类类类类类一、型酒店
二、咖啡店
三、超市
类类四、火店
类 类类类五、普
类六、面
类类类类类类类类七、一般精品店、
类类八、酒吧、茶餐等
类类类类
类类十、
十一、KFC 类麦当
一、型酒店址要求:类类类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类、区要求:近主要公路,或速
口,交通便利,有通往商区及机、火,汽,站的公交路,市郊合部。类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类2类类类类
3类类类类类类类类、面租期:建筑面3000—6000平方米,本年限10年以。4类类类类类类类类类类类类类类类、合式主
二、咖啡店址要求:类
1类类类类类类类类类类类类类类类、商圈要求:商住楼、高档住宅区、食街、酒店附近,人流充足。2类类、筑要求:高4类类类类类类以上,要有适合装修的招牌位及广告挂,排、排烟管道方便。有充足的位,少类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类、面和租期要求:一般在300——500类类类类类类平米之。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租5
三、超市址要求:类
1 类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈要求:市口好,位于市中心,新老城区部或大型住宅小区内的面,于大型超消者类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类行到达店址所需在步10类类类类类分以的范类核心商圈,所需10--30类类类类类类类类类类类
定住所的常住人口主体的有及潜在人口数,要求在类类类类类类类类类类类类类类类类15-20类类万人,且周人口具有一定的增,合
商圈要求:消者行到达店址所需在类类类类类类类类类类类20类类类类类类类类类步分以内商圈范,商圈内具有固住所的常住人口及潜在增人口数求在类类类类类类类类5--8类万人,且周人口具
物要求:类类类类
2类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑形:最好框架构,
超三,高高不低于类类类类类类类类类类类3.2,柱距以8×8类类类类类类类类米宜,物
3类类类类类类类类类类、面和租期:便利店面80~120类类类类类类平方、准超市面800~2000方米、社区店面类2000~5000类类类类平方米、大型面5000~20000类类类类类类类类米,用
4类类类类类类类 、合作方式:租、建、
四、火店址要求:类类类
1类类类类类类类类类类类、商圈:址于人不少于5万人的居住区域或社区型、域
2类类类类类类类类类类类类、建筑求:框式建筑,厨房可小于
余同餐。楼上商亦可。类类类类
3类类类类类、面和租期:150~500平方米,
五、普通餐、快餐等。类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:商型的普餐
般址在商区域或繁街市附近,或其他知名类类类类类类类类类类类类
度的街市,大众餐以家庭、个人消主,一般址在社类类类类类类类类类类类类类类类类类型或便利型商街市。而快餐一般址在客流繁忙类类
之,如繁商街市、站、空港,以及消水类类类类类类类类类类类类类类类
中等以上的区域型商街市或特繁社区型市。类类类类类类类
2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要求:一般餐要求框架构,高不低于4.5类类类类米。配套:力不少20千瓦/100类类类类类类类平方米,有充足的自来水供,有油烟排放通道,有水排放、生化理装置,位地下室类类类类类类类
一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐因餐个性化装、类类类类类类类类类布,各建筑构形式均适合餐,但剪力或承类类类类类
重、窗除外,餐前有相的停。类类类类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、面和租期:一般要求不得少于年,面快餐店要求200~500平方米,大众型类80~200类类类类,商
类六、面
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:面是中式普通餐
半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面以切面半成品加工商品类类类类类类类类类类类大大短了生,足人速食要求。面宜交通支道、行人不少于类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类
10人次的区域。。。
2类、建筑要求:同餐
3类类类类类类、面租期要:80~200平方
七、一般服、礼品、运品牌等店要求:类类类类类类类类类
1类类 类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:商气氛厚,客流量大,人气旺高档类类类类类类类类类类类类类类类 合商附近,知名度及客流量的高街( 类类客流需足目类类类类类类 群特征)类类 ,知名度高的店附近(类类类类类:麦当、肯德基近)
2类 类、建筑要求:商店可度,格局面不少于是浅方型最佳,强3类类类类类米,且越越佳,窗位置及度需面类类类类类类类类类类类类类类类类类类类向街道,越佳,近期无城建划。3类类类类类类类类类类类类类、面和租期:租期至少一年。面15米到80米。一般40平
八、茶坊、酒吧
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:消者入茶坊、酒、咖啡的机是休类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类正
是以文化、情类类类类类类类类类类类类类类类类类类、特色,以及舒适和悦来吸引消者的,其址往往是类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类雅路段,具有、雅的境,消象具有一定的消类类类类类类类类类类
2、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡的布置和装有个性化类类类类类类类类类类类类类类类类类类与化要求,但建筑形式类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类无殊要求,投者意、想而异。高不低于2.8类米,力每100平方米10类类类类类类类类千配置,有来水供。如与居相,
3类类类类类类类、面、租要求:50~400平方
九、器,类类类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:位于城市或某区域的商中心,人流量大,交通便利副省类类类类类类类类类类类类类类类类以上城市直市、省会城、副省城市核心商圈,地城市市区人口类类类类类类类50类类类类类类类类万上,具有一定的能力商中心,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类市江、浙江、广等地的,内省份展快的市,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类先,,百副省上城市的达的郊区核心商圈。强2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要求::独立、清晰的。楼从一楼始,地市楼类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类不超四楼,市楼超三楼,物距街道的距离在6类类米以上,有的地和前广,类类类类类类类类类类类类类类类类类正常使用的消防系、合并正常使用水供类类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、面和租期:副省以上城市直市、省会城市、副省城市核心商圈5000平米以上,区域商4000平米以上,大型社区3000类类类平米以上,地城市市人口50类类类类类类类万以上,具有一定的力商中3000类类类类类类平米以上,市江、浙江、广等地的市内类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类强份快的市,百先,副省类类类类类类类类类类类类类类类以上城市的达的郊区核心圈心
十、国美器类类
1、商圈要求:
1类类类 ,商街店----类类类类类类类类类类类类类类类类类街商,一,。于
2 ,店中店 ----类类类类类类类类类类类类类在具有大商流的大
类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类于或接近器商品售区或日用消。
3 ,社区店 ----类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类位可笮射多个高消社区的商区域,,,,?0
4类类,特定市店----手机、IT类类类类类类类类一条街,,。市手机、IT一条街。5类类,交通枢店----类类类类类类类类类类类类类类类类类位于地、机、站、交等且形成一定类
3C类类类类店
2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要:独立、清的,楼从一楼始,楼不超四楼,不
非店中店要有的停和前广,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类使用消防系、合格并正常使用的供水供类类类类类类类类类类类类类类类类类类类系,空系、扶梯和梯,两以,3类类类类类类、面租期要求:1,小型店:30,50平米。2,中型店:80,120平米、160,240平米。3,大型店:260,320类类平米。四、旗店:400平米左右。4类类类类类类类类类类类、店原:小型店只3C类类类类类品,型店和大型店据店址所商圈特点和类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类音共同。商街店店中交通枢店以小型店和中型店主,店以中店
主,特定市店以中型店和大店主。类类类类类类类
十一、KFC类、麦当
1类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈求:城市一商圈的繁地,
2、建筑要求:1,楼板到梁底高度,不得低于3米。,2,楼板承重:乙方厨房区楼板荷类类类450kg/类类类类类类?,餐区活荷250 kg/?,3,供 类类类:甲方提供空及200KW的用类类类类类类类量,并提供一185类类类类类类类类类类类类类芯于甲方配室引至乙方指定位置,乙方自配,类类类类类类类类类类类类并立安装表,4,供 :方提供25吨水/天,供水径类2.5/3.0类类类,水不小于2.5?/?2类类
甲方提供相的排水管位置,排水管类类类类类类类类类类类类类类类类径不小于6英寸,6 类类,隔油池:在餐附近区域类类类类类类类类类类类类类类类类类类供适位置,供
类类类类类类类类类类致争或影响相系,7 类 类类类类类类类类,化池:甲方提供与化池相的管道至方租区域,类类类类8类类类类类类类类类类类类类,排烟:提供室外的放油烟管道位置,位置将类类类类类类类类类类类类类类类争或相系。排烟管道的截面500mm×700mm,8,招 类类
9类类类类类类类类类类类类类类类类类类类,空:甲方提供冷暖空保使用自早8:00类至11:00,其制冷量厨房不小于类类类类450卡/?/类类类类类类类类类小,用餐不小350卡/?/类类类类类类类小。餐温度冬天不低类类类15度,夏天不高于25类类度,秋在20-25类类度之。,如KFC
10类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类,重:冷、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部置楼,重类类类类类类3类类类类类类类类类类类吨,下槽可将均匀放,使均类类类类类类匀受力,11类类类类类类类类类类类类类,卸位:甲方提供卸位,12类,方按德基一准部及外部行装修。
13类类类类类类类类类类类类类类类类类,消防系:方自消防系并甲方通,14类类类类类类类,:方提
3类类类类类类类、面租期:首,350类类类类平方,使用面,,面12米。租期
类类类类类一、型酒店
二、咖啡店
三、超市
类类四、火店
类 类类类五、普
类六、面
类类类类类类类类七、一般精品店、
类类八、酒吧、茶餐等
类类类类
类类十、
十一、KFC 类麦当
一、型酒店址要求:类类类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类、区要求:近主要公路,或速
口,交通便利,有通往商区及机、火,汽,站的公交路,市郊合部。类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类2类类类类
3类类类类类类类类、面租期:建筑面3000—6000平方米,本年限10年以。4类类类类类类类类类类类类类类类、合式主
二、咖啡店址要求:类
