范文一:物业租赁管理办法
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物业租赁管理办法
文件编号:xl-bc-001 xx有限公司控制文件 Xx物业服务有限公司
版本 年第 版 物业租赁管理办法 页次 第 页 1 目的
规范本公司物业租赁工作,保障公司经营的良好信誉,促进房屋租赁业务开展。 2 适用范围
公司经营的租赁物业及业主委托的租赁物业。
3 职责
3.1市场拓展部负责联系、接待客户有,并负责与客户签订或解除租赁合同,对特殊租赁合同,在必要时组织相关部门参加合同评审。
3.2财务部和管理处负责相关费用的核收与结算。
3.3管理处保安员负责出租房屋的消防治安事宜及物品出入的检查。
3.4管理处负责客户入住手续的办理与退房的验收,负责客户二次装修方案的审批与地盘管理。
3.5管理处工程人员负责出租设施的日常编修。
4 实施程序
4.1市场拓展部根据闲置的租赁房屋情况及房屋租赁市场行情刊登招租广告。
4.2市场拓展部按照政府颁发的指导价格及市场行情确定房产租赁基本价格。
4.3合同洽谈。
4.3.1市场拓展部负责接收客户租赁信息(电话、面谈、实地看房等提出的需求),对客户的租赁信息及时登记,并填入“租赁信息登记表”。
4.3.2市场拓展部对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录,并解答客户的询问,介绍建筑物概况、服务项目、服务程序、服务方式、管理要求、联系电话等,积极跟进直至租赁成功或对方取消租赁意向。
4.3.3市场拓展部对要求现场看房者,安排人员陪同看房。
4.3.4未出租的房屋的钥匙由管理处事务助理负责保管并做好标志。
4.3.5市场拓展部就房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访者进行报价、洽谈。
4.4合同的拟订及签订
4.4.1根据双方洽谈炼石补天成的约定,拟订《房屋租赁合同》,意见达成一致后,市场拓展部门与客户签订《房屋租赁合同》。
4.4.2合同一式五份交承租方按本地政府颁布的房屋租赁条例规定签章。承租方须出款有效身份证明(承租方为个人的提交身份证,承租方为单位的提交工商营业执照、负责人身份证),并提供复印件存档。
4.4.3市场拓展部将签订好的合同分送本部门、财务部存档。
4.4.4合同签字生效后,市场拓展部门向客户发放《用户手册》,签发开房通知,填写“租赁物业房产交接验收单”。
4.4.5财务部根据市场拓展部门与客户签订的合同计收费用。财务部核对合同和市场拓展
拟定 审核 审批
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版本 年第 版 物业租赁管理办法 页次 第 页 部的录入资料,确认无误后计收押金、租赁费用。
4.4.6客户需租用其他设施的,应与市场拓展部门另签协议,向财务部交纳相关费用后,由管理处工程人员实施。
4.5出租房屋的交付。
4.5.1管理处根据开房通知 押金、其它有关费用的收据,为客户办理入住手续。
4.5.2管理处向承租方交付房屋的钥匙,并确认水、电、气底娄,及出租设施的基本情况,填写“租赁物业房产交接验收单”,并签字存档保留。
4.6客户的管理。
4.6.1管理处档案员负责客户档案的建立,以便查阅。
4.6.2客户迁入当需填写《客户档案》,内容包括租赁房屋的地段名称、消防治安负责人、房号、电话、期限、迁入时间、人数、姓名、性别、身份证号、年龄等内容。
4.6.3客户需要装修的参见《装修管理》的规定进行。
4.6.4管理处要不定期举办物业公司与客户的联谊活动,增进相互间的了解。
4.7租金的催缴
4.7.1每月的月底市场拓展部以电话或书面形式向承租方发出缴纳租金通知。
4.7.2对于逾期未交款的承租方,应以电话催问或登门访问或以书面方式催缴,并做好记录,直至其交款灌采取进一步的催款措施。
4.7.3在采取如锁门、断水电等进一步措施前,应采取各种方式通知承租方,做到合、合理、合法。
4.7.4财务部将承租方交纳租金的凭证(支票、银行进账单、现金缴款回单、发票的复印件)归档留存。
4.8合同的变更与续签。
4.8.1当公司在合同实施期间需要更改合同时,市场拓展部应及时告知客户,达成一致意见,取得客户的书面认可。
4.8.2当客户提出修改合同时,市场拓展部在必要时组织相关部门参与评审,以书面形式对客户提出的修改进行确认。
4.8.3当租赁合同期满,客户提出续签时,由市场拓展部和客户洽谈协商,重新签订《房屋租赁合同》,加盖公章确认。
4.8.4更改过的合同和续签的合同由商场拓展部以书面形式传送到各相关部门,以便变更。
4.9合同的终止与退房管理。
4.9.1合同的终止应按合同中的具体条文进行。合同终止前,市场拓展部和财务部应对退租户进行欠费审核,符合退房条件者,开出退房通知单,并填写“退租物业房产姿势验收单”交管理处验房,如有欠款,应告知退租人须先交清所欠的费用,再来办理退房手续。
4.9.2管理处管理员,保安员接市场拓展部开出的“退租物业房产交接验收单”后应主动
拟定 审核 审批
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版本 年第 版 物业租赁管理办法 页次 第 页 与市场拓展部和财务部沟通,确认退租人有无欠费并监督其搬离,防止因搬离而造成公司利益的损失。
4.9.3管理处管理员与租赁人共同对退租物业房产进行交接验收后,根据交接单上的项目验收房屋设施,填写验收情况及维修所需费用和水电终止读数,在“退租物业房产交接验收单”上与租赁人双方签字认可后交管理处经理签字批准。
4.9.4市场拓展部和财务部接到管理处填写的“退租物业房产交接验收单”以后,按上面的维修扣款和水电结止数与客户结清全部费用。
4.9.5管理处向客户收回房屋钥匙,做标识后交专人保管,再安排清洁工进行清洁工作,并锁好门窗。
5 质量要求
5.1市场拓展部要做好与租赁客户的沟通工作,充分了解客户的租赁需求,为客户提供优质服务,提高客户的满意度。
5.2市场拓展部应严格按照公司制定的物业租赁条件和相关租赁管理法规、条例进行物业租赁工作。
5.3合同签订前进行严格的合同评审。
5.4重合同、守信用。
5.5提高物业租金,降低物业空置率,完成公司制订的经营任务指标。 6 督促管理
6.1市场拓展部业务主管对物业租赁管理的整个流程进行监督检查。
6.2公司对重大租赁经营决策和重要租赁合同的签订进行督促审查。
7 分析改进
市场拓展部针对物业租赁过程中出现的问题,对租赁管理的工作流程提出分析改进措施。 8 记录、标识
8.1租赁物业房产交接验收单。
8.2退租物业房产交接验收单。
8.3客户档案登记表。
8.4租赁信息登记表。
以下空白。
拟定 审核 审批
范文二:物业租赁管理 精品
第四章物业租赁管理
第二节租赁管理
以租赁经营活动在不同发展阶段的工作内容为依据,可以将租赁管理划分为:租约签订前、租约执行过程中和租约期满时的三个阶段。在租赁管理三个阶段,物业租赁市场营销工作和承租人关系管理是贯穿始终的。
知识点一:租约签订前的租赁管理(轮换考点)
(一)租赁准备
主要包括组建租赁管理机构、进行从业员工租赁专业知识能力培训、制定租赁管理制度、明确租赁基本程序和退租基本程序等。
1.组建物业租赁管理机构
2.租赁专业知识能力培训
3.制定物业租赁管理制度
4.明确物业租赁基本程序
物业租赁合同订立后30日内,物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理物业租赁备案手续。
5.物业退租基本程序
(1)合同到期及时通知。一般至少提前15日。
(2)确认合同终止。结清各项费用,如提前终止合同需要赔偿损失。
(二)租赁方案
1.确订租赁类型、可出租面积和租赁方式
在租赁房屋类型方面,要确认是住宅用房还是经营用房。在物业租赁面积方面,要明确可出租面积和在物业中的分布状况,才能有效确定承租人的数量、类型。可出租面积和分布状况又是确定物业租赁形式的基础。
2.编制租赁经营预算
在物业租赁管理中,预算是租赁方案的核心之一。租赁经营预算中主要包括的科目有:预期收入、运营成本费用、税费、利润等。编制租赁预算应重点考虑以下内容:
(1)考虑上年度类似物业。
(2)考虑运营成本费用在新年度可能发生的变化。
(3)进行环境分析,尽量准确地预测可能发生的租金变化和租赁房屋空置率。
(4)要根据实际租赁经营情况对预算进行定期调整。
(5)要了解国家及当地关于影响物业租赁运营成本费用的相关规定。
3.市场定位
物业租赁市场定位,主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。影响物业租赁市场供求关系的因素较多,如物业的类型、档次、位置、业主的要求、承租人及潜在承租人的需求、周边环境与交通状况等因素。
4.确定租金
租金确定是租赁管理的核心之一,十分重要。租金水平高低是最终衡量资产价值大小的一个重要指标,在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。
5.吸引承租人的策略
主要有广告宣传、形象策划、组织引导参观、建立租售中心、寻求代理机构合作和租约条款优惠等形式。
(三)承租人选择
承租人经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小、空间组合及所需提供的特殊物业管理服务等均是物业服务企业或业主选择承租人时应考虑的因素。
(四)租金确定
1.租金类型
(1)从价格原理上看,租金有两种表现形式:理论租金和实际租金。
①理论租金。
理论租金是物业价格的延续,也是物业一次性销售价格和多次销售价格之间存在的实际价格比例。
②实际租金。
实际租金则是以理论租金为基础,充分考虑当地的收入水平、消费水平、市场供求以及租赁物业的区位和房屋朝向、层次、采光条件、附属设施等因素综合确定的具体租金。
(2)从租金内容构成方面,可以将租金分为成本租金、商品租金、市场租金三种。 ①成本租金。
成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点,由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成。
②商品租金。
商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成。
③市场租金。
市场租金是在商品租金的基础上,根据物业市场供求关系形成。
2.影响租金确定的因素
(l)内在因素。
影响房屋租金确定的内在因素主要有房屋结构合理性、房屋设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低、房屋的高低以及朝向采光等。
(2)外在因素。
影响房屋租金确定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市场供求关系、国家及地方物业租赁政策等。
3.确定租金的程序
以包租转租模式下新建成的出租公寓为例,确定租金的基本程序如下:
(五)租约谈判与签约
这是最终确定物业租金、签订物业租赁合同的过程。当达成一致意向时,出租人与承租人即可签订物业租赁合同。
例题:(2013)在租约签订前,租赁管理工作的主要内容包括(acde)
a. 制定租赁方案和策略b. 租金调整和租户关系管理
c. 租户的选择d. 租约谈判e. 租金确定 知识点二:租约执行过程中的租赁管理(轮换考点)
租约执行中的租赁经营管理工作主要有房屋空间交付、收取租金、租金调整等管理内容。
(一)房屋交付
按照房屋租赁合同规定的日期,出租人与承租人在房屋所在地共同进行实地交接查验房屋,检查租赁物业是否符合租赁合同条款中的条件。
(二)收取租金
虽然出租人收取租金方式多种多样,但要以建立出租人与承租人间的良好信任关系为核心。出租人设定的租金收取程序要充分全面考虑承租人的方便和困难,特别是当承租人遇到经营困难时。同时要注意程序的可操作性。
(三)租金调整
按一般原则,对于租期较短的承租人,如租期1~2年的,可设定一租金水平,在租期中保持不变;而如果承租人需要再次续租,需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的承租人,如3~5年以上的,为保护出租人和承租人双方的利益,租金每2~3年调整一次,或在租约中对租金如何调整做出明确的规定。
租金调整的方法一般有以下几种:
1.渐进调整——租金定期提高
范文三:物业租赁管理
一、物业租赁的形式
1.物业租赁的概念
在业主或物业管理者(作为业
主的代理人)为某种利益,授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时,
物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在,合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双
方的责任,租户只拥有暂时的物业占有权,而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制,业主与租户都
可以
转换他们的权利,但即使权利转移,责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明,在未经所有者授
权的情况下,租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业租金提高(升值)后转
手卖
掉,新的业主就不仅能得到房产,还享有租约契约中规定的权利和义务。
2.物业租赁的形式
(1)按物业租赁方式分。
?定期租赁。房产的定期租赁
是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期,租
期可以是一个星期,也可以是99年。
当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明,租用者必须把产权交还
给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力,即所有权益的归属形式不变。
因为固定期限租赁有确切的终止日,因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁,租约上必须注明截止日
期。
?自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁,除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约。租
约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该
形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
自动延期租赁可由双方根据协议达成,也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为,在本期
租赁期限到期时以相似的租赁条件
自动延续时,协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租
赁。一般开始于定期租赁(半年或一
年),然后转为周期性租赁。
周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期,或租约中未指明租赁期限,租赁者依旧按原来
的方式占用物业,并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下,实际上租金的缴纳周期就自动延续到了
下一期限,即如果租金是按月缴纳的,则延期也是按月进行的。从物
业管理者的权益角度考虑,自动延期的
延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来,如按月自动延续等。
?意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿
租赁可以未经提前通知而随意中止,但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同
的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
?强制占据租赁。强制占据租
赁是指租户在租约到期时,在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。
此时,除非业主诉诸法律或租户自动搬离,否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将
产权还给业主,所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施:
一是不通知占用者就直接向法院提出诉
讼,二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时,即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥
有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的
问题。
(2)按租金支付方式分。
物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式,就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。
?毛租。毛租有时又称连续租赁,是租用者按期支付一笔固定的租金,物业所有者负责支付源于物业的
其他所有费用。水电等耗费通常由
租用者支付,当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。
?净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外,要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常
在长期租赁中采用,租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下,租户
除向业主支付租金外,还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下,租户除了负担第
一种中所提及的各项费用外,还要支付房地产保险费用。第三种形式下,净租金内甚至要求租户负担物业维
护和修缮等一切开销。
实际操作中,三类净租金形式可以交迭使用,因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。
因此,物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。
?百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁,常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支
付固定租金外,还要根据其超出预定销售量的部分,按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。
大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览,
来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客,使人们一旦为看展览而进
入购物中心或超市时,就会进入租户的商铺购物,这就构成了一个双赢的局面。
虽然百分比租金每月会被提升
或被要求支付,但该部分的分成通常按年度计算兑现。租户支付的毛利润
百分比随房屋的位置、性质以及经营种类和大的经济环境的不同而不同,有时悬殊甚大。
业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定,很少情况是不作任何规定的。业主为了保证其物业在
出租过程中获得预期的经济收入,常在租约中订立有强制收回使用权的条款,该条款就确定了一个最低的租
期内收入下限。当该限度在核算周
期中未能达到时,所有者有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的
做法是,当租用者未能完成条款中规定的最低租金时,可以另外追加费用以达到最低租金水平。
二、租约的组成
物业管理者应以书面的形式签订所有的租约,以保护业主的利益。租约也是一种合同,签约双方必须具
备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说,居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约
的基本组成部分包括:
1.签约双方的法定签名
租约既是一份正规的合同,又意味着房地产权益的转移,因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名,
并且要由物业所有者或其合法代表签名方能生效。当然,租约的签署权可由业主在物业管理合同中授予其物
业管理者。在实践中,物业管理者应保证租赁一方在租约上签字后方能行使其对物业的使用权。如果租赁方
属于公司或组织机构,租约的签署
者应为租赁方法人,并且应在租约上加盖公章。
2.物业的具体描述
