范文一:房地产开发可行性报告
新风小区房地产开发项目可行性研究报告
09资环
汪志伟
0914021024
一、 国内环境:中国房地产还有20年以上的好景
2004年12月3日上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会,从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好,一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP 增长的9.3个百分点中,有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP 比例超过了美国,已经达到了5.7%。而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一,已持续了50多年。
2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。”
二、合肥市房地产市场:整体良性发展与现阶段迅速升温
1、安徽省宏观政策的指导
2004年6月,为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,结合我省实际,安徽省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》,将在一定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策,取消福利分房
自2000年年底合肥政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势,在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化,扩大了市场消费需求。
合肥是一个文化古城,有着悠久的历史,自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着近年来城市基础设施建设的逐步完善,吸引了许多外地人来合肥投资经商。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为合肥市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加,人民生活水平的提高,市场消费能力逐步增强。
2003年合肥市城镇居民人均可支配收入7093元,上年增长7.4%。人均消费支出5400元,增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元,增长3.9%。
2004年合肥市完成生产总值430亿元左右,同比增长8.5%,城镇居民人均可支配收入7600元,比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元,比上年增加500元,增长20.0%,增长速度创九年来最好水平,增长速度居全省第一位,增加绝对额居全省第二位。(摘自:合肥市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》)
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来,相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大,逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况
合肥花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场说明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,希望拥有这类高档住宅。在此基础上,本类产品的推广、销售也逐步成熟,深入人心。
三、合肥房地产消费市场的新机遇:旧城改造与银行按揭
1、旧城改造,造成了需求量的增加
鉴于原合肥城内人口密度过大的状况,为减轻市政压力, 2003年,政府出台“为古城减压,城内只许拆房,不许建房”的新规划,开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下
令城内十二万人外迁六万,短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业,增加了市场的需求量。在银行按揭政策,这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款,即可提前入住,享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量,有效刺激了房地产市场。
第二章 项目概况
一、建设地址
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于合肥城南经济技术开发区,建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路,是连接南环路与市中心的纽带,其拓建工程已经动工,预计2005年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米,总建筑面积100300平方米,总居住人口2639人。其中,已开发的一期工程用地面积9666.61平方米,建筑面积22000平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程,目前已列入合肥市2004年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米,总建筑面积82000平方米,其中含住宅建筑面积70803平方米,商业用房面积9659平方米,公建面积1538平方米。总套数为636套,入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源,注意人文和环境的可持续性发展,创造既能享受现代都市文明,又能享受生态自然的居住环境;
2、适应大学城、开发区高知人士需求,创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境;
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新,利用科学的环境规划方法,为合肥市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃,吸取各地域房地产业界的优点,接合本地区实际情况,邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造,对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划,精心设计。小区内配套设计齐全,规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000 平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健,以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状,以南环路上设入口广场,其余路设次入口,小区中心设区内广场,小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向,以点面结合式布局,以小区主干道组织交通,均设公共绿地,单位建筑间路保持规定系数以上,使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库,均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所,满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅,由不同户型组成,兼有舒适、自然、集中的布局形式,拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施,同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园,建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵,使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计,总体表现现代人文景观的环境特色,结合自然、地势、地貌,塑造
小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场,采用坡地式设计,平均地平在原有基础上高出1米左右,实行立体绿化,建造特色枯水景,并辅以建筑小品装点,以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林,开辟运动场所、休闲场所,使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区,设置不同主题的组团绿化,倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园,营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景,高矮有序,丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配,营造一派新鲜热火的场面,增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应,使人与自然和谐共存,并加以具有地方特色的小品点缀,给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理,不仅能让住宅本身保值增值,也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导,该公司从事专业物业管理多年,服务过众多中、高档楼盘并深受好评,资质深厚,经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入,从物业管理的角度及早发现问题、解决问题,避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念,全部采取人车分流,设三十米宽的主入口仅供行人出入,在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门,供车辆出入。
小区入口设保卫室,每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统,公共场所及外墙设高密度红外线监控系统,社区内保安二十四小时巡逻,遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外,本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想,急业主所急,让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章 项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越
本项目位于合肥城南经济技术开发区,建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路,是连接南环路与市中心的纽带,其拓建工程已经动工,预计2005年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,实现本项目与城内的零距离接触,在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括:新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、合肥市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套,生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对合肥住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破,以100亩的社区规模,开辟5000平方米中央绿地广场,采用坡地式设计,建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所,等等(详见P.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著
自古以来,人们就非常看重环境对人的影响,古有“孟母三迁”,随着买家看楼眼光渐趋成熟,买家从购买前期对楼盘综合素质的关注,发展到对未来居住环境的关注,对未来邻居的关
注。现代社会,人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉,一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前,全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销,销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞,推行品牌第一、信誉至上的原则,对施工品质精益求精,深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质:独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配,室内电路预先暗藏,插座接头合理预留等等,给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中,将继续秉承这种精益求精的作风,把“城南春天”建造成合肥市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区,创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好
本项目地处城南开发区,周边房产开发项目较少。作为城南开发区、合肥大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区,大学城20余所学校的迁入,将为本项目带来庞大的消费群体,营造兴旺蓬勃的人气,强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境,巨大的目标消费群体,使本项目处于良好的市场供求关系中,市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区,属省级经济技术开发区、省级台商投资区,近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势,打“高校牌”、“科技牌”,做到引资引智并重,在合肥市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时,也刺激了周边各相关行业的发展,使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段合肥房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机,作为城南开发区、合肥大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区,本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究,认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求,而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
2003年3月,本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售,并初步签订销售代理合同。
合肥新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司,业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地,先后与20家知名开发商长线合作,拥有8年的实战经验,4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势,屡屡超额完成销售任务,典型案例年销售10万余方,销售额逾亿元,更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断,并重新策划入市,使其圆满赢得市场销售。迅速售罄,被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
合肥新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后,对产品进行了全新的整合包装、营销策划,运用规范、科学、有效的操作技巧,大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底,售罄住宅100套,占接手时未售186套的54%,大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间,新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势,策划举办了“迎新年,购房四重礼”等促销活动,进一步加强销售攻势,以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明,本项目聘请合肥新希望物业代理顾问有限公司,对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售,使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计,一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄,实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位
现阶段本项目同类物业合肥花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出,已完成了对本类产品的市场说明任务,人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面,如上所述,本项目恰逢现阶段合肥房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出,目前市场同类产品
销售均价皆在1400元/ m2以上。
楼盘名称
合肥花园 顺驰·太阳城 翰林苑 观邸
起价(元/ m2) 5380 5616 5448 6428
均价(元/ m2) 5550 6750 5460 6750
与上表所列同类产品相比,“城南春天”在园林景观设计(详见P.5“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见P.7“教育配套优势显著”)、产品品质(详见P.7“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面,顺驰·太阳城无中心花园广场,其他项目的设计力度也较弱。而本项目对合肥住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破,以100亩的社区规模,开辟5000平方米中央绿地广场,采用坡地式设计,建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所,等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征,我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略,即在入市初期采取较优惠的定价,之后根据供求关系的变化控制涨幅,有计划地逐步提升销售价格。
目前,我公司根据项目自身特点,结合市场同类产品价格,进行综合研究分析,将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/ m2。预计将获得广泛的市场认同,为本项目的销售开启良好的开端,促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销
合肥新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时,也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫,“城南春天”尚未开盘,其产品优势,以及在一期基础上的改进已在合肥深入人心,积累了大量潜在客户,详细登记预订客户已达100人。预计开盘后,产品销售将势如破竹,实现更快的资金回笼,实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势,切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征,推广“生态”、“人文”概念,树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名:新风小区二期·城南春天
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名,引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址,“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新,更是给城南片区、给整个合肥来了春天般的新意。
2、推广主题:春天里的书香院落
“春天”点题,并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套,并深深契合。
3、组团名:梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团,给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表,体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征,极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名,同样是既紧扣产品优势,也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。
4、主打广告语:
(1)2005合肥最值得期待的生态人文住宅(开盘前)
(2)领舞城南新生活(开盘后,暂定)
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼,并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现,给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼:公务员之家版权所有
(1)金牌美福地,品艺术人文书香。
绝版地段,浸染大学城墨秀书香,尽享城南经济开发区商圈活力,坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣,多条公交线路直达小区门口。
黄金福地,缔造高尚儒雅生活品质,辐射无限升值潜力。
(2)优越性价比,体贴生活多样选择的空间
超值起价,引领城南片区超值风暴。
精心打造,细心雕琢,成就卓越半装修房品质:独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配,室内电路预先暗藏,插座接头合理预留……
省钱、省时、省心,品质关怀生活,让家的感觉更好。
(3)完美设计,成就大家风范
100亩宏大规模,1000㎡时尚休闲会所,5000㎡中央绿化广场,400m 特色商业街,静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型,南北向、穿堂风、大开间、短进深,完美多样。每户专配储藏室,/时尚车库,给你更多生活空间。
绿意漾漾,日子缓缓,生活散散。
(4)完善配套,实现爱家之人的梦想
