2017年上海房地产市场分析报告

目录

第一节 一线城市已站

一、存量时代下的必由

二、一线城市唱主旋律 ................................................. 8

第二节 上海城市更：汲汲以求，提纲挈

一、更新历程：源远流

二、更新模式：政府主

三、更新迫切性：增空间告急，结构性

1、增量空间有限供需

2、利用低效结构性失

第三节 上海城市更新

一、上海城市更新着力

1、工业用地 ..................................................... 21

2、老旧住区 ..................................................... 23

二、推动政策密集出台 ................................................ 26

1、工业用地更新改

（1）准备时期——初步尝试工业用地二次开发 .................... 26

（2）转型时期——将存量工业用地利用与产业结构转型结合 ........ 26

（3）完善时期——为盘活存量工业用地提供了直接依据 ............ 27

2、2015年进入全

第四节 经典案例盘点 .................................................... 31

一、旧居民区改造 .................................................... 31

1、中远两湾城 ................................................... 31

2、工业区改造更新 ............................................... 33

3、张江高科园区优化 ............................................. 33

4、田子坊自下而上的

三、旧商业区更新再造 ................................................ 36

1、新天地 ....................................................... 37

第五节 上海城市更新

一、空间不可小觑 .................................................... 39

二、更具吸引力的政策

三、潜在受益的企业 .................................................. 40

图表目录

图表1：全国建设用地供应面积及同比 .................................................................................................... 6

图表2：一线城市建设用地供应面积 ........................................................................................................ 7

图表3：重点城市二手房成交占比 ............................................................................................................ 7

图表4：重点城市二手房成交占比走势 .................................................................................................... 8

图表5：中国城市更新历程 . ....................................................................................................................... 9

图表6：城市更新模式迭代特征 . ............................................................................................................. 11

图表7：上海市城市更新项目流程 .......................................................................................................... 12

图表8：上海及国际大都市建设用

图表9：上海建设用地规模 . ..................................................................................................................... 15

图表10：上海历年主要土地供应面积（

图表11：上海成交土地楼面均价 ............................................................................................................ 16

图表12：全球主要城市工业用地占建设

图表13：全球主要城市工业用地绩

图表14：上海市工业园区土地绩效 ........................................................................................................ 18

图表15：上海近5年成交土地占地面积 ................................................................................................ 19

图表16：上海土地溢价率 . ....................................................................................................................... 19

图表17：上海104区块土地结构 ............................................................................................................ 22

图表18：上海104区块区域结构 ............................................................................................................ 22

图表19：上海市城中村与旧里简屋分布 ................................................................................................ 23

图表20：上海市居民区旧改总体量 ........................................................................................................ 24

图表21：上海市城中村各属性占比 ........................................................................................................ 25

图表22：上海城中村各区域占比 ............................................................................................................ 25

图表23：上海市工业用地盘活政策 ........................................................................................................ 27

图表24：旧城改造利益驱动 . ................................................................................................................... 31

图表25：旧城改造多方合作模式 ............................................................................................................ 32

图表26：张江高科技园区演化图 ............................................................................................................ 34

图表27：田子坊发展历程 . ....................................................................................................................... 35

图表28：田子坊入驻企业国籍结构 ........................................................................................................ 35

图表29：田子坊入驻企业产业结构 ........................................................................................................ 36

图表30：商业业态发展模式 . ................................................................................................................... 37

表格目录

表格1：七个典型城市的城市更新情况 .................................................................................................... 9

表格2：2015年以来房企参与城市更新

表格3：上海城市更新主要模式 . ............................................................................................................. 12

表格4：工业用地原土地权利人转型方式 .............................................................................................. 13

表格5：上海城市更新模式主要特点 ...................................................................................................... 14

表格6：上海工业用地分类以及调整措施 .............................................................................................. 21

表格7：上海居民区旧改区域分布 .......................................................................................................... 25

表格8：上海城市更新主要内容 . ............................................................................................................. 29

表格9：上海城市更新四大行动计划 ...................................................................................................... 30

表格10：上海中远两湾城项目改造 ........................................................................................................ 32

表格11：田子坊概况 ................................................................................................................................ 35

表格12：上海新天地项目信息 ................................................................................................................ 37

表格13：上海中心城区更新规模容量一览

表格14：园区平台类企业与非

表格15：上海城市更新受益房企 ............................................................................................................ 40

第一节 一线城市已站上城市更新的风口

一、

自98年房改开启地产黄金时代，随着过去近20年的高速发展，房地产业

1. 从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，比增速自12年来持收敛，14、15年连续两年同比幅接近20%。对于一线城市而言，土地应的张程度更为突出，深圳自08年来年供应均在500平米左，是地供应最为稀

2. 进入存量时代的另一标志在于二手房市场起。目前线城市的二手房占比均已超越一手房，今年以来的成交数据显示北京二手房占比高达72%，部分二城市的二手房市场份也逐年升。这说明对于

3. 从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、量市场，严格守耕地护红线，控制新增土地供应，并出台相关策为各地方政府出让土地提供依据。2014年2月，国部出台《关于强化管控落实最格耕地保护制度通知》，原则不再安排市人500万以上特市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发

