范文一:房产证土地证合并的内容有哪些
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房产证土地证合并的内容有哪些 随着国土资源部房产证土地证合并政策的公布与实施,两证合并之后的利弊关系也随之显现出来,那么房产证、土地证、合并后的不动产登记簿证到底对我们的生活带来什么样的影响呢,接下来赢了网的小编从以下几个方面具体为大家解答一下。
一、房产证
房产证是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度,房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。2017年8月下旬税务部门表示房产加名按房价一半征契税。2017年4月,北京市住建委称,为防止虚假房屋买卖等行为,保障房屋交易安全,今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码,房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时,须提供密码才可办理。
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赢了网s.yingle.com 二、土地证
土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。
根据国家有关规定,截止2017年1月,我国颁发的土地证书主要有三种:
1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册,核发集体土地所有权证,确认所有权。
2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地建设用地使用权证,确认建设用地使用权。
3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权。
2003年,中国开始颁发林权证,其四项权益里,也包含了部分土地权益。
三、不动产登记簿证
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1、不动产登记簿证概况
包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。不动产的坐落、界址、用途等自然状况;不动产权利的主体、期限、权利变化等权属状况;以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项都会计入不动产登记薄当中。以往的集体土地使用证、房产证、林权证等将逐渐被淘汰。
2、不动产登记簿证实施情况
据介绍,目前中国已有30多个市(州)、70个县(市、区)完成了不动产登记职责和机构整合工作,基本具备了启用新的登记簿和新版证书条件。不过官方表示,不动产登记从分散走向统一有一个过程。今后依法颁发的新版证书;因没有完成职责和机构整合,不具备颁发新版证书条件,继续颁发的各类旧版证书;以及《不动产登记暂行条例》实施前,分散登记时已经依法颁发的各类证书都继续有效。不动产登记机构将坚持“不变不换”原则,在办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。官方强调不可强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明。业内人士指出,不动产权证逐步替代房产证,意味着不动产登记联网的加速推进。一旦不动产登记联网实现,或可推动中国整体房地产税制的调整。中原地产首席分析师张大伟指出,随着不动产登记渐近,
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赢了网s.yingle.com 中国许多一二线城市近期出现了大户型二手房集中上市的现象。不过,不动产登记本身并不是房地产调控政策,短期内期待不动产登记使房价大幅回落并不现实。不过,不动产登记以及随之而来的房地产税收调整,可能会将房地产税收由目前的交易环节为主,变为交易、存量环节并重,这可能会导致民众投资房地产的热情降低。
3、不动产登记簿证出台影响
要换新证吗,对我们的本本影响几何?对大多数人来说,各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”,耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证,对我们这些“宝贝”影响几何?“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后,无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成职责和机构整合,不具备颁发新版证书条件,继续颁发的各类旧版证书;以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书,都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复强调。作为不动产统一登记的核心内容,簿证统一后,物权变动情况才能统一规范反映,物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一,不动产物权就无法统一公示,可能出现权利交叉和冲突,不动产登记公示公信的效力就会打折扣,物权也可能得不到切实保护,还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调,簿证统一了,无论哪个地方登记的不动产,进行交易时,当事人都会有统一、可以信任的依
