范文一:商业地产策划书
商业地产策划书http://www.qqzf.cn/lizhi14750/【篇一:商
业地产策划书】
第一部分:市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
:整合推广策略
一、商铺推广策略
1
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分:公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
2
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组
3
成,具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及USP导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来造势,以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化,因为本项目具有比较独特的项目特色,须通过营销造势来形成影响力,并推动项目的整体销售。另外,我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分市场分析
一、项目概况:
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口,地理优势明显,其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
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二、项目SWOT分析:
优势分析:
1)区位优势
位于商业繁华地,其商业资源优势无可比拟;
2)配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3)交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大,
劣势分析:
1)消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可,如何转变消费观点是关
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键;
机会分析:
1)市场机会
高层建筑是未来发展的趋势,通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体,从而为营销造势;
2)稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓,对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3)隐性机会(引导消费)
对于镇江本地,已有开发商修建高层,而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术,对于自己而言降低了成本);
威胁分析:
6
1)潜在竞争威胁
潜在存在一些地块,其开发商拟修建高层,而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出,其可能会一哄而上,从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高
如何引导消费,让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。
通过上述分析,在本项目中优势和劣势共存,机会和威胁同在,如何化劣势为优势,如何最大限度的规避风险,并挖掘本项目所具有的所有机会,如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
【篇二:商业地产策划书】
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地
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产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
目前,对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑,莫过于2007年4月份,由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控:重点调整过剩流动性的流向》的专题报告,文中建议政府高层放弃房地产支柱地位,彻底改变房地产依赖型的经济模式,主要理由为:以房地产为支柱行业,将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产,从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变房地产偏好。报告还指出,经验证明,发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业,经济发展对它的依赖性不强。相反,那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚四小虎却遭遇了严重的经济危机。
自1999年中国房地产市场进入快车道,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是展会经济的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的房展会、住交会风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,
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大大小小开了七八次。
目录
第一部分摘要
一、公司概况描述
二、公司的宗旨和目标
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
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九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、
用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)
十二、财务分析
1(财务历史数据
2(财务预计
3(资产负债情况
第二部分综述
第一章公司介绍
一、公司的宗旨
二、公司简介资料
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三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1(董事会
2(经营团队
3(外部支持
第二章技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1(主要产品目录
2(产品特性
3(正在开发/待开发产品简介
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4(研发计划及时间表
5(知识产权策略
6(无形资产
三、产品生产
1(资源及原材料供应
2(现有生产条件和生产能力
3(扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力
4(原有主要设备及需添置设备
5(产品标准、质检和生产成本控制
6(包装与储运
第三章市场分析
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一、市场规模、市场结构与划分
二、目标市场的设定
三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况
五、市场趋势预测和市场机会
六、行业政策
第四章竞争分析
一、有无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况
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四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章市场营销
一、概述营销计划
二、销售政策的制定
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1(主要促销方式
2(广告/公关策略、媒体评估
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七、产品价格方案
1(定价依据和价格结构
2(影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。
九、市场开发规划,销售目标
第六章投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优
先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
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五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付
第七章投资报酬与退出
一、股票上市
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二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
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八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险
第九章管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章财务分析
一、财务分析说明
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二、财务数据预测
1(销售收入明细表
2(成本费用明细表
3(薪金水平明细表
4(固定资产明细表
5(资产负债表
6(利润及利润分配明细表
7(现金流量表
8(财务指标分析
【篇三:商业地产策划书】
?项目概况
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江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心,地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程,东接江南大道,西连宝岗大道,与地铁二号线江南西站无缝接驳,与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程,由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑,分为两期,一期建设长520米,建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域,各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式,高7米,共有200多间白金旺铺,铺铺临街,独享地下街铺形式,设有13个出入口直达地面,过百个停车位。
u项目定位
针对江南西现有业态的结构不平衡,江南新地采取错位经营,定位为吸引广州白领消费的主题商场,并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品,并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多,消费者不只是单纯地追求传统的消费模式,而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南
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新地商业街针对消费者这些需求,向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间,满足消费者对需求,并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通,带来了交通的便利,缩短了地域距离,同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称,不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族,还引来了广州市以外的年青消费一族。
?经营成绩
自从广州江南新地2009年4月29日开业以来,其日流量最少2万人次,最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上,最高的租金达1200元/平方米~给当地带来了巨大的经济效益和社会效益,创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
?项目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功,与项目的定位明确,主题鲜明,准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口
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味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要,除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外,还引入了潮流特色商家。
除此之外,物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性,得以持续发展。
u活动方案
一、开业盛典
活动目的:为商场开业造势,引起话题,吸引大家的眼球,增加商场知名度。活动主题:开业盛典
活动时间:2009年4月29日
活动地点:江南新地露天广场
活动形式:启动仪式和舞台表演
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活动亮点:邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽,广
州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持
活动内容:
1,启动仪式(上午)
1)迎宾
2)领导致辞
3)启动仪式,区领导、集团领导、商户代表和
黄宗泽共同启动拉杆台,鱼同水注入镂空透
明江南新地Logo中。
4)舞台表演
A、明星演唱
B、明星与现场观众互动
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C、运动服装秀
D、女子LED鼓乐表演
E、街舞双截棍
F、休闲服装秀
G、魔术
H、眼镜秀
I、品牌棒~约翰表演飞面团
J、数码产品秀
【篇四:商业地产策划书】
在做商业地产策划方案前,我们一定要明确自己策划项目
方案的目标,那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目
目标呢,
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商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目是什么、做什么、如何做的问题,要在项目进行市场调研和完成SWOT分析后,在商业规划时进行项目定位,对项目以下这些方面进行定位:
业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位(也称项目辐射区域定位、消费商圈定位)、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位
包括消费客户群(终端客户群)定位、投资客户群(购买商铺客户群)定位、经营商家客户群(租赁商铺客户群)定位。
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?涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
?涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装
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饰设计的设计单位的设计师和领导,以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
?全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。
?其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
?政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。励志名人名言http://www.qqzf.cn/
【篇五:商业地产策划书】
一、确立目标
招商策划是招商过程的第一步,那么,招商策划程序的第一步又是什么呢,策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了,策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方
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面:
第一,要达到的目标是什么;
第二,围绕目标进行随后的一切工作;
第三,目标是否得到了实现。比如,要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中,首先得确定这次新闻发布会的目标是什么,我们要达到一个什么目的,通过新闻发布会,我们或者是要让世界了解我们的投资环境,了解我们的优惠政策,提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后,随后要围绕目标搜集各种资料,制定各类方案,最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息,获取情报。信息收集对招商工作来说,显得尤为重要。从一定程度上来说,招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广,就有可能获得较多的招商机会,取得较好的招商成绩。如果信息闭塞,与外界交往甚少,要想招到较多的项目是不
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可想象的。因此,在招商策划中,收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:
第一,既要注重信息的针对性,但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时,事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息,但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获励志网http://wWw.qqZf.cN/。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二,要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变,信息交换日益频繁,信息流量不断增加,获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
第三,要对信息及时加以处理,并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的,一定期限内信息才有价值,过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力,对信息进行深加工,从而使信息的价值量大增。
三、制订各类招商方案
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制订方案是招商策划的一个重要程序,因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行,直接关系到招商效果的大小。因此,必须极为重视招商方案的制订这一环节。
招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性,二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际,制订的目标要能够实现,或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋,不切实际,制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性,就是指要同时制订各类方案,以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案,这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差,在这个时间差里,可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变,从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案,当一个方案不可行时可以实施另一个方案,这样就能化被动为主动。比如,在策划海外的新闻发布会时,可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案,以利比较选择。
四、比较选择各类方案
各类招商方案提出来了,比较选择其中最合适、最理想的
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方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好,继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩;如果方案选择不当,就会影响效果。
那么,如何比较选择各类招商方案呢,
第一,要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到,招商是一项系统工程,我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位,在组织一项具体的招商活动时,首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。
第二,要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关,也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关,要选择双方有良好合作意向,把握较大的招商对象。
第三,要选择成本较小,而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时,失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时,要选择机会成本和货币成本都较小,而效果又较
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好的一种方案。
五、方案的实施
方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来,实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的,是可行和可靠的方案。因此,实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法,不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等,在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间,如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内,参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会,交流当天的工作情况,明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性,使大家做得心中有数,有利于在工作中互相支持,加强协调。招商会有其自身的特点,招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中,尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理,这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此,在整个招商活动期间内,需组织尽可能多的力量,主动出击,广交朋友,挖掘新的信息,建立新的招商渠道。
六、方案实施后的跟踪和反馈
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招商方案较为集中的实施阶段结束后,并不是招商方案全部过程的完结,更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作,还有一道必不可少的程序――方案的跟踪、反馈。跟踪得好,能巩固和扩大招商会的成果,达到事半功倍的效果;跟踪得不得力,则有可能前功尽弃。因此,策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。
第一,主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来,本次招商活动成功的地方在哪里,需要改进和注意的地方在哪里,通过收集这些反馈意见,对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。
第二,对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪,对新接触的外商要保持联系,不要出现招商会一结束,信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目,要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。
第三,对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工
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作,促使项目尽早上马,促使外资尽快到位,使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。
第四,对如何做好方案实施后的跟踪反馈工作也应制订一个方案,分工到人,明确职责,并定期检查跟踪、反馈工作的成效。
【篇六:商业地产策划书】
商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确做什么及怎么做,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此,鸿伟摩尔建议:商业地产策划必须落地~
商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确做什么及怎么做,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。
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对于商业项目的策划而言,首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握,即充分认识项目的个性:自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节,直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的,也有微观的;既有外部影响因素,也有项目自身约束条件,但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的,因此,对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。
商业地产盲目策划的几大表现
商业地产项目策划与运作的核心问题是项目定位,项目定位的准确与否,决定了项目是否可以成功运作。目前,在各地商业地产的开发运作过程中,出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况,盲从于一些国外的商业规划理念,盲目追大求洋或照搬照抄其他城市的商业业态,结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式:
1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。
开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状,将自己出国考察或在一