房地产存量时代已然开启，其对于主流城市而言，在增建设用地规模逐步降的背景，如何去把握存量盘、城

图表1：全国建设用地供应面积及同比

2017年上海房地产经纪人：房地产状况的调整试题

2017上海房地产经纪人:房地

本卷共分为 2大题 50小题,作答时间为 180分钟,总 100分,60分及格。 一、单项选题(共 25题,每题 2分,题的备选项中,只有 1个

1、完经过市场验证的房地

A :比较定价法

B :盈亏平衡定价法

C :变动成本定价法

D :目标利润定价法

E :工厂的生产设备

2、关于主在物业管理中的地位,下

A :在物理中,业主是物业服务企业所提供

B :单个业主最基本的就是依法享有所拥有物的各项权利和参与物业管 理、求物业服务企业据物业

C :业主转让建物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共和

D :业主其建筑物专有部分享有占有、使

E :权利型房地产投资信托

3、房地产

A :预售许可证书号

B :开发企业名称

C :建筑面积或者使用面积

D :土地使用权取得的方式

E :权利型房地产投资信托

4、土地总应当发布通告,对符合总登记要求

A :城市规划行政主管部门

B :监察主管部门

C :城市建设行政主管部门

D :国土资源行政主管部门

E :权利型房地产投资信托

5、在开客源信息的方法中,在做社

A :讲座揽客法

B :会员揽客法

C :团体揽客法

D :互联网开发法

E :工厂的生产设备

6、延租金要求赔偿提起诉

A :0. 5

B :1

C :2

D :3

E :地产经纪服务的外部

7、关于,销售人员必须每个单位房号与实物对应关系,以及不同房号之 间关系,最好能够做将其

A :价目表

B :销控表

C :销售导示牌

D :首期付款表

E :工厂的生产设备

8、存量房经纪业务门店仅是直接承揽存量房纪业务的场所,还是房地产经 纪机构对外展示企形象

A :保证充足的客源和房源

B :保证顺畅的交通和可达性

C :保证有良好的展示性

D :确保可持续性经营

E :客户资金代收代付风险

9、抵押款的还款方式中,适合打算

A :分期还款

B :一次性还款

C :等额本息还款

D :等额本金还款

E :工厂的生产设备

10、经纪收入的基本来源是。

A :佣金

B :信息费

C :差价

D :工资

E :客户资金代收代付风险

11、

A :

B :处房地产经纪有关事务并

C :同受聘于两个或两个以上

D :

E :客户资金代收代付风险

12、据料记载,我国房地产经纪活

A :唐代

B :宋代

C :元代

D :清代

E :客户资金代收代付风险

13、在新建商品房项名、广告画面、推广、售楼处装修风格、活动主、 销售人员形、销

A :产品技术性

B :商务属性

C :运转专业性

D :客户非个体性

E :工厂的生产设备

14、房地产市场调查方法中,采用方式,于被调查对象数量不多,企业可以 用较少

A :重点调查

B :抽样调查

C :典型调查

D :全面调查

E :工厂的生产设备

15、有些石和砖中含有的污染物蜕变成氡,能引

A :甲醛

B :高本底的镭

C :一氧化碳

D :二氧化氮

E :地产经纪服务的外部

16、 由于房地产交易的复杂性, 及房地产市场的动荡, 合同签置一方毁约的 现象经常发生, 这是房地产交易一项巨大的风险。 而房地经纪机如能提供 服务,则可有效降低这

A :质量保证

B :履约保证

C :高氯离子瑕疵保障

D :漏水保固

E :客户资金代收代付风险

17、 下列房中, 是房地产经纪公司中数量最大, 同时也交

A :商铺

B :住宅

C :写字楼

D :仓库

E :工厂的生产设备

18、关城市房屋拆迁估价的说

A :同一迁范围内的被拆迁房屋,原则上

B :房拆迁估价时点一般为接

C :房屋迁估价的价值标准是被拆迁

D :

E :权利型房地产投资信托

19、西方室装饰装修的传统风格中,的总体特征是轻

A :巴洛克风格

B :伊斯兰风格

C :洛可可风格

D :意大利风格

E :地产经纪服务的外部

20、不属于植物营养物的是。

A :氪

B :氮

C :钾

D :硫

E :地产经纪服务的外部

21、 房地产开发企业协助购买人土地使用权变更和房屋所有权登记续房地 产开发企业应当在商房交付使用之日日内, 将需要其提供的理房屋属 登记的资料报送房屋所在地房

A :15

B :30

C :45

D :60

E :权利型房地产投资信托

22、

A :新房换手快,交易量大

B :房屋空置率上升

C :租金和售价几乎同步上涨

D :大批房地产开发项目开工

E :地产经纪服务的外部

23、物业管理体制的核心是。

A :经济化

B :专业化

C :市场化

D :社会化

E :权利型房地产投资信托

24、资金用包括两个方面:一是;二

A :

B :

C :

D :筹资量的确定

E :客户资金代收代付风险

25、

A :制定售楼处管理制度

B :组建售楼处工作团队

C :确定售楼处的主要功能

D :创造有利的经营环境

E :客户资金代收代付风险

二、多项选择题(共 25题,每题 2,每题备选项中,有 2个或 2以上符 合题意, 至少有 1个项。 错选, 题不得分; 少, 所选的个选项得 0.5分) 1、房地产经纪人在与

