范文一:商业街招商方案
商业街招商方案
篇一:商业街招商方案(4811字)
前言
随着人民生活水平的日益增高,人们的投资意识逐渐庞大,作为现今普定乃至于安顺较大的“颐景园”住宅小区内的商业场所,在以后的10年内随着普定的腾飞,当地的人民的物质文化生活的大步提高,它的升值潜力和投资潜力将是巨大的。
一、 普定前景
普定县位于安顺的西北面,是滇之喉、黔之腹的重要交通枢纽要道,是安顺的卫星城市,普定县现财政收入平均19000元/人/年,已基本达到小康水平,每年的县税收入为1亿元人民币,在同时拥有两个500万瓦的大型换流站和一个大型的发电厂的基础上带动了煤矿业和运输业的兴旺。现在县城已出现私家车、别墅等高等级消费,并且据调查整体人民的经商意识极强,出外打工、做生意的不在少数,整体县城人民的生活都比较富足。
随着西部大开发,西电东输的极大利好政策,贵州将会得到长足的大发展。贵州安顺作为旅游重点开发城市,在这个大发展时期内知名度将会在全国乃至于全世界打响;普定作为安顺的卫星城市,它的发展将随着贵州、安顺的发展而长足发展。
普定由于得天独厚的地理优势和人文文化优势,在借着整个大发展的契机,普定将会发展成为贵州的开发重镇,并且计划在20XX年建成市级政府。作为电力输送大县普定将在原有的基础上再大力发展电力,不但要扩大换流站而且还将再建一个120万千瓦的大型电厂;在人文文化上普定的元月十五元宵冲龙已有上百年的
历史并且已响誉全国,而且现在联合国教科文组织将投资50亿在普定建设射电望远镜基地以观天象。
在种种利好的消息下,我相信普定的发展将会是大踏步的,将会是让人奋进的。
二、 “颐景园”在普定城市建设中的重要作用
县委、县政府为了进一步加快普定县城的建设,完善县城道路交通网络,实施旧城改造、道路等基础设施的建设,决定由安顺辞源地产进行对“颐景园”小区的开发。“颐景园”小区的修建不仅保持国民经济持续稳定的发展,还增强了国家对县城重点项目的开发投资和提高招商引资的力度。它的建设将带动整个县城的基础建设、房地产开发、城市化进程等各方面的发展,带动整个县城的经济建设,是连接安顺、贵阳人才和资金的桥梁
“颐景园“小区位于普定县城中心区之南面,位于县中心区,北接西门广场,南以安织路为界,西沿文明路,主要以南北走向为主,居民生活、交通均很方便。整个小区用地面积88400平方米,总建筑面积114700平方米,入住人数约3000人,容积绿1.3,绿地率35%,是普定县的标志性住宅小区和商业场所。
开发商在开发建设“颐景园”时充分考虑了以人为本的设计思想,应用了现代城市规划、设计的思想、方法、着重于环境的整体形象设计,并在功能合理、经济可能的前提下,赋予其独有的文化与艺术内涵。从而建立良好的人文与自然环境,创造真正的人性化空间。整个小区内配套齐全,并且还设有酒店、休闲会所、超市、银行、桑拿、咖啡吧、快餐店、客车站等配套设施以满足客户的各种需求,进而促进、营造项目的商业条件和气氛,使项目商业部分成为普定县城的商业、经济、文化活动中心。
三、 “西安商业街”的市场展望
“西安商业街”作为小区的主干道贯穿整个颐景园,南连安织路北接县中心,是外来车辆进入县城的最佳街道,整条街全长500多米,宽约25米,两旁人行道宽9米,绿化充分,符合商业街的修建氛围,是普定未来的商业、经济、文化交流中心,整条街道商业气氛浓厚,是普定人民将来购物、休闲、居住、经商、娱乐的首选地。普定县城现正面临旧城改造,新城开发,吸引外资,吸引人才,全面大开发的时期,“西安街”的出现将会带动整个县城的经济生活水平的提高,是带动全县走向繁荣的中心点,它也将成为普定对外开放的窗口,是普定人民的骄傲。
“颐景园”坐落在西安商业街的两侧,在全体交房后有2000人入
住,全年消费的总值大约有300万元;整个县的全年消费大约有1亿元左右,那到西安商业街消费的收入大约有5000万元,再加
上周边乡村镇每周到县城的消费可能还远远超过这个数。现在普定的年增长指数大约为11%,所以“西安商业街”的市场前景是非常可观的,商铺的增长价值也是很快的。
四、 1、2楼的招商对象
整条西安商业街分为1、2楼,共31500 m2,1楼销售价格在3000—7000元/ m2不等,2楼销售价格在1000—1300元/ m2不等。1、2楼的相应结合符合了现代商业街的设计,体现了整条街道的商业价值。
1) 按照楼层分:
A、1楼主要的招商对象:以小店面为经营载体的中小型饮食店、
冷饮店、洗烫店,服装店、百货店、办公用品店、CD租售店、粮油店、五金店、美发美容店、西点店、电器销售店、皮具店以及银行和二楼的入口门头等。
B、2楼主要的招商对象:能打出一定知名度的有一定规模的咖啡店、快餐店、超市、酒楼、书市、通讯城、桑拿、酒吧、服装城以及1楼商铺的附属层等。
2)按照栋号分:
1,楼:美容、美发店、冷饮、西式快餐店、咖啡屋、银行、服装城、皮具、大型百货、书城、网吧等;
2,楼:服装、超市、酒楼、桑拿等;
3、4、5,楼:组成一个大型的专业市场,如,建材、家具等;4,楼沿街面商铺建议做一个电器超市;
6,楼:服装、洗烫、办公用品、咖啡吧等;
12,楼:以汽配、小型的超市(靠近汽车站)、酒楼;
16,楼:五金店、小百货、书市、食品批发市场等。
五、 商铺的投资回报分析
作为购买商铺的客户,大多都是买来投资,其实无论是投资还是自己经营都以回报作为目标,所以投资回报率是商铺购买户最为关心的问题。
1)投资回报分析:
如1楼售价6000元/ m2,2楼售价1000元/ m2
售价 1— 2年
租金水平 2— 5年
租金水平 5—8年租金水平 8—10年租金水平 合计
1楼6000元/ m2 420元/ m2
/年 540元/ m2
/年 660元/ m2
/年 840元/ m2/年 6120/ m2/10年
2楼1000元/ m2 72元/ m2/年 96元/ m2/年 120元/ m2
/年 144元/ m2/年 1080/ m2/10年
从上表可以看出并分析得出商铺的投资回报率均在10,以上,换句话说10年内收回成本,10年后享受纯利并且3代受益,总结一句话:“一代有商铺,代代有‘钱’途”。
若拿这个钱跑运输,危险大,风险大收益不稳,并且随着国家对交通运输业的统一管理、统一调配,私人做交通运输将会在未来5年内逐渐退出市场,它的退出将被公司化的运输公司所替代。
2)本项目的优势分析
颐景园的十大优势:
优势一:区位
颐景园位于普定县中心区,西门广场一角,颐景园现在、将来将是普定县的政治、经济、文化的交流中心。
优势二:规模
颐景园占地88400平方米,总建筑面积114700平方米,入住人数将达到3000多人。这样的规模小区不要说是在普定,就是在整个安顺地区也是屈指可数的小区之一。
优势三:产品
景园采用科学、专业的设计理论,人性化的设计理念,为客户提供了不同面积、不同户型的精品住宅,同时提供大小分隔自如的商铺和商场。充分满足不同客户的个性化需求。
优势四:教育
颐景园充分考虑到客户需求,在小区内特设高素养的幼儿园,充分为业主考虑并解决教育“祖国花朵”的担忧。
优势五:环境
项目高达40,的绿地率,加之有普定县两扇大门之称的绿山,还有顺项目流淌而过的护城河,小区里里外外有山有水,青山绿肺,缔造健康、美好家园。
优势六:实力
开发商具有口碑性的“诚信”和开发规模小区的经济实力。
优势七:价格
开发商利用科学、专业合理化的控制成本,精心打造普定县乃至安顺地区最具优良性价比的产品,将客户的购买成本降到最低,我们的口号是:要让客户花最好的钱,买到最好、最合适的房子。
优势八:交通
项目西接文明路,南抵安织路,北接西门广场,小区内组织严谨科学的交通网络,为小区的出行、工作带来极大的便利。
优势九:投资
颐景园的区位优势、便捷的交通、爆炸性的人气、优良的性价比、齐全的配套和普定县持续快速增长的经济决定了其投资价值。可谓是:“宜住宜商”一举两得。
优势十:服务
颐景园异与其他住宅小区不同的是,致力为业主提供优质、安全、智能、人性化的物业管理服务,努力提高您的生活质量和品味。
购买“西安商业街”的八大理由
理由之一:优越的地理位置
西安商业街地处普定县中心区,西门广场东南角,根据普定县的城市规划及城市发展趋势,项目所处位置即将成为普定县的政治、
经济、文化、商业的活动中心。
理由之二:配套齐全
西安商业街内有幼儿园、酒店、会所等基础性的配套,小区商业街还将提供生活、工作、学习等方面的各种配套服务,项目周边配套近在咫尺,银行、学校、邮政、电信、车站等应有尽有。
理由之三:优良的性价比
为实现“买得起才是硬道理”得开发原则,开发商精心组织、科学的控制成本,精心打造优良性价比的产品,充分为客户省钱、省心、省力气。
理由之四:多元化的产品结构
西安商业街充分考虑到不同客户的个性化需求,提供了不同面积、不同户型的住宅产品,同时为客户提供了大小不一、分隔自如的商铺和商场。
理由之五:规模化小区
小区建设规模在安顺地区屈指可数,规模化的小区有利于形成住居氛围,规模化的商业街,有利于商家成行成市、集约化、规模化经营。
理由之六:投资回报率高
西安商业街优越的地理位置、优良的性价比和普定县持续快速发展的经济决定了西安商业街的升值前景被市场一致看好,高达10,的投资回报率让投资者信心倍增,只要您:一代有商铺,代代有“钱”途。
理由之七:人性化的服务
西安商业街为每一位提供优质、周到的、人性化的服务,我们提倡:生活因服务而高贵~投资因服务而增值~
理由之八:升值前景不可限量
普定县近几年的经济持续快速的发展,每年的经济增长率均保持在20,左右,而且这种发展势头还将继续保持下去,政府还将在普定县建造两各大型的电厂,还有联合国教科文组织准备在普定投资50亿元建造天文观察基地。这些利好的消息势必带动地方经济的腾飞和加快城市化进程。促使地方消费的增长和土地价值的提高,西安商业街升值就是必然了~
3)招商方式及步骤
A、 本项目目前的商业气氛需要培育,首先要将商业经营起来,利用商业氛围提高其商业价值;
B、 针对大型的商家,可以先引导介入预先经营起来~这样对商业街后续的经营及大型商铺的销售非常有利(带租约的销售方
式);
C、 针对大型的商铺(二楼)可以采取产权式的商铺来操作,销售后再合或租了后再分开卖;
D、 大型的招商会,如在大型的节假日举行“购物节”、大型的招商洽谈会等;
E、 “一对一”的上门直接招商,针对大型的商家或专业经营商家要采取一对一的重点招商(前提是要通过一段时间的积累并了解别人的情况,做到“有备而去”);
F、 建议在商业部分有一定的雏形时在安顺设立招商点;
G、 招收人员在招商过程中将西安商业街的商业优势(将购买西安商业街的八大理由理解清楚)传递给客;
H、 商业从外到里的招商经营方式,先将靠近广场处的商业经营起来,因为此处容易聚集人气,以此带动内铺的销售和出租;
I、 二楼的商业部分尽可能的整抬,原则上买一楼的商铺可以多买二楼的商铺,但是买二楼的商铺可以少买一楼的商铺(至少要要有一间作为通道);
六、 总结
随着普定的发展,位于县城中心位置的“西安商业街”将会随着城市的发展而发展,黄金位置日益突出,升值潜力较大。
本项目(西安商业街)可谓是“天时、地利、人和”占尽,天时:普定快速发展的经济和人们日夜提高的生活水平及逐渐改变的消费意识;地利:西安商业街地处普定中心区,同时也是普定县的形象窗口和大门(项目两边的山),还有一条护城河侧流而过,住家、生活工作、休闲最佳之处。西门广场不管是今天还是未来将都是普定县的商业、经济、政治、文化中心。人和:自始以来,人气最旺的地段也就是这里,有最够的人气、人流量作支撑,相信今后的商业一定旺,可以概括为“地段旺、人气旺、财富更旺”。这里将是:《一代有商铺,代代有“钱”途》的实践场所。
在商业经营中,商家最为关注的是:地段、人气、投资回报率、升值潜力、城市发展方向等因素。在商铺销售过程中应跟客户说清此地的商业契机和绝无仅有的地理位置。
篇二:上海创意商业街招商方案(6525字)
一、招商的启动时间
如按20XX年5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招商时间建议最迟11月初开始启动。
二、招商人员人数
商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下: 经理:负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1,3区由3名招商人员负责招商工作 4,6区由
5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名
三、招商办公地点
因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作
1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。
2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。
四、项目整体招商的原则和目标
1、保证在20XX年3月底前项目整体招商完成80%;20XX年5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间(20XX年11月1日—20XX年4月30日),除去春节一个月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,通过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。
2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致,如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。
3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率,我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大,较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。
4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对1,4区将按现行功能分区进行零散招商,对5,6区采取统一招商,来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求,来保证商业街长远经营稳定。
五、商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析
1、投资业主风险分析
Ø商铺不能及时租赁出去;
Ø商铺租赁的价格比较低;
Ø商铺升值潜力有限,不能转手或难于转手。
2、自营业主(租赁户)风险分析
Ø项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成,项目不能如期开业或开业时间无限期拖延;
Ø由于招商工作的疏漏,导致商业街内经营无序、鱼龙混杂;
