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范文一：拍卖术语：拍卖保留价
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http://hao.lawtime.cn 拍卖术语：拍卖保留价 核心内容：在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。
什么是拍卖保留价？
所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人出卖人维护自己利益的保证手段。
我国的拍卖活动分为有保留价拍卖和无保留价拍卖。无保留价拍卖要求拍卖人的拍卖标的不可撤回，也就是说，不管竞买人的出价高低，即使只有一个竞买人出价，卖方也必须以此价拍卖。有保留价拍卖是指拍卖人预先设置一个保留价，所有竞买人的最高出价不超过保留价时不能成交，拍卖人可以撤回拍卖标的。
拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。科学、合理、公平地制定拍卖保留价是拍卖活动中的重要环节。制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。
在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。
为什么要制定拍卖保留价？
制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。 拍卖保留价相关法规
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《拍卖法》第五十条规定：“拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”这一规定表明，拍卖可以规定保留价。
法律快车知识拓展：拍卖业术语
1、“当事人”一词是对拍卖人、委托人、竞买人和买受人的统称。
2、“委托人”是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织，“委托人”有时亦称卖家。
3、“竞买人”是指参加竞购拍卖标的公民、法人或者其他组织。
4、“买受人”是指以最高应价得到拍卖标的竞买人。
5、“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。
6、“拍卖标的”应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
7、“成交价”又称“落槌价”，指拍卖会上拍卖师落槌决定将拍卖标的售予买受人的价格。
8、“参考价”又称“估价”，指本公司印刷的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定，不属最后确定之售价。
9、“拍卖底价”指本公司与委托人对其委托的拍卖标的共同商定，并在委托书标明的最低出售价格。
10、“拍定物”指已拍卖成交的拍卖标的。
11、“佣金”又称“代理费”，指本公司根据有关法律条例在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。
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12、“拍卖收益”指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额，即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。
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范文二：如何确定合理的房地产拍卖保留价
如何确定合理的房地产拍卖保留价
摘自《中国房地产估价与经纪》2010年6期
作者：黎明
摘要：《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、和变卖工作的若干规定》（法释
[2009]16号）自2009年11月20日起开始实施。该规定是对2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》的补充和完善，因此，2004年颁发的司法解释与2009年颁发的司法解释不一致的，应以法释[2009]16号为准。从而估价机构与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循《房地产估价规范》要求，还应严格按照法释[2009]16号规定进行评估。仔细阅读法释[2009]16号文，我们可以发现该规定中就评估工作方面要求做了一些相关规定，但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提出自己的观点供各位同仁参考。
关键词：司法鉴定估价；拍卖保留价；房地产市场价格
一、拍卖保留价的价值标准
在法释[2009]16号颁布之前，我们一直沿用2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》标准执行，即人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准，而房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的80%来确定。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开场价值标准。
二、拍卖保留价采用市场价值标准的社会背景分析在最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定答记者问中就拍卖保留价之所以采用评估价或市价进行了解释。详细如下：
记者问：保留价问题是社会各界普遍关心的问题，本司法解释对此有何规定？
答：2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条
第2款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八
十。”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对2004年《最高人民法
院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中保留价的规定进行了修改，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。
笔者以为房地产拍卖保留价之所以采用市场价值标准予以确定，是出于以下三点考虑： 第一，如上答记者问，如此操作可以有效地减少拍卖保留价制定过程中可能滋生的腐败问题；
第二，虽然采取这种确定标准可能会导致第一次拍卖流产的机率增加，但同时在—定程度上保护了被拍卖房地产的产权人权益，将伤害减少到最小；
第三，由于我国的房地产行业发展非常迅速，房地产交易市场越来越透明，从最近这几年拍卖成交价与市场价作比较来看，存在的差异在逐渐缩小，尤其在一线城市更为明显。因此再以市场价格的80%来作为房地产拍卖保留价显然失去了指导意义。就如同土地出让市场一样，如果一味地按照政府公告的基准地价标准来制定土地出让底价，反而弄巧成拙使民众感觉土地拍卖市场溢价率如此之高。
因此，在当前房地产市场背景之下，以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释[2009]16号刚颁布时，很多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流产的。但经过了半年多的司法实践，以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要的是，我们作为专业的估价人员，在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房地产拍卖保留价才是至关重要的。
三、估价案例展示
深圳市罗湖区XX路XX花园裙楼商铺第二层，建筑面积2650平方米，登记价为1 0000000元，房屋用途为商业，土地用途为商住混合用地，土地尚可使用年限还有56年。在2009年9月份进行了第一次拍卖，深圳市中级人民法院委托A房地产估价公司对该房产进行评估，最终A估价公司出具的评估单价为16500元／平方米，价值标准为公开市场价值，因此法院根据评估报告，在评估价的基础上以8折即13200元／平方米来确定拍卖保留价，第一次拍卖没有成交。本来按照2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二次拍卖可以不用再评估，直接在第一次拍卖保留价的基础上再打八折作为第二次拍卖保留价，但正好恰逢法释[2009]16号颁布实施初期，因此原告要求法院重新评估，深圳中院答应了原告的请求，于是重新摇珠确定了B房地产估价公司，要求B估价公司重新评
估以确定拍卖保留价。
四、具体分析
B估价公司接受深圳中院的委托后，安排估价人员对该房产进行了实地查看，并对周边同类物业市场的租金及售价水平进行了详细地市场调查。调查发现，周边商业氛围较好，成交及租赁情况都是非常活跃，案例相当充裕，完全具备采用市场比较法和收益法进行评估的条件，于是经过充分地市场调查过后再进行有效地对资料进行整理筛选，精密科学地进行测算，然后通过市场比较法与收益法评估测算出来的价值也基本相当，最终估价对象的市场价格确定为16000元／平方米。结果初步出来后，如果B估价公司贸然按此价格出具，则第二次拍卖按照法释[2009]16号规定，直接以评估价作为拍卖保留价，这意味着第二次拍卖保留价还要高于第一次，如此，第二次拍卖成交的可能性更是微乎其微。这显然不能使委托人及原告方接受？为何第一次拍卖按照13200元／平方米作为拍卖保留价都没有人参与竞拍最终导致拍卖流产呢？难道说是估价人员对同类物业市场调查做得不够仔细，资料收集得还不够详尽，市场价格确定得还不够准确吗？估价人员带着一肚子的疑惑，再次对周边市场进行排查，再结合本次估价目的和估价对象的特点，最终找出了导致第一次拍卖成交失败的原由。
