物业档案资料移交
在实施物业管理之前,开发商应向管理公司移交关于物业的各类资料: 一、综合资料
1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)。 2. 建设许可证、工程建筑报建表(永久)。 3. 工程招、投、定标书(永久)。
4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)。 5. 征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)。 6. 初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)。
7. 施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)。 8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)。
9. 工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)。
10. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书(永久)。 11. 工程决算书、三算表(永久)。 l2. 消防设施验收合格证(永久)。 二、土建资料
1. 主体隐蔽工程验收记录(永久)。
2. 图纸会审和设计修改变更及联系单(永久)。 3. 事故处理记录(永久)。
4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)。
5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)。 三、给排水、消防资料
1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)。 2. 图纸会审及设计修改变更通知(永久)。 3. 事故处理及探伤记录(永久)。 4. 隐蔽工程验收记录(永久)。
5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单(永久)。 6. 管线标高、位置、坡度、测量记录(永久)。 7. 试水、闭水试压试验记录(永久)。 8. 设备调试记录(永久)。
9. 管线清洗、通水、消毒记录(短期)。 四、电气资料
1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)。 2. 图纸会审及设计变更通知(永久)。 3. 事故处理及探伤记录(永久)。 4. 隐蔽工程验收记录(永久)。 5. 防雷电阴接地实测记录(永久)。 6. 引下线焊接记录(永久)。
7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单(长期)。
8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录(长期)。 9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。 五、施工图
1. 总平面布置图(包括综合系统图)(永久)。 2. 建筑施(竣)工图(永久)。 3. 结构施(竣)工图(永久)。
4. 给排水、消防施(竣)工图(永久)。 5. 电气施(竣)工图(永久)。
6. 液化(煤)气施(竣)工图(永久)。 7. 智能化系统施(竣)工图(永久)。 8. 通讯施(竣)工图(永久)。
物业接收工程项目验收依据
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家、行业和地方的,较为完备的规范、标准)。
二、前期施工合同(协议)制定的标准,要求。
三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单。
四、所有的设备,材料等的技术说明书,安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 六、工程质量事故处理记录。
七、前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
八、设备试压、试运行合格报告等。 物业工程验收流程
物业工程验收移交项目 物业工程移交项目表(一)
项 目 评价 存在问题 整改建议 电气系统 高、低压配电室 主要机电配电箱
楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱 防地接地系统 其 它 管井系统
楼宇排气、烟道设施 公共区域燃气设施管井 水泵设备 供热系统 暖通管路系统
公共区域暖通用管井 燃气设施管井 其 它 给排水系统
公共区域生活用水管井
蓄水箱(池)、管路 草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井 化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路 其 它
附件一
承接查验移交资料清单
物业接管工程移交资料
物业接管工程移交资料 1. 项目建设和工程施工进度情况、交楼时间、物业接管验收时间。
2. 项目总体规划及设计方案或设计总说明, 建筑总平面图(包括广场和各功能区的主出入
口、环境布局平面图、园林绿化、水景平面图、广场、道路、人和车分
流交通等平面图)、
各层建筑平面图、建筑立面图。
3. 设备平面布置图(供配电设备、发电机、空调及通风设备、给排水设备、电梯、消防系
统主设备、智能化各系统设备等)。
4. 电气系统设计方案和设计总说明、高低压供配电系统图和各低压回路结线图、电气设备
及材料明细表。
5. 各公共地方照明和灯饰、广告照明的分布及平面设计图;各绿地、园林水景灯饰、道路
路灯等照明的分布及电气平面图、电气系统图、电气结线图。
6. 智能化系统设计方案和各子系统(弱电各子系统平面图、系统图和设备及材料明细表,
各子系统技术性能及设备型号、规格、产地等指标)图纸。
7. 给排水系统设计方案和设计总说明、给排水平面图、给排水系统图、给排水立面图。
8. 消防系统设计方案和设计总说明(包括火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火
系统、防排烟系统、防火卷帘系统、气体灭火系统等)及图纸。
物业接管移交书 2
物业接管移交记录
经双方接管验收合格, 物业从即日起交由
物业服务公司接管。移交内容详见《物业移交清单》,双方签证无误。
移交方(签章):
日期: 年 月 日
接管方(签章):
日期: 年 月 日
附:物业移交清单
设施设备移交清单
,,:01
项 目 数量 物业确认 备注