在签定合同时对租赁场所做精确的法律描述是至关重要的。如果出租对象是楼宇或公寓的一部分,租约
应明确其所占空间的边界,如明确房间号和街道地址;但出租对象若是商业用房时,则需要在租约中附加所
出租空间的楼面布置。为详细起见,租约中还要注明租户对楼梯、电梯、大堂、车道、道路享有的权限,以
及被租房间的装饰、器具等项目及
其状况和其他附属空间,如车库、储藏室、露台等的权限。在工商物业出
租中,对物业描述的另一项内容是物业所有者将要为租户而进行的物业改造。例如要指明改造项目和所需要
的费用分摊情况以及由哪一方实施改造。
3.规定租期的条款
租约中应明确租用期及其开始与截止日期,如可以叙述为:“租用期30年,起始日期200*年4月1日,
截
止日期203*年5月31日。”
很多租约中还包含续租条款,就租户续租细节加以说明。续租细
节包括租户提出续租的最迟期限、
方式
、向谁提出以及续租条件和租金追
加额等。如下例:
在第______条第______款规定
的租用期限到期时,租户可以根据
意愿提出续租,续租期为______年。
本
租赁合同中除以下需要更新的各条
款外,其余均在续租期间继续有效。被更新的条款包括:续租期年租金
为
人民币______元,自新租期开始的
第一个月第一日起按月支付。租户提出续租的请求必须在本租期到期的六
个月以前以书面形式向物业所有者提出。
由于续租条款对租户有利,业主一般在与租户达成续租协议时要求续租租金有较大的提高,提高的幅度
起码要与物价涨幅持平。无限期续租必须在租约中写明。
有的租约还允许租户在缴纳罚金的条件下提前中止租约。在工业租约中(尤其是在租户自建厂房的情况
下),有时允许租户在租约到期时购买物业的全部产权。
4.规定租金支付方式的条款
租约中应注明租户租金的交付方式。无论毛租、净租还是百分比租赁,支付租金的时间和总数必须说明
。如果租金是按平方米计算的,在租金计算时必须注明“每平方米,每年”等字样。
5.取得物业实际占有权的条款
在租约中,物业所有者必须保证租户对物业的实际占有权。如果在新租期开始时,物业仍被上期的租户
占用,物业所有者或其代理人(物业
管理公司)必须对占用者采取措施,且所有费用自负。若不注明,则如何
实际获得物业的权利就可能是租户自己的事情,为避免日后发生纠纷,因此一般都要在租约中明确有关此方
面的内容。
6.调整租价的条款
由于通货膨胀、税收等因素的影响,一般租约越长,业主的利益就越可能受到威胁,因此在原始租约中
应规定特定的租价调节法,这一点
非常重要。提高租金率的方法有以
下几种:
(1)渐进调整。
在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是用渐进调整(又称自
动升级租约)法,即规定租金定期提高。
例如,一幢办公楼第一、第二年的
租金是100元,月平方米,第三年是150元,月平方米,第四年、第五年为
200元/月平方米。
在租约中可以这样描述:
“租用者立据保证上述租用期内向物业所有者的指定的代理人
——××物业管理公司缴纳租金,每
租期
人民币62000元整;租金为按月在每
月第一日以前向所有者指定代理人
——××物业管理公司缴纳。其中最 初的六个月每个月人民币4000元,以后的四个月每月人民币6000元,最后的两个月每月人民币7000元。”
(2)百分比租赁。
百分比租赁中租金的调整是按
租户经营收入的增长而增加的。
(3)指数租赁。
指数租赁是指以某种经济环境
的宏观统计指数为依据,进行百分
比租赁的调整方法,最常用的指数是消
费价格指数和批发价格指数。指数资料应与租户的经营项目有关,可以从可信赖的独立机构中获取。对于办
公楼宇、服务机构、经济组织、经纪人公司等业务组织的租户,可以用此方法。
租价的调整频度和幅度由双方在租约拟订前商定。例如,租金数额可以确定为:基本租金4800元,
月,
调节租金与商品消费价格增长同步,即商品消费价格每增长1,,租
金提高1,,依此,若第一年物价涨幅为
6,,则下一年租金为5088元,月。
(4)价格收缩条款。
价格收缩条款是指租金价格的调整除了随经济指数变动外,还要
考虑其他因素如工资水平、税率、
水电
费价格和物业运行开支等的变动,
有升有降。当考虑物业运行费用时,租户仅增加负担超出预先确定开支
的
部分。预先确定开支的部分称为支
出基点,超出部分被称为运行超支,该条款常见于办公租赁。
(5)重估定价。
重估定价就是在租约生效的一段时期(通常为5年)后,双方同意由独立评估人就当时的市场价格对物
业
的租价重新评估并确定。
7.承担不可预见费的条款
一般来说,租约越长,出现无法预期的费用变化或其他不可预见
的突发问题就越多。因此,租约中
应该
附有要求租户分担不可预见费的条
款,以保护业主的利益。
此外,租约中还要有租约的附加条款。
8.规定物业用途的条款
物业所有者在租约中要增加对
物业用途加以限制的条款。例如,
在办公物业租赁中可限制物业从事
的业
务类型,如“建议仅从事一般的保
险代理业务,而不可涉及其他”或
不得进行违法用途(如制假等),在公寓
租约中可填加“只供居住不供商
用”。
此外对合租物业的,在租约中
还要附加“物业管理公约”,各租
户要共同遵守。
9.规定转租和分租的条款
转租是指租户将其对物业的所有权利转让给第三者,而分租是指租户将部分权利进行转让。多数租约是
禁止上述行为的,除非经过所有者事先允许。如果租约中没有明确禁止转租或分租行为,租户就有权对其租
用权进行转租或指派他用。这样可以确保业主对物业的控制权和对租户的选择权。
10.承担灾祸损失的条款
火灾损失、毁坏资产及赔偿等问题在租约中也应有明确的规定。任何由租户造成的对物业的损毁都
必须
由租户负责,对损毁的物业,业主有权中止租约,并保留对租户追究法律责任的权利。物业的毁损若不是由
租户造成的,则租户有权中止租约,租户还可以让业主对物业进行修复并在以后的一定时间内免交租金。租
户也可以空出不能使用的部分,并适当降低租金数额。
11.租户责任条款
租约中要规定租户的责任,包括要求租户及时修复由租户直接或间接造成的损坏;要求租户对所有
管道
、电梯和其他设备进行规范操作;不得故意毁坏物业的任何部分并防止他人破坏;不得妨碍其他租户对安静
环境的要求等责任。
12.租户对物业改造的条款
租户在未经业主或其代理人(物业管理公司)书面允许的条件
下,不得对物业结构作任何改动。多数租户
自行进行的对物业的改造将被作为物业的附属物而成为所有者物业的一部分。但商业和工业物业则一般容许
租户为了生产经营的需要而进行自行改造,这些改造部分就属于租户自己的资产。因此,在租户能够恢复物
业本来面貌的条件下,可以在租期结束时将其移走。但要注意,在租约中对租户移走自有改造部分的措辞的
微小差别就可能造成不同的后果。例如,一个长期租用的租户在初次租赁时做了部分装修,在第三个租赁期
他搬走了,而条款现在只要求恢复到租赁初期的状态;此时,租户只要恢复到上一次租赁时的装修情形
即可
,而第一次租赁时的装修他可以不
管,可不再恢复,这时业主不得不
承担再装修的费用。
13.规定保证金的条款
租约还应该包含租户缴纳保证金和保证金归还条件等内容。保证
金可以是现金、支票、转让的票据
等。
在租期结束,业主或物业管理者应
归还租户保证金,若需要扣留,必
须指出租户对自己物业造成的损
失。
14.规定业主职责的条款
(1)账单与通知单的及时送达。
租约上应注明业主或其代理人(物业管理公司)通过邮寄或递送的
方式在适当时间及时向租户发送有关通
知或账单。
(2)保障租户的隐私权。
保障租户的充分隐私权是业主的职责,为此租约条款中应注明:限制业主和物业管理者随便进入租户所
租用的物业内,紧急情况、必要的维修需要以及临近租赁期满除外。如果物业被拍卖,条款中就应允许购买
者参观物业。
对商业与工业物业,为保证所有者对物业监督的合法性,物业管理者应保留随意出入并巡视物业的权利
,以便随时发现对物业的滥用行为和未经允许的增建或改建。精明的物业管理者还可以从巡视中发现租用公
司的经营情况。
(3)物业的维护。
租约中还应该规定业主对物业维护所负的责任。一般要求业主负责所有必须的维修事务,业主一般通过
物业管理公司来维护电梯系统、水
电设施和排污系统等设施的良好状态,以保证使用。此外,业主还要通过
物业管理者提供诸如公共区域的管理、保洁等一系列服务。
如果业主对提供物业维护和其他服务确有困难的,物业管理公司在草拟租约中应尽量减轻业主在这些方
面的责任。当然如果业主将物业变卖,则除了将保证金交还或移交给新业主外,其对该物业不再负任何责任
。
15.关于索赔的规定条款
(1)业主失责时的租户索赔。
?业主违约。租约中应注明如果业主或物业管理者未能履行租约规定的责任,租户可以因违约造成的损
失中止租约并提出赔偿的诉讼请求。
?未按期缴纳被租用物业。有时业主由于前租户未能空出物业或因维修、改建工程未能及时完成等原因
,而拖延交付物业使用权。在这种情况下,如果租户未能在租期开始时获得所租物业的相应权利,可以拒付
租金或中止租约,也可通过法律手段获得相应的权利,要求业主赔付由此造成的损失和律师费用。因此,物
业管理者在签约时应留有余地,在租约中写明允许业主在必要时推迟交付被租物业,以使租户在容许的推迟
期限内不中止租约或采取其他行动,容许租户在实际租用开始后再计算租金等。租约中可以这样表述:
“在租期开始时,业主可能因不可控制原因而未能实质地向租户交付物业的使用权。这种事件的发生并
不对租户造成损失,也不能影响租约其他条款和租约的有效性。但业主要放弃租金直至租户获得对物业的实
际使用权。”
?未能提供租约规定的服务。如果业主未能向租户提供必要的服务,如不能正常地供热、供水或提供其
他设施,以及没有对物业提供必要的维护而使物业无法正常使用等,租户有权要求中止租约,放弃对物业的
租用。因此为了业主的利益,租约中应要求租户在业主的服务未提供
时,向业主提出书面通知并给予一定的
恢复被中断服务的时间。
(2)租户过失时的业主索赔。
因租户过失而引起的业主索赔情况如下:
?租户违约。若租户违反租约合同,租户将失去租约权利,还要赔偿业主的损失。一般租约中规定业主
应在规定时期内书面通知租户,责令其修正。如果租户对所造成的损失未采取必要的手段加以修复,业主或
物业管理公司有权自行对物业受到
损害部分进行必要修复,所需的材料与人工费应由租户承担,并在下个租
金缴纳期一并缴纳。如果租户选择中止租赁,租户应立即支付所需维修费用。
?驱逐诉讼。如果租户拒交房租和租约中规定的分摊费用、利用物业从事非法活动以及租约中止后不搬
出或实施破坏等,业主可以给予对方通知后,提出诉讼要求并收回物业,这个过程就叫驱逐诉讼或执行驱逐
行为。
?失职。这一条款是指如果租户不缴纳租金,业主或物业管理者
可以中止租赁。
?破产。业主在签约时就要确定租户如宣布破产时应采取的措
施,并写入租约条款中。
?违法行为。租约中应明确列入禁止租户违法行为的条款。
范文四:物业租赁管理
第 7章 物业 租赁 管理
物 业 租 赁 管 理 是 指 物 业 管 理 企 业 受 业 主 和 使 用 人 委 托 , 为 其 寻 找 承 租 人 , 并 进 行 洽 商 、 签 约 , 以 及 签 约 后 依 据 合 同 规 范 承 租 人 行 为 、 收 缴 租 金 、 维 护 租 赁 物 业 等 。
7. 1 物业租赁管理概述
物 业 租 赁 就 是 物 业 所 有 者 或 经 营 者 作 为 出 租 人 , 将 物 业 使 用 权 出 让 给 承 租 人 , 并 向 承 租 人 定 期 收 取 一 定 数 额 租 金 的 一 种 经 营 形 式 。
7. 1. 1 物 业 租 赁 关 系 的 建 立
1. 物 业 租 赁 的 主 体
物 业 租 赁 的 主 体 有 出 租 人 和 承 租 人 。出 租 人 是 指 把 自 己 的 物 业 交 给 他 人 使 用 的 人 ,出 租 人 可 以 是 物 业 的 产 权 人 (业 主 ) , 也 可 以 是 得 到 产 权 人 同 意 转 租 的 物 业 使 用 人 , 或 直 接 受 业 主 委 托 的 物 业 经 营 人 。 承 租 人 是 指 租 赁 关 系 中 使 用 他 人 物 业 并 支 付 租 金 的 人 。 出 租 人 是 为 了 获 得 经 济 收 入 , 出 让 物 业 的 使 用 权 ; 而 承 租 人 是 为 了 使 用 物 业 而 以 协 商 租 金 为 代 价 取 得 承 租 物 业 的 使 用 权 , 房 租 是 双 方 使 用 权 交 换 的 价 格 , 是 物 业 租 赁 的 核 心 问 题 。
2. 物 业 租 赁 的 特 征
1) 物 业 租 赁 的 标 的 物 是 作 为 特 定 物 的 房 屋 。
2) 物 业 租 赁 关 系 是 一 种 经 济 的 契 约 关 系 。
3) 租 赁 双 方 必 须 是 符 合 法 律 规 定 的 责 任 人 。
3. 物 业 租 赁 关 系 建 立 的 程 序
物 业 租 赁 既 是 一 次 经 济 活 动 ,同 时 也 是 一 种 法 律 行 为 ,租 赁 双 方 要 签 订 租 赁 合 同 ,并 到 房 地 产 管 理 部 门 办 理 租 赁 审 核 手 续 , 以 取 得 合 法 租 赁 的 权 利 。 办 理 租 赁 审 核 手 续 必 须 按 下 列 程 序 严 格 进 行 。
1) 出 租 人 在 经 营 物 业 租 赁 活 动 前 , 应 向 房 地 产 交 易 管 理 部 门 申 报 领 取 《 房 屋 租 赁 许 可 证 》 。
2) 经 物 业 中 介 经 纪 人 介 绍 , 租 赁 双 方 洽 谈 , 初 步 达 成 租 赁 意 向 , 由 物 业 评 估 部 门 评 估 租 赁 价 格 , 在 此 基 础 上 , 租 赁 双 方 协 商 议 定 租 金 。
3) 租 赁 双 方 订 立 物 业 租 赁 合 同 , 并 持 所 签 合 同 和 有 关 证 件 、 证 明 、 到 属 地 房 地 产 交 易 管 理 部 门 申 请 办 理 租 赁 审 核 手 续 。
4) 房 地 产 交 易 管 理 部 门 受 理 租 赁 双 方 租 赁 审 核 手 续 的 申 请 。
5) 租 赁 审 核 经 办 人 员 认 真 查 验 租 赁 双 方 签 订 的 租 赁 契 约 、 出 租 的 产 权 证 件 、 租 赁 双 方 的 身 份 证 和 其 他 有 关 证 件 , 并 到 现 场 查 勘 出 租 房 屋 的 面 积 、 质 量 和 安 全 状 况 。
6)经 查 验 合 格 后 ,经 办 人 员 要 认 真 、准 确 详 细 地 填 写 《 房 屋 租 赁 审 核 登 记 表 》 ,并 签 名 盖 章 , 然 后 送 有 关 负 责 人 或 指 定 专 人 复 核 、 审 批 。
7) 房 屋 租 赁 审 核 批 准 后 , 租 赁 双 方 应 按 当 地 规 定 收 费 标 准 交 纳 手 续 费 , 并 到 房 屋 产 权 管 理 部 门 办 理 房 屋 租 赁 登 记 。
8) 出 租 人 将 物 业 交 给 承 租 人 使 用 , 承 租 人 按 规 定 向 出 租 人 交 纳 租 金 。
7. 1. 2 物 业 租 赁 关 系 的 终 止
1. 物 业 租 赁 关 系 终 止 的 条 件
(1) 出 租 人 终 止 租 赁 关 系 的 条 件
1) 承 租 人 擅 自 将 承 租 的 房 屋 转 租 、 转 让 或 转 借 的 。
2) 承 租 人 用 承 租 的 房 屋 进 行 非 法 活 动 , 损 害 公 共 利 益 的 。
3) 承 租 人 不 按 合 同 规 定 的 期 限 交 纳 租 金 达 到 一 定 期 限 的 。
4) 承 租 人 全 家 迁 离 本 市 或 去 国 外 定 居 的 。
5) 承 租 人 违 反 合 同 规 定 擅 自 改 变 房 屋 用 途 的 。
6) 出 租 人 因 不 可 预 见 的 原 因 需 要 收 回 房 屋 的 。
(2) 承 租 人 终 止 租 赁 关 系 的 条 件
1) 承 租 人 已 经 有 了 房 屋 , 不 需 要 再 租 房 的 。
2) 承 租 人 全 家 迁 离 本 市 或 承 租 人 出 国 定 居 的 、 留 学 、 探 亲 。
3) 出 租 房 屋 发 生 重 大 损 坏 , 有 倒 塌 危 险 , 出 租 人 拒 不 进 行 修 缮 的 。
2. 房 屋 租 赁 关 系 终 止 的 几 种 情 况
1) 房 屋 租 赁 期 限 届 满 。
2) 房 屋 拆 迁 。
3) 出 租 房 屋 毁 损 。
4) 在 房 屋 租 赁 期 限 内 , 一 方 当 事 人 依 据 法 律 的 规 定 强 制 解 除 合 同 。
5) 房 屋 承 租 人 死 亡 。
6) 当 事 人 一 方 违 约 。
3. 房 屋 租 赁 关 系 终 止 程 序
1) 要 求 终 止 的 一 方 提 出 书 面 建 议 。
2) 租 赁 双 方 经 过 磋 商 , 取 得 一 致 意 见 , 形 成 书 面 协 议 。
3) 持 协 议 书 到 房 管 行 政 管 理 部 门 批 准 , 并 到 签 证 机 关 备 案 。
[案 例 7-1]物 业 管 理 公 司 擅 自 出 租 楼 顶 是 否 构 成 对 业 主 侵 权
某 小 区 业 主 委 员 会 聘 请 A 物 业 管 理 公 司 (下 称 A 公 司 ) 负 责 小 区 的 物 业 管 理 。 之 后 不 久 ,A 公 司 与 B 电 信 公 司 (下 称 B 公 司 ) 订 立 租 赁 协 议 一 份 。 协 议 约 定 :A公 司 将 所 管 理 的 小 区 住 宅 楼 楼 顶 出 租 给 B 公 司 用 于 搭 设 电 信 设 备 ,B 公 司 按 年 向 A 公 司 支 付 租 金 , 租 金 为 每 年 5万 元 。 不 久 , 小 区 居 民 均 感 身 体 不 适 , 有 头 疼 、头 晕 、恶 心 、失 眠 等 症 状 。经 调 查 , 业 主 们 发 现 楼 顶 搭 设 了 电 信 设 备 , 正 是 电 波 辐 射 造 成 了 上 述 危 害 。 业 主 们 随 即 将 A 公 司 和 B公 司 诉 至 法 院 , 称 A 公 司 只 是 负 责 小 区 的 物 业 管 理 , 无 权 将 楼 顶 出 租 给 B 公 司 。 在 楼 顶 搭 设 电 信 设 备 , 也 给 小 区 居 民 身 体 健 康 带 来 损 害 。 因 此 提 出 请 求 :B公 司 拆 除 搭 设 的 电 信 设 备 ; A 公 司 与 B 公 司 对 业 主 的 损 失 承 担 连 带 赔 偿 责 任 。
面 对 诉 讼 ,A 公 司 辩 称 :将 楼 顶 出 租 给 B 公 司 搭 设 电 信 设 备 不 仅 未 造 成 业 主 任 何 损 失 , 而 且 使 业 主 还 可 以 少 交 物 业 管 理 费 。 业 主 要 求 承 担 赔 偿 责 任 没 有 道 理 。 而 B 公 司 则 辩 称 :我 公 司 并 不 知 道 A 公 司 无 权 出 租 楼 顶 , 属 于 善 意 第 三 人 , 应 受 法 律 保 护 。
分 析 :(一 ) A公 司 无 权 直 接 将 楼 顶 对 外 出 租 。 物 业 管 理 合 同 属 于 服 务 合 同 , 在 合 同 未 作 特 别 约 定 的 情 况 下 ,A 公 司 不 能 取 得 对 小 区 楼 顶 层 的 处 分 权 。 楼 顶 层 属 于 建 筑 物 的 共 有 部 位 , 全 体 业 主 对 其 享 有 共 有 权 。 在 事 先 未 征 得 业 主 同 意 , 事 后 又 没 有 得 到 业 主 追 认 的 情 况 下 ,A 公 司 无 权 将 楼 顶 层 对 外 出 租 。
(二 )B 公 司 取 得 楼 顶 使 用 权 的 行 为 不 应 受 法 律 保 护 。 B 公 司 在 诉 讼 中 称 其 并 不 知 道 A 公 司 无 权 出 租 楼 顶 层 , 因 此 属 于 善 意 第 三 人 , 这 种 借 口 不 能 成 立 。 理 由 是 :善 意 取 得 的 标 的 物 仅 限 于 动 产 物 权 , 不 动 产 物 权 不 适 用 善 意 取 得 。 楼 顶 层 属 于 不 动 产 , 不 能 适 用 善 意 取 得 。 楼 顶 层 属 于 共 有 部 位 , 是 楼 房 的 构 成 部 分 之 一 , 属 于 从 物 。 从 物 不 能 脱 离 主 物 单 独 转 让 , 也 不 能 适 用 善 意 取 得 。
(三 )B 公 司 应 对 业 主 的 人 身 损 害 承 担 赔 偿 责 任 。 小 区 居 民 健 康 受 损 的 后 果 是 电 信 设 备 发 出 的 电 波 辐 射 造 成 的 ,B 公 司 应 承 担 排 除 妨 害 、 赔 偿 损 失 的 责 任 。 A 公 司 未 经 允 许 , 擅 自 将 楼 顶 层 出 租 给 B 公 司 , 与 B 公 司 一 道 造 成 了 业 主 健 康 受 损 , 属 于 共 同 侵 权 行 为 , 应 承 担 连 带 责 任 。 法 院 经 司 法 鉴 定 , 结 果 表 明 :小 区 居 民 出 现 的 症 状 正 系 B 公 司 搭 设 的 电 信 设 备 电 波 辐 射 造 成 。 在 此 基 础 上 , 法 院 做 出 如 下 判 决 :
1. A 公 司 与 B 公 司 之 间 的 楼 顶 层 租 赁 协 议 无 效 。
2. B 公 司 限 期 拆 除 电 信 设 备 。
3. B 公 司 赔 偿 业 主 医 药 费 用 共 计 0. 1万 元 。
4. A 公 司 对 本 判 决 第 (二 ) 、 (三 ) 项 承 担 连 带 责 任 。
想 一 想 :如 果 你 是 物 业 管 理 公 司 负 责 人 , 对 楼 顶 租 赁 一 事 会 怎 么 处 理 ?