导致第—次拍卖失败的主要原因固然是A估价公司在确定最终评估价格时影响到拍卖保留价的确定。忽视了本次估价目的特殊性，没有真正理解以市场价值确定拍卖保留价的内涵。本次估价目的是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值。因此价值标准为公开市场价值标准，但更重要的是之所以评估拟估对象的市场价值是为确定估价对象的拍卖保留价服务的。而拍卖保留价的确定则是出于既要保证产权人的权益尽可能地不受到伤害又要保证拍卖保留价符合市场能够得到竞拍人的认可从而最大可能地促成拍卖成交。据笔者对同行的调查了解，A估价公司的错误理解并不是个别现象，很多估价机构及估价人员都存在着同样的理解。笔者以为A估价公司在确定拍卖保留价时存在的错误理解主要体现在以下几个方面：
l、没有正确了解房地产市场特征
在估价实践中，只有正确地了解房地产市场特征，才有可能真正理解房地产市场价值的内涵。因此，作为估价人员应该把握宏观房地产市场动态特征，判断于估价时点时的市场状况是处于买方市场还是卖方市场？按照房地产市场的一般规律及购买者“买涨不买跌”购买习惯，一般来说，房地产市场处上行通道时，一般是处于卖方市场状态，反之则反之。以深圳住房市场为例，深圳住房市场价格从1990年至2010年归纳起来也经历5个上涨及下跌阶
段。即1990年-1993年为第一阶段（房价快速上涨）：1992全国地产出现泡沫，深圳地产价格增长最快也是1992、1993年，深圳房地产过热，曾出现开发投资增长率高于GDP增速的
4.53倍。深圳曾上演“疯狂抢房”的一幕，卖得最为火爆的外销楼宇当推1991年12月销售的“海丽大厦”，曾创下购楼者排队7天7夜一日售完的奇迹。第二阶段是从1994年至2004年，1993年，随着国家启动宏观调控，房地产市场进入调整期，房价泡沫被刺破后，市场长期低迷。1994年至1996年房价快速回落，1996年至2004年这一时期的深圳房价则较为平稳，平均涨幅不会超过5%。第三阶段则是从2005年至2007年，深圳房价又经历了一轮快速上涨的过程。2007年底至2008年底为第四阶段，房价再次快速回落。第五阶段则是2009年初至今，尤其是在2009年度中房价再次崛起，房价再次腾空翻了一倍多。因此只有对估价对象所处宏观房地产市场状况进行了详细地了解，才能确定房地产市场特征，只有这样才能真正保证所出具的估价结果不偏离市场价值标准。
2、没有正确理解房地产市场价值的内涌
在为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值过程中我们采用的是公开市场价值标准，因此我们评估的是估价对象的房地产市场价值。那么市场价值的内涵是什么呢？我们可以回顾一下市场价值的定义，所谓市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。正常的市场价值是包含卖方税费，不包含买方税费。比如某一房地产成交价格为80万，该价格为卖方实收价，买方承担所有税费及佣金，合同约定按原价过户，卖方应交纳的税费约5000元，则该房地产正常市场价值应为805000元。而我们在采用市场法进行评估时，很多估价机构及估价人员都不曾考虑交易过程中税费的转嫁及规避问题，大都直接采用市场的报盘价作为可比案例予以估价。这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离市场价值水平。
另外在估价实践中，有的估价人员对市场价格为何一定是包含卖方税费，而不包含买方税费表示不 理解，并认为没有必要对市场价值的内涵规定得那么死，只要我们在评估报告中予以报露评估价值是否包含买卖双方或其中一方的税费即可。笔者以为这种观点是极不妥当的，俗话说“没有规矩不成方圆”，我们在估价实践中如果对市场价格不设定一个尺度就会很乱，各评估机构及估价人员就会肆意设定市场价值内涵。同时作为报告使用人，一般多为非房地产估价专业人士，因此即便我们在评估报告中予以报露本次估价对象价值的内涵，报告使用人不一定能够理解，从而仍可能存在误导报告使用人。所以说，不论是从规范行业自身发展考虑，还是从改善评估服务质量出发，都应该对市场价值的内涵制定一个严格的标准。
3、没有正确了解房地产拍卖市场特征
考虑到估价目的特殊性，是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值，其最终目的是要使估价对象能够在拍卖过程中得以变现。因此，作为估价人员不仅要对房地产的市场特征及房地产市场价值内涵予以了解，还是对房地产拍卖市场的特征非常清楚。在房地产拍卖市场中，作为估价对象的产权人对售价不具备主动性，最多只有拍卖保留价作为保障，真正具备说话权的是竞拍人即购买人。因此房地产卖市场实质上是一个典型的买方市场。房地产拍卖最可能成交的价格实质上是购买人所能接受的价格，而并非估价对象的产权人所能承让的价格。
同时房地产拍卖市场还具有一个特征，即按照拍卖成交价格如实交缴交易过程中所可能发生的税费。这与当前深圳房地产交易市场大多数通过阴阳合同的方式来规避交易税费存在较大的出入，这一点却往往没有引起估价人员的关注。另外深圳房地产拍卖市场还存在一个潜规则，即由购买人承担交易过程中所有可能发生的税费，拍卖手续费则在竞拍成交价中予以扣除。
五、确定合理的房地产拍卖保留价
出于上述三点的考虑，我们在确定合理的房地产拍卖保留价时应按照上面三个程序来进行，即：
l、明确房地产市场特征
估价人员对深圳同类物业市场宏观了解，当前商业地产市场仍处于卖方市场，因此我们所调查同类物业的价格水平是居于卖方市场所表现出来的价格，因此我们在采用市场法进行评估时应该予以关注。
2、确定正确的房地产市场价值内涵
估价人员通过对同类物业的市场调查，确定16000元／平方米是符合当前市场价格水平，但价格水平是居于卖方市场价格，因此我们还应对该价格进行修正。按照当前市场成交习惯，一般采用原值过户，因此卖方所应交缴的营业税（成交价与登记价的差额5%缴交）、教育费附加、土地增值税、所得税（按增值额的一定比例缴交）等都为0予以规避，只需交纳印花税（按过户价的万分之五）、登记费（按3元／平方米），则估价对象的房地产市场价值应为16000+10000000/2650×0.0005+3=16005元／平方米。由此可以看出由于购买双方通过阴阳合同方式可以按照原值过户，从而可以有效地化解因市场特征对房地产市场价值的影响，因此在这种市场特征情形下，对房地产市场价值几乎没有影响。
3、考虑房地产拍卖市场特征，综合确定拍卖保留价
由于拍卖市场是一个典型的买方市场，同时它又无法通过阴阳合同的方式实现原值过户以达到规避交易税费的目的，因此我们在确定拍卖保留价过程中一定要综合考虑这两个因素对拍卖保留价的影响。
在确定合理的拍卖保留价之前，我们首先要将房地产市场价值转化为买方市场价格即买方所能接受的合理购房支出总价。
(l)确定买方所能接受的合理购房支出总价
根据深圳市三级市场交易税费规定，买方应缴交印花税、契税（按过户价的3%）、登记费及买卖双方的佣金（按实际成交价的3%，行情可以有折扣，我们暂以买卖双方各1%计算，即成交价的2%），则买方所能接受的购买价格为16005+10000000／2650×(0.0005+3%)+16000×2%=16440元／平方米。
2)确定合理的拍卖保留价
由于拍卖市场是一个典型的买方市场，且只能按照成交价格如实交税，同时交易过程中所有产生的所有交易税费均由购买人承担。因此我们假定合理的拍卖保留价为X元／平方米，则有：
X元／平方米成交时所应交缴的买卖双方的税费+X元／平方米成交的购房款=买方所能接受的合理购房支出总价，这个公式是成立的。
接下来，我们可以借助计算机EXCEL表计算功能进行试算，如下表：
从上表可以看出，当以11680元／平方米成交，购买人应支付房价款为30952000元，加上交易双方所应交缴的税费12613606元，合计43565606元，与正常交易市场买方所能接受的合理购房支出总价43566000元相当。因此笔者以为11680元／平方米作为拍卖保留价格是客观合理的。
六、结束语
随着房地产估价行业的迅速发展，估价机构与估价人员在具体的估价实践过程中将面临的估价类型将复杂多样化。作为估价人员应根据估价目的不同，确定相应的价值标准，采用科学的方法确定合理的评估价格。只有这样，估价机构与估价人员才能为客户提供更有价值
的专业服务，估价行业的专业地位才能得以巩固，估价行业才能赖以生存与发展。
（作者单位：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司）
范文三：一类网上英式拍卖的保留价与起始价分析
一类网上英式拍卖的保留价与起始价分析
2005年4月
第32卷第2期
西安电科技大学(自然科学版)
.『()I瓜NAL0FXII)IANI?VERSr]r
Apr.2005
Vo1.32No.2
一
类网上英式拍卖的保留价与起始价分析
杜黎
(西安电子科技大学经济管理学院,陕西西安710071)
摘要:对eBay上一类网上英式拍卖,给出了设置保留价和不设置保留价时卖方期望收入的表达式,发
现顾客总人数与顾客估价的最大偏差对卖方的期望收入起互补作用,并证明了卖方的期望收入都是补
偿因子的严格递增的凹函数,当顾客足够多时,无保留价拍卖最优起始价产生的期望收入与含保留价拍
卖最优保留价产和的期望收入相同.
