风轻云淡288
范文一：我国农村住房问题的审视诠释
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我国农村住房问题的审视诠释
论文关键词:农村住房;宅基地;居民点
论文摘要:当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7,，年均递增22.8,;农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米;人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个
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方面是影响农村住房消费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。
、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施;增加农民收入，促进农村住房消费;落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
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、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。
对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法
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律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括:土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷;未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷;争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷;建房户私下调换宅基地引发的纠纷;用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房
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的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括:建房申请审批制度;现场勘测制度;核查制度;验收制度;验收结果公示制度。http://www.GwyOO.com
、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式:一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林;二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。
、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一
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般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象;缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等;缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需;缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
参考文献:
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1、姜长云.中国农村住房消费需求研究[J].调研世界,1999(10).
、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察,1996(5).
、王伟.关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J].重庆社会工作职业学院学报,2004(4).
、张红,谢娜.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地产,2009(3).
、刘金星,于洪彦.消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J].广西财经学院学报,2008(1).
、刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济,2006(3).
、涂宁静.从乡村治理看农村住房规划[J].企业家天地下半月刊(理论版),2007(7).
、章大梁.改革农村居民点用地势在必行——来自湖北枣阳市的调查与思考[J].中国土地,2000(9).
、钱茜.我国农户住房、宅基地立法的历史比较[J].农业经济问题,2005(12).
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范文二：我国农村住房问题的研究综述
