范文一:合同审查意见书
合同审查意见书
致:重庆市天罡房地产咨询有限公司
合同名称:房地产居间买卖合同
合同编号:001
送审人:重庆市天罡房地产咨询有限公司
送审时间:2007-7-18
一:合同基本情况:
合同的基本条款有所约定,如:1、当事人的名称或姓名、住所。
2、标的。 3、价款。4、履行期限、方式。 5、违约责任。6、合同生效条款。
二:合同存在的主要问题:
1、合同应具备的部分条款没有约定。
2、有些条款约定不明确。
3、有些文字表述不符合法律规定。
三:审查修改意见及理由:
一、当事人的名称或姓名、住所
1、卖方修改为:“卖方:(以下简称甲方)”。应填写共有人的姓名。
因为:根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。
2、删去:“卖方、代理人、卖方项中的‘营业执照号、法定代表人’项。
因为:代理人只能是自然人,因此,不可能有法定代表人和营业执照项。
3、把“买方”调到第二项位置,把经纪方改为“中介方”,且分别注明“(以下简称乙方、丙方)”。
因为:一是符合合同的一般规律,二是根据《城市房地产管理法》第56条规定,中介机构分为房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司。而我们公司的类别是房地产咨询公司。
二、房屋其本情况
以表格的形式作如下修改:
因为:这样修改简单明了。
三:三方承诺并保证
(一)甲方
1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备,无任何债务纠纷,并 保证产权人及共有人同意出售此房。
2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保 全、罚没。
3、该房产没有设定抵押等担保。
4、公告拆迁范围,即将实施拆迁。
5、其他禁止、限制交易的情况。
6、积极配合办理过户手续,不得以任何借口推诿。
(二)乙方
1、按规定交付定金及房款。
2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件,并保证在办理过户交易手续时按时到场。
(三)丙方
1、见证并监督本合同的执行。
2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。
3、代收乙方支付的定金、房款,并接受委托向甲方支付房款。
4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时,应出面予以协商;协商无效时,应采取中立态度,并证明事实。
这样规定,有利于中介公司免责,且对三方有一定的约束。
四、价款、相关费及支付方式
(一)房价及支付方式
双方同意上述房屋售价为人民币(大写) ____万_____仟_____ __________元整(小写)_________ 元。
第一次付款: 年 月 日前乙方按出售房屋价格的____,支付首付款(大写)_________________ 元(小写)_________元(此数额含定金)。
第二次付款:过户的同时,乙方凭丙方持有的《业务受理单》将(大写)_________________ 元(小写)_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。
第三次付款:甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后,乙方向甲方支付尾款 元(大写)小写 。
甲乙双方采取按揭方式支付房款的,付款方式及相关相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。
这样修改比较清晰,尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户,且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清??” 这样约定,不利于及时交割,且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险,对丙方也留下后遗症。按揭服务应当另行规定较合适,因为合同调整的对象不同。
(二)相关费用
1、 经甲乙双方约定,该房屋交易税费按国家规定收费标准由
2、签订本协议的同时,甲乙双方按与丙方约定的收费标准,甲方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________,乙方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________。
3、权证代办费(大写)_________,由 方支付。
这样修改比较直观。原合同规定了很多税费明细,其实没有必要,且这样规定有一定的风险,因为税费国家随时在调整,变化比较快,很难列举清楚,容易导致甲乙双方扯皮。因此,只要作笼统说明即可,即按照国家有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分市民的特殊情况,有些交易人不懂国家税费,怕上当,愿意净的或者净付,因此,可以约定由一方支付税费。
五、过户、交房及方式
1、经甲乙双方协商,甲乙双方应于 年 月 日到万州区房屋交易中心协同丙方办理该房产过户手续。
2、甲方应于 年 月 日交付该房屋给乙方占有使用,以交付钥匙的方式进行占有使用。
3、该房屋交付当日,甲、乙、丙 三方均需到场。待该房屋交付完毕后,甲、乙双方应签订《物业交割单》。
4、该房屋交付前,因该房屋所产生的各项费用如:水、电、气、物业、等费用,由甲方承担;该房屋交付并签订《物业交割单》后,因该房屋所产生的各项费用如:水、电、气、物业、等,由乙方承担。该房屋交付时,甲方应提供上述费用交纳的单据。
5、在占有使用期间,房屋没有过户之前,乙方不得对该房屋进行改善或者改良。
这样规定有利于防止拖延履行,防止买方不当处置没有过户的房屋。
六、违约责任
1、若甲方在上述期限内未履行交房义务,致使乙方解除合同的,甲方应将已收房款及利息全部退还乙方,利息按______利率计算并双倍返还定金,同时支付丙方全部中介费。
2、甲、乙方不在约定的时间内办理房屋过户手续,相对方有权向对方追索违约金。违约金自本合同约定的过户期限届满第二日起至实际过户之日止,每延迟一日按房屋价款万分之____(大写)向相对方支付延期违约金。逾迟超过_____日(遇法定节假日顺延)仍未过户的,非违约方有权解除本合同,其交纳的定金甲方不予返还,并由违约方支付丙方全部中介费用。
3、乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止,每延迟一日乙方按延迟交付价款万分之____(大写)向甲方支付延期违约金。逾迟超过_____日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的,甲方有权解除本合同,其交纳的定金甲方不予返还,并由乙方付丙方全部中介费用。