Ø没有统一的物管或物业管理费用比较高;
Ø生意不是很理想或经营惨淡;
Ø开发商卖完后走人。
3、开发商风险分析
Ø投入大量招商推广费用后,招商效果不明显或收效甚微;
Ø开发商自己没有专业的招商人员,需聘请专业的招商公司,费用开支加大;
Ø 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”,若招商不理想,今后的经营或销售会很困难;
Ø项目不能如期开业,业主闹事;
Ø项目日后经营不是很理想或经营惨淡,则不利于开发商的品牌树立。
Ø项目不能获得稳定的投资回报,业主闹事;
六、招商中存在的主要问题及规避方法
问题一:招商时间紧迫、任务量较大
如前面所述,项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间,总共有约20000m2、800多个铺位需要招商,因此时间非常紧迫,任务巨大。
规避方法:尽快确定整体招商执行方案,引入专业的招商机构开始工作,并组织专门的部门监督管理。
问题二:已买商铺的业主要求自营或自行转租,可先前没有交保证金,签定相关协议,对其难以制约
规避方法:建议提前召开临时业主大会,成立临时业主委员会,协助开发商做好业主方面的种种工作,以保证项目能如期开业。
问题三:引入大型租赁户后,可能导致租金达不到8%,业主不同意
引入大型主力店、知名品牌客户,由于面积较大,其租金相对会降低,但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积,另外大型品牌的进驻会形成示范效用,吸引中小客户进驻,从而缩短整个招商周期,保证如期开业。
规避方法:开发商适当的给予一定租金补贴。
问题四:自营铺位与大客户租赁铺位重叠
规避方法:
1、谈大型包租客的同时,尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择;
2、对大型包租客包租商铺中的自营业主,可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营,期间发生的租金差额可酌情给予补偿。
问题五:20XX年5月1日前招商任务完不成90%,影响开业
规避方法:在目前的形式下,必须对招商工作进行科学、合理的评估,认真分析招商工作中的问题和困难,正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动,如大学生免费创业90天、自营业主经营比赛等活动,由开发商免费提供开业时适量未租出商铺,保证开业率达90,以上。
七、商业街计划招商方式
商业街共有商铺864个,现阶段已售商铺288个(截止20XX年10月23日),但真正意义上的整体招商仍未规划和启动,如按以前招商设想:1-4区招散户,5-6区统一招商,如按20XX年5月1日开业计划,招商率达9%以上将有较大困难。
1、时间已来不及。从11月初开始计算,到明年4月底,仅仅剩下个6个月的时间,之间还有春节将延误一个月时间,加上招商组织必须进一步扩大,具体方案的确定,人员的招聘或磨合,招商广告的策划等等,至少将需要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满864×90%(开业率)×(1-20%自营客户)=622个商铺,平均每月要招出138户,每天要招出138?30=4.6户,将非常困难,以往长沙市任何地方都没有类似速度,所以从时间上来来说已远远不够。
2、严格按功能分区招商,那么三、四区的招商将有非常大的困难。
按目前功能分区,三区做男士用品、动动休闲产品,四区做儿童用品、文化用品,要招商有相当大的困难,作为地下商业街,大品牌或有名品牌的选择性不大,根据以往招商了解,男士服饰、
儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例,招商有很大一部分难度,加上相比一、二区位置,三、四区缺乏优势,如三、四区按目前功能分区经营,将有很大困难。
3、一般商业项目,如考虑到以后的商业街形象和稳定,招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想,然后根据策划要求进行施工和招商,一般启动时间略早于销售或与销售同步,就目前商业街来说,因招商启动时间较晚,没有事先策划,加上已有288个商铺的自主权掌握在一大群业主手中,招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性,将随时影响招商工作的效果,影响商业街的整体形象和开业时间,如盲目启动,到时将进退两难。
针对以上种种情况分析,如果要保证20XX年5月商业街整体90%以上开业,且功能分区不混乱,经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素,建议目前启动招商时,采取以下办法:
1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户;
2、4-6区统一招租大型商业项目(目前销售的只有4区) 1-3区招商方案
一、功能定位及招商对象 功能定位:
1、因东塘周边的商业企业中:友谊商城装修后经营定位为中高档,东塘百货经营定位为高档,交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档,考虑到差异化经营,商业街经营定位应该是中档偏低。
2、目前长沙的市场行情而言,散户经营女装的市场份额大大的
占据着主导地位,其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费,故业内人常说:女人的钱是最好赚的。所以,在本项目中,我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益,从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的,男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多,所以,他们所占的本项目面积并不是很大,全部集中在三区。
3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲,长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以,较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些二、三线服饰及相关品牌。
二、招商对象:
1区:品牌服饰(男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等) 2区:女性用品(时尚女装、美容美甲、精美饰品等)
3区:男士用品(男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等)
三、招商人数
我司在10月19日至10月25日已进行了初步委托租赁招商工作,从工作情况来看,建议由3名招商人员进行招商比较合适 1-3区招商具体操作方法: 1)、召开临时业主委员会,聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台,让其自行商定相关细节,开发商负责协调和监督。 2)、5-6区由于目前没有销售出去,不存在产权与经营权分离,招商难度相对较小,建议主要吸引大客户进驻,一方面可以加快招商速度,另一方面可以吸引广大中小租赁户进驻。由于大客户租赁时间相对较长、租赁面积相对较大,可能其租赁的价格会低于散户租赁的价格,开发商会损失部分租金,但从长远来看这有利于整个商业街的经营,有利于5-6区商铺今后的销售或租赁。 3)、1-4区由于目前销售已经过半,采用
返租等方式目前操作起来可能比较困难,我司建议按以下办法:
1-4区的招商比较复杂,主要分成两块——已售出商铺的招商和迄今未售出商铺的招商。因为它们两者的特点不一样,下面分别进行阐述: Ø已售出商铺的招商
到20XX年10月20日为止,商业街目前已销售铺位285个,占1-4区总铺位数的47.1%。这其中客户主要分成自行招租、委托招租、自营三种。
对于这些客户,由于前期没有交纳保证金,目前对其难以限制,工作会有一定的难度,为此我们制定以下方案:
1、以上客户在11月30前可自行选择自营、委托租赁还是自行
租赁。
2、11月底以前购买商铺选择自营、自行招租的业主,在12月10日前到开发商处交纳2000元自营保证金,签定经营公约和自营意向书,才能享受政府给予的优惠税收政策,如果能和整个商业街统一开业,届时将退还2000元保证金。
3、11月底以前购买商铺选择委托租赁的业主在12月10日前可选择由开发商指定的公司委托租赁,交纳保证金,并签定委托租赁协议。(详见附后的委托租赁协议、租赁协议样本) 4、11月30日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁,且按现行价格年回报的8%的租金标准进行统一招商。
这种方式简单、明了,但实际操作起来可能会有一定的难度,因为要业主交纳2000元保证金其主动权在业主手中,开发商难以制约,如果操作不好可能会遭到业主抵制,而导致整个招商工作被
耽搁下来。
鉴于此种方案的缺点,我们建议采取以下措施,鼓励客户快速与公司签定相关协议:
1、对于20XX年10月30日前购铺的客户在20XX年11月15日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的,第一年后返物管费40%。
2、对于20XX年10月30日前购铺的客户在20XX年11月30日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的,第一年后返物管费20%。
3、对于20XX年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定
购铺正式合同后5日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的,第一年后返物管费40%。
4、对于20XX年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后10日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的,第一年后返物管费40%。超出以上时间的,则不给予任何奖励政策。 Ø未售出商铺的招商
11月30日后,如未出售的商铺,一律交由开发商指定的招商公司代为租赁。11月30日后购买商铺的业主,无条件选择委托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议,其中:
1、11月30日后购买商铺的客户在签定正式合同的同时签定委托租赁协议的,第一年后返物管费40%。
2、对于在签定正式合同后5日内签定委托租赁协议的,第一年后返物管费30%。
3、对于在签定正式合同后10日内签定委托租赁协议的,第一年后返物管费20%。
4、11月30日后购买商铺的业主,仍需自营的,如该商铺购买时已出租,将无条件选择委托出租,租赁期限满后,方可自营。如该商铺购买时未出租,需交纳2000元保证金,签定经营公约和自营意向书,保证和商业街同步开业后,才可自营,同时,第一年后返物管费20%。
五、具体招商细则:
1、1- 3区委托租赁机构因长沙市××房地产顾问有限公司一直在营销一线,有丰富 的客户资源、了解业主和租赁户的心理,建议业主直接委托其负责操作。
2、委托租赁具体操作流程。
业主购买商铺填写经营意向调查表确认自营、委托出租
协助业主和承租人签订租赁公司收集承租客户投资业主签定业主代租 合同,并收取租赁中介佣金信息、进行谈判协议,交纳履约保证金
装修、开业
3、委托租赁合同附后。
八、商业街4-6区统一招商方案
一、基本原则
(1)定位原则
目前,随着沃尔玛、步步高、家润多、国美、通程电器、友谊精品商城、通程精品商城等国内外知名商业巨头聚首东塘商圈,东
塘的整体商业氛围日益渐浓,作为名气不大,没有品牌知名度的×××商业街,特别是第四,六区统一招商项目的定位,应遵守以下几个原则: A、引进的项目必须能提升整个商业街的形象,带动人气,增强业主和经营户的投资信心,因此,应该是东塘商圈其他卖场缺乏的项目,或者是将来在东塘更具竞争优势的项目。 B、引进的项目必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求,能培育稳定的消费群体,有非常明确的针对性。 C、可以引进国内外大型知名商业机构。
D、项目定位的覆盖面,基本能辐射达到项目周边3公里以内。
(2)租金价位定价原则
A、租金基准定价,应全面权衡经营户和开发商的投资成本,目前,参照市场上按投资回报7 ~8%左右的价位,业主和经营户基本能接受,因此,第五、六区租金定价月基价应为:售价×8%?12
个月。
B、因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同,因此,在考虑基准定价的基础上,应该考虑以下两个着重点:
?如引进的项目知名度大,确实能提升商业街整体形象,带动人流,其租金标准应参照市场行情,适当略低于租金基准定价,但租赁期应至少达3年以上,且每年租金价格要保证5,左右的递增。
?如引进的项目,只有一般知名度或影响力,对整个商业街的帮助不大,则可以按租金基准定价作为参考定价。
?因大型商业项目装修较一般商铺复杂,往往需要1,3个月的
装修期,如商业街在明年20XX年3月底客户才能进场装修的情况下,建议给予免1,3个月装修期的租金优惠政策。
二、招商对象以及目标顾客、租金预测 ²文化类品牌店
以教科书、综合书刊、音像店、电脑配件店等为主,该群体以连锁店经营为主,一般要求铺位面积200~1000m2(使用),其经营实力、经验比较强,有很稳定的消费群体,有较高的品牌影响力和号召力。
目标顾客:1、东塘沿韶山南路至井湾子止,沿线一公里范围内的四十几个中高等院校(不包括小学)。2、商业街沿线一公里范围内的科研单位、技术单位、广告信息公司以及有关文化爱好者。
租金预测:根据市场该群体的投资实例,预测租金60元/m2左右(建筑面积)。 ²餐饮、娱乐、休闲品牌店
以餐饮酒楼或餐饮美食广场、电玩俱乐部、美容美体馆、健身馆、酒吧等为主,该类群体一般要求铺位面积200~2000m2(使用),其经营项目能做到与购物互补,有一定的规模和市场竞争力,能充分聚集人气。
目标顾客:1、东塘商圈讲究生活品质和品位的消费人士。
2、东塘商圈喜爱时尚,追求潮流的时尚男女。
3、东塘商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。
4、来×××商业街购物后需其他消费的顾客。
篇三:商业街招商方案(2524字)
一、工作流程
1、业务流程
1)招商部组成(负责人:范艳、组员:郭真、王琳、任红艳);
