首先,对一个问题,集体土地入市的范。刚才已经说实践中做法不一,苏州、福建集建设用地流转限制在一定区域内。而广东则规定只要符合其条件(符合国家有产业政策及地土地利用总规划、城市规划或庄、集镇规划。涉及用地转为建设用地的,应实土地利用年度计划的用地转用标)就可以进入市场流。而实际上,大部分地区如北京市、徽省芜湖市、南省阳市等,没有进行规划区内外的限限制。县对实践中的做法理论上也主要存在三种观点:以市规划区进行划分、以是否为新增建设用地进行划分、只符合规划并经依法批的集体建设用地。对于集体建用,应当按照土地总体规划和土地用途管制制度进行严格,只是符合土利用总体规划并经依法批准的集体建设地,均可以依法使用和流转,不应分“圈内”、“圈外”区别对待。这主要是基于保障农民长期、稳的土地收益权。当然,如果经过较长时的发展后,集体土地已经全部被集体作为建设用地出让、出,那么地应通过征收,转为家所有。并国家在取得体建设用地的所有权时,应当参照征用补偿标准,对集体所有权员给与补偿,应当确保其享有不城市市
第二个问题,入市程度。对于入市程度,我要向阐述两个问。第一个,要不限制流转用途的。各试点地方的规定都对集体建设用地使用权流转的目的进行了限制,规定通过出让、让和出租方式得的集建设用不得于商品房地产发建设和住宅建设。不应限制集体建设用地用于房发建设和住宅建设。一方,《宪法》规定农民的土地和宅基地归体所有,这说明,他们有权决定自己土地其是宅基地的途。《物权法》强化对公民私有财产的保护,那么公民对自己私财产的处置权就应该被法所认可。《土地管理法》规定村民有权出售自己的房屋,但不可以随意转让给城里人的,认为这在一定程度上限了农民对自己财产的处置权利。反,美国欧洲等发达的做法,实行城乡人口双向交流,除了准许人员城市自由业、居住之外,还允许城市居民到农村买房甚创业。当然,政府对于农民转换土地用途可以严格规范,特别是对于耕地应设定严格限制,但不宜限制农民将基地和荒地用于向城市居民出售的房地产开发。 农民要在现有的宅基地上进行重新规划,就可以生产出大量廉价房,自己带来土地增值收益、实现“自我城化”的同时,为城市居民提供住房福利。对于这样的制度创新,政府和法律应该及时以肯定并为之保驾护航;对于反其道行各种限
冲击18亿亩耕地
我国的建设用地包括城镇用地、村庄用地工矿用地,全城镇用地有千多万,而村庄建设用有2.4亿亩,将五
小产权房并不必然冲击18亿亩耕地的,只要允许80%以上是农民的宅基地流转。涉及地,并威胁耕地数量,只是结构的调整,这个结构性调要给农以更的实惠,那就能够分享宅基地的租收益,这是第一步。果进一步把农用土地变为非农地,这是第二步,过,这一步要出台更加严格的法律来保障农耕数量的优势。在城市化进程成为趋势的背景下,农民可以获得用土地向工业化、业
冲击土地市场 ,
人们对于小产权房有一重大误区,可能是小产
行的土地管理法规定关,任何单位和个人进设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,这宪的原则不符。也就是说,地方政府拍卖的国有土地使用权,如果农民基地可以市流的话,是对这些方政府的拍卖土地是次冲击。但是,如果把小权房合法化了,纳入政的管理之中,政府支配的土地是了,既对农民有利,也对政府有利,更有利于平抑房价,有利于中低收入者购房,何乐而不为,物权法已经规定允宅基地转让,土地管理也
对“流转”期间作最长且必要的限制。村集体建设地使用年限的确定是一个感题。使用年期越长,对用地者越有利,用地者在较长时间内拥有定的用地境;相反,用年越短,对地管理者、土地所者越有利,土地管理以及时调整土地利用方向,理配置土地利用结构,土地所有者可以依据地价的变及时调整土地收,获得土价值的增量。笔者为,“流转”毕竟是平等当事人之间的“私事”。按私法自治理论的要求, 流转的具体期间理应由事人意定,但是流转的商品由其特殊性使然不于一般商品,,流转的期限不能超过法定的最间。是一条制性规定。至于这个最长期限究竟有多长?笔者认为应该综合考虑,考虑到取得土地使用权的开发建设和长期利用,这最长期限不宜过短,可以参照国有土地使用权转的最长期间,即工业用地不超过50年,商业不超过40年,综用地不超50年。”另外,合同约定的土地使用年限届满,土地使用者需要续使用土地的,在同等条下,有优
广东省规定,集体建设用地使用权经依批准给所有人后,再以出让、转让、出租、抵等式流转无需再报经行政主管部批准,只需登记即可。而安徽省,集建设用地使用以转让、出租、押等方式流转的仍然要经行政主管部门批准后,才能理登记。可见,对农集体建设用地使用权的初始发生必须经政府批准是没有争议的,而对于已经经过政府依法批准的集建设用地使用权的转
入市管理
对于集体土地入市的管理,主由两点:政府管理以观调控为
宏观调控是市场经济体制下的一个特有念。宏观调控指市场济条下、即是在市场对资配置起基础性作用
(1)公共设施和公共利建设用地。关于乡(镇)村
在广东省的管理办法中没有做出特别的规定,也没有禁止转让规,因此,属于可以流转集体建设用地使权。安徽的管理办中明确规定乡(镇)村公共施、公益事业建设用地不改变原途,可以直接流转;改变用途的,应当签订集体建设用地有偿使用合同,缴纳土地有使
(2)宅基地(可以借鉴划国有土地使用权流
集体土地确权
多部门发布
中央政府门户网站 www.gov.cn 2011年11月12日 16时10分 来源:国土资源部网站
【
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国土资源部、中农村工作领导小
关于农村集体土地确权登
各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源管部门、农办(工部、农、农委、农办)、财政厅(局)、农业(农牧、农村经
为切实落实《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一实农业农村发展基础的若意见》(中发〔2010〕1号),国资源部、财政部、农业部联下发了《关于加快推进村集体土确登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号),进一步规范加快推进农村
