《中华人民共和国权》(以下简称《物权法》)在经过七次审议稿后，于2007年3月16日，十届全国人大五次会议以高票通过物权法共5编247条，并于2007年10月1日实施。日前最人法院公布《民事案件案由规定》，将于2008年4月1日正式实施，根据这一规定，物权纠纷被为级民事案件案由。从方面我们不难看出，国家、人对物权的高度关注，迫切希望用法律来能规范我们的生

早期的担保物权是随着市场经济的迅速发展而泛的运用我的生，以其作为客观性的信用手段和债权的保全及优先受偿的机能，从而实现其确保债务得以清偿的作用，是担保物权的社会作。从功能上说，担保物权已经从传统的保全的担保方式，向积极和面的社会资性的担保式发展，而最高额抵押制度则是此发展过程的重要标志性立法成果。随着我国社会主义市场经济 制的逐步建立和完善，促进资金融通和商品流通要求益迫切，为满足此种要求，国在1995年制《中华民共和国担法》(下简称《担保法》)时，大胆地引进了最高额抵押制度，但鉴于当 时的背景，最额抵押制度仅有四条，只是对最高额抵押的定义、适用范围、主债的禁止让、法律适用等作出了规定，这无会影响最高额抵押制度价值的充分发挥。尽管《高人民法院关于适用〈华人民共国担法〉若干问题的解》(200012月13起实)对最高额抵押制度作了补充规定，但该制度仍是不健全的。2007年我颁布了《物权法》，其中对高额抵押的具体规则予以确定，可能用五条规定来确立最额抵押权具体规则显粗糙，但是总体上看并没有太问题，可以予以维持，至于以后运是否和需要实践的

一、最高额抵押概述

所谓最高额抵押就是为债权人在将来一时间内发生的债权所提供的预定的范围内的抵押担保，该预定的范围表现为以担保的最高额抵押确定，无论将来发生的债权额最终有多少，在特 定财产所设定的抵押中，只为保的最高权额，超过此限制的债权额部分，将成为无担保的债权。针对这种特殊的抵押式，《物权法》设立了专章进行规定，是现民法的一项特殊的抵制度 。打个喻就是律允许方和乙签订一个“一揽子”协议，比如合同中约定甲方提供厂房作为抵押，担保其在一段时间内所有购货合同产生的债权。但这个抵物担保的债权额是受一定制的 ，即双方当事人必须在抵押合中明确约定债权的高数额，须专门的登记机进行。刚才提的子，甲方和乙方约定厂房担保的最高数额为100万，担保期为12个月，在12个后， 方当事人结算时，发现甲方总共欠乙150万的货款，那么在乙方实现抵押权时，只能其中作为保债权的100万

《物权法》为什么会规定最高抵押?其一，最高额抵押有利于简化交易程序，提高交易效率，降低交易成。在商业交往公司与银行、商品生产商与售商之间经常形成连不断的期交 易关系。按照普通的抵押制度，当事人若要使每项交都获得抵押担保，就需要每次别定抵押，并办理押物的选择、评估、登记一系手续，这使得交易程序相当繁琐，效率低下，而且易成本较高，这种方式显然不符合现代交易中追求的高效迅捷的价值取向。而通过设立最高额抵，就避免上述况的发，有效的解决押权续定中繁程序问题，为当事人之间长期的、反复的 商业易提供充分的保和有的支持。其二，最高额抵押有利于维系商业伙伴之间持久、稳定信用关系。当人在长的商

互之间已有稳定的信关存在，客观上往往无需每次分别 设定抵押，而最高额抵押制度的产生，进一步为当事人之间建立稳固、顺畅的经济关系和信用关系供了便利条件，既了交易效率，又增强了交易全。由此可见，最高额抵押是随着社经济生 活的发展而形成的，立最高额抵押以后，合同双方当事就不必为一笔交易去办、等手续，即可为债权人的债权

不仅我们国家，其他国家样也于最高额抵押制度的规定，最高额抵押制度萌芽于1804年《法国民法典》第2123条，1896年的《德民法典》第1190条规定了近代典型的最高额抵押权制度。《法国民法典》第2148对此都有规定。本民法虽然没有规定高抵押，但很早就得到了司法判例的承认，在1971年修订时增设了专节共21条，尽规定了最高额抵押，正式把最高额抵押入法 典。瑞、大利的民法也有定最抵押。我国台湾地区于1954年以行命令的形式推行

二、最高额抵押

最高额抵押与普通抵押一样，都是以一定的财产在不转移占的情况下，作为债权的担保，在债务人不履行务时者发生当人约定的抵押权实现情形时，债权人有权依法对该财产折价或 者以拍卖、卖产的价款优先受。相对于普通抵押，最高额抵押具

