范文一:房地产抵押
房地产抵押
一、 房地产作为抵押物的条件
1 城市房地产管理法规定的抵押条件
■依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的
◇无论土地使用权是出让还是划拨,只要房地产权属合法,即可作为统一体同时设定抵押
■以单纯的土地使用权抵押的
◇土地必须以出让方式取得
2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产
■可以抵押的财产(与房地产有关的项目)
◇建筑物和其他土地附着物
◇建设用地使用权
◇以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 ◇正在建造的建筑物
■不得抵押的财产(与房地产有关的项目)
◇土地所有权
◇耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外
◇学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施 ◇所有权、使用权不明或者有争议的财产
◇依法被查封、扣押、监管的财产
◇其它
3 城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产
■权属有争议的房地产
■用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
■列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物
■被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
■依法不得抵押的其他房地产
二、 房地产抵押的一般规定■
■可合并抵押,也可分割抵押,还可以再抵押
■房随地走,地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押 ■享受国家优惠政策购买的房地产抵押,其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限
■抵押国有企业事业单位房地产,应符合国有资产管理有关规定 ■以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工大会通过,并报上级主管机关备案
■中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过
■以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押,必须经董理事会或股东大会通过
■有经营期限的企业抵押房地产,所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限
■以具有土地使用年限的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 ■以共有房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 ■预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
■订立抵押合同前抵押房地产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响(抵押不破租赁)
■企业事业单位法人分立或合并后,原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同
■订立抵押合同时,不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
■抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人投保,保险费由抵押人负责,保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人
■学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体,可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押
■抵押权设立后抵押房屋的出租,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 ◇如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
◇如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押,则由承租人自行承担损失
三、 房地产抵押估价
■商业银行发放房地产抵押贷款时,可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值,也可以委托房地产估价机构评估价值
■如委托评估,一般由商业银行委托,也可以约定由任一方委托
■房地产抵押价值,为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款
■法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款,主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额
■房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年,市场价格变化较大时,可缩短
四、 房地产抵押登记
■规定
◇抵押权自登记时设立,而非抵押合同签订时
◇当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记
■抵押登记部门
◇房地合一-房地产管理部门
◇地上无定着物的出让土地使用权抵押-土地管理部门
■办理抵押登记所需的文件
◇抵押当事人的身份证明或法人资格证明
◇抵押登记申请书
◇抵押合同
◇权属证明
◇可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料
◇可以证明抵押房地产价值的资料
△抵押当事人认定的抵押价值书面协议
△房地产估价机构出具的估价报告
◇登记机关认为必要的其他文件
■登记机关审查的主要内容
◇抵押物是否符合准许抵押的条件
◇抵押物是否已经抵押
◇抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符
五、 最高额抵押权
■概念
◇是为将来发生的债权提供担保,是对一定期间内连续发生的债权做担保,最高债权额是确定的,但实际发生额不确定,是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。
■最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理
◇当事人同意的,可以转入最高额抵押担保的债权范围
◇部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,有约定的除外
◇抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响
■有下列情况之一,抵押权人的债权确定
◇约定的债权确定期间届满
◇没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
◇新的债权不可能发生
◇抵押财产被查封、扣押
◇债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销
◇其它
六、 房地产抵押的效力
■抵押物的权属
◇抵押人设定抵押后,房地产的所有权仍然属于抵押人,抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利,但其所有权受到限制 ■抵押物的转让
◇抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的,应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存,转让价款超过债权数额部门归抵押人所有,不足由债务人清偿
■抵押物价值减少时的处理
◇如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为
◇抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值,或者提供与减少的价值相当的担保,否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务
七、 房地产抵押权的实现■
1 抵押权的实现
■双方有协议的
◇可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿
◇协议损害其它人利益的,可在一年内行使撤销权
■双方未达成协议的
◇抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产
2 同一房地产设定两个以上的抵押权时,清偿顺序如下
■抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿
■顺序相同时,按照债权比例清偿
■已登记的先于未登记的受偿
■均未登记的,按照债权比例清偿
3 对抵押物拍卖
■拍卖保留价(低于这个价就不会成交)由人民法院确定
■有评估的,参照评估价确定
■无评估的,参照市价确定,并应当征询当事人的意见
■第一次拍卖时的保留价,不得低于评估价格或市价的80%,再次拍卖时,每次降低的数额不得超过前次保留价的20%
■抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿
10.4 其它
■以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理
◇应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿—出让金优先原则
■抵押合同签订后地上新增房屋的处理
◇新增房屋不属于抵押财产,但可以与抵押物同时处理,对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿
■土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定
◇实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途 ■抵押物灭失的处理
◇抵押权因抵押物灭失而消灭,因灭失所犁赔偿金,应作为抵押财产 ■抵押权实现的时限
◇应在主债权诉讼时效期内行使抵押权
■宽限期
◇法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋,在裁定后应给予六个月的宽限期
■强制执行
◇六个月宽限期满后,方可以强制执行
◇被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,法院不应强制迁出 ■强制迁出后被执行人居住问题的解决
◇可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房(按人均廉租住房面积标准)
◇其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房,面积按人均廉租住房面积标准确定
◇提供临时住房应当收取租金
◇租金标准双方协商
◇协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定,也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定
◇已经产生的租金,可以从房屋拍卖价中优先扣除
范文二:房地产抵押与房地产抵押贷款
一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义
(一)抵押与房地产抵押
抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人,而债权人并不占有财产的一种担保形式。
抵押可分为两类:一类是不成文法抵押,即是把财产的所有权转让给债权人,能否收口, 要看债务的偿还情况而定,如不能按时清偿所借债务,财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务,财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押,它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下,为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说,仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言,在债务清偿之前,拥有抵押财 的所有权,可避免遭受损失,在整个抵押过程中,债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权,当 债务人不能履行偿债时,债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产,并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切,它随着债权的发生而发生,随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多,一般为易子保存或变卖的商品,如股票。债券、房地产等。
房地产抵押是抵押的一种形式,指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利,是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大,耐用期限长,具有保值、增值性、不可移动性,是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间,房地产产权仍然由产权所有者管理,债权人只能按期取息和收回借款,而无使
用与管理房地产的权利。当债务还清,债权人收回房契、地契,抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿,抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物,以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时,抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩余部分,应退还给抵押人,不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样,可向债务人继续追索。
(二)房地产抵押贷款
抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款,指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉,无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大,因此利率较高,往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下,由于市场竞 争日趋激烈,广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务, 甚至破产的危险。为确保贷款的安全,减少贷款风险,金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品,以备借款人不能依 约偿还本金和利息时,银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比,房地产抵押贷款具有以下特征:
1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比,房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中,减少了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言,其目的都不是为了取得抵押物,而是以
抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金 而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。
3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押期间内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书,但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。
4.借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,必须签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门进行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。
5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到 抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响,以及意外灾害、人为事故等。