2)案场的招商工作的开展主要有两个途径,一是案场由专人负责接待来访的租赁客户;二是招商人员主动上门联系符合石牌坊商
业街经营业态要求的客户。
3)客户进门(或上门联系客户)--项目基本情况介绍--项目定位规划讲解(邀约客户到现场参观)--了解客户意向--详细填写招商来人登记表(附件一)--推荐相应铺位--签订租赁意向合同(附件二)、交纳租赁定金--签订正式租赁合同(附件三)--协助办理交房手续--协助解决后续问题
2、合同流程
1)招商人员根据招商谈判结果拟订租赁合同特殊条款(标准租赁合同见附件三),填写租赁合同审批流转单(附件四),并由招商部范艳签字;
2)拟订好的租赁合同连同租赁合同审批流转单,报XXX处经签字确认后一并返回招商部;
3)由招商部负责与客户签定经签字确认后的租赁合同。客户在租赁合同上签字盖章后,租赁合同、租赁合同审批流转单转至财务部,客户交纳租金、押金等各项费用后,财务人员XXX在租赁合同审批流转单上签字以确认款项已收;
4)租赁合同连同租赁合同审批流转单转至总经理办公室,由总经理或总经理指定专人XXX在租赁合同审批流转单上签字确认;
5)合同专用章管理人员核查租赁合同审批流转单,确认各部门负责人已在租赁合同审批流转单上签字,合同专用章管理人员XXX在租赁合同上盖章;
6)盖章后的租赁合同一份为客户持有,另一份连同租赁合同审批流转单转至处备档,招商部留存租赁合同及租赁合同审批流转单复印件。
3、交房流程
租赁客户签定租赁合同后,携租赁合同原件、身份证原件及复印件、付款凭证至交房部门办理交房手续,交房部门负责人XXX。
二、招商业态划分:
1)2号楼B座定位:KTV量贩、慢摇吧、酒吧
分析要点:从位置上来说其是最理想的楼座号,从建筑形态上属最高层拥有共5层其立体感强,能够达到更多的形象展示效果。是整个项目的窗口形象其业态定位以本案的主推思路来定,更加能增强项目吸引力及带动效应。在从产品与经营的实用性上来说更加符合其经营,同时能结合3、4层其产品特质联体首层同时出售或出租。
2)2号楼A座定位:餐饮类
分析要点:首层共12间面积在150平方米以上,大面宽6.6米的开间两层的门面房更加符合餐饮类的经营。明确的划分后本座将集中经营餐饮类产生其业态细分,从而在相互兼容的情况下服务于每一个消费者。同时又考虑到与前者KTV量贩等类的结合,完成了吃喝玩乐的整体划分,能带动及服务更多的周边人群及潜在消费群体。
3)3号楼C座定位:洗浴中心、足疗沐浴、网络茶馆、咖啡馆、棋牌室香熏SPA店、美容护理、发廊
分析要点:其位于项目的中心区位,建筑形态是共4层的长正方形是很好的地块和房形设计。因是位于中心将其划分为俱有客户稳定性较好的,且能又与前两者有利结合并同时主力吸引客源的业态----休闲商务
4)3号楼A座定位:电子娱乐类
分析要点:其特征是面积大且狭长、两层、位置偏离主街道和难以吸引大量人流量等特点,特将其定位----电子游戏。此业态具有刻服以上问题的特性,并同时能吸收大量人流并且这些人流量与前者1、3有很相近的特征。
5)3号楼D座定位:百货类、美食类
分析要点:
结合整个产品的业态所需的配套设施而定位
通过对周边居民所需求的
6)特定楼层业态划分:
地下室:台球厅、KTV、电玩城等娱乐行业
三、四层:健身房、网吧等
三、招商房源及租金
1、房源
石牌坊商业街的所有未售房源(不含写字楼)及接受业主委托的已售房源都在招商的可租赁房源之列,但招商工作的节奏和步伐要与销售保持一致。例如目前在销售上3#号楼整体封掉,对外宣称开发商合作经营自用;此时在招商时,3号楼房源也应暂时销控。同时暂不把写字楼房源列入招商房源中。
未售房源的租赁首先应取得开发商的同意,可与开发商签定委托租赁协议(附件五)或就单独某套房源提出租赁申请。现未售房源共计43套,总建筑面积10172.25平方米。
已售房源在租赁之前(自用客户除外)必须签订委托租赁协议,以免出现纠纷。已售房源9套(3号楼C座1-2层04、3号楼C座1-2层05、3号楼C座负一层04、3号楼C座负一层05、3号楼D座1-2层03、2号楼A座1-2层10、2号楼A座1-2层11、2号楼B座1-2层03、2号楼B座负一层03),总建筑面积1300.547平方米。
2、租金
对于租金我们采取按套租赁与保护价政策。
按套租赁:租金是以套为单位,按位置、面积以及楼层的差异定价,不采取按面积定价的方式。
保护价政策:所谓的保护价就是此套房源可租赁的最低价格,即租金底价。在数值上等于按揭贷款的十年月供的还款额,以此保证投资客户不会有还款压力。
公式为保护价=50%*成交价/10000*还款系数
成交价为在总价的基础上的一定折扣,我们这里采用9.7折。
还款系数为118.83
对外租金报价可由案场经理根据实际情况调整。
四、优惠政策
1)免租期:一般正常的免租期为6个月(从不影响经营时算起),特殊情况,案场经理可适当放宽;
2)购物券:公司可以购买(以抵扣房租的形式)经营商户一定数额的代金券、购物券、消费卡等。数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内;此购物券可做为优惠给予已购房业主或新购买客户。此项政策限定前10位签定租赁合同的客户;
3)送装修费用:前10位签定租赁合同的客户,并在限定的时间内进场装修、营业,公司可以抵扣房租的形式报销一部分装修费用,数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内;
4)送户外广告位:可在商业街或住宅楼顶(须与开发商协调)内选定可设置户外广告的位置免费送给客户使用1年,设置费用以及各种审批手续由客户自行解决;
5)户外名牌:知名商家的入住可在“石牌坊商业街”指示牌旁设置名牌,具体由案场经理确定;
6)宣传媒体:在石牌坊商业街开业时,在当地知名媒体上做开业宣传及商户宣传
7)免物业费:根据客户签定租赁合同先后可享受免30个月、24个月、18个月及12个月的物业管理费,具体由案场经理确定。
说明:1)+7)项可适用所有的租赁客户
其余项优惠政策只限租赁1-2层未售房源及公司返租的1-2层房源。
范文二:商业街招商方案
福鑫营销
商业街招商方案
水岸天际裙楼商业街招商方案
— 2011.03 —
福鑫营销
商业街招商方案
目录
市场分析 市场分析 对手分析 对手分析 项目概况 项目概况 项目定位 项目定位 招商策略 招商策略
福鑫营销
商业街招商方案
1.1 雨花区商业发展现状
商圈领舞 财涌雨花
“湖南市场在长沙,长沙商业看雨花" ,这是广大客商的心里话,更是 雨花区商业发展和商业繁荣的有力见证。雨花区的发展史也是一部商业繁 荣史,商业的发展迅速,极大地繁荣了经济,丰富了人民生活,消费能力 不断提升,有效扩大了市场空间。 商业发展为“实力雨花,活力雨花,魅力雨花"添上了浓墨重彩笔画,描 绘了中部地区率先发展的现代化经济强区的美好蓝图。
福鑫营销
商业街招商方案
一、商贾云集,增强辐射能力,促进经济发展
雨花区商业的逐步繁荣,相继打造了一批商业巨子。2005年末营业收入过亿 元单位近30家,通程集团、家润多、友谊商城等老商业单位英姿不减; 步步高、全洲医药等民营企业茁壮成长; 沃尔玛、新一佳、国美电器等国际国内知名商业巨头纷纷抢滩; 本田雨花店、鹏驰等汽车4S店如雨后春笋般涌现; …… 知名品牌商业纷纷为雨花区商业发展注入了强大活力。
二、商业布局日趋合理,商业业态多元化发展
随着人们生活水平提高,超市、百货、商场、4S店等全面兴起,消费不断扩 大,业态多元化发展,雨花区商业业态已是百花齐放,超级市场、连锁经营、专 卖店、便利店等纷纷出现。 现已形成以百货商城和超级市场为骨架、各种专卖为补充、连锁和便利店为 基石的商业网络。
福鑫营销
商业街招商方案
三、优势突出,特色明显,商业发展前景广阔
长沙商业竞争力在全国同类城市中一直排名靠前,2010年排名16位,相比去09 年28位上升12个名次,力压大武汉。雨花区通过十多年的快速发展,已成为长沙 商业重地,商圈集聚,优势突出,商业强区地位逐渐形成。 雨花区各类大小市场林立,地区辐射和影响力突出,商品齐全,热点纷呈,新 兴消费生机无限。
四、商业发展的良好机遇
雨花区在长沙市内五区辐射能力有一定优势,一是雨花区地处以长株潭为中心 的“3+5"城市群建设前沿地带,具有一定位置优势;雨花区市场发展基础较好, 在中部及中南地区形成了一定影响力;加上武广客运站及城市轻轨站落户雨花 区,其交通枢纽作用大大加强,极大地增强了雨花区的辐射能力。 因此,雨花区辐射能力未来还有较大上升空间,为提高商业流通和辐射能力 提供了平台。随着雨花区大规模城市建设的率先完成,政府
即将加快现代物流业 等现代服务业发展。产业链的延伸和完整,产业集群的培育和发展,将为雨花区 商业发展提供广阔空间,实现产业间的对接和融合,起到带动和促进作用。
福鑫营销
商业街招商方案
雨花区商业网点布局规划
商业体系规划: 3个区域性商业中心即东塘商业中心、红星商业中心和黎托商业中心;7个社 区级商业中心; 构建3条特色商业街: 大都市地下商业街、万家丽路汽车展示街、鸿铭商业街; 大型批发市场规划: 共规划大型批发市场15处,经营内容以汽车配件、机电、食品、蔬菜、图书 音像、农资产品为主; 主要零售业态建设规划为: 大型购物中心2座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市12个、超市 若干、专业商场32处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市50个; 物流配送中心规划: 雨花区规划专业物流区,即长株潭专业物流区,占地1.6平方公里。
福鑫营销
商业街招商方案
1.2 湘府东路红星商圈发展现状
红星商圈 刷新湖湘商业地理
红星商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇,随着路网的畅达,基 础设施的完善,周边人气的聚合,一个以产业与流通为主导,内供与外向 结合,财富与人才齐聚的复合型现代商圈——“红星商圈"以锐不可挡之 势迅速崛起长沙城南,成为长株潭第一商圈。 商圈内约20万㎡的湖南国际汽车城、12万平方米的标志长沙商务中心、长 沙奥林匹克花园约6万㎡的购物公园、 总建筑面积约5000㎡的托斯卡纳商 业广场……近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。
福鑫营销
商业街招商方案
市场分析 市场分析 对手分析 对手分析 项目概况 项目概况 项目定位 项目定位 招商策略 招商策略
福鑫营销
商业街招商方案
1.1 托斯卡纳商业广场信息
托斯卡纳商业广场,总建筑面积约5000㎡,是一个定位于“符合商品和服务的高档 次,满足目标群体的消费需求",集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型 高端商业街区。 街内商铺独立临街,商铺之间可自由分合,以280㎡大型生活超市和982 m㎡中西美食 广场为核心业态,娱乐休闲吧、生活服务商店、前期居住配套商店等为辅助业态,以 服务托斯卡纳社区及周边传统高档住宅社区为宗旨,并与托斯卡纳成熟的意大利风情 社区氛围融为一体,形成一个丰富、多元、高档的商业投资环境和居民生活环境。
福鑫营销
商业街招商方案
1.2 标志·长沙商务中心
标志·长沙商务中心是一座集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新 型城市CBD商务中心,标志广场由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体(A座)、 一栋3层商业楼
(B座)、一栋18层公寓(C座)以及一栋18层办公楼(D座)组 成,总用地面积为 30015㎡,总建筑面积为82559㎡。 它采取目前国际上先进的一种商业模式——“豪布斯卡"概念是HOTEL(酒 店)、OFFICE(办公楼)、PARKING(停车场)、SHOPPING(购物)、 CONVENTION(集会)、ARTMENT(公寓),即拥有现代化、多功能、综合性等 特征的商业街区,包含了酒店、办公楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓等 多项商业组合的开发模式。
福鑫营销
商业街招商方案
1.3 奥林匹克花园湘天广场
长沙奥林匹克花园“商业航母"——湘天置业广场,项目定位奥林匹 克城市综合体购物中心,打造长株潭地区首家集合购物、休闲娱乐、餐饮、 奥林匹克文化运动中心、五星级酒店等多元功能为一体的奥林匹克文化体 验式主题购物公园,业态经营主要为主题百货、厂商直营商店与购物街的 建设。
福鑫营销
商业街招商方案 综上可见,红星商圈领域已被各大龙头商业快速占
领,自天心横跨至雨花,从湘府中路延及东路地段,商 业业态层出不穷,市场趋势发展难分胜算。 横瞰宏观大环境,区域的商业发展迅速;纵观捕捉 竞争对手瞬息万变的动态,对我们的决策都是至关重要 的信息,我们将要选择一条什么样的路来走,是解决招 商的当务之急!
福鑫营销
商业街招商方案
本案如何能在这艘百万平方米商业巨舰上熠熠发光,闪耀属 于它的辉芒? 当周围充斥着集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大 型高端商业街区时,如何从传统商业业态领域这一重围突围而 出?
答案只有一个:走一条特色的,与众不同的路!
福鑫营销
商业街招商方案
市场分析 市场分析 对手分析 对手分析 项目概况 项目概况 项目定位 项目定位 招商策略 招商策略
福鑫营销
商业街招商方案
1.1 项目概况
项目地处三市融城的核心央区,不仅享有省府、区府的配套利好,同时双享优越 的自然景观。紧邻140公顷森林形成的天然氧吧——天际岭国家森林公园;同时与长沙 的唯一的200米内陆河风光带——圭塘河相伴。项目地处长沙高铁片区内两条重要道 路之一的湘府东路,随着湘府东路的通车,高铁片区内“四横两纵一轴一环"道路 方格网体系中最重要的一“横"将勾画圆满,由京广高铁、沪昆高铁进出长沙将变 得更为便捷。 天 际 岭 国 家 森 林 公 园 圭塘河生态景观效果图
此外,项目还紧邻位于湖南省森林植物园的文景高尔夫球 场场,毗邻闹市,曲径通幽。
得天独厚的区位优势,加上无可比拟的外部条 件,把本项目打造成与之相匹配的高档休闲商业有 了可能。
福鑫营销
商业街招商方案
1F:主楼—998平方米 裙楼—1225.88平方米 2F:主楼—1394.58平方米 裙楼—1071.60平方米 3F:主楼—1556.63平方米 裙楼—1045.23平方米
本案商业裙楼共三层,1-3F的商业面积分别为2223.88㎡、2466.19 ㎡、2601.86㎡,是集仓储、体验、展示于一体、能满足多方位需求的 多功能物业。
本案物业最大的特点在于一站式功能齐全,适合 投入运作于颇具规模的大型陈列、展示类消费行业。
福鑫营销
商业街招商方案
1.2 规划建议
剑有所指,如鱼得水,方能意气风发!