(一)最高额抵押是对不特定

最高额抵押是为将来可能发生的一系列权所提总括性的担保，是高度抽象化的担保，因此，其所担保的不是已经发生的特定债权，而是当事人之间经常交易的前提下，将来可能发生的不特债权。最高额抵押权是担保来债权的，其所担保的债权将来是否发生、债权类型是什么、债权额是多少等都不确定，债权在最高额抵押设立之后至决算期届满前期间里可以随时变更。 高额抵押设时，以主债权存在前提，是典型的担保将来债权的抵押权，其所担保的债权仅限于一范围内和一定期间内可能发生的债权，允许主债权在一定期内，最高额度内连续发生，正是最高额抵押的根本优势所在，而恰恰是主债权的不定性构了最额抵押的中心。一算届满，无在前主合同债权的个数与金额是多少都立即被数字化、固定化，债权额或者在最高 数额内，者在最高数额以外，也可能正好等于最数额，还可能为，但不论是哪种情况，有点是同的，即债权额在决期届

最高额抵押权不同于一般的为将来债权担保所定的抵押权，为将来权作保的抵押权有两

1.为将来生效的特定的债权作担保，例如，为保附停止条件的债权而设定的抵押权;2. 是为来发生的不确定的债权作担保。只有后一种情况才属最高额，因此可以说，高额抵押是为将来债权担

(二)最高额抵押具有一

传统民法理论为，抵押权作为担保物权的一种，是一种从权利，普通抵权即具有典型的从属性，在主债权转移时，抵押权也随之，在主权消灭时，押权亦随之消灭，二者存着不可分离的主从关系，没有主债权的抵押权是不可想。而最高额押具有相对的独立性，设定不以主债权的存在为前提，也不能随某

最高额抵押所保的是特定基础关系上发生的债权。最高限额也被作框子和盒子支配权，该框子中所包含的，即是最高额，由础关系(期的购货合同)所产生债权，都可以从框子入口进入，但要受框子的约。很显然，定高额抵押的作用在担保将来才产生的债权，是对担保物权

(三)最高额抵押合同内容的

根据《物权法》第二百零五条规定“最高额抵担保的权定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不对其他抵押权人产不利影响”。在最高额抵押合同订立后，当人可以对合同的内容行变更，果变更内容碍于其他抵押权人权利的行使，则无须征得其同意;而若变更内容有碍于其他抵押权人权利的使，则非经其 书面同意而不发生法律效力，这变是无效的。举个例子说，甲原来以价值300万元的厂为乙方在200万的最高额度内设立了抵押，这样厂房还会剩余有100万元的价值，接着甲方又其为抵押物 向银行贷款100万元。后来甲方和乙方约定变最高债额，200万元提高到300万。合同期届满后双方通过结算，发现甲方一乙方250万元。那如果合同有变，乙方只能就抵物200元 价值优先偿，是合同内容变更后，乙方可以就抵押物250万元的价值优先受偿，然银行只剩下50万的可用债权，这显然银行是不利的。因此这种变更是对其他抵押人利所以是效的。若结算后，发现甲方实际欠乙方150，那么这种变对银行并无响，这变更是有效

(四)最高额抵押担保的债权限预

所谓最高限额，是指抵押权基高额抵押权所得优先受偿债权的最高限定数额。因为最高额押权所担保的债权是在基础法律关系不断发生的不特定权的前下，因此双方必须约定一 个最高限额为其担保范。但此最高限额，非指最高抵中实际发生的权额。实际债权额发多少待决算期到来时才能确定，在不确定之前，保债权额可以增减变动。在确定之时，债额超过 最高限额，超过部分不在担保范围内，如债权额少最高额，则以实际债为其额。换言之，最高债权额实际上也为抵押设置了风险的限，抵押人仅对该最高限额范围负担保责任，无论将来发生的债

最高额抵押的最高限，债权人和抵押人协商确定，当事人也可以对此内容予以变更，但《物权法》第二零五条对被担的债权确定前，合同内容的变更进行了限制。因当事人变更抵押 担最高限额，其他就抵押物享权的人有相当的影响，若不限制抵押和债权人协议变更最高限额，对顺序的抵押人或其他担保权人不公，因此如果押和抵押权人变担最高 限额的，应当征得后顺序的抵押人或者其他担保权人的同意，或者不得损害后顺序人的抵

综上所述，最高额抵押是种的抵押，当事人在抵押合同中应做特别的约定，如果当人在抵押合同中仅规定了抵押，并没有特别的规最高抵押，只能认为设立了一般抵押。最高额抵押与通抵押相比较，具有特殊，特别在我国《权法》实施后，我已不用传统的眼光来看待，在处理最高额抵时必须尤其关注其“新”特点。当然高额抵押的设定方式如要有书面协议、需登记和法律力优受偿权等方与押无致，且在决算期届满最高额抵押即转

三、物权法颁布前后最高额

(一)扩大了最高额抵押权

在《物权法》未颁布之，国《担保法》第六十条规定：“借款合同可以附最高额押合同。债权人与债务人就某商品在-定期间连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合。”由此可见，我国最抵押被担保的权范围仅限于两类同生债权：一是借款合同;二是债权人债务人就某项商品在一定期间内连发生交易而签订的合同。随着我国市场济发展，各持 性交易大模，尤银行信用介入，我国《担保法》采取严格限制主义，适用范围过于狭窄了，难以满足经济生活的需要，将

