范文一:2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的
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2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的
网友提问:2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的呢,
律师解答:《土地管理法》第47条规定:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。具体补偿标准:土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍、
安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准制定。
农村宅基地相关知识
纠纷处理
实践中,因宅基地使用权而发生的纠纷在民事纠纷中比较常见。对宅基地使用权纠纷应按下列原则妥善处理:
原则1
依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国家和集体所有。根据《土地管理法》的规定,土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地(土地)纠纷,应切实保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地,集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
原则2
依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据《土地管理法》的规定,使用国有土地的单位或者个人,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。土地使用权受法律保护,任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房,应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的,由乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准。未经批准的,不予
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保护。法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外,长期不变。另外,宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效,并可给予法律制裁。在使用宅基地过程中,妨碍公共利益,侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的,应依法承担民事责任。
原则3
宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的,其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题,实践中应注意掌握一个时间界限,即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前,农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移,无须办理批准手续;但自该《条例》之后,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买方,房屋买卖亦无效,但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地,由集体收回使用,另作统一安排。但在农村合法继承的房屋,其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。
原则4
尊重历史、面对现实,有利于生产、生活的原则。我国对土地、山林大体上进行了四次确权,即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。在处理土地、山林纠纷时,一般应以“四固定”确定的权属为准,任何以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持;如果“四固定” 时未确权的,发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的产权处理。在解放后,已通过双方协商并达成合法协议或经上级处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属,具有法律效力。经过统一规定的宅基地,如果对宅基地的使用权发生纠纷,一般应以规划确定的使用权为准。未经规划的宅基地,对地界有争议的,可以参照土改时的确权情况处理。土改确权是对房屋宅基地的确权,但自1962年《农村人民公社工作条例修正草案》公布后,土改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力,但宅基地的使用权仍归原所有人。依照最高人民法院解释的规定,如果原来四至明确的,应以四至为准;四至不明确的,应参照长期以来的实际使用情况,本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。
原则5
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促进经济发展,维护社会稳定的原则。土地的使用和经营管理情况直接影响到生产和
经济发展。及时、正确地处理好宅基地纠纷,能够促进经济的发展。发生宅基地纠纷时,首
先应做好思想工作,并采取及时、慎重的措施,防止矛盾激化,依法合理地妥善予以解决,
维护社会的安定团结。