农村住房消费、农村住房制度、农村住房规范布局是当前我国农村住房问题研究主要方向。当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。? ? 关键词：农村住房，宅基地，居民点
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7%，年均递增22.8%；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
（一）对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。进一步指出要提高农村住房消费需求水平，需要扩大农村住房消费市场，提高农民收入水平。范剑平、刘国艳（2001）用“结构变动度”考察1985-1998年农村居民消费结构的变化，认为农村消费结构与城镇最大的不同点是居住比重较高。改革以来，农民扩大宅基地的冲动使农村“建房热”经久不衰，居住消费比重一直位居第二。但也有研究指出，过度的住房消费会影响农村经济发展。如张红、谢娜（2009）用时间序列数据对农村住房消费研究进行延伸分析，重点突出了1985-2006年间农村住房面积与住房结构变化情况，指出住房消费超越农户家庭经济实力和农村经济发展水平时，会损害农村经济的长远发展，以及农村自建房质量普遍不高，更新周期短等问题。建议农民按需建房，推进农村住房产业化，提高住房质量。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。在制度和行为的交互作用中，制度制定者、执行者以及消费者应该反思那些具有消极作用的意外后果，并对制度和行为做出合理调整（刘金星、于洪彦，2008）。
综合上述的分析，不难看出在当前，农村传统消费行为没有根本性变化的情况下，排除掉灾后重建等特殊因素的影响，农村住房需求的变动一定程度上反映了农村经济增长变动的情况。农村住房消费具有较大乘数效应，对国民经济相关产业的发展，能产生一连串的需求拉动，对扩大国家内需的战略具有重要意义。其中2009年农民住房消费占到农民消费的20.16%，仅次于食品消费。
（二）对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。对此，钱茜（2005）通过对我国农村宅基地立法进行历史比较发现，物权法草案中有关农户住房买卖与宅基地的规定仍然沿袭二元社会政策，背离市场经济条件下的城市化发展趋势，有违保障平等主体物权、物尽其用的立法宗旨，其科学性远不及1962年《农村人民公社工作条例》的相关规定，因而提出我国物权法有必要认真修改。康秀梅、南灵（2006）的研究也指出在提高农村居民收入水平、农村居民住房质量的基础上，应确立农村土地产权制度，并辅以**相应的指导和技术帮助。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
（三）对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。涂宁静（2007）指出**对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识，正是由于农村住房长期以来处于自主建造状况，产生了一系列的社会问题，唤起了人们对做好农村住房规划的重新认识。提出乡村治理要重视农村住房规划，通过住房规划促进城乡社会的整合，加快城乡一体化进程，引导农民形成科学合理的住房消费观念，提高农民参与乡村建设的积极性，促进乡村事务的规范化管理。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由**对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。也有研究者在分析了农村居民点用地整理影响因素后，结合不同类型的农村居民点提出了几种相应的居民点整理模式，即针对“城中村”的公寓化或者社区化的整理模式，针对偏远地区环境条件恶劣居民点的整体搬迁、异地改造的模式，针对小型村庄的缩并自然村、建设中心村的整理模式，针对居民点内闲置率高的村庄内部用地控制改造整理模式。樊琳、孙华强（2005）结合浙江省桐庐县实际，总结出三种农村居民点整理模式，即同化擅变模式、迁移集聚模式、梳理改造模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。20世纪70年代以后，改变过去单一的中心村建设的做法，因地制宜进行村镇规划。还有研究提出注重吸收韩国“新村建设”以及日本新农村建设的经验，改变农民精神面貌，改造农村生活环境，提高和增加农民收入，推进农民合作，提高农民经营水平。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着**缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强规划引导和政策支持，将有助于国家扩大内需、改善民生和节约土地目标的实现。提高建设水平，集中改善农村特别是中低收入户的居住条件，整体推进村容村貌的改变。有利于配套基础设施，改善村容村貌。有利于加强产权保护，通过确权登记发证，建立和完善农村住房制度，逐步推进农房和宅基地社会保障替代品的功能向资产资本功能转化。随着2008年中央农村工作会议，提出了改善农民居住条件、加强农村住房建设的任务要求。以及2010年一号文件提出鼓励农民建房的提议。可以看出，农村住房建设以成为今后我国农村工作的一个重要着力点，需要更多的研究者对其进行深入的研究。
参考文献：
1、姜长云。中国农村住房消费需求研究[J]。调研世界，1999（10）。
2、于静波。我国农村住房消费的比较研究[J]。中国农村观察，1996（5）。