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至;江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子,就该让他们住在这里。
(5)“五心”级物管,感受心的呵护
家的价值,不可忽视的一部分是在建筑之外的,一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活:24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统,多项人性化家政服务。
让尊崇和安全,在点滴享受中自然流露。
第四章 投资计划及经济分析
一、前期工程情况
1、土地出让手续全部完善;
2、地质勘察已全部结束;
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期
本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元,详情请见下表:
项目
占地(m2) 建筑面积(m2) 总投资(万元)
住宅 31146.74 70803 6747.00
商业用房 6968.85 9659 1146.00
合计 38115.69 80462 7893.00
说明:上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划
公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米,其中临南环路商业用房总建面约7600平方米,住宅总建面约33400平方米,合计需投入资金4100万元。资金来源计划:
(1)公司土地投入款1096万元(出让土地评估价)已付;
(2)在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中,新风小区一期待售近90套现房正在热销中,预计于2005年4月全部售罄,实现销售收入(资金回笼)1300万元;
(3)在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中,新风小区一期靠近南环路临街商业用房(一至二层)约7600平方米同期热卖,资金回笼快,预计于2005年8月全部售罄,实现销售收入(资金回笼)1672万元;
(4)根据与施工单位签订的合同规定,本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后,支付总工程款的80%左右,因此可余一部分工程款的支付资金;
(5)第一阶段开发建设的同时,代理销售公司进行强有力度的房产预售,将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工,5月开始预售,8月至少实现销售收入2000万元(第一阶段全部6348万元的30%)。至此第二阶段项目开工。
综上所述,本项目将使资金的灵活周转,与项目的顺利开发建设环环相扣,实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设,三年半内实现全部销售收入,二年半内还清全部贷款。
范文二:房地产可行性报告样本
目 录
第1章 项目总论........................................ 1
1.1 项目名称及实施单位 ................................ 1
1.2 项目建设方案 ..................................... 1
1.3 可行性研究工作依据 ................................ 2
1.4 可行性研究结论.................................... 2
1.5 主要技术经济指标 .................. 错误!未定义书签。
1.6 存在的问题及建议 .................................. 3
第2章 项目背景和发展概况 .............................. 4
2.1 项目提出的背景.................................... 4
2.2 项目发展概况 ..................................... 5
2.3 项目建设必要性.................................... 5
第3章 市场分析与建设规模 .............................. 4
3.1 市场调查 ......................................... 5
3.2 市场预测 ......................................... 7
3.3 产品方案和建设规模 ................................ 9
3.4 产品销售收入预测 .................. 错误!未定义书签。
第4章 建设条件与厂址选择 ............................. 10
4.1 自然条件 ........................................ 10
4.2 项目区基础设施................................... 10
4.3 社会经济条件 .................................... 11
4.4 其它应考虑的因素 .................. 错误!未定义书签。
4.5 厂址选择 ......................... 错误!未定义书签。
4.6 资源和原材料 ..................... 错误!未定义书签。
第5章 项目建设方案 ................................... 12
5.1 工艺技术方案 .................................... 12
5.2 设备选型方案 ..................... 错误!未定义书签。
5.3规划方案提出与方案初选
.................................... 错误!未定义书签。
5.4 总平面布置和运输 .................. 错误!未定义书签。
第6章 环境保护与劳动安全 ............................. 16
7.1 建设地区的环境现状 ............................... 16
7.2 项目施工期环境影响分析 ........................... 19
7.3 运营期间环境影响分析 ............................. 21
7.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议 .................. 23
第7章 企业组织和劳动定员 ............................. 25
8.1 企业组织 ........................................ 25
8.2 劳动定员和人员培训 ................ 错误!未定义书签。
第9章 项目实施进度安排 ............................... 46
9.1 项目实施的各阶段 ................................. 46
9.2 项目实施进度表................................... 47
9.3 项目实施费用 ..................... 错误!未定义书签。
第10章 投资估算与资金筹措 ............................ 48 10.1 项目总投资估算 .................................. 48 10.2 资金筹措方案及贷款偿还计划 ...................... 50
第11章 经济与社会效益评价 ............................ 51
11.1经济效益分析 .................................... 51 11.2 社会效益和社会影响分析 .......................... 53
第12章 不确定性与风险分析 ............................ 55 12.1 盈亏平衡分析 ................................... 55 12.2 敏感性分析 ..................................... 55
12.3风险因素分析 .................................... 56
第13章 结论与建议 .................................... 63 13.1 综合评价结论 .................... 错误!未定义书签。 13.2 存在的问题及建议 ................. 错误!未定义书签。
第1章 项目总论
1.1 项目名称及实施单位
1.1.1项目名称
江西财经大学周边大型房地产开发项目。
1.1.2实施单位
江西钟灵地产股份有限公司,是一家专门从事镍铁合金生产和销售的公司,注册资本一亿元,法定代表人陈国锵。
1.2 项目建设方案
1.2.1 建设目标
本项目将建设一个大型的花园式楼盘,提供城市消费者对远郊别墅型房屋的需求。
1.2.2 建设地点
江西省南昌市昌北经济开发区下罗。
1.2.3 建设内容
(1)建设配一整套居住体系。大型楼盘。
(2)建设相关配套设施,学校,医院,超级市场,以及配套的环保设施。
(3)房屋兴建总面积25万平方米,占地面积2000亩。
1.2.4 投资估算及资金筹措
项目新增投资为12579.1万元,其中:建设投资7952.9万元、
流动资金4545.4万元,建设期利息80.8万元。筹措方案为:企业自筹资金10579.1万元,银行贷款2000万元。
1.3 可行性研究工作依据
(1)国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年;
(2)《城镇廉租住房档案管理办法》
(3)《城市房地产开发管理暂行办法》
(4)《城市房地产开发经营管理条例》
(5)《城市房屋拆迁管理条例》
(6)《房屋登记办法》
(7)《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》
(8)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(9)《中华人民共和国城市规划法》
(11)《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(12)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
(13)《中华人民共和国物权法》
(14)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1.4 可行性研究结论
1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力
现阶段,我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言,城市化、再城市化进程不断加快,房地产业显现出高速成长的特征,井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是:居民消费结构升级,人口城市化快速发展,导致房地产需求迅速增长;房地产业与相关产业的产业链长、关联度高,具有成为支柱产业的潜力,进而拉动区域经济增长。另外,目前很多跨国公司大举进
军中国房地产业,使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。
房地产的发展,可以提升我们国家的国际市场竞争力。
1.4.3 项目拥有成熟的技术
我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人,引进国外先进技术和设备,同时吸纳国内的先进技术,为房地产开发提供最好的条件。
1.4.4 项目具有良好的社会经济效益
房地产的开发将会带动周边经济的发展,同时提供更多的工作岗位。
同时, 我们计划达到节能50%以上的标准,采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看,对于房地产开发商而言,建设节能建筑会增加建造成本(节能材料比一般的建筑材料价格要高一些),但用长远眼光来分析,对开发商来说是一件好事。第一,节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支,当然能吸引大量购房者。第二,能为开发商塑造良好的品牌形象,并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中,他就会体会到其优越性,对开发商当然会赞誉有加。因此,无论是短期收益还是长期回报,开发商建设节能住宅都是明智之举,而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解,隆基房产开发的“枫华源”使用了EPS板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材料与技术,颇受购房者青睐。现在整个项目已销售85%,业绩颇佳。
1.6 存在的问题及建议
1.6.1项目存在问题
1.6.1项目存在问题 1、土地和原材料价格上涨,造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡港国际花园14.2亩地,购地款1600万元。每亩112.7万元。比早几年购买同一地段的土地价格高了30%左右,由于开发商一般拿的不是净地,还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的240元/吨,上涨到320元/吨,最高时涨到380元/吨;钢材由3450元/吨,上涨到5700元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨,一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高,多层、小高层、高层的建安成本也不一样,建筑楼层越高,建安成本越大。
2、房屋销售速度放缓,消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加,房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎,缩减了广告投放量,在买涨不买跌的传统消费心理下,不少消费者采取静观其变的策略,想买又不敢买,怕买之后又大幅下跌,所以,许多购房者面对心仪的新产品,一等再等迟迟不肯下单定购,零陵云天芙蓉广场春节前每天销售10多套,现在也就是每天销售一、二套左右。宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。
3、房贷首付提高,开发商定价心理趋紧。自去年以来,央行进行了五次加息,10次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成,其余6成按银行按揭贷款,分10年、15年和20年归完。房贷新政虽没有拉低房价,却在政策与房价的博弈天平间,增加了调控的砝码,80%是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺,但购房人考虑周期明显延长,心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元,现在也开始暂停提价,转而观察市场的变化。
1.6.2对策与建议
1、不能操之过急,立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制,不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路,相关问题没有落实之前,不能收购。这样,改革也要考虑社会责任。走稳一点,不是错。
2、先完善法规,再出台改革。法规应该深入农民现实问题,而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题,投诉机制问题。
3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用,推行村民代表集体决策。
第2章 项目背景和发展概况
2.1 项目提出的背景
2.1.1 国家和行业发展规划
大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势,我们必须要面对这个现实,城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构,真正城市的发展是靠各位开发商,我们一起来共同创造,我们如何创造一个适合居住、便利,而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发,真正最后的目的就是提高人的生活质量,改变生活的一个不好的习惯,保持现有好的习惯。
2.1.2 项目发起人简介
(3)江西财经大学周边大型房地产开发项目创办于2010年11月24日。共有五个人投资。在江西省南昌市昌北经济开发区下罗建设配一整套居住体系。大型楼盘。同时,建设相关配套设施,学校,医院,超级市场,以及配套的环保设施。房屋兴建总面积25万平方米,占地面积2000亩。
2.2 项目发展概况
该项目目前已经得到政府的批准,并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时,在购买土地这方面,得到了当地农民的同意。现在,我们经投资已经初步开始实施了。
2.3 项目建设必要性
1、带动昌北周边地区经济的发展。
2、促进当地的就业,房地产的开发将会提供很多的就业岗位。
3、充分利用昌北荒地资源,开发荒地。
第3章 市场分析与建设规模
3.1 市场调查
3.1.1产品现有市场供需现状
房地产市场的供应可以从房地产开发投资额﹑房屋竣工面积﹑施工房屋面积﹑房地产开发投资占全社会固定资产投资比率﹑房地产开发投资占GDP的比率﹑竣工房屋住宅套数﹑本年完成开发土地面积﹑商品房销售总额这八个可以量化的指标来度量。2000~2006年,南昌市房地产投资额从425904万元增长到531084万元,七年间净增了105180万元,增长率为27.70%,年增长率为3.53%。2000年房屋施工面积为462.38万平方米,到2006年增长到1096.38万平方米,净增634万平方米,增长率为137%。房屋竣工面积2000年为255.76万平方米,到2006年增长到400.82万平方米,净增145.06万平方米,增长率为56.72%。由此可见,随着时间的推移,房地产市场的投资是逐步上升的,这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。具体见表1。
表1 2000 ~ 2006年南昌市房地产市场供给主要指标情况
数据来源:《2007年南昌市统计年鉴》
房地产投资占全社会固定资产的比重从2001年43.5%下降到2005年的17.6%,下降了25.9个百分点,2005年到2006年房地产投资比重又从17.6%增长到24.8%,上升了7.2个百分点。房地产投资占GDP的比重也是从2001年的19.7%下降到2005年的6.1%,从2005年的6.1%又增长到2006年的8.1%,增长了2个百分点。详见图表1。房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。
3.2房地产市场需求状况分析
由下表2可以看出,南昌市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势,具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。商品房屋销售面积由2000年的145823万平方米增长到2006年的413045万平方
米,净增了3984635万平方米。商品房销售总额则由2000年的257483万元增长到2006年的735505万元,净增了478022万元。居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素,收入的增加使人们有能力来支付上涨了的房价。
表2房地产市场需求状况分析
3.2 市场预测
一、土地供应情况分析(土地供应总体特征分析)
1、土地供应总量
南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来,随着政府积极应对金融危机的不利影响,认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施,狠抓投资项目的落实,土地供应量也逐步得到回升。前三季度,南昌市建设用地供应总量493.47公顷,同比增加了107.89%。同比,第一季度增加40.24%、第二季度174.12%,第三季度72.31%。2008年以来土地供应总量变动情况见图1-1。
图1-1 2008年以来土地供应总量变动情况 单位:公顷(图片点击可看大图)
2、土地供应结构
土地供应结构调整明显,工矿仓储用地和其他用地大幅增加,商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地184.77公顷,约为去年同期的30倍;商业住宅用地供应142.94公顷,同比减少36.11%;其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应165.76公顷,约为去年同期的23倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的37.44%、28.97%、33.59%。与2008年同期相比,工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了34.77和30.51个百分点,商住用地所占比重下降了65.28个百分点。2009年前三季度土地供应结构见图1-2。
图1-2 2009年前三季度土地供应用途结构(图片点击可看大图)
从季度情况看,第三季度三类用地供应量分别为22.87公顷、59.90公顷、124.10公顷;供应比例分别为11.06%、28.95%、59.99%,与上季度相比,商住用地和其他用地所占比重分别提高了5.03和46.24个百分点,工矿仓储用地所占比重下降了51.57个百分点。(见表1-1)
表1-1 三类用地供应结构比较 单位:公顷(图片点击可看大图)
3、土地供应方式
出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积321.02公顷,同比增加43.98%,占供应总面积的65.05%。其中,招标、拍卖、挂牌出让面积254.56公顷,同比增加17.96%,占出让总面积的79.29%;划拨供应土地172.45公顷,是去年同期的23.62倍,占土地供应总量的20.71%。 从季度情况看,第三季度出让土地面积81.96公顷,环比(209.71公顷)减少60.92%,占土地供应总面积的39.62%。其中,招标、拍卖、挂牌出让面积80.20公顷,环比减少44.72%。划拨
供应土地124.91公顷,环比增长206.45%,占土地供应量的60.38%。土地供应方式结构变化情况见表1-2。
表1-2 土地供应方式结构变化
4、土地供应价款
因工业用地占主导,土地出让总价款有较大幅度减少。土地出让价款212940.33万元,同比下降了48.75%。平均出让单价663元/平方米,同比(1864元/平方米)下降64.42%。其中,招拍挂出让价款207509.01万元,同比减少了49.02%。招拍挂出让价款占出让总价款的97.45%。 从季度情况看,第三季度土地出让价款106845.32万元,同比下降了33.89%,环比增加了33.61%。其中,招拍挂出让价款106525.18万元,同比下降了39.08%,环比增加了42.21%。
3.3 产品方案和建设规模
本产品为占地25万平方米的商品住房,预计建设30层。
第4章 建设条件与厂址选择
4.1 自然条件
4.1.1项目区地理位
项目位于江西省南昌市昌北经济开发区下罗。此地点为南昌大学群所在地,该地区聚集了南昌的众多高校,其中较出名的有:江西财经大学,华东交通大学,江西农业大学等等。此处为经济开发区,经济正在逐步发展,人口的密集度也在不断提高。人们对住房的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。
4.2 项目区基础设施
