房产中介基本知识

买二房签合同要注意的事项:

1:要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。

2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。

3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。

4:收楼时间一定要清楚。

5、确认自已该交的交易税费

6，看清并理解备注的内肉。

商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策:即商业贷款利率(年利6。12%)的0.9倍，就是年利5.508%，月利:0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉

过户时要交的税费:

买家:

公证费

契税

印花税

查证费

交易税

佣金

业主:

营业税等

个人所得税

赎证费

印花税:

按揭税费:

买家:

评估费:有些公司还可能收按揭手续费:

下面有一文章你可以参考下:

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此

外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧

目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方

式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走

第一阶段心理准备

针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司,如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间;其二，您要有比较专业的房产及法律知识;第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意:有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。

想卖多少钱,这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。第二阶段市场考察

看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。第三阶段房屋交易

卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。

第四阶段物业交割

正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦

买新房要注意的事项:

1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商

要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这 5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。怎么保证售楼书的内容具有法律效率,我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙,怎么办,根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，

并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定” (订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”,交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。在购房过程中，怎么处理面积的误差呢,通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办

都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订,很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

营改增基本知识(房产中介)[1]

营业税改征增值税基本知识

一、营改增试点时间及范围

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，现行营业税纳税人将全部改征增值税。

二、增值税税率和征收率

营改增试点增值税税率共分17%、11%、6%和零税率等四档税率。其中:

1、有形动产租赁服务(融资租赁和经营租赁)税率为17%;

2、交通运输服务、基础电信服务、建筑服务、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

3、增值电信服务、金融服务、部分现代服务和生活服务税率、销售除土地使用权外的其他无形资产税率为6%。

4、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。

(二)增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外(即此次新增不动产销售的征收率为5%)

三、增值税纳税人实行分类管理

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。

应税行为的年应征增值税销售额增值税一般纳税人标准为500万元(含本数)。

试点实施后，增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

四、增值税发票管理

1.国税机关管理发票种类:增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票以及定额发票、百元版手工发票和企业衔头发票。

2.增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

增值税小规模纳税人月销售额超过3万元(按季纳税9万元)使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的小规模纳税人，可以自愿纳入增值税发票新系统，或者选择通用手工发票(百元版);月开具增值税普通发票份数不超过10份的也可以申请代开。

3.自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

4.门票、过路(过桥)费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。

5、,26号公告,门票、过路,过桥,费发票自2016年5月1日起～由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票～可以延用至2016年6月30日。

6、餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品～可以使用国税机关监制的农产品收购发票～按照现行规定计算抵扣进项税额。

有条件的地区～应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法～按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》,财税?2012?38号,有关规定计算抵扣进项税额。

7.采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

8、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

9、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

五、营改增试点纳税人原在地方税务局享受的税收优惠政策在试点运行期间基本延续，可以按照过渡政策享受增值税优惠。

(一)下列项目免征增值税

1.个人销售自建自用住房。(地税审核:房产证上注明自建房、土地审批表，国税报备资料:房管部门出具的自建证明

材料、房产产权证明、个人身份证明、出售住房合同及收入证明)

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。(国税报备资料:赠与双方当事人或遗嘱继承受赠人的身份证明、证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书、房屋产权证、公证机关出具的“继承权公证书”、离婚证明、民政部门确认的财产分割协议或法院判决书等等)

(二)个人转让住房(含个体工商户)。

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。(我省适用)

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意

见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

(国税发〔2005〕89号)规定:

购买房屋的时间:

(1)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

(2)契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

(3)纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

(4)个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

(5)根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

开具发票:

个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

4、衔接:,26号公告,个人转让住房～在2016年4月30日前已签订转让合同～2016年5月1日以后办理产权变更事项的～应缴纳增值税～不缴纳营业税。

六、适用简易计税办法征收项目

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更:

(一)文化体育服务;

