范文一:房地产营改增实施细则
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房地产营改增实施细则
财政部、国家税务总局对外公布营改增全面推开细则。其中,对北上广深四城市,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
被国务院下铁令要在5月1日实施的“营改增”终于出台了细则。昨天,财政部、国家税务总局在官网上对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》, 明确了自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时,财政部、国家税务总局昨天首次对外发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》一系列规定。这些规定对于之前备受关注的二手房买卖增值税是升是降,以及跨境电商税率等热点问题给出了答案。
其中《营业税改征增值税试点实施办法》指出,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售
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不动产,转让土地使用权,税率为 11%。提供有形动产租赁服务,税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外,税率一律为6%。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则对人们密切关注的二手房税负问题给予了明确,指出个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5% 的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。而对于北上广深四个城市而言,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
1.营业税:营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形的资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。
.增值税:自1954年在法国开征以来,因其有效地解决了传统销售税的重复征税问题,增值税迅速被世界其他国家采用。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税
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种
.北京二手房营业税、增值税计算公式:
营业税=含税价格×税率
增值税=[含税价格/(1+5%)]×5%
北京部分二手房增值税略降
通过专业人士的解读,我们明确二手房增值税的计算公式如下:[含税价格/(1+5%)]×5%=房价/(1+5%)×5%。我
们按北京不同类型的二手房进行举例算账:
第一类:北京购房人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
假设成交总价为300万元,那么,营改增前,应缴营业税=300万元×5%=15万;营改增后,应缴增值税=300万元? (1+5%)×5%=14.2857万元。可以看出,这类二手房营改
增前后,就营业税和增值税这两个对比的话,税负降了(15万元-14.2857万元)=0.7143万元,略降。
第二类:2年以上(含2年)住房上市交易的普通住宅,根据规定,营改增前后,都属于免征,没什么变化。
年以上(含2年)住房上市交易的非普通住宅,假设现成交总价和原价之间差价为200万元,那么,营改增前,应缴营业税=200万元 ×5%=10万;营改增后,应缴增值税=200万元?(1+5%)×5%=9.5238万元。可以看出,这类二手房营改增前后,就营业税和增值税这两个对比的话,税负降了(10
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万元-9.5238万元)=0.4762万元,属略降。
二手房增值税和营业税算法不同
昨天,针对通知明确的几大热点问题,北青报记者采访了北京税务界权威人士,对市民关注的三大热点问题进行了解读。
月11日上午,国税总局局长王军在“部长通道”回答记者提问时表示,“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确自5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时明确的还有,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。
昨天公布的细则显示,无论是北上广深这四大房价上涨快的一线城市,还是北上广深之外的城市,二手房现有营业税的优惠政策确实得到了延续。
“通知明确的增值税征收率是5%,和目前营业税的税率5%看上去一样,但是,因为税种不一样,营改增后,有的二手房增值税反而要比营业税略降。”昨天,上述专业人士表示。
该人士介绍,营业税属于价内税,计算公式为:营业税=含税价格×税率=房价×税率。
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而增值税属于价外税,计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之,一般计税法就是按税率征收,而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定,企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人,未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款,而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税,意味着二手房按简易计税法征收增值税。”
因此,5月1日后二手房增值税=[含税价格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率,即为:[含税价格/(1+5%)]×5%=计税房款/(1+5%)×5%。