3、王伟。关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J]。重庆社会工作职业学院学报，2004（4）。
4、张红，谢娜。新时期中国农村住房消费状况[J]。中国房地产，2009（3）。
5、刘金星，于洪彦。消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J]。广西财经学院学报，2008（1）。
6、刘润秋。农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J]。农村经济，2006（3）。
7、涂宁静。从乡村治理看农村住房规划[J]。企业家天地下半月刊（理论版），2007（7）。
8、章大梁。改革农村居民点用地势在必行——来自湖北枣阳市的调查与思考[J]。中国土地，2000（9）。
9、钱茜。我国农户住房、宅基地立法的历史比较[J]。农业经济问题，2005（12）。
10、杨庆媛，田永中，王朝科，周滔，刘筱非。西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式——以重庆渝北区为例[J]。地理研究，2004（4）。
11、王建国，胡克。农村居民点整理的必要性与可行性[J]。国土资源，2003（4）。
12、樊琳，孙华强。紧扣规划因地制宜三种农村居民点整理模式的实践[J]。浙江国土资源，2005（11）。
范文三：我国农村居民住房问题研究
我国农村居民住房问题研究
荫刘宝香
摘要院我国经济社会正处于转型时期。农村居民的住房问题，
会的稳定与发展。文章立足于我国农村居民住房现状及存在的问题，
建设缺乏有效规划、以及二元制度阻碍城乡住房统筹等原因，
建立城乡统一制度框架等对策建议。
关键词：转型时期；农村地区；住房问题
当前袁我国经济社会正处于转型时期袁一方面袁我国经济面临着调结构尧防通胀和稳增长的压力袁另一方面袁我国社会面临着利益分化和社会变迁的考验袁社会纠纷和社会矛盾极易出现甚至激化遥农村居民的住房问题袁不仅决定着农村居民的切身利益袁而且关系到我国经济社会的稳定与发展遥近年来出现的空心村尧城中村和小产权房现象值得关注袁这些问题的解决有赖于农村住房现状和住房问题的分析尧思考尧甚至解决袁本文就将从这个角度进行尝试遥
一尧我国农村居民住房现状及存在问题长期以来袁我国农村居民住房独立于国家公共住房政策体系袁存在明显的野自建自管自用自灭冶特征袁无论是在数量尧质量方面袁还是农民内部效应和社会外部效方面袁都存在着相应的问题改革开放之后1. 农村住房数量已达较高水平遥袁在我国沿海一些相对发达的地区袁但浪费现象严重袁农村住遥
房建设经历了20世纪80年代中期尧20世纪90年代中期
和20世纪90年代末至21世纪初期三次高潮袁住房建设
形式由砖木渊瓦冤房逐步向平房改建楼房尧钢筋混凝土结
构楼房等较高品质尧较新设计过渡升级袁极大地改善了我国农村地区住房质量和居住条件遥根据中国农村统计年鉴的数据显示袁2010年我国农村地区居民的人均住房面积为34.1平方米袁远远高于同期城市居民的人均水平遥在农村住房数量已经达到较高水平的同时袁我国农村地区存在着严重的住房浪费现象袁并与城市住房短缺状况形成鲜明的对比遥安徽农业大学经济管理学院2010
年暑期对安徽省6县渊蒙城尧肥东尧肥西尧宣城尧休宁尧怀
远135冤对潜山县余井镇文治村平方米的调查数据显示袁人均居住面积为袁安徽省农村居民户均居住面积为
114户农户住房情况调查显示32.5平方米遥而2011年初
袁文治村总体住房空置率约为45%袁42%袁过剩状态也就是说遥而外出打工户中袁农民工家庭的农村住房中将近一半处于
打工户住房空置率约袁仅有3户在打工城市买房自住袁其余都是通过租房尧集体宿舍或者工棚解决居住问题袁人均面积一般不超过4平方米遥如此来看袁一方面是不仅决定着农村居民的切身利益，而且关系到我国经济社分析了我国农村居民住房消费偏好明显增强、农村住房加强农村住房建设规划、以及农村住房的严重浪费袁另一方面却是城市住房的严重短缺袁这种住房资源在城乡范围内的不均衡分布与住房需求的极大反差有必要引起社会各界的关注和重视农村住房普遍存在基础设施配套建设不完善的局面2. 农村住房质量存在着低水平基础上的较大差异遥遥同遥时袁与城市住房建设科学尧有序和严格的管理程序相比袁我国农村住房建设往往由于在缺乏统一设计和专业施工的情况下就地取材尧自行建设袁住房质量普遍不高袁加上
由于种种原因造成的住房维修工作的滞后袁住房寿命较短袁呈现低水平重复建设的状况遥所以袁农村住房的频繁建设和翻修工作较为常见袁很多农村住房十年左右就面临着翻修或重建遥另外袁农村住房本身的质量在地域分布尧收入水平和年龄结构等方面袁都存在着较大的差异遥从地域分布方面
来看袁受我国经济发展水平区域性差异的影响袁我国东部地区农村住房建筑结构和建筑材料所体现的住房质量明
显高于我国中西部地区遥从收入水平方面看袁同一农村地区内较高收入家庭所居住的住房往往较新渊包括新建和新装修住房冤袁而较低收入家庭所居住的住房较为陈旧遥从年龄结构方面来看袁中老年人多居住在较为陈旧的住房里袁而年轻人多倾向于居住较新住房渊包括新建和新装修住房房多以户为单位以院落的形式分散修建和存在3. 冤袁农村住房建设存在严重的土地浪费现象新婚夫妇尤其如此遥遥遥并且农村住
袁农村住房兼有生活和生产的属性遥因而袁农村住房户均占有
土地的数量和城市相比就比较大遥同时袁由于农村住房的低质量和较短寿命袁重复修建的情况也较为常见遥并且袁由于农村建设住房的过程中很多人将原有旧房的宅基地废弃袁重新选址建设新的住房遥如此以来袁农村住房在初次建设和二次建设过程中占用了大量的土地袁造成了农村土地资源的严重浪费遥同时袁由于农村住房建设缺乏统
