范文一:国有企业股权转让国有企业股权转让
国有企业股权转让 国有企业股权转让
一、对国有股权转让法律政策变化及产权交易所法律定位的评析(千金难买牛回头 我不需再犹豫)
《中华人民共和国公司法》,第148条规定“国家授权投资的机构可以转让其持有的股份,也可以购买其他股东持有的股份。”这是国有股权可以转让及公司控制权市场可以形成的最根本的法律依据。根据不同时期经济改革和发展的要求,以及国有股权转让及公司控制权市场形成过程中出现问题的严重程度不同,法规政策时紧时松,最新的变化是越来越宽松。
重要的国有股权转让法规政策有以下几个。1997年3月24日,《股份有限公司国有股股东行使股权行为规范意见》(原国资局和国家体改委发布,国资企发[1997]62号),对国有股股东转让国有股权做出了具体规定。如:向境内、外法人和自然人转让,必须符合国家有关法律、行政法规和产业政策的要求;转让股份的价格必须依据公司的每股净资产值、净资产收益率、实际投资价值(投资回报率)、近期市场价格以及合理的市盈率等因素来确定,但不得低于每股净资产值等。(剖析主流资金真实目的,发现最佳获利机会!)
 2000年5月19日,《关于股份有限公司国有股权管理工作有关问题的通知》(财政部发布,财管字[2000]200 号),这是财政部履行国有资产管理职能后出台的关于国有股权的最为严格的规定,也是目前国有股权协议转让的最直接依据之一。该《通知》对省级财政与中央财政部门的审批权限进行了详细划分,规定:地方股东单位的国有股权管理事宜一般由省级(含计划单列市)财政(或国有资产管理)部门审核批准;国务院有关部门或中央管理企业的国有股权管理事宜由财政部审核批准。对于发行外资股(B股、H股等),国有股变现筹资,以及地方股东单位的国家股权或发起人国有法人股权转让、划转、质押担保等变动(或者或有变动)的有关国有股权管理事宜,则须报财政部审核批准。最严厉的时候,如2000年8月,财政部以口头形式命令地方暂停国有股权向非国有股东转让的审批工作。
 2002年9月28日,证监会发布,发布《上市公司收购管理办法》和《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》。
 2002年11月4日,经国务院批准,证监会、财政部和国家经贸委近日联合发布《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》,允许向外商转让上市公司的国有股和法人股,并加以规范管理。
 2003年5月27日,中华人民共和国国务院发布了第378号令:《企业国有资产监督管理暂行条例》。在该条例的第二十三条中明确规定:“国有资产监督管理机构决定其所出资企业的国有股权转让。其中,转让全部国有股权或者转让部分国有股权致使国家不再拥有控股地位的,报本级人民政府批准。”这一规定把十六大报告中“国家所有,中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人职责,享有所有者权益”更加具体化和可操作化,实际上变为:国家统一管理、分级产权,让地方政府和地方国资委有转让国有股权更大的自主权和灵活性。
国资委主任李荣融在接受记者采访时说,国资委目前正在抓紧制定与《企业国有资产监督管理暂行条例》相配套的法规规章和规范性文件,逐渐实现从条例到法律的转变。李荣融并且肯定时间不会太久就可以做到国有股权受让主体可以是个人,但要规范地到个人。
新的国资委成立后首次批复上市公司国有股权转让的批文已经发布。2003年6月11日西藏明珠股份有限公司(*ST明珠,证券代码:600873)董事会发布了国资委对公司国有股转让有关问题的批复公告。受让国有股权并获得控制权的山东五洲投资集团有限公司为11个自然人股东出资设立的公司。显然是民营企业重组收购ST上市公司借以买壳上市。尽管从时间上来判断,这不可能是国资委设立后新接新批的国有股转让事项,肯定是从原财政部移交来的国有股转让审批事项,但转交后很快得到正式批复,其意义不言自明。目前,负责国有股权转让批准事项的国资委产权局职能机构和人员已经到位,国有股权转让工作可望正常启动。
从这些国有股权转让法律政策变化的过程,可以看出国有股权转让法律政策环境越来越宽松,其转让速率有加快的趋势,呼唤国有股权转让交易平台的依法诞生。