1类类类类类类类类类类类类类类类、商圈要求:商住楼、高档住宅区、食街、酒店附近,人流充足。2类类、筑要求:高4类类类类类类以上,要有适合装修的招牌位及广告挂,排、排烟管道方便。有充足的位,少类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类、面和租期要求:一般在300——500类类类类类类平米之。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租5
三、超市址要求:类
1 类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商要求:市口好,位于市中心,老
小区内的面房,于大型超市消者类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类行到达店址需在步10类类类类类分以内的范类核心商圈,所需10--30类类类类类类类类类类类分的
定住所的常住人口主体的有及潜在人口数,要求在类类类类类类类类类类类类类类类类15-20类类万人,且周人口具有一定的增,合
商圈要求:消者行到达店址所需在类类类类类类类类类类类20类类类类类类类类类步分以内商圈范,商圈内具有固住所的常住人口及潜在增人口数求在类类类类类类类类5--8类万人,且周人口具
物要求:类类类类
2类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑形:最好框架构,
超三,高高不低于类类类类类类类类类类类3.2,柱距以8×8类类类类类类类类米宜,物
3类类类类类类类类类类、面和租期:便利店面80~120类类类类类类平方、准超市面800~2000方米、社区店面类2000~5000类类类类平方米、大型面5000~20000类类类类类类类类米,用
4类类类类类类类 、合作方式:租、建、
四、火店址要求:类类类
1类类类类类类类类类类类、商圈:址于人不少于5万人的居住区域或社区型、域
2类类类类类类类类类类类类、建筑求:框式建筑,厨房可小于
余同餐。楼上商亦可。类类类类
3类类类类类、面和租期:150~500平方米,
五、普通餐、快餐等。类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:商型的普餐
般址在商区域或繁街市附近,或其他知名类类类类类类类类类类类类
度的街市,大众餐以家庭、个人消主,一般址在社类类类类类类类类类类类类类类类类类型或便利型商街市。而快餐一般址在客流繁忙类类
之,如繁商街市、站、空港,以及消水类类类类类类类类类类类类类类类
中等以上的区域型商街市或特繁社区型市。类类类类类类类
2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要求:一般餐要求框架构,高不低于4.5类类类类米。配套:力不少20千瓦/100类类类类类类类平方米,有充足的自来水供,有油烟排放通道,有水排放、生化理装置,位地下室类类类类类类类
一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐因餐个性化装、类类类类类类类类类布,各建筑构形式均适合餐,但剪力或承类类类类类
重、窗除外,餐前有相的停。类类类类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、面和租期:一般要求不得少于年,面快餐店要求200~500平方米,大众型类80~200类类类类,商
类六、面
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:面是中式普通餐
半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面以切面半成品加工商品类类类类类类类类类类类大大短了生,足人速食要求。面宜交通支道、行人不少于类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类
10人次的区域。。。
2类、建筑要求:同餐
3类类类类类类、面租期要:80~200平方
七、一般服、礼品、运品牌等店要求:类类类类类类类类类
1类类 类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:商气氛厚,客流量大,人气旺高档类类类类类类类类类类类类类类类 合商附近,知名度及客流量的高街( 类类客流需足目类类类类类类 群特征)类类 ,知名度高的店附近(类类类类类:麦当、肯德基近)
2类 类、建筑要求:商店可度,格局面不少于是浅方型最佳,强3类类类类类,且越越佳,橱窗置及度需面类类类类类类类类类类类类类类类类类类向
3类类类类类类类类类类类类类类、面和租期:租期至一年。面15方米到80平方米。一般40平米80
八、茶坊、酒吧
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:消者入茶坊、酒、咖啡的机是休类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类正
是以文化、情类类类类类类类类类类类类类类类类类类、特色,以及舒适和悦来吸引消者的,其址往往是类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类雅路段,具有、雅的境,消象具有一定的消类类类类类类类类类类
2、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡的布置和装有个性化类类类类类类类类类类类类类类类类类类与化要求,但建筑形式类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类无殊要求,投者意、想而异。高不低于2.8类米,力每100平方米10类类类类类类类类千配置,有来水供。如与居相,
3类类类类类类类、面、租要求:50~400平方
九、器,类类类类类
1类类类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈:位于城市或某区域的商中心,人流量大,交通便利副省类类类类类类类类类类类类类类类类以上城市直市、省会城、副省城市核心商圈,地城市市区人口类类类类类类类50类类类类类类类类万上,具有一定的能力商中心,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类市江、浙江、广等地的,内省份展快的市,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类先,,百副省上城市的达的郊区核心商圈。强2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要求::独立、清晰的。楼从一楼始,地市楼类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类不超四楼,市楼超三楼,物距街道的距离在6类类米以上,有的地和前广,类类类类类类类类类类类类类类类类类正常使用的消防系、合并正常使用水供类类类类类类类类类类
3类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类、面和租期:副省以上城市直市、省会城市、副省城市核心商圈5000平米以上,区域商4000平米以上,大型社区3000类类类平米以上,地城市市人口50类类类类类类类万以上,具有一定的力商中3000类类类类类类平米以上,市江、浙江、广等地的市内类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类强份快的市,百先,副省类类类类类类类类类类类类类类类以上城市的达的郊区核心圈心
十、国美器类类
1、商圈要求:
1类类类 ,商街店----类类类类类类类类类类类类类类类类类街商,一,。于
2 ,店中店 ----类类类类类类类类类类类类类在具有大商流的大
类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类于或接近器商品售区或日用消。
3 ,社区店 ----类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类位可笮射多个高消社区的商区域,,,,?0
4类类,特定市店----手机、IT类类类类类类类类一条街,,。市手机、IT一条街。5类类,交通枢店----类类类类类类类类类类类类类类类类类位于地、机、站、交等且形成一定类
3C类类类类店
2类类类类类类类类类类类类类类类类、建筑要:独立、清的,楼从一楼始,楼不超四楼,不
非店中店要有的停和前广,类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类使用消防系、合格并正常使用的供水供类类类类类类类类类类类类类类类类类类类系,空系、扶梯和梯,两以,3类类类类类类、面租期要求:1,小型店:30,50平米。2,中型店:80,120平米、160,240平米。3,大型店:260,320类类平米。四、旗店:400平米左右。4类类类类类类类类类类类、店原:小型店只3C类类类类类品,型店和大型店据店址所商圈特点和类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类音共同。商街店店中交通枢店以小型店和中型店主,店以中店
主,特定市店以中型店和大店主。类类类类类类类
十一、KFC类、麦当
1类类类类类类类类类类类类类类类类、商圈求:城市一商圈的繁地,
2、建筑要求:1,板到梁底高度,不得低于3米。,2,楼板承重:乙方厨房区楼板荷类类450kg/类类类类类类?,餐区活荷250 kg/?,3,供 类类类:甲方提供空及200KW的用类类类类类量,并提一条185类类类类类类类类类类类类类类芯于甲方配室至乙方定位置,乙方自配,类类类类类类类类类类类类并独立安装表,4,供 水:甲方提供25吨水/天,供水管径类2.5/3.0类类类类英寸,水不小于2.5?/?2类类类类类类,具有相的用水指,5,排水:甲方提供的排管位置,排水管类类类类类类类类类类类类类类径小于6英寸,6 类类,油池:在餐附近区域类类类类类类类类类类类类类类类
类类类类类类类类类类致争或影响相系,7 类 类类类类类类类类,化池:甲方提供与化池相的管道至方租区域,类类类类8类类类类类类类类类类类类类,排烟:提供室外的放油烟管道位置,位置将类类类类类类类类类类类类类类类争或相系。排烟管道的截面500mm×700mm,8,招 类类
9类类类类类类类类类类类类类类类类类类类,空:甲方提供冷暖空保使用自早8:00类至11:00,其制冷量厨房不小于类类类类450卡/?/类类类类类类类类类小,用餐不小350卡/?/类类类类类类类小。餐温度冬天不低类类类15度,夏天不高于25类类度,秋在20-25类类度之。,如KFC
10类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类,重:冷、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部置楼,重类类类类类类3类类类类类类类类类类类吨,下槽可将均匀放,使均类类类类类类匀受力,11类类类类类类类类类类类类类,卸位:甲方提供卸位,12类,方按德基一准部及外部行装修。
13类类类类类类类类类类类类类类类类类,消防系:方自消防系并甲方通,14类类类类类类类,:方提
3类类类类类类类、面租期:首,350类类类类方米,使用面,,面12米。租
至少。
商业综合体研究各类商业业态选址要求
各类
一、经济型酒店
二、咖啡店
三、超市
四、火锅店
六、面馆
八、酒吧、茶餐厅等
九、电器卖场
十、国美电器
一、
1、区位
及机场、火(汽)车站的交线路;市郊结合部。 2、建筑要
3、面积期:建筑面积3000—6000平方米,
4、合作式
1、商圈求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大
2、筑要求:高4以上,要有合装修的招牌位及广告悬挂点,排污、排烟管道铺设方。有充足的停车
-5.5元/平3、面和租期要求:一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元/天,租房年限5年以
三、
1、商要求: 市口较好,位于市中,新老城区结合部大型宅小区内的门面房;对于型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口体现有及潜在人口总数,要求在15-20人,周边口有一定的增长趋势;社区型综合
商圈求:消费者步到达店址需时间在20种以内的商圈范围,商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要在5--8万人,且周
物业要求:
2、筑形态:最框架结,期房、现都可。楼层不超过三层,层高净高不低于3.2米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深
3、积和租期:便利店积80~120平米、标准超市面800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;购买用房面积一为10000-20000平方