在《物权法》颁布之后，第二百零条第中规定，最高额抵押权的含义是指“为担保债务的履行，债务人或者第三人对定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，务人不履行到期债务或发生当人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额限度内就该担保产优先受偿”。最高额抵押能为连发的基础关系相同的权设定担保，此款涵盖两类交关系，一类是与债务人的交易关系而产生的不特定债权的债权，括根据特定的交易而产生的债权，根据一定种类的交而生的债权;另一类是非因交易关系而产生的对务人的权，基于特定的因与债人续产生 的权，基或者支的求权。它大大地扩展了最高额抵押在社会生活中的作范围，提高其社会功，担的债权为不特定债权是最高额抵押的本质特征，这种不特定债权受限制于，一最高额的制，二为础

(二)最高额抵押的主合同债权以

《担保法》第六十一条规定“最高额抵押的主合同债权不得转让”。从规上理解，抵押不能保的债分离而单独转让，只担保的债权一并转让，既然法律规定最高额押的主合同债权不得转让，那么最高额抵押权也就不能转让。从最高额抵押权的性质出发，债权数额在确定前是无法转让的，尽管在其确定前可能有个别具体债权的产生。但按照民法中的意思自治原，合同债权的转让与否，应完全取决当事人的自由意，这是当事人的一项利，而没有理由加以限制，合同转让时，如果此种转让会给某些当事人带来不利影响，则排除此种不利影即可，而不必限制当事人的自由。高额抵权毕竟是一种特殊的抵押，它所担保主合同债权是不特定的，所以有关主从关的要求应较普通抵押权宽些。 《物权法》明确正了《担保法》相关规定，《权法》第百零四条的规“高额抵押担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”，这个规定指明物权对最高额抵押担保的权的转让并不采用绝对止的态度，而是有条件的允许，主要包含以下几层义：第一，最高额抵押担的债权确定前，部分债转让的，当事人约定最高抵 押权也随之转让，应当根据当事人之约定;第二，最高额抵押担保的债权确定前，部分权让，当事人没有约定或者约定不明，最高额抵押权不生转让;三，最高额抵押保债权确后，高额押从不定权变为特定债权，高额押变为一般抵押，债权转让的，抵权也随之转让。我们来打个比方，甲方与乙方签长期的购货合同，甲方以厂房作为押物担保一时间内的权 ，甲方在1月欠乙10万元价，在2月欠20万元，3月份又欠了30万，后来乙方将3月份产生的甲方的30万元债权转给第三人丙方。如果这种转让是有效，那么丙方取得了这30万元债权就意着它失去了对厂房的担，也是说厂房只对有转让的10万和20万元债权进行

(三)明确了最高额抵押担保

我国《担保法》未对最额押的确定原因作规定，《担保法若干问题解释》第八十三条也仅提及了“确定”规最高额抵押权担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵 押权人可以普通抵押权规定行使抵押权。一定显然只注意到了“债权清偿期届满”是最高额抵押确定的原因，而忽了其他情形也会致使最高额抵押权的定，诸如事人止抵押权意思 ，抵押财产保全或者执行程序被查封后债务人、抵押人破产后发生的债权，担保债权已无发生的可能，其

最高额抵押权担保权的定是最高额抵押所担保的一定范围内的不特定债权，因某特定事由的出现，而将原来不确的最高额抵押所保的债权数额确定化、具体化的事实过程。很多原因能导致最高额抵押权的，我国《物权》第二百零六条规的高额抵押权确定的情形，主要有以下几面：“约定的债权确定期间届满;有约定债权确定期间或者约定不明确，押权人或者押人最高额抵权设日起年后请求确定债权;新的债权不可能

1.约定的债权确定

债权确定期间，也称决期，是指确定最高额抵押权所担保的债权实际数额的时间。一般情况下，最额抵押权人为了防止自己的抵押物所担保的债权长期处于不定状态，都愿意在高抵押合同对债权确定的期进约定。所以，对债权确定期间进约定是最高额抵押合同的重要容。最高额抵押设立时，债权并不定，其附属只是具有连续同质的法律关系，如果最高额抵合同的当事人约定了决算期，则决算期届满时，最高额抵押

2.没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押人或者抵押人自最高额抵权设之日起二年后请求

这是对第一点的特况进行补充，当事人没有约定债权期间或者约定不明确的情况下，律做出的抵押权确定的一个请求期限，但并不能否最高额抵押权的，从以下方面理解该定，(1)抵押人和抵押权人均请求确定债权。由于债权的确定对抵押人利益影响很大，因此，请确债权的一般押，但是有时抵押权人为实现抵押权，也可以请求确定债权，所以抵押人和 抵

(2)决算期的届满为最高额抵押权设立之日起满二年，“二年”是一个固定期间，不存在中止、中的问题，起算是最高额抵押权设立之日，对于采用登记成立义 的不动产或不动用物权抵押从登记时起算，于用登记对抗主义的动产抵押则从抵合同生效时起算。(3)法律赋抵押人请求确定最高额抵押权担保权数额的利，是为保护抵押人益而设定的，不允许当事人之间任何特别约定排除，有约定排除的，约定无效。这是我国借鉴