4.2.1项目区交通设施
? 该地区交通便利,人们出行方便。道路宽阔,也有利于运送建
材的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过 下罗 的线路: 107路 124路 131路 138路2号线 138路3号线 142路1号线 142路2号线 143路 210路 223路 232路 240路 304
路内环(空调) 304外环 517路
4.2.5项目区文卫设施条件
2007年末全市共有艺术表演团体3个,文化馆6个,公共图书馆6个,博物馆2个。全市有广播电台1座,中短波广播发射台1座,
广播综合人口覆盖率99.15%;电视台1座,有线电视用户15万户,电视综合人口覆盖率99.25%。
2007年末共有各类医疗卫生机构264个,其中医院、卫生院71个,妇幼保健院(所、站)5个,专科疾病防治院(所、站)1个,疾病预防控制中心(防疫站)6个,卫生监督检验所5个。卫生技术人员7009人,其中执业医师和执业助理医师5073人,注册护士2495人。医院和卫生院床位4979张。乡镇卫生院25个,床位326张,卫生技术人员372人。
4.3 社会经济条件
该地区处于经济开发区,经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。
第5章 项目建设方案
5.1 物流中心建设布局和规模
5.11 目标
本项目为在江西省南昌市建立一个大型的多位一体的物流中转站,以提高南昌地区的货物流转速度与流转效率。为南昌不仅成为江西而且成为中国东部的流转中心。帮助南昌建立完整的高效的物流体系
5.1.2建设布局
本项目中物流中心采用扇型物流中心布局,即是指物流从物流中心向某一个扇型物流区域运送,其线路呈扇型辐射状。物流中心选址在南昌新城学校旁,在聚集发货人的市区的一侧,是典型的扇形辐射状布局。
之所以采用该布局方式,与南昌市的整体布局有关,南昌市地处鄱阳湖之滨,北接九江,九江市全国有名的货物流转中心,本项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心的联系,故权衡之下采用扇形辐射状布局。
根据南昌件物流中心选址特点,进行拟建物流作业基础设施,整块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通,预留计算机网络通道,实现建筑物局域网沟通,整个区域建筑实现智能化的基本要求,物流中心建成了具有地下水电、通讯网络配套设施齐全的钢筋混凝土硬化场地(1450×440)平方米。
业务办公楼:业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所,备有电话、网络、传真等办公设备,设有会客厅及会议室等;具有通信、网络等智能化办公功能;建筑具有标志性作用。
货运交易信息中心:货运需求信息和运力信息的处理、发布场所,同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
停车场:主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所。路面设有防滑纹道等,可容纳123辆车辆停放。
物流仓储区:主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所,咸阳物流中心将建设一个综合的大型仓库区,库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。
辅助服务区:包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施,并包括相应的保障设备和服务设备。
商务会展中心:为物流服务的供需双方提供洽谈、交流、合作提供场所,承接咸阳市乃至关中地区各行各业的商品交易会、展示会洽谈会的功能。
生产辅助设施:包括车辆及机械维修车间、车辆及机械清洗车间、集装箱维修清洗消毒车间、洗车台等。
中心内的道路:标志站、牌、路灯等;主要道路为一级道路标准。 广场及绿地面积:广场是中心与外部交通之间的缓冲设施;绿地
有自动洒水设施,以花草为主。
5.1.3 指导思想
以运输、仓储、配送、信息等基本物流活动为基础,科学地将本物流中心地发展方向定位为:发展企业物流,引导传统运输企业向现代化物流企业转变。以现代物流为契机来推动运输企业现代化进程和现代商贸业的发展,培育连锁经营和电子商务业。
5.2主要建设方案
5.2.1库房建设
本项目工作组经考虑决定将物流中心园区内库房,停车场,绿化,办公楼等工程设施建设均承包给国内著名的工程建设公司京鼎工程建设有限公司,采用公开招标的形式,取得最低合同价。
5.2.2车队建设
本物流中心车辆主要有:
1. 按照车辆的车厢分
1.1 平板车
没有车厢,只有不到1米左右的车帮,一般的平板车都比较大在9-16米。用于运输一些基础材料,例如日化,化工,塑料粒子等等。
1.2 高护栏
有车厢,车厢四壁为彩钢,没有封闭的顶棚,顶棚是用帆布制作的,可以根据内装的货品多少进行升降,故此适用于大多数产品
的运输,使用比较广泛。
1.3 全封闭
或者叫做集装箱车辆,从4-17米均有,适合运输货值较高,或对车辆有较高要求的车辆,目前此类车辆在货运市场几乎占到一半。承载2-35吨。
2. 按照使用的范围
2.1 普通运输车辆
包含上述三种车型,主要运输日常的一些普通产品,例如电子电器,食品,饮料,服装,机械等等。
2.2 恒温或保温车辆
其实分类很多,恒温车大多用于对于温度要求不是很严格的食品类,一般会保持温度在5-10度左右,保温车适用于对于温度要求较高,例如医药,冷冻食品等等。
2.3 危险品车辆
危险品分为9类,不同的种类均要有不同的资质,车辆可谓第一点所说的三种车型。
2.4 特种车
超长,超宽的大件运输车辆
油罐车
减震车辆(运送精密仪器,例如卫星,导弹,高端服务器等等)
2.5 监管车或叫做关封车
用于在监管仓库之间的运输工作,大多在机场、码头旁边使用。很少用于普通货物的运输工作。
3.按照车辆长度及重量分类
因为车型,车厂的规定不一,仅介绍目前市场主流的物流车辆
2吨车 一般为4米左右,以4.3米的居多
3吨车 约为5.5米
5吨车 约为6.2米
8吨车 约为7.2-8.8米
10吨车 约为9.6米
12吨或15吨车 一般为9.6-12.5
20吨车 一般为12.5-14.5米
25吨车 一般为12.5-15米
30吨车 一般为五轴或六轴的14-17米车辆
具体配比如下:
第7章 环境保护与劳动安全
7.1 建设地区的环境现状
(1)项目的地理位置
本项目位于江西省南昌市安源区青山镇,安源区交通便利,319、
320国道纵横交叉,浙赣铁路、沪瑞高速、萍栗高速公路贯穿其中,距长沙黄花机场105公里,距省会南昌200公里。
(2)项目建设区地形、地貌、土壤和地质情况,江、河、湖、海、水库的水文情况以及气象情况
项目建设区位于安源区青山镇,地形以丘陵、平原为主,中部和西部为河谷平原,安源区地处江西省西部,毗邻湖南省,与上栗县、芦溪县、湘东区接壤,历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称。土壤以山地红壤为主,土层深厚,有机质含量高,农田土质好,属冲积而成的砂壤土,腐殖质含量高,森林覆盖率为63.9%,植被属亚热带常绿阔叶林带。
萍乡属亚热带季风气候区,光照充足,雨量充沛,四季分明,气候温和,年平均气温17.2℃,其中西部年平均气温为摄氏17-18度,南部山区为摄氏15度,气候水平差异小,垂直差异明显,年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时,无霜期270天。主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等,南部的莲江、东南部的袁水入赣江水系,中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。
(3)矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况
安源区青山镇总面积38.36平方公里,耕地8551亩(其中水田6261亩,旱地1601亩),森林47500亩。2004年获得批准建设安源国家森林公园,批准森林公园建设面积78.66平方公里(其中包括上栗杨岐山景区31.32平方公里,开发区鹅湖景区2.31平方公里)。
表7-1青山镇土地利用现状(2004年)
安源区境内矿藏资源丰富,以煤、石灰石和瓷土为主,其中煤炭储量8.5亿吨,素有“江南煤城”之称。
(4)旅游景区以及重要政治文化设施情况
安源人文景观和自然景观众多。如今安源仍保存有完整的历史资料和历史遗迹,著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼、张家湾秋收起义军事会议旧址等,被称为“中国的莫斯科”,是全国百个爱国主义教育基地之一。建国后,这里建造了安源路矿工人运动纪念馆,收藏革命文物8000余件。市内新建有占地346亩气势恢宏的秋收起义广场。安源区内有建于清代的煌煌孔庙,是江西省内保存最为完好的文庙;市郊有始建于唐代的宝积寺,金碧辉煌;始建于宋代的横龙洞,幽静奇绝。
该项目建设区位于安源区青山镇,与这些旅游景区都有一定的距离,项目的建设和投产不影响对这些景区的保护。
(5)现有工矿企业分布情况
江西省萍乡是江西省的产煤区,享有 “江南煤都”之称。煤矿储藏量8.5亿吨,是江南最大的煤炭生产基地。安源区青山镇有5个省市驻镇单位,有各种所有制企业300多家。水泥、煤炭、玻璃、石
灰石等是青山镇的支柱产业,水泥年产量达100万吨,被誉为“水泥之乡”。
7.2 项目施工期环境影响分析
7.2.1 施工环境影响分析
在项目施工期,对周围环境可能造成不利影响的因素主要包括扬尘、噪声、废水、固体废弃物等。扬尘主要来源于工地道路扬尘和搅拌混凝土扬尘,材料的搬运、土石方和沙石的堆放也会产生少量的扬尘;施工期噪声主要源于建筑施工噪声和交通噪声;施工过程中产生的废水主要是建筑施工排水、车辆和设备冲洗水、施工人员生活污水;施工期产生的固体废弃物主要是挖掘土方、拆除建筑物以及建筑施工和设备安装过程中产生的废弃物及生活垃圾。
7.2.2 施工环境影响防治措施
(1)扬尘影响防治措施
通过以上分析可知,施工期扬尘影响范围较小,不会对外环境的空气质量造成明显污染影响。建议采取以下措施减轻其影响:
①施工场地每天定期洒水,防止浮尘产生,有风日加大洒水量及洒水次数。
②运输车辆进入施工场地应低速或限速行驶,减少扬尘产生量。施工场地内运输通道及时清扫、冲洗,以减少汽车行驶扬尘。
③运输干水泥等易起尘的原材料时应使用密闭车辆,并通过封闭系统运送到车库,避免露天堆放;所有来往施工场地的多尘物料应用帆布覆盖。
④施工期出厂车辆宜经过草垫帘或浅水坑清掉裹胎烂泥,减少尘土飞扬对沿途的影响。
(2)噪声影响防治措施
①合理安排施工时间:制定施工计划时,应尽可能避免大量高噪声设备同时施工,高噪声设备施工时间尽量安排在昼间,减少夜间施工量。禁止夜间使用打桩机,以减轻夜间噪声对环境的影响。施工时应设防护围布以减轻噪声和扬尘影响。
②合理布局施工现场:避免在同一地点安排大量动力机械设备,防止局部声级过高。
③降低设备声级:设备选用上尽量采用低噪声设备,如以液压机械代替燃油机械,振捣器采用高频振捣器等;固定机械设备与挖土、运土机械(如挖土机、推土机等)可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声;对动力机械设备和运输车辆进行定期维修、养护。
④适当限制大型载重车的车速,运输途中路过居民区、学校和医院等声敏感区时,减少或杜绝鸣笛。
(3)废水影响防治措施
①尽量利用现有生活设施。
②施工期路面、地坪清洗水、设备清洗水中SS和矿物油含量较高,应采取沉淀和隔油措施进行处理后排放。
(4)固体废弃物防治措施
①施工场地内应设收集建筑垃圾的临时贮存场所。
②将施工期生活垃圾收集后送到青山镇环卫部门指定的垃圾收集、转运站,再由环卫部门运至萍乡市生活垃圾填埋场处理。
③加强施工期的余土和建筑垃圾的管理,及时收集、清运,避免
产生污染和水土流失。
7.3 运营期间环境影响分析
7.3.1 污染源分析
(1)废气污染源
废气污染源主要来自烧结和熔炼过程以及破碎等工序。其污染物主要为烟尘、SO2等。
(2)水污染源
由于设备冷却水循环使用,冲渣(水淬)水循环使用,且冷却水循环系统排污、地面冲洗水、化验废水、煤气发生炉水封水等生产废水全部排入水淬渣池作为冲渣补充水,不外排,因此本项目无生产废水排放。
生活污水主要来自综合楼、职工倒班宿舍和食堂,主要污染物为CODcr、BOD5、SS。
厂区受烟尘污染区域的初期雨水(225m3/d),经收集池(300m3)收集处理后,优先用作冲渣补充水,多余部分外排。
(3)噪声源
噪声主要来自破碎机、筛分机、混料机、风机等设备,大部分设备位于主厂房中。
(4)固体废弃物
固体废弃物主要有电炉渣经水淬后产生的水淬渣、煤气发生炉产生的煤渣,以及收尘系统收集的烟尘。
7.3.2污染物处理措施
(1)废气治理措施
烧结机、电炉烟气分别进入旋风除尘冷却器沉降大颗粒污染物,
再经水冷烟道快速冷却,烟气温度降到100℃左右,进入布袋除尘器净化烟气中的烟尘,处理达标的烟气经各自烟囱排放。烟气冷却产生的蒸汽可回收余热,整个系统烟尘去除效率达99.9%以上(其中烟道沉降室20%、布袋除尘器98%)。烧结机、电炉各配一套烟气净化装置,废气处理工艺流程见图7-1。
破碎机上方设置吸风罩,集气罩收集的烟气进入旋风除尘器除尘,然后与烧结机、烟气并入内径1.0m,高35m烟囱排放。收集的烟尘回用于烧结机。
图7-1 废气处理工艺流程图
(2)废水治理措施
化验清洗废水、地面冲洗废水和降雨初期雨水经管道收集后排入中和沉淀池,经沉淀处理后的清洁水排入水淬渣池。煤气发生炉水封水产生量少,主要污染物为SS,直接用于冲渣。冷却水循环系统排污为钙、镁离子稍高的含盐废水,排入水淬渣池。通过采取上述废水处理和综合利用措施,可实现生产废水零排放。
生活污水经化粪池+地埋式生活污水处理装置(其中食堂污水8 m3/d经隔油池处理后再进入化粪池)后排入市政管网,最终排入青山
小河。
(3)噪声治理措施
首先是尽量选用低噪声设备,其次采用消声(如在风机吸气口和排气口安装消声器)、隔声、屏蔽(如设置单独隔声间、安装吸声材料等,引风机、水泵设置隔声罩)、减震和个体防护等措施。
(4)固体废弃物治理措施
水淬渣外售水泥厂作原料。萍乡市是我省水泥的主要生产基地,规模以上水泥厂有100多家,其中仅青山镇地区就有10余家水泥厂,需要大量优质矿渣做高档水泥配料;本项目产生的矿渣,可全部回收就近卖给附近的水泥生产厂家。
为解决固废产销不平衡问题,厂区内设置临时渣场和堆场,采用钢棚结构防雨淋。
7.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议
(1)进一步加强管理,保证生产厂区初期雨水的全部收集,减轻直排对地表水体的影响。
(2)进一步加强厂区的绿化,增加绿化面积。厂区的绿化不仅可美化厂区环境,而且还具有固水、吸尘、降尘、吸声降噪等功能。厂区绿化的一般原则为:围绕厂房和道路形成绿色屏障,改善生态环境;从厂房到道路依次种植高大乔木、亚乔木、灌木、小灌木;对办公楼、厂房、管架等要创造条件栽种藤本植物;以此组成多层次高密度的主体绿化格局。
(3)加强原料贮存场的管理。原料临时贮存全部应设厂房贮存,不得露天堆放,以避免遭受雨淋水浸,厂房地面应进行防渗处理,地面与四周的裙脚应进行妥善的防渗防腐处理。
(4)选用的焦炭和无烟煤必须采购含硫率低于0.5%以下的优质煤,以确保烟气中SO2达标排放。
第8章 企业组织和劳动定员
8.1 企业组织
8.1.1 企业组织形式
8.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
项目仓储库房员工及相关管理层人员总数为500人,其中车间工人460人,管理工人40人。车间工人人均工资及福利为1900元/月,管理人员人均工资及福利为3150元/月,所有人员工资及福利平均为2000元/月。车队管理人员及司机另算。
8.2.3 人员培训
项目所需人员主要来自南昌市周边富余劳动力和部分失业人员,他们对生产过程不是很了解,需要经过培训才能上岗。
项目人员培训方式:本公司将会在生产开工前进行员工培训,培训对象为生产人员和部分管理人员,在生产制造现场进行实地培训学习,并通过一定的实习进行生产、维修和管理人员培训。 对于车队有如下具体管理方案
一、 货运车辆与司机的管理制度和奖罚制度
(1) 车辆由公司指定人员负责管理,公司根据司机全年工作表现,从司机产值、安全行车、维修费用、服务态度、客户意见等各方面全面考虑,对表现好的司机给予奖励,对表现差的司机按公司有关制度进行处罚。
(2) 车辆由公司指定驾驶员专用,其它人员未经批准不得驾驶,专车司机不能将车转借他人或其他单位使用,如有违反扣罚200
元,造成后果由司机本人承担。
(3) 车辆除执行运输任务外,未经批准不得随便驶离指定的停车场,包括不得私自开车回家和办私事,任务完成后应及时将车辆开回指定的停车场,不准起动发动机在车内睡觉和卸货,以上如发现第一次扣罚一百元并追究责任,重犯要从严处罚。
(4) 车辆进出码头,均要遵守码头有关纪律、制度,限速为20公里/小时,若在厂装、卸货,均要遵守厂方的有关纪律、制度或行车指示,如有违反第一次追究责任,罚款并写检讨书,重犯者从严处罚。
(5) 司机每天按时上班(早上8时30分),特殊情况除外(例如当天零时后收车者),不得无故旷工、迟到、早退。请假要事先通知管理人员,经批准后方可休息。否则,报公司从严处理。
(6) 司机不得向货主提出要小费、吃饭、住宿等,不得参与赌博、嫖娼等违法犯罪行为。否则,报公司处理和送交公安部门。
(7) 司机执行运输任务时,在外遇特殊情况或不幸发生事故,不论在何时何地必须马上通知公司领导或公司管理人员。
(8) 司机报销过桥费等必须要做到如实反映,不得弄虚作假、虚开发票收据,如发现经核实后要从严处理。
(9) 司机对待货主要文明有礼,努力提高服务素质。
(10) 对放柜在公司停车场而不及时卸柜的司机第一次罚款
100元,重犯者从严处罚。
(11) 对装货或卸货回来而不到理货部报到却直接卸柜的司
机,第一次罚款100元,重犯者从严处罚。
(12) 将拖架或拖板放在厂而不及时拖回的司机第一次罚款
100元,重犯者从严处罚。
(13) 对发现拖板或拖架爆胎等需维修的却故意不及时维修的第一次罚款100元,重犯者从严处罚。
(14) 在规定时间内公司管理人员要求司机对调好拖架或拖板而司机故意不及时对调好的,第一次罚款100元。重犯者从严处罚。
(15) 在运输途中私自携带他人上车的,第一次罚款50元,重犯者从严处罚。
(16) 晚上私自提前休息的每次罚款50元,重犯者从严处罚。
(17) 对在工作时间内穿拖鞋或不穿上衣等影响公司形象的司机第一次罚款50元,重犯者从严处罚。
(18) 在运输途中和码头装柜过程中有特殊情况,如车辆须维修或装柜时间过长等,却不及时反映而给公司造成不必要损失的,第一次罚款50元,重犯者从严处罚。
(19) 管理人员有急事呼叫司机,而司机故意不复机的每次罚款50元。
(20) 在目的地装卸货时不注意观察柜的破损情况,不及时要求客户签收,而给公司造成不必要损失的,第一次罚款50元,重犯者从严处罚。
(21) 开逢柜在厂卸货时不叫厂方装卸工盖好帆布和清洁干净柜的,每次罚款50元。
(22) 对公司要求过磅而不过磅的司机,每次罚款50元。
(23) 对故意不及时归还散货工具的每次罚款50元,对遗失随车工具的按工具购买单价赔偿。
二、 安全行车制度
(1) 司机必须积极参加安全学习会,进一步落实各项交通安全措施,加强安全行车意识。
(2) 司机必须严格遵守公安、交通部门所颁发的一切条例规定,严格按机动车驾驶操作规程行车,严禁将车辆交给无驾驶证人员驾驶。
(3) 严格遵守交通规则,不能超速、乱抢道等违章行车。
(4) 司机在上班时间内不能饮酒,严禁醉酒驾驶,开车时要集中精神,不能在行车中你推我让,搞其他小动作。
(5) 由货物或车辆造成的违章罚款(如证件不全、车辆发生故障、货物超重、高、长宽等),公司给予全报。
(6) 若司机个人造成的违章罚款,如有下列情况的公司给60%报销,其它情况不予报销。
1) 进入导向车道后,不按规定方向行驶。
2) 在禁行的时间,道路上行驶的。
3) 不按规定会车、倒车、掉头。
4) 违反交通信号指示的。
5) 违反交通标志,标线指示的。
6) 在禁止停放车辆的地方停放车辆。
7) 不按规定临时停车。
(7) 在运输作业过程中,对安全行车的司机,公司根据其全年实际表现设立安全行车奖,年终时一次性奖励给司机,以作鼓励。
奖励方法:
1) 对全年没有发生任何交通事故、服务态度好、能同公司节约维修等费用、工作积极的司机给予1000元的奖励,包括对方负全
责的事故和因公司办证而证件不全、货物超重、高、长、宽等造成的违章罚款。
2) 对全年发生一次小事故公司损失200元以下的司机奖励
300元。
3) 对全年发生一次小事故公司损失500元以下的司机奖励
100元。
(8) 在运输作业或在目的地装卸货过程中,由于司机不负责任,导致发生事故及货物损失,使公司造成经济损失的,公司根据其事故责任以及经济损失的程度扣罚。
扣罚方法:
1) 每次事故公司损失500以下司机负次责的按经济损失的5%罚款,同等责任的按经济损失的10%罚款,主责的按经济损失的15%罚款,全责的按经济损失的20%罚款。
2) 每次事故公司损失3000元以下、500元以上司机负次责的罚款100元,同等责任罚款150元,主责罚款200元,全责罚款300元。
3) 每次事故公司损失3000元以上,5000元以下,司机负次责的罚款200元,同等责任罚款300元,主责罚款400元,全责罚款500元。
4) 每次事故公司损失5000元以上,50000元以下,司机负次责的罚款500元,同等责任罚款1000元,主责罚款2000元,全责罚款3000元。
5) 每次事故公司损失50000以上,司机负次责的罚款5000元,同等责任的罚款10000元,主要责任的罚款15000元,全责的罚款20000元。
6) 酒后驾驶出事故的,由司机承担所有责任。
7) 如有私开封志或有盗窃行为的追究刑事责任。
第八章企业组织和劳动定员
房地产开发公司部门职责
工程管理部职责
一、 负责集团公司的技术管理工作
1. 负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准,建立和完善技术管理体系、制定技术
管理的工作、规章制度,并监督实施。
2. 负责审查开发项目的重大技术方案。
3. 制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。
4. 负责施工图纸会审,参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。
5. 负责图纸变更的审定工作。
6. 负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。
二、 负责开发项目工程质量管理工作
1. 认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度,建立健全质量管理体
系,健全工程质量管理的规章制度体系。
2. 负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划;负责审核项目部上报的项目质量
计划。
3. 负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。
4. 负责组织监理单位的评审,审查监理规划,抽查实施情况。
5. 负责组织对施工单位的评审和选择工作。
6. 负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。
7. 参加工程协调会议,协助项目解决需协调解决的问题。
8. 参加基础、结构、竣工验收工作。
9. 协助项目部组织消防、人防验收工作。
10.
11. 负责组织召开工程质量会议,分析研究质量管理中存在的问题,提出改进措施。 负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。
三、 负责核实经济洽商工程量并签署意见;负责工程结算中工作量的核实工作。
四、 负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。
五、 负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通
工作。
六、 负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。
七、 负责集团公司范围内设备设施安全运行的检查;负责集团公司范围内消防安全的检
查。
八、 负责集团公司范围内供暖设备的检查。
九、 负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。
十、 完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。