一尧严格的规划限制袁很多地方的农村住房建设呈现整体无序和局部零乱并存的现象遥这不仅不利于农村住房作用良好地发挥袁而且容易造成邻里之间相互的负面的影响遥更为重要的是袁这又在一定程度上加剧了土地资源的
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提出了科学引导农村住房消费、
范文四：我国农村住房问题的研究论述
摘要:农村住房消费、农村住房制度、农村住房规范布局是当前我国农村住房问题研究主要方向。当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。
关键词:农村住房;宅基地;居民点
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7,，年均递增22.8,;农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米;人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
(一)对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波(1996)的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云(1999)利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。进一步指出要提高农村住房消费需求水平，需要扩大农村住房消费市场，提高农民收入水平。范剑平、刘国艳(2001)用“结构变动度”考察1985-1998年农村居民消费结构的变化，认为农村消费结构与城镇最大的不同点是居住比重较高。改革以来，农民扩大宅基地的冲动使农村“建房热”经久不衰，居住消费比重一直位居第二。但也有研究指出，过度的住房消费会影响农村经济发展。如张红、谢娜(2009)用时间序列数据对农村住房消费研究进行延伸分析，重点突出了1985-2006年间农村住房面积与住房结构变化情况，指出住房消费超越农户家庭经济实力和农村经济发展水平时，会损害农村经济的长远发展，以及农村自建房质量普遍不高，更新周期短等问题。建议农民按需建房，推进农村住房产业化，提高住房质量。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟(2004)对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施;增加农民收入，促进农村住房消费;落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。在制度和行为的交互作用中，制度制定者、执行者以及消费者应该反思那些具有消极作用的意外后果，并对制度和行为做出合理调整(刘金星、于洪彦，2008)。
综合上述的分析，不难看出在当前，农村传统消费行为没有根本性变化的情况下，排除掉灾后重建等特殊因素的影响，农村住房需求的变动一定程度上反映了农村经济增长变动的情况。农村住房消费具有较大乘数效应，对国民经济相关产业的发展，能产生一连串的需求拉动，对扩大国家内需的战略具有重要意义。其中2009年农民住房消费占到农民消费的20.16,，仅次于食品消费。
(二)对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括:土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷;未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷;争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷;建房户私下调换宅基地引发的纠纷;用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。对此，钱茜(2005)通过对我国农村宅基地立法进行历史比较发现，物权法草案中有关农户住房买卖与宅基地的规定仍然沿袭二元社会政策，背离市场经济条件下的城市化发展趋势，有违保障平等主体物权、物尽其用的立法宗旨，其科学性远不及1962年《农村人民公社工作条例》的相关规定，因而提出我国物权法有必要认真修改。康秀梅、南灵(2006)的研究也指出在提高农村居民收入水平、农村居民住房质量的基础上，应确立农村土地产权制度，并辅以政府相应的指导和技术帮助。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
(三)对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁(2000)提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括:建房申请审批制度;现场勘测制度;核查制度;验收制度;验收结果公示制度。涂宁静(2007)指出政府对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识，正是由于农村住房长期以来处于自主建造状况，产生了一系列的社会问题，唤起了人们对做好农村住房规划的重新认识。提出乡村治理要重视农村住房规划，通过住房规划促进城乡社会的整合，加快城乡一体化进程，引导农民形成科学合理的住房消费观念，提高农民参与乡村建设的积极性，促进乡村事务的规范化管理。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等(2004)以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式:一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地
