范文一:房地产市场现状
一、房地产市场的现状
目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面:
1、房地产投资规模过大。2002年,我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%,占固定资产的17.9%;2003年,全国房地产开发完成投资10106.12亿元,同比增长28.5%;2004年,完成投资13158亿元,同比增长1.6%;2005年,全国房地产投资15759.3亿元,比去年增长19.8%;2006年以来,房地产投资增速逐月回升,1-6月同比投资增长速度已达24.2%,超过上年同期增速0.7个百分点。可见,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。
2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高,商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析,2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%,可见,一季度涨幅回落,二季度开始反弹,但总体水平维持在较高的水平。
3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因,除了房地产商贪图大的利润之外,还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源,商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展,因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
4、房地产市场秩序混乱。2006年以来,外资投资房地产增长较快,境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中,至,月底,新设外商投资房地产企业同比增长25.4,,实际使用外资增长27.9%;境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长,倍以上。外资进入房地产市场过猛,市场准入规则不够规范,扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前,房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益,而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距(这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性)造成了心理上和经济上的双重损失。此外,一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动,极大地损害了消费者的知情权。
二、加强房地产市场调控的对策
下面结合2006年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策,具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。
1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理的问题,2006年5月17日,《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》,即新“国六条”出台,2006年5月29日,中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等。通过宏观调控政策调整住房结构,引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制,成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构,就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房,此外各地还要制定和实施住房建设计划,对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构,才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外,还应充分利用税收来调控商品房结构,可以采取以下措施:一是根据人均居住面积来征收税款,根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、
经济发展水平等因素,制定我国城镇人口标准居住面积,对超过标准的居民征收房地产征值税;二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价,实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付,以此来调节住房结构的矛盾。
2、加强房地产价格的调控。2006年5月9日,中国国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。力求通过切实调整住房供应结构,发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,整顿和规范房地产市场秩序,有步骤地解决低收入家庭的住房困难,完善房地产统计和信息披露制度,共六个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控,首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求,因此,必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量,建立房地产价格形成和监管体制,严格规范房地产价格形成机制,根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度,制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则;此外,还应发挥土地的调控作用,将大块土地分成小块投放到市场中去,形成房地产开发商竞争投资开发的局面,通过市场竞争来调节房地产价格,充分发挥市场的资源配置作用;第三,形成合理的商品房价格构成和销售价格体制,对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准;最后,要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房,减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。
3、加强房地产市场的监管。2006年7月24日,经国务院同意,建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年9月4日,针对个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细,及对二手房交易个人所得税的征收不到位,影响了执法刚性,造成税收收入流失的问题制定了一系列政策和规定问题,国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,规范境外购房主体购