(二)以清包工方式提供的建筑服务

(三)为甲供工程提供的建筑服务

(四)为建筑工程老项目提供的建筑服务

(五)销售其2016年4月30日前取得的不动产

(六)出租其2016年4月30日前取得的不动产

(七)公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

(八)中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入

(九)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

七、销售额可按差额计税的项目

1.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

2.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。一般纳税人销售其开发的房地产老项目适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

4.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产(转让二手房)，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

5、一般纳税人转让其不动产(不含自建)(转让二手房)，选择适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

6、小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产(转让二手房)，除个人转让其购买的住房外，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

7.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

8.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

9.融资租赁和融资性售后回租业务。

(1)经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

(2)经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用(不含本金)，扣除对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额作为销售额。

10、(26号公告)按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元(按季纳税9万元)以下免征增值税政策。

八、特殊纳税申报期规定

(一)2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人(即试点纳税人)，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

(二)实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税;

2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。

九、委托地税代征

,一,政策依据:

总局公告2016年第19号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,财税?2016?36号,和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》,税总发?2015?155号,等有关规定～税务总局决定～自2016年5月1日起,营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务～以方便纳税人办税。

纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税～国家税务局暂委托地方税务局代为征收。涉及增值税管理办法有总局公告2016年第14号和总局公告2016年第16号。

,二,国地税分工

,税总函?2016?145号,规定国、地税分工如下:

国税局是增值税的主管税务机关。营改增后～为方便纳税人～暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税局办理征缴、退库业务～使用地税局税收票证～并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。本代征业务国税局和地税局不需签订委托代征协议。

纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产～申请代开发票的～由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票,以下简称增值税发票,。对于具备增值税发票安全保管条件、可连通网络、地税局可有效监控代征税款及代开发票情况的政府部门等单位～县,区,以上地税局经评估后

认为风险可控的～可以同意其代征税款并代开增值税发票。

(三)地税机关代开增值税发票的范围问题。(来源省局政策组发言材料)

可以从以下5点来把握:

1、符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。简单地说就是，月销售额3 万元以上(或按季纳税的，季销售额9 万元以上)的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专票”。(是指原则上起征点以上的纳税人均需要使用新系统开具发票,地税如何界定自开小规模纳税人,)

2、不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说就是，月销售额3 万元以下(或按季纳税的，季销售额9万元以下)的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

3、其他个人(也就是自然人)销售其取得的不动产或出租不动产(包括住房)，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产(包括住房)或出租不动产(包括住房)，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

4、属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票:

(1)向其他个人(也就是自然人)销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

(2)销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

5、地税局代开增值税专用发票和增值税普通发票，需通过增值税发票管理新系统开具，也就是我们通常所说的通过增值税发票升级版开具。

(四)具体文件解读

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务

增值税征收管理暂行办法》的公告

(2016年第16号)

第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产,以下简称出租不动产,～适用本办法。

取得的不动产～包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第四条 ,二,其他个人出租不动产,不含住房,～按照5%的征收率计算应纳税额～向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房～按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额～向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条其他个人出租不动产～按照以下公式计算应纳税款:

,一,出租住房:

应纳税款,含税销售额?,1+5%,×1.5%

,二,出租非住房:

应纳税款,含税销售额?,1+5%,×5%

第十一条小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产～不能自行开具增值税发票的～可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。,普票自开,,,征收率5%,除个体工商业户出租住房的减按1.5%,

其他个人出租不动产～可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第十二条纳税人向其他个人出租不动产～不得开具或申请代开增值税专用发票。,其他个人以外的均可开具专票～包括已认定为一般纳税人的个体工商业户。,

注:人防车位不属于住房～故出租人防车位不适用“其他个人出租住房～按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”的规定。

国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税

试点有关税收征收管理事项的公告

(国家税务总局公告2016年第23号)

,四,其他个人采取预收款形式出租不动产～取得的预收租金收入～可在预收款对应的租赁期内平均分摊～分摊后的月租金收入不超过3万元的～可享受小微企业免征增值税优惠政策。

