范文一:非法转租法律后果
一、非法转租的法律后果
非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中,承租人的转租行为是违法行为,承租人应赔偿出租人因此所受的损害,出租人也有权终止合同。非法转租时,当事人之间发生如下法律后果:
1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
2、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。
3、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利,依日本判例及德国学说,出租人虽不终止租赁关系,也得以所有权为由,对于次承租人请求排除妨害。依我国台湾地区学者的解释,出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并非不法,出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。我们同意这种观点。
因合同法缺乏具体规定,在司法实践中处理非法转租纠纷时,我们认为,应当按照以上三点原则处理,依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。
二、转租合同效力如何判断
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有
非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承
租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同
法所提出的必然要求
范文二:转租与二次转租的法律探讨
转租与二次转租的法律探讨
张爱华
一、案情介绍
1992年至1997年期间,乙公司租赁甲公司的房屋用于经营酒家。在该租赁合同到期之前的1997年3月,乙公司决定将该酒家承包给本单位职工丙某,并订立了《承包协议书》。协议书上约定“甲方(乙公司)负责与房屋产权单位洽谈承租年限及有关事宜;甲方有权监督乙方(丙某)是否合法经营、依法纳税;乙方应遵纪守法,按期交纳房租,如发生两个月以上拖欠租金,甲方有权终止合同收回房屋;承包期内,房租、煤、水电费由乙方负责支付;乙方每月向甲方返款 1000元;承包期为自1997年7月1日至2000年6月30日。”但关于丙某应交纳房租的数额未写明。乙公司于是于1997年6月30日与甲公司重新签订一份《房屋租赁合同》,由乙公司租赁甲公司房屋经营酒家,租期自1997年7月1日至2000年6月30日止。合同约定“年租金33600元,每季度交纳一次,如果发生两个月以上拖欠,出租人有权解除合同,收回房屋;承租人有权对房屋进行装修,但不得破坏主体结构,否则出租人有权要求其赔偿损失;承租人按照合同规定对租赁房屋行使使用权,如改变用途应征得出租人同意,但应保证使用权不能转移,如有转移,出租人有权解除合同并收回房屋。”
丙某在承包期已届满后,于2000年12月16日与丁某签订《房屋租赁协议书》,将该酒家租给丁某经营。在《房屋租赁协议书》中丙某承诺保证房屋的合法使用权,如出现纠纷愿承担对丁某的赔偿责任。但丙某并未将他与乙公司的承包关系及乙甲之间的租赁关系告知丁某。丁某先后向丙某支付了15000元。2001 年11月6日,甲公司以拖欠租金为由向人民法院起诉乙公司,并将丙某承包经营的酒家作为第三人。
二、审判过程:
原告甲公司诉称在与被告乙公司签订《房屋租赁合同》后,除第一年同意免除租金外,被告乙公司至今未交纳租金。因此要求被告支付两年的租金67200元,并腾出房屋。除《房屋租赁合同》原件外,原告未提供其它证据。
被告辩称,将房屋交丙某使用是内部职工承包,不是转租。第三人丙某未做答辩。因腾房的诉讼请求涉及丁某利益,因此人民法院将丁某追加为第三人。丁某提出为经营酒家而进行的装修投入应有人补偿。
经查,被告乙公司确实没有支付租金,其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某的情况均属实。人民法院在审理过程中主持调解,当事人在自愿的情况下达成调解协议:原告放弃支付租金的请求;被告及第三人丙某将房屋腾出归还原告;由丙某向丁某支付装修及购置设备的补偿金4万元。
三、法理分析
在分析上述问题之前,我们有必要先对房屋租赁有一个概括的认识。房屋租赁是一种非常典型的民事法律行为,简单说就是房屋的所有权人将房屋交他人使用,该他人向所有权人交付金钱,且在一定期限后将房屋交还的行为。在人们拥有自己的房屋后,出租就出现了,在建国初的30年中,由于强调公有制,私房出租逐渐减少,而代以公房出租。公房出租在计划经济时代曾广泛实行,就是国家将国有的房屋即所谓公房出租给国企职工或其他有权承租的个人居住,并收取房租。这种房租既不是租赁双方自由协商的产物,也不是根据市场行情定价的结果,而是由国家制定的价格极低,因此严格讲还不是真正的租金,实际是一种社会福利。因此公房出租并不是真正民法意义上的房屋租赁。这与当时私房较少且社会经济政策僵化有关。随着市场