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些国内一线城市所看到的商业照抄照搬,信奉国内外营销策划专家或大师在到项目案场后,一两天之内就作出的定位判断。结果造成南李北枳不能落地,出现四不像的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求,使得启动时缺乏商业氛围;另一方面,由于当地消费习惯及商业文化的影响,导致消费者不认可,陷入两难境地。
2、非mall不做。
一些开发商在自身实力有了一定积累后,盲目迷信于综合mall的开发,认为只有mall模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象,甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体,结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。
3、盲目开发。
这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用,不遵循市场发展的规律,在没有任何市场基础的地方盲目开发项
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目,或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁,导致开发失败。
4、以住宅的手法运作商业地产。
用假大空的商业概念进行定位或包装,只想获取短期利益一走了之,不愿意进行商业的培育,造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展,投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识,从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训,因此,这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。
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范文二:商业地产策划书
[篇一:商业地产策划书]
第一部分:市场分析
一、项目概况
二、项目swot分析
三、项目定位及usp导向
四、推广思路
五、项目建议
:整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、sp活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分:公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成,具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来造势,以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化,因为本项目具有比较独特的项目特色,须通过营销造势来形成影响力,并推动项目的整体销售。商业地产策划书。另外,我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分市场分析
一、项目概况:
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口,地理优势明显,其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目swot分析:
优势分析:
1)区位优势
位于商业繁华地,其商业资源优势无可比拟;
2)配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3)交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大,
劣势分析:
1)消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可,如何转变消费观点是关键;
机会分析:
1)市场机会
高层建筑是未来发展的趋势,通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体,从而为营销造势;
2)稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓,对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3)隐性机会(引导消费)
对于镇江本地,已有开发商修建高层,而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术,对于自己而言降低了成本);
威胁分析:
1)潜在竞争威胁
潜在存在一些地块,其开发商拟修建高层,而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出,其可能会一哄而上,从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高
如何引导消费,让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。
通过上述分析,在本项目中优势和劣势共存,机会和威胁同在,如何化劣势为优势,如何最大限度的规避风险,并挖掘本项目所具有的所有机会,如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
[篇二:商业地产策划书]
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。商业地产策划书。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
目前,对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑,莫过于2007年4月份,由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为的专题报告,文中建议政府高层放弃房地产支柱地位,彻底改变房地产依赖型的经济模式,主要理由为:以房地产为支柱行业,将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产,从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出,经验证明,发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业,经济发展对它的依赖性不强。相反,那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。
自1999年中国房地产市场进入快车道,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次。
[目录]
第一部分摘要
一、公司概况描述
二、公司的宗旨和目标
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)
十二、财务分析
1.财务历史数据
2.财务预计
3.资产负债情况
第二部分综述
第一章公司介绍
一、公司的宗旨
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1.董事会
2.经营团队
3.外部支持
第二章技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1.主要产品目录
2.产品特性
3.正在开发/待开发产品简介
4.研发计划及时间表
5.知识产权策略
6.无形资产
三、产品生产
1.资源及原材料供应
2.现有生产条件和生产能力
3.扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力
4.原有主要设备及需添置设备
5.产品标准、质检和生产成本控制
6.包装与储运
第三章市场分析
一、市场规模、市场结构与划分
二、目标市场的设定
三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况
五、市场趋势预测和市场机会
六、行业政策
第四章竞争分析
一、有无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况
四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章市场营销
一、概述营销计划
二、销售政策的制定
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1.主要促销方式
2.广告/公关策略、媒体评估
七、产品价格方案
1.定价依据和价格结构
2.影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。
九、市场开发规划,销售目标
第六章投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付
第七章投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险
第九章管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章财务分析
一、财务分析说明
二、财务数据预测
1.销售收入明细表
2.成本费用明细表
3.薪金水平明细表
4.固定资产明细表
5.资产负债表
6.利润及利润分配明细表
7.现金流量表
8.财务指标分析
[篇三:商业地产策划书]
◆项目概况
江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心,地铁(江南西)a出入口。项目贯穿江南西路全程,东接江南大道,西连宝岗大道,与地铁二号线江南西站无缝接驳,与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程,由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑,分为两期,一期建设长520米,建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域,各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式,高7米,共有200多间白金旺铺,铺铺临街,独享地下街铺形式,设有13个出入口直达地面,过百个停车位。
u项目定位
针对江南西现有业态的结构不平衡,江南新地采取错位经营,定位为吸引广州白领消费的主题商场,并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品,并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多,消费者不只是单纯地追求传统的消费模式,而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求,向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间,满足消费者对需求,并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通,带来了交通的便利,缩短了地域距离,同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称,不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族,还引来了广州市以外的年青消费一族。
◆经营成绩
自从广州江南新地2009年4月29日开业以来,其日流量最少2万人次,最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上,最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益,创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
◆项目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功,与项目的定位明确,主题鲜明,准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要,除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外,还引入了潮流特色商家。
除此之外,物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性,得以持续发展。
u活动方案
一、开业盛典
活动目的:为商场开业造势,引起话题,吸引大家的眼球,增加商场知名度。活动主题:开业盛典
活动时间:2009年4月29日
活动地点:江南新地露天广场
活动形式:启动仪式和舞台表演
活动亮点:邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽,广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持
活动内容:
1,启动仪式(上午)
1)迎宾
2)领导致辞
3)启动仪式,区领导、集团领导、商户代表和
黄宗泽共同启动拉杆台,鱼同水注入镂空透
明江南新地logo中。
4)舞台表演
a、明星演唱
b、明星与现场观众互动
c、运动服装秀
d、女子led鼓乐表演
e、街舞—双截棍
f、休闲服装秀
g、魔术
h、眼镜秀
i、品牌棒!约翰表演飞面团
j、数码产品秀
[篇四:商业地产策划书]
在做商业地产策划方案前,我们一定要明确自己策划项目方案的目标,那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢?
商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题,要在项目进行市场调研和完成swot分析后,在商业规划时进行项目定位,对项目以下这些方面进行定位:
业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位(也称项目辐射区域定位、消费商圈定位)、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位
[包括消费客户群(终端客户群)定位、投资客户群(购买商铺客户群)定位、经营商家客户群(租赁商铺客户群)定位]。
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[培训方式与优惠价格]
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该网络课程采取车轮式循环学习的形式,余源鹏老师在线实时讲解,每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后,如果错过了某一讲课程的内容,也不用着急,因为我们的课程是不限次数循环轮播的,您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。
[课程对象]
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监,及各部门、各项目经理,涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导,以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。
■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
[篇五:商业地产策划书]
一、确立目标
招商策划是招商过程的第一步,那么,招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了,策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:
第一,要达到的目标是什么;
第二,围绕目标进行随后的一切工作;
第三,目标是否得到了实现。比如,要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中,首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会,我们或者是要让世界了解我们的投资环境,了解我们的优惠政策,提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后,随后要围绕目标搜集各种资料,制定各类方案,最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息,获取情报。信息收集对招商工作来说,显得尤为重要。从一定程度上来说,招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广,就有可能获得较多的招商机会,取得较好的招商成绩。如果信息闭塞,与外界交往甚少,要想招到较多的项目是不可想象的。因此,在招商策划中,收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:
第一,既要注重信息的针对性,但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时,事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息,但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二,要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变,信息交换日益频繁,信息流量不断增加,获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
第三,要对信息及时加以处理,并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的,一定期限内信息才有价值,过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力,对信息进行深加工,从而使信息的价值量大增。
三、制订各类招商方案
制订方案是招商策划的一个重要程序,因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行,直接关系到招商效果的大小。因此,必须极为重视招商方案的制订这一环节。
招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性,二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际,制订的目标要能够实现,或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋,不切实际,制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性,就是指要同时制订各类方案,以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差,在这个时间差里,可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变,从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案,当一个方案不可行时可以实施另一个方案,这样就能化被动为主动。比如,在策划海外的新闻发布会时,可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案,以利比较选择。
四、比较选择各类方案
各类招商方案提出来了,比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好,继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩;如果方案选择不当,就会影响效果。
那么,如何比较选择各类招商方案呢?
第一,要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到,招商是一项系统工程,我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位,在组织一项具体的招商活动时,首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。
第二,要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关,也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关,要选择双方有良好合作意向,把握较大的招商对象。
第三,要选择成本较小,而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时,失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时,要选择机会成本和货币成本都较小,而效果又较好的一种方案。
五、方案的实施
方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来,实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的,是可行和可靠的方案。因此,实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法,不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等,在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间,如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内,参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会,交流当天的工作情况,明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性,使大家做得心中有数,有利于在工作中互相支持,加强协调。招商会有其自身的特点,招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中,尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理,这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此,在整个招商活动期间内,需组织尽可能多的力量,主动出击,广交朋友,挖掘新的信息,建立新的招商渠道。
六、方案实施后的跟踪和反馈
招商方案较为集中的实施阶段结束后,并不是招商方案全部过程的完结,更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作,还有一道必不可少的程序――方案的跟踪、反馈。跟踪得好,能巩固和扩大招商会的成果,达到事半功倍的效果;跟踪得不得力,则有可能前功尽弃。因此,策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。
第一,主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来,本次招商活动成功的地方在哪里?需要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见,对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。
第二,对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪,对新接触的外商要保持联系,不要出现招商会一结束,信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目,要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。
第三,对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作,促使项目尽早上马,促使外资尽快到位,使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。
第四,对";如何做好方案实施后的跟踪反馈工作";也应制订一个方案,分工到人,明确职责,并定期检查跟踪、反馈工作的成效。
[篇六:商业地产策划书]
商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确“做什么”及“怎么做”,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此,鸿伟摩尔建议:商业地产策划必须“落地”!
商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确“做什么”及“怎么做”,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。
对于商业项目的策划而言,首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握,即充分认识项目的个性:自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节,直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的,也有微观的;既有外部影响因素,也有项目自身约束条件,但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的,因此,对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。
商业地产盲目策划的几大表现
商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”,项目定位的准确与否,决定了项目是否可以成功运作。目前,在各地商业地产的开发运作过程中,出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况,盲从于一些国外的商业规划理念,盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态,结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式:
1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。
开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状,将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬,信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后,一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地,出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求,使得启动时缺乏商业氛围;另一方面,由于当地消费习惯及商业文化的影响,导致消费者不认可,陷入两难境地。
2、非“mall”不做。
一些开发商在自身实力有了一定积累后,盲目迷信于“综合mall”的开发,认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象,甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体,结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。
3、盲目开发。
这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用,不遵循市场发展的规律,在没有任何市场基础的地方盲目开发项目,或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁,导致开发失败。
4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。
用假大空的商业概念进行定位或包装,只想获取短期利益一走了之,不愿意进行商业的培育,造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展,投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识,从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训,因此,这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。
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范文三:商业地产策划书
商业?地产策划?书?
?
房地产?是指?土地?、建?筑物?及固?着在?土地?、建?筑物?上不?可分?离的?部?分及其?附带?的各?种权?益。?房地?产由?于其?自己?的特?点即?位置?的固?定性?和?不可移?动性?,在?经济?学上?又被?称为?不动?产。?可以?有三?种存?在形?态,?即?土地、?建筑?物、?房地?合一?。在?房地?产拍?卖中?,其?拍卖?标的?也可?以有?三?种存在?形态?,即?土地?,或?土地?使用?权,?,建?筑物?和房?地合?一状?态下?的?物质实?体及?其权?益。? ?
