心?城市?的招?商工??作安排。??主要有?:天津?;?武汉?;成都?;?重庆?;?杭州;?南京?;济南?;?沈阳?;大连?;?福州?;厦门?;?郑州?;长沙?。? 国际?招商?部分?通过?中国?工商?联、?贸促?会的?协助?联合?各国??驻华使馆?商务?参赞?、外?商驻?华机??构、有关?外资?企业?及行?业协?会。?主要??针对的国?家有?:?香?港、台湾?、韩?国、?日本?、美?国、?德国?、法?国、?意大??利、英国?、澳?大利?亚等?。? ?
3、?(备选?方案?)?外埠招??商部?分: ?转:?
商业?中心?招商?准备?工作?计划? ?
篇二:? ?
商业地?产招?商计?划书? ?商业地?产招??商计划书?? 一(? 项目?介绍?:?
温州?商贸?城是??由江苏奔?宏置??业有限公?司出?资建?设的?，该?公司?的重??点项目—?—句?容温?州商?贸城?位于?拥有?南京?御花?园之?称的?句容?市，?是句??容市政府??201X?年重?点标?志性?工程?，占?地面?积?200?亩，?处于??西环路和?10?4?国道的?交汇?口。?辐射?南京?大都?市经?济圈??，是周边?地区?目前?规模?最大?的?
专业建?材、?五金?机电?批发?市场?。该?项目?投资?2?亿多元?,?建筑面?积近?70?00?0?平方米?，商?铺面?积达?80?00?0?平米，?仓储?面积?35?00?0?平米。? ?二(? 产品?定?位优势?:?
温州?商贸?城坚?持以?市场?为龙?头，?以产?业为?依托??，以物流?为基?础，??来打造该?市场?的集?群经?济、?板块?经济?和名?牌经?济，?它的?建成?既顺?应了??当今商贸??流通向大?时尚?集聚?的趋?势，?也符?合该?地政?府倡?导的?大力?发展??民营经济?的要?求，?它高?起点?的定?位、??规划，超?前的?建设?理念?，长?远经??营思路，?是本?地区?一个?融规?范化?，品?牌化?，专?业化?为一?体最?大的??综合?市场。经?营项?目分?别有?陶瓷?洁具?、石?材油?漆、?灯具?家具?、木?业制?品、??移门橱柜?、五?金低?压电??器钻业交?易区?等，?将句?容建?材装?饰、?五金?机电??消费市场?进行?了科?学的?规划?整合?和有?效的?管理?运作??。另外，?工商?、技??监、金融?、供?水、?供电?等及?教育?、餐?饮、?网络?等服?务设?施一?应俱?全。??温州商贸??城是一座?融展?示贸?易、?仓储?物流?、科?技服?务、?信息?交流?为一??体的科技?商贸?城、?文化?城、?信息?城。?? 三(? 交通?概况?:?
本处?于西?环路?和?104?国道?的交?汇口?。到?达句?容市?区只?有?
1.?2?公里的?路程?。项?目门?口有?公交?2?路10??路汽车，?平均?10?分钟?一班??直达市区?。项?目距?离南?京江?宁区?只有?20?分钟?车程?，距?离南?京市?区只??有40?分钟车?程。? ?四(? ST?分析?:?
1?、S?——优?势? ?
(1?)地段??——离句?容市?城市?中心?只有? ?
1.2?公里?，规??划的物流?商贸?区域?，对?于大?型的?主题?建材?市场?来说?地?段优越?、位?置显?赫。? ?
(?2)交?通—??—项目内?有公?交?2路车?直达?市区?10?分钟?一班??，10?路车?离项目?只有?5?分钟的?路程?。? ?
(3?)口碑?——?项目?为句?容市?政府??招商?引资项目?，?201?X?年10?强民??营企业，?20?1X?年消?费者?信得?过企?业。? ?
(?4)物?业—?—项?目占?地面?积?200?亩，?该项?目投?资?2亿多?元?,建筑?面?积近?7?0000?平方?米，?商铺?面积?达?800?00??平米，仓?储面?积?350?00?平米?。是??句容?市最大的?建材?家具?批发?零售?市场?。? ?
(5?)配套?——?配置?自动?扶梯?、?650??0平米的?大型?停车?场，?还有?宽?24?米?的中央绿?化带?配置?休闲?区域?，配?套设?施较?为完?备。? ?
(?6)品?牌商?家入?驻—?—一?期，?二期?成功?引进?马可?波罗?瓷砖?，冠?军?陶瓷，?麒麟?床垫?，全?友家?私，?皇明?太阳??能句容总??经销，世?友地?板句?容?专卖店? ?嘉宝莉?油漆?句容?专卖?，品?牌影?响力?强大?。? ?
2?、——劣?势? ?
(1?)由于?早期?句容??商业市场?没有??成熟给投?资者?带来?了忧?虑。? ?
(?2)句?容老?的建?材市?场由?于产?生的?早在?句容?人的?心里?有的?一定?的?认知度?，目?前新?市场?开始?需要?一定?周期?的培?育。? ?
(?3)项?目临?10?4?国道道?，车?流快?，人?流被?阻隔?，有?碍人?气的?聚集??和商气的?形成?。? ?
(4?)项目?居句?容市?区以?外，?区域??商业网点?分布?较稀?，商?业氛?围不??足。 ?
3?、——?机会? ?
(?1)经?济因?素—?—股??市衰退、?证券?市场?萧条?、银?行存?款利?率太??低，有效?投资?渠道?窄;?与此?正好?相反?的是?连年??存款余额?上升?，大?量闲??散资金找?不到?有较?好回?报的?投资?方式?。? ?
(2?)政策?因素?——?国家?宏观?经济?调控?失当?，造?成房?价一??路高升，??给投资者?带来?了商?机。? ?
(?3)市?场因?素—?—随?着经?济复?苏，??人均收入?大幅?度提?升，?消费?水?平提高?，消?费能?力和?消费?总量?迅速?增长?，商?业行?业日?益兴?旺，?商业?地?产开发?前景?也越?来越??美好。? ?
(4?)区域?发展?——?本区?域被?政府?规划?为商?贸物?流区?，本?项目?正符??合本区域?发展?，在?附近?政府?有意?建造?大面?积的?经济?适用?房?,加大?了本?区?域的人?流量?。? ?
(5?)现行?的产?权式??商铺推广?模式??，可以满?足很?大一?批中?小投??资者?的投资欲?望。? ?
4?、T?——威??胁 ?
(1?)国家?相关?法规?明确?规定?“禁?止返?租”?，而?产权?式商?铺推?广模??式必须向?投资?者承?诺返?租。? ?
(?2)工??商局以及?广告?法对?返租?、回?报承?诺等?禁止??宣传，使?本项?目?在推广?中无?法将?信息?传达?到位?。? ?
(3?)国家?对目?前房??地产的发?展过?热不?断的?控制?，银?行利?息不??段上?调。 ?
(?4)招?商难?度大?，开?业时?若无?大量?商户?进入?，商?场经?营会?遭致?失?败，还?有可?能引?发市?场危?机。? ?
(?6)商?业市?场竞?争激?烈、?经营?困难?，若?不能?盈利?或保?本，?将难?以?摆脱这?一沉?重负??担而无法?彻底?解套?。? 五(?九大?卖点?分析?:?
?、?地段?前景? ?本项目?位于??政府规划?中的?句容?西门?中央?商业?圈正?中?心?，周边规?划有?大规?模的?住宅?区，?西门?商务??区将有?11?万人口?入住?，未??来升值潜??力无限。?温州?商贸?城周?边将?聚集?开发?高级??商务酒店?、多?个大??中型居住?区。? ?
?、??规模超大?:?
总建?筑面?积近?12?万平?米，?是句?容市?规模?最大?的建?材装?饰市?场。? ?
?、?业态?齐全?:?
市场?内规??划有五金?电器?、陶?瓷洁?具、?水暖?、木??制品、灯?具、??家具、油?漆、?石材?等建?材家?俱一?应齐?全;?二楼?家俱??现已全部?招满?。? ?、?仓?储充足?:?
物流?、餐?饮、?娱乐?、工?商、?技监?、商?务等?配套?，让?业主??和顾客可??享受到更?高品?质和?快捷?的服?务，?并设?有?3?5000?平方?米的?超大?仓储?。? ?、?停车?便捷?:?
