825日,广东省颁布《关推进“旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,为我市推进“三旧”改扫了政策障碍。陈永华先生将这一政策归6大优惠,非常精
?土地办证减少
对已经用了的土地,已经建成的建筑,还没有办征地手的,如果入“三旧”改造范围,可以不按照现行土地政策办证。也就说,这类用地可以不用缴土地使用费(42600元/亩);可以不农地转设用地的土地标准;以不准备给农买社的料;可以不提供15% 的地;2004年5月 1 日前投入
“这就减轻了“三旧”改造的成本,也减少了很多征收环节,为“三”改造的推进创造了一个
?可以不进行公
按现行的土地政策,正在生产的厂、经营的商铺、居住的住宅,原来没有土地证,现在需要理,必须通过交易市场公开“招拍挂”。但是,如果纳入“
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要公开“招拍挂”,使用者只要提供当的卖地合同,提供缴清款的证明,在当地农民没有意见的前提,以直接办理土地证到目前土地使用者下,不用与市场
?农村用地不改变土用途可
对于农村土地,已经出售给他人建、宿舍,已经建成的这部分建筑物,在不改变土地用途,不变集体土地所有权的前提下,可接把权属确认到
?城中村可直接申请将集体有土地转
城中村分,如南下村、柏山村,如果村民得有必要,可以申请把集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村通过确认,可以报给区办事处,报给政府,之后报省政府办审批手续。不用按照现在征手续,需经过公示、听证等
?小面积土地不超过10%可入改造方
在“旧”改造过程中,还有一未经使且面积小的土地,被称为边角地、夹心地、插花地,如果少于三亩,且改方案中不超过10%的改造面积,可以连同造方案一并报省政府
?土地收益可返还
按照原有的政策,土地收益是专款专用,用作土地储备和征地费。根据“三旧”改造的,如果国
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“三旧”改造范围,在收购土地进行“招拍挂”后,扣除办证的成本,以将不超过60%的纯益返还给企
征旧村庄农村集体建设用地进行经性开发的,土地出让纯收益可按不高于60%的比例专项用于持农村集体经济组织的发展。土地出让收可用于支付和抵押
篇二:广东三
三旧改造没有针对开发商的具体优惠政策,是却给开发商供了很
1.三旧改造扩大了土地供给需求,为房产业带来强劲力和后
目前,房产发大盘项目主要集中在城市近郊甚至远郊,究其原除了城市中地成高昂以外其主要原因是,大中城市城区中已较少有空置的土出让,规模较大的城区地块更是少之又少。而三旧改造对房地产行业最直接实质的好就是城区土地供应量加了,而通常占地模大,所处地段较好的优质地块加。优质土地供应的增加将为房地产企业展
2.三旧改造通常能获得政府扶持和资金倾斜,降低了发风险,强化了与方政府之
三旧改造具有非常现实的战略义,关系
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设的后续力和发展空间,也是当前实现我国土集约利用的要战略选择。因而为了推进三旧改造快速顺利进行,地方政府常会出台一些相关优惠政策,积极导社资本参与,市场营,力求现多方赢,降低了三旧改造开发的风险,同时还加强了
3.三旧改造项目是开发商提升自身社地位和社会价的重
开展三改造是城市迎合新时代发展的需要,旧改造通常有较高社会关注度,社会影响面较广的特点。开发商参与三旧改造目的前期运作,一方面体现了房地企业持政府城市建工作的社会任感;一方面,也是房地产的一种全新的挑战,是企业以
4.三旧改造促使开发商资源整合能力得到强,促进房地业的多
三旧改造不简单等同于以往的旧城改造或城中村改造,其及面更广,复,开发类型也为更为多样,其市场潜力也更为广阔。开商参与三旧改造的过程中可面临的种种难题,在解决难题的过程中必然迫使开商多方协调和资源能力到应有提高。同时改造类型的多样性,还将有利地产业的多元发展,提高房地产企业市
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你要的在后
三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广开展部省合作,推进节约集约试点示范省工
编辑本段来源
三改造一词来源于广东,早在2008年7月,刚刚广东主政的洋就给广东佛山出了一道考题:产转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发模式的兵。领命征的佛山祭出了“三旧造”的大旗,并探索出全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳相、祖庙东华片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行中共广东委全会,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改”将增加1000多元投资和超2000公顷设用。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和营方,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡潮,确保一年见成效、三年大改,努走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为
2009年,随着迎亚运整饰工在广州火热
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“三旧改造”也进入轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙饰整修,还有从内经营、化内涵等多方面着改造,为旧物业入新内容。在海珠区旧城改造中,广州市环海集团就为洪路旧街区入广府文化与动漫创意文化元素,打中国第一条“骑楼下的漫街区”,以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意利城市的创意式与美国“小镇大街”的商业形态为,把广府最具南特色街道——“楼”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开制等多家企业,同时集聚产品的研发、作、推广、销售、娱乐等多能一体的街区式动漫产业园,为广州旧
“三旧”改造国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78文中,“三旧”改造实施意见对现行的国土资源策有六大突破:一是简化了补办征收手续;二是允许按现状完善历史用地手续;三是允许采用协出让供地;四是土地纯收益允许返拨支用地者开改造;五是农村集体建设用为国有建用地,可简化续;六是边角地、插花地、夹心地的处理有。由于是试行的特殊政策,因此在完善历史用地手面,也只给了3年的时间,
旧城镇
主要是指各区、镇(街道)城内国有土
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商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧库;上世纪80年代以前的棚户、简屋、单层砖结构等建筑结构简陋、外观环境差的危居民用房;物业价值低于土地价值旧商铺等。改造目应确定最小面积,以体现整体改造效,其最小积应由每个地区因地制宜。如佛山定为:低层建应小于500平方米,多层建筑不小于1000平方米,中高层、高层居住建筑不小于2000方米,高层公共建筑不小
旧厂房
主要指镇(街)、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代以前建设的临时建筑、单层易结构旧厂房;容积率低于0.6的旧厂房;与土利用规划、城市总体规划用性质不符,占用滩、农田等生态用地的违章建设厂房;地产出低于100万元/亩的低效工业工地;国家禁止和淘汰产业的厂;废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业物排放未100%达标的旧厂房;能耗和水耗高于家省规定的产品能耗、水耗限
旧村居
主要指城市规划控制区范围内的城村;大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中;再适宜生活居住,村民须逐步迁出整体搬迁形成的“
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上世纪80年代及以前的砖土结构建筑;不合国家规和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村;违法违章筑、单家独户的旧村居;水、等础设施,体育、卫生等公共服务设施,交通、消防、生环境等严重滞后的,不适