经济的发展,我国的房地产政策也在向前发展,房屋买卖、租赁活动伴随着私房的增多而增加,房屋租赁普遍发展起来,这种情况需要健全的法律来规范。
在多年的发展变化中,我国有关房屋租赁的法律规范也在不断完善,至今可以说比较完备了。我国的《民法通则》对其有原则性的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》中也有概括性规定,如第52条“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”第53条 “出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”第 54条“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
第55条“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”在1999年10月开始实施的《中华人民共和国合同法》(下简称“合同法”中,专门用了一章共25条来规范租赁合同,基本可以概括房屋租赁可能遇到的法律问题。另外,在1995年6月1日,建设部也发布了《城市房屋租赁管理办法》,比较详细地规定了城市房屋的出租应遵循的规范。
在房屋租赁合同中,出租人的主要权利是:1、收取租金。如果出租人免去承租人支付租金的义务,实际上就是允许对方无偿使用该房屋,此时就不宜按房屋租赁来约定合同内容;2、监督权。监督权是对租赁房屋使用的监督,它的理论基础在于,房屋出租人作为房屋的所有权人,在房屋的所有权和使用权分离的情况下,为维护房屋的完好状态,有权排除他人对房屋的不合法不正当的或者其它违背所有人意志的行为,以便在租赁合同终止时收回房屋;3、收回租赁房屋权。即出租人在租赁合同到期后收回租赁房屋的权利;4、合同解除权。指在法律规定或合同约定的解除事项成就时,出租方有权单方解除合同收回房屋。出租人的主要义务是,1、交付房
屋的义务。包括按时、按量、按质;2、修缮房屋的义务。一般是由出租人承担,但法律允许当事人约定由哪一方来履行此义务;3、负担合法费用的义务。一般是基于房屋所有权而产生的费用;4接受返还房屋的义务。承租人的主要权利有:1、对租赁房屋占有、使用、收益的权利,这种权利是在合同约定的前提下及以符合房屋性质的合理使用为限;2、优先承租权和优先购买权。由于现行法律对优先承租权没有明文规定,所以承租人要想享受该权利需要与出租人约定。优先购买权是合同法赋予承租人的权利,即在租赁期内出租人出卖租赁房屋的,在同等条件下承租人有优先购买权;3、合同解除权。《合同法》为此规定了两种情况,第 231条“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”承租人的主要义务有:1、交付租金的义务,这也是承租人最重要的义务;2、妥善保管房屋的义务。承租人应当以一个正常人对待自己所有的房屋所应具备的注意水平履行保管义务;3、正当使用租赁房屋的义务。即在约定范围内使用租赁房屋,在没有约定或约定不明的情况下,应当按照符合租赁用途的方法使用;4、返还租赁房屋的义务。
民法的精神之一就是尊重当事人之间的约定,只要该约定不违反现行法律法规和公序良俗就应当被认定为有效,当事人应依照约定行使权利和履行义务。因此,法律只是规定了民事行为的要件,而留出更多的空间给予当事人自己处理,关于租赁的法律法规也是如此,如《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益,归承租人所有,但当事人有约定的除外”的规定就使承租人利用所租房屋进行经营活动获取利益成为可能。
由此可见,上述出租人与承租人间的权利义务主要体现在约定之中。
从本案中原告甲公司的主要请求来看,它与被告乙公司间的租赁关系是比较明确的,虽然合同中所订条款还不算完善,但甲公司要求支付租金及腾房是不存在法律障碍的。不过本案中出现的其它情况是值得探讨的,主要涉及四个法律问题。一是乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租,法律后果如何;二是在 2000年6月30日租赁期界满后,丙某继续使用房屋的行为如何认定;三是丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定;四是丁某的损失应由谁来补偿,法律依据是什么。下面就逐个进行分析。
(一)关于乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租,法律后果如何认定的问题?