4、甲方如违反上列保证义务而导致合同无效或者不能履行,须向乙方和丙方承担损害赔偿金或者违约金,向乙方双倍返还定金并承担实际损失,向丙方支付全部中介费用。
5、本合同签定后如无正当理由甲、乙方:擅自解除合同的;相互或与他人串通,损害丙方利益的;未能向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等,致使丙方无法完成居间任务,且给丙方造成实际损失的;按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿。
6、如丙方违约,则退还佣金。
这样修改比较明确具体,赔付时间有具体款项,不会使条款的实际约束力和执行力下降,以确保合同条款的最终落实。这样规定更有利于保护三方的合法权益,促使合同得到全面履行。
七、解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议,三方应协商解决。协商不能解决的,三方同意任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
八、合同生效条款
本合同正本一式三份,经甲乙丙三方签字或者盖章后生效。甲、乙、 丙三方各执一份。
本合同未尽事宜,双方可签定补充协议。本合同的附件和双方签定的补充协议为本合同不可分割的组成部分,具有同等法律效力。
这样修改把合同附件纳入合同,具有法律意义,且可以根据实际情况以附件的方式补充合同。原合同规定本合同一式四份,那样规定没有必要,且增加了成本,除非需要备案才需四份。
以上意见,仅供参考。
重庆升腾律师事务所 卿成平
2007年7月20日 附:
房屋买卖居间合同
出卖方: (以下简称甲方) 身份证号: 电话:
买受方: ( 以下简称乙方) 身份证号: 电话:
中介方:重庆市天罡房地产咨询有限公司 (以下简称丙方) 地址:
电话:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上,就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见,特订立如下协议:
一、房屋其本情况
二:三方承诺并保证
(一)甲方
1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备,无任何债务纠纷,并 保证产权人及共有人同意出售此房。
2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保 全、罚没。
3、该房产没有设定抵押等担保物权。
4、公告拆迁范围,即将实施拆迁。
5、其他禁止、限制交易的情况。
6、积极配合办理过户手续,不得以任何借口推诿。
(二)乙方
1、按规定交付定金及房款。
2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件,并保证在办理过户交易手续时按时到场。
(三)丙方
1、见证并监督本合同的执行。
2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。
3、代收乙方支付的定金、房款,并接受委托向甲方支付房款。
4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时,应出面予以协商;协商无效时,应采取中立态度,并证明事实。
三、价款、相关费及支付方式
(一)房价及支付方式
双方同意上述房屋售价为人民币(大写) ____万_____仟_____ __________元整(小写)_________ 元。
第一次付款: 年 月 日前乙方按出售房屋价格的____,支付首付款(大写)_________________ 元(小写)_________元(此数额含定金)。
第二次付款:过户的同时,乙方凭丙方持有的《业务受理单》将(大写)_________________ 元(小写)_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。
第三次付款:甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后,乙方向甲方支付尾款 元(大写)小写 。
甲乙双方采取按揭方式支付房款的,付款方式及相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。
(二)相关费用
1、经甲乙双方约定,该房屋交易税费按国家规定收费标准由
2、签订本协议的同时,甲乙双方按与丙方约定的收费标准,甲方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________,乙方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________。
转自http://xzn.2000y.net/mb/1/ReadNews.asp?NewsID=122409卿成平律师
范文二:合同审查意见书
合同审查意见书
一:合同基本情况:
合同的基本条款有所约定,如:1、当事人的名称或姓名、住所。2、标的。 3、价款。
4、履行期限、方式。 5、违约责任。6、合同生效条款。
二:合同存在的主要问题:
1、合同应具备的部分条款没有约定。
2、有些条款约定不明确。
3、有些文字表述不符合法律规定。
三:审查修改意见及理由:
一、当事人的名称或姓名、住所
1、卖方修改为:“卖方: (以下简称甲方)”。应填写共有人的姓名。
因为:根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。
2、删去:“卖方、代理人、卖方项中的‘营业执照号、法定代表人’项。
因为:代理人只能是自然人,因此,不可能有法定代表人和营业执照项。
3、把“买方”调到第二项位置,把经纪方改为“中介方”,且分别注明“(以下简称乙方、丙方)”。
因为:一是符合合同的一般规律,二是根据《城市房地产管理法》第56条规定,中介机构分为房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司。而我们公司的类别是房地产咨询公司。
二、房屋其本情况
三:三方承诺并保证
(一)甲方
1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备,无任何债务纠纷,并
保证产权人及共有人同意出售此房。
2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保
全、罚没。
3、该房产没有设定抵押等担保。
4、公告拆迁范围,即将实施拆迁。
5、其他禁止、限制交易的情况。
6、积极配合办理过户手续,不得以任何借口推诿。
(二)乙方
1、按规定交付定金及房款。
2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件,并保证在办理过户交易手续时按时到场。
