范文一:房地产经营效益分析
4.2 “十一五”期间中国房地产行业经营效益分析 .2.1行业经营效益状况
2010年,我国房地产的总收入达到42996.48亿元,营业利润总额达到6111.48亿元。从房地产收入构成情况分析来看,商品房屋销售一直是房地产收入的主要来源,比重一直在96%以上。
2006-2010年,我国房地产收入增长保持20%以上增长,在2008年金融危机出现了短暂的低谷;房地产业资产增长速度在2008年达到高峰后,在2009年出现低谷,之后又出现反弹;房地产营业利润增长速度情况来看,整体增长速度有所放缓,但依然处在高位。
图表 2006-2010年中国房地产业总收入与利润规模
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2006-2010年中国房地产业总收入构成情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2006-2010年中国房地产业资产、收入及利润增长变化趋势
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
4.2.2行业盈利能力分析
2010年,房地产业的净资产收益率为7.8%,总资产报酬率4.40%,销售收益率为19.90%,成本费用利润率为9.8%;房地产开发业的净资产收益率为8.5%,总资产报酬率3.80%,销售收益率为22.30%,成本费用利润率为12.40%。总体来看房地产盈利能力较强。
图表 2010年中国房地产业盈利能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2010年中国房地产开发业盈利能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
4.2.3行业营运能力分析
2010年,房地产业的总资产周转率为0.30次,应收账款周转率为8.3次,流动资产周转率为0.40次;房地产开发业的总资产周转率为0.30次,应收账款周转率为8.1次,流动资产周转率为0.40次。总体来看,房地产的营运各项指标较低,整体运营效率一般。
图表 2010年中国房地产业营运能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2010年中国房地产开发业营运能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
4.2.4行业偿债能力分析
2010年,房地产业的资产负债率为74.9%,已获利息倍数为3.80,现金流动负债比率为-0.80,速动比率为75.2%,带息负债比率为63.4%;房地产开发业的资产负债率为75%,已获利息倍数为3.9,速动比率为71.6%,现金流动负债比为-1.8,总体来看,房地产企业负债整体偏高,日常偿还利息能力较差。
图表 2010年中国房地产业偿债能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2010年中国房地产开发业偿债能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
4.2.5行业发展能力分析
2010年,房地产业的销售增长率为16.9%,资本保值增长率为105.8%,销售利润增长率为17.3%,总资产增长率为13.5%;房地产开发业的销售增长率为17.1%,资本保值增长率为16.3%,销售利润增长率为17.9%,总资产增长率为13.7%。从各发展能力指标来看,房地产业的成长性依然很强。
图表 2010年中国房地产业发展能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
图表 2010年中国房地产开发业发展能力情况
数据来源:国家统计局,中投顾问产业研究中心
范文二:房地产项目效益分析
房地产项目收益指标
评价房地产项目的收益情况主要有投资利润率、销售利润率、全投资内部收益率和自有资金内部收益率,这四个指标有着不同的经济意义。
投资利润率及销售利润率是静态的,是财务核算的收益指标,没有考虑资金投入及回收的时间差异,尽管静态的收益率指标能很直观地反映项目收益情况,但却无法说明项目投资的真实回报。利用投资利润率及销售利润率评价项目收益有一个误区,一个投资利润率及销售利润率很高的项目,如果项目周期很长,则可能变得不具有投资价值,或说明项目未取得良好的投资效果。
根据建设项目经济评价方法与参数的定义:投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
单一的房地产项目具有明确的项目周期,开发产品以销售为主,因此房地产单一项目是不能持续取得经营收益的,开发产品销售完毕,并交付使用后,开发项目周期结束。在会计核算中只有开发产品建设完工,才能结算收入与成本,计算出利润数据,因此,对于房地产项目的投资收益率及销售利润率一般按项目整体计算,不能按年计算。
投资利润率=净利润/项目投资总额=净利润/销售总额*销售客额/项目投资总额=销售利润率*投资总额周转率。
根据建设项目经济评价方法与参数的定义:建设项目总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和,未包括销售税金,因此计算投资利润率的投资总额并非项目全部支出,且房产地项目税费成本在成本支出中占有较大比重,这大大影响了投资利润率在项目评价中的真实性。在项目盈利的情况下,销售总额大于投资总额,所以投资利润率肯定大于销售利润率,同时也大于项目全部投入资金的回报率,单独使用投资利润率指标进行项目决策评估,会高估项目真实收益,误导投资决策。因此在项目静态收益分析评价中,需要将投资利润率及销售利润率结合应用,以更好的反映项目的盈利水平。
内部收益率是指在项目寿命期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率是在净现值的基础上计算的,是动态的收益指标。在考虑了资金投入回报基础上,项目的经营收益恰好能够补偿项目投入,他反映了项目本身的真实收益率,是项目内生决定的。
内部收益率指标分为全投资口径内部收益率和自有资金口径收益率。
所谓全投资,是指住宅项目的开发建设总投资(扣除投资利息部分)。该指标不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资在所得税前和所得税后的财务内部收益率指标。全投资的经济效果评价分析的是项目本身的获利能力,它与项目筹资方式毫无关系。
自有资金收益率是从投资者的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付作为现金流出,用以计算自有资金财务内部收益率评价指标,考察项目自有资金的盈利能力。
房地产项目的投入资金来源有自有资金、外部融资和项目回款。自有资金和外部融资都是项目的原始投资额,项目回款则是项目自身的销售收入再投资。以销售为主的开发项目, 其投资过程本身就是开发产品的生产经营过程, 销售过程伴随着开发建设的全过程,销售回款也是项目投资的一个重要资金来源,其建设期与经营期无法截然分开。项目投入是陆续发生的,在预售阶段项目回款与项目支出并行,回款不仅用于归还项目借款,还要用于项目工程投入。项目投入与销售回款之间有一个净资金投入期,此期间越短、投入资金的金额越小,项目的实际收益就越大,因此回款的开始时间及额度对项目的实际收益及自有资金的回报率影响较大,由此也可以评估项目开发管理的效率及效果。
通过以上介绍,可以看出投资利润率及销售利润率指标与内部收益指标的优劣,在项目投资决策及项目执行评估中,要结合以上四个指标,综合反映项目的收益能力及管理效果。
在项目投资决策及方案选择阶段,要根据项目的各项经济指标及开发、推广的运作策略,对项目投入及产出按时间序列进行测算、评估,计算出项目投资利润率、销售利润率、项目全投资内部收益率及自有资金内部收益率,用于支持项目的决策,同时为后期项目执行提供目标数据作为项目执行的评价依据。
在项目执行过程中,要动态调整各项经营数据,反映阶段性的动态收入及成本数据,并计算相关指标,通过与目标值的比较,分析项目执行中的管控效果
范文三:房地产投资效益特点及提高途径-房地产投资
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房地产投资效益特点及提高途径/房地产投资
近年来,随着社会主义市场的不断发展和住宅的商品化与产业化,人们对住房的需求也日益增加,商品楼房如雨后春笋般拔地而起,房地产市场的竞争显得异常激烈。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题,只有实现了效益最大化,才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。
1 房地产投资效益的基本涵义
房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况。房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。简言之,即投入与产出的对比关系。房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面。从价值形态的角度来看,表现为一定的投资现金流量的支出。房地产投资额是投资领域中劳动投入量的货币表现。这种劳动投入量所取得的成果,有直接的和最终的两种形式。其直接形式是房地产投资活动本身的产出,表现为一定的房地产投资所形成的生产能力或房地产产品的数量。其最终形式是这一生产能力或房地产产品通过另一生产或经营过程的使用所取得的最终效益。这两种形式之间具有内在联系:一方面,房地产投资的直接效益是最终效益的基础。在一定的投资量下所形成的生产能力或
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房地产产品越多,质量越好,就为最终生产出满足社会需要的产品提供了更大的能力。另一方面,最终效益是评价直接形式效益的根本标准。消耗一定的投资所形成的生产能力或房地产产品,是否符合社会需要,最终要通过房地产资产的使用来检验。如果投资所形成的房地产资产不能使用,则建设过程的劳动就是无效劳动。投资的直接效益与最终效益两种形式都产生于建设阶段的投入。
房地产投资效益,可以区分为微观效益与宏观效益两个方面。投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益;投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济所起的促进作用。一般来说二者是一致的,但也会发生矛盾,如房地产投资过热,引起经济结构失调,影响宏观经济平衡。所以微观投资效益要与宏观投资效益协调一致。如果一个投资项目危及宏观经济平衡,即使本身有一定效益,也是不可行的。
2 房地产投资效益的主要表现和特点
