范文一:农村土地流转中介组织相关问题研究
农村土地流转中介组织相关问题研究 区域发展农村土地流转中介组织相关问题研究
农村土地流转中介组织相关问题研究
王志章,兰剑
(西南大学文化与社会发展学院,重庆400715)
摘要:土地流转与农民利益密切相关,而土地流转中介组织是保证农村土地有序高效流转和有效维护
农民土地流转权益的有力保障,因此培育和发展农村土地流转中介组织势在必行.在阐述了土地流转中
介组织的主要职能,基本模式,以及培育和发展农村土地流转中介组织之必要性的基础上,结合我国农村
土地流转中介组织的发展现状,系统探讨了培育和发展农村土地流转中介组织的相关策略.
关键词:中介组织;农村土地流转;培育与发展
中图分类号:C912.82文献标识码:A文章编号:1002—9753(2010)03—0043—09 在当前土地流转规模日益扩大,速度日益加快,流转对象和利益关系日益多元的形势下,保持土
地的平稳高效流转就至关重要,而农村土地流转中介组织作为负责土地流转的服务性组织,对于保
障土地的高效有序流转,保障农民的土地流转权益等具有重要作用.从目前的研究成果来看,有关
国内对"土地流转中介组织"的研究尚处于起步阶段,涉及"土地流转中介组织"的具体研究很少,深
层次的理论研究较少,多是简单的浅层,宽泛研究,多数是就某一类土地流转中介组织或对土地流
转中介组织的某一方面如地位,作用等,进行简单阐述.而对土地流转中介组织的主要模式,培育
和发展对策等,缺少专门和系统的研究.理论研究的滞后严重影响了农村土地流转中介组织的培育
和健康发展.
因此,本文结合我国当前农村土地流转的主要问题,总结出土地流转中介组织的主要职能及其基本
模式,进而论述培育和发展农村土地流转中介组织的必要性,结合当前我国农村土地流转中介组织的发
展困境,在此基础上系统提出培育和发展农村土地流转中介组织的一些对策.在我国倡导加快农村土地
流转,实现农业现代化和农村经济较快发展的背景下,通过培育和发展农村土地流转中介组织,从而为推
进农村土地的高效有序流转提供一种科学,可行的办法和依据.这在一定程度上对填补我国土地流转中
介组织的理论空白,实现我国农村,农民,农业的和谐发展,保障农民土地流转权益具有一定的理论意义;
对于落实中央政府的农村土地流转政策,以及政府对农村土地流转的宏观调控,解决农村土地流转混乱,
保障农民土地流转权益等,具有重要的现实指导价值.
收稿日期:2010—01—07修回日期:2010—03—01
基金项目:国家社会科学基金规划项目"全球知识城市范式与中国城镇化进程中的新路径研究"(批准文号:08BSH020);教育部社科规
划项目"全球知识城市与中国知识城市构建研究"(批准文号:07JA840014) 作者简介:王志章(1956一),男,湖北当阳人,西南大学文化与社会发展学院教授,管理学博士,研究方向为城市社会学,知识城市与中
国城市化.
科学决策2010年第3期
一
,对"农村土地流转中介组织"的认识
(一)什么是"农村土地流转中介组织"
中介组织是介于政府与企事业单位,个人之 间的起桥梁与纽带作用,为经济社会活动提供服 务的非盈利性的自治组织或机构….本文的土地 流转是指土地权利的流转,具体指土地产权在主 体之间的变更,包括土地权利在不同所有者之间, 不同组织和个人之间的变更J.本文从政府与农 民的关系上,从社会服务和功能角度上去界定"农 村土地流转中介组织",即指在社会主义市场经济 条件下,遵循独立自主,公平公正的原则,凭借特 有的专业化职能,在农村土地流转中沟通各方关 系,协调各方利益,并保障农村土地高效有序流转 和维护土地流转当事人利益,而依法成立的社会 自律性组织.
(二)我国农村土地流转中介组织的主要职能 作为联结政府与农民,农民与农民,规范和推 进土地流转的重要一环,农村土地流转中介组织 承担起了政府和企业所不能承担的很多职能.例 如,浙江省绍兴县的农村土地流转现象比较普遍, 为了规范土地流转,其建立了县,镇,村三级信托 服务体系,县级为土地信托服务中心,20个乡镇全 部建立了土地信托服务站,774个村的土地信托服 务由村经济合作社承担.浙江绍兴是全国土地 流转中介组织建设与运作比较成功的案例,其农 村土地流转中介组织的职能归纳起来主要表现在 三个方面:一是土地流转前的土地使用权供求登 记和信息发布;二是土地流转中的中介协调和指 导签证;三是土地流转后的跟踪服务和纠纷调处. 县级
乡(镇)
村级
土地流转服务中
土地流转服务站
土地流转合作社
综合全国土地流转中介组织的有关情况,农 村土地流转中介组织除了以上基本职能外,还有 很多其他职能:(1)充当政府与农民间的桥梁和纽 带作用,起联系沟通政府与农民,农民与农民之间 的关系.(2)搜集并分析市场信息,帮助农民全面 掌握,科学预测市场供求状况和价格走势.(3)行 使社会监督职能,维护正常市场经济秩序.其本 着"独立,客观,公正"的原则,对发现的非法交易, 不正当土地流转等非法行为进行揭露或举报,促 使有关部门对相关市场主体予以调查并采取相应 惩处措施,有效起到监督作用,维护正常的土地流 转秩序.
(三)我国农村土地流转中介组织的基本模式 结合我国的实际情况及未来需要,以及借鉴 国内外经验,土地流转中介组织的基本模式可以 确定为土地流转服务中心,土地流转服务站,土地 流转合作社,土地流转协会,土地银行等.这几种 模式在土地流转的实践中都十分重要,且彼此之 间具有一定的层次性和互补性.
1.土地流转协会土地流转协会是在政府部 门的引导下,按照土地流转的实际需要,依照法律 法规成立的专业,权威的非政府组织.从图1可以 看出,土地流转服务中心,土地流转服务站,土地 流转合作社,这三个级别的土地流转中介组织皆 受土地流转协会的领导与监督,土地流转协会在
其中起宏观指导作用.土地流转协会从根本上代 表着参与土地流转的农民的利益,起着联系政府 与下一级别的土地流转中介组织,政府与农民的 作用,并就复杂的土地流转问题进行协调,沟通. 土地流转协会
图1土地流转中介组织基本模式结构图 区域发展农村土地流转中介组织相关问题研究 2.土地流转服务中心按照以上浙江省绍兴 县的实践,土地流转服务中心,土地流转服务站, 土地流转合作社分别是县级,乡(镇)级,村级的土 地流转中介组织,其级别设置可以根据各地实际 情况来确定.在本文中,土地流转服务中心被设 置为县级,对外代表本县的土地流转事务,与其他 地方的土地流转中介组织进行沟通与交流;对内 可以解决全县范围内土地信托服务站,土地流转 合作社所不能解决的一切土地流转事务.其对上 向土地流转协会,政府负责,对下领导土地流转服 务站,土地流转合作社等.
3.土地流转服务站土地流转服务站是在处 于上一级别的土地信托服务中心的领导下,根据 乡(镇)土地流转的需要而成立的.它的工作需与 乡(镇)政府相互配合,共同对全乡(镇)的土地流 转开展工作.其主要职能是根据有关法律,法规 和政策,制订与本乡相应的土地流转操作规程,规 范各村土地流转文书,加强档案管理工作;定期指 导,协助,监督,检查各村的土地流转工作.同时, 做好村与村之间的土地流转协调工作,帮助协调 处理土地流转中的各方利益关系,协助各村做好 土地租赁的招商引资等.
4.土地流转合作社土地流转合作社是在处 于上一级别的土地流转服务站的领导下,结合村 土地流转的实际情况,在村委会领导和乡土地流 转服务站的指导下开展工作.其主要职能是根据 "依法,自愿,有偿"的原则,对土地托管农户和土 地租赁经营户的土地托管和租赁申请进行受理, 做好本村土地流转的管理,服务工作;促进招商引 资,培育种养大户和农业龙头企业,积极推进土地 流转.同时,根据有关法律,法规和政策,及时解 决农户间因土地流转而引起的纠纷;根据乡土地 流转服务站的要求,落实土地流转文书和档案管 理工作.
5.土地银行等类型的土地流转中介机构 2009年两会上全国政协委员,全国工商联常委柴 宝成向大会提出了建设农村土地银行的构想:由 中介机构根据地理位置,土地肥沃程度,升值潜力 等,对农户的土地确定一个比较合理的储存价格; 农户在自愿的基础上,将自己的土地定期"存入" 土地银行;土地银行将农户存人的土地进行适当 打包,整合或适度改造,在维持基本农业用途不变 的情况下,贷给其他土地需求者,土地需求者向银 行支付土地的储存价值,整理开发价值以及前两 者之和的同期"贷款"利息,银行再把储存价值兑 现给农户j.像"土地银行"这一类的农村土地流 转中介组织,其按市场经济规律运作,并以合法规 范的协约来维护双方的权利,督促双方履行承诺, 避免了农民与经营者直接发生矛盾冲突,既为弱 势农民提供了强有力的维权保障,也为经营者创 造了一个良好的发展环境,并保证了土地的适当
集中和规模化经营,达到"三赢"的目的.因此,培 育和发展像土地银行这一类的土地流转中介组织 对于农村土地流转的推进与规范,以及农村经济 的发展将起着举足轻重的作用.
二,培育和发展农村土地流转中介组织的必 要性分析
随着社会主义市场经济的不断发展,经济步 伐的不断加快,社会公共事务日益复杂多变,任何 事务由政府事必躬亲是不现实的.国务院已经明 确要求"要把经济活动社会服务性和相当一部分 监督性的职能交给中介组织"J.现阶段,在农村 土地流转中出现很多问题,急切需要农村土地流 转中介组织的力量来解决,并且刚刚起步的土地 流转中介组织已经显示其促进土地流转的积极 功能.
(一)农村土地流转中出现的问题急需土地流 转中介组织来解决
虽然各地的农村土地流转正如火如荼的进行 着,但是在这当中出现了不少问题,总结起来主要 有:(1)土地流转管理滞后,流转程序不规范.(2) 土地流转规模小速度慢,市场化水平较低.(3)土 地流转程序复杂,缺乏配套服务.(4)土地流转受 到不必要不合理的行政干预.政府由于财力物力 45
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的有限性,以及管理的局限性,不能很好的解决这 些问题.从上文农村土地流转中介组织的职能活 动来看,其可以更好的解决土地流转中出现的 问题.