首先要明确的是转租的概念。在房屋租赁行为中,转租指房屋租赁人将承租的房屋部分或全部租赁给第三人,由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋租赁法律关系中,原房屋租赁合同可称为初租合同,其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人,与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人。
房屋转租合同的主要特征是:
1、涉及三方当事人的权利义务关系。首先,房屋转租合同的成立,须以出租人同意为条件,未经出租人同意承租人转租租赁房屋的属违法转租。其次,次承租人对租赁房屋的损坏和不当使用,由承租人向出租人负责。最后,在违法转租的情形下,出租人有权解除租赁合同。2、房屋转租合同与初租合同有密切关系。首先,二者的标的物具有同一性,前者的标的物就是后者的全部或一部分。其次,房屋初租合同的效力决定了转租合同的效力,仅在初租合同有效时,房屋转租合同才可能有效。当初租合同无效或效力未定或属于可变更可撤消时,转租合同亦无效或待初租合同效力确定后才得以确定。《城市房屋租赁管理办法》第31条规定“转租期间,
原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”再次,初租合同的租期决定着转租合同的租期,转租合同的租期应当在初租合同的租期届满前届满或同时届满,非经出租人同意,转租合同的租期超过初租合同租期的,超过部分无效。最后,房屋初租合同因各种原因而终止时,转租合同亦随之终止。3、房屋转租合同是以初租合同为基础的独立的合同。首先,房屋转租合同是承租人和次承租人以初租合同为基础以出租人同意为条件,根据自己的意志协商订立的合同,该合同不能对出租人的权利义务加以限制,效力仅及于承租人和次承租人;其次,承租人将租赁房屋转租给次承租人并非将其租赁权让与给次承租人,而是以其已有的用益权为基础,在租赁房屋上新创设的一种他物权。
房屋转租合同的生效条件:
1、房屋的初租合同有效且尚未终止。否则会因承租人地位的丧失而不能生效;2、须经出租人同意。《合同法》第224条规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”这就是说转租权的行使必须经出租人同意,如果出租人不同意,则有权解除合同。此时会出现三种情况:一是承租人将转租的事告知出租人,且出租人同意,则转租成立,合同继续履行;二是承租人未将转租之事告知出租人,且出租人由于某种原因(如长时间离开居住地等)不知情,则出租人可以在知道此情况时解除合同;三是承租人未将转租之事告知出租人,但根据法律推理,出租人知道或应当知道该转租行为的发生,但既未做同意的表示也未立即解除合同的,如何认定《合同法》未明确;《城市房屋租赁管理办法》第五章对转租的规定较为详细。第26条“房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。”第27条“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第28条“房屋转租,应
当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续。”这一条规定了出租人对于转租行为的认可必须是书面的。所谓“出租人同意”,在性质上属授权行为,此意思表示有两种类型,一是一般抽象的同意,即转租前,出租人概括同意承租人转租;二是个别具体的同意,即承租人与次承租人谈妥转租的条件后,出租人予以具体同意。“书面同意”既可以在初合同中表示允许承租人转租,也可以是在初租合同成立后出租人作出同意承租人转租的书面意见。当然,如果出租人只是概括同意转租而未约定转租条件,承租人也应本着诚实信用原则在初租合同的范围内约定转租合同的条款。
房屋转租合同当事人的权利和义务:
出租人:1、出租人有权要求承租人按照初租合同履行义务。承租人要对因第三人或是二次承租人的原因造成的租赁房屋的毁损直接向出租人承担责任;2、出租人有权从转租合同中获益。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定“出租人可以从转租中获得收益。”3、出租人有权监督次承租人使用租赁房屋的情况。虽然出租人与次承租人间不存在合同关系,但根据物权法关于物权支配效力的理论,在租赁房屋由他人用益的情况下,出租人对租赁房屋仍具有间接支配力。4、在初租合同与转租合同均终止时,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。 承租人:1、承租人有权要求出租人按照初租合同履行义务,如修缮房屋、负担合理税费等。