房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面。房地产投资的经济效益是指房地产投资所取得的经济成果,它可以用价值指标借助货币来计量,主要衡量指标是投资回报率、利润率。经济效益是投资效益最重要、最核心的组成部分。房地产投资的社会效益,一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益。房地产投资形成的城市建筑物
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和其他基础设施,不仅体现了城市的发展水平,而且其布局、造型等还构成城市文化景观,影响城市的总体形象。同时,城市交通、通讯、购物的方便程度,以及居民的住房情况,对创造良好的社会环境,实现社会安定也具有重要的作用。环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用。生态效益不仅关系到当代人类生存和发展需要的满足,而且关系到人类子孙后代生存幸福,是可持续发展的自然物质基础。房地产投资要十分注意保护和改善生态环境,实现经济效益和生态环境效益的统一。虽然房地产投资的社会效益很难用货币来直接衡量,但它对整个国民经济和地区经济的发展和完善有着十分重要的意义。
与一般投资相比,房地产投资效益有着不同的特点,具体表现在以下几个方面:
1)阶段性和不平衡性。由于房地产投资运动的全过程要经历不同的阶段,因而就有不同的产出形式,这就使投资的投入与产出的对比关系呈现出阶段性。房地产投资运动在建设阶段的产出形式是固定资产,而投资支出与形成的固定资产的数量对比,是房地产投资效益的第一大阶段。固定资产交付使用后,房地产投资运动进入了实际生产或消费阶段,这一阶段生产或消费的成果是投资效益在该阶段的表现形式,构成了投资效益的第二大阶段。两个阶段的效益相互制约、相互关联,共同组成了房地产投资效益的全部内容。2)
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多向性和扩散性。房地产投资效益的高低,不仅对建设领域、生产领域和消费领域,而且对房地产投资项目本身、房地产业、地区经济及整个国民经济的发展都具有重大的影响。首先,房地产投资效益与国民经济的重大比例关系密切相关,要同整个国民经济和地区经济发展相协调;其次,房地产投资效益直接影响投资者的经济绩效,关系到投资者企业或个人收益和生存发展;再次,房地产投资效益还关系到城市建设、生态环境和社会生活的稳定。所以在投资决策时,必须综合考虑多方面的效益。3)长期性和固定性。房地产投资效益的好坏给国民经济以及投资主体带来的影响是长期的,一旦完成投资,效益高低也具有较强的固定性,经营方式及其获得的收益高低依赖于事先确定的项目类型。产生这种特性的主要原因是房地产资产在投入使用后的寿命周期较长。
3 提高房地产投资效益的主要途径
提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径如下。
房地产投资规模和速度的合理控制
房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关系,其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济发展相适应、相协调,才能保持较高的投资效益。这是因为,房地产投资,一方面要为其他方面提供必要的固定资产以及为消费者提供生活和工作的空间设施;另一方面
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又要消耗一定数量的活劳动与物化劳动。一定数量的投资,能够提供多少房地产资产,需要消耗多少活劳动与物化劳动,即人力、物力、财力等社会资源,都会从不同的角度对国民经济发展产生影响。投资规模过小或过大,对于整个国民经济及房地产业的发展都是不利的。投资规模过小,既不能充分利用国民经济可能的潜力,实现合理的扩大再生产,也不能保证简单再生产的正常进行,从而影响国民经济的顺利发展和保持必要的增长速度,进一步又会造成过量的资金闲置,阻碍房地产生产和再生产过程的正常进行。投资规模过大,则又会由于超过了当前经济社会所能够提供的财力、物力和人力的最大限度,造成各方面的缺口过大,最后拖延建设工期,影响房地产投资效益,乃至影响整个国民经济发展的稳定性和持续性。我国房地产投资增长速度呈现极不平衡状态。因而,对整个房地产投资规模要进行适当的调控,一方面,从价值形态上搞好财力的可能同投资规模的相对平衡;另一方面,从实物形态上搞好物力的可能同投资规模的相对平衡。
房地产投资结构的优化配置
房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展,要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上,否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡主要是指房地
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产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的结构平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。单纯的总量平衡并不能保证房地产投资效益持续和稳定,一定要有结构平衡的支持才是可行的。目前我国房地产投资中出现的许多问题,实际上就是一个结构性失衡的问题,尤其是在开发结构上偏重高档、高价,忽视了房地产投资与一般消费者之间的关系。例如,游乐设施、办公楼、宾馆、花园别墅、高档住宅等投资过多,而对普通居民住宅投资过少,出现一面积压空置,一面供不应求状况,从而造成房地产市场时而过度膨胀,时而萎靡不振的状态,出现结构性供求失衡状态。因此,要想提高房地产投资效益必须在调整投资结构上下大功夫,使投资结构与消费者或房地产用户的需求结构相互适应起来。只有二者更高程度的适应才能切实保证房地产投资效益的显著提高。
房地产投资空间分布的合理配置
房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。在房地产投资规模和投资结构既定的条件下,房地产投资项目的布局是否合理,对于经济发展的影响是不同的,也就是说其投资效益的大小是不一样的。合理分布投资空间,首先有利于各地区扬长避短,发挥优势,最充分地利用各种经济资源,加速区域经济的发展。其次可以保证合理的产业结构、投资结构、规模结构、技术结构和
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产品结构等,在地域上合理布局,促进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调发展。再次有助于消除房地产投资的外部不经济,保护环境。由于各地区的经济发展水平、资源情况和社会条件等因素的影响,不同地区的房地产业发展是各具特色,不尽相同的,由此形成房地产投资空间布局的地区差异。充分重视这种差异,才能更好地提高房地产投资效益,促进房地产经济的健康发展。
房地产投资决策过程的科学化
房地产投资决策是否正确、科学,直接关系到投资效益的高低。如前所述,房地产投资决策过程包括分析问题、设计方案、评价方案及实施方案、方案调整等几个方面。随着整个房地产业的发展,对房地产投资决策科学性的要求越来越高。在房地产业发展之初,许多投资决策中运用简单的经验法则,造成了许多失误和浪费。而避免房地产投资决策失误首先应当规范投资决策过程,使投资决策科学化。规范投资决策过程,第一,要逐步提高房地产投资决策者的素质,学会科学的决策,提高决策的质量,进而提高房地产投资效益。第二,在决策中运用科学的决策方法,充分利用现代信息技术辅助决策过程,使决策方法更加可行、有效。第三,要逐步规范决策程序,尽量使整个决策过程处于规范程序的制约下,减少主观因素对决策的干扰。
房地产投资效益特点及提高途径
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范文四:房地产投资效益特点及提高途径房地产投资论文
房地产投资效益特点及提高途径房地产投资论文
近年来,随着社会主义市场的不断发展和住宅的商品化与产业化,人们对住房的需求也日益增加,商品楼房如雨后春笋般拔地而起,房地产市场的竞争显得异常激烈。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题,只有实现了效益最大化,才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。
1 房地产投资效益的基本涵义
房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况。房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。简言之,即投入与产出的对比关系。房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面。从价值形态的角度来看,表现为一定的投资现金流量的支出。房地产投资额是投资领域中劳动投入量的货币表现。这种劳动投入量所取得的成果,有直接的和最终的两种形式。其直接形式是房地产投资活动本身的产出,表现为一定的房地产投资所形成的生产能力或房地产产品的数量。其最终形式是这一生产能力或房地产产品通过另一生产或经营过程的使用所取得的最终效益。这两种形式之间具有内在联系:一方面,房地产投资的直接效益是最终效益的基础。在一定的投资量下所形成的生产能力或房地产产品越多,质量越好,就为最终生产出满足社会需要的产品提供了更大的能力。另一方面,最终效益是评价直接形式效益的根本标准。消耗一定的投资所形成的生产能力或房地产产品,是否符合社会需要,最终要通过房地产资产的使用来检验。如果投资所形成的房地
产资产不能使用,则建设过程的劳动就是无效劳动。投资的直接效益与最终效益两种形式都产生于建设阶段的投入。
房地产投资效益,可以区分为微观效益与宏观效益两个方面。投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益;投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济(城市)所起的促进作用。一般来说二者是一致的,但也会发生矛盾,如房地产投资过热,引起经济结构失调,影响宏观经济平衡。所以微观投资效益要与宏观投资效益协调一致。如果一个投资项目危及宏观经济平衡,即使本身有一定效益,也是不可行的。
2 房地产投资效益的主要表现和特点