进入中国房地产市场,要规范外商投资房地产市场准入、开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理,就要提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重,明确外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序,加强外商投资企业房地产开发经营管理,规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为,严格境外机构和个人购房的管理。所有地税开始强制征收房产出售个人所得税,主管税务机关在房地产交易场所设置税务窗口,一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种,要求各税同步征收,使得个人所得税不能再自愿缴纳,可让缴纳个税与房屋过户直接挂钩。同时还要区分不同类别房屋,分别规定其原值,允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等,使得现行政策更具有操作性,减轻纳税人的税负。建立缜密的房地产投资规则,严格审核投资条件和投资项目。保证国内房地产开发商的投资收益,及规范外资进入我国房地产市场的秩序,使二者协调的发展,在竞争中实现双赢。
4、加强房地产金融信贷调控。上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用,是央行收缩信贷采取的紧急措施。2006年4月28日,中国人民银行上调金融机构贷款基准率0.18个百分点。2006年5月8日,建设部宣布将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。2006年5月27日,中国人民银行再次宣布,从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年贷款利率上调0.27个百分点,其他各档次贷款利率也相应调整。2006年8月19日起,中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率,在此次利率调整中,个人住房公积金贷款利率保持不变。理论上讲,上调金融机构贷款基本利率,一方面可以抑制房地产市场的购买需求,增加购买负担和风险,从而抑制房地产市场的投机行为;另一方面可以增加房地产业的开发和经营成本,控制房地产的开发规模,从经济角度调控房地产市场的供求关系,降低消费者的购买量,减少房地产市场的供给量。然而,以上各项政策的出台并未抑制房地产开发商的投资,因为以上两者均将负担和风险转嫁给了真正具有住房需求的消费者,让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃了购房的行为,对房地产市场呈观望的态度。这样
一来虽能暂时缓解房价上涨的压力,但并不能彻底解决房地产市场出现的问题。
范文二:房地产市场现状
房地产市场现状
2012银川房价稳重小升,9月环比上涨03>.1%。银川新建住宅样本平均价格,9月份已攀至9>5795元/平方米,比8月份多出6元,环比涨幅0.1%。这一
上涨幅度,居当月全国100个大中城市第56位。
9月份房价环比涨0.1%
8日,中国指数研究院发布的9月中国百城房地产价格指数。数据显示,中国100个主要城市住宅平均价格已连续四个月上涨。当月,百城住宅均价8753元,较8月份每平方米8738元上涨0.17%,低于7月份0.24%的环比涨幅。
这是2012年6月止跌后连续的第4个月环比上涨。其中,银川涨幅为0.1%。
与8月相比,全国有60个城市新建住宅价格环比上涨,38个城市环比下跌。同比来看,全国100个城市住宅均价连续第6个月下跌,跌幅为1.40%,比上月缩小0.2个百分点。按100个城市住宅价格的中位数计算,全国住宅价格中位数为5800元/平方米,环比上涨0.43%。
在西北五个省会城市中,9月份乌鲁木齐房价环比下跌0.51%,样本住宅均价为5220元/平方米。其余四个省会(首府)城市房价均处于上涨态势。其中,兰州样本住宅平均价格为6205元/平方米,环比上涨0.31%,房价涨幅居首;西宁环比上涨0.27%,均价4917元/平方米;西安环比上涨0.21%,均价为7088元/平方米。
住宅库存量仍偏高
有业内分析,房价涨幅与销量紧密相关。9月银川住宅均价环比涨幅收窄,表明多数房企定价保守,它们寄希望于“金九银十”,多采取“稳价保量”的策略,积极推盘,以打折、赠送面积或装修费等促销活动,确保年度销售目标。这些举措对房企来说已有成效,9月底,银川某房展上,参展房企都为“金九银十”做最后一搏,推出若干特价房源,登记意向购房者3017户,现场成交26套。
以此次房展逾8万的人流量来看,市民明显“看多买少”。这表明当前银川住宅库存量仍然偏高,10月份推出的新盘,将继续给库存添压力。提高去化率,依然是银川楼市当前的首要任务。
二手房方面,宁夏仕奇房网数据显示,银川二手房每平方米均价9月为5440元至5490元,进入10月份,已达到5507元。
银川房产市场二手房占比低于20%,市场发达程度还远不及一线城市。究其原因,银川主城区还处于快速扩建和发展过程中,土地资源较为充裕,二手房市场没有真正发展起来,新房市场仍是绝对主流。
未来,随着更多新房竣工入住和改善性需求的释放,卖小房换大房、卖远郊房换近郊房等需求,将成为银川住宅市场重要组成部分。同时,银川新房与二手房价格走势将互为参照、相互影响。(记者刘薇)
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范文三:孝感市房地产市场调查
第一章区域房地产市场分析
一、孝感市房地产发展区域现状住房建设情况分析
把孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分(东城区、老城区)进行分析,从项目的分布情况以及总开发面积来看,住房开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧,总建筑面积在80万平方米以上;其次是老城区开发项目;而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡,经济发展的不同步引起的房地产分异非常明显。
(1)西城区
老城区的开发是以消耗现有可开发土地为主。前10年的商品房建设基本处于稳步增长的态势,到了2005年以后出现了明显的上升势头。老城中心区主要是城站路沿线地块,以人民广场为核心的辐射范围,因其优越的地理位置,完善的公共商业配套设施而成为城区居民购房考虑的重要地段。此地段土地资源稀缺,以老城改造为主,近两年住宅项目是以高层住宅为主,如:宇济·时代广场、宇济·文化广场、宇辉·星城、公安局住宅楼等。住宅的价格也是孝感城区最高的。城区内住宅平均价为1206.58元/平方米。而宇济·时代广场以2099元/平方米的平均价格,位居12层以上高层住宅均价的首位。
老城西、北组团从整体来看房地产发展主要发生在近几年,至2002年以后才开始有所起色。因为受机场净空高度影响, 同时此区域不是孝感市城市发展的主导方向, 基础设施建设也相对滞后,2002年以前多以5层以下私人建房为主; 有一定规模的房地产开发集中在2003以后,尤其是2005年和2006年这两年,先后由湖北民生房地产和武汉鑫阳光地产开发建设了民生北辰花园和阳光美苑等住宅小区, 其销售对象主要是近郊居民, 住房销售平均价格比城区中心地段低。譬如阳光美苑的平均售价是900元/平方米。此地段属于经济发展较慢但土地储备较为充足的地区,应该积极鼓励房地产的增长。
槐荫大道以南的城南老区居民密集,土地存量较少,同时处于老澴河风景区控制范围之内,发展空间极其有限。孝感市政府一直特别重视老城改造,但限于财力有限,对城南的改造一直较为谨慎。2000年至2003年间城南老区的商品房开发项目较少。2003年结合沿河道路改造,开始逐渐有房地产开发项目。
总体说来,孝感市老城区以东的房地产开发力度明显大于其他各区。具体到各年的开发情况来看,东区的房地产开发在2000年之后急速上涨,其主要原因是房改政策推动下引发商品住宅开发热潮。
从老城区以东房地产开发的空间分布来看,1997年至2005年间房地产开发最为集中的是乾坤大道两侧,主要分布在沿槐荫公园西岸,开发的楼盘有:安居工程一、二期、乾坤名城、航天·蔚蓝新都、乾坤阳光、宇济·槐荫天地、西湖明珠等,建筑面积达到了80万平方米以上;由于与规划的东城区行政中心城区临近,在地缘上与老城区相比具有更为明显的区位优势。其房地产开发规模在