二、 房地产抵押贷款的程序
(一)提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、
贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
(二)贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后,要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节,审查包括以下内容:
1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时,银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资 料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格, 这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。
2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定,主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定,不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项 目进行可行性评估,从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行,主要有以下比率指标:
(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标,计算公式为: 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低,对金融机构而言风险越小,反之,风险越大。
(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力,计算公式为: 营业费用/项目实际总收入该指标越大,反映项目创造单位收益所需的投入越大,贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较,一般不能差距
太大。
(3)保本比率。指项目支出与收入的比例,计算公式为:(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%,如比率高于这一水平,则项目得不到保本的现金流。
(4)贷款价值。计算公式为: 抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言,越低则贷款安全性越大,相反,贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素,如 银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。
(三)对抵押房地产的估价
房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性,并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上,对抵押房地产的价值进行评估,决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一,计算公式为: 房价=房屋重置价乘于房屋成色 ,其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值,成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本,然后减去折旧。 土地估计则较为复杂,常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员,对抵押房地产作出价值判断。 通过上述方法计算出房地产现值后,金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素,决定贷款金额与房地产价值的比率,算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时,贷款价值比仅为50%-60%,后随经济发展,这一比率提高到80%左右。“二战”后,美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立,房地产的易售性、价值流动性增强,贷款风险分散,贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定,前者可享受优
惠,而后者则应从严掌握。
(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记 对贷款审查合格之后,借款双方应在平等协商的基础上,共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约,所签订合同应办理公证登记。另外,抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款,法律不给予保护,如抵押合同变更。解除和终止,抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。
(五)抵押房地产的保险 我国有些地方性法规和政策规定,房地产抵押人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证,办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”,至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的,应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的,将旧房价值与翻修费 用之和作保险金额。抵押期内,保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致,借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险,其责任范围内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人,如果借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
(六)抵押物的占管和处分
1.抵押物的占管一般而言,抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和 抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管,抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵 押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整,并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意,不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建,不得改变其性质。 己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时,继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
2.抵押物的处分
抵押物的处分,是房地产抵押权实现的最高形式,有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物:
(1)抵押人未依约履行债务的,即合同期满后未还清贷款本息的;
(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;
(3)抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;
(4)抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:
(1)申请当地房地产市场公开拍卖;
(2)委托房地产交易市场出售;
(3)经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式,均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:
(1)支付处分抵押物的费用;