(二)农村土地流转中介组织是沟通政府与农 民的有效"工具"
土地流转中介组织通过沟通政府与农民,农 民与农民的联系,使土地在流转机制的作用下形 成新的整合,从而发挥其桥梁和纽带作用.土地 流转中介组织一方面就参与土地流转的农民的意 见,建议,以及农村土地流转的基本情况与问题, 向政府相关部门予以反映,以供政府制定政策,法 律法规时参考;另一方面协助政府宣传土地流转 的相关政策,指导,监督农民的土地流转行为,既 使农民了解政府对土地流转的有关政策,又督促 农民更好地遵守,贯彻政府的政策,法律法规.同 时,农村土地流转中介组织成为政府与农民之间 的重要沟通渠道,在落实党和政府关于农业的法 律,法规和政策,反映农民的呼声等方面,发挥重 要作用,有利于减少社会动荡因素,保持农村的 稳定.
(三)农村土地流转中介组织保障土地流转的 规范化和高效化
土地交易与其它普通商品的交易相比存在很 大的差异,其运作程序比较复杂.在土地流转中, 无组织的土地流转经常会发生一些矛盾和问题, 从而无法保障土地流转的有序进行,以及土地流 转当事人的权益.然而,正是因为土地流转中介 组织大大地规范了土地流转的程序和运作行为, 促使土地在有序的轨道上流转.这将不仅保障土 地流转的规范化合效率化,而且推动土地流转机 制的健全和土地管理制度的完善,从而有利于推 动土地流转向着合理化,规范化,高效化的方向
发展.
(四)农村土地流转中介组织是实现农业规模 效益的有力保证
农村土地流转中介组织有利于实现农业的规 46
模效益,这主要体现在参与土地流转的主体上:一 方面,土地流转中介组织把供给土地的单个农户 当作一个整体同需求者谈判,扭转原来单个农户 "单打独斗"的弱势地位,土地供给者的统一行动 有助于提高交易价格;另一方面,土地流转中介组 织为土地需求者提供较为准确的土地可获得预期 情况,这有助于土地需求者从资金,机械设备等生 产资料方面进行较长时间的规划和投入,实现生 产的规模效益.同时,土地流转中介组织是一个 有效的信息平台,它能够比较全面地获得市场信 息,并通过分析这些市场信息来预测市场供求状 况和价格走势,从而引导农民以市场为导向调整 生产结构,实现农业生产的规模效益. (五)农村土地流转中介组织协调各方利益和 维护农民权益
土地流动一般都会涉及到土地所有权主体, 承包权主体和使用权主体等多方面的利益,而这 利益主体的相互关系是相当复杂的.农村土地流 转中介组织本着"公平公正"的原则,行使土地测 量评级,土地估价,土地信用,土地交易,土地合同 管理以及法律咨询的功能,从而在规范化和法制 化的基础上,对土地流转所产生的利益,进行有效 协调,合理分配.在土地流转中农户势单力薄,在 面对市场经营时处于弱势地位;而农村土地流转
中介组织了解农民的需求,掌握农民的意向,代表 着农民的利益.农村土地流转中介组织为农民这 一
弱势群体提供了进行申辩,澄清理由和交流信 息的机会.一方面,农村土地流转中介组织通过 分配,交换,协调等环节的链接,降低中间交易成 本,提高农户经营的效益,为农民增收创造了前提 条件.另一方面,农民通过土地流转中介组织参
",在土地流转的 与市场经济活动,参与市场"谈判
谈判中获得更大的定价权,从而使农民获取最大 的利益.
三,我国农村土地流转中介组织发展中的困 境分析
农村土地流转中介组织虽然刚刚孕育,处于 区域发展农村土地流转中介组织相关问题研究 初步发展阶段,但也取得了较快的发展速度.辽 宁省葫芦岛市已经建立土地流转中介服务组织的 乡镇达53%,为乡村提供服务的土地流转面积达 85%.重庆市现辖40个行政区县1259个乡镇,到 2008年为止已经在20个区县,594个乡镇,3338 个行政村成立了土地流转服务站.但是由于受到 各种主客观原因的影响,处于初步发展状态的农 村土地流转中介组织,存在许多缺陷和不足,在发 展中遇到不少困境.
(一)农村土地流转中介组织的服务无法满足 实际需要
随着土地流转在全国范围内的推行,土地流 转的市场和规模越来越大,土地流转的速度越来 越快,但是土地流转中介组织的增长却明显滞后.
除了在一步分地区发展较快之外,如辽宁省葫芦 岛市土地流转中介组织发展的比较快,覆盖率也 比较高,全国很多地区土地流转中介组织发展的 相当缓慢,甚至根本就没有产生.如重庆市的土 地流转中介组织发展虽然也取得不小的成绩,但 总的来说还是发展缓慢,覆盖率比较低,缺少专业 化的从事人员,无法满足和适用土地流转的实际 需要.土地流转中介组织的从业人员应具备金
,农业科技等较为全面的专业知识,但我 融,法律
国已运行的土地流转中介组织中,大多是村委会 委派的工作人员兼职,其服务质量受到自身水平 的制约.
(二)农村土地流转中介组织的结构不适应土 地流转市场的需要
现阶段成立的农村土地流转中介组织形式多 样,有农民自发组织起来的,有在政府的领导下组 建的,但大多数结构不合理,联结力不够紧密,辐 射范围也不广,其整体功能还没有完全发挥出来. 而且,在运作上缺乏科学管理与监督机制,存在许 多形式主义.在这样的情况下,农村土地流转中 介组织不能满足土地流转市场的客观需要,没能 更好地起到连结农民和市场的作用,不能更好地 保障农民的合法利益,致使一些农民对农村中介 组织的发展热情不高,这势必将影响土地流转市 场的正常发育和发展.
(三)农村土地流转中介组织的法律法规处于 空白
我国政府颁布了很多农业方面的法规,一些 法规对农村中介组织的经营行为有所规范和引
导.但是,到目前为止,全国还没有对农村土地流 转中介组织的培育和发展进行总体考虑和统一规 划,缺乏权威的国家级农村土地流转中介组织主 管和协调部门,有关土地流转中介组织的法律,法 规也还未建立,致使农村土地流转中介组织的法 律处于空白期.虽然在有的地方,农村土地流转 中介组织很早就产生了,但并未引起政府的足够 重视,政府没有制定一部专门针对农村土地流转 中介组织的立法.同时,农村土地流转中介组织 由于缺乏必要的法律保障,往往寻求政府或其他 社会力量的保护时,而出现"保护无门"的现象. (四)农村土地流转中介组织易受不必要的行 政干预
就像土地流转一样,土地流转中介组织也同 样受到政府不必要的行政干预.目前兴起的土地 流转中介组织,多数是政府部门主导的外生型组 织,其运作的方式带有明显的行政色彩.相比之 下,由群众自发主导的内生型的中介组织则甚少. 由于行政因素的影响,在实践中按照市场经济法 则来运作的土地流转中介组织并不多.在具体的 工作中,行政因素介入过多,采用行政手段来干预 农村土地流转中介组织的运作,这严重影响了其 正常功能的发挥,对其今后的发展将产生很不利 的影响.
四,培育与发展农村土地流转中介组织的策 略探讨
为了稳妥地推进农村土地高效有序流转,积 极培育和发展农村土地流转中介组织势在必行. 根据我国土地流转及其中介组织的发展现状,可
以从以下几方面着手培育与发展农村土地流转中 介组织.
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(一)对农村土地流转中介组织进行正确的性 质定位
在未来的农村土地流转中,土地流转中介组 织将在农民和政府之间扮演越来越重要的角色, 若要保证处于初步发展状态的农村土地流转中介 组织走上一条健康,规范和持续的良性发展道路, 就必须首先对其进行正确的定位.总的来说,农 村土地流转中介组织是一个依照法律法规建立 的,职能完善,权责明晰,独立运作的中介服务 组织.
1.农村土地流转中介组织是服务性的组织 一
般来说,对于中介组织的定位,"中介"和"服务" 是两个关键点,中介组织以其拥有的智力,知识和 信息,为社会主体提供服务.其功能是沟通联系, 交流信息,协调交易各方的利益关系,减少交易中 的摩擦,降低交易费用,提高市场运作效率等J. 因此,把农村土地流转中介组织定位于"服务性" 的组织,是符合中介组织发展规律的.同时,由于 我国农村经济还比较落后,发展还比较缓慢,为农 民,政府等提供服务,对于农村土地流转中介组织 的发展前途将具有更大的社会意义.
2.农村土地流转中介组织是市场化的组织 自改革开放以来,我国进行了一系列的经济 体制改革,并逐步建立起比较完善的社会主义
市场经济体制.作为在我国社会主义市场经济 体制下,应土地流转的实际需要而产生的土地 流转中介组织,对它的培育和发展必须符合社 会主义市场经济的要求.因此,以市场需要为 取向,强化土地流转中介组织的社会服务职能, 并且接受社会的监督,加强宣传,让更多人了解 和认识土地流转中介组织.同时,培育与发展 土地流转中介组织,必须转变以往政府主导的 传统观念,而应使其自身适应在市场经济中的 新角色,从而使其成为办事效率高,运行效益高 的合格市场主体.
3.农村土地流转中介组织是法制化的组织 市场经济是法治经济,一切社会主体都必须在法 4R
律基础上建立,在法律范围内运行.作为在我国 市场经济体制下产生的农村土地流转中介组织, 是市场经济的重要组成部分,必须依法培育和发 展.其规范化运作需要相关法律法规的同步建 设,这既是由于市场经济的"法治经济"特性使然, 同时也是农村土地流转中介组织依靠法律保护自 身利益的需要.但是,目前我国对土地流转中介 组织的法制化管理程度与建立社会主义市场经济 的实际需要相距深远,这就需要在培育和发展农 村土地流转中介组织的过程中,根据现阶段的实 际情况,借鉴国内外的先进经验,逐步制定和形成 配套的,不同层次的法律法规,使土地流转中介组 织的发展处于法制化的轨道上.
4.农村土地流转中介组织是负责任的组织 按照市场经济的发展要求,土地流转中介组织是
以服务为主的特殊组织,其通过优质服务确定自 身形象和社会声誉.但是,鉴于以往的一些其他 行业的中介组织的发展轨迹,应避免土地流转中 介组织成为政府的"挂靠单位",否则,将严重影响 土地流转中介组织的未来发展.因此,土地流转 中介组织自培育之日起,就必须本着为社会,为农 民,为政府负责的原则,始终把握"责任观念",在 政府与农民,农民与农民等主体之间保持中立,坚 决实行客观,公正,公平,公开的原则.同时,在未 来的发展道路上,要不断强化自身建设,提高服务 的整体水平,建立健全责任制度,形成一整套自我 约束,自我管理的责任制度.
