范文一:该案租赁合同是否有效
该案租赁合同是否有效
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案情: 2000年7月1日,某村委会将其开办的企业租给张某,租期3年。2002年11月,张某以企业设备陈旧,需要更新换代为由,向村委会请求延长租期,以便进行技术改造、更换设备。村委会即召开村支部委员会及党员、群众代表会议,通报了张某的请求,随后村委会与张某签订了延长租赁期限进行技改的租赁合同。2003年5、6月份,该村部分村民以租赁合同未经招标、未经大多数村民同意为由上访至镇政府。该村委会随即诉至人民法院,要求确认该租赁合同的效力。 法院在该案的审理过程中,对该租赁合同的效力形成了两种不同的观点。 一种观点认为,该租赁合同的主体合格,即村委会与张某均具有相应的民事行为能力;该合同也是双方当事人真实意思表示;合同的内容即企业租赁的行为不违反法律、社会公共利益以及公序良俗原则;合同的形式为书面形式,也未违反法律规定,因而该租赁合同符合民事法律行为的有效条件,应当认定有效。 另一种观点也认为,判定一个合同是否有效应当依据该合同是否符合民事法律行为的有效条件。所设民事法律行为,是指民事主体为设立、变更或者终止民事法律关系而实施的行为。《民法通则》第五十五条、五十六条规定了民事法律行为的有效条件,即行为人合格,意思表示真实,内容合法,形式合法。 本案中该租赁合同从表面看,似乎符合民事法律行为的要件,行为人具有相应的民事行为能力,双方的意思表示也真实,行为的形式与内容也符合法律规定,似乎该租赁合同完全符合法律规定。但是透过表象看本质,村委会虽能代表该村全体村民与张某签订合同,在意思表示上却与行政法规的强制性规范相抵触。《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第二十条规定:实行承包或者租赁制的企业,企业所有者应当在企业内部或者企业外部,采取公开招标方式确定经营者,不具备条件的,也可以采取招聘、推荐等方式选用经营者,企业所有者应当对投标者全面评审,择优选定。 而本案中企业的所有者即村委会在与张某签订合同的过程中,未采取招标方式,仅采取了召开党员、群众代表会议通报等方式,违反了行政法规的强制性规定。因此,村委会与张某签订合同的行为不符合民事法律行为的有效条件,所签订的租赁合同当然是无效的。 笔者同意第二种观点。
范文二:手写租赁合同是否有效
手写租赁合同是否有效
篇一:房屋租赁合同手写
房屋租赁合同
出租方 甲方: 身份证号:
承租方 乙方: 身份证号:
根据《中华人民共和国合同法》、《长春市房地产房屋租赁管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,就房屋租赁事宜,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议,共同遵守:
一、 甲方将位于长春市 区 栋单元 室住房出租给乙方使用。
二、 甲方应保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定,无争议、无纠纷并有合法产权或使用权,确定是房屋所有人。
三、 经甲乙双方协商租期暂定年;自年月日至 年月日止。按年交款。租金为人民币 元整(, ),租金一年一付,先付后用。
四、 甲乙双方任何一方在租赁期间内解约,必须提前一个月通知对方,否则违约方应付相应责任。
五、乙方负责房屋的水、电、煤气、房屋取暖费、有线电视、物业、卫生等费用,电表 ,水表,煤气表。
六、 乙方在租期内不得转租、转借、不得搞违法活动,爱护并保护好室内物品,如有损坏的按价赔偿。如乙方跑水、漏电或者造成第三方损失的由乙方自行负责并赔偿。
七、 如乙方合同到期未续交房租,并且联系不上,不交钥匙,甲方有权打开房门,
八、 此协议一式二份,甲、乙双方当事人签字后生效。
备注:
甲方(签字): 联系电话:
乙方(签字): 联系电话:
年月 日
收回房屋,室内物品由甲方处理。
篇二:简单手写个人租房合同范本
简单手写个人租房合同范本
简单手写个人租房合同范本
出租方:_________________(以下简称甲方)
承租方:_________________(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定,甲、乙双方在自愿,平等,互利的基础上,就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用,乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。
一、租赁门面描述
1、甲方将其合法拥有的座落于门面出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共平方米。
二、租赁门面用途
1、乙方租赁门面作为商业门面使用.(不得用于汽车修理、酒店、
废品回收等脏污严重的行业)
2、乙方向甲方承诺:在租赁期限内,未(本文来自:Www.bdfqY.cOm 千 叶帆文 摘:手写租赁合同是否有效)事先征得甲方的书面同意,乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。
三、租赁期限
本合同租赁期为__,自_____年__月__日起至_____年__月__日止。
四、租金及支付方式
租金为____元每年(大写:____________圆整)。租金按年以现金支付,下一年度租金应提前一个月支付。
甲方要求乙方应支付房屋设施、水电费押金为____元(大写:人民币整),待租赁期满且结清费用后,甲方应于当日将押金退还给乙方。
五、甲方的权利与义务
1、甲方应在乙方支付租金之日将上述门面钥匙交付乙方。
2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的门面转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价。
3、在租赁期间,甲方应保证所出租门面权属清楚,无共同人反对,无使用之纠纷。
4、在甲方将门面交付给乙方使用之前,应负责将所租赁门面办理好水电落户,以及配备水电等基本设施等,其所有权归甲方所有。
5、租赁期满,乙方未续租的,甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有,未能移动、拆除的设备设施。乙方应在租赁期满后15日内搬离。
六、乙方的权利与义务
1、乙方按照本合同约定使用门面,不承担门面自然损耗的赔偿责任。
2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上,有权根据营业需要对上述 门面进行装修,甲方不得干涉。
3、。在租赁期内,因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费 等一切费用由乙方自行承担。
4、按本协议约定支付租金。
六、门面使用要求和维修责任
1、在租赁期间,乙方发现该门面及其附属设施因质量原因有损坏或故障时,应及时通知甲方;甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修费用由甲方负责承担。
2、乙方应合理使用并爱护
门面及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用,致使该门面及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责修复。
3、乙方租赁期间,甲方保证该门面及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方或出租人要对该门面进行检查、养护的,应提前15日通知乙方。检查养护时,乙方应予配合。如因
乙方阻挠养护、维修而产生的后果,则概由乙方负责。
4、在租赁期间,甲方需要对该门面进行改建、扩建或装修的,甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
5、乙方需装修门面或者增设附属设施和设备的,必须事先通知甲方。
篇三:房屋租赁协议书手写备份
房屋租赁协议书
甲方:石磊
乙方:重庆奇方企业管理咨询有限公司
经协商甲方愿将位于重庆市 的房屋租赁给乙方使用。经双方查看,房屋内设施完整。乙方愿租该房屋,并有义务保护房屋设备及水电,管道设施。现为双方利益的均衡保证,特定协议条款如下:
1.租赁期限:商定期为2015年12月22日起至2016年12月22日止。
2.租金:此房年租为 元人民币,每一年交纳壹次。
3.下次租金应提前30天交纳,如有特殊情况应告知甲方,协商解决。
4.水电费由乙方交纳。
5.乙方承租使用期间不得任意改变室内结构,如有改动应经甲方同意,损坏部分应给予修复及赔偿。
6.乙方不得在此房中进行违法活动。
7.租赁期间甲方不得提高房租,不得将此房再租他人,凡自然灾害、不可抗力损坏,不追究双方任何责任。
8.未尽事宜由双方协商解决。
9.本协议在双方自愿的基础上签定,从签字日起生效,乙方有事于甲方直接协商。
10、本协议一式两份,双方各执一份。
甲方: 乙方:
年月日
范文三:租赁农村耕地建房合同是否有效
? ? ? ? ?租赁农村?耕地建房?合同是否?有效
篇?一:
? 农村?耕地租赁?协议村耕地租 农??赁协议 ?甲方:
? ?乙方:
? ?甲、乙双?方本着公?平、自愿?、有偿的?原则,通?过平等协?商,现将?土地租赁?事宜签订?合同事项?:
? 一、租?赁范围和?用途 甲?方经村委?同意并报?相关部门?批准,将?其承包的?位于乡_?____?_村面积?____?亩(租地?面积以实?际丈量为?准)农用?集体耕地?租赁给乙?方使用。?乙方租赁?土地的用?途为。 ?
