范文一:写字楼的营销技巧
2014-04-25?中国房地产协会
一、写字楼客户分类
与住宅类产品一样,写字楼客户也分为两类:自用型客户和投资型客户。
1.自用型客户分析
市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况,据调查了解,车位充足与否,已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所,市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求(如:中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4,现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主)。
其中大中型客户群主要包括一下四类:
(1)政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团
(2)国内外的金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构
(3)大型股份制公司及外省市集团,包括上市公司
(4)国内外大型的专业公司,如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等
2.投资型客户分析
针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式,我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。
(1)纯投资型客户
该类客户将购买的写字楼完全出租,以获得租金收入为主。这类客户可分为两种:一种是有足够空余资金的个体,包括外商、港澳台客户及省内外个体老板,一般购买的面积较小,他们在升值未得的情况下,投资以获得租金收入;另一种是国内外的专业投资机构和投资基金,他们可能会整层或多层购买,他们购置物业,主要是为了长期持有经营。
(2)兼顾型投资客户
这类投资客户购买的主要目的其实还是自用,但是在购买时有前瞻性的判断,为企业留下了充裕的空间,富余的那部分对外出租;另一部分在自用之余,购买物业作长期投资。
二、写字楼客户主要考虑的细节
与住宅类产品一样,写字楼客户也分为两类:自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的,客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下,客户在购买时主要考虑一下几点:
1.地段优势:与住宅产品一样,好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言,写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主,都是想买一个良好的增值前景,因此,在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合,关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展,并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。
同时,因为房产的增值主要来源于土地的增值,而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强,增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发,区位资源优势得天独厚。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
2.写字楼的档次:随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强,客户对写字楼的要求越来越高,写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面,作为建筑语言,不但是企业形象和实力的表现,还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色,更成了客户选择写字楼的重要参数。租户选择写字楼办公的首要目的,就是为了提升企业形象,知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。
值得一提的是,如果投资那些独立式写字间或商务公寓时,应将该目标租户的业态和经营形式作为重点考虑,因为许多中小型或成长型企业一般规模不大,所需的写字间面积也不多,但是舒适、方便、够档次依然是其首选。
3.品质直接关系使用性:如果用生产效率来衡量写字楼设计是否合理:那么好的写字楼并不只是显示其外立面如何的风光,而是看能不能激发员工灵感,更好地进行创造财富。不论是投资型业主还是自用型业主,写字楼的品质至关重要,它包含了很多方面的内容:如建筑立面、建筑品质、办公区的文化环境的营造等,如交通的便利程度,能否四通八达,空调系统、供暖系统、供水情况、车位设计是否合理、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,都需要逐一比较、现场观察、实地感受。所以,写字楼投资者的新“金矿”就是瞄准种种利好的因素投入资金,长期获利。
4.智能自动化:随着社会的发展和人们办公环境的改善,办公智能化、自动化逐渐成为写字楼产品必不可少的因素。5A系统:OA-楼宇信息管理系统; FA-自动消防报警系统;SA-安全防范系统;CA-通讯自动化系统;BA-楼宇自动控制系统;甚至PA-停车管理系统已经成为衡量一个写字楼档次的标准。
5.投资回报率:无论是自用型客户还是投资型客户,投资回报率都是一个相当重要的参考因子。一般来说,写字楼的投资回报率在10%左右,如果该区域写字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值,那无疑会吸引众多投资者的目光。
置业门槛的高低决定了投入的大小,是否能通过银行按揭购买,是否只需首付,后续通过“以租养贷”的方式来供楼,也就是“以小博大”,让租用的企业为你供楼,几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。
三、写字楼营销技巧
1.写字楼营销环节分析
写字楼不同于住宅,一般为框架结构,没有承重墙影响,空间可以较随意的组合和分割,以满足企业客户对办公面积的不同要求。写字楼的销售也会十分灵活,完全根据客户的要求,灵活分割产品,进行单套、整层甚至多层的房间组合销售。
由于写字楼营销的特殊性,我们先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析:
(1)形象差异化是写字楼营销的终点
在对写字楼产品的营销策略中,写字楼的营销一定要走差异化道路,但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手,即:产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化,例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.7米,净高可以达到 2.7米;为了改善采光条件,有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了 2.7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念,比如写字楼的生态概念,还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界,是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此,随着整体营销水平的提高,前面几项差异化都已经很难做到了,而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异,因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。