(二)从法律,机制建设和自身建设方面促进 土地流转中介组织的培育与发展
随着我国农村土地流转规模和数量的增加, 农村土地流转中介组织将起着越来越关键的作 用,而为了确保农村土地流转中介组织职能的正 确发挥,就需要从法律法规,运行机制,自身建设 等方面,加强农村土地流转中介组织的有效培育 与健康发展.
1.构建完善和健全的农村土地流转中介组 织的法律法规体系在法律建设方面,需要实现 区域发展农村土地流转中介组织相关问题研究 农村土地流转中介组织组建,运营,管理的法制 化.第一,用法律形式明确农村土地流转中介组 织的性质,宗旨和地位,组织形式,经费来源,权 利与义务等.通过立法,规范土地流转中介组织 的经营方式,服务名称以及设立条件,审批程序 和运行机制等.第二,要依法尽快制定土地流转
中介组织的章程和监督管理制度,逐步制定和形 成系统,配套的不同层次的法律法规体系,逐步 将土地流转中介组织的发展纳人法制化轨道. 第三,设置能适应土地流转中介组织健康发展的 监管机构和执法机构,使土地流转中介组织在开 展各项业务经营活动时真正做到有法可依,违法 必究.基于我国农村土地流转中介组织处于初 步发展阶段,以及我国农村发展的特点,迫切需 要加强对土地流转中介组织的规范管理,促进其 健康发展.笔者建议政府尽早研究制定《农村土 地流转中介组织法》及《农村土地流转协会条例》 等相关法律法规.
2.加强对土地流转中介组织运行机制和诚信 机制的建设建立完善的运行机制对土地流转中 介组织的发展至关重要,目前建立起来的农村土 地流转中介组织运营机制不够健全,组织化程度 较低,运作不规范.政府应根据实际情况对其加 强微观性管理和指导,对其经营权限,业务范围, 内部结构和自治规程等做出必要的规定.同时, 也可以参照和引入一些现代企业的经营管理方 式,将其办成产权清晰,政企分开,权责明确,管理 科学的中介组织.另外,依据实际情况规范土地 流转中介组织的行规,行约,使其诚信自律具体 化,建立完善的诚信机制体系.探索建立行业信 用档案,开展信用等级评定,使土地流转中介组织 的诚信逐步走向制度化.
3.加强农村土地流转中介组织的自身建设 加强农村土地流转中介组织自身建设的目的是: 从根本上提高服务的整体水平.因此,农村土地
流转中介组织的发展应该走自我完善,自我发展 的道路,可以从以下方面来完善和发展:第一,加 强土地流转中介组织的行业自律.行业自律是规 范土地流转中介组织的核心环节,政府监管机构 对土地流转中介组织的监督管理,应在加强监管 行业自律上下功夫.第二,提高土地流转中介组 织的整体素质.一方面是提高工作人员的素质, 提高其思想觉悟和业务素质,增强其法制观念和 责任意识;另一方面是要依法对土地流转中介组 织及其从业人员进行相对严格的资格审查和执业 登记.第三,规范土地流转中介组织的内部结构, 强化自我管理.只有这样,土地流转中介组织才 能真正做到自主经营,自我发展,自我约束,才能 在社会上树立起公平公正的形象.第四,正确处 理好与服务对象的关系.农村土地流转中介组织 要坚持为农民服务的宗旨,维护农民的土地流转 利益,其与农民是平等的服务与被服务的关系,根 据规定收取一定的服务报酬.并且,协调和解决 农民与农民之间的土地流转纠纷和矛盾,充当调 节者和裁判员.
(三)实现政府职能转变,优化政府服务与管 理职能
农村土地流转中介组织与政府之间的关系 应该是协调互动的关系.一方面,土地流转中介 组织的活动要在政府的宏观经济政策指导下进 行,同时土地流转中介组织又要成为政府对土地 流转实行管理的依靠力量.另一方面,当土地流 转中介组织的决策或农民的权益与政府意志发 生矛盾甚至对抗时,应有一个解决的途径和措
施.也就是说,农村土地流转中介组织是独立运 作的组织,它不是政府的附属部门,不受任何部 门的干预.
1.政府要在农村土地流转中介组织中扮演合 适的角色由于我国农村土地流转中介组织尚处 于初步发展阶段,在其培育,运作和发展的过程 中,政府起着直接和决定性的作用.因此,政府在 管理土地流转中介组织时,要根据我国现有的农 村土地流转中介组织的培育和发展状况,充分利 用有限的资源来审视,构建二者的关系,合理确立 49
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政府的角色.首先,政府通过法律法规和行政手 段,依法对土地流转中介组织的行为进行有效的 规范,引导和监督.其次,现阶段的农村土地流转 中介组织自治能力较弱,政府应从实际出发,对其 进行统一规划,促使其走上良性发展的道路.再 次,土地流转中介组织作为农村经济发展中日益 壮大的一支新军,其发展符合"三个有利于"的标 准,政府应为其发展提供全方位的服务.最后,政 府应严格本着"依法,自愿,有偿"的原则,由市场, 农民去决定是否进行土地流转,而不能通过政府 主导的方式进行I9』,应尽可能地避免对土地流转 中介组织进行畸形的行政干预.
2.提高认识,充分发挥农村土地流转中介组 织的职能由于当前农村土地流转中介组织诞生 不久,规模较小,以及专业化程度,知名度不高,社 会各界对它在土地流转中的地位和作用认识不 足.因此,一方面土地流转中介组织要加强宣传,
在公众面前塑造良好的组织形象,使民众充分认 识到自身巨大的作用.另一方面,政府要充分发 挥农村土地流转中介组织的职能:正确定位土地 流转中介组织在整个农村土地流转中的职能,应 该注意层次性,以及服务对象的选择性,并且要与 其他形式的组织相互协调和配合.在此基础上, 农村土地流转中介组织需要逐渐强化自身的职 能.我国现有的农村土地流转中介组织的功能极 其有限,所起的作用也是非常有限.因此,当前急 需解决的问题是要结合政府职能转变的进程,主 动放权,将现有一些由政府承担的土地流转职能 逐步转移给农村土地流转中介组织. 3.保持独立自主,政府加强扶持市场经济 是法制经济,土地流转中介组织依法成立,并在 法律范围内独立开展活动,不受政府的任何行政 干预.所以,政府要从法律的角度明确农村土地 流转中介组织与政府在相关领域的各自权利和 义务,政府部门不得对土地流转中介组织的业务 活动横加干涉,也不要赋予其特权,坚决割断政 府机构与土地流转中介组织的行政隶属关系和 50
经济利益关系.在保证土地流转中介组织独立 运作的前提下,政府应通过制定优惠和扶持政 策,为土地流转中介组织开展业务活动提供有力 的政策依据和咨询服务.根据农村土地流转的 要求,在法律范围内,尽量降低土地流转中介组 织的设立条件,制定其发展的整体规划和必要的 优惠政策,从财政收入中拨出一定的经费,支持 农村土地流转中介组织的活动.但是,在政府的
扶持下,土地流转中介组织必须努力增强自身的 竞争力和生命力.
4.抓好试点示范工作,因地制宜,总结推广成 功经验可以说,现阶段对农村土地流转中介组 织的培育与发展是"摸着石头过河",因此对于土 地流转中介组织的培育和发展,政府要加强引导. 政府在引导农村土地流转中介组织培育和发展 时,认真吸取各地的经验教训,通过实验示范,总 结推广成功经验.先抓典型,开展试点示范,然后 在巩固试点成果和总结经验的基础上,再逐步推 广.通过典型示范,总结推广,既使广大农民亲自 体验土地流转中介组织的好处,从而调动更多的 农民参与的积极性,也使政府部门领导在实践中 掌握如何指导土地流转中介组织培育和发展的经 验,然后再去指导实践.同时,各地的农村土地流 转中介组织应定时的进行经验交流,相互沟通,相 互学习.
参考文献:
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(下转第8l页)
决策理论?方法?案例审计非标意见原因及其交叉分析
QualifiedAuditOpinionAnalysis
XIEZan—chun
(SchoolofAccounting,SouthwesternUniversityofFinanceandEconomics, Chengdu,Sichuan611130,China)
Abstract:Thepaperconductsamoredetailedhackletomodifiedopinionsonauditedfinancialstatementsoflistedcompaniesfrom
2004to2007andcarriesoutacross—
analysisonitscauses;itanalyzesthedistributionofauditmodifiedopinionsfromaspectsof issuers(accountingfirms),specificcontentsandtypesoflistedcompanieswithmodifiedopinionsetc,.whichisofgreatsignifi-
canceinprovidingreferencestosolveexistingproblemsinCPAauditing,improveauditqualityandkeepawayfromauditrisk;in
addition,itwillhelpreportuserstounderstandmodifiedopinionsinauditreports. Keywords:qualifiedauditopinion;typesofauditopinions
(上接第5O页)
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(本文责编:妍希)
ResearchonIntermediaryOrganizationsofRuralLand
WANGZhi—zhang,LANJian
(SchoolofCultureandSocialDevelopmentStudies,SouthwestUniversity,Chongqing400715,China)
Abstract:Landcirculationiscloselyrelatedwiththeinterestsoffarmers,andRuralLandintermediaryorganizationsnotonlyguar-
anteecirculaterurallandefficientlyandorderly,butalsoprotectlandcirculationrightsandinterestsoffarmers,SOitisimperative
totrainanddevelopintermediaryorganizationsoflandcirculation.Thispaperfirstlydescribedthemainfunctionsandbasicmodelof
intermediaryorganizations;thenexplainedthenecessaryoftraininganddevelopingintermediaryorganizationsinrurallandcircula.
tionprocess;thenanalyzedcurrentpmblemsexistedinthedevelopmentofChina'Slandcirculationintermediaryorganizations;and
atlastpmpos~someusefulsuggestionsfortraininganddevelopingrurallandcirculationintermediaryorganizations.