A :

B :将客户的名片放人裤兜中

C :

D :双手接过客户的名片

E :双手递给客户自己的名片

2、

A :时间段的长度

B :时间段的指向

C :时间段的划分

D :

E :

3、不

A :量房经纪业务为主的

B :新商品房经纪业务为主的

C :现出租经纪业务为主的

D :划、顾问业务为主的

E :综合性房地产经纪机构

4、中

A :人均占有耕地少

B :耕地总体质量差

C :生产水平低

D :退化严重,后备资源不足

E :机械化程度高

5、建设用用权人有权将建设用地使用权,但

A :取消

B :互换

C :赠与

D :出资

E :抵押

6、气

A :强度

B :速度

C :灵活性

D :稳定性

E :多变性

7、酬及酬金的标准是房地

A :主要条款

B :明示条款

C :普通条款

D :一般条款

E :程序条款

8、房

A :财务部门

B :业务支持部门

C :业务部门

D :客户服务部门

E :基础部门

9、以务人行为的方式,民

A :附随义务

B :约定义务

C :积极义务

D :消极义务

E :主要义务

10、

A :物业管理的早期介入

B :制定物业管理方案

C :制定物业管理的规章制度

D :

E :选聘物业服务企业

11、与其织结构形式相比,直线一参谋制组

A :高度集权会带来决策迟缓

B :会出现多头领导

C :

D :

E :能机构和人员相互间

12、

A :房地产市场环境调查

B :房地产市场需求调查

C :房地产市场竞争力调查

D :房地产市场供给调查

E :房地产市场营销活动调查

13、 品牌创意再好, 没有强有力的推广执做支撑也不能成为强势品牌, 而且品 牌推广调,

A :整体性

B :一致性

C :对应性

D :协调性

E :客户资金代收代付风险

14、地产贷款程序应遵循

A :提交资料

B :借款申请

C :签订合同

D :发放贷款

E :合同终止

15、关于理使用土地补偿费、安置补助费

A :

B :地上着物和青苗补偿费归地上附着物

C :由农村体组织安置的人员,安置补助费由农村

D :由他单位安置的人员,安置补

E :不要统一安置的人员,补

16、货币的能,是指货币作为价值的独立形态进

A :价值尺度

B :流通手段

C :支付手段

D :世界货币

E :地产经纪服务的外部

17、关征收集体土地的补偿的

A :不需统一安置人员的安置补助费归农

B :

C :地附着物和青苗的补偿费归

D :地单位应按征地协议

E :如特殊情况,被征地单位可

18、 《中华共和国民法通则》规定,从权利被侵害之日起

A :5年

B :10年

C :15年

D :20年

E :地产经纪服务的外部

19、城镇拆迁安置房,根据《城市房拆迁管理条例》和《建设部关于印发的

A :房屋拆迁货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支的房

B :房屋拆迁采取权调换方式的,调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协 议》

C :房屋拆迁采取产权调换方式,拆迁人除取得所调换房屋,又得部分货 币补偿的, 所换房屋原值为 《房屋拆迁补偿安置协议》 注明价款和交纳的相 关税费,减去

D :房屋拆迁采取产权调换方,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币 的,所换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协》注明价款,加上所支付的货 币及

E :原购公有住房标准面积当地经济适用房价格计算房价款,加上原购公 住房超标准积实际支付的房价款及按规

20、 房地产交易是产经纪人员在交易双之间斡旋促成的, 房地产纪人员 在卖方确认

A :资格甄别

B :真实意愿

C :平等化意识

D :需求内涵

E :尊重和利用顾问

21、 MLS 的含义是多重上市服务,是房地

A :共享资源

B :共享信息

C :协同管理

D :协同销售

E :共享佣金

22、

A :走廊、楼梯的位置及尺寸

B :建筑物的外观特征

C :室内地面的高度

D :建物及其组成房间的名称、尺

E :

23、 房地产经在与客户进行沟通时, 信息是必须记录清楚的, 对出

A :基本联系资料

B :业面积、内部设施、

C :物业管理情况

D :出租价位、收款方式

E :客户工作情况

24、 与证券经纪、 险经纪一样, 房产经纪活动作为一种特殊商品经纪活动, 远远

A :专业性

B :特殊性

C :知识性

D :复杂性

E :客户资金代收代付风险

25、 进行交易情况修, 首先应了解有哪些因可能使可比实例成交价格偏离其 正常市场价格,在交易

A :利害关系人之间的交易

B :