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范文二:农村住宅宅基地征地拆迁补偿赔偿标准
农村住宅宅基地征地拆迁补偿赔偿标准
作者:路永强大律师
农村拆迁赔偿一般都是国家大力扶持的,农村的土地毕竟是于农民的生活息息相关的。根据拆迁赔偿标准,国家会因为占用了你的耕地而赔偿你的耕地占地费用,如果占用了你家房子,搬迁补偿标准会加上宅基地征地补偿。征地补偿标准是根绝各个地方而异的,具体体现在什么地方呢? 中国拆迁律师团是这么认为的。
一、农村宅基地动迁如何补偿
1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定,征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法,由国务院制定。依照国务院制定的具体办法,省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。 现行第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿; 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费; 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。
2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定,征地补偿包括土地补偿,被征地农民的安置补助与社会保障费用,农民村民住宅补偿,以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋,无法提供的按照市场价给予货币补偿; 城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:
(1)房屋补偿费(房屋重置费) ,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。
(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一) 房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 。
郑重声明:本文章由路永强律师原创文章,禁止转载以及伪原创,如需转载请注明出处。
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
(二) 房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人) 房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
备注:
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿,表明该房屋由其自用。
(三) 农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇) 土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
政府拆迁的过程中毕竟会发生大大小小的纠纷,但是呢发生纠纷专业拆迁律师将会是一个很不错的选择,拆迁补偿标准的问题上一定要做到“寸土必争”,才能实现自己利益的最大化。
温馨提示:北京路永强律师,15年企业拆迁维权经验,当事人在选择土地征收律师、房产拆迁律师、专业拆迁律师问题上,可以和我们作出联系,争取在最佳时期解决相关问题。
范文三:2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的
2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的
网友提问:2014年农村宅基地赔偿标准是怎样的呢,
律师解答:《土地管理法》第47条规定:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。具体补偿标准:土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍、
安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准制定。
农村宅基地相关知识
纠纷处理
实践中,因宅基地使用权而发生的纠纷在民事纠纷中比较常见。对宅基地使用权纠纷应按下列原则妥善处理:
原则1
依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国家和集体所有。根据《土地管理法》的规定,土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地(土地)纠纷,应切实保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地,集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
原则2
依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据《土地管理法》的规定,使用国有土地的单位或者个人,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。土地使用权受法律保护,任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房,应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的,由乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准。未经批准的,不予保护。法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外,长期不变。另外,宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为customers classification; 14) post-loan inspection, risk management; 15) urged customers to repay the loan principal and interest before the maturity of the loan; 16) collection of overdue loans and follow-up monitoring, disposal of bad assets; 17) who shall carry out other duties. 1) loan approval gang duty 2) lenders to review job