项目规划部职责
一、 负责规划设计、勘察单位的招标选择、确定工作,以及合同的起草、履行合同的审批、
签订委托工作,监督合同的履行。
二、 负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。
三、 负责规划、设计报批和有关的手续的办理。
四、 负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。
五、 负责施工图勘察报告的审核,负责发放施工图。
六、 负责与规划设计有关的咨询,负责与规划设计相关的外部联系和协调,确定相关方案。
七、 参与项目的可行性研究工作,提供与规划设计相关的可研资料。
八、 负责收集规划设计有关的法律法规及市场变化的信息并及时沟通。
九、 负责完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合。
项目开发部职责
一、 根据集团公司的发展规划和部署,寻找相应的开发项目,进行项目储备。
1. 负责通过土地交易市场获得投资开发和土地使用权。
2. 负责经市政府批准采取协议出让方式获取投资开发和土地使用权。
二、 负责对拟开项目的可行性论证。实地勘察,收集信息和资料,组织编写可研报告,为集团项目投资开发提供决策依据。
三、 负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息,把握土地开发市场动态,并及时沟通。
四、 完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。
五、 负责拆迁工作的管理。
六、 负责市政代征地的征用及手续的办理。
销售市场部职责
一、 负责公司销售转让和合同谈判工作;并根据谈判的情况制订合同。
二、 负责市场调研,掌握销售行情及需求变化;进行销售策划,价格定位;并负责审批销
售方案和销售计划。
三、 负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同;负责公司销售合同的会签。
四、 负责公司销售的管理,对销售情况进行汇总。
五、 负责项目销售的代理公司评价选择工作,监督代理公司的代销工作。
六、 办理销售许可证、产权等有关手续。
七、 负责公司法律纠纷及法律事务的处理。
八、 负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。
九、 完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。
工程招标部职责
一、 负责审核工程概算、经济洽商、建筑施工合同。
二、 负责各种建筑材料、设备询价和价格确认工作。
三、 负责组织建安工程的招标工作,办理招标手续。
四、 负责市政工程招标、监理招标的组织协调工作。
五、 负责小型工程协议中协议价格的审核。
六、 负责办理工程结算工作,做出工程造价分析。
七、 负责组织内部招标、评审工作。
八、 负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息,并及时沟通。
九、 负责收集和积累建筑材料、设备市场价格变化的信息。
十、 负责与招投标有关资料的积累、归档工作。
十一、 完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。
市政工程部职责
一、 负责开发项目市政规划方案的确定工作
1. 根据北京市规划委员会批准的建设项目规划方案到各市政主管部门办理咨询。
2. 组织有关部门对市政规划方案进行评审。
3. 组织召开大市政协调会,综合各专业咨询意见,确定建设方案。
二、 负责开发项目市政设计与市政综合工作
1. 委托专业设计部门进行市政设计
2. 配合设计部门进行各专业的设计工作,办理钉桩、定线、测绘和勘探工作。
3. 负责对委托设计单位进行监督,并根据工程建设情况掌握设计进度,对设计输出进
行评审和确认。
4. 办理市政工程的规划许可证。
5. 根据各专业的施工图设计,进行红线内管线的市政综合。
三、 负责开发项目市政工程施工的准备和协调,监督施工质量。
1. 负责办理市政工程报监工作。
2. 对市政工程施工过程中进行施工协调。
3. 对施工过程中市政工程进行技术管理和质量控制。
4. 负责市政工程的施工准备工作。四、 负责大市政工程的成本控制,负责大市政集
资。
四、 负责市政管线的验收和交用。
1. 办理所属市政工程施工前的各项准备工作和办理各项手续。
2. 办理所属市政工程施工完成后的竣工验收、管线使用、管线移交等各项工作。
五、 配合工程招标部做好市政招标工作。
六、 完成领导交办的工作,做好与其他部门、单位的配合工作。
资产管理部职责
一、 负责公司物业的租赁经营,签订租赁合同、协议。
二、 负责组织开发产品入库交接验收和入库后的成品防护和管理工作。
三、 负责物业管理公司和租赁代理公司的评审、选择委托和工作监督。
四、 负责办理成品房及其他设施的入出库和核销。
五、 负责公司原开发房屋小产钳证的办理。
六、 负责认定房屋、设备、设施、管线、大中修及更新改造方案并参加验收工作。
七、 负责租赁的策划、负责租赁市场信息调研,掌握租赁市场信息。
八、 完成领导交办的工作,做好配合其他部门的工作。
财务计划部职责
一、 认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度,并结合实际情况制定本公司的计划、
统计、财务、会计制度及实施办法。
二、 组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划,办理计划的上报、下达和调整工
作,掌握进度计划并分析计划执行情况,协调解决计划执行中的问题。
三、 依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划,负责拟订相应的资金需
求量预测计划和各种财务预算计划,合理分配资金。
四、 负责公司财务记帐,组织公司经济核算和会计核算,实行会计监督,按时编制财务会
计报表,按国家规定完成税金的申报,测算,缴纳和减免工作。
五、 负责对各控股公司的财务指标完成情况进行检查,指导和考核,负责集体年、季、月
度财务报表的编制,上报工作,并运用会计资料,对公司经营情况进行分析,及时向主管领导报告公司财务状况和经营成果。
六、 负责开发成本的管理,组织成本核算工作,并负责成本控制分析和财务预决算。
七、 筹划、协调公司与外部各利益方(各银行、税务、财政、关联单位)的财务关系。
八、 负责财务、物资的核查工作,定期进行清产核资。
九、 负责公司的资金筹集、融通。
十、 综合管理本公司统计工作,收集整理统计资料,按时报送季、月度统计报表。
十一、 按照国家审计法规,负责拟订公司外派高级管理人员的离任审计制度,对公司外派
高级管理人员进行离任审计。
十二、 完成领导交办的其他工作,做好配合其他部门的工作。
项目经理部职责
一、 对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责
任。
1. 负责施工现场开工的准备工作以及与外部的协调工作。
2. 负责审核施工图并上报审核意见。
3. 负责组织设计交底和技术洽商的签审。
4. 负责项目质量计划的编写和实施工作。
5. 负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控。 6. 负责对承建商采购的物资进行质量的监督和控制。
7. 负责组织召开施工阶段工作协调会,对施工过程中出现的问题进行协商。 8. 负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收,办理竣工备案手续。 二、 负责开发项目建安成本的控制工作。
1. 负责根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款。
2. 负责对发生的经济洽商进行核实和签认。 3. 负责审核与项目施工阶段相关费用的支出 4. 参与工程项目的竣工决算工作。 三、
配合其他部门做好与开发项目相关的工作。 1. 配合项目开发部做好征地、拆迁工作。
2. 配合规划部门做好规划、设计、勘察测绘的委托工作。
3. 配合招标领导小组和工程招标部做好设备、材料和工程招标工作。 4. 配合财务计划部办理开工审批,并提供各项基础资料。
5. 配合资产管理部做好产品及配套设施的交接验收;配合销售市场部做好向用户的交
用 6. 配合市政工程部做好市政工程的竣工验收和移交工作。 7. 配合办公室做好与质量管理体系相关的工作。 四、 负责开发建设项目销售计划的编制和执行。 五、
完成领导交办的其他工作。
经理办公室职责
一、 负责公司本部的行政管理和日常事务,当好领导的参谋,协助领导搞好各部门之间的
协调,加强对各项工作的督促和检查,建立并完善各项规章制度,促进公司各项工作的规范化管理。
二、 负责公司的公文、资料、信息和宣传报道工作,沟通内外联系,保证上情下达和下情上报。
三、 负责公司来往文电的处理和文书档案的管理工作,负责对会议、文件决定的事项进行
催办、查办和落实 四、 负责公司对外宣传和联络,拓展公关业务,促进公司与各界的广泛合作和友好往来,
树立良好的企业形象。 五、 负责公司印章的管理,企业法人营业执照的管理、企业法人代码的管理和公司资质等
级的管理工作 六、 负责公司的安全保卫、综合治理、消防等工作,贯彻落实各级政府有关指示精神,组
织宣传检查工作。 七、 负责信访接待、协调处理工作。
八、 负责公司计算机管理调试、维修维护工作和网络服务、电子信箱使用维护工作,不断
提高办公自动化水平。 九、 按照档案管理要求,做好资料的积累、整理,定期归档工作。 十、 认真执行国家有关人事、劳资的方针政策,结合企业自身具体情况做好公司的工资管理、劳动保险、劳动保护工作
十一、 贯彻干部聘任制度、职工考核制度、负责干部职工的考核、聘任、聘用、调配工
作。
十二、 负责职工各种假期的审批、管理工作。
十三、 负责劳动合同的签定、保管、变更管理工作,办理离退休审批手续和退休统筹基
金管理工作。
十四、 负责公司教育、培训计划的汇总与推行工作。
十五、 负责办公用品、低值易耗品的采购、发放、统计管理工作。 十六、 完成公司领导交办的其他工作。
房地产开发公司员工工作职责
项目公司主管工程总经理助理/项目总监
主要职责
``负责解决在设计、配套与施工中出现的重大技术问题,包括审查专业设计图纸,对方案、结构、材料等提出合理化建议
``负责在设计与施工中进行质量、进度与成本控制,制定施工计划,编制成本估算,确定成本目标,对施工进行质量、时效和成本监控。
``在项目实施全过程中,对开发、配套、预算等相关部门提供专业指导和支持。
``负责定期向主管汇报上述各项工作的进展情况,对重大决策问题提出专业性的分析和建议。
入职要求
¨大学本科或以上学历 ¨30-40岁
¨8年以上相关工作经验,具备房地产项目施工管理和工程配套管理等相关经验
¨熟悉工程施工程序、工艺和质量流程,有现场监督管理协调能力,对工程现场物料进出及施工人员安排、掌控具有突出的管理能力 ¨熟悉相关法律与规范
¨具备领导才能,关于沟通和统筹管理
¨具有高级酒店建造施工经验者从优,担任过项目公司副总经理或有国外项目管理经验者从优
建筑工程师
主要职责:
-协助建筑工程项目的前期设计和施工阶段的建筑技术支持工作,负责解决其中出现的重大技术问题
-协调建筑项目设计和施工,保证设计和施工配合工作的顺利进行 -配合完成建筑工程项目的时间控管和成本控制 -其他有关工作 入职要求:
-40岁以下,本科以上学历,建筑或相关专业毕业
-8年以上相关工作经验,熟悉建筑专业各项规范、规程,具有专业设计能力和丰富的现场处理经验,有大型综合建筑项目设计和管理经验者优先
-沟通、协调能力强,责任感、事业心强,能吃苦耐劳,身体状况良好 -熟悉AutoCAD绘图及各类相关软件 -英语熟练者优先
项目经理
职位描述: 主要职责:
1、负责解决在设计、配套与施工中出现的重大技术问题,包括审查专业设计图纸,对建筑方案、建筑结构与构造、建筑材料和建筑技术等提出合理化建议;协助开发部对设计单位的设计成果提出结论性意见;负责在施工过程中合理、及时地处理施工现场的各类技术问题。 2、负责在设计与施工中进行度量控制。制定实施项目的质量标准纲要,明确项目涉及的新技术与新材料,并对日后的施工进行严格的督促,保证该质量标准纲要的顺利实施。 3、负责对设计与施工进行严格的时间进度控制。制定项目总进度计划,该计划应包含设计、招投标、配套、施工等各环节的具体工作。负责在日后的项目实施中组织各职能部门严格执行该进度计划,同时根据实际情况对该进度计划予以适时的调整。
4、负责对项目的规划、设计与施工进行成本控制。制定成本估算,制定成本目标。在日后的设计与施工中通过对设计方案的调整,对建筑材料 的选择及对施工技术与施工组织的控制,最终达到成本目标。
5、在项目实施全过程中,对开发、配套、预算等相关部门提供专业指导和支持。 6、负责定期向主管汇报上述各项工作的进展情况,对重大决策问题提出专业性的分析和建议。
入职要求:
1、30-45岁,大学本科以上学历,工民建或建筑管理等相关专业毕业。
2、具有5年以上建筑工程管理经验,熟悉设计、规划、配套、施工等业务流程,尤其掌握建筑、结构、材料和现场施工监控要点。
3、具有突出的沟通、协调能力和一定的管理能力。
4、具有突出的英语听、说、读、写能力,能熟练用英语沟通,计算机操作熟练。 5、了解相应的法律、法规和标准。
总经理助理
主要职责
`` 协助总经理进行开发策略研究和产品定位分析,为企业决策提供建议。 `` 制定或协助制定年度工作计划,并对计划的实施进行过程控制。 `` 负责产品/项目开发工作,参与有关合同的谈判。
`` 协助总经理实施公司内部管理和项目工程管理,确保产品质量与整体定位、目标相适应。 `` 负责与预算、配套、营销等部门的业务沟通和支持、指导。 `` 审核或指导审核工程方案、施工图纸,把握工程进度与质量。
入职要求
¨大学本科或以上学历,建筑或管理相关专业毕业。 ¨30-40岁。
¨具备5年以上房地产项目可行性研究、设计管理、合同预算、施工管理、工程配套管理和营销管理中一项或多项实践经验。
¨熟悉工程施工程序、工艺和质量流程,有现场监督管理协调能力,对工程现场物料进出及施工人员安排、掌控具有突出的管理能力。
¨熟悉相关法律与规范,具有一定的财务管理知识基础。 ¨具备领导才能,关于沟通和统筹管理。 ¨有上进心,能承受工作压力和挑战。
¨担任过项目公司副总经理或有国外项目管理经验者从优。
部门职责
营销部职能
一、直接上级:营销副总经理
二、下属部门:公关部、市场部、销售部 三、部门职责:经营销售
四、主要职责
1、 公关:宣传、形象记录、企业形象塑造、联系潜在客户、促销活动、礼宾; 2、 市场:市场调查、客户调查、同业调查、环境调查、项目可行性分析; 3、 销售:推销、接单、签署意向; 4、 参加合同条款的讨论和签约; 5、 协调客户;
市场部职能
一、直接上级 市场营销部
二、下属部门 无
三、部门本职 市场情报、同业情报、客户情报 四、主要职能
1、 了解本行业的商业情况,掌握市场动向,搜集市场信息搞好市场预测,不断开发、提高市场占有率,根据市场预测和销售趋势,编制季度、年度销售计划 2、 按日向总办、财务部上级实现销售情况统计报表 3、 了解客户的基本情况及与本企业有关的数据资料 4、 市场分析、市场调查、上报营销部门主管 5、 调查本楼盘在市场的销售情况
售楼部职能
直接上级:市场营销部 下属部门 :无 部门本职:楼盘销售 主要职责:
1、 联系客户,加强合同管理,建立用户档案,经常走访用户,反馈用户对部门的意见 2、 签约
3、 售前售后服务,努力做好售后服务工作,树立良好的企业和楼盘形象,提高企业知名度 4、 配合广告部做好企业楼盘的广告宣传工作
公关部职能
一、直接上级:市场营销部 二、下属部门:无
三、部门本职:树立企业和产品形象 四、主要职责:
1、 企业形象,标志的设计 2、 楼盘包装、装潢的设计 3、 广告宣传品设计、制作
4、 公司宣传、促销活动
5、 新闻发布、对外促销会议安排 岗位说明
市场部经理岗位说明
一、汇报对象 向营销总监报告并接受其领导 二、职责阐述
1、 为公司整体营销提供参考
2、 制订年度营销企划(营销策略、营销计划)
3、 协调部门内部及其它部门(营销部门及非营销部门)之间的合作关系
4、 制订本部门工作规范、行为准则及奖惩制度
5、 指导本部门各项工作的实施,通过检查各部门周、月、季、年计划安排及执行状况,控制工作的进程;
6、 评定本部门工作人员资信及其业绩表现,并内部人员招聘、培训、奖惩及调配; 7、 制订并监督执行市场规划与预算;
8、 制订各项费用的申报细则及审批程序;
9、 制订并监督执行公关及促销活动计划,全面计划和安排公司年、季、月专项市场推广策划,具体部门工作;
10、制订并监督执行市场调查计划;
11、定期召开市场部会议,以便各部门统一观念协调进程; 12、领导和组织部门内各成员共同制订并执行公司中长期和年度营销目标及整体市场营销计划;
13、与广告代理商一起,制订年度市场推广计划和预算,并监督投放过程和效果,及时评估和调整;
14、协调部门内部及本部门与其他部门之间的合作关系;
15、与工程、销售部门磋商,结合市场情况做出合理的产销计划; 16、与销售部门配合进行销售渠道政策设计与完善;
17、协助销售部门实施市场推进计划,对过程及结果进行监控和评估; 18、制订本部门工作规范、行为准则及奖惩制度;
19、招募、训练、培养市场推广人员,为公司发展储备人才。
营销企划主管岗位说明
一、汇报对象
直接向市场部经理报告并接受领导。
二、职责阐述
1、 制订年度营销、营销计划、行动方向及其预算;
2、 协调和监控营销计划的执行情况,及时向市场部经理汇报,悼念、分析部门内外各营销
职能的提案,并为其提供指导和协助;
3、 具有高水平营销理论及实践经验,曾有成功的营销企划经历,熟悉宏观环境、行业环境
及微观环境;具有战略眼光,有很强的协调能力,能够制订符合现状的、促进企业程度发展的营销企划。
营销信息主管岗位说明
一、汇报对象
直接赂市场部经理报告并接受其领导
二、职责阐述
1、 建立健全营销信息系统;制订内部信息、营销情报的收集、整理、分析、交流及保密制度,定期或不定期进行市场调研,系统分析市场状况,为营销决策提供依据 2、 在保密制度允许范围内,为本部门及公司其他部门提供信息支持; 3、 协助市场部经理制订市场营销计划 4、 新楼盘开发提案
5、 进行宏观环境、行业状况、供求状况信息的搜集工作 6、 进行企业内部营销环境调研
7、 负责市场调查计划(消费者、分析渠道、竞争者)的制订、实施和监控
8、 与销售部等部门一起,建立企业内部营销信息反馈,把握一线市场与销售动态
9、 负责市场信息的收集、整理与分析,定期或不定期向市场部经理及其他相关决策部门经理提交行业动态分析、消费者市场分析、流通渠道、楼盘动态和策略分析、本公司销售实绩分析、广告和销售政策结果分析及修正建议报告,为市场部制订和修正各项市场营销计划提供依据 10、 建立市场信息收集、分析和管理制度并健全档案管理 楼盘企划主管岗位说明 汇报对象:
直接向市场部主管汇报并接受其领导 职责阐述
1、 依据企业发展规划,制订楼盘计划
2、 结合消费市场、楼盘信息和企业内部资源及经营计划,与企业工程、销售和财务等部门
一起,制订并提交新楼盘开发计划提案。并与想着部门共同进行经济技术分析、楼盘商业化分析
3、 负责楼盘的多方位企划,包括价格企划、包装企划、竞争企划、渠道企划 4、 协助广告及促销企划部门进行楼盘的广告及促销企划
5、 新盘上市企划(包括定位、价格、名称、视觉形象、广告、促销等) 6、 楼盘销售规划
7、 户型组合规划
8、 楼盘(户型)区域性、季节性投放规划
9、 依据公司整合策略,市场、竞争状况即将出现的反应,制订不同户型(楼层)的价格政策,
实现公司可能的最大利润
广告与促销主管岗位说明 汇报对象
直接向广告部经理报告并接受其领导
职责阐述
1、 依据公司整体裂土分茅是,进行年度、季度、月度、节候日广告、公关、销售促进企划 2、 负责营销运作的所有公关、广告、销售促进企划的执行和评估工作 3、 定期和非定期向市场部经理提供公关、广告以及销售促进提案
4、 负责与专业广告公司的合作协议,协助并监控广告公司设计并执行媒体运作计划
5、 指导、支持、监督区域市场促销计划的制订、实施,制订促销经费申报细则及审批程序 6、 进行广告监测与统计,并操持与市场信息主管的业务沟通 7、 进行广告、公关以及销售促进效果评估 8、 负责公关与促销用品的设计、制作及发放管理 9、 依据预算,控制经费的使用 10、
进行品牌规划及管理
营销管理 主管岗位说明 汇报对象
直接向市场部经理汇报并接其领导 职责阐述
1、 负责市场部日常工作
2、 监控、协调工程、销售、顾客服务等有关部门营销计划的执行 3、 负责营销专员的招聘、培训及行动管理 4、 及时将计划执行情况反馈有关部门。
公关企划部主管岗位说明 汇报对象
直接向市场管理主管汇报工作并接受其领导 职责阐述
1、 全国性公关活动策划、说明及实施监控
2、 审核阶段性公关活动计划并给予指导和修正,监督其执行 3、 与媒介、政府和行业想着机构建立良好、稳定的关系 4、 公司礼品的制作和管理 5、 公关活动效果评估。
第9章 项目实施进度安排
9.1 项目实施的各阶段
9.1.1 建立项目实施管理机构
公司成立工程建设领导小组,组长由总经理担任。成员包括各个重要部门派出的代表。
9.1.2 资金筹集安排
项目新增投资12579万元,其中企业自筹8000万元、银行借款4579万元。
9.1.3 勘察设计和设备订货
企业已取得120亩的土地使用权,将整个建设项目按照项目领导小组所要求的规格,方案要求承建商按照要求进行建设
9.1.4施工和生产准备
(1)施工。施工阶段是项目实施时期的主要阶段。项目承建商要根据施工图撰写详细的施工计划,根据工厂生产系统投产次序安排车间和设施的施工顺序,主体车间及其相应的辅助公用设施的配套要完整。要对土建施工和设备的验收、发货、运输以及安装都做出安排,保证合理交叉进行。
(2)生产准备:
①建立管理机构,企业管理方式在项目实施过程中逐步发展和健全。
②招收和培训职工,主要是项目的监督管理,计算人员。 ③组织收集生产技术资料,完善必要的管理制度和各种操作规程。
④组织生产物资供应,落实原材料、燃料、协作产品、水、电、气和其他生产必备的条件,签订有关协议。
⑤生产前营销,投产前制订具体的营销计划,并进行市场销售的准备工作,包括广告宣传、销售人员培训等。
9.1.5 竣工验收
(1)生产前检查:对设备的运转和相关的安全防护措施进行彻底的检查,做到正式生产不出任何问题。
(2)试运转:运行一些关键设备进行详细考察与调试,以达到生产要求。
(3)竣工验收、交付使用:最后对项目各个环节进行竣工验收,交付使用,进入生产运营期。
9.2 项目实施进度表
本工程项目计划按照承建商给出的承诺将在5年内全部完工
[键入文字]
.营销方案
3.5.1对租售市场的预测
3.5.2项目经营方案
①方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公,其余写字间出租;酒店自营;配套功能可自营或内部承包或出租;住宅楼40户按成本价内部销售,其余按市场价对外销售;停车场除酒店留用57个,机动车位留出11个外,其余100个出租。
②方案B(略)
3.5.3市场推广构想
①营销方式
②营销费用预测
3.5.4销售计划
①销售周期、各期销售时间、价格、面积;回款时间表; ②销售计划实现的可行性分析。
第10章 投资估算与资金筹措
10.1 项目总投资估算
10.1.1 建设投资估算
48
范文三:房地产可行性分析报告
开
发
区
住
宅
房
地
产
项
目
可
行
性
报
告
住宅房地产项目可行性报告目录
前 言
第一部分 开发区概况及经济发展状况
第二部分 开发区房地产市场分析
一、开发区一手房市场分析
二、07年上半年开发区房地产市场基本情况
三、开发区房地产市场今后的发展趋势
第三部分 项目分析
一、 项目概况
二、 项目周边竞争楼盘分析
三、 项目SWOT分析
四、 项目目标客户群体分析
第四部分 开发区大项目对我项目的影响
前 言
在现代世界经济中,房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业,当国民经济进入繁荣发展时期时,房地产业会率先繁荣发展;当国民经济进入萧条期时,房地产业会率先萧条。如何加强调控房地产市场已经成为全球性的课题。
就以青岛房地产现在的宏观情况来看,青岛市房地产市场在近几年里取得了飞速发展,尤其是从2000年起,增幅明显,出现旺销局面。在供求关系上,虽然竣工面积一直保持较高的增长速度,但市场表现出较强的承载能力,商品房销售面积的增幅始终高于竣工面积的增幅,使竣工房屋迅速消化。
2001年开发区西海岸商品房销售平均价格为1200元/平方米左右,现今沿长江路的核心地段,热点地区已达到8000多元/平方米。目前,西海岸已经成为青岛市房地产开发的热点区域。一个个时尚、现代、美观、漂亮的现代化智能小区崛地而起,既满足了人们日益增长的居住需求,同时也为西海岸的城区形象增色不少!