关贯彻省政府推进“三旧”造促进节约集约用地若干意见的实施见 佛山市人政府办公室文件佛府办〔2009〕261 各区人民政府,市政府有关部、直属有关机构: 深入贯省政府《关推进“三旧”改促进节约集用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号,以下简称《若干意》),确保我市“三”改造工作规范有序推进,实严格保护耕地节约集约用地的目标,市政府同意,并结合我市实际,出如下实施意见: 一、进一步提高对“三旧”改造工作重要性和紧迫性的认识 推进“三旧”改造工作,是我市经济社会实可持续发展的然选择。改革开放以来我市用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济,土资源对经济社会快速发展起着键的支撑作用。是,目前市国土资源开发强度已达到33%,不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展老路子。与此同时,我市已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现,通“三旧”改造,激活土地的再次利用,进一提升土地集约化利用水平,这必将成为我市经济发展的二次动
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中心、岭南文化名,美丽富裕家园”的发展标,实现经济社会的可持续发展有的重大现实意义。省委、省政高度重视大力推进“三旧”改工作,出台了《若干意见》,为我市推进“三旧”改造工指明了方向。我市是广东省“三旧”改造试点市,国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走去和先行试。因此,我市各级党委、政府积极组织宣发动,层召开员会和经验交流会,学习贯彻《若干意见》精,在原有工作的基础上,进一步加强导,强化责任,落目任务,全力以赴推进“三旧”
二、总体要求和基本则 (一)总体要求 以学发展为指导,按照经济社会发展总体规划的要求,围绕提升济社会发展承载能力综合竞争的需要,切实转变发观和用地观。着力活存量建设用地,进一步挖掘潜力,节约集约利用土地。遵循“全面探索、封闭运作、结果可控”的原则,在不突土地利用总体规划确定的地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下,积极妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整有结合,统筹规、全面推土地综合治。推进“三旧”改造工作为载体,实现建设用地“二次开发”,筹城乡发展,优化人居环境,改善城乡面,善城市功能和提升城市形,力建设生产发展、生活富裕、生态良好、
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充满幸福感的
(二)基本原则 1、政府引导,市场作。政府统一组织,制定专门政策,充分调动政府、集体、土地原用人及相关权利人的积极性,吸引社会各方泛参与,实现多方
资产的保值、增值。政府要正确引导,强监管,确保造规
2、明产权,保障权益。调查摸清“旧”现状,做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造房屋和土地,未经确权、登记,不改造。正确处“三旧”改造过程中的经济、法律,切实保障土地权利人的
3、统筹划,有序推进。统筹经济社会发展和资源境保护,依据土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划,科学制定“旧”改造规划,并强化规划的统筹管控用。严界定“三旧”改造围,对列入造围,必须编制控制性详细规改造方案,有序推进。严禁擅自
4、节集约,提高效率。通过市场作和公开范的方式,强化市场配置土地,促进土地高效利用。格执行土地使用标准,提高地用强度。创新机制方法,强化土地资源、资产、资“三位一体”管理,实
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5、尊重史,客观公正。既要做好与国家律政策的接,防止发生新的违法违规用地行为,又要兼顾各地发展史和土地管理政策的延续性,善解历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政,改造利用与完善手续相挂
三、合理确定“三旧”改造范 (一)合理确定“三旧”改造范围 围绕产业结构整和转型升级、城市形象提升和功能完善、乡环境改善、建设社会主义新农村战略目标,在有利耕地保护、地进一步节集约利用、产出和益进一步高的前提下,我市下列土地入“三旧”改造范围: 1、根据城规划建设需要,进行城村改造的用地; 2、因城基础设施和公共施建设需要或实施城规划要求,进行旧城镇改造的用地; 3、布局分散、土地利用效率低下和符合安全生产和环保要求的工业用地; 4、产业“退二进三”企业的工业用地; 5、须按产业调、城市划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地; 6、家业录规定的禁止类、汰类产业转励类产业或以服务业先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地; 7、布局分散、不具保留价值、公服务设配套不完善的村庄; 8、因城乡规划已调整为商服用地或他途,不再作为工业用途的厂房(厂区); 9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“整治”工
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地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域; 11、其它经区级或上人民政府认定属“旧”改造
(二)“三”改造项目的认定应同时符合以下条件 1、拟造项目用地合地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规及环境保护要求; 2、拟改造项目属于“三”改造属于市或区人民政府定的“节减”范围; 3、拟改造项目用地在土地利状图或卫星影像图(或航片、正射影像
四、学编制“三旧”改造规划和年度施计划 (一)开展全市“三旧”用地的调查摸底工作,将每宗“旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体图上标注,并列
(二)根“三旧”改造工作总体要求和原则,市人民政负责组织编《山市“三旧”改造专项规划》。各区人民政府要根据《佛山市“三旧”改造专项划》认真组织编制“三旧”改造地区的控制详细规和改造方案,以指导“三旧”工作的展。,根据实际情况确需对“三”改造专项规划作局部调整或修改的,
(三)各区人民政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年实施计划。各区“三旧”造年度计划
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备案。
(四)“三旧”造不涉及完善土地征收手续集体建设用地转为国有土地的,“三旧”造方案由区人民政审批;“三旧”改造涉及完善土地征收续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用增减挂的,“三旧”改造方案由区人政府编制,逐级上报批。程序如下: 1、各区根据“三旧”改造项规划按项或分片区制订“三旧”改造具体方案报市民政府核; 2、市民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇报人民政府审批; 3、改造方案后,各区根据批准的案类办理供地手续,有关供地方案
五、因制宜,采用多种运作方式进行“三”改造 ()政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行城区改造需要调整使用土地的,政府法收回、收购地使用权,纳入政府土地储备。纳入土地的具体程序、价格确定,
(二)旧镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、乡规划和“三旧”改造规划的前提下,鼓励原土地使用权人自行进行改造。但原土地使用权人拥有改造范围内全部土地权属才能申请。行改造案由区“三旧”办头组织各成员位审意后报区人民政府批准。涉划拨土地使用权和改变土地用途(
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可免土地收购储备和公开交易,取协议出让方式出让,并按现行规定缴纳土地出让金。划、国土、建设等部门根据区政的批复意见分
(三)旧城镇改范围内,在符合土地利用总体划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下,地块的使用权人同成项目公司联合自行改造;或市场主与其他土地权利人协商签订土地转让合同,在落实相补偿安置施的前提下,自行收购改造范围的多宗地块及地上房建筑后,申请对收购的地块取得拆迁许可后进行中改造,改造相关规定和办理程序与上述原土地权人自行改一致。以上国土源门根据收购人的申请,将分散的土地归宗,为收人理土地变更登记手续。收购改造范的多宗地块涉及出让限一致的,应统一出让年限,涉及补
(四)属于“三旧”改造和“节能排”项的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的,原用地单位可向区“三旧”办提自行改造的申请,改造的相关规定和办理程参照上述原土地使用
(五)“三旧”改造涉及收回或者购土地的,原则上以货币方式补偿,确实需要以置换方式换地使用权的,由区国土资源部门同意并报区人民
(六)土地利用总体规划确定城市建设
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的旧村庄改,农村集体经济组织申请将集体建设用地国有的,村(代表)大会表决同意后向区国土资源部门申请,按程序逐级上报省人民府批准。区人民政府根据“三旧”改造划组织施。其中,确定为村集体经济织使,在建新必须拆旧的前提,交由农村集体经济组织依照规划自