目前,?对于?中国?房地?产行?业在?未来?经济?中地?位之?最大?质疑?,莫?过?于20?**?年?4月份?,由?国家?发改?委宏?观经?济研?究院?经济?形势?分析?课题?组完??成的一份?名为?《宏?观调?控,?重点?调整?过剩?流动?性的?流向?》的?专题??报告,文?中建?议政?府高?层放?弃房?地产?支柱?地位??,彻底改?变房?地产?依赖?型的??经济模式?,主?要理?由为?,以?房地?产为?支柱?行业?,将?导致?大量?的资?金和??其他资源?过度?地追?逐房?地产?,从?而使??制造业升?级缺?乏资?金、?技术?和人??力资源等?方面?的支?持。?因此?呼吁?国家?和地?方要?在发?展政?策上?改变? ?房地?产偏好? ?。报告?还指?出,?经验?证明?,发?达国?家在?其工?业化?的过?程中?都没??有把房地?产作?为支??柱产业,?经济?发展?对它?的依?赖性?不强?。相?反,?那些??
第 1 页
在工业化?过程?中过?度发?展房?地产?的国?家如?东南?亚? 四小?虎? 却遭?遇了?严重??的经济危?机。? ?
自19?99?年中?国房?地产?市场?进入?快车?道,?与房?地产?相关?的产?业也?进?入快速?发展?期,?最典?型的?一个?现象?就是? ?展会经?济? 的蓬?勃发?展。?全国?各?地,各?类层?出不?穷的? ?房展会? ?、 ?住交会? ?风起云?涌,?有些?大中?城市?,房??展会从最?初的?一年?一度?发展?到春?秋两?季,?再发?展到?四季?联展?,郑?州的??房展会最?热时?,一?年期?间,?大大?小小?开了?七八?次。? ?
【目录?】?
?
第一部?分摘?要?
一、?公司?概况?描述? ?
二、公?司的?宗旨?和目?标?
三、?公司?目前?股权?结构? ?
四、已?投入?的资??金及用途? ?
五、公?司目?前主?要产?品或?服务?介绍? ?
六、市?场概?况和?营销?策略? ?
七、主?要业?务部?门及?业绩?简介? ?
八、核?心经?营团?队?
第 2 页
九、公司?优势?说明? ??
十、目?前公?司为?实现?目标?的增?资需?求,?原因?、数?量、?方式?、用??
途、偿还? ?
十一、?融资?方案?,资?金筹?措及?投资?方式?及退?出方?案,? ?
十二、?财务??分析 ?
1,财?务历?史数?据?
2?,财务?预计? ?
3,资?产负?债情?况?
第二?部分?综述? ?
第一章?公司?介绍? ?
一、公?司的?宗旨? ?
二、公?司简?介资?料?
三、?各部?门职?能和?经营?目标? ?四、公?司管?理?
1?,董事?会?
2?,经营??团队 ?
3,外?部支?持?
第二?章技?术与?产品? ?
第 3 页
一、技?术描?述及?技术?持有? ?
二、产?品状?况?
1?,主要?产品?目录? ?
2,产?品特?性?
3?,正在?开发?待开?发产?品简?介? 4?,研发?计划?及时?间表? ?
5,知?识产?权策?略?
6?, ?无?形资产?
三、?产品?生产? ?
1,资?源及?原材?料供?应?
2?,现有?生产?条件?和生?产能?力? 3?,扩建?设施?、要?求及?成本??,扩建后?生产??能力 ?
4,原?有主?要设?备及?需添?置设?备? 5?,产品?标准?、质?检和?生产??成本控制? ?6,? 包装?与储?运?
第三?章市?场分?析?
一、?市场?规模?、市?场结?构与?划分? ?二、目?标市?场的?设定? ?
第 4 页
三、产?品消?费群?体、?消费?方式?、消?费习?惯及?影响?市场?的主?要因?素?
分析?
四、?目前?公司?产品?市场?状况?,产?品所??处市场发?展阶?段,?空白?新开??
发高成长?成熟?饱和?,产?品排?名及?品牌?状况? ?五、市?场趋?势预?测和?市场?机会? ?
六、行?业政?策?
第四?章竞?争分?析?
一、?有无?行业?垄断??
二、从?市场?细分?看竞??争者市场?份额? ?
三、主?要竞?争对?手情?况,?公司?实力?、产??品情况? 四、?潜在?竞争?对手?情况?和市?场变?化分?析? 五、?公司?产品?竞争?优势? ?
第五章?市场?营销? ?
一、概?述营?销计?划?
二、?销售?政策?的制?定?
三、?销售?渠道??、方式、?行销?环节?和售?后服?务? 四、?主要?业务?关系?状况? ?
五、销?售队?伍情?况及??销售福利?分配?政策? ?
第 5 页
六、促?销和?市场?渗透? ?
1,主?要促?销方?式?
2?,广告?公关?策略?、媒?体评?估? 七、?产品?价格?方案? ?
1,定?价依?据和?价格?结构? ?
2,影?响价?格变?化的?因素?和对?策? 八、?销售?资料?统计?和销?售纪??录方式,?销售?周期?的计?算。? ?
九、市?场开?发规?划,?销售?目标? ?第六章?投资?说明? ?
一、资?金需?求说?明,?用量?期限?,? 二、?资金?使用?计划??及进度?
三、?投资?形式?,贷?款利?率利?率支?付条?件转?股?-普通?股、?优先?股、?任?
股权对?应价?格等?,?
四、?资本?结构? ?
五、回?报偿?还计?划?
六、?资本?原负?债结?构说?明?
七、?投资?抵押? ?
八、投?资担?保?
第 6 页
九、吸纳?投资?后股?权结?构? ?
十、?股权?成本? ?
十一、?投资?者介?入公?司管?理之?程度?说明? ?
十二、?报告? ?
十 ?
三、杂?费支?付?
第七?章投?资报?酬与?退出? ?一、股?票上?市?
二、?股权?转让? ?
三、股?权回?购?
四、?股利? ?
第八章?风险??分析 ?
一、资?源风?险?
二、?市场?不确?定性?风险?? 三、研?发风?险?
四、?生产?不确?定性?风险? ?五、成?本控?制风?险? 六、?竞争?风险? ?
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七、政?策风?险?
八、?财务?风险? ?
九、管?理风?险?
十、?破产?风险? ?
第九章?管理? ?
一、公?司组?织结?构? 二、?管理?制度?及劳?动合?同? 三、??人事计划? ?
四、薪?资、?福利?方案? ?五、股?权分?配和?认股?计划? ?第十章?财务?分析? ?
一、财?务分?析说??明 二、?财务?数据?预测? ?1,销?售收?入明?细表? ?2,成?本费?用明?细表? ?3,薪?金水?平明?细表? ?4,固?定资?产明?细表? ?5,资?产负?债表? ?
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6,? 利润?及利?润分?配明?细表? ?
7,现?金流?量表? ?
8,财?务指?标分?析?
【篇?三,?商业?地产?策划?书】? ?
?项?目概?况?
江南?新地?商业?街位?于广?州市?海珠?区江?南西?商业?中心?,地?铁?A出入??口。项目?贯穿?江南?西路?全程?,东?接江?南大?道,?西连?宝岗??大道,与?地铁??二号线江?南西?站无?缝接?驳,?与周?边的?广百?新一?城、?摩登?百货?、江?南西??原有商业?街等?形成?优越??的立体式?业态?互补?商圈?。江?南新?地商?业街?属人??防工程,?由裕?龙投?资集?团开?发的?海珠?区唯?一的?商业?旺区?。为??地下两层??建筑,分?为两?期,?一期?建设?长?520?米,??建筑面积?约为?二万?多平?方米?,?二期为?33?0?米。江?南新?地分?为五?大区?域,?各自?拥有?不同?景观?。其?江南??新地首次?采用?地下?双层?复式?形式?,高?7?米,共?有?200?多间?白金?旺铺?,铺??铺临街,?独享?地下?街铺?形式??,设有?13?个出入?口直?达地?面,?过百?个停?车?位?。
u?项目定?位?
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针对江南?西现?有业?态的?结构?不平?衡,?江南?新地??采取错位?经营??,定??
位为吸引?广州?白领?消费?的主?题商?场,?并把??服务对象?锁定?在以?日渐?具有??雄厚消费?能力?和潜?在消?费能?力的?25?-4?5?岁年龄?段为?主的?消费?者身?上。?江?南新地?所招?进场?内的?商户?出售?的商?品都?是各?种切??合白领特?性的?潮流?、?时尚的?商品?,并?极力?营造?一种?有特?色、?有情?调、?环境?优雅?的氛?围。?随?着节假?日的?增多?,消?费者?不只?是单?纯地?追求?传统?的消?费模?式,??而是寻?求一种?独特?的、?新鲜?的、?舒适??的假日消?费方?式和?消费?场所?。江?南新?地?商业街?针对?消费?者这?些需?求,?向消?费者?提供?这样?一种?集饮?食、?娱乐?、?购物于?一体?的消?费空?间,?满足?消费?者对??需求,并?向消?费者?提供?大量?的?潮流资?讯。??
地铁的?开通?,带?来了?交通?的便?利,??缩短了地?域距?离,?同时?也给?江?南新地??带来了无?限的?商机?。江?南新?地以?经营?各类?高品?质、?新潮?、时??尚、典雅?、特?色的??商品而著?称,?不仅?吸引?了本?地大?批追?求时?尚、?品质??的白领一?族,?还引?来了?广州??市以外的?年青?消费?一族?。?
??经营成??绩
自从?广州?江南?新地?20?**?年?4月?29?日开业?以来?,其?日流?量最??少2万?人次,?最高?峰甚?至达?到?8?万人次,?月租?金也?由最?初的?每平?方米?30?0?元涨?到现在?的?800?元以?上,?最高?的租?金达?12?00?元平?方米?,给??当地带来?了巨??
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大的经济?效益?和社?会效?益,?创造?了广?州乃?至国?内商?业运?作的?一个?奇迹?。?
?项?目成?功的?原因? ?
江南新?地之?所以?取得?巨大?的成?功,?与项?目的?定位?明确?,主?题鲜??明,准确?抓住?目标?消费?群的?时尚?、特?色、?潮流?的消?费口?味及?体验?式消??费趋势是?分不?开的?。?
针对?消费?者的?需要?,除?了在?招商?定位?上引?入了??各类高品?质的??品牌?商家外,??还引入了?潮流?特色?商家?。?
除此?之外?,物?业持?有者?坚持?只租?不卖?、统?一经??营、统一?管理??的经?营策略使?得商?场的?发展?有了?良好?的延?续性?,得?以持??续发展。? ?
u活动?方案? ?
一、开?业盛?典?
?活动目的?,为?商场?开业?造势?,引?起话?题,?吸引?大家?的眼?球,?增加??商场知名?度。?活动?主题?,开?业盛??典
活动?20?**?年?4月?29?日 ?
活?动地点,?江南?新地?露天?广场? ?
活动形?式,?启动??仪式和舞?台表?演?