2、承租人有权从转租合同中获益。3、承租人有修缮房屋的义务,它发生于与出租人约定由承租人修房屋时。4、初租合同终止时承租人有义务通知次承租人。
次承租人:1、根据转租合同享有承租人的权利,履行义务。2、接受出租人对其使用房屋的监督。3、转租合同终止时返还租赁房屋。
通过上述对转租的法理分析,我们可以看到转租需要比较严格的程序才能够合法成立。但法律对于出租人没有书面同意转租且在转租发生时也没有提出解除合同如何处理未作明确规定。这就产生了一个问题,即出租人在知道转租发生而未提出解除合同是否意味是对承租人转租的一种默许?如果是的话,又与《城市房屋租赁管理办法》中规定的书面同意相矛盾。对于这个问题,我们认为应当按照民法意思自治原则,认定出租人是同意转租的。法律还规定了当事人有进行租赁登记的义务,由于我们主要探讨当事人间的权利义务关系,所以没有对登记的问题进行论述。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定“违反本办法有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并可处以罚款。”由此也可以看出,《城市房屋租赁管理办法》作为一部管理规范,侧重的是管理,对于非法转租的收益进行没收处理,忽略了出租人的权利。
通过上述分析可以看出,虽然乙公司在与丙某的协议中使用了承包的概念,但约定丙某交房租且预期不交解除合同是明显的租赁合同的特征。而且除延用原酒家的执照外,所有经营活动和所有费用均由丙某负责,也不符合承包的特征。因此可以认定这种行为是转租行为。由于甲公司已在与乙公司的租赁合同中明确表示不允许转租,所以该转租是非法转租。对于非法转租有三种法律后果,1、就转租人与次承租人之间的关系而言,双方的合同关系因非法转租而面临终止,次承租人有权请求转租人赔偿损失。2、承租人转租是违约行为,出租人有权解除合同。出租人解除合同的,并可以请求损害赔偿;出租人不解除合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。3、就出租人与次承租人的关系而言,次承租人的租赁权不能对抗出租人。当出租人解除租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。那么如果出租人不解除合同,其是否可以向次承租人主张权利呢?民法学对此有不同解释,我们认为出租人不终止租
赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生和存在,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有和使用及收益并非不法,出租人不能依所有权直接向次承租人请求返还租赁物。本案中,初租赁合同和转租合同同时到期,且在此期间出租人并未提出解除合同,因此不产生损害赔偿的后果。出租人可以要求承租人支付未付的租金及要求次承租人返还房屋。
(二)在2000年6月30日租赁期界满后,丙某继续使用房屋的行为应如何认定?
由于租赁合同是甲公司与乙公司签订的,所以丙某与甲公司即出租人间不存在合同法意义上的法律关系。合同到期后,甲公司未立即明示不续签合同并要求乙公司归还房屋,根据“合同法”第236条的规定“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。因此原合同还是有效的,只是甲公司有权随时解除合同。因此,乙公司继续占有房屋是有法律依据的。乙公司与丙某之间的承包关系此时也已到期,到期如何处理在承包协议中未明确约定,但乙公司也未明确表示终止承包关系,丙某在乙方的默许下继续经营酒家。那么丙某继续使用房屋的行为就是合法的,直至甲公司提起诉讼之日为止。
(三)丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定?
依照前面的分析,丙某时与乙公司订立转租合同的次承租人。他以个人名义与丁某签订了《房屋租赁协议》,且协议条款完全按照租赁合同的要件约定,就是将房屋再次出租,形成了二次转租。对于二次转租,在多数问题上都可以比照转租处理。但在二次转租如果要合法需要经谁的同意的问题上,法律并未涉及。我们认为,在二次转租时,次承租人不仅要征得出租人的同意,还要征得承租人的同意,二次转租才可以合法。当然本案中丙某在与乙公司的承包期
届满后,未通知出租人和承租人,擅自将房屋租与他人,且租期定为三年,这种行为可以肯定是非法的。甲公司完全可以对其提起侵权之诉。
(四)丁某的损失应由谁来补偿,法律依据是什么?