Keywords:intermediaryorganizations;rurallandcirculation;traininganddeveloping 81
范文二:国内农村土地流转中介组织研究综述
科技凰
国内农村土地流转中介组织研究综述
李福军刘萍
(西南财经大学公共管理学院,四川成都610074)
∥1
,睛要】农村圭地演.转实践在我国如欠如荼的开展起来,国内理论界和实务界对农村土地流转中介组织进行了富有戍果的研究。本文通过
对既有文献的梳理,综述我国农村士地流转中介妇织的概念、产生的必受皓k存在的问题厦其发展对策等,指出当前研究之不足,并试图指
+,出农村土地流转中介钼织研究的发畏趋势,以期为学j矫对其进一步研究提供一些可能的参考。
?脯要]农村;士地演转;中介细织;研究综述
十七届三中全会再次聚焦。三农‘问题,重点提出按照统筹城乡发展要求,切实做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作,并把它作为稳定完善农村基本经营制度、健全规范农村土地管理制度的重要内容。为贯彻落实会议精神,农业部于2008年12月公布了供于
做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作通锄-,该通知指出,
鼓励有条件的地方依托基层农村经营管理部门建立农地流转服务组织,
为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务。这为农村中介组织,特别是土地流转
中介绍织的发展提供了千载难逢的机遇,这就需要更多的学者和专家投
身到这方面的研究中,争取尽旱实现理论指导城乡统筹实践。目前关于
农村土地流转中介组织的研究相对较少,本文拟对有关研究成果进行分析整理,指出当前亟待研究的问题,希望探索出农村土地流转中介组织
的发展趋势承Ⅱ开究方向,为学者们对该课题的深^研究提供些许参j乳
一、农村土地流转中介组织的概念及其分类
对于农村土地流转中介组织的概念界定及其类型化的研究是近几年才开始的,目对于它的研究是伴随着城乡统筹、农村土地产权制度改
革的发展而逐步深入的。如钟涨宝(2005)认为土地流转过程中的中
介组织是指土地流转过程中孕育出来的、将农地的供给主体和需求主体联结起来的中介组织,它在农地的供给主体和需求主体之间起到了沟通和桥梁的作用。杨展(2006)认为现有土地流转中介组织有两类:一类是具有独立利益的民间机构,以独立的第三方身份参与博弈:另一类是政府或具有政府背景的事业单位,他们作为发包方的代理人身份出现。杨茂君(2006)提出土地流转合作社是土地流转的中介服务组织,并受本社社员委托负责流转、管理社员土地的服务组织,按照农民合作组织原则运作和管理。刘涛(2008)提出从组建方式看,现实中的土
地流转中介组织可以分为两类:一是由村干部、农村中的技术能手、专业大户等能人牵头兴办的中介组织;二是基层政府相关职能部门兴办的中介组织。
二、农村土地流转中介组织存在的重要性
关于土地流转中介组织存在的重要性,很多学者主要是通过分析现有土地流转中存在的问题来探讨中介组织存在的重要性,即认为建立土地流转中介组织是完善农村土地流转制度的一项重要措施。现在的农
村土地流转制度存在缺陷,需要建立中介组织弥补制度的不足和缺陷。如杨展(2006)通过非合作博弈模型的分析,得出的结论是:随着中
介机构的介入,土地流转中所引发的交易成本大大下降,借此相对提高了交易双方的流转收入,同时可以更好地规范土地流转市场,减少盲目、无序的状况,促进土地流转的良性运作:刘玉荣(2008)在借鉴
美国、日本农地流转制度经验的基础上,提出为了使土地使用杈能够更顺畅的流转,中介组织必不可少,主要表现在:我国东部地区的一些农户因谈判费用过高,愿意与中介胡构合作来扩大农地面积,希望中介机构集中农户土地,然后将其推入农地相赁市场。还有一些学者通过分析土地流转中介组织的建立对农村土地流转制度的影响来探讨土地流转中介组织建立的重要性,如孙翠兰、古辉洪(2003)提出只有建立土地流转中介组织,才能完善农村土地流转制度:1)更加巩固建立的承包
关系;2)
便土地使用权的供需双
了解流转土地和购销双
本身的
2010年1月(下j
有关信息:3)从体制上杜绝和规范不必要的政府干预并加强对其管理i4)变行政命令为市场机制约束下的自觉行动:5)依法办事、规范土地
承包权流转。
三、农村土地流转中介组织的主要功能
对农村土地流转中介组织功能的研究,学者们主要通过研究某一类具体中介组织的实践形式进而探j对其功能。如何学余(2003)认为
土地流转中心的主要职责如下:发布土地流转信息、确定流转土地地
价、制定土地流转文本、主持土地流转竞标、鉴证土地流转合同、管理
土地流转档案。王秀兰(2007)认为农村土地信托机构的主要职能包括:信息传递、中介服务、监督管理和经营管理等职毹b
一些学者主张建立各种类型的市场中介服务机构和组织,以满足农村土地流转的需要,并明确了每种土地流转中介服务胡构的职责。如王继权、董杰(2003)提出培育建立相关的市场中介服务组织和机构。
主要包括:1)土地资产评估初构,通过采用科学的评估方法、按照一定的评估程序,为土地经营权流转提供土地基准价格:2)法律咨询机
构主要对流转双方的资格认定、流转的法定程序与合同签订、流转中出现的纠纷调解等提供法律支持与援助;3)信息传导与预测机构是运用先进的网络通讯设施,对流转市场内的价格、期限、交易量等相关信息进行收集、加工与发布,预测市场行情或者对不同区域、不同规模市场的信息进行交易与沟通,为供需双方的交易活动提供帮助,也利于管理部门实行监控:4)土地保险服务机构主要是为土地可能遭受洪涝、滑
坡等不可抗拒的自然力破坏而影响土地使用提供保险眼务,或者根据有关保险合同,为离开土地的农民提供新职!止±剖||费或养老金等。
四、农村土地流转中介组织存在的问题
对于农村土地流转中介组织存在问题,学者们的研究成果还比较少,目前部分研究从土地流转中介组织利益的角度探讨中介绍织存在的
问题。如杨展(2006)认为市场体制的不完善使民间中介组织缺乏良
性发展的土壤,造成中介组织的职业素质EF,使得中介组织并非平衡
发包方和承包方的利益,而是从自身经济利益出发倾向承包方,甚至可
能与承包方“共谋”,共同攫取发包方的更多利益,这样很可能导致土
地流转停滞。
通过实证调研来发现土地流转中介组织在实践中存在的问题,这
类研究成果具有很强的实践指导意义。如王华春、唐任伍(2004)通过对全国部分地区的调研,认为我国大部分地区尚未形成统一规范的土
地流转中介组织市场,而与之相配套的中介组织由于流转市场的发育不良,相对匮乏,严重影响了土地的合理流动和优化配置。黄祖辉(2008)通过对浙江省的实证调研发现不少地方土地流转中介服务组织运作过程缺乏秩序,呈现—种无序的状态。表现在:一方面,土地流转
中介组织自身管理和运作效割氏下;另一方面,还有极大—部分农民对
土地流转的具体情况和土地流转中介组织的作用不了解,阻碍了土地供
求双方信息的流动。
也有学者通过分析发现,由于主客观原因,刚刚孕育的土地流转中介组织仍存在一些不足和缺陷,如钟涨宝(2005)提出土地流转中介组织存在如下问题:1)很多土地流转中介组织受行政干预太多,使得自身工作!效率低下;2)土地流转中介组织量太少,无法适应土地
范文三:土地流转中的中介组织_非合作博弈框架下的分析
土地流转中的中介组织 :非合作博弈框架下的分析 杨 展
摘 要 :作为土地流转过程中的关键 一环 , 中介组 织的服 务功能一 直为人 们所提 及。本文尝 试在非合作博弈框架内分析发包方与接包方之间动态的博弈过程 , 并在此基础上论证了中介方对 博弈结果的积极影响。同时 , 文章还探讨了中介组 织的人选问题 , 我们的结论是 :在经济发达的地 区 , 中介应以民间组织为主 ; 而在经济不发达的区域 , 还是应以政府为主。
关键词 :土地流转 中介组织 动态 博弈
一 、 引言
土地流转 , 作为农村产业结构调整的重大前提 , 已为学界不断强调 , 同时也被各级政府广泛接受并大 力 推广。而作为土地流转中的关键一环 , 中介组织的服 务功能也 被大家所接 受。事实 上 , 根 据浙江 大学农 业 现代化与农村发展研究中心和浙江省农业厅联合调查组的调研报告 显示 , 浙江省的土 地流转中 , 共有 3069个中介服务组织参与 , 农地流转中介服务组织 的数量占村数 量的比例为 7. 8%1, 同 时 , 浙 江省农 地流转 面 积达到 300亩 , 占全省总耕地面积的 12. 4%o, 其比例在全国名列前茅。中介组织的作用可见一斑。 然而 , 就全国范围来看 , 中介服务组织的发展却没有想象中那样顺利。事实上 , 一般的农村土地转包 很 少能有中介组织参与。一个与之相关的现象就是 , 尽管 中介组织 的作用已得 到认可 , 理论 界却始 终没有 就 中介组织在农地流转中的功能进行详细的理论论证 , 也 没有拿出发展中介组织的具体建议。这或许就是 造 成中介组织发展不利的原因之一 , 所谓名不正 则言不顺 , 言不顺则行不端。
基于此 , 本文试图在动态博弈的分析框架 下 , 分析土地流 转的过程 ; 并引 入中介 组织 , 论证它 对土地 流 转的决定性影响。本文的结构安排如下 :第二部分将建 立一个简 单的二阶段 动态博 弈模型 ; 第三 部分则 是 对模型的进一步分析 ; 第四部分讨论了中介组 织的人选问题 ; 最后是一个简要的结论。
二 、 基本假定和模型
土地流转 , 就其实质而言是发包方与承包方之间不 断博弈的过程 , 不难发现 , 我们可以将其抽象化为 一 个典型的 /同时选择的动态博弈 0:第一阶段是发包方 与承包方 选择是否签 订土地流 转合同的 过程 ; 第二 阶 段双方就是遵守合同还是违约进行选择 , 其具 体的博弈框架如下 :
发包方
签约 不签约
下一阶段
B 2 A 1
B 1 A 2
B 2 A 1
承 包 方 签约
不签约
发包方 执行 违约 D 1
C 1
D 3
C 3
D 2
C 2
D 4 C 4承
包
方
执行
违约
(1) (2) )
) 1
o
联合调查组 , 2001, 5农村土地流转 :新情况、 新思考 ) ) ) 浙江农 村土地流转制 度的调查 6, 5中国 农村经济 6, 第 10
期 , 第 11~15页
数据来源 5浙江省统计年鉴 20016