7. 2 物业租赁管理程序
物 业 租 赁 管 理 程 序 是 指 物 业 管 理 企 业 受 业 主 和 使 用 人 的 委 托 , 在 物 业 招 租 、 合 同 签 订 、 承 租 人 管 理 、 租 赁 物 业 维 护 等 具 体 业 务 中 的 作 业 流 程 。
7. 2. 1 租 赁 物 业 的 管 理 内 容
1. 物 业 租 赁 的 基 本 条 件
(1) 物 业 出 租 人 必 须 具 备 的 条 件
1) 出 租 人 是 物 业 所 有 权 人 或 是 受 托 管 理 人 , 并 持 有 房 地 产 产 权 证 或 委 托 管 理 证 件 。
2) 出 租 人 若 为 物 业 开 发 经 营 企 业 或 物 业 管 理 公 司 , 还 必 须 持 有 工 商 行 政 管 理 机 关 核 发 的 营 业 执 照 。
3) 出 租 人 对 所 出 租 的 物 业 应 具 有 管 理 和 修 缮 的 能 力 。
(2) 物 业 承 租 人 必 须 具 备 的 条 件
1) 城 镇 居 民 承 租 者 , 必 须 具 有 物 业 属 地 常 住 户 口 , 暂 住 人 口 则 必 须 持 有 有 关 机 关 核 发 的 暂 住 证 。
2) 单 位 承 租 公 房 , 必 须 具 有 区 、 县 级 或 市 级 政 府 批 准 的 证 明 ; 单 位 承 租 私 房 , 必 须 事 先 报 房 地 产 行 政 机 关 或 当 地 政 府 批 准 。
3) 承 租 人 承 租 物 业 应 以 自 住 自 用 为 主 。
4) 承 租 人 必 须 是 具 有 民 事 行 为 能 力 的 人 。
5) 承 租 人 必 须 具 备 合 理 使 用 房 屋 和 支 付 租 金 的 能 力 。
(3) 出 租 的 房 屋 必 须 具 备 的 条 件
物 业 租 赁 的 客 体 就 是 租 赁 标 的 物 即 房 屋 。 对 于 出 租 的 房 屋 也 作 了 一 些 规 定 。
1) 经 规 划 部 门 批 准 建 设 , 并 已 向 房 地 产 行 政 管 理 机 关 办 理 产 权 登 记 的 房 屋 , 产 权 和 使 用 权 不 清 , 或 产 权 和 使 用 权 纠 纷 尚 未 处 理 完 结 的 房 屋 不 能 出 租 ;
2) 自 管 房 单 位 和 私 房 业 主 出 租 的 必 须 是 自 住 、 自 用 有 余 的 房 屋 , 私 房 业 主 不 得 一 方 面 出 租 私 有 房 屋 , 另 一 方 面 又 租 用 享 受 福 利 性 租 金 的 公 房 。
3) 结 构 安 全 , 设 备 齐 全 , 能 够 正 常 使 用 的 房 屋 。 危 险 房 屋 和 违 章 建 筑 房 屋 不 得 出 租 。
4) 能 够 确 保 在 租 赁 期 内 使 用 的 房 屋 , 已 证 明 即 将 被 拆 迁 的 房 屋 不 得 出 租 。
2. 租 金 管 理
(1) 做 好 租 金 的 评 定 工 作 出 租 物 业 不 论 规 模 大 小 ,数 量 多 少 以 及 何 种 方 式 ,都 要 做 到 合 理 准 确 评 定 租 金 。 租 金 的 评 定 , 必 须 符 合 国 家 法 律 法 规 , 以 物 业 价 值 为 基 础 , 适 当 考 虑 承 租 人 支 付 能 力 、 市 场 供 求 状 况 、 房 屋 质 量 等 因 素 , 同 时 要 兼 顾 企 业 自 身 的 经 济 利 益 。 国 家 对 物 业 租 金 的 管 理 , 主 要 是 通 过 对 物 业 租 赁 价 格 的 评 估 和 审 核 来 实 现 的 。
(2) 建 立 租 金 底 帐 物 业 管 理 企 业 对 出 租 的 物 业 应 以 承 租 户 为 单 位 建 立 租 金 底 帐 , 将 每 月 、 每 季 和 每 年 应 收 租 金 全 部 登 记 入 帐 。 每 期 收 入 的 租 金 , 均 要 逐 户 与 底 帐 进 行 核 对 , 发 现 未 交 租 户 要 及 时 催 交 上 来 。 努 力 提 高 收 租 率 , 清 理 拖 欠 租 金 。
(3) 按 时 收 取 租 金 物 业 管 理 企 业 要 坚 决 按 租 赁 合 同 的 时 间 规 定 收 取 租 金 。 为 此 必 须 建 立 健 全 规 章 制 度 , 有 效 调 节 与 承 租 人 之 间 的 关 系 , 保 证 租 金 收 交 活 动 的 顺 利 开 展 。
(4) 坚 持 专 款 专 用 为 了 保 持 物 业 的 使 用 价 值 与 增 值 保 值 , 对 收 取 的 租 金 必 须 专 户 存 储 、 专 款 专 用 。 对 收 取 租 金 中 的 维 修 费 和 管 理 费 , 应 全 部 用 在 房 屋 及 其 附 属 设 施 的 维 修 管 理
方 面 , 以 提 高 房 屋 的 完 好 率 和 使 用 功 能 。
3. 租 赁 关 系 管 理
租 赁 关 系 即 租 赁 合 同 关 系 ,是 出 租 人 与 承 租 人 之 间 的 经 济 合 同 关 系 。租 赁 关 系 管 理 就 是 对 体 现 这 种 关 系 的 各 项 活 动 进 行 组 织 、指 导 、监 督 和 调 节 ,保 证 租 赁 关 系 的 建 立 和 正 常 进 行 。 其 主 要 内 容 有 :
1) 按 规 定 的 条 件 和 程 序 组 织 签 订 租 赁 合 同 , 建 立 租 赁 关 系 。
2) 组 织 落 实 租 赁 合 同 中 出 租 人 享 有 的 权 利 和 履 行 的 义 务 。
3) 监 督 检 查 承 租 人 行 使 租 赁 合 同 中 规 定 的 权 利 和 履 行 应 尽 的 义 务 。
4) 处 理 协 调 租 赁 双 方 在 履 行 租 赁 后 天 过 程 中 出 现 的 矛 盾 纠 纷 以 及 其 他 意 外 情 况 。
5) 审 核 租 赁 关 系 的 变 更 与 终 止 。
6) 租 赁 契 约 终 止 时 , 组 织 办 理 停 、 退 租 手 续 。
4. 衡 量 物 业 租 赁 经 济 效 果 的 指 标
衡 量 物 业 租 赁 经 济 效 果 的 指 标 主 要 有 以 下 几 个 :
(1) 租 赁 房 屋 总 量 就 是 投 人 出 租 经 营 的 房 屋 数 量 , 可 以 用 面 积 指 标 或 价 值 指 标 来 反 映 。 该 指 标 反 映 了 租 赁 经 营 活 动 对 社 会 需 要 的 满 足 能 力 , 是 考 察 物 业 管 理 企 业 经 营 水 平 的 基 础 性 指 标 。
(2) 租 赁 房 屋 结 构 就 是 投 入 租 赁 经 营 的 房 屋 中 各 类 房 屋 所 占 比 重 。 类 别 可 按 使 用 性 质 划 分 为 住 宅 与 非 住 宅 ; 按 使 用 功 能 与 质 量 划 分 为 别 墅 、 花 园 公 寓 、 普 通 住 宅 、 简 易 房 屋 ; 按 地 理 位 置 划 分 为 中 心 地 段 、 繁 华 地 段 、 一 般 地 段 和 偏 远 地 段 等 。 该 指 标 反 映 了 物 业 管 理 企 业 满 足 社 会 不 同 层 次 、 不 同 目 的 需 要 的 情 况 , 是 物 业 管 理 企 业 保 持 整 体 平 衡 的 重 要 指 标 。 (3) 房 屋 完 好 率 就 是 租 赁 经 营 房 屋 中 使 用 功 能 与 质 量 完 好 或 基 本 完 好 房 屋 占 租 赁 房 屋 总 量 的 比 重 。 该 指 标 反 映 某 一 时 期 内 物 业 管 理 企 业 可 以 满 足 社 会 需 要 的 实 际 能 力 和 对 存 量 资 产 的 利 用 能 力 , 也 体 现 了 物 业 管 理 企 业 对 房 屋 建 筑 的 维 修 保 养 状 况 。
(4) 房 屋 租 出 率 就 是 实 现 出 租 的 房 屋 占 投 入 租 赁 经 营 的 房 屋 的 比 重 。 它 以 投 入 租 赁 经 营 的 房 屋 总 量 和 完 好 率 为 基 础 , 同 时 反 映 租 赁 房 屋 的 市 场 需 求 状 况 和 物 业 管 理 企 业 的 市 场 竞 争 能 力 , 因 而 是 衡 量 租 赁 经 营 效 果 的 最 主 要 指 标 之 一 。
(5) 租 金 收 缴 率 就 是 某 一 租 赁 期 内 实 收 租 金 总 额 占 同 期 内 应 收 租 金 总 额 之 比 , 体 现 了 租 赁 房 屋 的 价 值 实 现 程 度 。 该 指 标 既 直 接 反 映 物 业 管 理 企 业 的 经 营 管 理 水 平 , 也 间 接 表 明 其 管 理 服 务 质 量 , 同 时 也 体 现 了 承 租 人 的 配 合 与 支 持 状 况 。
7. 2. 2 租 赁 物 业 管 理 程 序
1. 业 主 放 盘 , 委 托 授 权
业 主 将 欲 出 租 物 业 授 权 给 物 业 管 理 企 业 代 理 租 赁 , 业 主 签 署 物 业 租 赁 委 托 书 , 双 方 签 定 代 理 协 议 , 协 议 中 明 确 物 业 管 理 企 业 提 供 的 有 偿 服 务 项 目 和 无 偿 服 务 项 目 、 租 赁 价 位 、 收 款 方 式 等 内 容 。
2. 寻 找 潜 在 承 租 人
(1) 通 过 广 告 或 客 户 资 料 寻 找 潜 在 承 租 人 根 据 物 业 管 理 企 业 自 身 租 赁 业 务 的 规 模 、 代 理 租 赁 物 业 的 类 型 和 规 模 、 潜 在 承 租 人 群 体 的 状 况 、 租 赁 代 理 费 用 等 因 素 , 选 择 合 适 的 媒 体 发 布 广 告 。 在 以 往 建 立 的 客 户 资 料 中 寻 找 条 件 接 近 的 潜 在 承 租 人 , 是 提 高 效 率 的 有 效 途 径 , 这 需 要 平 时 工 作 中 要 注 意 收 集 、 保 存 。
(2) 引 导 潜 在 承 租 人 参 观 物 业 通 过 引 导 潜 在 承 租 人 参 观 物 业 , 使 其 对 待 租 物 业 产 生 兴 趣 和 需 求 , 是 有 效 的 方 法 。 操 作 时 应 能 够 估 计 潜 在 承 租 人 租 赁 要 求 , 注 意 时 间 、 线 路 的 选 择 , 介 绍 要 有 针 对 性 。
3. 承 租 人 资 格 的 审 查
(1) 潜 在 租 户 的 登 记 恳 请 每 一 个 位 前 来 咨 询 或 参 观 物 业 客 户 填 写 一 份 来 客 登 记 表 (见 表 7-2-1) 。 这 是 收 集 客 户 资 料 的 主 要 途 径 之 一 。
表 7-2-1 居 住 物 业 来 客 登 记 表
租 赁 顾 问 :
(2) 潜 在 承 租 人 的 身 份 证 明 核 对 潜 在 承 租 人 的 身 份 , 尤 其 是 零 售 性 的 商 业 物 业 了 解 何 种 生 意 是 很 重 要 的 , 它 关 系 到 与 其 他 承 租 人 能 否 协 调 。 如 有 些 承 租 人 就 要 求 同 在 一 个 购 物 中 心 中 限 制 有 竞 争 性 的 承 租 人 。
(3)租 赁 经 历 潜 在 承 租 人 的 租 赁 经 历 能 够 反 映 其 经 济 状 况 、信 用 状 况 ,因 尽 量 寻 找 租 赁 史 稳 定 可 靠 的 、 租 赁 期 较 长 的 潜 在 承 租 人 。 对 于 有 改 造 物 业 要 求 的 租 户 , 其 以 往 租 赁 是 否 稳 定 可 靠 则 更 为 重 要 。
4. 合 同 条 款 谈 判
(1)控 制 签 约 进 程 要 使 谈 判 有 所 进 展 ,就 要 有 能 够 驾 驭 谈 判 局 面 、控 制 签 约 进 程 的 能 力 。 谈 判 中 要 避 免 业 主 与 潜 在 承 租 人 的 冲 突 而 导 致 失 败 的 情 况 。 一 般 可 通 过 不 让 业 主 和 潜 在 承 租 人 过 早 接 触 , 当 谈 判 快 要 结 束 准 备 签 约 时 , 再 让 双 方 见 面 的 方 法 。
(2)谈 判 妥 协 谈 判 需 要 耐 心 、信 心 和 恒 心 ,但 在 必 要 时 也 需 要 妥 协 。妥 协 是 指 降 低 原 始 条 款 而 给 潜 在 承 租 人 一 种 优 惠 , 目 的 是 为 了 让 潜 在 承 租 人 成 为 真 正 的 承 租 人 。 一 般 来 说 , 租 赁 妥 协 的 原 则 是 租 用 规 模 越 大 、 租 期 越 长 , 租 价 妥 协 的 空 间 越 大 。 但 要 注 意 的 是 , 一 旦 对 某 一 位 潜 在 承 租 人 做 出 妥 协 , 就 意 味 着 其 他 潜 在 承 租 人 也 要 有 同 样 的 妥 协 。 弄 清 潜 在 承 租 人 的 真 实 需 求 , 表 现 为 来 之 不 易 的 妥 协 才 是 有 效 的 。 妥 协 一 般 主 要 表 现 在 租 金 折 扣 、 甚 至 免 租 上 , 有 的 也 通 过 提 供 无 偿 服 务 来 体 现 。
(3)租 期 的 确 定 潜 在 承 租 人 的 更 换 ,都 要 使 物 业 管 理 企 业 花 费 时 间 和 费 用 ,增 加 租 赁 的 成 本 和 风 险 , 因 此 租 期 的 确 定 也 是 很 重 要 的 。 租 期 过 短 , 增 加 租 赁 成 本 ; 租 期 过 长 又 没 有 逐 渐 提 高 租 金 的 条 款 , 也 可 能 带 来 租 金 损 失 。 一 般 来 说 , 居 住 物 业 租 期 以 2~3年 为 宜 , 办 公 、 商 用 物 业 租 期 以 5~10为 宜 , 而 工 业 厂 房 租 期 则 要 高 达 10~25年 或 更 长 。
(4)关 于 物 业 改 造 的 谈 判 承 租 人 在 入 住 前 ,一 般 总 会 提 出 改 造 或 改 进 物 业 的 要 求 。改 造 费 用 一 般 通 过 租 金 的 形 式 收 回 。 但 所 有 超 标 改 造 装 修 费 用 或 承 租 人 自 负 , 或 由 出 租 人 提 供 并 在 租 金 中 收 回 。
(5) 限 制 竞 争 承 租 人 条 款 的 谈 判 是 指 承 租 人 在 物 业 中 享 有 排 他 的 、 从 事 某 一 行 业 的 经 营 垄 断 权 。 该 附 加 限 制 条 款 常 常 出 现 在 商 业 物 业 尤 其 是 零 售 物 业 的 租 约 中 , 有 时 也 在 服 务 业 的 物 业 租 赁 中 出 现 。 谈 判 中 要 注 意 如 果 这 一 限 制 条 款 不 致 影 响 出 租 人 的 利 益 , 或 承 租 人 愿 意 为 此 交 付 额 外 的 补 偿 , 可 以 考 虑 采 纳 。
5. 签 定 合 同
签 定 合 同 前 , 应 按 照 双 方 达 成 的 各 项 条 件 填 写 合 同 , 并 收 集 出 租 人 与 承 租 人 双 方 的 有 效 证 明 文 件 , 然 后 请 双 方 在 租 赁 合 同 的 有 效 位 置 签 名 盖 章 。
6. 核 查 物 业
承 租 人 入 住 前 , 物 业 管 理 企 业 应 派 专 人 陪 同 承 租 人 验 收 物 业 , 检 查 所 租 物 业 是 否 符 合 租 赁 条 款 中 的 条 件 , 如 果 租 赁 双 方 都 同 时 认 可 物 业 的 状 况 , 就 应 请 承 租 人 办 理 接 受 物 业 的 签 字 手 续 。 同 时 , 双 方 都 要 填 写 “ 物 业 迁 入 — 迁 出 检 查 表 ” (见 表 7-2-2) , 租 户 离 开 时 也 将 使 用 该 表 。
表 7-2-2 住 宅 迁 入 — 迁 出 检 查 表
7. 提 供 有 效 的 租 赁 服 务
(1) 建 立 联 系 途 径 通 过 电 话 或 私 人 拜 访 等 途 径 与 承 租 人 保 持 联 系 , 要 设 法 抓 住 一 切 机 会 并 创 造 机 会 与 承 租 人 面 谈 , 广 泛 征 求 他 们 对 舒 适 、 服 务 、 维 修 、 管 理 等 方 面 的 意 见 。 (2) 开 展 租 赁 服 务 物 业 管 理 者 在 所 开 展 的 租 赁 服 务 中 要 最 重 视 和 最 为 关 键 的 是 维 修 服 务 , 应 确 保 租 户 了 解 维 修 程 序 、 维 修 范 围 、 收 费 范 围 、 收 费 标 准 和 责 任 划 分 等 。 物 业 管 理 企 业 应 建 立 一 个 快 速 有 效 的 服 务 系 统 , 使 租 户 要 求 能 够 得 到 满 足 。
8. 收 缴 租 金
(1) 租 金 缴 纳 时 间 的 管 理 物 业 管 理 企 业 一 般 在 月 初 开 始 租 金 收 缴 工 作 。 物 业 管 理 企 业 的 收 费 政 策 直 接 关 系 到 承 租 人 上 缴 租 金 的 态 度 。 如 果 物 业 管 理 企 业 不 遵 守 租 金 缴 纳 时 间 , 承 租 人 也 不 会 遵 守 。
(2) 滞 纳 金 的 管 理 对 迟 交 租 金 的 承 租 人 要 么 采 取 罚 款 制 度 , 要 么 给 予 一 定 的 宽 限 期 。 物 业 管 理 企 业 对 迟 交 租 金 所 持 的 态 度 , 影 响 承 租 人 缴 纳 租 金 的 行 为 。 因 此 , 在 接 受 新 物 业 的 管 辖 时 就 要 建 立 严 格 的 收 费 制 度 , 可 以 对 按 期 缴 纳 的 给 予 一 定 的 奖 励 , 对 迟 交 的 收 取 一 定 的 滞 纳 金 。
(3) 收 费 通 知 单 的 管 理 由 于 各 种 物 业 的 管 理 服 务 不 同 , 加 上 同 一 物 业 中 的 各 租 户 享 受 的 服 务 也 不 同 , 因 此 在 收 费 通 知 单 中 应 单 列 租 金 。
9. 续 签 合 同
续 签 租 约 对 业 主 和 物 业 管 理 企 业 都 是 有 好 处 的 , 因 为 对 再 装 修 以 及 更 换 其 他 设 施 的 要 求 , 原 承 租 人 不 像 新 承 租 人 那 样 多 , 另 外 也 节 省 了 寻 找 新 承 租 人 的 费 用 。 承 租 人 是 否 续 约 主 要 取 决 于 对 物 业 管 理 的 满 意 程 度 和 新 合 同 的 条 款 内 容 。 新 合 同 条 款 是 否 改 变 取 决 于 :一 是 初 次 租 赁 谈 判 中 未 考 虑 的 因 素 , 如 租 户 以 往 是 否 准 时 缴 纳 租 金 等 ; 二 是 市 场 的 情 况 。 通 常 改 变 租 赁 条 款 的 内 容 主 要 集 中 在 租 赁 期 限 , 维 修 、 更 换 、 再 装 修 的 程 度 和 租 金 水 平 上 。
10. 租 赁 终 止
(1) 租 赁 终 止 的 种 类
1)承 租 人 提 出 的 租 赁 终 止 。承 租 人 提 出 搬 迁 的 通 告 按 租 约 条 款 规 定 办 。但 如 果 一 个 表 现 良 好 的 承 租 人 要 求 搬 迁 , 物 业 管 理 企 业 就 应 检 讨 是 否 是 管 理 过 失 所 致 。 如 果 是 这 样 的 话 , 物 业 管 理 企 业 应 通 过 保 证 改 变 这 种 状 况 等 承 诺 , 来 尽 量 挽 留 租 户 。
2) 物 业 管 理 企 业 拒 绝 续 签 。 物 业 管 理 企 业 及 时 发 出 终 止 租 赁 通 知 而 不 允 许 续 签 是 可 以 的 , 但 物 业 管 理 企 业 拒 签 的 理 由 必 须 是 充 分 的 。
3)强 制 性 的 终 止 租 赁 。当 承 租 人 违 反 法 律 法 规 、不 缴 纳 租 金 、违 反 租 约 协 议 条 款 时 ,物 业 管 理 企 业 有 权 通 过 法 律 途 径 强 制 性 终 止 合 同 。
(2) 租 赁 终 止 的 程 序
1)搬 迁 前 的 会 面 。物 业 管 理 企 业 在 承 租 人 搬 迁 前 ,要 与 承 租 人 进 行 一 次 会 面 ,填 写 搬 迁 前 会 面 表 。
2)物 业 检 查 。在 承 租 人 搬 出 之 后 ,双 方 一 起 检 查 物 业 。检 查 时 应 带 上 物 业 迁 入 — 迁 出 检
查 表(见 表 7-2-2) ,记 下 物 业 的 实 际 情 况 和 需 要 的 维 修 量 ,决 定 是 否 需 要 扣 除 押 金 ,计 算 出 应 扣 除 的 押 金 额 。
3)归 还 押 金 。归 还 承 租 人 押 金 时 ,物 业 管 理 者 要 说 明 押 金 扣 除 了 哪 些 方 面 及 其 数 额 。如 果 物 业 管 理 者 未 按 租 赁 协 议 动 用 了 部 分 押 金 , 那 么 他 必 须 向 租 户 逐 条 说 明 其 使 用 情 况 。 如 果 租 户 不 能 接 受 , 物 业 管 理 公 司 必 须 承 担 相 应 的 责 任 。
[案 例 7-2] 客 户 拖 欠 租 金 , 物 管 公 司 应 该 怎 么 做
某 高 级 商 务 办 公 楼 内 有 一 A 公 司 , 其 业 务 并 未 因 入 驻 了 一 个 好 的 办 公 楼 而 有 进 一 步 发 展 , 较 为 昂 贵 的 房 租 反 而 倒 成 了 不 小 的 负 担 , 一 年 多 以 后 , 欠 租 的 情 形 出 现 了 。 物 业 管 理 部 门 发 出 在 指 定 的 期 限 内 , 如 果 A 公 司 仍 不 付 清 欠 款 的 话 , 将 不 得 不 采 取 必 要 措 施 中 止 部 分 服 务 的 通 知 , A 公 司 对 此 未 做 出 任 何 反 应 , 也 没 有 能 力 做 出 反 应 。 期 限 到 了 , 物 业 管 理 部 门 将 其 通 讯 线 路 从 接 线 大 盘 上 摘 除 。 随 后 A 公 司 通 讯 中 断 。 这 时 A 公 司 负 责 人 认 为 写 字 楼 物 业 管 理 部 门 侵 犯 了 他 们 的 权 利 , 遂 双 方 引 起 纠 纷 。
分 析 :一 般 情 况 下 , 对 欠 租 租 户 的 处 理 要 依 据 1998年 建 设 部 《 关 于 物 业 转 让 、 租 赁 的 管 理 准 则 》 规 定 :对 欠 租 人 先 进 行 书 面 催 租 , 如 果 没 有 得 到 有 效 回 应 , 则 以 书 面 形 式 说 明 期 限 , 并 采 取 措 施 , 这 类 措 施 的 实 施 要 坚 决 有 效 , 要 有 层 次 , 要 能 够 解 决 问 题 , 并 且 可 以 把 出 现 后 遗 症 的 可 能 性 降 至 最 低 。 对 欠 租 租 户 采 取 措 施 的 基 础 是 与 之 签 署 了 具 备 法 律 效 力 的 租 赁 合 同 。 该 物 业 管 理 公 司 采 取 中 断 通 信 服 务 的 措 施 是 侵 权 行 为 , 因 为 提 供 通 信 业 务 是 A 公 司 与 通 信 公 司 通 过 合 同 关 系 建 立 的 , 与 物 业 管 理 公 司 并 未 构 成 合 同 关 系 。
想 一 想 :如 果 你 是 该 公 司 领 导 , 针 对 A 公 司 的 欠 缴 租 金 的 情 况 会 如 何 处 理 ?
