不动产登记中的不动产单元
作者:程啸
清华大学法学院教授、博士生导师
一、不动产单元的意义
《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定:“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”对于“不动产单元”一词,许多人非常陌生。不动产单元究竟有何意义、怎样确定不动产单元、不动产单元与不动产登记簿是何种关系等问题,在我国制订《不动产登记暂行条例》的过程曾有很大的争议,有必要从理论上加以清晰透彻之说明。
不动产单元,也称不动产登记单元或不动产登记基本单元,是指不动产登记中,用以确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产登记中之所以有“不动产单元”这个概念,是出于以下两个原因:首先,满足物权特定原则的要求。所谓物权,就是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利(《物权法》第2条第3款)。原则上,无论何种物权,它的客体都必须是特定的或可得特定的物。否则,权利人是不可能对之加以支配并排除他人干涉的。这就是“物权特定原则(Grundsatz der Spezialitaet)”。
物权特定原则,也称“物权客体特定原则”。依据该原则,物权的客体必须是单个的、特定的物,或者至少是可得特定的物。这意味着:一方面,物权法上不承认集合物上可以存在所有权,一个特定的物上只能有一个所有权,任何物上不可能同时存在两个以上的所有权;另一方面,作为物权客体的物,必须是单个的物,即具有独立性的、可被独立地加以支配的物。如果不具有独立性的物,无法被独立地加以支配,也不能成为物权的客体。通过坚持物权特定的原则,才能有效的明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立的加以支配并投入流通,从而实现对物的有效利用。不动产登记的实质就是对特定不动产上的权利(主要是物权)的登记,既然登记的权利主要是不动产上的物权,作为物权客体的不动产,无论是土地、房屋、海域抑或其他的自然资源,它们都必须是特定的、独立的、具有使用价值的物。
其次,不动产单元是不动产登记簿采取物的编制主义模式的必然产物。比较法上,不动产登记簿的编制方法有物的编制主义与人的编制主义。二者的区别主要体现在内部划分的出发点不同。在物的编制主义中,不动产是登记簿编制的出发点与核心,是为每一个不动产建立一个登记簿簿页,进而确定各个不动产上的所有权人与他物权人。相反,在人的登记方法中,所有权人为出发点,是依所有权人而来定不动产。我国绝大多数不动产登记采取的是物的编成主义。既然采取的是物的编制主义,那就意味着登记机构应当就每一个独立的不动产设置单独的登记簿簿页,而如何确定某个不动产是独立的不动产,就需要以来不动产单元这个概念。正因如此,《不动产登记暂行条例》第8条第1款第1句才明确规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”
事实上,在《不动产登记暂行条例》颁行之前,我国不动产登记立法和实践已经采取了与“不动产单元”相类似的概念。《土地登记办法》第5条第1款规定:“土地以宗地为单位进行登记。”同条第2款规定:“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《房屋登记办法》第10条则对房屋登记单元做出了更为详细的规定,依据该条,“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
二、不动产单元的要件
不动产单元在不动产登记中十分重要,依靠它,可以确保惟有那些能从法律技术上加以分割,可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》没有对何为不动产单元以及如何才能构成不动产单元做出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条不仅对不动产单元的要件做出了规定,而对具体如何确定不动产单元做出了规定。依据该条第1款,所谓不动产单元,不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。由此可见,一个不动产单元至少应当具备以下要件。
(一)权属界线封闭
权属界线封闭,是指能够作为不动产单元的不动产应当具有确定的界址或界线,从而与其他的不动产相互区分。无论是土地还是房屋,只有具有明确或确定的界址或界线时,才能和其他的土地或房屋区隔,成为确定的、单个的物,进而为物权人所支配。该物上的物权也才可以被记载入不动产登记簿。故此,《物权法》第11条明确规定,当事人在申请不动产登记时,应当提供“不动产界址”。《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定的不动产登记申请材料中也包括了“不动产界址、空间界限、面积等材料”。如果没有明确具体的界址或界线的不动产,该不动产并非独立的物,不能单独成为物权的客体,不符合不动产登记单元的要求。
所谓不动产界址,就土地而言,意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。土地的三维空间范围是指,以土地的平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。当土地三维空间范围的界线是封闭的时候,它才是法律意义上的土地即“地块(Grundstueck)”,而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说,不动产界址要求房屋有明确的四至界线,从而将此房屋与彼房屋相区分,形成一个特定的、独立的物。
(二)具有独立的使用价值
民法上的物,是指存在人体之外,为人力所支配,且能满足人类社会生活需要的有体物。一粒米、一滴水在客观世界也属于物,但从社会观念上说,是无法满足人类社会生活的需要,因此,民法上并不将之视为物。不动产属于物,具有使用价值,能够满足人们的生产、生活的需要。因此,只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如,最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条,就明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性,可以排他使用”,方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。一个不具有独立的使用价值的不动产,它可能是权属界线固定封闭的,但不能作为一个不动产单元。例如,1平方米的房屋或者成套房屋中一个房间,这样的不动产没有独立使用的价值,不能成为独立的物,更不能成为不动产单元。
三、不动产单元应当具有唯一编码
土地和房屋属于不动产,不可移动。因此,任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定的。因为,当从地理位置上无法确定某物,该物就属于可以动的物,是动产,而非不动产,无法办理不动产登记。在我国统一不动产登记之前,对于土地而言,确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码,登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置,据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落,则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面等加以确定,并赋予唯一、确定不变的号码,据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
为了使得不动产单元能够具有唯一性与确定性,依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,每一个不动产单元,无论是土地、房屋还是森林、海域,都要有唯一的编码,通过这个编码可以将该编码指向的不动产单元与其他任何一个不动产单元区分开来。在《不动产登记暂行条例》颁行前,2012年住房和城乡建设部颁布的《房地产登记技术规程》曾对房屋登记基本单元代码的编码规则作出规定,其3.0.1条规定:“房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性,不得随意变动。”3.0.2条规定:“房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。”目前,国土资源部正在制定不动产单元的编码规则。
四、不动产单元的确定方法
在不动产登记尚未统一之间,各类不动产登记由不同的登记机构依据相应的不动产单元进行登记,即土地、海域分别以宗地、宗海为不动产单元,而房屋则相应的幢、层、间、套或独立建筑为不动产单元。这种状态下,各个登记机构无须考虑其他不动产的单元如何设置、各个不动产单元之间的关系如何。然而,在不动产统一登记之后,各类不动产单元之间的关系如何协调处理,是非常重要的问题。有一种观点认为,土地和海域是建筑物、构筑物、森林、林木等定着物的基础,因此完全可以使用土地或海域的单元整合地上或海上定着物,从而形成统一的不动产单元。
我们认为,这种观点是非常片面的。首先,在我国法上,土地、海域、房屋、森林、林等都是独立的不动产,因此以土地、海域来涵盖其上的定着物是违反我国现行法的,况且在现代社会建筑物区分所有权大量存在的情形下,以土地来吸收房屋更是不现实的。其次,我国土地实行的是公有制,而房屋可以归私人所有,这就意味着区分不同的不动产单元更为必要。否则,就会出现作为用益物权的土地使用权吞并作为完全物权的所有权的荒谬情形。
不动产统一登记并不意味着未来我国不动产单元就应当统一,换言之,即便各类不动产的登记统一到了一个机构,仍然应当依据不同类型的不动产确定不同的不动产单元。但是,基于一体登记原则,应当确保各个不动产单元之间权利主体的一致性。基于这种认识,《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第2、3款依据土地、海域上面有无定着物,将不动产单元进行了区分。第一类是,没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。这就是说,在土地和海域上没有定着物时,宗地和宗海就是不动产单元。第二类是,有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定:“前款所称房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”