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范文二:房地产开发企业营改增实施细则
房地产开发企业营改增实施细则
以下是小编为大家搜集整理的房地产开发企业营改增实施细则~欢迎浏览借鉴~希望能够帮到大家。
税务总局网站上出台的7个细则文件~5个专门针对房地产和相关的建筑业~包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行 办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》点 评???这充分显示了房地产的重要性~以及国家对此的重视程度。另外~细则下面有“相关政策解读”~应该是官方看到了上一轮传播中~许多媒体抛开了繁杂的 条文~给出了自己的简版解读~这次税务总局顺应民意~给出自己的简板解读~说明了税务总局对传播的重视。
政策非常灵活~觉得老政策对自己有利的可以赶紧去签合同
《房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条 :一般纳税人销售自行开发的房地产老项目~可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的~36个月内不得变更
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为一般计税方 法计税。房地产老项目~是指:
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(二)《建筑工程施工许可证》未注 明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
点 评:之前大家一直争论如果没有施工许可证怎么办~现在结论出来“合同也能作数”。因此~如果觉得老的计税办法对自己有利~或者自己短时间内无法做好营 改增准备的企业~可以抓紧签订合同~按照老办法计税~给自己一个缓冲期。很多房地产企业准备去建委疯狂取得施工许可证的欲望应该会迅速冷却降低。对于性质 相同的业务~因为一个证书的存在与否来判定企业是否能进入过渡期政策的圈~本身就没有体现税收的公平性。但事实上虽然《房地产开发企业销售自行开发的房地 产项目增值税征收管理暂行办法》公告解决了很多实际问题~比如对老项目进行了深入定义~但依然没有完全解决房地产企业的全部增值税疑问。
国税机关可以代开增值税专用票~弥合了一处链条断裂
房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条:小规模纳税人销售自行开发的房地产项目~自行开具增值税普通发票。购买方需要 增
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值税专用发票的~小规模纳税人向主管国税机关申请代开。《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务~不能自行开具增值税发票的~可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发 票。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产~不能自行开具增值税发票的~可向不动产所在地主管地税机关申请代开。点 评???之前大家最担心的~是自己的上游是小规模纳税人无法开具专用发票~出现纳税链条断裂~现在可以代开的政策出台后~相关增值税断裂链条被弥合。现实 中仍存在博弈~不过作为下游企业~只需要给上游压力就好~不存在上游因为规模小没有资格开不了票的问题了。
改变项目性质~或者对在建老项目、存量房进行精雕细琢~都非常利好
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条: 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务~用于新建不动产~或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的~其进项 税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额~应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中~60%
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的部分于取得扣税凭 证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额~于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务~转用于不动产在建工程的~其已抵扣进项税额的40%部分~应于转用的当期从进项税额中扣减~计入待抵扣进项税额~ 并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第七条 已抵扣进项税额的不动产~发生非正常损失~或者改变用途~专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的~按照下列公式计算不得抵 扣的进项税额。第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产~发生用途改变~用于允许抵扣进项税额项目的~按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。点 评???之前各地为了去库存~纷纷出台了可以改变项目性质、土地性质的规定。而如果要把写字楼变成公寓、商业变成住宅无疑都要进行大量的变动~相信足以满 足“50%”的条件~从而享受二年抵扣的政策。而许多房地产在建“老项目”~施工许可证上的时间已经确定~主体施工合同也早已签订~但如果觉得新政对自己 有利~可以从“装饰”等角度入手~签订新的合同~享受抵扣。此政策有利于存量资产改造和运营~对盘活存量~翻新老旧物业有积极提振作用~尤其对步入存量房 时代的一线城市影响巨大。
县、市、区果然是一个级别~直辖市和计划单列市有
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待出台地方细则