房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面。房地产投资的经济效益是指房地产投资所取得的经济成果,它可以用价值指标借助货币来计量,主要衡量指标是投资回报率、利润率。经济效益是投资效益最重要、最核心的组成部分。房地产投资的社会效益,一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益。房地产投资形成的城市建筑物和其他基础设施,不仅体现了城市的发展水平,而且其布局、造型等还构成城市文化景观,影响城市的总体形象。同时,城市交通、通讯、购物的方便程度,以及居民的住房情况,对创造良好的社会环境,实现社会安定也具有重要的作用。环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用。生态效益不仅关系到当代人类生存和发展需要的满足,而且关系到人类子孙后代生存幸福,是可持续发展的自然物质基础。房地产投资要十分注意保护和改善生态环境,实现经济效益和生态环境效益的统一。虽然房地产投资的社会效益很难用货币来直接衡量,但它对整个国民经济和地
区经济的发展和完善有着十分重要的意义。
与一般投资相比,房地产投资效益有着不同的特点,具体表现在以下几个方面:
1)阶段性和不平衡性。由于房地产投资运动的全过程要经历不同的阶段,因而就有不同的产出形式,这就使投资的投入与产出的对比关系呈现出阶段性。房地产投资运动在建设阶段的产出形式是固定资产,而投资支出与形成的固定资产的数量对比,是房地产投资效益的第一大阶段。固定资产交付使用后,房地产投资运动进入了实际生产或消费阶段,这一阶段生产或消费的成果是投资效益在该阶段的表现形式,构成了投资效益的第二大阶段。两个阶段的效益相互制约、相互关联,共同组成了房地产投资效益的全部内容。2)多向性和扩散性。房地产投资效益的高低,不仅对建设领域、生产领域和消费领域,而且对房地产投资项目本身、房地产业、地区经济及整个国民经济的发展都具有重大的影响。首先,房地产投资效益与国民经济的重大比例关系密切相关,要同整个国民经济和地区经济发展相协调;其次,房地产投资效益直接影响投资者的经济绩效,关系到投资者企业或个人收益和生存发展;再次,房地产投资效益还关系到城市建设、生态环境和社会生活的稳定。所以在投资决策时,必须综合考虑多方面的效益。3)长期性和固定性。房地产投资效益的好坏给国民经济以及投资主体带来的影响是长期的,一旦完成投资,效益高低也具有较强的固定性,经营方式及其获得的收益高低依赖于事先确定的项目类型。产生这种特性的主要原因是房地产资产在投入使用后的寿命周期较长。
3 提高房地产投资效益的主要途径
提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径如下。
3.1 房地产投资规模和速度的合理控制
房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关系,其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济发展相适应、相协调,才能保持较高的投资效益。这是因为,房地产投资,一方面要为其他方面提供必要的固定资产以及为消费者提供生活和工作的空间设施;另一方面又要消耗一定数量的活劳动与物化劳动。一定数量的投资,能够提供多少房地产资产,需要消耗多少活劳动与物化劳动,即人力、物力、财力等社会资源,都会从不同的角度对国民经济发展产生影响。投资规模过小或过大,对于整个国民经济及房地产业的发展都是不利的。投资规模过小,既不能充分利用国民经济可能的潜力,实现合理的扩大再生产,也不能保证简单再生产的正常进行,从而影响国民经济的顺利发展和保持必要的增长速度,进一步又会造成过量的资金闲置,阻碍房地产生产和再生产过程的正常进行。投资规模过大,则又会由于超过了当前经济社会所能够提供的财力、物力和人力的最大限度,造成各方面的缺口过大,最后拖延建设工期,影响房地产投资效益,乃至影响整个国民经济发展的稳定性和持续性。我国房地产投资增长速度呈现极不平衡状态。因而,对整个房地产投资规模要进行适当的调控,一方面,从价值形态上搞好财力的可能同投资规模的相对平衡;另一方面,从实物形态上搞好物力的可能同投资规模的相对平衡。
3.2 房地产投资结构的优化配置
房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展,要以保持房地产产品总需求与总供给大体
上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上,否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡主要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的结构平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。单纯的总量平衡并不能保证房地产投资效益持续和稳定,一定要有结构平衡的支持才是可行的。目前我国房地产投资中出现的许多问题,实际上就是一个结构性失衡的问题,尤其是在开发结构上偏重高档、高价,忽视了房地产投资与一般消费者之间的关系。例如,游乐设施、办公楼、宾馆、花园别墅、高档住宅等投资过多,而对普通居民住宅投资过少,出现一面积压空置,一面供不应求状况,从而造成房地产市场时而过度膨胀,时而萎靡不振的状态,出现结构性供求失衡状态。因此,要想提高房地产投资效益必须在调整投资结构上下大功夫,使投资结构与消费者或房地产用户的需求结构相互适应起来。只有二者更高程度的适应才能切实保证房地产投资效益的显著提高。
3.3 房地产投资空间分布的合理配置
房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。在房地产投资规模和投资结构既定的条件下,房地产投资项目的布局是否合理,对于经济发展的影响是不同的,也就是说其投资效益的大小是不一样的。合理分布投资空间,首先有利于各地区扬长避短,发挥优势,最充分地利用各种经济资源,加速区域经济的发展。其次可以保证合理的产业结构、投资结构、规模结构、技术结构和产品结构等,在地域上合理布局,促进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调发展。再次有助于消除房地产投资的外部不经济,保护环境。由于各地区的经济发展水平、资源情况和社会条件等因素的影响,不同地区的房地产业发展是各具特色,不尽相同的,由此形成房地产投资空间布局的地区差异。充分重视这种差
异,才能更好地提高房地产投资效益,促进房地产经济的健康发展。
3.4 房地产投资决策过程的科学化
房地产投资决策是否正确、科学,直接关系到投资效益的高低。如前所述,房地产投资决策过程包括分析问题、设计方案、评价方案及实施方案、方案调整等几个方面。随着整个房地产业的发展,对房地产投资决策科学性的要求越来越高。在房地产业发展之初,许多投资决策中运用简单的经验法则,造成了许多失误和浪费。而避免房地产投资决策失误首先应当规范投资决策过程,使投资决策科学化。规范投资决策过程,第一,要逐步提高房地产投资决策者的素质,学会科学的决策,提高决策的质量,进而提高房地产投资效益。第二,在决策中运用科学的决策方法,充分利用现代信息技术辅助决策过程,使决策方法更加可行、有效。第三,要逐步规范决策程序,尽量使整个决策过程处于规范程序的制约下,减少主观因素对决策的干扰。房地产投资效益特点及提高途径责任编辑:陈老师
范文五:房地产项目对境效益影响分
房地产项目环境效益分析
——以宁波明珠家园为例
摘要:房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用 , 不 仅可以论证项目建设的必要合理性 , 更能够从生态、市场、资源、融资、社会等 项目所面临的不同环境进行项目论证。 一个优秀的研究报告无论在经济层面还是 技术层面都能够得出优选的方案 , 其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠 性 , 能够为项目的实施提供参考。近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发 展 , 一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段 , 因此房地产开发项目 环境评价研究更显得尤为重要。
本文将宁波明珠家园为例对房地产开发建设项目环境影响评价进行研究 , 通 过对宁波明珠家园情况进行了介绍 , 并对工程情况进行分析 , 揭示了房地产开发 项目环境影响的特殊性和复杂性 , 然后分别对项目施工阶段和使用阶段环境影响 进行了详细的分析和预测 , 并同时提出了解决办法 , 最后对房地产开发建设项目 环境评价进行总结。
关键词:房地产 ; 项目管理 ; 环境评价 ; 宁波明珠家园
Environmental Benefit Analysis of Real Estate Project
A Case Study of Ningbo Pearl Homes
Abstract:Real estate investment environment valuation and research plays a very important role in the real estate development process,it can not only demonstrate a reasonable need for the project construction, but also give a feasibility assessment in the market, resources, financing, design, social environment and other aspects of the project. An excellent feasible report will draw the preferred solution on the feasibility in terms of economic level or technical level, the ultimate aim is to ensure the feasibility and reliability of decision-making and provide a reference to the implementation of the project. In recent years the National macro-control policies focus on the real estate development, the real estate which was a seller's market has been entered a phase of adjustment, then the real estate development Real estate investment environment valuation and research is particularly important.