从项目概况得知,本案1-3F的商业裙楼是集仓储、体验、展示于一 体,能满足多方位需求、一站式功能齐全的物业,特别适合运作具有 规模性、专业性的消费市场。 项目1#栋商业裙楼的面积分别为2223.88㎡、2466.19㎡、2601.86㎡,我 们建议将每层每间商铺的入口取消,以层为单位,在一楼设立可直达 三楼的入口,形成一至三层的所有商铺,统一从1F直接入口的设计。
福鑫营销
商业街招商方案
放眼星城的商业经济,建材、家居等市场已日趋成熟,相应的市场份额也接近 饱和,寻找一条怎样的出路决定了市场运作得以壮大的根本保证。 根据市调,本案立足于打造一个全新的独特、个性化的商业,结合项目集仓储、 体验、展示于一体的物业特色,将其做成一个专业性与规模性并重的特色主题 商业市场,前景远为可观。
众观天下,我们发现:把项目打造成长沙最浪漫的、 最具潜力的红酒消费街区是项目的必然使命。项目也有能 力、有实力承载起这个使命。
1.3 红酒市场环境分析
中国即将成为第六大葡萄酒消费国 中国葡萄酒销量从2005年到2009年翻了一番,并有望与2014年前再 增长一20%。 据葡萄酒及烈酒展览会统计,2009年中国内地和香港地区共计消费 11.56亿瓶葡萄酒,比2005年增加了104%。 该展览会的统计指出,香港和中国内地葡萄酒市场的规模将持续扩 大,到2014年市场总量将跃至全赠31.5%,达到60亿美元。 一切数据表明:中国是一个巨大的红酒消费市场,而且正在实现爆 炸式的增长,同时也将改变全球消费市场的结构。
福鑫营销
商业街招商方案
长沙,走在内地红酒消费的最前沿
在多数人眼中,红酒一直是浪漫、高贵的代名词,如今更是平常百姓即可享受 到的生活高度。随着生活品质的日益提高,人们对红酒的消费需求逐渐增强。 近几年,市面上的进口红酒也越来越多。 2006年底,葡园红酒坊现身长沙,兼售国产、进口红酒; 2007年9月,艾华酒汇也随之加入,专售进口红酒。 然而,它们的存在似乎并不能满足整个市场的需求。 2009年4月,中粮君顶入驻长沙,开启其
在长沙乃至全国的第一家酒坊。
福鑫营销
商业街招商方案
长沙,走在内地红酒消费的最前沿
据了解,葡园红酒坊所卖的进口红酒有200多种,而君顶手笔更大,进口红酒 的品种是葡园的两倍以上,有来自16个不同国家的六七百多种进口红酒,并且 价格选择的余地也更大,既有50多块钱的低端品牌,也有高达2万多元的拉菲 等高端品牌。 据业内人士统计,长沙一年消费的酒类销售额近72亿,其中红酒比例占到20%30%,而且进口红酒的市场越来越大。据葡园相关人员介绍,自开业以来,所 引进的进口红酒的数量每年以10%-20%的份额上升,其中法国红酒最受红酒 “粉丝"青睐,销量占到近60%。
长沙市场份额近20亿
福鑫营销
商业街招商方案
进口红酒与张裕、长城等国产红酒同时出现在专卖店,这之间的竞争是不言而喻的, 国内红酒市场也一度出现“狼来了"的威胁论。和进口红酒相比,国产红酒起步很晚。 法国、意大利、智利等国有成百上千年的传统,每个国家、每个庄园出产的酒风格又 完全不一样,它们的进入极大地丰富了国内红酒市场,消费者也会有更广泛的选择余 地。 放眼长沙,喜来登、皇冠、豪廷、小天鹅等国际化酒店营造的大都市氛围,香格里拉、 希尔顿和美国温德姆等亦将落户长沙。它们给长沙带来的不仅仅是一种象征,而是在 潜移默化中影响着这里的生活方式、消费品位。一种更现代、更时尚的品位标准随之 建立,这对我们开拓、引导红酒高端市场是非常有利的。 这个时候需要一股牵引力量出头,整合资源、规划行业、统一市场,无论是进口红酒 还是国产红酒,将其品牌竞争最小化、行业利益最大化,在红酒这片广袤的市场上获 得最终胜利。
福鑫营销
商业街招商方案
1.4 红酒消费者习惯
在现阶段,个体消费是最主要的消费群体。 据了解,类似君顶华悦美酒荟这样的酒坊都是通过最简单的渠道直接与 经销商合作,减少了代理商、酒店进场等中间加价环节,所以在价格上 占很大的优势。 自08年以来,长沙已三次荣膺“中国最具幸福感城市",居住在此,生 活的质感与日俱增。长沙的消费意识也很超前,每逢过节日的时候,红 酒销量更会突飞猛涨,有买去送礼的也有请客的,送红酒已经成为一种 身份档次的体现。 经调查,价格在150元之间的红酒销量最好。
福鑫营销
商业街招商方案
仅仅几年前,长沙红酒的销售渠道还只有超市和酒店两种。超市主打低 廉的国产红酒;而在各大星级饭店、酒店,卖的就是“面子",一瓶动 辄上千元。于是,红酒市场逐渐演变成了两种极端。 长沙地区现有的红酒行,看重
的就是这两个极端的中间市场,但是相比 城市发展的速度对于红酒市场的强大需求,这还是远远不够的。 红酒行业是一个仍有巨大发展潜力的行业,无论是国产品牌还是进口品 牌,都吃不完这块大蛋糕。有消息透露,中粮集团旗下的君顶酒业预计 近两年在湖南开到10家左右,在全国开启300家左右的红酒直营店。
我们的使命也就应运而生—— 开拓打造一个独一无二的、品质与品位并重的专业“红酒 商业街",更是刻不容缓,长沙的红酒市场即将迎来一个 全新的消费格局!
福鑫营销
商业街招商方案
2.1 项目SWOT分析
优势(S) 劣势(W) ?地处三市融城的核心央区,享有省府、 ?目前周边淡薄的商业氛围,影响投资者 区府的配套利好 对片区商业的信心 ?周边均为大中型高档社区,辐射20万 ?项目定位高端,总价和价格必然偏高, 人口,人气旺盛 需用一定时间去引导客户,让其认同 ?项目开发是全省乃至全国市场首例个 ?体量较小, 商业规划的空间有限 性化、规模化、系统化的特色商业街 ?开发商公司资金实力雄厚,信誉良好 机会(O) 威胁(T) ?周边居民陆续入住,消费力将逐步体 ?同等价位的比较,市区中心商业性价比 现 的直接威胁 ?同类市场暂处于虚位阶段,项目可填 补市场空白,竞争少,消费分流小,市 场前景远大
福鑫营销
商业街招商方案
分析总结:
附近已有成熟的商业街区,地理位置最近威胁最大的托斯卡纳商业广场是集 生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型商业街区,再加之项目本身体 量及结构限制,局限业态的取向。通过针对红酒市场的深入调查,与期望中 商业形态不谋而合,我们要做就做无可比肩的、前所未有的高端特色商业街 区,这也是目前最可行的出路!
福鑫营销
商业街招商方案
世界上很多成功的商业项目如美国的第五大道、Faneuil hill、 伦敦的Convent Garden等,都具备一些优越的条件,如核心的地 理位置、高标准的定位、创新的设计理念、强大的消费力支撑和 商业辐射,水岸天际商业裙楼同样具备这些条件,并且更加充满 活力和特色。
福鑫营销
商业街招商方案
通过上述分析说明,本案的市场首例独特性优势明显,通过科学的市场 定位、合理的规划设计扬长避短,并制定强有效的营销策略,选择恰当 的入市时机,采用整合营销传播策略,建立个性化的品牌形象,迅速建 立认同感,同时运用熟练的售技巧和方式打动目标客户,促成招商,必 将确保项目做旺做强。
福鑫营销
商业街招商方案
市场分析 市场分析 对手分析 对手分析 项目概况 项目概况 项目定位 项目定位 招商
策略 招商策略
福鑫营销
商业街招商方案
1.1 项目产品定位 基于对产品定位之开发模式思考,结合市场环境分析,本着 实现价值最大化、树立品牌形象、营造市场亮点的原则,项 目的产品定位方向为:
集红酒馆藏、选购、品鉴、陈列于一体的宜居社区 法兰西波尔多风情红酒奢享商业街
福鑫营销
红酒商业街招商方案
深海魅影·醇街
福鑫营销
商业街招商方案
福鑫营销
商业街招商方案
法兰西风情红酒商业街的建设,争取成为市级红酒消费中心, 抢占商业创新经营的制高点。项目具有长沙的唯一性、权威性 及不可复制性。建成以后将辐射长株潭三市1小时范围居住人 群,成为长株潭地区最具特色的区域商业中心。
恢宏钜制 尊享 异国情调 不同凡响
奢华
法兰西波尔多风情红酒商业街
项目独具匠心打造全城开创性的集红酒馆藏、选购、品鉴、陈列 于一体的法式风情红酒街区,将营造以法式街道为主题的商业街,并 全部以法式风格进行情景再现,包括建筑外檐、品牌街区、主题街区、 雕塑物、街区路灯等,呈现法式建筑原汁原味的风貌,使其成为蕴涵 浓郁法式风情的红酒商务街区。整个街区以充满异国情调的建筑形式 及业态功能分布,形成独具特色且相互映衬的法式主题风情区。
法兰西波尔多风情红酒商业街
将现今庞大的、无序的红酒消费市场统一吸纳, 在专属楼层引进红酒中高档品牌、国内外品牌的进 驻,酒窖、酒吧、专卖、VIP俱乐部、私人会所商务 休闲等功能一应俱全。商于此,共享优化资源,专 属顶尖的交际舞台,全新的空间商务洽谈概念,丰 富的视野景观,品位奢享的时尚生活圈。
福鑫营销
商业街招商方案
1.2 项目形象定位
红酒风情商业街作为填补长沙红酒消费聚集市场空白的商业; 地处融城核心央区,高铁片区内重要道路之一的湘府东路; 临近山水熙园、托斯卡纳等大型宜居社区; 本身就具有了前所未有、独一无二等自身优势; 同时其庞大的资金投入和个性化的物业构成也决定了它的核心地位;
让法兰西波尔多红酒风情商业街成为引领星城生活风尚的第 一街,是我们对于项目的责任和使命,是我们的必然选择。
福鑫营销
商业街招商方案
拔高品牌调性
拔高项目调性,更能突出项目的特色与招商优惠政策!“稀缺的,才使 人感觉好。"
规模宏大、定位高端
打造法式氛围风情街区,异国情调彰示品位非凡。
规划超前、国际视野
理念先进,突破传统,以国际的视野和高度运作项目。
福鑫营销
商业街招商方案
1、创建“核心区的风尚中心”
本案地处三市融城的核心央区,地理位置优
越,规划前景更是不可估量。 而相比起时尚和潮流,风尚是在社会中流行的风气和习惯,它更是个包罗万 象的概念,红酒风情商业街也立志于此。红酒更意味着是一种习惯。红酒风 尚带给人们的更是一种愉悦的心情与不凡的感受,更能体现人们不凡的生活 品位,展露个性。 长沙的潮流在美美百货,在友谊名店,在金色家族;在王府井,在平和堂, 在即将开幕的乐活城LOHAS…… 而长沙的风尚中心在哪里? 它必须能:充分表达社会当代生活特征,体现品位与价值,彰显实力,比潮 流更耐经时间的沉淀……内涵与底蕴在此体现,这就是“核心区风尚中心" 所能带来的。
福鑫营销
商业街招商方案
2、打造城市地标式“奢享街区”
于长沙城市繁华商圈打造视野天际线,形成城市风光最浪漫、最尊贵、最优 雅的视线走廊。这个将成为我们下一步着重需要打造的概念,这也将成为本 案价格重要的支撑点之一。 法兰西风情红酒主题街的落成,对拉动星城乃至省级及全国红酒市场的消 费,将起到不容小觑的强劲力量,它集中猛力吸纳红酒的馆藏、消费、陈列 于一体的无可比拟的优势,即将成为长沙城商业街新一轮的地理标识。
福鑫营销
商业街招商方案
3、实现赢利,外树形象,创造双赢
这是本案的企业目标。 在长沙雨花区标志性的区段上开发如此标志性的项目, 务必肩负着前瞻超越、振兴片区商业,繁华社区的重大使命。
可以想象: 项目商业部分开业对于整个片区的影响力何其巨大,获得利润固然 重要,而能够持续经营、长久运营才是项目立足的根本。
福鑫营销
商业街招商方案
项目形象:国际规模、长沙顶尖的特色商业 体现主题:代表长沙城市,融合国际商务,湘府路上的标志、震撼性的 产品引领城市视野 思 路:核心地段,尊贵奢华,为巨大的红酒消费独辟出专业、高端、
领先的商务市场,并足以让城市相信其顶尖的地位和创新勇气。
福鑫营销
商业街招商方案
1.3 形象包装思路
以主打红酒消费为鲜明特色的商业是商业街的亮点,商业街须作为一 个整体来规划、使用、经营。 按照“统一规划、品牌高端、品质高端"的原则制定明确的规划,所 有的业态都是为了打造法兰西风情红酒商业街而服务。 尽快完善现场包装、引入商业配套、繁荣商业氛围、为销售提供支撑。 对商业街现场进行包装,整体设计、规划为法式风格,将商业打造为充满 异国情调的风情街,以体验式营销方式繁荣现场人气,创造商业氛围,为 项目的整体营销提供支持。
福鑫营销
商业街招商方案
商业街风格:充满异国情调的法兰西波尔多风
情 整体规划设计:法式风情波尔多建筑设计 商铺包装:原汁原味的法式风格装修 其他包装: 建筑外檐、品牌街区、主题街区、雕塑物、街区路灯 整条街区呈现风情、气派、浪漫、品味的格调,将本案 的高端性在包装上体现得淋漓尽致。
福鑫营销
商业街招商方案
1.4 业态规划
楼层: 1F:展示区——红酒(国际、国内)品牌专卖,主题红酒吧、会所等; 2F:体验区——主题红酒吧、会所等; 3F:仓储区——红酒(国际、国内)品牌馆藏。
对于红酒商家进驻,招商侧重在于中高档的知名品牌和国际 品牌。以会所、沙龙、俱乐部等高端模式入驻为主;娱乐休 闲模式入驻为辅。
福鑫营销
商业街招商方案
1.5 卖点整合
卖点一:交通便利四通八达,享有省府配套利好 地处融城央区,地理位置绝佳,商圈发展不能脱离地利这个优势,本案位 于雨花区的繁荣地段,构成了其最大的地段价值体系。这里有四通八达的 交通,有规划在建的地铁,有五花八门的商业,有形形色色的文化,有人 气聚集的居住区等,更得天独厚享有省府、市府的配套利好。 卖点二:商业特色独一无二,无可比拟 本案独具全城首例的特色商业思路,在本质上决定了俯瞰同类等市场中, 暂无法比拟的竞争对手,在市场份额的占领上雄势先行,商业建设后续发 展紧跟其上,稳健的奠定了项目独一无二、大好优势的开创局面。
福鑫营销
商业街招商方案
卖点三:雨花商区集中火力,共同升级核心商业圈 本案即将为红星商圈及雨花区域的商业发展再次带来腾飞的引擎,成为雨花 商圈升级的发令枪,成为整个长沙的商业地标。 卖点四:产品创新高端,奢华尊享区域,尽显格调 本案精准的红酒商业区域划分,从馆藏区到体验区,满足不同层次的客户需 求,商铺设计理念先进,法式风情浓郁,缔造一个国际的、一流的现代消费 空间。
福鑫营销
商业街招商方案
卖点五:绝佳的财智投资、高额的投资回报率、触手可及的保值与增值 由于沿海产业向湖南转移,以及武广高铁的开通,缩短了长沙与广东、武汉的时空 距离,越来越多的人将来长沙工作、生活、置业。许多外来的和本地的投资客在目 前一线城市房价高得离谱、股市低迷的情况之下,将目光投向长沙,本项目将是他 们的首选。 卖点六:楼市新政“商品房第二套首付不低于60%” 一面是宏观调控政策越来越严格的住宅地产,一面是在政策调控范围之外的商业地 产,可谓一半是海水,一半是火焰。 调控政策对于商业地产而言无疑是一个利好,个人二套房按揭贷款首付比例提高到 五成,贷款利率也上调至基准利率
的1.1倍,购买第二套住宅的首付款和利率已经等 同于买商铺。众多的投资者将目标转向了全线飘红的商业地产市场,商铺进而成为 投资新契机。住宅限贷限购又提首付,买房不如投资买铺,本案也将吸引更多的投 资目光聚集。
福鑫营销
商业街招商方案
商业地产的成功运作,不能仅仅以开发 商地产开发收益和租金高低为衡量标准,更 要以商业的准确定位、成功入市以及可持续 稳健经营为核心目标。这也是我们为红酒街 区注入的管理模式和经营理念。
福鑫营销
商业街招商方案
市场分析 市场分析 对手分析 对手分析 项目概况 项目概况 项目定位 项目定位 招商策略 招商策略
福鑫营销
商业街招商方案
一个能够推动行业变革的主题性商业: 其宣传造势,必须高屋建瓴,高瞻远瞩,跳出项目推项目。 本案是即将引爆红酒市场引擎发展的巨型航母,是带领红酒消费迅 速走上飞速道路的主题商业街,整个红酒市必将迎来新的突破!