2000年之后快速上升,并逐渐拉开了与老城区其他地段的差距,由于城市向东拓展和行政中心的建设促进了该区房地产项目的开发。
观察发展态势,房地产有逐步向东城区蔓延的趋势,并出现了像乾坤阳光、航天·蔚蓝新都等中高档居住区。经过几年的开发建设,老城区以东房地产较为成熟和完善,同时由于其良好的生态环境更成为了孝感市中高档居住区的代表区域。在住宅价格上乾坤阳光的单套售价2480元/平方米,是孝感城区12层以上住宅销售单价最高的。多层商品住宅中,航天·蔚蓝新都的平均价格最高,为1682元/平方米,单价最高的也是航天·蔚蓝新都,为2080元/平方米。
(2)东城区
东城区开发刚刚起步,基础设施的建设初具规模。自2004年起相应有二十多家行政单位在行政中心选址定点。受到全国宏观发展环境的影响,最重要的是孝感市发展战略与方向的调整,不仅对整个东城区的产业发展起到关键的推动,将带动居住配套开发,也标志着整个东城区住房开发将迎来新一轮的开发高潮。东城区南北两侧的湖北省孝南经济开发区(原南大民营经济区)和高新技术产业园慢慢跨入工业发展的快速成长期,通过几年的开发建设和产业的发展,各种专业人才的引进以及当地居民住房消费观念逐步转变,这些地段的房地产业也将步入一个稳步上升时期。
这两个地段以“外源性”产业为特色,纺织、制药、造纸、电气等产业的投资,是典型的外源型经济,是生产要素导向型的经济发展模式。特殊的区位条件与产业发展模式,决定了房地产发展也深受影响。相对来说,当地居民对于居住观念还没有完全转变过来,因此房地产开发建设处于满足于部分当地居民改善居住条件的。
二、区域特点:
随着政府“西迁东进”的城市规划,城北板块的发展更是惊人。基于孝南城区,城西的空地比较多,发展空间很大,动迁少,市政府将这里定位为住宅社区,城西板块住宅以多层公寓为主,价格在各个板块中是最低的,该板块住宅项目主要集中在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上。
随着市间轻轨开发的延伸,开发区招商引资步伐的进一步加大,该区域已成为孝感市居民区迁移的目标。其中,位于在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上,政府所在地更为接近,基础设施较为完备。目前,该区域的住宅规划以适当的超出了政府定位的普通住宅范畴,有了一定量体的中档偏高公寓住宅的出现;区域也有北京路以东,槐荫公园以西,孝汉大道以南,槐荫大道以北的区域。地区。目前该区域上市的楼盘均为规模化小区,如希望之城、阳光昆城等,规模均在20万平方米以上。
目前孝南城区价格定位于普通中等阶层消费者,一方面是与地段、配套、周边环境相协调,另一方面与该区域楼盘的规模大有关,许多楼盘一期都以较低售价聚集人气。随着商业配套、生活配套等设施的完善,后期产品的价格将进一步提升,小高层等产品正逐步出现。
1、孝感市房地产发展需求分析
住房需求是指在2006-2010年的这段时间内,消费者所愿意并且有能力购买的住房的数量。消费者对住房的需求有两个基本条件所构成:一是消费者愿意购买;二是消费者有能力支付。
根据孝感的实际情况,在市场需求分析的研究中,选取了几个被认为是足够重要的因素:住房的价格、消费者的收入、消费者的偏好、消费者对未来价格的预期、城市经济发展水平的影响、城市人口增加的影响、产业结构及相关政策的影响等。
2、现状的需求:包括自用性住房需求、强制性需求、投资需求
(1)自用性住房需求
至2005年底,孝感城区共有常住人口33万,共有家庭42869户,住房总面积985.71万平方米,家庭户均建筑面积104.54平方米,人均住房建筑面积29.87平方米。随着城市化进程、人口年龄结构变化,因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供求矛盾加大。据孝感市“十一五”规划预测,未来5年即到2010年底,孝感城区常住人口将达到40万,家庭增加到125000户,住房总建筑面积1400万平方米,人均住房建筑面积35平方米;那么到2010年需新增住房建筑面积415万平方米。
(2)强制性需求
强制性需求在这里主要指城市因用地规模的拓展、结合旧城更新、基础设施和公益性公共服务设施建设而产生的房屋拆迁,规划必须解决迁出的这部分人的住房问题。
(3)投资需求
商品住宅本身就具有使用功能和投资功能,在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下,大量的个人投资流向房地产市场是必然的。银行存款中用于房贷的比例在增加,这其中包括了自用型购房和投资型购房。
3、住房的公众溯求
2003年孝感市房地产管理局和孝感市统计局对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查,采取在社会上随机等距抽样的形式,进行了社会性的入户问卷调查访问,调查一共发放现场问卷100份,问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面,通过调研整理,应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。
1、对于居住地段的选择,市区的城站路两侧、文化路以北和长征路两侧、文化路以北两个地段是购房首选位置,其次是北京路两侧、文化路以南两侧、文化路以南两个地段;其他地段暂不被看好。
2、对于住房面积的选择上,选择101-120m2的占44.2%,121-150m2以上的占24.8%,150m2以上的占8.1%,81-100m2占18.2%,80m2以下占4.7%。
3、而对于住房的类型上,52.7%选择经济适用房,19.0%选择多层普通住宅,10.0%选择高层住宅,1.6%选择别墅,0.8%选择二手房,15.9%选择商住楼。在
房屋结构上,7.9%选择二室一厅,12.4%选择二室二厅,29.5%选择三室一厅,39.9%选择三室二厅, 3.1%选择四室一厅, 8.1%选择四室三厅。4、在选择住宅的重要因素中,房屋价格占19.8%,交通便捷占70%,临近工作场所占8.3%,生态环境优良占40%,服务设施齐全占69%,子女上学占15%,物业管理占53%。
5、在购房的原因中,25.8%是选择现有住房不能满足要求,0.9%选择保值增值,18.5%选择其他。
6、在房地产价格调查中,33.4%选择比较合理,58.5%选择房价偏高。(以市场平均价为准)
4、结合调查报告可以看出:
1、潜在购房需求的组成结构已有变化,中短期(1年以内) 的购房需求稍有增加,中长期(1年以上) 的购房需求有一定幅度的增加;老城中心区的购房需求有减弱趋势,外围的购房需求呈现出增长趋势。
2、潜在购房者自我判断的住房状况满意度一般,现阶段的购房愿望大部分表现为非迫切状态,有较多的客户对现状表示满意或者基本满意,后续市场仍将处于较平稳的状态。
3、未置业人群的比例有所增长,市场有新的需求人群加入,当前未置业人群的潜在需求比较凸现,二次置业及以上的潜在需求也有轻微上升。
4、潜在购房者判断当前的房价水平大致处于基本合理的运行轨道,而且对其接受的程度比以往有所提高。
5、房价预期支撑比以往有所上升,潜在购房者认为后续市场将会在稳定持平的基础上呈现出一定的向前发展趋势。
二、孝感市房地产企业及商品房板块分析:
1、孝感市房地产开发基本情况
一直以来,以孝感市“全面规划、合理布局、综合开发、有序投放”的原则,把房地产开发作为促进城市建设,拉动地方经济快速增长的主要方式之一,房地产市场始终保持着平稳健康的发展势态,各项市场指标始终保持着稳中有升。现在我市从事房地产开发的企业有221家(含7家外地企业),注册资本46.43亿元,其中一级资质开发企业3家,二级资质开发企业19家,三级资质开发企业36家,四级资质开发企业84家,暂定资质开发企业79家。截止至2010年6月1日,全市共有开发项目126个。共完成房地产投资17.09亿元,施工面积131.32万㎡,完成销售面积99.44万㎡,实现销售额22.71亿元。
