范文一:【经典案例】二手房买卖咨询
二手房买卖咨询
====================================================================== 二手房买卖咨询:违约过低的应对措施咨询来源:新浪房产频道解答:北京振邦律师事务所 王树德律师 【网友咨询】王律师,您好~在网上看到您的博客对于二手房交易问题有着专业的及全面细致的答复,本人现因与与他人产生相关问题想您请教,特期待及感谢您以专业角度予以解答。基本案情如下:本人一套旧房准备出售,经熟人介绍,一个买家来看房后,当时就成交了,以122万的价格转让给对方,对方付10万预付款,约定在房款交清后办理过户手续,明年七月份交房给对方,卖方也写了一张收条给了对方。但是买方在第二天就反悔了,第三天就到卖方要求退款。卖方同意退款,但是要求付违约金,买方不愿承担总价20%的违约金,就在两个中介所挂牌出售这套二手房。 相关问题:1.买房人交了预付款又反悔,要求退房款未果,在没交清房款办理手续的情况下,买方是否有权在中介挂牌出售该房,特别说明是以卖方委托人的身份来卖房子。这种做法是否违法, 2.如果卖方不想转让这套住房,是否也要付对方相应的违约金,违约金的比例大概多少合理合法,因为在本地中介机构说这种情况任何一方违约都要付房屋总价百分之二十的违约金。如果在诉讼中是否会按
王树德律师答复1、照民间规定这样的比例支付违约金,期待王律师建议及答复!
很明显,卖方无权在中介挂牌出售此房屋。根据《合同法》60条的规定,合同当事人应该按照合同的约定履行自己的义务;《合同法》134条规定:当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。同时《物权法》第6条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。在本案当中,你们签订的房屋买卖合同,约定了预付款、余款的交付、房屋过户、以及交付房屋等二手房买卖合同重要事项,到现在为止买方只是履行了支付预付款的义务,余款尚未支付,尚未办理过户及交房手续。所以买房人还没有取得房屋的所有权及物权。另外,在二手房买卖过程当中,由于一方违约、合同条款约定约定过于笼统等原因,买卖双方有时争议很大,更严重者会诉至法院,提起确认合同无效、撤销合同、解除合同、赔偿损失违约金等民事诉讼,所以在原房屋买卖合同履行完毕之前,是否有争议尚无确定。如果买受人将没有获得物权的房产再次出卖,那么按照《合同法》规定,出卖人必须承担瑕疵担保义务,出卖人应该负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。综上买受人在取得房屋所有权之前不得出售此房屋。如果买主说明是以卖方委托人的身份来卖房子,那么很明显与事实不符,可能对新的买房人产生误导,一旦原房屋买卖合同产生纠纷,那么新的房屋买卖合同将无法履行。所以原买房人的行为属于欺诈行为同时也属于无权处分,应承担相应民事责任。2、不卖房涉及一个房屋买卖合同解除的问题,合同解除必须有法律规定的是由或者合同有明确约定。《合同法》94条规定,有下列情形的可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;所以在买卖双方有争议的时候,您必须确定买房人有以上的情形存在才可以解除合同,否则可能承担违约责任。
你们约定的违约金明显过高,在司法实践当中,如果违约金过高,当事人可以要求法院酌情减少,一般不高于实际损失的百分之三十。王树德律师建议:合同当中约定违约金的目的是保证合同的履行,但是由于过高的违约金法律不会支持,过高的违约金没有获得法院支持的情形二手房买卖合同纠纷种相当普遍,违约金最终没有起到制约当事人的作用。解决这个矛盾,本律师建议在签订合同之前约定订约定金,合同也同时约定履约定金,标准不超过标的额的百分之20即为合法,法院一般会支持,不会再进行评估损失的程序。订约定金是保证合同订立的担保,如果合同由于一方的原因没有订立、或者由于一方的原因被确认合同无效,适用定金罚则。履约定金是在对履行合同的担保,一旦一方违约,守约方即可适用定金法则。
范文二:二手房买卖纠纷法律咨询
二手房买卖纠纷法律咨询
1. 买没有拿到红本的福利房风险有多大
网友问:如果买没有拿到红本的福利房,风险有多大(在买卖时已签署法律公正和购房合同拿到手)?如果最终买卖不成功的话,法律是不是可以保护买房者?如果卖者因某种原因到期没有把红本拿到手,房子是不是可以一值住下去,政府
是不是可以把住房收回去?
律师答:虽然买卖时已签署法律公正和购房合同已拿到手,但是如果未变更该房产权利人名称的话。一旦原权利人有债务纠纷被诉至法院,法院在查实原权利人有两套房产的情况下,仍可查封执行该房产用于抵偿债务。联系人张律师 法律
咨询电话: 135 0127 4147
2.请问中介公司收的按揭服务费要不要收
网友问:在深圳整整有几个年头了,攒了点小钱,中国人都要有个家的感觉,近来想着看看房子,不但看房辛苦,单单深圳的房价真的让我们这些人汗颜,没的想,考虑二手房吧(其实算算也不便宜呀),可是中介公司给我列收费方式的时候,我看到有的中介为啥有按揭服务费,有的又没有收呢,而且要收1000元。中介公司不是已经收了佣金了吗?怎这里还要收?而且收费还不同,不同公司差别还大。这是怎回事情呀。能不能请哪位大侠给讲解一下呀。头回买房子,问题
多多,请多指教!