(2)扣除抵押物应交税费;
(3)偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;
(4)所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定,抵押物不属于
破产财产,但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分,作为破产债权依照破产程序受偿。
三、房地产抵押贷款额度、期限与利率房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定,一般最高不 超过抵押物现行作价的70% 。贷款的期限主要有两种:短期建 设贷款以建设周期为限,一般3一5年;长期经营贷款15一30年左右。抵押贷款利率一般是按照期限、货币市种确定的,人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行,并根据贷款期限的长短。借款数额的多少,实行浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行公布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行 按季结息的办法,利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。
四、房地产抵押贷款的偿还方式 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息,选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定,常见的偿还方式有以下几种:
(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期,得出每期应还的本金,再加上该期利息,便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同,只是一般是按年还款。
(二)每年支付利息,期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长,金额不太大的贷款,可采用每年支付利息,期满一次偿还本金方式,如一笔房地产抵押贷款50万元, 期限3年,年利率10%,则每年支付利息50x l0%:5万元, 到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款 可采用分期归还本金方式。
(三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内,每年还款固定不变。
(四)本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。
范文三:房地产抵押货款
房地产抵押货款
一、房地产抵押贷款概述
房地产抵押贷款是指购房者以所购得的房地产作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照抵押贷款合同规定的还款方式和期限分期付款给银行,银行按照一定的利率收取利息,如果贷款人违约,银行有权收回房地产。
在房地产抵押贷款关系中,提供抵押品的一方称为抵押人,贷款方称为抵押权人。以房地产作为抵押物进行贷款时,必须签订抵押合同,抵押合同应采用书面形式。个人住房贷款合同履行过程中,发生借款人不按期归还借款本息、借款人未经贷款人同意,将设定抵押权的财产出售、借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款等情况,贷款人可对借款人追究违约责任。
在办理房地产抵押贷款中,房地产管理部门需对抵押物进行审查,其内容包括抵押物是否符合进入抵押市场的条件、抵押物是否已经抵押和抵押物权证的真伪等。
根据《中华人民共和国担保法》规定,下列财产可以抵押:(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;(3)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(4)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(6)依法可以抵押的其他财产;(7)抵押人可以将上述所列财产一并抵押。
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《城市房地产抵押管理办法》规定,下列财产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。
在房地产抵押贷款的抵押期内,抵押品使用权归属抵押人,但未经抵押权人同意,不得 变卖抵押品。
在房地产抵押贷款中,下面几个要素经常遇到,应该明确其内容。
1.贷款比率。指贷款额与物业价值的比率,抵押物价值是指购买价格和评估价格中较低的价格。
2.最高贷款期限。一般为20,30年,也有的根据住房使用年限、贷款人年龄对贷款期限作出限制。
3.提前还款的规定。对提前偿还全部贷款或部分贷款,一般要求支付一定的罚息作为违约赔偿,也有的银行对提前偿还不予罚息。此外,还包括对部分提前还款和每次还款数额的规定。
4.还款方式。包括还款方式的选择、还款方式的改变、还款交付形式、逾期还款及不良贷款处理的规定等。
5.手续费。各银行不同,有的收取申请费和估价费,也有的按贷款的固定比例收费,有的手续费全免。
6.担保和保险。包括对担保人资格的限定、必须购买的保险和可选择的保险、担保和保险办理要求等。
7.抵押率。抵押率是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例。这一比例的确
定取决于许多因素,包括法律的有关规定、贷款人的一贯政策、目前抵押资金的供求情况、贷款的风险、抵押是否投保、市场投机程度等。在国外,因为有良好的资信评估机构为银行服务和有健全的担保保险机制,最高的抵押率可达100,。目前我国抵押贷款的最大比例为70,。
8.利率。抵押贷款利率由三部分组成:(1)资金的投资收益;(2)承担的风险;(3)费用,即为安排抵押贷款所发生的运营成本。
二、房地产抵押贷款市场的参与者
房地产抵押贷款的参与者包括贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。
(一)贷款机构
贷款机构是抵押贷款的发放者。由于金融市场的构成、发展历史以及市场环境不同,各国抵押贷款机构也不相同。我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事房地产金融业务。我国香港特别行政区抵押贷款机构则主要是各商业银行。日本抵押贷款机构包括政府的住宅金融公库和一般商业银行等。美国发放抵押贷款的机构包括商业银行、抵押银行、储蓄与贷款协会、互助储蓄银行、信用合作社等。其中抵押银行为非存款机构,不吸收储蓄存款,而后三者是互助性金融组织,和商业银行一样都是存款金融机构。除此之外,部分人寿保险公司、养老基金、抵押贷款证券化机构也发放抵押贷款。
(二)担保和保险机构
担保和保险机构指抵押贷款市场的保证机构,包括各类保险公司、担保公司等。保险机构通过提供保险,当借款者拒绝或不能按期偿付债务而造成抵押贷款机构损失时,向被保险人提供损失赔偿,防范贷款风险,促进抵押贷款业务发展。保险机构根据提供的保险业务范围,可分为专门机构和一般性机构。专门机构主要业务以抵押贷款保险为主,如美国的抵押贷款保险机构就只能从事抵押贷款保险业务。一般性保险机构从事各种商业性保险,同时也提供与抵押贷款有关的人寿保险和财产保险,如抵押贷款房屋保险、购房贷款保险、贷款建房保险、抵押贷款定期人寿保险等。英国、法国的人寿保险公司、日本的财产保险公司、我国的保险公司等属于一般性保险机构。
保险和担保机构还可分为政府机构和非政府机构。政府担保与保险机构主要是对特定借款主体提供担保和保险。如美国联邦住宅管理局和退伍军人管理局分别为中低收人家庭和退伍军人及家属提供贷款保险。我国当前成立的一些住房抵押贷款担保公司也是具有政府性质的保险机构。
(三)中介服务机构
中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构,包括贷款日常维护服务机构、评估机构和律师事务所等。
抵押贷款的日常维护服务主要是指:收取还款额并转交给贷款机构;向贷款人发出还款通知;在贷款逾期时提醒借款人;记录贷款本金余额的变化;管理和缴纳不动产税及进行房地产保险;在形成不良贷款时行使取消赎回权,出售抵押物等。日常贷款维护职能一般由贷款机构承担,我国抵押贷款的维护是商业银行的日常工作。在市场化程度较高的国家,抵押贷款的日常管理和维护工作有的已由专门的服务机构来提供,但这些机构通常是贷款机构的附属机构。
抵押物的价值与抵押贷款的发放额有着密切的关系。同时,抵押物价值的评定对于银行防范金融风险也至关重要,因此,银行在发放抵押贷款前一般都会要求对抵押物进行评估,这项工作可以由银行自己完成,也可以由银行委托专业评估机构完成,在有些国家如美国,抵押物评估是法律规定的强制性措施。
