顾名思义,律师函就是律师写的函件,你是律师的话不可能不会写吧?如果你不是律师,那你也没资格写这东西,除非你想作假。律师函必须加盖律师本人的私章和律所的公章才有效。
建筑工程类(因甲方恶意拖久工程款施工方致甲方的函)这个函该如何...
律 师 函 四川XX工商贸易公司: 就你公司拖欠XX石油管理局驻成都办事处(以下简称办事处)租金及相关费用一事,本律师受办事处委托和四川xx律师事务所的指派,依据中华人民共和国有关法律法规,结合本案具体事实,现向你公司发出律师函。
1.你公司应在2002年5月15日前向办事处付清房屋租金和相关费用共计214278.62元,并清理租赁设备和设施,交接租赁资产,否则,办事处将在2002年5月16日停止XXXX酒店三楼的水电供应,届时不再另行通知; 2.若不按以上时间履行合同规定的责任,本律师将代理办事处把此事诉诸于法律,起诉至成都市xx区人民法院,通过法律手段来追究你公司的法律责任。
届时,办事处将不再保留与你公司友好协商的余地,你公司不但要全额付清拖欠的租金和相关费用,而且还应向办事处支付滞纳金 元、违约金10713.93元,本案的诉讼费、律师费以及一切与此相关的费用都一并由你公司承担。
特此函告! xx律师事务所 xx律师 年 月 日
签订商品房购房合同需要注意什么?
1.验证开发商的五证,二书应该是交房时候的事了! 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证! 2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定! 3.在签订合同前缴纳 房款或首付款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳! 4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉! 而有些选择性填写处可能还空着。
这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。
曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。
例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。
这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
5.签订合同时,最好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同! 6.如果对合同不满意,需要修改,一定要给开发商发律师函,必须马上给予书面回应,否则后果由开发商承担! 7.签订合同时签订《物业管理公约》!也是格式合同!你应该留存!注意物业费是否是承诺的金额! 最后 说句实话,现在很多地方目前还是卖方市场,开发商那里都是格式合同,没有选择! 我们前一阵刚刚给很多客户签合同,包括很多律师和高官,都是老老实实的签了!开发商同意给你改的,都是无关轻重的东西,真正涉及到双方利益的,都是坚决不同意改的,否则就不和你签合同! 其实真正注意的就是合同公证费,你的房号名字身份证号别错,付款方式别错!需要交的费用多准备点,省的多跑 其他真的是无能为力,闹了一肚子气,却解决不了问题! 毕竟在开发商面前,客户属于弱势群体,但是维权意识是客户必须具备的,社会才会进步! 嘿嘿,如果跟开发商吵的不可开交,将来办很多手续都会受到刁难,也是很麻烦的!尽量心平气和的协商解决!自己不生气,别人气不到你!让别人去生气吧!
《律师使用说明书》之三:如何要求顾问律师起草和审核合同求答案 ...
3.1 要求律师起草合同和审核合同的注意点。
首先需要强调的是,起草合同和审核合同是有着本质区别的。
总的来说,并不是每个公司都需要起草合同,但是每个公司都应该有专业人士来审核合同。
当你要求律师替公司起草合同时,请注意,一般来说,起草合同的工作仅仅出现在“合同所涉内容公司没有现成模板可用”时。
前面加引号的这句话其实指明了起草合同的两种情况:(1)公司在主营业务上没有自己的合同模板,或者原有的合同模板也许就是当初随便糊弄出来的(为什么我突然想@我的前任是极品 );(2)公司开辟了新的业务(产品)线,已有的主营业务合同模板用不上。
