张井空
房地产营销策划主要包括三部分：
市场定位与产品设计定位；市场推广策划；项目销售策划。
一、市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位；目标人群定位；项目开发总体规划建议；组团规划建议；交通道路规划建议；户型设计建议；整体风格建议；外立面设计建议 园林景观规划建议；社区配套设施；会所建议；楼宇配套建议；建议装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。
二、市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。
具体内容是：
（1）市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念；
（2）项目核心卖点提炼。
（3）项目案名建议。
（4）销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
（5）广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）。
（6）媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。 （7）公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划（项目销售阶段）
制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
2、销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞。
3、销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略。
4、布开营销网络，让访客变为业主。
5、销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划。
6、促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪。
7、市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。
网络营销策划书模板及网络营销策划书范文
首先，你要先对这个产品进行了解
其次，你要进行对这个产品的分析
第三，在写营销的目的
第四，营销的目标
第五，通过哪些办法进行（包括站内营销和站外营销）
第六，要把握好时间的进度
第七，负责人的拟定
策划书主要包括以下几个方面：公司简介、公司目标、市场营销策略、网络营销战略、网络营销的顾客服务、管理、网络营销效果评估及改进。
网络营销策划书模板
一、网站分析
1、网站流量分析
（1）流量来路统计；
（2）浏览页面和入口分析；
（3）客流地区分布；
（4）搜索引擎与关键词分析；
（5）客户端分析。
2、站点页面分析
（1）主页面整体分析；
（2）页面标签分析；
（3）超链接检查询；
（4）浏览速度分析；
（5）源代码设计分析。
3、网站运用技术和设计分析
（1）分析目前技术是否采用合理；
（2）分析网站构架是否合理；
（3）分析网站设计是否有亲和力、是否容易阅读。
4、网络营销基础分析
（1）关键词分析；
（2）搜索引擎登记状况分析；
（3）搜索引擎排名状况分析；
（4）交换链接相关性；
（5）网络营销主要方法分析。
5、网站运营分析
（1）网络投资分析；
（2）网站运营策略分析。
二、网站优化
1、网站结构优化；
2、网页标签优化；
3、网页减肥压缩；
4、超链接优化；
5、页面内容优化。
三、网站推广
1、搜索引擎排名
（1）关键词选择；
（2）搜索引擎登陆；
（3）搜索引擎排名。
2、相关链接交换
3、网络广告投放
一、网站分析
1、网站流量分析
安装一套流量统计系统，可以清晰的判断网站目前所有营销手段的效果，并且还可以分析到：
（1）流量来路统计。
可以清晰的统计到每年、每月、每日、客流是通过什么渠道来到网站的。可以清晰判断各种推广方法的效果。
（2）浏览页面和入口分析。
可以判断网站中那个页面被流量的次数多，并且可以分析出客流是从那个页面进入网站的。
（3）客流地区分布。
清晰的分析出，网站浏览者的地区分布，并且以图表方式显示出各个地区流浪者的比例。
（4）搜索引擎与关键词分析。
分析通过各个搜索引擎所带来的流量比例，并且可以分析出客流是通过搜索什么关键词来到网站的。
（5）客户端分析。
可以分析出客户端使用的操作系统等信息。
2、站点页面分析
（1）主页面整体分析；
（2）页面标签分析；
（3）超链接检查；
（4）浏览速度分析；
（5）源代码设计分析。
3、网站运用技术和设计分析
（1）分析目前技术是否采用合理；
（2）分析网站构架是否合理；
（3）分析网站设计是否有亲和力、是否容易阅读。
4、网络营销基础分析
（1）关键词分析；
（2）搜索引擎登记状况分析；
（3）搜索引擎排名状况分析；
（4）交换链接相关性；
（5）网络营销主要方法分析。
5、网站运营分析
（1）网络投资分析；
（2）网站运营策略分析。
二、网站优化
1、网站结构优化
网站导航、页面布局优化。
2、网页标签优化