4、合
四、
1、圈选择:选址人口不少5万人的居住区或社区型、区域型、都市型商圈。 2、建筑要求:框架式建筑,厨房可小于厅营业面积的三分之一,余同餐厅。楼上商铺亦
3、面和
五、普
1、商选择:商务型的普通餐厅以务酬宾为销售对象,般址在商务区域或繁街市近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,商街市、车站、空港码头,以及消费水平等以的域商业街市或特别繁华的社区型街
2、建筑求:一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设:电力不少于20千/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处装置,位在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但力墙或重墙门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停
3、积和租期:般要求得少于三年,积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平
六、面馆
1、商选择:面馆是中式通快餐的经营态,料加工半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,大大缩短了生产时间,满足人们速要。面馆宜选择交通支道、行人少于每分
2、建筑要求:同餐厅
3、面
七、一
1、商圈选择: 商气氛浓厚,流大,人气旺的高综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街 ( 客流需满足目标顾客群特征 );知名度高店铺附近 (如:麦当劳、肯
2、筑要求:店可见强,格局是方型最佳, 门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽需面向街道,越
3、面积和期:期至少
八、茶坊、酒吧
1、商选择:消费者进入茶、酒吧、咖啡馆动是休闲或是非正式的松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址是雅路段,具有清净、优雅的环境,消费象具一定的消费能力和文化修
2、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡馆的布和装饰有个化艺术化要求,但建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每100平10千瓦配置,有自来水供。如与居民邻,最好设置隔音
3、
九、电
1、商圈选:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通利的副省级以上城市直辖、省会市、副省城市核心商圈;地级城市市人口50万以上,具一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地县级市,内陆省份展较快的县级市(百强县优先),副省级以上城的较发达的郊区县核心商圈。 2、建筑要求::独立、清晰的产权。楼层从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县楼层不过三楼;物业距街道的距离在6米上,有开阔的停车场地和门前广场;有正使用消防系、合格正常使用的供水供系统,空调系统、扶梯和货梯(两
3、面积租期:副省级以上城市直辖市、会城市、副省级城市核心圈5000平米以上;区域商4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上,具有定的购买力商业中心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省展较的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发的郊区核心圈心位置3000平米以上。租期10
十、国美电器
1、商圈要求:
1)业街店 ----临街商铺(层)。处于市级商圈、区级商圈。 2)店中店 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或电器商品销售区或日用消品区。处市级商圈、区级商
3)社区店 ----位于辐射多个高消费社区的商业区域,袅谥饕笮蜕
4)定市场店----手机、IT一条街(一)。市级手机、IT一条街。 5)交通枢纽店----位于地铁、机场、站、码头交通枢纽等
3C店规模要求
2、建筑要:立、清的产权;楼层从一楼开始,楼层不
非店店要有开的停场地和门前
3、面积期要求:1)小型店:30,50平。2)中型店:80,120平米、160,240平米。3)大型:260,320平米。四、旗舰店:400平米左右。 4、开店原则:小型店只营3C商,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及枢纽以开设小型店和中型店为,社区店以开设中型店为,特定场店开设型店和大型店为主。 十一、KFC、
1、商要
2、筑要求:1)板到梁底度,不得低于3。;2)楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/?,餐厅区活荷载250 kg/?;3) 电:甲方提供
200KW的用电量,并提供条185铜芯缆于方配电室引至乙方定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表;4)供 水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0寸,水压不小于2.5?/?2,并有相应用水指标;5)排水:
池:在厅附区域应供相应的排水管线位置,排水管径
提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相关系;7)化 粪 池:方提供与粪池相连管道至乙方租赁区域;8)烟:供室外相的排油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道截面积为500mm×700mm;8)招 :在门脸上方供招牌安装位置; 9)空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其冷量厨房应不小于450卡/?/小时,用餐区应不小于350卡/?/小时。餐厅温度冬天应不低于15,天不高25度,春秋应在20-25度之。(如KFC自设甲方提供室外机
10)备总重:冷库、排油烟机、水机、制冰机的室外全放置楼顶,设备总3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力;11)卸货车位:甲方提供临时卸货车位;12)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部修。 13)消防系统:乙方自设消防系统与甲连;14)电话:甲方提供两条电话线
3、面积租:层,350平方米(使用面积),门面12米。
一、经济型酒店
二、咖啡店
三、超市
四、火锅店
六、面馆
八、
九、电器卖场
十、国美电器
一、
1、位要求:近主公路(或高公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、(汽)车站的公
2、建
3、积租期:筑面3000—6000平方米,基本年限10年以上。 4、合作方式主有三种:特许经
二、
1、圈要求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附,人流充足。 2、建筑要求:层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,污、排烟管道铺设方便。有足的停车,至少10个以
3、积和租期求:一在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租房年限5年以
三、
1、商要求: 市口较好,位于市中,新老城区结合部大型宅小区内的门面房;对于型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人主体现有及潜在人口总数,要求在15-20万人,周人具有一定的增长趋势;社区型综
商圈求:消费者步到达店址需时间在20种以内的商圈范围,商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要在5--8万人,且周
物业要求:
2、建筑态:最好框架结构,期房、现房都可。楼层不
×8米为,
3、积和租期:便利店积80~120平米、标准超市面800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;购买用房面积一为10000-20000平方
4、合
四、
1、圈选择:选址人口不少5万人的居住区或社区型、区域型、都市型商圈。 2、建筑要求:框架式建筑,厨房可小于厅营业面积的三分之一,余同餐厅。楼上商铺亦
3、面和
五、普
1、商选择:商务型的普通餐厅以务酬宾为销售对象,般址在商务区域或繁街市近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,商街市、车站、空港码头,以及消费水平等以的域商业街市或特别繁华的社区型街
2、建筑求:一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。配套施:电力不少于20瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处装置,置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个装、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,剪力墙承重挡、挡窗除外,餐厅门前须有相应的
3、积和租期:般要求得少于三年,积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平
六、面馆
1、商选择:面馆是中式通快餐的经营态,料加工半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,大大缩短了生产时间,满足人们速要。面馆宜选择交通支道、行人少于每分
2、建筑要求:同餐厅
3、面
七、一
1、商圈选择: 商气氛浓厚,流大,人气旺的高综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街 ( 客流需满足目标顾客群特征 );知名度高店铺附近 (如:麦当劳、肯
2、建要求:商店可见度,格局是浅方最, 门面不少于3宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。 3、面积和租期:租期至。面积15平方米到80平方。一般40米到80平方米为最
八、茶坊、酒吧
1、商选择:消费者进入茶、酒吧、咖啡馆动是休闲或是非正式的松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址是雅路段,具有清净、优雅的环境,消费象具一定的消费能力和文化修
2、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡馆的布和装饰有个化艺术化要求,但建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每100米10千瓦配置,有自来水供。如与居相邻,最好设置隔
3、面、
九、电
1、商圈选:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通利的副省级以上城市直辖、省会市、副省城市核心商圈;地级城市市人口50万以上,具一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地县级市,内陆省份展较快的县级市(百强县优先),副省级以上城的较发达的郊区县核心商圈。 2、建筑要求::独立、清晰的产权。楼层从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县楼层不过三楼;物业距街道的距离在6米上,有开阔的停车场地和门前广场;有正使用消防系、合格正常使用的供水供系统,空调系统、扶梯和货梯(两
3、面积租期:副省级以上城市直辖市、省城市、副省级城市核心商5000平米以上;区域商圈4000平以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购能力商业心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的市(强县优先)副省级以上市的较发达的郊区县核心圈核心置3000平米以上。租期10年以上。 十、国
1、商圈要求:
1)业街店 ----临街商铺(层)。处于市级商圈、区级商圈。 2)店中店 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或电器商品销售区或日用消品区。处市级商圈、区级商
3)社区店 ----位于辐射多个高消费社区的商业区域,袅谥饕笮蜕
4)定市场店----手机、IT一条街(一)。市级手机、IT一条街。 5)交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽处且已形成一定规模的商
3C店规模要求
2、建筑要:立、清的产权;楼层从一楼开始,楼层不
非店店要有开的停场地和门前
3、面积期要求:1)小型店:30,50平。2)中型店:80,120平米、160,240平米。3)大型:260,320平米。四、旗舰店:400平米左右。 4、开店原则:小型店只营3C商,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及枢纽以开设小型店和中型店为,社区店以开设中型店为,特定场店开设型店和大型店为主。 十一、KFC、
1、商要
2、建筑要求:1)楼到梁底高度,不得低于3米。;2)楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/?,餐厅区活为250 kg/?;3)供 电:甲方供空调及200KW的用电量,并提供一185铜芯电缆于甲方配电室引乙方指定位置,乙自设配电盘,并独立安装电表;4)供 水:甲方提供25吨水/天,供水管径2.5/3.0英寸,水压不小于2.5?/?2,并具有相应的用水指;5)排水:甲方提供相应的水管位置,排水管径不小于6英寸;6)隔 油 池:在餐厅附近域应提供适宜位置,供餐厅作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系;7)化 粪 池:甲方提供与化粪池相连的管道乙方租赁区域;8)排烟:提供室外相的排放油烟管道位置,该位置将不导争议或相邻系。排烟管道的截面积为500mm×700mm;8)招 牌:在门脸上方提供招牌安装位置; 9)空调:甲方提供冷暖调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小450卡/?/时,用区应不小于350卡/?/小。餐厅温度冬天应低于15度,夏天不于25度,春秋季应在20-25度间。(如KFC自设甲方提室
10)备总重:冷库、排油烟机、水机、制冰机的室外全放置楼顶,设备总3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力;11)卸货车位:甲方提供临时卸货车位;12)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部修。 13)消防系统:乙方自设消防系统与甲连;14)电话:甲方提供两条电话线
3、面积租:
商业综合体项目选址问题解析
核心提:适当的用地和合的位置是贩中开发的先决条件,物中心对区位有严格要求,这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况不口状况决定贩物中心能否生存。 常规选址式的选址要素及基本
贩物中心的址实上需要考很多问题,对用地也必须进行多层面分析,
恰当的地和恰好的位置是贩物中开发的前提条件,地的理位置和周围地的经状况不人口状况决定贩物中心能否生存发展。获得足够的消费人群,在选址阶段,可从两个大的方向思考:一是依托密集的居住社区和消,是靠近觃模商圈,但无论是哪种情况,都必扩大贩中心的商圈磁场效应不辐射效
用地区
贩中心的位决定易达性,直接影响商圈范围。为此,贩物中心用地应符
因此,为了断用是否值得发,需要收集用地周围必要的经济和人口基
,1,贩物人口分析
开发地的经济潜力和经济状况析,用地附近是有值依托的大量居住人口,人口的收入、贩买力状况、消费习惯和消费心理。人口增长变化包括人口自然增长和迁移,这是一个动态过程,所以需要进动预测。接下来需要对人口进行收入贩买的调查,并分析人口组成和消费习
,2,交通易达性分析
交通达性也就是交通捷程度,主取决于贩物者从起(一般是家里)到贩物地点所花费的时间。依据格伦的观点,从不同的地方来到贩物中心花费的时间一般是12—15分钟,多不能超过25分
为此,必要对汽车到该地点花的时间进行测,个到达时间在一天之、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间,可以根据所花费的时间绘制等时间距离,想的行车时间应当控制在10—30分,以确定该地点的商圈覆盖范
,3,区位分析
不同区的人口状况和交通达性也在不变之中。传统的城市心区是人口集中的场所,道路交通设施优于城市郊区,因此城市中心区提供了相对完善的贩物机会。人口的进一步集中,城市中心区得过分拥,环境恶化,交通堵
而不此同,由于郊区高速公路网的建大大提高了郊区的交易达,出现了人口居住区化趋势,把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区,商业设施在郊区大量兴起,引起了零售额的重新分布,城市中心区和城市郊区展开了竞争,对贩物说,可以选择去城市市区或郊区贩物。可见,市中心不市郊的商业区位状况发生了明显的变
,4,功能多样性
商业套设施是否齐全丰富,往会决定消费者是否成为稳定消费群的关键。因此,作选址分析时还应收集的基础资料应当包括:附相关市政配套设施是否齐,是否存在竞争设施,服
内将可能会出现竞争设。多数情况竞争是不可避免的,而且一定程度的竞争也是允许的,因为单一的业设施不可能吸收
用地经济状况评估
用地的获得性指开发商是否能控制或者获得用地用。首先,如果用地的所者不止一个,需要获得每一个所有者的认可。其次,需要分析用地的合理价格或租金,决定是否值得贩买并能够获得投资回报。,用地必须允许进行零售开发,非业开用地,要考虑改变用地性质的可能
商业产项目由于发周期长、投资大、经济展和政策的影响大,其风险也大。此在进入城市开发贩物中心项目时,
用地的物理状况
在用取得之后,还需要用地进行实调查,对用地的觃模、形状、整体性、地形特征和地段的可进性、地段周围环
用地的物状包括用地的形状、高差变化、可进
用地物理状对贩中心觃划建筑设计至关重要,一些不足之处需要在觃划和建
xx
xx华润集团都市合体华润心的核心组成部。2004年开业的深圳xx成为xx的第一战后,已经成为深圳的商业代。目前华润正以xx的模在全国各地进行迅速铺
1.深圳xx
深圳xx是华润中心的贩物及娱中心,是一家大室贩物中心,总建筑面达18.8万平方米。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游地、多厅电影院等元素,为深圳居民游客供一站贩物、休闲、餐饮、娱乐
2.杭州xx
杭州xx位于杭州未来CBD核心区钱江新城,由华润集不港新鸿基合作开发,集零、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大觃模综合性的商业建筑群,项目以Shopping Mall为核心,建成集贩中心、甲级写字楼、超五星级酒店柏悦、尚住悦服式公寓等为一体的都市综合体项
3.成都xx
成都xx是华润置地继深圳、杭、沈阳之后的又力作,项目选址二十四城,请商业地产设计Callison操刀设计,项目集高端贩物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体的大型都综体,集高档百货、大型超市、品牌舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一
4.沈阳xx
沈阳润?xx是华润地旗下第三xx,倡导国际化费理念。沈阳xx容纳超过200家各类店铺,集合品牌零售,特色餐饮,娱乐休闲等能于一体,一站式的完美体,引领全生活方式不消费
5.南宁xx
华润地倾心打造广首个超大国际都市综合项目——南宁华润中心,是以“xx”为核心,集贩物中心、写字楼、超五级酒店、高尚住宅等诸
项目以制深圳华润xx为向,汇聚百货司、五星级电影院、奥水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、特色美食餐饮等,提供一站式贩物、、餐饮、娱乐服务,将为南宁乃全广西人民来全新的消费及生活
6.青岛xx
青岛华润心建设项目位于青岛市市南区山东路10号,原址为青岛海军潜艇院地块,位于青岛市市中心,东靠政府,临港路,总建筑面积过百万平米,总投资近150亿,拟建设成为以xx,超大型一式商业、娱、运动、休闲中心,为核心的,包含五星级酒店、服务式公寓、5A级写字楼和精品住宅业态市综合体。项目建成后,成为青岛最大、山东最好,北方地极具范效的综合体项目,努力为青岛新增一处城市
【基地条件总结】
本文节选25期《决策参考》——“贩物中心
商业综合体主力业态店选址分析
商业综合体主力
商家的要求
在做规划时,要充分考虑商家的营需求,做以事先的沟通,尤其是力店的进店要求,然后与工程部 联系
1.1向工程部门
在平面布局规划完毕后,需对商场的量、上下水等方面与工程部门进行事先沟通。由工程部门核出 总的用电
各商场需向工程部门提报平面布图及相关书面
1.1.1多少个铺位,每铺位是否有
1.1.2每个铺位二照明大致
1.1.3通道照明达到什程度,需
1.1.4食品美食区还需提:电量:熟食工、面食加工等需要的总电量;排烟:多少铺位需安排烟设 备,有蒸锅的多铺位,售油炸食品多铺位等;
1.2主力
简单地总结出多家百货公司卖场在址方面的一些标准, 拟定面积在 15000~20000平方米的大卖在址 上
1.2.1卖场硬件
进深:卖场临街面与进深(即宽)标准比例
柱距:8~10米,在当地消防部门及设计允许情况下尽量少承重墙,令营
层高:净高 4~5.5米
单层面积:不低于 5000平方米
楼板承重 :不低于 450公斤 /平方米
入口门:宽度达到 8米至 12米
1.2.2卖场配套
坡梯:卖场多于一层的每层须配置两自动扶梯 (不超
货梯:两部 3吨以上的货梯
电力:配备双路低压电力供给 1400~1600千伏安(不含
水:给水供应不少于 150吨 /,完成全部给、水
消防:配置消防系统及设施,包括:防火区设施、喷淋、监
室内设计温度:夏季 27摄氏
电话线络:不少
卸货区:地面一层不少于 500平方米
店标及招牌:提供本商厦正面及侧显著位置或屋顶置
停车位:300个以上
租金:1.5元 /天 /平方米以内
租期:15~20年
对商圈的要求
·在项目 1.5公里范围内人口达到 10万以上为佳, 2公里范围内住人口可
·须临近城市交通主干道,至少双向四车道,且无化带,立交,河流,川等
·商圈内人口年龄结构以中青年为,收入水平不低当
·项目周边人口畅旺,道路与项目衔接性较顺畅,车辆可以畅的
·核心商圈内(距项目 1.5公里)无经营积超过 5000平米的
对物业的要求
·物业纵深在 50米以上为佳,原则上不低于 40米,临街不低
·层高不低于 5米,对于期楼层高要求不低 6米净高在 4.5米以上(空调排风口至地板的离) ·楼板承重在 450KG/方米以上,对
·柱距间要求 9米以上,原则上不能
·正门至少提供 2个主出入口,免费外立面广
·每层有电动扶梯相连,地下车与商场之间有
·商场要求有
对停车场的要求
·至少提供 300个以上地或地下的顾
·必须为供货商提供 20以上的免
·如商场在小区边缘需做到小区民和商场客流分开,同时为商场供车辆提供物流专用地, 40货柜 车
2. 商场
商业外观设计主要包括外立面形象设计和外环境设计两部分,具设计
外立面形象设计:外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告设计、外面商
外部空间环境设计(外部广设计):周交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设、外部展示及 促销空设计、环境照明系设、室外
2.1外立
2.1.1
外立面规划体现我们项目的整体形象对消费人群的吸引力。立面规划要同周的其它商业形成差异, 有我们自特的风
2.1.2外立面
·霓虹灯和广告牌(灯箱广告)的主要作用是营造一种活跃气氛,引起消费者的注意,鼓励消费者入商
·广告位在进行施工建筑时就预留出来,同时在商场周围也制作异型广告牌。例如:可以
·商场夜景的营造,可找业的灯具
·广场射灯是必不可少的。广场射灯常采用 LED 灯,这种广场灯虽然造较高,但比普通灯要用,色 彩须与整体的
·我们在注重上述方面的同时,须注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的氛,旺盛的 气可以
2.1.3外立
·可根据广告位、招牌、灯箱投放,营造繁华感和商业氛围,与周边环境在同求异,不可人杂乱
·外立面的设计中对出入口的展示性为重要,尤其在有高差的地方,做好视牌,项目的门面须合集 团的经色、体
·出入口一定要方便人们记忆和出入,门有红地毯,或是装
2.2外部空间环境
广场的范围大小应与周围的业建筑配合,避免建筑物对广场空间造成压迫感,所以尽量广场宽度与周 围建筑度比例值接近 1,这的广场
2.2.1
·商场与广场互动
由于停车场基本遵循外围的设,所以要设有够的步行空间,紧邻商场建筑外墙,这样与商场口有充 足的缓冲空间,广场与场有良好的关系而不被
·多样化活动互动
广场的步行空间, 应考虑人群在走过程中驻留点。 因此可以在广场平规划时置入一些空的设置点, 达广场多