福鑫营销
商业街招商方案
1.1 营销总策略
以形象定位理念为宗旨,进行一系列的整合推广,遵循ADAIS原理: Attention ——吸引注意, Desire ——产生欲望, Action ——促使购买行为, Introduce ——转介绍给行业其他客户, Satisfaction——达到满意。 通过整合传播,保持整个营销活动的战略性、连续性、系统性,逐步把 销售活动推向高潮,并在推广的同时树立起自己的品牌。 (1)强化商业主题形象,以项目价值和无限升值前景为核心卖点; (2)突出本案优越的区位优势; (3)本案以天纵之姿出世,更应该以雷霆之势从市场脱颖而出。
福鑫营销
商业街招商方案
1.2 营销目标
·本案捆绑行业价值、城市价值、商圈价值,拔高形象,并轰动性实现形象价值突围; ·提炼不可类比概念,强化升值概念,进行行业概念、集中市场式营销推广, 形成热销局面; ·发布各个时间节点信息(包含活动、优惠、认筹、开盘等); ·制造行业话题,引导舆论,让项目始终处于动态新闻之中。
高调定位,强势炒作,以商带商
定位引爆:以整体“海底梦幻醇街"定位概念为炒作点,通过“活动+新闻+采访" 的形式,迅速打响项目知名度和前景口碑。 以商带商:以项目意向进驻的“主力商家" 、“品牌红酒商家炒作"为炒作点, 通过“活动+软硬广告+电视"的形式。坚定市场对项目的投资信心和 热情,在运营信心和商家信心上做足广告宣导。
福鑫营销
商业街招商方案
1.3 营销节点控制
1:招商筹备期 2:市场预热期 3:招商持续期 4:尾盘招商期 2011年03月——2011年04月 2011年05月——2011年07月 2011年08月——2012年10
月 2012年11月——2012年12月
福鑫营销
商业街招商方案
第一阶段——蓄势待发,招商前炒作 时 目 间:2011.03-2011.05 的:项目形象建立,引爆市场,引起市场高度关注
营销思路:以“事件营销”串起项目“主题街优势+升值前景” 营销主题:长沙,中国中部的璀璨之星; 雨花商圈:长沙商业传奇; 海底梦幻·醇街——长沙新地标,缔造新奇迹 事件营造:水岸天际战略发展新闻发布会 水岸天际项目商业品鉴会
福鑫营销
商业街招商方案
第二阶段——招商持续期 时 目 间:2011.06-2011.10 的:价值渗透,核心卖点述求,形成热销
营销思路:以内外结合,虚实结合,大量报纸广告与现场活动促销,产品卖点集 中展现。 营销主题:法兰西风情红酒街商业展示(消费、投资、商务、生活) 事件营造:项目开盘盛典 红酒品鉴与投资专家高峰论坛
福鑫营销
商业街招商方案
第三阶段——招商扫尾期 时 目 间:2011.11-2011.12 的:全面展示产品形象,开展体验式营销,完成项目95%以上的销售。
营销思路:现场招商促销活动,红酒街区商务体验,以老带新优惠政策。 营销主题:体验式营销
福鑫营销
商业街招商方案
1.5 营销费用预算
根据福鑫营销操作同类物业的招商经验,以及针对项目特殊的目标客户群体, 项目招商推广费用应在招商收入的1%—1.5%左右。 在实际操作中,我们尽最大可能将预算向最小的比例内控制并靠拢,同时配 合商业招商目标,争取做到支出最小化利益最大化。
福鑫营销
媒体 报纸 电视 户外高炮 车体 路旗 分众 网络 杂志 电台 DM 短信
商业街招商方案
点评 权威性强,可信度高。信息含量大,可传阅及反复阅读,适合对目标客 户进行理性诉求。 形象生动,感染力强,受众范围广,市场反应快,深入家庭 冲击力强劲,覆盖面广泛,适用于建立形象 繁华路段的流动广告,有冲击力 渲染现场热烈气氛,调动情绪 覆盖目标客户生活轨迹 易于浏览查阅,专业人士首选 权威性强,可反复阅读 覆盖开车一族,适于增强印象 目标客户清晰,但流失率高 目标性强,但档次不高
1.6 媒介选择
福鑫营销
商业街招商方案
以上是我司对项目招商推广的简要理解,希望 能够在今后的合作当中持续深化,丰富执行!
—THANKS!—
范文三:商业街招商方案
三里屯SOHO市场调研报告
烟台阳光首院项目招商方案
目录
1.0 PROJECT BACKGROUND 项目介绍
1.1 Project Location 地理位置 1.2 Background 项目背景 1.3 Characteristics of
nearby regions 周边地区特征 1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 地块SWOT分析
1.1 Project Location 地理位置
※ 阳光首院项目位于烟台市汇福街 与松霞路交汇处的东北角,项目南至 汇福街,北至盐场街(建设中),西 至松霞路,东至规划路。项目总建筑 面积约41万平方米。 ※项目临近烟台的母亲河、城市之河 -夹河,靠近夹河生态景观带、湿地 公园、四大城市广场,生态环境优越, 居住氛围成熟,具有绝版的自然生态 环境及市场中极为稀缺的低密住宅产 品规划。项目定位为纯正意大利托斯 卡纳风情高端水岸社区。
本项目所在地
1.2 Background 项目背景
阳光首院 项目规划总用地面积: 195,600平方米 总建筑面积: 413,900平 方米 由72栋别墅(含龙院别墅、 合院别墅),4栋4层花园 洋房,1栋五层洋房,10 余栋高层公寓,8000余平 米商业组成 容积率:1.6 车位情况:1:1
1.3 Characteristics of nearby regions 周边地区特征
※项目地处烟台夹河之畔,与烟台市仅有的湿地公园几步之遥,与烟台“城市绿肺”——夹 河岛隔河滨路相望,东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带。 ※主要公交线路: 31路、36路、522路、301路(银河名都站点下车)可以直达本项目 ※中小学:永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学 综合商场:两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振华购物广场,以及天府街即将开业的 沃尔玛超市等 幼儿园:金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园 银行:建行、农村信用社、交行、邮政储蓄 邮局:中国邮政北二路支局 医院:银华医院、天府中医院和福山医院 休闲娱乐设施:银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等 餐厅:风情美食街
1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 Strength
项目位置优越,交通便利,靠近夹河生态景观带、 湿地公园,是区域内标志性特色社区; 项目展示面充分,建筑艺术具有意大利托斯卡纳风 情,是烟台市的一颗明珠,吸引着省内大量富足人 群的目光; 作为综合性社区,阳光首院商业部分建筑特征显著, 可视性极佳,为商户提供了良好的展示空间。8000 余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求, 社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体;
Opportunity
2010年,烟台市实现GDP 3728亿元,在山东省排 第二,仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达 1220 亿元,在山东省排第三,充分展示了烟台市商 贸业发展的良好态势。 项目所处的福山区中高档物业集中,如香逸中央、 星河城、御花园,北美枫情等。这里聚集了大量的高 收入人群,无论是置业还是购物,消费力都相当高。 烟台市大部分住宅同质化现象严重,主要以高层+ 小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺。
Weakness
项目一期刚刚落成,距离业主入住还有较长时间, 二期的建设还需一年以上时间,由于项目前期没有大量 稳定的客流,故商业培养期较长,培养期内租金水平较 低,需引入抗风险能力较强,有持久经营能力的,有很 好知名度的商户入驻。 项目所在福山区处于政府规划的工业中心,亦属于烟 台市老城区,近几年处于旧城改造阶段,项目周边亦涉 及多项市政施工,对人流、车流影响较大。
Threat
项目距离烟台市级商圈——海港路商圈,以及黄 务区级商业中心和幸福区级商业中心较远,商业氛 围略显冷淡,不是成熟的商圈,故在招商进程中存 在一定的困难,预计商户免租期较长。 在烟台市商业街的竞争中,本项目与滨海广场国际 步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时 代广场动漫风情特色街等商业街相比,无论在建筑 规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势, 故需要错位经营,突出本项目特色。
2.0 Market Positioning 市场定位
2.1 Catchment Areas 商圈界定 2.2 Customer Profile 消费者情况 2.3 Market Positioning 市场定位
2.1 Catchment Areas 商圈界定
※第一商圈 - 本项目内的居 住人群,预计第一商圈人口 可达到1-2万人。 ※第二商圈 – 项目所在地区 周边约1公里范围内的办公 和居住人口,北至永达街, 南至夹河、西至福海路、东 至河滨路环。预计第二商圈 内约有10万人。
2.1 Catchment Areas 商圈界定
※通过实地考察,项目周边 分布最多的商业业态是餐饮, 以地方特色中式餐厅、火锅 香锅类为主,缺少西式咖啡 酒吧以及快餐简餐类的品牌。 ※同时,生活配套类商户也 较多,比如,中国建设银行、 洗衣店、药店、布艺、家居 家纺、儿童用品等。 ※娱乐休闲业态包括:网吧、 KTV、养生会所等。
2.2 Customer Profile 消费者情况
消费者需求描述:
Customer Type 消费者类型 How We Want Them to Think of SHOUYUAN 希望他们如何思考阳光首院 Retail Needs 商业需求
在福山区办公的人群
午餐和下班后休闲购物的主要选择
Beer Café and fast food酒吧咖啡和快餐简餐 Cosmetics, shoes, bags, work and
casual fashion, business goods 化妆品,鞋,包,职业和休闲服装,办公用品
在项目周边居住的人群
满足他们基本的商业需要,这里是他们最喜欢的 购物场所
Jewelry and treasure ,watch and leather bag,children’s goods, home accessories,
sportinggoods, dining,books and music 珠宝配饰,手表皮具,儿童用品,家居饰品,运动 产品,餐厅,图书和音像 Exercise and personal care 健身与个人护理
阳光首院居住的人群
午餐和晚餐,经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱 乐购物的首选
Beer Café and fast food酒吧咖啡和快餐简餐 Supermarket, pharmacy, children’s goods, home accessories, sporting goods, books and music 超市,药店,儿童用品,家居饰品,运动产品, 图 书和音像 Exercise and personal care 健身与个人护理
2.3 Market Positioning 市场定位
※ 根据市场分析和需求研究的结果,同 时考虑到地块的周边环境,我们认为阳 光首院商业街的定位如下:
阳光首院
主要服务于项目自身的消费人群, 兼顾本地消费者追求健康娱乐、休 闲购物的需要,充分发挥意式托斯 卡纳风情的展示功能,塑造一个生 活享乐型的综合性商业街区。
3.0 MERCHANDISE AND TENANT MIX 商品/客户组合
3.1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 3.2 Merchandise and Tenant
mix商品/客户组合 mix商品/
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
2#商业一层:
215 217 216
214 213 212 211
103.85
121.75
120.42
121.72
62.65
134.1 109.71
使用面积共计774.20平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
2#商业二层:
216
215
214
213
222
221
103.85
121.75 120.42
226.53 141.35 116.59
使用面积共计830.49平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
3#商业一层:
317 316 315 314 313 312 311
404.14
141.49 102.98
120.42
120.42
120.42 102.98
使用面积共计1112.85平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
3#商业二层:
327 326 325 324 323 322
321
435.20
141.49
102.98
120.42
120.42
120.42 102.98
使用面积共计1143.91平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
2#商业 1F 2F 3#商业 1F 2F 合计
铺位编号 211-217 221-226
使用面积 (平米) 774.20 830.49
311-317 321-327
1112.85 1143.91 3861.45
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
餐饮品牌建议:
品牌 半畝圆 元绿回转寿司 仙踪林 一品三笑 巴贝拉 吉野家 客单价 (元) 25 55 40
20 40 25 菜系 中式快餐 日式快餐 中式快餐 中式快餐 西式快餐 日式快餐 LOGO
真功夫
28
中式快餐
味千拉面
30
日式快餐
桂林人 优根芙丝
25 30
中式快餐 冰激凌
汉堡王
30
西式快餐
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
休闲服装品牌建议:
品牌 佐丹奴 客单价 (元) 300-400 业种 休闲 LOGO
堡狮龙
300-400
休闲
K2
200-300
休闲
阿瑟斯
200-300
休闲
曼迪飞
200-300
休闲
阿依莲
200-300
休闲
罗宾汉
200-300
休闲
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
休闲服装品牌建议:
品牌 坚持我的 客单价 (元) 300-400 业种 休闲 LOGO
以纯
200-300
休闲
班尼路
300-400
休闲
安踏
300-400
运动
匡威
400-500
运动
美津浓
400-500
运动
背靠背
400-500
运动
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
箱包、皮具品牌建议:
品牌 客单价 (元) 400-600 业种 LOGO
金利来
皮具
袋鼠
400-600
皮具
老人头
400-500
皮具
皮尔卡丹 400-600
皮具
花花公子 400-600
皮具
老船长
400-500
皮具
红蜻蜓
400-600
皮具
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
饰品、眼镜类品牌建议:
品牌 客单价 (元) 100-200
业种
LOGO
诺诗兰
帽子
SHE'S
100-200
首饰
宝岛眼镜 300-400
眼镜
Q'ggle
200-300
首饰
阿努比斯 250-350
首饰
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
体育运动集合店品牌建议:
品牌
运动100
业种
体育、户外
LOGO
锐力体育 体育、户外
宝盛道吉 体育、户外
法雅体育 体育、户外
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
珠宝、钟表品牌建议:
品牌 七彩云南 定位 翡翠等 业种 饰品、珠宝 LOGO
I DO
钻石
饰品、珠宝
琉璃工房
琉璃
饰品、工艺品
和合玉器
玉
饰品、珠宝
和合玉器
琉璃
饰品、工艺品
流行美
银饰
饰品、珠宝
梅花表
休闲
表
天梭 西铁城 海鸥表
休闲、商务 休闲、商务 休闲
表 表 表
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
儿童品牌建议:
品牌 客单价 (元) 400-500 业种 LOGO
丽婴房
童装
巴拉巴拉
450-550
童装
派克兰帝
300-400
童装
好孩子
300-400
童装
时尚小鱼
300-400
童装
红黄蓝
400-500
教育、童装
童乐迪
300-400
儿童玩具
迪乐堡
300-400
儿童玩具
皇家宝贝
800-1000
儿童摄影
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
家居家纺品牌建议:
品牌
主流价位
LOGO
澳西奴
200-500
馨亭
200-500
皇锦
1500
德国健康屋
800-1000
宽庭
2000
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
建议商业业态比例
40%
30%
咖啡、快餐 零售类 生活配套类
30%
4.0 Estimated Rent 租金设定
4.1 Estimated Rent 租金设定
4.1 Estimated Rent 租金设定
烟台主要商圈及区域商业中心
海港路商圈 黄务区级商业中心 幸福区级商业中心
主要商场
振华商厦、振华购物中心、百盛、南大街购物城、阳光国际购物广场、 大润发、沃尔玛等 汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等 九隆商业街、振华广场、家世界、家家悦、肯德基等
烟台主要商业街
租金水平 (元/天/平米)
6.5-10 3.0-5.0 1.0-2.0
※参考当前烟台市主要商业街的租 金水平,并根据本项目的商圈位置 和现状,为商户平稳度过养商期, 特给予以下设定:项目平均租金为 1-3元/天/平米,物业费20元/月/平 米。商户进场装修期为3个月,免租 期6个月。
海港路 滨海广场
胜利路
5.0 Management Strategy商业管理策略建议
5.1 Management Strategy商业管理策略建议 Strategy商业管理策略建议
5.1 Management Strategy商业管理策略建议
※ 消费者将被商业街区的开放性和整洁的环境所吸引,同时吸引消费者的还有街区有趣味 的展示、陈列和活动。商业品牌的市场推广、广告宣传和极具吸引力的商品组合都会吸引 消费者。
※ 我们建议项目的市场推广可以分为两个明显的阶段,推广的第一阶段将主要着重在项目 的前期整体推广上;项目的第二阶段推广主要集中在项目竣工后运营期的日常推广上。项 目的广告包装阶段,尽可能地使零售商和潜在消费者认知阳光首院商业街。给意向消费者 和团体消费组织者递送项目的市场宣传资料。
※ 举办更多的活动来提高商业街的销售和租金收入,为后期带租约销售的商业物业提高附 加值。
5.1 Management Strategy商业管理策略建议
THANKS FOR YOUR ATTENTION
范文四:某社区商业之商业街招商方案
某社区商业之?商业街招商方?案
1(基本情况与核?心思路
1(1项目基本情?况
n 项目开发进程?
