zz向上
一、背景：
根据上面的报告可以看出：
1、武汉市物业弃管小区越来越多，街道临时承担着管理弃管小区的职责；
2、弃管小区已成为政府的痛点，为缓解弃管小区的猛增的势头，武汉市已出台相关政策；
3、同样面临弃管小区的沈阳和大连，政府采取新模式引进物业公司，很大程度上解决了这一难题。
二、本公司现状：
优势：拥有成熟的社区商业运营体系；不以物业费盈利为目的。 劣势：缺乏地产资源，无委托项目；由于资质限定无法参与公开项目的竞标；无物业运营团队。
三、可行性方案：
思路：以不收或少收物业费为切入点，通过停车场、楼宇广告及部分公共资源的置换，提供小区内卫生保洁和公共设施维修两项基础物业服务。
采用成本倒退法，与小区谈等价置换。
四、拓展思路：
拓展渠道：街道（小区）走访、媒体信息
拓展步骤：
1、收集资源
2、找准目标
3、初步接触，建立联系
4、持续关注，探寻需求
5、发掘利益共同点，寻求合作
关于满融村一小区被纳入弃管小区后的相关整治情况.doc
关于满融村一小区被纳入弃管小区后的相关整治情况
满融村一小区于95年建成～由于建筑商方面没有严把质量关～一小区全部楼体均属“豆腐渣工程”～且开发商在房屋建成后便无音讯。在一小区被纳入弃管小区之前～漏雨现象严重～房屋内部及外部墙体大部分脱落～楼体大门多数损坏。小区居民治安、卫生等与生活息息相关的问题都无人管理～一方面造成群众的生活困难～另一方面为社会带来了不稳定因素。浑河站西街道办事处和和平区房产局对此也高度重视～提出建立社区物业服务中心的方案来解决满融一小区的问题～村委会方面也拨出大量资金为一小区的房屋进行修理～但是没有解决根本问题～
满融村一小区于2011年8月份被和平区房产局纳入弃管小区～和平区房产局对一小区进行了相关楼体的改造以及房屋维修～为广大居民带来了生活上的舒适和便利。
满融村一小区共7栋楼～324户～在被纳入弃管小区并进行改造后～满融村村委会同时加大了对弃管小区的后期管理～加强了组织领导～并制定了相关制度和应急方案。
村委会在每一栋楼中选出了楼长和管理员进行物业管理～设置了专门的环境人员和门卫～对小区的日常情况进行定期检查～定期管理～并经常动员广大居民对小区进行义务打扫。同时～对满融一小区的324户业主进行物业费的收取～其中维修费每平米2.76元～管理费每平米1.44元～水费为每人次每年130元～卫生费每人次每年70元～
楼道电费每户每年10元,家中子女为在校学生的～高中以下每人每年60元～大学生每人每年40元。现满融村一小区物业费的缴费率达到了70%～对于不交物业费的户主～村委会采取了宣传教育的方式～定期在村委会的宣传黑板上对未交物业费的人员进行名单公布～村委会委员也定期到小区内进行检查及宣传教育。
满融村一小区的居民和满融村村委会非常感谢小区办公室对于满融一小区的改造～且满融二三小区现也在像满融一小区学习～并由满融村村长主抓管理～形成了相关的管理机制～加大对二三小区的管理力度。同时～满融村村委会在今后的工作中将继续努力～不断探索～积累管理弃管小区的成熟做法～为居民创造优美整洁舒适的生活环境～提供周到细致的服务。
和平区浑河站西街道满融村村委会
2012年2月22日
关于满融村一小区被纳入弃管小区后的相关整治情况
关于满融村一小区被纳入弃管小区后的相关整治情况
满融村一小区于 95年建成,由于建筑商方面没有严把质量关, 一小区全部楼体均属“豆腐渣工程” ,且开发商在房屋建成后便无音 讯。在一小区被纳入弃管小区之前,漏雨现象严重,房屋内部及外部 墙体大部分脱落,楼体大门多数损坏。 小区居民治安、卫生等与生活 息息相关的问题都无人管理, 一方面造成群众的生活困难, 另一方面 为社会带来了不稳定因素 。 浑河站西街道办事处和和平区房产局对此 也高度重视, 提出建立社区物业服务中心的方案来解决满融一小区的 问题, 村委会方面也拨出大量资金为一小区的房屋进行修理, 但是没 有解决根本问题,
满融村一小区于 2011年 8月份被和平区房产局纳入弃管小区, 和平区房产局对一小区进行了相关楼体的改造以及房屋维修, 为广大 居民带来了生活上的舒适和便利。
满融村一小区共 7栋楼, 324户,在被纳入弃管小区并进行改造 后, 满融村村委会同时加大了对弃管小区的后期管理, 加强了组织领 导,并制定了相关制度和应急方案。
村委会在每一栋楼中选出了楼长和管理员进行物业管理, 设置了 专门的环境人员和门卫, 对小区的日常情况进行定期检查, 定期管理, 并经常动员广大居民对小区进行义务打扫。同时,对满融一小区的 324户业主进行物业费的收取,其中维修费每平米 2.76元,管理费 每平米 1.44元, 水费为每人次每年 130元, 卫生费每人次每年 70元,
楼道电费每户每年 10元;家中子女为在校学生的,高中以下每人每 年 60元, 大学生每人每年 40元。 现满融村一小区物业费的缴费率达 到了 70%,对于不交物业费的户主,村委会采取了宣传教育的方式, 定期在村委会的宣传黑板上对未交物业费的人员进行名单公布, 村委 会委员也定期到小区内进行检查及宣传教育。
满融村一小区的居民和满融村村委会非常感谢小区办公室对于 满融一小区的改造, 且满融二三小区现也在像满融一小区学习, 并由 满融村村长主抓管理, 形成了相关的管理机制, 加大对二三小区的管 理力度。 同时, 满融村村委会在今后的工作中将继续努力, 不断探索, 积累管理弃管小区的成熟做法,为居民创造优美整洁舒适的生活环 境,提供周到细致的服务。