67?00?平方?米的?大容?量停?车场?，使?得一?般市??场停车难?的问?题得?以解??决，市场?交通?组织?极为?便捷??，颇具前?瞻性?。? ?、?实力?开发?:?
开发?商拥??有近十年?的商?业地?产开?发、?经营?管理?经验?，资?金实??力雄?厚，为市?场的?长期?兴旺?提供?最好?的保?障。? ??、交?通便?利:? ?
距离句?容市?中心?80?0?米，交?通便?利;? ?与南京?、镇?江、?丹阳?等城?际?道路异?常便?利;?(尤?其是?南京?都市?圈)? ?通过沪?宁高??速、宁杭?高速?、?104?国道?等快?速连?通长?三角?经济?圈。? ??、重?金推?广:? ?
经营商?投入?数千?万巨?额资?金，?将市?场在?句容?市区?及下?属各?大乡?镇?推?广，致力?于带?来消?费人?潮，?做旺?市场?经营?。? 投入?媒体?:?
10?多块?户外?广告?、全?年句?容电?视台??黄金时段?、全?年江?苏广?播电?视?报、市?中心?公交?车身?广告?、市?场专?用网?站、?多频?率短?信平?台、?社区?装?修行情?夹报?等。? ??、优?惠政?策? ?本?次招??商期间，?招租?商铺?免租?一年?;? ?知?名品?牌入?驻，?免费?提供?广告?宣传?一年?;? ?地?方税?收和?工商??管理费按?全市?最低?标准?收取?;? ?为?经营?户代??办各种经?营证?照;? ??为经??营户办理?子女?如住?户口?、入?托、?上学?手续?;? ? ?协助?品牌?经营?户办??理银行贷?款手?续，?并可?提供?贷款?担保?。? 六?. ?招商人?员工?作安?排及?工作?责?
任分布?: ?招商?总指?挥?(罗祖?秋?): ?主要?负责?招商?指导?及检?查? 招商?副总?指?挥(?罗宗隘?):?主要?负责??招商细则?的实?施监?督及?大客?户的?谈判?成交? ?招商?顾问(?陈平?):? ?
主要负?责招?商时?对于?项目?情况?的解?答? 招商?助理?(姬?霞)?:?
主要?负责?招商?时合?同的?签订?及档?案的?管理? ?招商经?理(?虞勇?):? ?
主要负?责招?商工?作的?实施?招商?人员?的培?训，?及普?通客?户的?谈判??。 ?招商专员?:?
(李?淑婷?，戴?天，?王盛?，崔?恒丽?，锻?炼)?:?
主要?负责?招商?客户?的接?待，?介绍?，谈?判，?办理??手续，回?访客?户等??工作。? 七(? ?招商政?策:? ?
商铺租?赁:? ?
1. ??一期商铺?租金?0.?8?元/?平米?/?天 ?
2. ?二期?商铺?租金?0.?8?元/?平米?/天?(租一?年送?半年??) ?
3. ?三期?商铺?租金?0.?8?元/?平米?/天?(租一?年送?一年?) ?仓库?租赁?: ? ?
1. ?仓库?租金?为?0.3?元?/平米?/?天 ?八(岗??位职责:? ?
招商部?职责? ?
一、? ?部门本职?:?
1?、组织?及负?责整?个商?城的?招商?工作?:?
市场?调查?、市?场分?析、?项目?定位?、信?息收?集、??反馈信息??、商?品结?构调整、?组织?各种?促销?及展?销活?动;? ?
2?、负责?招商?洽谈?工作?，进??行市场拓?展和?完成?领导?交办?的其?他工??作。 ?
二、? ?主要职?能:? ?
1、? 计划?安排?:?
编制?部门?本职?所管?年度?、月?度指?导工?作计?划;? ?2?、 ?业务开?展:? ?
对部门?本职?所管?业务?进行?信息?搜集?和业?务开??展; ?3?、 ?规范制?订:? ?
对部门?本职?所管?业务?组织??制定操作?规程?和管?理? 制度?;? ?4、? 检查?考勤?:?
对本?部门?所管?业务?进行?监督?、检?查和?考核?;? ?5、? 资料?管理?:?
对本?部资?料进?行管?理;? ?
6?、 ?工?作协调:? ?
协调与?公司?各部?门的?关系?;? ?
7、? 市场?拓展?:?
开展?对外?客户?洽谈?招商?工作?;? ?
8、? ?工作报告?:?
向总?经理?提交?部门?工作?报告?;? ?
三、? 管理?范围?:?
部门?本职?所管?理业?务范?围。? ?
四、? ?工?作要求:? ?
1、? 本部?人员?要严?格遵?守公?司的?各项?规章?制度?;? ?2、? 要经?常深?入市?场基?层，?了解?市场?形势?，搜??集信息，?提出??计划?
方案及实?施策?略;? ?
3?、 ?将以顾??客服务为?中心?作为?工作?原则?，高?质量?完成?好本?职工??
作，促进?公司?整体?管理?服务?水平?的提?高;? ?
4?、 ?对于应?由本?部解??决的问题?，必?须在?一日?内给?予明?确答?复;? ?
5?、 ?同事之?间，?分工?不分?家，?分职?不分?责，?齐心?协力?完成??工作。? ?
招商部经?理:? ?
一、? 岗位?职责?:?
1?、 ?履行领?导所?指派?的工?作;? ?
2?、 ?负责制?定招?商工?作计?划及??目标;? ?
3、? 根据?招商?计划?及目?标，?制定?相关?招商?工作??方案，落?实及??实施?
各项招商?方案?，统?筹本?部人?员联?系客?户，?并洽?谈招?商细?节;? ?4?、 ?建立及?健全?招商?各项?管理?制度?及实?施细??则; ?5?、 ?评估部?门下?属各?人员?的工?作业?绩;? ?
6?、? 评估各?项招?商方?案的?工作?效果?;? ?
7、? 定时?向上?级汇?报招?商工?作情?况;? ?
8?、 ?定时开?展市?场调?查工?作并?及时??汇总上报?;? ?9、? 建立?完整?的一?套招?商。? ?
二、? ?领导责?任:? ?
1、? 对部?门工?作目?标的?完成?负责?;? ?
2?、 对下?属人?员的?工作?质量?、服?务水?平负?责;?? 3?、 ?对?下属人员?的整?体行?为规?范、?工作?秩序?及精?神面?貌负?责。? ?三、? ?主要权?限:? ?
1、? 对本?部门?的工?作有?建议?和领?导权?;?
?篇三:?
招商?项目?商业?计划?书? 概? 要?
一、?项目?概况? ?
二、?项目?开发?公司?简介? ?
三、?招商?活动?承办?公司?简介? ?
四、?商业?合作?模式? ?
五、?双方?合作?的目?的? ?
六、乙?方工?作开?展计?划安?排? 七、??活动策划? ?
八、?经费?预算? ?
九、?附件?(需??甲方提供?材料?)? 注:? ?
本文中?所提?的甲??方为四平?三达?生态?城开?发有?限公?司;?乙方?为吉??林省芭迪?雅广?告有?限公?司?
一、?项目?概况?? 不夜城?新加?坡国?际商?业广?场项?目处?于四?平铁?东核?心?地区，?毗邻?铁东?区最?大的?市民?广场??，占地?427?96??，?总建?筑面?积近?10?万?平方米?，规?划设?计为?大型?城市?商业?综合?体，??集商业步?行街?、超?市、?院?线、大?型购?物商?场、?酒店?、公?寓、?全室?内街?区为?一体?的新?型城?市商??业，是四?平第?一个?集中?型、?全业?态、?采用?全新?商业?管理?模式?的多?功能??城市级商?业中?心区?。伴?随?201?X?年哈大?高铁?站的?落成?及紫?气大?道的?同步??建设，不?夜城?必将?成为?四平?新的?城市?中心?。? ?
二、项?目开?发公?司简?介? ?四平三达?生态?城开?发有?限公?司属?于新?加坡??三达?集团的控?股子?公司?。新?加坡?三达?集团?由蓝?伟光??博士于?199?6?年创立?,?是国际?知名?的以?膜技?术开?发应?用为?核心?的高?科技?集团?公司?,?总部设?于新??加坡，集?团拥?有新?达科?技、?瑞丰??生物和中?嘉国?际三?家新?加坡?主板?上市??公司。? ?
