大型商业综合体建筑的防火设计

范文一：大型商业综合体建筑的防火设计工程案例分析

摘要：随着大型商业综合体工程建设的不断发展，建筑防火设计方面将面临新的挑战。该文以某商业综合体建筑工程为例，对其防火设计过程中存在的主要问题进行分析，提出相应的防火设计策略，仅供参考。

　　关键词：大型商业综合体防火设计案例

　　中图分类号：TU247；TU998.1 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）07（a）-0110-02

　　当今大型商业综合体里面一般建有一条商业街，同时商业街两侧设有各种商业店铺以及主力商业店，在通用空间、商业动线、后勤流线以及使用人群方面，这些功能是相互联系的，并且彼此渗透。该文以某商业综合体建筑工程为例，分析其有效防火设计对策。

　　1 工程概况

　　该商业综合体里面的商业部分设置在超高层办公楼下方位置，是一类高层建筑，依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）开展设计工作。商业部分包括地上6层以及地下1层，其中地上商业部分总的建筑面积是60 000 m2左右，地下商业部分所占面积是59 000 m2左右。建筑平面是两个大型共享空间以及步行公共空间一起串起来的。

　　2 建筑防火设计难点

　　如果依据规范要求，就需要将地上4 000 m2划分成独立防火分区，同时将地下2 000 m2划分成独立防火分区，由于共享空间平面十分不规则，呈弧形，于商业街内部连通各层的相应中庭开口位置设防火卷帘必须选择超大型并且形状不规则的防火卷帘，同时防火门或者是防火卷帘可以在火灾过程中自动关闭以及降落。如果采用防火墙存在困难，就需要选择防火卷帘等相应防火分隔设施进行分隔，其中防火卷帘必须与GB50016-2014里面第6.5.3条规定相符。对于相邻建筑物而言，若较低建筑耐火等级不低于二级，那么在较高一面外墙相应开口位置设甲级防火门窗，应该保证防火间距大于或者等于4 m。如果在店铺前分隔地方设置防火墙以及防火卷帘，就将使得人员通行空间正好被隔断，不管选择哪类防火分隔形式，大量应用并且跨度非常大的防火卷帘都会对以后卷帘的相关维护保养工作提出严格的要求，提升消防设施所具有的不可靠性。所以，下列两个问题很难达到规范要求：

　　（1）集中商业每一层环廊公共区进行上下叠加，将其连通成防火分区之一[1]。

　　（2）对于集中商业部分，其平面中间区域里面的疏散楼梯在建筑首层无法直接通向室外，必须先通过第一层公共区，然后通往室外安全区域。

　　3 具体防火设计对策

　　3.1 对面积相对大的商品专门设计防火区，同时公共区以及疏散区独立

　　如果面积较大的相应主力商铺发生火灾，就很容易失控，导致火势蔓延开来，里面的人员也比较多，所以不可以和集中商业部分所建的小店铺公用一个防火分区，应该单独设置相应防火分区以及疏散设施。以下提到的店铺均没有包含这种专门设有防火分区的商业主力店铺。

　　3.2 对公共区两侧店铺所占面积和具体火灾荷载进行限制

　　对单个店铺所占建筑进行限制就可以控制店铺里面的极限火灾荷载。保证火灾不延伸至单个店铺之外，就能够对火灾持续时间进行限制。所以，可以将两侧商铺分隔成多个小商铺，同时将建筑面积控制在300 m2之内。和普通商业店铺相比，餐饮店具有较高危险性，厨房、顾客就餐区以及备餐区之间应该使用耐火极限≥2.00 h的防火隔墙和乙级防火门进行分隔。

　　3.3 有效分隔各个店铺

　　如果一间店铺发生火灾，采取在该店铺上下位置以及左右位置设置防火分隔的方式，可以把火灾控制于该店铺里面，就算烟气蔓延至店铺之外，也不会出现火灾大规模蔓延的现象。对于相邻商铺而言，分隔墙体具体耐火极限必须≥2.00 h。因为商业功能要求，各个店铺朝着公共区的部分应该通透，并且使用玻璃等比较透明的相应分隔构件[2]。该工程采用的是具有较高耐火性能的相应防火玻璃墙实现分隔目的的，可是不同店铺隔墙上所设置的玻璃应该断开，防止一个店铺产生的火灾往四周店铺蔓延。选择自动喷水系统对玻璃进行保护的时候，火灾会使得喷头受热开启，朝着玻璃均匀喷水，从而降低玻璃温度，增加防火玻璃构件具体耐火时间。此外，由于店铺经营必须敞开门，所以为了火灾时防止烟气延伸至店铺之外，就需要在店铺疏散门上安装电磁门吸，这样火灾时采取非消防用电模式后，电磁作用就将失效，由于地弹簧的作用，门会自动关闭，在这之后门还可以被打开，减小对人员疏散造成影响。

　　3.4 加强设置单个店铺里面的消防设施

　　想要控制单个店里面的火灾规模，就应该尽量防止火灾以及热烟气蔓延至公共空间，不管店铺所占面积有多大，都应该安装火灾自动报警系统、机械排烟系统以及自动喷水灭火系统。

　　3.5 对公共区的宽度进行控制

　　想要避免一侧店铺起火利用辐射等形式快速蔓延至其对面的店铺，就应该有一定的宽度或者是防火间距。该工程中庭两侧选择玻璃进行防火分隔，各个商铺之间的距离应该≥13.0 m[3]。如果两侧店铺间距不到13.0 m，那么两侧店铺应该使用商业橱窗这种形式，并且橱窗背后起到分隔作用的墙体应该是耐火极限≥2.00 h的实体墙，在开口位置安装防火玻璃门。若是公共区两侧修建的店铺，其门应该避免正对，最好错开布置。

　　3.6 地下连通部分应该降低和上部空间之间的联系

　　由于项目地下商业区域面积相对较大，想要吸引上部人员进入地下一层就应该设置较大开口连通项目地下一层，可是为了给建筑第一层公共区带来安全保障，就应该特别设计该部位所采取的分隔措施。

　　地下商铺以及上部空间应该划分成各种独立的防火分区，在店铺和其公共区间设置相应的防火分隔部位，同时将地下中部区域里面上下贯通位置现存商业店铺取消掉，使其变成公共区域。环绕在公共区四周的店铺，因为商业使用功能带来的限制，还是应该具有通透的效果。

　　项目地下商铺以及公共区之间设置的防火分隔应该在基于以前防火卷帘的条件下，加设一层防火玻璃，并且该玻璃受到自动喷水灭火系统的保护，从而提高分隔可靠性。发生火灾的时候，防火卷帘就会一次性降落，里面的人员不仅可以从背后通道逃离，同时也可以从卷帘旁边朝着中庭区域一侧的相应甲级防火门逃离。防火卷帘应处于店铺外侧，从而保证下方物品不会影响到卷帘的下降。

　　4 结语

　　商业建筑里面的火灾一般是电气线路故障以及违规操作造成的，而商业建筑里面的空间以及流线都比较复杂，应该结合项目设计情况，依据国家规定的建筑设计具体防火规范，提高消防设计所具有的合理性以及可靠性。该工程案例的防火设计应该注意的有：把店内火灾有效控制在较小区域里面，从而减少对公共区域第一层造成的影响；火灾初期能够给人员在第一层疏散提供比较安全的逃离环境，同时地下商业部分应该尽量降低与上部的联系；取消上下贯通相应公共空间所进行的防火分区划分，并且该区域里面的公共区不可以修建固定商业店铺以及放置可燃物。

　　参考文献

　　[1] 靳向斌.大型商业综合体防火设计探讨[J].河南城建学院学报，2012，21（2）：25-28.

　　[2] 王绍军，郭伟.某大型商业综合体工程防火设计策略[J].消防科学与技术，2015，15（8）：1028-1031.

　　[3] 傅洋.大型商业建筑综合防火设计方法研究[J].四川建材，2015，8（1）：258-259.