3.新的债权不

如果最高额抵押权担的债权已经没有发生的可能性，则构成最高额抵押权确定的原因，这里的“新的债权不可能发生”主要包括两种情形：(1)连续交易的。如果最额抵押是对连 交易提供担保，则连续交易的束日期就是债权额的确定时间，即使当事人约定的债权确定期间或法确定期间还没届，最高额抵押权所担保的债额也是确定的。(2)最高额抵押的基础法律 关系

发生。比如在长期的购货合同交易中，采方的严重违约导致购货合同依照合同约定或者律规定应当被解除，新的借款行为自然不再发，这种止时，最高抵押权所担保的债权额

被担保的债权已经没有继续生能，已发生债权归于特定，使最高额抵押担保债权的不特定性失，最高额抵押因债权的确定而成为般抵押。最高额抵构成要中的基础合同是设定最高额抵押的根本，也就是抵押人与抵押人设立最高额抵押所担保的债权债关系的根本原因，如抵押人与抵押人之间的交易合同已经终止、解除者因其他原因而消灭，被担保的债权已经 有再发生的可能，最高额抵押权应从此时起定，例如甲方乙方协商一致后订了同，以厂房为将来的货款设定最高额抵押，但6月后，乙方做重大整，调整后的产品已再是甲方所需要的，此时最高额抵押所担保的债权已经没

4.抵押财产被查

在最高额抵押权存续期，抵被其他债权申请查封、扣押的，其所担保的债权于被封、扣押之日起确定。为确保自的利益，在抵押产被查封、扣押时，最高额抵押权人一般都希望被担保债权额尽早确定。查封、扣抵押财产实上隔断了抵押财产担保权的关系，也脱离了最高额抵押人和最额抵押权人、其他债权人利益的角度，还是从稳定担保关系的角度，都应当确最高额抵押担保债权额。除其另规，最高额抵押权人仍可以就被确定的保债权额对抵押财产行使优先受偿权。这种优先受偿权优于一般债权，

5.债务人、抵押人被宣告破

在最高额抵押权存续期间，债、抵押人被宣告破产或被撤销，债务人、抵押人被宣破产或者被撤销所产生的直接法律果就是债务人、抵押人进入破产程序或者清算程序，最高额抵押所担保债权于合同解除之日起确。抵押人进入破程序的，其所有的产(包括最高额抵押财产)都由破产管理人占和支配，其主体能力受到限制，债人或抵押人丧失了继续进行交易的能力，对破产人的定产享有担保权的人，特定财产享有优先受偿的权利，所以押人被宣告破产也使最高额抵押所担保的债权确定成为必要。不能清偿债

6.法律规定债权确定

根据审判实务，最高额债权被确定原因还可能包括抵押物被强制拍卖。抵押关系存续期间，如果抵押物被强拍卖，押权消失，最高额抵押权也应

四、结语

最高额抵押是随着商品经济的展而，它是一项特殊的抵押担保制度，作为一种特殊的抵押形式，它有着通抵押无法比拟的优越性，它的出现给我的交易带来便利，既、省力、省钱，又加速资金融通，促进经济发展。通过理解概念，纳其区别于普通抵押的特殊性，而比《物权法》颁前后的变，对于最高抵押度又做了更详尽的规定，补充和修正了以前《担保》中有关最高额抵押的相关规定，特别是非常确的规定了，抵押权人债权确定的具体六种情形。上只是本人对颁前后高额抵押的对，可能很多变没有发现、透析，但我国《物权法》的颁 布不不称为我国法律的一里程杯，开创了我国物权的新纪元，为私有财产的保护翻开了新一页。通过本想在我制定

参照以前的相关规定，对最高额抵押前的对比进行分析、研究，为实践提供更多理论基础。最高额抵押权制度源于实践的求而产、而发展，然也应在实践的基础

司法考试物权法讲义：最高额抵押

www.chinalawedu.com 法育网 司考试物权法讲义:

最高额抵押是随着品济发展而产生的一项重要的抵押担保制度，一些国家我国台湾地区的民法中对此都作规定，我国担法适应社会主义市场经济发展的需要，也确立了这一度。最高额抵押与一般相比具有一的优越性，例如，向连续多次借款，如果采用一般财产抵押办法，那么每次借款都要设定一个押担保，签订一次抵押合同，进行一抵押登记，续分繁琐，而借款设定最高额抵押，无论将来债权发生几

融通，促进经济发展。因此，物权法保留最

根据物权法的规定，最高额抵押是指为担保债务的行，债务人或者第三人对一定期问内将要连发生的债权提抵押担保，债务人履行到期债务或者发生当事人约定的实抵押权的，抵押权人有权最高债权额限度内就该担保财

最高额抵押具有以下

最高额抵是限额抵押。设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何变动，押权人只在最高债权额范围内对抵财产享有优先受偿权。实际发生的债权超过最高限额的，抵押权设定约最高债权额为限优先偿;不及最高限额的，以实际发生的债权

最高额抵押是为将来发生的债权提供担保。最高额抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来权”，是定抵押时尚发生，在抵押期问将要发