同时 , 我们假定 , 在一方违约 , 另一方选择执行合约 的情况下 , 违约一方必须交纳一定的违约金 , 而在 承 包方违约时亦不能退还承包费 ; 而在双方违约 时 , 一般是退还承包费且无须交纳违约金。而且为分 析方便 , 将农民非种植收入统归为务工所得 (这并不影 响我们的研究结论 ) 。
三 、 博弈的具体分析
(一 ) 第二阶段博弈
由于土地流转博弈第一阶段中 (签约、 签约 ) 的得益 主要是受 第二阶段博 弈结果 所影响的 , 根 据动态 博 弈的一般解法 , 我们采用逆推归纳法 , 先来看第二阶段博弈 :
发包方
执行 违约
D 1 C 1
D 3 C 3
D 2 C 2
D 4 C 4
承 包 方 执行
违约
因此 , 对承包方而言 :
得益 C 1是承包经营得益扣除承包费后的净得益。
C 2是违约前经 营所得 +违约后的机会成本 ) 违约金 ) 承包费。
C 3是对方违约 前承包经营所得 +对方违约后的机会成本 +违约金。
C 4是违约前承包经营所得 +违约后的 机会成本。
而对发包方而言 :
得益 D 1是承包费 +务工所得。
D 2是承包费 +违约金 +务工所得。 D 3是违约前务工所得 +违约后农业收 入 -违约金。
D 4是违约前务工所得 +违约后农业收入。
事实上 , D 2中务工所得本应是 违约前务工所得 +max(违约后务工所得 , 违约后 农业收入 ) , 但既然发 包
方选择不违约 , 则务工所得必然高于农业收入 。
同样地 , D 3、 D 4中 , 违约后农业收入应为 max (违约后务工所得 , 违约后农业收入 ) , 既然选择违 约 , 一 定 是农业收入的效用要大于务工所得。
经过上述分解之后 , 我们发现 :D 2>D 4(至少多出承包费和违约 金这两块 ) ; 而就现状 来看 , 农民只要 能 够实现 /再就业 0, 其务工所得必然大于纯粹的农业种植收入 , 因而 D 1>D 3。所以 , 对发 包方而言 , 不管承 包 方做出何种选择 , 他的最优策略始终是执行合 约 , 也即对 发包方而 言 , 执行 合约是 他的上策。 (这 也与实 际 情况基本吻合 , 毕竟对农民而言 , 土地只剩下生存保障的功 能了 , 土地价值被 远远低 估了 ; 只要他 们能找 到 这一功能的替代品 , 就会毫不犹豫地放弃土地 ) 。
再让我们回到承包方这边。在 /执行合约 0为发包方的上策之后 , 承包方 /执行 0还是 /违约 0的选择主 要 取决于相应地收益 C 1与 C 2的比较。
在没有中介方的情况下 , 一般违约金与承 包费都比较低 , 这主要是由以下几方面引起的 :
1. 发包方与承包方一般是在同一村镇里 , 出于 人情世 故等社 会关系 的影响 , 承包 费、 违约金 不会定 得 太高。
2. 土地流转更多地是为了实现规模化经 营。发包 方人数众 多 , 再加上 农民天 然的弱点 ) ) ) 组织性 较 差 , 不易形成合力 , 从而该利益体的谈判能力不强 ; 而承 包方则一般没有力量分散的缺陷 , 易于形成 合力 ; 而 且农村土地的承包人一般都是所谓的 /能人 0, 素质 较高 , 能 力较强 , 因此 , 承包方的 谈判能 力显著 高于发 包 方。
这样就阻挠了土地流转的持续稳定。违约现象不时出现影响了农民收入预期的稳定 , 从而增加了农 民 对土地流转的抵触情绪 , 不利于其推广 :农民在别无学习途 径时 , 往往依赖于 模仿 , 别人的 示范效 应对他 们 接受新生事物来说是非常重要的 , 违约现象肯 定会使农民产生对土地流转的负面影响。
而当我们引入中介方之后 , 就可以有效地纠正违约 成本过低的状况。它将发包方与承包方的直接博 弈 )
转化成承包方与中介方 (作为发包方的代理人 ) 之间的博 弈 , 由 于中介方在 专业能力 , 集团 力量上 均不逊 于 承包方 (甚至更强 ) , 谈判能力上的劣势消除殆尽。
另一方面 , 中介主的出现割断了发包方与 承包方之间的直接 联系 , 减 少了复杂 的社会 关系对 交易结 果 的影响。
从而 , 承包方的违约成本上升 , 进而保证了合约执行的 连续性。特别 是在现阶 段 /稳定压 倒一切 0的 背 景下 , 中介方必能有效推动土地流转的大面积 推广。
(二 ) 第一阶段博弈
现在让我们回到第一阶段 :
发包方
签约 不签约
D 1 C 1
B 2 A 1
B 1 A 2
B 2 A 1
承 包 方 签约
不签约
同样 , 我们先来分析各方得益的构成 :
对承包方而言 :
A 1是非承 包的机会成本 -搜寻成本 -讨价还价的交易成本。
A 2是非承 包的机会成本 -搜寻成本 -讨价还价的交易成本。
C 1是承包经营 所得 -承包费 -搜寻在本 -讨价还价的交易成本。
对发包方而言 :
B 1是农业种植收入 -搜寻成本 -讨价还价 的交易成本。
B 2是农业种植收入 -搜寻成本 -讨价还价 的交易成本。
D 1是承包费 +务工所得 -搜寻成本 -讨价还价的交易成本。
这其中 C 1所包含的搜寻成本及讨价还价的交易成本 , 要明显高于 A 1, A 2中的 :
1) 由于他存在签约意向 , 在面对多个分散的农户 时 , 搜寻成本必然得高。
2) 同时因为他们有规模化经营的诉求 , 需要分别 同多个农户进行议价 , 其讨价还价的交易成本很高。 同样道理 :D 1中的搜寻成本和 其他交易成本也相当高 , 而且 , 由于搜寻成本的考虑 , 使得承 包对象一 般 局限在本村内 , 这样就大大压缩了选择空间 , 使签约时所能达成的承包费更多地是一个局部最优解 , 未必 能 足够补偿因土地流转而造成的心理和经济上的损失。
至此 , 在缺乏中介方的情况下 , 由于交易费用以及可行集的障碍导致 (签约、 签约 ) 很可能不会成为最 终 的博弈结果 , 土地流转这一制度改进只能被迫 放弃了。
再一次 , 当我们引入中介方后 , 惊喜地发现可大大节省其中的交易费用。
1. 搜寻成本可大大降低。发包方不再需要寻找具 有承包 意愿的 人 , 而 只需将 土地流 转事宜 委托给 中 介机构 ; 而承包方亦不再需要寻找有发包意愿 的分散的农户 , 而只需 与中介机 构直接谈 判。在中 介方提 供 的这个交易平台上 , 双方的搜寻成本显著减少 。
2. 议价成本也可明显削减。随着中介方逐步成为 多个分 散农户 的代理方 , 多 对一的 交易局 面演变 成 一对一的博弈 , 虽然谈判能力上升了 , 但同时也减少了大量的扯皮费用 ; 而且 , 随着交易人数的减少 , 有利 于 制定并推行客观统一的计价标准 , 以此作为一 种信号显示机制 , 减少讨价还价的交易成本。
综上分析 , 随着中介机构的介入 , 土地流转中所引发的交易成本大大下降 , 借此相对地提高了交易双 方 的流转收入 , 同时可以更好地规范土地流转市 场 , 减少盲目、 无序的状况 , 促进土地流转的良性动作。
四 、 谁来担当中介方
在上述分析过程中 , 我们已知道中介方的 作用发挥与否 , 直接关系到土地流转能否顺利实现。 /谁成 为 中介方 0, 已然变成影响土地流转的关键问题之一。
一般地 , 中介方的候选人有两类 :一类是具有独立利益的 民间机构 , 以独 立的第 三份身分 参与博 弈 ; 另 )
)
一类是政府或具有政府背景的事业单位 (准政 府机构 , 为 行文方便计 统称为政 府机构 ) , 他 们作为 发包方 的 代理人身份出现。不论是哪一类中介者 , 都有各自的弊 端。
由于民间机构是独立的利益集团 , 他们成为中介方 , 使得发包方与承包方之间的博弈演变成发 包方、 中 介方与承包方三者之间的博弈 , 土地流转成为 三方追求各自利益最大化的讨价还价的过程。
市场体制的不完善使民间中介组织缺乏良性发展的土 壤 , 造 成中介组织 的职业 素质低下 , 片 面考虑 自 身的经济利益 , 甚至采用不正当的手段。而且承包方的 谈判能力 远甚于发包 方 , 致 使民间 中介不 会认真 地 考虑发包方的利益 (事实上 , 由于是独立的利益团体 , 作为独立的 博弈方与 博弈 , 他 也没有 必要维 护任何 一 方的利益 ) , 很可能与承包方达成 /共谋 0, 以攫取更 大的利益。而 发包方就不 得不采 用 /防 共谋 0的策 略 , 导 致博弈的最后结果很可能是土地流转的停滞。
另外 , 由于民间中介的职业素质不高 , 使得其权威性受 人怀疑。因而 他所做出 的定价 标准无 法令发 包 承包双方信服 , 规范土地流转市场也就成为一 句空话。
而若政府机构成为中介者 , 其权威性自然 不容置疑 , 可 有效降低土 地使用 权交易中 的不稳 定因素。 但 是由于政府亦有自己的利益取向 , 要受到各种政治经济 社会目的支配 :他出于经济目的会与民争利 , 甚至 利 用权力之便提高中介费用 , 牟取暴利 ; 或出于某种政治动机或形势 , 比如招商引资的需要或国家政策取向 的 影响强迫农户进行土地流转 , 极大地挫伤农民 进行土地流转的积极性。而其中的破坏性远甚于民间机构。 无论是民间组织还是政府机构 , 他们在充 当土地流转中介时 都能减少其 交易费 用 , 但 同时也 不可避 免 地带来了一定的成本。在土地流转实践中采用何种形式 , 关键在于各自成本增加的多少。这同激进式改 革 和渐进式改革道路的选择一样 (某种程度上 , 民间组织充当中介方就是一种激进式改革 ; 而政府机构作为 中 介则是一种渐进式改革 ) , 关键在于是否具备相应的制度条件。
在东部沿海地区 , 由于经济较为发达 , 而且市场体制也比 较完善 , 比较适 宜采用 民间机构 的形式 :民 间 中介服务机构有适合发展的肥沃土壤 , 并已形 成一定的规模 ; 制度上 的健全也最 大程度地 防止了 /共 谋 0的 出现 , 尽可能地保障了弱势群体的利益 ; 广大农户在观念上已较为开放 , 对民间中介的信任度也大为提高。 而在中西部地区 , 相对出于落后地位且制度规范不 甚健全 , 一般可考虑政府中介的形式 , 长时间的封 闭 造成了农户观念上的守旧 , 不易相信 民间中 介 , 民 间中介 组织自 身也由 于制 度环境 的不 规范而 发育 不良。 片面追求经济利益的动机造成农户的更不信任 , 恶性循环加 剧。这种情况下 , 政府 成为农 户唯一 信赖的 对 象 , 他成为中介是土地流转顺利进行的关键。
五 、 结论和进一步研究方向