《纳 税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第二条:本办法所称跨县(市、区)提供建筑服务~是指单位和个体工商户(以下简称纳税人)在其机 构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的~由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否 适用本办法。其他个人跨县(市、区)提供建筑服务~不适用本办法。之前大家一直疑惑跨区域到底怎么算~现在明确了~“县(市、区)”果然是一个级别~但直 辖市、计划单列市有待出台地方细则。
【营改增细则出台,房地产业税负有所降低】
事件
财政部与国税总局发出关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
核心观点
营改增实施细则与市场预期差别不大,对房地产开发商来说税负有所降低,约为%。根据细则,房地产开发企业的增值税率为11%,同时应纳税额(销售额)允许抵扣土地价款,由于房地产开发企业的进项抵扣主要为建筑业,建筑业的增值税率也为11%,意味着只有当毛利率大于%时,增值税的征
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收才会高于原来营业税负。由于大多数开发商的毛利率在35%,我们测算其增值税率在%,有%的税负节约。
对有大量在建项目的房地产开发商有税收节约。根据细则,房地产老项目(2016年4月30日之前获得施工许可证的项目)可以选择5%的核定征收率进行征收,根据增值税率的计算方法,相当于%,拥有大量在建项目的房地产开发商可以在两类征收方法中选择一类进行,意味着在税收节约上更有弹性。
投资建议与投资标的
维持行业看好。看好销售额快速增长以及龙头公司的表现,因销售额增长较快的公司毛利率可能发生下滑,节税效应可能较为明显;龙头公司拥有的在建项目更多,节税效应可能更为明显。建议关注保利地产(600048,未评级)、招商蛇口(001979,未评级)、华发股份(600325,未评级)、滨江集团(002244,未评级)。
风险提示
销售不达预期。
房价过快上涨引发调控。
国家去库存政策不达预期
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范文三:房地产营改增实施细则方案
房地产营改增实施细则方案
房地产营改增实施细则方案2016-04-29浏览:分享人:莫坚志手机版
“营改增”细则终于公布了!昨天~财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》~经国务院批准~自2016年5月1日起~在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点~建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人~纳入试点范围~由缴纳营业税改为缴纳增值税。
作为国家“十二五”战略规划的崛重要组成部分~营改增税制改革将促进服?务业的快速发展~同时减轻间接税对企业趿间交易的影响。这一税制改革将对建筑及槐房地产业各个方面产生重大影响~影响范匮围包括营业利润、营运模式、市场营销、坻以及对房地产基金和投资者、买方、租户 、代理商、融资方、其他服务提供者等各 利益相关方的影响。
与?此同时~两部委发布了营改增四份细则文吊件~分别为《营业税改征增值税试点实施岬办法》、《营业税改征增值税试点有关事贤项的规定》、《营业税改征增值税试点过蹈渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增双值税零税率和免税政策的规定》。
谕 《营业税改征增值税试点实施办薛法》显示~增值税税
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率为6%~其中提供洎交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动峥产租赁服务~销售不动产~转让土地使用?权~税率为11%;提供有形动产租赁服祈务~税率为17%。增值税起征点幅度为慷:按期纳税的~为月销售额5000元-滤20000元(含本数);按次纳税的~裂为每次(日)销售额300元-500元绕(含本数)。
根据《营业铴税改征增值税试点有关事项的规定》~在剡建筑服务领域~方案明确一般纳税人以清 包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提佻供的建筑服务、为合同开工日期在201吏6年4月30日前的建筑工程老项目提供昼的建筑服务等~都可以选择适用简易计税 方法计税。
对销售不动产?~则明确一般纳税人销售其2016年4邙月30日前取得(不含自建)的不动产~燥可选择适用简易计税方法~以取得的全部蛐价款和价外费用减去该项不动产购置原价咐或者取得不动产时的作价后的余额为销售 额~按照5%的征收率计算应纳税额。 仵
另外~《营业税改征增值税筐试点过渡政策的规定》明确了二手房税收师政策。规定在北京市、上海市、广州市和仕深圳市四个城市~个人将购买不足2年的筑住房对外销售的~按照5%的征收率全额弈缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2镏年)的非普通住房对外销售的~以销售收 入减去购买住房价款后的差额按照5%的碑征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上骊(含2年)的普通住房对外销售的~免征?增值税。而北京市、上海
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市、广州市和深犊圳市之外的地区~个人将购买不足2年的昙住房对外销售的~按照5%的征收率全额 缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2 年)的住房对外销售的~免征增值税。 蚺
日前召开的国务院常务会议糈称~预计今年营改增减税规模将超过50岗00亿元。
针对营改增对骅于房地产市场的影响~英大证券首席经济姣学家李大霄表示~营改增对于市场而言应酰该是一个重大利好消息~他表示~“它能竣够有效地推动税收方面的改革~会对市场训的发展起到正面作用。”
莞房地产、建筑企业营改增细则正式正式发螳布后~对房地产企业的影响是全方位的~の涉及招采、合约、成本、工程、销售、财 务等各个部门~应对工作包括收购上游公 司、各项合同修改、材料收回甲供、供应喂商更换、增值税发票管理调整、定价模型纡重新设计等等。