This text will be take the Ningbo Pearl Homes as an example to carryr on research to item of the real estate environmental impact assessment, First,it will introduct the Ningbo Pearl Homes circumstance,and carry on the analysis to the engineering circumstance,announcing to public the s pecial and complex ities that the real estated evelopment item environment influence,then respectively start consurtction to the item stage and usage the stage environment the influence carried on detailed analysis and estimate,and at the same time put forward the the item environment evaluation to carry on the summary to the real estate development finally
.
Keywords:Real estate; Project management; Environment valuation andresearch; Ningbo Pearl Homes
目 录
一 、绪论 ....................................................... 1
(一)研究背景 .............................................. 1
(二)研究意义 .............................................. 2二、宁波明珠家园项目环境效益分析 ................................ 4
(一)环境效益评价指标体系的构建 ............................ 4
(二)评价指标权重的确定 .................................... 6
(三)环境效益的核算研究 .................................... 8三、宁波明珠家园项目环境效益存在的问题 ......................... 10
(一)社会环境存在的问题 ................................... 10
(二)城市发展规划存在的问题 ............................... 11
(三)环境经济效益存在的问题 ............................... 12 四、提高宁波明珠家园项目环境效益的建议 ......................... 13
(一)加强环境基础设施建设 ................................. 13
(二)搞好“净化、绿化、美化”配套工程 ..................... 14
(三)积极推广利用新型能源 ................................. 15 五、结论 ....................................................... 17 参考文献 ....................................................... 20
一 、绪论
(一)研究背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业, 在现代社会经济生活中有着举足轻 重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化 运作的转型时期, 房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细 分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 近年来, 随着国家住房制度改革的深化、 城市建设步伐的加快和人民生活水 平的提高, 房地产市场潜力逐步释放, 对房地产投资需求日益增长, 城市房地产 市场交易活跃,呈现出房地产 发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市 场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。城市是国家政治、经济、文化教育和科 学技术的中心, 在国家现代化建设中起着主导作用。 城市建设是形成和完善城市 多种功能、 发挥城市中心作用的基础性工作, 它必须与经济建设相互协调。 城市 的建设更应当注意保护生态环境, 防止污染, 大力加强城市绿化建设和市容环境 卫生建设。
随着我国国民经济的快速发展, 建设项目层出不穷。 各地区、 各行业项目数 量不断增多、 项目规模也不断扩大。 伴随着建设速度的高速发展, 各种环境污染 问题也大量凸现出来, 环境污染和生态破坏已经成为影响我国国民经济和社会发 展的重大问题。 环境保护是我国的一项基本国策, 如何面对各类建设项目产生的 环境问题, 如何按照现阶段我国实际情况, 分析评价建设项目各阶段对环境的作 用与影响, 采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、 恢复生态损失。 这是摆在广 大环保工作者及建设者面前的一项长期而艰巨的任务。
房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目, 也不象明显大量排 放污染物的工厂那样为污染项目, 是界于污染与非污染、 有明显生态影响与无明 显生态影响之间的项目。规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距。房 地产开发建设项目可能产生的环境影响主要有 :水污染、空气污染、噪声污染、 固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。
第一次全国环境保护会议于 1973年召开,标志着中国人环保意识的觉醒; 1983年的第二次全国环境保护会议,国务院明确的将环境保护确立为国家的基 本国策; 1989年的第三次全国环境保护会议,国家制定了相应的环保制度和政 策。环境保护历经多年的发展,人们的环境保护意识也得到了翻天覆地的变化, 并且己经认识到解决环境问题要以预防为主, 在各类项目实施之前就应该对项目 可能对周围环境造成的影响进行预先评价并提出相应的防范和治理措施。 因此如 何合理分析房地产项目的实施对周围环境产生的影响及可能带来的环境问题, 如 何根据现阶段社会发展的实际情况, 采用何种措施将项目可能对周围环境的影响 降低到最低程度, 如何伴随着改革开放的经济腾飞, 将环境评估及防范措施落实 到位,做好做实,那就应该称为是一场严峻的挑战。
因此在这一研究背景下, 房项目环境影响的评价工作及怎样选择正确的评价 方法、指标和体系,是需要解决的问题。
(二)研究意义
良好的环境是人们安居乐业的基本保障, 也是可持续发展的必要条件, 在社 会发展的过程中应当尽量减少对环境造成的不利影响。 通过对房地产项目施工与 运营过程中的环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估, 进而对各类污染采 取科学合理的分类防治措施, 能够有效地减少对环境造成的不利影响, 并为今后 相关项目的建设积累经验。无论对于公众的身心健康、自然环境的保护与改善, 还是经济社会的长远发展,都具有不可或缺的理论及现实意义。