C :交双方或某一方有特别动

D :交双方或某一方对市场行

E :交易税费正常负担的交易

上海2017年房地产经纪人《房地产交易制度政策》模拟试题

上海 2017年房地产经纪人《房地产交易

本卷共分为 2大题 50小题,作答时间为 180分钟,总 100分,60分及格。 一、单项选题(共 25题,每题 2分,题的备选项中,只有 1个

1、按噪声产生的机理,噪

A :非稳态噪声

B :空气动力噪声

C :机械噪声

D :电磁性噪声

E :地产经纪服务的外部

2、关于地产开发经营业的特点,下

A :风险小

B :附加值高

C :投资大

D :回报率高

E :权利型房地产投资信托

3、房地产经纪员职业道德的基本内容包括遵纪守法、规范执业、诚

A :灵活机智

B :信息公开

C :热情周到

D :尽职尽责

E :客户资金代收代付风险

4、目前人住房贷款中,贷款

A :10

B :20

C :30

D :50

E :地产经纪服务的外部

5、关于

A :《物权法》规定押期间,抵押人经抵权人同意转让抵押财产的,应当将 转让所得价款

B :《物权》规定抵押权不得与债权分离而单独转让

C :《物权法》定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权有

D :《物法》规定抵押权人不可以放弃抵

E :权利型房地产投资信托

6、房地产经纪信息具正外部性,不会因为用者的增加而减少每个使用者所 获得的信息

A :共享性

B :多维性

C :积累性

D :时效性

E :客户资金代收代付风险

7、引导促进房地产业持续稳定健康

A :有利于优化土地布局

B :

C :

D :有于满足广大群众的基

E :权利型房地产投资信托

8、某宗房地产的成交价为 4000元,卖缴纳的税费为成交价格的 8%,买方 缴纳的税为成

A :3680

B :3800

C :4200

D :4320

E :地产经纪服务的外部

9、关于范发展物业管理的作用,

A :有于提高人民群众居住质

B :

C :

D :

E :权利型房地产投资信托

10、下房地产权利中,属于

A :所有权

B :抵押权

C :地役权

D :租赁权

E :地产经纪服务的外部

11、房地经纪人在项目策划与销售阶段

A :项目定价

B :项目销售

C :项目市场推广

D :投资决策

E :工厂的生产设备

12、房产经纪人使用封闭式问

A :

B :

C :

D :

E :工厂的生产设备

13、商地产项目销售采取拍卖

A :吸引高端客户

B :试探市场价格

C :吸引普通投资者

D :引进合适商业经营者

E :工厂的生产设备

14、

A :控制性和修建性

B :基础性和先导性

C :规范性和修建性

D :原则性和先导性

E :权利型房地产投资信托

15、 下列选项中, 是获得房源委托的关键一步, 经纪人须熟练掌握委营销 工具,通过使用简单而专化的表

A :展示房地产

B :筛选购房客户

C :营销展示

D :洽商议价

E :工厂的生产设备

16、 《耕地占用税行条例》规定,以为单位,人均耕地在亩以上的地区,耕 地用税

A :1

B :2

C :3

D :4

E :权利型房地产投资信托

17、对闲置土地的处置方式的表

A :改土地用途,办理有关手

B :延开发建设时间,但最长

C :安排临时使,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土

D :政府采取招标、拍卖等方式确定

E :权利型房地产投资信托

18、房源的开拓原则不包括。

A :片面性

B :及时性

C :集中性

D :持续性

E :工厂的生产设备

19、关于地产经纪人在名片礼仪方面的注

A :忌过早递名片

B :

C :应先于上司向客户递名片

D :应双手接过对方的名片

E :工厂的生产设备

20、临时使用土地的期,最多不得超过年,并得改变批准的用途,不得从事 生产性、营业性其他

A :1

B :2

C :3

D :4

E :权利型房地产投资信托

21、房地产经纪行业管理作为种行业管理,可以协调行业内各类主体 2_N以及行与社会其他主之间的关系, 促进行整体的效运作和, 维护和提高

A :资本回收

B :市场竞争

C :协同管理

D :持续发展

E :客户资金代收代付风险

22、首次置业为主,以满足刚需求为购房目的;家庭结构相简单,多为单身 客、小侣,对价格非敏感,低价是促成购买直接原的客户,依据购房面 积该

A :小户型客户

B :中大户型客户

C :大户型

D :别墅型客户

E :工厂的生产设备

23、关划拨土地使用权的含义,

A :划土地使用权只有无偿

B :在国家没有法律定之前,在城市范围的土地和城市范围以外的国有土 地,除出让地以

C :取得划拨地使用权,必须经有批准权的人民政府核准

D :划拨地未经许可不得进行转让、出

E :权利型房地产投资信托

24、

A :价格风险

B :纯粹风险

C :信用风险

D :利润风险

E :工厂的生产设备

25、 下列市场调查方法, 是指将调查范围缩小一个比较小的规模上, 进行试 验后得出一定结果,后再

A :直接观察法

B :实际痕迹测量法

C :行为记录法

D :实验法

E :工厂的生产设备

二、多项选择题(共 25题,每题 2分,的备选中,有 2个或 2个以上符 合意, 至少有 1个错项。 错选, 题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5分) 1、售房该充分相信和尊重房地产经纪人的,同时,

尽全力

A :职业道德

B :销售能力

C :业务水平

D :个人信誉

E :专业素质

2、对房地纪行业的管理应适应的要求,顺应

A :国家政策

B :法律法规

C :市场经济

D :行业规范

E :客户资金代收代付风险

3、关于济学上将弹性数值,

A :

B :

C :

D :性为无穷大的情况,

E :

4、关于个出售、购买住房税收的优惠政

A :人自建自用住房销售

B :