而对于大多数行业的公司来说,因为业务模式基本固定,行业内的行业惯例也已经成熟,从事顾问咨询的律师一般对该行业也有充分的认知,在这种情况下,重新提供一份合同模板其实并无必要,通常在行业通用模板的基础上微调即可。
但是对于一些新兴行业的企业,由于行业本身就是在高速发展中,新的商业模式层出不穷,可能整个行业就没有一个特别好的模板可供借鉴。
在此种情况下,制定公司的合同模板就成为了一件耗时耗力的工作。
在我的经历中,印象最深刻的就是某公司为了制定他们的主营业务合同模板,该公司各部门的业务主管和我开了若干次讨论会。
我前后出具了N个版本的各类主营合同,工作记录记载花掉了两千多分钟——我必须承认,这算是一笔不菲的开支。
所以,当你开口要求律师给你起草公司常用的合同模板时,请确认你做好了大量消耗律师工作量(这都是人民币啊)的准备。
从另外一个角度来说,如果说你自认自己的公司是个非传统行业(如加工制造、银行金融、建筑房地产等),那么请注意,你的顾问律师在未经跟你公司业务人员协商的情况下,轻飘飘的扔给你的所谓合同模板,它的可靠性没准是跟中国红十字会的清白一样的存在——或许有,但往往被反向验证。
再说到审核合同,这是在公司任何对外经济交往中都会产生的,属于最常规不过的工作,而且不分行业不分公司规模。
实际上,如果说律师在合同起草环节居于主导地位的话,那么合同审核过程中律师就成为了公司流程的一部分。
但请注意,这里其实也隐含了我的一个最根深蒂固并且一直是在我所有的顾问单位执行的理念:公司所有的合同都应该交由我直接或间接地审核并确认通过。
就我所知,在业内这不是个常见的做法,尤其是对于外部律师而不是法务岗内部负责人来说。
但是很庆幸,我的坚持得到了所有顾问单位的理解和支持,基本上没有我的确认,这些公司的合同是无法走到盖章环节的。
当然,他们也在偶发的诉讼案件中得到了相应的回报,那就是胜诉率的大幅提高(部分单位是100%胜诉)。
讲到这里可能你会很疑惑,由此产生一个常见的念头:我为什么不可以采取“合同金额高的合同”或者说“觉得条款有问题的合同”才交由律师审核的方式,来节省律师成本尤其是计时收费的律师成本?不巧,这种做法是我在我全部顾问单位里严令禁止的,原因很简单:一个金额高的合同并不一定风险大,一个金额低的合同也不一定风险小,而条款有没有问题,本身就需要专业知识来判断。
你通常是健忘的,经常不会记得某个“出事”的合同其实并没有交给律师审核,而只是记得“我付了那么多律师费,竟然还出事!”或者是“律师为什么没有提醒我这份合同要给他看?!”作为负责任的律师,我不想我客户“出事”;作为有着强烈职业荣誉感的律师,我更不能忍受被冤枉——请注意,这句话我没有排错序。
当然,部分企业主一定能看出,前面我所描述的合同审核方式涉及到公司内部法务和外部律师的职权划分,但抱歉我不能就这个话题展开,因为如果说之前的吐槽还离我目前的顾问单位的商业秘密甚远的话,这部分的关系就似乎太近了点,所以就此打住。
3.2 起草合同或审核合同的收费模式 这个问题一定要单独拿出来说。
我知道很多想法很新潮的人总觉得法律服务行业是片蓝海,致力于将律师服务产品化,尤其是结合互联网将其电商化,而直接体现在收费模式上,则是将律师服务划分为不同的类型进行收费,例如起草一个合同八百块、出具一个律师函五百块,审核一个合同三百块之类的(价格我随手写的,就这意思,并不代表我记得这种报价,而且写这段的时候我现在正在飞机上,想查也没地儿查去)。
这种做法靠谱么?其实你想想就知道了。
同样的起草合同,我给一个建筑企业一个合同范本(假设建筑工程合同里面的条款他们自己还没背下来的话),和给一个互联网企业为它新上的产品提供售卖合同范本(假设是微信5.0官微推广合同吧),前者网上到处都是,连法院负责审理建筑工程案件的法官都倒背如流,后者没准连北仲或贸仲最时髦的仲裁员都没见过,你觉得哪个合同工作量更大?而按单价收费,可都是就低不就高的,原本要多次研讨耗时良久出具的合同,500块卖你一个,敢用么?当然,理论上产品化后可以降低单位成本,不过对于公司客户来说,与其花点小钱找个不知道谁出具的合同,我真心建议你还不如去同行业花得起律师费的公司那里弄一个合同过来改吧改吧自己用,虽然...