应依法宣布其无效,并可给予法律制裁。在使用宅基地过程中,妨碍公共利益,侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的,应依法承担民事责任。
原则3
宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的,其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题,实践中应注意掌握一个时间界限,即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前,农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移,无须办理批准手续;但自该《条例》之后,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买方,房屋买卖亦无效,但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地,由集体收回使用,另作统一安排。但在农村合法继承的房屋,其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。
原则4
尊重历史、面对现实,有利于生产、生活的原则。我国对土地、山林大体上进行了四次确权,即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。在处理土地、山林纠纷时,一般应以“四固定”确定的权属为准,任何以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持;如果“四固定” 时未确权的,发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的产权处理。在解放后,已通过双方协商并达成合法协议或经上级处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属,具有法律效力。经过统一规定的宅基地,如果对宅基地的使用权发生纠纷,一般应以规划确定的使用权为准。未经规划的宅基地,对地界有争议的,可以参照土改时的确权情况处理。土改确权是对房屋宅基地的确权,但自1962年《农村人民公社工作条例修正草案》公布后,土改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力,但宅基地的使用权仍归原所有人。依照最高人民法院解释的规定,如果原来四至明确的,应以四至为准;四至不明确的,应参照长期以来的实际使用情况,本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。
原则5
促进经济发展,维护社会稳定的原则。土地的使用和经营管理情况直接影响到生产和经济发展。及时、正确地处理好宅基地纠纷,能够促进经济的发展。发生宅基地纠纷时,首先应做好思想工作,并采取及时、慎重的措施,防止矛盾激化,依法合理地妥善予以解决,维护社会的安定团结。
customers classification; 14) post-loan inspection, risk management; 15) urged customers to repay the loan principal and interest before the maturity of the loan; 16) collection of overdue loans and follow-up monitoring, disposal of bad assets; 17) who shall carry out other duties. 1) loan approval gang duty 2) lenders to review job
范文四:农村宅基地
德州市区农村宅基地审批管理暂行办法
网友评论 [进入论坛 ] 时间 :2008-01-21 作者 : 来源 :城市规划网
【导读】 为规范和加强德州市区农村宅基地审批管理 , 正确引导农村居民集约节约用地、 根据 《中华人 民共和国土地管理法》 、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规和规章的规定 , 结合德州 市区实际 , 制定本办法。
第一章 总 则
第一条 为规范和加强德州市区农村宅基地审批管理 , 正确引导农村居民集约节约 用地、依法用地 , 促进社会主义新农村建设 , 根据《中华人民共和国土地管理法》、 《山 东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、 《山东省土地登记条例》、《中华人 民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规和规章的 规定 , 结合德州市区实际 , 制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地 , 是指农村居民使用本村集体所有的土地用以建造 住宅的建设用地。
第三条 本办法适用于德城区、 德州经济开发区、 运河经济开发区、 新城办事处符 合规定条件的农村居民申请新宅基地的审批。