目前,很多人都认为,我国产权交易所担当国有股权转让平台的法律政策是空缺的。全国性的《产权交易法》至今未出台。现在各地产权交易机构可以说都是“私生子”,必须要靠法律正名。产权市场主要的障碍是无法可依。产权市场虽有20年的历史,但还只有地方政府的规章,没有全国统一的法规,造成产权市场定位模糊、管理水平参差不齐。有的产交所只作实物交易,有的只作股权交易,有的只起到履行程序的一个象征性环节,市场功能并未真正发挥。
事实上,我们还是可以间接性地为产权交易所担当国有股权转让寻找到法律政策依据的。如《公司法》第144条规定,股东转让其股份,必须在依法设立的证券交易场所进行。这里的证券交易场所不一定理解为证券交易所才是进行股份交易的唯一场所。证券交易场所应该是指包括证券交易所的依法设立的多层级资本市场交易平台,当然包括产权交易所。在结合后来的《证券法》有关条款的理解就更清楚了。《证券法》地32条规定:“经依法核准的上市交易的股票、公司债券及其他证券,应当在证券交易所挂牌交易。”因此,把两个母法相关条款结合起来,可以理解为:上市公司经依法核准的上市交易的股票、公司债券及其他证券,应当在证券交易所挂牌交易;非上市公司的股份可以在依法设立的其他证券交易场所,主要是产权交易所进行。
综上所述,无论从国家的大政方针还是部门的政策法规,都为国有股转让大开政策绿灯。我们有理由相信,随着新的国资委职能部门的到位和国有股权转让审批工作的正常展开,国有股权转让必将加速,产权交易所在其中的重要角色和作用必将大大加强。
二、国有股权转让新形势使产权交易所发展空间巨大
在原有的国有资产管理体制下,地方政府对好的国有企业具有惜售心理,原因在于一方面出售收入不归地方政府所有,另一方面这些好的国有企业也是地方政府重要的税收来源。在新的国有资产管理体制下,地方政府具有空前出售国有企业的积极性,原因在于一方面出售收入较大层面上归地方政府支配,另一方面“好日子自己这一届政府先过”,至于下届政府还有无国有资产出售了则不关这一届地方政府领导的事,由此提出了所谓国有企业出售的“靓女先嫁论”、“棒冰论”、“烂苹果论”等。在这种形势下,招商引资和出售国有企业成为各级政府工作中的头等大事。在这种新形势下,必将大大促进国有股权转让及公司控制权市场的形成。
据财政部会计决算统计,截止2002年底,中国国有资产总量共计118299.2亿元,比上年增加8982.8亿元,增长8.2%。在全部国有资产总量中,经营性资产76937.8亿元(占65%),非经营性资产41361.4亿元(占35%);中央占用国有资产为56594.2亿元(占 47.8%),地方占用国有资产为61705亿元(占52.2%)。面对全世界只有我国独有的10多万亿存量的国有资产出售市场,这从总体上国有股权转让及公司控制权市场发展空间巨大。
十六大以后各级政府纷纷施行的“国资从竞争性行业退出”的改革措施,事实上其目的也正是为了把精力和资本集中到少数国有大型企业身上。
目前,新的国资委挂牌运行后,很快明确归自直接管理的国有企业为196家,随着把中央该管的金融、保险等领域的扩大,最终由国资委所管的企业还会有所增加。2003年2月初,西安国企改制计划被披露,这一计划的主要内容是将“通过挂牌的形式出售近500亿元(499.42亿)工业资产,两年内,西安市属工业国有资本将从竞争性行业中全部退出,只保留少量国有资本,而无一家纯粹的国有企业。”同时向社会推出了第一批60家优质企业。目前西安国有工业资产共1054.36亿元,其中中央直属企业404.53亿元,省属170.4亿元,市属国有工业企业净资产约499.42亿元。在退出方式上,西安市拟将国有独资或国有控股企业的部分产权,在产权交易市场公开挂牌出让。
在西部的另一城市———重庆,总额高达1000亿元的国资也正在等待着买主。重庆产权交易所获得授权对1000亿元国资进行交易,因此重庆将配套出台《重庆市产权交易管理办法》。“我们已经准备好了,就等着《办法》出台。”根据正在起草中的《办法》,重庆市国有企业与集体企业的产权交易必须进入重庆市产权交易所交易,从2003年起5年内,1000亿元国资将全部变现。