丁某与丙某存在合同关系。在该关系成立之前,丙某有义务向丁某如实陈述有关情况,使对方能有正确选择。丙某既不是房屋的产权人,也不是房屋的承租人,他对于租赁房屋的处分是非法的。“合同法”第42条有明确的规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”丙某的行为完全符合上述三点。他向丁某再三保证出租的房屋不存在任何权属争议也没有任何遗留问题,未告知丁某有关与乙公司的承包关系,属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,同时也违背了诚实信用原则。丁某正是基于对丙某的信任才做出租房的行为的,为经营而进行了装修,有大量金钱的投入。现在由于房屋的产权人要求腾房,而王田之间的租赁合同无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求,从而使投入变成损失。因此丙某应对丁某的损失承担赔偿责任。
四、案例点评
本案事实清楚,但法律关系却是复杂的。首先要确定原被告间合法租赁关系的成立,其次要认定乙公司与丙某的关系,丙某与丁某的关系,及此种关系对房屋产权人造成的影响,当事人同意或拒绝的证明等。如果确认乙公司的转租行为成立,而该行为又未经甲公司同意,则转租行为是无效的;丙某擅自将房屋又租给他人使用是一种侵权行为,被人民法院认定后要承担侵权的民事责任。
由于原告的诉讼请求只涉及支付原始租金和腾房,未要求违约金或赔偿。而且民法中有民事权利自己处分的原则,因此,一审法院没有通过仔细看合同、协议条文深入分析当事人间的关系,也没有直接做出判决支持原告的诉讼请求,而是用调解的方式结案。尤其是对于丁某提出损失补偿问题,按照民事诉讼规则,一个有效的诉要具备明确的诉讼对象,明确的诉讼请求,换句话说,丁某要想获得赔偿,必须提出反诉,或待本案结束后另行起诉。而且根据“不告不理”的民诉原则,丁某的问题是不应该在本案解决的。但人民法院为尽快解决纠纷,通过做当事人的工作,使丙某补偿了丁某的损失。
就本案来讲,人民法院完全可以直接判决被告支付租金归还房屋。但人民法院为了息诉和避免将来的执行问题,通过协调使原告甲公司放弃租金请求,乙公司交还房屋,丙某补偿了丁某的损失。从这个审理结果上看,还是皆大欢喜的。这也是符合我国法律现状的。现阶段由于公民的法律知识缺乏,导致在签订合同或协议时不能对双方的权利义务进行很好的约定。从另一方面讲,假如原告提出的诉请还包括支付延期租金和索赔,那么人民法院就应该查明事实分清法律关系判令被告承担相应的责任。
虽然原告并未就被告转租的行为提出诉请,但就本案来研究转租、二次转租等问题还是有现实意义的。
范文三:非法转租的法律效果
承租人的转租权
承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的,由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的,出租人可终止合同。
非法转租
1. 非法转租的指未经出租人同意的转租合同。根据城镇房屋租赁合同》第16条没有采纳通说见解,规定非法转租房屋租赁合同的,次租赁合同无效。②但该条同时采用了折衷处理,非法转租的,若出租人自知道之日起6个月没有表示异议,推定其同意转租,非法转租就转化为合法转租。
非法转租的法律效果
1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
2、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。
3、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利?