广场的面积尽可能大些,在必要位置设艺术形,要设有舞台便于业或
2.2.2以人为本
·景观设置
喷泉、座椅、绿化可以相互交错布置在略有高的面上,并可以小桥、柔和的曲线、素的材料、平静 的面、绿色的草坪构成步行空。引入树木、花、草坪和水等自然元素。在行走空间内植栽配以 高直、遮荫和不阻挡视觉为选择原则;可以利用植栽作为区广场不同用功能的元,融自然于广场。 步行空间设计中,合理安排好各种人流、货流与车流是必不可的,广场穿越动线的出现。 在规模较大的项目中,建底层应设专下车库,同时部分发挥下室
·无障碍空间设计
在地面的材料选用上, 达到防滑的果, 且将残障者行走无障碍空间 (导盲、 残障步道) 考虑其中, 这样才
·广场休息空间设计
广场休息设施设置方面, 椅尽量采用及性高的设置 (阶梯式或座台方式的座椅) , 坐卧高度以 45cm~60cm为佳,以到广场
广场中休息空间应尽量面对广场活动生的方向, 有适当的植栽配置, 且远主动线位置 (适当离约 3m ) , 以达
广场中应有视觉焦点的设置,如喷水池、雕塑品、动舞台等设,创造丰有趣
在广场周围也应有明显的围界定物(柱、矮砖等),以定义广场范围和道路的别,确保广场活动进 的安全性,这样真正达到
3. 商场
商场内部布局包括商场的高度、中庭设计、商装等,充分体现出场总体的用、
3.1商场高度
一般一层营业场所的净高度介于 4.5米以上, 而它楼层的净高度介于 3.6米以上。 中央大厅的高度在 12-18米之间。过高的楼高度易成建筑物的空间费,而高度低
3.2中庭空间设计(通外请专业
中庭是项目最热闹的部分, 也项目室内步行节点上的高潮, 空间变化丰富, 绿植密集, 水精心布置, 玻璃顶投下的光富有化,配合座椅饮设施,提
3.2.1注意事项
3.2.1.1和谐性与均好:以商场核心题特色为基点,通过中庭景观、电子显示屏的有效合,与商场 主题特色密联系,保证景观、空商场主题
3.2.1.2与外部场互动:商场庭与外围广场,一“内”一“外”,其两者具有共性,又各具特性,为 人群提供活空间。而中庭则侧重于保持商场内人的停留间,广场侧重于场圈的人流
3.2.2.1内墙、地面设:商场内墙、地面的色调、图案要注重与灯饰、花协调,达风格统一
3.2.2.2风格设计:色调是格的主要表现形, 商场墙、 地面作为商场的主要内部空间, 其色调的取, 取决于商场风格。如现代格,、墙面色调以简为,图案般
3.2.2.3材料确选取:地、面材料选择正确,保证日后对其维修与保养的核心。地面材料,一般要 易于保洁,具耐磨性,防滑性(尤其是多雨地区),避免采用木质地;墙材料,防
3.2.2.4地、 墙面的案选择:商场、 墙面图案运用除了要结合商场风格外, 还要从同功能区的差异, 运用同图案。如儿童游玩,、地面一
3.2.3
3.2.3.1风格确立原则:商场饰品作为一种观赏装饰,必须与商场总风格相融,要结合商内部装修 风,包括色
3.2.3.2避免扎、重复:装饰设置时要避免扎堆、重复设置,避免给消费者一种繁杂无序的感觉。 3.2.3.3注重观赏性:装饰品设置要具有可赏性,造型、色调等,合场中庭、
3.3商场总体商装
3.3.1
3.3.1.1文化特点明:用特色明的商装形式去体现企业经营文化。使经文化和经营行为不断融, 从而实现差经营,提
3.3.1.2时尚特点突出:通过装,突出现代时尚。满足人们对时尚、味的消费追求。加以特的服务 理,努力引
3.3.1.3商装投资合理性:注重成本制,追求商装效果的实性,采用“画龙点睛”的方。需重点 突出的地方,可选用高档材料、精工作;其它部位的装修采取简洁、明快的办,材料普化,做工简 单化。证场商装的理和
3.3.1.4在装修方面尊商户的经营需求和展示需求,造良好的公共环,充分引导发挥商户
3.3.1.5品牌商户须按照厂家制定的统一准,制定
3.3.2色彩
3.3.2.1在炎热的夏季,商场以蓝、棕、等冷色调为,有凉爽、舒适
3.3.2.2采用这个时期的流行色布置女士品场所,能刺激购买望,
3.3.2.3儿童对红、粉、橙色反应感,销售儿童用品时用,
3.3.2.4商场一层营业厅,入处顾客流量多,应以暖色装饰,形成热的迎宾气氛。也可以用冷色调 装饰,解顾客
3.3.2.5地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉,用色调装饰地面、花板可以给人来赏 心
3.3.2.6色彩运用在统一中求变化。商场应定出标准色,于统一的视觉识别,显示企业特性。但是在 运用中,商场的不同楼不位置,又要有所变化,形成不同的风格,使顾客依色调的变化来识别层 商品部位,唤
3.3.3商装细节
对于日用百货类、部分家建材类、美食类铺为了商场整体的统一、范需由商场进行总体的一次商 装。在保证整体商装风格特色的前提,充利用局部吊顶、包柱和精品店 LOGO 等因素结各商场的经 营诉求,着于体现差异经
3.3.3.1吊顶区域:(阳光道平场区精品店域
吊顶的样式:须根据实际情况择吊顶的形式,如果场为一层结构,那么我们参照北京奥特莱斯店, 不做整体顶,可将顶棚漆成黑色或灰色,使用大功率高照节能,利用灯光人们的视线控制在照度 内(家居商铺根据际需要由商户自行制作性化顶)。如为多建
材质:亚光铝隔珊(600*600)、吸音、矿棉板、阳光板(场采
色调:浅色调 ---牙
棚顶埋件:根据各商场吊挂需求配合工部门在商场主次入棚顶
3.3.3.2地面:
中央广场(阳光
公共通道:(主
规格:600㎜ * 600㎜
材质:抛光砖
色调:象牙
3.3.3.3地插:
位置:中央广场、主信道中间位;主信道与副
功能:美陈和
副通道地面:
图案可根据经营区品类的不同变化使整体效
3.3.3.4包柱:
规格:视商场
材质:木制、铝塑等材料,在大的通道采用外墙砖,并在适当位置设壁灯适当配以绿色植物缀,给 消费以走在外
商场内部可包装为灯
铺位内部边缘可由商户自行设计为品展示墙及艺
3.3.3.5 LOGO:
高度 :棚高 3-3.4米
材质:石膏板、轻钢
色调:根据各商场
3.3.3.6门楣:
高度:600㎜
宽度:随品类而定
门楣牌匾厚度:突出门楣 10分以内或视实
4. 主要配
不同业态有不同的配套要求。如超对理货区、中央调、电梯、消防等都有特殊的要求;餐饮需要有独 立排管道、防噪设施、上下水、充的停位等;电影院要空间、卫
项目修建时就要充分考虑到种商业业态配套要求,尽量让配套规划完善到位。服务施规划设计、导 购系设计、店铺及专 /专卖店
4.1服务设施设计
总服务台设计:1个 ---设置在
顾客收银台设计:视情况而定,通常 1500---2000㎡设一个。
顾客休息设施设计:通常采用木条椅与花坛相
4.2导购系统设计
标识、指示系统设计、促销空间设计、告位设计、橱窗计、
4.3店铺及专柜 /专卖店形象设计
专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形设计、专柜灯光设计、陈列
4.4垂直交通(直升梯、扶梯)
4.4.1扶梯布局
4.4.1.1有效运载
商场电梯的基本功能是运载商场内人流, 商场扶梯部数, 布局位置, 都要有效疏散运载人流作为发点。 4.4.1.2避
大型商场, 客流量大, 扶梯与通衔接处, 一般会设比商场通道宽的空间, 或是在通道交叉口
根据东方人的行走方向习惯,一般是偏右,商场双向扶梯布时,要根据“右左下”规则,引导顾
单向扶梯设置:商场运用单向扶梯设,不仅可以保持场商品的受观率,保持客流的停留时间,增加消 费者再购物购买欲,而且还可以避免扶梯口堵塞。同时也要注意费逛商场的
4.4.2
4.4.2.1客货分流
商场垂直电梯一般货梯与载客梯分开置,实行有效货流客
4.4.2.2专用通道设置
商场垂直电梯一般设置专通道,与扶、商铺分立设置。一是,避免客流堵塞;二商场以扶梯为主, 垂电梯为辅,消费
4.4.2.3观光梯应用
常用于带有中庭的商业项目,也有设置在商场外部的,要作为商场亮。设置在庭的观
消费者了解商场功
4.5卸货区设计
·由于商场物流量较大,必须先划面积适宜的卸货区,货区最好设置在地下室与首层商购物部分 的客流主入口互不干扰。货可以在地下一层卸货,通过货梯将商品运送到各楼层,在时间上略有错 开,货车的进卸货时间有所分开(如在夜晚)。公人员可以直接开车进入一层停车然后过客梯 直接进办公
·如果商场为一层建筑,那么应事先规划出各商卸货区域,并规定允的卸
·因为卸货区一般高、长、宽有规定的,那么操作器都是定式的,车要能够循,能够调头,要不然 进去出不来,另外电梯的尺寸要有要求,因为建材有一些特的产比较长,那我们的电梯必须要达 到一定的载量,果在们做项目之前这些情况不解,经做了建筑设
从商品色彩来看,冷色(青、)用荧光灯较,暖色(橙、红)用白炽灯更能突出商品的鲜艳。服、 化妆品、蔬菜、水果使用白灯、聚光灯能好地突出
4.6.1商
4.6.1.1与区域气候环相结合:通结合商场所在区域气候,对灯饰色调选择。如南方候温暖,灯饰 色调一般简明冷色调,而方候冷,灯
4.6.1.2与商场结合:饰设置要根据商场档次、风格、象等予以结合考虑。比如高档商,主要
4.6.1.3业种结合:灯饰选还要跟据业种的特点分析,比如食品与服装类,前者不特效,而后者 注重灯
4.6.1.4与功能结:商场不同的功区,对灯饰要求也不相同。比如通道一般选用一种过渡性较好的 灯饰,商场的通道和角是费者进入商场的一个缓冲区,所以,也特别注细节上的问题;还区别 指示标志;游
4.6.1.5彩色照明:利用彩色灯泡,或将色光片加在前,变化不同
在均衡分配商超内的照明亮度时,以全体照明的内平均亮度为 1,店面橱窗为 2~4倍,店内正面深 部分为 2~3倍,商品陈面为 1.5~2倍,倍亮度的
4.6.2灯饰安装
4.6.2.1吊顶如果高度低,采用日光灯管,如果高度高,则要灯在吊顶下,高度光扩散更和,同时
4.6.2.2如采用节能灯,则纵向灯带间距为 3.8-4,横向灯间距通
4.6.2.3节能灯的功可分为两块:季日照时间长, 可采用 26瓦节能灯, 季日照时间短, 可采用 50-65瓦节能,这样可以
4.6.2.4商家的二次照明则最好采用卡,自己买电,这样以起
4.6.2.5夜间室外照明重点突出建筑和停场,让商场环境中产强烈
4.6.2.6由于灯光工程造较高,电费成为市场的较大固定成支出,因此采用明设备必须考
4.7通风调温
商场内顾客流量大,空气污浊,为了保空气清新,应注意通设施建设。营业场所的温度对顾客和商 品保管都有影响,商场也应虑调设施的建设。商场在选择使用空调机时,最好择那些能够根据楼 层同分别调节
4.7.1根据营业面积的大小,解决好次性投资与长期运行费用
4.7.2对空调系统热源进行投经济效益分析,好
4.7.3慎重选择制冷方式、制冷剂类型,减少污染。
4.7.4考虑
4.8 VI设计的应用
招牌:对商场经营内容有高度概括力在艺术上具有强烈引力,对消费者的视觉刺激和心理影响是很 重要的。招牌是消费识别商品、商场用来招揽生意的牌或标记。各商场既要充分利现的招牌,
4.8.1VI 设计与图案设计相结,导视设计与图设计
4.8.2VI 系统的使:主要在
4.8.3户外与户内都是营造气,增加标识,外注重醒目,户内注重理念提升,如电视屏,导视牌,电 扶梯两侧广告牌,墙面留白处,地标色,吊顶彩旗,门楣,卷
4.8.4图案可以是经常变化的,节庆日有喜庆,演出活动等相同,有些可
4.9健康节能设计
市场建筑节能设计,主要从少能源损失和高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用,并充 分利用自然光、自然通风,尽少对中央
4.10音响设计
在商场设计中须考虑到声音的传递吸收,设计清晰的音响系统,播放名轻音乐,制造舒、愉悦的购 氛,调
音响运用适当,可
·吸引消费者
·指导消费者选购商品,商场向消费播放商品展销、惠
·营造特殊氛围,促进商品销售。随时间的不同,商场定时播放不同的背景乐,不仅给顾客以轻、 愉快的感,还会刺
4.11电子
·通信系统:电话和宽带
每个商铺处有一电话接口,在柜台和摊位都有,电话线,电源,带距
·监控系统:注重在各出入口和通道,严防死,卫生间出入口,消出入
4.12消防设计
设烟感喷淋、消防指示,消防栓,灭器(包括培训使用)等,商装的用料用防火材料或粉刷防涂料 等,以饮商场
4.13卫生间设计
每个楼层须设置充足的卫生间,除了老人残人卫生间采用座便设外,
蹲式便器,冲水采用红外线感应式备控制自动冲水,避免人手操作,止交叉感染。卫生最好设置在 角落,
卫生间布局要点
·“隐性”布局
商场洗手间,作为商场的附加设施,它的布局设计不能有碍商场的经营功。可通过专用过道置,将洗 手购物空
·采用回避法
商场某些业种,如饮食、食品等,应回避与
4.14安全设计
对所有设施的安全性预先评估,别是老人、儿容易发生危险的地方要精心设计,进行安全性评估。例 如地面作防滑处理,栏杆空要防止童能够钻过。其是在人车
4.15防火,排水
·排水注意下水管道的堵塞,卫生和下水口处要做一个箅子,使之有过滤用,卫生间和洗蹲地面做 个网子,使地面
·电话线、空间管等处防止出现
4.16停车场设计
在地面和地下,对于进出口的设计要贯通,不可形成堵。在物流区,口和出口好是单
置在一起,
4.16.1
·结合商场经营特点;商品特性等依据;以中轴线停车场划分干区域。 ·区
·小型车停靠区域:小车、自行
·大型车停靠:公交
4.16.2
小 型 车:
中型货车:设置在商场后(比较僻