高、低压配电室
主要机电配电箱 电
气 楼宇及公共区域照明、开关、 系 插座及配电箱
统 防地接地系统
其 它
水泵、换热器等设备 空 地热系统
暖通管路系统 调
公共区域暖通用管井
燃气设施管井 系
公共区域燃气设施管井
楼宇排气设施 统
其 它
公共区域生活用水管井
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施 给
排水管路等设施 排
水 公共区域排水管井 系 化粪池及排污设施 统 公共区域排污管井及管路
其 它
移交方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期:
设施设备移交清单
,,:02
项 目 数量 物业确认 备注
电梯轿厢及设备
井道与底坑附属设备 电
曳引及其它设备 梯
井道照明等 系
井道门等 统
电气控制设备系统
其 它
消防竣工验收证明
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头 消
消火栓管路及设备 防
灭火器等设备 系
消防水池,箱, 统
消防电气控制设备
监控中心设备
其 它
移交方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期:
设施设备移交清单
,,:03
项 目 物业确认 备注
电话系统设备
通 楼宇电话插座等
信 有线电视设备
网
楼宇有线电视插座等
络
公共广播/应急广播设备 系统
音响设备
楼宇监控设备系统 楼宇监控
系统 楼宇监控用的各种传感器等
办工自动化系统设备 办公 信息服务系统 自动化 智能卡管理体制系统工程 系统
计算机网络管理系统
入侵报警系统
电视监控系统 安全
出入口控制系统 防范
系统 电子巡更系统
车库管理系统
信报箱
物业标识 其 它
移交方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期:
土建工程移交清单
,,:04
项 目 物业确认 备注
1.主体结构:
地基
钢筋混凝土结构
砖石结构
抗震性能
楼
2.外墙:
防水 宇
墙及墙面
土 3.屋面:
保温隔热性能 建
防水性能
工 排水设施
面层
程
4.楼宇地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
移交方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期:
物业档案资料移交清单目录
,,:05
项 目 份数 物业确认 备注
立项批文
规划方案审查意见 产 规划设计方案 建设用地许可证 权 国有土地使用权出让合同 国有土地使用证 资 建设工程规划许可证 工程建设项目许可证 料 销售许可证
红线图
竣工总平面图
建 筑 竣
工 结 构
图 附属工程
隐蔽管线
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
图纸会审记录 技
设施变更通知及技术核定
隐蔽工程验收记录 术
燃气系统验收表 资 主体结构验收表
沉降观察记录 料 单位工程竣工验收报告
主要材料质量保证书
设备检验合格证书
自来水厂安装工程验收单
消防、供水、供暖的试压报告
防雷装置竣工验收报告
绿化图纸
其他重要技术决定和文件
大门验收交接单 其
水景区验收交接单
垃圾房验收交接单 它 移交方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期:
绿化资料移交清单
,,:6
类别 数量 物业确认 备注
2 M 绿化面积:
移交方: 接收方:
经办签字: 经办签字:
年 月 日 年 月 日
物管用房移交证明
,,:7
物业名称 移交名称 建筑面积 平方米
序号 移交内容 是否合格 物业确认 备 注
1
2
3
4
5
其 他
双 方 签 字
建 物
设 业
单 公
位 司
代 代
表 表
日 期:
日 期:
住宅工程公共部位质量分户验收检查记录表
工程名称 单元号及部位 建设单位 地名幢号 施工单位 开竣工日期 年 月 日— 年 月 日 监理单位 检查日期 年 月 日 序验收项目 验收内容 验收记录及结论 号
内外墙、地1 面
楼(电)梯、2 通道
3 地下室
符合要求 综合验收结论
建设单位 监理单位 施工单位 相关单位 验收人员: 验收人员: 验收人员: 验收人员:
年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
消防系统移交清单
,,:
项 目 数量 物业确认 备注
消防竣工验收证明
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头 消
消火栓管路及设备 防
灭火器等设备 系
消防水池,箱, 统
消防电气控制设备
监控中心设备
其他 建设单位 监理单位 施工单位 单位 验收人员: 验收人员: 验收人员: 验收人员:
年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
消防工程移交清单目录
项 目 份数 物业确认 备注
消防竣工验收备案表
安全防范系统验收意见书
城市居民住宅安防设施建设管理检查 备案表
火灾自动报警系统探测、报警点全点 试验记录 资 GST 通用火灾自动报警及消防联动控 制系统应用设计说明书 消防工程自行车库、室外(工程竣工 资料)材料报验册 料 消防工程自行车库、室外(工程竣工 资料)工序质量报验册
消防工程自行车库、室外(工程竣工 资料)材料工序质量报验册
报警主机及现场设备操作流程
消防给水总平面图
##楼消防竣工图(水、电、通风)
消防竣工图(水、电) 图
自行车库消防竣工图(水、电) 纸 高压电缆、箱变低压联络电缆路径示 意图
低压电缆路径示意图
给水工程施工图纸
其他
移交方(盖章): 施工方(盖章): 接收方(盖章):
日期 : 日期: 日期:
物业移交接管工作培训
接管验收工作流程
一、 移交接管前的准备工作
1. 成立管理处。委托管理合同签订后,入伙前 3个月,即提前介入管理, 拟派管理处经理、客服主任和机电管理人员到位,其他管理人员分步到 岗,落实管理用房和员工宿舍,做好各项筹备工作。
2. 成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解项目设备设施、熟悉设备 的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填 写有关质量记录,以便尽快得到解决。
A. 移交接管验收遗漏问题统计表;
B. 公共配套设施接管验收表;
C. 公共配套设施接管验收遗漏问题统计表;
D. 机电设备接管验收遗漏问题统计表。
二、 资料的移交接管