律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务,如起草贷款协议、办理抵押物查询鉴证和登记、受托与借款人签订贷款协议、处理违约贷款的法律事务等。
三、固定利率抵押贷款
固定利率抵押贷款是指事先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。采用固定利率抵押贷款方式时,在整个贷款存续期内,其利率不受市场利率变化的影响,偿还贷款的方式和期限也是固定不变的。根据本金和利息的支付方式,固定利率抵押贷款主要可以分为等额还款抵押贷款和等本金还款抵押贷款两种方式。
(一)等额还款抵押贷款
等额还款抵押贷款是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。每月付款额等于以贷款额为年金现值计算的年金。选择这种方法付款时,各银行均会给客户一份每月付款表。见表。
1.计算公式。设贷款本金为,贷款月利率为,按月计算的贷款期数为,每月本息pin付款额为,则: a
ni,(1,i)a,p, n(1,i),1
例如,假设贷款金额为1000000元,贷款年利率为5,,贷款期限为15年,采用等p
额还款抵押贷款的公式计算:
贷款金额 p,1000000元
月利率 ,5,?12,0.4167, i
按月计算 ,15×12,180 n
该贷款的每月分期付款额为:
nii,(1,)ap(元) ,,,7908ni(1,),1
2.贷款余额的计算。贷款余额是指当分期付款的贷款在经过一定偿还期以后尚未清偿的贷款本金数额。贷款余额可以用年金现值的方法计算。偿还一段时期后,贷款余额实际上就
是计算时点的年金现值。设贷款余额为,已归还期数为,根据年金现值的计算公式,Pmm
该时点的贷款余额为:
n,m(1,i),1 p,a,mn,m(1,i),i
上例中,设分期付款已清偿5年,,60,则贷款余额为: Pmm
n,m(1,i),1,745571(元) p,a,mn,m(1,i),i
3.每月付款的构成。从银行贷到一笔款后,除了要还清本金,还要支付利息。分期付款时,每月付款中,到底有多少是本金,有多少是利息呢,
假设我们从银行申请到100万元的贷款,分15年摊还,利率为年率5,。那么,我们通过上述计算公式算得每月付款为7907.94元。这个数字中包含多少本金,又有多少是利息呢,
贷款年期是15年,每月付款为7907.94元,总共有180期(15年×12月),假设15年内利息率不变,则付款总额为7907.94×180,1423429(元)。贷款本金为100万元,则利息的总支出为42.3429万元。
这是总的本金和利息,它们又是如何分摊到每个月的呢,
付款总共分为180期,我们首先来分析第一期,也即第一个月的情况:
第一个月应付利息,1000000.00×5,?12,4166.67(元)
第一个月偿还本金,7907.94,4166.67,3741.27(元)
(偿还的本金=月付款总额一月利息)
因此,第一个月的付款7907.94元构成如下:
本金:3741.27元
利息:4166.67元
再来分析第二个月的情况:
由于第一个月已经清还本金3741.27元,所以此时尚欠银行的本金总额为:
1000000,3741.27,996258.73(元)。那么:
第二个月应付利息,996258.73×5,?12,4151.08(元)
第二个月偿还本金,7907.94,4151.08,3756.86(元)
因此,第二个月的付款构成如下:
本金:3756.86元
利息:4151.08元
同样,到第三个月,贷款本金总额又降低了一点,我们通过上述方法计算,可得到各期的付款分解表,见表。
等额还款抵押贷款每月付款分解表(年期15年,年利率5,) 单位:元 期数(月) 剩余本金 月还款额 月还本金 月付利息
1 996258.7 7907.9 3741.3 4166.7
2 992501.9 7907.9 3756.9 4151.1
3 988729.4 7907.9 3772.5 4135.4
4 984941.1 7907.9 3788.2 4119.7
5 981137.1 7907.9 3804.O 4103.9
6 977317.2 7907.9 3819.9 4088.1
7 973481.5 7907.9 3835.8 4072.2
8 969629.7 7907.9 3851.8 4056.2
9 965761.9 7907.9 3867.8 4040.1
10 961878.0 7907.9 3883.9 4024.0
11 957977.9 7907.9 3900.1 4007.8
12 954061.5 7907.9 3916.4 3991.6
24 905772.7 7907.9 4116.7 3791.2
36 855013.3 7907.9 4327.4 3580.6
48 801657.0 7907.9 4548.7 3359.2
60 745570.9 7907.9 4781.5 3126.5
72 686615.3 7907.9 5026.1 2881.8
84 624643.5 7907.9 5283.2 2624.7
96 559501.O 7907.9 5553.5 2354.4
108 491025.7 7907.9 5837.7 2070.3
120 419047.1 7907.9 6136.3 1771.6
180 0.0 7907.9 7875.1 32.8
通过上述分析,我们可以得到采用固定利率等额还款方式时,还本与还息问的规律:
(1)等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息,随着时间的推移,每月还款额中本金逐渐增加。
(2)由于月还本付息的金额是固定不变的,剩余本金随着时间的推移而下降,利息占分期的比重逐期递减,开始占很大部分,末了占极小部分。
(3)还本金额恰好相反,是逐期递增的,开始占分期的一小部分,末了却占很大部分。
(二)等本金还款抵押贷款
等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金,而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。
等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为:
a,p,n,p,(n,t,1),n,it
式中 ——第期月付款额; tat
——按月计算的贷款期数; n
——贷款额; p
——按月计算的利率。 i
例如,贷款120万元,分10年摊还,年利率为12,,每月付款是多少呢,总贷款本金额为120万元,分10年摊还,每月一期,总共分为120期,则每月偿还本金额为10000元。这个还本的金额每月是固定的,然而,每月所偿还的利息却是在变化的。第一个月的利息为1200000×12,?12,即12000元,那么,第一个月的分期金额为22000元(10000元,12000元)。由于第一个月已偿还本金10000元,所以第二个月的利息为1190000×12,?12,即11900元,于是,第二个月的分期额为21900元。
具体计算如下:
每月偿还本金,1200000?10?12,10000(元)
第一个月支付利息,1200000×12,?12,12000(元)
第二个月支付利息,(1200000,10000)×1,,11900(元)
第一个月的月付款额,10000,12000,22000(元)
第二个月的月付款额,10000,11900,21900(元)
这样,我们用上述方法计算可以得到表。
固定还本法每月付款分解表(年期10年,年利率12,) 单位:元
期数 贷款额 每月付款额 利息 还本金额
1 1200000 22000 12000 10000
2 1190000 21900 11900 10000
3 1180000 21800 11800 10000
4 1170000 21700 11700 10000
5 1160000 21600 11600 10000
从表可以看出,固定还本法的规律是:借款人每月支付的本金是均等的,每月偿还利息越来越少,每月付款也越来越少。
这种还款方式的缺陷是:每月还款额先大后小,不符合居民的收入水平不断增长的实际情况,给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期,月还款额大,使得许多借款人的月收入难以偿还贷款,不利于吸引贷款,影响抵押贷款业务的拓展。
因此等额还款抵押贷款在房屋抵押贷款中是最常用的付款方式。
四、可变利率抵押贷款
固定利率抵押贷款的出现,大大促进了住房金融市场的发育,对于提高居民住房购买力,拓展金融机构业务范围起到了重要的作用。但是固定利率抵押贷款只有在利率长期保持稳定、变动幅度较小的情况下才能得以发展。然而,利率并不是一成不变的,而是随市场不断发生变化的,时升时降,例如,香港地区在1991年的一年中按揭年息就经历了10.75、11.75、10.75、10.25这么几次变化。如果利率变动幅度较大,抵押人和抵押权人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。