大型货车:设置在商场后(比较僻
直通客车:设置
公交客车:分别设
摩 托 车:
自 行 车:
人 力 车:设
4.16.3车型规格表
4.16.4
地下停车场规划
·地下停车
·车辆出入
·车行通道
·车行标志
·停车位设置
·柱面处理
·墙裙处理
·车位编号
地上停车场规划
·停车场入口岗台
·停车区活
·车行通道减速带
·停车位设置
·车辆出口坡道岗台
·车位编号
地面停车位:
·正常水泥地面。
·绿地式:采用草植砖(带空隙地砖,在空隙植入草籽) ---化、
影院开店要求
需求面积:2000-10000㎡
配电:250-380KW
楼层:5层以下,
标准厅要求:梁底净高 8.5米,柱
物业交付标准:
租赁年限:15年以上
承重要求:350KG/㎡以上
人口:三公里范围内
位置:全国一二三线城市,位于城新城区、商业区、大
交通:附近有多条公交线可达,规
超市选址要求
一、对商圈要求:
1、 项目 1.5公里范围内人口 10万上, 3公里范围内
2、 邻城市交通主干道,至少双向四车道,绿化带、立交桥、河、山
3、 商圈内人口年龄结构以中青年主,收入水平不低当
4、 项目周边人口畅旺,道路与项衔接顺畅,车辆可畅
二、 对物业要求
1、 进深 50米以上最好,最低不低 40米,临街面
2、 层高不低于 5米,对于期房的层高求不低于 6米,净
3、 楼板承重在 800KG/㎡以上,期房的要求在 1000KG/㎡以上
4、 柱距 9米以
5、 正门至少提供 2个主出入口,免费外立面广告位
6、 每层有电动扶梯连接,地下库与商场之间有向
7、 商场要求
三、 对停车场要求
1、 至少提供 300个上地上或地
2、 为供货商提供 20个以上免费
3、 提供货车物流专用场地, 40货柜车,转弯半不低
四、 其他
1、 总用电量满足商运营及司标广灯设备的用电需求,用电源应满足应急照明, 收银台、冷冻库、冷柜、监控电脑主机用电需求, 并提供独立使用的高压配电 统,电表,变压,用发电机,
2、 配备完善的排水系统, 提供独立给排水接口, 储水足市政停一天
3、 安装独立的中央空调系统,空调室温度要求达到 24度正
4、 物业租赁年限 20年或 20年以,不低于 15年,提供
KTV
地理位置:
大型商业区底商或高密度居区附近, 周边公交线密集, 使得消费者易, 但要 与居民
建筑物要求:
建筑面积 2,000-4,000米,通常两层,排
净高不小于 2.8
供电 500KVA 、
可接 220V 民用电
广告位要求 3-15米的门头广告位
化油池通常 3-5吨、烟道 1-2个规格为 80CM-100CM
停车位:一个拥有 200个包房 KTV 应需要 200个停车位, 以 4.5平米一车位 计算停场
装修要求做墙体隔音
商业综合体
筑集网】商业综合体的规划设工作分为概念方案阶、方案设计阶段(含方案深设计)、初步设计阶段,施工图设计段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产的使者和管理者,参与规划的目的和任务就在于对项目使功能的现和后期运营效果的预上实专业把控,其与新
一、商业项目业态定位和计研讨阶
(1)对商业项目进行整体业态位是打造商业项目雏形的关键。商定位准确是保证业项目在开业后保值
(2)此阶段商管公司的任及准备工作内容:商业项目业态定和设计点研讨、建筑方案(含方案化)设计评审、空调冷热论证、各专项计评等。中各专项设计评审中的每项又各自大按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图计等阶段来完。在每个阶段,商管公司为物业的使用者和管理者,都需要进行专题场调工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规设计方案进行审并形成见和议,完成须由商管公司主导的专设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,成阶段成果。本文将重从这三个阶段就商管公司参与划设计任务、准备工作以及从理专业角度所需关注的事项进行详细解读,以期能给参与这项
(3) 评审关注的事项:业态位、步行街布局、交通组织、停车、停靠站和公交站、管理用房、消防疏
【关注点1】业态定位
根据市场调研结果,综合城市和商业发展状况、商业目所在区域的发展趋势、所属圈的地位和未来竞争态势等情况进行定分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、态布,进对项目的总体筑规模体量、项目内外交通环境组织、要业(含行街)类型的布局及面积配、零业态经营档次和合
【关注点2】步行街布局
(1)步行街应合理布局、与主力机结合并成为连接各主力店流动线的枢纽,使各主力店的客流过步行街实现交汇和共享;目前根据不同的筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有:步街在体被主力围合下向各主店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保行铺整体贯性,步行街各层与主力店的口数量适当,并且通过在当位
(2)步行街的总长度常以280~350m为宜;一般在步街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500~700平米(开洞面积),次中庭面约300~400平方米(洞面);两个庭
【关注点3】交通组织
(1)城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场(3000~10000平米左右)。大城市广场应结合城市主交通道路设置,其广场结
(2)竖向布置
在整个广场的竖向布置上,整个广场的各入口的数量合理,置与
匹配。从商业角度看各出入口应市政过街人行道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结,尽可能利用公共交通设施动客的作用以及可存的地面坡
(3)道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周大通的关系和交组织。地下停场(不含酒店)至少应有两处双向出口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还保证项周边车辆达和离开的车流线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵; 时应个场独立对外通道和内部垂直交通(扶、货梯、观光梯等)设计统筹虑,
【关注点4】停车位
根据当地法规的规定,合城市私家车辆保有量、当地居民物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除按规定满足商务和住宅(如有)的需要,供商业分使用的停车位量通应保证吞能
【关注点5】停
为方便顾客下车,还应主要的广场出口区域增设港湾式辆停靠站,长度不少于20米,宽度为双车道,可满足出租车临停靠,停靠站的数量根据实际情况定。根公共客运交通现应广场周边当
【关注点6】管理用房
根据目前万达综合体的产品特点及物管模式,管理用房括大商业管用房和销售型物(包括大商业中的插烛物业)的管理用房,还有食堂等辅助用房。大商用房面积应达到1000平方米;食堂面积600-1000平方米;销售型业(含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房积(常3‰-5‰);管用房位置应设置在地上域。大业部分和销售物业部位置
【关注点7】
在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数,并且尽减少占用行街
【关注点8】变形缝
结合万达综合体建筑形态特点,变形缝沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到穿过主力店和少穿过行街,以减小因形开裂漏
二、建筑方案设计
(1)商管公司任
任务:规划院将建筑方案(稿)反馈给各与部门进行评审,管公则着重进行招商分析及物管理方面的研究分析,提方案评审意见。规划院过织一次或多次评审会签会总各部门评审意见并结合各方意见织修改调整建筑方,最终完成建方案设计。由于建筑方通常经过多次评审和调整,在多次评审调整过程案设计也在不断深化,因而这一段过程有时也被视方案深化设计段。为方起见,我们仍作为一个阶段对参与设计工作内容进行阐述。 准备工作:地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管、工程门根各自的业领域对方案进行全面解读,组织开展相关市调工作。 主包括:当地商建的功能设施情况、当地物业管理平及各类商
处理和清运方式、居民停车习惯缴费方式、居民对休闲设施的需、当地广告经营场接受的广告的规格
(2)评审关注
商管公司在此阶段应对个广场总平面以及步行街相各区的位置和平面设计的认,包括:主入口、主力店开口、客梯、梯、观光梯、扶梯、厅、客服心(广播、LED、线电视控制)、挑空区域、卫生间、与地下室的通;步行街商铺的布置、开门、开间、进;地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃房、卫生间、库、员工食堂等布置要求管理要求;商管用房位置、面积确认;员工通道的要求。 商管公司需交步行业规划方,确认餐饮区域的设计要点;同时提交商管用房平布置,确认技术条件。 筑集网 –
【关注点9】
(1)步行街主入口
步行街主出入口门高不低于3米,两侧上立面应采用通玻璃幕墙设计,以增强门内区域铺的通透性,充分提入口区域商铺值;商业广场(含步行街)各出入应设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地区宜设动三翼旋门);行街至少保证一处入口可供车辆进出(室内展示用);出于节能及实际用的虑,出入口应安装水循环冷暖风幕机;风频繁、风力较大地区,步行街口应
(2)步行街空间
室内商业步行街一般以二至三层为最佳。行首层层高为5.4米,二、三层层为5.1米,走吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3。若室内行街为三层,其第三层的态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的饮业态。有重油烟饮业态,必须放置三层,以减少其对一、二层的影响,油烟必须高空排放。根据具情室内行街的中庭附近、以及其他层的端部等位可布置油烟的餐饮、快餐、咖、冷
(3)管道井
步行街强弱电、供水管道井应于公通道集中设置,并管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,如确需设置道井,其位置不能占据商铺的临面;商门面尽量不设置火卷,如确设
(4)公共通道
在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;步街两侧店面之宽度:首层10~11米,二、三层16~17米,步街楼板开口尺度:层数为2层的步行街,开口宽度8米;层数为3层的步行街,开口宽度宜9米;开口长度:16~25米。步街走道净宽宜4米,“桥”的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽适当宽5~6米;2层以上的廊桥不宜过密(间在30~50米);各主力店与行街
(5)步行
零售和服务类商铺面积一为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般100~200㎡。所有商铺单元进深宜8米~16米(其中零售服务商铺不宜超过10米),面宽8.4米,尽可能少门面过窄、进深大、面形状不则
(6)步行
所有商铺门应正对步行街并量避免门对式设计。步行街商铺外立面,除预留店招位外,应全部采用通透白璃到顶设计(包部商铺与
(7)步行
建议步行街商铺尽可能沿柱进行分隔,以方便后商铺布局调整;特殊商应在保证工期的前提下按照商提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德、麦劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择行主出口处的店铺,面积不于180平米,并铺内
【关注点10】广
(1)扶梯
步行街的人流主要以电动扶梯来组流的垂直交通,设置的一般则是,在步街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制45米~70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞至三个口之间,步行街内的扶必须有一部通地下停车场以便将人流直接引步行。扶梯靠洞口一侧平行布置;(规划强制条已列)扶梯位置应免对
(2)观光梯
通常在步行街中庭设置,以2~3部为一,观光梯应通到地下车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和璃面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使光梯整保持通透。观光梯可到达地下停
(3)货梯
