范文一：不动产质押协议

不动产收益权质押协议

甲方（质押人）：

法定代表人：

乙方（质押权人）：

为了保证甲、乙双方与2012年9月11日签订的借款合同的履行，根据《中华人民共和国担保法》等相关规定，甲乙双方自愿达成以下协议：

第一条 甲方将其位于____________的二期商品房（详见本协议附件清单）的

收益权作为质押借款保证，如果甲方未按照2012年9月11日签订的借款合同还款，则由乙方取得甲方开发的二期商品房的所有收益权。

第二条 收益权的取得方式为，甲方委托财务管理人员接管二期全部所得收益，

取得二期享受所有利润所得，直至还清全部欠款及相应利息。

第三条 甲、乙双方约定对本协议予以公证，公正产生的费用由甲方承担。

甲方： 乙方：

时间： 年 月 日 时间： 年 月 日

范文二：浅谈不动产质押问题

浅谈不动产质押问题

来源：作者：陈福大

我国《担保法》关于质押的问题，仅规定了动产质押和权利质押，而对于不动产质押未予涉及。在审判实践中遇到以不动产设定质押时该如何处理，其质权是否受法律保护，这是一个值得探讨的问题，笔者现就此问题谈谈自己的看法。

一、不动产质押的事实客观存在

所谓不动产，是指土地、以及房屋、林木等地上定着物。不动产质押，就是债务人或第三人将其不动产移交给债权人占有，以该不动产来担保债务的履行，当债务人不履行债务时，债权人享有以该不动产折价或者依法拍卖、变卖该不动产的价款优先受偿的权利。由于不动产相对于动产来说，它属于不能移动或者移动就会损失其经济价值的物，因此在经济活动中人们极少用不动产来设置质押，即很少遇到债务人或第三人将其不动产移交给债权人占有，将该不动产作为履行债务的担保之情况，而一般都是以不动产来抵押，即以不转移不动产的占有方式，将该不动产作为债权的担保。抵押与质押，均属物的担保方式，当债务人不覆行债务时，抵押权人或质权人都享有以担保物折价或者以拍卖、变卖担保物的价款优先受偿的权利。因此，当事人通过设定不动产抵押，可以达到与设定不动产质押同样的目的，而且避免了质押必须移转标的物的占有而不动产又不便于移转占有所带来的麻烦，债务人在保证担保物的价值不减少的情况下可以继续使用担保物，债权人也因标的物不移转占有而免除其对标的物的保管义务。总之，以不动产设定抵押方便可行，而以不动产设定质押操作困难，人们自然就从优择取。但是“通常”并不能涵盖“特殊”，以不动产设定质押虽属罕见，却并非绝无，在个别情况下以不动产设质的事实毕竟还是存在的。有这样一个事例：甲公司向乙工厂求购钢材300吨，表示在收货后三个月内付清货款。乙工厂同意供货，但要求甲公司提供担保，甲公司表示原将其位于乙工厂旁边的空闲房屋4间质押给乙工厂作为支付货款的担保。为此，双方以书面形式签订了买卖合同和质押合同。合同签订后，乙工厂向甲公司交付了300吨钢材，甲公司也将质押房屋的钥匙交给了乙工厂，并同意乙工厂可在房屋内无偿存放一些物品。乙工厂派人对该房屋进行了接收，负责看守、保管该房屋，并在屋内存放了部分物品。之后，因甲公司经营亏损，无力支付货款，乙工厂遂提起诉讼，要求甲公司归还拖欠的货

款，并以质押的房屋实现优先受偿权。从上例可以看出，不动产质押在审判实践中难免会遇到，法律对这种虽不普遍，但却存在的客观事实，是不能回避，也是无法回避的。在这种情况下，我们如何从法律的一般原则和基本精神考虑，对不动产质押问题作出正确的认定和处理，这是摆在我们面前的一个现实的法律课题。