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活动亮点?,邀?请海?珠区?区领?导、?TV?B?当红明?星黄?宗泽?,广?州电?视??
台著名?主持?人孙?小莉?、赵?荣担?任主?持? 活动?内容?,?
1?,启动?仪式?,上?午,? ?
1)?迎宾?
2)?领导?致辞? ?
3?)启动仪?式,?区领?导、?集团?领导?、商?户代?表和? ?
黄宗泽?共同?启动?拉杆?台,?鱼同?水注?入镂?空透? ?
明江南??新地Lo?go?中。? ?
4)?舞台表?演?
A?、明星?演唱? ?
B、明?星与?现场?观众?互动? ?
C、运?动服?装秀? ?
D、女?子?LED?鼓乐?表演? ?
E、街?舞? 双截?棍?
F?、休闲?服装?秀?
G?、魔术? ?
H、眼?镜秀? ?
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I、品?牌棒?,约?翰表?演飞?面团? ?
J、数?码产?品秀? ?
【篇四?,商?业地?产策?划书?】?
?
在做商?业地?产策?划方?案前?,我?们一?定要?明确?自己?策划?项目?方案??的目标,?那么?我们?应该?要如?何定?位我?们的?商业?地产?项目?目标?呢,? ?
商业地?产项?目定?位是?在项?目市?调及?可行??性分析的?基础?上回?答项?目? ?是什么、?做什?么、?如何?做? 的问?题,?要在?项目?进行?市场?调研?和完?成?SWO?T?分析后?,在?商业?规划?时进?行项?目定?位,?对项?目以?下这?些方?面进??行定位,? ?
业态定?位、?业种?定位?、功?能定?位、?主题?定位?、形?象定?位、?商圈?定?位,也?称项?目辐?射区??域定位、?消费?商圈?定位?,、?规模?定位?、经?营模?式?定位、?价格?定位?、目?标客?户群?定位? ?
【包括?消费?客户?群,??终端客户?群,?定位?、投?资客?户群?,购?买商?铺?客户群?,定?位、?经营?商家?客户?群,?租赁?商铺?客户?群,?定位?】?
?。
详细?课程?内容?可参?与商?业地?产系?统实?战培?训课?程,? ?
【培训?方式?与优?惠价?格】? ?
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该课?程采?用网?络远?程培?训,?只要?你有?QQ?就能?听课?。?
特别?优惠?好消?息,?为庆?祝公?司成?立?7周年?,本?周前?5?名报名?学员?学?费仅?388??元,本课?程面?授价?格?388?0?元,余?源鹏?全程?网络?授课?学费?原价?16?80?元。? ?
该网络?课程?采取?车轮?式循?环学?习的?形式?,余?源鹏?老师?在线?实时?讲?解?,每课时?仅?30?元。学?员可?根据?自身?的时?间安?排报??读不同的?课程?班。??在选定报?读某?一课?程班?后,?如果?错过?了某?一讲?课程?的内?容,?也不?用着??急,因为?我们?的课??程是不限?次数?循环?轮播?的,?您可?以在?下次?课程?学习??时继续学?习错?过的?内容?。?
【课?程对?象】? ?
?商??业地产投?资商?和开?发商?的董?事长?、董?事、?总经?理、?总监?,及?各?部门、?各项?目经?理,?涉及?商业?地产?项目?开发?的开?发企?业的?开发?、投??资、财务?、研?发、?设计?、工??程、材料?、营?销、?招商?、销?售、?策划?、市??场等部门?的经?理、?主管?和从?业人?士。? ?
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?涉及?商业?地产?定位?、策?划、?销售?、招?商和?商业?规划?的商?业地?产投??资商、商?业地?产运?营商?、商?业地?产经?营管?理企?业、?商业?地产?咨询?顾问??公司、商?业地?产策?划代?理公?司的?相关?领导?及从?业人?士。? ?
?涉及?商业?地产?项目?规划?设计?、建?筑设?计、?景观?设计?、装??饰设计的??设计单位?的设?计师?和领?导,?以及?商业?地产?项目?的的?材料?供应?商和?设备??供应商的?相关?人士?。?
?全?国广?大百?货公?司、?超市??、大卖场?、家?具专?卖场?、数?码专?卖场?、?家电专?卖场?、品?牌专?卖店?、便?利店?、连??锁餐饮店?、影?院、?电玩?城等?等?商业地?产的?主力?商家??的选址和?经营?管理?人士?。?
?其?他涉?及购?物中?心、??城市综合?体、?商业?街、?社区?商业?、专??业市?场、综合?商场?、主?题商?城的?开发?和运?营的?材料?设备?供应?商和?管理??服务?人员。?
?政?府规?划部?门、?商业?研究?机构?以及??广大商铺?购买?投资?人士?。?
【篇?五,?商业?地产?策划??书】 ?
一、?确立?目标? ?
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招商策?划是?招商?过程?的第?一步?,那?么,?招商?策划?程序?的第?一步?又?是什么?呢,?策划?程序?的第?一步?是确?立目?标。?只有?目标?确立?了,?策划?工?作才能?做到?有的?放矢?。确?定目?标包?括三?个方?面,? ?
第一,?要达?到的?目标?是什?么,? ?
第二,?围绕?目标?进行?随后?的一?切工?作,? ?
第三,?目标?是否?得到?了实?现。?比如??,要策划?一次?海外??的新闻发?布?会。在?策划?过程?中,?首先?得确?定这?次新?闻发?布会?的目??标是什么?,我?们?要达到?一个?什么?目的?,通?过新?闻发?布会?,我?们或??者是要让?世界?了解?我?们的投?资环?境,?了解?我们?的优?惠政?策,?提高?我们?的知?名度?,或?者是?推?出多少?项目?。目?标确?立之?后,?随后?要围??绕目标搜?集各?种资?料,?制定?各?类方案?,最?后检?查目?标是?否得?到了??实现。?
二、?广泛?搜集?各方?面资?料?
招商?策划?程序?的第?二步?是广?泛地?、大?量地?收集?信息?,获?取情?报。??信息收集?对招?商工?作来?说,??显得尤为?重要?。从?一定?程度?上来?说,?招商??过程就是?一个?收集?信息?、寻?找机?遇、?寻求?合作?伙伴?的过?程。?一个?地区?、一?个单?位的?信息??流量?大、信息?面广?,就?有可?能获?得较?多的?招商?机会?,取?得较?好的?招商?成绩?。如?果信?息闭?塞,?与外?界交?往甚?少,?要想?招到??
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较多的项?目是?不可?想象?的。?因此?,在?招商?策划?中,?收集?资料?、获?取信??息是非常?重要?的一?环。?收集?信息?时要?把握?如下?几个?要点?,?
第一?,既?要注?重信?息的?针对?性,?但也?不要?放过?信息?的广?泛性?。如??我们策划?新闻?发布?会时?,事?先理?所当?然要?重点?收集?与新?闻发?布会?相关??的资料及?信息?,但?也不?要放?过附?带而?来的?一些?资料?及信?息。?因为?有时??稍加留心?就可?以获?得一?些意?外收?获。?这一?点在?广州?经济?技术?开发?区的??招商史上?不乏?其例?。如?某广?场项?目就?是偶?尔从?报刊?上获?得的?一则?消息??而因此引?进的?。?
第二?,要?注意?改进?收集?资料?、获?取信??息的手段?。信?息瞬?息万?变,??信息交换?日益?频繁?,信?息流?量不??断增加,?获取?信息?的方??式也在不?断更??新。我们?要尝?试采?用各??种先进的?手段?来收?集信?息。? ?
第三,?要对?信息?及时?加以?处理?,并?提高?加工?处理?信息?的能?力。?信?息是有?时效?性的?,一??定期限内?信息?才有?价值?,过?时的?信息?是一?钱不?值?的。我?们要?提高?对信?息的?分析?、处?理和?加工?能力?,对?信息?进行?深加??工,从而?使信?息的?价值?量大?增。? ?
三、制?订各?类招?商方?案?
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制订方案?是招?商策?划的?一个?重要?程序?,因?为方??案的优劣?直接??影响??
招商策划?后几?个程?序的?进行?,直?接关?系到?招商?效果?的大?小。?因此?,必??须极为重?视招?商方?案的?制订?这一?环节?。?
招商?方案?的制?订要?考虑?两个?因素?,一?是方?案的?可行?性,?二是?方案??的可选择?性。?制定?招商?方案?要切?合实?际,?制订?的目?标要?能够?实现?,或??者说经过?努力?能够?实现?。不?能不?顾实?际和?可能?凭空?拍脑?袋,?不切?实际?,制?订无?法实?现的?方案?。所?谓方?案的??可选择性?,就?是指?要同?时制?订各??类方案,?以利?于决?策人?物能?比较?选择?其中?最优?的方?案。?为什?么要?同时??提出各类?招商?方案?,这?是因?为方?案的?提出?与实?施之?间有?一个?时间?差,??在这个时?间差?里,?可能?会由?于政?策、?市场?或政?治、?军事?、文?化等?因素??的变化而?使整?个招?商环?境发?生改?变,?从而?使原??先制订的?招商?方案?无法??实施。如?果我?们同?时制?订几?类招?商方?案,?当一?个方?案不?可行?时可?以实??施另一个?方案?,这?样就?能化?被动?为主?动。?比如?,在??策划海外?的新?闻发??布会时,?可以?预先?提出?在美?国、?德国?或日?本举?行等?几类?方案?,以?利比??较选择。? ?
四、比?较选?择各?类方?案?
各类?招商?方案??提出来了?,比?较选?择其?中最?合适?、最?理想?的方?案也??就成为招?商策?划中?一个?带有?决策?意义?的重?要环?节。?如果?方案?选择?得好?
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,继而进?行的?招商?工作?就有?可能?取得?好的?成绩?,如?果方?案选?择不?当,???
就会影响?效果?。?
那么?,如?何比?较选?择各?类招?商方?案呢?,?
第一?,要?考虑?招商?方案?是否?与我?们招?商工??作的长远?战略?目标?相一??致。前面?已经?提到?,招?商是?一项?系统?工程?,我?们对?本地?区、?本单?位的??招商工作?要站?在战?略的?角度?进行??准确?的目标定?位,?在组?织一?项具?体的??招商活动?时,?首先?要考?虑招?商方?案是?否与?我们?长远?的招?商目?标相?一致?。?
第二?,要?选择?成功?率较?高的?一种?方案?。成?功率?的大?小与?方案?的科??学性和创?造性?有关?,也?与外?方的?政治?、经?济、?宗教?、文?化、?地理?等因??素有关,?要选?择双?方有?良好?合作?意向?,把?握较?大的?招商?对象?。?