?
二?、年限 ?租赁期限?为 年,?从 年 ?月 日起?至 年 ?月 日止?,共年。?
?
?三、土地?租金事项? 租用土?地价格为?每亩元/?年,每年?总计元,? 租金的?交纳采取?按年支付?的方式,?由乙方于?每年的月?日交纳给?甲方,租?赁期间不?再产生其?他费用。?
?四、甲方?的权利和?义务
? 1、?甲方有权?按照本协?议约定向?乙方收取?租金。 ?
?
积极提?供各项基?础服务。? 2?、租赁期?内甲方必?须协助乙?方处理好?周边关系?,
?
?3、甲方?应保证在?承租期内?提供完整?合法的耕?地使用权?。
?
? 4、租?赁期内,?甲方不得?另行租赁?该地块且?不得因人?员变更影?响合同执?行。 ?
? 五、?乙方权利?与义务 ?
1?、乙方应?按照本协?议约定向?甲方交纳?租金。 ?
?
2?、在租赁?期内,乙?方从事合?同约定项?目的生产?经营。 ?
?
3?、乙方有?权使用租?赁土地周?边的水、?电及道路?等基础公?用设施。?
?
?4、在租?赁期内,?乙方有权?对所租赁?土地进行?联营,转?租等行为?。
?
? 5、乙?方可在该?地块建设?与约定用?途有关的?生产生活?设施。 ?
?
6?、承租期?满在同等?条件下乙?方享有优?先承租权?。
?
? 六、合?同的终止?,有下列?情况之一?的,可提?前终止合?同。 ?
? 1、?双方协商?解除的;?
?2、如甲?方基础设?施如水、?电、道路?无法使用?,或其它?原因造成?乙方无法?正常生产?的;
? 3、如?因国家政?策调整或?其他不可?抗力,导?致合同不?能履行或?合同目的?不能实现?的(但国?家对该地?内的植物?、设施补?偿由乙方?享受);?
?七、违约?责任
? 1、?乙方未按?合同支付?租金,甲?方有权解?除合同。?
?
?2、甲方?中途无故?终止合同?,除应向?乙方支付?违约金外?并赔偿相?应经济损?失。 ?
? 八、?其他
? 1、?本协议在?履行过程?中发生的?争议,由?双方当事?人协商解?决,协商?不成的,?双方均可?向有管辖?权的人民?法院起诉?。
?
? 2、双?方协商一?致可另行?签订补充?协议,补?充协议与?本合同具?有同等法?律效力 ?
3?、本合同?一式四份?,双方各?执两份,?自双方签?字盖章之?日起生效?。甲方代?表:
? 乙方?代表:
? ?盖章:
? 盖?章:
? 签?订日期:?
?年月日签?订日期:?
?年月日篇?二:
? 在租?赁土地上?建房的房?屋所有权?归属问题? 在租赁?土地上建?房的房屋?所有权归?属问题 ?依照租赁?土地所在?的土地市?场来划分?,土地租?赁可分为?国有土地?租赁与土?地使用权?的出租。?前者属于?土地租赁?一级土地?市场,1?后者属于?二级或三?级土地市?场。原则?上,依照?我国法律?规定,目?前土地租?赁市场只?有这两种?方式,但?是在实务?操作中,?经常出现?经济组织?直接承租?农村集体?土地或者?国家划拨?用地的情?况,为了?明晰其中?的法律关?系及风险?,下文也?将对这种?情况进行?扼要讨论?。
? 本文?将以我公?司为承租?人,分三?个部分三?种情况讨?论“租赁?土地上建?房的房屋?所有权问?题”。第?一部分将?讨论我公?司直接租?赁国有土?地使用权?的情形,?第二部分?讨论我公?司承租他?人之土地?使用权,?第三部分?讨论我公?司租赁农?村集体土?地使用权?或划拨国?有土地使?用权的情?形。
?
? 一、 ?国有土地?租赁,土?地租赁一?级市场 ?国有土地?租赁即国?有土地使?用权的租?赁。它作?为国有土?地有偿使?用方式之?一于19?98年《?土地管理?法实施条?例》中得?到确定,?2具体指?:土地管?理法实施?条例》中?得到确定?,2具体?指》第二?十九条 ?国有土地?有偿使用?的方式包?括:
?
? (一)?国有土地?使用权出?让;
? (二)?国有土地?租赁;
? (三?)国有土?地使用权?作价出资?或者入股?。
? 3 ?4 《规?范国有土?地租赁若?干意见》?第一条《?规范国有?土地租赁?若干意见?》第一条? ……对?原有建设?用地,法?律规定可?以划拨使?用的仍维?持划拨,?不实行有?偿使用,?也不实行?租赁。对?因发生土?地转让、?场地出租?、企业改?制和改变?土地用途?后依法应?当有偿使?用的,可?以实行租?赁。对于?新增建设?用地,重?点仍应是?推行和完?善国
有土地出让,??租赁只作?为出让方?式的补充?。对于经?营性房地?产开发用?地,无论?是利用原?有建设用?地,还是?利用新增?建设用地?,都必须?实行出让?,不实行?租赁。 ?