一、明确农村集体土地确
农村集体土地确权记发证是对村集
权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使权包括宅基地使权、集体设用使用权。农村集体土地所有确权登记发证要覆盖
二、依法依规展农村集体
按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《地记办法》、《土地权属争议查处理办法》、《定土地所权和使用权若干规定》等有关法律政策文件及地方性法规、规章的规,本着尊重史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则,在全国土地调查成果以及度土地利用变调
农村集体土地确权登记依据的文件资料包括:人民政府或者有行主管部门的批准文件、理决定;县级以人民政国土资源政主管部门的调解书;人民法生效的判决、裁定或者调解书;事之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界协议书等地调
三、加快农村
各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,依据《土地利用现分》(GB/T 21010-2007)、《集土地有调查技术规》、《城镇地籍调查规程》等相关术规定和标准,充分利全国土地调已成果,以大比例尺地籍调查成果为基础,查清农村每一宗土地的权属、界址、面积用途(地类),
果,为农村集体土地确权登记发提供据。同时,要意做好变
凡有条件的地区,农村集体土地所有宗地地籍调查应采用解析法实测界址点标计算宗面积;条件不具备的区,可以全国土地调成果为础,核实并确定属界线,对界址走向进行详细描述,用图上量算或数据库计算的法计算宗地。村集体土地所有权宗地图和地籍图比例尺不小于1:10000。牧区等特殊地区在报经级国土资源主部
宅基地使用权、集体建设用地使用权宗地地籍调查,应采用解析法实测址点坐标和算宗地积,宗图和地籍图比例尺不于1:2000。使用勘法其他方法已发证的宅基地、集体建设用地,在变更登记时,应采
四、把农村集体地所有权确认到
确定农村集体土地所权主体遵循“主体平等”“村民自治”的原则,按照乡(镇)、村和村民小农民体三类所权主体,将农村集体土地所有确认到每个具有所有权的农集体。凡村小组(原生产队)地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民体所有,发证到村民小农民集体;对于村民小组(原产)地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这分土地承认现状,明由村农民集体所有;属
属于村民小组集体有的土地应由其
申请登记并持有土地权利证书。于村小组组织机构不全的,可以
涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体持变的,所有权仍然确给原农民集体;“合村并”后土地有权主体发生变化、并得到大多数村民认可的,履行集体土所权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并土地登记簿土
涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩点和农村土地治的,则上维原有土地权属不;依法调整土地
对于“撤村建居”后,未征收的原体土,只调查统计,登记发证。
在土地登记簿的“权利人”和土地书的“土地所有权人”一,集体土
五、依法明确农村集体土
属于村农民集体所有的,由村集体经组织或者村民委员会受本农民集体成员委行使所权;分别属于村内两个上农民集体所有的,村内该集经济组织或村民小组代表集体行使所有权;属于镇农民集体所有的,由乡镇体经济组织集行使所有权;没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政代管。在办理土确
集体经济组织的具体要求和式,可以由各省(区、市)
六、严格规范确认宅
宅基地使用权应该按照当地级人民政府规定的面积标准,确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民,因地质害防治、新农建设、移民安置等集迁建,在符合当地规划的前提下,经本民集体大多数成员同意并经有权机关准异地建房,可按定确权登记证。已拥一处宅基地的本农民集体成、非本农民集体成员的农村或城镇民,因继承房屋占用农村宅基地,可按规定登发证,在《集体土地使》事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农集具证明并公告异议的,可依办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利为非
对于没有权属来源证明的宅基地,应当明土地历史使情况和现,村委出具证明并公告30天无异议,经乡(
七、按照不同的史阶段对超面积
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅地,在《村建房用地管理条例》实施后至今未扩大用面积,以按现有实使用面积进行确权登记;1982年《村镇建房用地管理条》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积准的,超过部按
面积进行确权登记;1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占的基地,过当地规定的面积准的,按照实际批准积进确登记。其面超过各地规定标准的,可在土地登簿和土地权利证书记事栏注明超过标的积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出
八、认真做好体建设用地