第三?,要?选择?成本?较小?,而?效果?又相?对较?好的?一种?方案?。成??本包?括机会成?本和?货币?成本?。机?会成?本是?指我?们在?得到?一个?机会?时而?又去??另一个机?会所?付出?的代?价。?如我?们决?定到?美国?招商??的同时,?失去?了在??日本招商?的可?能性?。我?们在?比较?选择?方案?时,?要选?择机?会成?本和?货币??成本都较?小,?而效?果又?较好?的一?种方??案。 ?
五、方?案的?实施? ?
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方案的?实施?就是?将招?商方?案付?诸实?际、?付诸?行动?的过?程。?一般?说?来,实?施的?方案?是在?各类?招商?方案?中经??过了严格?筛选?和充?分论?证的?,?是可行?和可?靠的?方案?。因?此,?实施?过程?中要?遵守?原方?案中?制订?的程??序、原则?和操?作办??法,不得?随意?变更?时间?、地?点、?出席?会议?的人?员等?,在?万不?得已?的情?况下?才改?变会?议的?有关?事项?。方?案的?实施?一般?是一??段较为集?中的?不太?长的?时间?,如?举办??一个招商?会一?般只?是一?星期?左右?。在?方案?的实?施期?内,?参加?招商?会的?有关?人员??最好一天?开个?碰头?会,??交流当天?的工?作情?况,?明确?下一?天的?工作?任务?。这?样做??可以避免?工作??的盲目性?,使?大家?做得?心中?有数?,有?利于?在工?作中?互相?支持?,加?强协??调。招商?会有?其自?身的?特点?,招?商方?案也?有其?不同?一般?的特?性。?招商??方案?的实施过?程中?,尤?其要?注意?信息?的捕?捉和?资料?的收?集、?储存?、整??理,这样?才能??保证招商?会获?得尽?可能?大的?收获?。因?此,?在整?个招?商活??动期间内?,需?组织?尽可??能多的力?量,?主动?出击?,广?交朋?友,?挖掘?新的??信息,建?立新?的招?商渠?道。? ?
六、方?案实?施后?的跟?踪和?反馈? ?
招商方?案较?为集?中的?实施?阶段?结束?后,?并不??是招商方?案全?部过?程?的完结?,更?不是??招商策划?的终?止。?要圆?满地?完成?整个?策划?工作?,还?有?一道必?不可?少的?程序?――?方案?的跟?踪、?反馈?。跟?踪得?好,?能巩??固和扩大??
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招商会的?成果?,达?到事?半功?倍的?效果?,跟?踪得?不得?力,?则有?可能?前功??尽弃。因?此,?策划?者要?极为?重视?方案?的跟?踪、?反馈?工作?。?
跟踪?和反?馈主?要表?现在?以下?几个?方面?。?
第一?,主?动征?询和?收集?外方?对整?个招?商方?案的?意见?。在?外商?或他??人眼里看?来,?本次?招商?活动?成功?的地?方在?哪里?,需?要改?进和?注意?的地??方在哪里?,通?过收?集这?些反?馈意?见,?对我?们在?以后?进行??类似的招?商策??划和制订?招商?方案?时能?有所?借鉴?。?
第二?,对??在招商活?动中?所捕?捉到?的信?息要?继续?跟踪?,对?新接?触的??外商要保?持联?系,?不要?出现?招商?会一?结束?,信?息和?来往?就随?之终?止的??局面。对?有意?向的?合作?项目?,要?在方?案实?施之?后创?造条?件促?其尽??快签?约。 ?
第三,?对在?招商?活动?中已?签约?的项?目要?加快?立项?和报?批工?作,?促?使项目?尽早?上马?,促?使外?资尽?快到?位,?使合?作项?目进?入实?质性?的实?施?和建设?阶段?。?
第四?,对?&?,如何?做好?方案?实施?后的?跟踪?反馈?工作?&?,也应?制订?一?个?方案,分?工到?人,?明确?职责?,并?定期?检查?跟踪?、反?馈工?作的?成效?。?
【篇?六,?商业?地产?策划?书】? ?
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商业项目?策划?工作?的最?终目?的是?指导?执行?,即??要紧密围?绕项??目的??
特性,明?确? 做什?么? 及? 怎么?做? ,同?时,?还要?回答?为什?么要?这么?做及?办?法实施?之后?的结?果。?执行?需要?指导?,这?也是??策划工作?存在?的意?义,?所?以,一?份在?项目?实际?操作?当中?实施?不了?的策?划方?案是?没有?价值?的。?因?此,鸿?伟摩?尔建?议,?商业?地产?策划?必须? ?落地? ,?
商业?项目?策划?工作?的最?终目?的是?指导?执行?,即??要紧密围?绕项??目的?特性,明?确? 做什?么? 及? 怎么?做? ,同?时,?还要?回答?为什?么要?这么?做及?办?法实施?之后?的结?果。??执行需要?指导?,这?也是?策划?工作?存在?的意??义,所?以,一?份在?项目?实际?操作?当中?实施?不了?的策?划方?案是?没有?价值?的。? ?
对于商?业项?目的?策划?而言?,首?要的?任务?是对??项目的特?性有?准确?到?位的把?握,?即充?分认?识项?目的?个性?,自?身独?有的?优势?体现?在哪?些方??面,最突?出的?难点?有哪?些等?。这?是项?目规?划的?基础?环节?,直?接影?响到??下一步的?市场?定位?、业?态规?划、?收益?预测?等核?心规?划工?作。?项目?分析??涉及的因?素既?有宏?观层?面的?,也?有微?观的?,既?有外?部影?响因?素,?也有??项目自身?约束?条件?,但?所有?要素?的分?析都?是紧?密围?绕项?目展?开的?,因??此,对于?综合?分析?能力?及专?业技?术要?求是?比较?高的?。?
商业?地产?盲目?策划?的几?大表?现商??业地产项?目策?划与?运作?的核?心问??题是 ?项目定?位? ,项?目定?位的?准确?与否?,决??定了项目?是否?可以?成功?运作?
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。目前,?在各?地商?业地?产的?开发?运作?过程?中,?出现?了一?种不?顾当?地消???
费需求及?商业?竞争?的实?际状?况,?盲从?于一?些国?外的?商业?规划?理念?,盲??目 追大?求洋? ?或照搬?照抄?其他?城市?的商?业业?态,?结果?导致?项目?运作?失败?。总?结起?来主?要有?以下?几种?表现?形式?,?
1?、盲目?追随?国外?商业?或一?线城?市的?商业?业态?。?
开发?商或?策划?公司??在业态定?位时?丝毫?不考?虑当?地?
二、?三线?城市?的消?费能?力及?商业?文化?的现?状,?将自?己出?国考?察或??在一些国?内一?线城?市所?看到?的商?业照?抄照?搬,?信奉? ?国内外?营销?策划?专?家 ?或 ?大师? 在到?项目?案场?后,?一两?天之?内就?作出?的定?位判?断。?结果?造成? ?南李北?枳? ?不能落地?,出?现? 四不?像? 的商?业模?式。?一方?面由?于没?有与?定位??相符的产?品支?撑而?无法?达到?该商?业业?态的?各项?要求?,使?得启?动时?缺乏??商业氛围?,另?一方?面,?由于?当地?消费?习惯?及商?业文?化的?影响?,导?致消??费者不认?可,?陷入?两难?境地?。?
2?、非? ma?ll? ?不做。??
一些开?发商?在自?身实?力有?了一?定积?累后?,盲?目迷?信于? ?综合?mal?l ?的?开发,?认为?只有? m?al?l ?模式?才能?体现?出企?业的??实力和品?位。?结果?就会?出?现我们?在一?个?
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二、三线?地市?里可?以同?时看?到有?几个?大型?商业??综合项目?同时??启动??
的现象,?甚至?于一?些县?级区?域也?开发?十几?万项?目的?大型?商业?综合?体,??结果造成?同质?化现?象严?重、?竞争?激烈?的局?面。? ?
3、盲?目开?发。? ?
这种情?况在?批发?市场?的开?发过?程中?较为?常见?。有?些地?方的?开发?商?过分依?赖或?夸大??了政府对?市场?开发?的支?持作?用,?不遵?循市?场发?展的?规?律,在?没有?任何?市场?基础?的地?方盲?目开?发项?目,?或想?当然?地希?望把?一?些成熟?的市?场可?以简?单地?进行?搬迁?,导?致开?发失?败。? ?
4、以? ?住宅? 的手?法运?作? 商业?地产? ?。 ?
用假大?空的?商业?概念?进行?定位?或包?装,?只想?获取?短期?利益??一走了?之,不?愿意?进行?商业?的培?育,?造成?项目?运作?失败?。商?业地?产在?中国?经?过了十?几年?的发?展,?投资?者和?商家?对这??种商业地?产的?开发?模式?已经?有?了一个?比较?清晰?的认?识,?从以?往一?些一?卖了?之、?不注?重商?业启?动而?导?致投资?者投?资利??益得不到?保障?的失?败案?例已?经吸?取了?丰富?的经?验教??训,因此??,这种方?式的?商业?地产?运作?模式?已经?没有?了落?地性?。?