最高额抵所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履，抵押人抵押权人议确定担保的最高数额，此额度内对债权担保。如甲以自己的一栋房产为抵押产，与银行乙担保最高300万元权的最高额抵押合同，以担保将来可能发

最高额抵押是对定问内连续发生的债权作担保。这里讲的一定期间，不仅指债权发生的期间，更是指抵押权担保的期间。连续发生的债权，是指所发生的权次数不确定，且接生。这里的对一定期问内续生的债权作担保，是指在担保的高债权额限度内，对某一确定间内连续多次发生的债权作担保，如最高债额300万元，期间年，那么，在一年之内，无论生多少次债权，只要债权总额不超过300万元，这些债权

www.chinalawedu.com 法

最高额抵押是对将要发生债权担保，那么，最高额抵押权设立前已经存在的债权，能否被转入最额抵押担保的债权范围内呢?对这一问题，在物权法起草过程中，多数意认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权为来的债权，而在于所担保的债权特定债权，且具有高限额。此(只要最实际生的债权总额不超过双方约定的最高债权额，即使债权发生在最高额抵押权设立前，也应当被允增补到最高额抵押所担保的债权范围内。而且是否已经存在的债转人高额抵押担保债权围，是当事己的权利，只要双方协商同意，法律应当允许。本条第2款采纳了一意，规定:“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最额抵押保的

2015年物权法解释：最高额抵押的概念考试试题

2017房地产估价师《制度与政策》 :第

一、单项选择题(共 26题,每的备选项中,只有 1 个事最符合意) 1、近期内拟建设的地区应编修建细规划,

A :1

B :1. 5

C :2

D :3

E :执行层的

2、某市 2003年新开工的房屋建筑面积为 90万㎡, 2002年末完工转入 2003年 续施工的房屋建筑面积为 30万㎡, 2003年竣的房屋建积为 80万㎡。 那么,该市房屋的平均

A :0.5

B :1.5

C :2

D :3

E :借款合同

3、是指一个国家以当年价格 (或不变价格 ) 计算的一年内所生产的全最终品 和务的市场价

A :国內生产总值

B :国民生产总值

C :国内生产净值

D :国民收入

E :执行层的

4、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不于行规 划设计方案

A :项目的交通

B :项目构成及

C :项目的建

D :城市土地

E :借款合同

5、中国房地产估价师学会与香港测量师学会署了内地房地产估价师香港 量师资格互认

A :2003年 11月 4日

B :2005年 10

C :2006年 10

D :2004年 8

E :工业用地的监测

6、现在借入 500元,年利率为 10%,两年后的际经

A . 605

B . 600

C . 650

7、在工程建设定额中,分项最细、定额目

A .概算指标

B .概算定额

C .预算定额

D .施工定额

8、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,般宜采用的距

A :空间直线距离

B :交通路线距离

C :交通时间距离

D :经济距离

E :工业用地的监测

9、下列风险中,属于个别

A :购买力风险

B :市场供求风险

C :政策风险

D :比较风险

E :借款合同

10、关于收益法求取净收益的

A :净收益包括有形收益

B :运营费用包含房地产折旧额

C :通常只有客观收益才能

D :应同时给出较乐观、较保守和可

E :工业用地的监测

11、产生房地产价格泡沫的直诱

A .土地稀缺

B .城市化进程快

C .投机需求膨胀

D .过度放贷

12、某市 2008年住宅的预测销量为 500万㎡,实际销售量为 650万㎡,平滑 指数为 0.75,利用指平滑法

A . 500.0

B . 537.5

C . 612.5

D . 650.0

13、 安置补助费是按照需要安置的农业人口数算, 每一个需要安置的农业人口 的安补助费标准为耕地被征用前三年平均年产值的 __倍, 但每公顷征用耕 的置补助费最高得超过被征用前三年平均年产

A . 4~5

B . 4~6

C . 6~10

D . 3~5

14、 建设工程发生质量事故, 有关单位当在內向当地建设行政管部和其他 有关部

B :30h

C :36h

D :48h

E :执行层的

15、若标准宗地的临街深度为 10 m,按照四三二一则计算临街深度为 15 m 宗价格,平均深度价格

A :78%

B :85%

C :117%

D :150%

E :工业用地的监测

16、某类商品房 2004~2008年的售分别为 6000元/㎡、 6300元/㎡、 6678元/㎡、 7212元/㎡、 7645元/㎡。利用增减量法,该商品房 2009年的

A :7974.00

B :8023.00

C :8056.25

D :8078.00

E :工业用地的监测

17、误差的处理方式中,对合同未作约定,面积误差比绝对值过 3%时,买 受

A :退房

B :换房

C :买房

D :卖房

E :执行层的

18、 __的基本方法是建立成本与产量、 销售收入与量之间的函数关系, 通过对 这两数及其形的分析,找

A .敏感性分析

B .不确定性分析

C .概率分析

D .盈亏平衡分析

19、某宗房地产的土地使用年限为 50年,今已使用 8年,预计该宗房地产年 有效毛收入为 80万元,运营费用率为 40%,安全利率假定 6%,偿率 为安利率的 40%,该房地产