房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用, 不仅可以 论证项目建设的必要合理性,更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境 等多个方面评价项目的可行性。近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发 展, 一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段, 无论是宏观政策环境, 还是房地产企业融资形式都在收紧, 房地产开发更需谨慎。 地方政府土地财政大 力发展房地产行业, 造成投资过热的局面。 投资者缺乏理性的思考, 缺少缜密的 调查和策划, 而房地产投资一般数额巨大, 决策失误会带来很严重的后果, 浪费 大量人、财、物力,不仅造成开发商的困境,甚至影响到城市的发展和规划,因 此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。
一个优秀的研究报告无论在经济层面还是技术层面都能够得出优选的方案, 其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠性,能够为项目的实施提供参考。 环境评价研究是对拟建项目的市场环境、 财务状况和经济评价等方面的论证, 通 过比较项目整体成本和收益,在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研 究、评价、预测、勘察的基础上,对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行 性、实施可能性提出综合性的研究论证报告” 。世纪泰和投资环境研究只有得到 充分的论证, 才可能以较小的成本获得最佳收益。 房地产投资风险较大, 经营周 期较长, 但获得高收益的机会也大, 因此在激烈的市场竞争中, 如何合理有效地 进行项目规划至关重要。 当前国家房地产政策收紧, 银行融资难度加大, 整体市 场环境改变, 购房者理性提高, 建筑材料成本和人工成本增长, 在种种因素影响 下, 房地产项目开发难度加大, 其项目面临的各种环境分析更成为投资决策成败 的关键。
宁波明珠家园房地产开发发项目是宁波市重点城建开发项目之一, 其金融中 心住宅区和超市项目的建设符合国家相关产业政策, 同时能够进一步推动城市化 进程和经济发展。
本论文通过对宁波明珠家园项目进行深入的环境影响评价研究, 有助于项目 环境影响评价理论的完善,有利于增强项目环境影响评价理论的应用性及操作 性, 能够为以后的类似的研究提供良好的借鉴。 本论文的研究能够为本项目建设 及环境管理提供科学指导, 从而有助于宁波明珠家园进行全面而有效地环境影响 评价, 从而最大限度的减小项目施工及运营阶段对整个环境的带来负面影响, 进 而提高项目的整体环境管理能力。 对项目在运营期内可能对环境造成的影响情况 进行预测分析, 主要包括项目的固体废弃物, 噪音污染以及废水污染对人居质量 的影响, 项目对城市景观产生的影响以及项目受到的外环境影响, 并结合实际情 况与分析结果给出相应的防治措施。 对制定的施工期与运营期污染防治措施以及 项目环境保护的综合措施进行合理性分析,并对相关措施的防治效果进行预测。 对项目的经济效益、社会效益和环境效益进行分析并且提出相关的对策与建议。
二、宁波明珠家园项目环境效益分析
(一)环境效益评价指标体系的构建
构建一套科学合理的评价指标体系, 是开展评价的前提和基础。 构建评价指 标体系除了遵循生态经济学理论和可持续发展原理之外,还应遵循以下原则 : (1)简明性与可行性 : 选取指标以能反映客观实际为目的, 要简单、明了 和直观;指标数据获取方便、更新容易、计算简单,要具有较强的可操作性。 (2)综合性与代表性:选取指标要考虑各个方面的因素,尽可能综合地、 全面地反映项目建设的功能与特性; 同时要选取具有代表性、 最能真实反映环境 效益的指标,以突出研究目的和评价目标。
(4)普遍性与适用性:中国农村地域广阔,生态环境差异明显,生态家园 建设模式多样, 评价指标体系要有一定的普遍性, 适宜在不同项目区开展环境效 益评价工作。
(3)定性评价与定量评价相结合:为了全面、客观、公正地评价环境效益, 要定性评价与定量评价相结合,力求将各项定性指标数量化,减少主观性偏差, 使评价结果准确可信。
(5)静态评价与动态评价相结合:评价指标体系既要反映当前环境质量状 况、生态系统稳定性,还要反映未来环境变化趋势及社会、经济、资源的支撑能 力,能整体上反映生态家园建设预期的生态环境目标。
指标体系构建的方法:
图 2-1 评价指标筛选程序图
Fig. 2-1 The selecting procedure of the evaluation index
根据环境效益评价的特征和项目建设的预期目标, 在总结吸取前人有关研究 和统计分析调查资料的基础上,应用美国运筹学家 T.L.Saaty 层次分析法(AHP ) 的基本原理、 并结合理论分析法和专家咨询法等, 按上述原则和筛选程序 (见上 图 2-1)对项目建设环境效益所涉及的主要因素进行全面分析,筛选出重要的、 相对独立的、 能体现环境效益评价特征和内涵的指标, 再确定各指标间的相互关 系、科学合理地分类和分层,构建评价指标体系的基本框架。 本文在构建指标 体系时, 舍去了检测成本高的环境影响因子直接测定的指标, 而选取了操作性强 的或环境变化结果性的指标, 既体现了上述构建原则, 又使评价科学合理、 简便 实用、便于推广。
环境效益评价指标是用来度量生态家园建设工程技术措施生态环境效益的 一种数量尺度, 是分析、 度量生态家园建设环境效益优劣的重要工具; 它既是生 态家园建设环境效益在数量上的反映, 又是其内在含义的表述。 结合上述评价分 析,参考有关研究成果,从农村生态家园建设目的、环境效益评价特性、评价侧 重点、 数据采集难易性等方面综合考虑, 提出将农村生态家园建设环境效益评价 指标体系设定为系统结构、环境保护、环境效果和社会效益四类指标。
(二)评价指标权重的确定
(1)指数评价法
指数评价法是最早用于环境评价的一种方法,至今广泛应用 . 假设评价范围 内有多种污染物, 并且这些污染物之间没有明显的激发或抑制行为, 可近视地认 为它们是各自独立地发生作用,那么,环境质量指数可认为是各污染质数之和, 即
式中 Ci —第 i 种污染物在环境中的浓度;
Si —第 i 种污染物的标准值;
n —污染物的种数。
如果考虑某些污染物之间可发生化学反应,上式可分别乘以修正系数 K ;如 考虑各污染物在环境系统中占的比例不同, 则可以根据环境要素与人类行为发生 关系所占比重来确定权重。
(2)专家评价法
专家评价法是一种古老的方法, 但至今仍有广泛的应用。 它是将专家们作为 索取信息的对象, 组织环境领域或多个领域的专家, 运用专业方面的知识和经验 对环境质量进行评价的一种方法。 最大特点是对于某些难以量化的因素, 如社会 政治因素、 美学因素等, 作出定性或定量的评价, 这种评价有时可以在缺乏足够 原始资料的情况下进行。
(3)公众评价法
我国 《环境影响评价法》 对公众参与环境影响评价作了明确的规定。 第五条 规定 :“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。 ”第十一 条规定 :`专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益 的规划,应当在该规划草案报送审批前,举行论证会、听证会,或者采取其他形 式,征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。但是,国家规定 需要保密的情形除外。 编制机关应当认真考虑有关单位、 专家和公众对环境影响 报告书草案的意见, 并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者
不采纳的说明。 ”在对建设项目的环境影响评价中,也作了基本相同的规定,即 在第二十一条规定 :“除国家规定需要保密的情形外,对环境可能造成重大影响、 应当编制环境影响报告书的建设项目, 建设单位应当在报批建设项目环境影响报 告书前,举行论证会、听证会,或者采取其他形式,征求有关单位、专家和公众 的意见。 ”
(4)其他评价法
环境评价中有时还会用到类比法、 模糊综合评价法、 经济学评价法及运筹学 评价法等, 在房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法, 它是从经济 角度评价人类活动对环境的影响, 突出环境质量的经济价值。 最常用的是效益一 费用分析法。