关键词:网上拍卖;保留价;起始价
中图分类号:f'724.59;F'/24.6文献标识码:A文章编号:1001—2400(2005)02—0300—04
Analysisofthereservepriceandstartingpricein
onlineEnglishauctions
D
(SchoolofEconomics&Management,XidianUniv.,Xian710071,China)
Al~raet:ForallordineEnglishauctiononeBay,thispaperpresentstheexpressionsfortheselle
r'Sexpectedrevenue
withorwithoutthereserveprice,andfindsthatthetotalnuulberofbiddersandtheabsolutediff
erencebetweenthe
upperboundandthelowerboundofbidders'v,Auationarecompensatedwitheachotheronthe
expectedrevenue.Itis
shownthattheexpectedrevenuesareconcaveandstrictlyincreaseatthecompensatingrate,a
ndthatwhenbiddersare
enouththemaximumexpectedrevenuesalnlosIremainthe8,~tnlewhetherornotther~xwep
6ceisset.
KeyWords:onlineauction;reserveprice;startingprice 网站的生存取决于顾客,管理者和卖方时刻都在考虑如何吸引顾客,采用何种拍卖规则或策略能更安
全,有效地获得更多利润.许多文献都通过模拟实验或拍卖数据对此进行了分析?J.结合互联网和IT技术
的优势,网上拍卖方式远远多于传统拍卖.即使如此,英式拍卖仍以其规则简单,拍卖效率高,过程公开等优
势成为互联网上最流行的拍卖方式,用户遍及全球的eBay采用的即是这种拍卖方式.
在传统拍卖理论中,已有许多有关保留价分析的文献4J,但是网上拍卖与传统拍卖毕竟在许多方面都
有所不同,例如拍卖结束规则,拍卖持续时间,顾客参与方式等.文[7]通过在eBay上得到的拍卖数据进行统
计分析指出,84%的网上拍卖都是无保留价拍卖.而Bajari和Hortascu发现,物品价值越高,卖方越倾向于采
用含保留价拍卖,这时含保留价拍卖里起始价通常都设置得比较低甚至为零. 笔者针对eBay上一类网上英式拍卖,分设置保留价和不设置保留价两种情况给出卖方最大期望收入的表达
式;在顾客估价均匀分布的条件下,分析参与拍卖的顾客总人数与顾客估价的最大偏差对卖方期望收入的影响,称
这两者的比值为补偿因子,并证明了这两种情形下卖方的期望收入都是补偿因子的严格递增的凹函数,当到达的
顾客足够多时,无保留价拍卖里的最优起始价和含保留价时的最优保留价产生的最大期望收入几乎相同.
1拍卖模型
考虑如下情景:一位卖方通过网上拍卖一件物品,拍卖的持续时间为天;假设拍卖品对卖方的价值为
收稿日期:2004-03.25
基金项目:国家自然科学基金资助项目(70271021)
作者简介:杜黎(1977.),女,西安电子科技大学博土研究,j
第2期杜黎:一类网上英式拍卖的保留价与起始价分析30l
.,卖方风险中性且理性(卖方风险中性说明,如果拍卖以成交,卖方获得的利润为零;理性则说明,卖方的
目标是最大化自己的期望利润).
如果卖方选择采用无保留价拍卖,那么,起始价不仅是竞价的起点,低于此价格的投标不予接受,而且顾
客的报价也在此基础上以投标最小增量递增;同时它还允许兼有保留价的作用,即在顾客报价很低,或者顾
客之间有联盟行为损害卖方利益时能够保证卖方的最低收入.用q表示起始价,假设其值不会低于他对物品
的估价,即q?,否则卖方将会获得负利润.如果顾客对物品的估价上限为(?),卖方设置的起始价也
不会超过这个值.因而起始价的可能区间为qE[,].
如果设置保留价,则起始价主要是为了吸引顾客的注意力,保留价才真正起着维护卖方最低利润的作
用.这时,网站会注明该拍卖含保留价,并及时公开当前报价是否达到保留价,但保留价的具体值是秘密的.
用r表示保留价.竞价依然从q开始,只有当顾客的报价超过r时,物品才会出售.与
无保留价拍卖一样,保留
价的可能区间也为r?[,].需要注意的是,当最高报价者的报价超过保留价而次高报价者的报价低于保
留价时,物品将以保留价出售.
考虑到拍卖效率,报价的有意义程度等因素,网站上都设有一个投标最小增量表,即顾客报价的最小增
量幅度随物品当前高低而变化.不同的网站通常设置不同的增量表.这里假设投标最小增量,(>0)事先给
定且固定不变(得到的结论同样适用于,随物品价格递增的情况).因此,顾客的报价从q开始,以,为单位递
增;称[q+艇,q+(k+1),)为一个报价水平(k=0,1,…).
由于代理的作用,网上英式拍卖的支付规则通常如下.当最高报价高于次高报价至少一个报价水平时,
按"价高者得"原则分配物品,物品的成交价格是次高报价所处报价水平的上限;当最高报价和次高报价处于
同一报价水平时,遵从"先报价者得"原则,即报价处于最高报价水平的最先报价者得,这时的赢家可能既不
是最高报价者也不是次高报价者,同时物品的成交价格是这个报价水平的下限.因而,获胜者最终的支付价
格介于一级价格与二级价格之间.由此可知,顾客支付价格只决定他是否能够获胜的概率;如果他赢得物品,
其支付价格并不等于他的报价,和所有报价中的次高报价有关,并且肯定不高于自己的报价.由文[1]可知,
顾客将自己对拍卖品的估价作为最优报价策略.
下面分别就含保留价和不含保留价两种情况讨论个人价值独立模型下卖方的最大期望收入.假定:(1)顾
客的到达过程是到达率为的泊松过程;(2)顾客对商品的估价相互独立,分布函数为F(?).
2卖方期望收入
2.1无保留价拍卖中卖方的期望收入
首先考虑给定起始价q,在无保留价拍卖中卖方获得的期望收入.起始价的可能区间为qE[,].用
:=[(一)/e]和Kq:=[(一q)/e]分别表示从和q开始以,为单位增加至的最大可能增加次
数.显然,是常数,是q的单调下降分段常数函数,且?{0,1,…,}. 用表示物品的最终拍卖价格.由支付规则知是一个离散型随机变量,其值为{,q+ie,i:0,1…,
}.由全期望公式易知,当起始价为q时卖方的期望收入为
:
7rl(q)=P{=}+(q+艇)P{=q+艇}.(1)
k:0
依次求得式(1)中的概率分布并经代数计算可得以下定理.
定理1给定起始价q,卖方在无保留价拍卖中获得的期望收入为 7rl(q)=q+,一(q一一,)exp(一F(q)一
:
,?[1+F(q+(k+1),)]exp(一XTF(q+艇)).(2)
k:0
因此,卖方的期望收入有上界q+,,即7rl(q)<q+,?.
卖方面临的问题是选择一个合适的起始价q使得自己的期望利润达到最大.卖方从卖出的物品中获得
的利润等于物品的成交价与物品对他的价值之差,物品的价值是一个恒定的量,它不随物品的成交价变化,
所以,卖方面临的期望利润最大化问题即是期望收入最大化问题:max不(q).由于篇幅关系,这里不再讨
302西安电子科技大学(自然科学版)第32卷
论此问题的解析解,但从应用的角度考虑,当已知顾客估价的分布函数,(?)的具体形式(例如均匀分布)
后,数值求解最优起始价是简单的.