2、商品房价格及趋势分析
据统计,2007年,全市商品房销售的平均价格为1635元/m2,在8+1城市圈的8个城市中居第四位,其中,商品住宅平均价格为1556元/m2,在8个城市中也居第四位。据省统计局的资料,其他城市的商品房平均销售价格依次为:黄石1935.89元/平方米,仙桃1876.51元/平方米,鄂州1852.49元/平方米,天门
1471.39元/平方米,咸宁1303.63元/平方米,潜江1127.40元/平方米,黄冈1093.17元/平方米。商品住房平均销售价格依次为:黄石1905.42元/平方米,仙桃1859.61元/平方米,鄂州1775.73元/平方米,天门1419.35元/平方米,潜江1127.40元/平方米,咸宁1103.34元/平方米,黄冈1012.14元/平方米。
按国际通常标准,房价收入比为4至6倍,即房价为家庭年收入的4至6倍为正常范围。市统计局提供的数据显示,2007年孝感城镇居民人均可支配收入为10877元,如按户均3.5人计算,户均年收入约为3.8万元,再按年收入的4至6倍计算,为15.2~22.8万元,按每家买100平方米的房屋,均价1651元/m2计算,总房款16.51万元,约为家庭年收入的4.3倍,都在正常范围内。
从图上发展态势可以看出在中短期以城东为主,同时辅向沿107国道南北发展,城西整体发展在中短期进展很小。
第二章市场上可能潜在的客源分析
本公寓位于孝感市城西区文化西路航空路交界处, 紧邻孝感学院和市中心医院,离市中心近,为其发展和客源的多样性和广泛性提供了便利的条件
客源分析
1、客源背景
经济领域:公司职员、个体经营户或私营企业户
文化领域:教师、医生
2、购买动机
(1)居住:〈1〉结婚占65﹪
〈2〉解决生活问题占11﹪
〈3〉改善生活质量占8﹪
(2)放租收长期利益占16﹪
3、客源分布
(1)公司职员占16﹪
(2)个体经营客户或私营企业户占32﹪
(3)教师占22﹪
(4)医生占18﹪
(5)其他占17﹪
4、客户的消费需求分析
(1)物业管理
调查表明,大多数客户把物业管理看的最重,目前物业管理已经不仅仅是为了安全得到保证的需求,很大程度上需求更贴心的服务。
(2)地段与交通
在城市这个有限的空间里,中心城区黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等。而在航空路与宝成路交接段为此项目提供了便利的交通和潜在的市场资源。(3)周边自然坏境和文化氛围
周边的文教区和高新技术区为此项目的进一步发展提供了。
(4)户型及面积
户型室厅卫使用面积m2
A
B
2-2-23-2-274.4095.89套内面积m286.40107.17建筑面积m2101.78122.09阳台面积m28.946.8
(5)价格开发项目
福星城
航天首府
景绣后湖二期
金苑花园
槐荫小区孝感市12月份已开盘在售的项目市场最新售价开发项目4102元/平米鼎惠万家新城3725.77元/平米荣生东方龙城2581.34元/平米亚飞广场2506.88元/平米孝柴小区2480.1元/平米平均价市场最新售价954.86元/平米3383.05元/平米2890.74元/平米2436.9元/平米2784.3元/平米
由上面的开盘售价可以归纳出:在城东区开发的项目售价都在平均价以上,在城西区附近的项目开发的售价都在均价以下。
地域类型供应套数成交均价(元/平米)全市新增67412888.99
孝南城区新增24562699.58
26083755.16开发东区新增
5732215.69开发西区新增
孝南乡镇新增11041178.27
依据上面的市场价和房地产成交价拟定初定的开盘价为2836.64元/平米=(2784.3+2888.99)/2
(6)配套设施
配套中客户主要关注的为以下几个方面(按重要程度排序) :超市、幼儿园、小区公园、诊所、健身设备。
客户对小区的公共部分的装修要求:高装修65﹪、普通装修35﹪。
第三章项目的周边条件及其特点分析
该项目周边环境主要从自然环境、人口环境、经济环境、社会人文环境、技术环境方面分析。
一周边条件分析
1自然环境。
自然环境是指实际的自然地形、气候及潜在的各种资源。该项目周边自然环境良好,水资源丰富,气候良好,适合人类居住。
2人口环境。
人口是构成市场的基本因素,有人的地方就有衣、食、住、行、用等各种需求。该项目周边学校众多,离孝感学院和孝感高中较近,人口总数大,人员流动性大,人口密度大,人员文化水平高,文化气息浓。
3经济因素。
房地产需要有相当的购买力才能支撑房地一个房地产的发展。购买力是社会
成员收入、价格、贮蓄、信贷等经济因素的综合体现。该项目附近学校众多,教师、学校员工、社会学者等社会人员是买房的主力。
4社会文化。
社会文化环境是指消费者的文化教育、职业、社会阶层、宗教信仰、传统习惯、价值观和审美关等因素。该区人文底蕴浓厚,人口文化受教育水平高。5技术环境
科学技术是影响人类前途和命运的巨大力量,一个时代或时期的科学技术的发展及应用,对房地产将发生重要的间接或直接影响。
. 二该项目特点分析:
1. 该区的公寓市场发展历史较短,早期的公寓是为征地农民田地或农民新村,与自然接近,贴近大自然,是中老年人养生健体的好地点。该部分小区位于西称区西侧,有低层复式和多层住宅,规划合理,楼宇外形美观,小区物业管理十分到位,门卫值班室安装了闭路电视监控系统,而且物业对小区内绿化、景观等设施维护较好。
2. 近期开发的商品房有,锦绣后湖二期,宇济·滨湖天地以多层为主,并且在当地第一次出现了小高层住宅,这对促进当地房地产市场的发展和开发水平的提高具有积极作用。因为通车线路的延伸,离高等学府较近等优势,而且锦绣后湖二期,锦绣后湖三期,销售均价仅有2400元/平方米,具有相当大的价格优势,吸引了相当多的武汉和当地居民前来购房,其中多数人购房目的为度假休闲和居住养老。
3. 双峰山度假旅游区位置较近和孝文化的倡导宣传,城市文化得到推广,而且距离武汉市城区车程不到一个小时,轻轨的通车必是又一动力,直接面向8+1辐射圈,位置得天独厚,双峰山旅游区带来了更多的市场客源,人们更愿选择压力相对较小,物价相对平缓,环境相对较好的三线中等城市,2007年底,房价居高不下且有不断上升趋势,2010年10月物价涨幅高达百分之五点一,重重压力下人们更会愿意选择这样的城市。
第四章项目的整体规划方案定位
根据此地块的周边环境和现在孝感市周边房地产市场状况及趋势,初步设定产品类型与面积,预计本案产品的市场价格,然后根据成本的初步核算,评估项目的成本利润率。
本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本费、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套设施费、房地产税费是根据土地成本、建安工
程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此,以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程,详见如下:
(收益率法)
设定条件一:
A 户型容积率5.00
B 户型的容积率为5.29C 户型的容积率为5.38D 户型的容积率为5.45
设定条件二:
依据设定条件保证容积率
设定条件三:
各户型售价(依据市场价和房地产成交价取值)
A 户型预售价2800元/平方米
B 户型预售价3000元/平方米C 户型预售价2900元/平方米D 户型预售价2700元/平方米
设定条件四:
A 户型建筑面积取整为80平方米
B 户型建筑面积取整为120平方米C 户型建筑面积取整为140平方米D 户型建筑面积取整为160平方米
其中A、B、C、D各户型分别占总建筑面积的10.5%、31.6%、36.8%、21.1%。
分别占用地面积的11.2%、31.8%、36.4%、20.6%。
若如此则:
A 户型
基底占地面积:(80+16)*4*3=1152平方米
建筑面积:80*4*6*3=5760平方米
容积率:5.00
总户数:72户
单价:2800元/平方米
销售总价:2800*5760=1612.8万元