按照《德州市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》 (德政字〔 2005〕 30号 ), 列入“城中村”改造年度计划的村庄 , 不适用本办法。 第四条 农村居民建设住宅 , 应依 法取得土地使用权 , 禁止非法占地 , 禁止非法转让宅基地。
第五条 农村居民建设住宅使用宅基地 , 必须符合乡镇土地利用总体规划和村庄、 集镇规划。村庄、集镇规划不完善的 , 乡 (镇、街道办事处 ) 、村要及时进行完善。 乡镇政府 (街道办事处 ) 应当根据乡镇土地利用总体规划 , 在年度建设用地计划中调 剂一定指标 , 专项用于农村宅基地。
第六条 审批宅基地应坚持以下原则 :
(一 ) 合理、集约利用土地 , 切实保护耕地 ;
(二 ) 有利于实施村镇规划 , 改善村容村貌 , 提高农民生活居住环境质量 ;
(三 ) 以旧村改造为主 , 综合治理“空心村”的原则。
第七条 农村居民新建住宅 , 应当充分利用村内闲置地、空闲地或者荒地。严格控 制占用农用地特别是耕地 , 禁止占用基本农田。
第八条 各级国土资源部门负责本辖区内农村宅基地的审批管理工作。 规划、 建设 部门按照职责分工 , 负责农村居民新建住宅的相关管理工作。
第二章 审批限额和申请条件
第九条 农村居民每户只能拥有一处宅基地 (法律法规另有规定的除外 ) 。
宅基地面积必须符合法定限额标准。新建住宅宅基地面积每处不得超过 200平方
米。 村庄建在盐碱地、 荒滩地上的 , 可适当放宽 , 但最多不得超过 264平方米。 人均占有 耕地不足 666平方米的 , 每处宅基地面积可低于上述规定限额。
第十条 符合下列条件的可以申请使用宅基地 :
(一 ) 年满 20周岁的本村户籍居民 , 因结婚等原因 , 确需建新房分户的 ;
(二 ) 因公共利益需要 , 原住宅影响村镇规划实施 , 确需搬迁重建住宅的 ;
(三 ) 经批准回原籍落户定居 , 农村确无住房的 ;
(四 ) 经批准由外地迁入落户定居 , 无住房的 ;
(五 ) 因自然灾害等原因造成原住宅损坏 , 需要新建住宅的。
第十一条 下列情况不予批准使用宅基地 :
(一 ) 不符合本《办法》第十条规定条件的 ;
(二 ) 不符合村庄集镇统一规划的 ;
(三 ) 原宅基地能够满足分户需要或一户多宅的 ;
(四 ) 搬迁户拒不拆除原住宅的 ;
(五 ) 城市居民到农村建住宅的 ;
(六 ) 原是本村居民 , 户口已迁出的 ;
(七 ) 转让、出租住宅的 ;
(八 ) 其他不符合申请宅基地条件的。
第三章 审批程序和权限
第十二条 申请人申请和村委会初审。
申请人本人向村委会书面申请。 村委会初审申请人的条件及初选的宅基地位置、 面 积。初审拟同意的 , 提交村民会议讨论。经村民会议讨论通过后 , 张榜公示 10天。 公示期满无异议的 , 申请人填写《村镇规划选址意见书申请、审批表》、《农村居 民住宅用地呈报表》和《土地登记申请书》。村委会盖章后 , 连同申请人居民身份证和 户籍证明一并报乡镇政府 (街道办事处 ) 。
第十三条 乡镇政府审核。乡镇政府 (街道办事处 ) 受理申请后 , 对申请人条件进行 审查。
第十四条 规划选址。经乡镇政府 (街道办事处 ) 审查同意的申请宗地 , 履行规划选 址审批手续。
对位于城市规划建成区以内的村庄 , 乡镇政府 (街道办事处 ) 初审后报所在区建设行 政主管部门审查 , 审查同意后报市规划行政主管部门审核 , 经审核符合村庄规划的 , 核发 《建设项目规划选址意见书》。
对位于城市规划建成区以外的村庄 , 乡镇政府 (街道办事处 ) 首先确认申请宗地是否 使用耕地。对确需使用耕地的 , 经审查后报所在区建设行政主管部门核发《村镇规划选 址意见书》 ; 对使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的 , 由乡镇政府 (街道办事处 ) 直接核发《村镇规划选址意见书》。
第十五条 规划选址确定后 , 乡镇政府 (街道办事处 ) 组织国土资源所及相关部门进 行地籍调查并实地丈量面积 , 确定四至范围 , 绘制宗地草图 , 组织相邻利害关系人现场指 界。
第十六条 对经全面审核拟同意的申请宗地 , 乡镇政府 (街道办事处 ) 整理上报申请 报件。报件包括 :规划选址审批手续、《农村居民住宅用地呈报表》、《土地登记申请 书》 、 申请人居民身份证和户籍证明复印件。 乡镇政府 (街道办事处 ) 在报件指定栏目填 写意见 , 经乡镇长 (街道办事处主任 ) 签字 , 加盖公章后报所在区国土资源分局。
第十七条 市国土资源行政主管部门审查。 国土资源分局对辖区内上报的申请宗地 情况进一步审查 , 审查无误的 , 报市国土资源局。市国土资源局对申请报件进行全面审 查 , 并对 20%以上的申请宗地实地抽查 , 经审查无误后 , 报市政府审批。
对市政府批准的宅基地 , 由市国土资源部门负责颁发 《集体土地使用证》 , 办理土地 登记手续。
第十八条 位于城市规划建成区内的申请宗地 , 应当办理规划、工程许可。
申请人持《集体土地使用证》及《建设用地规划许可申请表》 , 到所在区建设行政 主管部门申请办理建设用地规划许可 , 所在区建设行政主管部门审查同意后 , 报市规划 行政主管部门核发《建设用地规划许可证》。
申请人在取得用地规划许可后 , 持《建设工程规划许可申请表》、建设位置平面图 及有关图件到所在区建设行政主管部门办理建设工程规划许可 , 所在区建设行政主管部 门审查同意后 , 报市规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》。
第十九条 获批准的申请宗地 , 申请人凭《集体土地使用证》及相关的规划、工程 许可开工建设。
第二十条 经依法批准的宅基地 , 房屋竣工后 , 由国土资源所进行现场验收 , 并写出 验收报告 , 所长签字后报市国土资源局。 验收时发现违法行为的 , 由国土资源部门依法处 理。
第二十一条 申请的宅基地涉及占用农用地的 , 首先应当办理变更或者解除土地承 包合同手续 , 然后依照 《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条的规定 , 办理农用地转 用审批手续 , 再申请宅基地审批。
