范文一:房地产信托融资模式的优缺点分析
房地产信托融资模式的优缺点分析
A贷款性信托融资模式:
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资人的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托公司,信托公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
A-1特点:
对公司(项目)要求:
(1)“四证”齐全
(2)自有资金35%
(3)二级以上开发资质
(4)项目盈利能力强
要求的风险控制机制:
(1)资产抵押(土地、房产等不动产,抵押一般在50%左右)
(2)股权质押
(3)第三方担保
(4)设立独立账户
退出方式:
(1)偿还贷款本金
a融资金额:视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判过程,从几千万到几亿不等。 b融资期限:以1-2年居多,也有5年甚至更长期限的信托计划。
c融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,目前在12%-20%居多。
A-2优势:
融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可计入开发成本。
A-3劣势:
与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。
范文二:房地产投资信托的解释_房地产投资信托的优缺点
房地产投资信托的解释房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的房地产投资信托基金在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。房地产投资信托基金既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显着区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。
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REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范。
房地产投资信托的优缺点REITs的特点在于:
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;
2、收益的大部分将用于发放分红;
3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可
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见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
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范文三:房地产信托融资方式的优缺点是什么?
信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括:房地产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。下文将为大家详细介绍房地产信托融资方式的优点和其局限性。
房产信托融资:灵活,但有局限
信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言,房地产信托融资能降低产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上,可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品,增大市场供需双方的选择空间。
但是房地产信托起点比较高,合同数限制在200份,每份不低于5万元,融资额度最少在1亿人民币以上。信托产品发行周期有限,所以不能作为长期融资的有效工具,而且退出机制也欠完善。
从长远看,简单地靠发信托凭证来解决部分短期融资是可以的,但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时,信托公司相比银行贷款有较大局限性,信托公司对审查项目非常谨慎和严格。
民间融资:方便,但成本高
民间融资方式指个人、家庭、企业之间通过非正规渠道直接进行金融交易活动的行为,由于尚未纳入政府监管的范围、因此是未取得合法地位的金融形式。非公有制经济的快速发展需要有与之相适应的多层次资本市场和多样化的融资方式,资金供需两旺是民间融资存在的根本原因。
目前不少民间资本正在进入开发企业的融资市场,但这种民间资本的融资成本比较高。而且存在利率、信用、法律和金融制度等诸多问题,更重要的是缺乏政策法规的约束。因此,为民间资本寻找一条合法合理的发展之路刻不容缓。
海外资金:有实力,但难交往
以基金形式存在,来自海外通过专业管理的资金。海外基金拥有雄厚的资金实力,根据目前中国房地产市场现状和前景,他们认为可以赚取高额利润同时坐享人民币升值的“双赢”投资。
目前跨境资本加快了进驻的速度。而上海更是海外基金的投资新热点。除了摩根士丹利、ING等海外基金巨头外,一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等非主流的海外基金也开始关注上海房地产市场。
海外基金的合作特点是:1、注重企业品牌、合作团队和管理体系。目前海外基金在中国合作的伙伴大多是上市公司的前二十名,对绝大多数中小企业来说,与海外基金的合作目前可望不可及。2、谈判时间长。判断时要进行详尽的审计、调研等。
过桥贷款:可应急,但风险大
通常又称“搭桥贷款”,这是一种过渡性的贷款方式,一般是指银行在安排中长期贷款前,为开发项目提供所需资金的短期融资。
一些房地产商找信托公司做“过桥贷款”,希望信托公司提供过桥融资,帮助房地产公司补足资本金,然后通过银行的贷款来完成项目。这种短期融资的偿还周期较短,通常为1年,但是融资成本较高,大大增加开发企业资金使用的成本。因为此举往往是“打擦边球”,因此融资风险很高。
相关阅读:
房地产信托融资方式的优缺点是什么?