律师答:因法规对于中介公司从事居间服务的收费标准有相应规定,但按照中介公司的法定责任,在介绍买卖双方成功交易后,即有权利收取佣金。其余办理过户手续、水电过户手续、申请按揭、赎楼等事务按照双方约定办理,属提供附加
服务项目。联系人张律师 法律咨询电话: 135 0127 4147
如中介公司事先告知您由其办理需要收取该费用,您没有提出异议,属于双方平
等自愿行为,应遵守之。
如您自己愿意办理按揭等相关事项,中介公司无权强制您交付其代办的费用。
3.买二手房小区绿化出问题可否得到赔偿
网友问:您好!我现在通过一家信誉良好的中介公司买了一套二手房,但是那个小区原来有很大绿化面积。但是最近我好象听说开发商要将这些绿化的地方建第3期起来,里面的那些第一手的业主都在找开发商要个说法,不行就赔款,业主
可以得到开发商的补偿款,我不知道象问我们这样能否得到补偿!
律师答:如果开发商在销售原小区物业时对于该绿化面积有明确承诺,业主可以得到补偿。但是如果没有明确承诺或规划设计变更得到有效批准,业主无法得到
补偿。
购买一手房时要注意开发商的广告并尽量与之确认影响您是否购买的各种因素,您有权利要求其写在合同上。购买二手房时也是如此,您可以在与业主方签订的合同中强调您重要的购买条件,如果其有意欺诈可以作为证据主张您的合法
权利。
4.中介公司有没有权利做资金监管?
网友问:目前,绝大部分人在二手房的买卖中,订金和房款都是交给地产中介进行保存和监管,这一现象已经越来越引起业内有识之士的担忧。据推算,目前深圳80%的二手房购房款由中介公司托管,中介手中托管着的资金一年下来累计
可达400亿元。
请问律师,中介公司有没有权利做资金监管呀,这里面会有法律漏洞吗?
联系人 张律师 法律咨询电话: 135 0127 4147
律师答:在深圳中介行业的规范操作要求中,对于是否有权利做资金监管房协有明确的要求:如果代为收取房款,则有义务保证该资金的安全,严禁挪用。也就
是说:可以监管,但要履行相应义务。
哪一种操作都有各自的利弊,我们期待法规、政策对于该资金监管出台具体的实施办法。比如:要具备什么条件的中介公司可以监管、履行什么手续、有哪些机
构监控…。
5.看房一定要签订看房协议吗?
网友问:我找房已经有段时间了,但在之中找房子的时候,每次找中介公司看房时候都有要我签订看房协议,但从上面看,我随便签个其他的名字也可以呀,我这样的想法和做法,这对我有没有利弊呀。(因为怕看房不满意后,中介公司的
人老来电话问,烦)
所以这里就问一个很菜的问题。
律师答:如果您诚意想通过中介购房,看楼书应该签署。这样他就会诚意提供服务给您,对于双方合作都体现一种诚意。签署了看楼书,如果你没有购得该物业,那么看楼书对您不会有任何约束。但是签署了看楼书后您没有透过该公司成交(私下与业主成交或找其他中介公司成交),可能就会承担法律责任。个人建议如何您第一次通过某个中介公司看楼,尽量通过该公司成交,避免不必要的纠纷
产生。
看楼量也是中介公司对于业务人员考核的一项指标,也是业主对于中介公司接受
委托,代其办理事务的标志。希望您能够理解。
6.收取律师费的作用是什么?可否不交?联系人:张律师 法律咨询电话: 135
01274147
网友问:您好!我现在买了一套新房,但现在出现的问题是,在签合同时要交律师费500元,请问这个价格合不合理(因为我们有些同事买的房都可以不用交律师费,还有一些的价格没这么高)?收取律师费的作用是什么?可不可不交?
期待您的回复,谢谢!
律师答:不知道你购买的新房开发商与银行签署的合同中是如何约定的,据我所
知:现在新房开发商选择的银行都是送律师费的。
7.“定”与“订”音同意迥 买房避险律师来支招 联系人:张律师 法律咨询电话:
135 0127 4147
网友问:自己选中了一套商品房与开发商签订了认购书。我们约定,我签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。我若未按期签合同或未按时交付相关款项,开发商有权将我认购的商品房另行出售并不退还定金。
签约当日,我交了4万元,开发商在收据上注有“订金”两字。
当时,开发商只将一份没有盖章的认购书的复印件交给了我。4天后,我没有去交首付款,自然也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”,我认为这实际上已将定金变成了预付款,现在我怎样才能要求返
还那笔?
律师答:从法律角度看,定金有双重性质。首先,可作为合同的担保,以保证合同履行。其次,可以起到合同成立的证明作用。此外,定金作为一把双刃剑,
还具有惩罚性。
开发商如有盖章的认购书原件,虽然收据上注明“订金”二字,但根据双方所签订认购书中的相关约定,可认定这4万元系定金,收据上写的“订金”仍系定金性质,
而非预付款。
本案中,你没有正当理由拒签合同,故应对自己的未履约行为承担责任。你交
的4万元定金属于担保性质,在其违约时,开发商有权不予返还。
定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:1.形式要件,必须签订书面的形
式;2.数额的限定,定金的总额不得超过合同标的的20%。
“订金”概念不规范 不履行合同如数返还
现实中,很多购房者把“订金”当成定金,导致最后无法维权。其实,“订金”不是一个规范的概念,在法律上仅具有预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款,不履行也
只能如数返还。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。
8.买卖双主解除合同定金与违约金二者只能选一
网友问:我有一套面积1994年85平方米左右的的住房,经朋友介绍,我与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定,房屋总价款34万,王女士在合
同签订时支付6万元定金,余款在办理房屋过户时一次性付清。
合同签订后,我收取了房屋定金,但在办理过户手续时,王女士提出资金不足,要求先办理过户,房款后付。因朋友介绍的缘故,我答应了王女士的请求,但与王女士约定,余款必须在3个月内付清,否则每逾期一日,需要支付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了,但我迟迟未收到房款,于是找到王女士要求解除合同,并要求王女士赔付定金及违约金,王女士同意解除合同,不同意定
金及违约金的主张。我该怎么办?