C :居民人拥有的普通住宅,在转让时

D :购房金额于原住房销售额,按购房金额占原住房销售

E :对个人转自用达 4年以上,并且是唯一家庭生活用的

5、人民法院定的保留价,第一次拍卖时,不得低

A :20%

B :50%

C :80%

D :90%

E :地产经纪服务的外部

6、下列法律文中,是由全国人民代表大会常务委员会制定

A :合同法

B :刑法

C :城市房地产管理法

D :物权法

E :地产经纪服务的外部

7、因存量房买卖申请转移登记的,申请人一般应当向

A :房地产登记申请书

B :当事人身份证明

C :购房人缴付费用计算表

D :契税完税凭证

E :地籍图

8、针对买业务的物业交验,房地产经纪

A :水表账单是否结清

B :协助双方进行煤气过户

C :结清电话费

D :为客户请搬家公司搬家

E :

9、房地产经纪的经营模式与房地产经纪机构自身的以及当地的

A :业务类型

B :企业规模

C :企业地位

D :管理模式

E :固定资产

10、按

A :律师代理

B :委托代理

C :经纪人代理

D :法定代理

E :指定代理

11、数按照所选定的基期

A :简单指数

B :综合指数

C :定基指数

D :加权指数

E :环比指数

12、卖方垄断市场的特点有。

A :市场信息比较完全

B :卖者和买者都比较多

C :

D :新生产者不能进入市场

E :产品无相近的替代品

13、房屋租赁行为一般包括。

A :新建商品房出租

B :

C :现房出租

D :

E :存量房屋的出租和转租

14、 无论是房产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询, 最基础的容

A :供求转化

B :供求调节

C :供求分析

D :供求控制

E :客户资金代收代付风险

15、

A :电话接听

B :媒体广告

C :网络信息

D :熟人推介

E :门店接待

16、

A :商品房

B :房改房

C :集资房

D :私房

E :廉租房

17、应缴纳契税的行为有。

A :房屋抵押

B :房屋买卖

C :房屋赠与

D :国有土地使用权出让

E :土地使用权转让

18、

A :硫酸雾

B :一氧化氮雾

C :二氧化氮雾

D :碳氢化合物

E :地产经纪服务的外部

19、

A :协商一致的原则

B :宜细不宜粗的原则

C :无偿奉献的原则

D :不应有无偿无限期的承诺

E :具有无限期的承诺

20、 《城市房地产开发经营管例》规定,土地使用权出让或划前,县级以 上地方人民政府市规划行政主部门和房地产发主管部应当对提书面 意见,作为土地使用权出

A :城市规划设计的条件

B :房产开发项目的性质、

C :

D :

E :项目拆迁补偿、安置要求

21、

A :保证充足的客源和房源

B :保证周边良好的环境

C :保证顺畅的交通和可达性

D :确保可持续性经营

E :保证良好的展示性

22、根据目的和任务的不同、对比基础的不

A :比例相对指标

B :结构相对指标

C :比较相对指标

D :静态相对指标

E :强度相对指标

23、 人员促销又人员推广, 是最老的促销方式, 也是唯一直接依靠人员的 促

A :可向消费者传递企业和房

B :可以解消费者的需求,便于企业进一

C :

D :

E :可以与消费者建立良好关系,使消费者也能发挥介绍和房地产的作 24、某宗房地产交易,买卖双方在合同中明,买方付给卖方 2625元,买卖中 及的税均由卖方负担, 据悉, 地区房地产卖中应由卖方纳的税费正 成交价格的 7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则该宗

A :2500

B :2455

C :2565

D :2535

E :地产经纪服务的外部

25、地产代理合同中委托

A :

B :承担后果的义务

C :

D :承担赔偿损失的义务

E :亲自处理事务的义务

2017年上海房地产经纪人：房地产注销登记试题

2017上海房地产经纪人:房

本卷共分为 2大题 50小题,答时间为 180分钟,总 100分, 60分及格。 一、单项择题(共 25题,每 2分,题的备选项中,只有 1个

1、房屋的、产权、销售许可等问题引起的

A :信息欠缺

B :操作不规范

C :承诺不当

D :综合考察不准确

E :工厂的生产设备

2、住

A :住房公积金管理中心

B :住房公积金管理委员会

C :金融主管部门

D :财政主管部门

E :权利型房地产投资信托

3、 《物业服务费管理办法》 规定, 业主与物业服务企业可以采等

A :管理制或者包干制

B :包干制或者酬金制

C :备案制或者责任制

D :责任制或者酬金制

E :权利型房地产投资信托

4、按我国产业结构分类,

A :现代服务业

B :第一产业

C :第二产业

D :第三产业

E :客户资金代收代付风险

5、下列选不属于对企业现金流和企业价值变

A :信用风险

B :价格风险

C :纯粹风险

D :投资风险

E :工厂的生产设备

6、平均指要有算术平均数、中位数、众数。

A :算术平均数

B :中位数和众数

C :算术平均数和中位数

D :算术平均数和众数

E :地产经纪服务的外部

7、房

A :法规类咨询

B :安全类咨询

C :信息类咨询

D :技术类咨询

E :权利型房地产投资信托

8、目前用比较广泛的墙面装

A :涂料

B :隔声材料

C :装饰壁纸

D :合成隔热板材

E :地产经纪服务的外部

9、房地经纪机构对合作完成的经纪

A :赔偿责任

B :连带责任

C :违约责任

D :侵权责任

E :客户资金代收代付风险

10、新开发的品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服

A :房地开发企业在申请房屋所有权初始

B :业主委员会申请房屋登记

C :