在国资大规模退出方面,在西安和重庆之前,深圳已经率先施行———该市相比于全国其它地区,国企改革较早,也较为成功。2002年8月,深圳市宣布对能源集团、水务集团、燃气集团、食品总公司和公交集团等5家比较成熟的大型企业实行国际公开招标,出售部分国有股权,提高国有企业的综合竞争力,完善公司治理结构。而在2003年,深圳将在首批试点的基础上确定第二批国际招标企业名单,并使国有企业国际招标的范围逐步扩大。深圳市国资办初步考虑在一般竞争性领域拿出30—50家国有独资或国有控股企业,到中国产权网上公开挂牌出售。除了首批5家大型国企对外公开招标出售是由政府操办之外,今后的国有取权出售一律通过产权网或产权交易所挂牌进行。另外,深圳市还将制定并实施《深圳市上市公司重组总体方案》,以加大上市公司重组力度,改善上市公司质量。“通过2至3年的努力,重点对市属39家上市公司进行重组,做强做大一批、整合优化一批、出让减持一批、摘牌退市一批,从根本上提高深圳上市公司的质量和核心竞争力。”
经济强省江苏,也力图在2003年改变国有企业改革步伐相对滞后的现状。江苏省的最终改革目标是,将国有大型企业调整到230户以内,只占全省企业总数的1%。江苏省已经制定出了国企改革的方案。原则是:国有经济坚持有进有退;目标是:国资从部分国有中小企业中退出,国有大型企业调整到 270家以内—————江苏省国有工业企业共有3322户,其中中小企业2985户,大型企业337户。
上海的国有上市公司重组之所以有声有色,很重要的原因就在于上海领先全国建立了国有资
产管理体制。2003年2月16日上海市市长陈良宇在做《政府工作报告》时指出:“今年将继续深入推进国有经济战略性调整推进国有资产从一般竞争性领域逐步退出,转向先导性、基础性、公益性领域,带动更多社会资本在这些领域的集聚,更好地发挥国有经济的主导作用。”
上市公司的国有股权转让速率在加快。2002年8月20日,方向光电(000757)国有股转让获财政部批准。这是自2000年8月财政部暂停国有股向非国有企业协议转让的审核后,政策为国有股转让重开绿灯。自此以后,财政部批准国有股转让速度明显加快。财政部对国有股转让审批加速。据有关统计,从2002年6月23日国有股向非国有股单位协议转让的审核工作解冻以来,截至2002年12月20日,公告国有股权向非国有单位转让的上市公司共有90家130起;已明确公告转让价格和转让股数的有67家公司96起,转让股数共计40.63亿股,涉及金额约102.22亿元。在90家130起转让中,受让方成为第一大股东的共有56家公司,占62.2%,说明受让方收购股权的目的意在控股。在2003年第一季度披露的上市公司控制权转让案例,以股权形式存在的国有资产转让占 92.86%。
上市公司国有股权转让的规模也越来越大,动不动就是数亿和数十亿规模的国有股权转让并涉及公司控制权的转移。相关公告显示,在已发生或即将发生控股权变更的上市公司中,东风科技股权转让比例最大,为75%。
我国上市公司国有股权转让有比国外高得多的溢价。据上市公司年报统计,2002年我国上市公司中,国有股所占比重为39.0%、法人股所占比重为25.4%,合计为64.4%;在上市公司总量的股权结构中占有绝对的控股地位。或者说,在目前我国1200家上市公司中,国有控股的上市公司就占了80%的比重。这必然导致股市机构性畸型和治理结构的缺陷。在这种特殊股权结构下,使我国上市公司国有股权转让和公司控制权转移溢价较高。上海证券交易所的一项实证研究选取1999-2001年间可获取协议转让价格的87宗上市公司大股东(控股股东)发生转移的案例作为样本,研究表明,与发达资本市场一般超过5%至10%的股权转让即意味着控制权转移不同,在我国上市公司购并中为获得控股权,收购方需要购入的股份数量还是很大的,平均达到26.87%,扣除增长预期以后的控制权溢价也达到43.19%的水平。这一现象直观地描绘出大股东为了获得控股权往往愿意支付相当高的代价,同时也揭示了控制权获得者对控制权收益的乐观估计,或控制权转让者对控制权价格的较高要求。此外,样本公司购并过程中的平均溢价总值竟占了股份转让总值的近39%,进一步说明了被购并方的大股东往往在获得一个相当高的回报之后才愿意交出公司的控制权,可以想象上市公司的控制权是一种十分有价值的权利。超过40%的控制权溢价和较高的相对水平,说明大股东通过购并谋求控制权收益以实现自身利益最大化,已经成为推动我国上市公司购并的重要动因之一。
从国有股转让的受让方背景情况分析中发现,收购主体已日趋多样化,除正常的一般法人收购国有股外,公司管理层、自然人、民企和外资等多种收购主体频频出现。目前已经明确实施MBO的上市公司有20多家。在已获批的国有股转让中,属于民企或自然人出资为主的企业有14家,占到40%强。外资介入或有外资背景的也有20多家,且进入形式复杂多样。 国有企业股权转让 国有企业股权转让