(三)丙方
1、见证并监督本合同的执行。
2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。
3、代收乙方支付的定金、房款,并接受委托向甲方支付房款。
4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时,应出面予以协商;协商无效时,应采取中立态度,并证明事实。
这样规定,有利于中介公司免责,且对三方有一定的约束。
四、价款、相关费及支付方式
(一)房价及支付方式
双方同意上述房屋售价为人民币(大写) ____万_____仟_____
__________元整(小写)_________ 元。
第一次付款: 年 月 日前乙方按出售房屋价格的____%支付首付款(大写)_________________ 元(小写)_________元(此数额含定金)。
第二次付款:过户的同时,乙方凭丙方持有的《业务受理单》将(大写)_________________ 元(小写)_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。
第三次付款:甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后,乙方向甲方支付尾款 元(大写)小写 。
甲乙双方采取按揭方式支付房款的,付款方式及相关相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。
这样修改比较清晰,尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户,且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清??” 这样约定,不利于及时交割,且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险,对丙方也留下后遗症。按揭服务应当另行规定较合适,因为合同调整的对象不同。
(二)相关费用
1、 经甲乙双方约定,该房屋交易税费按国家规定收费标准由
承担。
2、签订本协议的同时,甲乙双方按与丙方约定的收费标准,甲方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________,乙方支付佣金(大写)_________________ 元(小写)_________。
3、权证代办费(大写)_________________ 元(小写)_________,由 方支付。
这样修改比较直观。原合同规定了很多税费明细,其实没有必要,且这样规定有一定的风险,因为税费国家随时在调整,变化比较快,很难列举清楚,容易导致甲乙双方扯皮。因此,只要作笼统说明即可,即按照国家有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分市民的特殊情况,有些交易人不懂国家税费,怕上当,愿意净的或者净付,因此,可以约定由一方支付税费。
五、过户、交房及方式
1、经甲乙双方协商,甲乙双方应于 年 月 日到万州区房屋交易中心协同丙方办理该房产过户手续。
2、甲方应于 年 月 日交付该房屋给乙方占有使用,以交付钥匙的方式进行占有使用。
3、该房屋交付当日,甲、乙、丙 三方均需到场。待该房屋交付完毕后,甲、乙双方应签订《物业交割单》。
4、该房屋交付前,因该房屋所产生的各项费用如:水、电、气、物业、等费用,由甲
方承担;该房屋交付并签订《物业交割单》后,因该房屋所产生的各项费用如:水、电、气、物业、等,由乙方承担。该房屋交付时,甲方应提供上述费用交纳的单据。
5、在占有使用期间,房屋没有过户之前,乙方不得对该房屋进行改善或者改良。
这样规定有利于防止拖延履行,防止买方不当处置没有过户的房屋。
六、违约责任
1、若甲方在上述期限内未履行交房义务,致使乙方解除合同的,甲方应将已收房款及利息全部退还乙方,利息按______利率计算并双倍返还定金,同时支付丙方全部中介费。
2、甲、乙方不在约定的时间内办理房屋过户手续,相对方有权向对方追索违约金。违约金自本合同约定的过户期限届满第二日起至实际过户之日止,每延迟一日按房屋价款万分之____(大写)向相对方支付延期违约金。逾迟超过_____日(遇法定节假日顺延)仍未过户的,非违约方有权解除本合同,其交纳的定金甲方不予返还,并由违约方支付丙方全部中介费用。
3、乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止,每延迟一日乙方按延迟交付价款万分之____(大写)向甲方支付延期违约金。逾迟超过_____日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的,甲方有权解除本合同,其交纳的定金甲方不予返还,并由乙方付丙方全部中介费用。
4、甲方如违反上列保证义务而导致合同无效或者不能履行,须向乙方和丙方承担损害赔偿金或者违约金,向乙方双倍返还定金并承担实际损失,向丙方支付全部中介费用。
5、本合同签定后如无正当理由甲、乙方:擅自解除合同的;相互或与他人串通,损害丙方利益的;未能向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等,致使丙方无法完成居间任务,且给丙方造成实际损失的;按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿。
6、如丙方违约,则退还佣金。
这样修改比较明确具体,赔付时间有具体款项,不会使条款的实际约束力和执行力下降,以确保合同条款的最终落实。这样规定更有利于保护三方的合法权益,促使合同得到全面履行。
七、解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议,三方应协商解决。协商不能解决的,三方同意任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
八、合同生效条款
本合同正本一式三份,经甲乙丙三方签字或者盖章后生效。甲、乙、
丙三方各执一份。
本合同未尽事宜,双方可签定补充协议。本合同的附件和双方签定的补充协议为本合同不可分割的组成部分,具有同等法律效力。
这样修改把合同附件纳入合同,具有法律意义,且可以根据实际情况以附件的方式补充合同。原合同规定本合同一式四份,那样规定没有必要,且增加了成本,除非需要备案才需四份。
以上意见,仅供参考。
范文三:合同审查意见书
合同审查意见书
xxx律 师 事 务 所
合同名称:租赁合同
合同编号:
送审人:怀化市钟坡山国家森林公园
送审时间:2014年11月20日