网页TITIEL关键词标签、网页简介标签，图片注释、等方面的优化。
3、网页减肥压缩
专门的网页减肥压缩软件对网页系统的进行压缩，提高页面流量速度。
4、超链接优化
超连接结构、超链接注释、超连接路径优化。
5、页面内容优化
对主要页面内容进行调整、排版进行优化，让内容更容易阅读。
三、网站推广
通过对网站进行综合的分析后，选择网络推广方法，在众多网络推广方法当中，最重要的方法就是搜索引擎排名。因为其他的方法都是比较花钱而且效果短暂的，而搜索引擎排名做好以后，它可以长期为你带来高质量的流量。一个网站的流量80％都是由搜索引擎带来的。
1、搜索引擎排名
（1）关键词选择
（2）搜索引擎登陆
包括GOOGLE、yahoo、MSN等。
（3）搜索引擎排名
通过我们专长的SEO技术对网站整体进行优化，使尽可能多的词在各个搜索引擎的排名提升，以提高网站的流量。
2、相关链接交换
与相关网站进行友情链接交换。
3、网络广告投放
在网站运作过程之中，建议投放一些有效的网络广告。
对待网站推广方法，我们选择不追求多，而是追求最有效。对于一般的网站，80％以上的流量均来自以上网络营销渠道。
市场营销计划书范文
展开全部这里有一份，可以供你参考一下一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。
三是效果预测即方案的可行性与操作性。
（一）市场状况分析要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：（1）整个产品在当前市场的规模。
（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
（二）策划书正文一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。
（1）公司产品投入市场的政策策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。
双方要研讨下面的细节；1。
确定目标市场与产品定位。
2。
销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3。
制定价格政策。
4。
确定销售方式。
5。
广告表现与广告预算。
6。
促销活动的重点与原则。
7。
公关活动的重点与原则。
（2）企业的产品销售目标所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
销售目标量化有下列优点：为检验整个营销策划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。
为拟定下一次销售目标提供基础。
（3）产品的推广计划策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。
推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。
一般可分为：长期，中期与短期计划。
②策略决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。
推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。
要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。
在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。
另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
（4）市场调查计划市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。
因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。
此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。
许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
（5）销售管理计划假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。
市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。
因此，销售管理计划的重要性不言而喻。
销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。
（6）财务损益预估任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。
只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。
（7）方案的可行性与操作性分析。
这是对该方案的落实政策的进一步过程，从某中意义上来说，他是计划...
做房产营销策划市场如何找楼盘