根据本文的分析 , 中介服务组织在农地流转中的作 用显著 :它有助于降低搜寻成本 , 谈判成本以及履 约 成本等。正是基于降低交易成本的考虑 , 文章 发现在 经济发 达地区 , 民 间机 构应该 及时、 有效 进入 这一 市 场 ; 而在经济落后地区 , 由于市场体系发育不健全 , 民间 机构的进 入很可能反 而增加 交易费用 , 这 是就需 要 政府的介入以弥补民间机构的不足。
尽管本文试图在动态中对中介机构的作用进行分析 , 但很大 程度上却带 有比较 静态的痕 迹 ; 同时也 缺 乏更多数据的支持以做更为深入的分析。这将是以后的探索方向。
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数据来源 :同上
三 、 结论与政策建议
本文运用 Gr ube-l Lloy d 产业 内贸易指数对中 国和东 盟五国 从 1993年 至 2003年的 贸易 资料、 GD P 和 FDI 进 行了统计和分析 , 指出中国与东盟的贸易逐步由基于要 素禀赋差异产生的传统产业间贸 易逐步走 向 基于规模经济和差别产品的产业内贸易 , 且贸易产品的 范围不断扩大。产业内贸易日渐成为中国与东盟 间 重要的贸易形式 , 证实了中国和东盟确实存在产业内贸 易比重逐渐提高的趋势 , 并在从规模经济 , 直接投 资 和地缘因素上分析了决定中国和东盟产业间贸易的主 要因素。作为世 界上最大 的发展中 国家和 发展中 国 家区域集团想要进一步发展两者之间的产业内贸易 , 需要注意以下几点 :
1. 中国与东盟应继续发展双边贸易合 作 , 推 动自 由贸易 区的 建设。 2002年 11月 中国与 东盟 签署 了 5中国与东盟全面经济合作框架协议 6, 决定到 2010年建 成中国 ) 东盟 自由贸 易区。该 5框架 协议 6将创 造 一个拥有近 18亿人口、 1. 7万亿美元经 济规模 和 1. 23万亿 美元贸 易规模 的自由 贸易区。可 以说 , 该协 议 是东盟与中国经贸关系发展的一次飞跃 , 也是 东亚经济整合 速迈出的第 一步。根据 东盟秘书 处的测 算 , 到 2010年 , 中国 ) 东盟自由贸易区区内贸易 总额将接 近欧盟、 北 美自由 贸易区的 区内贸 易额水 平 , 而且区 内 贸易的份额将提升到 30%以上。另外 , 中国 ) 东盟 自由贸易区的建成将使中国对东盟的出口增 加 55. 1%, 东盟对中国的出口增加 48%。过去十年中 , 最强劲 的增长 来自制 造业产 品的贸 易 , 计 算机、 机械 和电器 设 备的增长幅度最大。这些产品在中国和东盟之间既是主要的出口也是主要的进口产品 , 这体现了中国与 东 盟之间产业内贸易的发展 , 也即双方之间经济 联系的内在深 化。可以肯定 , 自由贸 易区的 建立将 会使中 国 与东盟之间已经出现的这种分工结构得到进一步的发展 , 因为区内经济活动变得更为方便、 快捷、 有效率 和 低成本 , 从而使得规模经济在一个更大的区域 内来进行安排。因 此随着双边 经贸合 作的不断 深化 , 中国 与 东盟的贸易关系将会得到更大的发展。中国与东盟的产业内贸易额与比重将不断的得到发展。
2. 利用直接投资和区域内的自有资金重视和强化 产品差 异化的 创造 , 进一步 发展中 国和东 盟产业 内 贸易的微观内核。产品差异不但体现在质量和技术上的垂直差异 , 更重要的是中国和东盟国家应重视产 品 的营销和售后服务等方面的水平差异上 , 如广告、 包装等主观意识上的水平性差异 , 而这些垂直性和水平 性 的差异大大增加了产品出口的附加值。因此 , 中国和东盟国家应 该积极利用直接投资和自由资金强化产 品 的差异性 , 进一步提升国际贸易的竞争优势 , 加强其对经济发展的拉动作用。
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)
范文四:试论农村土地经营权流转市场与中介组织建设
贵州财经学院学报
2003年第 3期 (总第 104期 )
[经济专论 ]
文章编号 :1003-6636(2003) 03-0014-03; 中图分类号 :F30113; 文献标识码 :A
试论农村土地经营权流转市场
与中介组织建设
Ξ
王继权 , 董 ()
摘 要 :, 特别是土地使用经营权的流转市
场 (或其他出租契约 ) 的前提下 , 合理确定地租 、 地价的基础上 , 以转 让 、 、 , 进行土地使用经营权流转的交易市场 。同时 , 培育建立相关的市场中介 。
关键词 :农地 ; 使用经营权 ; 流转市场 ; 中介服务组织 ; 土地金融
A T entative Analysis of the Construction of the Market and I ntermediaries for the Right of Operation of F arm Land
WAN G Ji -quan , DON G Jie
(S outhwest University of Finance and Economics , Chengdu , Sichuan 610074, P. R. China )
Abstract :Market mechanism must be given full play in the allocation of land resources and the market be established for the right
of use of farm land , especially the trading market for the right of use and operation of farm land. It is a trading market in which users of land , under the precondition of not breaching their land contracting agreement (or other lease agree 2ments ) , exchange the right of use and operation of land based on the rationally set rent and price of land through legal means such as assignment , subcontract , lease
and buying shares. In the meantime , related market intermediaries and service institutions must be developed and established.
K ey words :farmland ; right of use and operation ; trading market ; intermediary ; land financing
一 、 农村土地产权市场的基本内涵
现代产权理论揭示 , 如果产权不能转让 , 则产权效
益实现的交易成本就会提高 ; 土地 (包括土地的使用经 营权 ) 不能流转 , 则土地的配置效率就难以提高 。现行 土地管理法律法规赋予了农户承包经营土地和依法转 让土地承包经营权的权利 , 在社会主义市场经济条件 下 , 农户拥有的土地承包经营权不仅构成了生产者进 行土地经营的基本前提 , 而且它还具备资产的属性 , 可 以通过交易保值增值 。从土地资源有效配置的角度 看 , 任何初始的土地产权安排和土地使用分配 , 都不可 能达到土地资源的最优配置 。但是 , 只要土地产权界
定是完整的 、 清晰的 , 就可以通过产权的市场交易实现 土地资源配置的有效改进 。因此 , 必须充分发挥市场 机制在土地资源配置中的作用 , 建设农村土地产权市 场 。
农村土地产权市场应该包括农地所有权市场和农 地使用权市场 。 由于农地所有权市场媒介的是农村集 体土地向国有土地转化的问题 , 因而不属于本文研究 的范围 , 本文主要讨论农地使用权市场尤其是农地使 用经营权流转市场的建设问题 。 农村土地使用权市场 包括一级土地使用权市场和二级土地使用权市场 。一 级土地使用权市场即土地所有者的土地使用权出租市 场 , 它是土地所有者以某种方式将土地使用经营权出
4
1Ξ收稿日期 :2002-03-17
作者简介 :王继权 (1974~) , 男 , 安徽合肥人 , 西南财经大学博士生 , 主要研究方向为产业经济学 ; 董杰 (1964~) , 男 , 四川巴中人 , 西南财 经大学博士生 , 供职于中国银行深圳市场分行 , 主要研究方向为国际金融和农村金融。
租给农户或其他农业生产经营单位的交易活动 。当前 一级土地使用权市场没有进行真正的市场交易 , 即把 土地使用经营权在集体内部实行招 、 投标或者竞包 、 租 赁 , 而是按照 “ 公平优先 , 兼顾效率” 的原则 , 按照人口 或劳动力平均分配 , 也就是人人有份的承包制 。对于 四荒地 、 道路两边的村地 、 草地 、 农田小水利的使用权 , 开始尝试按照 “ 谁购买 、 谁承包 、 谁治理 、 谁收益” 的原 则进行招标 、 拍卖 。因而当前的农村土地使用权一级 市场是不完全竞争市场 。 二级土地使用权市场即土地 使用经营权的流转市场 , 它是土地使用者 (或其他方式 使用者 ) 在不违反上地承包合同 (或其他出租契约 ) 的 前提下 , 将土地使用经营权流转给第三者的交易活动 。 农村土地使用权二级市场 , 充分发挥了市场机制的作 用 , 因而是完全竞争市场 , 这也是本文重点讨论的问 题 。
二 、
容和重点
、 、 、 、 入股等法律允许的 方式 , 。因此 , 它不是 泛指的土地产权市场 , 而是专司土地经营权买卖 (上述 各种土地经营权流转形式 , 究其本质其实都是一种权 利的买卖 ) 的有形或无形市场 。把农地经营权流转交 由市场进行 , 让市场通过价格 、 供求 、 竞争自发调节土 地经营权从效率低的农户向效率高的生产经营主体流 动 , 兼顾了公平性和效率性 。我国当前土地经营权流 转市场很不完善 , 主要表现为 :交易方式单一 , 运作不 规范 ; 多数地方没有建立交易机构 、 交易场所等交易载 体 ; 有关资产评估 、 法律咨询 、 农地金融等市场中介服 务机构奇缺 ; 相关法律法规体系不健全 , 市场交易无章 可循或有章难循 ; 土地流转交易的督导不力等 。