第四章 相关部门 (单位 ) 职责
第二十二条 村民委员会职责 :直接受理本村居民宅基地申请 ; 根据村庄集镇规划 和有关规定 , 对申请人条件进行初审 , 对宅基地位置进行初选 ; 及时解决初选宅基地的争 议和纠纷 ; 对村民会议讨论同意且无宅基地争议的 , 张榜公布有关情况 ; 组织申请人按规 定填写有关申请材料并及时上报。
第二十三条 乡镇政府 (街道办事处 ) 职责 :审查申请人的条件、原宅基地及申请宅 基地是否符合乡村土地利用总体规划和建设规划等 , 组织现场勘查。对位于城市规划建 成区以外的符合规定条件的申请宗地 , 审批规划选址。 涉及占用耕地的 , 报上级有关部门
审批。对位于城市规划建成区以内的符合规定条件的申请宗地 , 报上级有关部门审批规 划选址。组织整理并及时上报申请报件。
第二十四条 国土资源所职责 :协助乡镇政府 (街道办事处 ) 审查宅基地申请的有关 情况 , 进行实地勘查和地籍调查 ; 整理上报申请报件 ; 办理宅基地审批中的其他相关工 作。
在宅基地审批管理中 , 国土资源所应当落实“三到场”制度 :一是乡镇政府 (街道办 事处 ) 受理宅基地申请后 , 要到实地审查申请人是否符合条件 , 拟用地是否符合规划 ; 二 是宅基地经依法批准后 , 要到实地丈量批放宅基地 ; 三是村民住宅建成后 , 要到实地检查 是否按照批准的面积和要求使用土地。
第二十五条 国土资源分局职责 :负责审查申请报件是否齐全、规范 , 内容是否准 确、合法以及辖区内规划用地指标的占用等 , 并适时向区政府 (管委会 ) 通报情况。 第二十六条 市国土资源局职责 :对宅基地的全部申请报件进行审查 , 对拟批准的 宗地进行实地勘查。经全面审查符合申请条件和相关法律法规规定的 , 提出同意批准的 意见 , 报市政府审批。 经全面审查不符合申请条件或相关法律法规规定的 , 予以退回并说 明理由。
第二十七条 各级国土资源管理部门及其所辖的国土资源所 , 要落实宅基地管理巡 查制度 , 及时了解和掌握有关情况 , 协助上级准确实施宅基地审批。
第五章 有关规定
第二十八条 市区农村宅基地审批实行计划管理和批次审批制度。 市政府于每年 6月和 12月分两个批次审批宅基地。
申请人申请宅基地 , 必须提前 180天以上提出申请 ; 乡 (镇、街道办事处 ) 于每年 4月底和 10月底之前上报申请报件 ; 国土资源分局接到申请报件后 ,10个工作日内审结上 报 ; 市国土资源局于每年 6月 10日和 12月 10日前报市政府审批。
第二十九条 对按规划要求拆旧建新 , 但建新住宅后拒不交回的旧宅基地 , 经批准 , 由村集体对旧宅基地征收有偿使用费。有偿使用费标准为每年每平方米 1-5元 , 由村委 会收取后交乡 (镇、街道办事处 ) 经管站代管 , 村集体使用。
第三十条 对因规划等原因 , 确定的宅基地实际面积超出限额面积 , 超出部分又确 实无法再安排宅基地的 , 可通过宅田挂钩办法 , 由村集体与申请人签定承包协议 , 临时确 定给申请人发展庭院经济 , 承包费由村委会根据有关规定确定。
第三十一条 村集体在安排宅基地位置时 , 对于优良地段和空闲地 , 可试用组织村 民代表招标评议方式 , 公开民主确定。 招标收益交乡 (镇、 街道办事处 ) 经管站代管 , 村集 体使用。
第三十二条 宅基地确需占用耕地的 , 要按照“占一补一”的原则 , 由本村负责耕 地占补平衡。
第三十三条 国土资源部门审批农村宅基地 , 按规定只收取《集体土地使用证》工
本费 , 严禁违规搭车收取其他任何费用。
第六章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定 , 越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基 地的 , 依法撤销违法批准宅基地的行为 , 并对直接责任人和相关责任人给予党纪政纪处 分 ; 构成犯罪的 , 依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回 , 有关当事人拒不归 还土地的 , 以非法占地论处。
第三十五条 经依法批准的宅基地 , 自批准之日起 2年以上未动工建设、随意改变 用途或者擅自交换的 , 经批准 , 由村集体无偿收回集体土地使用权 , 依法注销《集体土地 使用证》。
第三十六条 农村居民未经依法批准或者采取欺骗手段骗取批准 , 非法占用土地建 设住宅的 , 由国土资源主管部门依法查处。
第三十七条 未经依法批准占用土地 , 所建住宅符合规划且符合申请宅基地条件 的 , 责令其依法补办宅基地审批手续 , 并按照 《中华人民共和国土地管理法》 第七十六条 规定予以罚款。
所建住宅不符合规划或不符合宅基地申请条件的 , 责令限期拆除 , 恢复原状 , 并退还 非法占用的土地。
第七章 附 则
第三十八条 本办法适用于农村居民新建住宅的宅基地审批。 对农村居民原有的宅 基地 , 按照有关规定进行清理和规范。
第三十九条 本办法自 2006年 10月 1日起施行。
范文五:农村宅基地
方法步骤
(一)宣传动员:县政府以召开会议等形式对集体土地确权登记发证工作进行宣传动员。
(二)提交证件:全县范围村民个人和集体建设用地使用权人在规定的时间内,向所在地的国土资源所提交集体土地确权登记有关文件、材料,申请集体土地确权登记发证的复核。提交的材料主要包括:
1、土地登记申请书或县政府已经颁发的《集体土地使用证》原件;
2、土地权属来源证明;
3、申请人身份证明材料;
4、个人申请登记应持的户口簿或户主身份证明;委托代理申请登记的,持委托书及代理人身份证明;
5、地上附着物权属证明;
6、其他应提交的资料。
(三)查验证书:各国土资源所负责本辖区内的相关证件的查验及土地登记资料的审查工作,县国土资源局负责业务指导。
(四)实地勘测:集体土地确权登记发证工作人员按土地证书登记情况、地籍管理规范化建设、土地登记成果资料等,复查宗地的权属来源、四至界限、使用面积、批准用途等,并根据复查情况进行补充完善。