国家税务总局关于公布《纳税人转让不动

产增值税征收管理暂行办法》的公告

(2016年第14号)

第二条纳税人转让其取得的不动产～适用本办法。

本办法所称取得的不动产～包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

【政策解读】纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

第四条小规模纳税人转让其取得的不动产～除个人转让其购买的住房外～按照以下规定缴纳增值税:

,一,小规模纳税人转让其取得,不含自建,的不动产～以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购臵原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额～按照5%的征收率计算应纳税额。

,二,小规模纳税人转让其自建的不动产～以取得的全部价款和价外费用为销售额～按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人～应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款～向机构所在地主管国税机关申报纳税,其他个人按照本条规定的计税方法向不

动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条个人转让其购买的住房～按照以下规定缴纳增值税:

,一,个人转让其购买的住房～按照有关规定全额缴纳增值税的～以取得的全部价款和价外费用为销售额～按照5%的征收率计算应纳税额。

,二,个人转让其购买的住房～按照有关规定差额缴纳增值税的～以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额～按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款～向机构所在地主管国税机关申报纳税,其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产～区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款:

,一,以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的～计算公式为:

应预缴税款=全部价款和价外费用?,1+5%,×5%

,二,以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购臵原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的～计算公式为:

应预缴税款=,全部价款和价外费用-不动产购臵原价或者取得不动产时的作价,?,1+5%,×5%

第七条其他个人转让其取得的不动产～按照本办法第六

条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购臵原价或者取得不动产时的作价的～应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则～不得扣除。

上述凭证是指:

,一,税务部门监制的发票。

,二,法院判决书、裁定书、调解书～以及仲裁裁决书、公证债权文书。

,三,国家税务总局规定的其他凭证。

第九条纳税人转让其取得的不动产～向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款～可以在当期增值税应纳税额中抵减～抵减不完的～结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额～应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十条小规模纳税人转让其取得的不动产～不能自行开具增值税发票的～可向不动产所在地主管地税机关申请代开。,一般纳税人自行开具专票,,

第十一条纳税人向其他个人转让其取得的不动产～不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条纳税人转让不动产～按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的～由机构所在地主管国税机关按照《中华人

民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地

增值税个人所得税计税依据问题的通知

,财税[2016]43号,

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的～计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额～允许在销项税额中计算抵扣的～不计入扣除项目～不允许在销项税额中计算抵扣的～可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税～其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值～计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税～计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的～其向房屋出租方支付的租金及增值税额～在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的～确定计税依据时～成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时～税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

八、个人销售二手房营改增执行后税费变动

,一,未满两年

例:福建省～销售总价100万元～原价购买60万元～未满两年住宅

1.5月1日前营业税,5%, 100万*5%,5万元

5月1日后增值税,5%, 100万/(1+5%)*5%,4.76万元

2. 计征契税的成交价格不含增值税:成交价格由原来的100万元降低为不含税95.24万元,100万/(1+5%),

3. 个人所得税应税收入不含增值税:95.24万元-60万元

综上～营改增后少缴纳增值税2400元～相应的附加税,城建税、教育费附加等,也少缴纳～契税、个人所得税计税基础也减少。

,二,满两年,例同上福建省～销售总价100万元～原价购买60万元～满两年住宅,

1.5月1日前免征营业税

5月1日后免征增值税

2. 免征增值税的～确定计税依据时～成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

故～营改增前后免征政策一致。计征契税的成交价格、计征个人所得税应税收入与营改增前保持一致。

简易征收计税备案需附资料

(一)文化体育服务

营业税改征增值税一般纳税人提供文化体育服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)一般纳税人从事文化体育服务的合同或资质证明(如营业执照)等原件及复印件。

(二)以清包工方式提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)建筑工程承包合同原件及复印件。

(4)一般纳税人从事建筑服务的资质证明(如营业执照)等原件及复印件。

(三)为甲供工程提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)建筑工程承包合同原件及复印件。

(4)一般纳税人从事建筑服务的资质证明(如营业执照)等原件及复印件。

(四)为建筑工程老项目提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)建筑工程承包合同原件及复印件。