和平区浑河站西街道满融村村委会 2012年 2月 22日
临河区老旧(弃管)小区物业管理工作实施方案
临河区老旧(弃管)小区物业管理工作实施
方案
临河区老旧小区物业管理工作实施方案:老旧小区物业管理方案
老旧小区物业管理方案
为了提高小区居住品质～对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理～使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性～针对不同情况采取相应措施～有效化解物管、自管中的诸多矛盾～逐步建立健全长效管理机制～努力提高居民生活质量～提高小区管揩理的整体水平。
我疤们在为业主提供服务的布时候～始终要坚持以人嫁为本、服务至上的理念秆～服务的内容与方式始馈终以业主为中心,以满颧足老旧小区业主的需求枕为目标,以业主的满意衣为公司的最高追求,在敷服务过程中不断调整服俘务方式与模式～以达到跨业主的要求。
一、管理庸思路
根据老旧小区皂的特点和物业管理需求旋分析～我们提出以下管丧理思路:
1、根据冬老旧小区物业管理需求肢分析和我公司物业管理颗经验～我们将老旧小区眼管理标准定位在专业物暑业管理服务
标准上。通奶过高水平物业管理将老叔旧小区提到一个较高的泳层次上～实现低消费投蝇资～高价值体现～将老翼旧小区变成一个体现现蛀代社会文明价值的小区杨。我公司设有专门的管脏理处办公机构～管理操达作人员配臵齐全～办公栈场所干净有序。
2打、对老旧小区采取专业迂管理的关键在于对配套汤设施的管理和服务～我达们将对照国家物业管理页的法律法规和颁布的系吱列标准～针对老旧小区届业主的特别需求来确定犊客户服务的项目、内容怔和标准。每季度要采取嘱书面形式向业主征询对蛀物业管理服务的意见。榔
3、由于老旧小区糠的管理弊端～消防安全帝及安全保卫工作尤其重硫要～小区出入口能做到营24小时站岗值勤。每酷天按规定进行
巡逻吭,能实施24小时不间已断巡逻。有车辆管理制杏度,对进出小区的车辆困实施证、卡管理～引导礁车辆有序通行、停放。缎对进出小区装修、家政摄等劳务人员实行临时出匈入证管理。对临时访客胺实行登记制度。对火灾须、治安、公共卫生等突词发事件有应急预案～事控发后及时采取相应措施谍。
老旧小区对于消束防安全工作要求极高～幂我公司将安排具有消防催工作经验的保安人员～汰以退伍军人为主～兼顾笑考虑个别岗位可安排老车旧小区的住户～以做到造真正的小区就是家～爱控岗如爱家～实行24小轮时执勤～为业主提供安荒全、
温馨的生活环境。睦
4、老旧小区物业炎管理面积大小不一～我硬公司物业管理人员全部项持证上岗～管理制度齐彰全～责任明确。账务清靛晰～管理服务人员24墟小时服务～服务热情～姬行为规范。
5、针衍对老旧小区物业管理～每我们坚持按有关规定和纱合同约定定期公布物业亦服务费用或者物业服务余资金的收支情况;在收坷费、财务管理、会计核轩算、税收等方面执行有锨关规定。我公司及业主傻方双方签订规范的物业布服务合同～明确双方权才利义务关系的～服务标六准等相关内容并在小区椭显著位臵进行公示。根鸭据业主需求～提供物业莽服务合同之外的特约服穿务和代办服务的～有在酉显著位臵公示服务项目拿与收费标准。
6、跺针对老旧小区具体情况诗～采取一体式的安全管肥理体系。在项目员工招臭聘上～采用有经验的管趾理人员来管理。同时兼翰顾项目的实际情况。兼耕顾考虑个别岗位可安排浸老旧小区的住户～实行锨24小时有专职保安人协员执勤。帮助解决一些智困难户的问题～提高员簇工的爱岗热情～真正的屯做到以小区为家。管理郑人员、专业操作人员按显照国家有关规定取得物锄业管理职业资格证书或盘岗位证书,且经消防知寨识培训有记录。
7贾、我公司将联合社区居蚁委会等有关部门～在老苹旧小区的内大力开展各魔种有益的社区活动～推盎动精神文明的发展～
形涤成良好
的社区文化。
柄 8、我公司定期安排汁老旧小区的员工参加培丈训和学习～不断提高管密理处的管理水平。保证弘小区公共配套设施维护歇运行正常,供水、供电拜、供气等设备使用正常疆,规范活动场所～机动筏车、非机动车停车场～凑机动车停放、行驶等的庸标志。保证车辆运行畅燃通～停放有序～并做好浇防盗工作。
9、针已对老旧小区绿化管理～痢制定绿化管理方案～对像覆盖率达15%以上的陨绿地进行专业养护～保梨证花草树木管理养护得需当～按季节治病虫害～捍每月保持植物浇水～施境肥～喷药杀虫～除杂草锚～修剪等养护工作～保拯证植物生长良好～形成院较好的植物景观。
饿10、老旧小区保洁管树理～我们将所有栋楼逐邪一分解～包干落实到各昼工作人员～全面实行“蜕自家的孩子自家抱”～醛各责任人兼顾包干楼栋嗅的楼道卫生工作～包括蝉楼道内的乱堆放、乱张滨贴、楼道广告～同时～开监督其他楼栋责任人的撕工作～做到任务分解、宾责任落实、相互监督、镇共同进步的作用。垃圾桂实行袋装化管理～每天灾清运～公共场所定期清种扫保洁～保持整洁干净钉。根据每个小区实际情愉况能定期进行消毒和灭在虫除害。
11、由搅于老旧小区设备设施老郡旧～设备设施管理维护稼十分重要～必须迅速全肘面熟悉设备特性～掌握酵运行规律,
在正式运行芽后～要确保公共设施～惺公用设备定期维护～水的、电、气24小时报修篓值班～接到报修电话1赃0分中到场～急修半天辕内完成。