三、招?商活?动承?办公?司简?介? 吉林?省芭?迪雅?广告?有限?公司?成立?于?201?X?年11?月?,同年?12?月出?版第?一期?《芭?迪雅?——??吃喝玩乐?》?DM?。芭迪?雅?旅游文?化传?播机?构致?力于?打造?《芭?迪雅?》?DM?、芭迪?雅旅?游网?、芭?迪雅??旅游服务?呼叫?中心?、芭?迪雅?短信?平台?四位?一体?的立?体化?旅游?传播?平台?，并?搭? 载吉?林省?芭迪?雅旅?游龙?卡金?融旅?游服?务项??目;旅游?节庆?活动?全?
案包装?、策?划及?执行?。专?注于?我省?旅游?业传?播研??究及开发?可行?有效?的?传播模?式是?芭迪?雅的?责任?。? 芭迪?雅旅?游文?化传?播机?构以?专业?的营?销创??意策?略能力、?高质?的策?划执?行能?力、?系统?的媒?体整?合能??力为三大?核心??竞争力。?依托?系统?、优?化的?营销?平台??，以多种?传播?形式?将各?类旅?游、??餐饮、娱?乐品?牌和??信息以最?佳的?用户?体验?方式?完美?呈现?在消?费者?面前??，为客户?实现?最大?关注?度和?价值?需求?。? 20?1X?年至?20?1X?年吉?林省?芭迪?雅?广告有?限公?司先??后开拓吉?林市?、松?原市?市场?，在?当地?设臵?分公?司，??进行市场?的开?拓及?价值?的传?播。?20?1X?年第?三季?度，?芭迪?雅计?划在?延边?、?四平、?通化?开拓?三个??地级市场??用以扩大?芭迪?雅旅?游文?化传?播平?台的?资?源。四?平市?场的?开拓?一定?会为?“不?夜城?”的?发展?带来?全新?的传?播价??值。 ?
四、?商业?合作?模式? ?甲?方在该项?目招?商工?作开?展中?聘乙?方为?项目?顾?问。乙?方顾?问服?务包?括:? ?
招商目?标市?场调?研;?市场??评估;招?商活?动策?划方?案;?招商?活动?执?行方案?;媒?体投??放计划;?目标?市场?负责?人邀?约;?活动?执行?指导?。? ?
五、双?方合?作的?目的? ?甲、乙?双方??在该招商?项目?中以?实现?“合?作共??赢”为目?的。?充分??发挥双方?各自?资源?、市?场、?项目?、营?销优?势，?最终??为完成甲?方?201?X?年6?月-8?月招?商目?标计?划(??10-1?5?户)为?商业?目的?;?乙方? ?在为甲方?提供?顾问?服务?过程?中以?实现?资源?转化?价值??为商业目?的。? ?
六、?乙方?工作?开展?计划?安排? ?
?1、乙方?筹备?组建?“项?目组?” ?乙方?于?201??X年5?月15?日成?立“?不夜??城”餐饮? ?娱乐招?商项?目组?。该?项目?组要?求自?招商?工作?开展?起至?招商?项?目结束?期间?专职?负责?“不?夜城?”招?商项?目。??目标用最?短的?时间?、最?好?的办法?协助?乙方?完成?招商?(?10-?15?户)?工作?目标?。? ?
2、项?目组?成员? ?乙方本?着认?真、??负责的态?度在?开展?该项?目前?，组??建项目组?。? 组? 长:? ?
孙萌(?吉林?省芭?迪雅?广告?有限?公司? ?总经理?)? ?执 行? 组? 长:? ?
王惠斌?(吉?林省?芭迪?雅广?告有?限公?司? 市场?总监?)? 项目?策划?总监?:?
戈天?宇(??吉林省芭?迪雅?广告?有限?公司? ?策?划总?监) ?项目执?行?AE?: ?
1人? 项目?招商?专员?:?
6?人(大?客户?经理?、业?务经?理)? ?市场调?研专?员:? ?
10?人 ?共计:? ?
17?人 ?
3?、成员?岗位?职责? ?组长:??
全程负?责项?目统?筹、?管理?、监?控、??协调及目?标达?成。? ?执行组?长:? ?
不折不?扣执?行项?目总?体目?标、?阶段?性目??标、制定?具体?实施?办法?及?监督、?指导??项目组成?员按?期完?成任?务。? ?项目策??划总监:? ?
以乙方?的要?求为?指导?方向??，结合资?源客?户情?况制?定利?于活?动营??销、切实?可行?的总?体活?动方?案、?活动?执行??方案。? 项目?执行?AE?:?
按照?活动?方案?、执?行方?案的?规划?及部?署，?不折??不扣的执?行与?甲方??的活?动落地指?导、?协调?、把?控工?作，?承担?一些?临时?性工?作。?? 项目招?商?专员:? ?
以大客?户为??主，按照?项目?目的?及自?有资?源情?况，?最为?高效?的完?成?邀约工?作。? ?市场调??研专员:? ?
面向所?辖区?域，?进行?项目??预热，并?进行?市场?调研?信息?收集?，汇?报?项目执?行组?长。? ?
4?、阶段?性目?标及?工作?办法?? 第?一步，乙?方对?所持?有资?源进?行市?场?调?研工作同?时进?行前?期预?热铺?垫;? ?第?二步，通?过市?场调?研情?况为?乙方??提供一套?招商?项目?评估?报告?，通?过报?告准?确进??行客户分?类，?分为?意向??目标客户?、准?意向?客户?和参?与客?户(?比例?达到?2:?3:??5);? 第三?部，?乙?方通过??对商?户的分析?及甲?方的?指导?要求?进行?活动?方案?的策?划，?预计?准?备组织?3?次活动??，
6?、 ?
7、?8月份?每月?一次?;? 第四?步，?乙方?负责?每次?活动?参与?企业?代表?的?邀约工?作，?目标?达到?每次?20?家以?上。? ?七、活?动策?划? ?拟定《吉?林省?餐?饮、娱?乐投?资者?沙龙??》会营销?模式?进行?招商?工作?的开?展，?活动?包括?会?营销部?分、?不夜?城现?场踏?查两?部分?组成?。? ?
八、经?费预?算? ?
1、顾?问费?(共?计?21?万元)?篇四?:?
房地?产项?目商?业定?位及?招商?策略?(?招商工?作计?划表?) ?目录? ?前言? 第?一部分? ?商业定?位? 第一?章? 项目?总体?定位? ?
一、? 前期?沟通?总结? ?
二、? ?项目总?体定?位? ?
三、? 项目?的功?能定?位? 第二?章? 商业?业态?定位? ?
一、? 定位?理由? ?
二、? ?业态定?位? 第三?章? 商业?名称?定位? ?
一、? 商业?案名?定位? ?
二、? ?的解释? ?第四章? ?商业管?理功?能定?位?
一、? ?现有管?理格?局? ?
二、? ?物流的管?理功?能定?位? ?
三、? 现代?化的?管理?体系? ?第五章? ?商业经??营业种定?位?
一、? ?主题物?流定?位? ?
二、? 经营?业种?定位? ?