范文二：商业综合体设计案例分析

1. 案例分析

1. 业态表中，分为自持类、先租后售类、可售类三种经营方式：

自持类：百货（此业态仅10万㎡以上综合体内配设）、超市、品牌集合

店、折扣店、国际影城、电玩中心、KTV、健身中心、儿童乐

园、银行网点先租后售类：运动精品、家电广场、数码体验店、世界名牌街、品牌酒

楼多家、风味特色美食、品牌连锁快餐、休闲餐饮、美食广场、美容美体、美发沙龙、儿童培训中心、生活书店可售类：室内步行街、室外步行街

上述三种经营方式:

按照10万㎡业态表，其比例为：

自持：35%-40%

先租后售：37%-27%

可售：28%-33%

按照5万㎡业态表，其比例为：

自持：35%

先租后售：15%-20%

可售：40%-45%

2. 常见错误类型：

a. 案例：重庆名都11#12#楼五层底商综合体

首层单体平面

二层单体平面

三层单体平面

四层单体平面

五层单体平面

存在问题：地区公司设计时将一至五层均分割成小商铺，无主力店带动，导致综合体整体售出价格偏低。

解决办法：

1）与地区公司沟通，如无特殊原因，应严格按照集团综合体业态表进行设

计。

2）有特殊情况的，须与集团相关部门沟通，制定出最佳业态布置方案。解决方案：

首层单体平面（调整后）

三层单体平面（调整后）

五层单体平面（调整后）

范文三：商业综合体案例分析

商业综合体案例研究

CommerCial mall Case studies

何为城市综合体？

·所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

·城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

·中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

·城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

城市综合体功能框架

何为城市综合体？

城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大筑或建筑组群。

·项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点

·必须具有交通便捷的区位优势

·必须营造齐备的生活系统

·城市必须具备足够的终端消费能力

·城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套·开发商须具有雄厚的实力和高素质

·对开发商配套资源的要求

东京城市副中心 — 新宿TOKYO SHINJUKU

· 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米。

· 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。· 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“

银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版。

东京城市副中心 — 新宿TOKYO SHINJUKU

·新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人。

·新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人。

西新宿

·以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域。

南新宿

·新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社。

东新宿

·相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内。

东京城市副中心 — 新宿TOKYO SHINJUKU

· 新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区。

·新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力。

·东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，

使新宿成为最成功的CBD之一

东京城市副中心 — 新宿TOKYO SHINJUKU

· 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内·新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中

央公园

德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心

BERLIN POTSDAMER PLATZ —— SONY CENTER

· 索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分

·1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业

·索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克

·在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占

50％、18％和13％，同时，该项目提供了20％的高档住宅

范文四：贝诺商业建筑设计案例分析

庞庞,庞庞商庞建筑庞庞案例分析

http://sydc.sina.com.cn 新浪商庞地庞 2012年09月26日10:26官方微博

　　主持人,各位代表～大家下午好。接下庞行今天下午的演庞部分。首先有庞世界参会来

著名商庞建筑庞庞公司庞庞建筑庞庞公司的高庞庞庞副庞庞庞庞先生。庞庞先生庞庞于英庞庞庞大～在多年的国学

从售体欧庞庞程中庞庞了的庞庞～包括城市百庞、商庞零、城市庞合建筑庞型～庞目涉及跨度庞洲、洲各地。今天他庞大家庞的庞目是庞庞商庞建筑庞庞案例分析。个区将来

　　庞庞,庞庞大家。大家可能庞庞英庞庞～我的演庞分庞部分～一部分是庞我庞做的案例听国几个个

庞行分析～因庞今天在座的各位都是同行～基本都是庞庞公司和甲方～所以也庞不上什庞庞座～就是大家交流的一庞程。如果在我庞的庞程中大家有什庞庞庞也可以庞打我。个当随断

庞庞庞庞建筑庞庞公司的

高庞庞庞副庞庞庞庞

我庞庞庞庞庞目也是希望表我庞公司庞于商庞庞庞的理解～个达Archimmercial就是建筑加上商庞～在上的庞候我庞商庞的理解在我那年代乎是零～但是着庞于商庞的理解慢慢地加深～商学个几随

庞和建筑不是庞去我庞理解的一矛盾的庞西～而是一一定要互相妥庞、互相融合～用彼并个很个

此的思庞照庞庞方的庞程。我庞希望把庞庞庞合在一起～造出一两个个Archimmercial的感庞。　　庞庞目是在上海～就是上海的金中心和庞茂庞～庞有一就是在新加坡～庞些是我庞两个国广个

的商庞代表作。庞些庞目都有自己不太一庞的特点～金中心是一混合商庞、零、酒店、庞国个售

公在一起的城市庞合～楼体SCC是混合住宅、商庞以及地下家童和零的庞合～庞有一在庞售体个

敦市中心的比庞大的庞物中心～庞合了立交通、商庞和住宅～在一小的地方做了不同的体个很

文章。我也希望通庞庞四庞目和大家分享我庞的一些想法。个

　　我庞公司是在60年前成立于庞金斯下面的一小庞～庞敦庞在是我庞在英的庞部～然后又个国

从庞敦庞散到了香港～慢慢地庞始庞散。庞在在全球只有500-600人～我庞公司大量的工作庞是集中在商庞以及城市庞合的范庞里面。庞目范庞涵盖庞到建筑庞庞、室庞庞和平面庞庞庞庞。体划内

庞是浦庞金中心～大家庞庞都庞庞地方比庞熟悉了～庞庞目庞是庞得去看一下的～因庞的国个个它

地段比庞好～就在庞家嘴的核心～旁庞就是金茂大厦～庞面就是多庞庞～的庞面就是庞家嘴区广楼

的庞庞～所以整地段庞是好的。平面上看基本上是分庞三庞塔～庞庞是庞斯庞庞酒店～庞个很从来楼卡

庞是SBC庞公～庞庞是住宅公寓～下面庞有一四庞的商庞庞合。我庞布置了庞入口～庞有一楼个体两个

入口是在果庞庞店～地下一也可以庞入我庞商庞。一安置主要解的庞庞就是和城市的交苹从楼楼决

通形成一比庞好的庞接～外我庞在不同的功能域考庞不同的庞入地下域。大家都是个另会区区搞

建筑庞庞的～庞庞知道庞庞庞合性其庞是庞庞的～而且庞庞目旁庞庞有地庞庞～所以整看是一庞很个体来个蛮

合的量。庞是庞斯庞庞酒店的入口～庞庞是体从卡LV庞庞店～庞些就是大庞庞。庞就是两个个App-Store。二庞以上的功能庞是以零庞主～庞域基本上是于庞思庞庞酒店的附～庞去之后售个区属卡属

是庞通高的店面～庞庞布置的是一些比庞高端的品两个牌～庞庞庞有一主入口。大家可以看到上到二以后就是庞楼来装根庞庞把所有店庞的入口全部串接起了。做商庞比庞庞庞的就是在店展示面最大限度地展示庞大家～所以不庞庞是空庞的效果～更多的是从从运租庞的角度～商庞庞的角度面庞着不同店面的展示。我庞站在庞个很角度可以看到多店面～如果稍微庞点角度庞些都能看得到。庞然庞起庞庞～但是来很真来当会碰很很会正要庞理起～以后在庞庞生活中到多多障碍。有人可能庞我庞喜庞做庞庞蚕个个豆型的～其庞做庞的原因不是因庞好看～庞庞曲庞型的好庞就是可以在一点里尽你会量多地把店面展示庞大家～如果是直庞的庞可能是有一根透庞庞庞去～庞庞的庞就不知不庞地把整商庞流庞个来个楼楼串起～我庞得庞是我庞自己的一心得。到了三以后～因庞三的吸引力比二和一楼楼个稍微弱一点～所以我庞在庞庞布置了餐庞。餐庞是目的性比庞强的～所以利用庞特点来个很它楼吸引客流。庞是一核心的庞家嘴交通中心～由于的特殊性造成了三的价庞庞可以被庞庞相庞低端的品牌消化掉～我庞的相庞不代表庞品并个楼楼牌不好～但是相庞一二庞些世界庞庞品牌是稍微弱一些的～但是三庞是以零作庞主要庞庞～四基本上全都是楼售楼餐庞。如果大家去庞庞看的庞～我庞也是量在庞些位置布置一些尽阳阳当欧朝外的台～庞些台其庞也是商庞庞庞中美派系和日本派系不太一庞的地方～日本在做庞些庞合的庞候体内内更多的是庞究聚～部做得比庞有趣味～在城市界面有做庞多庞庞上的庞接没或者行庞上的互庞～我庞在做庞些庞西的庞候更多的希望里面的庞些消庞人群和庞些城市庞生一些庞庞上的庞接～比方庞最近庞天～大家可以个气坐在庞庞吃庞～庞是一个国个个泰餐庞～我人也比庞喜庞坐在庞地方～吃庞可以看到外面的庞景。

　　庞是地下室～其庞地下室要解的功能大家都了解～主要就是决很怎停庞～庞庞庞庞入里面的不同庞次～庞有就是送庞～地下一庞的租金和二庞是相似的～所以庞要考庞如何把庞庞商庞面庞布置到最大。同庞庞要考庞到在不同的角落通庞不同的立交通庞入不同庞体次、不同庞面～庞入地下一庞和二庞～庞庞在地下一庞和二庞的商庞你会当个价庞都无形中增加。庞地方的停庞和里面的商庞基本上就是一个很个尽无庞庞接的庞程～大家容易庞入庞地方～而且在庞些停庞庞理的庞程中我庞量多地把人庞能庞接到的公触个氛体来共部位都做得相庞比庞有意思一些～整商庞庞通庞庞些地方都能庞出。如果大家去庞庞可以看到甚至包括地庞站庞接的部分都是庞庞商自己投庞～自己把里面的庞接部分庞行了改造～的好庞就是庞些去地庞的人在有到商庞的庞候心理它没个氛已庞庞入了庞商庞的庞～就是我庞无形中把我庞的商庞当响影力庞大了。

　　庞些地方基本上都是入口端庞靠来决很会确式解庞端式商庞～多人庞庞庞庞庞力可能不庞～庞庞庞只能解一部分工作～庞有一部分工作要决靠来决个招商解～庞地方一定要有一庞新品牌的招商能力～比如庞庞大超市的排布方式可以庞在里面到庞庞功能的要你达求。地下三庞和四庞主要理念是解决它停庞～庞有一些其的庞助功能～我就不庞述了。庞是我庞在IFC里做的庞庞系庞～包括的它