在生态家园建设环境效益评价指标体系中, 各指标、 各层次对评价总分值的 贡献程度不同, 应对各指标和各层次赋以不同的权重。 由于指标权重的合理与否 直接影响着评价结果的科学性和准确性, 因此要重视权重确定方法的选择。 这里 采用层次分析法(AHP )和专家评判法,通过两两比较建立判断矩阵,计算出各 评价指标的权重。
表 2-2 评价指标相对重要性标度值
Table 2-2 The scalar of evaluation index relative importance
标 度 值 重要性定义
1 相比较的两指标同等重要
3 前者比后者重要
5 前者比后者稍微重要
7 前者比后者明显重要
9 前者比后者极端重要
2, 4, 6, 8 表示上述相邻判断的中间值
在层次分析中,按 5 个等级标度对评价指标相对重要性进行定义,见表 2-2。
(三)环境效益的核算研究
水污染分析:宁波明珠家园建设项目实行雨、污水分流。项目的污水是本 项目的重要污染源,主要为办公楼、商业污水等。根据实际情况,该项目的废水 排放量为 3024.81 m3/d, 其中生活污水约为 2179.94 m3/d、 餐饮废水约为 756m 3/d、 车库地面冲洗水 88.47m 3/d,锅炉排污水 0.4m 3/d。根据对于宁波明珠家园水污 染分析,对于其建议为扣除绿化用水、空调补水、锅炉补水,该项目污水排放总 量 3024.81m 3/d(排水量按用水量 90%计算) , 其中餐饮业废水釆用隔油池预处理, 地下车库冲洗废水采用隔油沉砂处理, 上述二股排水经预处理达到宁波市 《污水 排入城镇下水道水质标准》 的标准后同生活污水一并就近排至共和新路或就近市 政污水管, 最终进竹园污水处理厂集中处理后排放。 宁波明珠家园项目生活污水 经格栅处理, 餐饮废水及地下车库废水经隔油沉渣处理, 废水水质达到宁波市 《污 水排入城镇下水道水质标准》 (DB31/445-2009)的标准后就近排至就近市政污水 管,对水环境不会造成污染。
固体废物污染分析:宁波明珠家园项目的固体废物主要为生活垃圾。此类 垃圾成份较为复杂, 厨房等产生的生活垃圾含一定量的有机物质成份, 办公楼等 产生的固体废弃物主要为无机物质如:废塑料、废纸、废玻璃、杂物、废弃的办 公用品等。项目建成后办公楼人数约为 4953人,按城市人口日平均生活垃圾约 0.8-1.2公斤测算,项目全面建成后的生活垃圾正常月份发生量预计为 108吨左 右,而商场等的垃圾按 0.1公斤 /平方米 *日测算,约 4750吨 /月,因此整个基地 的生活垃圾产生量约为 4858吨 /月,年产生量约为 58296吨。
固体废物污染涉及的生活垃圾应实行分类收集袋装化处理, 并派专人管理垃 圾收集设施, 物业管理部门应和地方环卫部门订立有关处理协议。 商场餐饮业内 产生的少量废弃食用油脂及淋脚等餐厨垃圾,必须集中收集委托资质单位处理。 项目应把各类垃圾合理分类, 进行规范标识, 垃圾收集站必须加强管理。 商场餐 饮业内产生的少量废弃食用油脂及附脚等餐厨垃圾, 必须集中收集委托资质单位 处理。建设方在满足总图布置和建筑设计许可的条件下,加强绿化建设。
异常污染物排放(如电磁污染等) :宁波明珠家园项目基地东南设 10KV 开 关站 3座,拟在地下 1层设 11个用户变电站。该项目拟建的 10KV 变电站,由
于容量和变压器的功率小于 35kV 变电站的容量和功率,运行时对外环境的工频 电场强度、工频磁感应强度以及高频电磁强度影响,根据类似项目的实际情况, 其对变电站正面 12米,侧面 8米范围外的建筑产生的影响轻微,可符合《电磁 辐射防护规定》 (GB8702-88) ,变电站具体位置应按宁波市电力公司的要求进行 实施。
噪声污染分析:宁波明珠家园项目噪声污染主要有公建设施的噪声和车辆 及交通道路噪声。其中公建设施噪声污染源有多处,主要为建设项目的变电站、 水栗房、冷却塔机组、冷冻机组、空调机组等公建设施的噪声。车辆及交通道路 噪声是由于项目为办公和大型商业广场项目,设社会停车库,在基地的北面设 1个地下车库出入口,南面设 2个地下车库出入口,东南面设地面停车位。办公、 购物车辆及货运车的进出若管理不当, 特别是货运车的进出, 其车辆行驶噪声将 影响基地南面和北面居住区的环境。对公建设施的噪声在各项噪声治理缓解对 策、 措施合理设置到位, 并确保总平面合理布置的情况下, 可确保基地内部各噪 声源的边界噪声达到边界 2类标准的要求(昼间 <60db(a )="" ,夜间="">60db(a><50db(a )="" )="" ,="" 并令基地内部环境达到="" 2类标准的要求。="" 车辆及交通道路噪声,="" 对内部办公、="" 购="" 物车辆及货运车等交通噪声可规范物业管理、="" 对车辆行驶噪声进行治理,="" 货运车="" 要注意尽量避免夜间运行等管理措施。="" 外部交通噪声可釆取合理布局、="" 隔声、="" 强="">50db(a>
大气污染分析:宁波明珠家园项目的大气污染源均较轻,且排放点比较分 散,主要为餐饮商铺厨房含油烟气、基地内部交通汽车尾气、汽车停车废气、燃 气锅炉废气、天然气燃烧尾气等。主要的污染物为:N02、 CO 、 S02、油烟气、 TSP 等。该项目商业设施中设置的部分餐饮,应使用清洁的能源,如液化气、天然气 等。 商业中的餐饮业应在建设营业前向地方环保主管部门上报, 并开展环境影晌 分析工作 ; 各业主对其营业场所产生的含油烟气均应采取相应的油烟净化措施治 理达标。 该项目锅炉烟气中的污染物排放浓度均符合 《锅炉大气污染物排放标准》 (DB31/387-2007)中的要求,锅炉烟气排气筒设置在办公楼的屋面,因此排气 筒的高度为 82.9米,大于 8米。项目的餐饮应统一设油烟专用管道,并合理设 置排气口的位置。排气筒的排气口与周边敏感目标点的距离大于 20米,选用高 效优质的净化设备,可避免对项目地周边居住区影响。项目地下车库设 11个排
气口,排气筒髙度最低为 15.6米,能使二氧化氣的排放速率达到《大气污染物 综合排放标准》二级标准的要求。地下车库应符合《机动车停车车库(场)环境 保护设计规程》 (DGJ-08-98-2002) 要求:排风口和环境敏感目标的间距不应小于 10米,地下车库车辆进出口与相邻环境敏感建筑物之间的距离不应小于 8m 。使 车辆的噪声、 废气不影响基地内办公楼。 应对地下车库和地面停车位的车辆加强 管理,应在地下车库车辆进出口坡道段要求设置密封顶棚,加装防噪防震设施, 此外建议基地南面地下车库车辆进出口通道铺设高质量的行驶地面, 以减轻车辆 噪声对周边住宅区环境影响。
从宁波明珠家园项目研究来看, 水环境权重最大, 其指标也是最为重要, 因 此项目营运期水环境影响与污染防治措施也是环境影响评价的关键组成部分。 水 环境更多的影响在于对于房地产项目在其运营期间所造成的环境影响, 主要指的 是项目运营期间排除的污染物。 评估阶段就应该就房地产项目的人工容量以及配 套工程情况进行细致调查, 审核处理防范是否可行。 如果项目在运营期间的水污 染是通过市政污水管网接入而实现到城镇的污水处理厂进行集中的处理, 水污染 排放的预处理就一定符合污水处理厂要求, 且污水处理厂自身也必须有容量能对 项目的污染进行处理, 项目在水污染物总量控制方面的指标应纳入该污水处理厂 所具有的总量控制指标。
三、宁波明珠家园项目环境效益存在的问题 (一)社会环境存在的问题
施工期基础工程中的土地 挖、土地平整、土方回填等作业会造成一定程度 的植被破坏与水土流失, 对工程区域的生态环境造成影响。 项目施工过程中因场 内土方结构松散, 加之施工面积较大, 遭遇降水受到雨水冲刷时将出现不同程度 的水土流失。因此,需要制定因地制宜的施工方案,采取相应措施,包括修建临 时围墙、及时夯实回填土、硬化施工道路、修建排水沟、设置沉淀池以及进行生 态补偿等。 通过釆取合理措施, 可大大减少因施工造成的水土流失, 将对生态环
境造成的影响降至最低, 且施工期长度有限, 造成的影响是短暂的, 故项目的施 工不会对所在区域的生态环境造成显著影响。
