什么是土地增值税

土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

土地增值税与房产业

土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

其计算公式为:

应纳税额,增值额×适用税率,扣除项目金额×速算扣除系数编辑本段

征收办法

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;速算扣除系数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;速算扣除系数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%;速算扣除系数为35% 。

(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

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征收方式

第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额:

(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。编辑本段

纳税筹划方法

概述

[1] 土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前(对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划(减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

收入分散筹划法

[2] 按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入

土地增值税清算大成

减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元)，该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。

费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

“临界点”筹划法

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认

真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

实际工作中，首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来

占领市场。例:某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800,800=20%)，增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160(万元)，二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

费用均分筹划法

这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算

分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额;反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税

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征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计10%的扣除。

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征收实例

假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。

1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元

2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除:

原值:500000;加计金额:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金:契税为7500(500000×1。5%)元，转让时缴纳的营业税为38500(700000×5。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。

那么该套房屋的增值额为:

700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为:95400×30%=28620元。

存在疑惑:征收细则还需要进一步确定

虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定;但是，对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确，比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目;如果将这两个文件进行衔接，是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税,对于这一点，可能还是存在疑惑，而对于土地增值税征收范围的界定，将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。

11月下半月，预期有售房高峰

由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象;另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。

土地增值税的会计处理及举例

企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况:

(一)对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

(二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、

农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业)。

(三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

[例1]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5,计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20,加计扣除。则其应纳税额为:

扣除项目金额,600+1400+120+210.9+(600+1400)×5,+(600+1400)×20,,600+1400+120+210.9+100+400,2830.9万元

增值额,3800-2830.9,969.1万元

增值额占扣除项目比例,969.1?2830.9,34.23,

应纳税额,969.1×30,,290.73万元

则企业应作如下会计分录:

借:经营税金及附加 2907300

贷:应交税金--应交土地增值税 2907300

实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录:

借:应交税金--应交土地增值税 2907300

贷:银行存款 2907300

近期土地增值税政策变动:

从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

什么是土地增值税

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1.纳税人

土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。

2.计税依据和税率

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，税率表如下:

土地增值税税率表

级数计税依据税率

1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分 40%

3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分 50%

4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%

3.计税方法

在计算土地增值税的应纳税额时，先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算公式:

应纳税额=?(增值额×适用税率)

4.主要免税规定

建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的;因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

什么是土地增值税

一、什么是土地增值税

土地属于不动产，对土地课税是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。有些国家和地区将土地单列出来征收，如土地税、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税，等等。有些国家和地区鉴于土地与地面的房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性，对土地征税往往未予单独列名，而统称为房地产税、不动产税、财产税等。

对土地征税，不论是单列税种，还是未单列税种，也不论其冠以何种名称，依据征税的税基不同，大致可以分为两大类：一类是财产性质的土地税，以土地的数量或价值为税基，或实行从量计税，或采取从价计税，前者如我国封建社会时期的田赋、地亩税等，后者如地价税等。这种土地税的历史悠久，属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税，它实质上是对土地收益或地租的征税。

1949年中华人民共和国成立以来，我国对土地、房屋等不动产的征税制度比较薄弱，先后开征过的税种如契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但这些税种都不属于对土地增值额或土地收益额的征税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)，从1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。

二、我国土地增值税的特点

(一)以转让房地产的增值额为计税依据

增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。增值税的增值额只扣除与其销售额直接相关的进货成本价格。

(二)征税面比较广

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。

(三)实行超率累进税率

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税；增值率低的，税率低、少纳税。

(四)实行按次征收

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

三、土地增值税的作用

(一)增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，不允许进行土地买卖，既没有地产交易行为，更不存在地产交易市场。实践证明，这种土地管理制度不利于提高土地资源的使用效益。改革开放后，对土地使用管理制度逐步实行了改革，打破了无偿使用，不准买卖的老规定，确立了有偿使用，允许转让使用权的政策和制度。

新的土地使用政策和管理制度的实施，从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展。这对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展，都产生了积极作用。

但是，由于有关土地管理的各项制度还有待完善，对土地及房地产市场的管理也有待改进，我国在房地产业发展中也出现了一些问题。主要是：搞房地产开发过热，一度炒买炒卖房地产的投机盛行，房地产价格上涨过猛，投入房地产的资金规模过大，国家土地资源浪费较严重，国有土地资源收益流失过多，也影响和危害了国民经济的健康协调发展，而且也造成了社会分配不公。