7. 3 物业租赁合同
物 业 租 赁 合 同 是 出 租 人 与 承 租 人 就 房 屋 租 赁 事 宜 , 明 确 双 方 的 权 利 义 务 和 责 任 的 协 议 , 也 即 以 房 屋 为 租 赁 标 的 物 的 契 约 。
物 业 租 赁 合 同 在 租 赁 过 程 中 能 保 证 租 赁 行 为 的 正 常 化 、 法 律 化 , 明 确 双 方 房 屋 租 赁 的 标 的 物 ,明 确 双 方 在 租 赁 中 的 权 利 和 义 务 ,约 束 双 方 的 租 赁 行 为 ,如 果 哪 一 方 不 履 行 合 同 条 款 , 就 将 承 担 经 济 和 法 律 责 任 。
7. 3. 1 物 业 租 赁 合 同 的 主 要 内 容
根 据 《 城 市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 》 等 有 关 规 定 , 租 赁 合 同 应 当 具 备 以 下 条 款 :
1. 出 租 人 和 承 租 人 姓 名 或 名 称 及 住 所
法 律 对 出 租 人 的 要 求 是 其 必 须 是 房 地 产 的 合 法 产 权 人 ; 承 租 人 须 持 有 本 人 身 份 证 , 外 地 人 还 必 须 持 公 安 部 门 发 的 暂 住 证 。
2. 在 合 同 中 须 写 明 房 屋 所 在 位 置 即 地 址 、 面 积 、 范 围 、 装 修 及 设 施 状 况
签 订 合 同 时 必 须 说 明 房 产 交 付 使 用 时 的 基 本 状 况 , 如 水 、 电 、 煤 气 、 电 话 等 使 用 情 况 , 以 免 交 费 时 产 生 纠 纷 。
3. 租 赁 用 途
即 承 租 人 租 房 屋 的 目 的 。 租 赁 用 途 一 旦 定 明 , 则 承 租 人 不 得 擅 自 改 变 用 途 , 尤 其 不 得 用 房 屋 从 事 非 法 活 动 。 同 时 , 明 确 了 房 屋 的 使 用 用 途 后 , 只 要 承 租 人 依 约 用 房 , 则 正 常 范 围 内 出 现 的 房 屋 磨 损 , 出 租 人 不 得 要 求 赔 偿 。
4. 租 赁 期 限
明 确 租 赁 期 限 的 法 律 意 义 在 于 :
1) 期 限 届 满 , 承 租 人 有 义 务 的 规 定 , 务 将 原 房 屋 退 还 出 租 人 。
2)如 果 出 租 人 提 前 收 回 住 宅 的 ,应 当 有 “ 必 须 收 回 ” 的 理 由 ,并 且 征 得 承 租 人 的 同 意 , 赔 偿 承 租 人 的 损 失 , 做 好 承 租 人 住 宅 安 置 工 作 。
3) 因 买 卖 、 赠 与 或 继 承 而 发 生 房 屋 所 有 权 转 移 的 , 如 原 租 赁 合 同 未 到 期 , 则 原 合 同 对 承 租 人 与 新 房 主 继 续 有 效 。
4) 承 租 人 为 一 人 时 , 如 其 在 租 期 内 死 亡 , 共 同 居 住 人 可 以 要 求 合 同 继 续 履 行 , 办 理 名 手 续 。
5. 租 金 及 支 付 的 时 间 和 方 式
租 金 即 租 赁 价 格 , 由 租 赁 双 方 协 商 议 定 。 租 金 不 仅 应 写 明 具 体 数 额 , 而 且 还 应 注 明 租 金 交 付 的 方 式 , 是 按 月 还 是 按 季 或 按 年 交 付 。
6. 修 缮 责 任
修 缮 房 屋 是 出 租 人 的 一 项 义 务 , 修 缮 的 范 围 包 括 :房 屋 自 身 及 其 附 属 设 施 , 以 及 其 他 属 于 出 租 人 修 缮 范 围 的 设 备 。 但 如 果 因 承 租 人 的 过 错 造 成 房 屋 及 其 附 属 设 施 损 坏 的 , 由 承 租 人 负 责 修 复 或 赔 偿 。
7. 变 更 与 解 除 合 同 的 条 件
有 下 列 情 形 之 一 的 , 房 屋 租 赁 合 同 可 以 变 更 与 解 除 :
1) 符 合 法 律 规 定 或 者 合 同 约 定 可 以 变 更 或 解 除 合 同 条 款 的 。
2) 因 不 可 以 抗 力 致 使 合 同 不 能 继 续 履 行 。
3) 当 事 人 协 商 一 致 的 。
8. 转 租 的 约 定
房 屋 租 赁 合 同 中 应 约 定 是 否 允 许 承 租 人 转 租 , 如 合 同 中 没 有 相 应 的 规 定 , 将 适 用 法 律 法 规 关 于 转 租 的 规 定 。
9. 出 租 人 与 承 租 人 的 权 利 和 义 务
(1)出 租 人 的 权 利 和 义 务 。合 同 签 订 后 ,出 租 人 应 按 合 同 约 定 向 承 租 人 交 付 房 屋 ,对 房 屋 及 设 备 应 履 行 维 修 的 义 务 。 承 租 人 有 下 列 情 形 之 一 , 出 租 人 可 以 终 止 合 同 、 收 回 房 屋 。
1) 擅 自 将 房 屋 转 租 、 转 让 或 转 借 的 。
2) 利 用 房 屋 进 行 非 法 活 动 损 害 公 共 利 益 的 。
3) 拖 欠 租 金 达 到 一 定 期 限 的 。
(2)承 租 人 的 权 利 和 义 务 。合 同 签 订 后 ,承 租 人 应 按 合 同 的 约 定 使 用 房 屋 并 向 出 租 人 交
付 租 金 。 经 出 租 人 同 意 , 可 以 对 租 赁 房 屋 进 行 改 善 或 增 设 他 物 。 出 租 人 出 卖 房 屋 须 在 合 理 期 限 内 提 前 通 知 承 租 人 , 在 同 等 条 件 下 , 承 租 人 有 优 先 购 买 权 , 且 即 使 出 租 屋 的 所 有 权 已 发 生 变 化 , 只 要 在 租 赁 期 限 内 合 同 也 不 能 解 除 。
10. 违 约 责 任 。
违 约 责 任 是 指 物 业 租 赁 关 系 中 , 因 一 方 或 双 方 都 有 过 错 , 违 反 合 同 有 关 规 定 , 应 由 有 过 错 的 一 方 或 双 方 承 担 的 法 律 责 任 。 违 约 责 任 的 大 小 应 根 据 过 错 的 性 质 、 轻 重 来 决 定 。 违 约 责 任 的 承 担 方 式 主 要 有 两 种 :一 是 支 付 违 约 金 ; 二 是 赔 偿 损 失 。 违 约 金 的 数 额 由 双 方 在 合 同 中 加 以 规 定 , 损 失 赔 偿 方 法 和 计 算 问 题 也 应 明 确 订 立 。 合 同 中 如 无 违 约 条 款 的 规 定 , 则 以 实 际 损 失 额 为 标 准 进 行 赔 偿 。
11. 争 议 的 解 决 办 法
物 业 租 赁 合 同 在 履 行 过 程 中 若 发 生 争 议 , 有 三 种 解 决 方 式 :
1) 双 方 相 互 协 商 。
2) 仲 裁 , 双 方 可 以 在 合 同 中 约 定 或 事 后 达 成 书 面 协 议 将 争 议 提 交 仲 裁 委 员 会 仲 裁 。
3)诉 讼 ,即 当 事 人 双 方 在 合 同 中 既 没 有 仲 裁 条 款 ,事 后 也 未 达 成 书 面 仲 裁 协 议 的 ,可 向 人 民 法 院 起 诉 。
7. 3. 2 订 立 物 业 租 赁 合 同 应 注 意 的 问 题
1) 承 租 方 首 先 要 明 确 出 租 人 和 出 租 房 屋 之 间 的 关 系 。
2) 承 租 人 还 要 搞 清 出 租 房 屋 的 性 质 。
3) 租 赁 房 屋 时 , 出 租 人 和 承 租 人 双 方 都 应 注 意 该 房 屋 是 否 已 经 设 押 。
4) 在 我 国 , 法 人 与 公 民 之 间 发 生 的 房 屋 租 赁 关 系 最 为 广 泛 并 有 许 多 特 殊 性 。
5) 军 队 系 统 的 用 于 非 军 事 设 施 的 房 地 产 , 根 据 实 际 情 况 可 以 出 租 。
6) 为 加 强 对 房 屋 的 管 理 , 承 租 人 应 出 具 有 关 证 明 。
房 屋 租 赁 合 同 文 本 格 式 :
房 屋 租 赁 合 同
合 同 编 号 :_________出 租 人 :______签 订 地 点 :_________
承 租 人 :______签 订 时 间 :__年 __月 __日
第 一 条 租 赁 房 屋 坐 落 在 _______________、 间 数 ____、 建 筑 面 积 ____、 房 屋 质 量 ________。
第 二 条 租 赁 期 限 从 _____年 _____月 _____日 至 _____年 ____ _月 _____日 。 (提 示 :租 赁 期 限 不 得 超 过 二 十 年 。 超 过 二 十 年 的 , 超 过 部 分 无 效 ) 。 第 三 条 租 金 (大 写 ) :__________________
第 四 条 租 金 的 支 付 期 限 与 方 式 :_______________________ _______________________
第 五 条 承 租 人 负 责 支 付 出 租 房 屋 的 水 费 、 电 费 、 煤 气 费 、 电 话 费 、 光 缆 电 视 收 视 费 、
卫 生 费 和 物 业 管 理 费 。
第 六 条 租 赁 房 屋 的 用 途 :_________________
第 七 条 租 赁 房 屋 的 维 修 :_________________
出 租 人 维 修 的 范 围 、 时 间 及 费 用 负 担 :_____________________ ________________________
承 租 人 维 修 的 范 围 及 费 用 负 担 :________________________ ________________________
第 八 条 出 租 人 (是 /否 ) 允 许 承 租 人 对 租 赁 房 屋 进 行 装 修 或 改 善 增 设 他 物 。 装 修 、 改 善 增 设 他 物 的 范 围 是 :______________________________ ______________
租 赁 合 同 期 满 , 租 赁 房 屋 的 装 修 、 改 善 增 设 他 物 的 处 理 :_____________ ________________________
第 九 条 出 租 人 (是 /否 ) 允 许 承 租 人 转 租 租 赁 房 屋 。
第 十 条 定 金 (大 写 ) ______________元 。 承 租 人 在 ____前 交 给 出 租 人 。
第 十 一 条 合 同 解 除 的 条 件
有 下 列 情 形 之 一 , 出 租 人 有 权 解 除 本 合 同 :
1. 承 租 人 不 交 付 或 者 不 按 约 定 交 付 租 金 达 ____个 月 以 上 。
2. 承 租 人 所 欠 各 项 费 用 达 (大 写 ) _______元 以 上 。
3. 未 经 出 租 人 同 意 及 有 关 部 门 批 准 , 承 租 人 擅 自 改 变 出 租 房 屋 用 途 的 。
4. 承 租 人 违 反 本 合 同 约 定 , 不 承 担 维 修 责 任 致 使 房 屋 或 设 备 严 重 损 坏 的 。
5. 未 经 出 租 人 书 面 同 意 , 承 租 人 将 出 租 房 屋 进 行 装 修 的 。
6. 未 经 出 租 人 书 面 同 意 , 承 租 人 将 出 租 房 屋 转 租 第 三 人 。
7. 承 租 人 在 出 租 房 屋 进 行 违 法 活 动 的 。
有 下 列 情 形 之 一 , 承 租 人 有 权 解 除 本 合 同 :
1. 出 租 人 迟 延 交 付 出 租 房 屋 ____个 月 以 上 。
2. 出 租 人 违 反 本 合 同 约 定 , 不 承 担 维 修 责 任 , 使 承 租 人 无 法 继 续 使 用 出 租 房 屋 。
3. ____________________________
第 十 二 条 房 屋 租 赁 合 同 期 满 , 承 租 人 返 还 房 屋 的 时 间 是 :____________ ____________________
第 十 三 条 违 约 责 任 :____________________________ ________________________________________出 租 人 未 按 时 或 未 按 要 求 维 修 出 租 房 屋 造 成 承 租 人 人 身 受 到 伤 害 或 财 物 毁 损 的 , 负 责 赔 偿 损 失 。
承 租 人 逾 期 交 付 租 金 的 , 除 应 及 时 如 数 补 交 外 , 还 应 支 付 滞 纳 金 。
承 租 人 违 反 合 同 , 擅 自 将 出 租 房 屋 转 租 第 三 人 使 用 的 , 因 此 造 成 出 租 房 屋 毁 坏 的 , 应 负 损 害 赔 偿 责 任 。
第 十 四 条 合 同 争 议 的 解 决 方 式 :本 合 同 在 履 行 过 程 中 发 生 的 争 议 , 由 双 方 当 事 人 协 商 解 决 ; 也 可 由 有 关 部 门 调 解 ; 协 商 或 调 解 不 成 的 , 按 下 列 第 ____种 方 式 解 决 :
1. 提 交 ________仲 裁 委 员 会 仲 裁 。
2. 依 法 向 人 民 法 院 起 诉 。
第 十 五 条 其 他 约 定 事 项 :__________________________ _______________________
出 租 人 (章 ) :承 租 人 (章 ) :鉴 (公 ) 证 意 见 :
住 所 :住 所 :
法 定 代 表 人 法 定 代 表 人
(签 名 ) :(签 名 ) :
居 民 身 份 证 号 码 :居 民 身 份 证 号 码 :
委 托 代 理 人 委 托 代 理 人
(签 名 ) :(签 名 ) :
电 话 :电 话 :
开 户 银 行 :开 户 银 行 :鉴 (公 ) 证 机 关 (章 )
账 号 :账 号 :经 办 人 :
邮 政 编 码 :邮 政 编 码 :年 月 日
监 制 部 门 :印 制 单 位 :
本 章 小 结
思 考 题
7-1 物 业 租 赁 关 系 是 一 种 怎 样 的 关 系 ?
7-2 建 立 物 业 租 赁 关 系 有 哪 些 程 序 ?
7-3 物 业 租 赁 关 系 的 终 止 要 具 备 哪 些 条 件 ?
7-4 租 赁 物 业 的 管 理 都 有 哪 些 内 容 ?