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
A. 产权资料
a) 项目批准文件
b) 用地批准文件
c) 建筑执照
d) 产权证、居住位置、建筑面积清单。
B .验收合格资料
a. 建设工程竣工验收证书;
b. 建筑消防验收合格证;
c. 完善配套综合验收合格证书;
d. 用电许可证;
e. 供水协议书
f. 卫星地面接收设施许可证
g. 电视共用天线合格证。
C .工程技术资料
a. 竣工图——包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的 全套图纸;
b. 地质勘察报告;
c. 工程合同及开、竣工报告;
d. 图纸会审记录;
e. 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
f. 隐蔽工程验收签证;
g. 沉降观察记录;
h. 竣工验收证明书;
i. 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
j. 砂浆、混凝土块试压报告;
k. 供水试压报告。
三、 接管验收程序 (见计划)
四、 房屋接管验收项目
1. 验收项目
A .梁、柱、板主体;
B .顶棚;
C .墙面;
D .地(楼)面;
E .厅房;
F .楼梯、扶手;
G .插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座)
H .接线盒;
I . 开关;
J .照明灯具;
K .供水系统;
L .排污管;
M .地漏;
N .卫生洁具;
O .防盗网(窗) ;
P .室内配电箱;
Q .水表、电表和液化气表。
五、 共用设施接管验收项目及标准
验收项目:建筑共用设施、附属设施及其水电等;
A .基础设施;
B .天面;
C .公用天线;
D .消防设施(消防栓、消防箱) ;
E .大厦路灯;
F .绿化;
G .大厦道路;
H .垃圾箱(池) ;
I .垃圾转运站;
J .岗亭;
K .车库;
L .沙井、检查井和化粪池;
M .明暗沟;
N .挡土墙、坡;
O .踏步;
P .台阶;
Q .水池、水箱;
R .信箱;
S .景观、雕塑及文化娱乐设施。
六、 共用设备接管验收项目
验收项目:加压水泵、电梯、机电设备、消防设备、门禁系统、安 防监控系统、道闸收费系统等;
根据共用设备对业主服务的重要性, 一般将其分为三类 (风机、 泵、 机组等设备均含相应 的电机、电气控制柜 )
I 类设备包括:电梯、 发电机、 生活水泵 (含其关联设备 ) 、 消防泵、 喷淋泵、稳压 泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、 中央空调制冷机组、 BA 中央 管理计算机。
II 类设备包括:变压器、高压开关柜、消防广播柜(按套计 ) 、气 体自动灭火设备(按 套计 ) 、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、 空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻 泵、冷却泵、对讲门禁系统设备(按 套计 ) 、监控录像系统设备(按套计 ) 、信息发布 电子显示屏、车场道 闸设备 (按台计 ) 、 水处理装置 (按套计 ) 、 周边警报系统设备 (按套计 ) 、 II 类设备的关联设备。
III 类设备:除 I 、 II 类以外的所有设备。如:区域火灾报警控制柜 /箱(按套计 ) 、巡 检箱、小型控制箱(配电箱、不含 I 、 II 类设备的关 联设备 ) 、 排风扇 /机、 风机盘管 (含控制器 ) 、 公用天线系统 (按套计 ) 、 巡更系统(按套计 ) 、单独设置的家居安防 控制主机、景观水循环设备 (按套计 ) 、排污泵、自动抄表装置、 DDC 现场控制器等。
质量与使用功能的检验标准
1主体结构
1.1地基基础的沉降不得超过 GB5007-02 (替代原标准 GBJ7) 的允许变形值:不得 引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过 GB50010-02 (替代原标准 GBJlO)
的规定值。
1.3石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
1.4木结构座结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合 GB50206-02 (替代原标准 GBJ206) 的有关规定。
1.5凡抗震设防的房屋,必须符合 GB50011-01 (替代原标准 GBJll) 的有关
规定。
2. 外墙不得渗水。
3 屋面
3.1各类屋面必须符合 GB50207-04 (替代原标准 GBJ207) 的有关规定,排水 畅通, 无积水,不渗漏。
3.2平屋面应有隔热保温措施, 三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。 3.3阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安 装牢固、 接口平密、不渗漏。
4楼地面
4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱 皮和起 砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。 4.2卫生间、 阳台、 盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不 应有 积水,不允许倒泛水和渗漏。
4.3木楼地面应平整牢固,接缝密合。
5装修
5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全, 位置准 确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
5.2进户门不得使用胶合板制作,门镀应安装牢固,底层外窗、楼层公共走 道窗、 进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
5.3木装修工程度表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽、与基层必须 钉牢。
5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
5.7油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。
6电气