在这种情况下，我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法，开征土地增值税，利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。

(二)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为

土地收益主要来源于土地的增值。

一是自然增值，即由于土地资源是有限的，而随着经济建设的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺，导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。

二是投资增值，即投入资金开发建造，把“生地”变为“熟地”，建成适用于各种生产、生活、商业用设施，形成土地增值。

土地资源属国家所有，国家为土地的完整而不受侵犯投入了巨额资金，国家应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。同时对房地产开发者投资、开发房地产应取得的合理收益，应当予以保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。

然而有些地区单纯出于招商引资或急于求成搞建设，盲目开发并竞相压低国家土地批租价格，给炒买炒卖者留下空间，致使国家土地增值收益流失严重，极大地损害了国家利益。统一对土地增值收益征税，有利于堵住这方面的漏洞，减少国家土地资源增值收益的流失，遏制投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护国家整体利益。

(三)增加国家财政收入为经济建设积累资金

1993年年底以前，我国涉及房地产交易市场的税费，主要有营业税、企业所得税、个人所得税，契税、土地增值费等。1994年1月1日起对土地增值收益征收土地增值税，增加了国家财政收入的新财源。分税制财政体制实施后，土地增值税收人属于地方政府的财政收入，为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。

企业在进行土地增值税清算中符合什么条件，可实行核定征收？

纳税人在符合土地增值税清算条件后,就需要按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款了。那么企业在进行土地增值税清算中到底符合什么条件,才可以实行核定征收呢？接下来就跟着淘丁财税小编一起来了解一下吧。

在土地增值税清算中符合什么条件,可实行核定征收？

根据《国家税务总局关于印发的通知》，国税发[2009]91号，第三十四条规定:“在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

，一，、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

，二，、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

，三，、虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

，四，、符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令期限清算,预期仍不清算的;

，五，、申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”

营改增后,企业销售不动产计算土地增值税的计税依据如何确定？

根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》，财税〔2016〕43号，第三条的规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税〔2006〕21号，第二条规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第，一，、，三，项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“不转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》，以下简称《税收征管法》，第35条的规定,实行核定征收。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，国税发〔2010〕53号，第四条规定,核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行,仸何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围……对确需核定征收的,要严格按照税收法律、法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

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美国为什么不实行增值税

增值税作为一个年轻的税种, 于 1954年首创于资本主义法国, 在近半个世纪的历程中, 它的范围迅速波及整个欧洲, 风靡全球。但美国至今未采用增值税这一税种。尽管增值税在国际上有成功的先例, 美国国内也一直有呼吁采用增值税的主张, 不过美国国会和政府一直不为所动。加拿大、日本等国在多方争议中最终开征了增值税,澳大利亚也于 2000年推出 “商品服务税” (goods and services tax )——相当于增值税。至此,美国成为 OECD (经济合作与发展组织) 中唯一未采用增值税的国家。美国稳坐世界经济强国的头把交椅, 又是近年来国际税制改革的主流,但喜好改革的美国人,对于增值税却一直举棋不定,犹豫不决。美国为引入增值税所做的努力

尽管美国至今没有引入增值税的制度, 但美国人对增值税一直有着浓厚的兴趣。早在 1918年,美国哈佛大学的教授亚当斯与德国人几乎同时的提出了增值税的主张,并向美国政府建议以此取代当时盛行的周转税。

1953年,美国密歇根州为了应付连年的赤字,开征了增值税。采用生产型和税基扣除法。原定一旦财政收入好转便停征。但因受到普遍欢迎,于 1967才年废止。

70年代末国会议员厄尔曼在第 5665号众院议案,即“ 1979年税法改革案” (未成功)中提出用增值税代替部分工薪税(520亿美元) 、个人所得税(500亿美元) 、公司所得税(280亿美元) 。虽然他在 1980年 11月的选举中失败了(也许与其引进增值税的主张有关) ,但他 1979年的建议受到了人们的注意。

1983年,查里斯。高尔文在讨论增加国防开支预算问题时提出向美国公众开征增值税的一条途径是说服他们相信对所有的采购活动开征 10%的增值税可以筹集国防资金, 实现预算平衡。这实际上是为了增加财政收入而开征增值税的建议。

1984年理查德。林霍尔姆提出用 15%税率的增值税和 2%税率的净值税(net worth tax )来代替公司所得税和个人所得税及遗产税。增值税是组织收入的主要税种,净值税起到公平税负的作用。这一建议实际上是强调增值税中性和收入弹性大的特点。