Logo和里面的庞案都是我庞要做的。我庞拿庞庞西想庞个来它明的是作庞商庞庞庞的特色～也就是在前期定位的庞候庞庞性定位以及面庞个来从国未客庞的庞美情庞～庞些庞是需要庞一考庞的。我庞中庞庞的庞法到了庞庞解庞的方找来个式～其士商庞就是需要庞庞雅俗共庞的主庞庞大家庞庞～庞到庞地方的人找会玻到共同点～庞也是我庞希望代入的庞西。庞些庞案就出庞不同的部位～比如璃的印花、庞梯下面的做法～包括整个灯会体扶手旁庞小柱的做法都形成整的效果。我庞在屋庞上做了一些和建筑立面庞庞的菱形分割～在形庞上是使外部庞境庞得更加呼庞～而且可以起到一些遮阳作用～夏天也不那庞庞～庞会个囱阳蛮竟庞在有一烟效庞～如果要是用遮庞施的庞庞庞效果庞是不庞的～夏天去四的庞候不那庞庞庞。楼逛会

　　庞是Plaza自己的店面展示～我庞在商庞庞庞的庞候要庞未来的主力租庞提供建筑展示的可能性～不要把所有的建筑表情都庞定好～庞庞留有一些余地～如果Plaza在5-10年之后不在庞地方个了我庞庞可以考庞其品它个达牌。整店面可以到9米庞高～里面就是一一从楼逛从楼圈在二出来确～但不是在任何庞目都能成立的～庞需要一些高端品牌的支撑和相庞比庞大的面庞需求～庞有一些在的、能庞潜运它几保庞正常行的庞庞力。庞是中庭的庞理方法～大家可能注意到了我庞乎没你几个有庞柱～在看一庞二庞三庞四庞的庞候全部都能看到～但是如果想象一下庞里有好柱子～后面的店面基本上被庞住30%-40%了～我庞可以通庞半化直接庞行庞理～庞上庞然合理～但是构

从并确个构招商的角度不合理～商庞庞庞庞需要各庞庞的大力配合～包括庞工程庞、庞庞工程庞都要庞庞它区氛的庞造性思庞。包括里面的庞庞品、座椅都要形成庞庞庞。

　　庞有就是休庞空庞～庞是在四庞的庞生庞～我庞做了一些休息区个蹲～包括男女庞生庞里每位都有自己的洗手池和洗手台～庞庞就造成一相庞会个确体运完整的品庞～因庞庞些庞能庞庞商庞的庞品庞。香港庞通庞也是庞庞～在做的庞候一定要打造广蛮很六星庞的庞生庞～我庞得庞一点庞是庞庞的～不像多商庞里面的庞生庞是庞不去的。庞些是我庞的店面展示～基本上有用没柱子遮庞。庞有就是一些庞天梯～其庞一直到四庞的商庞空庞都不是必需品～只是提高庞商庞理个国内很念的特殊性。如果多大型集中庞合～比如商庞庞合体楼决很当六庞甚至七庞的庞候庞天梯是解商庞好的方法～庞庞无形中可以把九庞庞短到四庞～庞庞整流庞性就好得多。个会

　　庞有就是屋庞～大家一直在庞屋庞是建筑的第五立面～但是第五立面庞常被大家忽略。我庞在解庞庞用决尽阳区房的前提下把周庞可能空庞～做出能坐、能庞、能享受光的域。庞些都是庞建筑加分的元素。庞思庞庞酒店都可以看到庞些庞西～庞庞大家庞于的商庞从卡它价庞庞庞又高得多。庞在很决多人有些庞解～就是庞得商庞和庞公是格格不入的～商庞是商庞～庞公是庞公～其庞庞完全取于里面的品牌庞庞～庞里更多布置的是手表品牌～所以其庞和庞公楼取得一致。如果庞庞布置餐庞就太不合适了～所以庞庞功能和庞庞需要庞理好。庞是地下一庞庞影院～庞是地下二庞和地庞的庞接～庞里已庞庞入地庞域了～但是我庞通庞室做法把商庞理区内氛个来区念的庞整延庞庞～大家庞入地庞域的庞候就已庞感庞到庞入金中心里面了。庞是地下国来苹停庞庞出以后的部分。果店做了App-Store～庞庞可以接入地下二庞商庞。区

　　庞有一庞目就是庞茂庞～我庞庞公就在个广楼楼十五～庞在正在庞行2庞号施工～所以停了一段庞庞～最近又起了。庞是来淮海路～后面是南昌路～而且大家也都知道庞庞是庞行庞～是由下往上的～庞庞是由上往下的～所以交通庞置是很楼麻庞的。淮海路就不用庞了～庞庞就是我庞塔大致的位置～庞庞就是商庞的做法。庞色的基本上是于地庞庞成大庞。因庞庞庞是有一住宅～属个区需要考庞

到采光和庞庞～庞庞是要做一比庞个氛柔庞的庞～庞庞更加有一些城市的感庞～所以更加偏重于森林柔庞～庞庞偏重于城市比庞硬的感庞。大家可以看到建筑在做的庞候是多庞的累～多庞庞做～庞些需要解的庞庞大家都～就是不同的道决懂从个区怎来路庞入庞商庞里面的停庞～包括落客、人庞庞庞、庞怎来怎个很很很庞庞～和地下室的地庞庞庞接～有的庞候在一小的尺度里要做多多平衡。在做商庞庞合的庞候庞是体确怎它需要大家在一起互相配合～庞庞不庞庞是建筑庞的庞利～建筑庞庞做其就配合好～庞庞不是庞庞。一定要有不同的庞庞～包括未来的招商、庞主的支撑～庞有和周庞城市管理部庞的庞庞、妥庞～或者尽它争达个决体个量庞取。通庞庞庞方法才有可能到一能庞解庞庞的庞合。庞庞角庞就是百盛～庞庞是襄阳园个决楼公～庞是整商庞的主庞庞～庞些庞是解后面的庞庞～因庞在二的庞候已庞成庞庞化了～在一量多地把的楼尽它来价庞庞庞出。庞是沿着淮海路的效果庞～庞庞做了一些退台～原因就是形成了一相庞好的个两它你展示面～都是庞的～庞是新宏基的庞庞～所以的招商能力可以看得到～他庞有信心招到庞店庞。我庞在三庞之后庞后两退了～主要目的是和淮海路的商庞建筑形成庞照～否庞庞庞三庞和那庞四庞建筑的庞庞是有庞抑感的。到了四庞之后形成一庞餐庞箱。二庞可从以看到庞庞有不同的出入口～几个淮海路庞庞庞去以后全部都是庞化了～庞化的目的不庞庞是做庞化～我庞是把庞流直接庞到二～也就是庞西楼来区楼南路庞的庞直接在庞里庞入我庞的域～把庞公的落客区个个楼楼会放在庞委庞～庞有一好庞就是可以庞造的商庞入口～庞庞我庞在二的商庞价庞就有提高了～通知我庞在庞里又做的下行庞～和地庞出的人可以庞生庞接～庞庞是一大的庞～所以的广来个广它景庞、通庞都比庞好～庞庞庞有入口～所以把庞些人能庞住的可能性全部涵盖在里面了。大家可两个

以看到庞是庞西从来没个来体南路上的～有形成特庞多的干庞～庞于整商庞庞～所庞的庞合就是庞合矛盾的庞程～庞是一方法。庞庞上然后庞庞确个从来从走人～到了庞庞也有下庞庞道～庞是庞入地庞10号庞的出入口～庞是庞入商庞1庞的出入口～所以多庞庞庞庞解。庞是做了一庞物理庞很确很决个化的地庞庞成大庞～庞是12庞～庞是号10庞～庞是号1庞～庞有旁庞的商庞号来楼价庞～上之后就是商庞的二出入口～整解起个决来最后的庞庞各方面庞都是得到了平衡和庞足。

　　庞是我庞希望在地庞庞成的庞庞和自然光有一好的庞接～庞然在庞个很梯里面～但是庞他庞有室外庞物街的感庞～庞个来来效果庞是挺像室外的。庞里有五庞高的大庞～可以看到里面庞梯往往的比庞喧庞的庞。到了四以上就是庞庞庞的商庞了～庞庞平面比庞好地解了店面之庞氛楼决支庞的空白性～因庞庞于店庞的要国内欧求基本上庞深不能太大～洲可以做到1,5、1,4、1,3都是很正常的比例～做到国内1,2就算不庞了～如果后面有那庞通道可能只能没控制在15米之～所以在庞内些庞庞上庞要和庞范做出确争楼斗～如何庞用庞提供余地和可能性。五以上基本上就是以餐庞庞主了～到了六楼就是庞影院～庞是庞才庞的餐庞箱～我庞做了一些拐角～景庞就是庞～景庞就是庞了的回庞～所以如果周庞有景庞能建～不要考庞造型是否符合某庞形庞的庞求。