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赢了网s.yingle.com 据,良好秩序才能得以有效建立。
赢了网的小编为大家具体讲述了房产证、土地证、合并后的不动产登记簿证的具体定义,以及房产证土地证合并后不动产登记簿证实施情况、不动产登记簿证出台影响,两证合一,有利于权利人的权属明晰,减少交易纠纷,保护交易安全。但对于此前早已存在的许多有房产证但没有办或按照现行政策根本办不了土地证的情况,这些问题必须解决,否则容易引起纠纷,更多相关问题您可以咨询赢了网。
房产纠纷法律知识希望对您有所帮助,赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断,必要时可寻求法律援助的帮助。
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范文二:申请土地登记获取土地证的条件
申请土地登记获取土地证的条件:
申报本部1:属初始登记的需办理发改部门立项、规划部门规划用门审批前地许可证;
需要到其2:需向税务部门完成契税缴付;
他部门办3:涉及房产变更先向房产管理部门申请房产变更登记。 理的审批
应1:土地产权清晰、明确;
应2:跨县级行政区域使用的土地,应当报土地所跨区域
各县级以上人民政府分别办理土地登记;
应3:共同共有的土地权利人因部分共有人下落不明无法
申请登记的,应通过人民法院宣告失踪或宣告死亡
等法定程序确定土地权利的继承人或代理人后,由
继承人或代理人与其他共有人共同申请登记;
应4:申请人应当使用中文名称或姓名。如提供的证明文
件是外文的,应当提供经公证的中文译本。申请人
提供的登记材料中如有港、澳、台和外国的机构或
者其他的境外机构出具的证明文件的,应当办理公
证或者认证; 获得本部应5:申请人为未成年人等限制民事行为能力人、无民事门审批的行为能力人,应当由其监护人代为申请登记。因处必要条件
分被监护人土地权利申请登记的,还应当提供经过
公证的为被监护人利益的书面保证;
应6:土地权利证书遗失、灭失申请补发的须经当地指定
媒体刊登灭失、遗失公告;
应7:根据已产生法律效力的法律文书取得土地使用权,
因无法得到原土地权利证书的,土地权利取得人应
当提出注销土地登记。注销土地证书申请,并经当
地指定媒体刊登注销公告;
应8:委托代理人申请登记的须进行委托授权。代理境外
申请人申请的,授权委托书和被委托人身份证明应
当经依法公证或认证。
不应1:不属于本机关管辖的;
不应2:在补正通知规定时间内未补正有关证明材料的;
不应3:不能提供合法土地权属来源证明的;
不应4:土地使用权转让、租赁期限超过土地使用权出让
最高年限的;
获得本部不应5:按规定应当申报地价而未申报的,或者隐瞒、虚门审批的报地价的;
必要条件 不应6:土地权属争议尚未解决的;
不应7:土地违法行为尚未处理或者正在处理的;
不应8:因依法查封及已设定抵押地上建筑物和其他附着
物等原因限制土地权利的;
不应9:农村宅基地不得赠与、析产;
不应10:法律、法规、规章规定不予受理的其他情形。
范文三:土地证的分类
1. 两者区别在于,首先集体土地是不能上市进行交易的,而国有土地是可以直接上土地交
易所进行交易的。但是通过手续,集体土地可以转为国有土地。在拆迁方面,简单的说就是集体的没有国家的拆迁费拿的多。同时没有安置费。2.没有三证没关系,但一定要在建房时通过村民委员会和土地管理局的同意才可以建房,他们曾经同意过了,你就可以得到补偿。3.房契证就是房产证,你付过契税之后拿到的房产证。好处可能有利用你拿到拆迁费用吧。集体土地使用证和国有土地使用证的区别:集体土地使用权证也就是宅基地,不用交什么费用,无期限的使用;国用土地使用权证是出让土地,需要交纳一定的出让金才可以有一定期限的使用年限。住宅70年,商业40年。综合用途50年。两者在拆迁时没什么不同:拆迁一般都针对地上物补偿,土地都属于国家的,你有的只是使用权,不过都会适当补偿的,各地的政策不一致,补偿标准也不一样,在拆迁时房产三证都没有(在村里的土地上建的房子,大部分人三证都没有,也有个别有三证的)可以要求赔偿吗?集体土地上的房屋村委会会出面帮你解决的,会适当得到补偿的,国有土地上的房屋不可能什么都没吧?房契是房产证的前身,之前没有房产证,都是房契。类似与房产证,不过现在都要求去更新了。我国土地分为集体所有制土地和国有所有土地.在集体土地办理的土地证是集体土地使用证,在国有土寺上办理的土地证是国有土地使用证,集体土地只有经国家或城市征用后才能变为国有土地.在拆迁上两者最大的区别是补偿标准和金额不一样.在农村一般来说,没证在拆迁时没证也不是很大关系的,一般只要有村镇的证明就行了,都没有的,在拆迁时也会考虑补偿的.房契证其实就是房产证,有了这个证就能证明房产证上标明的房子归谁所有了.集体土地没有交土地出让金,开发商一般是村子里的村长之类。国有土地是通过出让,转让,划拨等正规途径得到的。所以集体土地不能上市交易,国有土地可以上市正规交易。如果集体土地想转为合法的国有土地,需要办理手续,而这个出让金的费用一般需要由业主来自己来缴纳。拆迁的话国有土地会得到赔偿,集体土地的拆迁得不到保证。房契就是房产证