(2)客户定位应遵循四项原则
在写字楼项目的客户定位上,一定要遵循以下四项原则,即:政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。上世纪90年代,证券和IT业曾经在经济领域独领风骚,于是这些行业在那个阶段也是写字楼产品消费的主力军。进入 21世纪后,中介、物流、服务业成了写字楼消费的主力。而 2004年,贸易、展览业以及外地客户的比例又在大幅增长。因此可以说,以上四个原则会极大影响写字楼的客户定位。而客户定位的重要作用,也可总结为以下三点:
a.指导前期产品设计。
b.对拥有一定资源客户资源的项目具有非常重要的指导作用。
c.指导销售控制。
其中销售控制是写字楼销售中最重要的操盘技巧,是最核心的销售策略,是能否均衡和百分之百销售的关键。
(3)商业与写字楼关系的六项原则
在写字楼项目的商业部分与写字楼的关系问题上,应尽量遵循以下六项原则:
a.产品设计上要相对独立,分隔人流;
b.商业定位选择中高档业态;
c.商业与写字楼配套互相支持;
d.小体量商业不走传统经营业态;
e.商业办公化(例如尽量招进银行、证券等单位)
f.商业与写字楼销售应分步进行,切忌同时重点销售。
(4)价格策略三点考虑
写字楼的定价原则:
a.要考虑付款方式对销售均价实现的影响。
b.要考虑展示面与朝向对价格的影响。
c.要在定价时预留足够的折扣空间。
(5)主动出击是最重要的营销手段
从我公司多年写字楼营销服务的经验得出,客户资源行销和外销是重要的写字楼营销手段。写字楼营销不同于住宅,一定要采取主动出击的方法,否则在营销中可能就要多花费几倍的费用和时间。
2.写字楼营销特征分析
在房地产行业,由于产品特性和客户特性的不同,住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售,潜在客户和成交客户数量相对多,整个营销过程更强调营销策划定位的重要,项目定位准确,只要进行规范的销售组织管理,将营销广告活动与销售现场配合好,就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售,或者说是关系营销或组织营销,由于潜在客户和目标客户数量相对少,整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理,强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关,更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同,都对销售管理软件提出了更高的要求。
写字楼与住宅销售的差别表现在以下几个方面:
写字楼强调是大客户销售
(1)对公司客户的关键信息采集的支持
公司客户购房不同于个人购房,客户购买时需要考虑的问题是不同的,很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此,销售人员在收集公司客户的信息时,一定要注意了解例如:“客户的人员数量,客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据,一个好的销售团队应该能很好的完成信息采集工作,能注意到那些是客户的关键业务信息,并以此来判断企业客户需求,有效组织销售策略。
(2)大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪
由于写字搂销售的目标客户数量相对有限,因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时记录,使销售管理人员能够实时掌握最新的信息,及时作出业务判断和指导,促进业务员的具体销售工作。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来,最终形成一个企业和客户交互的完整历史,业务相关的每个人都应及时了解到客户发展的最新情况。销售经理还可以给每个业务员做出业务分析,和给出业务指导,同时也是企业对销售人员进行绩效考评的一个依据。
(3)大客户营销强调客户决策人的公关管理
一个企业的购房或租房行为,关系到企业的一个长期计划,是一个复杂的集体决策的过程。最初可能由企业的一个文员来根据企业的既定要求寻找楼盘,开始与我们联系。待有初步意向后,可能是企业的行政主管和我们接触,了解更详细的情况。随后,企业的各级领导都可能在不同阶段和我们交流,甚至企业的各个部门也会向我们表达他们的部门特殊要求。直到最后客户公司的总经理、董事长等决策人物出面考察和谈判。此后,还可能有企业的律师、财务总监等再进行谈判。总之,一个销售过程中,我们可能会接触到企业方方面面很多人。因此对于公司客户,我们不仅要关心公司详细的资料,而且要了解和掌握客户企业的所有联系人的信息,特别是要通过调查和分析客户之间的职位关系,以判断他们在购房行为中所起的角色作用,分析决策的关键人物。
(4)大客户营销强调销售团队的组织与协调
由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事,投入也大,购买行为是十分理性和谨慎的,对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高的技术智能化写字楼项目,销售人员个体的力量就有些力不从心,通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组,是写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的业务员,并有市场、工程等相关部门人员参加或支持,甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关,也是企业实力、规范化服务的体现,会增强客户对发展商的信赖感,提高谈判的成功率。
(5)大客户营销需要实现移动销售
由于写字楼客户大多为企业客户,因此,写字楼销售的工作除了坐销外,也包括大量的上门销售,和参加各种大型活动来创造更多的销售机会。
(6)大客户营销更注重客户服务
大客户销售中的关系营销关注保持与顾客的关系,特别高度重视顾客服务,强调履行高度的顾客承诺和顾客联系。这种服务一般从销售进程的开始一直到售后,都很重要。例如:销售过程中,为促使客户成交,销售人员需要根据目标客户的具体情况,提出针对性投资分析报告,帮助客户提供决策依据;或者,客户入住以后装修的时候,如果有需要在装修等事项方面需要帮助的,我们的业务员都应尽力为客户作好协调和服务。所以我们要在销售的不同阶段,提供给客户何种有效的主动服务,以提高业务团队的销售推进能力。
(7)大客户营销需要销售工具和项目档次配套
写字楼销售面对的都是大企业客户,所以对我们的销售人员及销售工具都要和客户对等,以促进销售。
(8)对营造客户商圈的支持
写字楼集中的商务客户,由于自身行业业务特点,有其很鲜明的地域和氛围特点。因此写字楼的销售会充分利用和发挥这一点,针对行业组织销售,创造地域性的商业氛围。
范文二:购买写字楼的技巧
购买写字楼的技巧
任何投资品的价值,其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何?越稀缺其价值越高,而且不怕竞争,市场抗跌能力越强。
那么,什么样的写字楼具备稀缺价值呢?