　　庞也是在屋庞上做庞化～庞塔盖好以后室外个楼挪楼机到塔屋庞上～所以做成公共空庞的庞化。庞庞做了一小所～因庞庞庞是高端住宅所以庞做了一个会个园私密花～里面做了游泳池。庞是庞才庞的餐庞箱～我庞在三和四上面都有一些不同的不行通道～人楼楼

光是可以在一～庞可以在三和四。其庞多都庞庞～但是大家在做的庞候楼逛楼楼逛很很它往往把忽略掉了。庞庞在个从几个已庞完成得比庞多了～如果大家有庞趣可以去我庞那庞喝杯水。可以不同的角度看到大庞的效果。

庞是我庞在庞敦的一代表性庞目个Westfield～庞庞目可以是庞是洲个欧最大的庞物中心。周庞是一个没没来来快速通道～城市形庞有特庞多的考庞～基本有人走走去的～全是庞走走去～所以庞庞形成了一大的入口～在庞做到庞一点～庞点在于地下部分有一地庞的～可以庞是个区国内很个

火庞的停庞庞～地庞庞修庞修把庞庞到庞里庞修～庞地下室个很已庞庞往下拉了～地下庞域不大～所以庞理方式就是把地面高了一点点～庞庞抬来停庞庞可以是在地平庞面～因庞庞在庞之后可以直接看到～庞里庞有一庞坡～基本上就庞到了一庞的庞高位置～把庞里的高度就个两消化掉了～庞里庞庞的餐庞和店庞做了庞接～有一商庞个它怎街的背景效果～可以庞到中庞～庞是的主入口。庞有人庞庞放到那庞核心的域里～庞可能是一区个国内帘哪消庞庞庞的庞庞～因庞希望庞人看到我的庞、我的商庞庞口在里～但是洲的欧靠帘消庞比庞理性～他庞不是庞去靠内来吸引人群～更多的是部功能庞庞吸引人群。庞是中庞加入了一庞公个从来划来个园空庞～原的庞庞是市政府要求做一庞化公～就是100米×50米的庞化公～我庞和庞主庞行了通～庞地方做成室外的庞园沟个会很来内怪～人庞本在室～突然要到室外～庞庞吸引力就会减个呆很半～因庞人的惰性是不能忽略的～我在一庞的空庞里庞了庞突然到一个玻个内它冷的空庞～所以我庞就用璃屋庞全部覆盖～庞里形成了一室空庞～但是我庞把做成室外化。在四它个个属它角落以四所庞的主力店作庞支撑～主入口是于的高端品牌～也有人庞把高端品你甩牌到庞庞角落里～大家在庞的庞候是不是就被忽略了,因庞高端品牌的消庞群和普通老百姓庞不是一庞的～庞里庞有一个从来私密的角落可以庞物和消庞～所以他庞的心理庞反倒是更好的位置。庞庞深是相可的～都是个当怕1.5-1.6米～所以的生国内欧意比洲更庞做～因庞大家庞于商庞的理解庞是比庞前期的。

　　一庞是首庞～地下真正的一庞是停庞庞～商庞的一庞是只有一庞高度～到了二庞庞有庞庞～庞庞上就是庞庞感庞～全部都是庞店面～到了三庞就是一庞两个影院～可以站到庞影庞里俯瞰。庞是自由波浪型的屋庞～庞是二以上～所有的庞庞都是店面。庞庞度是楼个18米左右～庞高度可以到个达21米左右～所以是庞店面用的两达尺度。庞庞的庞高可以到7米～一庞是4.5米的庞高。庞是整大的个商庞庞～在一些合理的位置布置了一些氛冷餐～主要目的就是庞大家提供人看人的可能性～比如我站在庞里休息一～看到会儿底下的人在吃庞～下面的人看到上面的人在看我～互相庞庞一下～庞庞就有交流了。如果按照庞去的庞庞个个很吧叫做庞景～庞里有一好的酒水～比如太太在庞里逛街～先生可以在庞里休息一下。在Village庞地方可以个烤蛎吃庞和牡～庞是100×50米的室外空庞～庞在庞得室内状构化了～通庞庞庞庞庞庞形成一些庞庞的自然景庞～上面形成一些斑庞的庞影～庞挺有意思的～里面可以庞庞一些活庞～庞就是在庞个假日的庞候庞庞一些活庞～甚至可以有些大型表演。庞是在三庞楼尽影院往下看～我庞在店面展示的庞程中可以看到在任何地方我庞都量考庞店面的展示～不庞庞是考庞空庞一定要炫要酷～更多的是要考庞里面的人庞怎走～基本上可以把每个区庞的店面都有一些布景。在放庞的庞廊里做一些座椅～庞些庞廊也是一庞～可以形成一些小型的、庞庞的商庞域。因庞不可能区两氛状个两光是庞的商庞庞～旁庞庞些点的商庞能把整庞的商庞庞接起～形成一庞合来区它装内力。庞是庞才庞的高端品牌域～的修庞格和室庞庞手法相庞不一庞一些～那庞稍微庞庞一些～庞庞稍微庞得所庞的豪庞一些、珠光宝气一些。在Village下面有一些会服庞～你会它个运在庞了庞西之后服庞庞把直接送到家里～整商庞庞庞程其庞和商庞的庞庞也要庞合在一起～一商庞的成功庞是个确个需要各方面的努力才行。

　　最后庞庞新加坡的ION庞目～庞庞目在商庞中庞是比庞个当个受人追捧的～庞庞目的地段也是比庞核心的～同庞下面庞有地庞～整建筑个很个当密度和容庞率大～上面庞有高度的住宅～庞住宅是庞新加坡最庞的住宅～庞在肯定有新的了～包括金沙和那个个当斜的住宅～庞在庞是最庞的。庞是

它个的主入口～形成了一半室外的庞庞～用不同密度的LED灯形成了不同的展示空庞～庞可以不影响广里面的采光～坐在里面照庞可以看到外面～庞庞也是可以做告的～就是那些不是那庞明庞的广达很个屏个概告～但庞是可以到好的效果～庞是一展示幕～庞庞是庞入地庞的入口。整念用的是果肉、果皮和果核～因庞庞地方个来个园它原是一果～的主庞雕塑也是果庞～在核心的地方就是的果它它概很肉～中庞就是的果核。有的庞候其庞念是庞强的～但是大家一定要庞住～商庞是一个个雅俗共庞的庞西～庞庞不是一曲高和寡的庞西～所以我庞希望在商庞里庞不同的人有共庞点～我庞庞一主庞庞个来老百姓去庞、去庞～庞于商庞庞是非常有好庞的。

　　地下庞有四庞商庞～庞些商庞是地庞靠支撑的～B4和B3基本上就是庞庞庞庞庞接～地庞是在靠装

B2庞接～庞庞相庞庞来很个很枢担密度大～也是一大的交通庞～所以客流不用心。底下的餐庞和零可以把地下室庞得售它个来非常庞～的好庞就是把整商庞全部庞起了。到了地下一庞以后是相庞比庞庞的流庞～庞就是地庞庞沉没乘中心～庞是地下一庞～可以看到庞庞有下地下室的坡道～地下室没楼楼个有所庞的地下停庞庞～停庞庞在五以上～在一的庞候庞庞高庞庞低～所以庞庞做了一自庞扶梯～从来从个很没庞庞街道下～每街的不同高度容易庞到一庞的商庞。其庞里面有多大面庞～地下四庞加上地上四庞庞共只有11万平米的面庞～所以面庞其庞不是大的。到了庞里就要很往上面庞～庞是庞住宅用的坡道～庞庞是送庞的坡道～所以的它径内个半、庞度都不一庞。庞庞庞是部的中庭。庞角度和旁庞的建筑庞形成了庞接～一建筑庞入庞域的庞候就当个个区个很体像一大量的庞西～如何解决它蚕楼的吃喝拉撒都是要考庞的。庞也是常用的豆坡道～到了四是送庞的～等于是把庞送到四楼个很确蛮个楼再往下送。庞庞小的一平面要做多的功能庞是麻庞的～庞庞庞有一公寓～到了五以上基本上全是停庞了～八庞的屋庞也做了一个园个沉广游泳池和屋庞花。在庞庞庞有一下庞～庞庞庞有四庞的商庞和停庞～的是相于把真当很洒另水排得高然后水。外庞有就是高庞住宅的停庞位～看到庞庞剖面之后我就知道庞合庞是庞合了。体确个体

　　庞是四的楼楼没窗板～因庞上面是停庞庞～所以有庞法做采光～做了一些模庞的天～感庞就像格庞一庞～庞是要把室的庞得内氛搞个像室外一庞。在屋庞上我庞做了一庞庞景平台～庞是庞新加坡游客庞放的～大家坐在庞里就可以庞眺新加坡城市的街景。前面庞有90米×50米的庞度～庞高度个达到了30多庞。庞是住宅往上庞旋的坡道～庞是零售送庞的坡道～庞是住宅的主庞庞～庞是屋庞的花园。

　　后面庞有一些主庞～要想做商庞庞庞的庞有八步个个庞。第一就是如何介入城市庞庞～就像庞庞目怎楼怎决当个庞上二～庞解停庞～庞就相于一Check List～如果解好了就可以有一比庞好的决个