联系人:张律师 法律咨询电话: 135 0127 4147
律师答:根据《担保法》及《合同法》的规定,合同的双方当事人可以约定定金条款,如果双方履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收取定金一方不履行债务的,应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定金又约定了违约金的话,则只能选择一
项,不可同时主张。
本案中你与王女士签订的两份合同均有效,只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按照约定支付房款并且在我催促的合理期间内仍未履行,所以你有权要求解除合同。但合同中同时约定了违约金和定金条款,你只能选择其一,
不能既要求王女士赔付定金,又要求支付违约金。
9.为避税公证代过户私下签协议买房避税后患无穷
网友问:你好,我于2004年购得一套商品房,总价为20万元,目前房屋已升值至26万元。最近我欲将此房出售,但考虑到要缴纳“26万元×5%=1.3万元”的营业税,再加上手续费、印花税等,卖房人的利润寥寥。后来,在知情者的指点下,我和买房人协商想到公证部门办理了交易公证手续,只花了300多元就可以啦,我们还可以先签了“转让合同”以等两年期限一过再过户。请问这样操作
也是可以的吧!
律师答:你们的做法虽可合理避税,但暗含极大交易风险,看似减少了交易成本,但真等到两年后,一旦房价上涨或下跌,或卖家将房屋抵押,就容易出现交易纠纷。就以公证代替过户来讲,房屋作为特殊商品,与机动车一样实行的是登记备案制:即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户,房屋产权仍属卖方,如果卖方将房屋抵押或二次销售,房屋的产权则会发生变化,双方难免要发生纠纷。只有办理了过户登记,买方的利益才能保证。因此,只将目光盯在税费上显然是一种短
视行为,要想更好地保障自己的权益,还是要三思而后行。
10.租房合同终止不能再收费
网友问:我通过中介所找了一套房子,由于是和房东合住,房东又是个年过七旬的老奶奶,她觉得很踏实、安心,便一下和老人签下了半年合同。可是日后和老人的相处中,两人产生了各种摩擦。老人嫌我太爱玩,经常带朋友回家过夜,吵得她无法休息;我却认为老人过多干涉我的私生活,思想上无法与老人沟通。现在半年合同就要到期了,胡小姐便向老人提出退房。办手续时,老人却要从我交的租房押金里扣掉50元,说是我在退房前半个月没通知房主,有违租房规矩。而我却认为合同中并没有写明“退房前半个月应通知房主,否则扣租房押金50
元”这一条,因此老人不应扣除她的租房押金。你说是不是这样子的?
律师答:记者随后从律师事务所周律师处了解到,如租房者与房东的租房合同到期,合同便会终止,租房者也有权搬走,因此房东不应扣除50元租房押金。至于提前通知房东这一条,双方可在签订合同前协商好。周律师还特别提醒租房者,在签订租赁合同并交纳承租费用前,不仅要对房东验明身份,还要谈清相关
事宜,以防日后闹纠纷.
11.开发商托延办理房产证可原业主不能把房卖
网友问:请问各位行家,我朋友买了一套二手房,可是该房开发商因资金问题三年未办理房产证(原房主和开发商之间有一份预售房合同),原房主因个人原因并不追究其责任,且朋友冒险买下后至今也不知何时能办理房产证等手续,他会
遇到什么风险,有办法补救吗?谢谢。
妞妞答:你朋友买这样的房子是没有法律保障的,房产证未办出的房是不允许在市场上流通的,对于原业主来讲预售合同中注明发放房产证日期如延迟发放开发商是要对原业主赔偿的,而对于你朋友来讲并没有取得索赔权。你们的做法暗含极大交易风险,看似已购置了此房,但房产证问题托了几年后,一旦房价上涨或下跌,或卖家将房屋抵押,就容易出现交易纠纷。房屋作为特殊商品,即使双方私自签了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,仍不具备对抗第三人的法律效力。我国的房产交易是以登记备案作为有效凭证的.所以在原业主未与开
发商理清相关责任前,建议你朋友不要购买.
12.交易未成资金监管定金能否取到?
网友问:我有一套房子在中介成交,买卖双方签了买卖合约,现因买方违约,当
时我没有签定金托管书,不知能否收定
律师答:你与中介公司未达成定金托管协议,便无从约束你对定金的收取,在中介公司收取买方定金后则有义务向你交付,现买方违约,你有权收取定金并不予
返还。
13.“父债子还”
网友问:你好,我想请问一下,“父债子还”有没有法律依据
律师答:这需要看你是充当什么角色了,如果你是债务人,父债子还无法律依据,须在子女继承了财产后,可向继承人追讨债务,而你所能得到的偿付仅仅限于继承人继承的遗产份额;如果子女没有继承财产,你向子女追讨债务则不会得到法律支持。另一方面,如果被继承人的子女没有继承遗产,而又自愿偿付的,法律
也予以认可,即这样的偿还行为有效。
14.合约无效能否要回定金?
网友问:我有一套房三月份在中介成交,当时买卖双方签了合约买方交了5000元定金,由于房产证在银行要赎楼,定金暂由中介托管,但当时我没签定金托管书,因中介说我第二天作了全权委托公证就可给定金,第二天做了公证我因忙没去拿,后来听说买方一直没交手期款(买方违约)我就问中介要定金,但中介说
合约无效不给钱一直到现在。请问我能拿回定金吗?谢谢!