——本文摘自 程啸、尹飞、常鹏翱:《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》,法律出版社2016年版
(限于篇幅,本文的注释从略)
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各国对不动产的定义
各国对不动产的定义
罗马法中,动产称为可动物,是指能够自行移动或者用外力移动而不改变其性质或价值的有体物;不动产称为不动物,是指不能自行移动也不能用外力移动,否则就会改变其性质或者减损其价值的有体物。
依《法国民法典》的规定,“财产之为动产,或安其性质,或安法律的规定”,而不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、或权力客体不可移动、或法律规定不可移动的财产 《瑞士民法典》没有规定不动产,但其713条规定,“性质上可移动的有体物以及法律上可支配的不属于土地的自然力,为动产所有权的标的物”
《意大利民法典》实际上也是以物理标准来划分动产和不动产的。土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物,即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然人为地于土地结为一体的物品是不动产;固定在河岸或河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产;所有其他的财产是动产。
《日本民法典》第86条规定得十分简明,土地及其定着物为不动产,此外的物为动产,无记名债券视为动产。第86条规定土地及其定着物为不动产,此外皆为动产,“地上之物”不再“属于土地”,土地及其定着物分别为独立的不动产。
我国《民法通则》中虽没有动产不不动产的概念,但我国的民法理论和近几年的立法实践已经接受了这一分类,如我国担保法中规定了不动产抵押和动产抵押制度,其不动产的定义为:不动产是指土地以及房屋,林地等地上定着物。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第186条对不动产进行了司法解释:土地,附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。我国学者关于动产和不动产的区分基本上倾向于德国法的标准,即把不动产定义于民事权利的客体——物的一种具体形式。
不动产登记的意义
不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益
2014-04-21 | 作者: 李 倩 | 来源: 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】
土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户,建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务,也是社会各界高度关注的话题。那么,不动产登记的意义是什么,不动产统一登记的时间表和路线图如何设计,这项工作责任重大、使命光荣,国土资源部将如何开好局、起好步,不久前,国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了记者专访,对上述问题一一作出解答。
不动产登记的意义何在,
明确目标方向——确认和保护产权,为市场经济保驾护航
市场经济的本质是产权经济,不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平具有重要意义
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,方便企业、方便群众,尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度,夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。
具体来说,根据国务院有关精神,建立和实施不动产统一登记制度,有以下三方面意义。第一,有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济,不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记,进一步提高登记质量,避免产权的交叉或冲突,保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基础,有效保护权利人合法的不动产财产权。第二,有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记,促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件。第三,有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。通过不动产统一登记,最大限度整合资源,减少政府行政成本,进一步厘清政府与市场关系,完善政府运行机制,发挥市场的积极作用。通过整合登记职能,减少办证环节,采取“一站式”服务等措施,节省登记费用,更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。
路线图、时间表如何设计,
紧密倒排时间——,年全面实施不动产统一登记制度
从2014年开始,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系
2014年3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出,建立和实施
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不动产统一登记制度时间紧、任务重、影响大,需要统筹谋划,落实到思想上、统一思想,做好顶层设计。按照会议精神,不动产登记总的目标是,按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则,在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的基础上,加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系,最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变,保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权。
目前,总的考虑是,从2014年开始,通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。
千头万绪从何入手,
平稳有序统一——围绕“四统一”从法制、机制、信息化三方面着手
突出法制建设、搭建制度框架;用好联席会议平台,平稳有序统一;实现信息共享,提供有效服务
为加快建立和实施不动产统一登记制度,加强组织领导和统筹协调,积极稳妥推进各项工作,国土资源部专门成立不动产统一登记工作领导小组,突出重点,抓好不动产登记制度顶层设计。
按照党中央、国务院的有关要求,目前工作已经取了一定进展:一是制定方案,沟通情况、做好下一步部门衔接工作准备。二是牵头建立了不动产登记工作部际联席会议制度。三是先期开展《不动产登记条例》有关重点问题的专题研究,初步形成了条例框架和研究成果;同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。四是组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。另外,我们还拟于近期召开研讨会,就建立不动产统一登记制度的相关重要问题进行研究。
今后我们将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”,采取以下三方面推进措施:一是突出法制建设,在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。二是用好联席会议这个平台,形成切实有效的工作衔接方案,指导监督地方推进工作;在推进统一登记过程中,各部门将做好工作衔接,实现平稳有序统一。三是搭建信息共享平台,实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享,提高政府行政效能,方便社会依法查询,提供有效服务。在此基础上,逐步拓展信息平台应用领域,为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。
在统一登记制度建立过程中,要保持工作的稳定和连续性,在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下,各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作,不影响百姓顺利办理产权证书;在实施统一登记后,新证书投入使用,原来已经颁发的各类证书继续有效,不强制换证,而是逐步替换旧证书,不增加企业和群众负担。
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一
一条猎狗将兔子赶出了窝,一直追赶他,追了很久仍没有捉到。牧羊看到此种情景,讥笑猎狗说?你们两个之间小的反而跑得快得多。?猎狗回答说:?你不知道我们两个的跑是完全不同的~我仅仅为了一顿饭而跑,他却是为了性命而跑呀~
目标
二
3
这话被猎人听到了,猎人想:猎狗说的对啊,那我要想得到更多的猎物,得想个好法子.于是,猎人又买来几条猎狗,凡是能够在打猎中捉到兔子的,就可以得到几根骨头,捉不到的就没有饭吃.这一招果然有用,猎狗们纷纷去努力追兔子,因为谁都不愿意看着别人有骨头吃,自已没的吃.就这样过了一段时间,问题又出现了.大兔子非常难捉到,小兔子好捉.但捉到大兔子得到的奖赏和捉到小兔子得到的骨头差不多,猎狗们善于观察发现了这个窍门,专门去捉小兔子.慢慢的,大家都发现了这个窍门.猎人对猎狗说:最近你们捉的兔子越来越小了,为什么?猎狗们说:反正没有什么大的区别,为什么费那么大的劲去捉那些大的呢?
动力
三
猎人经过思考后,决定不将分得骨头的数量与是否捉到兔子挂钩,而是采用每过一段时间,就统计一次猎狗捉到兔子的总重量.按照重量来评价猎狗,决定一段时间内的待遇.于是猎狗们捉到兔子的数量和重量都增加了.猎人很开心.但是过了一段时间,猎人发现,猎狗们捉兔子的数量又少了,而且越有经验的猎狗,捉兔子的数量下降的就越利害.于是猎人又去问猎狗.猎狗说?我们把最好的时间都奉献给了您,主人,但是我们随着时间的推移会老,当我们捉不到兔子的时候,您还会给我们骨头吃吗??