7-5 物 业 租 赁 合 同 包 含 哪 些 主 要 条 款 ?
7-6 订 立 物 业 租 赁 合 同 应 注 意 哪 些 问 题 ?
实 训 练 习 题
7-1基 础 理 论 知 识
7-1-1单 项 选 择 题
1. 以 下 () 类 型 的 房 屋 不 能 出 租 。
A . 经 规 划 部 门 批 准 建 设 , 并 已 向 房 地 产 行 政 管 理 机 关 办 理 产 权 登 记 的 房 屋
B . 私 房 业 主 出 租 私 有 房 屋 同 时 租 用 享 受 福 利 性 租 金 的 公 房 。
C . 结 构 安 全 、 设 备 齐 全 、 能 够 正 常 使 用 的 房 屋 。
D . 能 够 确 保 在 租 赁 期 内 使 用 的 房 屋 。
2. 开 发 商 保 留 物 业 的 出 租 经 营 性 场 所 需 改 变 照 明 设 备 , 该 费 用 由 () 承 担 。 A . 开 发 商 B. 全 体 租 户 C. 物 业 管 理 公 司 D. 相 关 铺 位 的 承 租 人
3. 物 业 租 赁 的 标 的 物 是 () 。
A . 动 产 B. 不 动 产 C. 地 上 附 着 物 D. 作 为 特 定 物 的 房 屋
4.物 业 管 理 委 托 合 同 的 主 要 条 款 包 括 :管 理 项 目 、合 同 期 限 、 () 、管 理 费 用 、双 方 的 权 利 和 义 务 、 违 约 责 任 。
A. 管 理 方 式 B. 管 理 规 定 C. 管 理 目 标 D. 管 理 内 容
5. 为 方 便 租 户 , 物 业 管 理 者 建 立 的 收 缴 租 金 系 统 不 应 包 括 () 。
A . 租 金 缴 纳 时 间 的 管 理 B. 滞 纳 金 的 管 理
C . 收 费 通 知 单 的 管 理 D. 租 赁 房 屋 的 管 理
7-1-2多 项 选 择 题
1. 出 租 人 具 备 () 条 件 可 以 终 止 租 赁 关 系 (解 除 租 赁 合 同 ) 。
A . 承 租 人 擅 自 将 承 租 的 房 屋 转 租 、 转 让 或 转 借 的
B . 承 租 人 用 承 租 的 房 屋 进 行 非 法 活 动 , 损 害 公 共 利 益 的
C . 承 租 人 按 合 同 规 定 的 期 限 交 纳 租 金
D . 承 租 人 违 反 合 同 规 定 擅 自 改 变 房 屋 用 途 的
2. 在 物 业 租 赁 管 理 中 寻 找 在 承 租 人 的 方 法 有 () 。
A . 通 过 广 告 捕 捉 潜 在 承 租 人 B . 使 用 “ 免 费 ” 噱 头 捕 捉 潜 在 承 租 人 C . 通 过 报 纸 期 刊 广 告 捕 捉 潜 在 承 租 人 D . 建 立 租 售 中 心 捕 捉 潜 在 承 租 人
3. 承 租 人 资 格 的 审 查 程 序 包 括 () 。
A . 潜 在 承 租 人 的 登 记 B. 潜 在 承 租 人 的 身 份 证 明
C . 租 赁 经 历 D. 资 信 状 况
4. 在 物 业 租 赁 管 理 中 , 面 对 租 户 的 迟 疑 , 物 业 管 理 者 主 要 采 取 () 缔 约 技 巧 。 A . 单 刀 直 入 式 B. 以 攻 为 守 式 C. 总 结 式 D. 迂 回 曲 折 式
5. 租 赁 终 止 的 程 序 包 括 () 。
A . 搬 迁 前 的 会 面 B. 物 业 检 查 C. 归 还 押 金 。 D. 签 订 协 议
7-2 案 例 分 析 题
7-2-1黄 某 有 楼 房 两 间 , 其 中 一 间 于 1958年 出 租 给 某 市 百 货 总 店 。 双 方 在 租 赁 契 约 中 约 定 , 出 租 人 在 租 赁 期 间 如 确 要 收 回 自 用 或 出 卖 、 出 典 、 拆 建 等 , 得 于 3个 月 前 通 知 承 租 人 搬 迁 ,承 租 人 不 得 借 故 拖 延 或 有 任 何 要 求 。 1981年 9月 ,黄 某 以 房 屋 需 要 修 建 和 自 己 急 需 用 房 为 由 ,要 求 收 回 该 房 。市 百 货 总 店 则 提 出 ,该 房 已 做 为 商 业 网 点 不 能 撤 销 ,不 同 意 退 租 。 1982年 9月 , 黄 某 领 到 市 城 建 局 翻 建 房 屋 许 可 证 后 , 即 行 拆 房 改 建 , 因 百 货 总 店 拒 不 腾 房 , 拆 房 中 途 停 止 。 经 市 有 关 部 门 调 解 , 同 年 12月 出 租 人 在 一 定 压 力 下 , 不 得 已 与 承 租 人 签 定 了 租 赁 、 修 建 协 议 。 协 议 书 的 主 要 内 容 是 承 租 人 要 在 1982年 12月 30日 以 前 搬 出 该 房 。 出 租 人 应 于 1983年 4月 30日 前 把 房 修 好 交 承 租 人 租 用 。 但 在 市 公 证 处 办 理 公 证 过 程 中 , 出 租 人 没 有 在 公 证 书 正 本 上 签 名 盖 章 ,并 拒 绝 受 领 公 证 文 书 。 1983年 4月 房 屋 修 好 ,承 租 人 要 求 用 房 ,出 租 人 不 承 认 公 证 文 书 ,坚 持 要 求 按 1958年 的 租 赁 契 约 收 房 自 用 。为 此 ,诉 讼 到 法 院 。法 院 经 审 理 认 为 , 由 于 双 方 所 订 租 赁 、 修 建 协 议 并 非 出 租 人 真 实 意 思 的 表 示 , 故 协 议 无 效 , 不 予 保 护 。 至 于 公 证 问 题 , 出 租 人 没 有 在 公 证 文 书 正 本 上 签 字 , 此 公 证 不 能 成 立 。 本 案 应 按 1958年 双 方 所 订 的 房 屋 租 赁 契 约 的 规 定 处 理 。 据 此 判 决 如 下 :双 方 于 1982年 12月 所 签 订 的 租 赁 、 修 建 协 议 无 效 , 出 租 人 因 自 己 急 需 用 房 , 确 要 收 回 自 用 , 承 租 人 应 于 判 决 生 效 后 3个 月 内 搬 出 现 承 租 房 。
结 合 本 案 件 分 析 意 思 表 示 不 真 实 的 租 赁 合 同 应 如 何 处 理 ?
7-2-2 2003年 10月 28日 , 张 女 士 以 每 月 800元 的 租 金 将 其 所 有 的 本 市 杨 浦 区 延 吉 四 村 一 处 私 房 租 赁 给 某 房 产 经 纪 公 司 , 租 期 从 2003年 11月 8日 至 2004年 11月 7日 。 2004年 3月 25日 ,房 产 公 司 又 以 同 样 的 租 金 将 该 房 转 租 给 了 杭 先 生 ,租 期 从 2004年 4月 1日 至 2005年 3月 31日 。 而 2004年 4月 6日 , 张 女 士 与 杭 先 生 又 签 订 了 一 份 “ 房 屋 租 赁 协 议 书 ” , 约 定 了 出 租 期 限 及 各 自 应 承 担 的 治 安 管 理 责 任 。 不 幸 的 是 , 杭 先 生 父 子 于 2005年 1月 4日 凌 晨 在 该 房 中 中 死 亡 。 经 公 安 机 关 的 刑 队 和 法 医 确 认 , 受 害 人 系 使 用 淋 浴 器 不 当 煤 气 中 毒 死 亡 。 同 日 , 上 海 燃 气 市 北 销 售 有 限 公 司 营 业 所 也 出 具 了 事 故 报 告 , 指 出 事 故 原 因 系 房 屋 内 安 装 的 燃 气 热 水 器 无 烟 道 所 致 。 而 早 在 2003年 9月 15日 , 上 海 燃 气 市 北 销 售 有 限 公 司 对 该 房 屋 的 燃 气 设 备 进 行 安 全 检 查 时 , 就 发 现 张 女 士 安 装 的 烟 道 式 燃 气 热 水 器 未 设 置 烟 道 , 并 向 张 女 士 指 出 , 张 女 士 也 在 安 检 记 录 上 签 字 确 认 。 2005年 5月 31日 , 杭 先 生 的 女 儿 杭 小 姐 向 杨 浦 区 法 院 提 起 诉 讼 , 要 求 张 女 士 、 房 产 公 司 和 上 海 燃 气 市 北 销 售 有 限 公 司 共 同 赔 偿 丧 葬 费 人 民 币
24396元 , 死 亡 赔 偿 金 人 民 币 667320元 , 精 神 损 害 抚 慰 金 人 民 币 40000元 。 一
你 认 为 法 院 会 怎 样 审 理 此 案 ?
7-2-3北 京 市 新 化 街 175号 房 屋 为 某 城 建 公 司 与 化 机 公 司 的 共 有 房 屋 。 1989年 5月 , 城 建 公 司 未 与 化 机 公 司 商 议 , 擅 自 作 主 将 该 房 租 给 李 某 住 用 , 双 方 达 成 协 议 并 已 经 房 管 部 门 审 核 批 准 ,租 期 5年 ,租 金 每 月 100元 。协 议 签 订 后 ,李 某 一 家 10口 迁 入 该 房 ,当 时 化 机 公 司 已 经 得 知 ,但 未 表 示 反 对 ,并 且 与 城 建 公 司 按 月 平 分 李 某 交 来 的 房 屋 租 金 , 1990年 7月 ,该 房 被 房 管 部 门 鉴 定 为 危 房 , 房 顶 有 坍 塌 危 险 , 于 是 李 某 多 次 要 求 城 建 公 司 修 房 , 但 城 建 公 司 总 以 资 金 不 足 等 理 由 拖 延 , 1991年 5月 起 李 某 拒 绝 交 付 租 金 , 城 建 公 司 答 应 于 11月 修 房 。 1991年 9月 13日 晚 , 因 连 日 降 雨 , 该 房 年 久 失 修 , 房 顶 坍 塌 , 砸 毁 了 李 某 的 彩 色 电 视 机 一 台 (价 值 3000元 ) , 组 合 柜 一 套 (2000元 ) , 以 及 各 种 工 艺 品 损 失 500元 ; 李 母 也 被 檩 条 砸 伤 右 腿 , 住 院 3个 月 , 李 某 花 费 医 药 费 及 住 院 费 等 4000元 , 李 某 在 医 院 护 理 误 工 20天 , 损 失 300元 。 李 某 要 求 城 建 公 司 赔 偿 其 所 受 损 失 , 城 建 公 司 予 以 拒 绝 , 李 某 诉 至 法 院 。
某 区 人 民 法 院 受 理 了 此 案 , 经 审 理 , 于 1991年 12月 作 出 判 决 :城 建 公 司 与 化 机
公 司 赔 偿 李 某 经 济 损 失 8800元 , 此 案 审 结 。
试 分 析 拖 延 维 修 房 屋 造 成 承 租 人 损 失 的 应 如 何 处 理 ?
7-2-4 某 花 园 小 区 的 一 租 户 想 要 搬 出 一 部 分 家 具 。他 千 方 百 计 联 系 此 时 正 在 国 外 的 业 主 , 但 就 是 联 系 不 上 。 按 照 管 理 规 定 , 租 户 搬 出 家 具 , 必 须 有 业 主 的 书 面 许 可 证 明 , 而 没 有 业 主 的 书 面 许 可 , 管 理 处 不 予 放 行 。 急 于 搬 出 家 具 的 租 户 万 般 无 奈 , 找 到 租 户 管 理 处 领 导 , 恳 求 给 予 特 殊 照 顾 。 该 部 门 领 导 考 虑 , 若 简 单 放 行 , 恐 怕 损 坏 业 主 的 利 益 ; 若 拒 不 放 行 , 又 会 使 租 户 感 到 不 便 , 处 于 两 难 境 地 。
试 分 析 :1. 如 果 你 是 该 租 户 管 理 处 的 领 导 , 你 该 怎 么 办 ?
2. 你 如 何 看 待 物 业 管 理 规 章 制 度 中 的 原 则 性 与 灵 活 性
本 章 “ 想 一 想 ” 参 考 答 案
案 例 7-1参 考 答 案 :
在 业 主 提 出 异 议 时 , 就 应 该 查 找 有 关 规 定 或 进 行 咨 询 , 确 认 该 行 为 违 法 , 就 应 该 主 动 向 业 主 致 歉 , 并 说 明 为 业 主 节 省 物 业 管 理 费 的 本 意 。 然 后 , 与 通 信 公 司 终 止 协 议 , 并 协 助 业 主 要 求 通 信 公 司 予 以 赔 偿 。 随 后 , 主 动 与 业 主 协 商 , 就 公 共 部 位 的 对 外 租 赁 进 行 洽 谈 , 要 求 业 主 授 权 代 理 租 赁 , 明 确 租 赁 范 围 、 租 赁 用 途 、 利 益 分 配 等 事 宜 , 避 免 今 后 出 现 问 题 。
案 例 7-2参 考 答 案 :
首 先 按 租 金 催 缴 程 序 发 出 催 缴 通 知 书 , 规 定 明 确 的 租 金 缴 纳 期 限 。 如 果 A 公 司 仍 未 缴 纳 , 先 要 了 解 情 况 , 积 极 沟 通 , 弄 清 是 善 意 欠 费 , 还 是 恶 意 欠 费 , 根 据 情 况 区 别 对 待 。 如 是 善 意 欠 费 , 应 妥 善 处 理 , 并 给 予 适 当 的 帮 助 , 但 这 也 是 有 期 限 、 有 限 度 的 。 如 是 恶 意 欠 费 , 根 据 合 同 内 容 , 当 机 立 断 终 止 租 赁 , 或 提 请 诉 讼 , 以 挽 回 损 失 。
范文五:物业租赁管理
物业租赁管理
随着物业管理二、三级市场的发展,物业租赁管理将是物业管理公司重要的业务内容。通过物业管理者的努力,将会增加物业出租率,而且物业管理者的知名度亦可吸引客户,因此许多业主或投资者愿意将物业交给物业管理公司进行租赁管理。本章将介绍物业租赁的形式、租赁契约的构成要素和物业租赁管理的具体操作过程以及租约的编写内容与技巧。
第一节 物业租赁概述
一、物业租赁的形式
1.物业租赁的概念
在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益,授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时,物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在,合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双方的责任,租户只拥有暂时的物业占有权,而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制,业主与租户都可以转换他们的权利,但即使权利转移,责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明,在未经所有者授权的情况下,租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业租金提高(升值)后转手卖掉,新的业主就不仅能得到房产,还享有租约契约中规定的权利和义务。
2.物业租赁的形式
(1)按物业租赁方式分。
?定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期,租期可以是一个星期,也可以是99年。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明,租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力,即所有权益的归属形式不变。
因为固定期限租赁有确切的终止日,因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁,租约上必须注明截止日
期。
?自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁,除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
自动延期租赁可由双方根据协议达成,也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为,在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时,协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或一年),然后转为周期性租赁。
周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期,或租约中未指明租赁期限,租赁者依旧按原来的方式占用物业,并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下,实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限,即如果租金是按月缴纳的,则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑,自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来,如按月自动延续等。
?意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止,但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同
的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
?强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时,在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。
此时,除非业主诉诸法律或租户自动搬离,否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将产权还给业主,所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施:一是不通知占用者就直接向法院提出诉讼,二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时,即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的问题。
(2)按租金支付方式分。
物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式,就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。
?毛租。毛租有时又称连续租赁,是租用者按期支付一笔固定的租金,物业所有者负责支付源于物业的
其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付,当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。
?净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外,要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常
在长期租赁中采用,租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下,租户除向业主支付租金外,还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下,租户除了负担第一种中所提及的各项费用外,还要支付房地产保险费用。第三种形式下,净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销。
实际操作中,三类净租金形式可以交迭使用,因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。因此,物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。
?百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁,常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外,还要根据其超出预定销售量的部分,按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。
大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览,来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客,使人们一旦为看展览而进
入购物中心或超市时,就会进入租户的商铺购物,这就构成了一个双赢的局面。
虽然百分比租金每月会被提升或被要求支付,但该部分的分成通常按年度计算兑现。租户支付的毛利润百分比随房屋的位置、性质以及经营种类和大的经济环境的不同而不同,有时悬殊甚大。
业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定,很少情况是不作任何规定的。业主为了保证其物业在出租过程中获得预期的经济收入,常在租约中订立有强制收回使用权的条款,该条款就确定了一个最低的租期内收入下限。当该限度在核算周期中未能达到时,所有者有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是,当租用者未能完成条款中规定的最低租金时,可以另外追加费用以达到最低租金水平。
二、租约的组成