二、以不动产设定质押法律是否承认其效力

由于我国《担保法》关于质押一章，只对动产质押和权利质押作了规定，而对不动产质押未作规定，因此，对于不动产能不能用来设定质押，法律是否承认不动产质押有效的问题，在审判实践中就存在着很大的争议。一些同志认为，我国《担保法》作为一部专门规定担保问题的法律，在立法时必然会考虑到它的完整性和规范性，既然担保法对动产质押作了明确的规定，决不可能遗漏与之相对应的不动产质押问题。按照物权法定主义这一民法的一般原则，当事人对质押标的物是不能任意约定的，担保法对质物的规定当属强制性规定。也就是说，担保法未规定不动产质押，就是否定不动产质押这种担保形式，当事人以不动产设定质押的，于法无据，应当认定为无效，债权人无权要求以质押的不动产折价或者以拍卖、变卖该不动产之价款优先受偿。笔者认为，以上观点是偏面的、不正确的，是对担保法立法精神和物权担保原则的形而上学的理解。主要理由如下：1、我国担保法没有规定不动产质押，是因为不动产质押不能适应市场经济发展的客观需要，其经济作用逐渐退化，人们在经济活动中已极少运用。正是由于不动产质押的情况十分少见，对不动产质押作出专门的规定也就没有普遍意义，因此我国担保法也就未对不动产质押作出专门规定。2、担保法虽然未规定不动产质押，但也未明文规定不允许以不动产设质，不倡导的东西不等于一定就是禁止的东西，极少见的东西更不等于就是非法的东西。因此，不能因担保法未规定不动产质押就推定担保法一律禁止以不动产设定质押。3、以不动产设定质押，只要是当事人协商一致的真实意思表示，不损害公共利益和他人合法权益，并满足质押有效成立的形式条件和实质要件，就没有理由不承认其存在的合法性。总之，笔者认为，对不动产质押问题，不能仅因为担保法对此没有规定就一概认为其无效，而应当参照担保法中动产质押和不动产抵押的有关规定，根据法律的基本原则和精神来判定质押合同的成立及其效力问题。

三、对不动产质押效力认定的几点想法

对不动产质押的效力认定，除了要根据担保法动产质押的有关规定之外，还应当依照不动产抵押的有关规定进行处理。也就是说，不动产质押，既要符合动产质押规定的全部条件，又要不违反不动产抵押中的有关规定，才是有效的，其质权才能受到法律保护。同时，从我国不提倡不动产质押的立法意图考虑，在不动产质押较动产质押的效力认定上，对不动产质押的效力认定更应当从严掌握，在价值取向上引导人们尽可能减少以不动产设定质押。笔者认为，对不动产质押合同的处理方面应当注意以下几点：

1、出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同，并载明出质的不动产。根据我国担保法的规定，质押合同为要式合同，必须履行特定的形式，即除了合同当事人设质的一致意思表示外，还必须以书面形式订立质押合同，合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的，债权人即使占有了质押的不动产，也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的，因该质押合同无明确的质权指向对象，缺少质权成立的物质基础，也应当归于不能成立。

2、出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。对出质的不动产，出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则，不发生质权设定的效力。担保法司法解释第84条关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质，债权人不知出质人无处分权的，仍可对质物行使质权的规定，笔者认为，该规定仅适用于动产质押，而不能扩大和套用到不动产质押上来，不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权，否则，质押都应当认定为无效。

3、担保法第37条规定的不得用于抵押的财产，该财产不能用于质押。抵押与质押，除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外，在其他方面并无本质的不同，因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押，如用于质押的，应当认定质押无效。

4、出质人必须将不动产移交于质权人实际控制、占有。不动产移转占有虽

然比较困难，但出质人将出质的不动产移交质权人占有是不动产质押生效的要件，出质人只有将出质的不动产移交于质权人，质权人实际控制、占有了该不动产，质押才能生效。否则，质押不生效。在确定是否“移转占有”上，要把握住两条：一是移转占有为确已完成的实际占有，而不能采用间接占有、推定占有的占有方式；二是质权人占有不动产须持连续状况，直到债权消灭为止。对于以不动产设质后，质权人让出质人代为占有该不动产的；质权人占有出质的不动产后，因对质物保管困难等原因，又将该不动产返还给出质人占有的；以及质权人行使质权前放弃了对不动产占有的情况的，均应认定该不动产质押无质权设定的效力。