四
猎人做了论功行赏的决定.分析与汇总了所有猎狗捉到兔子的数量与重量,规定如果捉到的兔子超过了一定的数量后,即使捉不到兔子,每顿饭也可以得到一定数量的骨头.猎狗们都很高兴,大家都努力去达到猎人规定的数量.一段时间过后,终于有一些猎狗达到了猎人规定的数量.这时,其中有一只猎狗说:我们这么努力,只得到几根骨头,而我们捉的猎物远远超过了这几根骨头.我们为什么不能给自己捉兔子呢??于是,有些猎狗离开了猎人,自己捉兔子去了骨头与肉兼而有之……
五
猎人意识到猎狗正在流失,并且那些流失的猎狗像野狗一般和自己的猎狗抢兔子。情况变得越来越糟,猎人不得已引诱了一条野狗,问他到底野狗比猎狗强在那里。野狗说:“猎狗吃的是骨头,吐出来的是肉啊~”,接着又道:“也不是所有的野狗都顿顿有肉吃,大部分最后骨头都没的舔~不然也不至于被你诱惑。”于是猎人进行了改革,使得每条猎狗除基本骨头外,可获得其所猎兔肉总量的n,而且随着服务时间加长,贡献变大,该比例还可递增,并有权分享猎人总兔肉的m。就这样,猎狗们与猎人一起努力,将野狗们逼得叫苦连天,纷纷强烈要求重归猎狗队伍。
只有永远的利益,没有永远的朋友
日子一天一天地过去,冬天到了,兔子越来越少,猎人们的收成也一天不如一天。而那些服务时间长的老猎狗们老得不能捉到兔子,但仍然在无忧无虑地享受着那些他们自以为是应得的大份食物。终于有一天猎人再也不能忍受,把他们扫地出门,因为猎人更需要身强力壮的猎狗……
一提到等字,首先就能想到等车等人,等的过程中就觉得时间和蜗牛一般在向前移动,焦虑,
4
烦躁,一遍遍张望倒数,脚下的那块地恨不能踩个洞出来。这时候何不稍微平复一下心情,换个角度看周围的云卷云舒,花开花落。
就如在这个季节,我等待一场秋雨的来临。你可以在深夜偷偷来袭,清晨一睁眼看见湿漉漉的地面,万紫千红的雨伞,车子疾驰而过溅起的水花,这些给我带来的是何等的意外惊喜。你可以在某个午后,舞动一片片飘落的黄叶,撩起街边女人的裙装,赶着路人的脚步匆匆忙忙来了。一抬头,灰色的天空就是成熟稳重的男人的脸庞,不苟言笑,严厉中却有几分温暖。你可以在黄昏我下班的时候飘飘洒洒,没有雨伞也不用沮丧,任你蜻蜓点水式地亲吻我的发丝额头鼻尖嘴唇,不紧不慢往回走,这样的场景在我的梦里出现过好多次。等待一场秋雨的来临,也好比等待一个人的出现。不要去责怪怨恨,也不要为难自己。既然决定用等待这种独有的方式碰碰运气,就要有破釜沉舟的决心。来或者不来,我就一直在那里,惊喜了双眸或者失落了时光,都写在心底。
学会了等待,孤独不再是孤独。以为在无人的街道我会频频回首,或者努力抬头看昏黄的路灯打着疲倦的盹儿,强硬地收回泪水。恰恰相反,我却丝毫没有表现出无助和恐慌,头发向后甩一甩,高跟鞋踩的噔噔作响,突然间我还哼起几句歌词。这多情而迷人的夜色是特意为我安排的吗,我在心里笑了。如果习惯了有人听你唠叨陪你解闷,你笑他乐你哭他愁的日子,一定要把这个人的全部心意捧在手心,点点滴滴拼凑成诗篇,等你们老了,选择某个风和日丽的午后,拿出这些诗稿晾晒。即使现在你在天涯他在海角,心心相通的奇妙就是只可意会不可言传。享受孤独带来的沉淀,夜不再黑路不再长思念不再苦涩。
我选择了等待,义无反顾。我享受着孤独,走过春夏秋冬,每个季节陪我一起惊艳。
有一次,在我参加的一个晚会上,主持人问一个小男孩:你长大以后要做什么样的人,孩子看看我们这些企业家,然后说:做企业家。在场的人忽地笑着鼓起了掌。我也拍了拍手,但听着并不舒服。我想,这孩子对于企业究竟知道多少呢,他是不是因为当着我们的面才说要当企业家的呢,他是不是受了大人的影响,以为企业家风光,都是有钱的人,才要当企业家的呢,
这一切当然都是一个谜。但不管怎样,作为一个人的人生志向,我以为当什么并不重要;不管是谁,最重要的是从小要立志做一个努力的人。
我小的时候也曾有人问过同样的问题,我的回答不外乎当教师、解放军和科学家之类。时光一晃流走了二十多年,当年的孩子,如今已是四十出头的大人。但仔细想一想,当年我在大人们跟前表白过的志向,实际一个也没有实现。我身边的其他人差不多也是如此。有的想当教师,后来却成了个体户;想当解放军的,有人竟做了囚犯。我上大学时有两个同窗好友,他们现在都是我国电子行业里才华出众的人,一个成长为“康佳”集团的老总,一个领导着TCL集团。我们三个不期而然地成为中国彩电骨干企业的经营者,可是当年大学毕业时,无论有多大的想像力,我们也不敢想十几年后会成现在的样子。一切都是我们在奋斗中见机行事,一步一步努力得来的。与其说我们是有理想的人,不如说我们是一直在努力的人。
并非我们不重视理想,而是因为树雄心壮志易,为理想努力难,人生自古就如此。有谁会想到,十多年前的今天,我曾是一个在街头彷徨,为生存犯愁的人,当时的我,一无所有,前途渺茫,真不知路在何处。然而,我却没有灰心失望,回想起来,支撑着我走过这段坎坷岁月的正是我的意志品格。当许多人以为我已不行、该不行了的时候,我仍做着从地上爬起
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来的努力,我坚信人生就像马拉多纳踢球,往往是在快要倒下去的时候“进球”获得生机的。事实也正是如此,就在“山重水复疑无路”的时候,香港一家企业倒闭给了我东山再起的机会,使我能够与掌握世界最新技术的英国科技人员合作,开发技术先进的彩色电视机,从此一举走出困境。
有人说,“努力”与“拥有”是人生一左一右的两道风景。但我以为,人生最美最不能逊色的风景应该是努力。努力是人生的一种精神状态,是对生命的一种赤子之情。努力是拥有之母,拥有是努力之子。一心努力可谓条条大路通罗马,只想获取可谓道路逼仄,天地窄小。所以,与其规定自己一定要成为一个什么样的人物,获得什么东西,不如磨练自己做一个努力的人。志向再高,没有努力,志向终难坚守;没有远大目标,因为努力,终会找到奋斗的方向。做一个努力的人,可以说是人生最切实际的目标,是人生最大的境界。
许多人因为给自己定的目标太高太功利,因为难以成功而变得灰头土脸,最终灰心失望。究其原因,往往就是因为太关注拥有,而忽略做一个努力的人。对于今天的孩子们,如果只关注他们将来该做个什么样的人物,不把意志品质作为一个做人的目标提出来,最终我们只能培养出狭隘、自私、脆弱和境界不高的人。遗憾的是,我们在这方面做得并不尽如人意。 我一直在思忖:要不要给父亲打个电话,要不要呢,
父亲一定是不在家的。他这时也许正站在5楼或者8楼的脚手架上奋力扔上了又一块砖,擦一擦汗的工夫,就被人拼命地吆喝。十几年了,人也上了50,不知道他,还受不受得了。
但父亲是心甘情愿又志得意满的,至少他每次与我说话都在努力表达这样的意思。而我,越发地不安。
我今年22岁了,父亲52。我4岁时母亲改嫁他乡,父亲和我磕磕绊绊地活着。多少年了,数也数不清楚,那些漫长的日子怎么可以用一个数字说过来呢?