房产三证:房产证、土地证、契税证(购房合同)。(对购商品房而言~~)
这块地的规划证、红线图和土地使用证
要购地合同和发票才能办土地使用证
范文四:土地证的历史演变
【农村】“农业六十条(修正草案)”完成了农村土地“集体所有”
1951年土改发放“土地证”
50年代的“土改”,对中国农民而言,是一件欢天喜地的大事。以下内容,录自 1951年中共风阳县委《姚湾乡颁发土地证的工作报告》,颇能反映当时民众的反应:
“贫雇农听到发证都欢天喜地。贫雇农许志邦说:‘土地证什么时候到手?我一辈子 没见过大契,这下可有了宝贝了!’另一户贫雇农军属说:‘分了土地,县长盖了章,子孙 万代不会磨牙吵嘴,永远传下去了!’佃中农因佃田改成自田,自耕自种,对发放土地证表 示高兴。佃中农杨荣家里种地主几辈子田,这次发证时说:‘领到土地证,佃田变自田,回 去一定加油生产。 ’ 自中农原田不动, 对发证认为迟早没有关系, 抱可有可无的无所谓态度。 自中农李中魁在发证中开会也不来,说:‘发证不是我们的事,开会你们去,我田中的麦子 半半拉拉呢。 ’ 富农因占有土地数量大, 听说发证, 也想 “早点定规” 。 富农万子邦说:‘以 前人家盖房子盖到我门口也不敢说, 现在界线分明,大家有产权就好。’ 地主因土改中打得 狠,害怕农民再换田、算旧帐。地主范保文说:‘解放后三七分租,收到的也有限。现在政 府宽大,分给一份土地,发个证,劳动改造是应当的。’
“发证以村为单位召开村民会 (地主不参加 ) ,举行发证仪式,宣传旧契作废。土地证 是合法的契约,在发土地房屋所有证的时候,群众情绪高昂。世子坟村干部捧出土地证时, 群众鼓掌达 10分钟。十里铺农民领证时主动向**像鞠躬,贫农方桂文说:‘大红契到 手,土地到家。真翻了身!’
“专门召集地主训话,宣布华东军政委员会《关于土地改革完成地区改造管制地主的 规定》 ,并当场宣布从县批准管制的不法地主,及怎样就要加强管制, 怎样就可取消管制等 规定,以后发给土地证。一个地主回家后,向床上一躺,叹了一口气,死心塌气的说:‘就 落这几亩 ! ’”
“ 1951年土地证”意味着农民对土地拥有所有权
1951年土改颁发的“土地证”是什么性质? 1950年 11月 25日中央人民政府内务 部颁发的《关于填发土地房产所有证的指示》第一条对此有所说明:
“根据共同纲领第二十七条:“保障农民已得土地的所有权”,及土地改革法第三 十条;“土地改革完成后,由人民政府发给、颁发土地证的规定:凡土地改革已经完成
的地区,为切实保障土地改革后各阶层人民的土地房产所有权,巩固与提高农民生产情 绪,不论农民新分的土地及原有土地,均应一律颁发土地房产所有证。同样,对土地改 革后分给地主的土地房屋,也发给所有证。发新证时,应根据土地改革法第三十条之规 定,土地制度改革以前的土地契约,一律作废,并予缴销。”
也就是说:1951年颁发给农民的“土地证”,是为了保障农民对分到的土地的“所有 权”。
层层审核:防备农村土地买卖的制度设计
担忧农民得到土地所有权之后,会盲目买卖,是当下反对土地私有化的声音中极流行 的一种理由。 1951年颁发“土地证”,当局在保障农民土地所有权的同时,也怀有前述同 样的隐忧,故而采取了一系列的制度设计。 1955年 5月 7日国务院《关于农村土地的移转 及契税工作的通知》,即是这一系列制度设计中的重要环节,通知中说:
“对农村土地的买卖在法律上虽不禁止,但在实际工作中应防止农民不必要地出卖或 出典土地。因此,农村土地买卖、典当及其他移转,均应首先报请乡人民委员会审核,转报 区公所或区人民委员会批准 (未设区的, 报县、 市人民委员会批准 ) , 并取具区公所或区人民 委员会的介绍信 (未设区的取具县、 市人民委员会的介绍信 ) , 始得办理契税手续。 上列各机 关对于申请开具土地买卖、典当及其他移转介绍信的事项,必须查明其原因,分别处理:对 于农民因生产、生活困难而出卖、出典土地者,应帮助他们解决困难,以免他们出卖、出典 土地; 对于农民之间为了生产上的便利而互相调换远近好坏土地的, 则不应加以限制; 对于 以出租土地进行剥削为目的而购买土地者, 以及对于无正当职业、 不事生产而出卖、 出典土 地维持生活者,则不应开具介绍信。”
“农业六十条”变农村土地私有制变为集体所有制
贫雇农许志邦们手里的“大契”被当作“宝”珍藏的时间不会太长。随着社会主义改 造的到来,农村土地所有制已悄然发生变化,最终变成了“集体所有制”。对于这个隐秘的 过程,此处不妨用一个很流行的法律案例说明:
问 :土改时政府颁发的土地证,能否作为确定宅基地使用权的凭证?