村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用、乡镇企业用地及他经依法批准于非住建设的体土地,应当依法进行权登记发证,确认集体建设地用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依使用集体
对于没有权属来源证明的集体建设用地,查明土地历使用情况现状,认定法使用的,由村
九、妥善处理村违法宅基
违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理方可登记。对于法宅基地集体设用地,应当查明土地历史用情况和现状,对符合
十、严格规农村集体土
结合全国土地登记范化检查工作,全面
格禁止搞虚假土地登记,严格禁止对法用地未经依法处理就登记发证。对于户籍理制度革或者擅自通过“村居”等方式非经法定收程序农集体所有土转为国有土地、农村集体经济组织非出让或出租集体土地用于非业建设、城镇民在村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进土地确权登记发或
十一、加强土地
各地要从机构建设、队伍建设、经费保障、规范程等各方,切实采取力措施,建立
十二、规范完善已
严格按照有关法律、法规和政策规定,全面核查整理和完善已有地记资料。凡是已经登记证的宗地缺失资以及不规的,尽快正完善;对于发现登记错误的,及时予以更正。各地做好农村集土登记资料的收集整理工作,保证登记资料的全面、完整和规范。各地要一步建立健全
十三、推进农村集体
要参照《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015—2007)等技术标准,积推进农村集体土登记数库建设,进一步完善地籍信息系统。此基础上,稳步推进全国土地记息动态监管查询系统建设,提升土地监管能力和社会化服务水平,为参与宏观
服务经济社会发展
各(区、市)可根据当地实际情况,细化制定农村集体土地权登记的具体工作程序和
集体土地征收
集体土地征收
1.征收集体土地的
1.1 集体土地
☆ 农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所的以外,属于农民集
☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体
☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非
☆合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的业,因破产、兼并等情致使土地使权依发生转移的除外(集体土地流转
1.2 征地集体土地的
☆ 是国家为了公共利益的需要,依法将集体所有土地转为国有土地并给予补偿
☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家
1.3 征收与征用的共同与不同
☆ 共同之处
◇ 都具有一定强
◇ 都要经过法定
◇ 都要依法给予
☆ 不同之处
◇ 征收是所有权发生改变,由集体所有权转变为国家
◇ 征用是使用权改变,所有权不变,强制使用,特情况结束后应返还原
1.4 征收的特点
☆强制性-土地征收是国家
☆善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征单位经济补偿 ☆ 被征收的土地有权发生转移-集体所有土地转变为国
2.征收的原则
☆ 珍惜耕地,合理利用土地的
◇ 能不征就不征,能少征就
☆ 保证国家建设用地的
◇ 该征就征,反对拒征和大幅度提高征地
☆ 妥善安置被征地单位和农民的
◇ 对征收的土地要适当
◇ 对农民造成的损失要适当
◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当
◇ 妥善安置拆迁户
☆ 有偿使用土地的
◇ 土地征收后,除公共设施基础设施外,就应实行有偿使
☆法征地的原则 ◇ 必须有县级以上政府的批准文件 ◇ 按照合法的程序和法定的批权依法办理手续 ◇ 禁止以租代征 3.征收、征用集体土地的政策定 3.1 征收土地的范 ☆为了公共利益的需要,可以征收集体土地 ☆ 土地征收后,所有权属于国家,用单
3.2 征收土地批准
☆ 听证制度-在征地依法报批前,当地土地行政主管部组织听证 ☆ 征收地实行两级审批度-国务院和省级政府(所有权转变)-
☆用地转为建设用地的,应办理农地转用审批手续(用途变) ☆由国务院
◇ 基本农田
◇ 基本农田以外的耕地超过35公
◇ 其他土地超过70公
☆其他用地由省级政府审批并报国务
3.3 申请征地不得化整
☆征收土地应根据总体设计一次申请批准,不得化
☆分期建设的项目,应当分期征地,不得先征
☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段
3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和
☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、上附着物和青苗
3.5 临时用地
☆建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得 ☆由建设单位与集体土所有单位签订临时用协议(征用而非征收) ☆临时用地期限最多
☆不得改变批准的用途,不得从事生产性、经营性动,不得修建永久
☆期满后建设单位清理场地支付费用,到土管部门注
☆超期可再次提出申请,不退地又不申请的视为违
3.6 联营使用集体土地政策(两种方
☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济织共同投资兴办联
☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准
☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用