6.1电气线路安装应平整、 牢固、 顺直, 过墙应有导管。 导线连接必须紧密, 铝 导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可 靠,使 管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间 和对地绝缘 电阻值不得小于 1兆欧 /千伏。
6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正 确。
6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合 GB50254 ~ 50259-96 (替代原标准 GBJ232) 的要求。
6.5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的吸声和震动声不 得超 过 GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可 靠。安装的 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应 符合要求。
6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅, 电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及 反射 波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
6.7除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
7水、卫、消防
7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐
措施 必须符合 GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过 8m ,并不应使用 陶瓷管、 塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流 畅。
7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制 动灵活。
7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动。
7.6消防设施必须符合 GBJl6-01修改、 GB50045-95 (替代原标准 GBJl6、 GBJ45) 的要求,并且有消防部门检验合格签证。
8采暖
8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。
8.2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨 损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。
8.3炉排必须进行 12h 以上试运转, 炉排之间, 炉排与炉铁之间不得互相摩 擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。
8.4各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开 关灵活。
8.5炉门、 灰门、 煤斗闸板、 烟、 风挡板应安装平正、 启闭灵活, 闭合严密, 风室隔墙不得透风漏气。
8.6管道的管径、坡度及检查并必须符合 GB50242-02 (替代原标准 GBJ242) 的要求, 管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
8.7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合 GB50242-02(替 代原标准 GBJ242) 的规定。
8.8锅炉辅机应运转正常, 无杂音。 消烟除尘、 消音减震设备应齐全, 水质、 烟尘排放浓度应符合环保要求。
8.9经过 48h 连续试运行, 锅炉和附属设备的热工、 机械性能及采暖区室温 必须 符合设计要求。
9附属工程及其他
9.1室外排水系统的标高、 窖井 (检查井 ) 设置、 管道坡度、管径均必须符合 GBJl4 -97修改中相关内容 (替代原标准 GBJl4第二章第 2. 3. 4节)的要 求。管道应 顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
9.2化粪池应按排污量合理设置, 池内无垃圾杂物, 进出水口高差不得小于 5cm 。 立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
9.4房屋人口处必须做室外道路。并与主千道相通。路面不应有积水、空鼓 和断裂现象。
9.5房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。
9.6挂物钩、 晒衣架应安装牢固。 烟道、 通风道、 垃圾道应畅通, 无阻塞物。 9.7单体工程必须做到工完料净场地清、 临时设施及过渡用房拆除清理完毕。 室 外地面平整,室内外高差符合设计要求。
9.8群体建筑应检验相应的市政、 公建配套工程和服务设施, 达到应有的质 量和使用功能要求。
10火灾自动报警及消防联动系统
10.1火灾自动报警及消防联动系统应是独立的系统
10.2火灾自动报警控件器的图形显示界面及屏幕菜单功能是否正常 10.3检测消防控制系统与其它安防系统的通信是否正常
10.4检测火灾探测器的数量、性能及安装位置
11视频监控系统
11.1云台转动,镜头、光圈的调节,调焦、变倍、图像切换是否正常 11.2图像质量要达到 4级标准
11.3现场设备是否全部接入
11.4硬盘录像机是否有死机现象
11.5录像的存放时间应不少于 15天
11.6与消防、门禁等系统的联动功能
12门禁系统
12.1主机离线时,门禁控制器能否独立工作
12.2主机与门禁控制器通信是否正常
12.3停电后,后备电源能否工作
13停车场
13.1车辆检测器工作是否正常
13.2防砸车功能是否有效
13.3读卡器能否识别无效卡
13.4发卡器吐卡是否正常
13.5管理中心与各口通信是否正常
13.6图像对比功能中拍摄的图像是否清晰
13.7防折返功能是否正常
14周边防范
14.1布防、撒防是否正常
14.2设备是否全部接入
14.3报警信息传输是否正常
14.4防破坏功能是否正常
14.5探测是否灵敏
七、 工程完善和工程遗漏问题处理规定
1. 工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工 程完善。