答 :有些地方在调剂宅基地或者其他土地时,有的农民要求以土改时人民政府发给的 包括宅基地在内的土地证为据,要搞所谓的“宅基地还家”、“清原耕”、“继祖业”,这 种做法是错误的。 它违背了我国社会主义土地集体所有制原则, 不符合国家现行的政策、 法 令。 解放初期, 为尽快废除封建性或半封建性剥削的土地制度, 在全国范围内进行了土地改 革, 没收了地主等用以剥削农民的土地, 分配给无地或少地的农民 (或留作公有 ) , 实行了耕 者有其田的土地制度,为保障农民已得土地的所有权,对农民颁发了土地所有证。土改后, 党本着自愿互利的原则,逐步引导农民将土地入社,走合作化的道路。 1952年普遍成立了 初级农业生产合作社, 1956年由初级社普遍转为高级社, 1962年又在高级社的基础上成立 了人民公社。根据《农业合作社示范章程》和《高级农业生产合作社示范章程》的规定,在 农业合作社初级阶段, 土地以入股形式参加统一经营, 保留农民对土地的私有权, 对入社的 土地评定产量, 根据产量规定土地报酬。 转入高级合作社后, 把私有土地转为合作社集体所 有。 1962年《农村人民公社工作条例修正草案》 (即《六十条》 ) 规定:“生产队范围内的 土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、宅基地等等,一律不准出 租和买卖。”因此,村民对宅基地只有使用权,没有所有权,土改时发给的土地证就自然失
去法律效力,不能作为处理宅基地使用权。
上述问答,作为标准范式,在许多有关农村土地使用的法律咨询类书籍中均可见到。 其中所提到的《六十条》中的规定,原文是这样的:
“二十一、生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的 自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖。生产队所有的土地,不经过县级以上 人民委员会的审查和批准,任何单位和个人都不得占用。”
需要补充的一点是:将《六十条》中的这条规定,作为农村土地由私有制彻底转向集 体所有制的法律依据,是存在问题的,因为《六十条》自始至终,只是一个“条例”,而且 还只是一个“条例草案”,它从来就没有“转正”过。
【城市】 1982年《宪法》一夜之间完成城市土地的“国有化”
1954年《宪法》:明确保护城市居民房地产所有权
历史上,中国城市土地基本上以私人所有制为主。 1950年代的土地改革,主要限于传 统意义上的农村, 对城市包括城郊土地, 则是基本上维持了建国前的土地所有制状况, 土地 私有制也基本得以延续。这种处理方式有政策渊源—— 1949年 4月 25日**、**签 署的《中国人民解放军布告》中明确强调:“城市的土地房屋,不能和农村土地问题一样处 理”。 1949年 9月通过的《共同纲领》乃是一部临时宪法,其第三条明确规定:“保护工 人、 农民、 小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产” , 这些 “私有财产” 当中, 就包括私有土地。
1954年《宪法》在城市土地问题上与《共同纲领》有些区别。最重要的一点,是删去 了《共同纲领》中所明确规定的“保护工人、农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益 及其私有财产”,宣布要“通过社会主义工业化和社会主义改造,保证逐步消灭剥削制度, 建立社会主义社会” ;但同时又规定:“国家依照法律保护手工业者和其他非农业的个体劳 动者的生产资料所有权”以及“资本家的生产资料所有权和其他资本所有权”,而且, “国 家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”。也就是说,无论是作为生 产资料还是作为生活资料,城市居民的土地所有权仍然受到 1954年《宪法》承认和保护。
1954年宪法对城市居民房地产所有权的明确保护,在实际数据中也有所体现,“据有 关文件, 直至 1955年, 私有房地产在各城市房地产总量中仍然很高, 最高如苏州可达到 86%. 14在当时,在城市里,私人之间的房地产自由买卖相当活跃。 1950年代初期和中期,一些 文化名人为了在北京安家落户购置了房地产,如吴祖光购买了一套四合院,价钱在 1~2万 元之间。 当时的四合院包括土地和房屋建筑, 这些私人财产受到 1954年宪法的保护。 ” (据
杨俊峰《我国城市土地国有制的演进与由来》,载《甘肃行政学院学报》 2011年 01期) 私房改造:以“国家经租”方式曲线“国有化”
1956年 1月 18日, 中央于批转了中央书记处第二办公室提出的 《关于目前城市私有房 产基本情况及进行社会主义改造的意见》 。 《意见》 提出, 要对私有房产进行社会主义改造。 改造的 “总的要求是加强国家控制, 首先使私有房产出租完全服从国家的政策, 进而逐步改 变其所有制”。
改造的具体方式有两种:一是国家经租,即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和 修缮维护,并根据不同对象,给房主以合理利润”。时至今日, “经租房”已成为一个严重 的“历史遗留问题”。二是公私合营,即对“原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者, 可以组织统一的公私合营房产公司, 进行公私合营” 。 两种方式当中, 国家经租是绝对主流。 国家经租, 不仅仅意味着房主丧失了经营自主权, 还意味着房主同时也丧失了房屋所 有权——按相关规定,“凡是由国家经租的房屋,??房主只能领取固定租金,不能收回 已由国家经租的房屋”;并对“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制, 仍然属于个人所有”的意见做了严厉批判。也就是说,“国家经租只不过是将城市私有房 强制收归国有但又回避国有化这个称谓的手段。 ” 1964年 9月 18日, 最高人民法院在 《关 于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》中称:“国家经租房屋的业主实际上已经丧失 了所有权。因此业主死后,经租房屋不能允许他的家属继承”
1982年宪法:“城市的土地属于国家所有”
目前已知最早的、主张一次性将城镇土地全部收归国有的政策性文件,是 1967年 11月 4日, 由国家房产管理局、 财政部税务总局出具的 《答复关于城镇土地国有化请示提纲的 记录》。
1956年中央批转的 《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》 中, 已经有 “一切私人占有的城市空地, 街基等地产, 经过适当的办法, 一律收归国有” 的条款。 《纪录》则将“城市空地,街基等地产”解释为“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋 的私有宅基地”;并强调“无论什么空地(包括旗地),无论什么人的土地(包括剥削者、 劳动人民)都要收归国有”。城镇私有宅基地,终于开始了其被国有化的历史进程。