可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件,贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款,还款方式也可以进行相应调整。
可变利率抵押贷款在20世纪70年代末期开始流行。可变利率抵押贷款方式在美国住房抵押贷款的发展史上曾经有过几个发展阶段。1975年在加利福尼亚州最早推广采用可变利率抵押贷款方式,由金融机构根据市场利率的变动每6个月调整一次贷款利率,而且当时美国联邦住房贷款银行规定,贷款利率的调整每半年不得超过0.5,,同时在整个贷款期限内利率的调整不得超过2.5,。1980年,联邦住房贷款银行同意推出一种利率调整周期为1年、3年或5年的可变利率抵押贷款,被称为重议利率抵押贷款。目前在美国抵押贷款市场上广泛采用的是1981年经联邦住房贷款银行批准,由储贷协会推出的可变利率抵押贷款。
可变利率抵押贷款的基本计算程序是:首先按合同约定的初始利率和贷款期限,用等额还款抵押贷款公式计算月还款额;到第一个利率调整周期,根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款年限,用等额还款抵押贷款公式计算新的月还款额;以后各利率调整周期均按上述方法计算月还款额。
例如:假设贷款额100000元、贷款期限30年、贷款利率6,、借贷双方约定每年年初按1年期国库券的利率指数加上2,的附加利率调整利率。设1年期国库券的利率指数在贷款的第2、3、4、5年中分别为6,、8,、9,和9,。则第2、3、4、5年贷款利率分别为国库券的利率指数加2,,即8,、10,、11,和11,,根据上述方法计算的月还款额和贷款余额如表所示。
可变利率藏押贷款还款表
年份 贷款利率(,) 月还款额(元) 贷款余额(元) 月还款额变化(,)
1 6 599.6 98772
2 8 730.9 97871 21.9
3 10 869.1 97199 18.9
4 11 939.9 96582 8.1
5 11 939.9 95894 0
从表中可以看出,可变利率抵押贷款的分期还款变化很大,如第二年月还款额向上浮动了21.9,,经过利率调整虽然可以将利率的风险转嫁给借款人,但如果借款人的月还款额变化幅度过大,超出其当前收入和实际支付能力,就不可避免地造成违约,贷款机构也将面临较大的违约风险。
可变利率抵押贷款方式的贷款利率是变化的,与借贷双方共同接受的公开利率指标相挂钩,贷款利率与市场利率指标、附加利率、初始利率、利率调整周期、利率调整幅度、月付款额增长限制、本金负摊还等方面相关,这几项指标也是可变利率抵押贷款合同包含的主要协议条款。
可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成。市场利率指标是指与可变利率抵押贷款利率挂钩的某种市场利率指标。目前,美国抵押贷款市场上所选择的利率指数主要有:6个月期国库券利率、1年期国库券利率、3年期国库券利率、5年期国库券利率、全国平均资金(存款)成本指数等。选取的市场利率指标,必须得到借贷双方的认可,而且要能真实反映出市场利率的变动情况。市场利率指标变动时,贷款利率和月还款额将从下一个利率调整周期开始,发生相应的变动。当然,具体变动幅度与每期所允许的利率调整幅度、月还款额增长限制等条件有关。附加利率包括借款人拥有的某些权利的价值(如提前还款期权的价值)以及贷款过程中的服务成本。当提前还款期权的预期价值较高、经营抵押贷款时的服务成本较高时,附加利率也会较高,但是在贷款时由借贷双方以合同的形式确定的附加利率在整个贷款期内保持不变,通常附加利率在2,,3,之间。
由于可变利率抵押贷款的利率随市场利率指标的变化而调整,因此可变利率抵押贷款的风险更大。借款人承担的利率风险与初始利率、利率调整周期、利率调整幅度等有关。可变利率抵押贷款最初所采用的贷款利率称为初始利率。可变利率抵押贷款利率两次调整所间隔的时间称为利率调整周期。贷款利率在每个利率调整周期以及整个贷款期间允许利率变动的幅度称为利率调整幅度。为了吸引借款人申请贷款,通常可变利率抵押贷款的初始利率低于市场利率指标与附加利率之和,也低于相同贷款期限的固定利率抵押贷款的利率水平。美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是1年,其次是6个月、3年与5年。在利率上涨的环境中,较长的利率调整周期对借款人有利,而对金融机构不利,在利率下降的情况下则相反。美国的法律规定了可变利率抵押贷款的贷款利率在每个利率调整周期内调整幅度的上限和下限。抵押贷款合同一般还要规定整个贷款期限内贷款利率的调整幅度,保证整个贷款期限内的贷款利率限制在某个范围之内。因此无论实际的市场利率指标是否超出调整幅度,每次贷款利率的调整只能以所规定的调整幅度为限。可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为2,,在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为5,,6,,调整下限则可以由借贷双方协商确定。贷款利率调整幅度限制会影响初始利率水平,对于调整幅度较小的可变利率抵押贷款,贷款方一般会要求较高的初始贷款利率。
为了防止借款人承担更多的利率风险,采用可变利率抵押贷款方式,在抵押贷款合同中,有时还包括月还款限制和本金负摊还条款。如果借款人月还款额上升过快,可变利率贷款有时还规定月还款额的增长限制。美国的住房抵押贷款市场上较为普遍采用的限制是每年月还款额增长不超过7.5,。当月还款额小于月贷款利息,或低于按市场利率计算的月还款额时,将其差额计入下一期贷款余额的行为,称为本金负摊还。本金负摊还有以下三种情况:(1)当本期的月还款额不足以偿还贷款的利息支出部分时,将差额记入到下期的贷款余额之中,发生本金负摊还。(2)市场利率指标上涨超过了合同规定的贷款利率浮动上限,按实际利率
计算的月还款额与合同约定贷款利率计算的月还款额的差额,加到下期的贷款余额之中,从而发生本金负摊还。(3)当按实际贷款利率计算所得的月还款额的增长超过对月还款额增长的限制时,超过的部分也将被加到下期的贷款余额之中,发生本金负摊还。如果贷款合同不允许本金负摊还,贷方必然会承担更大的利率风险,因此贷款方往往会要求较高的初始贷款利率或较高的附加利率作为补偿。
综上所述,由于贷款利率调整的大小和方式不同会影响风险在借贷双方之间的分配,因此,贷款机构利用可变利率抵押贷款向借款人转移了利率风险,同时,通过给予借款人较低的初始贷款利率,规定借贷双方可接受的利率调整周期与调整幅度、月还款额限制、本金负摊还等条件,使借款人所承担的利率风险被控制在一定的范围之内。
五、抵押贷款的风险
根据风险成因来划分,房地产住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。
(一)抵押物产权风险
抵押物产权风险是指因抵押物产权问题而产生的风险。如,对于共有产权的房地产,所有者之一如不能按期清偿债务,其处分权就会受到限制。再比如,因城市建设的需要拆迁抵押房屋时,抵押房地产产权灭失,这时,如果房屋作价补偿价格低于房地产市场价格,补偿费就有可能难以清偿剩余贷款。
(二)偿付能力风险
偿付能力风险主要包括借款人还款能力风险和担保人偿付能力风险两种。
如果抵押人失业或家庭收入减少都将影响借款人的还贷能力,并有可能因此发生违约风险。
当借款人不能在贷款期限内清偿其债务,按照约定由担保人履行或者承担连带责任。但由于担保人的担保能力也会发生变化,如果其支付能力不足,就有可能无法清偿债务,发生风险。我国担保法规定,国家机关、学校、医院、社会团体以及企业法人的职能部门不得为保证人,保证人为自然人的,必须具备完全民事行为能力和代其清偿债务的能力。在贷款担保过程中,如不执行上述法律规定,也会发生风险。
(三)抵押物价格风险
如果社会经济不景气、房地产市场萧条,抵押房屋价格就会下跌。另外,尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构,但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效监督,如果抵押物被人为损坏,其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和,银行就有可能遭受损失。
(四)评估风险
如果估价人员没有足够的估价技能和估价经验,使得房地产估价值偏高,或者,估价人员不遵守估价规程和缺乏职业道德,不正当地满足抵押人的要求,有意过高评估房屋价值,这些都会给抵押权人带来风险。
(五)欺诈风险