(五)登记发证:经查验与实地勘查相符,并达到“权属合法,界址清楚,面积准确、材料齐全,无争议”的集体土地使用权由县国土资源局按照《土地登记办法》的规定进行复核,继续延用原有登记成果资料的,原土地证书继续有效。对集体土地确权面积等发生变化的宗地,依据有关的法律法规,由各国土资源所重新进行登记上报土地登记资料,由县国土资源局核发新的土地证书。
马鞍山市农村集体土地确权和登记发
证地籍调查技术方案
作者: 来源: 发布时间:2010年09月03日
根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资发(2001)359号文《集体土地所有权调查技术规定》和《马鞍山市人民政府办公室转发市国土资源局关于开展农村集体土地确权和登记发证工作实施方案的通知》的要求,结合我市农村集体土地确权和登记发证的实际情况,特制定本技术方案。
一、工作底图和坐标系
1、集体所有土地和建设用地的确权和登记发证,应充分利用我市第二次土地调查的成果资料,以农村土地调查的1:10000土地利用现状图和城镇土地调查的1:1000土地利用现状图为工作底图。
2、农村宅基地的确权和登记发证,以原市房产局农村房产调查的1:1000房产平面图为工作底图。
3、坐标系统采用1980西安坐标系,中央子午线为118°30′。
二、宗地和地籍编号
1、宗地
(1)属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地) 划分为一宗地。
(2)同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等
线状国有或其他集体土地分割的,依据《集体土地所有权登记调查技术规定》,将此类集体土地分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的,在调查时详细在工作底图上注明线状地物的宽度、长度及权属界线位置。在面积量算时,扣除其面积。
(3)对于有争议的土地,暂不划入任何宗地,先在工作底图中将争议土地注明“权属待定”,待争议调解、处理、确权后,再划入相关宗地或单独立宗。
(4)企业集体建设用地按现状实测,单独立宗。
2、地籍编号
宗地地籍号以县级行政区为单位,原则上采用乡(镇)+行政村+宗地三级编号。乡(镇) 、行政村的编号在各行政区街道、街坊编号后顺延。
(1)农民集体所有土地的宗地编号
①乡、镇农民集体所有的土地,宗地地籍号以“JS+乡(镇)编号+宗地编号”标识。
②村农民集体所有的土地,宗地地籍号以“JS+乡(镇)编号+行政村编号+宗地编号”标识。
③村民小组所有的土地,宗地地籍号采用“JS+乡(镇)编号+行政村编号+村民小组编号+宗地编号”标识。
(2)农民集体建设用地的宗地编号
①乡、镇集体建设用地,宗地地籍号以“JJ+乡(镇)编号+宗地编号”标识。
②村集体建设用地,宗地地籍号以“JJ+乡(镇)编号+行政村编号+宗地编号”标识。
③农民宅基地,宗地地籍号以“JZ+乡(镇)编号+行政村编号+村民小组编号+宗地编号”标识。
界址点编号以宗地为单位,从西北角开始按顺时针方向以阿拉伯数字表示。
三、权属调查
1、指界人 农民集体所有土地的指界人为该农民集体经济组织的法定代表人,并由该农民集体经济组织出具法人身份证明书,有委托代理人的出具委托代理书。国有土地使用权的指界人为使用该国有土地的法人代表、自然人或委托代理人。
2、指界通知 按调查工作计划,分片通知集体土地所有者或国有土地使用者按时到场指界。
3、界线调查
(1)集体建设用地(村庄及其它建设用地)的调查:属于一个农民集体经济组织的,我们直接确权至该农民集体经济组织;属于两个或两个以上农民集体经济组织且权属界线容易识别的,按现状实测情况确权;对权属界线不明显的,采取“组有村管”的方式确权(在《集体土地使用权证》上注明土地所有权分别由各行政村或村内各村民小组农民集体所有)。
(2)调查中不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地,我们依法确权至村农民集体所有。
(3)调查中能够证明土地已属乡(镇)农民集体所有的,土地所有权依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。
在实地调查中,我们应遵循以下解决方法:
(1)土地利用现状调查时形成的《土地权属界线协议书》中核定的权属界线,要进行复查,对复核无误的,不再重新调查、指界和签字。对于手续不完善的,及时补办相关手续。
(2)调查时调查员应会同双方指界人共同到现场指界。经双方认定的界线,由双方指界人在《集体土地权属调查表》上签字盖章。
(3)当调查农民集体所有土地与没有明确使用者的国有土地的权属界线时,由该集体土地指界人指界、签字,并根据有关法规和实地调查结果予以确认。
(4)当调查农民集体所有土地与明确土地使用者的国有土地的权属界线时,由该集体所有土地的指界人和国有土地使用者共同指界、签字。确定土地权属界线时,相关国有土地使用者应由法人代表或自然人亲自出席指界,若不能亲自出席指界时,必须由其指定委托代理人出席指界,并提交委托人和受托人的身份证明书及指界委托书。
(5)农民集体所有土地与国有土地之间的土地权属界线,经确认双方有边界协议或正式文件或者国有土地使用者已办结土地登记手续的,直接引用协议、法定界线、界址,
不再调查、指界。
(6)因依法征用、调整土地等引起土地利用现状调查时已核定的土地权属界线发生变化的,直接引用征用、调整土地的法定文件、图件,不再办理指界、签字手续。对图上界线不明确或实地不一致的,应进行补充调查,补办必要手续后,会同双方指界人共同指界、签字。
(7)农民集体所有土地宗地图内有国有土地的,要将国有土地权属调查清楚,并将其国有土地宗地面积扣除。
(8)遇到土地利用现状调查时误将国有荒山、荒地、河流及农民集体使用的国有土地等错划土地权属性质范围时,应依法进行纠正。确定权属界线后,办理相关手续。
(9)对土地权属界线有争议的,依照《争议原由书》进行调解处理后确定权属界线;对于没有《争议原由书》或《争议原由书》不完备的,进行必要的举证和补充调查;进行调解和处理后,根据《土地权属争议处理暂行办法》,确定其权属界线。