宁波明珠家园项目的废水污染源主要来自项目施工期的施工废水, 运营期洗 浴、 冲厕、 餐饮等生活污水。 建设项目在建设期一般不会对地表水造成明显污染, 但在营运期会排放较多的水污染物, 特别是宾馆、 饭店。 宁波明珠家园项目的大 气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、 地染下停车库集中排放 的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。 建设期的空气污染物主要是灰尘, 拆除旧 建筑物时最为明显;车辆运输时也会扬起尘土。竣工后,饭店、宾馆、洗浴等都 会排放空气污染物。 宁波明珠家园项目的噪声污染主要来自冷却塔、 水菜、 空调、 风机、 换热站等设备的噪声及社会噪声。 建设期噪声对周围环境的影响最为突出, 搅拌机、车辆卸货、装车运输,钢筋、砖石的碰撞等噪声影响较重。竣工期主要 是装修产生的室内噪声, 此期建筑物内噪声影响突出。 营运期时如果有商业及娱 乐场所,会有音响、嘛口八、歌舞厅噪声,开业庆典的鞭炮、锡鼓噪声。
宁波明珠家园项目的固体废物主要是居民的生活垃圾, 施工期的固体废物主 要是物污染 建筑垃圾,如渣土、废塑料、泡沫材料、破砖石、废金属材料、废 水泥、 工人生活垃圾等。 竣工后主要是装修材料垃圾。 营运期因功能不同则会产 生各种不同类型的垃圾。
(二)城市发展规划存在的问题
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城 市空间布局、空 间发展的合理组织, 创造良好的城市生活和生产环境, 满足社会经济发展需要的 技术手段。 而房地产开发是把多种原材料组合在一起, 为人们提供各种用途建筑 物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。
由于城市规划起步晚,水平也不高,或多或少存在着以下一些问题。 1、土 地利用不科学。 城市规划最终的目的是解决居住问题, 而土地资源的合理科学利 用是解决所有问题的关键。 有些地方政府一味的追求招商引资, 必然带来城市规 划失控、 城市历史风貌遭到破坏等诸多问题。 当前, 我国城市规划中的土地不合 理利用主要有:(1) 城市土地利用结构不合理, 为单纯追求经济效益, 导致农业、 工业、第三产业等用地之间比例失调; (2)城市土地规划不规范,土地资源稀缺
下为谋求利润投机房地产开发等不合理现象。 城市土地利用的不经济导致城市社 会问题的加剧, 不利于城市整体发展和城市之间经济发展的不协调; (3) 土地利 用浪费情况严重,大量农田耕地被占用,使得与土地的稀缺性矛盾进一步加剧。 2、城市发展缺少特色。目前,我国城市发展速度虽然比较迅速,但隐藏在快速 发展的底下却存在着一个共性的问题,那就是城市“特色危机” 。即城市没有个 性,大同小异,城市与城市之间“南方北方一个样,大城小城一个样” 。我国历 史悠久, 也形成了中国式独有的建筑体系。 因此, 城市中的经济发展引导城市建 筑规划走向多样化、 多元化, 反过来将其自身的建筑理念带入到城市发展建设中, 对城市蕴涵的文化气息形成巨大冲击。
(三)环境经济效益存在的问题
宁波明珠家园项目提出“绿色生态社区” 、 “艺术家园”概念。在当前的房地 产开发过程中, 讲究园林艺术设计, 提倡健康住宅已经成为趋势, 本项目注重园 林景观的设计,处处体现以“人为本” ,小区内除了硬质景观之外,重点设计层 次分明的软质景观, 既注重了视觉效果, 又营造了整体气氛, 同时利用景观将人 们的视线从高大的建筑物上转移,减少了人们的压抑感, 40.8%的绿化覆盖率保 证了小区内良好的环境。
具体从施工期环境影响来看, 主要包括四个方面, 第一是施工期污染源。 施 工期噪声污染源:施工期噪声污染源主要来源于包括施工现场的各类机械设备和 物料运输的交通噪音。 施工场地的噪音主要是设备噪音, 物料装卸碰撞噪音及施 工工人的活动噪音; 物料运输的交通噪音主要是各施工阶段物料运输车辆引起的 噪音。第二是施工期扬尘。施工期扬尘来源主要是土方的挖掘及现场堆放扬尘。 建筑材料(石灰、沙子、砖块、水泥等)的现场和堆放扬尘;施工垃圾的清理及 堆放扬尘; 人来车往造成的现场道路扬尘。 第三是施工期废水污染源。 施工期产 生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水, 施工废水主要有土方 阶段排放水, 结构阶段混凝土养护排水与各类车辆的冲洗水。 第四是施工期固体 废弃物。 该废弃物主要为施工人员的生活垃圾, 施工混凝土、 废弃的建筑装修材 料等。
根据数据得知,项目建成之后对大气和水产生的污染不大,属于正常范围, 但要及时将生活垃圾处理完毕, 保持下水道的通畅。 在充分吸收公共参与的情况 下, 以上污染问题应该都能够得到有效的解决。 公众参与的目的在于使公众对拟 建的项目的各种意见、 建议和要求贯彻于整个影响评价中, 沟通公众与项目建设 方的相互了解, 弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏, 制定出更加严格的管 理措施与实施计划, 使项目的规划设计更加完善和合理, 从而有利于项目的综合 效益。
通过对项目的经济效益、社会效益、环境效益的分析,该项目的收益率达 26%左右,而且随着市场的进一步成熟,政策的进一步宽松,它的获利能力还会 有很大的提高;项目销售达到 49%的情况下处于盈亏平衡点,盈亏平衡点和敏 感性分析显示, 项目抗风险的能力较强, 但在开发过程中要做好成本控制, 以确 保预期目标的实现。 项目建成产生的社会效益很大,对社会各个领域的发展都 有拉动的作用, 小区的规划和绿化除了小区受益之外, 对周边环境也有很大的美 化作用,同样对社会的发展有积极的作用。
四、提高宁波明珠家园项目环境效益的建议 (一)加强环境基础设施建设
基础设施(Infrastrueture )从广义上讲指为工业、农业、商业等生产、商品 流通部门和人民生活提供服务的各种设施, 狭义上仅指提供有形产品和直接服务 的生产性设施(如交通运输、动力等) ,当前我国政策强调进一步加强的基础设 施主要包括农林水利基础设施、 交通通信基础设施、 城市基础设施、 城乡电网基 础设施和其他公用基础设施。 广义上讲目前我国政府政策涉及的基础设施都与环 境保护有关, 狭义的环境保护基础设施系旨在防治环境污染、 生态破坏和综合整 治环境的公用基础设施。
环境保护基础设施是基础设施的一个重要组成部分, 主要属于基础性项目和 公益性项目,以政府集中必要的资金进行建设为主。
加强环境基础设施建设, 对城市环境综合整治重点项目、 区域流域污染治理 重点项目、 生态整治建设重点项目、 有利于促进调整产业结构和产品结构的重大 项目、 有利于企业技术更新换代和技术改造的重大项目, 要大力支持和扶持。 在 城市应保证城市基础设施建设投资重点用于城市污水处理和垃圾处理、 城市道路 和绿化、防灾、给排水、供气、供暖、供电等方面。对拟议中的所有基础建设项 目应该依法认真审批和作环境影响评估, 坚决执行环境影响评价制度和 “三同时” 制度等有关环境管理制度。
(二)搞好“净化、绿化、美化”配套工程
城市绿化是城市规划、 建设和管理的重要组成部分。 我们通过科学的规划组 织和各种艺术手法, 建立起完善的城市绿地系统, 不仅可以美化环境, 改善城市 景观, 为居民和游人提供休息与活动的场所, 还可以净化环境, 调节空气的温度 和湿度,净化空气和水体,隔离噪声,防止水土流失,以及减轻自然灾害等。随 着全球性环境问题日趋严重, 不少城市特别是大城市污染加剧, 通过城市绿化来 改善城市生态环境已经越来越为世界各国政府所重视。 同时搞好城市绿化, 也有 利于改善投资环境,扩大对外开放,发展旅游事业。根据城市人口集中、工业集 中、 污染相对集中的特点, 通过积极推行污染集中控制、 区域整治和综合防治引 导环境保护基础设施建设。
要制定和实施有利于加强环境保护基础设施建设力度的政策和措施, 加强环 境保护基础设施的管理和营运。对基础设施投资和建设要加强领导、依法监管、 精心组织实施, 尽快落实项目、 下达计划、 配置资金、 落实资金, 搞好各项配套、 加快建设进度,加强对投资和建设过程的管理。项目建设要坚持“百年大计,质 量第一”的原则,严格实行工程监理、招标投标和项目法人责任制,环境保护行 政主管部门特别要注意依法搞好建设项目的竣工验收工作。
运用景观生态学原理和系统工程方法, 结合城市总体规划和建设, 针对城市 建筑林立的特征,为充分利用城市的有限土地,最大限度地提高城市绿化盖度, 巧妙地利用植物、生物生态学特征,在地面、屋顶、墙壁及其他一切可能绿化的 地方, 通过景观规划、 造园设计与合理布局, 直接或者配备必要的附属工程进行 种草、养花、植树,形成高层次、多功能的景观立体绿化结构体系。城市景观立