父亲的智商比一般人要低一点,生活简单得像几条纵横的网格。很早的时候,别人扔掉一架破木车,他捡回来,敲敲打打,然后拖着上路了,沿途把别人扔下的酒瓶废铁等破东西捡上车拖回家。时间久了,乡邻们也把不要了的东西放到他车上。我整天埋在那一堆破烂里翻翻拣拣,穷人的孩子,六七岁就当了家。
冬天来的时候,我放钱的纸盒子已经有了沉甸甸的满足。这年过年,我们吃了鱼和肉。一个8岁的女孩子,把年夜饭看了又看,从心底里微笑着叮嘱自己记住那一刻庞大的快乐,所以,一直到现在,十多年过去了,也忘不了当时满满的幸福。
父亲种的瓜菜都新鲜水嫩,我们两个人吃得很少,我就把大部分放到父亲的小推车上。乡里乡亲的嫂子大娘谁要就从上面拿走,回去包顿饺子或者做顿汤面,也不说谢,偶尔记得,差他们的孩子送一碗给我,我笑笑地接着,也不说谢。
吃百家饭穿百家衣,我沉默着、绚烂着,也成长着。每天最好的时光便是我踩在小凳上弯腰炒菜,父亲坐在灶前烧火,不时惊慌地去扶一下我脚下的小凳,见很安全了,就呵呵笑起来。现在去想那段日子,总是首先忆起灶间的那片阳光,10岁左右的阳光,竟然是天长地久的样子。
这样的日子持续了多少年我已经不记得了。我用纸盒子里的钱交学费,买作业本,也偶尔买
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点肉做给父亲吃,是恬然的安静感觉。这样的日子让人有种惯性的依赖,像一只鸟的飞翔,没有转弯和阻隔。
突然的一天,父亲拖着坏了很多处的车子从废品站回来,脸上青一块紫一块的,透着强烈的委屈和惶惑。钱被镇上的小混混抢了,父亲被打了。我安慰了他半天,最后还是忍不住哭了。这是第一次,然后是,接二连三。父亲越来越惶惑不安,吃饭越来越少,睡觉也很不安稳,经常半夜起来对着窗户呆呆地坐几个时辰。话也不说了,更不笑,脸上眼睁睁地消瘦下来,眼神是不安的游移。我不知道该怎么办。我知道他往日细缓如流水的生活突然碰上了巨岩,他缓不过神来,难受得紧。
那天,父亲去废品站很晚了还没回来。外面一片漆黑,心里一阵阵发毛的我跑出去沿路找。嗓子喊破了,像一面破锣,震得自己心里脑里嗡嗡的,却并没传出多大响声。夜里的村野风吹草惊,自己的脚步声和喊声总会引来一片陌生的声音。我毛骨悚然。最终在一个大水湾边看到父亲的车子,没有人。我立刻就大哭起来,感觉整个人都化成了水在不断地往外流,直到整个人都空了。
猛然听到一阵急促水声的时候,我吓了一跳,哭声被硬生生截断在喉咙里。我望着声音的来处,好久才看清楚有一个人从水里走过来,越来越近,像从水里长出来的一样,水被擦出一片哗哗声,有沉重的呼吸声,近了,又近了——是父亲,是父亲~
父亲跑过来喘着气抱住我,急急地问:“我得活着跟你做伴,对不对,”
我使劲地点头,呜咽不已。父亲立刻笑了,像发现了真理似地说:“怎么样我也不能死,我得活着跟你做伴。”说完就不理不顾地牵着我回家了。
一路上他莫名的兴奋对比着我的泪水。那一年我13岁,父亲43。这是我生命中最铭心刻骨的一段回忆。
父亲最终也没有去把那架车子捡回来。他不再去镇上了,就在四周围转,谁家田里有草就帮忙拔,有什么活就帮忙干。只是每天都乐呵呵的。再后来,父亲跟着村里的一个民工小组去赶零工。他只扔砖头,从房底扔到房上,要恰恰扔到瓦匠手上,要快,要一时不停。他的胳膊红肿了起来,每天回来我就用热毛巾给他敷,但不很管用,后来学习家务一忙起来,也便放弃了。有时候夜里醒来听到父亲睡梦中沉沉的呻吟,心就一抖一抖地疼,泪流了一脸也不敢哭出声来。父亲很卖力气,对工钱也没有概念,给多少是多少,好在别人不太忍心欺他。
生活再一次进入正轨,我可以不用踩小凳子炒菜了,干活也利落了许多,不再需要父亲烧火了。他便转移了目标,每天我写作业的时候就抚一抚我的英汉大词典,咕哝几句“小闺女不简单,能看这么大的外国书”,脸上是羡慕和骄傲。我对他笑一笑,他就很欢喜地走了。父亲显然对自己过的日子心满意足,眉眼间都活络了许多。
高中我没住校,仍然延续着这种生活,但是日子一天天逼近高考,我开始发慌。
我试探着问他:“我要到很远的地方念书了,你怎么办呢,”
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“有多远?是不是有**那么远?”他瞪大眼睛,脸上有我看不出来的表情。我局促地点了下头。他竟然很高兴:“闺女能到**那里去了,不简单,我,我在家里等你回来。”表情甚是雀跃。我不想把话题往深里引了,怕他难受,说:“你要干活呢。”他说:“好,干活。”
就这样我半头半尾、模糊不清地完成了离别的可能,却没有想到在上路之前的晚上,父亲变了卦,死活要送我去上学。他说,太远了就走丢了,说得切切真情,我没有办法说不,就这样拖拖拉拉出了门。
半天的汽车,一天一夜的火车。父亲一直兴奋着,他从来没见过这么多的人、这么大的车。下车之后更不得了,他被那么高的楼晃得头晕,自始至终只说一句话,“神仙一样的咧,”
我始终小心谨慎地买票、转车、照看行李包裹、照看父亲,心里竟有种不可思议的平静,感觉竟像我在送父亲上学。
到了学校天就黑了下来,招待所父亲不住,说,他在哪里都睡得着,可不能过神仙一样的生活呢。宿舍要关大门了,我被父亲塞进去。一夜无眠,一大早就在门里等着开门,而父亲,等在门外。拉开门的一刹,我看到他满身的泥灰,脸上也黑漆漆的,正朝门里紧张地张望,生怕我进了那扇门他就再也见不到了似的。我赶紧迎出去,问他怎么弄成了这个样子。
他说,没什么事呀,就是夜里冷了,看不见东西就随手扯了块布裹在身上。天哪,那一定是前面楼施工扔下的水泥袋子,上面是没倒干净的灰粉。已经是9月的天气了,一定冷得难当。我看着一脸是笑的父亲,深吸了一口气,仍是说不出话来。
学校招生处还没有上班。我揣着户口本在偌大的校园里转,满是四处无依、漂泊不定的感觉,心里很不踏实。但想到毕竟以后4年都要在这里生活了,总有点殷殷的期望。而父亲没有,一切对他来说是那么生疏,而生疏使他更显局促。在三四千里以外的异地,他听不懂别人说话,别人也听不懂他。他打心底里恐慌,一着急,就脱口而出:“我回家吧,我想回去了。”
我拗不过他,只好送他去车站。这一年我19岁,带着年轻的梦想和莫名的迷惘进入了城市;父亲49,在城市的一角作惊鸿一瞥,然后带着满心的喜悦,穿着又脏又破的衣服离开了。“转身成背影了,话,怎么说呢?”无语凝咽。
这是我跟父亲惟一的一次离别,一别至今。
为了赚取自己的学费,我每个假期都不得不留在这座城市打工。转眼,便是4年了。父亲在家望眼欲穿。我只在过节的时候把电话打到邻居家去,父亲跑来接,每次接的时候都是喜悦的,却不知道说什么好,就絮絮叨叨说谁家又给了他什么吃,谁家又盖房子他去帮工。我在这一头捂住话筒抽泣,然后调整声音要求他晚上给自己做点好吃的。他会答应了回去做,很认真。我羡慕父亲可以用如此简单的方式表达他的珍惜,而我总是忍不住汹涌又愚笨地欲盖弥彰。
今天,父亲的小闺女长大了,她已经学会穿着职业装在城市的人流中匆忙行走。一个月后,领到第一笔工资的我,就可以回家看父亲了。
我们曾约定过,要一辈子陪伴的。
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- 不动产登记制度的意义
不动产登记制度的意义
不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢,
土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户,建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务,也是社会各界高度关注的话题。那么,不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣,国土资源部将如何开好局、起好步?不久前,国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访,对上述问题一一作出解答。
明确目标方向确认和保护产权,为市场经济保驾护航
市场经济的本质是产权经济,不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平具有重要意义
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院
机构改革和职能转变方案的重要内容,是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,也是贯彻落实十八届三中全会提出的完善产权保护制度、赋予农民更多财产权、健全自然资源资产制度的一项基础性工作,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,方便企业、方便群众,尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度,夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。
具体来说,根据国务院有关精神,建立和实施不动产统一登记制度,有以下三方面意义。第一,有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济,不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记,进一步提高登记质量,避免产权的交叉或冲突,保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基础,有效保护权利人合法的不动产财产权。第二,有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记,促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件。第三,有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。通过不动产统一登记,最大限度整合资源,减少政府行政成本,进一步厘清政府与市场关系,完善政府运行机制,发挥市场的积极作用。通过整合登记职能,减少办证环节,采取一站式服务等措施,节