购房签合同该注意哪些事项
1.验证开发商的五证,二书应该是交房时候的事了! 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证! 2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定! 3.在签订合同前缴纳 房款或首付款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳! 4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉! 而有些选择性填写处可能还空着。
这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。
曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。
例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。
这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
5.签订合同时,最好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同! 6.如果对合同不满意,需要修改,一定要给开发商发律师函,必须马上给予书面回应,否则后果由开发商承担! 7.签订合同时签订《物业管理公约》!也是格式合同!你应该留存!注意物业费是否是承诺的金额! 最后 说句实话,现在很多地方目前还是卖方市场,开发商那里都是格式合同,没有选择! 我们前一阵刚刚给很多客户签合同,包括很多律师和高官,都是老老实实的签了!开发商同意给你改的,都是无关轻重的东西,真正涉及到双方利益的,都是坚决不同意改的,否则就不和你签合同! 其实真正注意的就是合同公证费,你的房号名字身份证号别错,付款方式别错!需要交的费用多准备点,省的多跑 其他真的是无能为力,闹了一肚子气,却解决不了问题! 毕竟在开发商面前,客户属于弱势群体,但是维权意识是客户必须具备的,社会才会进步! 嘿嘿,如果跟开发商吵的不可开交,将来办很多手续都会受到刁难,也是很麻烦的!尽量心平气和的协商解决!自己不生气,别人气不到你!让别人去生气吧!
房地产公司与社区管理服务用房协议怎么写啊 有谁告诉我吗
查当地的物业管理条例(省级)的,其中有规定,或者参照以下范本: 前期物业管理服务合同 第一章 总则 第一条 本合同当事人 甲方(建设单位) 法定代表人:杨承佳 组织名称:重庆环保建设有限公司 地址:重庆市南岸区南坪万寿路2号9楼 联系电话: 62982671 乙方(物业管理企业) 企业名称:重庆上品物业管理有限公司 法定代表人:唐永玖 地址:重庆市渝北区龙塔街兴盛大道33号 联系电话:62982882 根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将「上品. 十六」商住小区委托给局乙方实行前期物业服务,订立本合同。
第二条 物业基本情况 物业类型: 住宅小区 名称:上品. 十六 座落位置:重庆市渝北区龙塔街兴盛大道33号 占地面积:101527平方米; 建筑面积:4864401 平方米 本物业管理区域指经城市规划行政主管部门批准确定的红线范围内所投资 建设的物业项目,以及项目的公建配套和设施设备为业主共同使用,具有密切相关的物业项目范围。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同,承担相应的责任。
第二章 委托服务事项 第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等。
第七条 共用绿地、花木、构筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体 育娱乐场所等。
第九条 公共环境卫生,包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理,包括停车场管理和车辆进出管理。
第十一条 利用本物业管理区域的公共场地或物业共用部位、共同设施设备进行运营的(包括屋面、平台广告、共用场地用于停车服务等),乙方应征得甲方同意,办理相关手续后,方可进行。
业主和使用人利用本物业管理区域的公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营的,应当经甲方同意,并与乙方签订专项协议或合同,办理相关手续后,方可进行。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益,其收益属于物业管理区域内全业主共有(部分共用部位取得的收益,属部分业主共有),应当主要用于补充专项维修资金。
第十二条 维护公共秩序、小区安全、包括安全监控、巡视、门岗值勤等。
前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。
双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的,以专项合同的约定执行。
第十三条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十四条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十五条 负责向业主或物业使用人收取下列费用:1、 物业管理服务费;2、 特约服务按特约服务标准收取;3、 其他代收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取一切必要措施(包括提醒、劝诫、警告、收取违约金、滞纳金、收取额外服务费用、张榜公告、限制或中止服务、委托发送律师函及提起诉讼等)以保证本协议的履行。
由此而造成的损失由违约人承担。
第三章 双方权利义务 第十七条 甲方权利义务 甲方享有的权利:1、审定乙方拟定的物业管理方案和制度;2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;4、依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务:负责制定《业主临时公约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,并将其作为房屋销售合同的附件。
1、 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;保修责任在内的房屋、设施、设备维修养护和房屋建设贵留质量问题,根据具体情况按以下 2 项选择处理:1) 甲方负责返修;2) 委托乙方返修,支付全部费用。
2、在向业主交房前 60 日按物业管理有关规定的比例向乙方提供管理用房(产权属全体业主),由乙方无偿使用;乙方负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。
3、本物业交付使用后有下列情形之一的,负责组织业主召开首次业主大会。
1)新建物业建筑面积售出达50%以上的; 2)物业自首次售出之日起已满两年的。
4、在物业管理交接验收时,负责向乙方提供和移交物业管理相关资料。
1)规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
3)物业质量保证文件和物业使用说明文件。
4)物业服务所必需的其他资料。
5、当业主和物业使用人不按规定交纳物...
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