5、质权人占有的不动产，应当与质押合同载明的出质的不动产相一致。最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释第89条规定了“质押合同中对质押的财产约定不明或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准”。笔者认为，该规定是针对动产质押所作出的，对于不动产质押，应本着合同效力从严掌握的原则，不宜参照此执行。如果合同上载明出质的不动产，与实际移交质权人占有的不动产不一样的，应当认定质押无效，质权人以实际占有的不动产主张质权的，不应予以支持。

范文三：不动产质押该怎么处理

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不动产质押该怎么处理

核心提示:在我国，对于不动产质权，法律并没有相关规定，但现实生活中经常遇到不动产质押的情况，下面法律快车编辑为您详细介绍不动产质押该的处理方法。

不动产质押并不为我国现行法律所承认，但是在法律实践中却存在着多种多样的不动产质押，碰到这种情况如何处理呢?

1、出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同，并载明出质的不动产。根据我国担保法的规定，质押合同为要式合同，必须履行特定的形式，即除了合同当事人设质的一致意思表示外，还必须以书面形式订立质押合同，合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的，债权人即使占有了质押的不动产，也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的，因该质押合同无明确的质权指向对象，缺少质权成立的物质基础，也应当归于不能成立。

2、出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。对出质的不动产，出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则，不发生质权设定的效力。担保法司法解释第84条关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质，债权人不知出质人无处分权的，仍可对质物行使质权的规定，笔者认为，该规定仅适用于动产质押，而不能扩大和套用到不动产质押上来，不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权，否则，质押都应当认定为无效。

3、担保法第37条规定的不得用于抵押的财产，该财产不能用于质押。抵押与质押，除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外，在其他方面并无本质的不同，因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押，如用于质押的，应当认定质押无效。

4、出质人必须将不动产移交于质权人实际控制、占有。不动产移转占有虽然比较困难，但出质人将出质的不动产移交质权人占有是不动产质押生效的要件，出质人只有将出质的不动产移交于质权人，质权人实际控制、占有了该不动产，质押才能生效。否则，质押不生效。在确定是否“移转占有”上，要把握住两条:一是移转占有为确已完成的实际占有，而不能采

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用间接占有、推定占有的占有方式;二是质权人占有不动产须持连续状况，直到债权消灭为止。对于以不动产设质后，质权人让出质人代为占有该不动产的;质权人占有出质的不动产后，因对质物保管困难等原因，又将该不动产返还给出质人占有的;以及质权人行使质权前放弃了对不动产占有的情况的，均应认定该不动产质押无质权设定的效力。

5、质权人占有的不动产，应当与质押合同载明的出质的不动产相一致。最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释第89条规定了“质押合同中对质押的财产约定不明或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准”。笔者认为，该规定是针对动产质押所作出的，对于不动产质押，应本着合同效力从严掌握的原则，不宜参照此执行。如果合同上载明出质的不动产，与实际移交质权人占有的不动产不一样的，应当认定质押无效，质权人以实际占有的不动产主张质权的，不应予以支持。

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范文四：不动产质押五种方式简介

不动产质押五种方式简介

来源： 作者： 日期：10-05-26

方式之一：个人权利凭证作质押

权利凭证是指银行签发的人民币个人定期储蓄存单，包括整存整取、存本取息、外币个人定期储蓄存单;以及部分凭证式国债和其他依法可用于质押的权利凭证。

这些权利凭证是指借款人以本人名下的或第三人有所有权的未到期的个人权利凭证作质押，按质押权利凭证面额的一定比例向借款人发放的人民币贷款。市民以权利凭证向银行申请的消费贷款一般根据权利凭证的期限具体确定，最长不超过一年，且不得超过质押权利凭证的到期日。