n 人口导入时间?进程
1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计
户数 1591 286 630 1720 1042 5269
户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044
3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 预期导入人口?
已交付 预计交付时间 ?2007年8月? 2007年12?月 2008年6月? 2008年12?月
从上表情况来?看,本项目在06?年8月左右就?应该有较大的?人口入住水平?,而排除掉设计?装修等时间因?素,第一期交付后?应导入人口3?900人左右?,但是从目前实?际人口导入情?况来看,仅仅达到30?,左右,这样的入住水?平不仅给物业?管理带来了一?定问题,同时更影响了?项目后期销售?。 据我司实地调?查情况,目前人口入住?率低下的主要?原因为
l 交通相对不便?,距离地铁公交?均有较大距离?;
l 配套不齐全,实际居住有较?大困难;
由于交通不便?的问题目前较?难解决,为解决这一实?际问题,开发商提出希?望通过运作社?区商业中心来?提高目前人口?入住水平。
1(2社区商业中?心运作思路
首先,从本项目的实?际情况分析,本项目的社区?商业中心与项?目的人口入住?应呈现的是良?性互动的效应?,即商业的运作?能提升人口入?住率,而人口入住率?的提高能提升?商业价值,从而再度提高?人口的入住率?。因此关键问题?在于怎样开启?这一良性循环?的起头。
其次,准确的设定何?种形式的商业?配套进入本项?目的商业中心?,使其配合社区?早期人口入住?的消费需求,是商业中心运?作之初就能成?功的必要条件?。
然后,考虑到本项目?自身目前处于?一个高速成长?的阶段,因此其内部的?商业组成也必?须配合到项目?内部人口增长?,具有一定的成?长性,能够事先预判?未来商业组合?的形态,在早期的商业?布置中就做好?预留。
最后,社区商业中心?的运作,目的主要是提?高社区的人口?入住率,因此,我司认为,实际的解决方?案主要以提高?人口入住率为?目的,以社区商业中?心的运作为主?要手段,但需要结合其?他一些综合手?段来实现提高?社区人口入住?水平。
因此,我司认为,本项目社区商?业中心的运作?方案核心思路?由以下四点构?成: 1) 有效运作手段?打开局面;
2) 准确商业定位?,提高一次性成?功率;
3) 前瞻性商业布?局,考虑长远;
4) 综合手段运作?,全方位拓展人?流。
2(周边商业市场?调查
2(1周边现存商?业分布
为研究周边商?业布局,我司对项目周?边步行约20?分钟范围进行?市场调查 ,如下图所示:
道路 商业设施 备注 水产路 ? 中型餐饮
? 快客便利
杨鑫路 ? 北上海商业城 ?北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两?
岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰? 工行 市场等?
? 良友金伴
杨泰路 ? 农贸市场
? 美容美发
宝杨路 ? 海洋楼宴会厅 ?
? 西街农贸市场 ?
其他 水产路东段:天馨花园菜场;江杨北路:批发市场?
周边商业布局?分析:
, 周边道路现有?商业普遍存在?档次低、形象差的现象?;
, 除“北上海商业城?”外,周边商业密集?度较低,难以形成集聚?效应,对周边居民的?日常生活、
购物消费等造?成不便;
, 周边商业形态?总体归纳存在?以下几类:农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速
(便利)餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等; , 周边商业形态?较为单一,不能满足居民?更便利、更丰富、更高层次的消?费需求。
2(2现存商业格?局对本项目影?响
现存商业对本?项目的影响主?要体现在两个?方面,即:
l 已入住客户的?影响
l 项目商业部分?招商业态的影?响
首先,现存商业对已?入住客户的影?响来看,其主要体现在?时间和空间上?,见下表分析:
现存商业形态? 本项目步行到达时间? 客户消费心理 ?实际消费接受度?
农贸市场 >15min 距离 低
大型超市 10min 种类、交通、距离等 高
中大型餐饮 7,10min 品牌、特色、交通等 高
快速(便利)餐饮 10min 距离、价格、外送等 中
便利店 >7min 距离 低
美容美发 10min 距离、其他 低
银行 12min 距离 低
咖啡吧 10min 品牌、距离等 中
服饰专卖 10min 品牌、档次、价格等 低
电器专卖 10min 品牌、价格、距离等 高 (注:?梅林路目前在?改建中,延长了项目住?户到北上海商?业城的时间和?距离; ?步行到达时间?以项目梅林路?、水产路为起始?点。)
从上表不难发?现,项目目前的住?户对周边农贸?市场、便利店、美容美发、银行等基本生?活类的商业形?态接受度较差?,归根结底在于?时间和空间的?因素。
其次,现存商业对项?目商业部分招?商的影响主要?在于本项目商?业业态的选择?上。结合上述对已?入住客户的影?响来看,未来初始商业?业态的选择应?建立在以下基?础:
, 弥补日常生活?型商业对本项?目住户时间和?空间的影响
, 弥补周边商业?空白,采用适应性、阶段性的引进?措施
2(3人口流动示?意
为了解项目已?入住客户及周?边居民的日常?流动情况,我司对区域内?的动线进行市?场调查:
n 外部区域
从上图所示可?知,区域人流动向?主要是流向地?铁1号线共富?路站和北上海?商业城方向。本项目商业中?心的位置与周?边整体人口流?动趋势相背离?,因此在消费支?撑力上有所欠?缺,同时,如果要有效打?开本项目的商?业局面,应该在项目初?期对外部人流?有较好的引导?。
n 内部区域
如上图所示,项目内部人流?动线沿莲花山?路、梅林路、竹韵路(现改建中)向水产路流动?。
综上对人口流?动的分析所知?,本项目的商业?部分将面临两?大难点:
l 消费人口本区?化,社区以外消费?概率低
l 以现开发部分?来看,商业部分非处?人流动线所经?之处,目前招商存在?时间过早问题?,但可在招商期?间利用各种方?式在社区内宣?传,吸引人流,以避免商家出?现经营问题
2(4案例分析——万科四季花城?
n 项目简况:
一期总建筑面?积约6762?1平方米, 4-6层的多层,绿化率40%,得房率87%,物业管理费1?.40元/平方米/月,05年业主开?始陆续入住。从整个小区情?况来看,一期共581?户,目前入住率在?60%-70%。
n 社区商业街情?况:
2商业街面积3?200平方米? ,租金:0.8-1元/?/天(不包括物业费?1.4元//m月),无免租期。
目前商业街空?置率高达80?,左右,无法满足周边?配套。
在营业商家 万科房地产经纪公司、万科物业服务?中心、联华超市、万磊装饰?
在装修商家 象王洗衣、中型餐饮店
已搬迁商家 同日房产、国大药房、广泽裕食品等 ?
n 原因分析:
目前社区入住?率较高,一方面业主反?应周边配套设?施不完善,另一方面商业?街空置率高,商家搬迁情况?较严重。
原因分析如下?:
1)开发商前期招?商问题:
本社区为新兴?社区,周边基本无类?似商业,租金相对于该?区域新兴社区?租金较高,且对于前期进?驻的商家没有?任何优惠措施,使商家望而却??步。
2)商铺招商定位?问题:
作为新兴社区?,前期招商更适?合能满足最基?本生活需要的?业态(如:便利店、普通餐饮)和特殊时期的?业态(如:装潢)。其他类型的业?态在社区成熟?初期不易有良?好的发展。 3)商业氛围的培?养期:
前期入住业主?少无法形成良?好的商业氛围?,且商业街需要?一定的培养期?。随着业主的增?加、对于商业街的?认可度和需求?度的提高,商业街的局面?会逐步转好。
n 借鉴意义:
对于康桥水都?,存在一定借鉴?意义:
1)前期招商准确?的业态定位:生活必需和特?殊时期的业态?
2)租金定价和优?惠措施:前期不成熟的?社区,为吸引一定实?力的商家,制定合理的招?商租金计划
3)预留一定的市?场培养期
4)良好的商业管?理,避免商家“经常搬迁”的局面
5)万科提供了足?够数量的班车?,同时引进家乐?福等大卖场班?车,解决了客户居?住的实际困难?。本项目也应适?当考虑自备班?车或引入大卖?场班车
3(项目成长性分?析
3(1人口导入成?长性分析
Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 1期 795.5 1591 2187.625 2784.25 3380.875 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5
2C 21.45 85.8 214.5 300.3 343.2 2A/2B 88.2 352.8 882 2D 146.2 2F/2G 总计 795.5 1591 2187.625 2784.25 3402.325 4063.3 4280.2 4630.6 5348.9 续上表:
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 1期 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 2C 386.1 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B 1058.4 1234.8 1411.2 1587.6 1764 1764 1764 1764 1764 2D 584.8 1462 1754.4 2046.8 2339.2 2631.6 2924 2924 2924 2F/2G 130.25 521 1302.5 1563 1823.5 2084 2344.5 2605 总计 6006.8 7233.55 8093.1 9343.4 10072.7 10625.6 11178.5 11439 11699.5
从本项目的人?口导入进度预?测来看,本项目将于2?007年的四?季度,1期业主全部?入住,居住人口达到?4000人,于2009年?的三、四季度之间达?到10000?人。因而在目前社?区人口在不足?1000人,本项目急切需?要导入一些小?规模初级配套?型商业,而2007一?季度人口达到?甚至超过20?00人后,初级配套型商?业将需扩大规?模。至2007年?的四季度,1期基本全部?入住,本项目对于商?业配套的需求?将有一个升级?换代的要求,并且在后期随?着2期分批竣?工交房时间内?会陆续出现更?高的商业更新?要求。
3(2住户对商业?需求的渐进性?分析
根据马斯洛需?求层次理论,人类的需求会?根据自身状况?的改良而出现?递进,而本项目住户?会随入住人口?的增加以及周?边环境的改善?而对商业业态?提出需求改善?,具体变化如下?。
商业需求 马斯洛需求层?次
生理需求
日常消费类商业?
安全需求
社交需求 餐饮理容健身类商业?
尊重需求 休闲购物类商业?
自我实现 娱乐类商业
我司认为,随本项目入住?人口的增多,居民对于周边?商业配套的需?求也会逐级提?高,而每次大的人?口增加,将会促进该类?型需求的升级?和下级商业类?型规模的扩张?。结合上文对于?人口导入时间?的分析,我司认为,本项目商业需?求的变化会跟?随人口导入的?变化,在时间上有一?个较为明确的?分界。同时,考虑到本项目?是社区型商业?的特征,我司认为本项?目并不需要有?高层次的娱乐?类消费,而休闲购物类?消费也仅仅需?要少量即可。
类型 时间 预计人口
06.8 800人 日常消费类商业?