A :368万元

B :552万元

C :561万元

D :920万元

E :工业用地的监测

20、房地产估价中,遵循独立、观、公正原则的核心是估价机构和价人员应 当站在 __的立场上,评估一对各方事人来说都公平合

A .委托人

B .估价报告预

C .管理部门

D .中立

21、 目前, 房地产估价机构各资质等级相应标准, 一级房地产估价机构注房 产估价人数为 __

A . 3

B . 5

C . 8

D . 15

22、估价对为一套建筑面积 90㎡的封闭阳台的成套住宅,其中台的水平投 影面积为 3㎡,选取的某可比实例为一筑面积 95㎡的封闭阳台的成套住 宅,中阳台的水平投影面积为 4㎡,成交价格为 90元。若该阳台闭, 交价格可能到 92万元。以该可比实例为基础估算估价对

A :83. 51

B :85. 26

C :85. 36

D :87. 16

E :工业用地的监测

23、房地产供给有限特性

A :土地的总

B :房地产的不

C :房地产的独

D :房地产的

E :工业用地的监测

24、估价报告书中说明的限定了其用途. 【 2003年

A :估价原则

B :估价方法

C :估价目的

D :估价对象状况

E :工业用地的监测

25、某高层住宅大楼,房地总价值为 8 000万元,其中建筑物价值占 40%.某 拥有其中一套住宅,房地价值为 150万元,该部分的建筑物值为 50元, 则此人

A :1.9%

B :2. 1%

C :2. 3%

D :2. 5%

E :工业用地的监测

26、 在实际估价中, 设定的标准深通常是路线价区段内街各

A :中位数

B :简单算术

C :众数

D :加权算术

E :工业用地的监测

二、多项选择题(共 26题,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符题意, 至有 1 个错

1、会计的目标是向国家、企业內部、企业外提供有助于所必需的、以财信 息为主的经

A :实行宏观调控

B :加强内部

C :合理地进行投资

D :优化社会经济

E :加强外部

2、 《土地管理法》主要是

A :房地产市场

B :土地资源的保护、

C :规范城市建设用

D :规范城市建设

E :协调各项基础

3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照面价偿还的债券

A .贴现债券

B .附息债券

C .抵押债券

D .浮动利率债券

4、房地产市场的参与者包

A .开发商

B .政府

C .金融机构

D .建筑师

E .专业顾问

5、 某宗 2000年末取得土地使用权的业厂房, 正常情况下通过出租每年可获净 收 160万元, 该房地产的报酬率为 7%估时点为 2005年末, 该宗房地产的收 益价格

A . 1830.4

B . 2176.88

C . 2169.27

D . 2285.71

6、某商场建于 2000年 10月,收益期限从 2000年 10月到 2040年 10月,预 计未来正常运行年潜在收入为 120万元,年平均空置率 20%,运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%,风险报全利率的 60%,该 商场在 2005年 10月的价值

A . 536

B . 549

C . 557

D . 816

7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大度涨,那么该类

的出租需求就会。

A :减少

B :增加

C :不变

D :同步递减

E :借款合同

8、关于需求、供给的变化对均衡价格影的

A :需求不变、供给增加,

B :供给不变、需求增加,

C :需求减少、供给增加,

D :需求减少、供给减少,

E :需求增加、供给增加,

9、征收集体土地应遵守的原

A .珍惜耕地,合理利用和

B .保证国家建设用

C .妥善安置被征地单位和

D .有偿使用土

E .依法征地

10、 26不属于宏观经济政策

A .充分就业

B .消费质量

C .价格稳定

D .经济增长

11、 非住宅建设用地使用权期间届满, 土使用者需要继续使用土地,应至 迟于届满前申

A :3个月

B :6个月

C :1年

D :2年

E :执行层的

12、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》 ,下列关于估价专鉴定表述中,正

A :估价专家委员会应当指派 3人以上 (含 3人 ) 单数成员组成

B :估价报告存在技术问题的,估价专家委员会应改错误并出具估

C :估价报告不存在技术问题应

D :估价专家委员会应当自收到申请之日起 10日出具书面鉴

E :鉴定组成员与原估价机构、拆迁事人有利害关系或者拆当事人的,

13、 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法, 特别是 __和回归分析, 房 的来价作出推测、判

A .指数平滑分析

B .趋势拟合分析

C .时间序列分析

D .相关分析

14、房产测量的成

A :房产簿籍

B :房产数据

C :房产测量要求

D :房产图集

E :房产测量规范

15、我国城市土地使用制度改

A :征收土地

B :开展土地使用权无偿出

C :制定地方性土地使用权有出

D :修改宪法和土

E :制定全国性的土地使用权

16、信用是指。

A :经济活动中的一

B :经济活动中的一

C :是以偿还和付息为条件的

D :是以偿还和付息为条件的

E :信用是随着商品生产和货币流通的发而

17、 房地产开发商根据消费者对物业牌的认知价值来制价格

A .成本导向

B .购买者导

C .竞争导向

D .市场导向

18、是指用点、线等符号计算总体和组

A :划记法

B :曲线法

C :折叠法

D :逻辑审查

E :点划法

19、提高贷款利率对房地产市场的响

A .导致房地产实际

B .导致房地产实际

C .加大投资者

D .抑制房地产

E .增加房地产

20、 以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产后, 受让人改变原土地使用权出 合同的土地途的,必须取