☆ 两种处理方式
◇ 批准后可以改变土地性质,实行
◇ 也可以不改变土地所有权,作为联营条件(联营企业用地可以不变土地权属质)-作价入股,可以不改变土
3.7 征收土地公告(主要是两个公
☆概念
◇ 由被征收土地所在的市县人民政府,在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进
☆征地公告内容(四
◇ 征收批准机关、文号、时间和用途(批
◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积(
◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径(人
◇ 办理征地补偿的期限与地点(手
☆征地补偿安置方案公告
◇ 被征地土地情况
◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和
◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和
◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付
◇ 农业人口具体安置
◇ 其他措施
☆未过行公告的,被征地单位和个人有权拒绝办
3.8 征地补偿费的
☆补偿和安置补助费按有关规定使用(给村集体或农民
☆耕地占用税用于土地开发和农业
☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田发建设和土地的调整
☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务
3.9 特殊征地
☆大中型水利水电工程补偿-国务院另行
☆征收林地、园林-林业管理部门
☆征收中发现文物、古迹、古树-报相关部门处理后方
☆烈士墓、华侨墓-按主管部门
☆用地范围内有国防设施-经协商后方可
4.土地征收补偿范围和
【征地补偿费的构成】三
☆土地补偿费-给集体的,补偿所
☆安置补助费-给个人的,安置劳
☆地上物及青苗补偿费-给地上物的所
【注意专有名词的精准
☆征地补偿费与土地补偿费
☆安置补助费,不叫安置补
4.1 土地补偿费
☆内含
◇ 是征地费的主要部分,为补偿被征地和原土地使用人的济损失而支付的款项(
◇ 由用地单位支付土地补
☆标准
◇ 征收耕地的补偿费,为该耕地被征收前3 年平年产值的6-10
原用途补偿)
◇ 其他土地标准,由省级
4.2 安置补助费
☆ 内含
◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助(对人) ☆ 耕
◇ 安置补助费=需要安置的农业人口数×每一个需要安的农业人口的安置补助
◇ 需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征单位平均每人占有耕地的
◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被
◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征
☆ 非耕地标准
◇ 由省级规定
☆ 征地补偿费的特殊
◇ 均耕地特别少的地区,按述标准支付土地补偿费和安置补助费,尚能使农持原有生活水平的,经省级政府准,可增加安置补助费,但土偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍 ◇ 土地补偿费和安置补助费总和到法定上限,尚不足以使被征地
◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地 ◇ 征地补偿做到
◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入
◇ 对有稳定收益的项目,农民可用建设用地使用
4.3 地上附着物和青苗补
☆地上附着物和青苗补偿费标准,由省级政府
☆ 征收城市郊区的菜地,缴纳新菜地开发建设
☆ 城市郊区的菜地,是指连续3年以上常年种菜或养殖、虾的商品菜地和精
4.4 临时用地补偿
☆征用临时用地,应与集体经济组织签订临时用
☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿(注意没有
☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地偿费和安置补助费
【为何有高限的规
☆ 临时用地补偿相当于
☆征地补偿费相当于销售
☆如果租金之和超过了售价,那就不如买了而不
4.5 偿费用的使用 ☆土地补偿费-农村集体经济组织 ☆ 地上附着物和青苗补偿费-归附着物和青苗的所者 ☆ 安置补助费(三种方式) ◇ 农村集经济组织人员的-由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的员-支付给安置单位 ◇ 不需要一安置人员-发放给个人 5.土地收工作程序 5.1 申请用 ☆ 申请构 ◇ 土所在地县以上地方人民政府土地管理部 ☆申请的据 ◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 年度本建设计划(立) ◇ 其 ☆所需附上有资料 ◇ 建设单位有关资质证明 ◇ 项目可行性研究报告复或其它有关批准件 ◇ 土地行政部门出具有用地报告 ◇ 步计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图 ◇ 占用耕地的,提出补耕地方案 ◇ 项目位于地质灾害区的,供地灾害危险性评估报告 ◇ 提供价评估报 5.2 受申请并审查有关文件(一书四方) ☆审查时间 ◇ 受理的30日内 ☆编制(一书) ◇ 建设项目用地呈报说明书 ☆拟定(四方案) ◇ 农用地转用方(用途转变) ◇ 补充地方案 ◇ 征地方案(所有权转变) ◇ 供地方案(使用权变) ☆流程 ◇ 经同级人民府审核同意后报上级土地管理部门审 5.3 审批用地(一制度) ☆实行土地管理部门内部会审审批土地 ☆批文必是政府的,而不是