这个具体而言就比较繁琐了 ，其实无非是将会场的相应展位布置的极具醒目充分发挥想象力，可在其活动当天推出优惠大肆宣传，将销售道具及物料制作的精美、便携、极具昭示性就OK了吧 在参展前在网络上做些会前会后宣传也就这样了具体的事宜要根据实际情况来定。
我也非专业不过大家集思广益么 呵呵
市场营销策划书 范文 谁有？
市场营销策划书范文及格式一、营销策划书知识了解 营销策划书，是对创意后形成的概要方案加以充实、编辑，用文字和图表等形式表达出来所形成的系统性、科学性的书面策划文件。
策划书八大要件： （1）何事——企业策划的目的与内容。
（2）何人——策划团队与相关人员。
（3）何时——策划操作起止时间。
（4）何处——策划实施环境场所。
（5）何因——策划的缘由与背景。
（6）何法——策划的方法与措施。
（7）预算——人财物与进度的预算。
（8）预测——策划实施效果的预测。
营销策划书中何法、预算以及预测是营销策划书策划书区别于营销计划书和其他报告的三个最显著的特征。
营销策划书不易与营销计划书混为一谈。
策划书的内容 由于企业策划的目标、内容与对象不同，策划书不应该有固定的内容与格式。
但是，这决不意味着策划书可以不分层次、不分先后，随心所欲地去写。
它也有着自身的格式结构。
一般来说，策划书的内容及格式有十个方面：1.封面 封面一般由策划书的名称、策划单位、日期、编号等内容组成。
封面是一份策划书的“脸面”，决不能小视，尤其是策划名称（也叫标题、题目），必须注意简单明确、立意新颖、画龙点睛、富有魅力。
“起名”是国外策划公司的一项重要业务，要尽量避免一般化，同时名副其实。
如深圳华为公司做的企业文化策划起名为“华为基本法”，山东绿源集团做的提升企业核心竞争力的全面策划命名为“跨越巅峰工程”。
当然，策划名称要名副其实，不能金玉其外、败絮其中。
策划名称一定要与策划书的主题相吻合，用词要言简意赅、一目了然，也要具有鲜明的倾向性，代表策划的主要意图。
一般策划名称有一个新颖响亮的主标题，还有一个起解释说明作用的副标题。
2.序文 序文主要描述策划项目的来龙去脉、背景资料、策划团队的介绍、策划书内容的概括等，一般要简明扼要，让人一目了然。
这里要注意策划单位的“信誉”、“名气”和策划团队成员的“明星效应”的运用。
3.目录 目录的内容必须下功夫。
如果封面引人注目，序文使人开始感兴趣，那么目录就务求读过后能使人产生强烈的了解策划书全貌的冲动和欲望。
4.策划目标 目标表达要求突出准确性、挑战性、现实性、可衡量性和时间性。
尽量采用标准、规范的专业术语，避免概念含糊不清。
用语尽量数字化，避免“较多”、“广泛”、“大幅度提高''等含混词语。
如把策划目标定为“企业利润率有较大幅度增长”就不符合目标的标准。
因为利润率有成本、销售、资金等多种，不同人对“大幅度增长，，也有不同的理解，极容易产生误解。
如改为“截止到2003年12月31日企业资金利润率提高20%”就表达准确了。
另外，策划目标也要避免大包大揽、盲目许诺。
5.策划内容 这是策划书的文本部分，也是整个策划书的主体部分，主要包括各种调查资料和结论、企业问题与机会点、问题的原因和机会的依据、创意方法和内容、改进方法及其具体措施、策划要注意的问题等。
实际就是调查报告、解决方案两部分。
内容的阐述要主次分明、具体明确，以让读者一目了然为原则。
切不可繁杂无序、含糊其词，以免给人造成任务不清，方法不明，不知道策划者到底想干什么，为什么去干的局面。
6.费用预算 最好列表说明实施策划书所需费用的细目及其依据，排出预算进度时间表。
费用必须进行科学、周密的预算，使各种花费控制在最小规模内，以获得最优的经济效益，实现策划要素的联动优化。
也可以根据企业的承受能力，给出几种提供不同量的资金、人力、物力等约束条件和不同的时间进度的不同结果，供企业选择。
这样既方便核算，又便于事后查对。
7.策划需要的场所、环境和条件 对在策划项目操作过程中，需要何种环境、提供哪些场所、求助于何种协作以及需要什么条件等，都要在策划书中加以说明，以保证策划工作得以顺利进行。
8.预测策划效果 一个成功的策划，其效果是可以预测的。
所以，策划者应依据已有的资料，对策划实施后的效果进行科学的预测，并将分析成果体现于策划书中，以增强其策划力度。
9.参考资料 列出完成本策划案的主要参考文献，如报刊、行业协会或企业内部的统计资料等，以表示策划者的负责态度、提高企业策划的可信度。
但资料不必太多，可以选择主要和实用的资料作为附录。
当然，有的资料不必全盘托出，类似独家新闻，有的只公布资料内容，不谈来源；有的只谈资料来源的权威性，不谈细节。
参考资料主要的目的是给委托企业提供一个资料平台，以提高企业经营管理水平。
10.注意事项 列出企业策划主体双方的责权利；关注策划书顺利实施的条件。
条件过多，会使企业感到无法实施而被否决；条件过于宽松，容易导致策划案因考虑不周而半途而废，影响策划人的信誉；在注意事项里，也应就策划书的知识产权、保密条款等内容作出约定。
以上十项内容，是策划书的一般内容和格式。
不是所有的策划书都应如此千篇一律，一应俱全。
不同的策划书，因其内容的不同而在格式上也可以有所变化，对此，策划人应该在企业策划过程中灵活运用。
市场营销策划书范文怎么写？？
内容预览：市场营销策划书撰写1.执行概要和要领商标/定价/重要促销手段/目标市场等。