A :原土地出让方

B :市、县人民政府城市规

C :市、县人民政府房地

D :原土地出让方和市、县人民政府城

E :执行层的

21、住房公积金的提取和使用原

A :定向使用

B :安全运作

C :严格时限

D :按时使用

E :执行层的

22、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价等 . 【 2006

A :卖方实际得到的价格/(1-应由卖缴

B :卖方实际得到的价格 -应

C :买方实际付出的价格 -应

D :应由卖方负担的税费/应由卖

E :买方实际付出的价格/(1-应由买缴

23、业主大会履行的职责

A .制定、修改业主公约和业

B .选举、更换业主委员会委员,监业

C .监督业主公

D .决定专项维修资金的使用、统方

E .选聘、解聘

24、决策的有效性程度通常从决策

A :合理性

B :可接受性

C :时效性

D :参与性

E :经济性

25、 停车指数, 即每 100㎡营业面积应设置的车个数, 美国城市土地研究所 议指数,商场的规模不

A :4~5

B :5~6

C :4~6

D :5~8

E :借款合同

26、 在实际估价中, 设定的标准深通常是路线价区段内街各

A :中位数

B :简单算术

C :众数

D :加权算术

E :工业用地的监测

司法考试物权法讲义：最高额抵押所担保的主债权

www.chinalawedu.com 法律育网 试物权法义:最高额抵押所担

关于最高抵押权是否随其所担保的主债权的转让而转让的问，应当区别不同情况分别对待。最高额抵押所担保的债权确后，主债在约定的最高限额内就押财产优先受偿，此时最高额抵押与一般抵押没什区别，因，据一般抵押权随主

转让。

那么，最高额抵押担保的债权前，最高额抵押权是否随部分债权的转让而转让呢?对此，物权法定:“最高额抵押担保的债权确定前，部债权转让的，最高额押权不转让，但当事人另有约定的除外。”之所以这样规定，是因最高额抵押是对一定期间内连发的所有债权作担，而不是独对其中的某个权作担保，因此，最高额抵押权并不从属于特定债，而是从属于主合同关系。部分债权转让的，是使这部分债权脱离了最高额抵押权的担保范围，最高额抵押权不发生响，最高额抵权还高债额度内，对已经发生的债权和尚未发生将来可能生的债权作担保。此，最高额抵押担保的主债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不随之转让，除非当人另

当事人可以定最高额抵押担保的债权确定前，最高额抵押权随部分债权的让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形:(一)部分债权的，抵权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权随之相应减少。在这种情况下，转让的抵押权需要重新作抵押记，原最高额抵权作变更登记。(二)部债权转让的，全部抵押权随之转让(未转让的部

从_物权法_看我国最高额抵押权制度

ＬｅｇａｌＳｙｓｔｅｍＡｎｄＳｏｃｉｅｔｙ

２００９．１（上）

从《物权法》看我国最高额

廖日晖

摘

要

随着经济发展，交易越发频繁，当事人在一定期间基于继续交易而发生债债务关的情

普通抵押权担保此类易动所产生的债权，将会给当事人带来繁琐的事务从而难以顾及给市场经济境中的交易安全和效率带来极大的不便和阻碍。在经过长时的实践和总结后，为长期继续易或融资所产生债的需要，产生了最高额抵押权制，不过我国《担保法》中对于高额抵押权制度的规定由于缺乏论和实践的持，存在较大。但《物权法》对最高额抵押权制有了新的诠释，为其在现实经济生活中更好发挥作用提供了

最高额抵押权

物权法

效力问题

中图分类号：D923.2

文献标识码：A

一、最高额抵押

大多数大陆法系国家规了最额抵押权制度。明确的最高额抵押权最早确认于1900年实施的《德国民法典》。我1995年颁布《担保法》第五十九条给出了我国关于最高额抵押定义：“本法所称最高额，是指抵押与抵押权人协议，最高权额限度内，以抵押物对一定期间内续发生的债权作担保。”虽然《担保》对最高额抵押权作了规定，但其内容于简单和式化，缺乏可操作。施《中华人民共和国物权法》（以下简《物权法》）中终于对其进行了一定程度上的完善，填补了立法上的一

二、最高额抵押

最高额抵押权作为一种抵押权，应当具有抵押权的共性，但于其毕竟是抵押权中的特殊的种，而又有同于普通抵押

（一）最高额抵押权从属性

从属性是普通抵押权的重要特性，抵押权在发生上、处上消灭上具有从

（2）在

处分上，普通抵押权要求债权转移的，抵押权也随之移；但对于最高额抵押权，并不某一体债权的转移

（二）最高额抵押权具

普通抵押权所担保的实际债权额是完全确定的，而最高额抵押权所定的实际债权额是不确定的，只对一段内持续生的数额作出一

（三）最高额抵押权债权额限

普通抵押权所担保的的特定的债权额，并无最高额度的问存在。而最高额抵押权所担的债权不特的，如果无订

文章编号：1009-0592(2009)01-057-02

的限度，则无法确定抵押权人对其有限财产的配范围，从而有可能会后顺权利人的利益造

三、最高额抵押

最高额抵押权设立与普通抵押权的设立均以当事人合意并登生效。设立最高额抵押权，当事人续订立书面抵押同。最额抵押同与普通抵押合同的基内容一致，但最高额抵押合同应明确两个方面内容：最高算期。最高额抵押同的最高额和决算期正是最高额抵