省登记费用,更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。
路线图、时间表如何设计?
紧密倒排时间3年全面实施不动产统一登记制度
从2014年开始,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系
2014年3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出,建立和实施不动产统一登记制度时间紧、任务重、影响大,需要统筹谋划,落实到思想上、统一思想,做好顶层设计。按照会议精神,不动产登记总的目标是,按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则,在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台四统一的基础上,加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系,最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变,保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权。
目前,总的考虑是,从2014年开始,通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施,用3年左右时间能够全面实施不动产
统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。
千头万绪从何入手?
平稳有序统一围绕四统一从法制、机制、信息化三方面着手
突出法制建设、搭建制度框架;用好联席会议平台,平稳有序统一;实现信息共享,提供有效服务
为加快建立和实施不动产统一登记制度,加强组织领导和统筹协调,积极稳妥推进各项工作,国土资源部专门成立不动产统一登记工作领导小组,突出重点,抓好不动产登记制度顶层设计。
按照党中央、国务院的有关要求,目前工作已经取了一定进展,一是制定方案,沟通情况、做好下一步部门衔接工作准备。二是牵头建立了不动产登记工作部际联席会议制度。三是先期开展《不动产登记条例》有关重点问题的专题研究,初步形成了条例框架和研究
成果;同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。四是组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。另外,我们还拟于近期召开研讨会,就建立不动产统一登记制度的相关重要问题进行研究。
今后我们将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这四统一,采取以下三方面推进措施,一是突出法制建设,在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。二是用好联席会议这个平台,形成切实有效的工作衔接方案,指导监督地方推进工作;在推进统一登记过程中,各部门将做好工作衔接,实现平稳有序统一。三是搭建信息共享平台,实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享,提高政府行政效能,方便社会依法查询,提供有效服务。在此基础上,逐步拓展信息平台应用领域,为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。
在统一登记制度建立过程中,要保持工作的稳定和连续性,在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下,各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作,不影响百姓顺利办理产权证书;在实施统一登记后,新证书投入使用,原来已经颁发的各类证书继续有效,不强制换证,而是逐步替换旧证书,不增加企业和群众负担。
我国的不动产登记制度
篇一:完善我国不动产登记制度
浅谈完善我国不动产登记制度
摘 要 《物权法》的颁布,确立了物权公示公信的原则和不动
产登记制度。作为物权变动的一种模式,在因法律行为引起的物权
变动方面,主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付
在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种,
其物权变动模式相对较为简单;而在不动产的登记方面,首先,关
于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移
动将改变其价值的物,在理论上,还包括添附于土地和建筑物的物。
其次,不动产的变动表现为登记。
关键词 不动产 登记 物权法
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作者简介:易树钊,华南理工大学法学院民商法学2010级硕士研
究生。
我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造
册制度,全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法,对于减
少不动产管理工作的混乱,促进交易有着重要的意义。但在实际操
作中还存在较大的问题,如法律、行政法规规定过于原则,对于基
本的登记机构也没有具体明确,现行的农村土地承包经营权登记制
度不能达到公示的要求,《物权法》以形式审查为主,实质审查为
辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序,
保护当事人的利益,促进市场交易,因而我们还须借鉴其他国家,
制定统一的不动产登记法,同时,以配套的行政制度保障不动产登
篇二:浅论我国的不动产物权登记制度
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浅论我国的不动产物权登记制度
作者:李爱玲
来源:《科技创新导报》2011年第18期
摘 要:不动产物权登记制度是物权法中的一个重要内容,世界各国的许多学者对于不动产物权登记所采用的模式也有着不同的观点。并且不动产物权登记制度在我国建立具有十分重要的意义和作用。
关键词:不动产登记登记生效主义登记对抗主义
中图分类号:D9 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)06(c)-0237-01
1 我国不动产物权登记制度的涵义
不动产登记制度是物权法的一个重要内容,是物权对世效力和公示原则的基本要求。不动产登记,也叫不动产物权登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。也就是说,不动产物权登记首先必须要由当事人申请,还要由国家专职部门履行登记行为,再有登记的内容为不动产物权及其变动事项,例如所有权、地上权、地役权、抵押权及质权等等。而且登记的事项必须记载于不动产登记簿上。对于不动产物权登记的性质有两种说法,第一种是行政行为说,该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。[1]关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政
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许可行为,另一种观点认为是行政确认行为。第二种说法是私法行为说,该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关亦或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”[2]但本人认为不动产登记既具有公法行为的性质又具有私法行为的性质,但主要还是属于私法范畴,毕竟不动产物权登记行为是一种对于不动产物权权利属性及权利状态的一种确认。
2 我国不动产物权登记制度采用的效力模式
不动产物权登记所采用的效力模式,各国都不尽相同。但主要有两种模式是当今许多国家所采用的。一种是登记对抗主义,又叫意思主义,是指法定的公示方法—登记,仅仅是物权变动的对抗要件。即当事人一旦形成所有权变动的意思表示,即发生所有权变动的效果,只不过在具备公示手段前,所有权变动的事实不能对抗第三人。这就意味着只要有单纯的、诺成性的合意就足以使所有权发生转移。[3]第二种是登记生效主义,又称形式主义,是指未经公示,当事人之间根本不发生所有权所有权变动,当然更谈不上对抗第三人的效力。[4]
我国的民法一直属于大陆法系民法的范畴,而在大陆法系的发展史上,所有权变动一直沿用着登记要件主义。因此,我国的不动产登记制度从所属范围来讲,大体上主要也应采用