三、? ?定位规?划? 第二?部分? ?招商策??略 第一?章? 第二?章? 第三?章? 招商??总策略? 招商?阶段?设置? ?招商工?作计?划表?? 前言? 商业?物业?是房?地产?业里??经济?价值最高?的物?业形?态，?在动?态的?经济?大环?境中?，商?用物?业疲?惫的??活跃着—?—高?回报?刺激?着巨?资开?发;?而经?营的?艰难?加大?了风?险。?要让??商业物业?从“?炙手?”向?“可?热”?转化??，就要在?分析?大的?物业?环境?下，??结合项目?本身?，步?步为?营，?攻克?风险?的城?堡。? ?商铺时?代的?来临?，催?化?了商业?市场?的竞?争，?加速?了城?市商?业的?繁荣?，新?兴商?圈挑?战传?统商??圈，随着?城市?改造?步伐?的加?快和?商铺??概念的深?化推?广，?春熙?路、?骡马??市中心商?圈和?荷花?池大?市场?的商?圈局?面被?打破?，双?楠社?区纷?纷涌?现。??本项?目要在激?烈的?商战?中占?据一?席之?地，?就要?做好?工作?中的?每一?环，??而招商在?工作?环中?是关?健的?一环?，它?成功??与否关系?着商?业地?产销?售战??的策略。? ?要做好?招商??工作就要?有一?个好?的招?商策?略来?指导?。我?们的?招?商?策略在“?先规?划后?行动?”的?总策?略下?，各?工作?环节?环环?相扣?，做?好?“规划?”的?工作?后，?然后?“行?动”?。该?商业?项目?我集?团初?步战?略为?引?入1?家国际?化零??售商作为?主力?店，?进而?提升?整个?商业?物业?的价?值。? ?商?业地产开?发是?一种?建立?在多?种专?业平?台上?运作?的地?产开?发项?目，?它除??了要熟悉?地产?行业?的运?作规?律，??还要对零?售业?也非?常了?解，?需要?对消??费者行为?有着?深度?的认?识。? ?零售业?有别?于生?产制?造业?，它?面对?整个?供?应链中?的最?后一?个环?节—?—消?费者?。因?此，?商业?地产?营造?的不?仅仅?是?一个购?物场?所，?更是?居? ?民生活的?一部?分;?影响?最终?消费?者行?为的?因素??包罗万象?，其?中既?有社?会和?经济?环境?，也?有生?活习?惯和?人文??风俗。与??
其他行业?相比?，零?售业?的竞?争则?非常?接近?完全?竞争??，一招制?胜的?可能??性非常小?。它?是一?个非?常注?重细??节的行业?。运?做商?业地?产是?一个?系统??工程，谈?论一??个运作成?功的?商业?地产?项目?时，?往往?将他?们的?成功??归结?于一两个?突出?的原?因，?而忽?视了?经营?者在?各方??面的精雕?细凿?，这?种思??路是不正?确的?。? 首先?商业?地产?的开?发是?一个?长线?投资?，追?求的?是长??线、稳定?的收?益，?发展?商要?具备?将所?开发?物业?的全?部或?部分?作为?优良??资产进行?长期?经营?的心?态，?也只?有这?样才?拥有?了将?项目?做好?的源?动力?。? 商业?地产?的开??发，我集?团需?做好?自行?组建?专业?商业?物业?管理?公司??进行长期?的商?场管?理的?思想?准备?，专?业细?致的?经营?管理??是商业物?业的?核?心竞争?力所?在，?零售?的管??理包括运?营、?推广?、店?面管?理、?客户?服务?等?几个方?面，?这些?才是?见真?功夫?的地?方。? ?必须做?好招??商工作，?积累?前期??客户;而?招商?的成?功要?有一?个好??的策略才?能得?以保?证。?但策?略不?是凭??空而生的?，是??在市场的?基础?上，?对商?业准?确定?位后?，在?概念?上创??意不?行，在经?营上?还要?有思?想。? ?奥妙:? ?
准?确的市场?定位? ?商业地?产也?并非??一般的住?宅写?字楼?类房?产项?目。??眼下诸多?地产?开发?商经?过了?近几?年来?房地?产市?场的?洗炼?，也?有了?初步??的认识:? ?
商?业地产的?开发?，在?项目?投入?的资?金大?部分?得到?回收??的前提下?，?也要留?部分?物业?作为?资产?运作?，作?为公?司的?长期?效益??资产。? 商业?地产??项目的开?发要??达到这一?目标?，首?先应?该意?识和?尊重?商业? ?地产的?运作?特?性。一?个商?业项?目销?售完?成，?发展?商的??使命并没?完成?，还?要考?虑最?终?经营者?是否?能有?经营?利润?。根?据既?定的?项目?商业?经营?理念?、合?理的?前?期规划?设计?、精?心的?市场?推广?策划?、圆?满的?商家??招商、成?功的?商业?营?运，才?能成?功运?作商?业地?产项?目的?开发?。只?有如?此才?能吸?引到?消费?者?
的注意?力，?他们?才能?去消?费，?商家?有钱?赚，?才交?得起?租金?，投?资者?才?能有回?报，?达到?三赢?的完?美结?果。? ?第一部?分? 项目?定位? ?第一章? ?
一、前??期沟通总?结? 本项?目不?是一??个简单的?商业?地产?或商??业经营项??目，因而?在对?它进?行评?介和?探索?其商?业价?值所?在时?，是?在宏?观区?域市??场范畴和?大流?通领??域里寻找??恰当的出?路。? ?前期报?告在?充分?的市?场调?查?基础上?，深?入研?究了?南昌?市的?商业?发展?格局?，并?创造?性的??提出了“?批?发MA?LL?”的?市场?形象?定位?概念?和物??流中心定?位。?但是?在市?场定?位方??面，报告?并未?提出?更多?可供?参考?的选?择。?没有?能够?充分?体现?出本?案的??相对?市场优势?，“?批发?MA?LL??”的市场?定位?同样?无法?全面?体现?本案?的核??心竞争力?，缺?乏足?够的?市场?引爆?力。?? 项目总?体定?位篇?五:? ?
商业地?产招?商工?作思?路? 商业?地产?招商?工作?思路? ?目 ?录
.?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..? 2? ?
二、?建设?招商?团队?
.?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..? 2? ?
一、确?定招?商的?组织?框架?和岗?位职?责? ?
(一)?招商?人员?的特?殊素??
质...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..??....?..?..?..?..? 4? ?
三、?招商?实施?
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(一?)业?态组?合以?及租?金预??
测...??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..? 5? ?
(二?)广?告投??
放...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??.. 6? ?
(三?)主?要目?标客?户锁??
定...?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..? 7? ?
(四?)招?商谈??
判...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..??....?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?? 7 ?
1.?核心?主力?店的?招商?谈判?
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(五)?招商?新闻??发布?
会...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..? 9? ?
1.?招商?新闻?发布?会的??意义
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2.?发布会?流程?
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(六?)法?律文??
本...?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..?..?..??....?..?..?..??....?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..??....?..?..? 1?0 ? ?
四、招?商管?理原?则?
..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?..?. ?10? ?招商?工作思?路?
一、??确定招商?的组?织框?架和?岗位?职责? ?制定非?常好?的招?商策?略，?而?在招商?实施?中没?有很?好的??执行、甚?至走?样，?那么?一切?都前?功尽?弃，?一?个富有?热情?、精?干、?强大?的招?商队?伍是?招商?的工?作的?关键?。招?商的?组?织框架?和岗?位职?责的??确定，主?要是?对人?才个?体的?技能?的锁?定和?对团??队的整体?规划?。结?构合?理且?高效?的招?商队?伍应?配备?以下?以下?几方?面人??员: ?
1、? 招商?经理?1?人，招?商团?队总?负责?人。? ?
2?、 ?招商主??管若干，?分别?负责?项目?招商?区块??的工作:? ?
招商主?管应?具备?一定?的招?商运?作经?验，?长于?说服?、鼓?励性?的谈??判，具团?队合?作精?神、?服从?意识?和大?局观?念。? ?
3?、 ?招商助?理若?干，?主要?职责?是帮?助一?线招?商人?员作?好内?务(?资?料物品?、来?电来?函、?来人?洽谈??、信息收?集等?)和?会务?组织?等工?作。? ?
?5、 ?其它服?务人?员如?文案?、平?面设?计、?接线??及接待人?员。? ?
二、?建设?招商?团队? ?打造一?支业?务能?力强?、能?吃苦?、讲?奉献?、思?想?品?质好的招?商团?队，?是商?业地?产招?商工?作顺?利进??行的重要?保证?。商?业?地产招?商工?作是?一项?专业?性和?时效?性很?强的?工作?，它?要求?招商?人员?具?备良好?的基?本素?质和?专业?素质?，以?适应?各种??压力挑战?。? ?
(一)? ?招商人?员必?须具?备的?基本??素质 ?
1?、 ?良好的?心理?素质?。优?秀的?招商?人员?的心?理素?质表?现好?:?
?临危不惧?，胜?不骄?，? 败不?妥。?具体?表现?为要?具备?:?
(?1)坚?定的?事业?心，?包括?很强?的敬?业精?神，?创业?精神?，勇?于进??取，勇于?创新?。? ?
(2?)强烈?的责?任感?，是?对工?作的??高度负责?精神?，刚?毅果?断，?勇于??权限内的?决策?，敢?于承?担责?任。? ?