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范文四:商业地产策划书
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商业地产策划书
凤林山庄策划方案目录、认购期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………21、正式认购销售策略及促销策略…………………………………………………………………………………………23、强销期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………27、持续期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………30、清盘期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………31四、项目宣传推广计划……………………………………………………………………………………………………32、项目宣传推广总体计划…………………………………………………………………………………………………32、各阶段宣传推广主题……………………………………………………………………………………………………34、各阶段宣传推广组合运用………………………………………………………………………………………………35、广告合作公司甄选及组合运用方
针………………………………………………………………
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……………………36五、价格策略…………………………………………………………………………………………………………………37、各阶段执行价格走势即定方
针…………………………………………………………………………………………37、各阶段价格让利优惠控制原则…………………………………………………………………………………………37六、全程销售中开发商所需配合事项………………………………………………………………………………38前言非公有制经济健康发展,实现税收7430万元,占税收总额的,,占财政收入的,全年实现非公有制经济零售额万元,比上年增长%,市场占有份额%,直接拉动社会消费品零售总额上升个百分点,对社会消费品零售总额增长的贡献率达%其中,个体私营经济实现零售额41,235万元,比上年增长%,对社会消费品零售总额增长的贡献率达%,拉动社会消费品零售总额增长个百分点龙马新城已具雏形,新城建设共完成投资亿元,“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕,商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进旧城面貌发生较大变化,小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕,改造旧城18万平方米全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金亿元,新改扩建房屋258万平方米,全区城镇化水
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平%全区启动中心村建设25个,特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村建立健全招商引资的政策机制,进一步改善经济发展软环境,编印《龙马潭区投资指南》,围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业全区共引进项目110个,总投资亿元,到位资金亿元,其中,工业项目60个,总投资7900万元,农业项目6个,引进资金1363万元全年完成区属固定资产投资亿元,增长,,其中,基本建设投资亿元,增长,,房地产开发投资亿元,增长%红星街道座落于泸州城北新区,幅员面积平方千米,辖3个行政村,5个社区,年末总人口24,724人,其中非农业人口19,645人街道工农业总产值17,883万元,企业总产值27,079万元,工业产值17,065万元,财政收入万元辖区内个体私营企业480余家,个体工商户1100余户引进企业12家,引资1600万元小市街道座落于小市旧城区,幅员面积平方千米,辖5个社区,36个居民小组,年末总人口27,126人街道工业总产值1005万元,工业销售收入900万元,财政收入637万元重点企业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂、泸房地产策划方案模板现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出”房地产全程策划营销方案”,他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产
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行业的运作流程,逐步实施其核心内容包括,1、项目投资策划营销,2、项目规划设计策划营销,3、项目质量工期策划营销,4、项目形象策划营销,5、项目营销推广策划,6、项目顾问、销售、代理的策划营销,7、项目服务策划营销,8、项目二次策划营销,1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性,项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设一、市场调研,1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等,2,市场分析------商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版商业项目前期策划主要内容1、市场调研分析宏观市场分析区域市场分析客户分析消费者分析竞争对手分析SWOT分析未来商业预测分析2、定位分析战略性总体定位商业定位3、规划设计建议、市场依据、规划设计理念、市场总体形象、规划概念设计、环境景观概念设计、建筑产品概念设计4、业态组合规划业种选择业种组合比例业种功能设计品牌业种布局楼层主题
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5、经济分析指标预算分析评估深圳华强北商业地产策划案目录第七篇销售准备工作细节--------------------------p67
第八篇附件-------------------------------------------p751、物业发展建议-------------------------------p76住宅部分--------------------------------p76架空层功能设置
---------------p76公用部分的装修标准建议-----------------p77
商场部分--------------------------------p77装修标准建议---------------------------p77商业物业经营管理建议-------------------p782、价格拟定的参考数据
------------------------附页竞争物业调查表与竞争物业比较打分表商业裙楼各层的平面划分图第一篇市场调查报告总体市场态势总体市场态势1,住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房万平方米,同比增长%其中住宅销售面积万平方米,同比增长%,占总销售面积的93%以上说明在商品房的销售中,住宅所占的比重越来越重2,商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为万平方米,同比减少%特区内主要分布在福田区和罗湖区,其中福田区出让面积为万平方米,占出让面积的57%说明随着城市中心的西移,福田的商业核心地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为万平方米,同比增长了%特别是东门的旧城改造,使区域内商服的可售面积空前增加,区域内竞争愈演愈烈东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实3,办公楼市场2000年上
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半年全市办公楼用地出让面积为万平方米,比去年同期减少了%其中福田区出让面积仅为万平方米,占总量的8%但上半年办公楼批准报建面积万平方米虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制,但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势4,公房上市7月公房上市已进入实质运转状况,虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少,但其对市场的影响已非常明显,普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击,而由此可能导致换楼欲望高涨,豪宅消费群扩大5,个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代,为了从激烈的竞争中突围,每个楼盘都力求在建筑本体和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关1)中心区随着中心区六大市政工程的全面开工,中心区已成为市民关注的焦点中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目,销售达到8成以上,和记黄埔第二期的推出,更是重演了8年以前排队抢楼的情景,仅15天
就实现了推出量8成的销售佳绩去年市政府投资主要用于环境和基础工程,今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程,如,市民广场、青少年文化宫等年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注年内预计中心区推出的项
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目不多,只有国际商会大厦推出,但其一级辐射区,如,景田片区供应量巨大2)香蜜湖片区与99年相比,香蜜湖片区市场供应量大大增加,嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点,加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势,吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族从总体销售情况来看,楼盘的销售率有较大幅度的提高3)龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄,使关外物业平添档次,同时也拓展了购买客户的构成群体梅林拓关,龙华新区定位为中心区的生活配套区,地铁4号线也将经过龙华,必将给龙华物业带来巨大的利好7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出,销售情况良好,说明龙华已开始受到市场的关注4,地铁沿线前两年,虽然深圳人对地铁概念还较为模糊,但地铁物业仍然带来了高的附加值今年随着地铁工程的进展,其物业的附加值将会进一步提高,商家也纷纷抢占,如,新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等5,东部题材年内东部快速干道即将开通,大梅沙二期工程已经开工,都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇,如,中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高6,环境和质素较好的大户型住宅年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕,相继推出的华侨城锦绣花园、
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香蜜湖片区的东海二期,短期内均取得了良好的销售业绩7,主题商城传统的商业形式正经历大的转变主题商城愈演愈烈,南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏,大大打击了投资者的信心但从总体来看,相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式,如,东门女人天地等市场发展趋势
2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出1)竞争激烈和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入,以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年虽然去年全市经济增长仍保持较快速度,居民收入水平稳中有升,但市场消化能力仍然有限,总需求远低于市场总供应量因此在市场容量有限的情况下,不成为畅销楼盘就面临着积压2)细分市场,营造产品优势,发挥个盘特色99年和2000年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键如,创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型,枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新,3,与时代接轨、显现网络特征楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品并将进一步走向日常生活
4,公房上市进入实质性运作今年7月1日《深圳市国家
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机关事业单位住房制度改革若干规定》正式实施,这意味着深圳公房上市将正式启动,可上市公房数量约有14万套这些公房可能从两个方面冲击市场,第一,二次置业者的数量可能大大增加,从而导致对大户型物业的需求量增加,第二,地域性较差的普通户型可能会因为公房上市的分流,导致销售速度和价格有一定程度的回落
5,住宅消费者结构逐渐发生变化年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增加从98年开始,住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层,特别是从事高新科技开发研究的人员由此导致对住宅的质素和功能的要求有一定程度的改变6,商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展高节奏的工作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上他们希望一站式购物,无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力工作的压力也使得他们对购物环境有较高要求,希望能够在享受和休闲中购物7)外销市场据资料统计,1994—1999年,外销市场比例分别为%、%、%、%、%、%,外销比例均在10%以下,可见本地买家仍为市场主力2000年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表明,未来10年内将有100万港人有在深置业的计划,而且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展,置业面积也
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将从传统的小户型转向多层次发展由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会,为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会,现场成交情况也较为理想它的延续也必将促进外销比例的进一步放大
华强北区域市场总特征
华强北片区商业状况及前景展望1,华强北商业街的形成和发展1988年深圳市城市发展总体规划中确定,华强北是以生产电子产业为主的工业区其所属企业主要是,赛格、华强及石化等几家大型国有企业88—92年,是深圳电子行业发展最快的几年,到93年为止,华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场电子业的发展聚集了大量的人流,同时也带动了相关产业的发展随着市城规模的扩大,福田逐渐建成了大批的住宅小区,聚集了大批的居住人群传统的罗湖国贸商业及东门老街,从位置、功能、规模上难以全部满足他们的需求,福田区产生新的商业圈已是发展的需求88年城市总体规划修编时,华强北的功能定位正式由工业区改变为商业区富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点,低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力在万佳的带动下,几年内,华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地周围先后有40多个商场投入使用女人世界以明确的主题商场形象面市,开拓出华强北服装主题商城的一片天顺电、新大好、
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男人世界等商场的加盟,使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一2,华强北片区现状,2000年华强北商服用房推出量并不大,除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外,几乎没有全新的商场推出8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧位于华发北路上的铜锣湾广场,以深圳第一家“MALL”大型购物商场进行招商,先后推出了“流行总站”、“铜
锣湾百货”等主题招租从目前的招租情况来看,流行总站1、2楼的出租情况较好,其铺位面积在10-15平方米之间,业态为潮流时尚特色商品,4层主要由中阁音像城的原来租客组成,几乎占了8成,但3楼却严重招租不畅,其主要原因在于,3楼定位与整体商场定位融和度差,同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺乏3,华强北片区展望华强北有望在年内推出的商业物业还有,群星广场万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约万平方米的商业裙楼等,预计在2000年底至明年年初进入市场的商业面积将达到历史最高,竞争相当激烈4,华强北商业的特征,?商业业态齐全,自成体系从业态上看,华强北已完成了由单纯电子商业向综合商业街的转型,服装、餐饮及综合商业迅速发展?主题商场是本区商业圈的主流,是深圳主题商场的发源地顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等,针对不同的业态和
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消费者而确定的主题商场获得了巨大的成功,从某种程度上看,为全市商业的发展提供了宝贵的经验?商业规模仍在不断扩大,城市核心商业圈的地位正在进一步形成位于华发北路的铜锣湾广场,引入了国外先进的MALL概念,给华强北及整个深圳市商业带来新的概念近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见,其商业氛围有望得到很大提高?片区的租售价格呈现明显的上升趋势华强北厂房向商业的转化在进一步扩大,从整体上看,华强北商业物业的租售情况远远好于东门及国贸商业圈,表明投资者和经营者对本区域的商业价值认可程度5,华强北的住宅由于城市规划中区域功能的限制,华强北的住宅面积相对较少,从在售和已售楼盘的情况来看,户型以公寓为主,普通住宅和大户型单位,也多考虑了其商务用途从周边住宅的用途来看,约7成的单位都或多或少做为商用重点竞争物业分析调查说明,我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析,旨在通过调查,对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解,从而制定切实可行的广告策略和销售策略1,群星广场项目的基本资料该项目位于华强北路和红荔路的交汇处,是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇占地面积11,366M2,总建筑面积约145,000M2由两栋30层住宅、一栋39层的公寓及万M2的大型商业裙楼组成类别物业类
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型户型及面积总建筑面积均价销售率推广策略备注住宅2房78、8449000750078%都市住宅、隔3层有空中花园一梯8户户型较差酒店管理、服务开敞式厨房,3月后部分改为商务公寓3房101、106酒店式公寓29—767500 无商务公寓29——7612600820075%无商务配套商务配套3000 会务商务中心商场23000 尚未推出群星广场内部认购从1999年9月28日开始,公开发售时间是1999年11月9日,截止到9月底,住宅的销售情况良好,销售率达到近80%客户群体主要是与周边有工作或生活缘的客户其
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范文五:商业地产策划书
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商业地产策划书
目 录
前言????????????????????????????????????????????????4
、龙马潭区宏观经
济???????????????????????????????????????4
、房地产总体市场状
况??????????????????????????????????????6
、综述?????????????????????????????????????????????7
一、项目概
况???????????????????????????????????????????9
、项目地理位置评
估???????????????????????????????????????9
、项目经济技术指标及相关销售参
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数????????????????????????????????10
、项目销售周期预
估???????????????????????????????????????11
、园林景观营造建
议???????????????????????????????????????12
二、项目定
位???????????????????????????????????????????14
、项目劣势分
析?????????????????????????????????????????14
、项目优势分
析?????????????????????????????????????????15
、项目定
位???????????????????????????????????????????15
、项目工程建
议????????????????????????