贵公司2014年11月20日所发《租赁合同》已于当日收悉,收悉后本所指派***、***律师对该合同进行了认真审慎的审查,现按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,本着独立、客观、公正的原则,依据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实和我国现行法律、法规和规范性文件的规定,出具如下法律意见:
一、出具《合同审查意见书》的主要法律依据
1、《中华人民共和国民法通则》(下称民法通则)
2、《中华人民共和国合同法》(下称合同法)
3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4、《土地管理法》
5、《规范国有土地租赁若干意见》
6、《城市房地产管理法》
二、合同审查的目的和方向
合同主体是否适格、合同内容是否合法有效、意思表示是否真实、合法权益是否得到充分保护、合同的形式是否合法、完备等。
三、合同审查遵循的基本原则
(一)合法性原则
包括合同主体、内容和形式的合法性,即:合同的当事人必须具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力;合同约定的具体内容不违反法律、法规的强制性规定;合同订立的形式符合法律、法规的要求。
(二)真实性原则
即合同是当事人真实意思的表示,非为合同一方欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解下所为或合同当事人恶意串通所为。
(三)完备性原则
按照合同的性质,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为纠纷埋下隐患。 (四)规范性原则
审查合同的文字是否规范,确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清及容易引起误解、产生歧义的语词,确保合同的文字表述准确无误。
(五)公平原则
合同当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利义务、衡平合同当事人之间的权益。 四、合同的基本情况
合同性质为使怀化市钟坡山国家公园多功能化,丰富市民休闲娱乐生活,在不影响公园景观的前提下引进大型游乐设施,经怀化市钟坡山国家森林公园(以下简称甲方)与怀化市吉祥游乐开发有限公司(以下简称乙方)双方协商,甲方同意乙方在公园西大门广场旁修建经营摩天轮、超级大摆锤、狂呼等大型游乐项目,为了明确甲乙双方的权力和义务,现签订协议如下:
(一)经营地点:怀化市钟坡山国家森林公园西大门广场旁,占地面积13亩,实际可用面积11亩,总投资3000万元人民币。
(二)租赁期限:25年(即从2014年11月30日至2039年11月30日),租赁期满后,乙方欲继续租赁,甲乙双方需根据市场行情续签合同。如乙方不继续租赁,则乙方游乐场所有设施归甲方所有。
(三)场地租金及结算方式:租金每年10万元人民币,分四个季度缴纳,每五年上涨百分之五。
(四)甲方的权力和义务
1、甲方按合同规定收取乙方的租金,若乙方拖欠或拒不缴纳租金,经甲方 书面通知后仍然不缴纳租金的,甲方有权单方解除租赁合同。
2、甲方负责乙方租赁场地的“三通一平”,确保游乐场外部交通畅通及场地 平整,将乙方游乐场所需水、电接通至游乐场外,由乙方自行搭接双方指定区域,确保乙方租赁的场地通水和通电,水电费由乙方按规定交纳。
3、甲方协助乙方办理工商、税务、消防、环保、文化、卫生、公安、安监 等部门所需的手续,费用由乙方负责。
4、甲方负责衔接相关部门审查和批准乙方的经营项目,并对乙方的经营活 动进行监督管理。
5、在租赁期内,甲方不得同意他人在中坡公园内经营与乙方同类或相似的 游乐项目。
(五)乙方的权力和义务
1、乙方应遵纪守法、遵守公园的规章制度,文明经营,并服从有关部门的管理,不得从事违法行为,否则出现的一切后果由乙方自行承担。
2、乙方应按时缴纳租金和税金。
3、乙方应做好经营场所的卫生保洁工作,所清扫的垃圾应堆放到指定的位置,生活污水不准直接排入游乐场外。
4、乙方应做好用电防护和治安以及安全生产等工作。乙方在经营过程中所产生的安全事故由乙方负责,与甲方无关。
5、乙方应按甲方指定的经营地点及经甲方批准的经营项目进行合法经营,不得随意更改。如政府因政策的变动需对公园进行拆迁或重新规划的,在合同期未满的情况下,甲方应按相关拆迁政策补偿乙方的损失。
(六)违约责任
1、乙方应按时及时缴纳租金,在甲方书面催促后,乙方仍不缴纳租金的,视为乙方违约,乙方应承担违约责任。
2、乙方未经甲方同意,在租赁期限内不得单方解除租赁合同。乙方因自身原因单方解除合同给甲方造成经济损失的,乙方应承担赔偿责任。
3、乙方在游乐场建设和经营期间,如因甲方“三通一平”设施不到位造成工期延误和经营损失,由甲方承担赔偿责任或相应减少租赁费用。
4、甲方不得允许他人在公园内经营与乙方同类或相似的游乐项目,中坡公园内如果有人经营与乙方同类或相似的游乐项目,视为甲方违约,甲方须赔偿乙方的经济损失。
5、甲方应积极配合乙方办理工商、税务、消防、环保、文化、卫生、公安、安监等部门所需的手续,若因甲方的原因导致乙方无法办理以上手续,并造成乙方不能正常经营的,甲方应承担违约责任,赔偿乙方的经济损失。
6、甲方未经乙方同意,不得单方解除租赁合同。甲方单方解除合同的,应赔偿乙方的经济损失(包括直接经济损失和间接经济损失)。
7、因政府政策变动或重新规划等原因,需对乙方的游乐园进行拆迁的,甲方应按国家规定的拆迁标准对乙方进行补偿。
(七)本合同一式三份,甲乙双方各持一份,其余一份送至相关部门。合同自双方签字或盖章之日生效。
五、合同存在的主要问题及法律依据
(一)根据《合同法》第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁物维修等条款。”由此可见,要成立租赁合同,须具备法律规定的主要条款。本合同在合同内容上对于租赁物的用途没有明确规定范围,《合同法》对不同的场地用途有不同的规定,不同的场地用途也会产生不同的法律后果,为了避免以后会产生不必要的纠纷,必须在合同的主要内容里面明确规定场地用途。
(二)本合同租赁期限为25年,我们认为是不妥的。《合同法》第215条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年,超过20年的部分无效。同时还规定:“租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