第一部分 开发区概况及经济发展状况
青岛经济技术开发区(简称青岛开发区)于1984年10月经国务院批准设立,1985年3月28日正式动工兴建,是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域,是中国开放区域最集中的地区之一。青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东西两岸。自建区以来,青岛开发区累计完成基础设施投资300亿元,初步建设成以现代港口、先进制造业、国际商贸、旅游度假为主要特色的现代化城市新区,区内的家电电子、石油化工、汽车造修船、新型材料、高新技术、港口物流等六大产业集群规模不断壮大,成为中国山东半岛制造业基地核心区。其中,家电电子产业形成了以海尔、海信、澳柯玛等工业园为依托,以新都理光、瑞智精密机电、春源精密机电等大项目为龙头,中小型配套企业集聚发展的产业格局,是中国北方最大的家电生产基地,以及中国重要的压缩机生产基地;石油化工产业围绕建设全国重要环保型石化工业基地的目标,正在建设大炼油、丽东化工等龙头项目,以海华纤维、高合化纤等为代表的中下游项目也蓬勃发展;在高新技术产业领域,以国风药业等为代表的高新技术企业和高新技术产品分别达到110家、225种;新型材料产业,金晶玻璃、浦项不锈钢等企业发展迅速;而以上汽通用五菱、福田重工、五征、中集等为代表的汽车产业规模也在不断扩大。截至今年10月底,青岛开发区共引进投资
过千万美元项目356个,投资过亿美元项目12个,世界500强项目55个。中石化、中海油、海尔、海信、澳柯玛、中集、宝钢、中船重工、上汽等一大批国内著名企业竞相落户。目前,青岛市的电子、家电、石化、汽车、造船、港口等六大产业集群几乎四分之三的分量集中在开发区。西海岸的崛起,使全市重工业的比重开始超过50%,工业经济的“短板”得以补齐。
2003年,黄岛全年实现国内生产总值212.2亿元,增长29.2%,其中:第一产业增加值完成3.8亿元,增长5.1%;第二产业增加值完成139亿元,增长30.6%;第三产业增加值69.4亿元,增长27.5%;人均国内生产总值超过8000美元,增长18%,为全市平均水平的2.6倍,已接近世界中等收入国家水平中线,标志着黄岛区已进入一个全新的发展时期。
2005年,青岛开发区实现GDP360亿元;工业总产值800亿元;全年共完成固定资产投资170亿元;区域性地方财政收入17.87亿元;社会消费品零售总额42亿元。年末各项存款余额186亿元。职工年平均工资16800元。农民人均纯收入6500元。
青岛开发区作为对外开放的特殊经济区域,吸引了大量资金和项目。截止2005年,累计批准了全球55个国家和地区的投资项目1935个,总投资107.8亿美元,合同利用外资98.8亿美元,实际利
用外资50亿美元;引进总投资过千万美元大项目339个,其中过亿美元大项目12个。2005年度共批准外商投资项目167个,总投资21.28亿美元,合同外资12.6亿美元,实际利用外资7.09亿美元;引进总投资过千万美元大项目42个,其中亿美元大项目4个;世界500强投资或增资项目12个。2005年度,青岛开发区全区域统计口径实现外贸进出口55.86亿美元,其中外贸出口27.78亿美元。
作为现代化的国际新城区,青岛开发区拥有良好的教育环境。区内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学、青岛职业技术学院、青岛滨海职业学院、青岛港湾职业学院等高、中等院校14所、中小学校41所、幼儿园86所,形成从幼儿园、小学、初中、高中到大学及成人职业教育培训机构全面协调发展的现代化教育体系,可以满足不同层次的教育需求,是青岛地区首个获得山东省政府认定的“教育示范区”。同时,青岛开发区还拥有耀中国际学校等机构,可以为国际人士子女提供教育服务。
青岛开发区优美的自然环境、便捷的生活条件等对各类人才有较大吸引力。同时,为形成人力资源优势,政府加大了各类人才选拔培养力度,加快了各类适用人才的引进步伐,出台了一系列人才引进的奖励政策。特别是随着高校的迁入,青岛开发区的人才结构发生了突出变化,目前区内已有4位两院院士,300余名博士、1700余名硕士、大专以上学历人才3万7千余人。区内有科技研究所(信息产业部电
子第41研究所、青岛特普电子研究所、青岛制动技术研究所、青岛开发区电气研究所等)、技术中心(青岛澳柯玛集团公司、青岛创统科技发展公司等)以及重点实验室基地等29所。
开发区人口已达到40万,劳动力资源丰富,此外还有胶南、胶州两个人口超过100万的城市和周边内陆地区的大批劳动力可供选择。开发区职业技能培训中心以及技工学校、职业学校可以按照企业技术要求进行短期或定期培训,提供特定技术工人,以满足企业对技术工人的要求。企业可以面向全国各地依法自主招聘工人、技术工人和管理人员。
近年来,随着青岛市委市政府“挺进西海岸,构建青岛新的经济重心”的战略决策的深入实施,青岛开发区进入一个新的历史发展阶段。“十一五”时期,青岛开发区将以“建设全国一流的开发区”为目标,积极实施“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”四大战略,努力构建青岛新的经济重心和节约型、生态型、和谐型现代化国际新城区。
第二部分 开发区房地产市场分析
虽然目前开发区的整体规划尚未出台,薛家岛的概念规划正在论证中,但根据市场分析及开发区规划局人士透露,不难猜测到开发区将来的规划:薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌;工业区保持目前发展方向;香江路附近规划为商业金融中心区;长江路丁家河附近规划为西海岸行政商务区。
在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多,香江路板块等地区也有部分新楼盘的供应,但其总的供应量与长江路板块相比仍存在差距。新楼盘供应的相对集中性体现了住宅区规模效应的出现,同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。
随着市政府迁移至长江路,工商税务及海关等重要部门也纷纷搬迁至此,整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。青岛房市近几年的持续走热、大型工业企业的纷纷入驻及区域功能划分的日益明确化为开发区房市的攀升奠定基础。开发区人口稀少,其本地客群对房地产产品的总量消化有限,但由于开发区的人口流动性较大,后续发展潜力强劲,所以其房地产增长期的发展要明显好于同省其他地区。随着开发区大量的旅游资源(如薛家岛板块的规划)得到开发,“六大项目”、“十大工程”纷纷投入,促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。以长江路商务区作为核心点,向周边辐射,将会形成黄岛最大的高档商务住宅片区。
从目前房地产开发情况来看,开发区的房地产市场开发项目区域集中,沿香江路、武夷山路一带等城市中心发展已较为成熟,空置土地不多,目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富的地区(我项目便处于该地区)。而长江路一带由于其所处地理位置优越(为开发区行政商务中心区)以及可开发土地规模大,沿长江路向西、向南地区还有大量可开发土地,片区内土地供应量大,预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。
一 、开发区一手房市场分析
1、 户型特点
在开发区供应的新楼盘当中,单体户型面积范围集中在40——170平米之间,而热销户型以50-70平米的一居、80——100平米的二居和120——140平米的三居室为主。
尽管开发区的房地产市场正处于一种起步阶段,但市场发展非常迅速,这既得益于良好的大环境的发展,同时又是本地消化与外向型销售道路的有机结合。
2、价格状况
目前开发区中高档楼盘平均价在6400/平米左右,而主力户型总
价集中在45——70万元。
据实地调研得知,开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从01年开始,中高档楼盘均价由1400多元攀升到6400多元。分析其原因,除了政府政策扶持、工业发展迅速、青岛楼市的带动之外,开发区本身也蕴藏着巨大的潜力,如丰富的旅游资源、优越的区位、得天独厚的居住环境以及大量的工业园区等,各种优势融合在一起,使得几乎所有的人对开发区预期的发展都非常看好,再加上人为的炒作,这在无形之中也使开发区的房价一涨再涨。
3、 销售状况
从销售情况来看,截至今年9月上旬,黄岛区在今年6月份之前新开楼盘的销售率大部分都在70%以上,而销售周期大部分为7个月左右。
通过实地调研了解到(包含与需求客群与销售人员的交流),自开发区的房地产市场真正启动以来(01年左右),受青岛房地产市场的影响,02年——03年黄岛的房地产发展(尤其是住宅市场)进入了一个高速增长期,中高档楼盘的平均涨幅约1000元/平米左右,在这一阶段内市场基本上属于卖方市场(产品供不应求),买涨不买跌的心理促使大量的外来资金纷纷注入,整个市场呈现出一片欣欣向荣的景象,这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。同时,大部分项目采取的是分期开发的策略,一期良好的销售业绩为当
时大部分的楼盘赢得了良好的口碑,也为二期的销售打下了良好的基础,部分项目(如澳龙花园,由澳柯玛新龙房地产开发)本公司内部的认购率较高,所以,在04年上半年,大部分楼盘的销售情况依然呈现出良好的态势。但随着购房热潮的涌过,价格涨幅达到间歇性的高限,且开发区整体规划尚未完全出台,仍有部分持币的潜在购房群体在观望,加之大部分项目的尾盘销售,使得04年下半年住宅市场呈现出缓慢增长的态势。但到了06年,随着大炼油项目的奠基、海底隧道的即将开通,又给开发区的房地产市场注入了一针兴奋剂,名嘉城、康大·风和日丽二期、隆海·海之韵、上实·达利广场、迎祥苑(07年)等项目陆续开盘,销售形势良好。
4、装修标准
从市场上供应的产品来看,以厨卫精装修占据市场主导,尽管部分楼盘为全装修而且销售状况良好,但其定向性较强。需求市场上对装修标准的要求并未表现出明显的偏好。其主要原因是客户可供选择的合适的户型、合适的面积、合适的单价及总价相对缺乏,所以只能在现有市场的范围当中进行选择。
但通过对个别典型楼盘的调研发现,在一定程度上部分阶层对于装修标准的选择还是表现出了一定的倾向性。如隆祺家园、千禧龙花园,尤其是其大户型面积由于总价较高,购买的群体受限性较强,其置业目的除了满足居住要求之外,还想通过这一载体体现出一种身份
的尊贵,全套精装修无法更多的体现出其高档化、个性化的特点,所以大部分选择厨卫装修,甚至是毛坯房。但像天泰.阳光海岸所面对的客群以中端消费群体为主,且大部分是年轻白领一族,这部分人追求的是时尚、简约,同时还比较注重节省成本,所以,天泰在推出的三期产品都是全套装修。但特别值得注意的是,天泰在户型比例方面总体面积以中小户型为主,总价控制合理,所以受到市场的追捧。
5、置业目的
开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主,总体来看以二次置业为大部分购房者的主要意图,流露出明显的投资意向的客户只占很少的一部分,而且还有部分客户往往是做居住与投资的双重打算。如部分人购房之后,可先出租,等周边的生活氛围便浓厚之后然后再入住;部分本地人本身自己有2-3套住房,为进一步改善居住环境,卖掉其中1-2套,然后购置配套相对齐全的新房,购房者的想法多种多样,但大部分人更加看重的是开发区良好的居住环境。
6、客户来源
在客户来源当中,以开发区本地购房族为主,大部分楼盘在40%以上,而来自于青岛的购房群体也占有相当体量约占到20%—30%左右,外地的购买客群一般占到30%左右,部分楼盘外地购房比例甚至
能达到70%。
虽然开发区在青岛还属于一个刚开发的片区,但多种因素的综合使得开发区逐步发展成一个较大的移民城市,随着各大工业园区的纷纷入驻,开发区的外来流动人口逐年增加,在很大程度上讲,开发区将成为来自各个城市地区商务人士交流的场所,同时也成为中外交流的一个重要窗口。不管是本地人还是外地人甚至是外籍人士,大家共同看好开发区预期的发展潜力,所以各种外来资金以不同的方式纷纷注入,简单以纯居住还是投资来衡量购房群体的购房目的已不符合现实,而各种房地产投资理念的相继引入,也使得购房群体将住宅不再单纯的当作是挡风避雨之地,居住会用投资的眼光来审视,投资时也会有居住的打算,居住投资相互交融构成开发区绝大部分购房群体的共识。
二、07年上半年开发区房地产市场基本情况
面对国家对房地产市场的宏观调控政策,开发商放慢了开发速度,商品房施工规模下滑。受新开工项目施工面积减少的影响.开发区上半年商品房施工面积250.73万平方米,同比降低6.60%。其中新开工房屋施工面积39.09万平方米,同比降低63.28%。其中住宅施工面积156,01万平方米,同比降低12.58%,占总施工面积的62.23%。
房屋竣工面积与去年同期基本持平。1—6月份开发区累计竣工
房屋面积26.52万平方米,同比降低2.07%。其中住宅竣工面积19.40万平方米,同比增长12.14%,占总竣工面积的73.16%。
商品房成交量2668套,同比减少44%,成交面积30.12万平方米,同比下降47%,成交金额107231.35万元,同比减少34%。商品房预售面积13.27万平方米,同比降低41.29%。
二手房市场交易萎缩。在一手房交易“缩水”同时,该区二手房由于受新的税费政策的影响,交易量也有一定程度的下降。该区1—6月份二手房成交量为1914套,同比降低21%,成交面积为19.92万平方米,同比降低3.2%。
导致商品房交易量下降的主要原因有三个:一是不少购房客户在新政出台后由于对未来市场的走势有所期待进入观望期,持币待购;二是上半年该区新开盘房源数相对较少;三是房地产新政打击了炒房,使一些原本计划投机房产的人不敢再越雷池。这些都对商品房的销售产生了影响,使其成交量减少。
与此同时,上半年开发区商品房价格平稳上扬。根据行业统计显示,今年上半年开发区商品房预销售合同平均价格为4333元/平方米,比去年同期增长386元/平方米。二手房在成交面积与去年同比减少的情况下,成交金额达到65582.84万元;同比增长8%。商品房
空置面积略有减少。截至6月份开发区商品房空置面积为17.52万平方米,同比降低2.13%,其中住宅空置面积为6.17万平方米,占总空置面积的35.22%。这反映出开发区市场投机泡沫在减少,房产价值依然坚挺。
另外,房地产投资继续增长。根据统计显示,开发区1-6月份房地产开发累计完成投资7.1亿元,同比增长22.42%。其中住宅完成投资4.82亿元,同比增长22.96%,占总投资额的67.89%。这反映出开发商在冷静的前提下,对楼市发展的前景仍充满信心。
三、开发区房地产市场今后的发展趋势
开发区的房地产投资将会持续增长。今年上半年开发区房地产投资同比增长为22.42%,房地产投资的增幅不会出现大幅度下滑:首先是因为开发区宏观经济快速发展,居民收入增长较快,为房地产发展提供了良好的宏观环境;其次开发区各项城市建设速度将继续加快,加之海底隧道建设、跨海大桥的开工建设,青岛港的西移,大炼油项目的启动以及其他大项目陆续落户开发区,带来的一个直接结果就是人口的增长,以大炼油项目为例,具不完全统计,项目启动第一年,将会有3万人口直接或间接进驻开发区。完全建成后,大炼油项目本身以及带动的上下游产业就将给开发区带来近10万人的人口增加,而这些,都是开发区房地产的潜在消费客群,从而推动了开发区的房
地产开发。
住房结构性矛盾将会进一步缓解。开发区目前已有部分房地产开发企业为贯彻落实国家、省、市、区出台的调控细则,对未开工的项目重新进行调整规划,以增加中小户型住房的比例。今后中小户型比例达不到规定要求的项目将难以获得规划及建设部门的审批。开发区政府也计划今明两年正式启动普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。这些举措都将推动开发区住房供应结构发生重大变化。
房价总体增速将会有所放慢。随着开发区居民收入水平的提高,城市化进程的快速推进,居民对住房需求仍然趋旺,而且土地的上涨,房屋拆迁成本的加大,住宅品质的提高等,使房地产开发成本加大,需求和成本将推动房价继续上涨,但国家调控对住房消费信贷的控制,在一定程度上减弱了居民住房消费能力和有效需求。另外,政府增加普通商品房、经济适用房和廉租房建设,这些因素都将促使房价的增幅放慢。
市场主体对市场预期将发生较大变化由于今年宏观调控力度加大,不少房地产企业已感到资金的压力和市场潜在风险,在商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素,而更趋合理,而购房者认为宏观调控政策的实施,房价上涨会趋缓,等待和观望的心理增加,购房者会更加理性。
附:开发区薛家岛地块07—08年开发量表格
第三部分 项目分析
项目概况
本项目位于开发区武当山路以东、嘉陵江路与太行山路交汇处以北,正对开发区保税区东门。从该项目步行到青岛开发区“金融一条街”香江路只需要300秒。香江路是青岛开发区最早及最繁华的成熟街道之一,是利群长江商厦、利群购物广场、各大银行、邮局及小区集中的CBD区域。