07.12 4000人 简餐理容类商业?
08.8 餐饮健身类商?业 超过5000人?
休闲购物类商业? 09年12月 ?超过10000?人
3(3商业成长性?前景规划
根据本项目规?划与开发进度?,我司认为需要?预先的对各种?类型的商业分?布依照其地理?位置,周边
环境,社区成长性而?做出一个前瞻?性的规划,具体建议如下?图:
各功能区商业?形态划分:
功能区域 功能解释 主要商业形态 ?
日常消费类 该区域处于整个项目内部的?核心区域,周边道路很难?有?
外区的人流与车流,因此该区域主?要是满足社区?居民日?核心功能区 餐饮健身类 常生活所需各类基础?功能?
银行诊所等
该区域位于社区边缘,外来人流车流?较大,同时相对社?
大型餐饮、娱乐类 导入型商业区 ?区居民则显得较?偏僻,因此适合面向?周边所有居民?的商?
业业态。
该区域位于景观河道旁,具有较好的环?境,同时有呈狭?
休闲购物类、简餐理容类 情景休闲商业区? 长分布,因此适合营造??需要良好消费环境的商业类?型,?
同时也能塑造成为小区内部?的一个景观。?
同时,上述功能区的?商业形态在引?入时间上建议?按住户对商业?需求的渐进性?时间表推进(见上文3.2)。
4(综合运作计划?
4(1初始业态建?议及分布
4(1(1业态建议考?量重点
从前述的成长?性分析可知,作为一个尚未?完全开发、住户尚未完全?入住的社区,其住户的商业?需求存在一个?逐渐递进的过?程。作为本项目第?一批商业供应?的社区商业中?心,其核心消费体?是所有入住本?项目的客户,目前其承担着?满足已入住客?户最基本的生?活需求和提升?项目生活质量?从而提升入住?率的艰巨任务?。因而针对本项?目的初始业态?规划考量,我司主要是从?以下两点来考?虑: l 实现补充和完?善周边现有业?态,采用适应性、阶段性的引进?措施(见前文2.2) l 满足社区住户?不同商业需求?最大倾向性(我司操作案例?分析)
n 案例分析
以我司曾操作?过的金沙江路?某社区商业案?例客户问卷表?来看,客户对不同商?业业态的倾向?性如下
表所示?:
问卷比例(,) 商业配套设施 ?需求强度等级 ?
综合超市 85.3
菜场 66.1
强度需求
56.9 24H便利店 ?
邮局银行 53.7
快速(便利)餐饮 38.2
中型超市 37
洗衣店 35
美容美发店 30.3
健身房 26.8
中度需求
20.6 药房或社区诊所?
宠物店(或诊所) 19.6
中大型餐饮 16.3
花店 14.5
12.6 足浴桑拿按摩 ?
书店 8.1
彩扩冲洗店 7.2 弱度需求
五金店 6.3
酒吧茶坊 5.9
证券公司 3.3
4(1(2初始业态建?议及分布
n 业态建议
综合以上分析?,结合本项目实?际人口入住情?况,我司认为本项?目的社区商业?中心在首次招?租时应有意识?的保留部分大?面积的商铺不?进行招租。这样做法有两?大好处:
l 保证首批招商?入住商家的成?功率
l 为后期社区成?熟后引入高档?次商家预留空?间
但同时考虑到?商铺整体形象?的问题,建议将保留的?商铺进行初步?装修和业态示?意(见下图,业态可标示美?容美发、茶坊咖啡吧等?)这样可以有效?规避商铺空关?带来形象不佳?的问题。
综合考虑,我司建议该商?业中心地下一?层,地上二层商铺?,地上一层11?2、113房间暂?时保留。留待人口进一?步入住后进行?招商,同时将112?、113以及二?层中空置的商?铺进行简单装?修包装,避免产生不良?影响。
地上一层中的?商业初始业态?设置如下:
业态 设置理由 ü 菜场
ü 24H便利店 ?
ü 自助银行
大部分为强度需求级商业配?套,?ü 快速(便利)餐饮
满足基本生活需求,尊重市场依?ü 洗衣店 据 ?ü 药店
ü 水站
ü 糕饼店
ü 中介代理店(由物业组成) 便于房屋二次流通,增加入住? ü 小五金建材店 ?社区早期装修所必需? ü 小装潢公司 社区早期装修所必需? ü 日用小百货 社区早期入住所必须?
n 楼层业态分布?建议(地上1F)
招商说明:
, 上图中洗衣店?、自助银行、24H便利店?等日常生活类?及大型社区必?备之设施将作?为长期固
定业?态;
, 小五金店、装潢公司、日用小百货等?在项目入住初?期是必要的业?态,因此可以放在?相对位
置较好?的商铺位置内?,同时考虑到后?期商业业态需?要更新换代,因此可将这几?个较好的商
铺?所处位置直接?做为商业更新?的首选商铺,可以使得新近?业态能够有较?好的位置经营?。 , 上述低档次业?态在招租时需?要注意缩短租?赁周期,建议控制在1?-2年,方便后期将为?业主
更高需求?之商业业态以?替换;
, 由于菜场设施?形态不佳,因此不建议放?置在商业中心?内部,中心对面(莲花山路南侧?)现
为临时工棚?,建议与当地市?容管理部门协?调,设置临时菜场?,与上述各业态?相互呼应,达
到提升项目?入住率之目的?。后期再改造为?正式菜场;
招商品牌建议?:
, 便利店品牌:好德、可的、良友金伴等
, 药房品牌:国大、华氏等
, 装潢公司品牌?:同济、聚通等
, 洗衣店品牌:正章、象王等
, 糕饼店品牌:牛奶棚、苹果园等
4(2综合运作计?划
4(2(1招商策略
n 整体策略方向?
经营商家的引?进方式:
, 自有资源
通过我司自有?关系商户,直接沟通意向?,引入品牌,这种方式有效?率高成本低。
, 同类型社区引?入
直接派遣招商?人员前往与本?项目具有一定?类似性大型社?区内的商家,邀请加入,该方式有效
率?也较高,成本较低。
, 广告宣传
通过在公众媒?体发布招商广?告邀请全市范?围内商家入住?,该方式影响力?大但成本较高?,同时有效率较?低。
综合拓展人气?:
, 租赁服务
主动与租赁中?介合作,并且在小区物?业管理内增设?租赁中介服务?,力求将短期内?无入住计划的?空房屋通过租?赁的方式而提?高小区整体人?流。
, 客户专递
将招商计划与?招商进程定期?制作客户信息?专递,寄送给所有业?主,提高业主对于?社区配套改善?的了解。
4(2(2现场区隔与?包装宣传
n 施工现场与社?区商业中心和?已入住区的区?隔
为提升良好的?居住环境和商?业环境,建议二期施工?时于图示位置?(即竹韵路段和?莲花山路段),以项目看板围?护,另禁止一切施?工车辆等通行?。同时在这些路?段设置引导旗?烘托气氛。
n 包装宣传
我司认为社区?商业中心的包?装宣传目标不?在于商家,而在于消费者?。让消费者明确?知道社区商业?中心的位置及?将会出现的商?业形态是关键?所在,唯有取得消费?者的认可才能?取得商业运营?的成功,才能整体提升?项目入住率。建议方法如下?:
l DM派发(包括已入住和?未入住的)
l 开业活动
n 特别关注重点?
A、从目前居民实?际居住情况反?应,本项目南面区?域由于尚未开?发,因此治安状况?不佳,屡次发生抢劫?事件,为确保商业中?心周围消费者?和商家的安全?,本项目在招商?开始之前最好?能够引入警察?巡逻岗亭,如不能实现,则需要由物业?管理在附近路?段设置一定数?量的保安岗亭?,保证商家和居?民购物安全。
B、由于项目与公?交车站、地铁车站等存?在一定距离,因而建议设置?小区班车,具体操作方式?:由开发商购买?后赠与业主委?员会,后期运营及费?用由业主委员?会统一管理,与开发商没有?责任关系。
C、与周边大卖场?联系,力求能引入卖?场班车,这样可以有效?解决居民交通?和购物问题。或与公交部门?协商引入公交?车。
4(2(3业态成长时?间表
根据前文我司?的分析建议,本项目人口导?入有一定的时?间差,属于成长性社?区,而入住客户的?商业需求也存?在渐进性,因而部分商业?将在未来一定?时间内将为更?高等级的商业?形态所替代,综合考虑到本?社区随时间推?进,将会有其他商?业面积出现,某些升级型的?商业业态应安?排在其它的商?业面积中更为?合适,因此我司主要?针对本项目6?千平方米商业?面积提出其未?来商业业态的?更替计划。
单元 面积 首次招租业态? 业态更新时间 ?二次招租业态 ?
-101 1892.05 无 08年8月 健身会所
-102 1887.98 无 09年12月 ?室内桑拿泳池 ?
101 100.6 洗衣店 无 无
102 113.13 便利店 无 无
103 115.66 水果超市 08年8月 中型餐饮
(结合113)
104 104.47 小饭店 08年8月 快餐
105 84.29 药房 无 无
106 72.71 日用小百货 花店 09年12月 ?
107 124.75 中介 无 无 108 123.65 装潢公司 宠物服务 09年12月 ?
109 120.89 五金店 面馆 09年12月 ?
110 147.27 自助银行 无 无 111 132.42 糕饼店 无 无 112 225.92 无 08年8月 家居用品 113 241.88 无 08年8月 中型餐饮
(结合103)
205 386.32 无 08年8月 网吧 207 155.38 无 08年8月 音像 208 307.14 无 书店 09年12月?
5(租金及免租金?建议
5(1租金建议
根据我司对项?目周边商铺租?金的调查,租金行情如下?表:
2地段 租金(元/m/天) 空置率
杨泰路附近 1.2-1.5 5,
杨鑫路、竹韵路 1.8 80,
2.5-3.0 20, 天鑫花园水产西路?
0.85-1.05 80, 万科四季花城 ?
2参考上述周边?商铺租金行情?,建议本项目初?始阶段租金为?1.5/元天/m,待社区入住人?口达到
2100?00人以上时?,租金可提升至?2.5元/m/天。
5(2免租金建议?
根据项目的情?况,由于项目的体?量很大而且当?前的人气较弱?,为了尽快让商?家进驻市场、提升项目的人?气、提高入住率并?利于二期开发?销售,我司建议目前?租金价格宜以?低价的方式进?入,针对部分商家?甚至可采取免?一定时间租金?的策略,待项目人气上?升,商业运营稳定?后再慢慢的拉?高。
n 租金递增建议?
06年11月?—08年8月(居住人口在5?000人以下?)
社区商业中心?开业初期,是经营起动阶?段,按目前项目现?状,商家必然都有?一定的经营难?度,需要一定时间?进行市场培育?,因而建议该阶?段的商铺租金?全免。
22公开租金1.5元/m/天,实际租金0元?/m/天
08年9月,09年11月?(居住人口在5?000,10000人?之间)
经过一段时间?培育和营运,随着经营逐渐?走向正轨,同时项目2期?大部分均已交?房,入住率有了质?的飞跃。建议租金从此?时开始收取。
2预计租金1.5元/m/天
09年12月?开始(居住人口10?000人以上?)
项目全部于0?8年12月份?交房,到09年11?月,绝大多数购房?者已迁入新居?,社区人口预计?达到1000?0多人,此时可根据周?边商业市场的?发展状况,开始对租金价?格进行递增。
2预计租金2.5元/m/天
6(现金流量分析?
注:
? 具体现金流量?表见附件
由计算所得,本项目内部收?益率(IRR)为124,。
7(招商前工作计?划
工作内容 负责部8月 9月
门
第三第四第一第二第三第四
周 周 周 周 周 周
企划部 全程营销计划 ?
设计招商现招商办公室 发展商 办公室设计与布置?
与制场
作 LOGO、案名、名片等 发展商 VI设计与制?
作
招商道室内道具设楼书、单片等 发展商
具 计与制作?
户外 围墙看板、现场包装、发展商
横幅路旗等
广告设平面 发展商 媒体广告软性新闻及其?
计 他印刷品等?
招商招商人发展商 家具、设备办公用品购置?
管理 员
招商现项目部 招商人员培训及驻场熟悉?
场
答客问准备 项目部
招商资价目表制定 项目部
料
项目部 相关报表制定 ?
项目部 相关商家资料收集?
项目部 订单及认购书 ?
图章、发票、收据 发展商
项目部 现场公示资料?
项目部 驻场人员规则制定?
其他 项目部 驻场人员时间安排?