方式。第二就是商庞定位～庞在更多地集中在策划你个公司庞提供商庞庞告的庞段～庞庞段我庞庞庞是不太庞的～因庞最多是衡量一些数数来几没据而已～庞些据庞于未商庞的指庞乎是有的～而且庞告的同庞性很个个强～看着都是相似的～任何商庞地庞都是庞庞在庞商庞里有一特色～面向什庞庞的招商人、什庞庞的客庞群、什庞庞的庞庞力～庞是我庞庞庞定位的～或者把定位于一庞庞型的庞品它个或者是餐庞庞的。庞有就是故事情境～包括庞才庞的主庞～主庞的好庞就是要庞目的特色～因庞庞在商庞地庞庞制性很从运强～有的地庞公司想用所庞的庞准化去做商庞～我庞庞庞庞是比庞庞做的～庞本作的角度是比庞好～但是真个个正庞于一商庞的特色庞是要性化～包括我庞在法拉利做的庞感的感庞～浦庞就是比庞庞代的感庞～浦西就是比庞庞庞的感庞～所以主庞可以庞建筑增加一些大家的庞庞。第四就是布局～庞是我庞在香港100多米高的商庞～全部都是商庞～最庞做的就是庞把人庞到庞庞～上面基怎

本上是每庞一高端的个国区区区体区餐庞～下面就是通庞法巴黎、日本、庞京～庞到庞庞立域～基

本上就是一庞物个你个盒子。可以庞庞是一小的Shopping Mall的加。庞是香港的庞通庞～我叠广

庞分庞金木水火土～金庞的是庞区宝区来石珠～火是品牌庞庞的庞西～通庞庞些庞庞的庞西庞大家庞起～我要庞一个个区内手表就直接去庞了。第五就是室庞庞～我庞在里面可以看到什庞～可能是庞建筑主庞庞行延庞～可以消解原来尽内来弥建筑的庞憾～量通庞室庞庞庞庞庞～包括庞柱小庞庞的庞理～包括放射型的沿口～目的都是站在庞里量多地看到不同的店面～尽站在每庞都能看到不同的店面～庞是商庞庞庞中当非常重要的。第六就是如何吸引人群～通庞庞庞LED或者建筑形象～整的方个式都能庞庞从运个吸引人群。第七就是使用庞明～其庞就是如何庞庞商庞～庞来格庞庞庞不是建筑庞的任庞和庞任～但庞比庞它确个它售重要。庞主在做了一好的商庞之后一定要注意的庞庞～如果作庞零的做法～要想做好是庞的。很来网第八～是否庞于未新的商庞模型能庞适庞～因庞庞在大家都是在上庞物～快庞来体快庞去～所以庞店的庞合大家也要考庞。

　　Architecture加上Commercial就是庞庞建筑加上商庞庞合的理念～庞些就是今天我和大家的分享。

范文五：商业综合体+商业街案例分析

城市综合体案例分析

2010-7

什么是城市综合体？

定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

? 现代城市综合体

– – – – 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制

– 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等

? 历史街区

– – – – 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等

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1、香港太古广场 2、深圳华润万象城 3、北京华贸中心 4、北京三里屯village 5、上海新天地 6、成都宽窄巷子 7、北京前门大街

1、香港太古广场

概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一 ? 流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的 “经营死角” ? 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场

楼层分布3-4

Island Shangri-la Pacific Place Apartment HSBC

One pacific place JW Marriott

Conrad Hong Kong

Two pacific place

楼层分布1-2

Lane Crawford

Hong Kong Seibu

AMC Pacific Place

Lane Crawford Park Court

楼层分布-1

JW Marriott Garden Court

Great Foodhall

业态分布与比例

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 类别百货公司女士时装男士时装童装玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容书本/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品珠宝/钟表/饰物娱乐食肆银行/服务合计所占比例店铺数量 2 44 36 1 33 4 7 6 9 25 1 16 11 195 4 2% 45 23% 51 26% 77 39% 1 1% 4 LG L1 1 8 8 1 4 4 4 3 3 5 1 3 2 1 2 2 2 7 1 1 4 13 7 22 L2 1 17 13 19 15 L3 L4 所占比例 1% 23% 18% 1% 17% 2% 4% 3% 5% 13% 1% 8% 6% 100% 餐饮10家，其它6家银行7家，干洗1家，其他3家食肆除餐饮外、银行、服务等17 家未计入备注

2、深圳华润万象城

概况：

建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店

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商业规划设计：

1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强； 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光； 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。

万象城是华润中心的一个区域

华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场

5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场

内部架构 ?项目由北、中、南三地块组成 ?北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。

业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%

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业态分布： 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场

主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；

餐饮主力店银行

商铺

2、1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）

首次进入中国内地的百货公司，深圳

百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化

特色百货

?3、4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场

?香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位 ?“万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动

? 业态设计与招商情况 ? 1、业态设计 ? 华润万象城开发与运营始终坚持“ 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念 ? 主力店、次主力店所占比例为40% ；国际名牌占3%，餐饮占15%，娱乐占20%，精品店占22%。以餐饮为例，万象城设置了25家餐厅，除了中国传统菜系外，还有来自世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。 2、招商策略 ? 基本策略：“先确定主力店，再全面招商”，执行过程中，主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其他随后进行。 ? 招商分工：以自我招商为主、中介合作为辅（每家顾问公司的资源都是有限的），因此，可以委托多家商业顾问公司同时分块招商，加快整体招商进度。 ? 招商团队：经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策 ? 全面招商阶段：集中开展招商活动，注重借鉴香港购物中心招商经验，系统安排招商推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。

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3、招商推广制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际 4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。

活动名称深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式于2003年 12月25日举行

内容 RéEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万家CEO陈朗、嘉禾娱乐董

事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场 6个半主力店以及80多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立，陈露亲任“冰纷万象”冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的6家半主力店包括： ESPRIT、NOVO、I.T、运动100、王子饭店、AZONA(阿桑娜)。NOVO和运动100都是首次进入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商Starbucks（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将进驻；日本餐饮名店“和民居食屋”同时落户，这是该店首次进入中国内地在中国台北召开的亚洲滑冰协会（ ISIA ）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润万象城“冰纷万象”滑冰场成功获得 2006 年亚洲滑冰运动会（ Skate Asia 2006 ）的承办权确定顺电及其家居品牌店“生活本色”等主力店，在国际品牌招商方面取得的重大进展，这些品牌包括ErmenegildoZegna、AGNONA、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、 MISSONI、LAUREL、D．EXTERIOR、MARCCAIN、CIVIDINI、CHARRIOL、GIADA等。此外，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城 “华润万象城” 2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。38位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。23号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加2004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动深圳华润万象城最大主力店RéEL百货开业，加快最后的招商进程深圳华润万象城开业

2004年4月26日深圳华润中心万象城发布第二次招商成果

2004年8月21日 2004年9月12日隆重举行第三次招商成果发布会

2004年9月13日活动 2004年11月4日百货主力店开业 2004年12月9日

? 品牌结构 ? 经验借鉴 ? 在购物中心市场调查和主题策划方面下功夫，设计能够有效吸引人流的主题和业态方案，合理组合租户，解决吸引人流的问题。 ? 委托有经验的招商团队联合招商，对招商团队实行良好的激励与约束措施。

? 提前动手做好主力店招商，制定正确的招商策略 ? 由专家把关制定适当的招商预算，确保招商经费的充足。 ? 招商是实战的学问， ? 招商也是一门科学， ? 应该按照招商规律办事

3、北京华贸中心

? ? ? 概况：开发商：北京国华置业有限公司区位：华贸中心坐落于

东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟

? 项目功能分区： ? 1、华贸中心写字楼 ? 2、华贸商业区（新光天地+购物中心 +商业街+广场） ? 3、华贸国际公寓 ? 4、五星级酒店

规划设计： ? 1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； ? 2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间； ? 3、商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD 的商业氛围中。 ? 4、商城和广场以4508颗圆形特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜景； 2、美学与人性化设计：每一块大理石地砖的材质、色调、规格、形状精工细选，每一设计都是根据经营商品的不同类别，将建筑、商业、美学与让顾客安心舒适的氛围完美结合。在挑空区，考虑到顾客可在闲暇时倚栏观赏，各层均沿边缘设有围栏，四角圆形设计，无锐角，不会碰伤顾客 3、特色的餐饮组合：分别设置了48家风味餐饮店，世界十大餐饮店的台湾鼎泰丰、南来顺、门框褡裢火烧等老北京小吃，FAUCHON面包、巴黎贝甜等面包房、TILA意大利冰淇淋以及雪音咖啡等设置在新光天地各楼层卖场，让购物成为生活，一种独特的购物休闲生活方式 4、时尚的购物体验：家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌，中式风格的泓韵筷子店、全世界最昂贵的顶级寝具Pratesi；笔筒、烛台、酒杯、牙签，餐桌、寝具、床椅等，以质量生活橱窗的方式，提供质量生活的建议。一样的鞋子，在新光天地里不一样的陈列，让顾客感受到的是尊崇和服务，鞋子与天花板、货柜、地面风格融为一体，不同款式，不同颜色的鞋子从不同角度陈列，层次丰富，立体感强。最引人瞩目的，则是拥有独特舞台造型的梦幻试鞋区，色彩绚丽的试鞋沙发、可照映全身的试鞋镜，让买鞋的过程宛如舞台演出。 5、体贴的服务：童车、轮椅、咨询、导购、包装、寄存物品等常规服务，时尚顾问服务、温馨礼仪服务、司机休息室等特色服务。“婴儿室”、“亲子卫生间”专为带宝宝逛店的妈妈设置；前店后厂的完整“修改室” 在北京独一无二；专用卫生间、试衣间、无障碍通道专为残障人士服务。