房地产、磷建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七 种特殊增值税专用发票
(晁一)没有供应商开具销售清单的开具“材娌料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳道动保护用品的发票。
国税舵发[2016]156号第十二条规定:刨一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可兽汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的各~同时使用防伪税控系统开具《销售货物桴或者提供应税劳务清单》~并加盖财务专 用章或者发票专用章。因此~没
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有供应商椴开具销售清单的开具“材料一批”、汇总,运输发票、办公用品和劳动保护用品的发瑰票~不可以抵扣进项税金。
蝶 (二)获得按照简易征收办法的供应商娃开具的增值税发票
《国家ɑ税务总局关于简并增值税征收率有关问题袍的公告》(国家税务总局公告2016年酴第36号)规定:一般纳税人销售自产的王下列货物~可选择按照简易办法依照3% 征收率计算缴纳增值税~同时不得开具增 值税专用发票。
1、建筑 用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。战
2、以自己采掘的砂、土嫦、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石矍灰(不含粘土实心砖、瓦)。
屠 3、商品混凝土(仅限于以水泥为原?料生产的水泥混凝土)。
集因此~建筑企业购买的沙、石料~如果是喜从按照简易征收办法的供应商采购的~则锫建筑企业只能获得增值税普通发票~则不?能抵扣进项税金。
购买职и工福利用品的增值税专用发票
柠 《 财政部 国家税务总局关于全面笕推开营业税改征增值税试点的通知》(财蛳税?2016?36号) 附件1:《营 业税改征增值税试点实施办法》第二十七陇条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。巫
因此~建筑企业和房地产榆企业发生的购买烟酒茶土特
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产招待客人的绡增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。鹅
(四)发生非正常损失的踢材料和运输费用中含有的进项税金(例如郅~工地上被小偷偷窃的钢材、水泥) 踉 《 财政部 国家税务总局关 于全面推开营业税改征增值税试点的通知淑》(财税?2016?36号)附件1:啃《营业税改征增值税试点实施办法》第二ê十六条第(二)项规定~非正常损失的购谇进货物及相关的加工修理修配劳务和交通蕊运输业服务的进项税额不得从销项税额中痤抵扣。附件1:《营业税改征增值税试点砧实施办法》第二十六条第(三)项规定第匚(三)项规定:非正常损失的在产品、产洌成品所耗用的购进货物(不包括固定资产,)、加工修理修配劳务或者交通运输业服卩务的进项税额不得从销项税额中抵扣。 了
《 财政部 国家税务总局捉关于全面推开营业税改征增值税试点的通骆知》(财税?2016?36号)附件1咕:《营业税改征增值税试点实施办法》第土二十六条第(四)项规定~非正常损失的勺不动产、以及该不动产所耗用的购进货物究、设计服务和建筑服务的进项税额不得从慷销项税额中抵扣。其中购进的货物是指构管成不动产实体的材料和设备~包括建筑装鲼饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照觚明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯 、电气和智能楼宇设备及配套设施。 ? (五)差旅费用中的交通费用锇、业务招待费用的增值税进项税不可以抵髟扣.
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《 财政部 国家税歪务总局关于全面推开营业税改征增值税试刺点的通知》(财税?2016?36号)士附件1:《营业税改征增值税试点实施办电法》第二十六条第(六)项规定~购进的 旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居缆民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从哂销项税额中抵扣。
因此.曰企业发生的个人出差飞机票、高铁票~手 机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税柑。
(六)接受贷款服务向蒇贷款方支付的利息及有关费用的增值税进栊项税不可以抵扣。
《 财纯政部 国家税务总局关于全面推开营业税埤改征增值税试点的通知》(财税?201钚6?36号)附件2:《营业税改增值税鲶试点有关事项的规定》规定:纳税人接受?贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接皱相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费绒用和手续费用的进项税额不得从销项税额 中抵扣。
(七)获得的增蛴值税专用发票超过法定认证期限180天惋
《国家税务总局关于调整奇增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知晃》(国税函[2016]617号)第一呖条规定:增值税一般纳税人取得2016 年1月1日以后开具的增值税专用发票、?(货物运输增值税专用发票)和机动车销敏售统一发票~应在开具之日起180日内酮到税务机关办理认证~并在认证通过的次蜗月申报期内~向主管税务机关申报抵扣进冥项税额。基于此规定~获得的增值税专用槠发票超过法定认证期限180天不
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可以抵 扣进项税额。
(八)房地嗄产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费龆用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗 补偿费用~不可以抵扣税金(因拆迁补偿缑费用不缴增值税和个人所得税).