(七)地利用总体规划确定的城市建设用地模范围外的村庄改造,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,除于市、区人民政府应当依法征收外,由农村集体经济织或者用单位在建新必须拆旧的前提下规划自行组织实施,并可参
(八)村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法地,确能实拆旧复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设地增减挂钩试点,涉及新增建设地占用农用地(耕)的,由国土管理部门安排专用周转。周转指标的具体使用和管
(九)“三旧”改造涉及的农村集体建用地用于房地产开发的,必须转为国有土地并按规定缴纳土地让;该房地产用地转让时(包括联建合建),按规定须在土地
(十)农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设地,或其名下的集体建用地和国
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到该农村集体全资拥有的项目公司名时,在村民(代表)大会表决同意的前提下,经区“三”办牵头有关成员单位讨论同意并报
(十一)经批准自行改造的“三旧”改造项目,工程未竣工验收前不得转让(包括股东变更)。确无法完成的,由政府按改造前土地的基准地价收
六、关于类完善“三旧”改造中涉及的各类历史地手续问题 (一)没有合法用地手续且已使用的建设用地 1、用地行为发生在1987年1月1日之前,依照原国家土管理1995年3月11日发布的《定地有权和使用权的若干规》进行确权,经公告无异议后直接
2、用地为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间,用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议,且未征地补偿安置等问题引发纠纷,迄今征地民无不同意见的,依照1988年修订《中华人民共和国土地法》有关规定,落实处理(处
3、用行为发生在1999年1月1至2007年6月30日之间,按照1998年修订、2004修正的《中华人民共和国土管理》有关规定,实处理(处罚)后按土地现状完善手续,凡用地行为发生
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办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体意的前提下,无需听证、社保审核
4、完善类用地手续的处罚标准 “三旧”改中涉及的各类史用地,凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的,完善用地手续时按列标进行处罚: (1)禅城、南、顺德按用地面积不低于5元/方米; (2)三水、高明区
(二)农村集体建设用地转为国有设用地 原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建用地,在农村集体提出自愿改变为国有申请和村代表大会表决同意的
(三)完善“三旧”改造中涉及各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用不适用上述办
七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理 “三旧”改造中涉及的边地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中闲地,可一并
现状为设用地的边角地、夹心地、花地,单块面积3亩为标准,3亩以下(含3亩)由区人政府处理:属原批文范围的接权,不属原用地批文范围而属于集体性质的,国土资源部门审核后报
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使用;不原批文范围但无法证明是集体性质土的,均认为国有建设用地,由区国土资源部门审核后报区政府直接批准用,也可以收回后重新公开交易或协议式出让。单块积超过3亩多块累计面积大于改造总面10,的边角地、夹心地、插
现状为农用的边角地、夹心地、插花地,以单块面积1亩为准,1亩下(不含1亩)、多块累计面积小于或等于改造总面积10,边角地、夹心地、插花地区人民政府处理并报市人民政府备案;面积1以上、块累计面积大于改造面积10,的角地、夹地、插花地按规定办理农地转、完善用地手续和转为国有土地审批手续,
八、关于“三”改造涉及土地置换问题的处理 为满足“三旧”改造需,允许在符合地用总体规划和控制性详细规的前提下,通过土地位置调换等方式调使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地间或“三旧”改造范围内、外地块之土地的换,包括集体建设用地与集建设用地间、体建设地国有建设用地之间、国有建设用地国建设用地之间的土地置换。土地置换手续由区国土资源部门办理,办理时
九、关于“三旧”改造中涉及的土地出让金优惠政策及财政扶持政 (一)农村集体使集体建设
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用地(留地),在符合城市规划和土地权不发生转的前提下,农村集体可按城市规划用途自行开发使用,可以采用划拨方式供地。集体设用依法改变用途土地使用权不发生转移的,只要土地者与土地所有者一致,
(二)农村集将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作发而发生土地使权转的,转移部分应按规定办理土出让手续,缴纳土地出让金。政府按规定收的土地让金全部上缴财政后,在扣按规定计提的农业地开发资金、出让业务费等专项资金后,余最高不超60,按《国有土地使用权出支管理办》(综〔2006〕68号)有关规定,由财政列支,专项用括保证被征地农民原有生活水平贴支出、补助被征农居民社会保障支出以及农村
(三)市、区人民政府通过征收村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的,土让纯收益可按最高不超过60%例返拨给原农
(四)励、支持“2,5”组团城市规划区内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由当地政府依法收后通过招标、拍卖、挂牌方式出的,扣除收回土地偿费用后,其土地出让纯收益可安排部分支持企业发展,具体由各
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(五)对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设,应从地出让金中安排相应目资金予
(六)鼓各地探索利用社会资金开展“三旧”改造,府组织实的“三旧”改造项目,在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作,拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出收入中支付;也可确开发建设的前提下,由政拆迁及拟改造土地的使用权一并通
(七)工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提土地利用率和增加容积,不再增
(八)属政府产权的公共建筑面积,不参加积率计算,不取土地
(九)在符合城乡规划和“三旧”改造专规划前提下,经区“三旧”办报区人民政府批准,企业在原厂房内立域总部、研发中心、科研机构以及产品和动漫制作产业,
十、加强“三旧”改造的检查监督 市监察局对市三旧造办、市关能部门履行职责情况以及各区政府开展“三旧”的况进行监督检查;各区监局对辖区内的改造办和相关职能部门履行责的情进行监督检查。各区将“三旧”造项审纳入电子检察系统进行管,作重点标注,以便监察机关履行监
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见对各区“三旧”改造进行监督,发现反“三旧”改造规定的行为要及时进行纠正。凡是弄虚作假,自将不符合“三旧”改造范的用纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行的,由市、区监察机
十一、其它 (一)各区可以按照本意见精神,结合自身实际制具体实
(二)本意见发布前,市政府、政府各有关部门和各区已公布的一系列“三旧”件中,其它方面的优惠政策意见无冲突
(三)本意见发布前,各区人民政府根据先行先试原则已经审核确认“三旧”改造项目和方有效,无需
附件:1.“三旧”改造方案申报表 2.“三旧”造项目用地情况表 3.“三旧”改造项目申请、审批流 4.报批“三旧”改造方案提交材料 5.分完善“三旧”改造中涉及的各类历史手续需 提交的资料 6.
编辑本段运作
开展“旧”改造的项目,必须符合城市土利用总体规、城乡总体规划,纳入“三旧”改造总体规划、年度计划,已入省“三旧”改造监管数据库,制订造方案,并且通市(县)民政府的批准。广东省三旧文件 广东三旧改造补偿
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三旧改造政策分析
“三旧”改
——以东莞市为例
刘云刚 黄