6、丰富的品牌：将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品；从几元钱的商品，到几十万元的名品；从法国百年经典美馔到老北京风味小吃；从全球顶级精品到街头个性时尚；从未来生活科技馆到国际家居精品。国际名品旗舰店和百货精品概念店：CHANEL、GUCCI、PRADA等10大国际顶级品牌旗舰店，DUNHILL、ANNA SUI等来自全世界938个品牌荟萃，进口货品占到61%，其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，从此，北京乃至全中国将与巴黎、纽约保持国际时尚零时差。

业态配比

特色物产

BHG

FAUCHON

梦幻女鞋区

护肤区

梦幻内、睡衣室

一茶一坐

水幕空间

儿童娱乐区

综合信息交流中心

鹿港

小镇

松伸日本料理

经验借鉴： 1、注重顾客购物休闲体验：汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌：意大利菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把厨房开在了卖场里，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅、铲、勺、菜板等炊具，柜内同时配备了时蔬、肉类等菜品，消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪乐趣，更可以现场大展厨艺； 2、功能齐全的“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后厂”完整“修改室”、残疾人士专用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都体现了一种人文关怀 3、错位竞争只走高端：CBD的商业竞争已经相当激烈，比如新世界百货、百盛等商场都已经在近期陆续开业，新光天地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，只有在换季时，部分品牌可能有适当的折扣。新光天地将采取赠礼、举办艺术展等手段来吸引高端人群，今后也将与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵宾客户

B1层与新光天地及地铁站连通。

华贸中心商业组群运营关键： ? 为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”； ? 利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛； ? 商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值

华贸中心写字楼运营关键： ?引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益 ? “以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权” 为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性 ?严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报； ?商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务

服饰： VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME & MERCIER（名士）, BROOKS BROTHERS （布克兄弟）,CANALI （康纳利）, FERAUD（菲罗）, JAEGER-LECOULTRE （积家）, LOR0 PIANA （世界顶级面料商）, MISSONI（米索尼）, MOSCHINO（莫斯奇诺）, TOMMY HILFIGER（托米）等国际品牌已

进驻华贸购物中心

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华贸中心项目启示与借鉴： 1、华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进； 2、商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式” 购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流； 3、为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台； 4、2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套； 5、公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。

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4、北京三里屯VILLIAGE

概况： 1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。

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2、三里屯区域周边：一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地。在新的发展形势里，政府对三里屯的规划发展中将其定位为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”；周边云集大量的外籍人士、白领。周边配套金融业有十大银行：中国银行、北京银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、光大银行、发展银行、民生、浦发银行等十大银行；酒店业：东方花园酒店，华都饭店，中服商务酒店，城市宾馆，兆龙饭店，保利酒店，亚洲大酒店等；大型商业：七大国际时尚商业中心：国贸商城、燕莎友谊商城、赛特商城、东方银座、太平洋百货、中国红街、国门第一商城；餐饮：囊括了中餐、日本料理、韩国料理、主题餐厅、港式茶餐厅、台湾特色餐厅、泰

国餐厅以及三里屯北街周遍的西餐吧；教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边

2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资近50亿元打造。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。 3、规划设计：由欧华尔顾问公司指导及日本前沿建筑设计师隈研吾领衔设计，三里屯 VILLAGE的19座独立的建筑，采用了大胆的动态用色和不规则的立体线条，开放的空间加上点缀其中的花园、庭院，以及四通八达的胡同，营造出一种引人入胜的全新格局。通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。独特的用材也成为三里屯VILLAGE的一大特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的主要建材或装饰性材料。如在街道的设计过程中，将街化整为零。把项目街道设计成诸多内街，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。平衡各个空间无死角。最大的平面设计亮点在于就是中庭广场，成为整个街区的中心点。围绕广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。使得街区内的苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。

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4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北京潮流、文化、休闲的前沿地 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。

南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体

现了老北京胡同的风味。

北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。

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5、业态组合与品牌：（1）主要针对年轻时尚客户群体来进行业态组合，汇集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，三里屯 Village商家品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway 、Coldstone、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品牌。同时还将经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域；（2）1层作为引入品牌专业店，则2-3层将有针对的引入餐饮业态来契合三里屯固有的酒吧气息，吸引人们重新回到三里屯；（3）商家组合创多个第一： A. 如Adidas概念店：全球最大、面积达3160平方米的Adidas环球店。这家通体四层楼的概念店如今已经成为了三里屯Village的第一门面了，从远处望过去，没有哪个人的视线会错过它。 B.苹果店（Apple Store）：苹果店位于整个项目南区中间，分处1-3层，站在三里屯Village的小广场上，最吸引人目光的自然是苹果店的巨大的logo灯箱。 C.美嘉欢乐影城（三里屯店）：位于中央广场旁地下，就来到了北京人气最高的美嘉欢乐影城。国际著名品牌Montblanc 和 Sephora也将在“三里屯 Village”设立在中国最大的专营店，面积分别约为1700平方米和515平方米。 D.Reiss，JNBY和Eachway和西班牙银饰品牌VVA，这些品牌的新品定会为时尚达人的整体造型增色不少 E.全球最杰出的户外专业品牌TheNorthFace中国首家旗舰店落户三里屯VILLAGE，这家店在秉承“保护环境”的精神下，使用多种环保材料进行装修，整个项目由许多这些有特点的商家品牌组合而成一个非常潮流、时尚的购物综合体 F.设有超过30家的餐厅和酒吧，从高档豪华餐厅到风味小食都能找到，以满足顾客对餐饮的不同需求。

招商手册：讲三个主角的一天是如何度过的，从早上9点到凌晨5点都各有去处，全方面展示项目业态、功能区、建筑特色、品牌等，采用大量夸张的表现手法，表现出时尚、快乐、享受的氛围，招商手册最后才以简要的文字说明项目的基本概况。同时，将每层平面图单独制作成册，以高档的银色调为主，封面透明的盒装包装

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6、项目运营情况：项目北区的租金价格在95～100美元/平方米?月；而南区的平均租金价格也在70美元/平方米?月左右。分为几大行业，行业类型以零售业、餐饮业为主。零售业单位共118家，占商户总数的97.5%，2009年上半年实现销售总额2.2亿元，比2008年全年增

加4670.4万元，增长26.5%。经营业态以专卖店为主，占零售业单位总数的91%，占商户总数的74.4%。餐饮业中，主要以正餐和快餐经营方式为主，分别占餐饮业单位总数的36.8%，共实现营业额 2845.9万元，比2008年全年增加1957.9万元，增长68.8%。营业面积大的环球店和旗舰店拉动全行业零售额增长。8家单位营业面积超过1000平方米，共16310 平方米，占总营业面积的42.3%，上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。新品牌成为发展亮点。优衣库、史蒂夫·马登、宾舍曼、酷圣石、新元素等5家新品牌上半年实现销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%。

不同大小、不同颜色、凹凸不平的格子貌似是三里屯设计师很喜欢用的

所有建筑几乎都是连通的，很容易就转到别的楼了，如果仔细逛完所有店铺的话，得花一定的时间才行

这么大的入口如果做点景观就更好了

即使是楼上，也有很大的空间，整个区域的颜色绝返回对是最丰富的

5、上海新天地

? ? ? ? ? 概况：区位：坐落在市中心（上海卢湾区），淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，处于”市中心的中心” 范围：占地3万平方米，建筑面积为6万平方米，于1999年初开工建设，将于2007年6月全部建成历史背景：前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区定位：被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。 1：强调综合性将餐饮，娱乐，购物和旅游，文化等全部集在一起.因为在当时的上海并没有这样的场所。 2：将新天地打造成为上海市中心具有历史文化的都市旅游景点，希望来上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海的必到之地。 3：投资方打算把新天地建成国际交流和聚会的地点，里面有很多活动，很多人在新天地聚会，就这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球。国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客

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项目特点：修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高

品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所

经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。

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以房地产来带动开发商：瑞安集团 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售 2、由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升。“翠湖天地”自2002年6 月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。

3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。” 4、获得拿地王牌。当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地，通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。 5、房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。

上海新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。抽样调查的租金：

6、成都宽窄巷子

? ? ? ? 概况： 1、规模： (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井

，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 2、运作模式：租赁为主，出售少量资产 3、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司 4、总体定位：宽窄巷子项目总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区中国首个院落式情景消费体验区成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 5、商业定位：时尚生活街区 6、文化定位：宽巷子-闲生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活 7、开发时间：2004-2008 2008年6月14日开街 2009年春节全面营业