物业管理者应以书面的形式签订所有的租约,以保护业主的利益。租约也是一种合同,签约双方必须具备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说,居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约的基本组成部分包括:
1.签约双方的法定签名
租约既是一份正规的合同,又意味着房地产权益的转移,因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名,
并且要由物业所有者或其合法代表签名方能生效。当然,租约的签署权可由业主在物业管理合同中授予其物业管理者。在实践中,物业管理者应保证租赁一方在租约上签字后方能行使其对物业的使用权。如果租赁方属于公司或组织机构,租约的签署者应为租赁方法人,并且应在租约上加盖公章。
2.物业的具体描述
在签定合同时对租赁场所做精确的法律描述是至关重要的。如果出租对象是楼宇或公寓的一部分,租约应明确其所占空间的边界,如明确房间号和街道地址;但出租对象若是商业用房时,则需要在租约中附加所出租空间的楼面布置。为详细起见,租约中还要注明租户对楼梯、电梯、大堂、车道、道路享有的权限,以及被租房间的装饰、器具等项目及其状况和其他附属空间,如车库、储藏室、露台等的权限。在工商物业出租中,对物业描述的另一项内容是物业所有者将要为租户而进行的物业改造。例如要指明改造项目和所需要的费用分摊情况以及由哪一方实施改造。
3.规定租期的条款
租约中应明确租用期及其开始与截止日期,如可以叙述为:“租用期30年,起始日期200*年4月1日,截止日期203*年5月31日。”
很多租约中还包含续租条款,就租户续租细节加以说明。续租细节包括租户提出续租的最迟期限、方式、向谁提出以及续租条件和租金追加额等。如下例:
在第______条第______款规定的租用期限到期时,租户可以根据意愿提出续租,续租期为______年。本租赁合同中除以下需要更新的各条款外,其余均在续租期间继续有效。被更新的条款包括:续租期年租金为人民币______元,自新租期开始的第一个月第一日起按月支付。租户提出续租的请求必须在本租期到期的六个月以前以书面形式向物业所有者提出。
由于续租条款对租户有利,业主一般在与租户达成续租协议时要求续租租金有较大的提高,提高的幅度起码要与物价涨幅持平。无限期续租必须在租约中写明。
有的租约还允许租户在缴纳罚金的条件下提前中止租约。在工业租约中(尤其是在租户自建厂房的情况下),有时允许租户在租约到期时购买物业的全部产权。
4.规定租金支付方式的条款
租约中应注明租户租金的交付方式。无论毛租、净租还是百分比租赁,支付租金的时间和总数必须说明。如果租金是按平方米计算的,在租金计算时必须注明“每平方米,每年”等字样。
5.取得物业实际占有权的条款
在租约中,物业所有者必须保证租户对物业的实际占有权。如果在新租期开始时,物业仍被上期的租户占用,物业所有者或其代理人(物业管理公司)必须对占用者采取措施,且所有费用自负。若不注明,则如何实际获得物业的权利就可能是租户自己的事情,为避免日后发生纠纷,因此一般都要在租约中明确有关此方面的内容。
6.调整租价的条款
由于通货膨胀、税收等因素的影响,一般租约越长,业主的利益就越可能受到威胁,因此在原始租约中应规定特定的租价调节法,这一点非常重要。提高租金率的方法有以下几种:
(1)渐进调整。
在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是用渐进调整(又称自动升级租约)法,即规定租金定期提高。
例如,一幢办公楼第一、第二年的租金是100元,月平方米,第三年是150元,月平方米,第四年、第五年为
200元/月平方米。
在租约中可以这样描述:
“租用者立据保证上述租用期内向物业所有者的指定的代理人——××物业管理公司缴纳租金,每租期人民币62000元整;租金为按月在每月第一日以前向所有者指定代理人——××物业管理公司缴纳。其中最初的六个月每个月人民币4000元,以后的四个月每月人民币6000元,最后的两个月每月人民币7000元。”
(2)百分比租赁。
百分比租赁中租金的调整是按租户经营收入的增长而增加的。
(3)指数租赁。
指数租赁是指以某种经济环境的宏观统计指数为依据,进行百分比租赁的调整方法,最常用的指数是消费价格指数和批发价格指数。指数资料应与租户的经营项目有关,可以从可信赖的独立机构中获取。对于办公楼宇、服务机构、经济组织、经纪人公司等业务组织的租户,可以用此方法。
租价的调整频度和幅度由双方在租约拟订前商定。例如,租金数额可以确定为:基本租金4800元,月,调节租金与商品消费价格增长同步,即商品消费价格每增长1,,租金提高1,,依此,若第一年物价涨幅为6,,则下一年租金为5088元,月。
(4)价格收缩条款。
价格收缩条款是指租金价格的调整除了随经济指数变动外,还要考虑其他因素如工资水平、税率、水电费价格和物业运行开支等的变动,有升有降。当考虑物业运行费用时,租户仅增加负担超出预先确定开支的部分。预先确定开支的部分称为支出基点,超出部分被称为运行超支,该条款常见于办公租赁。
(5)重估定价。
重估定价就是在租约生效的一段时期(通常为5年)后,双方同意由独立评估人就当时的市场价格对物业的租价重新评估并确定。
7.承担不可预见费的条款
一般来说,租约越长,出现无法预期的费用变化或其他不可预见的突发问题就越多。因此,租约中应该附有要求租户分担不可预见费的条款,以保护业主的利益。
此外,租约中还要有租约的附加条款。
8.规定物业用途的条款
物业所有者在租约中要增加对物业用途加以限制的条款。例如,在办公物业租赁中可限制物业从事的业务类型,如“建议仅从事一般的保险代理业务,而不可涉及其他”或不得进行违法用途(如制假等),在公寓租约中可填加“只供居住不供商用”。
此外对合租物业的,在租约中还要附加“物业管理公约”,各租户要共同遵守。
9.规定转租和分租的条款
转租是指租户将其对物业的所有权利转让给第三者,而分租是指租户将部分权利进行转让。多数租约是禁止上述行为的,除非经过所有者事先允许。如果租约中没有明确禁止转租或分租行为,租户就有权对其租用权进行转租或指派他用。这样可以确保业主对物业的控制权和对租户的选择权。
10.承担灾祸损失的条款
火灾损失、毁坏资产及赔偿等问题在租约中也应有明确的规定。任何由租户造成的对物业的损毁都必须由租户负责,对损毁的物业,业主有权中止租约,并保留对租户追究法律责任的权利。物业的毁损若不是由租户造成的,则租户有权中止租约,租户还可以让业主对物业进行修复并在以后的一定时间内免交租金。租户也可以空出不能使用的部分,并适当降低租金数额。
11.租户责任条款
租约中要规定租户的责任,包括要求租户及时修复由租户直接或间接造成的损坏;要求租户对所有管道、电梯和其他设备进行规范操作;不得故意毁坏物业的任何部分并防止他人破坏;不得妨碍其他租户对安静
环境的要求等责任。
12.租户对物业改造的条款
租户在未经业主或其代理人(物业管理公司)书面允许的条件下,不得对物业结构作任何改动。多数租户自行进行的对物业的改造将被作为物业的附属物而成为所有者物业的一部分。但商业和工业物业则一般容许租户为了生产经营的需要而进行自行改造,这些改造部分就属于租户自己的资产。因此,在租户能够恢复物业本来面貌的条件下,可以在租期结束时将其移走。但要注意,在租约中对租户移走自有改造部分的措辞的微小差别就可能造成不同的后果。例如,一个长期租用的租户在初次租赁时做了部分装修,在第三个租赁期他搬走了,而条款现在只要求恢复到租赁初期的状态;此时,租户只要恢复到上一次租赁时的装修情形即可,而第一次租赁时的装修他可以不管,可不再恢复,这时业主不得不承担再装修的费用。
13.规定保证金的条款
租约还应该包含租户缴纳保证金和保证金归还条件等内容。保证金可以是现金、支票、转让的票据等。在租期结束,业主或物业管理者应归还租户保证金,若需要扣留,必须指出租户对自己物业造成的损失。
14.规定业主职责的条款
(1)账单与通知单的及时送达。
租约上应注明业主或其代理人(物业管理公司)通过邮寄或递送的方式在适当时间及时向租户发送有关通知或账单。
(2)保障租户的隐私权。
保障租户的充分隐私权是业主的职责,为此租约条款中应注明:限制业主和物业管理者随便进入租户所租用的物业内,紧急情况、必要的维修需要以及临近租赁期满除外。如果物业被拍卖,条款中就应允许购买
者参观物业。
对商业与工业物业,为保证所有者对物业监督的合法性,物业管理者应保留随意出入并巡视物业的权利,以便随时发现对物业的滥用行为和未经允许的增建或改建。精明的物业管理者还可以从巡视中发现租用公
司的经营情况。
(3)物业的维护。
租约中还应该规定业主对物业维护所负的责任。一般要求业主负责所有必须的维修事务,业主一般通过
物业管理公司来维护电梯系统、水电设施和排污系统等设施的良好状态,以保证使用。此外,业主还要通过物业管理者提供诸如公共区域的管理、保洁等一系列服务。
如果业主对提供物业维护和其他服务确有困难的,物业管理公司在草拟租约中应尽量减轻业主在这些方
面的责任。当然如果业主将物业变卖,则除了将保证金交还或移交给新业主外,其对该物业不再负任何责任。
15.关于索赔的规定条款
(1)业主失责时的租户索赔。
?业主违约。租约中应注明如果业主或物业管理者未能履行租约规定的责任,租户可以因违约造成的损失中止租约并提出赔偿的诉讼请求。
?未按期缴纳被租用物业。有时业主由于前租户未能空出物业或因维修、改建工程未能及时完成等原因,而拖延交付物业使用权。在这种情况下,如果租户未能在租期开始时获得所租物业的相应权利,可以拒付租金或中止租约,也可通过法律手段获得相应的权利,要求业主赔付由此造成的损失和律师费用。因此,物业管理者在签约时应留有余地,在租约中写明允许业主在必要时推迟交付被租物业,以使租户在容许的推迟期限内不中止租约或采取其他行动,容许租户在实际租用开始后再计算租金等。租约中可以这样表述:
“在租期开始时,业主可能因不可控制原因而未能实质地向租户交付物业的使用权。这种事件的发生并不对租户造成损失,也不能影响租约其他条款和租约的有效性。但业主要放弃租金直至租户获得对物业的实
际使用权。”
?未能提供租约规定的服务。如果业主未能向租户提供必要的服务,如不能正常地供热、供水或提供其他设施,以及没有对物业提供必要的维护而使物业无法正常使用等,租户有权要求中止租约,放弃对物业的租用。因此为了业主的利益,租约中应要求租户在业主的服务未提供时,向业主提出书面通知并给予一定的恢复被中断服务的时间。
(2)租户过失时的业主索赔。
因租户过失而引起的业主索赔情况如下:
?租户违约。若租户违反租约合同,租户将失去租约权利,还要赔偿业主的损失。一般租约中规定业主应在规定时期内书面通知租户,责令其修正。如果租户对所造成的损失未采取必要的手段加以修复,业主或物业管理公司有权自行对物业受
到损害部分进行必要修复,所需的材料与人工费应由租户承担,并在下个租金缴纳期一并缴纳。如果租户选择中止租赁,租户应立即支付所需维修费用。
?驱逐诉讼。如果租户拒交房租和租约中规定的分摊费用、利用物业从事非法活动以及租约中止后不搬出或实施破坏等,业主可以给予对方通知后,提出诉讼要求并收回物业,这个过程就叫驱逐诉讼或执行驱逐行为。
?失职。这一条款是指如果租户不缴纳租金,业主或物业管理者可以中止租赁。
?破产。业主在签约时就要确定租户如宣布破产时应采取的措施,并写入租约条款中。
?违法行为。租约中应明确列入禁止租户违法行为的条款。
第二节 物业租赁管理的程序
一、捕捉潜在租户
1.通过广告捕捉潜在租户
要挖掘和寻找到最好的潜在租户,物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式,如做标志牌、在报纸期刊上做宣传,或通过广播电视,或用信函、宣传手册、传单和网址,或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。问题是物业管理者如何能够用最少的广告成本开支找到最多的潜在租户。由于住宅、工业和商业物业都有着不同的潜在客户群,所以做广告时要考虑到潜在租户的类型。
(1)不同类型物业的潜在租户适用的广告形式。
对工业物业的潜在租户,可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到,当然也可以通过工业经纪人寻找;商业物业的潜在租户,可通过靠近写字楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找;而一个潜在的家庭租户有租赁需求时,往往通过邻居或朋友,也有通过看报纸来寻找的,因此居住物业的租赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。
(2)不同类型物业的潜在租户适用的广告内容。
出色的广告在人们的脑海里会留下深刻印象,这样的广告主要通过强调物业的优点和服务来吸引潜在租户的注意,一般在具体内容后就有物业位置、有效日期、参观时间和联系方式等。
?标志牌广告。物业的类型不同,潜在租户不同,通过标志牌寻找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌,来吸引兜风的潜在租户;而
大型住宅或办公楼宇就应在内部设立一个小接待室便于吸引潜在租户前来观察与查询;而小型的住宅或办公楼就可以将物业类型和联系人、有效日期、参观时间和联系方式放在待租物业或待租物业隔壁的显著位置上。
?报纸期刊广告。在精心选择的非地区性报纸期刊上做广告可以吸引到一系列有能力的潜在租户。吸引工业或商业方面的潜在租户,可以将陈列广告刊登在财经版面上,当然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅类的潜在租户则要在房地产报纸上做较大版面的广告。
?广播电视广告。尽管广播电视的听众和观众较多,但这些广告的费用高,而且这些听众和观众都是没有经过选择的,这些人多并不意味着潜在租户多,所以这个方法会受到限制。
2.使用“免费”噱头捕捉潜在租户
物业管理者可采用类似“免费”噱头来寻找潜在租户,比如物业管理者可以提供一次免费旅行、免费游泳或网球课程、免费使用俱乐部的机会等。为了刺激和吸引更多的潜在租户光顾,广告中还可以声明:头六位签约者可免收第一个月的租金,或在一个特定的时期内有某种优惠,比如从广告刊登的第一天起10天为有 效期,或在头十天内去光顾物业的客户都有一个小礼品等。
3.引导参观捕捉潜在租户
物业管理者要通过引导潜在租户参观,来使其对待租的物业产生兴趣和需求。物业管理者应能够估计潜在租户的爱好,在潜在租户对某地段、某单元感兴趣时,就应该带领参观。千万要注意避免潜在租户在参观现场时失望的情况发生,如发现一些与先前的广告内容截然不同的地方等。因此,物业管理者要注意应从最佳线路带领他们参观,沿途宣传令人愉快的设施和服务。例如参观工业区,物业管理者可宣传其交通的便利;参观综合办公楼或购物中心的路上(如车上)就可以说一说其他租户的情况,使其了解周边租户的素质,相信周边没有直接的竞争者;在车上可以回答关于公交车辆的情况。
参观中物业管理者不仅要突出不同物业的优点,并且要说明他们所能提供的服务,如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。
这里需注意:物业管理者如果引导潜在租户参观的空置物业太多,反而会增加他们的疑惑:为什么空置率这么高,因此应有选择地引导参观。
4.建立租售中心捕捉潜在租户
对于大型综合住宅和商业物业来说,建立一个组织健全、有专业人员的租售中心是必要的。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具,以使潜在租户看到完成后物业的情况。由于建立租售中心的费用昂贵,因此是否建立取决于租赁的物业数量、希望出租的时间、租赁者期望的租赁额和竞争者的情况等。期望中的租金越高,租售中心的效用就越大,因为使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率,从而提高出租的可能性。但当市场强劲时,一般不需要精心布置这样的租售中心。
二、租户资格的审查
不管是居住、商业还是工业租户,租户资格的审查程序都是基本一样的。
1.潜在租户的登记
每一个前来咨询或参观物业的潜在租户都要填写一份来客登记表。
2.潜在租户的身份证明
核对居住或商业物业租赁者的身份证明很重要,尤其是零售性的商业物业,如混合租赁的零售购物中心。因为在商业物业中租户做何种生意是很重要的,它关系到与其他租户能否协调,如有些租户就要求同在一个购物中心中限制有竞争性的租户。
3.租赁经历
由于经常改变租户的花费较高,再加上一般家庭或公司频繁地更换租凭场所的原因大多是陷入了经济困境,因此业主或物业管理者为不冒险,就会了解潜在租户的过去租赁历史,尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较长的租户。对于有改造物业要求的租户,其以往租赁是否稳定则更为重要。如果潜在租户有多个,物业管理者或业主在选择时,往往会不考虑那些规模业务迅速膨胀的公司。因为假使现有的物业对这些租户目前来说正合适的话,那么过不了一两年就会显得太小而不能再租用。当然这得排除业主有富裕的物业可以提供的情况。
4.资信状况
业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说,以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的,而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。因此,对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑,当然如果仅有偶尔拖欠记录的,则应请对方亲自对此作出解释。物业管理者可通过调查得到所需要的潜在租户的以往信用资料。
三、租约条款谈判
若潜在租户对物业感兴趣并且其资质也符合业主的条件,具体的谈判过程就开始了。谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约,物业管理公司往往要监控谈判的全过程。
1.控制签约进程
要使谈判有所进展,物业管理者就要有能够驾驭谈判局面、控制签约进程的能力。物业管理者要设法避免业主与租户的冲突和租赁业务无果而终的情况发生。物业管理者可通过不让业主和租户过早接触等方法,来规避可能出现的冲突。一般的技巧是当谈判快要结束准备签约时,再让双方见面。成功的物业管理者总是 在开始谈判前拟订谈判策略,使业主不至于太早进入面对面的谈判中。
2.利用经纪人
在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租赁谈判中,业主为了满足专业知识的需要往往会聘请第三方——专业知识与经验都丰富的租赁经纪人加入进来,这时除非物业管理者能够很好地与这类经纪人配合,否则,他们的介入会使谈判更加复杂。在谈判开始前,物业管理者与经纪人应已商定好由谁直接去面对租户。一般情况下由物业管理者去面对租户,由经纪人在幕后提出建议和策略。因为在谈判中与租用者建立良好的忠实关系是非常重要的,而物业管理者就比租赁经纪人更能建立这种关系。
3.谈判妥协
(1)谈判妥协的原则。
妥协是指业主降低原始条款而给租户的一种优惠,妥协的目的是为了让潜在租户成为真正的租户,有价值的妥协会使租户在基本问题或财政问题上有舒缓的感觉。对条款的每一次妥协都意味着业主租赁收益的减少,因此物业管理者在谈判中要时刻坚持业主的立场,在业主不可能作出的让步上不妥协。一般来说,租赁妥协的原则是租用规模越大、租期越长,租价妥协的空间越大。但要注意的是,一旦对一位租户作出妥协,就可能对其他租户也要有同样的妥协。
(2)谈判妥协的小技巧。
在谈判中不管妥协的大小,都要让租户感到是在业主不情愿的情况下作出的,是来之不易的。值得注意的是,有时候妥协对业主影响很大,但对租户却无价值;而有时租户认为作出了巨大的让步,但对业主意义不大。因此物业管理者弄清楚租户一方的需求是非常必要的。
(3)妥协的程度。
租约中几乎所有的条款都有谈判的余地,关键在于双方立场的坚定性,任何一点点的妥协都可能引导潜在租户接受并签署租约,成为真正租户。因此,物业管理者在谈判中要考虑的是妥协程度多大时才能打动租户,即妥协的尺度。一般来说,决定妥协程度的因素有三:一是业主的财务和战略目标,二是该地区物业租赁市场竞争的情况,三是租户租赁的紧迫性。
(4)租价与折扣的谈判。
在租金上作出让步,无疑是最具吸引力的,也是最具负面影响的让步。虽然任何租价折扣,都不是业主或物业管理者情愿作出的,但激烈的物业租赁市场不得不这么做。因此任何时候物业管理者都要分析租价折扣的利弊得失,在保证物业的一定租金水平上才能考虑给予租户短期的租金减免优惠。一般租金上的让步只能在市场状况最坏的时候作出。
租金折扣一般是对个别租户作出的,但这类消息会传播得很快,因此一旦对个别租户妥协后,其他租户也纷纷会提出同样的要求,这样最终会导致租赁效益的降低,甚至造成严重的损失。因此在谈判中物业管理者要坚持最起码的租金水平。如果物业管理者发现物业的实际价值在整个租期内因租金的降低而发生损失,这时的租赁市场又是低迷的,提升租价的可能性不大,那么最好的做法是让物业空着,留待市场好转,租价合适时再租。因为长期以低廉价格出租物业,会使租金收入与物业的日常营运开支相抵后所剩无几甚至无利可图或收支倒挂,这是比物业空置还要糟糕的事。