方式之二：个人住房再次抵押

个人住房再次抵押是指个人贷款客户申请个人消费贷款时以本人或第三人已抵押的产权房不足限定抵押率部分进行抵押的担保方式。目前银行受理的抵押物为依法拥有的个人产权房屋。包括：持有产权证的商品房和取得完全产权的售后公房或二手房。贷款客户已抵押的产权房不足限定的抵押率，其不足部分的房产可再次抵押。贷款客户原先抵押的产权房达到限定的抵押率，在贷款执行中还款正常，抵押登记中还款部分的抵押物价值经过释放，其释放后不足限定的抵押率部分的房产可再次抵押。

方式之三：个人保单质押贷款

部分银行目前已经开办个人保单质押贷款。该贷款是指借款人以本人向银行认可的保险公司投保的具有现金价值的个人人寿保险保单作为权利质押担保，从银行获得一定金额的人民币贷款业务。

目前，银行对几家保险公司签发的保单已经认可。个人保单质押贷款额度一般起点为人民币2000元，最高不超过质押保险单现金价值的90 %。个人保单质押贷款最短期限为半年，最长期限不超过三年(含三年)，且贷款期限不得超过质押保单的缴费期限。

方式之四：凭证式国债质押贷款

凭证式国债质押贷款，是指借款人以1999年后(含1999年)财政部发行的未到期的凭证式国债作质押，从原认购国债银行取得人民币贷款，到期归还贷款本息的一种贷款业务。

凭证式国债质押贷款额度起点为5000元，每笔贷款不超过债券质押价值的90% 。也就是说，必须拥有5600元以上的凭证式国债，才能向银行申请贷款。凭证式国债质押贷款利率，按照同期同档次法定贷款利率(含浮动)和有关规定执行。贷款期限不足6 个月，按6 个月的法定利率来确定。

方式之五：理财受益权质押贷款

理财产品受益权质押贷款是指借款人以银行销售的本外币理财产品受益权设置质押办理的人民币质押贷款。

理财产品受益权质押贷款的起点金额为人民币1000元。以人民币理财产品受益权质押的，贷款金额一般不超过理财产品本金的90% ;以外币理财产品受益权质押的，贷款金额一般不超过理财产品本金的80%。

范文五：动产 不动产 质押 抵押

不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等;生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。

动产是指不动产以外的财产。如机器设备、车辆、动物、各种生活日用品等等。

不动产的特点是，与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大降低。

而动产则可以随意移动，其价值不受影响。

抵押与质押最大的区别就是:抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物，否则就不是质押而是抵押。第二个大区别就是，质押无法质押不动产(如房产)，因为不动产的转移不是占有，而是登记。

抵押与质押是经济活动中两种常见的担保方式，都是担保物权的一种。

抵押是指债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法就该财产折价或以拍卖、变卖的价金优先受偿的物权。该财产称之为抵押物，债务人或第三人称之为抵押人，债权人称之为抵押权人。抵押权有法定和约定两种。法定的无论是否约定必须依照规定;法律允许当事人约定的，可以协商解决。

抵押物必须是可以转让的抵押人所有的财产，凡是法律规定禁止流通的或当事人不享有的不得作为抵押物。抵押担保应当签订书面合同，合同内容还包括被担保的主债务种类、数额，债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、所在地、权属、抵押范围等内容。按照法律规定，抵押担保应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押登记受理机关应当是该财产的管理机关，如土地使用权的抵押登记为土地管理机关、船舶、车辆的抵押登记机关为运输工具的登记部门等。

质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有、作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。

该财产称之为质物，提供财产的人称之为出质人，享有质权的人称之为质权人。质押担保应当签订书面合同，质押合同自质物或质权移交于质权人占有时生效，质押合同的内容与抵押合同的内容基本相同。

质权分为动产质权和权利质权两种:

动产质权是指可移动并因此不损害其效用的物的质权;权利质权是指以可转让的权利为标的物的质权。动产质押的质权人因保管质物不善使之灭失或毁损的，应承担民事责任，在可能造成灭失或毁损质物时，出质人可以要求质权人将