范文五:某社区商业之商业街招商方案
某社区商业之商业街招商方案
1.基本情况与核心思路 ............................................... 2 1. 1项目基本情况 ................................................ 2
1. 2社区商业中心运作思路 ........................................ 2
2.周边商业市场调查 ................................................. 4 2. 1周边现存商业分布 ............................................ 4 2. 2现存商业格局对本项目影响 .................................... 5 2. 3人口流动示意 ................................................ 7
2. 4案例分析——万科四季花城 .................................... 9
3.项目成长性分析 .................................................. 11 3. 1人口导入成长性分析 ......................................... 11 3. 2住户对商业需求的渐进性分析 ................................. 12
3. 3商业成长性前景规划 ......................................... 13
4.综合运作计划 .................................................... 15 4. 1初始业态建议及分布 ......................................... 15 4. 1. 1业态建议考量重点 .................................... 15 4. 1. 2初始业态建议及分布 .................................. 16 4. 2综合运作计划 ............................................... 20 4. 2. 1招商策略 ............................................ 20 4. 2. 2现场区隔与包装宣传 .................................. 21
4. 2. 3业态成长时间表 ...................................... 22
5.租金及免租金建议 ................................................ 23 5. 1租金建议 ................................................... 23
5. 2免租金建议 ................................................. 24
6.现金流量分析 .................................................... 25
7.招商前工作计划 .................................................. 26
1.基本情况与核心思路
1. 1项目基本情况
?项目开发进程
?人口导入时间进程
从上表情况来看,本项目在 06年 8月左右就应该有较大的人口入住水平, 而排除掉设计装修等时间因素,第一期交付后应导入人口 3900人左右,但是从 目前实际人口导入情况来看,仅仅达到 30%左右,这样的入住水平不仅给物业 管理带来了一定问题,同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况,目前人口入住率低下的主要原因为
●交通相对不便,距离地铁公交均有较大距离;
●配套不齐全,实际居住有较大困难;
由于交通不便的问题目前较难解决,为解决这一实际问题,开发商提出希 望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1. 2社区商业中心运作思路
首先,从本项目的实际情况分析,本项目的社区商业中心与项目的人口入 住应呈现的是 良性互动的效应 , 即商业的运作能提升人口入住率, 而人口入住率 的提高能提升商业价值, 从而再度提高人口的入住率。 因此关键问题在于怎样开 启这一良性循环的起头。
其次,准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心,使其配合 社区早期人口入住的消费需求,是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
然后,考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段,因此其内部的商 业组成也必须配合到项目内部人口增长, 具有一定的成长性, 能够事先预判未来 商业组合的形态,在早期的商业布置中就做好预留。
最后,社区商业中心的运作,目的主要是提高社区的人口入住率,因此, 我司认为, 实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的, 以社区商业中心的运 作为主要手段,但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。 因此,我司认为,本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构 成:
1) 有效运作手段打开局面;
2) 准确商业定位,提高一次性成功率;
3) 前瞻性商业布局,考虑长远;
4) 综合手段运作,全方位拓展人流。
2.周边商业市场调查
2. 1周边现存商业分布
为研究周边商业布局,我司对项目周边步行约 20分钟范围进行市场调查 ,
周边商业布局分析:
周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象;
除“北上海商业城”外,周边商业密集度较低,难以形成集聚效应,对 周边居民的日常生活、购物消费等造成不便;
周边商业形态总体归纳存在以下几类:农贸市场、大型超市、便利店、 中大型餐饮、快速(便利)餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、 电器专卖等;
周边商业形态较为单一,不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消 费需求。
2. 2现存商业格局对本项目影响
现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面,即:
●已入住客户的影响
●项目商业部分招商业态的影响
首先, 现存商业对已入住客户的影响来看, 其主要体现在时间和空间上, 见 下表分析:
(注:①梅林路目前在改建中,延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离; ②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。 )
从上表不难发现,项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银 行等基本生活类的商业形态接受度较差,归根结底在于时间和空间的因素。
其次, 现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择 上。 结合上述对已入住客户的影响来看, 未来初始商业业态的选择应建立在以下 基础:
弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响
弥补周边商业空白,采用适应性、阶段性的引进措施
2. 3人口流动示意
为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况, 我司对区域内的动线进 行市场调查:
从上图所示可知, 区域人流动向主要是流向地铁 1号线共富路站和北上海商 业城方向。 本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离, 因此在消费 支撑力上有所欠缺, 同时, 如果要有效打开本项目的商业局面, 应该在项目初期 对外部人流有较好的引导。
?内部区域
2G
2F
2D
2B
2A
2C
如上图所示,项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路(现改建中) 向水产路流动。
综上对人口流动的分析所知,本项目的商业部分将面临两大难点:
●
●
间过早问题,但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传,吸引人流, 以避免商家出现经营问题
2. 4案例分析——万科四季花城
?项目简况:
一期总建筑面积约 67621平方米, 4-6层的多层, 绿化率 40%, 得房率 87%, 物业管理费 1.40元 /平方米 /月, 05年业主开始陆续入住。从整个小区情况来看, 一期共 581户,目前入住率在 60%-70%。
?社区商业街情况:
商业街面积 3200平方米 , 租金:0.8-1元 /㎡ /天 (不包括物业费 1.4元 /m2/月) ,无免租期。
目前商业街空置率高达 80%左右,无法满足周边配套。
?原因分析:
目前社区入住率较高, 一方面业主反应周边配套设施不完善, 另一方面商业 街空置率高,商家搬迁情况较严重。
原因分析如下:
1)开发商前期招商问题:
本社区为新兴社区, 周边基本无类似商业, 租金相对于该区域新兴社区 租金较高,且对于前期进驻的商家 没有任何优惠措施 ,使商家望而却步。 2)商铺招商定位问题:
作为新兴社区,前期招商更适合能满足最基本生活需要的业态(如:便 利店、普通餐饮)和特殊时期的业态(如:装潢) 。其他类型的业态在社区 成熟初期不易有良好的发展。
3)商业氛围的培养期:
前期入住业主少无法形成良好的商业氛围, 且商业街需要一定的培养期。 随着业主的增加、对于商业街的认可度和需求度的提高,商业街的局面 会逐步转好。
?借鉴意义:
对于康桥水都,存在一定借鉴意义:
1)前期招商准确的业态定位:生活必需和特殊时期的业态
2)租金定价和优惠措施:前期不成熟的社区,为吸引一定实力的商家,制 定合理的招商租金计划
3)预留一定的市场培养期
4)良好的商业管理,避免商家“经常搬迁”的局面
5)万科提供了足够数量的班车,同时引进家乐福等大卖场班车,解决了客 户居住的实际困难。本项目也应适当考虑自备班车或引入大卖场班车
3.项目成长性分析
3. 1人口导入成长性分析
续上表:
从本项目的人口导入进度预测来看,本项目将于 2007年的四季度, 1期业 主全部入住,居住人口达到 4000人,于 2009年的三、四季度之间达到 10000人。因而在目前社区人口在不足 1000人,本项目急切需要导入一些小规模初级 配套型商业, 而 2007一季度人口达到甚至超过 2000人后, 初级配套型商业将需 扩大规模。至 2007年的四季度, 1期基本全部入住,本项目对于商业配套的需 求将有一个升级换代的要求, 并且在后期随着 2期分批竣工交房时间内会陆续出
020004000
600080001000012000
14000Q3 2006Q1 2007Q3 2007Q1 2008Q3 2008Q1 2009Q3 2009Q1 2010Q3 2010Q4 2010
现更高的商业更新要求。
3. 2住户对商业需求的渐进性分析
根据马斯洛需求层次理论, 人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进, 而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求 改善,具体变化如下。
我司认为,随本项目入住人口的增多,居民对于周边商业配套的需求也会 逐级提高, 而每次大的人口增加, 将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规 模的扩张。 结合上文对于人口导入时间的分析, 我司认为, 本项目商业需求的变 化会跟随人口导入的变化, 在时间上有一个较为明确的分界。 同时, 考虑到本项 目是社区型商业的特征, 我司认为本项目并不需要有高层次的娱乐类消费, 而休 闲购物类消费也仅仅需要少量即可。
3. 3商业成长性前景规划
根据本项目规划与开发进度,我司认为需要预先的对各种类型的商业分布 依照其地理位置, 周边环境, 社区成长性而做出一个前瞻性的规划, 具体建议如 下图:
各功能区商业形态划分:
同时, 上述功能区的商业形态在引入时间上建议按住户对商业需求的渐进性 时间表推进(见上文 3.2) 。
4.综合运作计划
4. 1初始业态建议及分布
4. 1. 1业态建议考量重点
从前述的成长性分析可知, 作为一个尚未完全开发、 住户尚未完全入住的社 区, 其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。 作为本项目第一批商业供应的 社区商业中心, 其核心消费体是所有入住本项目的客户, 目前其承担着满足已入 住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。 因而 针对本项目的初始业态规划考量,我司主要是从以下两点来考虑:
●实现补充和完善周边现有业态,采用适应性、阶段性的引进措施(见前 文 2.2)
●满足社区住户不同商业需求最大倾向性(我司操作案例分析)
?案例分析
以我司曾操作过的金沙江路某社区商业案例客户问卷表来看, 客户对不同商 业业态的倾向性如下表所示:
4. 1. 2初始业态建议及分布
?业态建议
综合以上分析, 结合本项目实际人口入住情况, 我司认为本项目的社区商业 中心在首次招租时应有意识的保留部分大面积的商铺不进行招租。 这样做法有两 大好处:
●保证首批招商入住商家的成功率
●为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间
但同时考虑到商铺整体形象的问题, 建议将保留的商铺进行初步装修和业态 示意(见下图,业态可标示美容美发、茶坊咖啡吧等)这样可以有效规避商铺空 关带来形象不佳的问题。
综合考虑,我司建议该商业中心地下一层,地上二层商铺,地上一层 112、 113房间暂时保留。留待人口进一步入住后进行招商,同时将 112、 113以及二 层中空置的商铺进行简单装修包装,避免产生不良影响。
地上一层中的商业初始业态设置如下:
楼层业态分布建议(地上 1F )
招商说明:
上图中洗衣店、自助银行、 24H 便利店等日常生活类及大型社区必备之 设施将作为长期固定业态;
小五金店、装潢公司、日用小百货等在项目入住初期是必要的业态,因 此可以放在相对位置较好的商铺位置内, 同时考虑到后期商业业态需要 更新换代, 因此可将这几个较好的商铺所处位置直接做为商业更新的首 选商铺,可以使得新近业态能够有较好的位置经营。
上述低档次业态在招租时需要注意缩短租赁周期,建议控制在 1-2年, 方便后期将为业主更高需求之商业业态以替换;
由于菜场设施形态不佳, 因此不建议放置在商业中心内部, 中心对面 (莲 花山路南侧)现为临时工棚,建议与当地市容管理部门协调,设置临时 菜场,与上述各业态相互呼应,达到提升项目入住率之目的。后期再改 造为正式菜场;
招商品牌建议:
便利店品牌:好德、可的、良友金伴等
药房品牌:国大、华氏等
装潢公司品牌:同济、聚通等
洗衣店品牌:正章、象王等
糕饼店品牌:牛奶棚、苹果园等
4. 2综合运作计划 4. 2. 1招商策略 ?整体策略方向
经营商家的引进方式:
自有资源
通过我司自有关系商户,直接沟通意向,引入品牌,这种方式有效率高成本 低。
同类型社区引入
直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性大型社区内的商家,邀请加 入,该方式有效率也较高,成本较低。
广告宣传
通过在公众媒体发布招商广告邀请全市范围内商家入住,该方式影响力大但 成本较高,同时有效率较低。
综合拓展人气:
租赁服务
主动与租赁中介合作, 并且在小区物业管理内增设租赁中介服务, 力求将短 期内无入住计划的空房屋通过租赁的方式而提高小区整体人流。
客户专递
将招商计划与招商进程定期制作客户信息专递,寄送给所有业主,提高业主
对于社区配套改善的了解。
4. 2. 2现场区隔与包装宣传
?施工现场与社区商业中心和已入住区的区隔
为提升良好的居住环境和商业环境, 建议二期施工时于图示位置 (即竹韵路 段和莲花山路段) ,以项目看板围护,另禁止一切施工车辆等通行。同时在这些 路段设置引导旗烘托气氛。
?包装宣传
我司认为社区商业中心的包装宣传目标不在于商家, 而在于消费者。 让消费 者明确知道社区商业中心的位置及将会出现的商业形态是关键所在, 唯有取得消 费者的认可才能取得商业运营的成功, 才能整体提升项目入住率。 建议方法如下:●DM 派发(包括已入住和未入住的)
●开业活动
?特别关注重点
A 、从目前居民实际居住情况反应,本项目南面区域由于尚未开发,因此治 安状况不佳, 屡次发生抢劫事件, 为确保商业中心周围消费者和商家的安全, 本 项目在招商开始之前最好能够引入警察巡逻岗亭, 如不能实现, 则需要由物业管 理在附近路段设置一定数量的保安岗亭,保证商家和居民购物安全。
B 、由于项目与公交车站、地铁车站等存在一定距离,因而建议设置小区班 车, 具体操作方式:由开发商购买后赠与业主委员会, 后期运营及费用由业主委 员会统一管理,与开发商没有责任关系。
C 、与周边大卖场联系,力求能引入卖场班车,这样可以有效解决居民交通 和购物问题。或与公交部门协商引入公交车。
4. 2. 3业态成长时间表
根据前文我司的分析建议, 本项目人口导入有一定的时间差, 属于成长性社 区, 而入住客户的商业需求也存在渐进性, 因而部分商业将在未来一定时间内将 为更高等级的商业形态所替代, 综合考虑到本社区随时间推进, 将会有其他商业 面积出现, 某些升级型的商业业态应安排在其它的商业面积中更为合适, 因此我 司主要针对本项目 6千平方米商业面积提出其未来商业业态的更替计划。
5.租金及免租金建议
5. 1租金建议
根据我司对项目周边商铺租金的调查,租金行情如下表:
参考上述周边商铺租金行情,建议本项目初始阶段租金为 1.5元 /m2/天 ,待
社区入住人口达到 10000人以上时,租金可提升至 2.5元 /m2/天 。
5. 2免租金建议
根据项目的情况, 由于项目的体量很大而且当前的人气较弱, 为了尽快让商 家进驻市场、 提升项目的人气、 提高入住率并利于二期开发销售, 我司建议目前 租金价格宜以低价的方式进入, 针对部分商家甚至可采取免一定时间租金的策 略 ,待项目人气上升,商业运营稳定后再慢慢的拉高。
租金递增建议
06年 11月— 08年 8月(居住人口在 5000人以下)
社区商业中心开业初期, 是经营起动阶段, 按目前项目现状, 商家必然都有 一定的经营难度, 需要一定时间进行市场培育, 因而建议该阶段的商铺租金全免。 公开租金 1.5元 /m2/天,实际租金 0元 /m2/天
08年 9月-09年 11月(居住人口在 5000-10000人之间)
经过一段时间培育和营运, 随着经营逐渐走向正轨, 同时项目 2期大部分均 已交房,入住率有了质的飞跃。建议租金从此时开始收取。
预计租金 1.5元 /m2/天
09年 12月开始(居住人口 10000人以上)
项目全部于 08年 12月份交房, 到 09年 11月, 绝大多数购房者已迁入新居, 社区人口预计达到 10000多人, 此时可根据周边商业市场的发展状况, 开始对租 金价格进行递增。
预计租金 2.5元 /m2/天
6.现金流量分析
注:
具体现金流量表见附件
由计算所得,本项目内部收益率(IRR )为 124%。
净现金流量图
单位(万元)
-1000000
1000000
200000030000004000000
7.招商前工作计划
注:
目前计划进度安排以 8月 21日为起点,准备工作到 9月底结束,计划于 10月上旬正式公开招商。
26