?办公物业的租价折扣。在办公物业出租中经常采用分级定价的方法,基本标准租金以每平方米计算。在高层办公楼中,标准租金一般随楼层的增高而增加,因为楼层越高越安静,如同样位置的房间在21层的要比在14层的高2,3元,平方米。而同样,每一层处于楼角的单元往往比其他单元的租价高2元,平方米左右,而每一层处于视野好的一面的单元,其租价就要比其他的单元贵一些。
?居住物业的租价折扣。居住物业的租价也采用分级定价,使所有的单元在价格和价值上取得平衡。如一幢无电梯的六层公寓楼,顶层单元的月租费可能就要比楼下同样单元的月租费便宜些;同样一幢高层住宅楼,高层视野广、风景优美的单元肯定要要比底层包围在中间的单元的租价贵。
(5)免租的谈判。
租金折扣中最常见的一种方式是短期减免租金,这种方法在一定程度上满足了租户和市场的要求。例如,在市场空置率很高的时候,物业管理者可以以减免两个月租金的妥协,来引使租户签约。物业管理者在实施这一妥协条款时要注意一般是在租期的最后执行,而不是在租期开始的第一个月免租。如租赁期是一年,则在最后两个月可以不收租金。因为这样可以避免租户不付钱就入住,直到被驱逐出去时都未付租金的情况发生。一般来说,短期减免租金的妥协比平均降低整个租期内的租金的妥协要好,因为平均降低租金的妥协无形中已降低了物业的市场价值,它造成的损失要比短期减免租金的损失大。
4.租期的确定
在租户更迭时,业主为寻找新租户要花费广告支出,对新租户的资格审查要花费成本,谈判要花时间和费用,而每次租户搬出搬进都要发生对物业进行清理、重装修和修整等费用,所有这些都要增加业主的租赁成本,减少租赁收益。因此一般有经济头脑的业主都愿意签一份长一些的租约。当然如果业主在长租约中没有逐渐提高租金的条款(如随物价指数而变动等),在长期租约上也会有一些损失。
(1)居住物业的租期。
对居住物业,如果租金随时间推移而增长,租期才会超过一年,否则一般不超过一年。当然也有例外,如对新建或新改造的物业,业主为提升物业的声望,就会对那些资信好、经济地位坚实的租户签订两三年的租约,因为这些人的租用会提高物业在租户及邻里间的声望。
(2)办公、商用和工业物业的租期。
办公、商用物业则不同于居住物业,其租期最短也在5,10年间,而工业厂房租期则要高达10,25年或更长。业主一般在长期租约中要加入租金随时间而增加的条款。由于商用物业往往有专为租户进行改造的费用,因此对商用物业,物业管理者要尽量寻求较长的租期,以期能完全收回改造费用。在长期租约中,若以百分比租约方式出租,物业管理者一般都要求有保底租金,当然对那些声誉很高的大型商业企业租户可以例外。
在租期结束时,给予续租也是一种优惠,有较高声誉或经营业绩好的工商业户往往能够得到续期的优惠。其他租户要续期则往往有附加条件,如提高租金等。
在租赁市场空置率高的情况下,租户有时在谈判中会提出在租用到预定的时间后可退租的条款;而在经济不景气的时候,租户会提出在租用达到一定时间后根据经营情况减少租用量的条款。在特殊时期,业主在谈判中可以同意上述条件而不附
带任何惩罚条件,但对未收回的、为适应其租用要求而改造的费用,则要求租户退租时补缴齐。
5.关于物业改造的谈判
新租户在入住前,一般总会提出这样或那样的改造或改进物业的要求。改造费用一般通过租金的形式收回。但物业管理者要向租户申明的是,所有超标改造装修费用或由租户自负,或由业主提供并在租金中收回。在市场疲软或租户需要的时候,标准内的定期重装修或设备更新可以在租约中考虑由业主负担。例如,对一家声望显赫的证券公司租用的空间,业主负责每三年重新粉刷一次,每六年更换一次地毯等。
(1)居住物业的改造装修要求。
租户对居住物业的要求一般局限在物业的装饰上,如重新粉刷、重换窗帘、更新地毯等。有些新建住宅的业主让租户自己设计挑选装饰,并把这作为优惠条件。旧的住宅是否重新装饰由当时的租赁市场状况和租赁双方的的急需程度决定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍,但当市场紧俏或租户急于入住时,如果租户愿意,可以由业主提供材料,租户自行完成,物业管理者要注意把这些口头协议记录下来以免造成误解。
(2)工商业物业的改造要求。
工商物业的租赁谈判中,物业管理者在对物业改造的条款作出妥协前,不仅要考虑改造对物业的影响,还要考虑由此而增加的业主负担。一般谈判的结果是用其他条款来交换,以避免给业主带来损失。物业管理者要给租户一个可以改造的上限,允许租户在此范围内确定标准。
工商物业在出租前一般都必须经过相当大的改造,以满足租户经营的特殊需要。改造项目和所需费用及费用如何分配必须在租赁契约中明确写明。一般新的工商物业业主在建造时,会根据建筑标准预留一定的出口、灯具、窗户等,这些费用一般都归业主承担。但超出这些标准的任何设备设施,如附加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费用应由租户负担。
如果租户要求业主无法满足的豪华昂贵的装修改造,业主可以直接给租户按每平方米计算的补贴。但物业管理者要监督租户的装修过程,使其按约完成。在租约中还要明确租户的任何改造都是物业不可分割的一部分,租户对其没有所有权。
租户经营的性质决定了租户对改造的要求,如保险公司通常就采用原有的建筑设备设施的标准;而律师事务所则因业务原因,需要单人的办公间和豪华的装饰,这往往会超过原有设备设施的标准;医疗机构对设备设施的要求则可能更高。
6.扩租权的谈判
扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。对居住物业而言,扩租并不常见。但对工商业物业租户,尤其是对正处在成长阶段的工商业租户,这一优惠条件是很有吸引力的。但令业主和物业管理者头疼的是,将已答应扩租的物业出租给那些不知会呆多久的租户会带来麻烦。显然物业的空置率越低,租户获得扩租权的可能性就越小,因为物业的大部分空间已被占用或被预约租用。
7.限制竞争租户条款的谈判
限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。该附加限制条款常常出现在商业物业尤其是零售物业的租约中,有时也在服务业的物业租赁中出现,如理发店等。物业管理者在谈判中要注意如果这一限制条款不致影响业主的利益,或租户愿意为此交付额外的补偿,就可以考虑采纳;如果这一条款会影响其他有价值的大租户或有声望的租户的进入,则就不能同意。
有些职业对竞争对手过于接近并不介意,而有些职业则不同。对大型的商业购物中心,无论租户愿意付出多大的代价,物业管理者都不能同意这样的限制性条款。因为购物中心的性质就是要多家同类企业共存,从而展开竞争,刺激商业和商场的发展。
四、缔约技巧
在租约正式签约前,许多租户都会发生迟疑,如都会停下来思考这样一些问题:这是否是一个正确的决策,并会反复问自己:要租赁的物业是否是所出的价位上最好的,妥协条款是否符合我的需要,是否可以再等等再说,面对租户的迟疑,物业管理者的缔约技巧是:
1.单刀直入式
单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件,如,“您更希望什么样的空间,”,“您还有什么不满意的吗,”
2.总结式
总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性,在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调,以显示该
物业十分理想。
五、核查物业
租约签定就意味着租赁业务的开始。在租赁伊始,物业管理者应陪同租赁人核查物业,检查所租物业是否符合租赁条款中的条件,如果租赁双方都同时认可物业的状况,就应请租赁人办理接受物业的签字手续。同时,物业管理者和租赁人都要填写“物业迁入—迁出检查表”(表3-3-2是其中的一份住宅检查表的例样,商业和工业物业租赁检查表也是类似的),租户离开时也将使用该表。双方必须填写,以免发生争议。
六、提供有效的租赁服务,建立良好的租赁关系
一旦双方签署了租赁合同,租赁关系即告成立。租户搬进,物业管理者就要与租户建立良好的关系。因为对物业的维修和管理来说,与租户建立良好的关系,是成功的一半;另一方面,租户如果满意物业管理的服务,一般多数都愿意续签合同。
1.建立租赁共识
要与租户建立良好的关系,物业管理者在租赁之初就要让租户对租赁条约的方方面面有一个清晰的了解,对包括物业管理条约、制度、处理维修的要求、租金缴纳程序、租约中止时间、维修储备基金存款和有关罚款制度及业主委员会等内容都要有一个清楚的交代,从而使双方在有关的租赁问题上基本达到共识。
2.建立联系途径
物业管理者可以通过电话或私人拜访等途径与租户保持联系,要设法抓住一切机会并创造机会与租户面谈,广泛征求他们对舒适、服务、维修、管理等方面的意见(有关内容见本书的第六章)。
3.开展租赁服务
物业管理者在所开展的租赁服务中要最重视和最为关键的是维修服务,因为租户对维修服务的好坏最为敏感。因此在租赁初始,物业管理者应确保租户了解维修程序(如向谁和怎样提出维修服务要求等),以及由谁——业主还是租户承担责任等。为此,物业管理公司必须建立一个快速有效的服务系统,使租户要求能够准确地反馈给相应的部门,一种方法是将有关维修要求信息一式三份,物业管理者、维修者和租户各执一份(有关内容见第八章物业工程管理)。与租户建立良好关系主要依赖于业主或物业管理者对租户要求反应的程度。因此无论什么服务要求,物业管理者都应该立即反馈给租户,如果答案是否定的,那物业管理者也要真实地告知租户并进行解释。最忌讳的做法是表面应允,而实际上却拖延或逃避。
无论物业管理者对租户的要求多么负责,一旦租户们感到他们的要求受到冷落,租户与物业管理公司的良好关系就会受到冲击。因此物业管理公司在处理租户的各类要求时,要尽量使其满意。即使遇到租户的过分要求,也要有礼貌地倾听,然后解释提供该服务将增加额外支出。尤其是要注意在电话联系时,租户们往往会根据声音判断物业管理者的热情与负责态度;此外现场的维修工作人员要穿戴整洁,最好穿制服。
七、收缴租金
在租赁开始时,物业管理者对租金缴纳的时间、地点和滞纳金制度都要非常熟悉。一般来说,无论是办公、商业还是工业与居住物业,提前收取租金是通行的标准。物业管理者要在签订租约之初,就要友好而严肃地向租户解释交费要求和罚款制度,要求其熟悉交费管理程序和有关规定。为方便租户,物业管理者要建立一个可行的收缴租金系统。
1.租金缴纳时间的管理
物业管理者一般在月初开始租金收缴工作。物业管理者的收费政策直接关系到租户上缴租金的速度。如果物业管理者对交费时间不在乎,租户就不会尊敬他。
2.滞纳金的管理
一般物业管理者对迟交租金的租户要么采取罚款制度,要么给予一定的宽限期。物业管理者对迟交租金所持的态度和租户的交费习惯影响了物业管理者对迟交租金所采取的行为。如物业管理者认为迟交租金是完成足额收缴的必然,则就会采取给予宽限期的措施。但不管怎样,物业管理者在接受新物业的管辖时就要建立严格的收费制度,可以对按期缴纳的给予一定的奖励,对迟交的收取一定的滞纳金。
3.收费通知单的管理
由于各种物业的管理服务不同,加上同一物业中的各租户享受的服务也不同,因此在收费通知单中应单列租金。如办公楼宇管理者就要列出运行费用中每个租户的消费量;而商业物业的租金通知单,则要列出电力、公共照明、门厅服务、管道工作和迟付费等项目。计算机系统可以打印出收费通知单(见第十三章),但这些价值昂贵的系统只有在大型物业管理中才会使用,一般在管理住宅租户时很少这样做。
八、续签租约
续签租约对业主和物业管理者都是有好处的,因为对再装修以及更换其他设施的要求旧租户不像新租户那样多,另外业主也节省了寻找新租户的费用。租户是否续约主要取决于对物业管理者的满意程度和新契约
的条款内容。因此新契约的条款作如何的改变是很关键的。
考虑新契约条款是否改变的因素:一是初次租赁谈判中未考虑的因素,如租户以往是否准时缴纳租金等。二是市场的情况。通常改变租赁条款的内容主要集中在租赁期限,维修、更换、再装修的程度和租金水平上。
1.宏观经济对租赁条款更改的影响
(1)宏观经济对租期条款的影响。
租约续签时的谈判与初次谈判一样,如宏观经济形势看涨,物业管理者就要提高租金,或增加提高租金的条款或签订短期租赁合同;相反,如果宏观经济形势看跌,物业管理者则倾向于签订长期租赁,以尽可能地保证收回租金,而租户则希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益。
(2)宏观经济对维修、更换与装修条款的影响。
物业管理者对市场状态给维修、更换与装修造成的影响不可掉以轻心。如果租户要求更换的部分对物业来说是永久性的,则可以考虑。
2.租金调整条款
(1)影响租金提高的因素。
租约续签谈判中一个非常主要的问题是租金的调整,即租金是否随物业运行费用的增加而发生变化,在商业物业的租赁中这个问题尤其重要。一般来说,租户和物业管理者都不喜欢租金的增加,因为租户不希望出更多的钱,而后者则担心高空置率使业主对其工作不满意。但如果是100,的出租率则说明相对市场行情来说,租金是偏低了,是到了该调整租金的时候了。另一方面,如果物业管理者的佣金与租金挂钩,则物业管理者也会倾向于提高租金。这时,他们通常会对有价值的物业单元提高租金。
物业管理公司也可以通过自身消化来避免租金的增加,如削减服务与维修费。如可以降低室外装修费,虽然室外装修维护费的削减不会像削减卫生保洁服务费或日常设备设施维护费那样受到租户的抱怨,但室外装修维护费的削减会有碍物业的外观,从而导致有价值租户的搬迁。如果这导致高租金租户被低租金租户取代,则物业运行费用会更少,这时物业管理者也不得不增加租金了。
(2)租金增加对空置率的影响。
租金增加不可避免地会使部分租户威胁业主或物业管理者要中止租赁而搬迁,但随着租户到市场上寻求
新的物业,了解市场后,搬迁人数会降下来。即使真要搬走,物业空置率也是暂时的,不久会被新租户顶替。只要租赁费的增加能够弥补空置的损失,则整个收入不会减少。
例如,有个物业管理公司将一个有50个单元的公寓租金由每套800元,月增加到1000元,月,20,的租户起初威胁要搬走,可最后只有3个租户搬走,出租率为94,。原100,出租率下租金收入是40000元,月,现94,出租率下的租金收入是47000元,比100,出租率下每月增加了7000元的收入。
(3)租金增加对与租户关系的影响。
一旦租户明白了租金提高后的逻辑关系,即明白租金调整的合理性后,他们的态度就会发生根本性的改变,因此物业管理者在提租的同时要附上运行费用稳定增加的说明图,可以将之递送到租户信箱里或张贴在公告栏里。另外,物业管理者为了要在提高租金的同时仍然能够与租户保持良好的关系,就要在租金增加后,保证服务和维修保持或超过原来的水平。比如,可以通过简单地做做门面改进,来增加租户的满意度。相反,如果租金增加而服务却下降,就会引起租户的不满和反抗,这时物业管理公司要迅速改进管理,免受失去租户的损失。
九、租赁终(中)止
1.租赁终(中)止的种类
(1)租户提出的租赁终止。
租户提出搬迁的通告按租约条款规定办。但如果一个表现良好的租户要求搬迁,则物业管理公司就应立即与他们取得联系,并检讨一下是否是管理过失所致。如果是这样的话,物业管理者应通过保证改变这种状况等的承诺,来尽量挽留租户。即使租户的决定难以改变,物业管理公司仍然要调查清楚事情的真相,为以后如何加强管理避免类似事件发生提供参考。
(2)物业管理公司拒绝续签。
物业管理者及时发出终止租赁通知而不允许续签也是可以的,但物业管理公司拒签的理由必须是充分的。
(3)强制性的中止租赁。
当租户违反法规、不付租金、参与犯罪或违反租约协议条款的其他方面时,物业管理公司有权通过法律途径强制性将其驱逐出去。当然在驱逐前要发最后通牒。表3-3-3是要求偿付租金的三日期限通知。
2.租赁终(中)止的程序
(1)搬迁前的会面。
物业管理者在租户搬迁前,要与租户进行一次私人会面,填写搬迁前会面表。
(2)物业检查。
无论哪一方提出结束租赁,物业管理者都必须在租户搬出之后与其一起检查物业。当房屋被清空后,物业管理者应在检查时已经确定下一次搬迁前哪些地方需要重新粉刷,为此检查时物业管理者应带上物业检查表(见表3-3-2),检查物业哪些地方受损以及房间及其设施是否处于完好状态,记下物业的实际情况和需要的维修量及何时可列入维修计划等,并计算出安全与清洁方面应扣除的押金。
(3)归还押金。
当归还给租户押金时,物业管理者要说明押金扣除了哪些方面及其数额。如扣除了安全押金,就要说明安全押金的用途并归还未支出部分。如果物业管理者未按租赁协议动用了部分押金,那么他必须向租户逐条说明其使用情况。如果租户不能接受,物业管理公司必须承担相应的责任。
下面是三个励志小故事,不需要的朋友可
以下载后编辑删除!!!谢谢~~~
你可以哭泣,但不要忘了奔跑
2012年,我背着大包小包踏上了去往北京的火车,开启了北漂生涯。彼时,天气阴沉,不知何时会掉下雨滴,就像我未知的前方一样,让人担忧。
去北京的决定是突然而果决的,我在宿舍纠结了一天,然后在太阳逃离窗口的时候打电话告诉父母,我要到首都闯一闯。消息发出去之后,并没有预料之中的强烈反对,父亲只给我回了一个字:好。
就这样看似毫无忧虑的我,欣喜地踏上了北上的路。有些事情只有真正迈出第一步的时候,才会迎来恐惧。当我踏上北上的列车时,才惊觉对于北京,除了天安门、央视大楼这些着名建筑,我知之甚少。俗话说无知者无畏,可于我而言,这句话并不适用,因为在坐上火车那一刻,我就开始对未来胆战心惊,毫无底气。
火车开动之后,我的心情变得更加复杂而紧张,甚至一度心生退意。人类果然是一个无解的方程式,看似无畏的勇气背后不知藏下了多少怯懦和犹豫。
旁座的姐姐见我一人,开始和我有一搭没一搭地聊起了天。几分钟后,我们竟如同许久未见的好友一般,开始聊起了各自的生活。
我说出了自己的恐惧与未见,期冀从她那里得到些许安慰和鼓励。出乎意料地,她并没有说一些心灵鸡汤般的哲理语句,反而给我讲了一个故事,一个让我在很长一段时间都印象深刻,每次想起便会荷尔蒙再度升高的故事,一个她自己的故事。
那是一段并不愉快的经历,整段经历是蜿蜒前行的。
高考中,她因为做错了三道大题,成为家里的罪人。朋友极尽嘲笑,亲戚们也开始暴露自己毒舌的属性,父母当时并没有过多指责,因为他们正在跟自己的兄弟姐妹们为了祖母的遗产争得死去活来。那被人类歌颂的血缘、亲情,在所有的利益面前瞬间分崩离析。那时的她,像极了一个被遗弃的孩子。或是为了远离当时一片狼藉的场面,家境拮据的她,怀着可能被众叛亲离的勇气,报考了一个三本院校。
当她怀揣着自己暑假赚的6000块钱踏进学校的时候,她以为一切喧闹终将与自己隔绝。但是事实上,天真的想法只维系了几天,便不攻自破。专业老师并不看好这个寡言少语的孩子,因为在她看来,法律专业除了要掌握专业知识之外,利索的嘴皮子也是一名律师出人头地不可缺少的法宝,而这个孩子,显然并没有这方面的天赋。
糟糕的情况在不断地蔓延,那段时期,她如同造物者手中的失败品,什么都做不好,注意力像手中的沙子一般怎么握都握不住。课文理解不了,丧失阅读能力,法律条款、单词统统在跟她作对,连最简单的问题都会堵住她的嘴。考试更不用提了,考前总是睡不好觉,刚迈进考场全身就开始发抖,像个从来没有上过战场的士兵一样。
她一直溺在泪水中,从未上岸,深度抑郁,一度心生退学的想法。她深夜给母亲打去电话,想要获取安慰,家人说当初你自己做的决定,于是她只好自己硬撑着。为了防止自己再胡思乱想,她报了八门选修课,把自己的时间填得满满的。为了应付每科超过6000字的论文,她总是第一个跑到食堂去打饭,背日语,背法语,做英语听力,背法律常识虽不至于像匡衡一样凿壁偷光,但是只要有光的地方,她都待过。
一个追着阳光跑的人,是永远不会输在路上的。
在不停歇的灌输之下,大脑勉强接受了来自外界的压迫。虽不能到达天才的地步,但是起码恢复了正常的记忆功能。四年的大学生涯也在马不停蹄中准备落下帷幕,为了能够拿到好的工作机会,她到处参加比赛,只是为了让自己在与聘用单位较量时能够多一点筹码。与此同时,她还要忙毕业论文。在有限的时间内打一场不能失败的战争,是那时她的唯一目标。
上天果然不会亏待努力的人,她的毕业论文很惊艳,老师甚至生出了让她留校任教的打算,不过还是被她拒绝了,因为她已经进入了当地最着名的一家律师事务所。
在刚进入事务所的时候,她过去光鲜的外衣再次黯然失色。为了能够追赶同事的步伐,她过上了每天哒哒哒飞速敲打键盘的生活。为了跟进一个案子,她常常整夜都在做准备,等到一切就绪时,晨光也恰好如期而至。如今,她已经成为北京最着名的律师事务所的招牌律师之一。这次她本可坐飞机回京,只是因为贪恋沿途的风景才会与我相遇。
在最难熬的时光要学会一路狂奔,不要多想,也不要把希望寄托在别人身上,人生来便是要努力的,你可以哭泣,但是不要忘了奔跑。她拍着我的肩膀,身上散发着莲花的香味,清新而让人愉悦。
终点站很快到达,天空依然阴沉着,不知下一秒云上染墨,雨滴降落,还是阳光冲破云雾,普照大地。
当我与她告别,重新背着沉重的行李,阔步向前,我知道等待我的不一定是美好的未来,但是只有拼一拼,才足够对得起自己。
每个人都有一个蜕变的过程,这个过程只能自己咬着牙度过,熬过了便化茧成蝶,熬不过,便像蒲公英一样,被生活的风吹着走。
一辈子走好一条路
有两个西班牙人,一个叫布兰科,一个叫奥特加。虽然他们同龄,又是邻居,但家境却相差很远。布兰科的父亲是一个富商,住别墅,开豪车。而奥特加的父亲却是一个摆地摊的,住棚屋,靠步行。
从小,布兰科的父亲就这样对儿子说:“孩子,长大后你想干什么都行,如果你想当律师,我就让我的私人律师教你当一名好律师,他可是出名的大律师;你如果想当医生,我就让我的私人医生教你医术,他可是我们这里医术最高的医生;如果你想当演员,我就将你送去最好的艺术学校学习,找最好的编剧和导演来给你量身定做角色,永远让你当主角;如果你想当商人,那么我就教你怎样做生意,要知道,你老爸可不是一个小商人,而是一个大商人,只要你肯学,我会将我的经商经验全都传授给你!”