范文二:国有企业产权转让
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本节内容属于招标师法律法规中的知识点。
企业国有产权是指国家对企业以各种形式投人形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。企业国有产权转让是国有资产监督管理机构、持有国有资本的企业将所持有的企业国有产权有偿转让给境内外法人、自然人或者其他组织的活动。
随着国有企业改革的不断深化,国有企业重组改制中涉及转让企业国有产权的行为日益增多,为规范企业国有产权转让行为、推进国有经济布局和结构的战略性调整、促进国有资本的有效配置、防止国有资产流失,国务院及相关部门发布了一些行政法规及部门规章。如国务院的《企业国有资产监督管理暂行条例》、国资委和财政部联合发布的《企业国有产权转让管理暂行办法》、《关于企业国有产权转让有关问题的通知》等。《企业国有产权转让管理暂行办法》是我国第一个专门规范企业国有产权转让的规章,作为《企业国有资产监督管理暂行条例》的配套规章,它的出台对规范企业国有产权转让行为,促进国有产权有序流转,加强对企业国有产权交易的监督管理具有十分重要的意义。
(1)企业国有产权转让适用范围
督管理机构、持有国有资本的企业将所持有的企业国有产权有偿转让给境内外 国有资产监
法人、自然人或者其他组织的活动适用《企业国有产权转让管理暂行办法》。外语学习网
由于国务院国资委的监管范围不包括金融类企业,而上市公司股东转让其股份应该在依法设立的证券交易场所进行,所以其适用范围不包括金融类企业和上市公司。金融类企业国有产权转让和上市公司的国有股权转让,按照国家有关规定执行。
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《企业国有产权转让管理暂行办法》第6条规定,“转让的企业国有产权权属应当清晰,权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。”
(2)企业国有产权转让方式
产权转让暂行办法》第5条规定,“企业国有产权转让必须坚持公开、公平、 《企业国有
公正的原则,在依法设立的产权交易机构中公开进行,不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国资监管机构选择确定从事企业国有产权交易活动的产权交易机构。转让可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。”
一般来说,经公开征集产生2个以上受让方时,转让方应当与产权交易机构协商,根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易。对于转让标的简单,价格高低是唯一因素时,一般采取拍卖方式进行,采取拍卖方式转让企业国有产权的,应当按照《拍卖法》及有关规定组织实施。对于转让标的复杂,价格高低不是唯一取向时,一般采取招投标方式进行,采取招投标方式转让企业国有产权的,应当按照国家有关规定组织实施。经公开征集只产生1个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的,可以采取协议转让方式进行。
(3)企业国有产权转让批准
《企业国有产权转让暂行办法》规定,对企业国有产权转让的批准按照控股地位进行划分。
1)国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让,这里“所出资企业”是指国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府授权国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业。其中转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的,应当报本级人民政府批准。