对于租赁期限,另有一种观点。他们认为:鉴于场地必须依附于土地而存在,因此场地租赁实际是一种土地使用权的租赁,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。1999年生效的《土地管理法》将国有土地租赁规定国有土地有偿使用的方式之一,但没有给出明确的定义。1999年7月,由国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》中,再次为国有土地租赁做出新的定义,即“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。”同时该《规范国有土地租赁若干意见》明确规定只有原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。从以上相关法规规定可以看出,场地租赁实际上是导致土地使用权租赁的原因之一,因此,场地租赁期限应当受到土地租赁期限的约束。根据《规范国有土地租赁若干意见》有关规定:土地租赁期限分为两种,对于短期使用或者用于临时建筑物的土地应实行短期租赁,短期租赁一般不超过5年,对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。《城市房地产管理法》第3条明确规定:“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。第13条规定:“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院第55号令发布)第12条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。根据以上规定,场地租赁合同根据涉及不同用地的性质,租赁期限可以大大超过20年的期限。
正是由于上述相关法律法规规定的不统一,导致在实践中当事人在订立合同时无所适从,容易产生纠纷,产生纠纷后也不利于解决。但是根据我国法律层级效力的相关规定,我们建议在现行法律框架下,最好依照《合同法》的规定,以20年为限。
(三)、合同中甲方权利义务第一条与违约责任第六条矛盾。合同规定:甲方按合同规定收取乙方的租金,若乙方拖欠或拒不缴纳租金,经甲方书面通知后仍然不缴纳租金的,甲方有权单方解除租赁合同。而违约责任中第六款约定:甲方未经乙方同意,不得单方解除租赁合同。甲方单方解除合同的,应赔偿乙方的经济损失(包括直接经济损失和间接经济损失)。根据《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”所以违约责任第六条应该去掉。
(四)违约责任规定不详细 。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不能履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 根据以上规定,为了很好的维护当事人的合同权利,为了明确双方当事人违约责任,为了保障一方违反合同约定的情况下能够及时挽回损失,建议贵公司在租赁合同中列明双方违约的责任,同时也区别约定违约金的计算方式或方法。
(五)合同内容格式不严谨,条款不清晰,双方投保范围不明确,合同中缺乏合同的解除条件、免责条款、对争议的处理以及合同生效时间的约定。
六、合同的审查修改意见
基于以上分析,我们认为贵公司送审合同需要作较大修改与完善,为了更好的维护贵公司的利益,我们建议贵公司根据我们的建议重新拟定合同。
七、需要说明的几个问题(非必备内容)
(一)合同的起草是一项系统工程,是一门独立的学科,有其自身的规律和原则,必须符合民法解释学和合同解释学的一般原理。我们的上述修改仅是在贵司使用合同版本基础上的微调,与原合同相比较对贵司权利的保护更为合理和完善。需要强调的是,修改后的合同与我们直接起草的合同仍然有一定的差距。
(二)依据贵司介绍的情形来看,我们认为贵司应当建立相应的标准合同版本,以方便执行并抵御法律风险;在合同的签订中应当建立合理和高效的合同评审制度,所有合同的签订必须经专业律师的审查,重要合同的签订必须由专业律师参加谈判;在合同履行过程中应当建立完整的和独立的合同履行档案,严格和适当地执行合同条款,并妥善保管和完善合同履行的相关证据。
八、声明与保留
《合同审查意见书》根据送审人提供的合同从专业角度发表我们的看法和意见,在不能排除送审合同局限性的情况下,我们的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此,特别指出:以上意见,仅供参考,委托人对本《合同审查意见书》的结论有独立判断之权利。
未经本律师事务所及经办律师书面许可,本《合同审查意见书》不得向任何第三人出示,并不得作为证据使用。
制作单位:xxxx律师事务所(印章)
制 作 人: 律师
制作日期: 年 月 日
附件
需要时应当将委托人提供的材料列为附件,作为法律意见书的组成部分。不需要的,应当以工作底稿的方式长期保存。
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不想穷,就好好读懂这些话~一言惊醒梦中人~
1、成功的人,就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。
2、批评你的人是你今天的敌人,明天的朋友;吹捧你的人是你今天的朋友,明天的敌人。
3、Nothing is impossible、只要选择了目标,不要再想太远,每天脚踏实地,风雨兼程。生命不息,战斗不止。
4、你和你的朋友会一起在将来打造一个可能很辉煌的事业。很好听是吗,记住,你们都要努力。
5、后悔是一种耗费精神的情绪,后悔是比损失更大的损失,比错误更大的错误,所以不要后悔。
6、别怕丢人,追求丢人是一种成功的尝试,至于为此笑话你的人,你可以把他们从你将来人生对手的名单中排除了,你也要为每一位上台唱歌的人鼓掌。
7、人生在世,需要不断地为心灵除尘,自省、自责、自悟、自重……。
8、永远不要对可能是坏事的事好奇,否则可能要了你的命。永远不要在痛苦的时候做决定,否则你以后一定会后悔。
9、别为你自己和别人下定论,你所看到听到的可能只是一面。
10、如果周围有人嫉妒你,那么你可以把他从你的竞争者之列排除了。
11、很多事情别人通知你了,要说谢谢,没有通知你,不要责怪,因为那些事你其实应该自己弄清楚。
12、一个人最大的痛苦,莫过于被圈在自己设定的圈子里出不来。就像一只蚕,丝吐的越多,对自己捆绑得越紧,直到最后完全把自己包上,想出也出不来。
13、善良是一种智慧,是一种远见,一种自信,一种精神力量,是一种文化,一种快乐。
14、一个人的脚步再大,也永远无法丈量完脚下的道路。人生有限,道路无限,要想在有限的生命中多走一程,就时刻别停下脚步,别浪费分秒时间。
15、遇到再大困难的时候,不要惊慌,千万要学会冷静;不要去想着求别人,以前有家人帮你,现在需要你一个人面对挑战,从绝望中寻找希望,人生终将辉煌。
16、学会说谢谢,但谢谢并不是随便敷衍,是对别人帮助的肯定和回报;更要学会说对不起,但对不起不是借口,是对自己过错的弥补和内疚。
17、处事不必求功,无过便是功;为人不必感德,无怨便是德。
18、有时你的快乐是你的微笑之源,但是有时候你的微笑却可能是你的快乐之源。
19、不论男人还是女人,如果还把容貌当作重要的东西而过分重视的话,可能不会吃亏,但是早晚会吃亏、可能,很可能。
20、放假的时候,要么留在家里多陪陪父母,帮他们做点事,远走高飞的你能像以前天天守在他们身旁的时间已不多;要么多去社会中体验生活,因为你不但要懂得生活,还要学会如何去生活。