B 户型
基底占地面积:(120+16)*4*6=3264平方米
建筑面积:120*4*6*6=17280平方米
容积率:5.29
总户数:144户
单价:3000元/平方米
销售总价:3000*17280=5184万元
C 户型
基底占地面积:(140+16)*4*6=3744平方米
建筑面积:140*4*6*6=20160平方米
容积率:5.38
工程建设项目管理课程设计
总户数:144户
单价:2900元/平方米
销售总价:2900*20160=5846.4万元
D 户型
基底占地面积:(160+16)*4*3=2112平方米
建筑面积:160*4*6*3=11520平方米
容积率:5.45
总户数:72户
单价:2700元/平方米
销售总价:2700*11520=5184万元
建筑总面积=5760+17280+20160+11520=54720平方米
建筑使用基底总面积=1152+3264+3744+2112=10272平方米
土地总面积=62*666.67=41333.54平方米
总容积率为=建筑总面积/土地总面积=1.32
项目占总土地面积比率=建筑使用基底总面积/土地总面积=0.25
项目总建筑面积为54720平方米。
销售总价=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元项目开发总投资综述:
项目名称
土地成本
前期开发费
设计费
建筑安装工程
配套费
管理费
财务费用
不可预见费
销售费用
营业税及附加总投资(万元)平均投资成本(元/㎡)5270963131.32824153.216283283.2600820.815065.66412273.65087.55216328.3260547.20100
109612003静态投资总额
综上所述,得出本项目开发的静态投资成本为10961万元,以本项目实际总建筑面积54720平方米分摊,则静态总投资单方成本:2003元/平方米。具体经济指标见下表所示:
销售总收入=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元
销售总收入总成本税前利润总额成本利润率
43.73%万元10961万元4792.6万元
(注:此方案为初步测算,暂没有考虑其他值班室面积A 户型采用套内面积B 、
C 、D 采用建筑面积计,以及后期的价格调整等因素,此收益率仅供参考)
11
项目可行性研究
范文四:我国房地产市场现状浅析
我国房地产市场现状浅析,产业发展,
侯玉萍,蒋 琤,韩 梅 约4330字
摘要:为遏制房价过快上涨势头,2010年1,4月国家连续出台楼市调控政策。文章从操纵房地产市场高位房价的原因、房地产业可能出现的极端问题、“楼市新政”对楼市的影响等方面做出分析。
关键词:房地产市场;供需矛盾;楼市资本;楼市调控政策
中图分类号:F293文献标识码:A
文章编号:1009-2374 (2010)22-0004-02
为遏制房价过快上涨的势头,2010年1,4月国家连续出台楼市调控政策。2010年4月17日,国务院又出台了新“国十条”,“遏制部分城市房价过快上涨,切实解决部分城市居民住房问题。”由此可见迅速膨化的楼价已经到了危及GDP稳步增长的临界点,遏制房价首先是出于整个国民经济平稳发展的大治方略。楼价持续不断地上涨,从根本上严重制约了“城镇居民住房问题”的解决,一方面这与“和谐社会”的政治主张相抵触,另一方面也与“民富则国强”的政治理念相左。
那么,楼价上涨的原因在哪呢?这份《通知》能否达到遏制房价的目的?在房价背后我们看到了什么?高位房价与政治、经济、乃至老百姓的切身利益关系是什么?笔者从以下几个方面作出简析。
1高位房价背后的“操手”
1.1国家银行与房地产企业为利益均衡而结盟的垄断资本
(1)房地产投资的资金大多来源于银行贷款。从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到60%左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
(2)国家资本间接垄断楼市是决定消费层次的一种方式。大规模的房地产资金来源于各大银行,也就是说,绝大多数房地产的最后资产权控制在银行手里。而各大银行的最大股东无疑是国家,房地产的资产权最终还是由国家控制。银行的大量存款来自老百姓储蓄,为了挤压老百姓手中的存款用于消费,以偿还在这样一条资金链里面的盈利空间,利用“房价上扬、鼓励购房”成为“拉动内需”的必然手段之一。
(3)开发商以利润瓜分程度确定房屋价位,大量的贷款利息占据大量利润空间。商品房的定价机制并非普通商品以市场购买力来衡量被消费底线,而是以利润瓜分程度来确定房屋价位。在楼房从产品转化为商品的过程中,既然大部分资产来源于贷款,那么,大量的贷款利息的负担就必然贯穿于其盈利方式的全过程,长距离的资本转换回笼的中间环节也同样需要耗费大量的利润 ,加上房地产商的预期利润,这些都是利益链条同盟掌控着房价的因素。
(4)楼市价格过高,在相应的税收之后的暴利,无形中造成资本合法转移。“通过挤压手段拉动内需”成为制造“从事房地产开发即可一夜暴富的富豪阶层”的生产流程,使老百姓在购买房屋之后迅速转移到利用银行贷款进行土地开发的小团体,直接导致社会财富占有分层为“穷者更穷、富者更富”,同时无异于给滋生民怨的土壤施与催化剂。
1.2 国际热钱规模化的涌入给中国楼市造成新的市场价格垄断
国际金融资本大规模进军中国楼市,给国内房地产商融资带来足够的后劲,同时,高额的资本回报诉求也决定了房产价格的飙升,绝对的资本优势精确地定位在中国房地产的供需矛盾关系上。
(1)国际游资参与土地高额透支,囤积土地。国际游资直接导致疯狂地“圈地运动”,结果是,地价越拍越高,土地囤积越多,股价也迅速拉高,房价强势高位运行。据相关资料,国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价
格。未来三年内,房价必须保持15%,18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。由此,这些上市房企所开发的楼盘也成为房价领涨的“带头大哥”。这个预计已在2009,2010年的今天已经得到了证实。高房价与过多、过高的土地透资密切相关,而囤积土地的房地产商的融资渠道很多来自国际游资。
(2)国际资本的长驱直入,“热钱建仓、囤积待涨、热钱出货”的投机行为是国际资本的投资行为的实质。投机行为的高额回报直接来自房价的高价出仓。
国际资本强势受国家银行利率调控或者相关政策的影响很小,所以政府通过调整银行贷款利率遏制房价的政策对掌控在国际游资投机集团下的房地产开发收效甚微。
1.3 国内投机集团的民间游资大举注入房地产业也构成相当程度的价格垄断
民间资本就是掌握在民营企业及股份制企业中属于私人股份和其他形式的所有私人资本的统称。活跃在大陆房地产业的民间资本更多的体现出游资特征,有典型的投机性。
1998年到2001年,温州的民间资本大量投入当地房地产,促使当地房地产价格飙升。2001年8月18日,第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。此后几年时间里,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外,温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。可以说“温州炒房团”所到之处,房价一路狂飙,这些足以透视民间资本对楼价的绝对控制 。
1.4 部分城镇居民闲置资金流入房地产市场,这种投资或投机性需求致使刚性需求的房源更为紧缺
部分城镇居民闲置资金购置房地产,期待物业升值,这就是人们常说的第二、三套购房者,他们将购置的房地产用于出租,致使出现高房价低租金的局面,而且加剧了房地产市场供需矛盾。
2 在综上所述的楼市资本的势态下,房地产业可能导致出现极端的问题——泡沫经济
2.1地产价格泡沫
土地价格由于土地稀缺、不可再生和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,就会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。