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范文四:房地产企业营改增实施细则
房地产企业营改增实施细则
房地产企业营改增实施细则2016-04-07浏览:分享人:梁军云手机版
导语:营改增实施细则落地~分析认为~本次“营改增”对整体而言~是为企业减税减负。但分行业来看~建筑行业以及房地产行业的税负会有一定的提高~对于金融行业来说~难点在于把庞大而复杂的产品和服务进行梳理归类~以及调整好企业的系统。
毕马威相关人士分析~房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有四项政策。
营改增新法规包括一系列过渡性政策~其中包括房地产开发企业中的一般纳税人~销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目~以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产~可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡~增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率~这一政策不适用于个人销售住房。
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和
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房地产投资公司最为密切关注的重要方面。对政府来说引入增值税最困难的问题之一是~如何在不影响市场经济秩序的前提下~将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策期间~供应商可以自主选择简易计税方式~也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式~则在之后的36个月期间不得更改。
当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候~向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。
这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税~但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税~而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。
对于申请成为一般纳税人的房地产开发商~将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除~保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候~而不适用于5%增值税率。
当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时~是否即产生了增值税纳税义务~实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。营改增细则并没有就此提出要求~如果收到预收款没有开具增值税发票~销售不动产的
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纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是~在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
北京、上海、广州和深圳~个人将购买不足2年的住房对外销售的~按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的~以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的~免征增值税。
北上广深以外的城市~个人将购买不足2年的住房对外销售的~按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的~免征增值税。
该政策延续了营业税的规定~这一政策不仅适用于个人自住用房~也适用于投资的住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的~按照5%的征收率全额缴纳增值税~计税基础是住宅销售额。
除北上广深外~个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的~免征增值税~目的是鼓励长期持有不动产~抑制市场投机行为。这个政策适用于所有个人持有的“住宅”房地产。因此~对于房地产投资者也将会适用于免税政策~个人出租住房的收入则适用%的增值税率。
5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率~并且如果购买方是增值税一般纳税人~可以就不动产相关进项
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税额可以申报抵扣。
政策进一步规定~这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣~第一年可抵扣60%~余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程~但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
在营业税制下~购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度~这是我国在增值税税制下巨大的发展~尽管就国际增值税税制惯例而言~这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。
毕马威相关人士分析~增值税全面实施后~在全球采用增值税制(或类似税制)的160个国家中~中国将成为增值税税基最广的国家。以国际标准来看~我国增值税体制将会是独特的~体现在增值税将适用于几乎全部金融行业服务(包括利息收入);同时~在房地产领域~增值税不仅适用于B2B、B2C交易模式~同时也将适用于C2C交易模式~这在其他国家是未曾尝试过的。因此~世界上其他政府很有可能跟随中国的脚步更新其增值税体制。
3月24日下午~财政部、国家税务总局发通知称~经国务院批准~自2016年5月1日起~在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点~建筑业、房地
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产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人~纳入试点范围~由缴纳营业税改为缴纳增值税。
其中~交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务~销售不动产~转让土地使用权的税率为11%;提供有形动产租赁服务~税率为17%;境内单位和个人发生的跨境应税行为~税率为零。除以上三条外~税率为6%.