值得一提的是,嘉陵江路是开发区主要的交通干线,是海底隧道开通后连接青岛和黄岛两地的交通纽带。另外,项目所在位置周围交通便利,公交1路(黄岛轮渡—金沙滩)、2路(保税区管委—薛家岛轮渡)、6路(珠山景区—开发区长途汽车站)、7路(市政公司—佳士客—开发区党校)、9路(山东科技大学—薛家岛办事处)、25路(辛安街道办事处—长途汽车站)、26路(薛家岛办事处—红石崖)等均在太行山路和嘉陵江路经过,能便利的到达开发区各个区域。项目周边的开发区第四中学,是开发区最早、教学设备最齐全、教学质量最高的学校之一。从该项目到开发区医疗水平最高的开发区第一医院仅有3站路的距离。距开发区最早的公园—马濠公园3站路的距离。
综合以上的因素,该项目可利用交通的绝对便利和周边环境的优
势作为项目的销售附加值,为未来的开发与销售提供附加条件。
二、项目周边竞争楼盘分析
从项目的位置及潜在客群来看,我项目存在以下几个项目潜在竞争楼盘:
贵信花园:高层住宅,位于开发
区江山南路西侧、保税区对面,
开发商是海润集团山东贵信置业
发展有限公司,总建筑面积5万
平方米,由三座精致高层板楼组
成,全明户型,绿化率40%,2005
年5月开盘时均价4100元/平方
米,开盘6个月售完。现在该项目的二手房价格在4500元/平方 米左右由于该项目位于保税区西门附近(我项目正对保税区东门),如果我们把保税区内的工作人员及不断增加的人口当作未来目标客户群的话,贵信花园的部分二手房,将会以房地场三级市场或被租赁的形式分流我项目在保税区内的一部分客户群。
澳龙花园:该项目同位于开发区武当山路26号,占地3.3万平方米,由青岛澳柯玛新龙房地产开发,多层建筑。2004年5月开盘价格
3400
元/平方米,现在该项目的二手房价格在6000元/平方米左右。
迎祥苑:地处青岛开发区太行山路以东,源江路南侧,步行10分钟可抵达利群商厦、苏宁电器、中国银行,离繁华地段很近。该项目离我项目距离很近,占地3万多平方米,由青岛爱心投资置业有限公司开发,为多层建筑设计共7栋楼。07年5月开盘,住宅房3个月便售完,开盘时起价4180元/平方米,业主购房后多转租出去或空置等待房产增值。目前该项目还有一些网点出售(网点属于开发商的),价格在7600元/平方米左右。小区内的规划及绿色设计很好,配套的生活设施也不错。
上实·达利广场:板塔结合的小户型
公寓,位于开发区香江路,西依五台
山路,连接市内埠外。在我项目西侧,
核心生活地段,利群、吉韩、佳世客、
家佳源等大型购物中心均分布在该项
目周边附近。青岛上实城市发展有限
公司开发,总建筑面积约12万平方
米(包括2.2万平方米商业建筑),共5栋建筑,其中3栋高层住宅楼,2栋高层小户型公寓,是青岛第一个由上海开发商以成熟的现代开发理念建造的高级住宅社区。开盘价格5688元/平方米,06年9月新开盘,4个月售完。现没有二手房出售。
宏盛家园:开发区太行山路北端,和我项目只有一路之隔。青岛宏业房地产开发公司开发,04年开盘时均价2660,现该楼盘有多套二手房出售,没有房产证价格仍在4000元/平方米左右。一楼网点房只租不售,一个226平方米的网点一年租金6万5。
三 、项目SWOT分析
项目优势(Strength):
位于开发区商业中心附近,交通及周边配套设施齐全。
项目劣势(Weakness)
项目规模偏小
项目机会(Qpportunity)
A、青黄海底隧道动工、青岛港扩建、跨海大桥的即将启用等开发区大项目,将带来开发区人口的激增,客户群体的增加,直接给项目带来利好影响。
B、由于黄岛重工业区的居住环境较差,污染严重,很多在重工业区
工作的人口不得不迁移到薛家岛板块来居住。
4、项目威胁(Threat)
A、项目周边新开发量的剧增,使得项目隐性竞争加大。
B、国家政策的宏观调控不确定性,随时可能给行业大环境带来巨大的影响。
项目目标客户群体分析
客户群体定位的依据:
本项目目标客户群体分析主要依据项目的以下几个基本特征:
项目位置:本项目位于开发区CBD商业区附近,周边交通便利。尤其是青岛胶州湾海底隧道开通后,从开发区隧道口后岔湾——漓江路——嘉陵江东、西路,一路道路畅通,开车行驶只需大概12—15分钟,容易成为偏好交通客户群体的选择。
住宅规划:根据本项目的位置及周边客户群体分析,该项目在规划定位上应当更倾向于高层的住宅楼盘。而预计40平方米—70平方米的小户型将会比较受购房者青睐。
客户需求:周边企业工作人员,尤其是保税区内不断增长的人员希望能在附近拥有自己的居住空间,甚至工业区(如大炼油项目)的员工与港口工业区的高级白领也希望在这块交通便利的地区能有专属领地。另外,一些成长型中小企业对中档住宅需求量比较大。
升值潜力:从城建、规划局得知,嘉陵江西路以后将规划为高楼林立的商住区域,由于项目的区位优势和未来开发区城市规划而产生的升值潜力。
目标客户群体定位
依据上述定位因素,目标客户群体的轮廓变的非常清晰:
A、周边企业的中高层管理和技术人员:
他们注重工作效率,高层管理人员偏好舒适,中层管理人员偏好价格与便利;年龄在35—40之间,家庭成员构成比较简单,一般2—3人,家庭年收入在4—6万元左右,受教育程度较高。
另外一部分此类人员可能来开发区工作时间不长,但一般都有一定的能力购置房产,特别是因为到了适婚年龄,所以需要购买婚房,只要总价合适就会考虑。
B、开发区引进的大项目的中高层管理人员及技术人员也会有一部分定居开发区,以及前湾港码头的日益兴盛,吸引诸多配套单位进驻开发区,其员工在开发区购房定居。
C、开发区少量本地住户购房,用于更换居住房或投资。
D、由于本项目所处地交通日益方便和房产性价比较高,部分外来客户(如青岛)看好本项目的居住环境、价格和交通优势,选择来此居住或购房投资。
E、少量前期个人创业者。
目标客户的需求消费特征
购房特征:以改善现有居住环境为目的,强调工作的便利性和生活舒适程度,看好本项目所处地段未来的升值潜力。
需求偏好:追求生活的舒适程度,讲求工作的高效率,关注物业与自身身份的符合程度,对高层楼盘的接受能力较强。
第四部分 开发区大项目对我项目的影响
工程一、青岛大炼油工程
青岛大炼油北靠胶州湾,南邻黄岛新城,西依胶黄铁路,东毗黄岛电厂和原油码头。总投资估算为120亿元的青岛大炼油工程是中国石化跨“十五”、“十一五”计划的重大战略项目,也是21世纪中国第一座千万吨级炼油项目,工程选址在青岛经济技术开发区重化工业园区,工程占地约228公顷,预计到2007年项目投产后,可实现年销售收入300多亿元。
具不完全统计,项目启动的第一年,将会有3万人口直接或间接进驻开发区。完成建成后,大炼油项目本身以及带动的上下游产业将给开发区带来近10万人的人口增加。黄岛工业区严重的污染将迫使这10万人中的一部分在更适合居住的区域购房定居。
工程二、青岛港扩建
中国远洋运输集团、英国铁行集团、马士基集团和青岛港集团今年计划增加40亿元兴建青岛港集装箱码头四期工程,力争2008年投入使用。青岛港集团未来5年还将投资约80亿元来扩大吞吐能力。 港口吞吐量的增加,使开发区的物流业更加发达,这样势必会吸引越
来越多的外来企业进驻开发区。
工程三、海底隧道及跨海大桥
连接青岛开发区与青岛老市区的跨海大桥已于2005年动工建设,将于2008年建成通车;湾口海底隧道已正式立项。界时,将形成“南隧北桥”和环胶州湾高速共3条连接青岛开发区与青岛老市区的“黄金通道”。“桥隧接青黄,两岸变通途”,海底隧道和跨海大桥的建成必将大大降低两岸之间的时间成本,西海岸将成为置业的黄金区域。
海底隧道长度约6.17公里,设计车速80公里/小时,10分可从青岛团岛湾到达开发区后岔湾,并且24小时开通全票价6元的公交车,彻底结束了以前“青黄不接”的交通局面。而青黄交通的连接,必将使得开发区同青岛市区的差距一步步缩小,便利的交通、快速发展的经济、适宜的居住环境、性价比更高的房价,会吸引越来越多的人口西迁开发区定居。
从隧道出开发区洞后路线以地面道路形式到北庄村南终止,然后接黄岛区重要的东西干道嘉陵江路。位于嘉陵江西路附近的本项目届时将吸引很多购房者的目光。
工程四、造船厂西移
随着青岛造船厂的西移,也带动了大量的相关配套产业定居开发区,而且从新船厂所在地船厂路东端,驱车走嘉陵江可直接到本项目,而且船厂的班车也都经过嘉陵江路,这样也给本项目带来了一些潜在的客户群体。
工程五、奥运的影响
承办2008年奥运会水上运动项目,大大提高了青岛的城市地位和知名度,也带动了青岛经济的快速发展。而开发区也势必会受到奥运的影响,受到更多外来客户群的关注,给开发区带来更多的机会和商机。“扬帆青岛”也可以当做开发区经济发展与人口增加的一个切入点。而且奥运的影响在08年之后还会至少持续10年之久。
范文四:房地产项目可行性报告
目录
一、项目概况 ............................................ 1
(一)地理位置 ................................................... 1
(二)项目概况 ................................................... 1
(三)规划设计方案的主要经济指标 ................................. 3
二、济南市房地产市场分析 ................................ 4
(一)宏观环境分析 ............................................... 4
1.土地市场分析 ............................................. 4
2.济南商品房住宅市场分析 ................................... 9
3.房地产市场预测 .......................................... 14
(二) 微观环境 ................................................. 15
1.竞争楼盘 ................................................ 15
2.毓秀雅居项目分析 ........................................ 18
2.1项目概况分析 .......................................... 18
2.2户型设计及面积分配比例 ................................ 20
2.3项目市场定位 .......................................... 20
2.4项目价格定位 .......................................... 24
三、项目实施规划 ....................................... 24
四、项目投资估算及投资计划 ............................. 27
(一)项目投资估算 .............................................. 27
(二)项目总投资估算 ............................................ 29
五、项目销售计划及收入估算 ....................................... 30
(一)销售计划 .................................................. 30
(二) 销售收入估算 ............................................. 30
六、项目融资安排 ..................................................... 31
(一)资金来源 .................................................. 31
(二)资金来源表和利息估算 ...................................... 31
七、项目财务评价 ..................................................... 32
(一)动态盈利能力指标评价 ...................................... 32
(二)静态盈利能力及计算 ........................................ 35
八、财务评价报告编制心得 .......................................... 36
一、项目概况
(一)地理位置
毓秀雅居南面是济南的黄金走廊——经十东路,北临世纪大道,西临凤岐路,东临凤鸣路,交通便利。
(二)项目概况
毓秀雅居位于山东建筑大学西北角,属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。本项目北临世纪大道,西临凤歧路,南面与建大花园一二期相连,为规划建设的建大花园小区三期工程。建大花园总占地约400亩,为济南市东部雪山片区最大的房地产项目,该项目与我校3000亩大学风景完美融合,尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境,社区景观优美,为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施,建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。
建大商业街已经全面营业,有全国连锁品牌家家悦超市,有7+1美食广场、服装广场、KTV、银行、便利店、门诊等。
山东建筑大学、山东建大教育置业有限公司、山东师范大学二附中已签署合作建设协议书,协议书规定本项目业主子女可无条件享受本校区山师二附中附小
的九年制义务教育。山师二附中附小为省属重点中小学,其在教材选择、师资力量、教法上都不同于历城区片区学校,教育领先优势明显。根据建大花园3期开发计划,山师二附中附小九年制中小学将同建大花园3期同步开发,预计山师二附中附小九年制中小学将于建大花园3期交房时(2014年)具备招生条件,从而实现了广大业主子女在家门口读名校的梦想。
更多的地面绿地,小于18%的建筑占地率。更开阔的视野和更充足的阳光。严格控制楼体长度和楼体间距,小区内采用人车分流的交通系统,构建大面积的纯人行活动区域。对地面回家路径和地下停车回家路径的空间和景观体验均进行精细的探讨,形成立体的人行系统。
以中小户型为主(80—110平米占80%), 同时兼顾不同的需求 ,产品线丰富(40-200平米均有)。全南北通透户型,居住的舒适度大大提高。
表1.1 项目配套设施配备
(三)规划设计方案的主要经济指标
毓秀雅居项目总占地面积5.13公顷,地上容积率为3.5,分摊至各个用地类型,具体的指标如表1.2所示
表1.2 毓秀雅居项目经济指标
二、济南市房地产市场分析
(一)宏观环境分析
2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年,住宅物业新增供应大幅攀升,总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的
大背景下,济南楼市也表现相应的势头,月度去化率稳定在40%左右,明显优于去年同期水平。从2013年土地出让历史最高值来看,2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势,步入飞速发展轨道。
同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平,实现了一线房企全面布局格局。
相比而言,商业物业整体仍较为平淡,市场表现一般;公寓和写字楼均有大量新增供应面市,随着济南西部、东部规划推动和协调发展,均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品,2014年将步入竞争白热化阶段。
第一部分:2013年济南市土地市场分析
一、公告土地分析
1、土地供应面积大幅上涨
2013年全年,济南市共推出229宗土地,土地出让面积为1164.71万㎡,建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比,土地宗数增加逾一倍,出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%,市场供应火热。
图1-1-1济南2009-2013年土地供应状况
2、西客站片区土地集中供应
表1-1-1 2013年全年土地出让情况列表
从土地供应的各个区域来看,槐荫区供应土地最多,宗数、面积及建筑面积均位于各区之首,主要是西客站片区大量土地入市的拉升。
3、住宅用地为主,商业用地比例下降
图1-1-2济南各物业类型土地供应状况
2013全年,济南共供应136宗居住用地,总面积804.26万平米,占总供应面积的69.11,环比下降3.66%。商业用地供应85宗,总面积275.92万平米,占总供应面积的23.71,环比下降3.62%。其他类用地8总,85.33万㎡。
二、土地成交市场状况
1、土地成交量价齐升
济南2013年成交土地164宗,总面积约763.46万㎡,建筑面积约2179.18万㎡,成交总价418.81亿元。与2012年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面,土地面积增加31.86%、建筑面积增加38.01%、成交金额增加29.95%。