摘 要:2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见》?出,标着“三旧”改造在广东省正推开。本文以东莞市为例,分析了“三旧”造政策实施过程及其创新点,并运博弈论对“三旧”改造政策进行了综合评价,进而探讨了政的实施前景。研究发现,在“三旧”政策下,城市心区发展条件好工业区的改造意愿和改造可行性将增强,而区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。这些问题,应进行市镇协调、
关键词:“三旧”改造;政策分析;政策创新;
【中图分类号】 TU984
“三旧”是一个名词,最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧镇旧厂房旧村居造的定》中,此后逐渐被社会舆和政府沿用,用来指代旧城镇、旧村庄和旧房。相地,“三旧”改造是指针“旧城镇”、“旧房”和“旧村居”的改造,包括城镇辖区的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、村、旧物等的改和市容貌整治等[1]。2009年8月广东省府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意》出台,标志着“三旧”改造政
关于“三旧”改造,已有杨廉、袁奇峰(2010)针对佛山滘案例,具展示了基于“三旧”改造的村庄改造实过程和土地整理模式[2]。是,“三旧”改政策究原有政策体有何突破?对有改造模有何影响?政策实施产生些影响?等等问题还需进一步深入分析。当然,关于中村与旧村改造、城市更与旧城改造、旧厂与旧工业区改造等主题的研究已经有很多[3]-[12],但这些研究并未直接答“三旧”改造本身的问题。从根本上看,“三旧”改造是广东省面向城市新的一次积的政尝试,是一个政策创新过程,因此它必然带有不同于前题造的特点。本此以东莞例分析广东的“三旧”造政策,希望能够通过该案例分析揭示该政策的创新点和实施前景,为一步善“三旧”改造,也为其他地区的类似更新提供政策鉴。 ? 【基金项目】国家自然科学金项
员科研启动基
一、“三旧”改
改革放以来,珠三角地区力发展外向型经济,带动了大量造业和外来动人口快速进入该地区。由于缺乏合的规划和有效的控制政策,许集体经济组织绕《土地法》和市、镇政府,直接与资者签订体土地使用权出让协议,将集体土地通过挂靠、租赁等方式供其他个人和单使用,形成了土地交易的色市场;同时,村民乱占耕地、私建房屋的状况也愈来愈普遍。设用地日趋不足,另一方面居民对市居住环境的要求也愈来愈高。在这些压力下,珠三角各地市陆续出台了关旧城镇、村庄旧厂房改造的系列政策,试图缓解日益突出的人地矛(如表1东莞市的相策)。但是,这些政策在执过程中断受阻:土地功能置换日益困难,补偿标准日益提高,竞标成本日益高,导企业和地方政府对旧城、旧村、旧厂改造的热情日降。“三旧”问题虽日益严重,但一方对其治理的行动力度却并没有相应提升。这成为“三”改造政策
表1 近年东莞市有关“旧”改
在此背景下,2009年8月广东省在参考佛山、圳、广州、珠海等地市实践经验的基础上,正在全省推开了“”改工程。“三旧”改造通过用地指标调配和相邻地段联合开发等措施,使旧城、旧村和旧在统一划下得到统筹改造,并且,在土、财政和规划政策等方,“三旧”改造都比之前的历次主题项目都更为放、大胆。此,不难看出,此次“三旧”改造是作为一次市更新动,同时是广省推进产业升级、制度创新和空间调整的一个略措[13]。而东莞作为广东省四“三旧”改造试点市之,
表2 东莞市“三旧”改造主要政策
二、“三旧”改
由于“三”改造是在省政府组织下推行,并且之已经积累了佛山、深圳、广州等地市的众多政策经验,因此整个“三旧”改政策体系与之前的相关政策体系相比了很不同。内容涉及多方面,括国土、建设、规划、房管、产、财政、税收等。以东莞市为
1. 历史问题处置
“三旧”造政策规定,根据用地行为的发时间和拆改造类型将“三旧”改造用地分类处理,按用地行为发时的法律政策处理完善征收手。此策意在解决征补偿安置标准的区域差异问题,同时前没有合法用地手续的
2. 用地报
按原规定,“三旧”改造需按该土地使用前的地类批,需扣减标和缴交新增建设用地土地有偿使用费,需占补平衡。“三旧”造政策对纳入“三旧”改造范围的地,管原来是建设用还是农用地,全部用现状(即建设用地)。这样就免除了办理农转用的
3. 供地出
按照旧规,凡国有经营性和工业用地,无论改造体是谁,均要入市交易。“三旧”改造政策规定,政府收购储备后再次供地须以拍挂的形式出让外,其他情形可协议出让。这定简化了供地方式,大
4. 改造
按照“三”改造政策规定,需要改造“三旧”目可以根据实际情况选择适合的模式,包括政府主改造、社会资金参与改造、体经组织自行改造和原土地权利人自行改造等四种类。这为吸引更多社会力
5. 税费减免
按照旧规定,办理土地征收手续需要缴纳新增建设用地有偿用费、耕占税和耕地开垦费等。按照“三旧”改造政策规定,用地行为发生在1987年1月1日前的不需要缴纳任何费用,直接确发放证;用地行为发生在1987年1月1日2007年6月30日之间的,新增建设用地有偿使用费、耕地占
6. 出让
按照旧定,建设项目申请增加容率需补土地出让金。按照“三旧”改造政策规定,在单宗项目拆建改造中,对产工业用地因增资扩产需要而申请提高容积,可以不再补缴土
7. 税费返还
按照旧规定,拆迁改造中需要缴纳耕地占用税、契税、征地管理费等13项土地税费,经营性用地需向省缴纳约90元/平方米,向市缴纳约230元/平方米,向镇街缴纳约40元/平方。按照“三旧”改政策规定,级土税费全部返还给镇街,增加了镇街的土地财税收入,以
8. 土地
对于府主导或引进社会资参与的“三旧”成片拆迁改项目,土地让金扣除农业土地开发资金后,余全部归镇街;对于集体经济织将其所有的集建设改变为国设用地后自行改造的“旧”成片拆迁改造项目,土地出让金扣除农业土地开发资金后,余额全部村或社区;对于集体经组织将其所的集体建设用地改变为国有建设用地后与有关位合作开发建设的“三旧”成片迁改造项目,土地出让金扣除农业土地开发资金后,市、镇、村按2:4:4比分成;对于在改造中需要搬迁的国有企业,镇街可从其地土地出让纯收益中30%~60%的比例返给企业;对于通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的,镇街可从该地的土出让纯收益中按30%~60%的比例返还给原村体经济组织等。这些土地收益成新策,旨在减少原用地者对“三旧”改造的抵触情
三、“三旧”
那么,这次“旧”改造中谁会获得最大利益?在此,本文仍以东市为例,用博论对 “三旧”改造政策创新的影响进行评价[14]-[15]。这里采用完全信息态博弈,博弈各方均采取纯策略,主要的博弈有政府——村集体和村民、政府——私有工业、政府——城市居民和商铺业主、市政府——区政府。此外,由于国有企业、公共单
表3 “三旧”改造博
1. 政府——
在“旧”产权关系中,集体和村民拥有相对完整的地产权,括所有权、占有权和使用权,这其同政府的讨价还价能力强。但是村集体和村能将土地售、赠与、抵押或出租其它单位和个人,也能擅自将土地用作非农用途(尤其是建设用)。在“三旧”改造策出台前,集体和村民如果想对旧村进行改造,主要有种选择:①在政府主导下,集体用地为国有用地,政府及其下属企业负责拆迁,然后由开发开发,村民得到拆补偿;②村集体绕过政府,直接与开发商签协,将拆迁后的用于商品(小产权房)或经营用地开发,村集体和开发商对收益进行分成,这时村集体违拥有土地的支配权。两者中,前者为合法改造,后为规改造。围绕改造与不改造、改合法与否、是否严格执法等问题,政府与村集
表4中,(ZS—XC,B1—C)表示府严格执法且村集体和村合法改造时,政府因造带来的经济发展、城市品质提升、土地供给压力减小、土地出让金和税费取而获得的收益ZS,以及由严格执法付的额外的行政和司法成本XC,政府纯ZS—XC;村通过合法改造获得的政补偿为B1,出的代价(包失去房屋和土地及其生的收入)为C,村民的纯收益为B1—C。其博弈结果以此类推,其中F示村集体和村民违规改造被政府阻止后付的罚款,ZC表因违规改造引起的政府损失,S表示违规改造中村民和村集体的收益。显然,S>0,F>0;而由东莞市以往的改造经历来看,ZS—XC>0,B1—CXC。由划线法可知,两者博弈的纯策略中不存在纳什均衡,因此用箭头法分析博过程。由(0,0)开始,这村集体和村民不进行改造,政府处于宽松执法状态;接着,趁执法宽松之际,民村集为获得收益S进行违规,造成政府损失ZC,博弈进入(—ZC,S);政为了减少损失,会严格执法,从而使双方均受损,博弈进入(—XC,—F);为了规避损失,村集体和村会选择改造,博弈进入(—XC,0);此后,政府为节约行政和司法成本,会减少额的支,博弈进入(0,0);然后博弈进入下一轮循。由此见,在政策创新前,村民和村集体改造意愿徘徊于不改造和违规改造之间,以进入正常
“三旧”改造政策出台后,旧村改造最重要的创新点就是首次将村纳入到土地出让收益的分成,政府让利、村集体和村民得利。相博弈如表5所
的让,B2表示政府让利后民获得的补偿和收益,△B=B2—B1;由于“三旧”问题已经十分严重,ZS中土地让金和税费所占比例已变得较(如东莞市委书记表示政行改造的目并不是为了赚),因此以认为ZS—XC—△B>0;表5中其它字母代码义与表4相同。由划线法可,两者博弈的纯策略中仍不在纳什均衡,样,用箭头法进一步分析博弈过程。遵循与上面论中相同的原则,博弈的过程由宽松执和不改造的(0,0)→宽松执法和违规改造的(—ZC,S)→严格执法违规改造的(—XC,—F)→严格执法和合法改造的(ZS—XC—△B,B2—C)→宽松执法和改造的(ZS—△B,B2—C)→松执法和违规改造的(—ZC,S),然后进入下一轮循环。通过分析可知,在政创新后,村民和村集体的改造意愿介于合法改造和违规造间,政策效果有所进步,但问题仍得到本解决,即博弈没有达到既能节约政府执法成本,又能“三旧”