对共用设琐施设备进行日常管理和砚维修养护。建立共用设情施设备档案～设施设备肖的运行、检查、维修、丫保养等记录齐全。设施忍设备标志齐全、规范～痛明确责任人,操作维护秋人员严格执行设施设备柿操作规程及保养规范、炭设施设备运行正常。消泪防设施设备完好～能随休时启用～消防通道要保雄持畅通。设备房保持整敏洁、通风、无跑、冒、海滴、漏和鼠害现象。小涣区道路畅通、路面平整虫～井盖无缺损或丢
柬失～主要道路及车场交非通标志齐全、规范。路吟灯、楼道灯完好率高等凶于98%。容易危及人浆身安全的设施设备有明菩显警示标志和防范措施贤,对可能发生的各种突樱发设备故障有应急预案测。供电设备运行能正常招使用的～无设施损坏,燎配电室管理规范。供水占设备运行正常～无设施盗损坏。
制订有详尽摘的设备设施年、季、月驳、周等定期维护保养检田修以及日常维修计划、释方案、标准。制订有各拯类应急抢修、处理方案溶～保证设备设施能高效嚷经济运行。 12、安全饮保卫及消防工作。
绸结合工作区的物业～完饮备安全防范措施。严格抖来访
保安人员24馏小时在岗值班～夜间安梭排专人巡逻。物业人员周掌握消防设施的使用方劫法～并能及时处理各种毫火灾事
故～设立消防疏寓散示意图～保证消防车蓄辆和各安全出口的畅通钟无阻～每月对此检查2眼次以上。
13、房屋管胜理
对房屋共用部位掌进行日常管理和维修养套护～检修记录和保养记审录齐全。根据房屋实际叹使用情况～定期检查房奄屋共用部位的使用状况动～需要维修～属于小修期范围的～有及时组织修现复,属于大、中修范围卧的～要及时编制维修计枣划～向业主大会或者业基主委员会提出报告与建酬议。
有每日巡查小本区房屋单元门、楼梯通竞道以及其他共用部位的霉门窗、玻璃等～做好巡等查记录、及时维修养护菩。
对违反规划私搭境乱建和擅自改变房屋用伤途的行为及时劝阻～并欺及时报告有关主管部门霞。
14、物业管理制度狗与档案、资料管理
论在日常管理中要建立交胁接班登记制度,建立资非料的收集～分类整理～语归档管理制度。房屋及更其共用设施设备档案资勺料齐全、
建立住房葬用户档案～进行分类成爆册、管理完善～方便查央阅。有完善的物业管理村方案～质量管理、财务构管理、档案管理等制度亦健全。
15、其他管理溜
定期开展有意义、健康舟向上小区文化活动。
积拖极支持参与社区文化建斋设。
无因物业管理年服务的原因导致小区管淬理水平差～被上级部门奸批评通报和在旗级以上瑞媒体有负面报道。
吼避免小区内由物业管理冗不善导致发生的治安、敬刑事案件。
物业服务和执业主出入的和谐,
来我公司实行零干扰服务探～在业主上下班高峰期瘸～除主要出入口我公司榜安排保安人员严格管理冉以外～其他服务均为零等干扰:即我们所有的设锨施维修、保洁服务均将雹安排在夜间或非高峰时如间～为业主出入提供方豫便。【临河区老旧小区洗物业管理工作实施方案度】
二、抓整治工作～换漳环境面貌
1、针对问题欧～一对一宣传
根据妊我公司以往老旧小区管匣理工作经验～乱种植、御乱堆放、乱搭建的现象粱较为严重。再之老旧小鹏区大部分居住着老人或兜外来人员～乱晾晒、乱缉堆放情况无法杜绝～无豌形之中给小区管理带来看了难度。我们将在接管讳后进行通过各种渠道各药种方式进行物业管理知先识普及宣传～制作业主诀入住手册～加大小区物蛛业管理的宣传工作～针商对小区存在的问题从治溺安安全、消防意识等方愉面对业主进行一对一的伍宣传～提高业主的文明辕意识以及安全防范意识鸳。
2、做好小区基遥础设施的维护～切实解豹决老百姓所关心的热点炬问题～加强停车位或共恿用车库的管理～解决居槽民停
车位的问题～消除送小区内消防车难进入的算安全隐患。
3、加件强对公司人员的业务培寒训力度～提高基本素质诗～掌握服务技能～明确诣工作职责～全面提升管袖理水平和质量～对拆迁裔安
临河区老旧小区是物业管理工作实施方案师:老旧小区物业管理方凿案1
老旧小区物业管理匠方案
为了提高小区殆居住品质～对庭院改善梁、小区整治后的房屋及彬设施进行长效管理～使熔老旧小区也能够享受物谣业管理服务带来的便利曰和舒适。我公司充分认稿识加强老旧小区物业管踊理工作的重要性～针对策不同情况采取相应措施州～有效化解物管、自管审中的诸多矛盾～逐步建帮立健全长效管理机制～打努力提高居民生活质量衍～提高小区管理的整体喧水平。
我们在为业审主提供服务的时候～始陵终要坚持以人为本、服墩务至上的理念～服务的跺内容与方式始终以业主茅为中心,以满足老旧小肉区业主的需求为目标,螟以业主的满意为公司的途最高追求,在服务过程矢中不断调整服务方式与英模式～以达到业主的要瑰求。
一、管理思路
杜根据老旧小区的特点和婴物业管理需求分析～我纶们提出以下管理思路:勇
1、根据老旧小区横物业管理需求分析和我埠公司物业管理
经验～我几们将老旧小区管理标准石定位在专业物业管理服干务标准上。通过高水平怜物业管理将老旧小区提郊到一个较高的层次上～通实现低消费投资～高价约值体现～将老旧小区变轩成一个体现现代社会文疮明价值的小区。我公司肩设有专门的服务物业中株心办公机构～管理操作框人员配臵齐全～办公场札所干净有序。
2、郴对老旧小区采取专业管昌理的关键在于对配套设氮施的管理和服务～我们设将对照国家物业管理的麻法律法规和颁布的系列昏标准～针对老旧小区业想主的特别需求来确定客苞户服务的项目、内容和我标准。每年要采取书面袁形式向业主征询对物业朽管理服务的意见。
淀3、由于老旧小区的管刑理弊端～消防安全及安营全保卫工作尤其重要～爬小区出入口能做到24笋小时站岗值勤。每天按励规定进行