房地产信托融资具备的三大基本优势
房地产信托融资四种模式的操作流程和优缺点
房地产信托融资模式之股权型信托融资
房地产信托融资模式之贷款型信托融资
范文四:房地产信托几种投融资模式的优缺点分析
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房地产信托几种投融资模式的优缺点分析
一、贷款型信托融资模式:
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。 特点及优劣势:
1. 对公司(项目)要求 :“四证”齐全 自有资本金达到35, 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
2.要求的风险控制机制:资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50,左右)、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
3.退出方式:偿还贷款本金。
4.融资金额:视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等。 5.融资期限:以1-2年居多,也有5年期甚至更长期限的信托计划。
6.融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,目前在12%- 20%居多。
7.优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可计入开发成本。 8.劣势:与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。
二、股权型信托融资模式:
在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。
特点及优劣势:
1.对公司(项目)要求:股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
2.要求的风险控制机制:向(项目)公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保 3.退出方式:溢价股权回购
4.融资金额:视项目的资金需求及双方的谈判结果
5.融资期限:以1-2年居多,也有5年期甚至更长期限的信托计划
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6.融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,一般15%以上。
7.股权性质:该等股权性质类似于优先股,对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监督权等)
8.优势:
(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;
(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润
9.劣势:一般均要求附加回购,在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报,影响开发商利润。
三、混合型信托融资模式(夹层融资型)
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
特点及优劣势:
1.对公司(项目)要求:项目盈利前景良好,一般为大型集团开发项目
2.要求的风险控制机制:向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式:贷款偿还及溢价股收购
3.融资金额:一般在5亿以上
4.融资期限:以2-3年居多,股权投资期限也可以为5年期甚至更长
5.融资成本:固定+浮动,固定部分一般不低于15%/年
6.优势:
(1)信托可以在项目初期进入,增加项目公司资本金,改善资产负债机构。 (2)债权部分成本固定 不侵占开发商利润,且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款,即使有浮动收益占比也较小。
7.劣势:交易结构比较复杂,信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管,同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
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四、财产受益型信托融资模式
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 特点及优劣势:
1.对信托财产要求:
(1)业已建成,产权清晰,证件齐全;
(2)能产生稳定的现金流,如商场、写字楼、酒店等租赁型物业
2.要求风险控制机制:
(1)通常设置一般受益权和优先受益权,分别由开发商和投资者(信托计划)持有;信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿;
(2)回购承诺及第三方担保
(3)物业抵押、股权质押等
3.退出方式:开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权
4.融资金额:视信托财产的评估价值和租金收入等确定
5.融资期限:一般期限不超过3年,但可以通过结构设计实现资金循环使用 6.融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,12-18%/年,视资产质量
7.优势:
(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。
(2)在条件成熟的情况下,可以过度到标准的REITs产品。
8.劣势:物业租售比过低导致融资规模不易确定
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范文五:房地产信托融资四种模式的操作流程和优缺点
对于市场上层出不穷的房产信托而言,隐藏在暗处的风险依然存在。在产品涌现,热潮来临时,我们只有清晰它是如何运作的,知晓个中优劣,方能善假于房地产信托。继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后,去年以来,房地产信托发行逐渐回暖。
其实,基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。本文将为大家简单介绍这四种模式的操作流程、优势及劣势等。
贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息,并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益,并于信托计划期限届满之时,支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息能计入开发成本。
劣势:与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式,从资金持有人手中募集资金,之后,以股权投资的方式(收购股权或增资扩股),向项目公司注入资金;同时,项目公司或关联的第三方承诺,在一定的期限(如两年)后,溢价回购信托投资公司持有的股权。
优势:(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势:一般均要求附加回购,在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报,影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式
1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产,信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司,代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划,募集资金来购买优先受益权,并且在信托到期后,如投资者的优先受益权未得到足额清偿,信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益,而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
优势:(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资;(2)在条件成熟的情况下,能够过度到标准的REITs产品。
劣势:物业租售比过低导致融资规模不易确定。
混合型信托融资模式(夹层融资型)
1、操作流程
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
优势:(1)信托能够在项目初期进入,增加项目公司资本金,改善资产负债结构;(2)债权部分成本固定,不侵占开发商利润,且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款,即使有浮动收益占比也较小。
劣势:交易结构比较复杂,信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管,同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
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