表4 政府与村集体和村民的弈(政
表5 政府与村集体和村民博弈(
2. 政府——
与村集体比,私有工厂业主只有土地的用权。而私有工厂业主不具有集体性,在政府的管理(如罚款、销营业执照、阻止违法用地活等)面前没有太多价还价的余地。因此,该组博弈的方为政府,私有工厂业主
私有工厂业主行改造的目的是提高企业利润,具体的方式主要有两种:①拆除旧厂房,建设型厂房,提高容积率,进扩大生产规模;②调整土地使用性质,进入利润率更高的行业。在“三”改造政策出前,不论哪种改造方式,土地都必须政府采收回、收购或置换土地使权等方式入土地备,进土地交易市场,企业(包括原有用业)需要重新竞标拿地。这样一来,原用地企
还要担负拿到地的风险,这些成本在表6中由FC1来示。而企由利润提高而得到的收益为H,政府收益为ZS。由东莞市过去的实际情况来,企业的改造纯收益H—FC10,则改就可由有工厂业主自发进。同时,如所述,由政府收益ZS中土地出让税费所占比例已变得较小,因而由
由此可见,政府在旧厂改造中的让利可以促进工业用地的改造,提高土地的效率,而社会总效益得到提升。因此,方面的政策创
表6 政府与私有
3.政府——城市
在“三旧”权者中,城市居民和商铺业主最为弱势,不仅土地使用上典型的“散户”,而且各个业主在参不参与改造的问上往往意见相左,与政府价还价的能力较弱。因此,在该组博弈中,政府是对的主动方。在旧改造中,最为键的是拆迁补偿,只要货币或实偿不低于原有物业价值,进行改造遇
表7中ZS表示府从改造中得到的收益,B1表示“三旧”改造政策出台前民和商铺业主得的偿和收益,△B表示政府让利,B2表示政府让利后居民和商铺业获得的补偿和收益,△B=B2—B1。“三旧”造政策出台前,根据《东莞市城市房屋迁管理办》和《东莞市城市房屋拆迁迁补助费、临时置补助标和因拆迁非住宅房屋造成停业的补偿准》等拆迁管理法规政策的规定,城市居民和商铺主到的补偿往往不及原有产
新建普通商品市场价格评估确定补偿价,进行货币补偿;③以两种方式结合。这样一来,城市居民和商铺业主可以用旧房换新房,改居住条件,纯收益B2—C≥0,其改造意愿被大大提升,博弈双方总收益[(ZS—△B)+(B2—C)]>0。与厂改相,政府在旧城改造中的让利以高业主参与改造的积极性,进而提升会
表7 政府与城市居民
4. 市政府——镇区政府
按照常理来讲,作上下级,市政府和镇区政府不应该存在博弈关系,但是由于财政分家,以及开展工作时体面对工作对象不同,两级政府在容率控制、商品房开发等问题上会产生一定分歧。区政府偏于少留空地、提高地块容积率促进商品房开发,样一来,地块开发的收益就会提高,开发商的与意愿会更,政府的工作能更好地开展,镇政收入也多。为障“三旧”改的质量,市政府则偏向于严格控制地块容积、加公共设施配套。围绕这些分歧,级政府展开博弈,中为上级的市政府是绝对的博弈主
表8中,SZS表示政府从改造中的获益;ZZC表镇区政府因无法从改造中获得额外收益而工作不积,由此对市政府造的损失;ZZS表示由于市府管理宽松,导镇区政府乘机违反规定进行改造(如减少空地面积、提高块容积率),由此增加的财政收入;N表示镇政府违规改造对市政府成的损失,由当前市政府的表态可以看出N>ZZS,N>ZZC。于市政府而言,在此博弈中严格管理策,因此纳什衡为(SZS—ZZC,0)。由此可以看出,在“三旧”改造中,镇区政府很能现工作不积极的情况,这将延缓“三”造的进程。因此,有关区
表8 市与镇
由以上分析知, “三旧”改造政策解决了部分利益配难题,使方的关系得到了一定的协调。其中,旧厂和旧城的改造基本不会受到“三”产权所有者的阻挠。但是,由于村体和村拥有土地所有权、占有权和使权,有高度的行动一致性,政阻止村集体违规改造并非易事,
四、“三旧”改
对改造意愿讨论只是第一步,改造是否可行还要看是有改造动(要是改造资金的来源问题),只有既有改造意愿又有相应的动力,改造才进行,改造的前景如何也主要取决于这者。根基于博弈论的探讨知,“三旧”产权本都有改造意愿。下面本在讨论改造动力的基础上,对“三
地块的改造动力主要4种来源:①改造后地升值,除改造成本可以赢利。这类地块主要为市区、镇区的居住区、旧工商混、公共施用地、城中村和旧业区;②工厂业有能力筹集相应资金进行改造,通过改造可以提高企业利润。这类地块旧工业区和旧厂房;③改造的公共效明显,主要表现为有利完善城市道路系统、提升城市景观质量、解决公共服务设缺乏问题,这地块主要为旧城区;④业主有能力筹集资金进行改,通过改可以改善居环。这类地块主要为旧居住区和旧村。在改造方式上,根相规划,①类主要由开发商进行房地产开、②类主要由工厂业主自行造、③类由政府利用财政收入进行改造、④
按照隆索的地租理论,城的地租由市中心到外围不断递减,而①类地块过改造后的升值潜力正是遵循这一规。因此,开发商将偏好于开靠近市中心的“旧”项。此外,①类块的违规改造况有可能在靠近市中心的城中村,或在靠近工业区的旧村中发生。②类地块的改造则得相对乐观,有能力自行造的工厂业主提高容积率用于扩大生产,或变更用地性质提高业层次,这样有利于提高土地利效率、促进产业升级,会对城镇的社会经济发展产生正面作用。但是,无力筹集资金造的染大、效益低的旧工厂会成为“三旧”改造中的难题。由能产生巨大公共的地块主要中在人口密度的市中及附近,为了打造政绩,政府往往偏向于将改造资金投向靠近市中心③类块,这一情况与①类地块相似。为了提高居住环境质对④类地块进行改造,完全是村集体个人消费活动,有这样充裕资金的产权所有者并不多,这类改造
综合以上论述,“三旧”改造将会集在市中心及发展较好的工业区,而市区外围、低效厂房偏旧村的改造将难以推进,特别是的违规改造行为
五、展望与建议
综上所,本文以东莞市为例,主要以博论为基础,综合探讨了广东省新近实施的“三旧”改造政策的创新及政策效果。结合笔者的经验,今后仍需的主要问题及应
第一,违规改造的疏堵。在“三旧”改造政策中,集体和村民参加到改造收益的分成中来,其造积极性大为提高,但集体村民仍然有可能规改造,以获得大收益。产生这一问题的根源在于,村集体和村民在握了土地部分产权的情况下,很容易将产延伸到支配权上。而对集体性违规行为,政府需要付出较高的行政和司代价才能予阻止。因此,为杜绝这类情况的发生,先,政府应一步让,使村集和民得到更多收益,使驱动其违规改造的经济动力弱;其次,政府应加大对违规改造的查和治力度,使违规改造风
第二,均衡改造的谋与策。在“三旧”改造的政策实施过程中,政府倾向于极支持房地产项目,而对公共设施配和绿地建设热心不足;而市政则强调公共设施配和绿地的必要性,关心城市品质提升。因,对于公共效益大的地块利用市镇两级财政进行贴;对于可赢利的地块应积引进市场运营模式,减轻政负担。在工协调上,市级政府应在财政、技术和政策上对镇级府(尤其是经济状况较差的镇)给一定的支持和倾斜。同时,在现有政策体系和改造动力条件下,中心区及发较好的工业可以到较好的改造,而市区外围、低效厂房和偏远旧村可能以。因此,为使易发地块和不开发地块得到同改造,在改造地块竞标时,可将易开发地块和不易开发地块捆绑交易,并规定相的地开发资金投入比例或资金数额下限,从而在整体可赢利前下让尽可能多的地块得到改造;一方,政府可将易开发地块的土地收益部分投入到不易开发,促进“
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作者简介:刘刚,中山大学地理科学与规划学院城市与区域规系副主任,教,博士,研究方向为城市地理学、经济地理学、区域开发策、生活空间论;黄思骐,山大学地理科学与规划学院城市与区域规划系士研究,研究方向为城市地学、城市发策;袁,中山大学地理科学与规划学院与区域规划系,副教授,博士,研究方
Policy Analysis of Urban Reconstruction: A Case Study of
Dong-guan Metropolitan
LIU Yungang, HUANG Siqi, YUAN Yuan
Abstract: This paper reviews the formation and innovation of “Sanjiu” reconstruction policy in Dongguan metropolitan, evaluates the policy with game theory, and discusses its prospect. Base on analysis and discussion above, this paper discovers that the policy can solve the problem of distribution and coordinate relation of interested sides partly. Moreover, this paper points out that “Sanjiu” reconstruction will be converged on downtown and developed manufacturing districts, and it’s difficult to carry out reconstruction of peri-urban area, inefficient factories and remote villages. To direct at those problems, this paper proposes countermeasures to provide reference for the government which hope to put forward a sound policy and improve the work.