◇ 被征收土地所在地市县人民政府(注意不是
◇ 征地公告
◇ 支付征地费
◇ 安置农业人口
◇ 协调征地争议
5.5 签发用地证书(合同+登
☆偿使用土地的-签订《土地使用权出让合同》 ☆以划拨方式使用地的,签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地
☆用地单位持上述文件办理土地登记
5.6 征地批准后的实施
☆时间
◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的
☆措施
◇ 会同有关部门落实安置
◇ 督促被征地单位按期移交
◇ 处理征地过程中的各种
◇ 填写征地结案报告(表示征地工作结
5.7 建立征收土地档案(三项要
☆整理和收集征收过程中形成的各种
☆ 收集存档的文件一律是
☆市、县范围内的土地档案应统一
集体土地处置
【评析】
《法》 第 6条及第 9条之定, 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭, 应当法律规定登记,否则不发生效。 《事诉讼》以及相关执行规定也 明指, 执行人的财产经拍卖、 变卖或裁定以物抵债后, 法院需要从现占有人 处交付给买受或申请执行人, 并协助办理关财产证照转移手续。 据此, 法 院在法委托拍卖后, 并不等于全部履行了执行责任, 需要完成两项工作:一 是实际交付;是协
但, 在法院的执行标的中, 除了产权初始登记完备的不动产, 有大量 的村集体组织或者开商建筑集体土地上的屋是农民在自己的宅基地 上自行组织建造的房屋, 主要包一些具备始登记却没有登记或不备始登 记条件的房屋。对这房屋如何完成处置,成为案件是否能够执行完毕的关键。 (一)集土
集地上房屋分为两种:一是集经济组织建筑的房屋。 根据政策的规定, 推进新建设, 经过审批规划开发出售的房; 二村民在集体土地上筑 有房屋,主要是宅基地上的房屋。 《中华人民共和国土地管理法》规定,集 体土地乡(镇)农村集体经济组织经、管;土地使用权可以依法转让;农 村民出卖、 出租住房后, 再申请宅基地的不批准; 集体土地的房屋转让对象 限制
据此, 法院执行时,必须注意以下几
1. 要查明房产的状态。 向国土资源部门、规划部门、房产管部门发出征 询函,查明房产性质、权力状态以合法性。符合转让条件的,予以查封, 进入、
2. 征询村级集体组织的意见。 集体土地与国有土的性质不同,其处分亦 有特性。级集体组织是地的所有者,其对法院处置被执行人房产所 持态度十重要,甚至起着决性作用。因此,我们要向村级集体组织负 责人释法明理,争取支持,为处置房产定
3. 委托评估、拍卖时,限制竞买人的身份。 由于国家政策、法律的限制, 有本集体经济组织的成员才有资格。因此,我们要求拍卖机发布公告时必 须注明,并严格审查报名资格,以减少不
4. 拍卖成交后,法院交付地上建筑物、附着物的同时,应敦促权利受让人 办理产权变更登,向产权登记部门发出协助登记通知书,注产权证情 况和产权情。 此外,处置集体土地上的房屋,还应 注意不能影响被执行人和 其家的
(二)未办理产权登记房屋的
执实践中, 执行人员通过房管局查询往往查到被执行人房产, 但通过调 查却常常会现被行人确实占房。 这些房产或者是没有办理初始登记的新 房,或是暂时不备初始登记的房屋。 论是主观的逃避债务、懈怠权利,还 是客观上不具备登记的条件,这些执行标的都处物
执行这些不动产, 必须注意以下几个方
1. 查证执行标的的真实权利状态。 根据房屋的具体线索,被执行人等涉 案单位和个调查房产的权利状,最大限 . 度地确保房产没有第三人异议
2. 公示执行标的权利的真实状态。 如果被执行人不协助完善产权登记 手续,委托评估拍卖时,如实告知和公示房屋权利真实状态,让买
有一定的了解和承
3. 完成交付和协助登记责任。 对于没有争议的未办理初始登记的房屋,具 备初始条件的,执行法院处置后可以依法向屋登记构发出《协助执行 通书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构 出《协助执行知书》,并载明待房屋买受或受人完善相关手续具备初 始登记条后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》以登记。 (三)不具备初始登记件房
司法,经常遇到被执行人建造、占有的无法办理产权初始登房屋。 对这些不具备初始登记的房屋如何行, 很大争议。 有人认为, 执行标的必 须是合法登记的,否则是通过执行程序使这些不具备初始登的房屋合化, 避法律。通说为,执行标的只要合法的变现价值,就能够被执行,只是评 估拍卖要充分虑公示权利的瑕。 2012 8月,最高人民法院转发住和 城乡建设部《关无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的 通知 (法 [2012]151号) , 明确定:“不具初始登记条件的, 原上进行 ‘ 状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记件的现状,买人或承人按 照屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负 责。”所以说,照上述规定妥善处理不具备初始登记的房屋是当前较为理 的执行方式,本案例中法正是对这一
集体土地法规
农村集体土地管理
中华人民共和国土地管理法 第
城市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除
国土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使土地的单位和人,有保护、管理和合理利用土地
第四十三条