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、项目卖点提
炼?????????????????????????????????????????17
、项目中心广告
语????????????????????????????????????????18
三、项目各阶段销售策略及促销策
略??????????????????????????????1、项目总销售方针与目
标?????????????????????????????????????19
、预热准备期工作内
容??????????????????????????????????????20
、认购期销售策略及促销策
略???????????????????????????????????21
、正式认购销售策略及促销策
略??????????????????????????????????23
、强销期销售策略及促销策
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略???????????????????????????????????27
、持续期销售策略及促销策
略???????????????????????????????????30
、清盘期销售策略及促销策
略???????????????????????????????????31
四、项目宣传推广计
划??????????????????????????????????????32
、项目宣传推广总体计
划?????????????????????????????????????32
、各阶段宣传推广主
题??????????????????????????????????????34
、各阶段宣传推广组合运
用????????????????????????????????????35
、广告合作公司甄选及组合运用方
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五、价格策
略???????????????????????????????????????????37
、各阶段执行价格走势即定方
针??????????????????????????????????37
、各阶段价格让利优惠控制原
则??????????????????????????????????37
六、全程销售中开发商所需配合事
项??????????????????????????????38
前 言
一、龙马潭区宏观经济
全区幅员面积332(64平方千米,年末总人口31.5万人,其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值14.8亿元,增长12.5%,其中:第一产业增加值3.19亿元,增长4.5%;第二产业增加值4.93亿元,增长19.5%;第三产业增加值6.68亿元,增长11.5%。完成财政收入10,584万元,增长17.1%。农民人均纯收入增加150元,达到2871元。出生人口2296人。
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全年完成区属工业总产值10.74亿元,增长19.4%,其中规模以上工业企业增长47.9,。完成工业增加值2.63亿元,增长17.5%,工业对GDP增长的贡献率为24.7%,拉动GDP增长3.1个百分点。规模以上工业销售产值4.14亿元,增长33.6%,产销率99%。工业效益明显提高,规模以上工业企业实现利润2796万元,增长144.1%;利税5134万元,增长39.%;无亏损企业。
全年完成农林牧渔总产值4.55亿元,增长5.6%。粮食总产11.16万吨,比上年下降2.2%。蔬菜产量5.81万吨,增长6.8%。水果产量2816吨,增长23.8%。畜牧业产值1.33亿元,占农业总产值的52.%。乡镇企业完成总产值23.11亿元,增长14.2%,入库本区税金3763万元,增长14.1%。
泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个,营业面积42.5万平方米,集贸市场成交额14.32亿元,增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元,增长13.5%。
非公有制经济健康发展,实现税收7430万元,占税收总额的69.7,,占财政收入的58.6,。全年实现非公有制经济零售额62.055万元,比上年增长14.5%,市场占有份额87.2%,直接拉动社会消费品零售总额上升12.5个百分点,对社会消费品零售总额增长的贡献率达92.6%。其中:个体私营经济实现零售额41,235万元,比上年增长16.%,对社
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会消费品零售总额增长的贡献率达68.6%,拉动社会消费品零售总额增长9.3个百分点。
龙马新城已具雏形,新城建设共完成投资2.80亿元,“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕,商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化,小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕,改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元,新改扩建房屋258万平方米,全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个,特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。
建立健全招商引资的政策机制,进一步改善经济发展软环境,编印《龙马潭区投资指南》,围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110个,总投资6.42亿元,到位资金3.76亿元,其中:工业项目60个,总投资7900万元;农业项目6个,引进资金1363万元 。
全年完成区属固定资产投资7.83亿元,增长35.1,,其中:基本建设投资2.55亿元,增长15.7,;房地产开发投资4.10亿元,增长160.3%。
红星街道 座落于泸州城北新区,幅员面积6.5平方
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千米,辖3个行政村,个社区,年末总人口24,724人,其中非农业人口19,645人。街道工农业总产值17,883万元,企业总产值27,079万元,工业产值17,065万元,财政收入491.58万元。辖区内个体私营企业480余家,个体工商户1100余户。引进企业12家,引资1600万元。
小市街道 座落于小市旧城区,幅员面积1.5平方千米,辖5个社区,36个居民小组,年末总人口27,126人。街道工业总产值1005万元,工业销售收入900万元,财政收入637万元。重点企业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂、泸
房地产策划方案模板
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出”房地产全程策划营销方案”,他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:
1、项目投资策划营销;
2、项目规划设计策划营销;
3、项目质量工期策划营销;
4、项目形象策划营销;
5、项目营销推广策划;
6、项目顾问、销售、代理的策划营销;
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7、项目服务策划营销;
8、项目二次策划营销;
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
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.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现
状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值:
第一产业数量
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第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策:
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额:
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额:
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
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3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位:
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
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.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法:
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各
类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素:类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
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D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析:
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率,追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法:
差异性价格系数定价法
.各种差异性价格系数的确定:
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确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟:
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明:
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析:
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
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.价值提升及其实现的风险性:
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
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2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位,从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高,他们追求又实用又好看的商品房,这就要求发展商将”以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
一、市场调研:
1, 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2, 市场分析------
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当前市场分析
区域市场分析
3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4, 竞争个案项目调查与分析
5, 消费者分析:
购买者地域分布;
购买者动机
功能偏好
购买时机、季节性
购买反应
购买频度
6, 结论
二、 项目环境调研
1, 地块状况:
位置
面积
地形
地貌
性质
2, 地块本身的优劣势
3, 地块周围景观
4, 环境污染及社会治安状况
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5, 地块周围的交通条件
6, 公共配套设施
7, 地块地理条件的强弱势分析
三、 项目投资分析
1, 投资环境分析 当前经济环境 房地产的政策法规
目标城市的房地产供求现状及走势现实土地价值分
析判断
2, 土地建筑功能选择
3, 现实土地价值分析判断
4, 土地延展价值分析判断
5, 成本敏感性分析 容积率
资金投入
边际成本利润
6,投入产出分析 成本与售价模拟表
股东回报率
7, 同类项目成败的市场因素分析
四,营销策划
市场调查
1 项目特性分析
建筑规模与风格
建筑布局和结构 装修和设备
功能配置
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物业管理
发展商背景
结论和建议
、 目标客户分析
1、经济背景
? 经济实力
? 行业特征?? 公司
家庭
2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方
式、
、 价格定位
1 理论价格
成交价格
租金价格
价格策略
、 入市时机、入市姿态
、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
、 媒介策略
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1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
、推广费用
1 现场包装
印刷品
3媒介投放
五、 概念设计
1, 小区的规划布局和空间组织
2, 小区容积率的敏感性分析
3, 小区道路系统布局
4, 小区公共配套布局安排
5, 小区建筑风格的形式及运用示意
6, 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7, 小区户型比例的搭配关系
8, 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9, 小区环境绿化概念原则
10, 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
核心部分
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1, 名称
2, 标志
3, 标准色
4, 标准字体
运用部分
1, 现场
? 工地围板
? 彩旗
? 挂幅
? 欢迎牌
2, 营销中心
? 形象墙
? 门楣标牌
? 指示牌
? 展板规范
? 胸卡
? 工作牌
? 台面标牌
3, 工地办公室
? 经理办公室
? 工程部
? 保安部
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? 财务部
4, 功能标牌
? 请勿吸烟
? 防火、防电危险
? 配电房
? 火警119
? 消防通道
? 监控室
1? 建筑规模与风格;
2? 建筑布局和结构; ? 装修和设备;
4? 功能配置;
5? 物业管理;
6? 发展商背景;
7? 结论和建议。
二、主力客户群定位及其特征描述
三、 价格定位
1( 理论价格
(实际价格
3( 租金价格
4( 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机,而是指根据自身
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情况和市场状况来决定什么时候进入市场,是卖楼花还是卖现楼,是建到正负零还是等到封顶再卖,是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说,所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1(广告的阶段性划分
2(阶段性的广告主题
3(阶段性的广告创意表现
4(广告效果监控
六、 媒介策略
1( 媒介组合
2(软性新闻主题
3(投放频率
4(费用估算
七、推广费用
1( 现场包装
2( 印刷品
3( 阶段性广告促销费用
八、营销管理
商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版
商业项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
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1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.SWOT分析 1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据.2、规划设计理念.3、市场总体形象.4、规划概念设计
3.5、环境景观概念设计.6、建筑产品概念设计
4、业态组合规划
4.1业种选择.2业种组合比例.3业种功能设计.4品牌业种布局.5楼层主题
5、经济分析
5.1指标预算.2分析评估
前期策划第一步 市场调研分析
一、市场调研分析的主要内容
1、宏观市场分析
1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境
2、区域市场分析
2.1本市商业环境.2区域商业环境
2.3商圈分析
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3、客户分析
1、经营范围分析、投资动向分析、经营状况分析、客户需求分析
4、消费者分析
1、消费结构研究、消费水平研究
5、竞争对手分析
1、竞争对手情况、竞争项目情况
6、未来商业预测分析
7、SWOT分析
二、如何进行市场调研分析
1、工作任务:
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析;再结合项目进行SWOT分析,以上述调查资料基础,对项目进行准确的市场定位,和项目价值发现分析,捕捉赢利的机会。并把开发理念,转化成项目持续品牌战略,指导项目的总体规划设计,对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避凤险进行策略提示,同时对项目开发节奏提出盐业意见,使项目投资迈出成功的第一步。
2、主要工作:
项目定向市场调查研究工作
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项目整体开发战略的制定工作
项目产品开发总体策略报告
3、工作目的:
深度把握项目所在区域的环境,洞悉项目商业机会;
以未来界定现在的策划模式,赋予项目独一无二、个性化的主题概念,与同区域内其他项目形成卖点落差,提炼项目的核心吸引力;
细化项目的市场定位,塑造项目的真正差异化,塑造项目耀眼的特色性质
通过专业运作及战略联盟商家的实际需求,界定项目的战略定位,领跑同行业内商业市场,成为同区域商圈的新商业革命引擎。
4、工作内容:
市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查,了解目标商家的分布及消费心理、消费特征,整合地分析、判断本市商用物业市场未来3,5年内的趋势走向,从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下,展开战略的基础思考及深度思考,具体对发战略思
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想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究,并就上述主要内容做出初步判断,确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案:
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制:分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
三、市场调研分析策略
1、市场调研步骤
第一步:界定问题 第二步:寻求解决问题的方法
第三步:制定调研方案 第四步:进入现场或收集数据
第五步:整理和分析数据 第六步:准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类;
以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生
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的问题;
?市场潜力――攀升、下降; ?市场分额――扩大、缩小; ?企业形象 ?市场特征 ?招商与销售 ?市场趋势――短期与长期预测
以解决问题为目的的调研步骤
?市场细分的依据 ?确定细分的依据
?确定各种细分的市场潜力 ?选择目标市场
3、市场调研各类各类
调研种类 所需资料 研究范围
商圈研究 对项目所在的商圈作出基础研究,另找出商圈的辐射范围,业态情
况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力
消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研 投资客户研究 对投资客户投资的商铺,作基本调研,如营业时间、业绩、铺面状况等