Key words: “Sanjiu” reconstruction; policy analysis; policy innovation; game theory; Dongguan metropolitan
11
“三旧”改造政策创新
“三旧”改
“三旧”造是在省政府组织下推行,并且之前经积累了如山、深圳、广州等地市的众多政策经验,因此整个“三旧”改造政体系与之前的相关政策体系相比有很大同。内容涉及多方面,包国土、设、规划、房管、产、财政、税收等。以东莞市为例,
1. 历问题处置 “三旧”改造政策规定,根据用地行的发生时间和拆迁改造类型将“三旧”改造用地分类处理,按地行为发生时的法律政策处理完征收续。此政策意解决征地偿安置标准的区域差异问题,为之前没有合法用地手续
2. 用地批手续简化 按原规定,“三旧”改造按该土地使前的地类报批,需扣减指标和缴交新增建设用地土地有偿使用费,需占补衡。“三旧”改造政策对纳入“三旧”改造范的用地,不管原是建设用地是农,全部采用现状(即建设)报批。这样就免除了办理农转
3. 供出让方式多元化 按照旧规定,国有经营和工业用地,无论改造主体是谁,均要入市交易。“三旧”改造政策规定,除政府收购储后再供地必须以招挂的形式出让外,其他情形可协议出。这一规定简化了供地方式,
4. 改模式多样化 按照“三旧”改政策规定,要改造的“三旧”项目可以根据实际情况选择适合的模式,包括政府主导改造、社会资金与改、集体经济组自行改造和原土地权利人自行改造等类型。这为吸引更多社会
5. 费减免 按照旧规定,理土地收手续需要缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费等。按“三旧”改造政策规定,用地行为发生在1987年1月1日前
直接确权发放证书;用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的,免增建设用地有偿使用费、耕地占用和耕地开垦费,
6. 出金补缴减免按照旧规定,建项目申增加容积率需补缴土地出让金。按照“三旧”改造策规定,在单宗项目拆建造,对生产性工业用地因增资扩产需要而申请提高积率的,可以不再补缴
7. 税返还 按照旧规定,拆迁改造中要缴纳耕地用税、契税、征地管理费等13项土地税费,经营性用地需省缴纳约90元/平方米,向市纳230元/平方,向镇街纳约40元/平方米。按照“旧”改造政策规定,市级的
增加了镇街的土地财税收入,以提高镇进行“三旧”改造
8. 土地出让金分成 于政府主导或引进社会资金参的“三旧”片拆迁改造项目,土地出让金扣除农土地开发资金后,余额全部镇街;对于集体济组织所有的集建设用地改变国有建设地后自行改造的“三旧”成片拆迁改造项目,土地出让金扣除农业土地开资金后,余额全部归村或区;对于集经济组织将其所有的集体建设用地改变为国有建用地后与有关单位合作开发建设“三旧”成片拆迁改造项目,土地出让金扣除农业土地开发资金后,市、镇、村按2:4:4比例分成;对于在改造中需要搬迁的国有企业,镇可其地块的土地出让收益中按30%~60%的例返给企业;对于通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的,镇街可该地的土地出让纯收益中按30%~60%的比例返还原村集体经济组织等。这些土地收分成政策,旨在减少原用地者对“三旧”改造的抵触
福建三旧改造政策
福建省人民府关于加快
(闽政〔2010〕27号)
各市、县(区)人政府,平潭综合实区委会,省人民政
为深入贯彻省委八九次全会精神,加推进旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三”)造,进一步提升土地利用效率,优化城镇空间布局,实改善城乡人居环境,促进产业结构升级,推动福建跨越发展,提出
一、
(一)力推进“三旧”改造是落实行先试,深化土地管理制度革,促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求,深化重领域和关键环节的改革,实“三旧”改造,有深化土地资源要素配置市场化改,充分地价杠杆的调控作用,推动传统产业优化升级,保障新兴产业发展壮大,促进我经济社会
()大力推进“三旧”改造围绕加快转变,科学利用限的土地资源,切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源矛盾益突出,大力推进“三旧”造,促进存量建地“二次开发”,有利于土地用方从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变,提高土地的利用效率和产出效益,进土地节
()大力推进“三旧”改造是持民生优先,加快改善城乡居环境,推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面,小城综合改革建设试点、新农村设扎实推进,大力“三旧”改造,推动国土综合整,有利善城乡面貌和人居环境,提升小城镇和新农村建设水平和质量,构建环境优美、施齐全的
二、“三
“三旧”改造要坚持以科发展观为指导,紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署,加大对低用地科学改造和深度开发,推进土地综合,重视保护历史文化遗产,强化场配置土地资源功能,不断完善城乡空间结构和功能布局,促城乡一
(一)科学规划,有序进。依据经济社会展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划,学制定“三旧”改造规划,强化规划综合调作用,大力推进集约节用地,将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合,切实高土地
(二)城乡统筹,调发展。将“旧”改造与实施城乡规划和新农村建设机合,推进城市基础设施向农伸,进一步优化城空间结构和功能布局,提升城镇化水平和质量,促进
(三)以人为本,改善民。“三旧”改造工要关注民生,正确处理好“三旧”改造涉及的经济、律关,明晰产权,切实保障土地和房屋权的合法权益。建立公平理的益补偿、分配和平衡机制,调动原土地使用权人参与改造的积极,实现
(四)政府主导,市场作。充分发挥政府织协调的主导作用,特别是基层政府的积极性,发挥场机制在资源配置中的基础性作用,极制订政策、统筹引、搭平台、优质服务、严格监管、加强执法,确保“三旧”改造作的
三、“
市、县(区)人民政府可将下
monitoring program 37 customer satisfaction degrees monitoring program 38 internal audit program 39 legal regulations and other requirements of management and the environment collection rules sex evaluation program 40 not qualified products, and quality accident program 41 career health security environment not qualified, and accident, and
(一)按城乡规需改变用的用地,包括国有和集体地的旧工厂、旧仓储、旧站场等建
(二)土地利效率低(建筑容积率低、厂房效率低、投入产
(三)国产业政策
(四)规划确要改造的不有保留价值的旧民居、旧商、旧巷、旧市场、旧校舍等效利用的各建设用地,包括建筑物和构筑物存在安全
四、“三旧”
()政府实施土地收储出让。市、县()人民政府为城乡基础设施建设或施城市规划需开展“三旧”改造,由市、县(区)人民政府依法收储土地后,以标、拍卖或牌方式确定实施主体,并按规划实施造。经收储的“三旧”造块在出让前,应先确定规划建设条件和求,并在出让合同中以明确约定。 旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的,应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌
()国有土地使用单位依法开改造。对国有土地上的“旧”用地,在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下,经市、(区)民政府批准,原土地使用单可作为实施主体改造建设,并制订改造实施方案批。土使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的,当签订
()农村集体建设用地依法改。对农民集体所有土地上“三旧”用地,在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下,经、县()人民政府批准,农村集体经组织可作为实施体,制定改造实施方案,依法申请造,盘效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设,引导零星分散的自然村向中心村或镇集中,
五、“三
(一)调查摸底
市、县(区)人民政府要认真进行“三”改造用地的调查摸底工作,符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记,将每宗“三旧”改造用地标注地利用现图和城乡规划图件上,同时列表册、建档立卡,载明地使用权人、取得时间、取得方式和“三旧”性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方,要在标绘上图的基上建立改
(二)编制规划
市、县()人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门,结合经济社会发展实际、业需求和资源环境保护需要,依据当地土地利用总体规划和城乡规划,根据调查摸底的成,制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期般为5年,主要内容应当包:市、县(区)范围内“三旧”造地块的总布局规模、造范围、改造标、功能定位、配施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报、县(区)人
(三)制订方案
各要根据“三旧”改造规划,选定具项目,制订项目实施方案。项目施方案包括:拟改造地块的详细规划,确定土地用途、用地界线、容积率、绿地及建筑高、建筑密度、建设风格、配套设施;拟改造地块的搬迁安方,明确补偿标准、安置方式和时间安;拟改造的实施主体改造方式等。项实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后,报市、县(区)人
(四)搬迁安置
“旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬安置方案,明确补偿标准、安置方、过渡办法和组织实施措施等内容,搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见,达一致意后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的,要坚持先安置后搬迁,搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币偿安置等选择方式,必须履行法定程序,依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条未得到保障的,
