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物业公司 招标公告

给你一份范文招标公告按照国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》等法规、政策的规定，xx置业有限公司决定对“瑞隆城”项目的前期物业服务采用公开招标的方式选聘物业服务企业，现将有关事项公告如下：一、招标物业区域的简要说明“瑞隆城”项目位于郑州市金水区沙口路东，王府坟南街北，小区占地55031.73m2，总建筑面积156006平方米，多层13栋，高层7栋，共计1600余户，停车位925个。

二、投标单位资格要求1、投标方具有独立法人资格，较强的抗风险能力。

2、必须具备三级或三级以上物业管理企业资质。

3、具有类似的在管项目，并在经营管理中，无质量和安全事故发生。

4、项目管理人员以上持有物业管理上岗证、项目负责人有三年以上住宅小区同岗经验。

三、投标报名及招标文件领取时间和地点1、投标报名及招标文件领取时间：2008年7月28日-2008年7月31日2、招标文件领取地点：xxxxxx置业大厦711房间联系电话：0371-67889731 招标人：xx置业有限公司2008年7月28日

前期物业管理招标文件应包括的内容有（）。

[多选题]前期物业管理招

【答案】A、B、C、E【答案解析】前期物业管理招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介。

（2）物业管理服务内容及要求。

（3）对投标人及投标书的要求。

（4）评标标准和评标方法。

（5）招标活动方案。

（6）物业服务合同的签订说明。

（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

物业管理招标的内容是什么？

展开全部 物业管理招标的内容 （一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有： （1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议； （2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见； （3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督； （4）提出投标物业的其他管理建议； （5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见； （6）设计物业管理模式，制订员工培训计划； （7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案； （8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案； （9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

（二）常规物业管理招标内容 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有： （1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等； （2）房屋及共用设施设备的管理； （3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等； （4）客户管理、客户服务和便民措施； （5）精神文明建设； （6）物业的租赁经营； （7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

（三）物业管理招标中管理方式的确定 物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。

（1）所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。

（2）所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。

顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。

（3）所谓合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。

物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定一种方式。

如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为94000m2，招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。

在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。

物业管理项目招标的三种主要方式

、 只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法 通过几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。

按照这种方法，物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。

各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。

这种方法可以强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。

这种方法不足之处是缺少风险意识。

由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。

从某种意义上来讲，乎柔性大，无风险。

确立收费标准测算为重点的招标模式 这种模式始于2000年3月份。

南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。

一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。

南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标，最后一家企业报价为每月0.35元/平方米，作为物业管理服务费的收取标准，比南京市政府规定的标准每个月0.5元/平方米还要低0.15元，业主非常满意。

过去物业管理招标评标主要是服务策划（收费标准事先定下来），某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。

如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。

通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了＂风险＂。

物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。

应当注意的是， 过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。

要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。

价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主（住用人）来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。

物业管理无标底二步法招标方法 根据我国目前物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，更能保证服务质量的优秀，价格合理，更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。

南京国际展览中心采用无标底二步法招标面向全国招聘物业管理企业，在中国物业管理招标投标活动中又做了一次新的尝试。

所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇）服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。

所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。

第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。

这种方法首先保证了管理服务质量。

物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。

对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）是感到满意的。

既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。

作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认...

物业管理招标的内容是什么？

早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有： （1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议； （2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见； （3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督； （4）提出投标物业的其他管理建议； （5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见； （6）设计物业管理模式，制订员工培训计划； （7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案； （8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案； （9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

【物业公司招标】在物业管理中,物业管理招标、投标的程序有哪些？ ...

物业管理招标投标程序 一、筹备招标 （一）招标人为业主（物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的）或业主大会的： ⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

（二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。

⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

二、招标备案 招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。

（一）《关于***（项目名称）修建性详细规划的批复》； （二）《招标公告》或《投标邀请书》； （三）招标文件； （四）招标小组人员情况表； （五）法律法规规定的其他材料。

三、招标 （一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》； （二）招标人收到投标申请人《投标申请》（附件4）的同时，向投标申请人开具《投标申请回执》（附件5）。

（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》（附件6），同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

四、投标评标 （一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》（附件7）。

（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》（附件8）。

（三）组建评标委员会。

由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

（四）招标人组织开标。

招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

（五）评标委员会进行评标。

评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。

（八）招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

五、中标备案 （一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。

（二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》（附件9）。

谁知道那里有物业招投标信息呀？？谁知道在哪能找到物业管理招投标...