律师答:不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件,虽然你们的合同已经签订,但双方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证,但这并不表示买方对定金的交付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务,因你对房屋的所有权有瑕疵,买方可通过履行不安抗辨权以反驳你的请求。
15.迟迟未办过户怎么办
网友问:代问:在中介公司带领下,我和老公看好龙华一套房,起初交了5000元诚意金,然后,中介公司、业主和我们签了房屋转让合约,同时又交了1.5万元定金,业主给我们出具了收到2万元定金的收据。合同是中介公司事先拟好了的,条款我们没有来的及详细研究,签名后才发现里边很多条款对我们不利。在房屋过户时,因业主购买该房时的蓝印户口指标已被他人占用,但是没有办完手
续,而业主对此又不知情,导致国土部门拒绝办理过户手续,除非业主登报声明该房蓝印户口从未使用。现在几个月过去了,我们还未办到过户手续,我们担心
不能过户,请问我们该怎么办?可以要求退房或签订补充协议吗
律师答:王继丰律师对您们的问题回复如下:一、为防止二手房出现交易风险,如不能办理过户手续等,建议您们立即到宝安国土局查询该房的权属和抵押情况,如果该房不属于业主一个人所有,或者不是红本房地产证的,或者该房正处于抵押贷款、查封中,建议你暂时中止履行合同,征求专业律师意见后,与中介
和业主交涉、签订补充协议,或者委托律师终止该合同的履行并索赔。
二、如果该房不存在上述问题的,您们可以继续履行合同,并着手解决过户问题。
1、业主已收定金2万元,如果该房因户口问题不能及时过户的,责任应在业主,您们可以要求解除合同,业主双倍返还定金,因合同解除带来的中介方违约金的
赔偿应由业主承担。
2、合同属于中介公司的格式合同,如果中介公司凭借格式合同条款加重您们责任,减轻自己责任,剥夺您们基本权利的,该格式条款无效,对您们没有法律约
束力。具体条款的效力,应具体分析。
3、现在房屋过户遇到挫折或存在过户不能的潜在风险的,您们有权要求中介公司和业主作出说明,签订补充协议,但是协议的签订应遵循自愿的原则,如果对方不同意的,您可以请律师向对方发律师声明或函件,以保证您的权益得到法律
保护,或请律师提前介入纠纷。
16.东西丢了怎么办?
网友问:专家你好:我有个问题想向你请教下,我在沙尾租了个1房1厅的农民房,住6楼,下面没有保安房子也每防盗门。3月份家里就进贼掉了台价值1800的手机,当时给老板反映过,当时老板也没什么反映就不了了之了,6月12日下午6点我下班回来见家里又被盗——25寸康佳电视9层新三星主机 现金8000元。这可是个不小的数字,后给老板交涉,老板说与他无关,妞妞你说
我可不可以找老板索要部分赔偿?
律师答:不能。业主对于您只有房屋修缮的义务,对于您在租赁物中丢失的财产
不承担责任
17.求助房产纠纷
网友问:我家五年前搬到深圳,正值我姑妈单位分集资房,而我妈也调到此单位,但无条件享受此房,我姑妈当时无经济条件购买,与我家商定由我家以姑妈名义出钱购买,将来再过户,但当时无任何文字证明,而后我父亲两年前去世,如今我姑妈拒绝过户,并以退还房款为由要将我们母女赶走,还要扣除折旧费,想起来当时我们若不买此房,姑妈就享受不到此最后一次分房,请律师帮我,该如何
打此官司,胜算几率有多大,有无可能索赔,谢谢!!
律师答:网友您好:这种情况属于当事人之间的自由意志表示,所达成的协议具有法律效力,应按此履行,现在如果该房产能够继续履行进行过户的应该办理过
户手续,您可以举证证明上述协议的存在,起诉对方要求履行!
律师答:因为当时是你的姑妈享有购买此房子的权利,而且是以你的姑妈的名义购买房子的,因此在法律上该房产是属于你的姑妈的。而且你们也很难证明当时
协议的内容。根据你说的情况,你可能并不能要求其强制过户,只能要求其返还当时的房款,并支付同期的利息。你的姑妈也并不能要求你们支付这折旧费。以
上意见仅供参考。
律师答:单位的态度是只有我姑妈同意过户,就可办理,现在我应该以什么名义起诉姑妈呢如果姑妈退钱,当时买房的五万元价值其实要高于现在,如果官司输了,我家再买房就不止五万了,我能要求赔偿这个差额和精神损失费吗,如果当
时不买此房,我家会在附近买商品房的啊
律师答:你好: 从实践上说,你不能举证证明的东西在法律上是不成立的所以
你应该从能取得证据的东西上开始你的诉讼。
律师答:这个案件关键在于取证,现在你们缺少的就是证据,因此,建议你们可
以采取录音等手段弥补当初这一过失。
18.面积缩小该不该双赔偿
网友问:本人签订按照国家模式文本购买房产,交钱后,发现面积缩小1/3 =相当于价值240万元;曾经多次提醒面积缩小,但房开商不理还是催收了,“按揭”贷款全部现金款项(按实际多付150万元);结果在事实面前,又不得不承认面积缩小,却宣称:1、地方房产开发规定,面积由地方房管会测算,自己没有责任,属于重大误解,不予以赔偿。2、合同附有示意图,标有部分尺寸,是否也属于重大误解。本人不知在法律上会如何审判,套用什么条例,是否不管如何,事实合同已经错误,本人当初对房产也不熟悉,我是否可以向“房开商”双索赔
呢?希望给与支持,我可以提供合同图片。谢谢!