图1-2-1济南
2009-2013
2、住宅用地为成交主力
图1-2-2济南2013年各物业土地成交面积
居住用地成交58宗,总面积约421万㎡,折合建筑面积1329.44万㎡,土地成交总价款为283.34亿元;按土地成交面积,居住用地占共成交面积66%。
商业用地成交59宗,总面积约186.37万㎡,折合建筑面积约831.10万㎡,土地成交总价款为130.571亿元;按土地成交面积,商业商务用地占比25%。
其他娱乐康体、殡葬设施用地、加油加气站等用地成交4宗,总面积约71万㎡,折合建筑面积约18.64万㎡,土地成交总价款为4.90亿元;按土地成交面积,商业商务用地占比9%。
3、土地单价上升,楼面地价保持平稳
图1-2-3济南2009-2013
2013年济南土地成交单价为5486元/㎡,环比下降1.40%;楼面地价为1922元/㎡,与2011年相比上涨4.46%。
各区土地市场分析
三、区域土地出让与成交量分析
表1-3-1 2013年各区土地出让与成交情况列表
今年土地供应仍集中在城市重点建设的新区,新区的建设必将带来大量土地
市场供应与成交,而开发商不断进驻也将对新区建设起到促进作用。槐荫区土地供应与成交数量均位于各区之首,主要受西客站片区大量土地入市影响。
从成交土地的楼面地价来看,历下区楼面地价相对较高,传统认知的高价值区域的楼面地价仍高于城市新区与外围区域。随着品牌开发商的大量进驻,西客站所在的槐荫区楼面地价不断提升,已超过历城区居于济南各区次位。
四、土地市场小结及预测
2013年,济南土地市场延续2012年的上行态势,供应量及成交量均再现高峰,土地市场供需两旺。随着济南城市发展节奏的不断加快,在房地产整体向暖的形势下,2014年土地供应仍将继续增加。
西客站片在最近两年释放了大量土地,预计后续可供应土地相对较少。而历城区作为济南最大的行政区,存有大量待开发建设用地,未来济南东部奥体至唐冶区域或将成为2014年土地市场主力。
第二部分:2013年济南商品房住宅市场分析
一、2013年1-12月济南市商品住宅市场状况
1、供需两旺,楼市运作良好
图2-1-12013年1-12月济南住宅市场累计供应量
截止至2013年12月,济南市内五区商品房全年累计供应495.1万平米,同比增长34%。这一数值也达到历史最高水平。
图2-1-22013年1-12月济南住宅市场累计成交量
、截止至2013年12月,济南市内五区商品房全年累计成交423.5万平米,同比增长33%,同样刷新了历史最高成交记录。
图2-1-32013年1-12月济南住宅市场供求交情况
从各月份成交数据来看,2013年济南楼市整体表现供需两旺的局面,全年去化率均维持在40%左右。1月份新的房贷利率政策,房贷利率下降0.5个百分点,为年初楼市开门红做好了铺垫。3月份济南新国五条的悬而不决,进一步刺激了济南房地产市场的购房需求,当月供应量、成交量和去化率达到年度峰值。随后济南楼市进入短暂调整期,经过6月,7月份的过渡,大量开发商选择在金九银十传统旺
季推出新盘,市场供应量不断增长,楼市也迎来全年第二个高峰,9月份去化率高达48%。年末济南楼市相对平淡12月份去化率维持在28%左右。
房价结构性提高
图2-1-4济南住宅市场成交价格走势
2013年济南市内五区住宅成交均价8360元/平米,同比上升6.4%,主要受新增供应产品结构影响,如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林等高价项目入市带来大量成交,整体拉高市场均价,另一方面刚需项目价格也普遍上涨,多个项目涨幅逾1000元/㎡。同时受各区域成交量月度差异的影响,月度成交均价出现起伏变化。2013年末历下,市中等高价盘集中区域成交量下降显著,住宅总价亦被带动下降。
二、2013年市内各区市场表现
1、槐荫区西客站片区为楼市成交主力
图2-2-1 2013年1月-12月济南各区域商品房住宅成交变化区域
2013年成交量最多为槐荫西客站片区,1-12月份累计成交1199530㎡,该区域多为刚需项目,以低总价,小户型为策略入市,如绿地国际花都,低价走量,且所推户型面积多为90-130平米的两室及三室,受到广大购房客户的青睐,获得较高去化。
其次为历城和历下区,本年度热点区域化纤厂片区有大量刚需项目入市,如保利华庭、万科城、莱钢凯旋公馆等,各项目开盘均取得较高去化,天桥区因无新项目入市,成交量为299716㎡相对较少。
2013年9月8号万科城首度开盘,推出1#、2#、3#和7#楼,户型面积有86㎡、96㎡、106㎡、110㎡、122㎡和140㎡,共704套,开盘当天清盘,去化率100%。
表2-2-1 去化理想的项目举例
2、历下区领跑其他各区房价
图2-2-2济南各区域住宅成交价格
2013年济南市历下区房价领跑其他各区,区域以恒大帝景、名士豪庭、黄金山水郡等高端项目为主导,区域成交价格高达10006元/㎡。长清区2013年12月份成交均价为4869元/㎡,位列最后。
成交量最高的的槐荫区十二月份均价仅为7264元/㎡,排名市内第五位,区域内现阶段仍以价格低的刚需住房产品为主。
各区域均有不同波动,其中天桥区涨幅最为明显,主要是区域内鑫苑名家后期洋房产品入市,拉动了改善性住房成交量,导致了价格的大幅上涨。市中区11月份华润仰山和仰山红叶林高端项目的入市,带来大量成交,区域房价当月高达15308元/㎡,但随着成交量减少,价格逐步回落稳定。
图2-2-3济南各区域成交结构
如图所示,2013年济南市内五区热销户型仍集中在90-130㎡该面积区间主要覆盖客群为刚需及首改人群。而价格区间则主要集中在6000-9000元/平米。成交市场整体仍然以刚需及首改产品为主。
第三部分:2014年房地产市场预测
一、政策走向分析
十八大三中全会强调建立长效市场机制,构建以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,并以市场调控手段为主,加快房地产税立法及推进相关改革。然而在长效机制成熟前,为保证楼市稳定,现行调控手段退出仍需一个过程。由此判断未来2-3年内限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施,短期内不会退出。
二、商品房市场走势判断
1、未来供应充足,后续基调以求稳为主
2013年济南成交住宅用地达421万㎡,从供应角度来看,未来一段时间内住宅产品仍将保持较高的供给量。同时在轻轨、省会经济圈等题材带动下,济南房地产真正进入快速发展阶段,存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导,总体呈现健康态势,在总体政策环境无大的异动情况下,预计明年市场仍将保持平稳增长局面。
2、市场格局将进一步均衡
从2013年成交土地区域分布来看,西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域,未来区域供应充裕;从2013年在售楼盘情况,东部高新唐冶板块,西部西客站板块多为新入市的刚需大盘,市场热度高,潜在供应量巨大;南部板块华润、中海等大盘后劲十足;因而,西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外,随着城北板块滨河新区建设的加快,北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡,西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
3、行业聚集度进一步提高品牌企业之间竞争日益激烈
大型房企主导济南市场的局面已经形成,并且随着万科、世茂、龙湖的进驻,中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市,未来品牌企业的之间的竞争将日益激烈。
4、整体成交均价有望稳步上升
从2013年济南市场成交来看,刚需大盘主导市场成为一大趋势,结合2013 年在售项目潜在供应来看,虽然高端楼盘放量有所增加,但中等价位大盘仍为市场供应的最大来源。受于供求关系的影响,在无重大政策的影响下,价格稳步上升仍将是大势所趋。
(二)微观环境
1.竞争楼盘
(一)中建凤栖第
1.项目简介
中建凤栖第项目位于济南市奥体文博经十东路雪山片区,由山东中建昕盛置业有限公司开发。东靠山东建筑大学、西临凤歧路、南部为规划中的生活区;北侧为山东建筑大学宿舍区。随着济南“东拓”战略的坚定推进,东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设,随着行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善,东部新城正上演华丽突变,一个前瞻、生态、活力的城市副中心新城呼之欲出。
山东中建昕盛置业有限公司隶属中建地产,是中国建筑股份有限公司(下称“中国建筑”)全资子公司,中国建筑系国务院国资委直管中央企业,经济实力雄厚,位列世界500强第147位。项目由中国建筑第八工程局有限公司(简称八局)承包,八局是中国最大的建筑企业集团、中国最大的国际工程承包商中国建筑股份有限公司(简称中建股份)的全资子公司。八局坚持为社会奉献精品工程,在国内外创造了一大批地标性建筑精品,迄今创建省部级优质工程奖650项,鲁班奖61项,国家优质工程奖45项,詹天佑土木工程大奖5项,鲁班奖数量稳居中建系统第一名。近三年荣获10项鲁班奖,占全国鲁班奖比率为3.6%,位列全国264家特级资质企业第二名,被中国建筑业协会授予“创鲁班奖工程特别荣誉企业”,以质量领先同行。
2.位置信息
行政区域:历城
项目位置:历城 经十东路,东靠山东建筑大学、西临凤歧路
交通位置:从项目到奥体中心8分钟车程,到燕山立交桥15分钟车程,项目处于经十路、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内,115、116、317、311、308等多路公交直达,交通十分便捷。
周围交通:115、116、317、311、308公交,从项目到奥体中心8分钟车程,到燕山立交桥15分钟车程,项目处于经十路、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内,东至遥墙机场,西至泉城广场,出行通达度极高。
4.配套设施
1)交通:从项目到奥体中心8分钟车程,到燕山立交桥15分钟车程,项目处于经十路、工业大道、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内,东至遥墙机场,西至泉城广场,出行通达度极高,115、116、317、311、308等多路公交直达。
2)医疗:山东省立医院东院、济南市第三人民医院、武警医院、济南协和医院等。
3)教育:项目配置有区域内独一无二的36班九年义务教育中小学,一路之隔即为已建成的建大幼儿园,另一个幼儿园正在建设中。
其他:龙奥大厦、山东省博物馆
5.平均价格:8050/平方米
(二)百替御园华府
1.项目介绍
百替御园华府位于奥体中心以东,经十东路以北,山东建筑大学西邻。项目占地面积46342平米,总建筑面积12万平米,容积率1.8。项目由百替集团倾力打造,聘请国内知名设计院,以超前的设计理念,将社区内部景观和山景有机融合,使项目依雪山而建,以精益求精的态度为泉城层峰人士献上以奢华别墅和阔景高层为主的高端物业产品。
百替御园华府采用皇家新古典主义建筑风格,通过对皇家建筑精髓的传承和对传统建筑构思的再加工,用简约的手法、现代的材料和加工技术再现皇家新古典主义经典之作。在建筑形式上将中国传统的雕花石刻工艺与中国榫卯结构相结合,巧妙运用陶土屋面、坡屋顶、斗拱、八角窗等传统建筑语言,将传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴与现代的材质相融合,独领中式皇家新古典主义创作始终。 采用中式皇家园林的造园手法,结合实地自然景观资源,规划以山水树石为元素主线,撷取皇家园林代表之景观精要,镌刻传世珍品的皇家气质,营造媲美公园住区的非凡细节,彰显居者荣耀。
此外,项目的皇家园林与雪山山体公园形成一个完整的景观系统,依照山体坡度营造出多层次、移步异景的感观效果,将建筑、园林、自然景观之间的共生关系处理得精妙得当,方寸之间皆极致。
项目以人为本,在关注居住舒适度、建筑美观度的同时,为了筑造更加安全的理想豪宅住区而引入国际豪宅安全建造标准,营造城市罕有的百年坚固建筑典范。在建筑设计中,采用岩石层上的七级抗震标准,大幅增加建筑成本,从建筑品质上更大程度的满足了层峰人士的住宅安全需求。同时,周界防范管理系统、闭路电视监控系统,离线式智能巡更管理系统,一卡通门禁管理系统,车库管理系统等完善的安防系统共同保证业主安全。
2.类型信息
项目类型:普通住宅
建筑类型:联排别墅 高层
3.位置信息
行政区域:历城
项目位置:历城 经十东路北,雪山西侧,山东建筑大学西邻
交通位置:历城区经十东路北,雪山西侧
周围交通:115、116和136路公交直达,交通便利,规划中的轻轨3号线经过项目
4.楼盘价格:均价8200元/㎡
(三)恒生半山
1.项目简介
恒生伴山项目是香港恒生地产在济南第一个项目,恒生伴山立志打造中小户型产品,豪宅品质社区,项目总占地面积76亩(50617平方米),总建面17万平方米,社区18%的超低建筑密度,40%超高绿化率,保证了居住的舒适度。项目总规划套数1131户,共规划有9栋住宅、1栋幼儿园、1栋礼宾阁。其中住宅物业有高层、小高层,户型为69-143平米的,均为市场销售主流户型。
区位交通:
项目处于城市东拓的主轴上,北临世纪大道工业南路,南临贯穿济南东西的交通大动脉经十路,东边有绕城高速、往西距至奥体中心仅需5-6分钟的车程,距燕山立交有20分钟的车程。未来贯穿济南的轻轨3号线也将从项目经过。 项目价值:
4个唯一;唯一110米超大楼间距,所有住户全天候7小时日照;唯一一个拥有社区五星级入户大堂;唯一三重安防系统(礼宾阁、单元门、入户门,三重门禁
彩色可视对讲机,并且还有安保巡逻、红外线远程警戒系统、24小时社区监控、电子巡更系统);济南唯一一个通过认证3A级住宅社区(3A级住宅:适用性能布局合理功能紧凑、环境性能因地制宜合理利用地貌、经济性能节能好、安全性能工程质量有保障、耐久性能房屋结构及装修耐用)。
教育配套:
周边有山东建筑大学、山东省竞技体育学院、山东广播电视大学,学术人文气息浓厚;项目的西北角有一个规划中的9年制小学、中学,另外,小区引进“银座双语”幼儿园,保证给小区业主的孩子一个比较高的“人生起跑线”。 国际品牌合作,品质保证:
水石国际规划设计
贝尔高林园林景观设计
香港梁志天工作室精装设计
世邦魏理仕担当物业顾问
2.项目配套
1)教育配套:目前,东部新城区有高新区实验中学、山东大学齐鲁软件园、山东建筑大学、山师附小、济南电子机械工程学校等不同级别的学校。
2)医疗配套:省立医院东院位于经十东路奥体中心北侧,与奥体中心隔路相望,距本案5分钟车程。
3)商业配套:金融:中国农业银行、建设银行、交通银行、工商银行等几大银行。 商超:中铁会展国际银座超市,中齐未来城也正在积极地与大润发和佳世客接洽,同时东部城区也有诸多品牌汽车专卖店等。
商务休闲设施:中心休闲广场,国际会展酒店提供一流完善的商务服务和休闲设施,社区周边落成的科技文化广场以及世纪财富中心、齐鲁软件园综合大楼等一流商务配套。
另外我们恒生·伴山项目西边还有沿街商铺,像超市、诊所、干洗店、果蔬店、理发店、药店都会非常完善的。到时肯定会给我们的业主在生活上带来很多方便。
3.恒生伴山房价均价7800元/平方米
2.毓秀雅居项目分析
2.1项目概况分析
(一) 项目优势分析
1.人文环境好
位于山东建筑大学西门,紧靠建大花园一期,业主层次高,人文环境好
2.独特的区位优势
远离都市、自然环境好
符合济南人“住东不住西,住南不住北”的居住习惯,
地处济南东部城市核心重点发展区,毗邻济南新政务中心和奥体中心,未来升值潜力巨大。
3.规模优势
总用地5.13公顷,总建筑面积26万M2
4.技术力量支持
从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工到物业管理等都依托建筑大学技术管理优势,为锻造优质名牌打下了良好的基础。
5.交通便利
南为经十路,双向十车道,北靠世纪大道,均为济南市景观大道,交通非常便利
6.社区配套完善
项目内部有幼儿园、综合超市及会所等多种社区配套,山东建筑大学在市政配套、生活服务设施和休闲运动场地等方面提供了最大程度的资源共享。
(二) 劣势分析
1.距离老城区市中心距离较远
小区居民如果单靠公共交通出行,将会需要一定的时间,导致客户出行、购物等都较为不便。
2.污染相对严重
项目东北面紧靠济南炼油厂,污染较重
3.无品牌知名度
在众多强势品牌的围攻下,在品牌上会表现出较大的劣势。
(三) 机会分析
1.济南市的整体规划将会对本项目所在区域带来发展
济南市及高新区的发展规划为本区域的发展带来的极大的潜力。
2.国家的宏观调控使房地产市场积累了大批待购客户
许多购房客户出现跟风购房现象。所以如果本项目能抓紧项目进度,也将能够享受这一市场时机。
(四) 威胁分析
1.名牌楼盘的拦截效应。
周边竞争对手开发商在当地房地产市场已形成较高知名度,
竞争压力较大.