步行街及各主力店均应设有货电梯,步行街除了与力店共用的货梯外,还应有用的货梯一至两组。步行街的所有货(包括专用和共用)位置一般间隔80-100设一,但不宜安在步行街主入口的明显位置。每组货以部为宜,载重量为1.6~2吨;货梯应的地下卸货的位
(4)广场内的所有垂直电梯应具三方通话功能;电梯还应具有电梯厂配套生产的运行状和故障中央监控系统,
【关注点11】共享空间
以娱乐、餐饮为主的多主店同楼的情况下,如综合楼、娱乐楼,其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交核并接通向户外及地下停车场,避免使用步街的公区域,使其顾客出不受行街闭店影
【关注点12】公共卫生间
根据步行街的长度不同一设3~5处卫间,卫生间的间80~100米,面积70~100平方米,卫生间可主力店合用,但每层至少设置一处步行街专用卫间,以满步行街与主力店错时营时使用需要;卫生不宜占用商位置,应设计在较隐的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其态连接的通道内而无需直接对步行街开口,否对周边商铺有较大负面影; 卫生间应作无障碍设计,处卫生间男间蹲位不少于3个,女间蹲位不少于6个,均以蹲便器为主;残障人专间蹲位1,采坐便器,助设施完备;男卫生间小池不少于3个;公用洗手盆少于3个,其童专用1个;女卫生间还应设母室或母婴
卫生间还应设置有供保洁员清洗储清洁器具的操作间;由于餐饮区域卫间使用频繁,还应情考虑在步行街区增设
【关注点13】顾客吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,积在10平左右,并置通
【关注点14】主力店开口
主力店在步行街开口的原则是:主力店边步行街相接的口为一处,双与步行街相接不超过两处,除万千百外,原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层口宜设在步行街口至中庭的中间区。非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开一定和入口堂结合,开口尺寸为4~8米;由各主力店有独立的对外出入口,其与
【关注点15】步
因步行街较长,为方便步行街(特别餐饮区)商户货物和垃圾运输,建议在铺背街的一面设立专货运通道,以避运对环
【关注点16】步
步行街公共通道顶棚通常采用多层挑玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,较下层开口两侧各扩800mm;采光顶
【关注点17】管理用房
(1)商业管理用房由商管公司提供平布置。管理用房中的员工宿舍应具备采通风条件,并配套设置用卫生间、淋
(2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟化及排放系统、上下、隔
(3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统(消、电话、络)等
(4)综合体中管理用房涉及到销物业管理用房的,销售物业处办公室单设,并应采取措(如门禁等)与管理管
【关注点18】
(1)开闭所、变电所、制冷机、防控制中心规划在同一层邻区域,以便运行管理;应为电局预留(一般为10KV)开闭站的位;为方便对各主机设备的管控,建议增设运行值班并将变电室与班室之间的隔设计为防暴玻璃窗;设备房必须有空调设施(通风散热);所有强弱电间门应向外开;值室的置可由商管公司提或确
(2)地下各设备用房门及通道宽度适合设备运输安和
(3)为便于设备安装和后维修,地下备间的门应朝向车场开阔区域;若超市等力店设置于地下区域,购物手推车临时停不宜设置
(4)由于各设备机房主要集中在下,考虑到值班、巡视、车场管理等员及员工餐厅的实需要,建议在室合适
【关注点19】电梯厅
(1)建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水畅造成外溢,灌进电梯坑,损
(2)鉴于冬季地下车库温度较低,防止道爆裂、损坏造成水,
底坑设备安全的考虑,建议将观光电门的外沿口略微垫高,形成一个向外缓坡,即使发生跑水故,短时间内致影响
(3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭通透玻璃候梯,候梯厅设计空
【关注点20】物业仓库
为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置加步行街仓库用的规划,积不小
【关注点21】垃圾房
(1)步行街专用垃圾房应设立四~处,其中一处为危险品垃圾房;每处分设、湿垃圾房,每组面不小于60㎡,店垃圾
(2)垃圾房的位置应设在近地下停车场入口,或货梯口及卸货区的附近,垃圾房与车出入口之间须有一条垃圾专用通道,通道的应满足当
(3)垃圾房的建造标:墙面、地面瓷砖,墙面到顶、面包括排污沟满铺;配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施;中危险品垃圾房还应配置防暴灯、潮灯、爆口及可燃气体警置和自动制
【关注点22】卸货区
考虑到步行街将设置较多餐商铺,地下停场货运电梯口处设立面积为100~200M2的卸货区域,各卸货区域车场入口之间必须条净高不
【关注点23】屋顶设施
(1)屋顶设备设施的安,应统一规、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油净化器的安装位置,包出风口的方向,对塔楼居
(2)应充分考虑裙楼的却塔、风机设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对、写字搂
(3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,楼屋顶应在当位置
(4)屋顶油烟井距高层
【关注点24】地下停车场
(1)车行道两侧(或单侧)应设置平行的人行道,行道与车行之间应通路面标
(2)车场内部应设计为“单循环”交通形式,尽
(3)地下车库必须预留机械车,由于机式停车位的后期维护保养成本较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地平面车位可以满的况下,可
(4)为避免非机动车乱停乱放,应设置非机动车存车处,非机动车停车
(5) IC卡智能收费管理统,具备自动卡、办理长期卡等功能;收费软件应具备停车收费、停车辆数量统计、空余车统计、入口电子显板
(6)地下车场出入口需收费站,地车场通往百货、超市等人流密集型主力店直梯和扶梯附近区域还规划中间收费站。体位置应
由商管公司设定。中央收费站线应由桥架引,在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整求。收费站长2000mm、宽2000mm、
(7)车库出入口收费亭和道应尽可能设置
(8)车道地面增加指方向形状
【关注点25】地下室广告
地下室应在合适的位置设计安装一定数的灯箱广告。广告位主要位于以下各处:墙面灯箱广告、立柱箱广告、坡道墙广;广告
【关注点26】供电与计量
(1)不同业态的机电设备系统相互独立,并独立计量,避免造成运期间管理界面乱,给设施设维护保
(2)为便于今后实际运营中日常能耗进行统计、管理,各备机房均需增加立电表,例:制冷机
(3)外墙广告和景观照明分别设置单独回路,单独计量,在相应屋面或楼预留外墙广、景观
(4)步行街中庭应设置100千瓦独立电源;外广场主要促销活动地应设置200千
AT推荐:商业综合体规设计方案评
2013-11-01 《建筑技艺》杂志
商业综合体的规划设计工作分概念方案阶段、方案计阶段(含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的用者管理者,参规划的目的和任务就在于对项目从用功的实和后期运营效果的预期实施业把控,其参新
商业项目业态定位和
(1)对商业项目进行整体业态位是打造商业项目雏形的关键。商定位准确是保证业项目在开业后保值
(2)此阶段商管公司的任及准备工作内容:商业项目业态定和设计点研讨、建筑方案(含方案化)设计评审、空调冷热论证、各专项计评等。中各专项设计评审中的每项又各自大按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图计等阶段来完。在每个阶段,商管公司为物业的使用者和管理者,都需要进行专题场调工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规设计方案进行审并形成见和议,完成须由商管公司主导的专设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,成阶段成果。本文将重从这三个阶段就商管公司参与划设计任务、准备工作以及从理专业角度所需关注的事项进行详细解读,以期能给参与这项
(3) 评审关注的事项:业态位、步行街布局、交通组织、停车、停靠站和公交站、管理用房、消防疏
【关注点1】业态定位
根据市场调研结果,综合市发展和商发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来争态势等情况进性分析研
定位、业态组合、业态布局,进对项目的总体建规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态(含步行)类型的布局及面积配置、零业态经档次和组合方、及大系
【关注点2】步行街布局
(1)步行街应合理布局、与主力机结合并成为连接各主力店流动线的枢纽,使各主力店的客流过步行街实现交汇和共享;目前根据不同的筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有:步街在体被主力围合下向各主店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保行铺整体贯性,步行街各层与主力店的口数量适当,并且通过在当位
(2)步行街的总长度常以280~350m为宜;一般在步街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500~700平米(开洞面积),次中庭面约300~400平方米(洞面);两个庭
【关注点3】交通组织
(1)城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场(3000~10000平米左右)。大城市广场应结合城市主交通道路设置,其广场结
(2)竖向布置
在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出口的数量合理,位置客流动线相匹配。从商业角度各出入口应与市政过街人行横道、人行桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,可能利公共交通设施拉动客的用以及可能在
(3)道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周大通的关系和交组织。地下停场(不含酒店)至少应有两处双向出口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还保证项周边车辆达和离开的车流线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵; 时应个场独立对外通道和内部垂直交通(扶、货梯、观光梯等)设计统筹虑,
【关注点4】停车位
根据当地法规的规定,合城市私家车辆保有量、当地居民物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除按规定满足商务和住宅(如有)的需要,供商业分使用的停车位量通应保证吞能
【关注点5】停
为方便顾客下车,还应主要的广场出口区域增设港湾式辆停靠站,长度不少于20米,宽度为双车道,可满足出租车临停靠,停靠站的数量根据实际情况定。根公共客运交通现应广场周边当
【关注点6】管理用房
根据目前万达综合体的产品特及物业管理模式,管用房包括大商业管理用房和售型物业(包括大商业中的插蜡物业)的管理用房,还有食堂等辅助用房。大商用房积应达到1000平方米;食堂面积600-1000方米;售型物业(含大商业塔)的积不得低于当物
3‰-5‰);管用房位置应设置地上区域。大商业部分和销售物业分位置应各自独立,避免后期出现物管用
【关注点7】
在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数,并且尽减少占用行街
【关注点8】变形缝
结合万达综合体建筑形态特点,变形缝应沿着主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少过步行街,以减小因变形开裂漏造成损失的率。 建筑方
(1)商管公司任