这里的欺诈是指采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段,骗取超过其偿还能力的抵押贷款,致使银行遭受损失的行为。如有些采用隐瞒的手段将房屋多次抵押,使得贷款额超过房屋的价格。再比如,抵押人未经房屋其他共有人允许,采用欺诈的手段将共有房产作为抵押物向银行贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产,其行为无效,就有可能使银行受骗而发生风险。
(六)违约风险
违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款,而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。违约风险的成因很多,如借款人收入水平、就业状况和房地产市场环境的变化等
等,都可能导致借款人违约。为了防止违约风险给贷款机构造成的损失,贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外,在确定贷款利率时,还要加上违约风险的系数。
(七)利率风险
这是指在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生理性违约行为。在经济活动中,资金的供给与需求、通货膨胀率等都会发生变化,也就是说,经济生活中存在着大量的不确定因素,这些因素的变化都会引起金融市场上的利率变化。市场利率的变化改变了借贷条件,会使借款者作出提前还贷或清偿贷款的决定,贷方会因此遭受损失,形成利率风险。
对于固定利率的抵押贷款来说,贷款利率在整个抵押贷款合同期内不随市场利率变化而改变,金融机构承担了全部的利率风险。如果在合同期内市场利率下跌,借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。这样,银行就有可能遭受利息收入的损失。而对于浮动利率的抵押贷款来说,如果在合同期内市场利率上升,借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。
(八)提前还款风险
提前还款风险是指由于借款人提前归还部分或全部贷款余额而给金融机构造成的风险。提前还款风险与利率风险有着紧密的联系。提前还款风险主要包括两种形式:一是对于贷款机构而言,提前还款就意味着提前收回贷款本金,但贷款机构对这笔资金的运用可能没有事先做好安排,这样就会由于不能及时为这部分资金选择合适的使用方式而遭受损失;二是借款人在市场利率下降时,因为市场再筹资成本降低,出于理性选择再筹资而提前偿还贷款,那么,贷款机构就会因为贷款不能获得原先约定的贷款利息收入而遭受损失。控制提前还款风险的一般做法是约定提前还款的惩罚性条款。借款人选择提前还款时,需要支付贷款机构一定的违约罚金,以补偿贷款机构的或有损失。
固定利率抵押贷款与其他抵押贷款方式一样,都存在着借款人的违约风险。固定利率抵押贷款分期付款方式简单明了,每月还款金额完全相等,使借贷双方都能较准确地掌握借贷的成本。与可变利率抵押贷款相比,由于借款人能根据既定的每月还款额安排支出,包括等额还款抵押贷款在内的固定利率抵押贷款,减少了贷款的违约风险。
(九)流动风险
住房抵押贷款属于中长期贷款,抵押贷款债权流动性较差,相对于短期贷款具有较大的风险性,因此,客观上就要求有健全的风险转换机制作保障。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善,银行就很难转移这种风险。
(十)不可抗力风险
在还贷期间,由于不可抗力的作用导致贷款无法收回造成的风险称为不可抗力风险,不可抗力一般指较严重的自然灾害和人为伤害,如水灾、火灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。
范文四:房地产抵押协议
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房地产抵押协议
导读:本文提供的是房地产抵押协议书的格式范本及协议说明,仅供参考。
房地产抵押协议说明
一、本合同只作为房地产抵押担保使用。
二、本合同必须用钢笔、炭素笔或毛笔填写,字迹工整,不得涂改。
三、抵押人即是房屋所有权人; 抵押权人即是债权人。
四、合同中的空格由双方根据实际情况填写。
五、金额大写样式:壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾。
六、如合同签订一方或双方系自然人,则“法定代表人”处可空缺。
房地产抵押协议
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抵押人:
抵押权人:
为确保___年___月___日签定的____(以下称主合同) 的履行,抵押人(以下简称甲方) 愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方) 经实地勘验,在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上,同意接受甲方的房地产抵押。
甲方将房屋抵押给乙方时,该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。
双方本着平等、自愿的原则,同意就下列房地产抵押事项订立本合同,共同遵守。
第一条甲方用作抵押的房地产座落于___区___街(路、小区)__号__栋__单元___层___户号,其房屋建筑面___m2,占地面积____m2。
第二条根据主合同,甲乙双方确认:债务人为___;抵押期限自___年__月___至___年__月__。
第三条经房地产评估机构评估,上述房地产价值为人民币____(大
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写) ,___(小写) 。根据主合同,双方确认:乙方债权标的额(本金) :___(大写) ,__(小写) ,抵押率为百分之______。
第四条甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,由此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。
第五条乙方保证按主合同履行其承担的义务,如因乙方延误造成经济损失的,乙方承担赔偿责任。
第六条抵押房地产现由____使用。
甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任,并随时接受乙方的检查监督。
在抵押期间因使用不当造成毁损,乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产,在无法满足上述条件的基础上,乙方有权要求债务人提前偿还本息。
第七条抵押期间,甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押,未经乙方书面同意,发生上述行为均属无效。
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第八条抵押期间,甲方如发生分立、合并,由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产,乙方有要要求提前处分其抵押房地产。
第九条在本合同有效期内,未经甲方同意,乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的,甲方可自行解除本合同。
第十条本合同生效后,甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同,需要变更或解除本合同时,应经双方协商一致,达成书面协议,协议未达成前,本合同各条款仍然有效。
第十一条本合同在执行中若发生争议,甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁,不能协商或达不成仲裁意向时可向人民法院起诉。
甲方:乙方:
年月日年月日
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来源:(房地产抵押协议http://s.yingle.com/y/fc/721751.html)
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范文五:房地产抵押合同
房地产抵押合同
抵押权人:(以下简称甲方)
法定代表人:
地址:
抵押人:(以下简称乙方)
法定代表人:
身份证号码:
住所:
为了确保(下称债务人)与本合同甲方所签订的《典当借款合同》(下称主合同)项下债务人义务得到切实履行,乙方自愿向甲方提供抵押担保。为明确双方权利、义务,依据《物权法》、《合同法》、《典当管理办法》、《房屋登记办法》及其他有关法律法规,甲、乙双方经平等协商一致,订立本合同。
第一条 被担保的主债权种类及数额
本合同所担保的主债权为甲方依据主合同取得的债权,金额为人民币(大写) 万元整,(小写) 元。(大小写不一致时,以大写为准)