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2)国有资产监督管理机构所出资企业决定其子企业的国有产权转让,其中重要子企业的重大国有产权转让事项,应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准;涉及政府社会公共管理审批事项的,还需预先报经政府有关部门审批。
3)转让企业国有产权涉及上市公司国有股性质变化或者实际控制权转移的,应当同时遵守国家法律、行政法规和相关监管部门的规定。对非上市股份有限公司国有股权转让管理,国家另有规定的,从其规定。
(4)企业国有产权转让程序
有产权转让暂行办法》明确了企业国有产权转让的批准程序和操作程序,并对内 《企业国
部决策、转让行为批准、清产核资、财务审计、资产评估、价格确定、转让价款支付以及产权登记等环节的内容提出了具体的要求,具体程序是:
1)制定产权转让方案。企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容:转让标的企业国有产权的基本情况;企业国有产权转让行为的有关论证情况;转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案;转让标的企业涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理方案;企业国有产权转让收益处置方案;企业国有产权转让公告的主要内容。转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,应当附送经债权金融机构书面同意的相关
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范文三:我市国有企业房产租赁权首度入场转让交易.doc
我市国有企业房产租赁权首度入场转让交易
--温岭市影视城部分房屋(原海天假日酒店)成功招租
1月12日下午~温岭市招投标交易中心开标大厅内人头攒动~座无虚席~温岭市影视城部分房屋,原海天假日酒店,租赁权拍卖活动在这里举行~经过13家投标单位,个人,的多轮紧张角逐~最后以每年7030753.12元价格竞标成功~这也是我市国有企业大型经营性房产租赁权首度入场转让交易~受到了招投标各方、监督单位好评~也引起了社会各界的广泛关注。
该房屋地处市区中心位置~西接温岭老城区~北邻在建的新城区~东临城区主干道中华路~出租房屋的建筑面积达15835.48平方米~连同房屋一起出租的还有部分附属设施设备~租赁期限为10年~在设置保留价的基础上采用增价竞拍的方式来确定中标人~最终12号竞标人以37元/?价格胜出~较之以前的8元/?的租金翻了两番多。
该项目首度成功入场竞标交易为我市国有资产租赁权招投标提供了样板。据市审计局最近的调查显示~被调查的79个行政事业单位共有可出租房屋建筑面积216863平方米~占调查房屋面积的7.09%~2009年房租收入共计3984万元~平均每月每平方米的租金仅为15.3元~远远低于此次竞标价。虽然我市在2007年出台了市政府94号令《温岭市国有产权资源交易管理办
法》~明确了国有产权的有偿租赁应进入招投标统一平台~但由于种种原因~应进未进现象尤为突出~导致了国有资产收益减少。通过这次竞标~为今后我市质优量大的国有房屋资产的租赁收益奠定一个良好的开端。
该项目入场转让交易也标志着市招投标交易中心在产权交易领域有了一个新的业务拓展。市招投交易中心自2004年成立以来~秉持“公开、公平、公正”的原则~已完成109宗国有产权交易~累计成交额4.25亿元~平均每宗资产增益率达到21.24%~在业界获得了良好的口碑。传统产权交易往往是对可以直接界定的有形资产交易~而对象租赁权这样的无形的附属资产转让交易缺乏操作范例~有了这次成功招标活动后~在社会各界的认可下,今后类似这样的竞标活动~伴随着转让交易制度更加完备~进入场内交易的必将越来越多~越来越红火。
范文四:我市国有企业房产租赁权首度入场转让交易
我市国有企业房产租赁权首度入场转让交易 --温岭市影视城部分房屋(原海天假日酒店)成功招租
1月 12日下午,温岭市招投标交易中心开标大厅内人头攒 动,座无虚席,温岭市影视城部分房屋(原海天假日酒店)租赁 权拍卖活动在这里举行,经过 13家投标单位(个人)的多轮紧 张角逐,最后以每年 7030753.12元价格竞标成功,这也是我市 国有企业大型经营性房产租赁权首度入场转让交易, 受到了招投 标各方、监督单位好评,也引起了社会各界的广泛关注。 该房屋地处市区中心位置, 西接温岭老城区, 北邻在建的新 城区, 东临城区主干道中华路, 出租房屋的建筑面积达 15835.48平方米, 连同房屋一起出租的还有部分附属设施设备, 租赁期限 为 10年,在设置保留价的基础上采用增价竞拍的方式来确定中 标人, 最终 12号竞标人以 37元 /㎡ 价格胜出, 较之以前的 8元 /㎡ 的租金翻了两番多。