2、物业公司服务范围：1）保洁：负责保持所有院区的整洁。

2）会议室及食堂单间接待服务。

3）绿化：负责院区环境绿化的养护，保持良好的绿化环境。

4）保证院区供水、供电、空调及消防设施设备的正常运转及日常维修维护。

5）院区垃圾清运至环卫部门指定地点及保证各下水管道的疏通。

6）负责院区24小时安全保卫及传达室昼夜值班。

A、结合工作区的物业，完备安全防范措施。

严格来访登记制度，热情接待来访者。

严禁小商贩等人员进入工作区。

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。

负责治安案件的现场保护，协助有关部门的调查工作。

B、物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

C、保证工作区无重大刑事、治安案件和火灾事故。

因管理不善或工作失误造成的案件，物业公司根据有关规定给予补偿。

二、相关要求：1、在报价中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，并分区域、物业管理内容进行分项报价；2、成交供应商根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务；3、成交供应商实行物业管理标准必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上，以及投标文件、委托管理合同的有关规定；4、采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可根据管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担违约和赔偿责任；5、采购人和成交供应商签订合同时，可对本采购文件中所附的合同范本进行适当的修改；6、供应商报价文件中所报价格不包含水费、电费等能源消耗费，不包含除保洁以外的维修备件材料等；备件材料等由采购人负责提供，安装调试及维修由成交供应商负责；水电费由采购人负责。

7、成交供应商必须接受采购人的监督和管理，提供业主反馈意见表，及时收集业主意见；8、供应商需在报价文件中提交本项目人员的详细资料，该资料必须真实，并承诺与最终实施合同的队伍相一致，否则采购人有权采取相应措施；9、物业管理试用期为3个月。

10、试用期内如成交供应商未按合同规定，提供的服务内容、服务标准等达不到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，经3次提醒，限期整改，仍达不到要求的，则无条件撤离现场，所有已投入费用由成交供应商自行承担；11、关于采购人现有服务人员的使用问题，成交供应商在保证服务质量，人员配置符合现行有关规定的前提下，在签订合同时与采购人进行协商确定；12、所有配置人员应定岗定位定人，采购人将随机不定期检查人员配置、出勤情况；13、供应商自行提供物业管理所需工具、设备。

三、报价原则物业管理企业应该通过发挥自身的优势、合理配置资源、提高管理效率、减低管理成本来提高企业服务的“性价比”来增强企业的竞争力。

对于出现“减少人员配置、降低工资、降低服务标准、减少服务内容”等现象的成交供应商，采购人、招标代理机构有权采取一切必要措施。

四、报价要求报价范围：以本文件约定的内容，进行一年的物业管理所需的全部费用，并根据物业管理内容分项详细报价，并报出如续签合同，托管第二年、第三年的物业管理费。

我想请教一下物业招标一些有关问题

展开全部1.获取招标信息根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。

2.项目评估与风险防范在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

（1）项目评估项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。

初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

项目评估主要包括以下几个方面的内容：①投标物业的基本情况投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案；属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等；属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模；对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。

物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。

②招标物业项目的定位分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境人手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收人与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。

③业主的需求招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。

目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件的相关内容。

对于非单一业主l生质的招标项目，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主（包括预售或现售性质物业的潜在客户）的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。

④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及是否具有诚意合作并具备履行合同的实力。

属于新建物业的，要详细调查了解建没单位的资金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建的物业质量，以及有关物业管理公司与之合作情况的调查，分析判断招标物业建设单位的可靠性；属于重新选聘物业管理企业的招标项目，应调查解聘原管理方的原因、物业产权人是否与原建设单位或管理方存在法律纠纷；对于已投入使用一定年限的招标物业，需详细了解物业的使用情况、产权人的背景、资金实力和信誉，物业是否存在重大隐患；属于要求投标人参与物业合作经营的招标项目，应另作具体的投资可行性分析论证。

⑤招标条件和招标过程对招标方要求的条件要进行深入分析，预测中标的可能性。

对在招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况要进行分析判断，调整招标策略，避免因招标方或竞争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。

如有的招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向。

在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中的特殊要求，以便作出正确判断，还应对招标方增加的合同特殊条款作出其是否符合《物业管理条例》规定的判断，从而评估企业若承担特殊条款可能存在的风险。

⑥竞争对手对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力；费争对手现接管物业的社会影响程度；竞争对手与招标方是否存在背景联系，在移业招标前双方是否存在关联交易；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞每对手可能采取的投标策略等。

⑦企业自身条件的分析对企业自身条件的分析内容包括：招标项目的性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划；项目类型是否符合企业确定的目标客户；常规预测的盈利；巧目风险控制是否在企业可以承受的范围内；投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。

物业管理企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业管理企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实...

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