21、心烦意乱或者无聊闲着的时候,多到图书馆去泡泡,书中有现实中难得的纯明和清静;多看些书,生活会渐渐少一些迷茫,多一些追求。
22、一个人如果心中时刻能够想着别人,别人也一定会时刻想着你。多替别人着想,就等于给自己铺设一条道路。你付出的越多,你得到的也会越多,这就叫做感情投资或感情积累。
23、你可输给任何人,但不能输给自己。
24、经常给家里打个电话,即使嘴上都说不想对方,其实内心早已情动于中;有了女(男)朋友,也不能忘了爹和娘。
25、多笑笑,会慢慢让自己真的快乐起来。
26、好好利用公开场合锻炼、展示自我,哪怕只是一次课堂上的发言,别怕尴尬,更别怕丢人,也不要笑话在公众面前丢脸的人。
27、小的眼睛里没有君子,君子的眼睛却可以识破小人。
28、屈原说:“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索。”这种精神可贵,但在现实之中却很少有人能这样执着了。如果有人能够做到,他一定会是最成功的人。
29、永远别渴望做个任何人都不得罪的人,有人反对有人支持然后自己做出决定是精彩的人生。
30、一个生命完结,另一个生命诞生,世界就是在这种循环中得到永恒。用不着为死去的过于悲哀,也用不着为新生的过分高兴。生命都是一种相同的过程,关键在于能否使它
辉煌。如果一个人能活得无愧无悔,坦坦荡荡,虽未轰轰烈烈,但这仍可算作是伟大的一生。 31、后悔是一种耗费精神的情绪、后悔是比损失更大的损失,比错误更大的错误、所以不要后悔。
32、你的确要学的有心计,但是记住,永远记住,在社会上要胜利的唯一的方法永远只是一个,那就是实力,永远不用怀疑。
34、人生百态,不要对新的看不惯的东西生气,无所谓的。
35、我们确实活得艰难,一要承受种种外部的压力,更要面对自己内心的困惑。在苦苦挣扎中,如果有人向你投以理解的目光,你会感到一种生命的暖意,或许仅有短暂的一瞥,就足以使我感奋不已,所以我们要学会感激。
36、冷静,有大事时,能安静并能快速想出办法的人,很厉害。
37、社会充满竞争,赢得竞争靠的是自己的实力。
38、一种对工作和学习的冲击力及持久力会让你有特殊的魅力和个人实力。
39、父母给我们生命,生活给我们智慧。智慧产生于社会实践,这是千真万确的真理。因此,不仅要珍惜生命,珍视生活,更要重视社会实践。不经历风雨就无法见到彩虹,没有实践就无法得到智慧。
40、积水成渊,积土成山。不积跬步无以致千里,做事万不可心急,必须从一点一滴做起,必须从每一件小事做起。现在的人常是小事不做,大事做不来,到头来空活一场,空耗一生。
41、水涨船高,勿怕他人强于己。水落石出,别羡乌云压枝低。
42、你可以选择坚持,也可以选择放弃。没有对错。我是说对爱情来说,但是重要的是坚持你的选择。
43、如果老是去琢磨哪些人你讨厌,哪些人与你志趣相投,那么你就大错了,要想着如何让别人接纳你,而不是你能接受什么样的人。
44、对陌生人,或者把对方当做一张白纸,或者把对方当你的朋友,总之别当做敌人,即使你听到再多的关于他(她)的不好的传闻。
45、爱你的人,不管你接不接受,你都应该感谢对方,这是对他们的尊重。
46、坚持在背后说别人好话,别担心这好话传不到当事人耳朵里,有人在你面前说某人坏话时,你只微笑。
47、抽时间出来锻炼身体。
48、不管现在你对未来多困惑,多迷茫,都不要忘了树立一个目标。一个人过去或现在的情况并不重要,将来想要获得什么成就才最重要。除非你对未来有理想,否则做不出什么大事来。
49、不要把过去的事全让人知道,尊敬不喜欢你的人。
50、成大事的方法多种多样 ,别不接受你看不惯的方法。
51、一切以健康为中心,遇事潇洒一点,看世事糊涂一点。
52、气不鼓不能前进,气太足可能爆胎。
53、三个忘记:忘记年龄,忘记过去,忘记恩怨。
54、乐观的人看见问题后面的机会,悲观的人只看见机会后面的问题,机会是从来不会主动敲响你的门,无论你等待多少年。它也只会如一阵风一样拂面而过,需要你的反应能力和追随速度。朝着一个目标前进,尽量使用你的潜能,才华横溢的你会发现机会的存在。风虽然没有颜色,可是拂过之后却是绿意一片。
55、很多事情当你再回忆时会发现其实没什么。所以,不管当时你多么生气都告诉自
己不必这样,你会发现事实真的没啥大不了。
56、人生唯一不会落空的等待是注定的死亡,世间唯一保持恒久不变的就是变化。
57、最难战胜的敌人,是自己;最可怕的敌人,是朋友;最防不胜防的敌人,是欲望;最迷惑人的敌人,是感情。
58、生活是一种经历,也是一种体验;生活是一种感受,也是一种积累。生活没有答案,生活不需要答案。当生活即将不属于你时,你才会发现:生活仅仅是一个过程,而这个过程无论多么复杂,最终结局都是一样的。生活注重的是过程,而不是结局。
59、奋斗人生的诀窍就是经营自己的长处。经营自己的长处能给你的人生增值。经营自己的短处必然使你的人生贬值。
自己的路自己走
自己的路自己走,谁都无法代替你,无论别人如何成功你如何失败。即使是一个失败的自己你也要好好的珍重自己的失败,因为这是你人生的经验,是你来到这世界上的你全部的报偿和收获。
我们也可以说适合自己的就是最好的,你之所以这样做之所以这样走到今天,一定是有你的理由和依据。人与人没有可比性关键是要找到自己。我曾经以为自己已经找到了自己却发现寻找的工作还是要一直继续下去,活一天就得去寻找一天。
追求是要追求的哪怕这样的追求显得是很虚弱很无力很无奈,甚至它像是一块遮羞布但是我仍然需要它,因为只有这样才能看见自己感觉到自己。人生的路曲曲弯弯已经走成了这样,墓志铭已经提前写就。失败已经注定但追求的脚步并没有停下,内心的不屈渐渐已成为一种信念,成为自己人生的支撑。
孤独人生里,无尽天涯路,始终不放弃自己的努力,自己的路走成了自己,这或许也是值得自己自豪的吗?或许也不敢这样说,因为现实是残酷的,生存是艰难的,我们身上的力量也是有限的,不会无止境的挥洒下去,总有油灯熬过的一天。唯一能告慰自己的就是没有放弃自己,一直以来坚守了自己,哪怕是一个晦暗的失败的自己。
努力可以,但已看不到成功的希望了,内心的欲望也在渐渐变得虚无。在平凡的生活中,走完自己平凡的一生,风雨中,小草也可以纪念自己,因为你曾经为自己的生命不屈歌吟过,你也为自己的人生努力拼搏过,在你的身上留有伤痛的记忆和烙印,在你的眼神里有沉郁和悲伤,在你的心志里还有不屈的火种,自己的生命随时准备为它点燃。精神越孤寂,就越需要支撑,需要理想、热情、力量和信念的支持。
别无选择,既然生活这样选择了你,你也只能成就这样的自己。别无退路,只有坚持往前走,哪怕是把失败当作一条人生的出路。有的时候,失败也是一种力量,激发人斗志的力量,你要向上拼搏才有希望,才有前途。
为自己的梦想而奋斗
年轻人总是会有各种各样的想法,青春的誓言总是会挂在嘴边。不管是在哪里都能够体现出我们年轻人的朝气,而大学是一个年轻人最聚集的地方。这里面发生的事情会更多,而里面的想法会更加的丰富。
来到大学,我们总是会有太多的想法,每天都是在匆匆忙忙中度过。看起来是那样的忙碌,可是当自己静下来的时候,却会发现自己也不知道在忙一些什么。自己都找不到自己的方向感。