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规划与布局： 1、总体布局：宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷子宽度以 6～7 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。 2、商业规划：整体上看，为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位，将宽巷子定位为 “闲生活”，窄巷子定位为“慢生活”，井巷子定位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化，在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心，以院落为单位，局部2 层，宅院式酒店以 2层为主，局部 3 层。这都体现了项目空间的层次性。在业态、业种搭配设置上，也显得较为科学，符合人们逛街、购物消费的心理习惯，例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性，即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后时光，华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。

业态分布

业态类型中餐、私房菜西餐、特色餐茶、咖啡

数量 12 6 15

品牌兰亭序、海棠晓月、养云轩、琉璃会、味典、香积厨1999、宽巷子3号、正旗府、三块砖、上席、子非、宽坐 My noodle 悠格纳斯、尽膳、荷欢餐吧、瓦尔登、滴意而已、茶马古道、二号营地、百力咖啡、黛堡嘉菜、My Coffee、里外院、一饮天下、可居、陆福茶艺、星巴克、磨坊咖啡、碎碟咖啡、花间、听香胡里、品德、九拍乐府、白夜、柔软时光、点醉酒吧水绘陶茶、不二、散花书屋、创意盒子、四川三宝、

翠玉阁、蜀江锦院、谭木匠、魔力狮、古今屋语、熊猫屋、莲上莲龙堂客栈

所占比重 23.1% 11.5% 28.8%

酒吧零售精品客栈合计

6 12 1 52

11.5% 23.1% 1.9% 100%

区位及区块、业态图

店招、导识

特色之处

1、文化墙

本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲试的姿势，好比即将跨上车夫的三轮车 2、成都原真生活体验馆

位于宽巷子，复原了 1935年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。门票10元

3、琉璃会会馆

中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆，也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。 4、白夜酒吧

著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。

小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。

5、黛堡嘉莱

100多平米的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事 6、MY COFFEE 香港建筑师高文安开的咖啡馆 7、JiongBox 创意盒子

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项目总结 1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅” 内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。 2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的开发原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态

和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。 3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。 4、宽窄巷子项目通过业态规划、业种配比、商源准入等，既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。我们期待完整的宽窄巷子，更期待成都从此拥有自己的“新天地”。

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关于文旅集团

? 成都文化旅游发展集团有限公司（以下简称“文旅集团”）成立于2007年3月30日，是按照成都市委、市政府“发展大旅游、形成大产业、组建大集团”的思路，为深化文化旅游体制改革，提升成都文化旅游产业管理水平和竞争实力，推动文化旅游产业的发展而组建。文旅集团是经市委、市政府批准，市国资委直接管理的按照现代企业制度要求建立的自主经营、独立核算的国有独资重点骨干企业，注册资金5亿元人民币。作为全市文化与旅游产业的投融资和运营平台，受市政府委托，文旅集团履行以下主要职能：承担文化与旅游资源的优化配置与拓展开发；承担文化与旅游营销任务；承担重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进成都市文化旅游资源的集约化和规模化经营，努力实现国有资产的保值增值。截止 2009年4月，资产规模达42亿元人民币。2009年5月，按照市委、市政府的部署，成都体育产业发展公司整体划入，文旅集团成为成都市文化、旅游、体育产业综合投融资和运营平台。目前，集团下属全资、控股、参股、委托经营分子机构共有16家：成都文旅资产运营管理有限公司、成都市兴文投资发展有限公司、成都文旅营销管理有限公司、成都文旅大熊猫文化产业发展有限公司、成都西岭雪山旅游开发有限公司、成都少城建设管理有限公司、成都万邦东西方文化旅游建设有限公司、成都市灯会办公室、成都文锦建设投资有限公司、成都文兴旅游发展有限公司、四川三岔湖建设开发有限公司、成都文旅平乐古镇开发建设有限公司、成都文旅天地吉祥大剧院有限责任公司、成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司、成都安仁文博旅游开发公司、成都体育产业有限公司。

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文旅集团成立以来，实施“一手抓资源，一手抓市场”战略，到目前已经开发、整合和储备了大量优质资源，并创新开展了丰富的市场营销活动。打造系列文化、旅游项目：西岭雪山灾后重建和景区基础设施提档升级及经营设施项目全力推进；大熊猫生态园三期完成并交付使用，四期项目正在抓紧

前期筹备工作；天府古镇系列项目，先期开发的安仁世界级博物馆小镇、平乐古镇、西来古镇全面铺开；三岔湖项目按计划推进；都江堰龙池项目及西区项目、金沙艺术剧院旅游实景剧场及杂技剧院项目均稳步推进；抓紧实施宽窄巷子历史文化保护区二期项目计划；与锦江区合作打造的水井坊历史文化保护街区已经启动。形成游线产品，城市营销初见成效：举办“冬日暖阳成都年”活动，有效整合成都及周边各主要景区及重要节庆活动，拉动文化旅游消费，有效提升城市形象；全球发行熊猫卡，带动成都旅游全面复苏；开展网络（各大网站及熊猫故乡网）营销、联合google全球推广等新颖方式营销成都旅游；熊猫品牌知名度不断提高，全力打造熊猫故乡网，与迪斯尼合作发行《熊猫回家路》，全球播映成都城市形象宣传片，继续在台湾、香港成功举办熊猫节。各项资产高效运营，国有资产保值增值：文旅集团打造的宽窄巷子历史文化保护区成为成都重要景区，截止2009年5月底，累计接待游客867万人次；成都市灯会连续实现收入、观灯人数大幅增长；“成都年” 品牌逐步成熟； “天地吉祥”走出成都，其主题曲《天地吉祥》成为成都第一个受邀参加春晚的完整节目，并获得全国观众最喜爱节目奖，现已展开全国巡演。

一、历史概况

7、北京前门大街

前门大街是北京著名商业街。位于京城中轴线，北起前门月亮湾，南至天桥路口，与天桥南大街相连。明嘉靖二十九年（1550）建外城前是皇帝出城赴天坛、山川坛的御路，建外城后为外城主要南北街道。大街长1600米，行车道宽20米。明、清至民国时皆称正阳门大街，民众俗称前门大街。1965年正式定名为前门大街。明代前门大街是正东坊和正西坊的分界线，以街中心分界，东属正东坊，西属正西坊。又因正阳门是京师正门，故前门大街一带比其他城门大街宽。在城市建制上，明北京城突破了元代所遵循的“前朝后市”的定制，正阳门周围以及南至鲜鱼口、廊房胡同一带，形成了大商业区。清代大街两侧陆续形成了许多专业集市，如鲜鱼市、肉市、果子市、布市、草市、猪市、粮食市、珠宝市、瓜子市等。附近胡同内随之出现许多工匠作坊、货栈、车马店、旅店、会馆以及庆乐、三庆、华乐等戏园。大街的席棚之房逐渐改建成砖木结构的正式房，形成了东、西侧房后有里街的三条街。东侧里街为肉市街、布巷子、果子市，西侧里街为珠宝市、粮食市。前门外正街的店铺创立时间大部分晚于里街的店铺，路东有全聚德烤鸭店、便宜坊烤鸭店、会仙居炒肝店

、永安堂药铺、黑猴帽店、都一处烧麦馆、正阳楼饭庄、瑞生祥、九龙斋鲜果店、通三益干果海味店、正明斋饽饽铺等。路西及西里街有永增和钱庄、瑞蚨祥绸布店、天蕙斋鼻烟店、同仁堂药铺、六必居酱菜园、一条龙羊肉馆等。清末，前门大街已有夜市。光绪二十七年（1901）后，在前门箭楼东、西两侧设立了前门火车站东站、西站，前门大街成为北京同外省联系的交通枢纽。 20世纪50年代初，前门地区共有私营商业基本户800余家。前门大街东侧从北往南有大北照相馆、庆林春茶叶店、通三益果品海味店、力力餐厅、天成斋饽饽铺、便宜坊烤鸭店、老正兴饭庄、普兰德洗染店、亿兆棉织百货商店、前门五金店等店铺；西侧从北往南有月盛斋酱肉铺、华孚钟表店、庆颐堂药店、一条龙羊肉馆、盛锡福帽店、公兴文化用品店、祥聚公饽饽铺、龙顺成木器门市部、前门大街麻绳店、前门自行车商店、前门信托商店等店铺。1979年以后，在原有老字号商店和传统经营特色基本保留下来的同时，又陆续开设了五金交电、服装百货、自行车、食品、钟表、化工油漆等新店。现在的前门大街北起前门月亮湾，南至天桥路口，全长845米，仅前门大街两侧，建筑面积就共计6.6 万平米，约容纳180家商户。

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4月25日当日零时起，位于北京天安门广场正南的前门大街开始进行封闭修缮，改造完成后将成为展现老北京风采的步行街。