D :房屋登记机构直接登记

E :权利型房地产投资信托

11、销售件是新建商品房的销售资料之

A :价目表

B :销控表

C :置业计划

D :抵押贷款须知

E :工厂的生产设备

12、 经纪人事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定佣

A :法定佣金

B :信息佣金

C :自由佣金

D :强制佣金

E :客户资金代收代付风险

13、 居间是

A :在间活动中,经纪人不作为

B :居间是纪人向委托人报告订立合同的机会或者

C :居间是纪人撮合交易成功并向委托人收取佣金等

D :居间活动中,经纪人

E :客户资金代收代付风险

14、

A :销售产品的产品质量

B :

C :能够提供产品线的数量

D :销售不同产品的数量

E :工厂的生产设备

15、 企业在的环境中, 通过满足消费者的需要促进交换, 最

A :市场营销活动的目标

B :市场营销的本质

C :市场营销的核心思想

D :市场营销的基本原理

E :工厂的生产设备

16、房地经纪人可以通过确认额外信息或

A :试探型问题

B :镜像型问题

C :开放式问题

D :指引型问题

E :工厂的生产设备

17、 在经纪务的方式里, 从事活动的经纪人拥有的权利较

A :包销

B :代理

C :行纪

D :居间

E :客户资金代收代付风险

18、目前住宅项目核心价格常用方法是市场

A :内部替代法

B :目标利润法

C :租金反算法

D :成本法

E :工厂的生产设备

19、 与普通的商业服务业相比, 房经纪人及其就职的房地产经纪机构, 并 不实际占有具有实体物质形态商品, 要想使买双方相信自己的最本要素就 是“诚” 。 “诚”的第二要义是,即诚实地向

A :诚心

B :坦诚

C :真诚

D :诚实

E :客户资金代收代付风险

20、关于业业务流程改造的基本原则,下

A :

B :

C :在程服务对象 (顾客 )

D :在程服务对象 (顾客 )

E :客户资金代收代付风险

21、美房地产经纪业的行业

A :行业自治

B :行政主管

C :行政与行业自律并行管理

D :混合

E :客户资金代收代付风险

22、在合过程中最主要的问

A :质量

B :安全性

C :价格

D :协议内容

E :工厂的生产设备

23、

A :听觉

B :视觉

C :嗅觉

D :肤觉

E :地产经纪服务的外部

24、 确定新建商房的均价, 首先确定市场调查的范围和重点, 以项目核

A :1 km

B :1. 5 km

C :2 km

D :2. 5 km

E :工厂的生产设备

25、承租人租赁期间内死亡,有权要求维持原

A :已离异的前妻

B :在异国定居的女儿

C :居住在邻近城市的养子

D :现共同居住的儿子

E :权利型房地产投资信托

二、多项选择题(共 25题,每题 2,每题备选项中,有 2个或 2以上符 合题意, 至少有 1个项。 错选, 题不得分; 少, 所选的个选项得 0.5 分) 1、关于不动产登记

A :各不动产物权未经登记,

B :因继得的房屋所有权自记载于不动产

C :房产抵押和房地产转让均

D :共的不动产,应由共有

E :不产登记费按不动产价值

2、房

A :服务性房地产信托

B :国际房地产投资信托

C :建材补偿贸易信托贷款

D :房地产抵押贷款

E :地产开发经营企业流

3、存

A :有效原则

B :合理使用原则

C :重点突出原则

D :可替代原则

E :相对集中原则

4、固体物的种类很多,按照废物

A :城镇垃圾

B :农业废弃物

C :城市垃圾

D :工业固体废物

E :放射性固体废物

5、房地经纪执业规范的“回避

A :房地经纪机构不能既提供经纪服务又

B :房地经纪人员不能既提供经纪服务又

C :与房产交易有利害关系的房地产经纪

D :在任何况下,房地产经纪机构和人员均不能

E :房地产经纪人员在与房地产交易时,应当交易相对人明示自己的身份 6、下列房地产中,地产

A :权属有争议的房地产

B :

C :

D :小产权房

E :客户资金代收代付风险

7、房

A :问题的数量

B :问题的类型

C :提问的前提

D :提问的技巧

E :回答的方式

8、某套住宅的卖方,其最低要价为 38万元,而买方愿意支付的最高价格为 42万

A :低于 38万元

B :

C :高于 42万元

D :不存在

E :地产经纪服务的外部

9、宣传展将销售信息以展板形式在销售现

A :项目价值点渗透宣传

B :完善置业计划

C :形象定位

D :促销措施及时公布

E :销售信息及时公布

10、

A :财务费用

B :土地使用费

C :涨价预备费

D :营业税

E :立式招牌

11、房地纪机构对本机构业务类信息的整

A :文字

B :表格

C :照片

D :统计图

E :客户资金代收代付风险

12、

A :