律师答:现在关键是看你们合同文本上记录的房屋面积是多少,如果记录面积与实际交付面积严重不符,对方就是违约,不管其如何狡辩也必须赔偿您的损失,您可以选择请求法院解除合同,或者减少价款。这个案件对您很有利,您无须担心。只需提供原来的合同文本与现在请求房管会测量的实际面积数据和诉讼状,
起诉对方违约。
律师答:根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,对于你说的情况如果有约定的,按照约定处理。如果没
有约定的,则超过3%面积误差的可以解除合同,要求返还价款和利息。
19.头痛问题
网友问:我有一头痛问题,一直压在心里不知怎么解决,请法律专家帮忙。事情大致如下:1、我男友婚房的房产证上有他本人及他父母的名字,2、并且贷了款。3、男友有一哥哥。以上情况对女方来讲我想是非常不利的,结了婚后要共同还贷不算,万一感情不合离婚或发生其它,那他或他的父母可随意支配房子或是他父母给予另一儿子,因为新婚姻法规定这是婚前财产,这样的话女方不是有可能连住处也没有了?以上是否要公证或房产证上加上名字,请法律专家指点方
向,不甚感谢
律师答:你的担忧是有必要的,您可以进行公证,说明现在的房产已经偿还的份额,以及今后使用夫妻共同财产偿还的份额,在可能出现的离婚纠纷中维护您的正当权益。离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。一方离婚后没有住
处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助
的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
律师答:比如该房值100万,至你们结婚开始共同还贷之日起尚有60万未还,则你们可约定该60万由双方共同来还,相应地房子的百分之六十产权为你们共
有。关键是,他的父母也要在上面签字,因为他们也是产权人之一。
网友问:专家:你好!再请问1、如果我在房产证上添上名字,也就是我和他及他父母都有名字的情况下会如何?2、为了不和他哥哥有纠纷,他父母答应去公证,大意就是百年后房产全归儿子所有,那如果写上百年后房产归儿子和儿媳所
有,情况会不会不同。
律师答:房屋的所有权是登记的所有权人所拥有的,因此如果登记上您的名字,那么表明您是房屋的所有权人之一。对于保护您的权利更为有利。我国夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有,继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产),因此如果“写上百年后房产归儿子和儿媳所有”就不会产生歧义了!
20.继承法的问题
网友问:若一人的全部财产就只有一套房子,但购房款是由他变卖他和已过世的前妻的住宅所得的。他现在与现在的妻子住在后购得的房子中。他与前妻的子女
要求继承其母的遗产,这份遗产该如何继承呢?给个答案吧,谢谢喽!
律师答:网友你好:对于其与前妻婚姻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共同财产,在其前妻去世的时候应该进分割,有一半是属于丈夫的,另一半属于其前妻的遗产,应该由有继承权的人继承。其以前的房产已经变卖,有继承权的可以
要求补偿。
网友问:他的全部财产就只有其和现在的妻子和住的一套房子,如何补偿呢?难
道要他变卖此房产?
师答:对于这种情况,先确定除你外的所有继承人每人应得的份额。在根据情况
可分期偿付给他们。
网友问:那如何分期偿付呢?她的全部财产就只有一套房子呀,而且还是和妻子
合住的。能不能把具体方案说清楚一点?谢谢
律师答:并不是说其没有清偿能力就可以不清偿,在必要的时候是可以申请法院
拍卖该房产进行清偿的,这要视情况而定。自然人是承担无限责任的。
律师答:就是双方达成协议书,按照协议书约定的分期付款,如果有工资就用工资来偿还,有其他收入也可以来偿还,如果还不行的话,可以请求法院拍卖暑期法援.
21. 急问。有关遗嘱问题
网友问:我男友的父亲在前不久买一处楼房,为我们结婚所用,但是同我男友的父母同住,因为房产证写的是我男友父亲的名字。由于我们不放心怕在未来的日
子我男友的父亲把房子赠与给其他人。
如果我男友的父亲同意立遗嘱`等他过逝后房子的继承人是我的男友,并去公证处公证。那么其遗嘱还可以改变么?我们结婚后房子为我们夫妻的共同财产么? 律师答:经过公证的遗嘱效力最高,自书、代书、录音、口头遗嘱等不得变更、
撤销公证遗嘱。立遗嘱只是可以改变法定继承的结果,并不能改变该房产的所有权。你们结婚后,该房子在其父亲没有死亡的情况下,仍是其父亲或父母亲的财
产。
范文三:二手房税收新政咨询问答
问:个人转让二手房免征个人所得税的购买、转让时间确定,
答:个人自用房屋的起点时间,按照以下时间规定孰先确定:A、购买商品房的,以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准;B、购买公有住房的,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准;C、自建住房的,以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准;D、个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋,以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。个人自用房屋的终止时间:以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。