2.目前营销状况（1）市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。
（2）产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等。
（3）竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况。
（4）分销状况：销售渠道等。
（5）宏观环境状况：消费群体与需求状况。
3.SWOT问题分析优势：销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力。
劣势：销售、经济、技术、管理、政策（如行业管制等政策限制）等方面的劣势力。
机率：市场机率与把握情况。
威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险。
4.目标财务目标：公司未来3年或5年的销售收入预测（融资成功情况下）：（单位：万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入市场份额营销目标：销……旅游旅游景点市场营销策划书一、销售目标：信息传播最大化媒体覆盖最大化经济效益最大化二、销售策略：我们把目标市场定为珠江三角洲地区，深圳本地和港澳地区为第二市场，而外省游客主要在春节期间出现，靠本地宣传提高来访量。
我们应当采取以下策略进行销售：1、确定目标市场并划分主要的区域，根据不同的时期、不同的人群对兵马俑产生吸引的不同角度，采用平面宣传、文化挖掘、巡回展示等方式，进行市场营销。
2、借助兵马俑对香港市场的特殊吸引（特别是香港人、学生对中国古文化的向往），选择一至两家旅行社，通过合适的合作方式（让对方进行宣传和推广），打开香港市场。
或采用合适的宣传方式（和媒体合作），打开香港市场。
3、细分市场，根据每块市场的特点和不同节令特点，区分营销、宣传受众的不同需求，采用不同的方法、相应的宣传策略，进行宣传和营销。
4、在价格方面，提高价格虽然能提高利润，但也可能因此减少客流，我们可以在稳定原价格的基础上，采用提高入园人数来提高收入，同时可通过让利等方式借助中间商的宣传拉动，达到市场覆盖最大化。
三、市场分析：1、市场选定：1珠江三角洲2广州3深圳4香港2、市场评估：1珠江三角洲：营业额546万，2广州：营业额1049万，3深圳：营业额664万，4香港：？注：A以上数据来自02年总入园人数106万人，营业额9555.3万元人民币。
的基础，有效细分的要求；B历史数据并没有香港市场，习惯将其和深圳市场划归一起。
在这里将香港市场单另列出，是考虑到兵马俑在香港市场可能产生较好高效应，所以进行针对性的市场开拓。
3、现状分析：1广州：◆客源总量：人口810万人，港澳侨胞135万人◆人均收入：1.6万元。
年人均消费1.14万元◆市场特点：团队组团分为散客，企业团体、地接团三大块。
散客出游多以旅行社组织出游为主要形式。
时间上为一日游或二日游。
企业团体出游形式上有旅行社和自行出游两种方式。
时间上也以一、二日为主。
地接团队市场，广州市内地接外省团队、境外团队深珠游。
今年地接内地港澳游团队出团量明显上升。
◆旅行社：A共计126家。
广州本地旅行社以往每年组织深圳游旅客，大约30--40万人次。
B散客组团社实行零团费的组团方式。
C旅行社团费和利润来源于景点门票团散差价和购物回扣。
D旅行社组织企业团体出游多有事先计划和安排，主导权在企业自身。
E以地接团队为主的旅行社，线路安排事先已定，导游现场推荐是否有效是加点能否成功的关键。
◆社团：A各省驻广州办事处共有160家。
B除企业自身组织的活动外，各类中介机构也会组织各种活动。
2深圳：◆旅行社：共计55家。
A深圳旅行社共接待人数为20万人次，其中50%为中转，25%为游广珠线为主。
25%为游深圳为主。
B主要以地接外省团队（包括中转，出境，入境为主）C与明思克有业务往来的旅行社50家。
占96%。
03年9月接待6500人次，其中侨城中旅，报业国旅，机场国旅等旅行社来团量占9月总来团量的70%。
◆酒店：A共有酒店200家，70%的酒店分布在罗湖、福田、南山三区。
B主要以酒店外地散客，会议团队为主。
C现与明思克合作的酒店有50多家，以二三星级酒店为多，占酒店总量的40%，销售方式以现付为主，◆社团：A深圳各类企业十多万，小学180多所，中学60多所，幼儿园500多所B以华为，中兴、迈瑞等企业为代表的300-500家高新企业是企业中最活跃的部分，每年企业的接待量较大C政府机关和银行政券机构等具有一定实力的企业，每年接待量和招待费较多。
D工厂将在年终组织联欢活动和员工福利游E学生春游和秋游活动F以高新企业和政府机构接待是现阶段社团的主要收入，占社团总收入的60%—70%。
仅华为一家平均每月就有600—800人。
G企业联欢活动相对活跃，但由于活动策划要求较高，加上景区内硬件有一定的局限性，成功率较低。
3珠三角：◆市场总量：人口6820万人，流动人口1890万人，◆人均收入：1200元/月◆集中地区：东莞、佛山、汕头、湛江、茂名、江门。
◆发达地区：东莞、佛山、中山、珠海、肇庆、江门。
◆市场特点：有一定的经济基础，有旅游的习惯；◆销售现状：只开展了旅行社平台的业务◆旅行社：A共...