但和 《六十条》 并非农村土地转变为集体所有制的法律依据一样, 《纪录》 虽已出台, 但在法律上,并未废除城市土地私有权,至少在名义上还维持着国家所有、集体所有和私 人所有并存的城市土地所有制格局。直到 1982年宪法颁布。
1982年 12月 4日,第五届全国人大第五次会议通过了新的《中华人民共和 国宪法》。第十条第一款简洁、明确地增加了这样的规定:“城市的土地属于国 家所有”。对此一划时代的变故, 1989年由农业出版社出版的《土地经济学》一 书如此描述:
“ 1982年第五届全国人民代表大会第五次会议以前,中国没有正式宣布一切城市土地 实行国有化。 虽然城市土地的绝大部分已为国家所有了, 但还有少量的仍属于集体和个人所 有。因此,城市土地在相当长的一段时期内,以国家所有制为主,国家,集体和个人三种所 有制形式同时并存。 据 1982年全国 226个城市统计, 城市建成区土地面积为 7438平方公里, 集体和个人所有的土地约有 335平方公里,占 4.5%左右。属于集体所有的城市土地,主要 是城市中的个体劳动者在组织成为合作社时将其作业场所入股变为合作社的作业场所所占 用的土地。 属于个人所有的城市土地, 主要, 是个人自住房屋及当时在社会主义改造起点以 下的个人出租房屋的宅基地。 1982年经第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华
人民共和国宪法》第 10条规定:“城市的土地属于国家所有。”不仅明确了原来的国有土 地的权属, 而且把城市中残存的非国有上地通过立法也宣布为国有土地了。 通过这种方式将 土地收归国有是无偿的, 但这并没有引起波动。 原因是涉及的土地面积较小, 而且长期以来 就对私人土地所有权就作了严格限制,只准使用,不得买卖、出租或以其他形式进行转让, 土地私有权早就是极不完全的了。”
《新世纪周刊》 2010年第 5期刊文 《城市土地私有产权是何时消失的?》 , 其中说道:“ 1982年颁布的《中华人民共和国宪法》,第十条规定‘城市的土地属于国家所有’, 这是以往三个宪法文本中从未出现过的。 城市 ‘土改’的既成事实地写入了宪法, 没有给公 民的财产损失以任何补偿。当时处于改革开放初期,公众权利意识淡薄,对‘私有’二字心 存疑惧,无人敢于提出异议。此外,还有一项‘**战果’被保留下来,即公私合营企业未 经任何法律手续转为国营企业。上述两项剥夺如果放到今天实行,势必引发社会动荡。”
“城市的土地属于国家所有”一条,具体是如何写入 1982年宪法的,目前尚无资料 说明;写入宪法之后,在当时,也并未引起民众的注意。但颁布之后,宪法又经历四次修 正,几乎每次都要涉及到土地制度的修改。
最为关键的的修正, 是 1988年 4月 12日第七届全国人大第一次会议通过的宪法修正 案,此次修正将宪法第十条第四款修改为:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其 他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”另一关键修正,是 200 4年 3月 14日第十届全国人大第二次会议通过了第四次宪法修正案, 将宪法第十条第三款 修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予 补偿。”
资料来源:王坤、李志强《新中国土地征收制度研究》,社会科学文献出版社;中国社会科学院、中央档 案馆编《 1949-1952·中华人民共和国经济档案资料选编·农村经济体制卷》,社会科学文献出版社;杨俊 峰《我国城市土地国有制的演进与由来》,载《甘肃行政学院学报》 2011年 01期;章立凡《城市土地私 有产权是何时消失的?》,载《新世纪周刊》 2010年第 5期;《新中国法制研究史料通鉴·第 5卷》,中 国政法大学出版社;周诚《土地经济学》,农业出版社等。
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土地证,是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证,一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证,两证齐全才算获得了完整的权利。凡依法取得国有土地使用权的单位和个人都可以向土地主管部门申请办理土地证书。土地证的具体作用有哪些(一)、所谓土地使用,是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式,对土地进行的利用。根据物权理论,土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利,属于用益物权,包括国有土地使用权和农民集体土地使用权,但是根据国家法律规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产,因此,以下所指的土地使用,主要指国有土地使用权的使用。(二)、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地,以出让方式取得国有土地使用权的
土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。(1)、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。(2)、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意:1、转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如,转让房地产,属于房屋建设工程的,需完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,应形成工业用地或者其他建设用地条件。2、转让方和受让方之间应当签订转让合同。(3、土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。4、办理过户登记。5、土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。6、受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应依法办理相关手续。7、受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(3)、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后,作为资本出资或入股,用于合资、合作、联营等,并按