体绿化工程由地面绿化、空间层面绿化(如屋顶、阳台等) 、垂直绿化及相应的 附属设备工程构成。 我国人多地少, 可供城市建设的用地紧缺, 一般城市街道比 较狭窄,建筑密集,空地少,要大量发展地面绿地既不现实,也不可能。而在充 分挖掘地面绿化潜力的同时, 大力发展空间层面绿化与墙壁垂直绿化, 是弥补城 市绿量不足的有效措施。
运用景观生、态学原理、系统工程方法与造园技术,结合建筑物布局,通过 合理规划,达到充分利用光、热、水、气以及城市空间资源,最佳利用地表与空 间面积,大幅度地提高立体绿化的生态、经济、美学及社会效盆。
(三)积极推广利用新型能源
随着人们环保意识的提高, 可持续发展理论得到了越来越多人们的认可, 并 开始运用到实际生活之中。 发达国家开始从生产力提高、 物质生活相对富足的前 提下, 关注生活质量和品质, 并对生态环境的关注到达了前所未有的高度。 有关 专家认为, 21世纪是生态世纪,即人类社会将从工业化社会逐步迈向生态化社 会。 从某种意义上讲, 下一轮的国际竞争实际上是生态环境的竞争。 而延伸到城 市发展的角度, 城市的生态环境也成为了人才、 资金和商务的重要竞争参考。 近 年来,生态城市建设如火如荼,已经城市竞争的新的焦点, “生态城市” 、 “绿 色城市” 、 “花园城市” 等建设理念越来越多地走进我们的生活, 并成为建设的奋 斗目标和发展模式。 应该说, 从目前来看, 生态城市建设既是可持续发展的必然 选择,也是人与环境协调发展的明智之举。
建设“两型社会” ,要求发展方式从污染环境向环境友好型的转变、从资源 利用粗放型向资源节约型的转变, 这为建设低碳城市带来了极大的机遇。 大力推 进低碳经济和新能源产业发展, 改造高耗能、 高污染排放的产业, 促进发展清洁 能源、 替代能源, 改善能源结构, 不断提高能源利用效率, 是宁波实现两型产业、 两型社会发展的必然途径。
按照宁波明珠家园项目的建设目标和指标体系建设要求, 宁波明珠家园项目 内能源消费 100%由高品质的清洁能源供给。清洁能源包括电力、天然气以及各 种可再生能源。 在以电和天然气作为主要集中供应能源的同时, 优先发展分布式 可再生能源, 形成与常规清洁能源相互衔接、 相互补充的能源利用模式, 其中可
再生能源使用率不低于 15%。禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料,减 少对环境的影响。 可再生能源主要包括太阳能、风能、水能、生物质能、地热 能等。 生态城内因地制宜主要采用太阳能、 生物质能和地热能的可再生能源。 太 阳能的利用方式主要有:光伏(太阳能电池)发电系统,将太阳能直接转换为电 能;太阳能聚热系统,利用太阳的热能产生电能;被动式太阳房;太阳能热水系 统;太阳能取暖和制冷。 生物质能包括自然界可用作能源用途的各种植物、人 畜排泄物以及城乡有机废物转化成的能源, 如薪柴、 沼气、 生物柴油、 燃料乙醇、 林业加工废弃物、 农作物秸秆、 城市有机垃圾、 工农业有机废水和其他野生植物 等。 推广热泵技术, 推进浅层地热的新技术产业化进程。 鼓励发展小型冷、 热、 电联产的分布式能源。
以发展低碳经济、循环经济,保护环境为前提,科学地应用太阳能、风能、 地热能等清洁和可再生能源, 科学地进行能源资源配置与管理, 实现能源的使用 与消费方式的创新,是宁波明珠家园项目建设在坚持现代化、科学化、创建“资 源节约型、 环境友好型” 生态新城、 实现和谐发展和可持续发展的关键技术之一; 是提高宁波明珠家园项目及宁波市国际地位和显示度的关键举措之一, 这对宁波 明珠家园项目的建设具有重要的现实意义和长远的社会经济效益。
五、结论
综合本文研究房地产项目环境污染的防治是一项复杂的系统工程, 施工现场 污染是多方面的, 要考虑生态平衡、 资源的有效利用, 建立建筑工程环境影响评 价理论和体系,对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进 行衡量改进, 这些需要多方面的支持综合考虑。 对施工现场的污染的治理要依靠 科技进步提高现代化施工水平, 为房地产建设项目的绿色化水平评价提出主要考 评指标, 构建建筑业环境污染的有效防治机制, 实行绿色施工, 保证工程设计能 够与城市周边环境较好的融合,从而实现城市建设与环境保护的和谐发展。 本研究所涉及环境效益影响评价的步骤和程序都贯穿在房地产建设各个阶 段, 使计划管理、 建设管理等都包含环境保护的内容, 从而把建设项目纳入环境 保护轨道, 在创造良好经济效益的同时保护好环境, 促进房地产项目建设和环境 保护的协调发展。 也希望通过本研究的成果, 完成的成熟案例分析, 能够对环境 效益影响评价领域的科学性有所促进, 对国内外该类工程项目的发展水平和发展 趋势,能有针对性地提出综合治理对策,做到技术上可行,经济上合理。并且促 进社会各方面对保护环境的积极性。
宁波明珠家园项目施工期施工扬尘对周围大气环境质量产生一定影响, 但影 响是暂时性的, 随着施工的结束可恢复原有环境水平。 施工单位要认真落实本报 告列出防尘措施, 倡导文明施工, 加强对施工队伍的严格管理, 将宁波明珠家园 项目施工扬尘降至最低。 噪声环境影响较小, 但夜间应避免施工, 减轻对周边业 主的影响。
施工固体废物要设暂存点, 并加罩棚或封闭, 及时清运到环卫部门指定地点; 生活垃圾要集中袋装,定时清运,禁止随意乱扔,避免对周围环境产生影响。宁 波明珠家园项目使用期居民燃气为清洁能源, 排放污染物量少, 不会对环境产生 明显影响。对于停车场汽车尾气影响,由于停车场位于地下,影响很小。
大厦外污染主要来自越秀路和乐园道上行使的汽车尾气中 CO 、 NOx 的影响, 通过无限长线源模型计算, 低于环境空气质量二级标准, 影响较小。 建议建设单 位在大厦周围种植对 CO 和 NO 有较高吸收效率的树木,利用植物净化空气。宁
波明珠家园项目废水主要来源于居民生活污水和底商就业人员生活污水, 经化粪 池处理后,通过类比分析,废水水质满足三级排放标准。
宁波明珠家园项目固体废物主要为居民生活垃圾和底商垃圾, 垃圾处置首先 要考虑资源回收再利用,实行袋装化分类处置。对于金属、废纸、玻璃等可再生 资源进行回收; 不可再生资源纳入全市固体废物处理系统, 进行卫生填埋或焚烧, 不会造成二次污染问题。
宁波明珠家园项目在规划布局上安排了活动中心、 底商等公建, 方便居民生 活; 换热站及二次供水泵房设置于地下, 减轻了设备运行噪声的影响, 上述布局 合理,但垃圾收集箱与环境保护目标较近,相对欠妥,应在使用期加强管理,以 避免产生二次污染。 基本体现了布局合理性。 外环境对大厦影响包括小区外越秀 路和乐园道上行使的汽车交通噪声和汽车尾气会对临街居民楼造成一定影响, 为 减轻影响,建议临街窗户安装隔声双层玻璃窗,减轻噪声及汽车尾气的影响。 宁波明珠家园项目拟采取环保控制措施有噪声治理和绿化等, 合计环保投资 40万元, 约占项目投资总额的 0.5%。 宁波明珠家园项目建成后, 与原荒地相比, 不但减少了该地块污染物的排放量, 而且美化了城市景观, 为居民提供了舒适的 居住场所,推动了该地区经济的发展,环境效益和社会效益显著。
针对宁波明珠家园项目提出的对策建议 :
(1)施工单位应根据项目内容、施工环境、工艺流程和具体条件进行总体 分析, 作出科学合理的施工总平面布置, 在施工环境影响尽可能小的前提下进行 高效率与高质量施工。
(2)施工人员是施工过程的主体,施工单位应当组织施工人员学习国家环 保方面的法律法规, 将环保法律法规要求落实到每一个施工人员的行动上, 规范 施工行为、规范施工方式,将施工造成的环境影响减小到最低程度。
(3)在项目规划设计时,应注重“以人为本” ,重点考虑项目建成后的人居 环境,重视项目的环境保护与生态建设,提升项目的综合品质。
(4)由于宁波明珠家园项目为分期建设,故应考虑如何避免后续工程施工 对先期住户的影晌。 在施工总平面布置和阶段平面布置时分析施工扬尘、 噪声的 影响范围,并对施工机械位置、施工方式等进行合理调整。
(5)预先张贴施工公告,让周围民众及时知晓施工基本情况,同时提倡文 明施工,杜绝野蛮施工,以避免施工过程中出现事故及纠纷。
(6) 切实执行有关环境保护措施, 这不仅有利于项目区域的环境质量保护, 也能减少和避免施工人员在施工过程中受到的健康危害。
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