(10)当一方指界人未在规定时间出席指界时,其宗地界线按另一方所指界线确定,将确结果以书面形式告之违约缺席者,如有异议,应在15日内提出重新划界申请,并由申请人负担重新划界的全部费用,逾期不申请,视同对确定的界线无异议。
(11)当指界人无正当理由不在土地权属调查表上签字盖章的,视同缺席,参照(9)条的规定处理。
(12)对调查中出现的飞地,由调查员会同双方指界人现场指界,确定后,由指界人在权属调查表上签字、盖章。
(13)在界址调查过程中,对不易判读、容易产生错误的界址点应进行点位注记。
(14)对调查中发现的违法用地,应及时处理后再行办理登记手续。对短时间内难以处理的,可先行办理集体土地所有权登记手续,并在备注栏内注明违法用地的内容。待违法用地处理后,再办理有关更正或变更登记手续。
4、农村企业集体建设用地和宅基地按《城镇地籍调查规程》进行权属调查,并填写城镇地籍调查表。
四、地籍图绘制
1、根据外业权属调查和权属界址测量结果,以标准分幅土地利用现状图为基础,参照工作底图编绘农村地籍图。
2、地类号按照土地利用现状分类(GB/T 21010-2007)二级分类规定执行。
3、农村地籍图的比例尺为1∶5000。
4、农村地籍图(包括各级行政界线及行政区域名称、集体土地所有权权属界线和地籍编号、各集体土地所有者名称、地类界线及符号、线状地物、地类号、图廓线、图名、比例尺、指北针等)的绘制,应做到清楚无误、干净整洁。
五、面积量算
属土地利用现状调查和变更调查中同一行政村范围内的土地分成若干宗地的,各宗地分类面积及宗地面积之和应与
原调查成果相互检核、防止错漏。
六、宗地图绘制
宗地图是土地证书的附图。以土地利用现状图为基础,将外业农民集体土地权属调查成果分别绘制于宗地图中。
1、乡、镇、村(组)农民集体所有土地宗地图比例尺为1:2000、1:5000或1:10000。乡、镇、村集体建设用地宗地图比例尺为1:500、1:1000、1:2000。
2、农民宅基地、生产性建设用地及其他建设用地宗地图比例尺为1:200、1:300、1:500。
3、宗地图的基本内容:
(1)本宗地的权属界线、宗地编号、界址点位置、编号及界址线边长;
(2)宗地权利人名称;
(3)宗地内农民集体所有土地宗地图比例尺以1:5000地形图为底图,集体建设用地宗地图主要建筑物要反映;
(4)宗地总面积;
(5)相邻宗地的权利人名称、宗地编号与本宗地相接的权属界线位置等;
(6)比例尺、指北方向、绘图者、绘图时间等。
七、成果资料
1.基本成果
(1)权属调查的地籍调查表、宗地草图等资料;
(2)界址点坐标册及宗地面积计算成果;
(3)行政界线与土地权属界线调查资料;
(4)土地权属界线协议书与土地权属争议原由书;
(5)以行政村(组)为单位的宗地面积汇总表;
(6)以辖区为单位的行政村面积汇总表;
(7)1:5000分幅地籍图及分幅接合图表;
(8)以行政村为单位的行政村地籍图(即街坊图,1:2000—1:5000);
(9)宗地图;
(10)技术设计书、工作报告和技术总结;
(11)常规检查记录及质检报告;
(12)其他要求提交的资料。
2、数据成果
(1)行政村地籍图和行政村分层地籍图数据文件(规定的AutoCAD 格式、);
(2)分幅地籍图和分幅分层地籍图数据文件(规定的AutoCAD 格式);
(3)1:5000地籍图分幅接合表数据文件(规定的AutoCAD 格式);
(4)宗地图数据文件(规定的AutoCAD 格式);
(5)以行政村为单位的界址点坐标数据文件(Excel 格式);
(6)以行政村为单位宗地面积数据文件(Excel 格式);
(7)以辖区为单位行政村权属界线数据文件(规定的
AutoCAD 格式);
(8)技术设计书、质检报告、工作报告、技术总结(Word );
3、成果存储的介质要求
(1)基本成果
图形资料与成果的介质应使用80克卷筒纸;文档、表格资料与成果采用80克A4或A3规格的复印纸。
(2)数据成果
以高品质光盘提供数据成果,数据成果中的AutoCAD 格式按照国土资源部规定的要求表达图形和属性的内容、分层、代码和交换格式。
甲方:__ __
乙方:__ __ ____
签订时间:_____ _____
乙方调查资质等级:____ __
乙方测绘资质等级:____ __
根据《中华人民共和国合同法》等法律法规,甲方与乙方经过充分协商,甲方就本行政区域内第二次土地调查城镇地籍调查项目,通过( □委托方式、□招标方式),确定乙方承担,经双方协商一致,签订本项目合同,共同遵守。
第一条 调查范围(包括调查区四至、面积、调查区地理位置等):________________ __
________________ __ 。
第二条 调查内容(包括调查项目和工作量)
1、土地权属调查由乙方承担的内容包括:
□调查工作底图
□划分调查区
□编制地籍号
□指界通知
□现场调查核实
□界址调查
□记载调查结果
□宗地草图绘制。
2、地籍控制测量,包括加密控制测量及一、二级导线测量等(由□甲方、□乙方承担)。
3、地籍细部测量由乙方承担的内容包括:
□界址点测量(包括图根控制测量) ;
□地籍图编辑;
□宗地图编辑;
□地类分类面积统计;
4、城镇地籍数据库建设由乙方承担的内容包括:
□建库采用MapGlS 软件(由□甲方、□乙方提供)
□图形数据编辑处理;
□属性数据采集;
□数据入库;
5、城镇地籍挂图编制(由□甲方、□乙方承担)。
6、城镇地籍数据库管理人员培训由乙方承担。
7、双方约定的其它任务
第三条 执行技术标准:
1、技术标准
2、其他技术要求:
(1)××县(市、区)第二次城镇地籍调查实施方案
(2)××县(市、区)城镇地籍调查技术设计书
3、坐标系统
坐标系统采用(□1980西安坐标系统 □经省测绘局批准改造后的城市坐标系统)
4、比例尺
调查比例尺采用(□1:500 □1:1000)
第四条 调查费用:
1.计费项目及预算总费用:根据《国土资源调查预算标准》(试行)和本县(市、区)预算方案,经双方协商一致,城镇地籍调查费用每平方公里___元。其中:土地权属调查___元,地籍控制测量___元,地籍细部测量___元,城镇地籍数据库建设___元,城镇地籍挂图编制和城镇地籍数据库管理人员培训__元,预算总费用为___元(大写)。