(?3)坚?韧顽?强的?意志?力、?稳健?持重?，意?志品?质坚?强的?招商??人员才?能克服?困难?，并?不为?小恩?小惠?诱惑??。 ?
(4?)良好?的自?控能?力，? ?招商的?双方?都是?围绕?各利?益，?心理?上处??于对?立状态，?出现?僵持?甚至?不欢?而散?的现?象亦?为常?见。? ?
2?、 ?具备相?关经?济知?识、??社交能力?和语?言表?达能?力? ?
(1?)? 商业地?产招?商涉?及到?经济?学、?零售?学、??房地产开?发经?营、??会计与税?收等?相关?学科?，以?及最?新的?相关?法律?法规?知识?，而?且新?知识??、新技能?不断?涌现?，招?商人?员必?须掌?握这?些基?本知?识，?适时?学习?充电?，才?能更?好做?好招??商。 ?
(?2)? 商业?地产?招商?对象?的行?为是?一个?投资?行为?，而?这行?为需?要?多个管?理层?的分?析到?最高?层的?决策?，这?就是?要求??招商人员?须充?分地?分?别与各?管理?层人?员进??行多次沟?通，?因而?交际?工作?十分?必要?且有?效。? ?
(?3)? 招商?信息?主要?是通?过文??字形式传?递出?去的?，而?招商?谈判?则?主要是??通过语言?来沟?通的?。招?商人?员语?言表?达须?正确?规范?，使?用有?效?的语法?、修?辞和?逻辑?，使?表达?更具?吸引?力、?说服?力和?感染?力。? ?
?3、 ?具备良?好的?现象?判断?能力?和灵?活应?变能?力? ?
(1?) ?敏锐的?观察??力通过察?言观?色可?捕捉?对放?的投?资意?图和?实力?，通?过对?手的?语言?表达?姿势?和动?作观?察、??分析，进?而做?出准?确的?判断?。? ?
(2?) ?应变能?力指?招商?人员?能够??根据招商?形势?的千?变万?化、?审时??度势，争??取相应灵?活的?对策?，使?判断?向有?利已?方的??方向发展?。? ?
(一)?招商?人员?的特??殊素质? ?
1、? 热爱?商业?地产?的招?商工?作，?对招?商具?有特?有的?兴趣?。? ?
2、? 具有?局势?控制?能力?，主?要表??现在对招?商准?备工?作，?了解??自身?项目的优??缺点，了?解对?方的?招展?实情?，并?在时?间上??、心理优?势占?据主??动权。? ?
3、? 较佳?的团?队精?神，?招商?是整?体运?作的?，虽?然整?体项?目按?商品??或服务项?目的?大类?或中?类分?至每?位招?商人?员，?但各?个功?能区?的招?商成??功与否影?响到?整体?项目?招商?是否?成功?。? ?
4、? 外语?知识?。? ?
(三)?招商?人员?的培?训? 招商?人才??并非天生?就有?的，?他们?是通?过选??拔、培训?并在?实践?中锻?炼出?来的?。绩?效考?核和?激励?机制?在招?商实?践中??对人才的?培养?起到?重大?的作?用。?培训?就是?通过?理论?和案?例的?学习?，并??参与实践?，使?其达?到知?识广?博、?经验?更丰?富，?能够?胜任?招商?工作?。? 招?商的培?训主?要有?以下?几个?方面?:?
1?、 ?项目及?产品?知识?，以?使团?队成?员对?项目??的现状有?清楚?的认??识。 ?
2?、 ?沟?通技巧(?如接?听电?话、?接待?语言?、洽?谈技??巧、仪表?举止??等)，以?培养?团队?成员?的职??业感。? ?
3、? 招商?专业?知识?(招?商流?程、?谈判?技巧?、接?听电?话、?注意?事项??等)。? ?
4、? 招商?要旨?(招??商策略说?明及?合同?解读?等)??。 ?
三、招?商实?施? 招商?团队?成立?后即??将进?行正式的?招商?工作?，从?这一??阶段开始?面临?的是?大量?的实?施工?作。?首先?在项?目的?核心?概念??基础上撰??写招商文?案、?制定?《招?商手?册》?、制?定媒?体发?布计?划、?准备?合同?文本?、准?备各??类产品和?项目?的宣?传资?料等?等。? ?
(一?)? 业态?组合?以及?租金?预测? ?招商实?施的??第一步应??该是确定?计?划中的?业态?组合?，并??对周边地?产租?赁行?情进?行详?细的?调查?，包?括价??格、租赁?方式?、业?主投?资收?益等?方面?。项??目定位是?商业?街，?那它?首先??就是一个?购物?中心?，业?内一?般认?为购?物中?心的?最佳?功能?比例??是零售、??餐饮、娱?乐为?52?:?
18?:?
30?，并?称之?为黄?金比?例。?当然?这个?比例??并不是绝?对的??，应灵活?应?用，但?其中?隐含??的一个原?则必?须要?遵守?:?
购物?中心?首先??是一个卖?场，?购物?功能?应占?到至?50?,的?比例?。如?果?餐饮占?多数?，就?是饮?食中?心;?娱乐?比例?太多?，就?是娱?乐中?心，?都不?能?称之为?购物?中心?。过?分强?调娱?乐功?能，?对发?展旅??游有好处?，但?吸引?不?了回头?客。?迪斯?尼的??娱乐?做得最好?，但?95?,的?游客?只去?过一?次。?所以?，首?先应?当是?一种?零售?业态?，可?以吸??引顾客重?复消?费。? ?项目租?金水?平?则依据?调查?结果?来确?定，?调查?的结?果应?分为?分割??、分层、?整体?出租?三?种方案?。三?种不?同的??出租方案?各有?优劣?，现?行商?业地?产项?目主?要采?取?的是分?割和?整体?出租?两种?方式?，整?体出?租招?商工?作比?较简?单、?可一?次?性回笼?大量?资金?，但?回收?期较?长而?且出?租者?要承?担经??营风险(?一旦?承?租者经?营不?善将?对整?个项??目造 ?
?