(4)一般纳税人从事建筑服务的资质证明(如营业执照)等原件及复印件。

(5)取得《建筑工程施工许可证》的，提供《建筑工程施工许可证》原件及复印件。

(五)销售试点实施前取得的不动产

营业税改征增值税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)不动产销售合同原件及复印件。

(4)不动产权属证明材料(如《不动产权证书》等)原件及复印件。

(5)销售非自建不动产的，提供非自建证明材料(如购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等)。

(6)销售自建不动产的，提供自建证明材料(如建筑安装合同等)。

(六)出租试点实施前取得的不动产

营业税改征增值税一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)不动产出租合同原件及复印件。

(4)不动产权属证明材料(如《不动产权证书》、购房合同等)原件及复印件。

(七)公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

营业税改征增值税一般纳税人中的公路经营企业，收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)一般纳税人从事高速公路运营的合同或资质证明(如营业执照)等原件及复印件。

(4)高速公路项目施工许可证明原件及复印件。

(八)中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入

中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)一般纳税人提供符合《财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》附件2所列涉农贷款业务的贷款合同原件及复印件。

(九)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房产基本知识

1、房屋所有权：指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

2、房屋的使用权：指对房屋的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等。它包含在房屋的所有权之中。

3、房屋的他项权利：指房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

4、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

5、住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前幢的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

6、住宅的层高：住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。

7、住宅的套型或户型：“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

8、跃层式住宅：是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，功能明确，相互干扰较小。

9、容积率：是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。

10、建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

11、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

12、住宅建筑面积：是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

13、住宅使用面积：是指住宅分户内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

14、物业管理：是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

房产税基本知识

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

首批试点城市

上海本地户籍:新购且属于家庭第二套以上

外地户籍:新购

计税价格:交易价格70%，以后按评估价

税率:0.6%低于平均价格2倍的0.4%

免税额:人均60平(含 )

第二套购入后一年内第一套卖出，退税

重庆别墅:存量增量都收

高档(高于平均价两倍):增量收

三无(无户口无工作无投资):不管是否高档，第二套开始收

税率:平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%

计税价格:交易价格，以后按评估价

免税额:别墅180平，高档100平，按户算

起源

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

特点

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2、征收范围限于城镇的经营性房屋;

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

纳税义务人

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

征税对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。计税依据

从价计征

[1] 按照房产余值征税的，称为从价计征;

房产税依照房产原值一次减除10%,30%后的余值计算缴纳。

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

房产原值:应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气,卫生,通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

注意

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2.对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3.新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

税率

1.按房产余值计征的，年税率为1.2%;

2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税计算

从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为:

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为:应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间:将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。编辑本段纳税时间

1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

纳税申报

房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。

税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。

8.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

7..经财政部批准免税的其他房产:

(1)老年服务机构自用的房产免税。

(2)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

(3)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

(4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。

(5)为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。

(6)从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

(7)对高校后勤实体免征房产税。

(8)对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

(9)从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

(10)对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

(11)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

(12)自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

房产拍卖基本知识

一、拍卖房产需要提供的资料

1、判决书；

2、执行裁定书；

3、企业资质；

4、股东会决议书；

5、经办人员的授权书；

6、拍卖房产的相关文件、资料。

二、拍卖需要缴纳的费用

1、买方，整个拍卖价格的3%（可议）；

2、卖方整个拍卖价格的1%（可议）；

3、如果流拍，只收取公告费，价格在1000元以内。

三、拍卖流程

拍卖流程是指拍卖操作的整体过程，主要可分为四个阶段，依次为拍卖委托、公告、拍卖、拍卖标的物的交付。

（一）、拍卖的委托阶段

委托拍卖阶段需确定委托人身份，主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，应当提供身份证；如果委托人是法人或者其他组织的，应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。