该项目首度成功入场竞标交易为我市国有资产租赁权招投 标提供了样板。据市审计局最近的调查显示,被调查的 79个行 政事业单位共有可出租房屋建筑面积 216863平方米,占调查房 屋面积的 7.09%, 2009年房租收入共计 3984万元,平均每月每 平方米的租金仅为 15.3元,远远低于此次竞标价。虽然我市在 2007年出台了市政府 94号令《温岭市国有产权资源交易管理办
法》 ,明确了国有产权的有偿租赁应进入招投标统一平台,但由 于种种原因, 应进未进现象尤为突出, 导致了国有资产收益减少。 通过这次竞标, 为今后我市质优量大的国有房屋资产的租赁收益 奠定一个良好的开端。
该项目入场转让交易也标志着市招投标交易中心在产权交 易领域有了一个新的业务拓展。市招投交易中心自 2004年成立 以来,秉持“公开、公平、公正”的原则,已完成 109宗国有产 权交易,累计成交额 4.25亿元,平均每宗资产增益率达到 21.24%, 在业界获得了良好的口碑。 传统产权交易往往是对可以 直接界定的有形资产交易, 而对象租赁权这样的无形的附属资产 转让交易缺乏操作范例, 有了这次成功招标活动后, 在社会各界 的认可下 , 今后类似这样的竞标活动,伴随着转让交易制度更加 完备,进入场内交易的必将越来越多,越来越红火。
范文五:国有企业房产出租管理办法
市国资委关于印发《南京市国有企业房产出租管理办法》的通知
宁国资委企〔2011〕35号
各出资企业、市各有关部门:
为了规范国有企业房产出租行为,提高国有资产使用效益及房产出租工作的透明度,维护国有资产安全、保值和增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规有关规定,现印发《南京市国有企业房产出租管理办法》,请遵照执行。
二○一一年三月九日
南京市国有企业房产出租管理办法
第一章 总则
第一条 为规范国有企业房产出租行为,提高国有资产使用效益及房产出租工作的透明度,维护国有资产安全、保值和增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规的有关规定,结合我市实际,制订本办法。
第二条 南京市国有企业(包括市国资委出资企业、市国资委委托监管企业、市有关主管部门监管企业)及其所属子企业拥有、管理或受托管理的房产,适用本办法。
第三条 本办法所称的房产出租是指南京市国有企业及其所属子企业(以下简称出租企业)将各类办公性用房、商业(生产)性用房、仓储性用房、居住性用房及构筑物等在一定时期内以有偿方式让渡给公民、法人或其他组织使用的行为。职工住宅类资产不适用本办法。
第四条 房产出租应采取公开招租的方式,接受社会各界的监督。
第五条 公开招租的方式有:招投标、竞投、协议租赁及国家法律法规规定的其他方式。
第二章 机构及职责
第六条 市国资委、市各主管部门按照国有资产监督职能,负责督促检查本办法执行情况。
第七条 市国资委出资企业、市国资委委托监管企业、市各主管部门监管企业负责督促所属企业加强对房产出租的管理,建立健全房产管理台帐制度并对房产出租情况进行统计汇总,防止国有资产流失。市国资委出资企业和委托监管企业应将本部及所属企业房产出租统计汇总表按月度上报市国资委;市各主管部门监管企业应将本部及所属企业房产出租统计汇总表按月度上报相关主管部门。
第八条 出租企业作为租赁合同的主体,在企业履行相应决策程序、以公开方式选择承租对象后,负责与承租人签订租赁合同,并在招租结束后15天内,将招租的详细情况以书面形式,随同租房协议复印件按照归口系统上报市国资委出资企业、市国资委委托监管企业、市主管部门监管企业备案。
第九条 出租企业的房产租赁,应统一在南京市产权交易中心对外发布拟招租房产信息,以公开方式确定承租对象;以BOT/TOT形式招租的按照招投标程序办理。
第三章 实施程序