分析认为~此次“营改增”新增四大行业~涉及纳税人近1000万户~是前期“营改增”试点纳税人总数的近倍;年营业税规模约万亿元~占原营业税总收入的比例约80%。改革完成后~营业税将彻底退出中国税收舞台。
整体而言~本次“营改增”是为企业减税减负。不过分行业来看~本次“营改增”对建筑行业以及房地产行业的会有一定的冲击~对于金融行业而言~难点在于把庞大而复杂的产品和服务进行梳理归类~以及调整好企业的系统。
此外~“营改增”后~原属于地税的营业税取消~新增的增值税会由地方和中央分享~其对地方的影响需要等“营改增”正式实施一段时间后才能看清。
建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业。对于建筑行业而言~税率从3%增加为11%~所以会有一定的税负冲击。
有分析认为~“营改增”对建筑行业具体公司的影响~取决于毛利率、进项税可抵扣比例以及期间费用率。预计房
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屋建设、钢结构、公路桥梁、专业工程板块总税负下降~建筑设计、水利水电、铁路建设、园林、化学工程、装饰板块总税负增加。
对于房地产行业而言~税率从5%上升至11%~所以冲击也不小~但是国家针对建筑业以及房地产行业已经出台了非常充分的过渡政策。
有分析认为~判断“营改增”对房地产公司的影响~关键是看土地成本能否抵扣。地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票~利息成本需等待金融服务业进行“营改增”后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣~则相当于营业税由目前%上升至%~地产商面临税负增加的风险~且毛利越高的项目税收负担越大。
如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证~则将大幅降低开发商税收成本(由%下降至%).
相比之下~“营改增“对于商业地产是利好。因为购置商业地产等不动产~将和购置设备一样进行增值税抵扣。这将利好商业及产业地产的销售~增加企业对于持有型物业的投资~长期对房地产投资也有拉动作用。
至于二手房市场~过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看~这种政策的平
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移不会带来税负增加。地方税务机关人士表示~考虑到价税分离部分~营改增后~税负实际上略微降一点。
实施细则规定~个人购买不足2年的住房对外销售的~按照5%的征收率全额缴纳增值税~个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的~免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深四市~个人将购买不足2年的住房对外销售的~按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的~以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的~免征增值税。 营业税/增值税
全国(不含北上广深)
北上广深
不满两年
5%
5%
满两年普通住房
免征
免征
满两年非普通住房
免征
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房价差额*5%
对于金融行业~分析认为“营改增”有利于降低税负~但难点在于金融业的产品、服务种类较多~要把不同产品的特性甄别出来进行归类~工作量是非常大的。而且~“金融业非常依赖系统~所以企业如何在这么短的时间内把系统调整好~把庞大又复杂的服务、产品梳理好~是一个巨大的挑战。”
还有分析认为~“营改增”利好金融业利润表。目前~券商、产险、寿险和信托的营业税金及附加占营收比重分别约为5%、%、%和%~在增值税率6%且全抵扣、同时不考虑免税和股权投资等非应税情形~“营改增”或将增厚券商净利润约%、增厚产险利润约60%、降低寿险利润约%、增厚信托利润约%~若考虑寿险免税情形则利润亦将增厚。
总体来看~“营改增”推进利好金融行业利润释放和优化费用支出结构。综合考虑政策、估值和业务结构变化~重点推荐华泰证券、招商证券、广发证券和中国平安、新华保险。
年建筑业营改增实施细则
2.天津营改增实施细则
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3.营改增最新政策解析
税务局三严三实党课讲稿
5.营改增对出口企业的影响
6.营改增对建筑企业影响
7.营改增对经济的影响
8.营改增对房价影响
9.营改增对企业税负影响
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范文五:房地产营改增实施细则
房地产营改增实施细则
房地产营改增实施细则2016-04-20浏览:分享人:袁融承手机版
近期~国家税务总局在其网站上正式发布了营改增执行细则。
公布的7个细则文件中~有5个专门针对房地产业和相关的建筑业~如《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》等。细则还就此前争议比较大的房地产新老项目营改增如何征税、小规模纳税人代开发票等问题做了明确规定。
为此~小编专访了昆明市国家税务局货物和劳务税处副处长赵志远~为大家逐一对新政进行解读。
关键要看进项情况