我们认为,出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的,出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。
因合同法缺乏具体规定,在司法实践中处理非法转租纠纷时,我们认为,应当按照以上三点原则处理,依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。
合法转租
承租人转租房屋经出租人同意的房屋转租合同有效,也就是属于合法转租。另外符合《城镇房屋租赁合同解释》第15、17条规定,的也属于合法转租,房屋转租合同有效。
《城镇房屋租赁合同解释》相关法条解读
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题:
(1)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。
第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
友情提醒:添加微信号xuexifalv,律师在线解答法律问题。
范文四:法律对于房屋转租合同的认定
《法律对于房屋转租合同的认定》
------------------------------------------------------------------------------
作者: 日期:2014-08-13
在当今的市场经济环境下,房屋转租已经成为很普遍的现象。房屋(www.30lawyer.com)转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。但是在未经同意的情况下承租人与次承租人签订的房屋合同的效力如何呢,
《合同法》第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
鉴于房屋转租的特殊性,成都合同律师建议广大市民在签订租赁合同时注意:第一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。第二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。第三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。
范文五:房屋转租相关法律问题的研究
2008年3月黑河学刊Mar..2008
SerialNo.134No.2总第134期第2期HeiheJ,,urnal
房屋转租相关法律问题的研究
⑧吴进强,方健能
(广州市交通物业发展中心。广东广州510080)
【摘要】由于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善,在实践工作中遇到不少难题,因此。有越要
结合实际对相关法律问题进行分析和探讨。首先。对房屋转租的性质、房屋持租的收益、出租人与次承租人的关系、转租与转让等四个方面所涉及的法律问题,结合实际并运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨;其次,结合实际工作中遇到的相关问题,探索如何通过签订租赁合同来维护租赁双方的合法权益.避免合FI纠纷。
【关键词】房屋转租;租赁合同;出租人;承租人
【中图分类号】D923.2【文献标识码】A【文章编号】1009—3036(2008)02-0097-03
房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用,由
承租人支付租金的行为。而房屋转租是指房屋承租人(转
租人)将承租的房屋再出租次承租人(被转租人)的行为。
而房屋租赁各方为了维护各自合法权益的实现,一般都采
取书面合同形式来明确双方的权利和义务。合同法等民法
作为私法更强调契约双方的意思自治,只要双方的约定不
违反法律、法规的强制性规定,则该约定有效而依法受到
保护。目前,《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租
赁管理办法》等法律、法规、规章均对租赁合同、房屋租赁
合同、转租有相关的规定,而这些规定有时又存在着不一
致的地方,对这些不一致的表达我们应如何理解,有些规
定如规章存在违反上位法或有冲突等情形又该如何适应,
在实际房屋租赁活动中又该如确保合同的约定不违反法
律法规的强制性规定,在法律法规对房屋租赁的某个方面
规定不完善或不明确时,在实际工作中我们又该如何在合
同中进行明确约定,等等。因此,有必要结合实际对房屋转
租的相关法律问题进行分析和探讨,依法签订租赁合同,
避免实际工作中不必要的纠纷,真正维护租赁各方的合法
权益。