第十条 出租房产原则上应当委托有资质的社会中介机构,根据其房产价值并综合考虑房产所在地段、租赁市场行情等因素对租金进行评估,确定出租房产的租赁底价,单次出租面积在500平方米以下的房产可由出租企业根据市场参考价通过集体决策确定租赁底价。国有企业及所属子企业的出租房产租金评估报告须报市国资委备案。
第十一条 出租企业应当通过市产权交易中心对外公开发布拟招租的房产信息。发布的信息应包括如下内容:
(一)房产的位置、面积、功能和用途等基本信息;
(二)出租单位名称、联系人和联系电话;
(三)拟招租的期限、对象和必要的条件;
(四)拟招租房产的底价;
(五)招租的形式;
(六)公示的起讫日期和报名的截止日期;
(七)报名地点和方式;
(八)接受投诉的单位和联系电话;
(九)其他信息。
第十二条 信息发布的期限不得少于10个工作日。在产权交易中心发布的信息资料可以在房产所在地进行张贴,必要时还可通过各类媒体多渠道进行发布。
第十三条 经公开征集只产生一个报名者时,出租企业可采取协议租赁方式,以不低于底价的标准与报名者签订租约。经公开征集产生两个以上报名者时,须通过产权交易中心挂牌竞投方式确定承租人。经公开征集无报名者时,经出租企业经营班子集体研究后,可按不低于租赁底价的90%价格重新公开招租。
第十四条 承租人的确定应当遵循公开透明的原则,承租人应是法人、社团组织或具有完全民事行为能力的自然人,且无违法或不良经营记录。出租企业根据意向承租人的报价、资信、实力、房屋承租用途等综合因素选择确定承租人。
第十五条 承租人一旦确定,应当与出租企业签订租房协议,租房协议应包括以下内容:
(一)房产位置、面积、功能及用途等基本情况;
(二)租赁期限;
(三)租赁费用及支付方式;
(四)装修条款及安全责任;
(五)保险责任及物业管理;
(六)提前终止约定;
(七)违约责任及免责条款;
(八)其他条款或约定。
第十六条 房产招租结束后15天内,出租企业应将招租的详细情况以书面形式,随同租房协议复印件上报备案。
第四章 管理要求
第十七条 房产租金收入应及时入账并按照财务制度规定进行核算。
第十八条 房产的租期应根据行业和房屋性质的不同合理确定,对面积较小的房产(100平方米以下),一般不超过3年,用于商业经营的房屋出租一般不超过5年;对100平方米以上的房产,租赁期可根据行业性质、承租人的投入等因素适当放宽,原则上一般办公不超过3年,生产经营不超过5年,商业经营不超过10年,园区不超过15年,以BOT/TOT形式招租的商业经营房屋原则上不超过20年。
已列入动迁或拆除计划的房产原则上不再对外出租,确需对外出租的,应在不影响动迁或拆除计划实施的前提下对外临时租赁。
第十九条 租约到期后应当依照本办法规定重新招租。三年期内的租赁合同在租期届满前3个月,租赁户应向出租企业提出退租或续租申请。在无拖欠租金行为、续租租金比原租金合理增长的前提下,经市国资委出资企业和委托监管企业或市有关主管部门监管企业批准后,出租企业可于租约到期前1个月内,直接与提出续租申请的租赁户续签租房协议并上报备案。
第二十条 有拖欠租金行为的租赁户到期后,不得续签租约。其所租用的房产必须由出租企业依照协议到期收回,并按照本办法规定重新招租。
第二十一条 出租房产在租约期内,凡因城市规划等原因引起对所租赁房屋动迁或拆除的,出租企业负责按规定提前通知租赁户,并解除租赁协议,同时做好房屋腾空之前的相关工作。
第五章 监督检查
第二十二条 严禁私自出租国有企业的房产;严禁以消费方式冲抵租金收入、坐支房产出租收入、私设“小金库”等违法违规行为。
第二十三条 国有企业及所属子企业房产出租情况列入企业领导人员经营业绩考核,对违反本办法规定的单位和责任人,造成实际损失的,要追究领导和相关人员责任;存在失职渎职、以权谋私等违法违纪行为的,要依据有关法律、法规和规定进行处理处罚。
第六章 附则
第二十四条 本办法施行前正在履行的租约,除显失公允或租金价格明显过低以外,允许维持原租约直至租赁期满,原租约履行结束后,一律按本办法规定执行。原租约中显失公允、租金价格明显过低以及没有约定承租期限的合约,有关企业应尽快清理到位。
第二十五条 本办法由市国资委负责解释,区县国有企业可根据实际情况,参照本办法执行。
第二十六条 出租企业的土地、场地等资产用于出租的,按照国家土地管理法律法规的规定参照本办法执行。
第二十七条 本办法自发布之日起执行。
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