2.2房屋空置泡沫
在房地产市场全面受控于投机和投资性销售中,商品房的囤积遏制市场需求,造成虚假的供给过剩增长属于虚长,同样构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据,商品房空置率达10%以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起实际上的严重供给过剩,同样会形成泡沫经济。
2.3房地产投资泡沫
一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求供求关系平衡。只要房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,就会形成泡沫经济。
2.4房价虚涨泡沫
房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。
3 新国十条的出台使得消费者对房价下跌预期增强,观望氛围越来越浓
以上归纳了导致楼市高位运行的诸多决定性因素,那么在这样一种运行状态下出台的“楼市新政”对楼市的影响究竟能有多大呢?
(1)新“国十条”出台一个月以来,各地楼市成交量锐减。以一线城市北京为例,4月份,北京房屋销售价格同比上涨14.7%,涨幅比3月份提高2.4各百分点;销售商品住宅118.7万
平方米,下降41%。与北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市一样,一些二线城市成交量下降,但是成交均价并没有明显松动,成交单位多集中在中高端项目上。
(2)房地产市场的逐利行为本身构成的“惯性”,即房地产商不到危及资金链断裂关键状态不会放血、割肉、价格“跳水”,另一方面,新政的出台刺激了消费市场的等待价格下调的预期心理,因而,楼市的“观望期”势必与一轮又一轮的新政出台相伴而生。
(3)“观望期”的长短由地产商的价格坚挺程度决定。但是,在“观望期”过程中出现的对于具体成交量的价格波动会对观望势头产生刺激作用。价格持续坚挺或者稍加上扬,无疑会相对缩短“观望期”的延长,反之,价格的持续下滑就会鼓励购房者持续等待从而拉长观望周期。
4楼市新政收益分析
楼市新政背后谁受益?在中国大陆,任何一项新政出台都存在直接或者间接受益的一方。那么楼市新政频出后谁是真正的受益者呢?笔者以为有以下几点:
(1)出现一个和谐、有序、相对平稳、百姓推崇的楼市秩序是政府需要的,改变、平抚民怨,政府受益。
(2)物业税酝酿开征,直接增加国库收入,政府受益。
(3)二手房营业税优惠取消,地方政府受益。
(4)严格二套房贷,增加首付比例,加速银行套现,银行受益。
(5)7折利率优惠取消:将首套房的优惠利率由7折升至8.5折,也就是说提高贷款利率,减少或降低银行呆账,维持银行资金良性循环,银行受益。
(6)首套房契税优惠收紧,增加炒房投机成本支出,国库增收,政府受益。
(7)存款准备金利率上调,同时给投资银行或合作性投资银行,地产商、地产投机职业产生成本压力,政府受益。
(8)银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款,逼迫闲置楼盘抛出换取投资循环资本,确保金融体系在房地产市场震荡、变换中的良性循环,银行、政府受益。
那么是不是我们看不到老百姓受益的“曙光”呢?不是,至少从势态上让老百姓看到了新政出台楼市即将发生相应波动、可能出现价格下浮的希望。如果一定要说老百姓受益的话,那就是心理预期得到了暂时的满足,仅此而已。最后赢利的依旧是控制房地产市场的相关“操手”,老百姓仍然是放血购楼置业。
由于房价长期高位运行可能出现的楼市“崩盘”直接动摇GDP的稳步增长,对整个国民经济的打击是致命的,国家不希望也不会允许出现这样的结果。稳定楼市首先是一种政治需要的经济手段,因为楼市关乎国计民生,平抑民怨民愤成为经济社会中的政治诉求。在目前大规模的城市化进程建设的国情状态下,改善住房是一个迫在眉睫的民生问题,房屋供需关系短时间内不会有根本性的转变。所以以政策加金融利率手段稳定楼市必然成为国家相关部门干预的可能,而且这种干预将可能是长期的、不间断的。
笔者认为,要达成平抑房价的目的,需要建立一个相当成熟的市场公平机制。如今的房地产市场状态恰恰说明公平机制的缺位所带来的失调的价格膨胀,地产资本集团的绝对垄断地位决定了房价的最终发言权的归属。“外科手术式”的房价调控即使有效也是效果甚微,治标不治本,给房价反弹囤积了时间和能量,以应对楼市政策变换带来的交困。真正平抑房地产价格,关键是打压和逼退投机资本。那么如何有效地利用国际热钱为国民经济发展服务对我们的经济专家来说是个值得研究的课题。抑制楼市泡沫的出路就是国家投资兴建大量的经济适用房、廉租房,使其成为国有资产的一部分。
由此可见,垄断资本的地产高位运行还将继续,公益性住房建设逐步投资,住房需求处于“饥饿”状态,楼市在泡沫、打压、遏制之间循环的过程或许比想象的更为长期。
范文五:俄罗斯房地产市场现状
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当前 , 俄罗斯 房屋价格飞涨 , 资俄 罗斯 投 房地产业成为国内外投资商关注的焦点 。
俄 罗斯 房 地 产 业 的现 状
一) 房 地 产 市 房 房 为投 俄 罗 (斯 屋价 格 快 速上 涨 , 地产 业 成场 现 状 资热 点
李金波 孙书林
据 俄 罗 斯 房 地 产 咨 询 公 司——不 动 产 市
场指数分析 中心公布的一项调查结果显示 , 截 至 20 05年 9月 ,俄罗 斯 首都 莫 斯科 市 区内 的 房屋均价为每平方米 2 1 美元 ,与纽约房地 9 0 产 市 场价格不 相上 下 。该 中心 的房地 产市 场分
析师 指 出 , 斯 科房 地 产 市 场价 格异 常 火暴 的 莫 现 象 还将 持续 一 段 时 间 。 目前 , 在俄 罗 斯不 仅
莫斯科 的房价上涨迅速 , 各联邦主体主要城市 的房价 也在迅 速攀 升 。俄 罗斯 房地产 业专 家认
为 , 斯科 房 价 上涨 的主要 原 因是石 油 工业 拉 莫
动俄罗斯经济快速增长 ,居民收入不断提高 , 对房屋的需求量 自然变大。另外 , 俄房地产业 正 经 历 着 市 场 经 济 改 革 ,国家 不 再 拨 款 盖 房 子 ,房地产业需要在市场上赢利才能生存 , 因 此 , 发 商们都 会 按 市场 需 求来 定 房 价 。还 有 开
一
个 原 因就 是 建 材 价 格 的增 长 影 响 了住 房 价
格。随着俄罗斯各地房价的快速上涨 , 俄罗斯 房地产业 已成为投资的热点。 ( ) 二 投资机制尚未形成 , 房地产 开发仍处
于初 级 阶段
俄联邦工业和能源部建设和住房及公 用 事业 司住房 政 策处 官 员认 为 , 罗 斯 至今 尚未 俄
形成 吸引投资住房建设 的市场机制 , 这是 国内 近 一 段 时期 不 断蔓 延 的 官僚 主义 以及 与住 房
有关 的其他问题没有得到很好解决造成 的, 如 提高住房需求的支付能力问题。为了提高居民 获得 住房 的总 量和 改善 居 住 条件 , 国家 杜 马 俄 制定 了 2 个发展住 房市场的一揽 子方案 , 7 其 中一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的 市场机制 , 俄罗斯的房地产开发仍处 于初级发 展 阶段 , 房地产 的投资环境和运行机制 尚需进
一
步 培育 。
作者单位 : 黑龙江省绥芬 河市委战略研 究中心。
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( ) 房 需 求量 巨大 , 缺 少足 够 的 开发 三 住 但 资金
好 , 缺乏 建设 资 金 , 但 建房 周 期也 较 长 , 建设 速 度 较慢 。 目前 , 房地 产 公 司主 要靠 银 行 高息 俄
近 一年 来 , 俄住 房需 求 量增 加 了 2 %。虽 6 然 俄 一 级 市场 的 住房 平 均 价 格 比建 房 成