?5 赵南?,“谈推?行国有土?地租赁方?式的优越?性”,《?国土资源?》,20?17年增?刊1,P?60-6?1的情形?下,取得?承租土地?使用权最?大的意义?即在于取?得建设用?地使用权?),且在?程序上双?方不仅仅?要签订土?地租赁合?同,还应?当依法对?承租土地?使用权做?登记(性?质为物权?登记,双?方的关系?现在大多?被视为一?种物权化?的债权关?系)。6?而又由于?我国实行?的是土地?使用权和?房屋所有?权权利主?体相一致?的原则,?7因此,?只要手续?齐全,我?公司依照?法定程序?在已经租?赁取得国?有土地所?有权的土?地上建造?房屋,房?屋的所有?权自然归?属于我公?司。
? 额?外风险提?示:规范?国有土地?租赁若干?意见》第?一条《规?范国有土?地租赁若?干意见》?第一条 ?……对原?有建设用?地,法律?规定可以?划拨使用?的仍维持?划拨,不?实行有偿?使用,也?不实行租?赁。对因?发生土地?转让、场?地出租、?企业改制?和改变土?地用途后?依法应当?有偿使用?的,可以?实行租赁?。对于新?增建设用?地,重点?仍应是推?行和完善?国有土地?出让,租?赁只作为?出让方式?的补充。?对于经营?性房地产?开发用地?,无论是?利用原有?建设用地?,还是利?用新增建?设用地,?都必须实?行出让,?不实行租?赁。 ? 5? 赵南,?“谈推行?国有土地?租赁方式?的优越性?”,《国?土资源》?,201?7年增刊?1,P6?0-61?的情形下?,取得承?租土地使?用权最大?的意义即?在于取得?建设用地?使用权)?,且在程?序上双方?不仅仅要?签订土地?租赁合同?,还应当?依法对承?租土地使?用权做登?记(性质?为物权登?记,双方?的关系现?在大多被?视为一种?物权化的?债权关系?)。6而?又由于我?国实行的?是土地使?用权和房?屋所有权?权利主体?相一致的?原则,7?因此,只?要手续齐?全,我公?司依照法?定程序在?已经租赁?取得国有?土地所有?权的土地?上建造房?屋,房屋?的所有权?自然归属?于我公司?。
? 额外?风险提示?》第二十?九条 依?法以国有?土地租赁?方式取得?国有建设?用地使用?权的,当?事人应当?持租赁合?同和土地?租金缴纳?凭证等相?关证明材?料,申请?租赁国有?建设用地?使用权初?始登记。?
? 7 2?017年?《房屋登?记办法》?第八条 ?办理房屋?登记,应?当遵循房?屋所有权?和房屋占?有范围内?的土地使?用权权利?主体一致?的原则。?
? 8 9? 《意见?》第七条? 《意见?》第七条? 199?0年《中?华人民共?和国城镇?国有土地?使用权出?让和转让?暂行条例?》第二十?八条 1?999年?《国土资?源部关于?印发 规?范国有土?地租赁若?干意见 ?的通知》?第六条 ?承租人将?承租土地?转租或分?租给第三?人的,承?租土地使?用权仍由?原承租人?持有,承?租人与第?三人建立?了附加租?赁关系,?第三人取?得土地的?他项权利?。(所做?登记为土?地他项权?利登记。?) 10?11 1?995年?《国家土?地管理局?印发 国?家土地管?理局土地?登记规则? 的通知?》第二条? 本规则?所称土地?他项权利?,是指土?地使用权?和土地所?有权以外?的土地权?利,包括?抵押权、?承租权以?及法律、?行政法规?规定需要?登记的其?他土地权?利。地的?处分上有?很多方面?都要受到?限制。另?,我公司?依照己方?规划在租?赁的土地?上建造房?屋进行经?营活动,?由于我公?司并未取?得土地使?用权,再?加上房随?地走的原?则,即便?是我方自?己建造的?房屋,也?无法从房?屋登记部?门取得房?产证,无?法获得房?屋所有权?。
? 出租?土地使用?权通常适?用于经济?组织无钱?买地又很?难直接租?赁国有土?地使用权?的情形。?但如果我?公司采取?这种土地?租赁方式?,在实务?操作中常?常会面临?很多比较?被
动的局?面。有可?能补救的?方法:房?屋登记办?法》第八?条 办理?房屋登记?,应当遵?循房屋所?有权和房?屋占有范?围内的土?地使用权?权利主体?一致的原?则。 ? 8? 9 《?意见》第?七条 《?意见》第?七条 1?990年?《中华人?民共和国?城镇国有?土地使用?权出让和?转让暂行?条例》第?二十八条? 199?9年《国?土资源部?关于印发? 规范国?有土地租?赁若干意?见 的通?知》第六?条 承租?人将承租?土地转租?或分租给?第三人的?,承租土?地使用权?仍由原承?租人持有?,承租人?与第三人?建立了附?加租赁关?系,第三?人取得土?地的他项?权利。(?所做登记?为土地他?项权利登?记。) ?1011? 199?5年《国?家土地管?理局印发? 国家土?地管理局?土地登记?规则 的?通知》第?二条 本?规则所称?土地他项?权利,是?指土地使?用权和土?地所有权?以外的土?地权利,?包括抵押?权、承租?权以及法?律、行政?法规规定?需要登记?的其他土?地权利。?地的处分?上有很多?方面都要?受到限制?。另,我?公司依照?己方规划?在租赁的?土地上建?造房屋进?行经营活?动,由于?我公司并?未取得土?地使用权?,再加上?房随地走?的原则,?即便是我?方自己建?造的房屋?,也无法?从房屋登?记部门取?得房产证?,无法获?得房屋所?有权。 ?
?出租土地?使用权通?常适用于?经济组织?无钱买地?又很难直?接租赁国?有土地使?用权的情?形。但如?果我公司?采取这种?土地租赁?方式,在?实务操作?中常常会?面临很多?比较被动?的局面。?有可能补?救的方法?》的相关?规定,1?3农村集?体所有建?设用地使?用权根据?用途有三?类:
? 农村?住宅建设?用地使用?权(即宅?基地使用?权);乡?镇企业建?设用地使?用权;乡?镇村公共?设施或公?益事业建?设用地使?用权。且?农村集体?所有的土?地不得用?于非农业?建设,即?便要农转?非,也要?依法履行?相关手续?由国家将?农用地征?收或征用?为国有土?地才可由?企业申请?取得土地?使用权。?14 这?也就是说?,农村集?体所有的?土地不能?直接由企?业作为商?业用途使?用。如果?乡镇村政?府违反国?家法律规?定擅自将?农业建设?用地出租?给企业作?为商业建?设用途,?而企业又?在租赁的?土地上1?2 ,张?洪涛,“?联合开发?房地产若?干法律问?题”,访?问日期2?017年?7月12?日。
? 1?3 20?17年《?土地管理?法》第五?十九条 ?乡镇企业?、乡(镇?)村公共?设施、公?益事业、?农村村民?住宅等乡?(镇)村?建设,应?当按照村?庄和集镇?规划,合?理布局,?综合开发?,配套建?设;建设?用地,应?当符合乡?(镇)土?地利用总?体规划和?土地利用?年度计划?,并依照?本法第四?十四条、?第六十条?、第六十?一条、第?六十二条?的规定办?理审批手?续。
? 1?4 20?17年《?土地管理?法》第六?十三条 ?农民集体?所有的土?地的使用?权不得出?让、转让?或者出租?用于非农?业建设;?但是,符?合土地利?用总体规?划并依法?取得建设?用地的企?业,因破?产、兼并?等情形致?使土地使?用权依法?发生转移?的除外。?建造房屋?以作商用?,那么,?所建造的?房屋必然?为违章建?筑。现在?国家对于?违章建筑?并非一味?的拆除,?企业可以?与政府协?商,让政?府先对违?章建筑进?行评估,?如果通过?审批等程?序可以继续留用的??,则企业?可以补齐?相关手续?,使房屋?建造程序?合规,最?后就能取?得房屋所?有权。当?然,这种?情况,企?业也会面?临一些罚?款。如果?不要求完?全合规,?企业就应?该做好准?备承担违?章建房下?可能产生?的风险,?准备好一?切应诉可?能需要的?材料,收?集好相关?证据,争?取不产生?更大的损?失。
? 租?赁划拨国?有土地使?用权的情?形跟租赁?农村集体?所有土地?使用权的?情形相似?,在此不?再赘述。?