2.2含保留价拍卖中卖方的期望收入
现在考虑含保留价拍卖中卖方的期望收入.从前面的分析知,保留价的可能区间与起始价的相同,即
r?[,].用k,:=min{k:q+艇?r}和k:=min{k:q+艇?}分别表示从起始价q以增量e增加至保
留价r和卖方估价所需要的次数;仍用Kq=[(一q)/e]表示从q以e为单位增加至的最大可能增加
次数.因而,k,?{k,k】+1,…,K}.
用表示拍卖成交价.由支付规则知它是一个离散型随机变量,取值范围为{,r,q+JI}re,q+
(k,+1)e,…,q+K:e}.可以看出,物品的成交价格与保留价r有关.利用全期望公式,当起始价为q,保留
价为r时卖方的期望收入为
兰
7f2(r;q)=P(=)+rP(=r)+(q+艇)P{=q+JI}}.(3)
求解的概率分布代人上式,经代数计算后可得以下定理.
定理2给定起始价q和保留价r,卖方的期望收入为
不cr;q,={,q一+.Kpqe一-fl(r),-f,2arP(二',:Kq.'c4,不;qIr—exp(一r))(r),若q+e?r?. 其中(r)={(r一,)+(q+JI},,一r)ATF(q+JI},,)}exp(一ATF(r))+ {(q+JI},,一r)一e}exp(一ATF(q+JI},,)),
至
(r)=e{ATF(q+(k+1)e)+1}exp(一ATF(q+艇)).
含保留价拍卖里起始价通常都设置得比较低,甚至为零.在保留价的作用下,起始价在拍卖中所起的作
用大大降低,已不同于上一节讨论过的;卖方在设置保留价时则面临与上一节讨论"选择最优起始价"相同的
问题,即保留价不能设置得过高,否则会阻碍许多顾客参与投标;也不能设置得过低,否则无法有效控制投标
者故意报低价或联盟行为,这样就会降低卖方获得的利润.因此,卖方需要选择一个最优保留价r使其期
望收入(4)达到最大:max不(r;q).有关最优保留价的数值求解是简单的,而解析求解这里不做讨论.
3比较分析
在顾客估价服从均匀分布的条件下,讨论设置和不设计保留价时期望收入函数的一些性质,基此对之进
行比较.然后对数值算例,分别对这两个期望收入函数作数值求解,并分别计算最优起始价,最优保留价,以
及相应的最大期望收入,并对其结果进行比较.
假设顾客估价的分布函数,(?)为区间[旦,]上的均匀分布函数,记=/(一旦).则式(2)和式(4)
中的期望收入分别为
7fl(q)=q+Ke一(q一一e)exp(一(一q)一eexp(一(一(qKe)))一 :一I
e?[1+(一(q+(k+1)e))]exp(一(一(q+艇))),(5)I:0 和
7f2(r;q)=q+Ke一[r一+(q+JI},,一r)(一(q+JI},,))]exp(一(一r))一 eexp(一((q+K:e)))一(q+JI},,一r—e)exp(一(一(q+JI},,)))一 ,若r?[,q+K:e],
若r?(q+K:e,].
(6)
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(e
—
,L一
r
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l一
,
一
不
第2期杜黎:一类网上英式拍卖的保留价与起始价分析303
由式(5)和(6)可以看出,顾客到达率,拍卖持续时间,顾客估价的下限仅通过影响卖方的期望收人.
由定义知,表示顾客参与人数T与顾客估价最大偏差一V的比率,这说明顾客参与人数与顾客估价最大
偏差对卖方期望收人起互补作用,称为补偿因子.给定顾客估价上限,顾客估价最大偏差大对卖主期望
收人造成的负作用可以通过延长拍卖时间增加顾客参与人数弥补;同样的,顾客参与人数少对卖方期望收人
的负影响也可通过缩减顾客估价最大偏差抵消.
定理3无论是否设置保留价,顾客参与人数AT与顾客估价的最大偏差一在卖方期望收人中起互相
补偿的作用.
在传统拍卖理论中,卖方的期望收人随参与拍卖的顾客数递增,以下引理说明了网上英式拍卖也满足这
一
点.另外,它还说明了卖方期望收人也随顾客估价最大偏差的缩小而增加,但递增速度都是下降的;同时,
无论是否设置保留价,卖方期望收人的极限相同.
引理1(I)无保留价拍卖中,如果q?+,,卖方的期望收人不l(q)是的严格递增的凹函数,且
..
im不l(g):q+
(II)含保留价拍卖中,给定起始价q和保留价r,当?2(一r)/(一)时,卖方的期望收人是的严
格递增的凹函数,且lim不2(r;q)=q+,._.蕾'
由引理1可以得到以下定理.
定理4在网上英式拍卖中,如果到达的顾客数足够多,顾客估价相互独立且服从同一均匀分布,他们
都采用早报实价最优投标策略,那么无保留价拍卖中最优起始价所产生的最大期望收入和含保留价中最优
保留价所产生的最大期望收人几乎相同.
4结束语
文中对eBay上一类网上英式拍卖,分别给出了设置保留价和不设置保留价时卖方期望收入的表达式;
在顾客估价服从均匀分布的假设下,发现顾客参与人数与顾客估价的最大偏差起互补作用;同时证明了期望
收人随顾客参与人数严格递增而随顾客估价的最大偏差严格递减;当到达的顾客足够多时,无保留价拍卖中
的最优起始价和含保留价拍卖中的最优保留价产生的最大期望收人相同.类似的,笔者将在下一步针对网上
拍卖中新出现的一些报价规则,例如一口价,"buy.it.now"等,进行量化分析. 参考文献:
[1]王继林,陈晓峰,王育民.安全电子拍卖的研究进展[J].西安电子科技大
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【2JBajP,HortascuA.Winner'sCurse,ReservePricesandEndogenousEntry:EmpiricalInsightsfromEBayAuctions[Z].Working
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(编辑:李维东)
范文四：如何确定合理的房地产拍卖保留价
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如何确定合理的房地产拍卖保留价
摘自《中国房地产估价与经纪》2010 年 6 期 作者:黎明 摘要: 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、和变卖工作的若干规定》 (法释 [2009]16 号)自 2009 年 11 月 20 日起开始实施。该规定是对 2004 年颁发的《最高人民法 院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》的补充和完善，因此，2004 年颁发 的司法解释与 2009 年颁发的司法解释不一致的，应以法释[2009]16 号为准。从而估价机构 与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循《房地产估价规范》要求，还应严格按照 法释[2009]16 号规定进行评估。仔细阅读法释[2009]16 号文，我们可以发现该规定中就评 估工作方面要求做了一些相关规定， 但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提 出自己的观点供各位同仁参考。 关键词:司法鉴定估价;拍卖保留价;房地产市场价格 一、拍卖保留价的价值标准 在法释[2009]16 号颁布之前，我们一直沿用 2004 年颁发的《最高人民法院关于人民法 院民事执行中拍卖、 变卖财产的规定》 标准执行， 即人民法院确定的保留价， 第一次拍卖时， 不得低于评估价或市价的百分之八十。 当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准， 而 房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的 80%来确定。 2009 年 11 月 20 日后开始施行的法释 价， 评估价仍为房地产市场价值， 因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍 采用的是公开场价值标准。 二、 拍卖保留价采用市场价值标准的社会背景分析在最高人民法院关于人民法院委托评 估、 拍卖和变卖工作的若干规定答记者问中就拍卖保留价之所以采用评估价或市价进行了解 释。详细如下: 记者问:保留价问题是社会各界普遍关心的问题，本司法解释对此有何规定, 答:2004 年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 8 条 第 2 款规定: “人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八 十。 ”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间” ，如制 定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可 能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣” 。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多 都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对 2004 年《最高人民法