当这个时候来临,就会出现各种各样的形式,来表达自己这个时期的不一样了。因为是年轻人,所以一些怪异的想法和生活方式会出现。有的人开始成天的打游戏了,有的人开始不上课而去买东西了,有的人开始整各种社团而旷课了。没有几个人能真正明白自己成天都做了一些什么,只知道青春保贵,不能浪费,可是却不知道怎么样真正的珍惜。
适应社会这个话题,在大学里被提得很前,大家都在忙着自己去适应这个社会,忙得都没有时间来思考自己为什么要这样做了。只是大学里的一阵风,大家就跟上去了。
可是慢慢地大家就会发现,这个所谓的适应社会,为自己工作打下基础的口号,其实只不过是一个空气。大学里的那些设施只不过是一种摆设,天天就是在那里浪费时间,真正学到的东西没有。
越来越迷茫的我们,找不到方向在哪里,没有谁能够真正清楚的告诉我们应该怎么样做。而我们只能是天天的在浪费时间,消耗自己的青春。心里也会很为好受,可是也没有别的办法。大学里的四年时间这么长,也只能这样过,才能让自己有点依靠吧。
面对考试,面对学习,越来越多的假东西出现了。大家都变得不再爱学习,不再看书了。
成天像一只苍蝇一样,到处的飞。而没有花点点的时间来想想,我们的路在何方,
沉静了一个寒假,在校园里冰冻了一个假期,一直在苦苦找寻着自己的方向。
或许是老天有眼,或许是虎年吉祥,这个方向在自己脑海里越来越清晰了。
那就是为自己的梦想而奋斗~
给自己的人生设立一个目标,给自己未来一个明确的希望,给自己的生活一个方向灯。让我们为着这个方向而努力,不断去超越自己,提高自己的水平,不让自己有懈怠的时候。
越来越感觉,年轻人有目标,有理想,有梦想的重要性了。这是他们前进的动力,这是他们行动的方向,这是他们人生奋斗的灯塔。唯有这样,我们的青春才能不老不死不休。
年轻人,大家都起来吧~为自己的梦想而奋斗吧~
范文四:合同审查意见书
合同审查意见书
海南A公司并X总经理:
根据贵司提出的合同审查精神与要求,通过对贵司提供的《责任承包合同书》(草稿)进行认真的审查与分析后,现结合我国现行相关法律之规定,特提出如下审查意见。
一、关于前言部分
修改建议:将前言部分修改为:为了充分调动企业员工的积极性,充分发挥资源整合优势,加强项目管理,提高工作效率,甲方聘任乙方为该项目负责人,并将该项目交由乙方进行内部承包。经双方平等协商,现就本次内部承包的有关事项达成如下协议,双方应共同遵循诚实信用原则予以履行。
修改理由:目前,法院认定承包属于违法挂靠还是内部承包合同比较难以掌握,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定第一条:建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:二、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;前言部分语句不规范,涉嫌以内部承包合同为名挂靠公司承包经营的嫌疑。
二、关于合同名称问题
修改建议:将《责任承包合同书》修正为《项目工程内部责任承包合同书》。
修改理由:承包合同一般分为企业外部承包合同和企业内部承包
合同,其中企业外部承包合同,也可称企业承包经营合同。前述合同名称并无不妥,但是把《责任承包合同书》修正为《项目工程内部责任承包合同书》更加具体规范。
三、关于合同条款问题
纵观整个合同,合同条款规定比较完备,体系比较完整,但是对于法律关系、工程管理和违约责任等条款规定得比较笼统,不利于具体操作,其他条款也存在加以修改的地方,另外,该合同对于纠纷解决方式也没有规定,合同体系还需再完善。现针对合同草稿具体条款的法律依据简要提出如下修正意见:
1、第一条:法律关系。
修改建议:“合同的实施以及最终法律责任由甲方承担”改为“合同的最终法律责任由甲方承担。”在对工程实施全过程承包管理后面加上“是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人,对工程项目施工负有全面管理的责任,对于签订承包合同后在施工过程中引起的法律后果应由乙方承担。
修改理由:根据建设部颁布的《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第2条规定:“项目经理是指受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者,是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。基于上述认识,可以看出项目经理是指具有相应的项目经理资质并在某一建筑施工企业从事项目管理工作的人员。其是受企业法人代表委托从事项目管理工作的施工企业代表人。签定承包合同后在施工过程中引起的法律后果应由乙方承担。
2、第二条:承包范围及承包方式。
修改建议1:该条文修改为:乙方的责任承包范围为甲方与建设方签订的《建设工程施工合同》及补充协议等文件的所有责、权、利。 建议2:增加承包方式:第一、实行包工、包料、包安全、包质量、包文明施工、包项目债权债务、包违约责任、包项目盈亏的总承包方式。第二、按照固定比例上交管理费,自主聘用人员,自筹资金,自主经营,自负盈亏。
修改理由:该条款规定太简单,也不全面。
第三条:承包期间。
修改建议:修改承包合同的起止时间:“从该合同订立之日起至双方按本合同约定完成承包项目权利义务之日止。
修改理由:承包期间只限于项目合同期,不利于解决承包合同签订之前和项目合同终止后该项目结算完毕之时的双方法律责任承担问题。
第四条:合同价款
修改建议:在第2款后面增加:“待工程结算完毕,多退少补。”
第4款“乙方劳动收入”改为“劳动报酬收入”。
修改理由:在第2款后面增加:“待工程结算完毕,多退少补。使第二款的规定更加完备,既体现合同的公平原则也有利于解决工程结算完毕后管理费多少的退补问题。第4款的修改将“乙方劳动收入”改为“劳动报酬收入”。用语更符合法律规范。根据对《劳动合同法》的分析得出内部承包合同的承包人与劳动者的劳动报酬构成不同,作为承包人,乙方的劳动报酬收入兼有生产经营收入和劳动报酬性质。
第五条:承包管理
修改建议1:增加人员管理。甲方委派乙方为项目负责人,项目负责人负责组建项目部。甲方有权对项目部的组成人员进行监督管理。工程施工人员全部由乙方自行招聘,工作人员的工资由乙方自行承担。乙方应保障工作人员工资及待遇的按时发放,不得拖欠。因拖欠工资造成的纠纷,由乙方自行承担。
修改建议2:项目管理。将第1项修正为:对本工程的管理,乙方应在甲方书面授权范围内履行职责,严格遵循《建设工程项目管理规范》,还应符合国家法律、法规及有关技术标准的规定。确保完成该工程合同内容的各项要求。认真、负责的全面管理好该工程的所有施工工作,安全生产,依法、依规进行施工。乙方超越甲方授权或违反上述法律、法规所从事的一切活动均属乙方个人行为,应由其自行承担一些法律后果并并负责承担由此给甲方造成的损失;
2、对其承包的工程的工期、工程质量、安全与文明施工等,均需达到建设方和相关管理部门的规定要求,对不符合要求的项目,必须及时予以整改,直至达到相关要求,且自行承担整改费用;