?四、 结?语 我国?现阶段的?房地产市?场十分复?杂,虽然?国家这几?年已经出?台了很多?相关的法?律规范,?但国家成?立时间尚?短,旧有?土地遗留?问题纷繁?复杂,各?种各样的?问题都无?法在短时?间内予以?快速解决?。我公司?面对这样?的市场,?尽量做到?各类手续?合规自然?是长远之?计,这样?不仅有利?于我公司?的规范化?发展,也?可以减小?由于不合?
?当然,从?另一个角?度来说,?正是因为?市场不完?善,法律?规引起的?商业或诉?讼风险。
规范不齐?全,管理?不合理,?从商业的?角度看,?我公司在?商业进展?中便有了?一些回旋?余地可以?灵活施展?。这种情?况下,我?公司法务?就需要配?合公司业?务部门做?好风险预?防与防范?工作。篇?三:土地?管理法》?第五十九?条 乡镇?企业、乡?(镇)村?公共设施?、公益事?业、农村?村民住宅?等乡(镇?)村建设?,应当按?照村庄和?集镇规划?,合理布?局,综合?开发,配?套建设;?建设用地?,应当符?合乡(镇?)土地利?用总体规?划和土地?利用年度?计划,并?依照本法?第四十四?条、第六?十条、第?六十一条?、第六十?二条的规?定办理审?批手续。?
? 14 ?2017?年《土地?管理法》?第六十三?条 农民?集体所有?的土地的?使用权不?得出让、?转让或者?出租用于?非农业建?设;但是?,符合土?地利用总?体规划并?依法取得?建设用地?的企业,?因破产、?兼并等情?形致使土?地使用权?依法发生?转移的除?外。建造?房屋以作?商用,那?么,所建?造的房屋?必然为违?章建筑。?现在国家?对于违章?建筑并非?一味的拆?除,企业?可以与政?府协商,?让政府先?对违章建?筑进行评?估,如果?通过审批?等程序可?以继续留?用的,则?企业可以?补齐相关?手续,使?房屋建造?程序合规?,最后就?能取得房?屋所有权?。当然,?这种情况?,企业也?会面临一?些罚款。?如果不要?求完全合?规,企业?就应该做?好准备承?担违章建?房下可能?产生的风?险,准备?好一切应?诉可能需?要的材料?,收集好?相关证据?,争取不?产生更大?的损失。?
? 租赁划?拨国有土?地使用权?的情形跟?租赁农村?集体所有?土地使用?权的情形?相似,在?此不再赘?述。
? 四、? 结语 ?我国现阶?段的房地?产市场十?分复杂,?虽然国家?这几年已?经出台了?很多相关?的法律规?范,但国?家成立时?间尚短,?旧有土地?遗留问题?纷繁复杂?,各种各?样的问题?都无法在?短时间内?予以快速?解决。我?公司面对?这样的市?场,尽量?做到各类?手续合规?自然是长?远之计,?这样不仅?有利于我?公司的规?范化发展?,也可以?减小由于?不合规引?起的商业?或诉讼风?险。当然?,从另一?个角度来?说,正是?因为市场?不完善,?法律规范?不齐全,?管理不合?理,从商?业的角度?看,我公?司在商业?进展中便?有了一些?回旋余地?可以灵活?施展。这?种情况下?,我公司?法务就需?要配合公?司业务部?门做好风?险预防与?防范工作?。篇三》?、《中华?人民共和?国合同法?》及相关?法律、法?规和政策?规定,经?公开协商?讨论同意?,甲乙双?方本着平?等、自愿?、公平、?有偿的原?则,签订?本合同,?共同信守?。
? 第一?条 租赁?位置和面?积 甲方?租(转 ?载 于:?wWw.?CDfd?S.cO?M 池锝? 范文 ?网:租赁?农村耕地?建房合同?是否有效?)赁给乙?方的土地?位于山东?省东营市?河口区总?面积约 ?平方米,?四至界限?方位如下?:
? 东起?:
? , ?西至:
? ?, 南至?:
? 。 ?
?具体面积?、位置以?合同附图?为准。 ?
?附图已经?甲乙双方?签字确认?。
? 第二?条 土地?用途和承?包形式 ?土地用途?:
? 动物养?殖。
? 承?包形式:?
?个人承包?经营 。?
? 第三条? 租赁期?限 租赁?期限为2?0年,自?2017?年月日起?至203?3年 月? 日止,?租赁期限?内土地经?营使用权?属乙方,?所有权属?甲方。土?地租赁期?限内如遇?国家政策?性调整,?另行议定?。如需续?租,甲乙?双方应重?新商定续?租事宜。?
? 第四条? 租赁费?用和支付?方式 该?土地的租?赁费用为?人民币元?(大写:?
? ),分? 次支付?,首次元?由乙方于?2017?年月日前?向甲方支?付。支付?方式为现?金支付,?其余租赁?费用由乙?方于上一?费用到期?日前 日?内向甲方?支付,支?付方式为?现金支付?。
? 第五?条 甲乙?双方的权?利和义务?
?(一)甲?方的权利?和义务 ?
1?、甲方对?所租土地?拥有所有?权,并使?乙方取得?土地承包?经营权。?
?
?2、甲方?有权对乙?方租用的?土地使用?进行监督?,保证土?地按照合?同约定的?用途合理?利用。 ?
?
3?、甲方有?权收回乙?方不按合?同约定使?用的土地?。
?
? 4、甲?方有权制?止乙方实?施的严重?损害土地?资源和其?它资产的?行为。 ?
?
5?、甲方有?权依据合?同的约定?向乙方收?取租租赁?费用,在?合同有效?期内,甲?方不得提?高租赁费?用。
?
? 6、?甲方有权?在租赁期?限届满时?提出新的?租赁标准?,选择确?定新的承?租方。 ?
?
7?、甲方应?保证乙方?生产生活?用水、用?电正常,?向乙方收?取的水电?费用价格?不应高于?本村村民?用水用电?的价格,?并保证在?村内无偿?使用通往?承租地的?道路。 ?
?
8?、甲方不?得在租用?期间内以?任何理由?干涉乙方?企业合法?的经营管?理自主权?,包括在?该地上的?所有收入?、支出和?建筑物、?植被设施?的使用等?。
?9、甲方?不得在合?同履行期?内重复发?包该地块?, 在租?赁期限内?,如因承?包范围出?现土地纠?纷,由甲?方负责解?决,若致?使乙方遭?受经济损?失,由甲?方按国家?相关规定?进行赔偿?。甲方必?须确保乙?方在承包?期内不受?任何干扰?。
?
? 10、?为乙方提?供所在地?村民的其?他同等待?遇。
?
? (二?)乙方的?权利和义?务
? 1、乙?方有权依?法按照合?同约定的?用途和期?限,合法?利用和经?营所承包?的土地。?
?
?2、乙方?对其所承?包的土地?有独立自?主经营权?和收益权?,任何单?位和个人?不得干涉?,所发生?的一切债?权债务由?乙方独自?享有和承?担,与甲?方无关。?
?