巡逻,能旅实施24小时不间断巡机逻。有车辆管理制度,营对进出小区的车辆实施毒证、卡管理～引导车辆蕊有序通行、停放。对进葬出小区装修、家政等劳蝇务人员实行临时出入证径管理。对临时访客实行丛登记制度。对火灾、治庐安、公共卫生等突发事吠件有应急预案～事发后校及时采取相应措施。
讯 老旧小区对于消防安亦全工作要求极高～我公衡司将安排具有消防工作茹经验的保安人员～以退愿伍军人为主～兼顾考虑靴个别岗位可安排老旧小诸区的住户～以做到真正攒的小区就
是家～爱岗如映爱家～实行24小时执漠勤～为业主提供安全、末温馨的生活环境。
泄4、老旧小区物业管理酮面积较大～我公司物业蓑管理人员全部持证上岗矛～管理制度齐全～责任韩明确。账务清晰～管理熙服务人员24小时服务感～服务热情～行为规范谤。
5、针对老旧小时区物业管理～我们坚持己按有关规定和合同约定蟹定期公布物业服务费用炸或者物业服务资金的收贮支情况;在收费、财务吱管理、会计核算、税收抑等方面执行有关规定。保我公司及业主方双方签晤订规范的物业服务合同捷～明确双方权利义务关埃系的～服务标准等相关泰内容并在小区显著位臵耸进行公示。根据业主需躯求～提供物业服务合同谬之外的特约服务和代办烩服务的～有在显著位臵拈公示服务项目与收费标畴准。
6、针对老旧戮小区具体情况～采取一撬体式的安全管理体系。宦在项目员工招聘上～采皂用有经验的管理人员来熟管理。实行24小时有铆专职保安人员执勤。帮盅助解决一些困难户的问达题～提高员工的爱岗热沤情～真正的做到以小区绵为家。管理人员、专业灭操作人员按照国家有关熏规定取得物业管理职业涣资格证书或岗位证书,核且经消防知识培训有记流录。【临河区老旧小区咳物业管理工作实施方案旬】
7、我公司将联樱合社区居委会等有关部展门～在老旧小区的内大垄力开展各种有益的社区倒活动～推动精神文明的框发展～
形成良好的社区株文化。
8、我公司肄定期安排老旧小区的员逗工参加培训和学习～不馁断提高管理处的管理水衣平。保证小区公共配套际设施维护运行正常,供桑水、供电、供气等设备掀使用正常,规范活动场彦所～机动车、非机动车蔓停车场～机动车停放、藩行驶等的标志。保证车眼辆运行畅通～停放有序谈～并做好防盗工作。
勇 9、针对老旧小区绿翅化管理～制定绿化管理洗方案～对现有的绿地进炸行专业养护～保证花草算树木管理养护得当～按沪季节治病虫害～每月保腰持植物浇水～施肥～喷努药杀虫～除杂草～修剪期等养护工作～保证植物锻生长良好～形成较好的倦植物景观。
10、悬老旧小区保洁管理～我辕们将所有栋楼逐一分解彭～包干落实到各工作人他员～全面实行“自家的头孩子自家抱”～各责任忧人兼顾包干楼栋的楼道冶卫生工作～包括楼道内强的乱堆放、乱张贴、楼侦道广告～同时～监督其设他楼栋责任人的工作～翟做到任务分解、责任落侦实、相互监督、共同进佯步的作用。垃圾实行袋馆装化管理～每天清运～增公共场所定期清扫保洁雅～保持整洁干净。根据寅当地实际情况能定期进压行消毒和灭虫除害。
劣 11、由于老旧小区早设备设施老旧～设备设猿施管理维护十分重要～莽必须迅速全面熟悉设备庭特性～掌握运行规律,喀在正式运行后～要确保诛公共设施～公用设备定稀期维护～水、
电、气2曼4小时报修值班～接到灵报修电话10分中到场人～急修半天内完成。
庞 对共用设施设备进行汤日常管理和维修养护。佃建立共用设施设备档案誉～设施设备的运行、检佛查、维修、保养等记录帝齐全。设施设备标志齐彭全、规范～明确责任人型,操作维护人员严格执绒行设施设备操作规程及粮保养规范、设施设备运詹行正常。消防设施设备艺完好～能随时启用～消玄防通道要保持畅通。设佃备房保持整洁、通风、陪无跑、冒、滴、漏和鼠壬害现象。小区道路畅通攻、路面平整～井盖无缺柑损或丢失～主要道路及狰车场交通标志齐全、规帧范。路灯、楼道灯完好汁率
高等于98%。蛀容易危及人身安全的设撒施设备有明显警示标志络和防范措施,对可能发匈生的各种突发设备故障绝有应急预案。供电设备署运行能正常使用的～无粒设施损坏,配电室管理蒸规范。供水设备运行正眉常～无设施损坏。
蔽制订有详尽的设备设施帝年、季、月、周等定期轿维护保养检修以及日常嗡维修计划、方案、标准尾。制订有各类应急抢修皖、处理方案～保证设备拯设施能高效经济运行。孔 12、安全保卫及消防芦工作。
结合工作区羚的物业～完备安全防范千措施。严格来访
保送安人员24小时在岗值速班～夜间安排专人巡逻摧。物业人员掌握消防设缨施的使用方法～并能及典时处理各种火灾事
故～咋设立消防疏散示意图～心保证消防车辆和各安全审出口的畅通无阻～每月郁对此检查2次以上。
1弛3、房屋管理
对房擎屋共用部位进行日常管氧理和维修养护～检修记彝录和保养记录齐全。根拒据房屋实际使用情况～彝定期检查房屋共用部位振的使用状况～需要维修钮～属于小修范围的～有爸及时组织修复,属于大蒂、中修范围的～要及时隆编制维修计划～向业主禹大会或者业主委员会提筹出报告与建议。
有穴每日巡查小区房屋单元驴门、楼梯通道以及其他彼共用部位的门窗、玻璃格等～做好巡查记录、及式时维修养护。
对违灭反规划私搭乱建和擅自瓶改变房屋用途的行为及反时劝阻～并及时报告有网关主管部门。
14、物磕业管理制度与档案、资搂料管理
在日常管理齐中要建立交接班登记制喀度,建立资料的收集～省分类整理～归档管理制招度。房屋及其共用设施辕设备档案资料齐全、建修立住房用户档案～进行仟分类成册、管理完善～毕方便查阅。有完
善曲的物业管理方案～质量吱管理、财务管理、档案鹃管理等制度健全。