院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中保留价的规定进行了修改，拍卖财产 经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的 规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。 笔者以为房地产拍卖保留价之所以采用市场价值标准予以确定，是出于以下三点考虑: 第一， 如上答记者问， 如此操作可以有效地减少拍卖保留价制定过程中可能滋生的腐败 问题; 第二， 虽然采取这种确定标准可能会导致第一次拍卖流产的机率增加， 但同时在—定程 度上保护了被拍卖房地产的产权人权益，将伤害减少到最小; 第三，由于我国的房地产行业发展非常迅速，房地产交易市场越来越透明，从最近这几 年拍卖成交价与市场价作比较来看，存在的差异在逐渐缩小，尤其在一线城市更为明显。因 此再以市场价格的 80%来作为房地产拍卖保留价显然失去了指导意义。就如同土地出让市场 一样， 如果一味地按照政府公告的基准地价标准来制定土地出让底价， 反而弄巧成拙使民众 感觉土地拍卖市场溢价率如此之高。 因此， 在当前房地产市场背景之下， 以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交 可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释[2009]16 号刚颁布时，很 多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流 产的。 但经过了半年多的司法实践， 以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期 的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要 的是， 我们作为专业的估价人员， 在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房 地产拍卖保留价才是至关
重要的。 三、估价案例展示 深圳市罗湖区 XX 路 XX 花园裙楼商铺第二层， 建筑面积 2650 平方米， 登记价为 1 0000000 元，房屋用途为商业，土地用途为商住混合用地，土地尚可使用年限还有 56 年。在 2009 年 9 月份进行了第一次拍卖， 深圳市中级人民法院委托 A 房地产估价公司对该房产进行评估， 最终 A 估价公司出具的评估单价为 16500 元,平方米， 价值标准为公开市场价值， 因此法院 根据评估报告， 在评估价的基础上以 8 折即 13200 元,平方米来确定拍卖保留价， 第一次拍 卖没有成交。本来按照 2004 年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的 规定》 第二次拍卖可以不用再评估， 直接在第一次拍卖保留价的基础上再打八折作为第二次 拍卖保留价，但正好恰逢法释[2009]16 号颁布实施初期，因此原告要求法院重新评估，深 圳中院答应了原告的请求， 于是重新摇珠确定了 B 房地产估价公司， 要求 B 估价公司重新评
估以确定拍卖保留价。 四、具体分析 B 估价公司接受深圳中院的委托后，安排估价人员对该房产进行了实地查看，并对周边 同类物业市场的租金及售价水平进行了详细地市场调查。调查发现，周边商业氛围较好，成 交及租赁情况都是非常活跃， 案例相当充裕， 完全具备采用市场比较法和收益法进行评估的 条件， 于是经过充分地市场调查过后再进行有效地对资料进行整理筛选， 精密科学地进行测 算， 然后通过市场比较法与收益法评估测算出来的价值也基本相当， 最终估价对象的市场价 格确定为 16000 元,平方米。结果初步出来后，如果 B 估价公司贸然按此价格出具，则第二 次拍卖按照法释[2009]16 号规定，直接以评估价作为拍卖保留价，这意味着第二次拍卖保 留价还要高于第一次，如此，第二次拍卖成交的可能性更是微乎其微。这显然不能使委托人 及原告方接受,为何第一次拍卖按照 13200 元,平方米作为拍卖保留价都没有人参与竞拍 最终导致拍卖流产呢,难道说是估价人员对同类物业市场调查做得不够仔细， 资料收集得还 不够详尽， 市场价格确定得还不够准确吗,估价人员带着一肚子的疑惑， 再次对周边市场进 行排查， 再结合本次估价目的和估价对象的特点， 最终找出了导致第一次拍卖成交失败的原 由。 导致第—次拍卖失败的主要原因固然是 A 估价公司在确定最终评估价格时影响到拍卖 保留价的确定。 忽视了本次估价目的特殊性， 没有真正理解以市场价值确定拍卖保留价的内 涵。 本次估价目的是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值。 因此价值标准为公 开市场价值标准， 但更重要的是之所以评估拟估对象的市场价值是为确定估价对象的拍卖保 留价服务的。 而拍卖保留价的确定则是出于既要保证产权人的权益尽可能地不受到伤害又要 保证拍卖保留价符合市场能够得到竞拍人的认可从而最大可能地促成拍卖成交。 据笔者对同 行的调查了解，A 估价公司的错误理解并不是个别现象，很多估价机构及估价人员都存在着 同样的理解。 笔者以为 A 估价公司在确定拍卖保留价时存在的错误理解主要体现在以下几个 方面: l、没有正确了解房地产市场特征 在估价实践中， 只有正确地了解房地产市场特征， 才有可能真正理解房地产市场价值的 内涵。因此，作为估价人员应该把握宏观房地产市场动态特征，判断于估价时点时的市场状 况是处于买方市场还是卖方市场,按照房地产市场的一般规律及购买者 “买涨不买跌” 购买 习惯，一般来说，房地产市场处上行通道时，一般是处于卖方市场状态，反之则反之。以深 圳住房市场为例， 深圳住房市场价格从 1990 年至 2010 年归纳起来也经历 5 个上涨及下跌阶
段。即 1990 年-1993 年为第一阶段(房价快速上涨) :1992 全国地产出现泡沫，深圳地产价 格增长最快也是 1992、1993 年，深圳房地产过热，曾出现开发投资增长率高于 GDP 增速的 4.53 倍。深圳曾上演“疯狂抢房”的一幕，卖得最为火爆的外销楼宇当推 1991 年 12 月销 售的“海丽大厦” ，曾创下购楼者排队 7 天 7 夜一日售完的奇迹。第二阶段是从 1994 年至 2004 年，1993 年，随着国家启动宏观调控，房地产市场进入调整期，房价泡沫被刺破后， 市场长期低迷。1994 年至 1996 年房价快速回落，1996 年至 2004 年这一时期的深圳房价则 较为平稳，平均涨幅不会超过 5%。第三阶段则是从 2005 年至 2007 年，深圳房价