?3、乙方?有权在其?所承包的?土地上建?设与合同?约定用途?有关的生?产、生活?设施,甲?方及其甲?方所在村?不收任何?费用。 ?
?
4?、乙方有?权在租赁?期内对所?租赁的土?地进行基?本改造,?对改造形?成的资产?如电网、?水利设施?等由乙方?全部投入?建设的,?在租赁合?同到期后?享有处置?权。 ?
? 5、?租赁期满?后,同等?条件下,?乙方对原?租赁的土?地有继续?租赁的优?先权。 ?
?
6?、乙方应?按本合同?的约定按?期足额向?甲方支付?租赁费用?,并有权?拒绝交纳?除合同规?定租赁费?用外的任?何其他非?国家规定?之费用。?
?
?7、乙方?的生产经?营活动不?得污染乙?方所在村?的水源,?不得产生?影响村民?生活的其?他污染。?
?
?8、乙方?应保护自?然资源,?合理利用?土地。 ?
?第六条 ?合同的转?包 在本?合同有效?期内,乙?方在不违?反国家法?律、行政?法规强制?性规定的?前提下,?可以自主?采取转包?、转让、?出租等方?式实现土?地承包经?营权流转?。土地承?包经营权?流转取得?的收入全?部归乙方?享有,甲?方不得对?此主张任?何权利。?本合同转?包后,甲?方与乙方?之间仍应?按原承包?合同的约?定行使权?利和承担?义务;乙?方与第三?方按转包?合同的约?定行使权?利和承担?义务。本?合同转包?后,因甲?方的原因?致使转包?合同不能?履行,给?转包后的?承包方造?成损失的?,甲方应?承担相应?的责任。?
? 第七条? 合同的?变更和解?除
? 1、本?合同一经?签订,即?具有法律?约束力,?任何单位?和个人不?得随意变?更或解除?。经甲乙?双方协商?一致签订?书面协议?方可变更?或解除本?合同。 ?
?
2?、因不可?抗力的因?素,造成?甲乙双方?无法履行?合同,或?是合同确?有必要变?更或解除?的,可以?经双方协?商后,按?照法律程?序变更或?解除合同?,由此造?成的经济?损失双方?自行承担?或双方协?商解决。?
?
?3、如甲?方重复发?包该地块?或擅自断?电、断水?、断路,?致使乙方?无法经营?时,乙方?有权解除?本合同,?其违约责?任由甲方?承担。 ?
?
4?、如乙方?不按时足?额支付租?赁费用且?经甲方催?告仍不支?付时,甲?方有权解?除本合同?,其违约?责任由乙?方承担。?
? 第八条? 违约责?任
? 1、在?合同履行?期内,任?何一方违?反本合同?以上之约?定,即视?为违约。?
?
?2、因甲?方违约导?致合同解?除,甲方?须向乙方?支付违约?金 万元?,并退还?乙方所付?的全额承?包费用;?因乙方违?约导致合?同解除,?甲方不予?退还乙方?的承包费?,并且解?除此合同?。因双方?当事人过?错导致合?同解除,?应当分别?承担相应?的违约责?任。 ? 第?九条 合?同纠纷的?解决办法? 在合同?履行过程?中,如发?生争议,?由争议双?方协商解?决。协商?不成的,?可以向上?级主管部?门申请调?解或直接?向当地人?民法院起?诉。 ? 第?十条 合?同的生效? 本合同?经甲乙双?方签章后?生效。 ?
?第十一条? 其它事?项
? 1、本?合同未尽?事宜,可?由双方约?定后作为?补充协议?,补充协?议与本合?同具有同?等法律效?力。
?
? 2、?本合同一?式贰份,?甲乙双方?各执壹份?。
? 【以?下无正文?】 甲方?(签盖)?:
? 乙方?(签盖)?:
? 签订?时间:
? 年? 月 日?签订时间?:
? 年月 ?日
?
范文四:该汽车租赁合同是否有效
该汽车租赁合同是否有效
案 情 :2003年 1月 8日 , 徐 某 与 徐 州 某 汽 车 租 赁 公 司 签 订 一 份 汽 车 租 赁 合 同 , 双 方 约 定 :一 、 徐 州 某 汽 车 租 赁 公 司 将 一 辆 挂 安 徽 牌 照 的 普 桑 轿 车 租赁给徐某使用,租金每天 180天,承租期间发生的一切费用由徐某承担;二、 徐 某 在 承 租 期 间 , 如 遇 车 辆 损 坏 或 交 通 事 故 , 所 有 费 用 由 徐 某 支 付 ; 三 、 承 租 时间为 2003年 1月 8日 18: 35至 2003年 1月 9日 18: 35;四、徐某在承租 期 间 , 因 交 通 事 故 、 车 辆 损 坏 等 原 因 无 法 按 约 定 时 间 返 回 交 车 的 , 超 时 费 用 按 规定的 50收取。合同签订后,徐州某汽车租赁公司与徐某办理了车辆交接手续, 徐 某 交 纳 了 押 金 400元 后 将 车 提 走 。 天 有 不 测 风 云 , 就 在 徐 某 车 租 车 还 不 到三个小时,也就是当晚 21时 50分,徐某的朋友冯某该车行驶至本市湖北路 银 湖 小 区 门 前 路 段 时 发 生 了 交 通 事 故 , 这 一 来 徐 某 不 仅 事 没 办 成 反 而 还 得 为 处 理 交 通 事 故 忙 前 跑 后 。 这 且 不 说 , 租 赁 车 辆 出 事 后 , 第 二 天 无 法 还 车 , 徐 某 只 好 又 给 了 徐 州 某 汽 车 租 赁 公 司 400元 押 金 , 但 最 后 还 是 被 该 公 司 告 上 了 法 庭 , 要 求 徐 某 返 还 租 赁 的 轿 车 , 赔 偿 其 违 约 行 为 给 租 赁 公 司 造 成 的 租 金 损 失 27000 元 , 并 承 担 本 案 的 诉 讼 费 用 。 审 判 :2003年 6月 18日 , 法 院 经 公 开 开 庭 审 理 认 为 , 原 、 被 告 签 订 的 租 赁 合 同 系 双 方 当 事 人 真 实 意 思 的 表 示 , 且 已 实 际 履 行 , 依 法 成 立 有 效 。 庭 审 中 被 告 徐 某 主 张 其 租 赁 的 车 辆 并 非 原 告 所 有 , 辩 称 原 告 主 体 不 适 格 , 但 并 无 相 关 证 据 推 翻 原 、 被 告 之 间 的 租 赁 事 实 , 法 庭 对 该 抗 辩 称 理 由 依 法 不 予 采 纳 。 被 告 徐 某 又 辩 称 其 租 赁 的 车 辆 发 生 交 通 事 故 , 是 由 于 车 辆 状 况 不 佳 造 成 的 , 并 给 自 己 造 成 了 经 济 损 失 。 但 其 在 庭 审 中 并 未 提 出 反诉,因而法庭对其提出的该经济损失不予处理。原告诉称的租金部分,因原、 被 告 签 订 的 系 原 告 方 出 具 的 格 式 合 同 , 因 此 应 作 出 对 被 告 方 有 利 的 解 释 , 租 金 应 根 据 合 同 约 定 因 交 通 事 故 、 车 辆 损 坏 原 告 无 法 按 时 返 回 交 车 的 , 超 时 费 用 按
规定的 50收取,即每日 90元。因原、被告已于 2003年 5月 29日办理了交车 手续,故依照公平原则,租金应自 2003年 1月 8日起计算至 2003年 5月 29日 共计 133天、 11970元,扣抵押金 800元后,徐某还应支付原告租金 11170元。 2003年 7月 23日,法 院依照我 国《合同 法》 的有关规 定,判决 被告 徐某返还 原 告 普 通 燊 塔 纳 轿 车 一 辆 (己 交 付 ) 、 给 付 原 告 徐 州 某 汽 车 租 赁 公 司 租 金 11170元,案件受理费双方各承担一半。一审宣判后,双方均表示服判。
评 析 :本 案 主 要 涉 及 两 个 问 题 :第 一 、 车 辆 所 有 权 是 否 影 响 原 、 被 告 之 间 的 租 赁 关 系 。 挂 安 徽 牌 照 的 普 燊 轿 车 户 籍 名 称 虽 非 徐 州 某 汽 车 租 赁 公 司 , 但 该 车 已 被 该 公 司 实 际 所 占 有 并 投 入 营 运 。 因 为 车 辆 过 户 登 记 并 不 是 所 有 权 转 移 的 前 置 条 件 , 该 车 实 际 占 有 人 即 为 车 辆 所 有 权 人 , 故 而 可 确 认 本 案 原 、 被 告 之 间 的 租 赁 关 系 成 立 。 第 二 、 对 格 式 合 同 条 款 应 当 作 出 如 何 解 释 问 题 。 所 谓 格 式 合 同 , 就 是 指 由 当 事 人 一 方 为 了 与 不 特 定 多 数 人 订 立 合 同 而 预 先 拟 定 的 、 且 不 允 许 相 对 人 对 其 内 容 作 变 更 的 合 同 , 其 基 本 特 征 表 现 为 一 方 当 事 人 事 先 拟 定 并 可 以 多 次 重 复 使 用 。 我 国 《 合 同 法 》 第 四 十 一 条 规 定 :“ 对 格 式 条 款 的 理 解 发 生 争 议 的 , 应 当 按 照 通 常 理 解 予 以 解 释 。 对 格 式 条 款 有 两 种 以 上 解 释 的 , 应 当 作 出 不 利 于 提 供 格 式 条 款 一 方 的 解 释 。 ” 这 里 的 “ 通 常 理 解 ” 应 为 条 款 相 对 人 或 一 般 人 的 通 常 理 解 , 而 非 条 款 提 供 者 的 通 常 理 解 。 在 解 释 格 式 条 款 时 , 也 不 能 基 于 提 供 者 的 立 场 , 而 是 以 该 条 款 能 预 定 适 用 的 特 定 或 不 特 定 对 象 的 平 均