4、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否,很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下,商业地产的市场调研可采用以下四种方式:
直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、
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行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。
直接征询
这一方法的难度相对较大,但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介
深圳华强北商业地产策划案
目 录
第一篇 市场调查报告--------------------------------p6
1.1 总体市场态势
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-----------------------------------------p7
1. 华强北区域市场总特征
-----------------------------p12
1. 重点竞争物业分析
-----------------------------------p15
1. 客户群体及内外销市场分析
------------------------p20
第二篇 项目的住宅和公寓分析
---------------------p22
2.1 项目概况
---------------------------------p23
2.项目的SWOT分析--------------------------p24
2.项目的物业定位及目标客户群分析-----------p25
2.销售卖点组织-----------------------------p26
2.项目的综合评价及总体发展战略-------------p26
第三篇 商业部分分析
------------------------------p27
3.1 地块的商业价值分析
-----------------------p28
3.项目的SWOT分析--------------------------p28
3.商业的定位分析及商业的业态划分建议
------------------------------p29
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3.商业物业管理-----------------------------p34
3.销售卖点的组织---------------------------p34
3.商场的综合评价及总体评价-----------------p34
第四篇 销售方案
-------------------------------------p35
4.1 总体销售策略
-----------------------------p36
4.销售时机及销售的阶段安排-----------------p36
4.现场包装及形象包装-----------------------p38
4.销售渠道选择与设计-----------------------p47
4.广告策略与销售方案及预算-----------------p49
4.现场包装及预算---------------------------p53
第五篇 价格策略
-------------------------------------p55
5.1 塔楼部分
--------------------------------p56
5.1.1 价目表制定的原则
-----------------------p56
5.1.项目的实收均价与销售速度---------------p56
5.1.折扣率的说明---------------------------p58
5.1.各销售阶段折扣率-----------------------p58
5.商业部分--------------------------------p59
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5.2.1 市场售价比较法
-------------------------p59
5.2.市场租金比较法-----------p61
第六篇 销售实施
-------------------------------------p65
第七篇 销售准备工作细节
--------------------------p67
第八篇 附件
-------------------------------------------p75
1、物业发展建议
-------------------------------p76
8.1 住宅部分
--------------------------------p76
8.1.1 架空层功能设置---------------p76
8.1.公用部分的装修标准建议-----------------p77
8.商场部分--------------------------------p77
8.2.1 装修标准建议
---------------------------p77
8.2.商业物业经营管理建议-------------------p78
2、价格拟定的参考数据------------------------附
页
8.竞争物业调查表
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8.与竞争物业比较打分表
8.商业裙楼各层的平面划分图
第一篇 市场调查报告
1.1总体市场态势
1.1.1总体市场态势
1)住宅部分
2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米,同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米,同比增长17.3%,占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中,住宅所占的比重越来越重。
2)商业部分
2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米,同比减少74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区,其中福田区出让面积为6.08万平方米,占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移,福田的商业核心地位正在形成
2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米,同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造,使区域内商服的可售面积空前增加,区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。
3)办公楼市场
2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米,比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3
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万平方米,占总量的8%。但上半年办公楼批准报建面积44.00万平方米。 虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制,但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。
4)公房上市
7月公房上市已进入实质运转状况,虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少,但其对市场的影响已非常明显:普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击,而由此可能导致换楼欲望高涨,豪宅消费群扩大。
5)个盘时代
深圳房地产市场正进入个盘时代,为了从激烈的竞争中突围,每个楼盘都力求在建筑本体和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。
1.1.2近期市场热点
今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
1) 中心区
随着中心区六大市政工程的全面开工,中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目,销售达到8成以上;和记黄埔第二期的推出,更是重演
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了8年以前排队抢楼的情景,仅15天
就实现了推出量8成的销售佳绩。
去年市政府投资主要用于环境和基础工程,今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程,如:市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。
年内预计中心区推出的项目不多,只有国际商会大厦推出,但其一级辐射区,如:景田片区供应量巨大。
2) 香蜜湖片区
与99年相比,香蜜湖片区市场供应量大大增加,嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点,加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势,吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看,楼盘的销售率有较大幅度的提高。
3) 龙华物业
去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄,使关外物业平添档次,同时也拓展了购买客户的构成群体。
梅林拓关,龙华新区定位为中心区的生活配套区,地铁4号线也将经过龙华,必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出,
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销售情况良好,说明龙华已开始受到市场的关注。
4)地铁沿线
前两年,虽然深圳人对地铁概念还较为模糊,但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展,其物业的附加值将会进一步提高,商家也纷纷抢占,如:新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。
5)东部题材
年内东部快速干道即将开通,大梅沙二期工程已经开工,都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇,如:中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高。
6)环境和质素较好的大户型住宅
年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕,相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期,短期内均取得了良好的销售业绩。
7)主题商城
传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈,南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏,大大打击了投资者的信心。但从总体来看,相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式,如:东门女人天地等。
1.1.3市场发展趋势
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2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。
1) 竞争激烈
和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入,以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年。虽然去年全市经济增长仍保持较快速度,居民收入水平稳中有升,但市场消化能力仍然有限,总需求远低于市场总供应量。因此在市场容量有限的情况下,不成为畅销楼盘就面临着积压。
2) 细分市场,营造产品优势,发挥个盘特色
99年和2000年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键。如:创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型,枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新;
3)与时代接轨、显现网络特征
楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快。宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品。并将进一步走向日常生活。
4)公房上市进入实质性运作
今年7月1日《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》正式实施,这意味着深圳公房上市将正式启动,
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可上市公房数量约有14万套。
这些公房可能从两个方面冲击市场,第一:二次置业者的数量可能大大增加,从而导致对大户型物业的需求量增加;第二:地域性较差的普通户型可能会因为公房上市的分流,导致销售速度和价格有一定程度的回落。
5)住宅消费者结构逐渐发生变化
年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增加。从98年开始,住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层,特别是从事高新科技开发研究的人员。由此导致对住宅的质素和功能的要求有一定程度的改变。
6)商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展
高节奏的工作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上。他们希望一站式购物,无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力。工作的压力也使得他们对购物环境有较高要求,希望能够在享受和休闲中购物。
7)外销市场
据资料统计,1994—1999年,外销市场比例分别为4.7%、5.6%、6.2%、7.8%、8.4%、9.8%,外销比例均在10%以下,可见本地买家仍为市场主力。
2000年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表
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明:未来10年内将有100万港人有在深置业的计划,而且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变。置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展,置业面积也将从传统的小户型转向多层次发展。
由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会,为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会,现场成交情况也较为理想。它的延续也必将促进外销比例的进一步放大。
1.2华强北区域市场总特征
1.2.1华强北片区商业状况及前景展望
1)华强北商业街的形成和发展
1988年深圳市城市发展总体规划中确定:华强北是以生产电子产业为主的工业区。其所属企业主要是:赛格、华强及石化等几家大型国有企业。88—92年,是深圳电子行业发展最快的几年,到93年为止,华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场。
电子业的发展聚集了大量的人流,同时也带动了相关产业的发展。随着市城规模的扩大,福田逐渐建成了大批的住宅小区,聚集了大批的居住人群。传统的罗湖国贸商业及东门老街,从位置、功能、规模上难以全部满足他们的需求,福田区产生新的商业圈已是发展的需求。
88年城市总体规划修编时,华强北的功能定位正式由
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工业区改变为商业区。富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点,低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力。在万佳的带动下,几年内,华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地。周围先后有40多个商场投入使用。女人世界以明确的主题商场形象面市,开拓出华强北服装主题商城的一片天。顺电、新大好、男人世界等商场的加盟,使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一。
2)华强北片区现状:
2000年华强北商服用房推出量并不大,除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外,几乎没有全新的商场推出。8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧。
位于华发北路上的铜锣湾广场,以深圳第一家“MALL”大型购物商场进行招商,先后推出了“流行总站”、“铜
锣湾百货”等主题招租。从目前的招租情况来看,流行总站1、2楼的出租情况较好,其铺位面积在10-15平方米之间,业态为潮流时尚特色商品;4层主要由中阁音像城的原来租客组成,几乎占了8成;但3楼却严重招租不畅,其主要原因在于:3楼定位与整体商场定位融和度差,同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺乏。
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3)华强北片区展望
华强北有望在年内推出的商业物业还有:群星广场2.3万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约3.2万平方米的商业裙楼等,预计在2000年底至明年年初进入市场的商业面积将达到历史最高,竞争相当激烈。
4)华强北商业的特征:
?商业业态齐全,自成体系。
从业态上看,华强北已完成了由单纯电子商业向综合商业街的转型,服装、餐饮及综合商业迅速发展。 ?主题商场是本区商业圈的主流,是深圳主题商场的发源地。
顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等,针对不同的业态和消费者而确定的主题商场获得了巨大的成功,从某种程度上看,为全市商业的发展提供了宝贵的经验。
?商业规模仍在不断扩大,城市核心商业圈的地位正在进一步形成。
位于华发北路的铜锣湾广场,引入了国外先进的MALL概念,给华强北及整个深圳市商业带来新的概念。近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见,其商业氛围有望得到很大提高。
?片区的租售价格呈现明显的上升趋势。
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华强北厂房向商业的转化在进一步扩大,从整体上看,华强北商业物业的租售情况远远好于东门及国贸商业圈,表明投资者和经营者对本区域的商业价值认可程度。
5)华强北的住宅
由于城市规划中区域功能的限制,华强北的住宅面积相对较少,从在售和已售楼盘的情况来看,户型以公寓为主;普通住宅和大户型单位,也多考虑了其商务用途。从周边住宅的用途来看,约7成的单位都或多或少做为商用。
1.3重点竞争物业分析
调查说明:
我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析,旨在通过调查,对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解,从而制定切实可行的广告策略和销售策略。
1)群星广场
项目的基本资料
该项目位于华强北路和红荔路的交汇处,是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇。占地面积11,366M2,总建筑面积约145,000M2。由两栋30层住宅、一栋39层的公寓及2.3万M2的大型商业裙楼组成。类别物业类型 户型及面积 总建筑面积 均价 销售率 推广策略 备注
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住宅 房、8900000% 都市住宅、隔3层有空中花园 一梯8户户型较差酒店管理、服务。开敞式厨房,3月后部分改为商务公寓。
3房 101、106
酒店式公寓—7600 无
商务公寓——7 1260000% 无 商务配套
商务配套 000 会务商务中心
商场 3000 尚未推出
群星广场内部认购从1999年9月28日开始,公开发售时间是1999年11月9日,截止到9月底,住宅的销售情况良好,销售率达到近80%。客户群体主要是与周边有工作或生活缘的客户。其
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