最高额是最高额抵押权所担保债权的最高限度额，是最高抵押同必须明确

最高额抵押权所担保的债权为将来

抵押存续期间可以自由增加或者减少。不过由于只有在债额需要明确，而明确以后最高额抵押权才能以实现，因此决期的确定是最高额押合同的一个重要的要素。但是决算期并必需约定

抵押权归于无效。

ＬｅｇａｌＳｙｓｔｅｍＡｎｄ

Ｓｏｃｉｅｔｙ

２００９．１

（上）

高额抵押权的登记问题没有专门规定，而使用一般抵押权的规。（）最高额抵押

根据第一百八十七条和一百八十八条的规定，对于不动产适登记设立主义；根据第一百八九条定，对动产适用登记

四、最高额抵押

关于最高额抵押权效力的问题，学界一般认为有最高额抵押所担保的债权范围、最高额抵权的和最高抵押权的处分

（一）最高额抵押权所担保

最高额抵押权所担保的债范指抵押权人得以抵押物的交换价值优先受偿的范围。在抵权设立之时，最高额抵押权所担保债权并未确定具的数额，仅确定了最高额和决算期。由于最高额抵押权的殊性，在其数额未有确定，权额的增加或少，即使债权一度零也会影响最高额抵押权的效力，对其后发生债券依然有效力，当最高额担保权确定同时，债权额即为确定。当最高额抵押权定时，如果际债额超过不足高额，以实权额为抵押权所担保的债权额；如果实债权额超过最高，则以最高额为抵押权所担保的债权额，超出部分按普通

最高额抵押权所保的债权包括的内容，一般认为应包括主债权、利息、违金以及损害赔偿金。我国《担保法》第62条中规定最高押权除殊规定外，用普通抵押权的规定。《担法》第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利、违约金、损赔和实现抵押权的费用。”由于《担保法》中已有规定，因此我国《

（二）最高额抵押

最高额抵押权既然是依抵押权人与抵押人的合意而设定取得的，那么也可以依其合意予以变更，这也体现了私法治的则。在《国民法典》和《日本法典》中，均有关于最高额抵押权可以合意变的规定。最押权的变更包括个方面：最高额的变更、债权的变

1．

最高额抵押权最高额的变更，通过当事人合意定，在不违反法律规定的情况之下，可以增加或者少。最高限额的变更，非经登记不生效；增加最高额是，不增加部分对变更登记前已成立的后顺

我国《物权法》第二百零五条规定：“最高额抵押担保的债权定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确的期、债权范以及最高债权额，但更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”本条对最高抵权的变更作了规定，完善了《担保法》中对最高额抵押

《德国民法典》第1190条第4项规定，最高额抵押权所担保的债权得依债权转让的一般规定进行转，但在让与时，其组高额抵押权不随同转让。《日本民法典》第398条之七第１款定：“于本确定前，自最额押权人处取得债权者，不得就其权行使最高额抵押权。”可见，德国和日本，最高额抵押权担保的体债权以依权转让的一般进让。由于抵押权的转让与否，完全取决于当事人的自有意思，而没有理由对此加以限制，

最后，虽然《物权

法》中第一百十二条规定抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保，但并并未限制主合同的部分权脱抵押权而独转移。对于最高额押合同来说，其中的各项主合同债权即使转让，使得被担保的一度为零，只要基法律关系依然存在，抵押权人也依

我国新制定实施的《物权法》第二百零四条中规定：“最高额押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额押权得转让，当事人另有约定的除。”该条对于最高额抵押权转让的严格禁止算一个突破，当事人约定下最额抵押权的转让，符合了法律理论

五、结论

经济和法律相互用相互促进，市场经济的不断发展必然会促使法律制度的不断善。最高额抵押权以其独特的设计，突破了传抵押权与担保债的一一对关系，适应现代社会经济发展的迫切需，提高了交易效率，降低了交易成本。但最高额抵押权制度存内在的缺陷不，主要表现在抵押权人对押物交换价值的垄断，从而使其他利害关系人

我国《担保法》最高额抵押权制度作了规定，但内容过于简单，缺乏可操性，给司法实践造成很大不便。《物权法》的出台，很大上弥补《担保法》不足，对最高额抵押权制进行了更完善的规范。不过社会经济生活是不断变化发，世上并无年之法，为了更好应对会的发展，对于最高额抵押权制度的规定也

注释：

梁慧星，陈华彬．物权法．法律出版

第314

页．郑云瑞．民法物权论．北京大学出版

第346-350

页．史尚宽．物权法论．中国政法大学出

第324

页．

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