任单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;是,兴办乡镇企民建设住宅经依法批准使用本集体经济织农民体所有的土地的,者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土
前所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征的原属于农民集体所有的
第六十条
农村体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴企业与其他单位、个人以土地使用入股、联营等形式共同办业,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行主管部门提申请,按照省、自治区、直市规定的批准权限,由县级以地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的定
第六十三条
农集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建;是,符合土地利用总体规划并法取得建设用地的业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转
第八十一条
擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、让或者出租用于
建的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改,没收违法所得,并处
中华人民共和国担
第三十四条 下列财产可以抵
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交运输工具和其他
()抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒、荒滩等荒地的土地使
(六)依法可以抵押的其他财
抵押人可以将前款所列财产一并抵
第十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用围内的国有土地使用权同
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时国有土地上的房屋同时
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的房等建筑物抵的,其占用范围内的土地使用权同
广东省集体建设用地使用权流转管理
第一章 总则
第条 为加强国家对集体建设用地的管理,合理利用土地,规范集体建使用权流转市场秩序,促进经济持续发展,根据国务关于深化改革严格土地管理的决定,结合我省实际,定
第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、租和抵押,适用本
第条 取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及地利用总体规划、城市规划或村、集规划。涉及农地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用转
第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规
(二)土地权属有争议
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以他形式限制土地权
(四)村民住宅用地使用
因让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住用地使用权转让、出租抵押的除外。民出卖和出租住房后,不得再申请新的
第条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于品房地产开发建设和住宅
第条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时,其地上建筑物及其他附着物之、出租和抵押;集体建设用地上的筑物其他附着物转让、出租和抵押时,其占用范围内的集体土地使用权随之转让、
第条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权,经本集体经济组织成员村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没乡镇集体经组织的,由乡镇人民政府负责经营
第八条 下列建设项目可以使用集体建设用
1.兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商,外资投资企业(包括中外合、中外合作、外商资企业、“三来一补”企业),股份制企业,联
2.兴办公共设施和公益事
3.兴建农村村民住
第条 国家为了公共利益的需要,依法对集体建设用地实行征收或者征的,农民集体地所有者和集体建设用地使用者应
第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用批准文件规定的用
土地。
确改变土地用途的,应当经土地所有者和土地、规划行政主部门同意,原批准用地的市、县人民政
第一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体设用地使用权流转的管理
县以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管应当按照各自的职责,对农集体通过集体建用地流转取得收益的管理使用,加强指导和
第二章 集体建设用地使用权出让、
第二条 集体建设用地使用权出让,是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设地使权让与土地者,由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让款的行。以集体建设用地用作价入股(出资),与他人合作、联营等形式共同兴办企业的,视同集体建设地
