范文一:变现能力分析说明
一、有的欠交水电费、物业管理费,有的有租约限制,有的涉及另外的诉讼,有的还要补地价~这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露~并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正~以保护竞拍人的利益。
二、 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性~假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度~变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、根据本次估价目的是处置变现~故需对估价对象的处置变现系数进行分析~分析如下:
处置变现系数的确定:根据估价对象的特点~其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。
估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小,单价、总价,、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。就本次估价对象用途为1-2层的商业用房,株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅,商场,写字楼,特殊物业,设备层属特殊物业,,其变现能力属中上水平,本次评估标的单价高、总价较大~变现相对困难~变现能力较弱,株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平~该区域为株洲市中心消费区~区域内消费水平较高~但受房屋规模限
制~该房屋通用性不强(只适合作商业)~因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。 变现时间:因委托方需处置变现~因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间~故其变现价格也远远小于正常的销售价格。 变现日评估对象的权利及实物状况:评估对象房屋实体维护保养状况较好~已办理了《房屋所有权证》~但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》~两证不齐~且土地使用性质及使用权类型尚待确定。因此~评估对象在权利上存在瑕疵~对其变现能力影响较大。 变现时同类商业用房的供给量:根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多~随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用~更加大了同类房地产的竟争~因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。
综上所述:估价对象的变现能力属中等偏上水平。
经评估人员市场调查测算~株洲市同类物业(商业用房)处置变现系数一般为0.60,0.80~根据对估价对象变现能力的分析并考虑其所处地理位置、房屋的通用性~综合确定其处置变现系数为0.70。
四、快速变现系数的确定:根据评估对象的特点~其快速变现系数与评估对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时当地社会经济状况有关。
评估对象的潜在有效需求与评估对象的用途、标的大小,单价、总价,、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。就本次评估对象用途为商
场和设备层,就株洲市房地产市场而言~房地产变现能力由强到弱的顺序为住宅,商场,写字楼,特殊物业~设备层属特殊物业。,其变现能力属中等水平~本次标的单价高、总价大变现相对困难~其变现能力较弱~其株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平~总体而言评估对象的潜在有效需求导致评估对象的变现能力属中下水平。
变现时间:因评估对象需拍卖~需强制快速变现~因此变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间~其变现价格远远小于正常的销售价格。
变现日评估对象的权利状况:因评估对象为大厦的一部分~虽单独办理房屋产权证~但整个大厦除评估对象现投入使用外~其它均未完工,中央空调系统也未完工,~整个大厦未进行整体验收~因此评估对象权利存在瑕疵~导致其变现能力极大的减弱。
变现时当地社会经济状况:根据评估人员调查株洲市社会经济状况稳定~房地产业呈稳步上升趋势~其房地产的变现能力相对较强。 综上所述:评估对象的变现能力属中等偏下水平。
经评估人员市场调查~株洲市同类物业其拍卖变现系数一般为0.5,0.7~根据评估对象变现能力的分析~其变现系数确定为0.6。
五、1、估价对象属普通办公和其他用途用房~其通用性一般。 2、估价对象的独立使用性:估价对象均能独立使用~但估价对象1、2、4所占用土地上还有未列入本次评估范围内的其他建筑物~故存
在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响。并且土地证号为望变更国用,2004,第194号和望变更国用,2004,第191号的土地使用权类型为行政划拨地 ~如果抵押资产需处置则会受到一定限制。