第二条 主合同债务人履行债务的期限
主合同债务人履行债务的期限为,自月至 年 月 日为止,如有变更,依主合同之约定。
第三条 抵押担保范围
乙方抵押担保的范围包括:主合同项下全部债务本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、综合费用、甲方实现抵押权的费用和所有其他应付费用。
第四条 抵押物
一、抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。
二、本合同项下抵押权包括抵押物的从物、从权利、附属物,抵押权的效力及于抵押物的添附物,以及因抵押物毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。
三、主合同债务履行期届满,债务人不履行债务形成绝当,抵债资产变现收入不够清偿本合同项下债务的;或致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,甲方有权利收取自抵押物分离产生的天然孽息和法定孽息,均按下列顺序清偿:
(一)收取孽息的费用;
(二)主合同及本合同项下的利息和其他费用;
(三)主合同债务本金。
四、《抵押物清单》对抵押物价值的约定,不作为甲方处分该抵押物时估价依据,不对甲方行使抵押权构成任何限制。
五、抵押物的权属证明和相关资料经甲、乙双方共同确认、封存后由甲方保管(法律法规另有规定的除外)。
六、在本合同有效期内,乙方占有或管理抵押物期间,应维护抵
押物的完好,不得使抵押物价值产生减损。否则甲方有权要求恢复抵押财产的价值或者提供与减少的价值相应的担保。乙方不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,甲方有权要求债务人提前清偿债务。
七、本合同项下的抵押物如部分已出租或全部出租,乙方保证将设立抵押事宜告知承租人,并将《租赁合同》及有关出租情况书一并交甲方保管,赎当后退交乙方,出现绝当后,租金从绝当之日起由甲方收取。
第五条 抵押登记
一、甲方协同乙方应在本合同签订后2日内到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续(有关登记机关规定的期限短于此约定的,从其规定,下同)。
二、抵押登记事项发生变化,依法需进行变更登记的,甲、乙双方应在发生变更之日起15日内到有关抵押登记机关办理变更登记手续。
第六条 抵押权的实现
一、发生下列情形之一,甲方可将抵押物直接收回,拍卖或变卖后以所得价款优先受偿,以抵偿债务人所欠甲方债务:
(一) 主合同项下债务到期(包括提前到期)债务人未予清偿形成绝当的;
(二) 依据约定或法律规定主合同被解除,债务人应承担赔偿或补偿责任的。
二、乙方对抵押物毁损、灭失或价值减少无过错的,所获得的赔
偿金或补偿金应用于提前清偿债务人在主合同项下的债务,抵押物价值未减少的部分,仍应作为主债权的担保,提前清偿债务人在主合同项下的债务。
三、本合同项下的抵押物涉及征用、征收时,乙方自愿以征用、征收补偿金提前清偿所担保的主债权。
四、甲方依本合同处分抵押物时,乙方应予积极配合,不得设置任何障碍限制甲方抵押权的行使。
第七条 乙方保证及声明
一、乙方是本合同项下抵押物的所有人或国家授权的经营管理者,并享有对抵押物的完全处分权,抵押物不存在任何所有权或经营管理权方面的争议。
二、完全了解主合同项下债务的性质和内容,为主合同债务人提供抵押担保完全出于自愿,在本合同项下的全部意思表示真实。
三、在本合同项下的抵押物依法可以设定抵押,不会受到任何限制。
四、本合同项下的抵押物未被依法查封、扣押或监管。
五、本合同项下的抵押物在保证期间,未经甲方同意,保证不擅自改变房屋及宗地的原有状况。
第八条 甲、乙双方承诺
一、债务人在主合同项下的义务未完全履行完毕前,乙方向甲方作如下承诺:
(一) 乙方特别承诺:如逾期不能履行或不能完全履行合同义
务,自愿接受依法强制执行。
(二) 发生下列情况之一,无需经乙方同意,乙方仍继续履行其在本合同项下的担保责任:
1、 甲方与债务人协议变更主合同,未加重债务人的责任的。
2、 甲方将主债权及抵押权转让第三人。
(三) 在本合同有效期,未经甲方书面同意,保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押,也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人,并保护抵押物不受任何侵害。
(四) 乙方承担本合同项下的各项税费,包括但不限于律师服务、财产保险、鉴定、估价、登记,过户及其他一切税费。
(五) 甲方抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害时,及时通知并协助甲方免受侵害。
(六) 发生下列情形之一,及时通知甲方:
1、经营机制发生变化,包括但不限于股份制改造、承包、租赁、合并、分立、联营、与外商合资或合作。
2、经营范围与注册资本变更,股权变动。
3、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销工商行政登记。
4、本合同项下抵押物发生权属争议。
5、章程、住所地址、电话、法定代表人等发生变更。
6、涉及或可能涉及重大经济纠纷,诉讼,仲裁。
发生上述1、2项情形时,至少提前30天书面通知甲方;发生上
务,自愿接受依法强制执行。
(二) 发生下列情况之一,无需经乙方同意,乙方仍继续履行其在本合同项下的担保责任:
1、 甲方与债务人协议变更主合同,未加重债务人的责任的。
2、 甲方将主债权及抵押权转让第三人。
(三) 在本合同有效期,未经甲方书面同意,保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押,也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人,并保护抵押物不受任何侵害。
(四) 乙方承担本合同项下的各项税费,包括但不限于律师服务、财产保险、鉴定、估价、登记,过户及其他一切税费。
(五) 甲方抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害时,及时通知并协助甲方免受侵害。
(六) 发生下列情形之一,及时通知甲方:
1、经营机制发生变化,包括但不限于股份制改造、承包、租赁、合并、分立、联营、与外商合资或合作。
2、经营范围与注册资本变更,股权变动。
3、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销工商行政登记。
4、本合同项下抵押物发生权属争议。
5、章程、住所地址、电话、法定代表人等发生变更。
6、涉及或可能涉及重大经济纠纷,诉讼,仲裁。
发生上述1、2项情形时,至少提前30天书面通知甲方;发生上
述3、4、5、6项情形时,应立即通知甲方。
二、甲方向乙方作如下承诺:
(一)对乙方在履行本合同项下义务时所提交的有关文件、财务报表及其他相关资料中的未公开信息保密,但法律法规另有规定的除外。
(二)在本合同有效期内,依法转让主债权的,及时通知乙方。
第九条 违约责任
一、本合同生效后,任一缔约方不履行其在本合同项下的任何义务,或违背其在本合同项下所作的任何陈述、保证与承诺的,即构成违约。因此而给对方造成的损失的,应予赔偿。
二、本合同任一缔约方有下列情形之一,应当承担因此引起的额外费用和损失:
(一) 未按本合同约定做出相关通知或通知内容与事实不符的。
(二) 在正常工作日内,拒绝接收对方依本合同做出的通知,并在3日内未寄出回执的。
三、如因乙方过错造成本合同无效,乙方应在抵押担保范围内赔偿甲方的全部损失。
第十条 附件
本合同附件是本合同不可分割的组成部分,与本合同正文具有同等法律效力。本合同附件包括:《抵押物清单》
第十一条 双方约定的其他事项
一、本合同独立于主合同,不因主合同的无效而无效。如主合同无效,乙方仍应按本合同的约定承担责任。
二、甲方未行使或部分行使或迟延行使本合同项下的任何权利,不构成对该权利或任何其他权利的放弃或变更,也不影响其进一步行使该权利或任何其他权利。
三、依据本合同做出的所有通知均应以书面形式送达对方。当面送达或以信函方式送达的,以收件方签收之日为送达日;以传真方式送达的,以收到对方传真回复之日为送达日。
第十二条 争议的解决
因履行本合同产生的纠纷,应协商解决,协商不成的,可申请法院依法强制执行或向甲方所在地人民法院诉讼解决。
第十三条 合同的生效和保管
一、本合同自双方加盖公章(签字)之日起,依法需办理抵押登记的,自抵押登记之日起生效,双方约定不做登记的,以甲方出具《当票》之日起生效。
二、本合同一式份,公证处、抵押登记机关各一份,具有同等法律效力。
第十四条 合同条款的提示和说明
甲方已提请乙方对于本合同各印就条款做全面,准确的理解,并应乙方的要求作了相应的条款说明,签约各方对本合同含义认识一致。
甲方(盖章):
法定代表人或委托代理人(签字):
乙方(盖章):
法定代表人或委托代理人(签字):
签约日期:
年 月 日