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公示要件
主义,这是其一。其二,当事人想转移所有权只要达成合意便可,那么也就意味着按照债权人双方的合意来追究责任,势必导致纠纷重重,严重影响了所有权交易的正常秩序。第三,公示要件主义将所有权观念上的交易转化为物质上的形式,向社会大众提供了一定的值得信赖的公示效果,给双方当事人一种完整的积极和消极的双重保护。但是,所有权变动所采取的形式也不是没有例外,例如我国的地役权采取登记对抗主义模式,主要考虑到我国农村的实际情况,地役权80%,90%都是不登记的,为了方便群众,减少成本,物权法采取登记对抗主义模式。总之,我国的的不动产登记采用的效力模式是登记要件主义兼顾登记对抗主义。
3 我国建立不动产物权登记制度的重要性
3.1 有利于维护不动产交易的安全
不动产物权登记是对不动产权利状况和权利归属的确认,因此不动产登记体现了所有权的公示性,增加了不动产所有权的透明度,有利于当事人作出正确的判断,由于登记的公信力,从而保护了善意第三人的利益,在法律制度上的表现则是不动产善意取得制度。例如,双方当事人签订了一个房产买卖合同,买受人基于对所有权人的信赖而支付了对价,但此时该房产却有可能被所有权人卖给其他买受人或该产权的所有人并非此人,而是另有其人。在这种情况下,法律如果没有明
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确的规定,就会使善意第三人的信赖利益受到损害,从而影响了交易的积极性。这种制度不仅维护了不动产的交易安全和交易秩序,而且有利于政府对不动产交易市场的监管。
3.2 有利于保护我国当事人对不动产所有权的私有权利
虽然随着社会的发展,我国的民法从自由主义的私法逐渐涉及到国家或社会的干预,但私法的出发点依然是合同自由和权利自由。从不动产效力的分析来看,其实体现了国家公权力对私人交易关系的干预程度。但不动产所有权进行登记的前提条件是,要有当事人的申请,当事人申请是所有权当事人合意的体现,所有权当事人合意则是当事人意思自治的体现。另外,不动产所有人还有补办登记的自由,不动产所有权未经登记则不发生所有权专转移的效力。这就意味着,不动产所有人有是否使不动产所有权发生效力的自由选择权。
3.3 我国的不动产登记制度体现了公平公正的价值观
为了维护真正权利人的利益,我国的不动产所有权登记制度设置了异议登记和更正登记。权利人和利害关系人认为不动产登记簿上记载的事项若有错误,可以申请更正登记。不动产登记薄记载的事项,若权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的,登记机构应当更正登记。但真正的权利人在发现登记错误后,到申请更正登记前这段时间,不动产所有权会不会被不知情的善意第三人取得是真正权利人最担心的事,那么异议登记很好的解决了此事。异议登记是对登记名义
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人的权力正确性提出质疑,由于此时登记名义人的权利无法进行正确推定,登记就无法产生公信力,公信力丧失,使不动产善意取得制度不能适用。所以,异议登记制度使登记名义人的处分权受到限制,为真正的权利人完成更正登记赢得了时间,使得真正的权利人的利益不受损害或失而复得。从这一点看,我国的不动产登记制度体现了公平公正的价值观。
篇三:我国不动产登记制度研究
编辑。
摘要: 不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。 目前 世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长,我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处,结合我国的现实国情,构建有 中国 特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的 历史 ,指出我国的登记制度存在诸多缺陷,并归纳 总结 了学者们关于完善该制度的若干建议,认为物权法中对登记制度的规定,标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为,我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种 法律 效力,并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章
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分析 了我国不动产登记机关应履行的职责,并对登记错误的责任赔偿 问题 进行了分析,指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则,其目的是为了减少登记错误,更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件,并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
关键词:不动产登记 登记效力 登记类型 责任赔偿
不动产登记是物权法中的一项重要制度。在 现代 市场 经济 社会 中,法律在保护财产静的安全的同时,更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位,因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色,它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出:“不论物权法如何完善,如果没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。”因此, 研究 不动产登记制度,对于正确理解物权变动法理,准确适用法律,保障交易安全,维护交易秩序,都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。
一、不动产登记概述
(一)不动产登记的意义
不动产登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专
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职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如,某甲通过合法建筑建造住宅一处,经甲向房产管理部门申请,由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿,该项记载就是不动产登记,又称不动产物权登记。不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。当事人提出登记申请,是不动产登记的起始环节和必经步骤,是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请,就不会产生登记法律关系。但是,并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务,其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。因此,只有与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人,如权利人和利害关系人,才能依法定程序向不动产登记机关提出登记申请。
2.登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记,这是各国立法的通例。然而,由于登记具有公示作用,对当事人权利具有重要 影响 ,这就要求登记机关必须具有权威性。如果登记机关没有权威性,其所办理的财产登记就可能失去公信力,申请人的权利也无从得到保障,从而不能实现财产登记的基本目的。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力,从而担当登记重任。因此各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。例如,
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德国办理不动产登记的为属于地方普通法院系统的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地 方法 务局及其派出所;在瑞士大多为各州的地方法院。只有法律明确规定的登记机关,才享有办理不动产登记的职权;也只有在该机关进行登记,登记才能发生法律效力。