一是看地段
也就是位置,重要的是地为,也就是社会属性,每个城市都有不同的功能分区的地段位置,同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等,而政经区在每个城市是最尊贵的
地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的,一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角,堵车机会较少,公交站充足,离高铁站不远,有地铁口的写字楼其价值是不一样的,从上海、广州、北京等地的经验来看,地铁开通后,地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上,因为地铁对于企业办公是特别重要的。
地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行,应该是高端的商务配套,不一定很热闹,绝对不是繁华的商业区或闹市区,作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区,而是代表地位配套的第一区位。
二是看写字楼产品及定位
写字楼的品种很多,并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼,正如汽车一样,有些三流汽车也称之为豪华,其实客户是不买账的,写字楼也是一个道理。
首先看写字楼的定位,定位主要从未来使用上是如何定位的,包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等,而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等,不同的写字楼的定位是不一样的。
其次,看写字楼本身的产品体系,整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类,而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。
主体产品,是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等,包括以下方面:
1、 办公空间
2、 垂直交通空间及设备
3、 大门及大堂
4、 卫生间
5、 动线规划及布局
6、楼体形象、造型、风格及体量
这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等,是否具有形象性、标识性、易找性等。
主体产品又可分为实体产品与形象产品,实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号,包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品,这种形象产品越来越重要,是代表一种办公的心理感受,这种形象是一种舒适感及优越感,是一个人出入地方成功的标志。
附属产品:附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品,有以下方面:
1、 停车产品(即停车数量及方式)
2、 垃圾处理
3、 空调及消防
4、 文化艺术
5、 智能化、网络技术产品(类似5A)
6、 物业管理用房
7、 供水及水质
以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质,是必须要有的。
配套产品:
配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套,使写字楼办公更快捷、更效率、更形象,需要以下方面:
1、 银行
2、 五星级酒店
3、 会议中心
4、 花园
5、 高端购物
6、 餐饮
7、 咖啡馆、茶馆
8、 健身
9、 其他
这些配套不要与写字楼在同一幢楼上,否则就会感到比较乱;如果在同一个楼上,那么要走不同的大门,拥有不同的大堂;有些配套也可以在周边,这样只要能满足需要即可以。 尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开,不能是乱七八糟的东西都放进来,一定要讲究档次与地位,定出主题形象,要有商务主题地位。
作为写字楼一个根本要解决目前困扰,写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题,所以在郑州只有美盛中心满足三大条件,总结一句话:中原之心 稀世珍宝,因为其是在省会郑州的中央政经区的核心之位,可用几个字概括“金水区、省府前、喜来登、地铁口”,这几个字也就代表了作为顶级写字楼的稀缺性。
三是看管理服务
写字楼建得再好,如果没有一流的物业管理服务是不行,一定要选择世界的三大行仲量联行、世邦魏理士、第一太平戴维斯等写字楼的顶级管家提供全方位的管理服务,只有这样,才能保证写字楼投资的收益。
1、设备设施管理维护好
2、写字楼形象好,每年都能升值
3、租户都是高端客户,租金有保证
另外,写字楼一定要通过LEED认证,只有这样才保证世界500强的企业入驻。
以上三大条件就是稀缺特质的表现,一定要将位置、产品及定位、管理服务进行综合统一,并要有形象、效率、价值,这也是我总结出的购买写字楼的三四法则。
范文三:写字楼投资技巧:投资写字楼现房的优势有哪些呢
我爱铺网 合肥商业地产新闻
写字楼投资技巧
正文
写字楼投资技巧:投资写字楼现房的优势有哪些呢
来源:网络
2017-11-29 15:12:06
编辑:weihp
1
导读:写字楼的现房是指拥有房产证和土地使用证,投资者在购买时具备即买即可出租的写字楼。写字楼期房则是人们习惯上对在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋的称谓。
写字楼的现房是指拥有房产证和土地使用证,投资者在购买时具备即买即可出租的写字楼。写字楼期房则是人们习惯上对在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋的称谓。
两者最大的不同在于,期房拿着的是房屋户型图去想象憧憬,依靠购房合同约定的权利义务来履行的期房制度的制约。现房能眼见为实,不需要等待,即买即收益。优势一:即买即收益 商业投资无需等待
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2
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优势二:现房直观性强 投资风险小
现房具有较强的安全性和直观性。现房是已经建好的实物,在购房前可以对所购写字楼进行实地考察,将实地调查的结果与宣传单页上的介绍进行对照比较,可以省去许多关于装修设计上的纠纷和烦恼。
合肥启迪科技城写字楼复制叠加清华科技园和中关村创业大街的成功运行模式,呈现出一幅繁华如市的生态智慧之城。
优势三:价格稳定波动小
水涨船高、波动大,现房价格虽然相比略高,但因开发商在投资建设之初已做好量身定价,使得现房价格基本稳定,不会有很大的变动,购房时只需与周围地区、同级别写字楼价格相比便可。
优势四:配套质量一目了然
购房者在买房时,除了会考虑写字楼的产品质量,当然也会考察周边的配套条件,包括写字楼的物业、装修、配套、交通等等。现在的开发商会大力炒作写字楼未来潜力,但现房却已经能够预见写字楼的投资价值。但值得注意的是,在一片新的商业区,配套设施一般总是等到大区域建设完成之后才逐步完善起来。
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标签:写字楼投资商业地产合肥商业地产
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范文四:写字楼营销技巧
写字楼营销技巧技巧
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程,写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。