本 高 出 1 以上 , 仍 有很 多 俄罗 斯人 在排 队等 待 倍 但 住房。 据统计 , 目前俄 有 6 %~7 %的居 民希 望 0 0 改 善居 住条 件 ,若 按 目前 的住 房 建设 速 度 , 这 些 居 民绝 大 部 分 要 等 1 0~1 5年 才 能 买 到 房 子, 只有 07 . %的人 的住 房需 求在 近一年 内能得
短期贷款来解决部分流动资金问题 , 靠吸引小
投 资者人股 筹集 建房 资金 。如果有 资金雄厚 的 外 国投 资商 进 入 俄 房 地 产 市 场 , 么 , 房 地 那 俄
产市 场将会 得 到快速 发展 。 ( 俄各联 邦主体 虽然 积极 采取 措施解 决 四) 居 民住房 问题 , 收效 甚微 但
近几 年 , 罗 斯各 联 邦 主体 为解 决居 民住 俄
到满足。当前 , 俄罗斯各联邦主体 的各主要城 市 对居 民住房 的需求 量非常 大 。据俄 罗斯远 东
联 邦 区总统 全权 代 表新 闻秘 书宣 称 , 俄远 东 地 区的住房需 求很 大 。远东 地 区现有住 房总 面积 为11 . 4亿平 方米 ,破 损率 超过 6 %,有 3 . 3 0 01 万 人居 住在 7 0万 平方 米 的 旧房 中 , 4 等待 获 得 住 房 的家庭有 1. 户 。为发展 房 地产 市场 , 9 5万
房问题 , 积极采取措施 。例如 , 西伯利亚伊尔库 茨 克 州政 府 和市 政 府 共 同组 建 了一 个 建 设 委
员会 , 不久 该 委 员会 发 布 了该 市 的城建 现 状 前
及近期的建设规划。建设委员会称 , 伊尔库茨
克 市 目前 有 竞 争 力 的建 筑 用 地 共 计 148公 5. 顷, 所建 住 房 和办公 楼 总 建筑 面 积 为 12万 平 4
俄远东有 5 个地 区参加 了不动产住房抵 押贷
款联 邦体 系 。但这 一体 系并未成 为保 障居 民获 得 住房 的基 本机 制 , 目前远 东 地 区 只有 760 0
方米。 05年伊尔库茨克市居民对新建住房的 20 需求 量 为 3 平方 米 , 20 实 际 的住 房 2万 而 05年
竣工 面积 约 为 1 平 方米 ,只能 满 足居 民需 6万
求量的一半左右。截至 20 年 , 05 伊尔库茨克市 危房数量共 20幢 , 中 3 5 其 8幢须要拆除 , 其余 的须 进行修 复 和加 固 ,约 8 0 家庭 的 2 5 0个 0 . 0 万人仍住在危旧房屋 内。据建设委员会估算 , 上述 危房 内居 民 的搬 迁 费用约 为 2 .1 卢 布 46 亿
( 约合 860万 美元 ) 06年 1 0 。20 ~2月 , 建设 委
人 向地区不动产抵押贷款部 门申请 了住房贷 款 。抑 制房 地产市 场发展 的原 因主要 是首期 付
款 额过 高 和不动 产抵 押 贷款 利 率过 高 、 乏
不 缺 动 产 抵 押有 价 证 券 市 场 以及 缺 乏 住 房 建设 竞 争等。
近几 年来 ,俄罗 斯经 济每 年 以 6 %左 右 的
速度 增 长 , 购 买力 的阶层 对新 建 住房 的需求 有 旺 盛 , 罗 斯 房 地产 市 场 正 进 入 活 跃期 , 房 俄 但
员会将招标出售伊尔库茨克市的 5 块地皮 , 计 划建 设高 度 为 2~1 的住 房 和 办公 楼 , 建 6层 总 筑面 积为 1 . 76 3万平 方 米 。上述 地皮 上现 住 居
民有 1 4 0人 , 20座建 筑物 , 中 16幢 属 6 有 6 其 8
于危 房 。 中标 者 首先 要 完成 工 程 的搬 迁 、 改造
地产商却缺少足够的开发资金。以海参崴市为
例, 海参崴 市 现有住 房 1 5万套 , 登记 居 民约 7 5 万人 。购 房 潜在 客户 主 要是 企业 主 、 府 机关 政 工作 人员 和 大 中型企 业 的 中级 以上 管理 人 员 。 目前 , 参崴 市新 建 住房 的市场 容 量每 年 约 为 海
和建 设工 程 管线 网络 、 编制 设计 文 件 和修 复 纪 念 性 建筑 物 等工作 , 所需 费 用 约 占整个 工 程投 资 的 1% ~2%。5 地 皮 的搬迁 和公 用 设施 8 0 块 费用 约 为 9 4 . 4亿 卢 布 ( 6 约合 330万 美元 ) 8 。
2 0 套 ,随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷 0 0 款方案的实施 以及金融方面强有力的支持 , 这
一
按建设委员会的估算 , 将来新建房屋的价格 为 每平方米 2万 ~ . 2 2万卢布( 约合 70~ 7 美 0 70 元) 。除伊尔库茨克州以外 , 其他联邦主体也采 取 了一 些鼓 励 房地 产 开 发 的措施 , 定 房地 产 制
规划 , 加速 培育 房地产 市场 , 收效 不 大 。从 总 但
需求数字还会增加。据调查 , 目前在海参崴 市搞 房 地 产 开 发 建 设 的俄 罗 斯 公 司有 1 9家 ,
共 有 7 处 在 建工 程 ,这 些正 在 建设 的住 房 每 1 平 方 米售 价 大部 分都 在 70~ 0 0 90美元 。房 屋 结 构 多 为砖 混 , 有 少量 剪 力 墙 结 构 、 剪 结 只 框
体上看 , 俄罗斯 的房地产市场开发仍处于起步 阶段 , 缺乏完善配套的市场运作体系。
构的在建房屋。海参崴市的房地产市场前景看
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房地产市场作为企业“ 出去” 走 的近期 目 , 标 并
二
中俄房地 产业合作 潜力及其发展前景 囊
将 中长期 目标定 位 为 向 俄 罗斯 欧 洲 部 分 的 城
市发展 , 尤其是 向莫斯科 、 圣彼得堡等俄 罗斯
有影 响 的大 城市 延伸 。 黑
龙 江 省建 设 厅 、 建 设 银 行 黑 龙 江 省 分
近年 来 , 中国 的房 地产 业 和建 筑 业 发 展很 快 , 实 力 的房 地 产 企 业 完 全 有 能 力 、 实 力 有 有 开拓俄 罗 斯房 地 产市 场 。 目前 , 国部 分房 地 中 产企 业 已进人 俄 罗斯 房 地产 市 场 , 当 地企 业 与
行、 黑龙江省外 汇管理局 等部门提出 , 应该支 持 有 实力 的民营企 业 组 成开 发 、 计 、 工 、 设 施 建 材供应联合体到俄罗斯进行开发建设 , 发挥民 营 企业 适应 能 力 强 的优 势 , 俄采 取 多种 合 作 与 方式 : 一是 在俄 罗 斯 建 立独 资 的房 地 产 开发 公
司 , 得相 应 的开 发 资质 、 取 总承 包 人资 质 , 派 选
开展房地产合作 , 积累 了一些经验 , 中国开 为 展对俄房地产业合作打下 了坚实 的基础。
( ) 国房 地产 企 业走 进 俄 罗斯 市 场 , 一 中 为 中俄房地产 合作 搭建 平 台 自 20 00年 以来 ,黑龙 江 省部 分 房 地 产 开 发 企业 已经 尝 试 “ 出去 ”开 拓 俄 罗 斯 市场 。 走 , 到 目前 已累计开 发 俄 房地 产 10多万 平 方 米 , 4 投 资近 3亿 美 元 。如 牡 丹江 联 发公 司 20 年 01
高级管理人员 , 聘用 当地工程技术人员 , 组织 国内的劳务 队伍 , 与有土地建房权 的当地公司 进行项 目合作 , 以合同形式约定各方的资金投 人与收益分配。二是建立合资公司 , 利用伙伴
公 司 的土地 和部 分资金 进行 开发 。三是 购买 当
与俄海参崴市斯别克公 司合资成立 了东亚有 限公 司 ,0 2年 在 海参 崴 市 达 维 大 街 4 20 0号 开
发 建 设 一栋 面积 为 840平方 米 的 住宅 楼 , 0 当 年 交 工 ,中方实 现 利 润 20万 元 人 民 币 ;0 3 6 20
地建筑 和发包人公司的股份 , 利用他们的建筑