3、估价对象变现的途径:估价对象的变现要由抵押权人通过法律诉讼~由法院对抵押房地产进行拍卖与变卖~清偿其所担保的债权。 4、在估价时点可能的变现价值:法院拍卖一般根据拍卖标的市场价值,评估价值,的一定比例,通常为80%,确定拍卖保留价~抵押权人可以据此估计抵押房地产在估价时点可能实现的变现价值~但最终的变现价值受到市场情况、竞买人、变现时间、变现费用等多重因素的影响。
5、变现时间长短:本次估价对象具有一定的投资价值~独立使用性尚好~且所处地段交通较方便~房屋维修情况良好~潜在的市场竞买一般。
6、变现费用:建议抵押权人在确定抵押房地产变现价值时应关注变现过程中产生的费用,一般为成交价格的10%-15%,~主要包括法院执行费、拍卖费以及办理产权变更过程中需要缴纳的契税及有关费用。
范文二:企业变现能力分析
企业变现能力分析
企业变现能力分析
变现能力是指企业把资产换成现金的能力,这一能力的大小取决于近期内可转变为现金的流动资产的多少,分析的目的是了解企业偿债能力的大小,有无发生财务危机的可能。
反映变现能力的比率指标有流动比率、速动比率和现金流量负债比率等。
一、流动比率分析
(一)流动比率含义
流动比率是指流动资产与流动负债的比值,其计算公式为:(以下数据均来自北京亚星股份公司财务报表)
流动比率=流动资产/流动负债×100%
以北京亚星股份有限公司年末数值为例:
流动比率=83858604/4199946×100%=68%(取约数,以下同)
上述比率表明该公司的流动资产相当于流动负债的68%。显然,该公司偿债变现能力较低。
企业能否按期偿还短期债务,一要看企业有多少短期债务,二要看企业有多少可变现用以偿还债务的流动资产。流动资产越多、短期债务越少,则偿债能力越强。如果用流动资产偿还全部流动负债,其剩余的部分称为营运资金。(营运资金=流动资产—流动负债)。营运资金越多,说明不能偿还短期债务的风险越小,企业的营运能力越强,相反营运能力越差。因此,营运资金的多少不仅是反映偿还短期债务能力的重要标志,也是反映企业营运能力大小的重要标志。但是,营运资金是个绝对数,如果企业之间规模差距较大,绝对数相比其意义很有限;而流动比率是一个相对数,它排除了企业规模不同的影响,更适合企业之间、以及企业不同历史时期的比较。
(二)流动比率分析
以上是从质的方面分析流动比率的意义。从量的方面来看,企业的流动比率多少才合适呢,就一般企业而言,“2”即200%较为合适。因为流动资产中有一大部分是存货,还有一部分是应收帐款,这些项目占用的款项不是随时可能变现用来偿债的。因此,扣除这两部分后
的资产用来偿债才会有保证。但是由于每个企业流动资产的不尽相同,资产变现的能力也就不一样,故不能从理论上确定“2”的比值的科学性,也就不能成为一个统一的标准。计算出来的比率只有和同行业水平、企业历史水平相比,才能判断其比率的高低,而这种比较并不能说明流动比率为什么高或低。要找出其原因,还必须分析流动资产与流动负债包括的具体经济内容,及其影响。在一般情况下,营业周期、存货和应收帐款的周转速度等都是影响流动比率的重要因素。另外,从资金运用效果来看,如果把过多的资金运用在流动资产方面,虽然其变现能力强,但是它会影响企业的获利能力及其长期发展的能力。
二、速动比率分析
(一)速动比率含义
速动比率是指企业某一特定日期速动资产与流动负债的比值。流动比率可以用来评价企业总体的变现能力,但报表使用者还希望获得比流动比率更进一步的有关变现能力的比率指标,以观察企业的偿债能力,这就要以速动资产与流动负债进行比较。速动资产是从流动资产中扣除变现能力较差的存货后的余额。其计算公式为:
速动比率=(流动资产—存货)/流动负债×100%
仍以北京亚星股份有限公司年末数为例:
速动比率=(83,858,604-35,664,616)/4,199,946×100%=39%
上述比率表明该公司速动资产相当于流动负债的39%,显然,其偿债能力较差。
计算速动比率时所以将存货从流动资产中剔除,其主要原因是:
1、存货变现速度慢;
2、可能有长期积压和变质等存货,难以销售;
3、存货估价往往有不合理因素。使账面价值不能如实反映存货的实际价值,将其从流动资产中剔除后计算出的速动比率,反映的偿债能力更加令人可信。 (二)速动比率分析
速动比率多少合适呢,通常认为“1”即100%,如达不到100%,认为偏低(而亚星公司的比率只有39%,显然太低了)。这仅是一般看法。其理由同流动比率。
影响流动比率可信性的重要因素是应收帐款。报表上数字虽然扣
除了部分坏帐准备,但要变为现金还需要打很大的折扣。这些情况外
部报表使用人很不易了解,分析时必须充分关注。
范文三:变现能力分析
1. 变现能力分析
– 流动比率=流动资产/流动负债
– 速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
2. 营运能力分析
– 存货周转率和存货周转天数
存货周转率=营业成本/平均存货
存货周转天数=360/存货周转率
– 应收账款周转率和应收账款周转天数
应收账款周转率=营业收入/平均应收账款
应收账款周转天数=360/应收账款周转率
– 流动资产周转率=营业收入/平均流动资产
–
– 总资产周转率 =营业收入/平均资产总额
3. 长期偿债能力分析
– 资产负债率=负债总额/资产总额
– 产权比率=负债总额/股东权益
– 有形资产净值债务率=负债总额/(股东权益-无形资产净值)
– 已获利息倍数=税前利润率/利息费用
– 影响长期偿债能力的其他因素
? 长期租赁
? 担保责任
? 或有项目
?