问:个人转让二手房免征营业税的购买、转让时间确定,
答:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人自用房屋的终止时间:以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。
------------下面黄颜色是赠送的简历模板不需要的可
以下载后编辑删除
简历——智联招聘
男 | 已婚 | 1988 年月生 | 户口:湖南 | 现居住于广东深圳-宝安区 3年工作经验 | 团员 |
广东省深圳市宝安区福永镇陈屋村2巷518101
E-mail:
求职意向
?工作性质: 全职
?期望职业: 销售业务、销售管理、市场
?期望行业: 专业服务/咨询(财会/法律/人力资源等)、教育/培训/院校、通信/电信运营、增值服务
?工作地区: 深圳
?期望月薪: 4001-6000元/月
?目前状况: 我目前处于离职状态,可立即上岗
职业目标
喜欢营销管理类工作,喜欢有挑战的工作,大学四年一直在挑战自己,挑战自己的极限,一直在做营销的兼职,坚信“也精于勤而荒于嬉”一直严于律己,在各方面都要从严要求自己。相信自己总有一天会成功的~只有自己不敢做的,没有做不成的,做销售10分靠天,九分靠人做,市场是人做出来的。
工作经历
2013/01 -- 2014/04
超越电脑专卖店 | 市场主管
行业类别:计算机硬件 | 企业性质:民营 | 规模:20人以下 | 职位月薪:4001-6000元/月 工作描述:
在各工业区和住宅小区做广告宣传为店铺销售做铺垫,并且为各用户提供售后维护工作。
2011/06 -- 2012/11
衡阳市教育培训学校 | 销售主管
行业类别:教育/培训/院校 | 企业性质:民营 | 规模:20-99人 | 职位月薪:2001-4000元/月 工作描述:
为学校制定招生计划,带领招生专员在各社区以及学校周围做广告(包括粘贴墙体广告,入户拜访宣传)开展招生工作,定期到中小学校门口驻点宣传,联系各学校任课老师开展招生工作。
教育经历
2007/09 --2011/06
在校学习情况
曾获
院校级三等奖
在校实践经验
2008/03 -- 2010/10
大学生英语周刊衡阳市推销员到衡阳市区域经理
*2008年推销员,在学校新生开学期间向学生和家长推销《学生英语报》
*2009-2010年《学生英语报》衡阳地区区域经理,负责在衡阳各高校组建团队销售《学生英语报》,团队培训,团队维护,最后指导团队销售。
*2009-2010年。衡阳行动者文化传播有限公司 招生代理
负责公司在衡阳地区的自考、成人高考、家教培训的招生工作,制订季度招生计划,实行电话营销,接待客户的来访、洽谈工作。到各医院和各事业单位接触式发放传单并且交谈留下有意向人的电话以后回访。并且做出了良好的业绩。
语言能力
英语:读写能力良好 | 听说能力良好
范文四:深圳二手房买卖按揭咨询(一)
深圳二房买手按揭卖询咨一)((200-09-22816 3::10)8标签房: 产 分:类、房地一法产律
深圳二手买卖房揭按咨集询2(06年05月)
来 二房源网
1. 贷能贷款少多
?网友问:位各专家,现有在一个很的及题问想教请,我看了一套二手上,卖房3万,原价22万8,我但在现手只能拿上1出1元万,我中介跟了,说要首加期上部手全费续1在1以万我才内考虑买能中,介复我答说们他以可办按理高揭点一,可以贷款30的万,首期5万加手续,费正好在11以万,内我但道知,贷最高款为原的8价,成中介怎是做到么能的理办到比价还高房的贷款?这呢里面有么什问吗题请?给指引我,谢谢
妞妞答:一银行放款般都根据房产评会估值乘净相上关贷款度额发来放贷,如您所款购盘评估值能楼到评3万,0银行依据评估报会告贷和款人誉,信款还力,房能情况来产发放贷.款
2. 金资监和管过一户办行吗?起
友问网我于:近日卖了一房子套卖,价4是2W,原价是2W8坯房毛,已还现清贷款房产,在手证现.在在同合也上标要注28,W但买要贷款32家W中介采,取一了些段手可以贷说款那多么钱现.我想问的在:是不是买方事付首期先款去银行监做时管,应是用我该名义的在行申银请号,钱帐存入我的号账监管,做然再办后过理.现在中介户通知说我,到时期款监首和管过同时户办,这正常是流的程?吗
妞妞答:银
行资监金管分几方种式一:将资是金监在管行银的专账户中门一是将,金资买方或卖在方的户账上结,同时冻买和双方签卖署资监管金议,协只要到付款或达解者的条件冻银行,会就自将监管的动资解金冻划转收给款方!格严意上义来,首期讲款管和过监是户无法时办理的!必须同事先资办监金,然管办后理过手续户!
.3分付期怕中款跑介
问:友我买是方会﹐先订付金中介公司给﹐完办户手续过后中介公司会将订﹐转金首为期款付。因们是我分付期款﹐年七将全房款部付﹐中清介司公才将产房证给。我介公中收司的只佣取金已而 ,时间因太﹐长担我若中介心公哪天司搬了不走知怎道幺办。
妞
答妞你不是办理:按揭贷款房的买?吗我“们是期分付﹐七年将款部房全付清﹐款介公司才将房中产给证我”。—中—介凭么什留你的扣房证产?呢
据我分析1:中、公司已介将房经款部全支给了付业主,不过价是一个很格低的,换句话说,中介价吃价!差
2、上假述设成不的话,立那你即将么临面风险就是:随时的可能有人将你有出去!赶
还是银行办到理揭按贷款手吧续!
4
按揭还.方款式
网问友:请问现在有几种哪揭还款按方呀,式
谢谢您的复回!
妞
答妞目:前要的主按揭款方式有两种:还
一等、额还法款每月的:款还额是变不的
体总思想:还利息先后还,金。本
二、等额金递本法减:每还款月递减,但额月还每的本款金变不,
体思想总先还本金:后还,利息。
. 5 提还贷收前违约吗金?