而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法,也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分:
*第一阶段:寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段,一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权,此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段:寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段,鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点,此时写字楼的全面入市时机尚未成熟,但在该阶段的工程改动余地较大,仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单,多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判,并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求,促进成交,从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期,此阶段宣传的意义在于对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段:全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间,项目主体结构封顶,项目以准现房姿态推向市场。
开盘期,此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度,不过因为有了销售任务,所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告,且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。
强销期,综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传,为后期工作做
准备。
*第四阶段:散售为主,租赁为辅,消化尾房(持续期、收尾期)
在本阶段,项目内外装基本完成,进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主,租赁为辅。
持续期主要广告策略为:利用报纸做已成交客户证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取:脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间,大众性媒体广告发布较少,专业性媒体较多。
小结:写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果,所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式,产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显,目的基本明确;同时,客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣,此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持,以吸引客户注意,促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询,销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销:聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关,往往会起到事半功倍的效果。
电话直销:根据项目定位,从商业电话簿或名片上找到客户电话,用电话方式咨询其有否需求,但命中率较低。
扫展会:是不错的办法,根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料,有利于项目销售。
扫楼:是比较有效的一种办法,进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度,累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力,需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式:是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程,并在中间穿插工程、财务等部门的配合,侧重集体作业,适合整售策略。
范文五:投资客不可不知的写字楼投资六大技巧
投资客不可不知的写字楼投资六大技巧
写字楼由于供量小、需求量大,因而会有较高的投资回报率,近年来成为了广大投资客户的新宠。对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。如何投资写字楼物业,听我们和你细细道来!
第一招:计算年回报率
在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。
第二招:选择区位
由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市主中心区土地的稀缺性更强,因此增值空间很大。同时,主中心区的区位成长性显而易见,区位资源优势得天独厚,通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
第三招:注重档次形象
个人投资写字楼时,要瞄准客户群来投资。作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业形象,不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资,建议选择那些最小的租客也需要大约100-1000平方米建筑面积的写字楼,因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大,物业档次高,今后可能有较为稳定的回报。当然,这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业,应注意,虽然总价可能会便宜,但由于小业主太多,将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。 第四招:关注品质
因为对于实际使用的企业来说,写字楼的品质至关重要,如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,因此,投资者也需要对上述内容逐一比较,并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤,那肯定不适合投资。 第五招:周边自然景观及楼层小花园、绿化
如果某个写字楼周边全是高层建筑物,其视线必然被挡,就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候,势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化,可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观,则可以让人凭栏远眺心旷神怡,以利于休息养神。 第六招:选择好的物业公司
作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时,调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。