建立完善的农村土地经营权流转市场 , 其内涵相 当丰富 , 主要应该包括 :市场的主体 、 客体 ; 市场交易的 载体 ; 市场交易的方式 ; 市场交易的规则 ; 市场交易的 步骤与程序 ; 市场交易行为过程 ; 市场交易的中介组 织 ; 市场交易的督导 :市场交易的收益分配 ; 市场交易 的违约仲裁等等 。 从交易市场的主体 、 客体看 , 主体是 指的进行土地经营权流转的买方和卖方 , 既包括在拥 有一定区域范围内土地经营权而欲将其让出的农户 , 即卖方 , 也包括那些愿意有偿获得土地经营权从事农 业规模经营的经营者 , 主要指村内外的农业大户或农 户联合体 、 农业规模经营机构 , 即买方 。市场客体是指 买卖双方易手的土地凭证 , 或者土地股权证明书 , 它们 实际代表的是一定量土地的使用经营权 。从市场交易 的载体看 , 指为了满足土地经营权交易流动的需要 , 在 县级 、 乡镇级土地管理部门内 , 或在他们的监控之下 , 建立县 、 乡 (镇 ) 两级土地产权 (土地经营权 ) 交易所 , 有 固定的交易场所 、 必需的交易设备 、 专业的交易人员 , 并有适量的通讯和信息网络设施 。 乡 (镇 ) 级土地产权 交易所主要负责媒介乡镇范围内农户土地经营权流 转 , 而县级土地产权交易所负责跨越乡镇 、 地区范围内 的土地流转 。 市场交易的方式指 “ 土地承包法” 所允许 的土地经营权流转形式 , 主要是转让 、 转包 、 互换 、 代 耕 、 出租 、 拍卖 、 经营权入股等 , 但有关法律明令禁止的 方式则不能交易 , 如非 “ 四荒地” 使用权的抵押 。市场 交易的规则 , 是指进行市场交易时必须遵守的相关规 定 , 如买卖双方的资格鉴定 、 相关手续的履行 、 转让合 同的签订 、 交易中的招标和投标行为 , 以及法律规定的 禁止行为等 。 市场交易的步骤是指市场交易行为发生 的次序 , 如交易申请 、 交易方式选定 、 交易行为发生 、 交 易结果的认定等 。市场交易的督导 , 是指交易活动要 。市 、 流转的价格 、
有序 ,
。市 , 指农地经营权流转产生的租金收 益主要归农户所有 , 集体组织仍按承包合同享有的所 有者权益不变 。但市场交易的收益须开征交易税 、 土 地使用税 、 土地增值税 、 财产赠与税与所得税等 , 并对 税后收益分别处理 。 市场交易的违约仲裁是指对土地 经营权市场交易行为不符合法律规定 , 或者交易发生 后未按有关合同执行所产生的违约行为进行的仲裁与 处置 。 仲裁机构可以是乡村集体组织 , 县乡地方政府 的机关职能部门或特设的纠纷仲裁调处机构 , 目前用 于指导解决土地流转纠纷的法律法规明显不足 , 国家 应加强土地流转的立法工作 , 出台 “土地承包法” 补充 规定 , 或制定 《农地经营权流转管理办法》 , 笔者认为 , 在当前建设土地经营权市场过程中 , 要着重抓好以下
几个问题 。
一是充分发挥农民在土地经营权流转市场中的作 用 。 在当前发生的为数不多的土地经营权流转当中 , 大多是各级政府运用行政手段强制推动的 , 农民并不 是市场主体 。 行政过度介人土地流转市场 , 必然导致 交易行为扭曲 , 市场功能异化 。在未来的土地产权市 场化流转中 , 农民必须成为市场交易的主体 , 农民的土 地需求 、 交易主动性 、 以及从土地流转中直接或间接获 利的愿望 , 是这一市场能否成功发展的关键 。
二是规范土地经营权市场交易行为 。这里包括 : l 、 交易价格的形成 。市场机制作用的发挥 , 主要靠的 是价格机制调节作用 。土地经营权市场能否正常运 行 , 关键在于价格是否公开合理 。地价合理就能准确 反映土地供需状况 , 刺激和引导土地经营权合乎需求 地流动和使用 。 要选用适当的土地评估方法对土地经 营权价格进行科学评估 , 以此为准线 , 由交易双方自主 决定实际的成交价格 。 2、 交易方式的选定 , 由市场主 体根据自身条件以及对土地的需求方式和经营特点 , 决定具体的交易方式 , 如转让 、 转包 、 出租 、 抵押 (仅限 于 “ 四荒地” ) ; 相对于各种交易方式 , 土地使用权交易 的收益形态也各不相同 , 如转让费 、 转包费 、 租金 、 抵押 51
本金等 。 3、 交易行为的认定 。 按照相关土地管理法律 的规定 , 土地经营权流转时 , 当事双方应当签订书面合 同 ; 采取转让方式流转的 , 应当经发包方同意 ; 采取转 包 、 出租或者其他方式流转的 , 应当报发包方备案 。此 外 , 采取互换 、 转让方式流转的 , 如果当事人要求登记 , 应当向县级以上地方人民政府申请登记 。只有履行了 相关的流转手续 , 才能使交易得到有关组织与部门的 认可 , 才能符合法律的要求 。 4、 交易结果的产生 。交 易行为发生后 , 在交易生效的限期内 , 转出土地经营权 的农户不论其是否从事其他经营均自动失去了使用土 地的资格 , 失去了由土地使用而派生的各种权利与收 益之获得 , 当然也相应免除了由经营土地而必须承担 的义务 。 而获得土地经营权者 , 会自动得到由经营土 地而产生的权利与义务 。
三 、 农村土地经营权流转中介服务组织 的培育与土地金融发展
交易活动 ,
机构 。 :、 法律咨询机构 、 、 土地保险服务机构 、 土地融资信 托等金融服务机构 。 土地资产评估机构通过采用科学 的评估方法 、 按照一定的评估程序 , 为土地经营权流转 提供土地基准价格 。 法律咨询机构主要对流转双方的 资格认定 、 流转的法定程序与合同签订 、 流转中出现的 纠纷调解等提供法律支持与援助 。 信息传导与预测机 构是运用先进的网络通讯设施 , 对流转市场内的价格 、 期限 、 交易量等相关信息进行收集 、 加工与发布 , 预测 市场行情或者对不同区域 、 不同规模市场的信息进行 交易与沟通 , 为供需双方的交易活动提供帮助 , 也利于 管理部门实行监控 。 土地保险服务机构主要是为土地 可能遭受洪涝 、 滑坡等不可抗拒的自然力破坏而影响 土地使用提供保险服务 , 或者根据有关保险合同 , 为离 开土地的农民提供新职业培训费或养老金等 。
在各类市场中介服务组织中 , 要着力培育为土地 融资 、 信托等提供金融服务的中介机构 , 重点是发展土 地金融 。 土地金融以土地信用抵押为本质特征 , 以土 地银行为组织载体 。 把土地经营权作为信用保证或抵 押品来获得长期信用贷款 , 是土地抵押信用的一种形 式 。 以土地经营权作为抵押获取贷款 , 既是农民获得 农业长期投入所需信贷资金的一种手段 , 也构成了土 地经营权流转的一种特殊的实现形式 , 因此 , 它能为农 户扩大土地经营规模 、 加速土地流转与集中提供资金 支持 。 当前 , 有关法律规定 , 只有通过拍卖的农村 “四 荒地” 可以抵押 , 而大宗耕地 、 林地 、 草地等不能抵押 。 随着农村经济发展水平的提高和农民承载力的增强 , 为土地经营权设定抵押权已是大势所趋 。而发展土地 信用 、 进行土地经营权抵押一般是借助于土地银行来 实现的 。 土地银行作为一种金融中介服务机构 , 属于 合作性质的专业银行组织 。 它的资金来源可以由国家 支持农业的资金 、 地方政府的农业发展资金 、 储蓄基金 等构成 。 在组织上 , 它既可以单独组建 , 也可以附属于 地方农业银行或农村信用社 , 作为其中一个特殊的业 务部门存在 。 在管理上主要实行自主经营 、 独立核算 的企业管理制度 。其基本功能是以土地经营权作抵 押 , 发放农业长期投资信贷 , 帮助农民离农创业 , 促进 土地市场形成 , 推动土地经营权流转与集中 。其主要 业务包括 :接受土地经营权抵押 , 发放中长期信贷支持 农业的中长期建设 , 来执行国家的农业发展政策 ; 通过 收授逾期抵押土地并将其出租或转卖 , 来充当土地交 易的中介组织 ; 直接收购土地经营凋萎者的土地 , 转租 或转卖给经营能力较强者 , 以此促进土地的有效流转 与集中 。 ,
, 土地银行作为 , 以农村土 ,
动 ,
极其重要的意义 。
除了土地银行以外 , 还应发挥土地信托 、 土地资产 管理公司的金融服务职能 。 土地信托是将土地经营权 作为信用资产 , 交给土地信托公司 , 信托公司按照 “受 人之托 , 为人理财” 的原则 , 通过适当方式将此经营权 交给具有较强生产经营能力者实施农业经营 , 谋求土 地使用权资产的保值增值 。 土地资产管理公司是通过 吸收一定范围的土地经营权 , 在内部实行优化重组 , 并 和资金 、 技术 、 劳力等其他要素相结合 , 进行自营或转 租给其他主体主要从事农业经营 , 以发挥一定范围内 土地经营权的最佳经济效益 。
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责任编辑 :涂 妍 61
范文五:中介组织在土地流转中的地位与作用
摘要]本文探讨了现有土地流转过程中中介组织的类型及特点,考察了中介组织在土地流转过程中产生的原因以及发挥的积极功能,并进一步分析了中介组织所存在的问题以及对策。
[关键词]土地流转 中介组织 地位 作用
近年来,土地流转一直是学术界和实际工作部门关注的热点问题。学者们分别从农村土地流转的必然性、流转形式和特点以及土地流转不畅的原因等方面进行了多学科多视角的研究。随着国家相关政策的出台以及农民主体性的增强,农村土地流转过程中出现了一些新情况,其中最典型的就是土地流转过程中中介组织的出现。适时地研究中介组织在土地流转过程中的地位和作用,具有重要的理论和实际意义。
一、土地流转中的中介组织
关于中介组织的内涵和外延,有两种不同的解释。一种是在党的十四大报告中提到的市场中介组织,主要是指在企业与政府之间、企业与市场、企业与企业之间发挥其服务、沟通、公证、监督作用的组织。另一种含义是在“中华人民共和国国民经济和社会发展?九五?计划和2010年远景目标纲要”中提到的“发展联结农户和市场的中介组织”,它指的是在引导农户进入市场过程中,向农户提供生产性服务、流通性服务以及金融性服务的市场中介服务组织。
土地流转过程中的中介组织是指土地流转过程中孕育出来的,将农地的供给主体和需求主体之间联结起来的中介组织。它在农地的供给主体和需求主体之间起到了沟通和桥梁的作用。在土地流转过程中,这些中介组织的具体表现形式有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地银行、土地流转协会等等。 从组建方式的不同,中介组织可以化分为农民自发兴办和部门兴办两大类。