一、房屋转租的性质租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条第一款规定:“承租人在租赁期内。征得出租人同意.可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”因此,我们可以把房屋转租行为分为两类:合法转租行为和非法转租(擅自转租)行为。合法转租是指承租人(转租人)经出租人同意进行房屋转租的行为;非法转租是指承租人(转租人)未经出租人同意进行房屋转租的行为。[13m实际上,即使租赁合同未对转租进行约定,而承租人擅自转租的,则视为非法转租,出租人可以依法解除租赁合同。当然由于多数承租人对相关法律、法规关于非法转租的规定并不太清楚,且非法转租行为在房屋租赁过程中常有发生。因此最好在房屋租赁合同中对非法转租行为进行明确的约定,减少双方不必要的纠纷。二、房屋转租的收益房屋转租一般都存在着转租收益的问题,对于合法转租收益,除合同有约定外,一般归承租人所有。主要依据是若干问题的意见(试行)》第131根据上述的规定及民法原理,对出租人与次承租人之条规定:“返还的不当利益,应当包括原物和原物所生的孳间的权利义务进行以下分析:首先.从民法理论来说,原租息。利用不当得利所取得的其他利益,扣除劳务管理费用赁合同和转租合同分别是两个独立的合同,基于合同相对后,应当予以收缴。”另外,根据《行政处罚法》第12条的规性原理,出租人的同意转租并不能使出租人和次承租人之定:“国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规间建立直接的合同上权利义务关系,故双方均不得向对方规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具主张基于租赁关系而产生的各种权利和义务;其次,次承体规定。…‘尚未制定法律、行政法规的,前款规定的国务院租人占有租赁房屋对出租人而言为有权占有,出租人不得部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为,可以基于所有人的地位向次承租人请求返还租赁房屋;再次,设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。”“罚款的限额由若承租人违约致使出租人依法解除原租赁合同,则此时出国务院规定。”故建设部规章在上位法对该收益的处罚未租人有权直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权。因为规定的前提下,无权对此做出没收的规定。此时转租关系的基础不再存在,对出租人而言,次承租人
不当得利是指没有合法依据而获得利益并使他人利占有租赁房屋即构成无权占有,出租人基于房屋所有人的益受损害的事实。因此持第二种观点的人认为,承租人的地位,则有权直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权,擅自转租是没有合法根据的,其收益是基于出租属于出租承租人依转租合同的约定向次承租人承担违约责任。[4】当人所有的房屋而获得,构成对出租人合法权利的侵害,属然在这种情形下,该如何更好地保护次承租人的合法权不当得利,转租人应将所获不当得利返还于受损失的出租益,这就是立法上亟待解决的问题。
人。而实际上,擅自转租收益是否构成不当得利,应看是否四、转租与转让、分租
符合不当得利的成立要件。“’承租人擅自转租,其收取的新房屋租赁转让是指由第三人承担承租人在房屋租赁租金若高于原租金,则可从中得到利益,但承租人仍继续合同上的全部权利义务,而承租人完全退出房屋租赁关系按原合同约定向出租人交租,出租人并未直接受到损害。的法律事实。《民法通则》第91条第一款规定:“合同一方也就是说出租人以收取租金作为对价,已将房屋的使用收将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当益权能移转给承租人,出租人在租金收益方面并没有受到取得合同另一方的同意。”《合同法》第五章“合同的变更和损害。【3豳因此,擅自转租收益不属于不当得利。转让”对此有明确的规定,如第88条规定:“当事人一方经
我们同意第三种观点.即擅自转租属于侵权行为。不对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给管承租人是否能从转租中得到利益,承租人擅自转租行为第三人。”因此,承租人经出租人同意,可将租赁合同关系实际上已构成对房屋财产所有权的侵害,因而属于侵权行转让给第三方。
为。承租人擅自转租,使第三方占有房屋,形成了对房屋多转租和转让是两种不同性质的法律行为,主要区别如层次或多数人复杂的占有关系。且出租人对第三方履约能下:第一,租赁转让是以第三人概括承担承租人在租赁合同力等实际情况并不了解,这就增加了出租人到时收回租赁上的全部权利义务;而转租则是承租人以出租人的身份与房屋的难度或租赁房屋可能受到毁害的危险程度,属于对次承租人订立另一新的租赁合同,依法履行出租人的权利房屋所有权的侵害。因此,出租人应按侵权行为的规定,请和义务。第二,租赁转让是承租人脱离租赁关系,不再履行求转租人承担侵权赔偿责任。[312”租赁合同的权利和义务,由受让人完全取代承租人的地位
三、合法转租时.出租人与次承租人的关系成为租赁合同的承租方;而在转租关系中,转租人不脱离在非法转租情形下,出租人可随时依法解除与承租人原租赁关系。次承租人并不取代转租人的地位成为原租赁所签订的租赁合同,收回出租房屋,并依法追究承租人的关系的承租方,而是在转租人与次承租人之间建立另一新违约责任,此时转租合同应为无效合同,出租人不与次承的租赁合同关系。第三,第三人通过租赁转让的方式取得租人发生直接或间接的合同关系。若在合法转租情形下,租赁权的,就权利取得方法而言,属于移转的继受取得;次出租人与次承租人(被转租人)之间的权利义务关系又如承租人通过转租合同取得租赁权的,是在转租人享有租赁?98?
权的基础上,以租赁房屋再创设一新租赁权,属于创设的继第一款规定:“承租人在租赁期内,征得出租人同意,可以受取得。【町将承租房屋的部分或全部转租给他人。”因此,房屋转租其
房屋分租是承租人在租赁期内将承租房屋的部分转实包括房屋分租在内,法律法规对房屋转租的相关规定同租给次承租人的行为。《城市房屋租赁管理办法》第27条样适应于房屋分租。△
(参考文献]
[1]程信和,刘国臻房地产法学[M].jE京:北京大学出版社,2003.