B :需要提升企业形象时

C :

D :

E :企业想加强广告力度时

13、客户管理,是一种以客户为中心的经营

A :信息技术

B :服务质量

C :营销方式

D :管理水平

E :客户资金代收代付风险

14、房地经纪人、房地产经纪人协理应

A :遵法律、法规、行业管理规

B :不得受聘于 3个或者 3个以上房

C :受职业继续教育,不

D :向委披露相关信息,充分保障委托人

E :为委托人保守商业秘密

15、售楼包装和展示过程中,对于洽谈区

A :

B :预留足够的人流停驻空间

C :保持灯光的适度柔和

D :洽谈区整体空间适中

E :有足够的集中照明

16、 成本导向定法是指以房地产产成本作为定价基础的定价方法, 也是企 普

A :比较定价法

B :指标定价法

C :盈亏平衡定价法

D :变动成本定价法

E :目标利润定价法

17、地图中,一般把的地形图称为

A :1:5000

B :1:10000

C :1:25000

D :1:50000

E :1:100000

18、抵押权的主要特征包括。

A :抵押权是一项独立的物权

B :抵押权是担保物权

C :

D :抵权人有权就抵押财产卖

E :抵押权务人或者第三人以其所有的或者有权处分

19、房产市场调查工作应设计

A :地区房地产资源统计表

B :房地产出租市场统计表

C :房地产销售市场统计表

D :房地产个案调查分析表

E :区域人口分部明细表

20、 需要是机对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映。 这反映

A :需要

B :欲望

C :渴求

D :需求

E :意愿

21、关房地产经纪信息整理的

A :别是为了保证信息的

B :筛就是对房地产信息的

C :整序是将杂乱无序的房地产经纪信息

D :

E :究是对房地产经纪信

22、根,思维可分为直觉思

A :探索答案的不同思维方向

B :

C :维过程中的凭借物和

D :思时是否遵循明确的逻辑

E :地产经纪服务的外部

23、房地息传播的主要环节中,媒体选择

A :触及面

B :品质

C :频率

D :影响

E :效应

24、房产经纪信息计算机管理系

A :数据管理系统

B :客户服务系统

C :流程控制系统

D :辅助决策系统

E :客户资金代收代付风险

25、不合法律规定违约责任

A :迟延履行

B :继续履行

C :支付违约金

D :采取补救措施

E :地产经纪服务的外部

2017年上海房地产经纪人：房地产经纪活动管理考试试卷

2017年上海房地产经人:

本卷共分为 2大题 50小题,答时间为 180分钟,总分 100, 60分及格。 、单择题(共 25,每题 2分,每题的备选项中,只有 1个事最符

1、市区和近郊区非农人口

A :小城市

B :中等城市

C :大城市

D :特大城市

E :房地产经纪务

2、市场营销的四大

A :产品、价

B :价格、销

C :价格、成

D :产品、价

E :工厂

3、房屋权属登记,

A :建筑面积

B :使用面积

C :套内建筑

D :套内建筑面积

E :权利型

4、房地产项目客

A :客户群分类

B :选择目标客户

C :客户需求分析

D :客户认知分析

E :工厂

5、房地产市场具

A :促进房

B :传递房

C :提高房

D :优化房

E :房地产经纪务

6、在房地产目市场的类型中,式味着企

A :单一市场

B :产品专门化

C :复合产品

D :完全市场覆盖

E :工厂

7、目前,许多购房人了解量市场的

知名门户网站的地产频道, 此, 已成

A :网上虚拟地盘

B :房地

C :房源

D :网上门店

E :客户资

8、二手房客户信息

A :基础资料

B :人品性格

C :需求状况

D :交易记录

E :工厂

9、作为房屋出租独代理经纪人,在代出租纪业务时,对

A :物理属

B :法律属

C :物理属

D :法律属

E :工厂

10、后现代风格产生于 20世纪代后,强调建筑及室内装饰装修应具历史的 延续性,但又不拘泥于统的思维方式,倡造创新,讲究人情味。这种 风格讲究建筑形象特征、隐喻

A :50

B :60

C :70

D :80

E :房地产经纪务

11、 房地产经纪是一中介服务, 无论是房源是源,都要靠房地经

A :乐观、开朗

B :自知、自信

C :积极、主动

D :坚韧、奋进

E :客户资

12、用于土地管理部的各

A :土地复垦费

B :耕地占用税

C :土地荒芜费

D :征地管理费

E :权利型

13、 下列选项, 取决于客对务过程和

A :品牌价值

B :品牌识别系统

C :品牌

D :客户感知价值

E :客户资

14、处理风

A :控制

B :明确

C :明确风

D :风险管理

E :工厂

15、下列关于住房积

A :城镇集体企的

B :城镇私营企的

C :外商投资企业

D :城镇个体工户

E :权利型

16、 根据政府统计部门公布, 查寻标的房地产的市场区域对应的市区域内 未来某一期总数的预测值和均人口数量, 推算标的房地产市场区域内住 宅需

A :市场资料

B :人口资料

C :调控范围

D :调控力度

E :客户资

17、物业管理是一种与房综合开

A :区域性

B :修建性

C :控制性

D :综合性

E :权利型

18、核发土地权证

A :宗地图

B :地貌图

C :房产图

D :地籍图

E :房地产经纪务

19、房地产经纪机构领取

A :工商

B :房地

C :税务主管部门

D :房地产

E :客户资

20、 物业管理服务的基本容按服务的性质和提供的方式分中, 具有物业服务 企事

种服务时,可自

A :常规

B :针对

C :委托

D :日常

E :权利型

21、企业的

A :房地

B :企业提供给费

C :分析和判断企业开发

D :企业拥有的与

E :工厂

22、 下列小业主房源的开拓道中, 的优点在于富有人情味, 容与客户建立良 好关;动过程中有利于纪人展示专业技能;同时给客户留下深刻印象,

A :电话访问

B :互联网

C :直接接触

D :门店接待处

E :工厂

23、房地产营销以

A :宽度、

B :增长度、主力和深度

C :深度、

D :宽度、长度和深度

E :工厂

24、 返本销售变相返本销售商房处罚标准是

A :1万元以下

B :1万元以

C :1万元以

D :2万元以

E :权利型

25、房地产估价基准地价为评估费准时,城

A :4~8

B :8~12

C :12~20

D :20~40

E :权利型

二、多项选择题(共 25题,每题 2分,题的备选项中,有 2个或 2个以上符 题意, 少有 1个错项。 错选, 题得; 少选, 所选每个项得 0.5 分) 1、房地产经纪机构的多样化战略中,多向多样

A :技术

B :专业多样化

C :市场营

D :复合多样化

E :资源多样化

2、县级以上地方人民政府建设行主管部门和其他有关部门应当加强有关建 设工程质量的法律、 法规制性标准执行情的监督检查, 在履行监督检查职 责时,有权采取

A :要求被检查的单提供

B :发现不符合施工条件的,

C :进入被检查单

D :发现有影响程

E :发现有影响程

3、最常见、最简单是用

A :服务设施

B :人口状况

C :距离

D :地理坐标位置

E :房地产经纪务

4、新建商品房现场

A :不在乎客户的

B :不做分析,没

C :忽略和客户

D :站在客户的度

E :当客户提出问题时

5、房地产经纪人员从事房地产价咨询,除了要充分发挥自身优势,还要 合房地产价格咨询业的掌握房地产价格估的基本原则和等估价基本方 法,熟悉房地产价格

A :最高

B :价格走势分析

C :成本法

D :收益法

E :市场比较法

6、就目前来讲,大

A :资产管理公司

B :银行

C :拥有一套或几

D :房地产开发商

E :大型

7、作为表现事物发展数征的时

A :长期趋势

B :季节变动

C :循环波动

D :不规则波动

E :短期波动

8、下列关于房源理

A :房源物理属是

B :房源物理属性

C :房源物理属性

D :房源物理

E :房源物理

9、任何一项投资都包含着收和险两个

A :预期

B :预期收

C :风险

D :预期收

E :风险所

10、市场营销

A :有利于企业

B :实现商品或

C :避免社会资

D :满足消费者需求,提高

E :解决生产与消费间

11、企业品牌管理

A :品牌推广

B :品质管理

C :品牌组

D :品牌定位

E :品牌核

12、按照代理产生的同原

A :律师代理

B :委托代理

C :经纪人代理

D :法定代理

E :指定代理

13、业主大会筹组

A :参照政府主管部制定的示范文本, 拟定 《业主大会事

B :确定业主委员委

C :确认业主身份,确业主在

D :选举业主委会

E :确定首次业主大会议召

14、玻璃幕墙结构类按照

A :无框

B :型钢

C :铝合金隐

D :铝合金型

E :隐框

15、在房地产产品建筑策划法流程

A :社会条件

B :人文条件

C :景观条件

D :管理条件

E :地域条件

16、在选择媒体时,地产

A :项目规模

B :楼盘档次

C :项目区位

D :目标客户层次

E :经济环境

17、 知觉的是客户连续买某种商品的一个重要素, 好的品牌通常会有

A :选择性

B :恒常性

C :整体性

D :理解性

E :房地产经纪务

18、新建商品房售处

A :专业性

B :互动性

C :昭示性

D :易达性

E :指导性

19、 《国有建设用地用权

A :当事人

B :土地条件

C :土地界

D :开发投资强度

E :出让

20、混凝土

A :耐磨、易清洗

B :施工方便

C :造价

D :坚硬耐久

E :适用于库房、设备间等室内地面

21、根据《住房公积金管理》的规

A :国家机关工作人滥用

B :挪用

C :挪用

D :单位逾期不缴

E :单位不依法办理住房公缴存登

户设立手续的

22、 房地产经纪人员为购房者进行个人住房款办服务时, 般

A :货款方式

B :贷款金额

C :贷款期限

D :偿还比率

E :贷款偿还方式

23、统计最初是种

A :反映

B :决策

C :控制

D :指导

E :监督

24、 仪容修饰重点应放在四个面, 房地产经

A :面部修饰

B :肢体修饰

C :饰品修饰

D :化妆修饰

E :头发修饰

25、业主大会

A :业主

B :居民

C :房地产

D :工商行

E :建设单位

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