和房地 产 资 质及 土 地 , 以控股 公 司 或参 股公 司 的形式 进行开 发 。 黑 龙 江 省 建 设 厅 在 俄 设 立 黑 龙 江 省 房 地 产 产 业 协 会 和 黑 龙 江 省 建 筑 业 联 合 会 俄 罗 斯 远东 分 会。通过 协会将 在俄 施工 和从事 房地 产 开 发 的 中 国企 业 组 织 起 来 ,树 立 中 国企 业 品 牌 , 大在 俄市 场 份 额 。 目前将 以哈尔 滨 东 方 扩
年与俄方共同 出资在海参崴 市一 道河区联盟 大街建设一栋面积为 2 . 4万平方米 的综合楼 , 20 年交付使用 ;04年在海参崴市扎 哈罗 04 20 娃大 街 又开发 建设 一栋 面积为 32万 平方 米 的 . 综合楼 ,并与俄方确定 了 20 年总面积为 5 05 万平方米左右的开发项
目。黑河华富、 华兴等 公 司在俄布拉戈维 申斯克市累计开发建筑 面
积 10多万平 方米 。黑龙 江省华 诚 国际经 济技 0
房地产 开发公 司、 黑河华富集团 、 丹江联 发 牡 公 司等企业为龙头 , 以海参崴 、 布拉 戈维 申斯 克等俄远东城市 的房地产项 目为重点 , 由省政 府建设 、 外汇 、 海关 、 金融 、 贸等相关部 门提 外 供政策支持 , 将黑龙江省开拓俄罗斯建筑和房 地 产市 场 的“ 蛋糕 ” 做大 。 ( ) 过房地产 开发渠 道将 中 国建材 商 品 三 通
打进 俄 罗斯 市场
术合作公 司主要在俄赤塔州搞开发建设 ,03 20 年 开 始 市 场 调研 并 在 当 年 开发 建设 了建 筑 面
积 为 2万平 方米 的综 合楼 ;04年继 续扩 大 投 20 资 , 20 回笼资 金形成 效益 。黑龙 江省建 在 05年
工集团已经与俄堪察加半 岛签订合作开 发项 目, 近期 将进 行 项 目的前 期工 作 。 以上 企 业不
仅 在俄 罗 斯 站 住 了脚 跟 , 大 了市 场 , 树 立 扩 也 了 中 国房 地产 企 业 的 良好 形象 , 今 后 更 多 的 为
近 年来 , 美 价 廉 的 中 国建材 商 品 在俄 罗 物
斯, 尤其在俄远东地区的建材市场上越来越受 欢迎 , 占的市场份额也越来越大 。俄罗斯市 所
场对 中 国建 材 需求 增 加 的 主要 原 因是 : 罗斯 俄
中国企业进人俄罗斯房地产市场打下了基础。
( ) 二 中俄 房 地产 合 作 形式 多 种 多样 , 地 房
远 东地 区的住房大部 分建于 2 O世纪 5 8 O~ O
产 市 场的“ 蛋糕 ” 断做 大 不 黑 龙 江 省 把 开 拓 俄 罗 斯 远 东 地 区建 筑 和
年代 , 经过几十年的使用 , 多数房屋的 内外墙 、 门窗、 地板 、 卫生间、 厨房 、 采暖设施 、 灯具 、 家
具等都已严重老化 , 亟须改造更新。随着近几
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年俄 罗斯 经济 形 势 明显 改善 , 民收入 大 幅度 居
“ 罗 的海 明珠 ” 目保 持 了多项 第 一 : 波 项 上海 在 海 外 直接 投 资最 大 的项 目、 中国 目前 在俄 罗斯
增加 , 很多家庭都把家庭装修 、 设备改造列入 最大 的家庭 开 支计 划 。预计 最近 十 年 , 俄建 材 市场的形势将越来越好 , 消费者对装修材料和 建 筑 材料 、 房和 卫 生 间设施 以及 其他 家庭 装 厨 修、 家具等必不可少的家装商品的需求将逐年 增加 , 同时对商 品的质量 、 环保 和安全要求也 将 大 大提 高 。 目前 , 中国建材 在 俄 销售 形 势最 好 的是 各 种 墙地 砖 、 具 、 革 、 生 洁具 、 灯 地 卫 壁
纸、 装饰性 产 品
、 五 金 工具 、 生 间和 住 房装 小 卫 饰 配件 、 家具 等 。其 中 , 俄罗斯 滨海边 疆 区居 民
投 资最大 的项 目以及圣彼得堡市最大的外资
项 目。
圣 彼 得堡 是 国际知 名 的旅 游城 市 , 位列 世 界重点 旅游 城市第 七位 。但 由于该 市基础 设施 不 够 , 店数 量 不足 , 成旅 游 费用 极其 昂贵 。 酒 造 圣 彼 得 堡 市 三 星 级 酒 店 一 晚 的 住 宿 费不 少 于 10美元 , 游旺 季要在 30美元 以上 。另外 , 0 旅 0 该 市 还 有 上 千 万 平 方 米 的危 旧 住 房亟 待 拆 迁 改造 ,蕴 藏着 巨大 的商 业机 会 。 “ 波罗 的海 明 珠 ” 目是在 中俄 两 国政 府 积极 推 动下 的大 型 项 投 资 项 目。该 项 目主要 以一 级 开发 为 主 , 级 二 开发 主要 通 过吸 引其他投 资商进 行 。这个项 目
使用的灯具产品主要来 自中国 , 约占当地灯具 市场 的 23 /。中 国生产 的各种 地砖 、 墙壁 砖 、 装
饰砖 、 抽水 马 桶 、 洗脸 池 、 生 问用 品等 在俄 罗 卫 斯 市 场 也 很受 欢 迎 , 由于 运输 方便 , 式 品种 款 丰富 , 市场 反 应快 , 格 低廉 , 些 产 品在俄 罗 价 这 斯 市 场所 占的份额 将 越来 越 大 。现 在 , 几乎 所 有 的俄 罗 斯 建 材 经 销 商都 希 望 与 中 国建 材 生
在俄 尚属首例 , 当地 的政治 、 对 经济 、 文化都会
产生 巨大影 响 。2 0 0 5年 6月 9日, 罗斯名 城 俄
圣 彼 得 堡 举 行 了“ 罗 的海 明 珠 ” 目的奠 基 波 项 典 礼 。根 据规 划 ,波 罗 的海 明珠 ” 成 为圣 彼 “ 将 得 堡市 未来 的城市 副 中心 。该开发项 目位 于圣 彼 得 堡 市 西 南 部 的红 村 区 ,规 划 占地 面积 约 1 . 方公 里 , 靠波 罗 的海 芬 兰湾 , 邻俄 罗 8平 北 西 斯 著名 景 点夏 宫 和康 斯 坦 丁宫 , 东邻 列 宁格 勒 公 园, 东南 两侧 为 成 熟 的大 型 居 住 区 , 理 位 地 置 可谓 优 越 。根 据初 步 规划 , 俄 罗斯 著名 的 与 夏 宫 相 距 2公 里 的 “ 罗 的海 明 珠 ” 目将 被 波 项
产厂家建立联系、 进行合作。 目前 , 罗 斯 经 济快 速 发 展 , 兴 的房 地 俄 新 产 业上 升势头 强劲 。近两年全 俄工业 建筑 与商 用建筑竣工面积分别达到 3 亿平方米和 1 亿 . 8 平 方米 ,几乎 相 当于前 十年建 筑 面 积 的总 和 , 建材市场年贸易额近 10亿美元 。此外 , 0 大量 的改 扩 建 工程 、 市 旧房 改造 、 房 建 设 和 装 城 新 修, 使俄建筑建材市场对 中国建材的需求量 日
渐 增加 。中方企业 可 以通过投 资俄房 地产
业 作 为切 人 点 , 在俄 罗 斯 建 立 中 国建 材 城 , 大 量 把 的 中国建材 商 品在 俄 罗斯 市场 上 销售 , 实现 贸 易 与合作 双 突破 。
( ) 四 中国的知名 企业 已挺进 俄罗 斯房 地产
市场 。 前景 十分看 好 其
打造成一个 以国际商务居住 为主 ,集展览展 示、 办公 、 居住 、 购物中心 、 餐饮娱乐等为一体 的多 功 能 国际 滨 水 商 业 居住 区 。其 开 发 步 骤 为 : 先通 过 城 市基 础设 施 建设 实行 土 地 的成 首 片开发 , 并分 阶段实施商业 、 商务 、 酒店 、 闲 休 娱 乐 、 饮 以及 配套 等综合 开发 与经营 。 餐
综 上所 述 , 罗斯 房 地 产市 场对 国外 投 资 俄
20 05年 3月 , 中国上 海实 业 ( 团 ) 限 由 集 有 公司 、 上海 海外 公 司 、 联 集 团有 限公 司 、 江 百 锦
商具有 巨大的吸引力 ,其开发前景十分广阔。 中国与俄罗斯毗邻 , 具备地缘 、 劳动力 、 建材和 技术先期进入的优势条件 , 开展 中俄房地产合 作, 对于发展中俄投资合作具有重大意义。 ( 责任编辑 : 高晓慧)
国际( 集团) 有限公司 、 上海绿地 ( 集团) 限公 有
司 、 海工业 欧 亚发 展 中心组 成 的上 海海 外 联 上 合 投资 公 司投 资 l 美元 ,进入 俄 罗斯 圣 彼 3亿 得堡 市从 事 房地 产 开发 业务 , 们 投 资开 发 的 他