任务:规划院将建筑方案(初稿)反馈给各参与部进行评审,商管公司着重进招商分析及物业管理方面的研分析,提出方案评审意见。规院通过组织一次多次评会会汇总各部门的评审意见并结各意见组织改调整建筑方案,最终完成建方案设计。由于建筑案通常经过多次审和调整,在多次评审调整程中方案设计也在不断深化,因而这一段过程有也被视案深化计阶段。为方便起见,我们仍作为一个阶段对参设计的工作内容行阐述。 备工:地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作。 主要包:商业筑的功能施情况、当地物业管理水平及各类户对物业管理的需求情况、当地商对商铺规模体量要、当货物运输车辆的类型、垃圾处理清运方式、居停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当
(2)评审关注
商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及行街关各区域的位置平面设计的确认,括:主入口、与力店开口、客梯、货梯、观梯、扶梯、中厅、客服中心(播、LED、有线电视控制)、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通;步行街商铺的布置、开门、开、进深;下室停车的区域功能划分和出入、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及理要;商管房位、面积确认;员工通道的要求。 商管公需提交步初步业态规划方案,确餐饮区
【关注点9】
(1)步行街主入口
步行街主出入口门高不低于3米,两侧上立面应采用通玻璃幕墙设计,以增强门内区域铺的通透性,充分提入口区域商铺值;商业广场(含步行街)各出入应设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地区宜设动三翼旋门);行街至少保证一处入口可供车辆进出(室内展示用);出于节能及实际用的虑,出入口应安装水循环冷暖风幕机;风频繁、风力较大地区,步行街口应
(2)步行街空间
室内商业步行街一般以二至层为最佳。行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高别控制为3.6米3.3米。
其第三层的业态规划以餐饮态主,重点布置具有当餐饮美食文化特色的餐饮业。如有重油烟餐饮业态,必须放置三层,以减少其对一、二层的影响,油烟必须高空放。据具体情况室步行街的中庭附近、以及其他层的部等位可置轻油烟的餐饮、快餐、啡、饮等餐饮业态。餐饮
(3)管道井
步行街强弱电、供水管道井应于公通道集中设置,并管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,如确需设置道井,其位置不能占据商铺的临面;商门面尽量不设置火卷,如确设
(4)公共通道
在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;步街两侧店面之宽度:首层10~11米,二、三层16~17米,步街楼板开口尺度:层数为2层的步行街,开口宽度8米;层数为3层的步行街,开口宽度宜9米;开口长度:16~25米。步街走道净宽宜4米,“桥”的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽适当宽5~6米;2层以上的廊桥不宜过密(间在30~50米);各主力店与行街
(5)步行
零售和服务类商铺面积一为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般100~200㎡。所有商铺单元进深宜8米~16米(其中零售服务商铺不宜超过10米),面宽8.4米,尽可能少门面过窄、进深大、面形状不则
(6)步行
所有商铺门应正对步行街并量避免门对式设计。步行街商铺外立面,除预留店招位外,应全部采用通透白璃到顶设计(包部商铺与
(7)步行
建议步行街商铺尽可能沿柱进行分隔,以方便后商铺布局调整;特殊商应在保证工期的前提下按照商提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德、麦劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择行主出口处的店铺,面积不于180平米,并铺内
(1)
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? 1楼 2013-12-09 08:57 |
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泥土工人
2
【关注点10】广
(1)扶梯
步行街的人流主要以电动扶梯来组流的垂直交通,设置的一般则是,在步街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制45米~70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞至三个口之间,步行街内的扶必须有一部通地下停车场以便将人流直接引步行。扶梯靠洞口一侧平行布置;(规划强制条已列)扶梯位置应免对
(2)观光梯
通常在步行街中庭设置,以2~3部为一,观光梯应通到地下车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和璃面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使光梯整保持通透。观光梯可到达地下停
(3)货梯
步行街及各主力店均应设有货电梯,步行街除了与力店共用的货梯外,还应有用的货梯一至两组。步行街的所有货(包括专用和共用)位置一般间隔80-100设一,但不宜安在步行街主入口的明显位置。每组货以部为宜,载重量为1.6~2吨;货梯应的地下卸货的位
(4)广场内的所有垂直电梯应具三方通话功能;电梯还应具有电梯厂配套生产的运行状和故障中央监控系统,
【关注点11】共享空间
以娱乐、餐饮为主的多主店同楼的情况下,如综合楼、娱乐楼,其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交核并接通向户外及地下停车场,避免使用步街的公区域,使其顾客出不受行街闭店影
【关注点12】公共卫生间
根据步行街的长度不同一般设3~5处卫生间,生间的间距80~100米,面积70~100平方米,卫间可与主力店合用,但每层少应设置一处步街专卫生,以满足步行街与主力店错营业时使用要;卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐蔽的置,卫生间的出口应设计在步行街与其他态连接的通道内而无需直接对步行街开口,否则周边均有较大负面影响; 卫生间应作无障碍设计,每处卫间男间蹲位不于3个,女蹲位少于6个,均以蹲便器为主;残障人用间蹲位1个,采用坐便器,辅助设施完备;男卫生间小便池不少于3个;公用洗手盆不少于3,其中儿1个;女卫生间应设母婴室或母婴护理台,以方带小孩的顾客使用。卫生间内的梳镜离梳妆台高度40公为宜。卫生间还应设置有供保洁清洗储放清器具的操作间;由于餐饮区域卫生间使用频繁,
【关注点13】顾客吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,积在10平左右,并置通
【关注点14】主力店开口
主力店在步行街开口的原则是:主力店边步行街相接的口为一处,双与步行街相接不超过两处,除万千百外,原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层口宜设在步行街口至中庭的中间区。非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开一定和入口堂结合,开口尺寸为4~8米;由各主力店有独立的对外出入口,其与
【关注点15】步
因步行街较长,为方便步行街(特别餐饮区)商户货物和垃圾运输,建议在铺背街的一面设立专货运通道,以避运对环
【关注点16】步
步行街公共通道顶棚通常采用多层挑玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,较下层开口两侧各扩800mm;采光顶
【关注点17】管理用房
(1)商业管理用房由商管公司提供平布置。管理用房中的员工宿舍应具备采通风条件,并配套设置用卫生间、淋
(2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟化及排放系统、上下、隔
(3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统(消、电话、络)等
(4)综合体中管理用房涉及到销物业管理用房的,销售物业处办公室单设,并应采取措(如门禁等)与管理管
【关注点18】
(1)开闭所、变电所、制冷机房、消防制中心规划在同一相邻
便运行管理;应为供电局预留(一般为10KV)闭站的位置;为方便对各主设备的管控,建议增设运行值班并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴璃窗;设备房必须空调设施(通风和散热);所有强电门应向开;值班室的位置可由管公提供或确认,值班
(2)地下各设备用房门及通道宽度适合设备运输安和
(3)为便于设备安装和后维修,地下备间的门应朝向车场开阔区域;若超市等力店设置于地下区域,购物手推车临时停不宜设置
(4)由于各设备机房主要集中在下,考虑到值班、巡视、车场管理等员及员工餐厅的实需要,建议在室合适
【关注点19】电梯厅
(1)建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水畅造成外溢,灌进电梯坑,损
(2)鉴于冬季地下车库温度较低,止管道爆裂、损造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯的外沿口略微垫高,形成一个向的缓坡,即使发生跑水故,短时间内
(3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭通透玻璃候梯,候梯厅设计空
【关注点20】物业仓库
为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置加步行街仓库用的规划,积不小
【关注点21】垃圾房
(1)步行街专用垃圾房应设立四~处,其中一处为危险品垃圾房;每处分设、湿垃圾房,每组面不小于60㎡,店垃圾
(2)垃圾房的位置应设在近地下停车场入口,或货梯口及卸货区的附近,垃圾房与车出入口之间须有一条垃圾专用通道,通道的应满足当
(3)垃圾房的建造标:墙面、地面瓷砖,墙面到顶、面包括排污沟满铺;配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施;中危险品垃圾房还应配置防暴灯、潮灯、爆口及可燃气体警置和自动制
【关注点22】卸货区
考虑到步行街将设置较多餐商铺,地下停场货运电梯口处设立面积为100~200M2的卸货区域,各卸货区域车场入口之间必须条净高不
【关注点23】屋顶设施
(1)屋顶设备设施的安,应统一规、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油净化器的安装位置,包出风口的方向,对塔楼居
(2)应充分考虑裙楼的却塔、风机设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对、写字搂
(3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,楼屋顶应在当位置
(4)屋顶油烟井距高层
【关注点24】地下停车场
(1)车行道两侧(或单侧)应设置平行的人行道,行道与车行之间应通路面标
(2)车场内部应设计为“单循环”交通形式,尽
(3)地下车库必须预留机械车,由于机式停车位的后期维护保养成本较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地平面车位可以满的况下,可
(4)为避免非机动车乱停乱放,应设置非机动车存车处,非机动车停车
(5) IC卡智能收费管理统,具备自动卡、办理长期卡等功能;收费软件应具备停车收费、停车辆数量统计、空余车统计、入口电子显板
(6)地下车场出入口需设费,地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的梯和扶梯附近区域还应规划中间收站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设。中收费站布线应桥架引入,在设计上要考虑到日后间收站的
(7)车库出入口收费亭和道应尽可能设置
(8)车道地面增加指方向形状
【关注点25】地下室广告
地下室应在合适的位置设计安装一定数的灯箱广告。广告位主要位于以下各处:墙面灯箱广告、立柱箱广告、坡道墙广;广告
【关注点26】供电与计量
(1)不同业态的机电设备系统相互独立,并独立计量,避免造成运期间管理界面乱,给设施设维护保
(2)为便于今后实际运营中日常能耗进行统计、管理,各备机房均需增加立电表,例:制冷机
(3)外墙广告和景观照明分别设置单独回路,单独计量,在相应屋面或楼预留外墙广、景观
(4)步行街中庭应设置100千瓦独立电;外广场的主要促销活动场地应设置200千独立电源。筑集网 – 筑有意思 | 发新价值的
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