奥特加的父亲则总是这样对儿子说:“孩子,由于爸爸的能力有限,家境不好,给不了你太多的帮助,所以我除了能教你怎样摆地摊外,再也教不了你任何东西了。你除了跟我去学摆地摊,其他的就是想也是白想啊!”
两个孩子都牢牢地记住了自己父亲的话。布兰科首先报考了律师,还没学几天,他就觉得律师的工作太单调,根本就不适合他的性格。他想,反正还有其他事情可以干,于是,他又转去学习医术。因为每天都要跟那些病人打交道,最需要的就是耐心,还没干多久,他又觉得医生这个职业似乎也不太适合他。于是,他想,当演员肯定最好玩,可是不久后,他才知道,当演员真的是太辛苦了。最后,他只得跟父亲学习经商,可是,这时,他父亲的公司因为遭遇金融危机而破产了。
最终,布兰科一事无成。
奥特加跟父亲摆了几天地摊后,就哭着不肯去了,因为摆地摊日晒雨淋不说,还常遭人白眼。可是,一想到除了摆地摊,再也没别的事可干,他又硬着头皮跟父亲出发了。可是,还没干几天,他又受不了了,又吵着闹着不肯去了。因为没事可干,不久,他又跟着父亲出发了。
慢慢地,他竟然从摆地摊中发现,要想永远摆脱摆地摊的工作,就得认真地将地摊摆好。结果,几年后,他终于拥有了自己的专卖店。30年后,他拥有了属于自己的服装集团。如今天,该集团在世界68个国家中总计拥有3691家品牌店,一跃成为世界第二大成衣零售商。奥特加(AmancioOrtega)以250亿美元个人资产,位列《福布斯》2010年世界富豪榜第9位。
人并不是选择越多越好,因为多了反而拿不定主意,无法坚持到底。反而是那些没有选择的人,最终获得了成功。
把理想推远一点
比尔?拉福是美国当代的著名企业家。
比尔从商的志向来自他的父亲,他的父亲在商界滚打多年却始终没有取得什么骄人的成绩。受父亲影响,比尔从小就立志要做一位成功的商人,更何况他的父亲也认为他做事机敏果断,敢于创新,非常具有商业天赋,所以一直鼓励比尔去读经济或者商贸类大学。
让父亲没有想到的是,比尔在高中毕业后,却来到麻省理工学院学习工科中最基础最普通的机械制造专业。比尔的父亲生气地指责比尔说:“你一定是忘记了自己的理想,要知道,你并不是要做一位出色的工人,而是做一位成功的商人,你为什么不读商业贸易,反而要来学机械制造呢?你这不是拉近理想,分明是把理想推得更远了!”
比尔不赞同父亲的观点,他觉得适当把理想推远一点是正确的,因为工业商品在商贸中占了绝对的大多数,如果不具备工科知识,就不能了解产品的性能、生产制造等各方面的情况,将来很难保证能在经商中占到优势,更何况工科学习不仅是增强工业技能,还能帮助一个人建立严谨求实的思维能力,培养一种脚踏实地的工作态度,这些素质都是经商所不能缺少的。
听了比尔的解释,他的父亲终于明白了比尔的想法,比尔也得以留在麻省理工学院继续读书,四年的大学,比尔没有拘泥于本专业,他同时还学习了许多化工、建筑、电子等方面的基本知识,
毕业后,立志从商的比尔并没有立刻带着这些知识投身商海,而是考入了芝加哥大学继续攻读经济学的硕士学位,这期间,比尔掌握了大量的经济学基本知识,掌握到了决定商业活动正确性的众多因素。
取得学位后,按理说比尔应该可以向理想进发了,可是他不仅没有立刻下海经商,反而还进一步把理想推远了:他又花了三年时间进入别的私人学校学习法律知识,之后又进入了一所法学院旁听法律课程,同时他还学习了一些微观经济活动的专业经济学以及企业管理知识!完成这一切之后,比尔又考进了政府部门工作,直到这时,他的父亲终于忍不住了,他指责比尔已经彻底忘记了自己的理想,他提醒比尔说他应该努力让自己成为一名成功的商人,而不是去从事政治。
比尔有自己的想法,因为经商必须要具备很强的交往能力,要想在商业上获得成功,必须要深知处世规则,善于人际交往,然而这种能力是在任何学校都学不到的,只有在实践中才能磨炼出来,而磨炼这种能力的最佳去处就是政府部门。比尔在政府部门一干就是5年,他也在工作中培养起了深思稳重、沉着冷静的个性。
5年的政府工作结束后,比尔开始慢慢向商业靠近,他应聘到一家公司去熟练商情与商务技巧,因为表现突出,两年后,公司打算出高薪让他担任副总经理,但比尔却辞职了,他意识到自己是时候正式向自己的理想迈开脚步了,随后,他开办了自己的拉福商贸公司,这时,比尔已经是一位35岁的中年人。
因为比尔的准备工作实在充分,在接下来的商务操作中,他几乎能考虑到每个细节,能应对一个合格的商人应该能应对的一切,并且能够嗅到各种商机,避免各种法律纠纷,他之前所学的每一点知识和所做的每一步准备,都在他之后的商业活动中发挥出了不可忽略的作用,生意进展异常顺利。
也正因如此,在此后短短的25年时间里,比尔的公司从最初20万美元的资产发展成了现在200亿美元,比尔本人也成为美国商业圈的一个神话人物。
对于比尔的成功,2011年诺贝尔经济学奖得主托马斯?萨金特就曾在一本书中这样评论:“急于求成在很多时候往往是欲速则不达,而适当推远理想反而是一种备战人生的最佳方式,比尔所拥有和依赖的,就是这种独特的智慧!”
下面是三个励志小故事,不需要的朋友可
以下载后编辑删除!!!谢谢~~~
你可以哭泣,但不要忘了奔跑
2012年,我背着大包小包踏上了去往北京的火车,开启了北漂生涯。彼时,天气阴沉,不知何时会掉下雨滴,就像我未知的前方一样,让人担忧。
去北京的决定是突然而果决的,我在宿舍纠结了一天,然后在太阳逃离窗口的时候打电话告诉父母,我要到首都闯一闯。消息发出去之后,并没有预料之中的强烈反对,父亲只给我回了一个字:好。
就这样看似毫无忧虑的我,欣喜地踏上了北上的路。有些事情只有真正迈出第一步的时候,才会迎来恐惧。当我踏上北上的列车时,才惊觉对于北京,除了天安门、央视大楼这些着名建筑,我知之甚少。俗话说无知者无畏,可于我而言,这句话并不适用,因为在坐上火车那一刻,我就开始对未来胆战心惊,毫无底气。
火车开动之后,我的心情变得更加复杂而紧张,甚至一度心生退意。人类果然是一个无解的方程式,看似无畏的勇气背后不知藏下了多少怯懦和犹豫。
旁座的姐姐见我一人,开始和我有一搭没一搭地聊起了天。几分钟后,我们竟如同许久未见的好友一般,开始聊起了各自的生活。
我说出了自己的恐惧与未见,期冀从她那里得到些许安慰和鼓励。出乎意料地,她并没有说一些心灵鸡汤般的哲理语句,反而给我讲了一个故事,一个让我在很长一段时间都印象深刻,每次想起便会荷尔蒙再度升高的故事,一个她自己的故事。
那是一段并不愉快的经历,整段经历是蜿蜒前行的。
高考中,她因为做错了三道大题,成为家里的罪人。朋友极尽嘲笑,亲戚们也开始暴露自己毒舌的属性,父母当时并没有过多指责,因为他们正在跟自己的兄弟姐妹们为了祖母的遗产争得死去活来。那被人类歌颂的血缘、亲情,在所有的利益面前瞬间分崩离析。那时的她,像极了一个被遗弃的孩子。或是为了远离当时一片狼藉的场面,家境拮据的她,怀着可能被众叛亲离的勇气,报考了一个三本院校。
当她怀揣着自己暑假赚的6000块钱踏进学校的时候,她以为一切喧闹终将与自己隔绝。但是事实上,天真的想法只维系了几天,便不攻自破。专业老师并不看好这个寡言少语的孩子,因为在她看来,法律专业除了要掌握专业知识之外,利索的嘴皮子也是一名律师出人头地不可缺少的法宝,而这个孩子,显然并没有这方面的天赋。
糟糕的情况在不断地蔓延,那段时期,她如同造物者手中的失败品,什么都做不好,注意力像手中的沙子一般怎么握都握不住。课文理解不了,丧失阅读能力,法律条款、单词统统在跟她作对,连最简单的问题都会堵住她的嘴。考试更不用提了,考前总是睡不好觉,刚迈进考场全身就开始发抖,像个从来没有上过战场的士兵一样。
她一直溺在泪水中,从未上岸,深度抑郁,一度心生退学的想法。她深夜给母亲打去电话,想要获取安慰,家人说当初你自己做的决定,于是她只好自己硬撑着。为了防止自己再胡思乱想,她报了八门选修课,把自己的时间填得满满的。为了应付每科超过6000字的论文,她总是第一个跑到食堂去打饭,背日语,背法语,做英语听力,背法律常识虽不至于像匡衡一样凿壁偷光,但是只要有光的地方,她都待过。
一个追着阳光跑的人,是永远不会输在路上的。
在不停歇的灌输之下,大脑勉强接受了来自外界的压迫。虽不能到达天才的地步,但是起码恢复了正常的记忆功能。四年的大学生涯也在马不停蹄中准备落下帷幕,为了能够拿到好的工作机会,她到处参加比赛,只是为了让自己在与聘用单位较量时能够多一点筹码。与此同时,她还要忙毕业论文。在有限的时间内打一场不能失败的战争,是那时她的唯一目标。
上天果然不会亏待努力的人,她的毕业论文很惊艳,老师甚至生出了让她留校任教的打算,不过还是被她拒绝了,因为她已经进入了当地最着名的一家律师事务所。
在刚进入事务所的时候,她过去光鲜的外衣再次黯然失色。为了能够追赶同事的步伐,她过上了每天哒哒哒飞速敲打键盘的生活。为了跟进一个案子,她常常整夜都在做准备,等到一切就绪时,晨光也恰好如期而至。如今,她已经成为北京最着名的律师事务所的招牌律师之一。这次她本可坐飞机回京,只是因为贪恋沿途的风景才会与我相遇。
在最难熬的时光要学会一路狂奔,不要多想,也不要把希望寄托在别人身上,人生来便是要努力的,你可以哭泣,但是不要忘了奔跑。她拍着我的肩膀,身上散发着莲花的香味,清新而让人愉悦。
终点站很快到达,天空依然阴沉着,不知下一秒云上染墨,雨滴降落,还是阳光冲破云雾,普照大地。
当我与她告别,重新背着沉重的行李,阔步向前,我知道等待我的不一定是美好的未来,但是只有拼一拼,才足够对得起自己。
每个人都有一个蜕变的过程,这个过程只能自己咬着牙度过,熬过了便化茧成蝶,熬不过,便像蒲公英一样,被生活的风吹着走。
一辈子走好一条路
有两个西班牙人,一个叫布兰科,一个叫奥特加。虽然他们同龄,又是邻居,但家境却相差很远。布兰科的父亲是一个富商,住别墅,开豪车。而奥特加的父亲却是一个摆地摊的,住棚屋,靠步行。
从小,布兰科的父亲就这样对儿子说:“孩子,长大后你想干什么都行,如果你想当律师,我就让我的私人律师教你当一名好律师,他可是出名的大律师;你如果想当医生,我就让我的私人医生教你医术,他可是我们这里医术最高的医生;如果你想当演员,我就将你送去最好的艺术学校学习,找最好的编剧和导演来给你量身定做角色,永远让你当主角;如果你想当商人,那么我就教你怎样做生意,要知道,你老爸可不是一个小商人,而是一个大商人,只要你肯学,我会将我的经商经验全都传授给你!”
奥特加的父亲则总是这样对儿子说:“孩子,由于爸爸的能力有限,家境不好,给不了你太多的帮助,所以我除了能教你怎样摆地摊外,再也教不了你任何东西了。你除了跟我去学摆地摊,其他的就是想也是白想啊!”
两个孩子都牢牢地记住了自己父亲的话。布兰科首先报考了律师,还没学几天,他就觉得律师的工作太单调,根本就不适合他的性格。他想,反正还有其他事情可以干,于是,他又转去学习医术。因为每天都要跟那些病人打交道,最需要的就是耐心,还没干多久,他又觉得医生这个职业似乎也不太适合他。于是,他想,当演员肯定最好玩,可是不久后,他才知道,当演员真的是太辛苦了。最后,他只得跟父亲学习经商,可是,这时,他父亲的公司因为遭遇金融危机而破产了。
最终,布兰科一事无成。
奥特加跟父亲摆了几天地摊后,就哭着不肯去了,因为摆地摊日晒雨淋不说,还常遭人白眼。可是,一想到除了摆地摊,再也没别的事可干,他又硬着头皮跟父亲出发了。可是,还没干几天,他又受不了了,又吵着闹着不肯去了。因为没事可干,不久,他又跟着父亲出发了。
慢慢地,他竟然从摆地摊中发现,要想永远摆脱摆地摊的工作,就得认真地将地摊摆好。结果,几年后,他终于拥有了自己的专卖店。30年后,他拥有了属于自己的服装集团。如今天,该集团在世界68个国家中总计拥有3691家品牌店,一跃成为世界第二大成衣零售商。奥特加(AmancioOrtega)以250亿美元个人资产,位列《福布斯》2010年世界富豪榜第9位。
人并不是选择越多越好,因为多了反而拿不定主意,无法坚持到底。反而是那些没有选择的人,最终获得了成功。
把理想推远一点
比尔?拉福是美国当代的著名企业家。
比尔从商的志向来自他的父亲,他的父亲在商界滚打多年却始终没有取得什么骄人的成绩。受父亲影响,比尔从小就立志要做一位成功的商人,更何况他的父亲也认为他做事机敏果断,敢于创新,非常具有商业天赋,所以一直鼓励比尔去读经济或者商贸类大学。
让父亲没有想到的是,比尔在高中毕业后,却来到麻省理工学院学习工科中最基础最普通的机械制造专业。比尔的父亲生气地指责比尔说:“你一定是忘记了自己的理想,要知道,你并不是要做一位出色的工人,而是做一位成功的商人,你为什么不读商业贸易,反而要来学机械制造呢?你这不是拉近理想,分明是把理想推得更远了!”
比尔不赞同父亲的观点,他觉得适当把理想推远一点是正确的,因为工业商品在商贸中占了绝对的大多数,如果不具备工科知识,就不能了解产品的性能、生产制造等各方面的情况,将来很难保证能在经商中占到优势,更何况工科学习不仅是增强工业技能,还能帮助一个人建立严谨求实的思维能力,培养一种脚踏实地的工作态度,这些素质都是经商所不能缺少的。
听了比尔的解释,他的父亲终于明白了比尔的想法,比尔也得以留在麻省理工学院继续读书,四年的大学,比尔没有拘泥于本专业,他同时还学习了许多化工、建筑、电子等方面的基本知识,
毕业后,立志从商的比尔并没有立刻带着这些知识投身商海,而是考入了芝加哥大学继续攻读经济学的硕士学位,这期间,比尔掌握了大量的经济学基本知识,掌握到了决定商业活动正确性的众多因素。
取得学位后,按理说比尔应该可以向理想进发了,可是他不仅没有立刻下海经商,反而还进一步把理想推远了:他又花了三年时间进入别的私人学校学习法律知识,之后又进入了一所法学院旁听法律课程,同时他还学习了一些微观经济活动的专业经济学以及企业管理知识!完成这一切之后,比尔又考进了政府部门工作,直到这时,他的父亲终于忍不住了,他指责比尔已经彻底忘记了自己的理想,他提醒比尔说他应该努力让自己成为一名成功的商人,而不是去从事政治。
比尔有自己的想法,因为经商必须要具备很强的交往能力,要想在商业上获得成功,必须要深知处世规则,善于人际交往,然而这种能力是在任何学校都学不到的,只有在实践中才能磨炼出来,而磨炼这种能力的最佳去处就是政府部门。比尔在政府部门一干就是5年,他也在工作中培养起了深思稳重、沉着冷静的个性。
5年的政府工作结束后,比尔开始慢慢向商业靠近,他应聘到一家公司去熟练商情与商务技巧,因为表现突出,两年后,公司打算出高薪让他担任副总经理,但比尔却辞职了,他意识到自己是时候正式向自己的理想迈开脚步了,随后,他开办了自己的拉福商贸公司,这时,比尔已经是一位35岁的中年人。
因为比尔的准备工作实在充分,在接下来的商务操作中,他几乎能考虑到每个细节,能应对一个合格的商人应该能应对的一切,并且能够嗅到各种商机,避免各种法律纠纷,他之前所学的每一点知识和所做的每一步准备,都在他之后的商业活动中发挥出了不可忽略的作用,生意进展异常顺利。
也正因如此,在此后短短的25年时间里,比尔的公司从最初20万美元的资产发展成了现在200亿美元,比尔本人也成为美国商业圈的一个神话人物。
对于比尔的成功,2011年诺贝尔经济学奖得主托马斯?萨金特就曾在一本书中这样评论:“急于求成在很多时候往往是欲速则不达,而适当推远理想反而是一种备战人生的最佳方式,比尔所拥有和依赖的,就是这种独特的智慧!”