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目~适用一般计税方法计税~按照取得的全部价款和价外费用~扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第八条 :一般纳税人销售自行开发的房地产老项目~可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易
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计税方法计税的~36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读:面对这份细则地产企业选择何种计税方法更省钱?赵志远认为企业要结合自身特点来选择。如果企业开发的都是老项目~在4月30日以前还没有营改增~其没有办法取得大量的进项就不能抵扣。这种情况下选择一般计税办法~没有进项只有销项~其税负肯定就会升高。税务总局考虑到老项目没有办法取得进项~于是才有这条规定~企业可以采取简易计税办法来降低税负。
另外~一般计税办法针对的是~营改增以后~企业有办法取得进项~房地产企业采购规范、核算清晰的话~将会取得大量进项抵扣。这种情况选择一般计税办法~由于所要缴纳的增值税是销项税减去进项税~所以说企业实际缴纳的增值税~可能就会比较低。所以~企业应该结合本身经营的特点合理选择纳税方式。
点评:赵志远建议~4月30日以前的房产~如果在没有办法取得进项的情况下肯定是选择简易计税方法为佳;但如果你有办法取得很多进项~比如在5月1日以后取得很多的
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进项~则以一般计税方法为佳。最终选择何种缴税方式~主要还是根据企业取得进项的情况。
可以消除重复征税
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条:小规模纳税人销售自行开发的房地产项目~自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的~小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条:小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务~不能自行开具增值税发票的~可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条:小规模纳税人转让其取得的不动产~不能自行开具增值税发票的~可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
解读:之前大家最担心的~是自己的上游小规模纳税人无法开具专用发票~出现纳税链条断裂。现在代开政策出台~相关增值税断裂链条被弥合。
赵志远表示~营改增存在一个抵扣链条打通的问题~即所谓的结构性减税。营改增并不只是简单地将企业税率降低~打通抵扣链条是合理降低企业税负一个很关键的内容。
举个例子~对于小规模纳税人的建筑企业而言~其到税
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务机关开增值税专用发票~就可以把他在这一个环节的税收由下一环节抵扣回来~这样有利于消除重复征税问题。同时~房地产企业也可以对合理的进项进行抵扣。小规模纳税人交了税~房地产企业也抵扣了~这样抵扣链条就可以连起来了。
点评:赵志远特别说明~小规模纳税人因为是代开发票~适用的税率就不是11%~因为小规模纳税人是按照征收率缴税~他代开的发票就只能根据征收率来代开给下游企业。如果房地产企业找的是一般纳税人的建筑公司合作~适用的税率是11%。但小规模纳税人不可能抵扣那么多~所以是有差异的。换句话说~房地产企业的合作对象选择一般纳税人不一定比选择小规模纳税人节省成本。因为价和税如何定是双方博弈的一个过程~小规模纳税人虽然交的税少~但可能其价格低~所产生的成本自然减小~所以企业应该合理选择合作对象。
对楼市去库存有利
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条、第四条、第五条……明确了不动产分年抵扣办法。
解读:有声音指出该细则的出台有利于存量资产改造和运营~可盘活存量~加速楼市去库存。
点评:赵志远指出~营业税改征增值税将不动产纳入企业可以抵扣的范围~客观上是对楼市去库存有利的。但是究竟会有什么影响~有多大的促进、刺激作用~目前作为税务
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部门来看无从分析。因为楼市销售情况好与坏影响的因素非常多~税收的因素是很小的一点。
有利企业降低税负
纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第三、四条分别对一般纳税人和小规模纳税人如何缴纳增值税做了规定。
解读:赵志远表示~作为个人来说~营改增前后带来的改变不会很大~不过对企业而言十分利好。因为此前由于租赁缴纳的都是营业税~营业税自然没有办法传导到下游抵扣。现在不动产的租赁已经是增值税的一个项目了~企业租赁产生的费用~自然也可以在销项里面进行抵扣~有利于企业合理降低税负。因为目前来看~企业中很大一部分成本都是租赁产生的~租赁成本占成本支出的比例还是比较大~对企业就非常有利。
点评:在赵志远看来~整个营改增~房地产只是其中的一部分~所以单独分析其对地产带来的影响不太现实。因为营改增是一个系统性的影响~房地产行业也受其他行业影响。比如金融行业、建筑业本次都面临营改增~这些都是地产行业的上游~大家都是捆绑在一起的~所以很难单独地去分析营改增给某一个行业带来的影响。不过总的来说营改增会对企业的经营模式、体系等带来影响。
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