质物提存或提前清偿债务而返还质物，而质权人则可以要求出质人提供相应的担保，出质不提供的，质权人可以对质物拍卖或变卖后用于优先受偿或者与出质人约定的第三人提存。

质权人对权利质押载明兑现日期或提货日期的各种票单日期先于债务履行期的，可以在债务履行期届满前兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价金或提取的货物用于提前清偿债务或与出质人约定的第三人提存。以依法可以转让的股票或商标专用权、专利权、著作权中财产权出质的，出质人与质人应当在签订书面合同后向证券登记机构或向其管理部门办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。

因为没有标示出具体出自的法条，所以大概解释一下吧。在法律上，存续期间指的是合同或者权利的有效期间就是在这个期限之内法定有效或者约定有效。

不知情的第三者是相对于知情第三者而言的。打个比方，知情第三者是指明明知晓一个物品或权利存在法律上的瑕疵，会损害相关人的权益而故意购买。而不知情的第三者是在完全不知晓的情况下实施了同样的法律行为，所谓不知者不怪，在法律上，不知情的第三者不会受到惩罚性的处理，而知情第三者则会承担连带赔偿责任等等。

出质，也就是质押，分动产质押和权力质押，就是把自己所有的物品或权利交付出去作为抵押。

抵押要工商部门登记，质押不用，但不受保护。

抵押:

是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

质押:两类

1.动产质押

是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债券的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产所得的价款优先受偿。

2.权利质押

票据质押、基金份额、股权质押、知识产权中的财产权质押、应收帐款质押。

专利权质押合同登记管理暂行办法

第一条 根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国专利法》及有关规定，制定本办法。

第二条 中国专利局是专利权质押合同登记的管理部门。

第三条 以专利权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向中国专利局办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。

第四条 出质人必须是合法专利权人。如果一项专利有两个以上的共同专利权人，

则出质人为全体专利权人。

第五条 全民所有制单位以专利权出质的，须经上级主管部门批准。

中国单位或人向外国人出质专利权的，须经国务院有关主管部门批准。

办理涉外专利权质押合同登记的，应当委托涉外专利代理机构代理。

申请办理专利权质押合同登记的，当事人应当向中国专利局寄交或面交第六条

下列文件:

(一)专利权质押合同登记申请表;

(二)主合同和专利权质押合同;

(三)出质人的合法身份证明;

(四)委托书及代理人的身份证明;

(五)专利权的有效证明;

(六)专利权出质前的实施及许可情况;

(七)上级主管部门或国务院有关主管部门的批准文件;

(八)其它需要提供的材料;

中国专利局以收到上述文件之日为登记申请受理日。 第七条 专利权质押合同包括以下内容:

(一)出质人、质权人以及代理人或联系人的姓名(名称)、通讯地址;

(二)被担保的主债权种类;

(三)债务人履行债务的期限;

(四)专利件数以及每项专利的名称、专利号、申请日、颁证日;

(五)质押担保的范围;

(六)质押的金额与支付方式;

(七)对质押期间进行专利权转让或实施许可的约定;

(八)质押期间维持专利权有效的约定;

(九)出现专利纠纷时出质人的责任;

(十)质押期间专利权被撤销或被宣告无效时的处理;

(十一)违约及索赔;

(十二)争议的解决办法;

(十三)质押期满债务的清偿方式;

(十四)当事人认为需要约定的其它事项;

(十五)合同签订日期，签名盖章。

第八条 对出现下列情况之一的专利权质押合同，中国专利局不予登记:

(一)出质人非专利文档所记载的专利权人或者非全部专利权人的;

(二)专利权被宣告无效、被撤销或者已经终止的;

(三)假冒他人专利或冒充专利的;

(四)专利申请未获授权的;

(五)专利权被提出撤销请求或被启动无效宣告程序的;

(六)存在专利权属纠纷的;

(七)质押期超过专利权有效期的;

(八)合同约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权归质权人所有的;

(九)其它不符合出质条件的。

第九条 中国专利局在受理专利权质押合同登记申请之后，依照国家法律、法规的规定，审查下列内容:

(一)质押合同条款是否齐全; (二)是否出现第八条所列情况之一; (三)是否按要求补正;

(四)其它有必要审查的内容。

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