前者一般是由村干部、农村中的技术能手、专业大户等能人牵头兴办的,其特点是组建和运行过程中的自发性和独立性,属于内生型中介组织。在江浙出现的村一级土地流转托管站多属于这种类型,它们通常是由村委会主任兼任站长,在外打工、经商、办企业等不愿耕种或无能力耕种的农户,把土地交给村土地流转托管站托管,再由托管站将土地经营权流转出去[①]。
后者则是依托或依靠相关职能部门兴办的,其在组建和发展上具有一定的依赖性。现有土地流转过程中的中介组织多是这一类型,它们主要是依托政府部门而建立起来的,属于外生型中介组织。福建省福安市城阳乡成立的乡农村土地信托服务中心,就是从行政部门中抽调的两名干部专职负责服务中心的运作[②]。 随着土地流转在全国各地的广泛发生,流转的方式也逐步开始打破原有以个体流转为中心的局面,土地流转出现了“组织化”的趋势。这突出的表现是农地流转过程中中介组织的涌现,而且可以预计,随着农村劳动力的转移,农村人口非农化的加速,农地流转数量与规模的扩大,为农地流转服务的中介组织还将得到更进一步的发展。
但就目前农地流转过程中的中介组织而言,它还处于起步阶段。从中介组织的数量来说,其数量还比较少,还不足于适应现阶段农地流转的客观需要,即使在土地流转中介组织最为发达的浙江省也是如此。浙江全省有3000余个类似 “土地信托中心”的农地流转中介服务组织,但这些中介服务组织数量占村数量的比例仅为7.8%[③]。就中介组织产生和发展的区域范围来说,现阶段出现的中介组织主要是集中在江浙沿海一带土地流转比率较高的地区,绍兴县700多个村村村建立了土地信托服务社,县、镇两级也相应建立了土
地信托服务中心和土地信托服务站,而在内地这种组织则相对稀少。从现有中介组织的结构和功能来看,目前农地流转过程中的中介组织还不能够完全承担农地流转本身对它的要求,其职能缺失的现象比较严重。大多数的中介组织只是履行着收集发布土地流转信息、调节土地流转过程中出现的纠纷,极少涉及到土地测量评估、估价等方面的业务。
二、土地流转中中介组织的产生与作用
土地流转过程中的中介组织是在一定现实历史背景之下产生的,土地流转发生过程中存在的现实基础为其产生和发展提供了一定的空间。
随着农村劳动力向第二、三产业的转移,部分农户家庭中开始出现“土地富余化”的趋势,土地流转作为家庭“减负”或“增收”的途径在农户间发生。这种流转只是农户的个体行动,缺乏一个网络状的中介服务组织。土地流转的无组织性导致了一方面部分农户希望转入农地的愿望无法实现,另一方面家庭主要劳动力常年外出务工经商的农户家庭超过耕种能力的承包地却又无法转出,严重阻碍了土地资源的合理化配置。另外无组织性的土地流转直接影响了土地流转的规范化管理。以笔者在湖北三个村的调查显示,农户间的农地流转几乎都以私下口头协议的形式进行,从流转数量、流转时间到流转后税费由谁负担,基本上都是私下口头的约定。农地流转既没有书面协议,更没有通过任何组织,协议稳定性差,纠纷隐患较多,双方权益无法受到法律的保护[④]。因此,为了畅通土地流转信息,规范土地流转行为,促进土地流转的发生,客观上需要承担相关职能的中介组织产生和发展。
农业规模化口号的提出,客观上对土地流转过程中中介组织的产生和发展起到催化作用。在建立社会主义经济体制的进程中,“农业规模化”的口号提出来,并于1996年写入《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》。农业的规模化需要克服目前土地分散化、细碎化的局面,为土地流转的发生提供了政策空间,推动了土地流转的发生,进而为土地流转的中介组织的存在提供了社会空间,客观上对土地流转中介组织的产生和发展起到了催化作用。
土地流转过程中孕育而生的中介组织是顺应着土地流转的需要出现的,而目前刚刚起步的中介组织已经开始显示其促进土地流转的积极功能
第一、中介组织的建立促进了土地流转机制的健全:以辽宁省葫芦岛市连山区为例[⑤]
辽宁省葫芦岛市连山区现有耕地面积41496公顷,其中旱田41357公顷,农业人口329270人,人均实有耕地1.88亩。随着农村主要劳动力不断输出,土地经营管理不善,收益低下,农户开始流转土地。该区依据国家政策,结合该区实际,并根据土地流转实际需要,先后建立土地信托服务组织,区成立了土地流转工作领导小组和“土地信托服务中心”,乡镇设立了“土地信托服务站”,村级设立了“土地信托服务社”,中心、站、社的基本职能是供求登记、发布信息、中介协调等。连山区中介组织的建立有效的促进了土地流转的发生。
中介组织通过建立农村土地流转交易信息网络,及时登记汇集需要流转土地的数量、质量、区位、价格等等信息资料,公开对外发布可开发土地资源的信息,接受土地供求双方的咨询,沟通土地供给主体和需求主体之间的相互联系。这样一方面有助于降低单个农户为转入或者转出而寻求信息的高成本,另一方面又有助于土地从小范围流转推向大范围流转,从临时性、季节性流转变成整体性、长期性流转,有利于把土地的使用权推向市场,健全和完善土地的市场流转机制。
第二、中介组织的建立推动了土地流转行为的规范化管理:以浙江绍兴县土地信托服务中心为例[⑥]
绍兴县是浙江省的经济强县,2000年全县国内生产总值达到了185亿元,农民人均纯收入5505元。目前越来越多的农民离土离乡,在县城和其他地方从事二、三产业,在农村土地流转现象变得比较普遍。为了规范土地流转的发生,绍兴县建立了县、镇、村三级信托服务体系,县级为土地信托服务中心,20个乡镇全部建立了土地信托服务站,774个村的土地信托服务由村经济合作社承担。绍兴县开展土地信托服务主要有三方面:一是土地流转前的土地使用权供求登记和信息发布;二是土地流转中的中介协调和指导签证。协调流转双方提出的有关事宜,在平等协商并取得一致的基础上,落实契约关系,办理合同签证手续;三是土地流转后的跟踪服务和纠纷调处。主动帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证,在信贷、技术、物资等方面开展横向联系,并在法律和政策范围内协助调处土地经营中引起的纠纷,维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益。土地信托服务中心的成立,不仅促进了土地流转的成功率,而且大大地规范了流转运作。
土地交易与其它普通的商品交易相比存在很大的差异,其运作的程序相当的复杂。土地使用权的流动一般都会涉及到土地所有权主体、土地承包权主体和土地使用权主体等多方面的利益协调。而无组织的个体交易无法规范交易的程序,在土地流转过程中经常会发生一些矛盾和问题,亦即无法保障土地流转当事人的权益。中介组织在承担土地测量评级、农地估价、土地信用、土地交易、土地合同管理以及法律咨询的功能后将更有助于农地流转行为的规范化管理,保障土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。
中介组织的产生和发展推动了土地流转机制的健全和土地管理制度的完善,将有利于形成一个统一的规范性的土地流转市场,进而推动着土地流转向着合理化、规范化的方向发展。
三、土地流转中中介组织存在的问题及对策
虽然土地流转中的中介组织刚刚孕育,仅得到了初步的发展,但其促进土地规范化的流转和推动土地流转市场发育的功能已经得到了凸现,同时由于主客观原因的影响,土地流转中孕育出来的中介组织仍然存在着一些缺陷和不足。
第一、尽管一些地方已经建立了土地流转的中介组织,但由于行政因素的影响,这些中介组织在实践中按照市场经济法则来运作土地流转的组织并不多。用行政手段来调整土地资源,影响了规范化土地市场的建立。
第二、中介组织数量上的缺少无法适应土地流转的实际需要。随着土地流转在全国范围内的兴起,土地流转市场的膨胀,中介组织的增长却明显滞后。除了东部沿海部分省市开始发育中介组织外,广大的中西部地区的土地流转仍然处于无组织化,中介组织的发育缓慢。
第三、中介组织的结构不适应完善土地流转市场的需要。在土地流转过程中兴起的中介组织,多是部门主导的外生型组织,其运作的方式明显地带有行政色彩;相比之下,由群众自发主导的内生型的中介组织则甚少。在具体的工作中,行政因素介入过多,影响了中介组织正常功能的发挥。中介组织的这种不合理结构,并不能够满足完善土地流转市场的客观需要,势必会影响土地流转市场的正常发育和发展。
为了促进土地流转中中介组织的发展,使其功能得到充分的发挥,我们应该努力地为它的发展创造良好的条件。
首先,为中介组织创造良好的社会环境。一方面要建立健全各项规章制度,保障中介组织的合法地位和权益,并规范中介组织的经营和运作;另一方面要减少政府的行政干预,让中介组织自己经营,同时鼓励农民自发组织成立新型的内生型中介组织,优化中介组织的组织结构。
其次,要加强中介组织自身的建设和完善。中介组织的功能要想得到发挥就必须依托强而有力的信息网络和过硬的业务素质。中介组织除了要最大限度的收集土地供需双方的信息外,还急需提升自身土地测量评估、估价、土地合同管理以及提供相关法律咨询等方面的业务能力。
最后,应该重视加强对中介组织的法律道德教育,使其遵纪守法,遵守社会公德,按照市场的规范来进行运作、交易,正确引导它们以诚信为本,提高中介组织的经营和服务档次。
参考文献:
1、 张晓山等.联结农户与市场:中国农民中介组织探究[M].中国社会科学出版社,2002
2、 中国社会科学院农村发展研究所组织与制度研究室著.大变革中的乡土中国:农村组织与制度变迁问题研究[M].社会科学文献出版社.1999
3、 顾益康、邵峰、葛永明.新阶段土地使用权流转的对策研究[J].农村工作通讯.浙江省农业和农村办公室编(内部资料).2002年2月21日
*本文为国家社科基金04BSH032“农村土地流转的社会学研究”的部分成果,课题主持者钟涨宝教授。
[①]阮加文:《综述:浙江农村悄然出现土地流转托管站》,中国新闻网
[②]宁德市体改(综改)办调研组:《人转地转效益转—对福安城阳乡农户土地权流转的调查》,闽南农业网
[③]《浙江农村土地流转问题调查》,绍兴县数字农业网
[④]钟涨宝:《影响农户农地流转行为的因素分析》,“统筹城乡经济社会协调发展”理论研讨会论文,2004.3
[⑤]《连山区探索农村土地流转实践》,辽宁省葫芦岛市网站
[⑥]袁亚平:《“土地信托” 多方受益》,《人民日报》,2001年6月18日第二版
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