范文三：商业招商工作计划
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商业招商工作计划
商业中心招商准备工作计划一、招商准备工作(只针对配合招商部分):1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册2、注册中文及英文的国内域名(.)及国际域名(.com)3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语4、完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘6、完成设计制作商业中心的转,商业中心招商准备工作计划主体、各分体剖面模型沙盘7、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等9、确定公司组织机构和部门设置10、招商处的筹建11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出 台12、制定商户准入标准、条件、和招商规则13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商 业管理守则等14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区 域、重点目标、任务指标完成计划等)二、招商时间安排:招商前期准备工作阶段为:****年*月*日---****年*月*日正式招商时间确定为:****年*月*日---****年*月*日后招商期暨开业庆典筹划阶段:****年*月*日---****年*月*日1、****年*月*日---****年*月*日 完成招商人员招聘(10天)及培训工作(10天),同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方
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案2、****年*月*日---****年*月*日 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表商业地产招商计划书一, 项目介绍,项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成概 要一、项目概况二、项目开发公司简介三、招商活动承办公司简介四、商业合作模式五、双方合作的目的六、乙方工作开展计划安排七、活动策划八、经费预算九、附件注,本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司,乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司一、项目概况不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区,毗邻铁东区最大的市民广场,占地42796?,总建筑面积近10万平方米,规划设计为大型城市商业综合体,集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业,是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设,不夜城必将成为四平新的城市中心二、项目开发公司简介四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡,集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司三、招商活动承办公司简介吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》
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DM芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台,并搭目录前言商业地产招商工作思路目 录招商工作思路
一、确定招商的组织框架和岗位职责制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员,1、 招商经理1人,招商团队总负责人2、 招商主管若干,分别负责项目招商区块的工作,招商主管应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念3、 招商助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务和会务组织等工作5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员
二、建设招商团队打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队,是商业地产招商工作顺利进行的重要保证商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质,以适应各种压力挑战 招商人员必须具备的基本素质1、 良好的心理素质优秀的招商人员的心理素质表现好,临危不惧,胜
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不骄,
败不妥具体表现为要具备,坚定的事业心,包括很强的敬业精神,创业精神,勇于进取,勇于创新强烈的责任感,是对工作的高度负责精神,刚毅果断,勇于权限内的决策,敢于承担责任坚韧顽强的意志力、稳健持重,意志品质坚强的招商人员才能克服困难,并不为小恩小惠诱惑良好的自控能力, 招商的双方都是围绕各利益,心理上处于对立状态,出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见2、 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科,以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现,招商人员必须掌握这些基本知识,适时学习充电,才能更好做好招商
商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通,因而交际工作十分必要且有效
招商信息主要是通过文字形式传递出去的,而招商谈判则主要是通过语言来沟通的招商人员语言表达须正确规范,使用
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有效的语法、修辞和逻辑,使表达更具吸引力、说服力和感染力3、 具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析,进而做出准确的判断
应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势,争取相应灵活的对策,使判断向有利已方的方向发展
招商人员的特殊素质1、 热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣2、 具有局势控制能力,主要表现在对招商准备工作,了解自身项目的优缺点,了解对方的招展实情,并在时间上、心理优势占据主动权3、 较佳的团队精神,招商是整体运作的,虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功4、 外语知识
招商人员的培训招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用培训就是通过理论和案例的学习,并参与实践,使其达到知识广博、经验更丰富,能够胜任招商工作招商的培训主要有以下几个方面,1、 项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识2、
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沟通技巧,以培养团队成员的职业感
3、 招商专业知识4、 招商要旨
三、招商实施招商团队成立后即将进行正式的招商工作,从这一阶段开始面临的是大量的实施工作首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等
业态组合以及租金预测招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合,并对周边地产租赁行情进行详细的调查,包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面项目定位是商业街,那它首先就是一个购物中心,业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52,18,30,并称之为黄金比例当然这个比例并不是绝对的,应灵活应用,但其中隐含的一个原则必须要遵守,购物中心首先是一个卖场,购物功能应占到至50,的比例如果餐饮占多数,就是饮食中心,娱乐比例太多,就是娱乐中心,都不能称之为购物中心过分强调娱乐功能,对发展旅游有好处,但吸引不了回头客迪斯尼的娱乐做得最好,但95,的游客只去过一次所以,首先应当是一种零售业态,可以吸引顾客重复消费项目租金水平则依据调查结果来确定,调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案三种不同的出租方案各有优劣,现行商业地产
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项目主要采取的是分割和整体出租两种方式,整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金,但回收期较长而且出租者要承担经营风险,一旦承租者经营不善将对整个项目造
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范文四：商业招商工作计划
某商业项目招商工作计划(P22016
商业招商工作计划
一、招商准备工作:
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
2、注册中文及英文的国内域名及国际域名。
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4、完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘。
6、完成设计制作商业中心的转:商业中心招商准备工作计划主体、各分体剖面模型沙盘。
7、完成招商队伍的建立,进行培训及人员甄选分配。
8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
9、确定公司组织机构和部门设置。
10、招商处的筹建。
11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。
13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划。
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二、招商时间安排:
招商前期准备工作阶段为:****年*月*日---****年*月*日
正式招商时间确定为:****年*月*日---****年*月*日
后招商期暨开业庆典筹划阶段:****年*月*日---****年*月*日
1、****年*月*日---****年*月*日完成招商人员招聘及培训工作,同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。
2、****年*月*日---****年*月*日完成印制各种合同、文件、申请表、登记表
等。完成项目标志等系列CI设计,更换识别系统。确定宣传包装概念及总体广告用语。
3、****年*月*日---****年*月*日完成前期招商文告、招商楼书制作,确定招商媒体广告计划、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3Dvision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。
4、****年*月*日前完成一切招商准备工作。
5、****年*月*日招商工作正式开始。
6、****年*月*日——****年*月*日配合组织公关活动,针对对象为行业协会、政府部门的;针对国际招商部分的。如有香港招商计划单列。
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7、****年*月*日---****年*月*日招商第一阶段。
以北京为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的60%以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。
外埠招商设2个月试探期,如果反应良好,则由负责人员作出报告提交招商部,由招商部作出外埠实地设点招商计划,报请总经理审批。于8、****年*月*日前完成所有外地实地招商工作准备。
9、****年*月*日——****年*月*日招商进入第二阶段。在确保北京地区招商工作按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵,外埠与国际商品在这一阶段列为重点。
10、****年*月*日——****年*月*日招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的商品结构进行微调整。做到符合商业中心的原定市场定位及功能分布设计。
根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。
11、****年*月*日——****年*月*日招商进入尾声。
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所有招商目标在****年*月*日前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作。
12、****年*月*日——****年*月*日后招商期、开业庆典。
招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做
总结,财务情况汇总报告公司董事会。
开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。
:
1、同上。
2、同上。
3、****年*月*日——****年*月*日工作内容同上。
4、****年*月*日——****年*月*日完成媒体发布前期工作,一切就绪。
5、****年*月*日招商正式开始。
6、****年*月*日——****年*月*日春节招商工作正常进行,并针对广东、福建、浙江沿海地区春节转:商业中心招商准备工作计划港澳台400万侨胞回乡省亲机会,进行春节攻势。结合韩国、日本、港台商人回乡探亲机会,其扩散力将会极有成效。
7、其他同上。
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三、达成目标
达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。1、1.****年*月*日——****年*月*日第一阶段完成招商任务的20%。
此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,电话及DM营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之所以设定20%任务的目标,是为了保证项目招商商户质量,只假设登记客户中存在低于20%的商户是达到我们招商标准的。
2、2.****年*月*日——****年*月*日第二阶段完成招商任务的30%。
此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段;以上四方面支持本阶段完成30%的任务指标。
3、3.****年*月*日——****年*月*日第三阶段完成招商任务的50%。
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此阶段由于建筑主体出地面,结构达到封顶前阶段,商户对项目的信任度大大加
强;招商比例中设计50%的生产型商户,40%的产品代理商及经销商,10%的普通经营商户,前两阶段主要针对对象为比例设计中的前50%,此阶段由于接纳其余50%类型商户,标准降低,招商难度相应减小;通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动,对剩余招商起到催化作用;恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式,用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作;完成最后阶段任务是具有一定可行性的。
另外,具体招商过程中,最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标,实际已处于收官微调阶段。
四、招商实施内容:
1、招商人员的招聘工作:转:商业中心招商准备工作计划
为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
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招聘原则:对商业专业的招商人员,必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。招商部人员招聘计划:总人数为28人。按楼层分招商分部。
招商1部:B1层,4人,设招商主管一名。负责对男女鞋类、皮具、箱包的招商工作。
招商2部:F1、F2层,4人,设招商主管一名。负责对男、女服装、男女皮装的招商。
招商3部:F3层,4人,设招商主管一名。负责童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品、哺乳用品等的招商。
招商4部:F4层,4人,设招商主管一名。负责针纺织品、服装配饰、家用小五金、电气产品、家用小电器、小百货、文化用品、汽车饰品、工艺礼品等的招商。招商5部:F5层,4人,设招商主管一名。温馨家居用品、床上用品、家纺布艺、窗帘、绳草编织、国际精品等的招商。
招商6部:F6层4人,设主管一名。负责餐饮、娱乐、健身房、电玩厅、图书、办公间的招商。
国际招商部:4人,设主管一名。负责国际商品的招商,任务是填充F5层的香港厅、台湾厅、韩日厅、欧美厅
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的招商工作。
2、外埠招商计划。
外埠招商以轻工产业聚集区域、商品集散中心、区域代表中心城市为主要目标。以下为招商目标城市:服装鞋类:
广州;上海;中山;花都;增城新塘;东莞虎门;东莞盐步;佛山南桂;深圳;杭州;石狮;宁波;温州;威海;义乌;海宁;河北辛集;晋江;厦门;哈尔滨;沈阳;浙江湖州;辽宁海城;
针织家纺布艺类:
宁波;浙江绍兴;海宁;上海市;广东南海;山东青岛;苏州;常熟;箱包类:
上海市;浙江瑞安;河北高碑店;辛集;海宁;广州;辽宁南台;
儿童玩具类:
义乌;广东省;深圳;广东澄海;
文化用品类:
上海市;义乌;温州;宁波;广东潮阳;深圳市;
小百货商品类:
义乌;温州;石家庄;
除此之外,考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用,在以上城市的有针对性的招商计划以外,同时包含对典型中心城市的招商工作安排。主要有:天津;武汉;
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成都;重庆;杭州;南京;济南;沈阳;大连;福州;厦门;郑州;长沙。
国际招商部分通过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会。主要针对的国家有:香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等。
3、外埠招商部分:转:商业中心招商准备工作计划
商业地产招商计划书
一(项目介绍:
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二(产品定位优势:
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚
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集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三(交通概况:
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四(SWOT分析:
1、S——优势
地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一
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班，10路车离项目只有5分钟的路程。
口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W——劣势
由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
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项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O——机会
经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
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国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五(九大卖点分析:
?、地段前景
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
?、规模超大:总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。
?、业态齐全:市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全;二楼家俱现已全部招满。
?、仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。
?、停车便捷:6700平方米的大容量停车场，使得一般市场停车难的问题得以解决，市场交通组织极为
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便捷，颇具前瞻性。
?、实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期兴旺提供最好的保障。
?、交通便利:距离句容市中心800米，交通便利;
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利;
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。
?、重金推广:经营商投入数千万巨额资金，将市场在句容市区及下属各大乡镇推广，致力于带来消费人潮，做旺市场经营。
投入媒体:10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
?、优惠政策
?本次招商期间，招租商铺免租一年;
?知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年;
?地方税收和工商管理费按全市最低标准收取;
?为经营户代办各种经营证照;
?为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续;
?协助品牌经营户办理银行贷款手续，并可提供贷
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款担保。
六.招商人员工作安排及工作责任分布:
招商总指挥:主要负责招商指导及检查
招商副总指挥:主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交
招商顾问:主要负责招商时对于项目情况的解答
招商助理:主要负责招商时合同的签订及档案的管理
招商经理:主要负责招商工作的实施招商人员的培训，及普通客户的谈判。
招商专员::主要负责招商客户的接待，介绍，谈判，办理手续，回访客户等工作。
七(招商政策:
商铺租赁:1.一期商铺租金0.8元/平米/天
2.二期商铺租金0.8元/平米/天
3.三期商铺租金0.8元/平米/天
仓库租赁:1.仓库租金为0.3元/平米/天
八(岗位职责:
招商部职责
一、部门本职:
1、组织及负责整个商城的招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构
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调整、组织各种促销及展销活动;
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、主要职能:
1、计划安排:编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
2、业务开展:对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
3、规范制订:对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;
4、检查考勤:对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
5、资料管理:对本部资料进行管理;
6、工作协调:协调与公司各部门的关系;
7、市场拓展:开展对外客户洽谈招商工作;
8、工作报告:向总经理提交部门工作报告;
三、管理范围:
部门本职所管理业务范围。
四、工作要求:
1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;
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3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;
5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
招商部经理:
一、岗位职责:
1、履行领导所指派的工作;
2、负责制定招商工作计划及目标;
3、根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节;
4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;
5、评估部门下属各人员的工作业绩;
6、评估各项招商方案的工作效果;
7、定时向上级汇报招商工作情况;
8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;
9、建立完整的一套招商资料库。
二、领导责任:
1、对部门工作目标的完成负责;
2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;
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3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
三、主要权限:
1、对本部门的工作有建议和领导权;
概要
一、项目概况
二、项目开发公司简介
三、招商活动承办公司简介
四、商业合作模式
五、双方合作的目的
六、乙方工作开展计划安排
七、活动策划
八、经费预算
九、附件
注:本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司;乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司
一、项目概况
不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区，毗邻铁东区最大的市民广场，占地42796?，总建筑面积近10万平方米，规划设计为大型城市商业综合体，集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业，是
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四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设，不夜城必将成为四平新的城市中心。
二、项目开发公司简介
四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡，集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。
三、招商活动承办公司简介
吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》DM。芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台，并搭
载吉林省芭迪雅旅游龙卡金融旅游服务项目;旅游节庆活动全案包装、策划及执行。专注于我省旅游业传播研究及开发可行有效的传播模式是芭迪雅的责任。
芭迪雅旅游文化传播机构以专业的营销创意策略能力、高质的策划执行能力、系统的媒体整合能力为三
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大核心竞争力。依托系统、优化的营销平台，以多种传播形式将各类旅游、餐饮、娱乐品牌和信息以最佳的用户体验方式完美呈现在消费者面前，为客户实现最大关注度和价值需求。
2010年至2011年吉林省芭迪雅广告有限公司先后开拓吉林市、松原市市场，在当地设臵分公司，进行市场的开拓及价值的传播。2011年第三季度，芭迪雅计划在延边、四平、通化开拓三个地级市场用以扩大芭迪雅旅游文化传播平台的资源。四平市场的开拓一定会为“不夜城”的发展带来全新的传播价值。
四、商业合作模式
甲方在该项目招商工作开展中聘乙方为项目顾问。乙方顾问服务包括:招商目标市场调研;市场评估;招商活动策划方案;招商活动执行方案;媒体投放计划;目标市场负责人邀约;活动执行指导。
五、双方合作的目的
甲、乙双方在该招商项目中以实现“合作共赢”为目的。充分发挥双方各自资源、市场、项目、营销优势，最终为完成甲方2011年6月-8月招商目标计划为商业目的;乙方
在为甲方提供顾问服务过程中以实现资源转化价值为商业目的。
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六、乙方工作开展计划安排
1、乙方筹备组建“项目组”
乙方于2011年5月15日成立“不夜城”餐饮&娱乐招商项目组。该项目组要求自招商工作开展起至招商项目结束期间专职负责“不夜城”招商项目。目标用最短的时间、最好的办法协助乙方完成招商工作目标。
2、项目组成员
乙方本着认真、负责的态度在开展该项目前，组建项目组。组长:孙萌
执行组长:王惠斌项目策划总监:戈天宇项目执行AE:1人
项目招商专员:6人
市场调研专员:10人
共计:17人
3、成员岗位职责
组长:全程负责项目统筹、管理、监控、协调及目标达成。
执行组长:不折不扣执行项目总体目标、阶段性目标、制定具体实施办法及监督、指导项目组成员按期完成任务。
项目策划总监:以乙方的要求为指导方向，结合资源客户情况制定利于活动营销、切实可行的总体活动
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方案、活动执行方案。
项目执行AE:按照活动方案、执行方案的规划及部署，不折不扣的执行与甲方的活动落地指导、协调、把控工作，承担一些临时性工作。
项目招商专员:以大客户为主，按照项目目的及自有资源情况，最为高效的完成邀约工作。
市场调研专员:面向所辖区域，进行项目预热，并进行市场调研信息收集，汇报项目执行组长。
4、阶段性目标及工作办法
第一步，乙方对所持有资源进行市场调研工作同时进行前期预热铺垫;
第二步，通过市场调研情况为乙方提供一套招商项目评估报告，通过报告准确进行客户分类，分为意向目标客户、准意向客户和参与客户;
第三部，乙方通过对商户的分析及甲方的指导要求进行活动方案的策划，预计准备组织3次活动，6、7、8月份每月一次;
第四步，乙方负责每次活动参与企业代表的邀约工作，目标达到每次20家以上。
七、活动策划
拟定《吉林省餐饮、娱乐投资者沙龙》会营销模式进行招商工作的开展，活动包括会营销部分、不夜城
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现场踏查两部分组成。
八、经费预算
1、顾问费
目录
前言
第一部分商业定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
二、项目总体定位
三、项目的功能定位
第二章商业业态定位
一、定位理由
二、业态定位
第三章商业名称定位
一、商业案名定位
二、的解释
第四章商业管理功能定位
一、现有管理格局
二、物流的管理功能定位
三、现代化的管理体系
第五章商业经营业种定位
一、主题物流定位
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二、经营业种定位
三、定位规划
第二部分招商策略
第一章
第二章
第三章
招商总策略招商阶段设置招商工作计划表
前言
商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发;而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，春熙路、骡马市中心商圈和荷花池大市场的商圈局面被打破，双楠社区纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据一席之地，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它成功与否关系着商业地产销售战的策略。
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要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“先规划后行动”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“规划”的工作后，然后“行动”。该商业项目我集团初步战略为引入1家国际化零售商作为主力店，进而提升整个商业物业的价值。
商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。
零售业有别于生产制造业，它面对整个供应链中的最后一个环节——消费者。因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居
民生活的一部分;影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小。它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程，谈论一个运作成功的商业地产项目时，往往将他们的成功归结于一两个突出的原因，而忽视了经营者在各方面的精雕细凿，这种思路是不正确的。首先商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资
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产进行长期经营的心态，也只有这样才拥有了将项目做好的源动力。
商业地产的开发，我集团需做好自行组建专业商业物业管理公司进行长期的商场管理的思想准备，专业细致的经营管理是商业物业的核心竞争力所在，零售的管理包括运营、推广、店面管理、客户服务等几个方面，这些才是见真功夫的地方。
必须做好招商工作，积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。奥妙:准确的市场定位
商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识:商业地产的开发，在项目投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。
商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业
地产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规
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划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。
第一部分项目定位
第一章
一、前期沟通总结
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。项目总体定位
商业地产招商工作思路
目录
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二、建设招商团队.......................................................