范文五:未备案租赁合同是否有效
篇一:未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则
“买卖不破租赁”是一条传统规则,创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。
在商事领域,承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营,在承租关系中其居住权利不需要保障。因此,这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但买受人明知或应当知道承租人的存在时,这一规则仍然适用。
《案例精选》 2008年第8期
杨先明、杜荣妹诉杨伟春、黄莉所有权相关权利纠纷案——“买卖不破租赁”的适用
【简要提示】“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要制度,一直为我国立法和司法实践所奉行。但随着时代发展,买受人的利益日趋为法律所关注,“买卖不破租赁”原则已经
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有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。
【主审法官】程小勇【案例撰写人】程小勇 杨仁感
一、基本案情
原告:杨先明、杜荣妹
被告:杨伟春、黄莉
2007年3月28日,被告杨伟春与被告黄莉签订了两份房屋租赁协议,该两份协议均约定,被告杨伟春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄莉开设上海迷妮时装店,租赁期限为五年,自2007年4月1日至2012年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元,先付后租,一年一次付清,另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元,每半年支付一次。同日,被告黄莉向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄莉持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门办理了营业登记。同年6月11日,被告杨伟春向被告黄莉出具收条,写明收到MINI精品店支付的房租50,000元,迄今为止MINI精品店房租已支付到2008年12月31日。2007年8月22日,被告杨伟春与其子杨浩同原告杨先明、杜荣妹签订《上海市房地产买卖合同》,将系争的季景路163号店铺出售给原告杨先明、杜荣妹。法院另外查明,原告在购买系争的季景路163号店铺前,曾到该
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店铺实地进行查看,并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日,原告杨先明、杜荣妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由,要求两被告迁出该系争的店铺,从而引发诉讼。 原告认为,自己取得了系争房屋的所有权,虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店,但其并不知晓该店铺是由被告杨伟春租赁给被告黄莉使用的。现在房屋已经过户到原告名下,但被告杨伟春却迟迟未能将房
屋实际交付原告,被告黄莉也没有迁出该店铺,这已经侵害了原告对房屋的所有权,故诉至法院,要求判令1、两被告搬离系争房屋;2、两被告支付2007年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。
被告杨伟春辩称:两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄莉,自己共收到被告黄莉从2007年4月开始支付的租金共65000元,每月按5000元标准计算,已经把剩余的25000
元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺,因此不同意原告的诉请。
被告黄莉辩称:自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺,且两原告也知道自己和被告杨伟春之间存在店铺租赁关系,自己已经支付给被告杨伟春从2007年4月1日至2008年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为,
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对店铺的占有使用是合法的,不同意原告的诉讼请求。
二、法院的认定和判决
法院经审理后认为,本案原、被告之间争议的焦点主要有两个:第一,两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨伟春已将该系争店铺出租给被告黄莉的事实,被告黄莉作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租赁”的法律规定;第二,被告杨伟春与被告黄莉之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元,还是每年50000元。
针对第一个争议焦点,法院认为,根据我国《合同法》的有关规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同,但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中,两原告在购买系争店铺前,曾到该店铺进行过实地查看,并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理,原告应当向被告杨伟春了解相应情况。现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在,违背了善意购房人的注意义务,也有悖于常理。况且被告杨伟春坚称出售时已告知原告租赁事实,被告黄莉也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房时就已知道、也应当知道该店铺出租给被告黄莉的事实。据此,被告黄莉作为系争店铺的承租
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人,虽然其与被告杨伟春的租赁合同未经备案登记,但合同效力并不因该店铺的转让而受到影响。由于被告黄莉已支付被告杨伟春租金至2008年12月31日止,被告黄莉并非非法占有使用该系争店铺,而被告杨伟春也未实际占用系争店铺,故对于两原告要求被告搬离该系争店铺、支付店铺使用费的诉讼请求,法院不予支持。
对于第二个争议焦点,本院认为,被告杨伟春与被告黄莉之间签订年租金10000元的租赁协议,两被告均确认系当时为办理营业执照有意写低租金数额,双方实际并非按该协议约定的租金履行,因此对该协议约定的租金效力不予确认。被告杨伟春并未提供月租金为5000元的相关证据,而且其收到的被告黄莉租金总额65000元与租金缴纳期限来看,也不是按每月5000元标准收取,因此,对其辩称租金数额为每月5000元的主张不予认可。被告黄莉所提供的向系争店铺原承租人退还四个月租金17000元的收条、被告杨伟春收取50000原租金至2008年12月31日止的收条与被告黄莉所述每年为5000元的主张能相互吻合,且与年租金为50000元的房屋租赁协议也相印证,因此,法院认定被告黄莉与被告杨伟春之间租赁协议的租金数额为每年50000元。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定,法院判决原告的诉讼请求不予支持。 判决后,原告杨先明、杜荣妹在法定期限内提起上诉。二审中上诉人撤回起诉,一
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审判决已经发生法律效力。
三、对本案的研究和解析
本案产生于近年来日益发展的商业租赁市场,商业租赁活动已经构成了租赁市场的重要组成部分。案件的焦点问题自然是对“买卖不破租赁”原则的适用,围绕这一原则,还有很多值得进一步研究和探讨的问题。