1985年参议员罗思提出开征经营交易税(business transfer tax ) ,即对营业额超过 1000万美元的经销者对其增值部分(主要是工资和利润)征增值税这。种增值税在商品出口时还给予退税。

美国 86税改之后, 在沉寂了一段时间, 90年代美国人又对增值税产生了兴趣。 1993年美国国会收到了关于实行增值税的报告; 1995年 1月两名议员提议实行增值税; 1995年 5月吉尔伯特。巴梅特卡夫再一次提出开征增值税的设想; 1996年 1月布鲁金斯学会的会议上, 由佛罗里达州的民主党人——众议员吉宾斯提出以增值税取代公司所得税和个人所得税的主张。他的增值税设想实际上是欧洲模式。

美国没有征收增值税的原因

一、增值税本身具有缺陷,现实中的增值税不等于理想的增值税。

70年代时卡特政府认为:增值税会引起物价和工资的上涨,会加重通货膨胀。不过今天的税务学家认为卡特时期主要是混淆了价格的一时上涨和持续上涨的区别, 增值税和通货膨胀之间没有必然联系,各国引进增值税的实践也证明了这一点。

增值税具有累退的性质。增值税为了满足中性要求, 在税率上力求采用有限或单一的比例税率, 这样形成了增值税累退的性质:收入越高的阶层, 实际承担的税负占总收入的比重越低; 收入越低的阶层,实际承担的税负占总收入的比重则越高。在美国,公平是税制改革的首要考虑目标,因此,具有累退的性质、有违公平目标的增值税很难被采纳。增值税的税务成本大。增值税的税务成本包括征税成本和纳税成本。据美国财政部 1984年的估计:假如审计比率为 2.2%, 实行一项简单的增值税需要增加 20694名税务人员, 当整个税制完全运转起来时征税成本预算总额将达到 7亿美元。像其他税种一样,增值税

的纳税成本高于征税成本。国会预算办公室估计:用欧洲型增值税征收 1500亿美元税收的话, 征税成本在 50亿美元 -80亿美元之间, 或者说是税收收入的 3.33%-5.33%之间。在英国, 增值税的税务成本与税收收入的比率只比个人所得税低一点,增值税是 4.7%;在瑞典,实施增值税比所得税更昂贵,增值税的税务成本占税收收入的 3.1%,而所得税只有 2.7%。国内外的资料都表明:增值税显然不像人们认为的那样是一种简单的税种, 它的税务成本很高。另外, 增值税税负易于转嫁,税收归宿不确定。纳税人可以通过调整价格,把税负向前或向后转嫁。增值税实行的抵扣办法, 虽有相互稽核的作用, 但同时也产生了逃避税的动机。增值税发票的管理也是一个复杂的工作。现实中的增值税毕竟还不是理想的增值税。二、所得税是美国的主体税种,增值税的税收收入相对不会很大。

美国政府自 1909年开始征收公司所得税, 1913年开始征收个人所得税以来, 所得税在政府的收入中占了举足轻重的地位。 1996年美国政府的收入共计 23290亿美元。其中个人所得税 7710亿美元, 所占比重为:33.1%; 公司所得税 2320亿美元, 所占比重为 10.0%.尤其是在联邦政府,个人所得税和公司所得税的收入合计为 8240亿美元,占联邦政府收入的比重为:53.6%。

三、现行的零售销售税 ,不利于增值税的开征。

广义的消费税有以下几种形式:

1 在单一环节征收,又可以分为两类:

(1) 只对少数几种商品和劳务征收。美国叫做国内产品税, 我国则称之为消费税;

(2)对各种商品和劳务征收。可以分为批发商 /销售商销售税和零售商销售税。美国采用后者。

2 在多环节征收,又可以分为两类:

(1)周转税。存在严重的重复征税,各国目前很少采用;