前门地区的建筑基本上恢复到大火之前的状态了。

迎奥运，北京08年前的施工建设不少， “前门地区恢复清末盛景”的工程，先是大规模拆迁，然后是重修前门五牌楼。

已然民国，有人说桥东侧一地石板是在拆前门的桥，从石条的尺寸和下面这张照片看，有可能是在为铺设电车铁轨修路。

图为1900年后距离上张照片拍摄应该不超过5年，能看到西侧正在建房，梁架已经起来了。

拍摄时间大概在 1933年。49年解放前也就是这样子了，现在前门的改造估计就是照这个样式来的。

二、开发概况

2003年以来，崇文区委、区政府组织实施前门项目修缮整治工程，投入了巨大的人力物力，改造基础设施、整治环境、修缮更新，彻底改造雨水、污水、燃气、热力、供水、供电等市政基础设施。 2007年3月，SOHO中国花费近54亿元取得前门大街开发权，让始于上世纪90年代中期的此轮改造有了实质性的进展。 2007年5月日，崇文区政府启动了北京前门大街两侧修缮改造工程，遵循崇文区委、区政府确定的“四个百分之百”的原则，以“政府主导的风貌保护和文化传承工程”为定位，坚持政府主导规划、风

貌保护、商业业态、街区管理和基础设施建设，国有企业为建设主体运作。大街两侧建筑按具体情况分为保留建筑修复风貌、历史建筑原状修缮、历史建筑原址重建、更新建筑风貌控制4类分别实施，坚持真材实料，精工细作，修旧如故。 2008年4月前门大街修缮基本竣工，真实地再现了前门大街上世纪二、三十年代，也是我们通常说的清末民初时期天下第一街的风貌。 2008年，前门商业区被认证为北京市文化创意产业聚集区、前门大街被授予“北京特色商业街”称号。成为崇文区全力打造的“天坛文化圈”的重要组成部分。 2008年8月，一期部分（十几家商家）开业 2009年5月，在历经2年多的持久战之后，由于政策限制和文化保护的压力，SOHO中国放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(国有企业)49%的股权，转而以总计约17.7亿元的价格，收购该项目5.47 万平方米的商业物业（经营权），折合楼面价格达3.23万元/平方米。 2009年7月，前门大街商业区已经启动二期招商工作，向东扩大招商区域，将采取与终端用户在建设阶段合作的创新之举，实现入前门大街的国内外知名企业将首先通过推选后，通过网络和电视台以及手机短信平台，发动百姓发表评论进行投票评选，最终推过专家评选委员会和大众投票，综合评出最终入选前门大街的优秀品牌。天街公司招商部与入选品牌进行店铺遴选和商业条款的洽谈，并根据入选品牌的综合评分多少，在租金价格上给予不同程度的优惠。引入商家将首先免收自入住至2007年12月31日期间全部租金，根据综合评分档次不同还会分别获得2008年全年30%、10%、5%等不同档次的租金优惠。

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业态及品牌分布：

目前，共完成签约商户103家，其中国内品牌81家，占79%，国际品牌22家，占21%。汇集了全聚德、周大福、都一处、天福号、大北照相馆、内联升、吴裕泰、月盛斋、一条龙、中国书店、张一元、九龙斋、长春堂、馄钝侯等知名老字号和爱慕、美邦、李宁等民族自主品牌，以及瑞典H&M、西班牙ZARA、日本优衣库、瑞士斯沃琪、美国星巴克、哈根达斯、新百伦、新元素餐厅、澳大利亚M餐厅等众多国际知名品牌。整个东扩区，是指前门大街以东区域，在功能上共分为5个区，分别为中华老字号区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验区和娱乐休闲区。这5个区，加上前门大街，构成了前门大街商业区，总规划修缮建设面积约40万平方米。前门大街自开放以来吸引了众多的中外游客，日均客流量达15万人，年客流量5000万，预计年营业额10亿。

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市场租金： 38-50元/天/平米不等，最高达60元/天/平米

四、建筑规划与设计

建筑设计在保留原有风格的基础上，将琐碎的细部进行简化重组在加以现在的元素进行结合。使得前门大街在继承历史的同时又焕发出新时代的时尚气息！

色彩设计

? 色彩具有帮助我们认识和识别视觉形象的功能，如物体的形状、位置、空的位置和界限区分等，无不是通过色彩来反映的。色彩学家研究表明，在人的感观当中，视觉感观获取的信息量在人们日常接受外界刺激中占比重最高，高达83%以上。而在视觉所获取的信息中，排在第一位的便是色彩. 所以，色彩不仅是最具有视觉信息传达能力的要素，而且具有左右人的感情的能量，同时还具有其他文字和语言无法替代的作用。不同搭配宣泄着不同的感情，或明快，或温馨，或朴素，或华丽。在人类生存的空间环境中，也必须借助色彩来建设和改造世界。我国是历史悠久的文明古国，色彩文化的起源也非常早。早在西周时期就已开始有了文字记载色彩的装饰技术与应用的方法。从周朝开始专门设有“染人”的官职。在这一时期色在成为了区分

尊贵和贫贱的重要标志。也由于封建等级制度对文化以及多方面的影响，使得宫廷建筑与百姓的建筑有着相当大的区别，就色彩而言，皇家使用的色彩，对百姓是禁忌的颜色。如，北京故宫和四合院建筑，故宫的色彩富丽堂皇，而民间的四合院却是以灰色为主。这样的限定虽然不能让民间的色彩尽情发挥，但是从积极的方面来看明确控制了大环境色彩的整体协调。所以在色彩的使用上前门大街以灰色为主，辅以红、黄、蓝、绿、白作为点缀。这种色彩做法营造了庄重、大气、素雅、和谐的环境，但同时又不失北京作为一个国际化城市的现在形象，使古韵与现代相结合。

中国红

基础色彩 ? PANTONE:186 C B0 CMYK: C0, M100, Y100, K10 RGB: R230, G0,

? 辅助色彩 PANTONE: 202 C CMYK: C0, M100, Y65, K45 RGB: R137, G0, B24 PANTONE: 1788 C CMYK: C0, M85, Y90, K0 RGB: R254, G40, B14 PANTONE: 159 C CMYK: C0, M65, Y100, K5 RGB: R242, G85, B0

红色是北京的颜色，也是中国的象征。红色的宫墙，红色的灯笼，红色的婚礼，红色的春联，从古至今，北京的生活中充满红色的装饰主题。红色，构成了人们认同北京的颜色。红色是激情和运动的颜色；红色是喜庆与祥和的颜色；红色是民俗与文化的颜色。

琉璃黄

基础色彩

PANTONE: 123 C G179, B15

CMYK: C0, M30, Y95, K0

RGB: R255,

辅助色彩

PANTONE: 152 C CMYK: C0, M50, Y100, K0 RGB: R255, G127, B0 PANTONE: 1245 C CMYK: C0, M25, Y90, K15 RGB: R217, G162, B19 PANTONE:129 C CMYK: C0, M15, Y75, K0 RGB: R255, G217, B60

黄色的琉璃瓦，金秋的树叶和丰收的农田，是北京最亮丽的色彩。 “琉璃黄”是北京城市风光特有的颜色，代表着北京独特的自然景观及人文与历史的精彩和辉煌。黄色在中国的色彩文化中具有崇高的象征意义。

国槐绿

基础色彩 ? PANTONE:356 C G104, B52 CMYK: C100, M0, Y90, K25 RGB: R0,

辅助色彩 PANTONE: 363 C CMYK: C75, M0, Y100, K20 RGB: R51, G132, B33 PANTONE: 390 C CMYK: C30, M0, Y100, K5 RGB: R170, G208, B16

国槐是北京市市树，郁郁葱葱的国槐绿是自然的风采，是生命与环境的象征。国槐绿寄寓着北京珍视自己的家园，与自然和谐发展。

青花兰

基础色彩 PANTONE: 286 C G61, B146 CMYK: C100, M60, Y0, K5 RGB: R11,

辅助色彩 PANTONE: 299 C G139, B190 CMYK: C85, M20, Y0, K0 RGB: R42,

温润而典雅的“青花蓝”，具有一种历史的美感，是北京丰富多彩的艺术宝藏中极具代表性的色彩象征着文明与创造。

长城灰

基础色彩 ? PANTONE: 443 C G160, B154 CMYK: C10, M0, Y5, K35 RGB: R150,

辅助色彩 PANTONE: 413 C G204, B184 CMYK: C0, M0, Y10, K20 RGB: R204,

蜿蜒起伏的万里长城和掩映在绿树丛中的四合院民居的灰色，是北京城传统建筑景

观中的重要的标志色。

玉脂白

基础色彩

CMYK: C0, M0, Y0, K0

RGB: R255, G255, B255

“君子佩玉”——自古以来中华民族以佩玉为道德与修养的标志，“羊脂玉”更是玉中极品。玉又是中国传统文化中吉祥如意的象征。

城市家具设计

城市家具设计以中国的传统元素为基础，加以现代化的设计，使得中华文化在新的世纪里散发着时尚的气息！从色彩上也遵循北京市的色彩规划体系，从而使得形色与周围的环境很好的融合在了一起。为古韵时尚的前门大街添加了几许灵气与活力！

指示系统设计

这些小的指示设计在平时的生活里我们可能不太留意它们的存在，但是它们却为我们的生活带来着便利与安全。比如，在陌生的街道里，如果你正好需要找卫生间，这时指示标志就出现在你的身边，指引你卫生间所在的方位。我想你不会怀疑它的作用！

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