3.登记 内容 为不动产物权及其变动事项。不动产登记的内容是法律规定要求进行登记的不动产权利。在采不同登记模式的国家,法律对于登记内容的规定存在重大差异。总体而言,在采物权登记制度的国家,一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。例如,日本《不动产登记法》规定,不动产登记的对象包括以下权利:(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。我国 台湾 地区“土地登记规则”第5条亦有类似规定。我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。故登记内容应为不动产物权及其变动事项。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。在采实质主义登记立法的国家,不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据,它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。不动产物权只有由登记机关记载于不动产登记簿,才能由国家行为担保其公信力,并依此对不动产物
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权变动的可信性作出保障,才便于由登记机关长期保存,并为权利人和利害关系人查询提供方便。因此,登记机关在受理不动产登记申请后,须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿,对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载,才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。
(二)不动产登记的性质
不动产登记的性质,是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质,大致有三种学说:(1)公法行为说。认为不动产登记属于一种公法上的行政行为,它体现了国家对不动产物权关系的干预,干预的目的旨在明晰各种不动产物权,依法保护物权人的合法权益。(2)证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断,认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”(3)私法行为说。认为登记本质上应为私法行为。
我们认为,不动产登记并非登记机关的行政管理行为,其本质应为产生私法效果的事实行为。 不动产登记是依当事人申请,由国家专职部门实施的活动。登记机关的职能,主要在于对不动产物权予以公示,明确权利归属,以维护交易安全。在不动产登记法律关系中,当事人的权利来源于法律
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法规的规定,登记不过是对该权利的“宣示”或“确认”。登记本质上是一种事实行为,它并不能赋予任何人以权利,即登记本身不能创设物权。毋庸讳言,正是由于国家公权力介入了登记,以国家行为作担保,才赋予不动产登记强大的公示效力。从登记制度的起源看,其最初是随国家征收税赋的需要而产生的,带有明显的行政色彩。但随着商品经济的 发展 ,登记制度发生了质的变化,它不再仅仅与国家利益相关,而且与社会公共利益及经济秩序紧密相连。对不动产物权进行登记,目的是通过登记向公众昭示权利,从而表明权利人权利的存在,维护交易安全。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信,其所产生的是私法上的效果。正如我国有学者指出的,“土地权利登记,在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认,赋予土地权利变动的法律效力,即给土地权利变动提供法律基础。”登记并非公法上的行政行为。行政行为强调行政机关单方的行政意思表示,而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示,包括当事人以及相对人提出的登记申请,登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示,当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。该意思表示具有综合构成性,登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。因此,登记不是登记机关的单方行政职权行为。事实上,登记并非登记机关的权力,而是其法定职责,对于符合法律要求的形式
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要件的登记申请,登记机关有登记义务,登记效力并不受登记机关的意志左右。不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然联系,就不动产登记机关的选择而言,国家完全可以不受有关不动产行政管理权力配置的制约,而指定行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记。因此,我们必须明确区分不
动产登记与不动产的行政管理行为,摒弃那种把不动产登记视为行政管理手段,将登记行为视为公法上行政行为的观念,确立登记为法律服务、为当事人服务的立场。
二、不动产登记模式考察
近、现代各国的不动产登记制度,大致可归纳为三种模式:契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。
(一)契据登记制度
契据登记制度,也称形式主义登记,是指不动产物权的变动,经当事人订立契约即发生效力,但非经登记,不得对抗第三人。契据登记制度以法国为代表,日本、意大利、比利时、西班牙等国以及美国多数州也采行此制。《法国民法典》第711条规定:“财产所有权,因继承、生前赠与或遗赠,以及因债的效力,取得与转移。”第1583条规定:“当事人一经对标的物与价金协议一致,即使标的物尚未交付,价金尚未支付,买卖即告完全成立,且买受人对出卖人依法取得
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标的物的所有权。”《日本民法典》第177条亦规定:“不动产物权的取得、丧失及变更,除非依登记法规定进行登记,不得以之对抗第三人。”依据契据登记制度,由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况,以便有利害关系的第三人进行查阅。不动产物权变动并不以登记为生效要件,只要当事人意思表示一致,订立契约,就能发生物权变动的效力。登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记,对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查,因而该种登记不具有公信力,仅具有对抗第三人的效力。
契据登记制度具有以下法律特征:(1)登记为物权变动的对抗要件。即不动产物权变动因当事人合意而生效,登记只起简单的公示作用,对当事人实体权利无决定影响。(2)登记与否不予强制。由于登记不发生权利变动的效果,登记与否对当事人的权利没有直接关系,当事人可以自愿选择是否登记,法律对此并无强制性规定。(3)登记实行形式审查主义。登记官吏对于登记申请,只进行形式审查,即只审查契约及手续是否完备。如手续完备,即依契据内容记载于登记簿。至于契据所载权利是否真实,有无瑕疵,则在所不问。(4)登记无公信力。登记仅对当事人物权变动行为的存在进行证明和表彰,对于已经登记的权利,公众不可信赖其为真实的权利。交易完成后,就第三受让人而言,对于已登记
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的权利事项,如有人主张权利,应依实体法确定权利归属。(5)登记簿采人的编成主义。即登记簿以权利人为标准编辑而成,而不以不动产为标准。登记完毕后,仅在交易契约上注记登记经过,不发权利证书。(6)登记不动产物权变动状态,即不仅登记不动产物权的现在状态,而且登记物权变动事项。
(二)权利登记制度
权利登记制度,又称实质主义登记,是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创,并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。《德国民法典》第873条第(1)项规定:“转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利,需有权利人与相对人关于权利变更的协议,并应将权利变更在土地登记簿中登记注册”。我国台湾地区“民法”第758条亦规定:“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者,非经登记,不生效力。”根据权利登记制度,任何基于法律行为的不动产物权变动都必须登记,如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。也就是说,不动产登记不仅具有物权变动公示的效力,而且还具有决定物权变动是否生效的效力。
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权利登记制度具有以下法律特征:(1)登记为物权变动的生效要件。登记为不动产物权的法律行为成立生效的必要条件,不动产物权依法律行为而取得、设立、丧失及变更,非经登记,不生效力。因此,对于依法律行为的不动产物权变动,除当事人意思表示一致外,还必须践
行法定登记的形式,才能发生效力。(2)登记采实质审查主义。登记官吏对于申请人的登记申请,有实质审查权,不仅审查申请必须具备的形式要件,还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后,方可予以登记。