又经历了 一轮快速上涨的过程。2007 年底至 2008 年底为第四阶段，房价再次快速回落。第五阶段则 是 2009 年初至今，尤其是在 2009 年度中房价再次崛起，房价再次腾空翻了一倍多。因此只 有对估价对象所处宏观房地产市场状况进行了详细地了解， 才能确定房地产市场特征， 只有 这样才能真正保证所出具的估价结果不偏离市场价值标准。 2、没有正确理解房地产市场价值的内涌 在为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值过程中我们采用的是公开市场价 值标准， 因此我们评估的是估价对象的房地产市场价值。 那么市场价值的内涵是什么呢,我 们可以回顾一下市场价值的定义， 所谓市场价值是指理性而谨慎的交易双方， 出于利己动机， 有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。正常的市 场价值是包含卖方税费，不包含买方税费。比如某一房地产成交价格为 80 万，该价格为卖 方实收价，买方承担所有税费及佣金，合同约定按原价过户，卖方应交纳的税费约 5000 元， 则该房地产正常市场价值应为 805000 元。而我们在采用市场法进行评估时，很多估价机构 及估价人员都不曾考虑交易过程中税费的转嫁及规避问题， 大都直接采用市场的报盘价作为 可比案例予以估价。这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离市场价值水平。 另外在估价实践中， 有的估价人员对市场价格为何一定是包含卖方税费， 而不包含买方 税费表示不 理解，并认为没有必要对市场价值的内涵规定得那么死，只要我们在评估报告 中予以报露评估价值是否包含买卖双方或其中一方的税费即可。 笔者以为这种观点是极不妥 当的，俗话说“没有规矩不成方圆” ，我们在估价实践中如果对市场价格不设定一个尺度就 会很乱，各评估机构及估价人员就会肆意设定市场价值内涵。同时作为报告使用人，一般多 为非房地产估价专业人士，因此即便我们在评估报告中予以报露本次估价对象价值的内涵， 报告使用人不一定能够理解，从而仍可能存在误导报告使用人。所以说，不论是从规范行业 自身发展考虑， 还是从改善评估服务质量出发， 都应该对市场价值的内涵制定一个严格的标 准。
3、没有正确了解房地产拍卖市场特征 考虑到估价目的特殊性， 是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值， 其最终 目的是要使估价对象能够在拍卖过程中得以变现。 因此， 作为估价人员不仅要对房地产的市 场特征及房地产市场价值内涵予以了解， 还是对房地产拍卖市场的特征非常清楚。 在房地产 拍卖市场中，作为估价对象的产权人对售价不具备主动性，最多只有拍卖保留价作为保障， 真正具备说话权的是竞拍人即购买人。 因此房地产卖市场实质上是一个典型的买方市场。 房 地产拍卖最可能成交的价格实质上是购买人所能接受的价格， 而并非估价对象的产权人所能 承让的价格。 同时房地产拍卖市场还具有一个特征， 即按照拍卖成交价格如实交缴交易过程中所可能 发生的税费。 这与当前深圳房地产交易市场大多数通过阴阳合同的方式来规避交易税费存在 较大的出入， 这一点却往往没有引起估价人员的关注。 另外深圳房地产拍卖市场还存在一个 潜规则， 即由购买人承担交易过程中所有可能发生的税费， 拍卖手续费则在竞拍成交价中予 以扣除。 五、确定合理的房地产拍卖保留价 出于上述三点的考虑， 我们在确定合理的房地产拍卖保留价时应按照上面三个程序来进 行，即: l、明确房地产市场特征 估价人员对深圳同类物业市场宏观了解， 当前商业地产市场仍处于卖方市场， 因此我们 所调查同类物业的价格水平是居于卖方市场所表现出来的价格， 因此我们在采用市场法进行 评估时应该予以关注。 2、确定正确的房地产市场价值内涵 估价人员通过对同类物业的市场调查，确定 16000 元,平方米是符合当前市场价格水 平，但价格水平是居于卖方市场价格，因此我们还应对该价格进行修正。按照当前市场成交 习惯，一般采用原值过户，因此卖方所应交缴的营业税(成交价与登记价的差额 5%缴交) 、 教育费附加、土地增值税、所得税(按增值额的一定比例缴交)等都为 0 予以规避，只需交 纳印花税(按过户价的万分之五) 、登记费(按 3 元,平方米) ，则估价对象的房地产市场价 值应为 16000+10000000/2650×0.0005+3=16005 元,平方米。 由此可以看出由于购买双方通 过阴阳合同方式可以按照原值过户， 从而可以有效地化解因
市场特征对房地产市场价值的影 响，因此在这种市场特征情形下，对房地产市场价值几乎没有影响。 3、考虑房地产拍卖市场特征，综合确定拍卖保留价
由于拍卖市场是一个典型的买方市场， 同时它又无法通过阴阳合同的方式实现原值过户 以达到规避交易税费的目的， 因此我们在确定拍卖保留价过程中一定要综合考虑这两个因素 对拍卖保留价的影响。 在确定合理的拍卖保留价之前， 我们首先要将房地产市场价值转化为买方市场价格即买 方所能接受的合理购房支出总价。 (l)确定买方所能接受的合理购房支出总价 根据深圳市三级市场交易税费规定，买方应缴交印花税、契税(按过户价的 3%) 、登记 费及买卖双方的佣金(按实际成交价的 3%，行情可以有折扣，我们暂以买卖双方各 1%计算， 即 成 交 价 的 2% ) 则 买 方 所 能 接 受 的 购 买 价 格 为 16005+10000000 , 2650 × ， (0.0005+3%)+16000×2%=16440 元,平方米。 2)确定合理的拍卖保留价 由于拍卖市场是一个典型的买方市场， 且只能按照成交价格如实交税， 同时交易过程中 所有产生的所有交易税费均由购买人承担。因此我们假定合理的拍卖保留价为 X 元,平方 米，则有: X 元,平方米成交时所应交缴的买卖双方的税费+X 元,平方米成交的购房款=买方所能 接受的合理购房支出总价，这个公式是成立的。 接下来，我们可以借助计算机 EXCEL 表计算功能进行试算，如下表:
从上表可以看出，当以 11680 元,平方米成交，购买人应支付房价款为 30952000 元， 加上交易双方所应交缴的税费 12613606 元， 合计 43565606 元， 与正常交易市场买方所能接 受的合理购房支出总价 43566000 元相当。因此笔者以为 11680 元,平方米作为拍卖保留价 格是客观合理的。 六、结束语 随着房地产估价行业的迅速发展， 估价机构与估价人员在具体的估价实践过程中将面临 的估价类型将复杂多样化。作为估价人员应根据估价目的不同，确定相应的价值标准，采用 科学的方法确定合理的评估价格。 只有这样， 估价机构与估价人员才能为客户提供更有价值
的专业服务，估价行业的专业地位才能得以巩固，估价行业才能赖以生存与发展。 (作者单位:深圳市新永基房地产评估顾问有限公司)
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范文五：如何确定司法拍卖中的保留价——以商标拍卖为例｜法官论坛216
夏婕 夏从杰
江苏省南京市秦淮区人民法院
阅读提示：关于司法拍卖确定保留价：有评估价的参照评估价；未评估的参照市价并应征询当事人意见。参照评估价确定容易理解，但是如何理解对于未作评估的参照市价确定？
背景法条
最高人民法院关于人民法院
民事执行中拍卖、变卖财产的规定
法释［2004］16号
第四条 对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。
第八条 拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
一、实例介绍
（一）事实概要
1、执行异议
甲公司与乙公司借款合同纠纷一案，终审判决乙公司偿还甲公司借款本金500万元及利息，乙公司法定代表人李XX对欠款承担连带保证责任。判决生效后，甲公司以乙公司和李某某为被执行人向法院申请强制执行。
执行过程中，法院依法查封了乙公司名下已注册使用的A商标和B商标，拟进行评估拍卖。案外人丙公司提出执行异议，认为其已经支付商标转让全部价款并实际占有商标，且转让过程中没有恶意和过错，涉案商标属于其财产，不应予以查封和执行。
执行法院异议审查中查明，2012年6月11日，乙公司公证了商标转让声明，将已注册的A商标（转让价50万元）及申请中的B商标（转让价10万元）转让给丙公司，两商标转让价合计60万元。2012年6月18日，丙公司向国家商标局提出了转让申请。2012年7月23日，执行法院查封了上述商标。2012年12月28日，国家商标局以商标已被查封为由，下发了转让申请不予核准通知书。
2、执行异议之诉
执行法院经听证审查，裁定驳回丙公司异议请求。丙公司不服并提起执行异议之诉。