2. 工程遗漏问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合 格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。 3. 处理措施
A .对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
B .地发出的遗漏问题及时向物业管理部汇报;
C .限制噪音施工时间,确保业主(租户)休息;
D .给进场施工队人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全;
E .加强保安力量,监督施工队的人员管理;
F .施工队离场前,必须到管理公司申请和办理“放行手续” ,经主管客服 主任以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离大厦。
八、 业主(租户)入住前筹备工作
1. 编制入住工作方案
管理处正式成立后,管理处主任负责编写《物业管理方案》编写入住工 作方案,入住工作方案的内容包括以下部分:
A .核实《物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况:
B .根据大厦的实际情况和《物业管理方案》中对住宅区管理的要求以及要 达到的标准,拟定业户入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的 配套改进意见或整改措施;
C .拟定办公用房和员工宿舍的装修方案;
D .拟定物品采购计划;
E .制定入住流程
2. 准备入住资料
A . 根据公司 VI 手册和大厦实际情况编写和印刷 《租户手册》 、 《业主公约》 ;
B .结合实际编写《室内装修管理规定》 、 《商场装修管理规定》 、和《临时 用电管理规定》 。
B .结合实际编写《室内装修管理规定》 、 《商场装修管理规定》 、和《临时 用电管理规定》 。
九、 业主(租户)入住管理
1. 验证
A. 发出的入住通知单原件。
B. 购房或租赁合同复印件一份;
2. 资料发放与保管
A .发给业主保存的资料:
a) 租户手册;
b) 业主公约;
c) 《装修管理手册》 ;
d) 室内装修管理规定;
e) 临时用电管理规定;
f) 安装空调管理规定;
g) 收费项目一览表
B .发给业主填写并需回收的资料:
a) 业主公约:经业主和管理处签约后, 业主和管理处双方各保留一份;
b) 业主(公司)情况登记表;
c) 装修申请表:租户申请装修时填写,原件留管理处存档。
C .管理处按业主(租户)的栋号和房号进行建档编号,档案中包括:
a) 入住验房表;
b) 业主(公司)情况登记表;
c) 装修申请表。
3. 交费
A .按入住通知单发出的日期为准收费;
B .搬迁押金
a) 办理入住手续时交纳;
b) 租户搬迁完毕,凭搬迁押金收据办理退款手续。
C .水电周转金
a. 办理入住时交纳;
4. 锁匙发放
5. 验房
十、 商业网点入伙管理
按本公司 ISO9002《商业网点入伙程序》开展工作。 入伙流程:验证 → 发放资料 →交费
1. 验证:
商业网点的业主或承租人须提供以下资料:
A .购房合同或租凭合同复印件一份;
B .身份证复印件一份。
2. 资料发放与保管
A .管理处发给以下资料:
a. 租户手册;
b. 业主公约;
c. 装修管理规定;
d. 商场装修管理协议书;
e. 临时用电管理规定;
f. 安装空调管理规定;
h. 收费项目一览表;
i. 装修申请表:申请装修时填写,原件留管理处存档。
B .管理处按业主或商户栋号和房号进行建档编号,档案内容包括:
a. 承租合同复印件和承租人身份证复印件;
b. 装修申请表及装修平面图等资料;
c. 营业执照复印件。
3. 交费
A .管理服务费:
a. 办理入伙时交纳,并根据其经营方式和内容所需用电量,在申请装修 时交纳;
b. 在供电局和自来水公司办理接管托收后,凭押金收据办理退款手续。
十一、 房管保修工作管理
保修工作流程:验房 → 申报 → 维修 → 验收;
1. 验房:
租户领取锁题后,在客服主任陪同下,对室内项目逐一进行验收,验收 合格后,双方签订“业主(租户)入住验房表” ,验收合格,租户交此表回 管理处存档;验收不合格时:
A .业主(租户)必须三日之内交此表回管理处,由管理处负责联系或 安排维修事宜;
B .超过三日且房屋在保修期限内,租户未申请装修的情况下,若外墙 和楼板渗水等质量问题仍属保修,房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业 主(租户)负责。
2. 申报保修
A .租户从领取锁匙之日起三天内,凭“业主(租户)入住验房表”到 管理处,由主管客服主任在“保修登记表”上登记;
B . “保修登记表“上须明确租户预约时间,联系电话等;
C .客服主任在预约时间内,及时填写“派工单”委派管理处维修人员 或通知施工单位进行维修;
3. 维修
A .大中修由管理处通知开发单位负责维修,小修、急修由管理公司派 工维修;
B .租户必须在场。
4. 验收
租户、客服主任和维修人员三方到场验收,并签字认可。
物业接管移交资料目录
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
第一节 物业接管移交资料目录
一 项目建设资料
1 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件 ;2 同意使用土地通知书 复印件 ;3 建设用地批准书 复印件 ;4 固定资产投资许可证 复印件 ;5 建设工程规划许可证 复印件 ;6 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件 ;7 规划报建图 复印件 ;8 建筑设计防火审核意见书 复印件;9 物业各分项工程设计方案 复印件 ;10 建设工程规划验收合格证 复印件 ;11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件 ;12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件 ;13 单位工程质量综合评定表 复印件 ;14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件 ;15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件 ;16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件 ;17 供水协议书 复印件 ;18 供用电合同 复印件 ;19 同意供电通知 复印件 ;20 申请门牌呈批表 复印件 ;21 通邮申报表 复印件 ;22 其它相关资料