[2]王利明.民商法研究[M].北京:法律出版社,1999.415.
[3]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京:中国政法大学出版社,1998.
[4]钟小文.浅析转租法律问题[J].华南师范大学学报(社会科学版),2004,(4):38—40
口编辑/徐霄天
(上接第96页)王×有杀人恶念时,支持并与之合谋杀人。力。起诉书关系到被告人的刑事责任甚至生杀予夺,因此.并为被告人王×实施犯罪提供作案工具、制造条件。在共其语言在准确性上要求很高。要使文书的语言准确合法。同犯罪中起次要作用,应为本案从犯,应比照主犯从轻处必须使用法律术语,因为那是经过推敲和斟酌的,既准确罚。为维护社会治安秩序,保护公民的生命权利不受非法又简洁。例如,相对于公诉人,不能称被告人为“被告”;而侵犯,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第141条之规对于单位被告人,还应说明其法定代表人的身份情况,不定。特提起公诉,请依法公正判处”。修改后的理由能在切能称其为“法人代表”或简称其为“代表人”。
事而论、突出本案特点的同时,根据法条通过揭示犯罪客当然,制作一份规范的起诉书除应遵循上述几项原则体,使由事及理的过渡自然流畅,切事而论与依法说理紧外,还需要具备其它一些条件,诸如公文的写作知识、相当密结合,夹叙夹议,理由论述浑然一体、充分有力,其说服水平的法学素养、对案件性质的正确认识等。一份规范的力自然不容置疑。起诉书,是检察人员辛勤工作的结晶,是检察人员专业理
六、用语准确合法论素养和业务水平的综合体现,只有严肃对待,认真制作,准确合法的语言不仅有助于文书内容的表达,而且能才能不辱使命。△
够体现法律的严肃性及执法者个人的专业素养和业务能
(参考文献】
[1]彼德?斯坦.西方社会的法律价值[M].北京:中国人民公安大学出版社,1990.
[2]袁贵仁。粱家风.中西法律价值观的哲学反思[J]-|E京师范大学学报,2000,(3).
[3]唐仲清.判决书制作应确定判决理由的地位EJ].现代法学,1999,(1).
口编辑/徐霄天?99?
房屋转租相关法律问题的研究
作者:
作者单位:
刊名:
英文刊名:
年,卷(期):吴进强, 方健能广州市交通物业发展中心,广东,广州,510080黑河学刊HEIHE JOURNAL2008(2)
参考文献(4条)
1.程信和;刘国臻 房地产法学 2003
2.王利明 民商法研究 1999
3.王泽鉴 民法学说与判例研究 1998
4.钟小文 浅析转租法律同题[期刊论文]-华南师范大学学报(社会科学版) 2004(04)
本文读者也读过(9条)
1. 析房屋转租的条件和法律后果——王某与桑某之间的转租协议纠纷案[期刊论文]-资源与人居环境2007(8)
2. 李明辉 承租人转租房屋,出租人可以解除合同吗?[期刊论文]-党的生活(黑龙江)2009(11)
3. 张辉.丁洪震 转租合同相关问题之探析[期刊论文]-铁路采购与物流2011,06(2)
4. 周燕 试论擅自转租合同的效力——以保护次承租人为视角[期刊论文]-群文天地2010(10)
5. 陶勇达 论转租制度的完善[学位论文]2007
6. 姜伟杰 承租人为何不得将房屋擅自转租[期刊论文]-知识窗2002(2)
7. 梁艳 未经出租人同意之转租行为论要[期刊论文]-法制与社会2009(35)
8. 黄海兵.柳春.HUANG Hai-bing.LIU Chun 论房屋转租合同的效力 --兼论次承租人的优先购买权[期刊论文]-湖州职业技术学院学报2005,3(1)
9. 曹晓燕 无效房屋租赁合同的认定与处理[期刊论文]-理论导刊2001(3)
本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_hhxk200802043.aspx