区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林;二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。也有研究者在分析了农村居民点用地整理影响因素后，结合不同类型的农村居民点提出了几种相应的居民点整理模式，即针对“城中村”的公寓化或者社区化的整理模式，针对偏远地区环境条件恶劣居民点的整体搬迁、异地改造的模式，针对小型村庄的缩并自然村、建设中心村的整理模式，针对居民点内闲置率
)结合浙江省桐庐县高的村庄内部用地控制改造整理模式。樊琳、孙华强(2005
实际，总结出三种农村居民点整理模式，即同化擅变模式、迁移集聚模式、梳理改造模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。20世纪70年代以后，改变过去单一的中心村建设的做法，因地制宜进行村镇规划。还有研究提出注重吸收韩国“新村建设”以及日本新农村建设的经验，改变农民精神面貌，改造农村生活环境，提高和增加农民收入，推进农民合作，提高农民经营水平。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象;缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等;缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需;缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强规划引导和政策支持，将有助于国家扩大内需、改善民生和节约土地目标的实现。提高建设水平，集中改善农村特别是中低收入户的居住条件，整体推进村容村貌的改变。有利于配套基础设施，改善村容村貌。有利于加强产权保护，通过确权登记发证，建立和完善农村住房制度，逐步推进农房和宅基地社会保障替代品的功能向资产资本功能转化。随着2008年中央农村工作会议，提出了改善农民居住条件、加强农村住房建设的任务要求。以及2010年一号文件提出鼓励农民建房的提议。可以看出，农村住房建设以成为今后我国农村工作的一个重要着力点，需要更多的研究者对其进行深入的研究。
参考文献:
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2、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察,1996(5).
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、张红,谢娜.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地产,2009(3). 4
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以重庆渝北区为例[J].地理研究，2004(4). 模式——
11、王建国,胡克.农村居民点整理的必要性与可行性[J].国土资源,2003(4).
12、樊琳,孙华强.紧扣规划因地制宜三种农村居民点整理模式的实践[J].浙江国土资源,2005(11).
范文五：新农村建设关于规划住房问题
新农村建设关于规划住房问题
一,存在的问题
1, 农民挣了一辈的钱,盖了自己的房子,其价值从 7万到 15万 不等。但政府给予每家的拆房的费用只有 5万至 10万,另外 还要农民自己出钱去买新农村建设的楼房,政府给予的拆房费 用还不够买新农村盖的劣质楼房,且平方数远远不抵旧房。 2, 农民的主要经济来源就是种粮食,如今搞新农村要把土地承包 出去,没有经济实力的大部分农民要靠什么生活?年轻人可以 去打工赚钱,那么年老体弱者要怎么办?饿死吗?
3, 农民以种地为主,几乎每家每户都有拖拉机,机动三轮车,等 农用机械。若真的买了新农村的房子,从此住上了高楼,那农 用的机械放在哪里?政府能给每家每户盖一个车库吗?我想 他们更想要这些钱去买块手表吧,或者在哪个不显眼的地方买 套别墅。
4, 农民都是独家独院,有自己的大的庭院,院子里种些蔬菜一年 四季都不用去买菜,还可以种些花花草草,怡情养性。如今住 了楼房,老百姓没了最基本的经济来源,哪来的钱去买菜,更 别说买盆花放屋里观赏了。
5, 官员腐败现象严重,地方官员趁着新农村改革从中捞了不少 钱,明着暗着行贿受贿。
6, 党的十六届五中全会上说新农村建设是为了缩小城乡差距,那 么我可以理解为所谓的城乡差距就是楼房和庭院的差距吗?
把老百姓住了几辈子的房子典当成几万块钱,连新农村的一间 房子都买不起。那么这些本来可以安享晚年的老人,都去睡大 街好了。 我不禁想起杜甫的那句诗:朱门酒肉臭, 路有冻死骨。 打着社会主义的伟大旗帜,让农村人都背井离乡,外出打工赚 钱,然后去买你们的一间房子。农村人会因此而更加贫穷,更 别说缩小城乡差距了,根本就是无稽之谈。可悲 , 可笑 .
7, 社会主义计划经济要实事求是,脚踏实地,**搞了一次大 跃进,现在还想再搞一次,还想让农民为你们的错误埋单。人 民要你们是做什么的。乔布斯去世时中国千万网民都为其哀 悼。而清明时候中国几名官员外出遇难,中国人民举国狂欢。 背离民心啊。
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