(五)实施改造
实主体按基本建设程序和有规定具体组织实施。市、(区)人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规定每个造地块的控制性详细规划修建性详细规划,办相关规划许可。有关部门应辟“绿”通道,按规定及时办理项目的审批(核准、备案)以及用地、规划、建设、防、环保
六、“三
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(一)理制定收储补偿办法。政府实施土收储的补偿标准由土地储备机构土地使用权人协商确认。市、县(区)人民政府可以根据“三旧”改造地块的、用途、土地等别等制定具体办法,明确土收储的范围、补偿标和式、安置办法等内容。涉及省属单位地资产的,照《福建人民政府办公厅于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》(闽政办〔2007〕91号)
“旧”改造地块的土地出收益,优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造土地途改变,以及农村集体建设用地被征收后过标、拍卖或挂牌出让的,将土地益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县(区)人
(二)先提供搬迁安置用地。“旧”改造搬迁安置尽量使存量建设用地,确需新增建设用地的,优先安排建设用地指标,快办理目用地的农用地转用和征收续。搬迁安置用据不同情形,可采取划拨、协出让、
()积极支持集体建设用复垦和流转。农村集建设用地“三旧”改造,复垦为耕地的,新增耕地每助1.8万元,从土地开发整理资金中安排;法调整作为其他建设项目地的,其流转价格由市场决定,流转收益的分配由集体土地所有者和原土使用者
四)引原土地使用单位按规划改造。对纳入“旧”改造的地块,实施方案经批准许自行改造的,支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的,改变用途合规划但符合《划拨用地目录》,经有权人民府审批,可补办出让手,签土地出让合同,经评估后依法补交土地让。使属农民集体有土地的,可以继留原所有权性质;也可申请征收为国有,然后按规定划拨或有偿协议让给原土地用
()扶持发展新兴产业。在符合城乡规和“三旧”改造规划的前提下,许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途,但应定经评估依法补交出让金,用于经营性商品宅、法规规章另有规定有建设用地使用权出让合同另有约定的外。土使者利用现工业厂房用地举办息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的,可不办理土地
(六)积极励提高土地用率。对现有工业用地,符规划、不改变用途的提下,提高
七、“三
(一)确责任。市、县(区)人政府要成立领导构,组织开展“三”改造工作;投资管部门负责“三旧”改造中涉及固定产投资项目的审批(核准、备案)和重大项目风险评估工作;规划主管部门会同国土资源主管部负责指导、组织编制和审查、县(区)“三”造规划和项实施方案,提供项目的规划设计条件,及时办理项目有关手续;国土资源主管部门负责土地收,办理用地用和征收、土地供应、土地确权登记等,组织有建设用地使用权标、拍或挂牌等作;建设(房管)主管部负责国有土地上“三旧”改造屋征收拆迁管理,工程设管理;相关主管部要各负其责,共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有主管部门要根据本意,
()规范运作。要完善规章制度,规工作程序,严格依法办事,切保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并批等方,及时办理“三旧”改造项目的审事项。“三旧”改造以议方式供地的,必须按照“专业评估、集体决、果公开”原则,实行“阳作业”;以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的,必须依法设定关条件,严
()强化监督。市、县(区)人政府和有关主管部门要认真学、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策,统一认识,加强引导,正确;要强监督检查,拓宽监督渠道,重人民群众和社会舆论,在报批具体项目时,严格审核关,确保性,杜绝虚作假、搭车报批;要不断总结经验,及时发现和解决存在的问题,确保“三旧”改造
(四)促进和谐。“三旧”造工作要讲公平,促谐,保稳定,要尊重改造区域群众的知情权、表达权、权和督权,畅通诉求渠道,完善纠纷调处机;要加大对“三旧”改造政的宣力度,让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作,形成有利于作开展
福建省人民政府
二〇一〇年十一月二十日
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广东省人民政府关于进“三旧”造促进节约集约用地的若干意见(粤府〔2009〕78号) 级以上市人民政,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、
为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省政府关争当实践科学发展观排头兵决定》,切实推省旧城镇、旧厂房、旧村庄(下简称“三旧”)改造工作,促进节约集约用地试点示范省建设,确保经济社会又好又发展,提
一、充分认推进“三
(一)改革开放以来,我省经济会快速发展,综合实力实现历史性跨,连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时,也消耗了大量的土地资源,粗土地利用方已难以为继,土地资源供求矛盾日益突,严重制约我省可持续发展。立土地资源省情,大力推进节约约用地,千百计活存地,统筹保障展和保护资源,是和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观,确保经济社会又好又快发展须着力解决的
(二)“三旧”改造是我省土地资源供需矛盾日益突出的情况,拓展建设空间、保障发展用地的重要途径,是推进节约集约用地试点示范省建设的要容。必进一步解放思想,深化改革,通过制度新和政 策完善,有效解“三旧”改造的难题,在新增建设用地逐减少、单建用地产出逐提高的条件下,统利用有限的土地资源,切实提高建设用地利用效率,力争在节约集约地方面为全探
(三)珠三角洲地区是我国改革开放先行地区和重要的经济中心区域,在全国经济会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革规划纲要(2008-2020年)》,落实好学发展、先行先试的要求,必须深化重要领域关键环节的改革。大力推进“三”造,是继续深化土地管理制度改革,进一步解放土生产力具体现,不仅有利于节集约用地、优化土地资置,也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式,保障和促进科学发展。 二、明确“三旧”改的
(四)总体求。以科学发展观为指导,围提升综合竞争力和资源承载能力,切实转变发展和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则,在不突土地利用总体规划确定的耕地保量、基农田面积建设用地总规模的前提下,积极稳妥推进“三旧”造工作。将“三旧”改造与农村地治有机结合,统筹规划、全面推进土地合整治。以推进“三旧”改造工为体,促进存量建用地“二次开发”,统乡发展,优化人居环境,改善城乡面貌,努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群
(五)基本原则。
——府引导,市场运作。政统一组织,制定专门策,充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关人的极性,吸引社会各方广泛参与,实现共赢,确保国有、集体资的保、增值。在按市场化运作的同时,政府要正确引导,加强监管,保改造
——明晰权,保障权益。调查清“三旧”现状,做好“三”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的屋和土地,未经确权、登记,不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、律关系,切实保障土地权利人合益,维护会稳定。 ——统筹规划,有序推进。统筹经济社发展和资源环境保护,依据国土划、主体功能区规划、土地利用总体规划城乡规划,科制定“旧”造划,并强化规划统筹管控作用。严格界“三旧”改造范围,对列入改造范围的,须编制控制性详细规划和改造方案,有序推进。严擅自扩大“三旧”改
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——节约约,提高效率。过市场运作和公开规范的式,强化市场配置土地,促进土地高效用。严格执行土地使用标准,提高土地使用强度。创新机制方法,强化土地资源、资产、资本“位体”管理,实现土地利用效益的最大化。 ——尊重史,客观公正。既要做好与家律政策的衔接,防止发生新的违违规用地行,又兼顾地展历史和土地理政策的延续性,解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策,改造利用与完善续相挂钩,做公
三、围绕经社会发展战
(六)各要紧紧围绕产业结构调整和型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人环境改善、社会主义新农村建设等战略部署,在有利于进一步提高土地节约约利用水平和产出效益的前提,确“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围:市市区“退二进三”产业用地;城规划确定不再作为工业用途的厂房(区)用地;家产业策规的止类、淘汰类业的原厂房用地;不符全生产和环保要求的厂房用地;布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇和村庄;入“万村土地整”
(七)“三旧”改造以土地发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江角洲区为重点,兼顾其他条件具备的。各地要根据本地实,因地制宜确定“三旧”改造的起步范围,先行试点,积累经后再
四、科学规划,
(八)开展“三旧”改造的方,要认真进行“三旧”用地的调摸底工作,将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注,并造册。要据土地利用总体规划和城乡规划等,绕本地区经济社会发展略施要求,对“三旧”改造进行统一规划,化地利构,合理调用地布局。通过统产业发展,加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设,增加生态地和休闲用,