集建设用地使用权出租,是指集体土地所有者或集体建地使用权人作为出租人,集体建设用地租给承租人使用,由承租人向出租人支付租
第十三条 集体建设用地使用权出让、出租,应当签订书面
集建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途有土地使用权出让的最高
第十条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的,民集地所有者和土地使用者应当持幅土的相关权属证明、集设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其民同意流转书面材料),按规定市、人民政府土地行政主管部门请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部应
第五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐性项目的,应当参照国有土使用权公开交易的序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等
第六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使限届满,土地使用权由农民体土地所有者无收回,其地上建筑物、附着物按照集体建设用
让、出租合同的约定处
原地使用者要求继续使用土地的,应当在土地使用年限届满前与体土地所有者协商,集体土所有者同意继续使的,按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权
第三章 集体建设用地使用权转让、
第七条 集体建设用地使用权转让,是指农民集体建设用地使用权体建设用地使用权再转移的为。集体建设用地使权转租,是指承租人将集体建设用地使用权再次租
第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面
集建设用地使用权转让的,原受让方的权利、义务随之转移;集体设用地使用权租的,转租人应当继续履行原出
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限去已使用年限后的剩余
第九条 集体建设用地使用权转让、转租的,当事人双方应当持集土地使用权属相关合同,到市、县人民政府土地行主管门申请办理土地登和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依
第四章 集体建设用地使用权
第十条 集体建设用地使用权抵押,是指集体建设用使用权人不转移对集体设用地的占有,将该集体建设用地使用权作为债权担保
第十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同,并市、县人民府土地行政主管部门办理抵
农集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理登记时,应当提供本集体经组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的
第十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的,债务人不履行债时,抵押权人权依法处分抵押的集体建设用地
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,
理过户登记。
第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得,抵押权人有优先受
第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭,应当办理注销抵押
第五章 土地收益
第十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权取得的土地收益应当纳入农村集财产统管理。其中50%以应当存入银行(农村信用社)专户,专款用于本集体济组织成的社会保障安排,不挪他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民府
第十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的,应当向地行主管部门申报价格,并依法缴有关费。集体建设用用转让发生增值的,应当参照国有土地增值税征收标准,市、县人政府缴纳有关土地增收益。土地增值收益收缴和使用管办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定,报省人政府
第十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应制定本行政区域集体建用地使用权基准地价,并报市、县人民政府批准
第六章 法律责任
第十八条 集体建设用地闲置的,市、县人民政府土地行政主管部应当责令改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直责任,在土地闲置状况正之前,市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用
第十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用于开发商品房地产项目和进住宅建设的,市、土地行政主管部门应当责令改正,拒不改正的责令
第十条 违反本办法第十五条的规定,集体建设用地使用不实行公开交易的,县级以土地行政主管部不得为其办理产权变更登记或者他项权利
第七章 附则
第十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格,由省国土资源部门定。 第三十条 本办法自2005年10月1日