3、乙方应当确保安全防护、文明施工措施费用专款专用,在财务管理中单独列出安全防护、文明施工措施项目费用清单备查。
4、乙方需严格按照甲方与建设方签订的施工合同的约定履行各项义务,行使各项权利,避免出现违约行为;
5、原2、3项的内容予以保留。
修改建议四:增加合同管理。乙方需建立、健全合同管理制度,
乙方以项目经理部的名义对外签订任何包括但不限于合同、承诺书、担保书等,均需交由甲方审核同意并备案后,方可签署。不论甲方是否同意签署,由此所发生的任何经济、法律责任,均由乙方自行承担,给甲方造成损失的,乙方负责予以赔偿;
建议理由:【2004】《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第9条规定:“工程总承包企业应对劳务分包企业工资支付进行监督,督促其依法支付农民工工资。”建设部【2005年】89号《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》的通知中第七条规定:“实行工程总承包的,总承包单位依法将建筑工程分包给其他单位的,总承包单位与分包单位应当在分包合同中明确安全防护、文明施工措施费用由总承包单位统一管理。安全防护、文明施工措施由分包单位实施的,由分包单位提出专项安全防护措施及施工方案,经总承包单位批准后及时支付所需费用。”第十一条规定:“施工单位应当确保安全防护、文明施工措施费专款专用,在财务管理中单独列出安全防护、文明施工措施项目费用清单备查。”根据以上规定还有《建设工程项目管理规范》、《建设工程质量管理条例》的相关规定将工程管理修正为承包管理,并细分成四大项进行细致规定有利于降低合同风险。
第六条:安全质量责任。
修改建议:将第1款“实行项目经理终身责任制”修改为“实行项目经理责任制和质量终身责任制”。在“承包人为本工程项目的安全、质量第一责任人”后面增加:“乙方必须加强安全管理,确保安全施工,遵守安全生产规则,不得强令作业。本工程项目的质量按照
建设施工单位的质量要求,经质检单位验收合格为准,”将“如发生重大安全、质量事故将依法追究乙方法律责任并有其负责赔偿因此造成的所有经济损失”改为“施工过程中发生的安全、质量事故全部由乙方负全部责任,并承担由此引起的一切经济、法律责任。”
增加第2款为:甲方不定期对乙方进行安全、质量检查。在检查过程中,乙方应积极配合甲方的检查工作,同时接受并积极履行甲方提出的整改方案。
修改理由:在《建设工程项目管理规范》总则中明确规定建设工程项目管理全面实行项目经理责任制,在海南《政府投资项目法人责任制管理办法》中第六条第三项提到项目法人发现工程设计不符合工程质量标准或合同约定的质量要求的建立工程质量终身负责制,项目法定代表人应当对工程质量负总责。
第七条:工程保险
修改建议:该条款关于工程保险的强制性缴纳符合《中华人民共和国建筑法》,本律师并无多大异议。建议增加一项:由乙方强制性购买“工程质量保证险”。
修改理由:根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国保险法》和《建设工程质量管理条例》的规定,中国建设部,中国保险监督管理委员会2005年联合发布《关于推进建设工程质量保险工作的意见》,中有关于投保工程质量保证险的规定,该险别主要是为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障,建议购买。
第八条:工程投资
根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程价款结算暂行办法》和《基本建设财务管理规定》规定制定的建设部、财政部建质【2005】7号《建设工程质量保证金管理暂行办法》的通知 第十二条规定: 建设工程实行工程总承包的,总承包单位与分包单位有关保证金的权利与义务的约定,参照本办法中发包人与承包人相应的权利与义务的约定执行。该条款的规定并无不妥。
第九条印件管理。
建议:将“印件”修正为“公章”。
修改理由:此乃文字性问题,不是法律问题,修正的目的是为了更加规范,避免产生歧义。
第十:违约责任
修改建议:增加以下条款:1、违反上述约定,导致甲方支付工作人员工资,甲方除有权向乙方追偿外,同时乙方应赔偿甲方一倍的违约金。
2、在“工程安全及质量责任按本合同第六条执行”后面再增加“出现安全事故,乙方应当积极赔偿,如果没有尽快赔偿,甲方有权从乙方帐户中直接扣除,并给付受害人。如果导致甲方承担责任,甲方有权向乙方追偿,同时承担违约金。
3、甲方积极支付应当支付给乙方的款项,但有权扣除管理费以及各项税费。甲方延期支付,每延期一日,支付应付款额万分之二的滞纳金。
4、双方均应诚实守信履行本协议,不得损害对方利益。如有损害,需赔偿对方的损失,同时赔偿损失数额一倍违约金。
修改理由:违约责任条款过于笼统,不利于实际性操作,应逐项规定各种违约行为的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不能履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据以上规定,为了很好的维护当事人的合同权利,为了明确双方当事人违约责任,为了保障一方违反合同约定的情况下能够及时挽回损失,建议贵公司在承包合同中列明双方违约的责任,同时也区别约定违约金的计算方式或方法。
十一:纠纷解决方式
修改建议:在本合同中增加“纠纷解决方式”条款。
执行本合同发生争议,由当事人双方协商解决。协商不成,双方同意选择_____方式解决。
1、向合同签订地法院起诉。
2、向XXX仲裁委员会仲裁(当事人双方不在本合同中约定仲裁机构,事后又没有达成书面仲裁协议的,可向人民法院起诉)。
修改理由:纠纷解决方式虽然不是合同的必备条款,但是在合同中明确规定纠纷解决方式有利于双方快速解决合同纠纷问题。
十二条:其他条款
修改建议:将第四款改为本协议一式二份,甲方执一份,乙方执一份,具有同等法律效力。第2款修正为“本协议自双方签字盖章时生效”,“本合同自行终止”。
修改理由:在实践操作中,合同一般由双方各执一份即可,合同份数过多,不利于合同的保密。
以上意见,谨供参考!
海南昌宇律师事务所
律师:李雅儒
二0一0年五月二十六日
范文五:合同审查意见书
合同审查意见书
合同名称:
合同编号:
送审人:
送审时间:
一、合同基本情况:
二、合同存在的主要问题:
三、审查修改意见及法律根据:
四、其他:
以上意见,仅供参考。
××律师事务所
年 月 日
一、现将本文书的制作要点介绍如下:
1(首部。居中写明标题“合同审查意见书”,并写明送审合同的名称、
编号。
2(正文。
(1)“合同基本情况”应简明地指出合同的性质、合同的当事人、合同订立的目的及各方主要的权利义务等内容。 (2)“合同存在的主要问题”,应逐条列出合同的不当、违法之处。
(3)“审查修改意见及法律根据”部分应当针对合同中的主要问题,
提出切实可行的个性意见。
3(尾部。律师及律师事务所名称及出具审查修改意见的时间。