4. 盈利能力分析
– 营业净利率=净利润/营业收入
– 营业毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入
– 资产净利率=净利润/平均资产总额
– 净资产收益率=净利润/净资产
5. 投资收益分析
– 每股收益=净利润/发行在外的普通股票总数
– 市盈率=每股市价/每股收益
– 股利支付率=每股股利/每股收益
– 每股净资产=年末资产净值/发行在外的年末普通股股数
– 市净率 =每股市价/每股净资产
6. 现金流量分析
– 流动性分析
? 现金到期债务比=经营现金净流量/本期到期的债务
? 现金流动负债比=经营现金净流量/流动负债
? 现金债务总额比=经营现金净流量/债务总额
– 获取现金能力分析
? 营业现金比率=经营现金净流量/营业收入
? 每股营业现金净流量=经营现金净流量/普通股股数
? 全部资产现金回收率=经营现金净流量/资产总额
– 财务弹性分析
? 现金满足投资比率=
? 近5年经营活动现金流量/近5年资本支出、存货增加、现金股利之
和
?
? 现金股利保障倍数=每股现金净流量/每股现金股利
– 收益质量分析
经营现金净流量 营运指数=经营所得现金
经营所得现金=经营净收益+非付现费用,
经营净收益=净利润-非经营收益
该指数若小于1,说明收益质量不好。应收款增加、应付款减少、存货增加等,都会使实际得到的经营现金减少。
范文四:变现能力分析
变现能力分析
变现能力是公司产生现金的能力,它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少,是考察公司短期偿债能力的关键。
主要包括:流动比率和速动比率。
公式1:流动比率=流动资产/流动负债
公式2:速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
公式3:保守速动比率=(现金+交易性金融资产+应收账款净额+应收票据)/流动负债
把存货从流动资产中剔除的原因:(4点)P156
(1)在流动资产中,存货的变现能力最差;
(2)由于某种原因,部分存货可能已损失报废,还没作处理;
(3)部分存货已低押给某债权人;
(4)存货估价还存在着成本与当前市价相差悬殊的问题。
通常认为正常的速动比率是1,低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。
以下几种因素会增强公司的变现能力:
?可动用的银行贷款指标。银行已同意、公司未办理贷款手续的银行贷款限额,可以随时增加公司的现金,提高支付能力。
?准备很快变现的长期资产。由于某种原因,公司可以将一些长期资产很快出售变为现金,增强短期偿债能力。
?偿债能力的声誉。如果公司的长期偿债能力一贯很好,有一定的声誉,在短期偿债方面出现困难时,可以通过发行债券和股票的方法解决资金的短缺问题,提高短期偿债能力。这个增强变现能力的因素,取决于公司自身的信用声誉和当时的筹资环境。
以下几种因素会减弱公司的变现能力:一是未作记录的或有负债,二是担保责任引起的负债。
范文五:变现能力分析
变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。对变现能力的理解,关键是搞清楚“在没有过多损失的条件下”。变现能力是与变现的价格相联系的,可以说没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。如果没有价格的约束,任何东西都能很快变现。
变现能力分析的内容主要包括以下3个方面:
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下,变现能力有所不同。影响该宗房地产变现能力的因素主要有:
⑴该宗房地产的通用性。所谓通用性,通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说,通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力就越弱,估价对象设计用途为商业服务,实际用途为仓库,通用性较差。 ⑵该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性,通俗地说就是能否单独地使用而不受限制,估价对象位于内蒙古通辽集丰粮贸有限责任公司院内部分房屋,且与其它房屋配套使用,独立使用性较差。 ⑶该宗房地产价值大小。一般地说,价值越大的房地产,购买所需要的资金越多,越不容易找到买者,变现能力就越弱。该宗房地产价值较高,变现能力一般。
估价方提醒抵押权人注意:抵押房地产拍卖所得价款,一般依下列顺序分配:支付拍卖抵押房地产的费用,抵押房地产应缴纳的各种税金,偿还抵押债权本息及违约金,赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害,剩余金额交给抵押人。