问:友提还前要收贷约违吗?金
妞答妞银:对于提前行还贷的规定各有不同,您以可阅查初与当银行签贷所款合,或同到你贷行款咨询。去
6 .网友 :问问为什请不能么集买房资农民和?房
妞答:妞因不受为国家法保律
护
7. 贷 款二买手流程房
网
友:问贷款二手房买流程的
妞妞答:
以申可请积公金贷、商业款贷款。条是件款人男借不性得超过6岁5,性不得超过6女0。公积金岁款贷的度额最为高屋房评价估50的,%长期限最十年为具,体款贷的额度年及要以公积限金管理中查心询结的为准果。
业贷款额商度最为高估价评的70,最%期长为限20。
年申
请积公金款贷的程流:
是
公积金查房屋询评签借款估同合、抵押合同银审核行及公证保买过户放款险
请商申业贷的流款是:
程
提资供资料签、署资料首,款监期管
银行审、办核理户、抵押过登记放款 银行、款的办理周贷期概大在54天左右
8
.房价格旧怎评估样
网
友问:旧房价格怎是样评估的
妞妞:旧房答价的估法方很多,级三场旧房交易市估的价法方取采的市场比较法是如果。有套一旧需要房估价先,要该找地同类的区已经成交的住作宅比,根较朝据、楼向层新、、房型进行旧正修好的加,系数,差的系减数。
?向朝以向为准,南向东减%5-6-,西%向减8%,向减北1%。0
多层住?楼层宅以34-层为,底准减5%层--%6顶,减层1%0,层二五层有自己各的次。
档?新旧程
主要以建造年代度为,准当适虑考保程度养,以如9818年建的造宅为例住,年减每%1系的数。当然也最有低度限过去造的新,里旧里住宅、最,大数系减4至%。0
?房型的系
数减加比复杂较,两房厅一以1厅平方米为2准基,小12平方于米减系要数,多的要最减51,%于12平方米大要的系数。加同时的利厅价值(用道过、独立厅、明厅还厅是厅暗)不样一加减系,数也不样。厨房一间、生间卫4以平方米加要数,明间与暗间又系有系要数别区还有得。房的高低与率减系加数密切相也。关
房旧格评价受估同地区类商新品房价格高的影响,以低及受旧出售量与房需求量影的响因此,旧价房格评有很估的时效大性。
9.贷需款注哪意些题
问
网友问贷:买款需房注要
意哪些面
方妞答:一妞来般,现在说面上交易市一的房手二手房、都以申可请款贷但。要注意二手房,中的使用权的转让房不能申是贷款的请贷。款额度一般一房最手高贷可房到的价80%,长三最十年二,手最高房可到贷价房7的0,最%长十二。如年购商铺或办公买,那房么贷额款和年限度会都一少些。
一般说来本市居有民稳收入定年、龄在定年限规内之无不并信良用录记均可以请申房贷购。当款然户籍在省外市人的士只。要在你市工作,本并稳有的定入也可收申请购以房贷。款至甚籍人士只外要符条合件也可申以请贷款。
那么
请贷申一款要准备那些资料般?
一银般行会您让交下列材递,料身份证明,姻婚证,户明材籍,料入证收及有效明的交证明材易料然后。进审批,签定借行合同款放,。款
先来
说身份说明证,般一说只要来提身份供证可,护即照、役现人证也同军样有效。但要意,买卖合注同购上方的买部人员和其配偶都要提供全未成年人。未还领身份取证的应提供独生女证,子独非生子女提应供出证明生。
婚姻
明;指上证人列员已的应提婚供婚证明书,已结年而成未婚的出具单应证明,离身的人异士应提供婚证离法院判(决书可也)和离未再婚证婚,明丧偶应的提配供的偶死亡明证户(口簿已上注丧偶明也可)及偶未再丧证婚明这。证些可明到工作位单街道开或具。
来再说收入说证,明收入明应加盖证作工单的位效公章有并写,联系人,明联系话电以单位及地以址银备行查核。
另
外要还提供购买房屋您的卖买合和同上原产家证复印件的以及中由机介构见证章的盖付房预收据款
。再来说说贷款涉及的费用,由于二手房易的特交殊,银性一般会行定指款贷保担公提司服供,务担公保一般会收取司手续和费担费保。外客另户需购还规的保定,险如涉及款贷公证需交还纳证公费。
大
都很家关心贷款发的放间时,般在收齐材料后一~五个三作工便日至银行签约可。待交易中出心具押收件收据三抵~五工作日个右即可领取左贷的款0%,余9将在额易中交出心他权项利明证后三~个五作工日左发放右。
最后还
提要大醒,家要意注时各种平常费日的用准支付时,如电水气,电话煤、机手费用等的拖均会欠影响个的人用值而信响贷影款核。审
10. 资投铺回商能报多有少?
友网:专家问你!我好问想一商铺投下资回报怎率么算?
妞答:投资妞报回率(=商月铺租*金1个2)/商铺月价总
1.家里东西丢啦怎1办么
网
问友专:你家:好我有问题个向你请教想,我下沙在尾租个1房1了的厅民房农,6住楼
,下没面保有房安子也防每门盗。3份家里月进贼就掉了台值价180的0手,当机给时板反映老,过当老板也时没么什反就映了不了了,之61月2下午6点我下班回日见来家又里盗——2被寸5佳康视电 9层 三星新机 主 金现0800。元这可个是不小数的,字给后老交涉板,板说与老他关无妞妞,你说可我不可找以老板索部分赔要偿?
妞妞
:答能不。业主对您只于有房屋修的缮务义,于对在您租物中丢失的财产不承担责任赁。
2.1子房值问题升
网问友听:说屋蔡围片要规区划深成的“华圳尔街”,请问这对样近的楼盘,附别特是南深路北以宝安,路以东南房的价有没很大的有提升?