15朴、其他管理
定期开展有杯意义、健康向上小区文烟化活动。
积极支持参与辩社区文化建设。
无募因物业管理服务的原因娥导致小区管理水平差～听被上级部门批评通报和悯在市级以上媒体有负面姨报道。
避免小区内匝由物业管理不善导致发寅生的治安、刑事案件。拥
物业服务和业主出入的肘和谐,
我司实行零候干扰服务～在业主上下裕班高峰期～除主要出入纬口我司安排保安人员严像格管理以外～其他服务落均为零干扰:即我们所探有的设施维修、保洁服搏务均将安排在夜间或非冷高峰时间～为业主出入引提供方便。
二、抓整治囚工作～换环境面貌
1、心针对问题～一对一宣传该
根据我公司以往老趁旧小区管理工作经验～之乱种植、乱堆放、乱搭载建的现象较为严重。再私之老旧小区大部分居住刁着老人或外来人员～乱雀晾晒、乱堆放情况无法肇杜绝～无形之中给小区哺管理来了难度。我们将铃在接管后进行通过各种狰渠道各种方式进行物业润管理知识普及宣传～加蛛大小区物业管理的宣传玫工作～针对小区存在的骡问题从治安安全、消防蒲意识等方面对业主进行疼一对一的宣传～提高业栋主的文明意识以及安全违防范意识。
2、做秋好小区基础设施的维护述～切实解决老百姓所关紊心的热点问题～加强停则车位或共用车库的管理壹～解决居民停车位的问牙题～消除小区内消防车呆难进入的安全隐患。
坤 3、加强对公司人员顿的业务培训力度～提高弱基本素质～掌握服务技传能～明确工作职责～全箩面提升管理水平和服务纬质量～建立社区与物管想定期有效沟通的管理机亩制～采取整体联动～形阅成合力～【临河区老旧指小区物业管理工作实施兢方案】
临河区老旧呵小区物业管理工作实施盛方案:XX小区物业管炯理实施方案
方案一:宁墒南街道住宅小区物业管诵理实施方案
为切实妥加强我街道老旧小区物篓业管理工作～努力构建约与城市管理水平相适应枫的物业管理新机制～进维一步完善小区公共配套棒设施～提升小区居住环汹境～规范物业管理活动哥～提高居民安居乐业的核满意度～根据区政府关媒于加强住宅小区物业管镊理工作的有关要求～结荒合我街道实际～特制定丽本方案。
一、指导思想拱
以科学发展观为指昭导～以体制机制创新为州核心～按照行业管理与酶属地管理相结合、物业釉管理与社区管理相结合棋、业主自主管理与社区窥自治相结合的"三结合症"原则～强化属地管理钳职能～理顺物业管理体差制～扩大物业管理覆盖潞面～建立健全规范、稳严定、有效、和谐的物业衍管理长效机制～不断巩部固文明城市创建成果～篮进一步促进文明社区与响和谐宁南建设。
二、职齐责任务
强化属地管理～券建立责权明确的工作体剂系
按照"重心下移壹、属地管理"的原则～冈建立街道物业管理办公烽室领导下的"两站一中元心"物业管理体系～承醒接市区物业管理部门下记放的部分职能～具体落口实辖区住宅小区物业管蜗理的组织、监管工作～芯。
1.街道物业管理办怯公室职责
会同主管辟部门参与辖区物业管理翁招投标、新建居住小区评的物业承接验收、物业嗣服务企业资质审核、物矣业管理区域划分,负责超物业维修资金续筹与使煞用审核～物业服务质量豁检查考评～物业管理项丈目交接监管等。
指锁导、监督业主委员会的绊成立、改选和换届工作少～并对业主委员会的备锨案提出审核意见,负责始指导、监督业主大会、皑业主委员会日常运作。页
对本辖区内没有物凌业管理或物业公司弃管丘的住宅小区～在业主大赂会没有确定管理方式之驯前～负责组织街道物业症服务中心有偿提供物业饿基本服务。
协调处旋理辖区内有关物业管理咆投诉和信访方面的工作应。
对未按规划建设择配套共用设施、社区和廊物业管理用房～或配套揪用房、设施存在质量问职题的～提请有关部门责趟令开发建设单位整改。友
组织建立辖区物业管理筋的领导机构。
2.街道游各科室职责
街道城挚建科负责研究制定辖区迪内住宅区物业管理的发材展战略～指挥协调领导姚小组各成员单位搞好住悬宅区物业管理工作。
桓 街道财政所负责落实伤配套资金～按照规定及雹时拨付补贴款～监督资咱金使用～参与对社区的梆年度考核与奖惩评比。挛
街道市容卫生管理置办公室负责牵头和督促歌社区及时拆除住宅区内委违建～指导和督
促氖保洁员做好职责范围内猪各住宅区的卫生保洁工饥作。
街道司法所负抑责协助街道成立物业管赊理矛盾调解站～加强对晃调解员的政策业务培训潜与工作指导～充分发挥酗调解机制作用～协调解辗决各类物管矛盾纠纷。蒜
街道社会事务科负窥责社区建设的组织协调结和综合管理工作。将社被区符合低保条件的居民质纳入保障范围～督促和粟协助社区和物管企业按榆照先征后返的原则～对瘤低保户实行先征后返。莎
街道综合科负责积侗极协调住宅区内幼儿园瘤和学校缴纳相应的物业筑管理费～以减轻物业公签司经营负责。
街道耶纪工委负责对社区管理型工作的年度考核～对物棚管资金使用进行监督和霓审计。
3.社区居委会背职责
指导成立业主呀大会筹备组～派代表参荆加筹备工作,会同开发幸建设单位组织新开发的垦小区召开第一次业主大脂会～并监督指导业主委贡员会依法选举,指导监硷督业主委员会换届和新挂老业主委员会的交接工馅作等。
监督、指导崎业主委员会的工作。负鳃责传达街道对社区公共祟利益作出的决定～对业炉主委员会的决议提出建醋议和意见。
配合街筋道办事处建立辖区物业呆管理责任体系～并融入憎到社区综合管理当中。靶
成立物业管理监督侄小组～负责对物业管理瘪服务质量进行日常监督依～并及时把信息反馈给把街道物业管理办公室。柔
负责协调物业管理蛰企业与业主委员会之间泵的关系。 4.物业管理涛服务中心职责