二 物业产权资料
1 拆迁资料 复印件 ;2 销售资料(业主、产权、位置、建筑面积等) 复印件 ;3 其它相关资料
三 建筑工程技术资料
1 地质勘察报告 复印件 ;2 工程合同及开、竣工报告 复印件 ;3 建筑施工图(结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等) 原 件 ;4 图纸会审记录 复印件 ;5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件 ;6 隐蔽工程验收签证 复印件 ;7 沉降观察记录 复印件 ;8 竣工验收证明书 复印件 ;9 主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等) 复印件 ;10 新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件 ;11 砂浆、混凝土试块试压报告 复印件 ;12 建筑竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等) 原 件 ;13 其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等) 原 件 ;14 各分项工程施工单位资料 复印件 ;15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件 ;16 其它相关资料
四 设备资料---供电系统
1 供电系统设备购买、安装合同 复印件 ;2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ;3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ;4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等) 原 件 ;5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等) 原 件 ;6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等) 原 件 ;7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件 ;8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等) 原 件 ;9 灯具、末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等) 原 件 ;10 配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等) 复印件 ;11 其它相关资料
五 设备资料---给排水系统
1 给排水系统设备购买、安装合同 复印件 ;2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ;3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ;4 水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等) 原 件 ;5 设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件 ;6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件 ;7 主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 ;8 配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等) 复印件 ;9 水、暖、卫生器具检验合格证书; 原 件 ;10 其
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『学习改变人生?做成功物业管理人~』 它相关资料
六 设备资料---电梯系统
1 电梯设备购买安装合同 复印件 ;2 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ;3 电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ;4 电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等) 原 件 ;5 随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件 ;6 设备安装调试记录 原 件 ;7 电梯设备检验记录、运行许可证 原 件 ;8 国家特种设备档案 复印件 ;9 其它相关资料
六 设备资料---消防系统
1 消防设备购买安装合同 复印件 ;2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ;3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ;4 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等) 原 件 ;5 随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件
6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件 ;7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 ;8 消防验收合格证书 复印件 ;9 其它相关资料
七 设备资料---弱电系统
1 弱电系统设备购买、安装合同 复印件 ;2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ;3 弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量) 原 件 ;4 弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件 ;5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原 件 ;6 宽频接入协议 复印件 ;7 有线电视及电话协议 复印件 ;8 其它相关资料
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