2.调查工作完成并通过省级验收后,根据实际调查面积(控制测量、细部测量)核计实际费用。
3、 检查验收费用由(□甲方、□乙方)承担。
4.其它约定_____________________。
第五条 甲方义务
1.自合同签订之日起10日内向乙方提交相关资料(可附甲乙双方约定的资料清单)。 2.自接到乙方编制的技术设计书之日起10日内完成技术设计书的审定工作,并提出书面审定意见。
3.应当保证乙方的调查队伍顺利进入现场调查,并对乙方进场人员的调查提供必要的条件,甲方负责协调其他部门对乙方进行必要的调查配合。
4.甲方保证调查费用按时到位,以保证工作顺利进行。
5.甲方负责对工作进度、质量等情况随时进行抽查和检查。
6.甲方负责向上级第二次土地调查办公室提出验收申请和成果上报相关事宜。
7.其它约定____________________。
第六条 乙方义务
1.自收到甲方的相关材料之日起10日内,根据甲方的有关资料和本合同的要求完成技术设计书的编制,并交甲方报市(州)级第二次土地调查办公室审定。
2.自收到甲方对技术设计书同意实施的意见之日起5日内组织调查队伍进场作业。 3.乙方应当根据技术设计书要求确保调查工作如期完成。
4.根据《甘肃省土地调查单位目录登记管理暂行办法》之规定,乙方不得将本合同标的全部或部分转包给第三方。
5.其它约定_____________________。
第七条 调查项目完成工期
全部调查成果应于__年_月_日前提交甲方申请省级验收。
第八条 乙方应提交的成果资料
1、 外业调查成果(□土地权属调查有关成果、□平面控制测量、细部测量原始记录)
2、图件成果(□城镇地籍图、□城镇宗地图、□图幅理论面积与控制面积接合图表□城镇地籍挂图)
3、 数据成果(□城市坐标系与1980西安坐标系转换参数□平面控制测量电子数据、□解析界址点电子数据及成果表、□各类土地分类面积数据、□不同权属性质面积数据)
4、 数据库成果(□城镇土地调查数据库)
5、 文字成果(□城镇土地调查工作报告、□城镇土地调查技术报告、□城镇土地调查数据库建设报告、□城镇土地调查成果分析报告、□地籍调查技术设计书)
6.自项目验收合格之日起10日内,乙方根据以上要求向甲方交付全部调查成果。
7、乙方向甲方交付约定的项目成果__份。
第九条 成果和资料的保密与使用:
1、乙方在项目实施过程中所形成的所有原始资料、中间及最终成果归甲方所有。
2、乙方应对从事项目所获得的资料及成果保密。未经甲方同意,乙方不得以任何方式、理由发表或向第三方披露提供,也不得用于其他目的。
3、乙方不得复制、丢失或涂改甲方的原始资料和电子数据。
4、乙方在在调查成果通过省级验收后,连同调查成果一并交还甲方的原始资料。
第十条 调查费用支付日期和方式
1.自合同签订之日起10日内,甲方向乙方预付合同总费用的30%,人民币__元。 2.当乙方完成项目总量的60%时,甲方向乙方支付合同总费用的40%,人民币__元。
3.调查成果通过省级验收合格之后,乙方应根据实际调查工作量编制费用结算书,经甲、乙双方共同审定后,作为项目结算依据。
4、甲方应在乙方提交项目结算书之日起15个工作日内,提出审定意见,否则视为同意。
5、项目结算书经甲、乙双方共同审定后,甲方应根据结算结果向乙方在10个工作日内结清项目费用。
第十一条 合同的生效、变更与终止
1、本合同自双方签字盖章之日起生效。
2、因自然灾害以及国家政策调整等不可抗拒的原因,使合同无法履行时,经双方协商一致可变更或解除本合同。
3、在项目实施过程中,乙方如发现实际情况与项目设计不符,应以书面形式及时通知甲方,并提出对原《项目技术方案》的修改或终止意见,经甲方书面认可后修改或终止。
4、由于一方不履行本合同的规定,另一方有权解除合同,并保留索赔权。
5、乙方提交的项目成果经省级全部验收合格,并按规定汇交全部成果资料,甲方支付完全部费用后,合同终止。
第十二条 甲方违约责任
1.合同签订后,由甲方原因终止合同的,在乙方进入现场前,甲方应向乙方按合同预算费用的10%赔偿违约金;乙方进入现场后,甲方除赔偿乙方合同预算费用的10%外,还要根据乙方的实际工作量结算工程费用。
2.乙方进场后,因甲方原因造成停工的,应支付给乙方停工费__元(按合同约定的平均工日产值计算),同时工期顺延。
3.甲方未按要求支付调查费用,应按顺延天数和当时银行贷款利息,向乙方支付违约金。影响项目进度的,甲方应承担顺延工期的责任。
第十三条 乙方违约责任
1.合同签订后,因乙方原因终止合同的,应向甲方按合同预算费用的20%赔偿违约金,如乙方中途停止或解除合同,除赔偿甲方合同预算费用的20%外;还要退还甲方预付的全部费用,并按当时银行贷款利息,支付利息。
2.在甲方提供了工作条件,并保证了费用按时到位,乙方未能按合同规定的日期提交调查成果时,应向甲方赔偿违约金,违约金每天按合同预算费用的0.5%计算。因天气、交通、
政府行为、甲方提供的资料不准确等影响项目作业的客观原因造成的项目拖期,乙方不承担赔偿责任。
3.乙方提供的调查成果质量经检查验收不合格的,乙方应负责无偿予以重测或修改完善,以致达到质量要求。
4.对于甲方提供的图纸和技术资料以及属于甲方的成果,乙方有保密义务,不得向第三方转让,否则,向甲方按本合同预算费用的100%赔偿损失。
5.乙方擅自转包本合同标的的,甲方有权解除合同。并向甲方偿付合同预算费用10%的违约金。
第十四条 由于不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第十五条 本合同执行过程中的未尽事宜,双方应本着实事求是、友好协商的态度加以解决。双方协商一致的,签订补充合同。补充合同与本合同具有同等效力。
第十六条 因本合同发生争议,由双方当事人协商解决或由双方主管部门调解,协商或调解不成的,当事人双方同意测区所在地仲裁委员会仲裁(当事人双方未在合同中约定仲裁机构,事后又未达成书面仲裁协议的,可向人民法院起诉)。
第十七条 附则
1.本合同由双方代表签字,加盖双方公章或合同专用章即生效。
2.本合同一式8份,甲方4份,乙方4份。
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