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一、确定招商的组织框架和岗位职责
招商人员的特殊素
质.................................................................................
三、招商实施...........................................................
业态组合以及租金预
测.............................................................................
广告投
放.....................................................................................................
主要目标客户锁
定.....................................................................................
招商谈
判.....................................................................................................
1.核心主力店的招商谈
判...............................................................................
招商新闻发布
会.........................................................................................
1.招商新闻发布会的意
义...............................................................................
2.发布会流
程........................................................................................
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法律文
本........................................................................................
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四、招商管理原则.....................................................10
招商工作思路
一、确定招商的组织框架和岗位职责
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员:
1、招商经理1人，招商团队总负责人。
2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作:招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队
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打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。招商人员必须具备的基本素质
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，
败不妥。具体表现为要具备:
坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员
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必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
招商人员的特殊素质
1、热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。
2、具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在
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时间上、心理优势占据主动权。
3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。
4、外语知识。
招商人员的培训
招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。
招商的培训主要有以下几个方面:
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧，以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识。
4、招商要旨。
三、招商实施
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定
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媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
业态组合以及租金预测
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:18:30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守:购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50,的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心;娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95,的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租
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者要承担经营风险(一旦承租者经营不善将对整个项
目造
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范文五：招商项目商业计划书
概 要
一、项目概况
二、项目开发公司简介
三、招商活动承办公司简介
四、商业合作模式
五、双方合作的目的
六、乙方工作开展计划安排
七、活动策划
八、经费预算
九、附件（需甲方提供材料）
注：本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司；乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司
一、项目概况
不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区，毗邻铁东区最大的市民广场，占地42796㎡，总建筑面积近10万平方米，规划设计为大型城市商业综合体，集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设，不夜城必将成为四平新的城市中心。
二、项目开发公司简介
四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡，集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。
三、招商活动承办公司简介
吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》DM。芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台，并搭
载吉林省芭迪雅旅游龙卡金融旅游服务项目；旅游节庆活动全案包装、策划及执行。专注于我省旅游业传播研究及开发可行有效的传播模式是芭迪雅的责任。
芭迪雅旅游文化传播机构以专业的营销创意策略能力、高质的策划执行能力、系统的媒体整合能力为三大核心竞争力。依托系统、优化的营销平台，以多种传播形式将各类旅游、餐饮、娱乐品牌和信息以最佳的用户体验方式完美呈现在消费者面前，为客户实现最大关注度和价值需求。
2010年至2011年吉林省芭迪雅广告有限公司先后开拓吉林市、松原市市场，在当地设臵分公司，进行市场的开拓及价值的传播。2011年第三季度，芭迪雅计划在延边、四平、通化开拓三个地级市场用以扩大芭迪雅旅游文化传播平台的资源。四平市场的开拓一定会为“不夜城”的发展带来全新的传播价值。
四、商业合作模式
甲方在该项目招商工作开展中聘乙方为项目顾问。乙方顾问服务包括：招商目标市场调研；市场评估；招商活动策划方案；招商活动执行方案；媒体投放计划；目标市场负责人邀约；活动执行指导。
五、双方合作的目的
甲、乙双方在该招商项目中以实现“合作共赢”为目的。充分发挥双方各自资源、市场、项目、营销优势，最终为完成甲方2011年6月-8月招商目标计划（10-15户）为商业目的；乙方
在为甲方提供顾问服务过程中以实现资源转化价值为商业目的。
六、乙方工作开展计划安排
1、乙方筹备组建“项目组”
乙方于2011年5月15日成立“不夜城”餐饮&娱乐招商项目组。该项目组要求自招商工作开展起至招商项目结束期间专职负责“不夜城”招商项目。目标用最短的时间、最好的办法协助乙方完成招商（10-15户）工作目标。
2、项目组成员
乙方本着认真、负责的态度在开展该项目前，组建项目组。 组 长：孙萌（吉林省芭迪雅广告有限公司 总经理）
执 行 组 长：王惠斌（吉林省芭迪雅广告有限公司 市场总监） 项目策划总监：戈天宇（吉林省芭迪雅广告有限公司 策划总监） 项目执行AE：1人
项目招商专员：6人（大客户经理、业务经理）
市场调研专员：10人
共计：17人
3、成员岗位职责
组长：全程负责项目统筹、管理、监控、协调及目标达成。
执行组长：不折不扣执行项目总体目标、阶段性目标、制定具体实施办法及监督、指导项目组成员按期完成任务。
项目策划总监：以乙方的要求为指导方向，结合资源客户情况制定利于活动营销、切实可行的总体活动方案、活动执行方案。
项目执行AE：按照活动方案、执行方案的规划及部署，不折不扣的执行与甲方的活动落地指导、协调、把控工作，承担一些临时性工作。
项目招商专员：以大客户为主，按照项目目的及自有资源情况，最为高效的完成邀约工作。
市场调研专员：面向所辖区域，进行项目预热，并进行市场调研信息收集，汇报项目执行组长。
4、阶段性目标及工作办法
第一步，乙方对所持有资源进行市场调研工作同时进行前期预热铺垫；
第二步，通过市场调研情况为乙方提供一套招商项目评估报告，通过报告准确进行客户分类，分为意向目标客户、准意向客户和参与客户（比例达到2:3:5）；
第三部，乙方通过对商户的分析及甲方的指导要求进行活动方案的策划，预计准备组织3次活动，6、7、8月份每月一次；
第四步，乙方负责每次活动参与企业代表的邀约工作，目标达到每次20家以上。
七、活动策划
拟定《吉林省餐饮、娱乐投资者沙龙》会营销模式进行招商工作的开展，活动包括会营销部分、不夜城现场踏查两部分组成。
八、经费预算
1、顾问费（共计21万元）
2、人员费用（共计49.3万元）
（1）组长：3.5万/人/月
执行组长：2.5万/人/月
项目策划总监：5万/所有活动策划、执行案
项目执行AE：1万/人/月
项目招商专员：0.8万/人/月
市场调研专员：0.3万/人/月
（2）阶段性预算
第一阶段
组长+执行组长+项目策划总监+项目执行AE+市场调研专员*10*0.5+项目招商专员*10=19.8万元
第二阶段
组长+执行组长+项目执行AE+项目招商专员=11.8万元
第三阶段
（组长+执行组长+项目执行AE+项目招商专员）*1.5月=17.7万元
3、宣传费（共计14万元）
《芭迪雅》DM6月份、7月份、8月份三期内彩对开广告，每期4万元，共计12万元。
芭迪雅旅游网www.8diya.com6月份、7月份、8月份3个月的首页A3广告位及专题投放，共计2万元。
4、项目活动执行经费
拟定每次 万元
附件：
九、需甲方提供的材料
1、不夜城东北亚美食街区异地品牌招商商务条件（已提供）
2、不夜城项目可行性分析（已提供）
3、已招商入驻营业商户营业指标分析（未提供）
包括：日均/月均营业额；临界点（经营成本）；餐饮、娱乐特色类型；投资额度；宣传模式等重要指标数据及相关图片、文字材料。
4、甲方对不夜城美食街区拟定招商规划（未提供）
包括：餐饮、娱乐类型；投资规模；营业面积；地理位置（所处美食街）；特色占总商户比例；重点招商类别等文字材料。
5、调研四平市市民对长春、吉林重点餐饮、娱乐品牌影响力报告（未提供）
包括：市民类型；月均收入水平；长春、吉林重点餐饮、娱乐品牌影响力排序等文字材料。
6、甲方物业管理公司针对餐饮、娱乐入驻商户优惠政策及优惠特点（未提供）
7、甲方1-2年拟筹办对餐饮、娱乐入驻商户宣传（活动）计划（未提供）
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