(3)登记具有公信力。公众可以信赖登记权利为真实的权利,登记关于权利状态的表示具有绝对效力。登记簿上记载的权利,即使在实体上存在登记原因不成立、无效或可撤销情形,也不得以其不成立、无效或可撤销对抗善意第三人。(4)登记采用强制主义。不动产物权的变动,不经登记不发生效力。这就要求当事人订立契约后,要取得物权变动的效果,还必须依法进行登记。(5)登记簿采物的编成主义。登记簿以不动产物权为标准编成,即依土地地段、地号先后次序编制而成。登记完毕不发权利证书,仅在契约上注记登记经过。(6)登记以不动产权利的静态为主。登记簿先办理不动产权利的现在状态,再及于不动产权利的变动情形。
(三)托伦斯登记制度
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托伦斯登记制度,又称权利交付主义登记,是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制度产生于澳大利亚南部。除澳大利亚外,英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国以及美国的加利福尼亚、马萨诸塞等十余州也采用此制度。根据托伦斯登记制度,在初次登记不动产时,登记机关按照一定的程序确定不动产的权利状态,制成地券。转让不动产时,当事人之间作成让与证书,连同地券一起交给登记机关。经登记机关审查后,在登记簿上记载权利的转移。对于受让人则交付新地券,或在原地券上记载权利的移转,从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权属状态。
托伦斯登记制度具有如下法律特征:(1)登记不实行全面的强制主义。并非一切土地都必须向政府申请登记,登记与否,任由当事人自行决定。但土地一经登记即进入强制状态,日后如有土地移转或变动,非经登记不生效力。(2)登记采实质审查主义。登记官吏对于登记申请有实质审查权,登记机关进行登记时须依一定程序,详细审查登记原因及证明文件,以便精确确定不动产的权利状态。对必须公告者应经公告程序,登记始能确定。(3)登记具有公信力。土地一经登记,即具有不可推翻的效力。法律保护信赖登记簿记载的善意第三人,故任何人皆可信赖登记。(4)交付权利证书。权利证书为申请人享有登记权利的确定凭证。当土地进行第一
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次所有权登记时,登记机关依权利状态制成权利证书一式二份,一份交申请人保存,作为确认权利的证明;一份由登记机关保存,以用来编成登记簿。申请人保存的权利证书内容与登记簿完全一致。(5)登记土地上的权利负担。已登记的土地上如设有抵押权等他项权利时,应办理他项权利的设定变更登记。(6)设置赔偿基金。登记权利有不可推翻的效力,如登记有遗漏或错误,致使真正权利人遭受损害时,登记机关负赔偿责任。登记机关以申请人所缴纳的费用设置赔偿基金,以供将来赔偿之用。
(四)对三种登记模式的评析
上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制,均与其本国的 政治 、经济、文化、历史传统等因素紧密结合,并通过各自的内部调整,基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情,将很难判断孰优孰劣。
契据登记制度与法国、日本的物权变动债权意思主义相适应,物权交易仅凭双方当事人独立的意思表示即能发生实际的物权变动,毋需登记的繁琐程序,极大地限制了国家公权力对物权交易和个人意思的干预,实现了“人之意思尊重”的社会理想,保障了交易迅捷。然而,在契据登记制度下,由于物权变动完全取决于当事人的意思,使社会不能从外部认识当事人之间物权变动的时期与有无,物权变动法律关系无
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法明确化,其结果就产生了当事人之间的内部关系与对第三人的外部关系不一致的问题,有害交易安全,不符合现代市场经济重视对动态的物权交易安全保护的基本要求。
权利登记制度与托伦斯登记制度,由于将不动产登记作为物权变动的生效要件,并且采实质
审查主义,克服了契据登记制度存在的不足。在两种登记模式下,因登记具有公信力,使信赖登记的善意第三人的利益得到了彻底的保护,从而有效地保护了交易安全,使当事人之间的物权变动关系与对第三人的公示关系明确化,物权变动的时期也得以明确,物权交易关系变得透明。同时,完善的登记制度使交易当事人能够便利地获得与作为交易标的的不动产相关的信息,大大降低了交易成本。但他们也并非完美无缺。由于他们要履行申请
、审查、公告等繁琐程序,使物权交易的手续复杂化,不具有契据登记制度下交易的便捷性。
以实用主义的态度来审视三种登记制度,它们各有所长,均有许多值得我们 学习 借鉴之处。因此,我们在制定不动产登记法时,应充分比较、借鉴上述制度的长处,根据我国的现实国情,将其加以整合,在保障交易安全的基础上实现交易便捷,从而使登记制度更好地发挥为社会主义市场经济服务、为当事人服务的作用,构建具有中国特色的不动产登记制度。
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三、我国不动产登记制度的演变
(一)我国古代的土地登记制度
我国以土地为中心的登记制度源远流长,从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证,我国古代以土地交易为中心形成的登记制度,肇始于周朝中后期。《周礼•大司徒》记载:“掌建国土地之图,与其人民之数,以安抚邦国,以天下土地之图,周知九州之地域,广轮之数,办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”受社会经济发展水平制约,当时的土地登记仅具雏形。唐代以后,我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。唐《均田令》规定:“凡买卖皆须经所部官司申碟,年终彼此除附。若无文碟辙买卖,财没不追,地还本主。”由此可见,唐代土地登记制度较前已有较大发展,不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度,而且初步建立了土地交易登记制度。土地买卖必须通过官府,进行书面申报和登记,才能发生效力。否则,不仅交易无效,而且还要受到严厉的制裁。
北宋时期,随着商品经济的发展,土地登记制度进一步完善。宋《方田均税条约并式》规定,由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布,并在其四至设定标志,正式登记造册,作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。南宋时期,更颁布《经界法》,设置了专司土地登记管理工作的经界所,隶属转运司。民户按统一要求制作砧基簿,全面记载户主、田产面积、
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四至、来源等土地状况,附以地形图,经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所,再由经界所勘验核实交付产权人,并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据,也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时,由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”,土地转让才发生效力。可见,宋代的土地登记制度不仅相当发达,而且已出现了专司土地登记管理工作的机构。
元、明时期,由于土地关系极不稳定,土地登记制度也处于不断变化中。元初为解决因长期土地兼并而出现的“强者田多而税少,弱者产去而税存”的问题,曾颁布《经理法》,对土地田产进行清查登记。《元典章》中甚至定有“经官给据”制度,“已后典卖田地,须要经诣所属司具给据,方许成交,随时标附,明白推收,各司县置簿附写”,即出卖土地要提出申请,经官勘查后发给公据才可交易。这一制度可以视为我国古代社会不动产管理制度的典型。明初实施核田法,建“鱼鳞图册”,作为官府征收赋税的凭证,也成为解决土地纠纷的重要依据。鱼鳞图册的编制为明朝土地的管理甚至政权的稳定,都发挥了重要作用。清朝入关后,因进行多次大规模的圈地运动,使明代建立的地籍登记制度荡然无存。至清朝中期,土地财产权登记制度也未得到充分发展,直到清末引进西洋法制后,这一状况才稍有变化。《大清民律草案•物权》采德国立法例,对物权登记给予高度重
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视,并作系统规定,现代不动产登记制度才被引入中国,但终因满清王朝的覆灭而破产。
从我国古代土地登记制度的历史演变可以看出,它主要是伴随土地税赋制度而存在的,乃税赋制度的衍生物,其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用,并不能作确权证书。更为重要的是,地契资料由官府掌握,且对外保
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