委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明，及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产

权力享有所有权和处分权的证明材料。

拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料，包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点，对于不同标的物，拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商，确定拍卖标的物的保留价，佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》，也可称为委托拍卖合同（以下简称协议书），“协议书”应包括以下内容：

1、委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人；

2、拍卖标的物的名称、数量、住所（存放地）、状况；

3、拍卖标的物的保留价；

4、拍卖的费用收取条款；

5、拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限；

6、拍卖的方式及有关再拍卖的条款；

7、拍卖程序的中止和终止的条件；

8、拍卖当事人的违约责任；

9、签约时间和合同的有效期限；

10、其它需约定的条款。

（二）、拍卖的公告与展示

拍卖的公告过程包括：拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。

拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众，告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定，即必须于拍卖日7日前发布，告知的常用方式为在媒介上刊登广告等，公告本身并不是合同意义上的要约，而只是邀请谈判（实为要约邀请、要约引诱）。拍卖公告一般应载明下列事项：

1、拍卖的委托人（除委托人要求保密外）；

2、拍卖的性质；

3、拍卖标的物的名称、种类、数量、品质；

4、拍卖标的物展示的时间、地点；

5、拍卖咨询的时间、地点；

6、拍卖的时间、地点；

7、联系人及联系方式；

8、竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式；

9、其它应告知竞买人的事项。

对拍卖标的物的宣传、告知虽说必须满7日，但为了使拍卖标的物有更多买主，公告、展示的时间可以更长一些，也就是购买标的物的竞买人越多越好，对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲，拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任，尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵，这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间，拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料，如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》，这些拍卖资料一般应包括下列内容：

1、拍卖标的物的名称、数量、质量等；

2、拍卖标的物价款的支付方式及期限；

3、佣金和其他相关费用；

4、拍卖方式和成交方式；

5、拍卖标的物的转让应交的税费；

6、其他应告知的事项。

由于拍卖标的物的范围相当广泛，因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。

（三）、拍卖的操作过程

竞买人经过咨询和看样的过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行竞买登记，而才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买，当拍卖师落槌表示成交后，在众多竞买人中就会产生出买受人。

1、竞买登记是竞买人表明身份, 提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格，并且有权决定是否接受其竞买意愿，竞买登记一般应包括：

1）、竞买人的名称、住所、证件号码；

2）、竞买人简要情况（如经营范围等）；

3）、联系人、地址、电话；

4）、对哪类标的物有兴趣；

5）、保证金交付情况；

6）、开户银行、财产或资信情况等；

7）、提供证件正本或复印件（存档）。

一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质，如烟草、酒类等，因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。

2、拍卖人向竞买人收取一定数量的竞买保证金，是为了保证拍卖的成功，防止竞买人不负责任的出价，维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金，逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后，买受人的保证金可转做部分价款，未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金，即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时，其预付的保证金则转为违约金，违约金一部分用于支付拍卖的费用，另一部分作为委托人的赔偿金。

3、拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会，具体步骤包括：登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。

4、当竞买人成为买受人后，应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》（以下简称“确认书”），“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同，具有法律约束力。“确认书”内容包括：

1）、买受人的号牌编号；

2）、买受标的的编号、名称、数量、成交价格；

3）、成交手续费比例、金额及全部应付价款数额；

4）、拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后

方能生效。

（四）、拍卖的结算和标的物的交付

这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括：买受人的结算，除买受人外其他竞买人的结算，拍卖标的物的转移，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。

1、买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人，同时拍卖人亦提供票据给买受人；依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续，为买受人提供良好的售后服务。

2、拍卖人收到买受人的价款后，应及时与委托人进行结算，在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算，使用结算凭证应包括以下内容：

1）、委托合同、合同编号及日期；

2）、成交标的物的名称、数量及成交价格；

3）、成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用；

4）、拍卖佣金；

5）、拍卖人必须给付的价款。

对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等，以利于买受

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