2.市政各种配套跟进缓慢。
随着“东拓”,从目前整个区域配套来看,却远远没有跟上。
建筑的步伐,各种配套稀缺,成为项目的很大弊端。
3.房地产形势不明确。
未来国家经济发展形势不明确,房产政策易转向,物业税的开征等。
4.济南西部、北部环境的改善导致的顾客的分流。
随着小清河的改造和西客站的建设,购房人流得到了相应分流。
2.2户型设计及面积分配比例
该项目楼盘方案分为板式高层,户型设计要求经典实用,功能多样。其户型比例如下:110平米三室一厅一卫户型、128平平米三室两厅一卫户型、115平米三室一厅一卫、90平米两室一厅一卫等经典户型;还有40至60平米青年公寓;150至200平米豪华大房。
住宅面积分配比率
将建设建议归纳为一句话,即:以中小户型住宅为主,户型设计应顺应市场需求。考虑当地生活配套不完善,建议配套商业(即底商建筑)、业主会所、足量
停车位和主题广场等。其中,依据目标消费群体的定位,车位占总户数比例:约为80%。
2.3项目市场定位
(一) 市场细分
企业在动态的市场上,在市场经济条件下,要求得生存,必须与不断变化的市场环境相适应,增强企业的应变力及时把握机会,制定企业的市场战略计划,利用企业的自身优势去满足目标市场的需求。而有效实行目标市场营销的三个重要步骤是:⑴ 市场细分,⑵ 选择目标市场,⑶ 市场定位。
因此,为了更好的发展,我们用STP策略对山东建大合源置业有限公司的目标市场进行如下分析。
市场细分的观点是美国学者温德尔·史密斯(Wendell R. Smith)总结了许多企业的市场营销经验以后在1956年提出的一种选择目标市场的策略思想。其理论依据是消费需求的绝对差异性和相对同质性。
为了增强我们山东建大合源置业有限公司更好满足某一部分顾客的需求,所以公司适时进行了如下市场细分。
1.社会所认同的成功人士。这些人群是社会中高端阶层,家庭
成员高学历,高收入,高社会地位是他们最大的特征。
A.房屋价值:他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志,房屋成为一个社会标签,能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系,促使事业再上一个台阶。
B.房屋需求:他们希望小区里有完备的健身娱乐场所。因为大部分家庭都有汽车,因此希望小区有良好的停车硬件设施。高水平的物业管理,大规模的山水园林设计也是他们所看重的。他们希望和同等社会档次的人居住在一起,能够体现自己的身份和实力,外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。更多人希望在市中心买房,3室1厅或更大的房屋是他们的理想。他们期望的面积在5类人中最大,平均价格也最高。
2.社会新锐。家庭主要成员比较年轻,但是学历较高,收入仅次于
成功家庭。没有孩子的比例高于其他家庭,很多家庭孩子年龄较小。
A.房屋价值:这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同,可以给自己带来面子上的增光,但是他们更加看重的是这种荣耀给自己心理上带来的享受。房屋的物理特征上强调的是个性特征,能够体现个人的生活品位,独一无二的情调。同时这类家庭注重和朋友一起分享生活中的快乐时刻,房屋既是下班后放松工作压力的地方,也是最好的朋友聚会,休闲场所。
B.房屋需求:好的户型对他们来说很重要,这样可以方便朋友聚会等活动,还可以体现自己房屋的个性,带来自我独特价值的认同感。
3.实务的家庭。这类家庭的收入不是很高,还处在事业的起点和奋
斗期,一般还是做着基层的工作。这类家庭收入不高,对价格非常敏感。他们对房屋的购买也抱一种务实的观点,从自己现有的经济能力,未来事业的发展以及对未来生活的设想出发来买房。
A:房屋价值:这类家庭对购房持非常谨慎认真的态度,对他们来说投入了大部分资金和心血的房屋有着重要的投资意义,是未来几年生活的保障,从心理上来说也是留给后代的宝贵财产。
B:
房屋需求:这种务实的购房风格决定了他们对房屋物理特征的严
格把关。由于价位低的房屋在质量,装修等方面和高价位房屋相比存在不足,他们对房屋的质量很看重。希望周围的小区比较安全,房屋的通风和采光都是他们购买房屋的一个重要参考标准,还希望有比较低廉的物业费用。但对房屋更高层次的属性,就很少有要求。
4.以小孩为中心的家庭。这些家庭收入水平一般,以孩子为生活
核心是这类家庭的最大特点。小孩的健康成长,是他们精神上的寄托。
A:
房屋价值:这类家庭对房屋有一种心理上的依赖。房屋能够为孩
子提供健康成长地方,也在物质和精神上给他们一种安定的感觉。他们对家庭有着更多的关注,孩子是他们生活的核心,房屋是孩子健康才成长的地方,也是自己稳定感和归属感的来源。
B:房屋需求:考虑到孩子的健康成长,他们希望能够居住在高素质的小区,充满浓郁文化氛围的周遍环境可以给孩子的成长创造良好环境。房屋良好的通风和采光对小孩和老人的身体健康都是有利的。靠近自己父母可以让家人方便照顾孩子,也是保持和睦家庭关系的一个保证。
5.养老的家庭。最大的特点就是家庭结构趋向老龄化,或者虽然家
里目前没有老人,但将会接来老人住新房子。
A:
房屋价值:要么是老年人自己为安享晚年买房,要么是子女为孝
敬父母而给老人买房。对和父母同住的子女来说,房屋是照顾老人的地方。对老人来说房屋也是老人安享晚年的地方。健康是这类家庭最关注的事情,老人的休闲娱乐是生活的核心。
B:房屋需求:大型的娱乐锻炼场所对老年人有利。老年人喜欢在早上逛超市,去早市,周围的交通状况要好,可以步行出去买东西或溜达。希望附近能够有小型的医疗机构或者大型的医院,这样方便老人的就医。
(二) 目标市场选择
市场细分的目的是为了实行目标市场销售。现代企业的一切活动是围绕消费者的需求进行的,必须充分满足消费者的需求,企业才能生存和发展。然而消费者的需求是千差万别的,企业只能满足其中某部分特定消费者的需求。企业必须根据自身的人、财、物、产、供、销的条件和从经济价值角度对细分市场进行评价,并进行目标市场选择。
市场需求
目标市场
企业优势
图2-1 目标市场选择
为了更好地发挥企业优势,满足市场需求,我们为山东建大合源置业有限公司适时地进行了如下目标市场选择策略。
1、 毓秀雅居目标顾客群体
毓秀雅居位于山东建筑大学西北角,属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。本项目北临世纪大道,西临凤歧路,南面与建大花园一二期相连,为规划建设的建大花园小区三期工程。建大花园总占地约400亩,为济南市东部雪山片区最大的房地产项目,该项目与我校3000亩大学风景完美融合,尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境,社区景观优美,为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施,建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。
山东建筑大学、山东建大教育置业有限公司、山东师范大学二附中已签署合作建设协议书,协议书规定本项目业主子女可无条件享受本校区山师二附中附小的九年制义务教育。山师二附中附小为省属重点中小学,其在教材选择、师资力量、教法上都不同于历城区片区学校,教育领先优势明显。根据建大花园3期开发计划,山师二附中附小九年制中小学将同建大花园3期同步开发,预计山师二附中附小九年制中小学将于建大花园3期交房时(2014年)具备招生条件,从而实现了广大业主子女在家门口读名校的梦想。
本项目以中小户型为主(80—110平米占80%)为主, 同时兼顾不同的需求 ,产品线丰富(40-200平米均有)。全南北通透户型,居住的舒适度大大提高。综合考虑项目周围人群的时间购买能力、竞争楼盘的销售情况以及自身的教育优势资源,因此毓秀雅居的目标客户群体是集中在实务的家庭和以小孩为中心的家庭。
2.4项目价格定位
综合以上分析,该项目在实现各价值实现要素以后,总体入市均价:高层住宅可以定为8140元/平,商铺均价20000元/平,地下停车库140000/个,仓库为15000元/平。
三、项目实施规划
毓秀雅居项目的开发经营周期为3年时间左右,其中建设期为2年。商品房从第2年开始预售,到第三批现房销售完大约2年左右的时间。具体的开发经营
周期见横道图所示。
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第25
四、项目投资估算及投资计划
(一)项目投资估算
表4.2 开发成本费用估算
表4.3 开发成本费用估算
(二)项目总投资估算
五、项目销售计划及收入估算
(一)销售计划
销售从第二年开始,每年根据项目的具体建设进度来确定当年的销售比例,具体的销售情况如下表:
(二)销售收入估算
毓秀雅居项目的开发经营周期为3的时间左右,其中建设期为2年。商品房从第2年开始预售,到第三批现房销售完大约3年左右的时间。以周边项目为参照标准并且结合自身定位已经初步确定该项目的总体售价:高层住宅可以定为8140元,商铺均价20000元/平,停车位140000/个、仓库均价15000元/平,具体销售计划和定价如表5.2所示。
表5.2 项目销售收入估算 单位:万元
六、项目融资安排
(一)资金来源
房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划,确定资金的来源的相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金,预售收入及借贷资金三种主要方式。
1、项目总投资112504.3亿元左右,其中现自有资金33751.3亿元,分年度投资情况如表所示。不足部分从银行贷款,银行贷款条件是年利率12%,前2年只计息还款,从建设期以后开始还本付息,此后每年付清利息并分3年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。
2、销售收入、销售税金及附加和经营成本的预测值如表所示,其它支出忽略不计。
(二)资金来源表和利息估算
1、根据项目总投资估算和自有资金的情况,计划年投资和借款情况如表6.1所示。
表6.1 投资计划与资金筹措表 单位:万元
2、财务费用估算,依据年借款情况,可以算的财务费用,如表6.2和6.3所示。 1).建设期第一年年初年向银行贷款情况表,前2年计息还款情况
表6.2 项目建设期计息还款 单位:万元
表6.3 为期3年的等额还本付息 单位:万元
七、项目财务评价
(一)动态盈利能力指标评价
关于项目的动态盈利能力指标查看项目的全部投资现金流量表和自有资金投
资现金流量表。
由表可以看出,FNPV=14127.8万元,FIRR=46%>12%,所以项目从全投资的角度看行。
表7.2 资本金现金流量表 单位:万元 内年末
一、现金流入 1、销售收入 2、长期借款 二、现金流出 1、自有资金
容2013
33751.3 33751.3 37760.092 33751.28
2014 77689 77689
14596.39125 4272.895 4293.2 6030.29625 63092.6 59083.8 56332.7
2015 120682.2 120682.2
2016
2017 16682.9 16682.9 -16682.9 98739.4 -10602.3
合计
NPV=88059.2
IRR=158.1%
47660.86575 16682.9 6637.521 16682.9 24340.4 73021.3 132105.2 58212.2
16682.9 -16682.9 115422.3 -11874.6
2、营业税金及附加 3、抵押贷款还本付2025.1 息
4、所得税 5、土地增值税 三、净现金流量
1983.71 -4008.792
四、累计净现金流量-4008.792 五、累计净现值
-4008.8
由表可以看出,NPV=88059.2 IRR=158.1%,所以从资本金投资的角度看该项目也是可行的。
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(二)静态盈利能力及计算
由表可以得出静态盈利能力指标: (1)投资利润率
从利润得出项目利润总额89128.5万元
投资利润率=年平均利润总额/总投资*100%=59749.6/ 112504.3*100%=53.11% (2)资本金利润率
资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=59749.6/33751.29*100%=177% (3)资本金净利润率
资本金净利润=年平均净利润总额/资本金*100%=44564.3 /33751.29*100%=132% 由以上指标可以看出该项目从静态盈利能力方面看是可行的。
八、财务评价报告编制心得
房地产开发项目的可行性研究则对确定建设项目前是具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
对毓秀雅居项目的可行性分析,可以得出以下结论。
1、对房地产市场分析可以进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘开发的先决条件。
有了准确的市场分析,后期楼盘推广才能有的放矢,我们才能够针对目标顾客群,制定相应的营销策略。
2、项目财务可行性分析是项目开发的关键因素。
透过上述对房地产市场的分析,可以对该项目的主体设置进一步明确,包括项目主体、周边配套以及生活设施等方面。毓秀雅居项目开发周期以及建设期内的建设进度与总投资的分配比例是合理的,这一切的根基是源于项目的财务评价报告;另外,该项目的盈利指标FNPV=14127.8 FIRR=46%,由此看出总投资的净现值大于0,项目是可行的,开发商可以获得超额利润;项目的内部收益率为46%,大于12%的银行贷款利率,从这个方面来看项目也是可行的。
对毓秀雅居项目编制财务评价报告的过程自己得到一些的体会: 1、工程项目管理技术的发展促进了财务评价分析的发展
人类社会管理技术的不断的发展使得人们不断改进管理的方法,更新方法,以便更好地进行工程项目的管理,使得工程的方方面面都按照人类的构想去进行和发展,使得自己的利益达到最大化。
2、未来的不可预知性促使人类通过一定的方法预知未来,减轻对于未来的恐惧感
财务评价分析的实质是基于历史与现在以及人类总结的一些规律来推测未来的一种方法,在哲学的角度看来规律是可以利用的。但是哲学同时也阐明认识是无限的,所以没有任何一份财务报告的编辑者可以说某一个项目一定会赚钱,因为他的认识和水平是有限的。如果从这个角度来看仿佛财务评价分析是没有用的,但是我相信未来源于历史和现在,一切的未来必定带着历史和现在的痕迹,
同时有着那个时代应有的特点。这就为我们从现在推演未来提供了依据,因此便有了一系列的预测方法,而财务评价报告只是众多的预测系统中的一种而已,说白了就是利用某些关键因素,同时忽略某些人类无法掌控的因素以及微小的因素,从现在去推演未来的结果。想知道过去与未来也许是每个时代的人都渴望的,这是人的一种本性。
总体来说,对房地产开发项目的可行性分析能够保证项目投资决策的科学性,保证项目投资优化,保证项目投资有序性。毓秀雅居项目的可行性分析恰好秉承这一理念,从整个项目的分析过程来看,恰当的体现出了可行性分析的作用。这一结论,将会在自己以后的学习生活中更好地应用。
范文五:房地产开发可行性报告
房地产开发可行性报告
房地产开发项目可行性研究报告
一、总 论
1(项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成?片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可,由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333(5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成,“佳园二期”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开
展。
2(项目概况
(1)项目名称:“佳园二期”项目。
(2)建设地点:A市白龙路。
(3)建设单位:B房地产开发公司。
(4)企业性质:国有。
(5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、 装饰材料、室“佳园二期”项目占地33333(5平方米,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。
(10)资金来源:本项目建设资金完全由B房地产开发公司
自筹,不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为19.8,,财务净现值(Ic=15,)517万元,投资回收期2.9年。投资利润率17.8,,利税率26.2,,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。
3(可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2000]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4(可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,建设规模及功
能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5. 研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
6(主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标
二、住宅市场分析与营销战略 1、当前住宅市场现状
进入2000年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展
的态势。主要表现在:
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后,商品房投资逐步增加,1998年,在国民生产总值增长的7.8%中,住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来,住房消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动
从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了10(98平方米,位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料,A市目前有26,的市民住房是“单位借房”,约39,属“房改房”,19,是“私房”,只有16,的住房是居民“购买的商品房”。从以
上现象可以看出,目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占38(96,,60,80平方米的占33(8,,81,100平方米的占14(82,,101,120平方米的占8(02,,121,140平方米和141平方米以上的分别只占2(82,和
1(57,,有近87(58,的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3(“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品
住宅’’的表现为:
3.1 住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,A市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环境优美、品质高,售价合理,刚刚推出就卖掉60,以上,销售火爆。从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2 商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售,就是一个最好的例
子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有:
(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平,据有关资料统计,富裕家庭约占3,左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带,是A市较早开发的商品住宅区,区内人口密度大,聚集了众多先富起来的人士,下一步商品房的更新换代,加上二,、三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市,发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办,提高了A市在国际国内的知名度,为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋
旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以
南,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。
3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。所以,住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。
3.5 住宅开发及开发商向规模化发展
前几年,A市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个,除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外,大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上,具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看
出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来,并占市场主导地位。
3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前,A市居民购房除直接居住或自用外,有近15,是用于投资保值、增值或出租,这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计,1990年A市城镇居民人均收入为1579元,1995年为4384元,1996年汰到5151元,1997年达到6243元,1997年比1995年实际增长42(4,。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55(7,降到1996年的47(1,,最近几年这一系数又有
新的下降,这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房、汽车消费,这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的平均比重将由
5(1,上升到12,左右。其中中低收入的家庭为6,,10,,中高收入家庭为13,—16,,,富裕家庭占20,--30,,加上银行住房按揭贷款的支持,住房消费热,点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28,增加到1997年的32,,目前这一比例已超过50,,并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出,“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发,预示着未来商品房的升级换代,由低档走向高档,高品质开发已成为新趋势,“佳园二期”市场 定位在中高档住宅,是有其市场需求依据的。 4,当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前,以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面:
(1) 商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大。据有关资料统计,A市
空置商品房已达80余万平方米,一些建设标准低,施工质量差,户型不合理,设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
(2) 住房制度改革未能达到预期进度,各种政策的落实未能实
际到位,住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
(3) 市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消,房地产二、三级市场逐步开放,居民收入水平逐步提高,为商品房市场的发育打下了一定的基础,但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在2000年后将建成1000万平方米的经济适用房,低档房市场供给量很大,对房地产价格将产生较大影响,导致本项目的开发有一定的市场风险。
5(营销战略
根据上述分析和本项目市场定位,制定以下营销战略:
5(1 确定项目整体形象
‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发,其品牌形象得到了A市市民和政府的认同,在A市房地产市场有一定影响,建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区,地段位置优越,小区整体形象根据“人与自然”这一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象,营造21世纪高素质物业,开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。
5(2 “卖点”分析
‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势,
小区住宅销售的“卖点”主要是:
(1) 小区规划不是简单的绿化,而是按“园林化”概念规划建设,因此有突
出的环境特点。此外,开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计,先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务,注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化,服务更加周到全面,管理高
质量、高水平。
(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念,使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外,小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5(3 营销推广策略
高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准地经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:
(1)广告宣传策略。
由于佳园小区的成功开发与经营,B房地产开发公司已在
A市消费者心目中建立了良好的信誉,对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。
(2)促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销:?销售准备阶段;?首次公开展销和跟进销售阶段;?二次公开展销及跟进销售阶段;?三次公开展销及跟进销售阶段;?扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段,制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是:?拟更新换代商品房的消费者;?收入较高或中、高收入的消费者;?驻A市办事机构商用或商住;?其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况:以及市场情况而定。
3)促销手段。拟采用多种促销手段,包括:?广告宣传;?内部认购;?人员直销;?举办展销会;?集团认购;?有针对性(销售对象)的举办展销会;?灵活多样的付款方式;?工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;?售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);?其他促销手段。
5(4定价策略
(1)价格定位。
1)根据A市目前房地产屋源交易信息,二环路以外西、南及东北市区一带,同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2 楼盘销售价格情况表
(2000年1、2月)
从A市2000年1、2月楼盘销售情况分析,中高档住宅售价每平方米在2480,3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别,开发成本各异,仅作参考。
2)98佳园第一期销售价为2030—2580元,平方米,最高价为3、4楼,最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元,平
方米,框架结构为2580—3088元,平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅,考虑上述因素,多层住宅价格每平方米定在2800,3000元之间,联排低层住宅每平方米定在3500,3900元之间,可研中分别取2950元和3850元,地下停车位每个75000元。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略:?付款方式优惠;? 集团购买优惠;?选择购买优惠;?特殊消费对象优惠;?其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价:?展销会期促销优惠价;?限期销售优惠浮动价;?正常销售期段浮动价;?其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价,并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1(项目选址
1999年以后,C民族园作为永久性公园,园区依山傍水,环境得天独厚,今后A市将严格控制这一地区规划,区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主,发展为A市的一个高尚新社区,其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地,不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设
条件。
2(建设条件
2.1 位置优越
“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧,空气清新,水质优良,周围是龙华路、昙小路,主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区,是该市较早开发的商品住宅片区,区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人),商业网点密布,生意兴隆,呈现一派繁荣景象,与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立,中高档住宅的更新换代将成为新的趋势,依托C民族园一流的社区环境,佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区,坐车由佳园小区至市中心只需10分钟,到火车站15分钟,到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线,紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路,并以东西方面交通干线---人民路交汇,往南是火车站,往西至西市区,交通十分便捷。
2.3 建设厂区“五通”条件具备
,民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、
电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。
供电:D厂有现成的变电所(2*315KV.A),电源不需重新引入。
煤气:佳园一期建有开闭所,从预留口接入。
地质勘探:该地块与佳园一期相连,相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。
通信:直接由A市市话通信网接入
场地:建设场地为D厂内生产用地,土地平整,需要拆迁。
2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区,区内商业、教育设施完备,交行、农行、建行在该区均设有营业网点,龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心,附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地,西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困,形成了良好的文化氛围。
2. 5 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333(5平 方米,未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1. 建筑面积和内容
根据省计委立项批复,佳园二期项目建设为商品住宅小区,初步规划总建筑面积76100平方米,其中住宅建筑面积50960平方头,联排低层住宅建筑面积10140平方米,地下停车库15000平方米。
2. 功能设施标准
2.1建筑使用功能
2000年城市住宅流行模式为:家庭向小型化发展,户规模"3口户为主,户结构以核心户为主,两代人家希望分离居住,但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高,城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近,能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善,满足居民文化和购物等要求,环境绿化有较大提高。 2000年住宅的套型模式:各空间的功能更加明确,设备和装修上更加体现个性,其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高,并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势,“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2.2 设施标准
住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准:住宅为初装修,厨房、卫生间
一次装修完成。?外墙:高级外墙涂料;? 每户建筑面积100平方米。
多层住宅B户型: 每户建筑面积160平方米。
联排低层住宅C户型: 每户建筑面积260平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套
以上户型在下一步单体设计时,还应根据消(费对象
需求,综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素,每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
3.工程项目一览表
依据初步规划方案,“佳园二期’主要工程项目见表3-3
表3-3主要工程量一览表
五、建设方案
1(建设场地环境
1.1 地形
建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块,东北宽,西南窄,地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据,地块高程约为1901(41—1902(42米,高程差为1米左右。
1.2 场地自然条件
(1)地貌:场地位于A市盆地东北部,地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌,原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。
(2)水文地质:根据“佳园一期”地质勘察结果,场区内地下水位高程为1900(60,1901(76米,地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料,建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震烈度:根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》,本工程按A市地区标准,设防烈度要求为8度。
(4)地基土工程地质评价:依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告,地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成,地质物理力学性质一般或较好,周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土,场地类别为?类建筑场地。
2(总体规划布局
2.1 片区规划
A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划,以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境还将进一步改善。
2.2 小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度;
(2)综合服务配套设施齐全;
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
2.3 总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局,由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成,中心花园布置在小区中部,下设地下停车库,利用不规则地形布置网球场和休息厅,小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内,合理布局区内空间,与“98佳园小区”内空间视觉相呼应,
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