(2)增值税。 1954年由法国首创,之后风靡各国。但美国至今没有引进。

零售销售税美国现行消费税的主体税种, 它是从 19世纪初期营业税的基础上演变而来的。目前,美国有 45个州和哥伦比亚特区征收零售销售税,并有扩大使用的迹象。具有如下特点:(1) 它最重要的优点是很少或完全没有迭加, 对于消费品而言因其按最终价格征税, 批发和零售加成不会因税收而上升; (2) 美国的零售销售税简便易行, 税收归宿明确, 仅在零售环节征收,重复征税现象不明显。所以, 增值税可以消除重复征税的优点在此时表现得并不明显 ; (3) 税务成本相对较低。 John F.Dull 和 John L.Mikesell 指出:从 1991-1993年 8个州的样本来看, 零售销售税的征税成本占税收收入的 0.4%-1.0%, 他们在 1994年的研究中指出,零售销售税的总体平均纳税成本占税收收入的 3.2%。如果把这些估计值相加, 税务成本占税收收入的 3.6%-4.2%。而英国 1995年增值税税务成本占税收收入的 4.7%。 (4) 目前的零售销售的税税率大多在 3%-7%之间, 如果要开征税率至少两倍于此的增值税, 对于税务部门来说,征管的困难将大增。

四、联邦税制的特点是没有开征增值税的政治原因。

美国是一个联邦制国家, 这种政治上的特色反映在税收制度上就是美国的税收分为联邦政府、州政府和地方政府三个级别。美国宪法第一章第八条授予联邦政府建立并征集税收的法律权力。美国宪法第十修正案规定:凡是宪法授予联邦政府, 或未明确禁止州政府行为的权力, 都应属于各州政府和人民。这一条款的隐含意义是各州政府也有征集税收的权力。目前, 联邦政府的主要收入来源依次为:个人所得税, 社会保险税, 公司所得税, 国内产品税,遗产与赠与税和关税。州政府的主要收入来源依次为:零售销售税,个人所得税,公司所得税,国内产品税,财产税等。这样已经形成既定的利益格局。如果要开征增值税,如何协调联邦和州两者之间的关系是一个现实的难题。

如果由联邦政府开征增值税, 州政府征收零售销售税。这种方式主要缺点是纳税人

的纳税成本会剧增。纳税人将面临两种完全不同的税制, 为此要进行两种纳税登记, 造成重复纳税。必然会遭到纳税人的反对。

如果联邦政府征收增值税, 取消州政府的零售销售税。这种方式是州政府难以容忍的。因为这样一来, 州政府的经济权利将大大缩减,既得利益受到极大损害,所以在政治上很难通过。

那么, 较好的选择就是联邦政府和州政府都开征增值税。联邦和州同时征收增值税, 其他联邦制国家也有先例。这里的问题主要是两级政府之间的税收分成如何确立。在德国, 联邦和州大致以 7:3的比例分成,增值税由各州以共同的税率和共同的税基征收,它的实际操作控制在各州手中。德国与美国的不同之处在于德国没有开征零售销售税, 所以, 如果美国要在联邦和州同时开征增值税,困难将比德国更大。

五、其他难题。

其他国家 (尤其是发达国家) 在开征增值税的实践中暴露出来的问题, 也加大了美国的顾虑。比如开征增值税的过渡期间, 期初存货的税款抵扣问题很难处理。又如增值税如何对金融机构征税的难题:增值税的税基只适用于实际流量(真实交易) ,而不包括金融业务。在美国,实际交易与金融交易常常是同时发生的。比如汽车交易商销售一辆豪华轿车, 除了售价, 还有分期付款。如果对金融交易不征税, 将使金融服务的消费者面临比标准税率低的实际税率, 由此扭曲了其对金融服务的选择。再如对不动产、农业是否征税?如果征税, 政治上、管理上是否行得通?

自上个世纪 80年代开始, 发达国家已经认识到所得税比重过大的弊端,所以税制改革的主要趋势是:降低所得税的比重, 提高间接税的比重。美国一直走在这次税制改革的前沿。在间接税税种的选择上, 大多数发达国家认为增值税是间接税的最佳选择。就在增值税在大多数国家遍地开花结果时, 美国却迟迟不肯引入。究其根本原因, 我认为是在于美国现行的政治体制和税制的设计上。这给我国时下的税制改革带来重要启示:我国一方面要借鉴国际惯例,适应国际税制的变化;另一方面在每个具体税种的选择上,一定要结合我国的经济发展水平、国家的政策目标及与整个税制的协调性。因此,我们既要与国际税制接轨,又要保持本国税制的特点。

美国税制被认为是世界上最完备的税收体系, 但一些美国人却自认为本国税制具有 “过于复杂、税收负担过重、缺乏对经济的刺激作用、有失公平等弊端。因此,许多美国财税方面的专家、学者正在向简化税制另;进增值税等方面作探索,谋求一个更科学。合理的税制;而中国近年来的税制改革, 一方面使其税制逐步与国际惯例接执, 另一方面, 通过改革使新税制符合建立社会主义市场经济体制要求, 体现了一定的中国特色, 因而受到世界各国普遍关注。下面仅就中、美税制中的几个方面做一简要比较。