妞妞
答:、1深圳加将调整完快善规,积极划进推金融中心区设,建逐建成“步圈一线”金融聚集区(两圈两罗湖蔡指围和福屋金田中心融区一,指深南路线)。
2、
期近家有福乐进驻宝安南片区,上加有的原各项套配居民,活将生更加利。便
、由3罗湖于场市成较熟片区,价会略房有上涨但只,是正常升幅,不的有会巨增可以长。线资。投
1.3提前贷还化选哪种的式
方
网问友:专家您,好我!将即要做去房按购贷款接如果想。前提贷,应还该选等额择本息款还还是额本等还款划算金急?等复,答谢!谢
妞妞答:果要如前还款提,择等选本金要划额算些
4.按揭1几天可放以款
友网:问行对银拍的卖房子供按揭时提天可以放几款
妞答:办理妞抵押完登记即放可,款约51天
1
5申请.行银款贷
网
问友:您好我看中,了一二套房手价格,6为万0左,右按可照我目前支的付力能只首能两成付,月收入在7我500以元,您看上能否我申银请贷行吗?款
妞答妞您:好!如果较是新房产的目,一前都般做能到两首成,付另外以可择选1520-年贷的周期。款
网
问友您:好,我看了一套6中万的0二手房,3入0,但伙按我照目的前首能付我只能力首付成两(12左右万;可)家国策说政二房手款必贷得首付三须以上(18成万),月薪我507元,0看您可我否到行申银请余8成其款,贷如能果到哪,银家更行合些适谢?谢您的答!回
妞答妞:好!您行银按贷款揭额由评是估价定的.决如评估果价高较则以满可足的要你.相求来说在对招行和建办行理按揭要一好.些
16有.关二房按手揭的题问。
网友:有关二问房手按的揭题问。
况情下:如买新的了二手房老房子还。没出有,手新购房房合同马上要履行原来的,划按计揭数成要需加大比如。从4变成成成。7
问
是:题 圳的深供按揭提服的银务行中,哪些可以提供 如下条服务:件
。 可1
在一年之提内换贷前。
2。
1在的。况下,有无违约金问题情,概大多少
3。
可提前几次换贷,有没 有数规次?定
谢谢。
妞答妞:您,好关按揭于题问回,复下:
如1
可.办以理。
.2前目少有银很收行违约取金。但是有分银行部需要提前约,如提前一预或一周月预个知行,还银有些行银求要至少款还万1三万以或上。
3.的银有没行有定规次数有的银行,规定一年超过2不。次
上以均视银行具各情体况而。定招象、行民都生可以办理。
1.7楼怎赎样操作
网
友问:司公有定的一资金想,做手二赎房楼但,不知怎样操?作盼回急,音谢谢
!
妞妞:您答,首好向银先行提出提还贷申前请,后按然行银数据还清的项,银款行出具单据然后,房产证拿国到局撤土销押登记。抵
1.8手二房交易的需费用
友网:问你!好請二手房問交所需費用易哪部分些需方買付?支哪些賣方支需付?謝謝!
妞妞答:好您
,卖支付:营业方税附及加个、所得人税(另有楼费赎);
买方
支付:税、登记费、契贴花银行(揭按费用);
共同支付:
印税花、交易费。
1.贷款以9么为准什
网
问:专友家好!您
最近
好看一关外带套装修的000年2入伙的房。子
7平方,63万,可4月租以200元。2
原产房正上的价是格23万,请我能问贷到成8吗 ?
另外做投为是资合否理?(想15年)
贷
妞答妞:好,能您否到做成的8按贷款揭需看要银行评估金额的。
另
不知该外房产的位,很难就置否是资投做评价。从单价出分上,析应是龙华、宝安该万、四科季城等地花盘楼,由现于较价,上高涨间空小较租,金可尚,考虑可长持期。有
2
0.房贷利率是多少?
网友:问妞妞团队,们辛苦了你!非感常你们的辛勤劳谢动,我们这给些业置提供者了盏明灯!一
我想有个问问题您上,次我去商银招看行到贷利房率年5以上为.126,%我但击点你这里的按揭房贷们利率为又55.8%,0我想确认下房一利贷究竟是率少多?
妞妞:您好,答.151首次是置业的利,6.1率2第二是置次的业率
利
范文五:深圳二手房买卖律师 深圳二手房买卖律师咨询
深圳二手房买卖律师,深圳二手房买卖律师咨询
【深圳市二手房交易流程】
第1步买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答复。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
第2步交定金与签合同
定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
风险提示:
1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。http://www.ynsw123.com/
第3步 赎楼
一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家“出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。
风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。http://www.qygw123.com/
第4步 付首期及资金监管
除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
风险提示:
1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
http://www.fcsw123.com/
2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。
第5步 签订买卖合同
签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、
过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。
风险提示:
1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。
第6步 选银行和办按揭
如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。
风险提示:
1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。
2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。 第7步 过户及交税去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
风险提示:
1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定:房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
2 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。
第8步 后续事项
如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
风险提示:
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。 2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业
主的户口是否已经迁出。
一、1、卖方无正当理由解除合同纠纷请找国晖律师; 2、卖方逾期交房纠纷请找国晖律师; 3、卖方逾期过户纠纷请找国晖律师; 4、卖方一房二卖纠纷请找国晖律师; 5、卖方隐瞒抵押、查封纠纷请找国晖律师; 6、卖方违约产生的其他纠纷请找国晖律师 7、买方无正当理由解除合同纠纷请找国晖律师; 8、买方迟延支付购房款纠纷请找国晖律师; 9、买方违约产生的其他纠纷请找国晖律师; 10、二手房买卖定金纠纷请找国晖律师; 11、二手房房屋质量纠纷请找国晖律师; 12、二手房买卖合同无效纠纷请找国晖律师; 13、买方或卖方与中介机构之间的纠纷请找国晖律师; 14、房屋质量纠纷请找国晖律师;15、黑白合同纠纷请找国晖律师;16、其他二手房买卖合同纠纷请找国晖律师。二、请找国晖律师协助买方购买二手房 1、审查房屋所有权的真实性、合法性; 2、审查房屋是否存在抵押、查封、出租、赠与或改变房屋性质; 3、审查房屋是否存在共有权、他项权; 4、审查卖方的身份、是否有权处分房屋; 5、参与和卖方的谈判,为付款方式提供建议,降低风险; 6、审查、修改二手房买卖合同及补充协议; 7、协助处理与房产中介机构的关系; 8、对购买二手房中的法律问题提供咨询意见;三、协助卖方出售二手房 1、审查、修改二手房买卖合同及补充协议; 2、参与和买方的谈判; 3、审查买方的身份; 4、协助处理与房产中介机构的关系; 5、对出售二手房中的法律问题提供咨询意见; 6、协助处理出售二手房中的其他法律问题。
联系单位:广东国晖律师事务所
联系人:-首席金牌律师-赵启太---执业律师
证件号:14403200710613275
手机: 13632858753
转载请注明出处范文大全网 » 【经典案例】二手房买卖咨询