法院审理认为，丙公司未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提供充分证据，诉讼请求缺乏法律及事实依据，遂判决驳回。
丙公司不服提起上诉。终审判决认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。丙公司提交的证据尚不足以证明其拥有阻却法院对涉案商标进行强制执行的事实和法律依据。理由：第一，李某某对丙公司向其交付商标转让款60万元的自认不能对抗甲公司。合同双方的约定或自认仅对双方有效，李某某的自认对合同之外的第三人即甲公司没有约束力；第二，丙公司与李某某就商标转让相关事项所作的陈述前后之间、相互之间矛盾；第三，丙公司与乙公司的商标转让事项不能排除虚假关联交易的可能。由于丙公司提交的证据尚不足以证明涉案商标全部转让款项交付的事实真实发生，其要求阻却法院对涉案商标进行强制执行的请求缺乏事实基础，不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。
3、商标评估
案外人提出的执行异议及异议之诉均被驳回，执行法官继续执行涉案商标，委托专业评估公司对涉案商标进行价值评估。
评估公司回复：由于商标属于无形资产，其价值与使用商标相关产品（或服务）的历史及未来的生产投资规模、成本费用、销售收入、盈利情况、相关产品（或服务）的价格差异等情况相关，如果要开展正常评估工作，需要相关方提供有关具体的历史数据、未来经营规划及预测数据资料。因被执行人乙公司人去楼空，其法定代表人李某某下落不明，无法提供相关资料。评估公司以欠缺相关资料，无法履行评估程序为由，将案件材料退回法院。
（二）执行争点
1、争执观点
涉案商标能否拍卖，关键在于能否确定保留价。因此，本案争议焦点为涉案商标的保留价如何确定？一种意见认为，可以商标转让协议约定的60万元转让价作为拍卖保留价。另一种意见认为，不能以60万元转让价作为拍卖保留价。
2、主要理由
第一种意见的主要理由为：第一，商标转让协议是被执行人“自愿”签订，约定的60万元转让价为其所认可。因此，以60万元为底价拍卖商标，并不违反被执行人的意愿。而且商标转让协议经过了公证程序，受让人已向国家商标局提出了登记过户申请，转让协议已实际开始履行。故而，以60万元转让商标属于正常市场交易，体现了市场交易的“自愿性”。可认定60万元转让价即是市场价格，以市场价确定保留价于法有据。第二，既然被执行人在商标转让中，“自愿”将商标定价为60万元，那么以60万元转让价作为拍卖保留价，符合被执行人的交易心理预期，当然可以此为底价进行拍卖。
第二种意见的理由为，确定保留价的法定方式仅有两种：依照评估价或参照市价。涉案商标属于无形资产，市价不易确定，并且60万元的转让价显非市价。同时，就本案具体情形而言，也不属于可不作评估拍卖情形，只能经评估且确定评估价基础上才能拍卖。本案由于经专业评估未能给出评估价，只能认定涉案商标暂不具备拍卖条件。
两种观点截然对立，究竟何者为妥？执行法官该何去何从？
二、对第一种观点的回应
本文认为，第一种观点所依据的理由似是而非，“看上去很美”实则经不起推敲，与法院裁判冲突，与质押合同有违，与常识常情相悖，有失偏颇，难以成立。
（一）基于裁判认定的分析
申请执行人在执行异议之诉一审中辩称，丙公司与乙公司之间所谓商标转让是虚假行为，实为恶意转移财产逃避债务，规避执行，且未支付合理对价。终审判决认为，转让合同约定的商标转让价为60万，而转让人关于商标转让价的陈述却为120万，明显矛盾。如果商标转让一事属实，对于如此知名的商标，连商标转让价都说不清楚，明显违背情理。据此认定“交易双方对这一交易事项的环节所作的陈述存在如此之矛盾，难以确认该交易的真实性。”“不能排除丙公司与乙公司的商标转让事项为虚假关联交易的合理怀疑。”
综合申请执行人抗辩和终审判决认定，本案商标转让不能排除虚假交易的可能。同时，对于商标转让协议是否有效、60万元转让价是否符合市场价格，审判法官并没有作出认定。既然如此，执行法官更无从作出认定。第一种观点主张，以转让协议约定的60万元作为保留价，无形中以转让合同有效为隐含前提，无意识中认定60万元符合市场价格。这显然违背了判决作出的不能排除虚假交易可能的认定。
（二）基于质押合同的分析
甲公司（商标质权合同乙方）与乙公司（商标质权合同甲方）就案涉借款签订有《注册商标专用权质权合同》，出质标的为涉案A商标。合同第二条明确约定“根据甲乙双方就出质商标专用权的价值达成一致意见，该商标的实际价值为人民币500万元”；第七条约定“甲方未经乙方同意，不得将出质商标转让或许可他人使用。经甲乙双方协商一致后，甲方可以将出质商标转让或许可他人使用，但转让费不得低于该商标的评估价值”。同时，双方还订有《出质商标专用权价值协议书》，第一条明确约定“协议目的：办理商标专用权出质提供价值依据”，第三条明确约定“甲方、乙方经平等协商，共同确认出质商标专用权的价值为人民币伍佰万元整（500万元）。”
上述可知，双方在质押时，对涉案商标之一的A商标价值协商一致估价为500万元。而第一种观点主张以60万元为底价拍卖A和B两个商标，违反了双方关于商标估价及转让商标不得低于商标估价的明确约定，显有未妥。申请执行人申请以60万元为底价拍卖，明显违背诚信，基于禁反言原则，应不予支持。
（三）基于常识判断的分析
本案中，涉案商标为知名商标，全国的加盟店有一百多家。每个加盟店以年使用费10万元计，年使用费收入为1000万元。而转让协议约定的转让价60万元，即使不做专业评估，仅从社会一般人的生活常识可知，60万元显然并非真实的市场价格，以60万元转让价作为拍卖底价，明显过分低于市场价格，极大损害被执行人利益及其他债权人利益。
换个角度来看，如果商标转让价约定为一元或一万亿元，能否以一元或一万亿元作为保留价来拍卖商标？恐怕不难得出否定结论。因为以一元或者一万亿元作为保留价拍卖商标，不合情理甚为明显，其并非真实的市场交易价格，较为容易判断。因此，第一种观点认为，60万元的商标转让价即为市场价格，可以转让价60万元确定拍卖保留价，难以成立。
三、规范基础的确定及适用
司法拍卖乃公权力的行使，奉行公权谦抑原则，法无授权即禁止。因此，必须以规范基础为依据。检索相关法条，本案规范基础可确定为最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第四条及第八条。因此，对这两个条文的理解与适用，对于本案处理至关重要。
（一）单个法条的理解
1、第四条规定的文义分析
通过分析第四条规定，可看出《拍卖规定》关于评估的内在逻辑思路。第一款前段规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。即，所有拍卖，原则上都要进行评估，这是自《执行规定》确立的拍卖前应当评估的原则，［1］评估在定价机制上具有兜底作用。［2］第一款后段及第二款规定：对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。即，例外情形［3］且仅限于列举的三种例外情形，才可以不进行评估。这是基于法条的明确规定而作出的合乎逻辑和法条文义的理解。依照该规定反面解释，如果不符合列举的三种例外情形，就只能进行评估定价。
2、第八条规定的文义解释
第一款规定：拍卖应当确定保留价。保留价通常称为底价，是据以确认拍卖成交的最低价格。［4］对于司法拍卖为何要确定保留价，以及能否采用无底价拍卖？
最高法院就《拍卖规定》答记者问指出，保留价的功能在于为被执行人的利益设置最低的保护限度，保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，可以有效地避免利益的过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人合法权益造成损害。当然，在拍卖实践中，对于那些价值较低的财产，经常采取无底价拍卖的做法。考虑到实际操作中究竟应采取有底价拍卖还是无底价拍卖容易引发争议，因此，司法解释规定执行中的拍卖一律采取有底价拍卖。［5］即，正是由于之前执行实践中存在无底价拍卖财产，损害被执行人利益现象，该条明确规定了必须确定保留价，取消了无底价拍卖。规范目的在于，克服市场固有弊端，防止市场失灵风险，避免因拍卖价格过低损害被执行人利益，并损害其他债权人利益。
那么如何确定保留价呢？