一、税制结构

美国是一个以直接税为主体的国家。据统计,在 1993年财政年度中,如果不包括 370亿美元的未分配补偿性收益,在联邦一级,个人所得税收入 5100亿美元,占联邦财政收入的 36%;其次是社会保险税 4280亿美元,占 31%;公司所得税 1180亿美元,占 8%;消费税、关税、遗产税、赠与税和其他各项税收占财政收入的 7%。

中国则是一个以间接税为主体的国家,增值税占全部财政收入的 50%以上,而美国虽对增值税研究多年, 却一直没有征收。在美国税收地位不太重要的消费税, 在中国因宏观调控所需, 征管较简便, 税率较高而被选择为中央税, 而在美国十分重要的个人所得税和社会

保险税在中国似乎遭到冷遇。个人所得税在中国由于人均收入水平较低, 征收管理水平有限, 税收成本较高等原因而在相当长的一个时期内不能成为主体税。但中国正积极采取各种有效措施加强对个人所得税的征收管理。因此,个人所得税收入水平也在不断提高。此外, 中国近年来也在研究探讨开征社会保险税的问题。

总之,美国的税收主要来自于个人,而中国的税收主要来自于企业。

二、税收管理体制

美国实行彻底的分税制,设有联邦、州、地方三套机构,相互独立,自成体系,不存在领导与被领导的关系, 只有工作中的协作关系。州和地方在不与联邦税法发生抵触的情况下, 可自行立法。美国分税制的一个显著特点是税源共享。例如个人所得税和公司所得税, 除了联邦要征税之外, 许多州和地方也征收, 但州和地方的税率往往较低, 且一些州和地方允许抵免已缴的联邦所得税。美国的这种税源共享事带来了许多州和地方的财力不足的问题, 为了解决这一矛盾, 美国联邦把一部分 (专项) 收入划归州及地方, 并建有纵向的补助金制度。由联邦向贫困州、州向贫困县(市)提供补助。

中国 1994年后也建立了分税制,设立国家税务局和地方税务局两套税务机构。但相比之下, 中国的分税制远不如美国的那么彻底。在美国, 各州的销售税税率很不相同, 有的州, 如密执安州还征收过增值税, 而中国的税收立法权高度集中中央, 即使是地方税也是全国统一立法, 只有个别税种的税率规定幅度税率由地方根据当地实际确定执行税率。在共享税的征管方面, 中国的增值税由中央征收管理。然后返还一部分给地方;而在美国,同源共享的个人所得税和企业所得税,联邦、州和地方则是分别征收管理。另外, 中国的分税制没有补助金制度,不过,在企业所得税法中规定:在国家确定的革命老根据地、少数民族地区、边远地区、贫困地区的新办企业, 经主管部门税务机关批准,可减征或免征所得税三年, 这种税式支出可否看成是变相的补助金制度。

三、涉外税收负担

从个人所得税来看, 美国在个人所得税费用扣除方面对于非居民规定只能采用分项扣除, 而且不论抚养的人数多少,只能取得一个宽免额(2, 500美元) ,居民则可在分项扣除和标准扣除中选一个较大的, 且宽免额随需抚养人的增多而增加。中国对于外籍人员生活费用的扣除(4000元/月)比一般在境内工作、居住的中国居民(800元/月)要大,实际上中国采取的是优惠措施。

从企业所得税来看, 美国对于非居民公司来源于美国的投资所得采取 30%的比例税率, 来源于美国的其他所得按美国的一般居民公司所得税八级超额累进税率执行, 该税率最低一级(应税所得不超过 5万美元部分)为 15%,最高一级(超过 18, 333, 333美元部分)为 35%。中国的内外资企业所得税均实行 33%的比例税率,但对盈利水平较低的内资企业另规定两档较低税率。在涉外税收方面制定了一些优惠政策,包括对特定地区、行业、企业、项目再投资, 地方所得税预提的优惠和亏损结转, 以及外国税收抵免等。值得注意的是美国不承认税收饶让抵免, 这使得许多发展中国家给予美国公司和美国投资的公司的优惠最终并未使纳税人受益, 而是流人美国财政部。一些发展中国家的这种税式支出刚好弥补了一部分美国的财政赤字 , 这也是美国防止国内资金过度外流的一个措施。 0

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