负责埔老旧小区内住宅及公共仟设施、公共秩序、居住特环境、卫生、绿化、停恭车场、装修的管理和服鹃务工作。
接受业主醚委员会或业主管委会的肛监督～广泛听取业主、领使用人意见～提出整改镀措施并落实,定期参加奋业主大会～为业主、使抵用人提供优质服务。
狭 受理业主来访、查询端、委托、投诉等事宜～刁能解决的及时解决。
建亏立健全住户档案～完善种老旧小区管理台帐。
炉 检查、督促清洁人员允做好楼道和小区环境卫株生工作～
加强老旧小区程环境保护宣传工作。
渔 定期检查保养公用设腥施设备～对下水道、化詹粪池适时组织疏通清理林～发现问题及时解决。障
每天不少于两次在收小区内巡逻～遇突发事荫件采取必要措施并及时口向有关部门报告。
匝对小区进出车辆进行管党理、疏导～保持出入口张畅通。
按时保质完靴成上级部门交办的物业播管理其他工作。 5.物遇业管理应急维修站职责骨
按照快速反应、及躺时组织、优质服务、有助偿微利的原则～开展辖忠区内无管理单位住宅区活的共用部位、共用设施赵设备和业主自用部位的说应急维修工作。
负橙责实行全天候24小时猿专人接听应急报修电话介并做好记录。
负责妨安排维修单位～承诺服斩务时限～30分钟内到较场及时排险～并做到修心水不过天～修电不过夜趾～及时提供下水道疏通锗、化粪池清理服务。
巴 负责督查受理结果～扳反馈维修信息～建立维尤修服务台帐。
对于碎不在服务范围内的维修翼项目～向报修人提供相盂关维修咨询～对涉及供除水、供电、燃气等部门扔的报修～应提供相关电原话。
对属于房屋共携用部位、共用设施设备镭的维修项目～向
报修人载提供专项维修资金政策酉咨询～并协助其办理维刀修资金申请手续。
6.锡物业管理矛盾投诉调解历站职责
受理调解业邢主、使用人与物业服务跃企业之间物业管理方面怎矛盾纠纷的投诉。
贼受理调解业主与业主、温使用人、业主委员会之萄间物业管理方面矛盾纠椒纷的投诉。
受理调哼解业主、使用人与开发哎建设单位、物业服务企在业之间物业管理方面矛寨盾纠纷的投诉。
受理调眺解其它物业管理方面矛扦盾纠纷的投诉。
有犬关政策规定社会矛盾纠喀纷大调解不予受理的矛虑盾纠纷～物业管理投诉筐调解工作站不予受理。躁
凡物业管理方面的蛊投诉不经街道物业管理愁投诉调解工作站受理调亚解的不得越级上访～如湛越级上访原则上不予受啪理。
完善分类管理模式贺～逐步实现物业管理规谐范化
1.已实施市呐场化物管的小区管理要鸦求:建立健全业主委员糕会～协调业主对物管公屿司的监管,加强物管公孙司的培训指导～不断提侦升服务水准,对物管公缘司的服务质量进行考评湛～为主管部门年审提供行基本意见,参与优秀小猎区评比活动～推广优秀痒小区的管理和服务模式跃～推动物业管理规范运憎行。
2.单位自管郑小区的物管要求:督促诱自管单位切实担负起物允管责任～及时将各级有樊关检查考评情况向物管卤公司及其行政主管部门荫进行通报～形成齐抓共译管的合力。
3.不疚具备市场化运作的老旧队小区的接管要求:由街毅道物业管理服务中心负獭责有偿提供基本物业服颈务～经过一段时期运行写～逐步过渡到由业主委停员会与街道物业管理服贝务中心签订服务委托合孰同～进行基本业务规范温管理。
4.对经济浓适用房住宅区的接管要更求:经济适用房住宅区蜜属于政府保障性住房～往原则上由街道物业服务敷中心统一实施物业管理羊～实行低标准收费。开榨发商按规定建设一定比因例的商业用房～其收益什用于补贴物业管理费的账不足。 加大帮扶力度～忽推进物业管理持续健康茵发展
一是加大对小向区居民的宣传力度～增赢强居民花钱买服务的意战识。组织社委会协助物陌业公司收取物业管理费缓～以收费促管理～以管猾理促环境～以环境再促遮收费～形成良性循环。慧二是积极争取上级部门吝支持。协助搞好出新小锋区房屋维修、保洁护绿排、治安巡逻等工作～为邢物业管理创造条件、提郁供支持。三是鼓励具有秩一定实力的物业管理企惩业参与竞争。提高市场富份额～推进物业公司规蝶模化管理～降低运营成控本～提高整体水平。
三尿、组织领导
街道成浙立物业管理服务工作领粱导小组～成员如下:
碱 领导小组下设办公室挥～与物业管理办公室合朴署办公～负责日常事务增处理工作～办公室主任仰由郭治宇同志兼任～谢预洪同志任副主任～各社键区成立社区物业管理服擞务站～站长由社区主任押担任～联系电话:52问400834。
四、机编构设臵
为便于机构辙运转～街道成立物业管赠理办公室～下设立"两赤站一中心一小组"执行岩机构～具体负责物业管卸理过程中的事务处理。椽
1.街道物业管理矛盾尼投诉调解站
2.街道物迂业管理应急维修服务站鹤
3.街道物业管理服务身中心
4.社区物业管理粟监督小组
各社区居银委会成立物业管理监督耗小组～实行二级监管。终一级监管～由街道物业倪管理办公室与各社区主乱任组织实施～履行区物吐业科下放职权与职责,瞬二级监管由小区"四位牙一体"组织实施～由居符委会社工代表、社区业憋主代表～社委会代表、阎物业公司代表组成～社汪委会主任任组长～负责附对物业管理服务质量进讫行日常监督～并及时把彤信息反馈给街道物业管阵理办公室。
五、实施步尧骤
1.制定方案阶段
潍 调查辖区内住宅性质痪。分已实行物业管理小峙区、自管
小区、失管小傻区～摸清范围、楼幢数路、居民户数等情况。
言 外出调研～深入试点掣单位调研住宅小区属地赶化管理经验。
落实殷办公的场地～各种制度陇及网络流程图上墙。 2岭.宣传发动阶段
召夜开领导小组成员及"两拼站一中心一小组"人员奢动员会。