市场营销策划书范文怎么写？？
内容预览：市场营销策划书撰写1.执行概要和要领 商标/定价/重要促销手段/目标市场等。
2.目前营销状况 （1）市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。
（2）产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等。
（3）竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况。
（4）分销状况：销售渠道等。
（5）宏观环境状况：消费群体与需求状况。
3.SWOT问题分析 优势：销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力。
劣势：销售、经济、技术、管理、政策（如行业管制等政策限制）等方面的劣势力。
机率：市场机率与把握情况。
威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险。
4.目标 财务目标： 公司未来3年或5年的销售收入预测（融资成功情况下）： （单位：万元） 年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 销售收入 市场份额 营销目标：销……旅游旅游景点市场营销策划书一、销售目标： 信息传播最大化 媒体覆盖最大化 经济效益最大化二、销售策略： 我们把目标市场定为珠江三角洲地区，深圳本地和港澳地区为第二市场，而外省游客主要在春节期间出现，靠本地宣传提高来访量。
我们应当采取以下策略进行销售：1、确定目标市场并划分主要的区域，根据不同的时期、不同的人群对兵马俑产生吸引的不同角度，采用平面宣传、文化挖掘、巡回展示等方式，进行市场营销。
2、借助兵马俑对香港市场的特殊吸引（特别是香港人、学生对中国古文化的向往），选择一至两家旅行社，通过合适的合作方式（让对方进行宣传和推广），打开香港市场。
或采用合适的宣传方式（和媒体合作），打开香港市场。
3、细分市场，根据每块市场的特点和不同节令特点，区分营销、宣传受众的不同需求，采用不同的方法、相应的宣传策略，进行宣传和营销。
4、在价格方面，提高价格虽然能提高利润，但也可能因此减少客流，我们可以在稳定原价格的基础上，采用提高入园人数来提高收入，同时可通过让利等方式借助中间商的宣传拉动，达到市场覆盖最大化。
三、市场分析： 1、 市场选定： 1珠江三角洲 2广州 3深圳 4香港 2、 市场评估： 1珠江三角洲：营业额546万， 2广州：营业额1049万， 3深圳：营业额664万， 4香港：？ 注：A以上数据来自02年总入园人数106万人，营业额9555.3万元人民币。
的基础，有效细分的要求； B历史数据并没有香港市场，习惯将其和深圳市场划归一起。
在这里将香港市场单另列出，是考虑到兵马俑在香港市场可能产生较好高效应，所以进行针对性的市场开拓。
3、 现状分析： 1广州： ◆客源总量： 人口810万人，港澳侨胞135万人 ◆人均收入： 1.6万元。
年人均消费1.14万元 ◆市场特点： 团队组团分为散客，企业团体、地接团三大块。
散客出游多以旅行社组织出游为主要形式。
时间上为一日游或二日游。
企业团体出游形式上有旅行社和自行出游两种方式。
时间上也以一、二日为主。
地接团队市场，广州市内地接外省团队、境外团队深珠游。
今年地接内地港澳游团队出团量明显上升。
◆ 旅行社： A共计126家。
广州本地旅行社以往每年组织深圳游旅客，大约30--40万人次。
B散客组团社实行零团费的组团方式。
C旅行社团费和利润来源于景点门票团散差价和购物回扣。
D旅行社组织企业团体出游多有事先计划和安排，主导权在企业自身。
E以地接团队为主的旅行社，线路安排事先已定，导游现场推荐是否有效是加点能否成功的关键。
◆ 社团： A各省驻广州办事处共有160家。
B除企业自身组织的活动外，各类中介机构也会组织各种活动。
2深圳： ◆旅行社： 共计55家。
A深圳旅行社共接待人数为20万人次，其中50%为中转，25%为游广珠线为主。
25%为游深圳为主。
B主要以地接外省团队（包括中转，出境，入境为主） C与明思克有业务往来的旅行社50家。
占96%。
03年9月接待6500人次，其中侨城中旅，报业国旅，机场国旅等旅行社来团量占9月总来团量的70%。
◆酒店： A共有酒店200家，70%的酒店分布在罗湖、福田、南山三区。
B主要以酒店外地散客，会议团队为主。
C现与明思克合作的酒店有50多家，以二三星级酒店为多，占酒店总量的40%，销售方式以现付为主，◆社团： A深圳各类企业十多万，小学180多所，中学60多所，幼儿园500多所 B以华为，中兴、迈瑞等企业为代表的300-500家高新企业是企业中最活跃的部分，每年企业的接待量较大 C政府机关和银行政券机构等具有一定实力的企业，每年接待量和招待费较多。
D工厂将在年终组织联欢活动和员工福利游 E学生春游和秋游活动 F以高新企业和政府机构接待是现阶段社团的主要收入，占社团总收入的60%—70%。
仅华为一家平均每月就有600—800人。
G企业联欢活动相对活跃，但由于活动策划要求较高，加上景区内硬件有一定的局限性，成功率较低。
3珠三角：◆市场总量： 人口6820万人， 流动人口1890万人，◆ 人均收入： 1200元/月◆ 集中地区： 东莞、佛山、汕头、湛江、茂名、江门。
◆ 发达地区： 东莞、佛山、中山、珠海、肇庆、江门。
◆市场特点： 有一定的经济基础，有旅游...
房产市场营销策划的主要内容是什么？
展开全部 房地产营销策划主要包括三部分： 市场定位与产品设计定位；市场推广策划；项目销售策划。
一、市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位；目标人群定位；项目开发总体规划建议；组团规划建议；交通道路规划建议；户型设计建议；整体风格建议；外立面设计建议 园林景观规划建议；社区配套设施；会所建议；楼宇配套建议；建议装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。
二、市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。
具体内容是： （1）市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念； （2）项目核心卖点提炼。
（3）项目案名建议。
（4）销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
（5）广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）。
（6）媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
（7）公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划（项目销售阶段） 制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
2、销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞。
3、销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略。
4、布开营销网络，让访客变为业主。
5、销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划。
6、促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪。