出资数额行使相应权利,履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定,股东/发起人可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定,合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意:1、依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定,对作为出资的土地使用权,必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是,根据《合伙企业法》的规定,合伙人以土地使用权作价出资的,可以由全体合伙人协商确定,或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。2、办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的,土地使用权没有发生转让,不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等,则发生土地使用权转让,应办理变更登记手续。(4)、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意:1、土地使用权抵押时,其地上建
筑物、其他附着物应随之抵押。2、抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。3、应当办理抵押登记。(5)、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意:1、出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。2、出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。3、出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。4、承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。5、出租人应当办理登记。根据有关法律规定,除符合下列条件的以外,划拨土地使用权不得转让、出租、抵押:1、土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人;2、领有国有土地使用证3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;4、依法签订了土地使用权出让合同,并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金;5、经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。(三)、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地,违反了这些规定要承担相应的法律责任。(1).禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分
利用闲置土地,切实保护土地,国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》,该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定,这里不再赘述。(2).禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》(试行),建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地,确需改变土地用途的,应当经有权机关批准,对未经批准擅自改变土地用途的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。(3).禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权,其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准,对未经批准擅自转让、出让、抵押的,由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入,并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权,可以转让、出租、抵押,但是也要符合一定的条件,即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地,转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定,并且办理土地登记手续。(四)、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年
限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。(1).土地使用权期限届满。使用年限届满,土地使用者可以申请续期,但应依法重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。否则,土地使用者应当交还土地使用证,并依法办理注销登记,国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。(2).国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权,对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的,应当对土地使用权人给予适当补偿。另外,对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定,国家可以强制收回土地使用权,如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地部门责令交还土地;已办理审批手续的非农业建设占用耕地,连续两年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;以出让方式取得土地使用权进行房地产
开发的,满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。(3).土地灭失。《房地产管理法》规定,土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失,致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地,从而终止土地使用权。对于划拨土地,国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地,土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。
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