通过各社绎区物业执行机构。召开掏社区居民骨干、楼幢长怔、党小组长、社区积极芹分子～进行广泛宣传发柳动～提高社区居民对实害行物业管理的认识～积稍极协助物管公司开展工淳作。
3.全面实施阶段仑
"两站一中心一小列组"全面开展工作～切勿实为社区居民开展物业铬服务。
六、工作要求
勋 1.加强领导～提高卖认识。各级领导要从建匠设新型现代社区、提升恭城市管理水平～促进和仪谐社会建设、推进文明瘁城市创建的高度出发。眨认真领会物业管理体制铃创新的重要意义～强化躁责任意识～精心组织～朵周密部署～明确措施～优建立问责体系～确保体耗制创新各项工作落到实闲处。
2.强化宣传项～营造氛围。要做好舆俺论正面引导～大力宣传路实行规范化物业管理的脾意义、作用及物业管理夜的有关政策法规。采取裁散发宣传单、印制便民锌手册、宣传板报等
方式邀～积极引导业主自觉遵军守物业管理的有关规定针～树立物业管理是消费枕、是商品的意识～营造肘全社会共同关心、支持悸、参与住宅小区实行规徘范化物业管理工作的良赠好氛围。
3.明确拎职责～落实要求。各职枯能科室要齐抓共管～相豆互配合～落实支持物业酶工作的各项政策。各社雅区要建立物业管理工作叹领导机构～建立"一把猩手"负总责的责任体系哲～抽出精干力量落实社府区责任及考核标准。街蔽道物业管理办公室要认茂真组织检查考核工作～瓶建立健全联席会议制度丈～严格督办并通报检查仪结果～确保试点工作顺盖利进行。
4.突出竟重点～加大投入。各社宣区要加大对本辖区物业迈管理的监管～特别对老盟旧小区要重点扶持～完炳善各项公共配套设施～瘸并延伸服务内容。同时溜～街道将采取争取一点捏～自筹一点的办法～对换老旧小区物业管理给予狈必要投入。
方案二钾:杭州市区老旧住宅小犯区物业管理改善工程实郑施方案
为提升我市窗老旧小区全面整治后的纤物业管理水平～巩固各丹类改善工程成果～改善坤人民群众的居住生活品目质～决定在市区范围内预实施老旧住宅小区物业晒管理改善工程。现制定倚如下实施方案:
一、指溃导思想
以科学发展趾观为统领～围绕共建共容享与世界名城相媲美的仲"生活品质之城"的目诗标～坚持解放思想、敢频为人先～
按照政府主导斧、企业和市民共同参与助的要求～推进老旧住宅虽小区物业管理"扩面提卢质"～构建与杭州经济缨社会发展水平相适应的饵住宅小区物业管理服务膛模式～着力提升人民群挚众居住生活品质。
二、榆主要目标
总体目标蔽:力争到20xx年年纶末～杭州市区实施庭院庞改善和危旧房改善后的懊住宅小区基本实现物业叙管理全覆盖～未列入庭氖院改善和危旧房改善的诸住宅小区根据实际条件痔开展物业管理改善～逐枕步建立老旧住宅小区"向低收费、广覆盖、有补岩贴"的物业管理长效机肾制～提升物业管理服务铸水平。
具体目标:污在整治完善老旧住宅小逊区硬件配套设施的基础卿上～建立物业管理机制徐～争取实现"八个有"泽～即有物管用房、有公狮共保洁、有秩序维护、唾有停车管理、有设施维烛保、有绿化养护、有道秃路保养、有维修管理。细 三、实施范围
杭州在市区五城区范围内同时煮符合下列条件的老旧住玄宅小区和零星住宅:
1蔗(1999年以前建成诞,
2(房屋标准成套,燕
3(尚未开展专业化物逻业管理。
四、基本原则煮
1(坚持属地管理俩。要按照"条块结合、爷以块为主、属
地管理"屎的原则～充分发挥属地眨街道办事处和社区居委份会的组织指导作用～因帛地制宜建立长效管理机絮制。
2(坚持突出茅重点。主要针对已完成泄庭院改善和危旧房改善紊～且目前尚未推行专业肖化物业管理的住宅小区够～重点是在已完成庭院趾改善和危旧房改善工程湛的老旧住宅小区建立日醛常物业管理长效机制。寞
3(坚持"软""磅硬"共建。在开展住宅障小区基础设施改造完善悸的同时～建立健全日常聊物业管理工作机制～实隐现建管并举。
4(由坚持项目结合。物业管溢理改善工程应与危旧房蚤改善工程和庭院改善工狈程紧密结合。实施危旧吁房改善工程和庭院改善前工程的老旧住宅小区～慢要结合物业管理改善工郑程的要求～对住宅小区斩的硬件设施进行改善～喳做到危旧房改善和庭院屑改善完成一个、物业管颅理改善推进一个～避免茵重复施工影响居民生活改。
5(坚持业主参蝎与。要重点突出业主、芭居民共同参与～在工程碳中切实落实"四问四权需"～确保业主、居民的巍"知情权、参与权、选稀择权、监督权"～明确青业主、居民共同管理小闹区的义务与职责。
五、薛实施步骤
1(调查尸计划阶段。20xx年育6月底前～完成机构组当建、五城区住宅小区物权业管理现状调查、相关元政策标准制订及
计划安曾排等工作。
2(全那面推进阶段。20xx拥年7月-XX年年底～鳖全面推进五城区物业管蠢理改善工程～主要针对躁已开展庭院改善和危旧恳房改善的住宅小区～按灶照庭院改善和危旧房改略善完成一个、物业管理萨改善工程推进一个的原庆则组织实施～其中20遭xx年完成100万平蒋方米～20xx年完成搭500万平方米～XX漾年完成400万平方米滴～累计完成1000万灶平方米。
对未列入个庭院改善或危旧房改善咳计划的其他老旧住宅小昧区或零星住宅～每年根灌据财政预算安排和住宅稽小区实际情况因地制宜忘地实施住宅小区整治和涌物业管理改善工程。 六密、改善措施
完善硬件配妥臵。
1(已列入庭畅院改善和危旧房改善计晌划的住宅小区～除完成诸原定改善任务外～还要涯按照物业管理改善工程崩的要求同步完成住宅小大区物业管理所需硬件设铭施的配臵完善。本方案弃出台前已完成庭院改善铁和危旧房改善工程的住窄宅小区～市庭改办或危蒂改办要通过"回头看"菊进行查漏补缺～按照物巧业管理改善工程的要求蔽进一步完善硬件配臵。蹈具体新增硬件配臵任务领如下:
划定物管区实域。在住宅小区设臵围峪墙～形成相对封闭独立报的物业区域,零星住宅侥和小规模住宅区～可因毅地制宜归并为一个物业酸管理区域实行管理。
主 建设特种设施。包括峭小区房屋单元防盗门和斜小区内电子监控器安装扛～小区消防等设施设备诛检查和修缮。
配备雅物管用房。补充配臵小午区物业管理用房～有条临件的要争取按总建筑面房积5
小区整治方案
构件公司小区环境治理方案
根据甘肃建投集团总公司物业管理工作会议精神和部署～我公司召开专题会议～认真研究集团总公司对物业小区治理工作的具体要求～积极调整小区物业管理工作的思路～改善小区居民居住环境～结合我公司的实际情况～制订小区治理方案。
一、公司住宅小区现状
公司住宅区分为南北两院～南院为封闭小区～有住宅楼七栋～有住户三百四十八户～住宅楼均为上世纪七十年代建成的,北院为开放式小区～有住宅楼九栋～有住户三百八十户～其中十一号楼、四栋小楼、红二楼、黄楼属公有住房～住户分散～都是上世纪六十年代建成。公司住宅小区房屋陈旧～基础设施老化～供水管线、采暖管线整体陈旧老化～经常出现供水管破裂、供暖期暖气管道爆裂、下水管道堵塞等问题～造成经常修、经常破的现象～以上问题因暂时无法对房屋进行改造而无法得到根本解决。
二、目前公司住宅小区存在的问题
,一,住宅小区环境现状
1、南院住户私搭乱建现象严重～院内杂物堆放较多～影响小区整体环境。
2、南院外围墙、大门、门柱及住宅楼体陈旧、乱贴乱画等严重影响小区整体形象。
3、南院三号楼前围墙严重倾斜～存在安全隐患。
4、北院四栋小楼、红二楼、青楼、黄楼属于上世纪六十年所建的老房屋～住户分散～私搭乱建及院内堆放杂物较为严重。
5、公司家属区住宅楼屋面破损～有渗漏现象。
(二)水、暖设施现状
1、住户的水表老化～基本无法正常使用～物业公司每户每月按固定用水量扣取水费～使公司每月要承担居民生活用水三千余吨。
2、南院四号楼、五号楼上水管线老化出现渗漏～九号楼、十号楼采暖管线地下部分渗漏～北院六号楼、七号楼、十一号楼、青楼、黄楼采暖管线严重老化。
,三,车辆管理现状
1、南院保卫值班力量薄弱～夜间一人值班～白天无人值班～无法对车辆进行管理。
2、南院小区居民的私家车增多～摆放凌乱～没有固定停车位及硬化的停车场所。
3、公司没有相应的车辆停放规定～无法对小区车辆停放进行规范管理。
三、公司小区治理思路
深入贯彻落实集团总公司物业管理工作会议精神和公司物业管理领导小组的安排部署～加快物业管理工作转变力
度～结合公司实际开展住宅小区环境综合治理工作～进一步征询广大居民意见～制定修改整治方案～力争把好事办好～以建设“文明、和谐、平安”住宅小区为目标～以整治住宅小区环境“脏、乱、差”～房屋“漏、寒、堵”为重点～先急后缓、先易后难、循序渐进～完成我公司住宅小区治理工作～使广大居民居住环境得到明显改善～也使公司物业管理水平迈上新的台阶。
四、公司小区治理方案
第一阶段2012年6月—2012年12月
,一,环境治理
1、拆除住宅小区内私搭乱建的小棚～清理院内乱堆乱放的杂物。
2、粉刷南院大门、门柱。
3、对北院四栋小楼、红二楼、青楼、黄楼楼道及院内堆放杂物进行清理。
4、对南北两院住宅楼屋面渗漏现象进行登记、核实、逐步进行维修。
,二,水、暖管线维修
1、对南院4号楼、5号楼供水管线渗水部分进行维修。
2、对九号楼、十号楼采暖管线地下渗漏部分立项进行维修、更换～北院六号楼、七号楼、十一号楼、青楼、黄楼采暖管线进行维修～严重老化的管线立项更换。
,三,车辆管理
1、南院增派保卫值班人员～规划临时停车位～加强保卫力量对车辆进行统一规范管理～实行停车收费制度。
第一阶段治理达到的效果:一是居民小区环境卫生整洁、秩序良好～无乱搭乱建～墙面整洁～无乱贴乱画、无野广告,二是机动车辆划定位置停放～无乱停乱放、无挤占小区公共道路影响消防、救护通道现象。
第二阶段2013年1月—2013年12月
1、对南院4号楼、5号楼供水管线进行立项更换。
2、对三号楼前倾斜围墙进行维修加固～消除隐患。
3、逐步对住宅区部分老化严重的供水、采暖管线进行立项更换。
4、对住户水表进行更换～可以有效降低资源浪费～减少公司对住户水费的暗补。
第二阶段治理达到的效果:改善小区居民的生活条件～着重解决关系住户切身利益的供水、供暖问题～加强设施维修改造～保证居民水、暖的正常使用～降低能源消耗。
第三阶段2014年1月—2014年12月
1、完成对公司住宅区老化的上水管线、采暖管道更换
工作
2、南院球场规划出一片区域进行硬化～作为固定停车 场～增加照明设施～制定相应的车辆管理规定～实行车辆出
入证制度。
3、粉刷住宅区围墙及住宅楼体～在南院小区内设立宣传栏和企业标识。
4、在小区内逐步新建文化、体育设施～加强小区文化
建设。
第三阶段治理达到的效果:公司住宅区楼体干净～环境整洁～道路平整～基础设施完善～车辆停放整齐～治安状况良好～使公司的整体形象得到提升。
小区整治完成后～要将旧住宅小区纳入日常管理～并在推行中总结旧小区物业管理的经验教训～达到小区管理制度化、规范化～建立物业管理的长效机制。
甘肃构件物业管理公司
二〇一二年七月十一日
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