7、市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。
...
房地产有什么样的营销策划与运作？
1、定位？？？？ 楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。
因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。
我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
？？？？ 如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。
市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。
弄清这几个前提，才能把握定位。
？？？？ 定位分以下几种内容：？？？？ 1）市场定位。
所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。
在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。
例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。
即购买者为60%的广州市区人，30%的外地人，10%为番禺人。
其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
？？？？ 2）功能定位。
所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求
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房地产营销策划案---莱恩房地产 一、前言 莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。
莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析 1）市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。
果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。
在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。
如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。
现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。
西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不可阻挡的大趋势。
2）产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势： 一棵令人震惊和赞叹的超级百果树—— 它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部（直径不低于十米）是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。
中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。
果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。
这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格； 在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前（至少要有鲜明的独家特色），不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。
劣势： 对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。
3）竞争对手分析 东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。
东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。
这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略 1）广告目标 造市。
制造销售热点。
造势。
多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2）广告对象 好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年； 对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年； 喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民； 喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人； 喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民； 具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民； 乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民； 3）广告地区 在重庆这个城市及周边地区。
4）广告创意 广告主题： （1）每天活在水果的世界里 创意 选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。
利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
（2）回到家，就是渡假的开始 创意 一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。
” 老公：“行，马上带你上。
” 上了车，不过多久就到了。
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。
孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子？！” 老公：“没问题。
”孕妇：“真的可以吗？”老公：“当然...
房地产销售策划书主要提纲怎么写？
市场营销策划书撰写大纲1.执行概要和要领商标/定价/重要促销手段/目标市场等.2.目前营销状况（1）市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等.（2）产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等.（3）竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况.（4）分销状况：销售渠道等.（5）宏观环境状况：消费群体与需求状况.3.SWOT问题分析优势：销售，经济，技术，管理，政策等方面的优势力.劣势：销售，经济，技术，管理，政策（如行业管制等政策限制）等方面的劣势力.机率：市场机率与把握情况.威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素.等等，你看看下面的网！
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