(一)“买卖不破租赁”原则的产生与发展
在早期民法上,租赁物的买受人可以凭借物权的优先效力从只享有合同债权的承租人那里取回租赁物,即“买卖击破租赁”,这种状况一直延续到1804年《法国民法典》。到19世纪末期,“买卖击破租赁”的规定越来越受到人们的诟病。在房屋租赁市场中,大部分承租人是处于社会底层的劳动者,其收入状况较差,若因为房屋所有权移转而终止租赁关系,他们往往无力在价格水涨船高(承租人增多,房源稀少)的房屋租赁市场找到另一个合适住处,从而流落街头。如果一味施行“买卖击破租赁”,则难以保证一部分社会底层群众的基本生活条件,危及他们的生存,从而影响社会稳定,酿成严重的社会问题。[2]此外,许多房屋买受人是基于收取房屋租金的目的而购买房屋,租赁合同的继续履行未伤害房屋买受人的利益。相反,通过原租赁合同的延续,房屋买受人节约了寻找新承租人、订立租赁合同等成本,而承租人也节约了寻找新的房屋,重新改造房屋等方面的费用,对这部分
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人而言,继续沿用原有的租赁合同符合促进商事交易便捷、提高交易效率的经济目标。
基于上述考虑,1900年实施的《德国民法典》在第566条(出租人不破租赁)第1款规定“出租人的住房在交给承租人后,被出租人让与给第三人的,取得人即代替出租人,加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的权利和义务。”[3]这一条规定,首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后,大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范,我国同样在《合同法》、《城市房屋租赁管理办法中》等法律、条例中设置了”买卖不破租赁”的制度,特别是在房屋租赁活动中,买卖不破租赁原则已经成为惯例。
随着改革开发的进一步深入,经济生活开始呈现多元化的局面,房屋租赁市场也产生了新的变化,这种变化带来了对“买卖不破租赁”原则的挑战。一来,居民个人收入不断增长,城市商品房供应量持续增加,许多普通老百姓拥有了自己的住房,不再依赖租房解决居住问题。二来,商事活动的广泛开展,促使大量房屋、门面房纷纷变身店铺、商用建筑,使得商业性租赁在占据了房屋租赁市场的重要位置。本案中双方系争的季景路163号门面就是典型的商业租赁房屋。在上海这样一个国际性大都市,大型商业大厦鳞次栉比,小街小巷也是店面连着店面,商业性租赁比重较之其他地区更为庞
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大。在商业性租赁中,大多数租赁房屋从事商事经营的承租人都是从事商业经营的公司、企业、个体经营户,他们并非低收入群体,租赁关系的终结不影响其基本生活。“买卖不破租赁”原则设立之初的政策需求——保证经济上的弱势群体享有基本的居住条件,对于商业性租赁是不适用的。三来,一味地施行“买卖不破租赁”原则,使得买受人处置房屋的自由意志受到限制,从而不能实现自己对房屋的利用意图,从而在利益上受到了损害。一旦出现出卖人恶意隐瞒房屋租赁关系的情形,买受人在购买房屋后,将长时间受制于房屋租赁合同,从而造成购买房屋的目的落空,而违约责任通常难以弥补买受人的预期利益损失。这样一来,买受人势必需要增加成本来调查房屋租赁情形,从而降低市场流通效率。
虽然“买卖不破租赁”原则存在一定的弊端,但该制度已延续百年,仍有不少的价值,能够起到一定的社会效果。首先,正如上文所述,租赁关系的继续履行对于本就以出租房屋为购
买目的的买受人而言,能够节约交易成本,提高房屋的利用效率,减少房屋空置时间。其次,“买卖不破租赁”原则最大限度保护了承租人利益,也保证了租赁关系的稳定。对于租赁房屋用以居住的一部分弱势群体而言,买卖不破租赁能够保证其居住条件,维护其基本生活状态。对于租赁房屋用以商业经营的承租人而言,其通常抱有长期经营的目标,往
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往通过订立长期租赁合同来保证经营地点的固定,并投入大量费用用于装修。若因为房屋所有权移转而被迫结束租赁关系、搬离原来的经营地点,往往带来装修成本损失,固定客源的丧失,经营品牌效益的受损。这种利益损失虽然不至于损害其基本生活,但对于承租人的经济利益打击颇大,将对民事主体从事商业经营的积极性造成损害。同时,租赁关系因为房屋所有权移转而被迫终止的现象,会造成市场经营主体非主观性的变动,影响市场交易关系的稳定,损害交易安全。
为了保护交易安全,平衡保护承租人与受让人的利益,绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时,同时搭配一定租赁权公示性措施,即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。[4]我们也应当学习这种做法,在运用“买卖不破租赁”这一原则时平衡好各方当事人的利益,既考虑到我国国情的变化,也注重吸收这一制度的优点,从而达到最好的社会效果。
(二)“买卖不破租赁”原则的适用要件
1、租赁合同合法有效。如果没有合法有效存在的租赁合同,就无所谓原有的租赁关系,更谈不上买卖不破租赁了。此时,判断租赁合同有效的准据点,应当是租赁物所有权让与之时。
[5]即法院审查租赁合同是否有效的时间节点,应当是租赁
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物所有权转让的时刻。考察租赁合同的有效与否,法院审查的重点在于双方意思表示是否真实,是否违背法律强制性规定,是否采用了合法的形式等。
在本案中,出租人杨伟春与承租人黄莉对同一商铺签订了两份租赁协议,并且在租金数额上存在不同,其中一份约定租金为每年壹万元,另一份约定租金为每年伍万元。从被告提供的证据来看,第一份年租金壹万元的租赁合同是故意做低租金用于办理工商登记的,其存在故意欺瞒工商部门的意图,在效力上存在瑕疵。但第二份租赁合同是出于当事人的真实意思表示,并不违背法律的强制性规定,且原告未提供该租赁合同存在效力瑕疵的证据,因而是合法有效的。在租赁房屋所有权移转时,出租人杨伟春和承租人黄莉都在认真履行着第二份年租金伍万元的租赁协议,这一事实也可以推定双方对合同效力的认可。
2、租赁合同已经开始履行。如果租赁合同仅仅是订立完成,尚未实际履行,订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有,则承租人仅仅取得了一种债权请求权,不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。同理,若出租人尚未交付租赁物于承租人,则购买租赁物的第三人将无法知悉租赁物上已存在租赁关系的事实,势必会为查验标的物上的权利状况而投入一定的查证成本,交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍。[6]此时宽泛地适用“买卖不破租赁”,就违背立法促进商
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事交易便捷开展的初衷。因此,买卖不破租赁的实现,是以租赁合同已经开始履行为前提的。
本案中,在租赁协议订立之后,承租人黄莉向系争店铺的原承租人徐峰退还了剩余期间的租金,从而实现其对系争店铺的占有。其后,承租人黄莉通过店面装修将其改装成上海迷妮时装店用于经营,并一直经营到系争店铺所有权移转之后。另外,2007年6月11日,承租人
黄莉按照租赁合同的规定预先向出租人杨伟春支付了到2008年12月31日止的租金,出租人杨伟春收取该笔款项并注明是收取房租。以上事实表明,租赁合同已经在出租人杨伟春和承租人黄莉之间实际履行,黄莉取得了承租人的地位,可以获得“买卖不破租赁”原则的保护。
3、出租人将租赁房屋的所有权转让给第三人。如果买受人和出租人是同一主体,或者存在某种委托、附从关系,则可以认定属于假转让。此时,租赁房屋的转让实际上只是一种表面的假象,并没有实际发生。因此,这时候的买卖关系不应当对租赁关系构成影响。另外,买受人必须履行相关的房屋过户手续,从而使得房屋所有权确定地转移。因为我国法律规定房屋所有权的取得必须采用登记方式,因此,我们必须要求买受人提供房屋所有权属的证书,来证明买受人已经取得租赁房屋的所有权。
在本案中,原告提供证据证明,原告杨先明、杜荣妹与被
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告杨伟春在2007年8月22日就系争房屋订立了书面的房屋销售合同,并于2007年10月26日办理了房屋过户登记手续,已经取得了该房屋的所有权。此时杨先明、杜荣妹与杨伟春分属两人,属于真实的房屋转让关系。而且,杨伟春原先所有的房屋是一套私房,并不存在转让限制,双方也是通过房屋买卖的合法形式进行转让,手续齐备,因此,该房屋所有权移转关系是真实有效的。