(九)依据“三旧”改造划,制定年度实施计划,明确改造规模、地块和时序,并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的,要纳入地用年度划,依法办理农用地转用或按照城乡设用地增减挂钩政策规办。通过“三旧”改造,进一步推进土地用体规、城乡规划以产业发展规划的协和衔接,优化城市功能布局和促进产业转型升级。 五、因地制宜,采用多种方式
(十)市、县人民政府为了城市础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区需要整使用土地的,由市、县人民政府依回、收购土地使用权,纳土地备。土地使用权收购的具体程序、价格确定,由市、县人民政府法制定
(十一)在旧城镇造范围内,符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的,鼓励原土地使用权人自行进行。自行造应当制订方案,经土地行政管部门和城乡规划同意后报市、县人民政府批准实。所涉划拨土地使用权,可采取协议方式补办出让手续,涉及补缴地价的,按地级以上市民政府的
(十二)在旧城镇改造范内,符合城乡规划的,市场主体据“三旧”改造规划和年度实施计划,可以收购相邻多宗地块,申请进行集中改造。、县土地政主管部门可根据收购人的申请,分散的土地归宗,为收办理土地变更登记手续。收购改造应当订改方,土地行政管部门和城乡规划门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的,按地级以市人民政府
(十)旧城镇、旧村改造涉及收回或者收购土地的,可以货币式向使用权人补偿或支付收购款,以置换方式为原使权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的,可以
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(十四)土地利用总体规划确定的城市建用地规模范围内的旧村庄改造,原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建地的,依照申请报省人民政府批准征为有,由市、县(区)、人民政府根据“三旧”改造规划和度实施计别组织实。其中,确定为农村集体经济组织使用的,交由农村集体经济组织自行改造与有关单位
(十五)土利用总体规划确定的城建设用地规模范围外的旧村庄改造,在符合土地利用总体和城规划的前提下,除属于市、县人民政府应法征收的外,可由农村集体济组织者用地单位自行组织实施,并可参照旧城镇改造的相关政策办理,但不用于商
(十六)“三”改造涉及拆旧腾挪的合用地,确能实现复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入建设用增减挂钩试点,由省土地政主管部门根据地以上市的情况安排周转指标。周转指的使用和管理按照国家和省的规定办理。 六、分类处置,完善“三旧”改造及的各类
(十七)纳“三旧”改造范围、符土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地且已用的建设用地,用地行为发生在19871月1日之前的,由市、县人政府地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书,依照原国家地管理
3月11日发布《确定土地所有权和使用权的若干定》进行确权后,理国有建设用地确权登记发证手续;用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的,已与农村集体经组织或农户签订征地协议进行补偿,未地补偿安置问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,可按照用地生时的土地管理法律政策落实处理(罚)按土地现状办理征收手续,属于政府收购储后再次供地的,必以招标卖挂牌式让,其他可以协议式出让。凡用地行为生时法和政策没有要求听证、理社保审核和安排留地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前下,不再举行听证、理
(十八)纳入“三旧”改造范围,没有合法用地续的地,符合土地利用总体而又保留为集体地性质的,参照第十七条进行集体建设用地确
(十九)“旧”改造中涉及的边地、夹心地、插花地等,符合土地利用总体规划和城划的,可依照有关规定一并纳入“三旧”改造围。允许在符合土地利用总规划和制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式,对原有存量建用地进
(二十)纳入“旧”改造范围、需完善征收手续的地,由当地市、县人民政府制造方案,报省民政府批准后实施;供地手续由市、县人民政府
(二十)完善“三旧”造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成,之后第十七、十八、、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善地手
七、加大财
(十二)市、县民政府应保障开展组织实施“三旧”造工经费。对“三旧”改造涉城市(城镇)公基础设施建设,应从土地出让金中安排相应的项目
(二十三)在旧城镇改造中,需搬迁的国有企业用地由当地人民政府法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的,在扣除收回土地补偿等费用后,其土地出让纯收益按高于60%的比例,依照有关规定专项用于支持企发展。在旧村庄改造中,市、县民政府通过征收农村集体建设地进行经营开发,土出让纯收益按不高于60%的比,依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由、县人民政府
(二十四)对现有工
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(二十五)鼓励各地探索利用社会资金开展“三”改造。除鼓励土地权利人自行改造,对由政府统一组织实施“三旧”改造的,可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位担迁工作,迁费用和合理利润可以作为收(征)(拆迁)补偿成本从土地让入中支付;也可在确定开发建设条件的前下,政将迁及拟改造地的使用权一并通标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主参与“三旧”
八、切实强“三
(二十六)推进“三旧”改造工是我省贯彻落实科学发展观、建设节集约用地试点示范省的重大举措,关系到经济社会发展大局,政策性强,关联度高。各级政府战略高度,这项工作摆上重要议事日程,统筹谋划,周密部署,建立目标责任制,切加强组织领导。各相关职能部要主动服务,优化序,及“三旧”改项目的审批事项,采取提前介入、并联审批等方式加快办理,切实提高工作效率,为“三旧”造工作营造高
二??九
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“三旧”改造政策
“三旧”改
发布时间:2009-10-16 9:36:00 来源:白云区供销社 作者:白云时事
1.问:什
答:“三”是指
2.问:为什么
答:革开放30年来,区的经济高速发展,但同时也消耗了大量的土地资源,在新增建用地压越来越大的情况下,“三旧”改推进节约集约用地、活存量土地最有效的方法之一,能切实保障我区生态空港经济设发
3.问:“三旧”改造工作的目标是什么?
答:“三旧”改造工作的目是:在不突破土利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面和建用地总规模的前提下,促进存量建地和低效用地“二次发”,统筹城乡发展,优化人居环境,改善城乡面貌,切实提高设用
4.问:“三旧”改造的基本原则是什么?
答:“三旧”
(一) 政
(二) 明
(三) 统
(四) 节
(五) 尊
5.问:哪些地
答:非农建行为发在2007年6
(一) 市区域范
(二) 城规划确定不
(三) 国产业政策规定
(四) 符合安全
(五) 布散乱、条件
(六) 入“万村
6.问:“三旧”
答:“三”改造
(一) 由政府
(二) 原土地
(三) 场主体收
7.问:原法取得土地的
答:地块符合城乡划和土地利总体规划的,原合法取得土地的用人制订改造方案,经土行政主管部门城乡规划部门同意并报市、县人民政府批准
8.问:原拨地的土地使用权人
答:是的,原划拨方取得土地使用权的,取协议方式补办
9.问:“三”改造涉及
答:可以货币方向原使用权补偿或支付收购款,也可置方式为原使用权人重安排用地,
10.问:农集体经组织申请将符合条的村集体所有土
答:村集体经济组织将符合土利用总体规划和城乡划的集体所有土地进行“三旧”改造的,可申请征收有土,经省人民政府批准征收后,交由农村体济组织自行改造或与有单位合开发建设。亦可保留为集体土地,由村集体经济组织自行改造,但得用于
11.问:入“旧”改造范围,
答:符合下条件
(一) 已纳
(二) 符土地利用
(三) 已使的建设用地,
12.问:纳“三旧”改造范围、符合土地利体规划,但没有
答:分以下
(一)用地行为生在1987年1月1日之前的,由土地政管部门出具符合土地用总体规划的
(二)用地为发生在19871月1日之后,2007年630日之前的,已农村集体经济组织或农户签订地协议并进行补偿,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同见的,可按用地发生时的土地管法策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续,除政府收购储后再次供地外的,可以协议方式出。用地行为发生时法律和政策没有要求听、办理社保审核安排用地的,在供有关历史用地议或被征地农村集体同意提下,不再举行听证、办理社保审核和排留用地; (三)2007年6月30日之后发的违法用地不适上
13.纳入“旧”改造,但
答:纳入“三旧”改造范围,有合法用地手续的土地,符土利用总体规划而又保为集体土地
14.问:入“旧”改造范围,
答:完善征收手续需省人民政府批。当地市、县人民政府制订改造方,省人民政府批准后,由市、人民政府办理地手续。除征收手续外,其他的“三旧”改造由
15.问:“三旧”改
答:完善“旧”改中涉及的各类历史
16.问:“三旧”改造涉及的资金如何解决?
答:“三旧”改造及的资金可由
17.问:“三”改造涉及
答:“三旧”改造涉的城市(城镇)公共设施建设,由政
18.问:对有工业用改造后不改变原用途,高积率的,是否需要
19.问:“三旧”改造有哪些资金扶持政策?
答:“三旧”改
(一)需要搬迁的国企业用地由府收回后通过招拍挂方式公开出让,在除收回土地补偿等费用,土地出让纯收益按不高于60%的比例,依照有关规定专项用于
(二)在旧村庄改中,政府通过收农民集体建设用地进行经营性发,其土地出让纯收益可按高于60%的例,依照有关规定专项用于支持原农村集体经
(三)政府统一组织实“三旧”改造,可在拆迁阶段通过招标的方式引入业单承担拆迁工作,拆迁费用和拆迁工作企业的理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地
(四)在确定发建设件的前提下,可由政将迁及拟改造土地
20.问:
答:成立专门的云区“三旧”