确定保留价要注重申请人和被执行人利益的平衡。保留价过高不利于财产顺利卖出，影响申请人利益；保留价过低会损害被执行人利益，并可能损害其他债权人利益。基于此，第二款明确规定：拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
这就明确了确定保留价的法定方式仅有两种：一是参照评估价，二是参照市价。其实，这两种方式实质上为一种方式。即，以市价确定保留价。因为评估价也是基于市场价而作出的，本质上也是市场价。正如最高法院就《拍卖规定》答记者问中所述：评估价的功能旨在对拍卖标的物的内在价值进行客观的反映。可见，司法解释确定保留价的主线就是以市场价（包括评估价和市价）为标准确定保留价。
（二）关联性法条的体系性解释及归入
1、体系性解释
《拍卖规定》第八条明确了确定保留价的法定方式有两种：有评估价者，参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第一种方式“参照评估价确定”较好理解，但何为“未作评估的，参照市价确定”？哪些情形属于可以不做评估，只需参照市价并征询当事人意见即可？对此，需结合与第八条密切相关联的第四条来回答。该条规定了拍卖财产原则上均应当进行价格评估，例外规定了可不做评估者有三种情形：一是财产价值较低，二是价格依照通常方法容易确定，三是当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估。除这三种例外情形外，根据评估兜底定价原则，均应当进行评估才可以拍卖。如不能成功进行价格评估，涉案财产便属于暂时不具备拍卖条件。
为使《拍卖规定》更具适用上的便利性，《江苏省高级人民法院关于人民法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题的规定》（下文简称《省院规定》）第1-7条规定了保留价的确定方式，对《拍卖规定》第四条规定的可不做评估的三种情形进行了细化，并对《拍卖规定》第八条参照评估价或参照市价确定保留价的两种方式进行了更具体的规定。其前三条规定了当事人双方协商定价（自主定价）、第四条规定了法院依职权定价。［6］这两种定价方式要求法院根据市场价格确定基准价的基础上确定保留价，实质上是对《拍卖规定》第八条参照市价确定保留价规定的细化。其第五条规定无法根据市场价格统计标准确定基准价的，应当委托评估公司进行评估。
这实质上是对《拍卖规定》第八条参照评估价确定保留价的细化规定。不难看出，第一，《省院规定》关于保留价确定方式，与《拍卖规定》第四条和第八条的规范精神一脉相承，高度契合，没有逸出《拍卖规定》第四条和第八条的文义范围，也没有实质性创设新的定价方式，仅仅细化了《拍卖规定》第四条和第八条，使之更具体、更具可操作性。第二，在参照市价（包括当事人双方协商定价或自主定价和法院依职权定价）与参照评估价两种确定保留价方式的适用顺序上，江苏省法院在视频会议辅导时明确指出，协商定价为优先，评估定价为补充，［7］事实上采纳了评估定价的兜底功能。即，为节省评估费用，提高执行效率，能依据市场基准价确定保留价的就不必委托评估，否则，就只能委托评估公司评估定价。
2、本案归入
本案中，首先，对于加盟店有一百多家的全国知名商标而言，设每个加盟店年许可使用费为5-10万元，年收益可达500-1000万元。按照商标质押合同，两个涉案商标中之一的A为出质标的，明确约定其价值为500万元，显然两个涉案商标不属于第四条规定的“财产价值较低”。
其次，涉案商标经委托专业评估公司评估，但因欠缺相关经营资料，无法作出价值评估。且商标为无形资产，其市价究为多少不易确定。本案在专业评估机构尚难以对商标价值作出评估的语境下，其市价究为多少，显然并非执行法官能轻松确定，因此，涉案商标也难以认定为属于第四条规定的“价格依照通常方法容易确定”。
当然，如果涉案商标在近期有正常市场交易价，则可以认定为“价格依照通常方法容易确定”，并可以此交易价作为拍卖底价。但如果交易较为遥远或非属正常交易，则不能认定为“价格依照通常方法容易确定”，也不能以此交易价确定底价。比如以五年前的商标交易价或者以含有赠与成分的“友情价”以及为逃避执行而虚假交易的“串通价”确定拍卖底价，这显然并不合适，当然，更不能因为存在类此情形的交易价，而认为构成“价格依照通常方法容易确定”。
在此，需要特别指出的是，个例交易价并不恒等同于市场价。因为在含有赠与性质、友情成分的交易以及在利益关联性质的交易情形，交易价会偏离市场价。因此，不能简单认为个例交易价即为市场价，当然也就不能径自以个例交易价确定保留价。本案中，以60万元为价金转让商标是真实意思表示，抑或为规避执行的通谋虚伪表示，不得确知。认为以商标转让价60万元为底价拍卖商标，没有超出被执行人的交易心理预期，也没有违反被执行人的意愿，显然过于武断。因为执行异议之诉中已经认定，本案并不能排除恶意规避执行而虚构交易的可能。在此情形中，60万元的交易价显然并非真实的市场价格，也不是当事人内心真实意思表示，以此为拍卖底价拍卖成交，会损害被执行之人的利益，并损害其他潜在的债权人利益。
最后，由于被执行人下落不明，本案更不属于第四条规定的“当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许”。
因此，本案商标拍卖不符合第四条规定的可以不进行评估的三种法定例外情形。即，不属于可不作评估拍卖情形，在法定类型中只能归入须经评估确定评估价方可拍卖类型。对此，根据《省院规定》亦可得出同一结论。其第五条规定：执行债权人与债务人之间达不成一致意见并且标的物无法根据市场价格统计标准确定基准价的，由人民法院委托评估公司进行评估。本案中，被执行人下落不明，自然无法达成一致意见，且无法根据市场价格统计标准确定商标基准价，因此，应该委托评估公司进行评估。由于委托的评估公司未能对商标价值作出评估，据上述分析，涉案商标属于暂时尚不具备拍卖条件。
四、结语
依照《拍卖规定》规范主旨，确定保留价仅有依照评估价或参照市价两种方式，逾此两者，则逸出了司法解释授权，属于法外用权，为法所不许。如若市价不易确定，致无法参照市价确定保留价，只能根据评估兜底定价原则，依据评估价确定保留价。如若不能成功作出评估价，可认定为暂不具备处置条件，可留待条件具备时，再行处置。
本案中，认为可以60万元的转让价确定为保留价的观点，违背司法解释关于确定保留价法定方式的明文规定，违反一般人基于常识对商标所作的价值判断，且与异议之诉所作不能排除虚假交易的认定不合。相反，第二种观点认为，本案商标拍卖，难以归入可不进行评估的三种法定例外情形。即，不属于可不作评估的拍卖案型，在法定类型中，只能归入须经评估确定评估价方可拍卖的类型，这种观点可资赞同。由于本案中评估公司未能对商标价值作出评估，可认定为涉案商标属于暂不具备拍卖条件。唯有留待条件具备时，再行处置涉案商标。例如，找到了被执行人且被执行人提供了价值评估所需的资料或者经司法扣押得到了评估所需的资料，使评估得以顺利进行，或者经调查得到了被执行人在近期的正常市场转让价，［8］则涉案商标就可顺利拍卖了。
注：
［1］沈德咏主编：《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》下，人民法院出版社2015年版，第1307、1311页。
［2］对于评估的兜底定价功能，观之《拍卖规定》第三十五条第一款可知。其内在的逻辑思路是，变卖财产的定价，有约定依约定，无约定依市价，无市价但价值较大、价格不易确定则依评估价。从条文主旨来看，评估的兜底定价作用彰明较著。其虽是针对变卖的规定，但拍卖、变卖同是作为财产变价的方式，具有相似性，在处理拍卖定价时，可类推解释并参照适用。
［3］前引［1］。
［4］奚晓明主编：《修改条文理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第560页。
［5］上引书。
［6］江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要[2015]年4号。
［7］江苏省高级人民法院2016年1月11日下午召开的全省执行辅导视频会议。
［8］指虽然被执行人签订了关于商标转让的正常交易合同，但由于有法院的在先查封而无法转让的情形。
核校：焦文 璐蔓
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