4、租赁关系已经采用一定的公示措施。只有采取了一定的公示措施,买受人才能了解租赁关系存在,才会全面思考是否购买租赁房屋,以便作出审慎的决定。如果不采取公示措施,买受人于购买之后才知晓租赁关系存在,则会对买受人的使用目的造成冲击,损害其对租赁房屋的利用,也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性,即租赁关系有可能解除。因此,公示措施对于确定租赁房屋的使用关系,维护买受人的知情权,都有重要的意义。
我国《城市房地产管理法》第53条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第10条规定,居住房屋租赁合同订立生效后,由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料,到社区事务受理中心办理相关手续;出租
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人应当办理纳税申报;租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定,房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。
虽然我国的法律已经有了相应的规定,但这种备案、登记的规定在现实中贯彻施行的情况并不完善。房屋租赁关系复杂多变,存在转租、短期租等情形,一味要求承租人进行备案登记,可能有些脱离社会实际,难以照顾到很多承租人的实际情况。许多承租人由于不熟悉法律规定,或者嫌麻烦,也没有到相应部门办理备案手续。而且这种备案登记很少对公众公布或开放,难以起到公示效果。如果仅以房屋租赁备案登记作为“买卖不破租赁”原则的唯一公示性措施,将极大限制这一原则的适用,不利于对承租人利益的保护。
《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租
篇二:房屋租赁合同(无备案条款)
房屋租赁合同
甲方(出租方):
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身份证号码/法定代表人: 住址:
联系电话: 乙方(承租方):
身份证号码/法定代表人: 住址:
联系电话:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及
其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下
列房屋的租赁达成如下协议:
第一条 房屋基本情况
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于,位于
第____层,共_____(间/套),房屋结构为_________,建筑面积为_______平方
米(其中实际建筑面积为_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为
_______平方米)(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号为): 。
第二条 房屋用途
该房屋用途为____________________。除双方另有约定外,乙方不得任改变
房屋用途。
第三条 租赁期限
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租赁期限为年,自____年___月___日起至___年___月___日止。
租赁期满后,同等条件下,乙方享有优先续租权,如同意继续租赁,则续签
租赁合同。
第四条 租金及付款方式
该房屋租金为每年 元,大写:,租赁期间,租金共计 元,大写: 。租赁期间,如遇到市场变化,双方可另行协商调整租金标准。
乙方应于本合同生效之日起 日内将租期内的所有租金一次性全部支付给甲方。
第五条 押金
该房屋押金为 元,大写 。乙方在本协议签订后 日内将租期内的所有租金一次性全部支付给甲方。 该押金用于保障房屋内的设备完好,如出现设备损坏的现象,甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。
如合同期满,乙方没有损害房屋内的设备,则甲方应该在合同期满日如数退还。
第六条 交付房屋期限
甲方于本合同生效之日起____日内,将该房屋交付给乙方。交房时间迟延的,租期相应顺延。
第七条 维修养护责任 正常的房屋修理费用由甲方承
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担;日常的房屋维修由乙 方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。
租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第八条 关于装修和改变房屋结构的约定
乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。退租时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第九条 关于房屋租赁期间的有关费用
在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任:
1(水、电费;
2(煤气费;
3(网费、电话费;
4(物业管理费;
在租赁期,如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用,均由乙方支付。
第十条 因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造
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成甲方损失,由乙方负责赔偿:
1(擅自将承租的房屋转租的;
2(擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3(擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4(拖欠租金累计达1个月;
5(利用承租房屋进行违法活动的;
6(故意损坏承租房屋的。
第十一条 违约责任
租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,须向对方交纳租金总金额的30%作为违约金。
第十二条 不可抗力
因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。 第十三条 争议的解决
本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。如协商不成时,可以向房屋所在地法院提起诉讼。
第十四条 其它
1、本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。
2、本合同自双方签字、盖章之日起生效。本合同一式两份,双方各执一份。
甲方(签章): 乙方(签章)
代表(签字): 代表(签字)
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联系电话: 联系电话:
_____年_____月____日_____年_____月____日
篇三:租赁合同是否需要办理登记备案
租赁合同是否需要办理登记备案?
所谓买卖不破租赁,是指房屋出租人在房屋租赁合同存续期间,把已出租的房屋转让给第三人,第三人在取得该房屋所有权后,不能以自己是房屋所有人,没有跟原来的房屋承租人签订过房屋租赁合同为由要求房屋承租人搬出其所有的房屋,新的房屋所有人只能代替原来房屋出租人的地位继续履行房屋租赁合同。
不管是“买卖不破租赁制度”还是“继承不破租赁”,立法目的均在于维护既存的社会生产、生活的稳定性,使既存的社会生产和生活不会因为租赁物所有权的变动而导致混乱。原来的房屋租赁人要想主张原来的房屋租赁合同在其和新的房屋所有人之间继续有效,必须具备下列几个条件:(1)原来的房屋租赁合同有效;(2)房屋所有权的变动必须发生在房屋租赁期间;(3)房屋所有权的变动可以是因为买卖、赠与或者继承,新的房屋所有人都有容忍的义务。
北京房产律师原江建议:在签订房屋租赁合同后应及时办理租赁合同登记备案手续,以更好地维护自己的合法权利。
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