范文一:开发商的开发流程
开发商的开发流程:
第一步 一个正常的地产项目,房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第二步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
第三步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区(县)房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区(县)房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费
费
7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第四步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费(周转费) 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第五步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气(天然气)厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表,办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准,正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会,勘察现场 26、召开开标会议,进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费(大市政费) 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费(小区配套费) 18、电源建设集资费(用电权费) 19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费
31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第六步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预(销)售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 从拿地到交房全过程揭秘:房地产开发报建流程及潜规则指南[全]
中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施,作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感慨,在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提. 但是, 这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土
地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。
不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如
最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。嘿嘿。
下一篇开始讲正式的规划报建:总平面审查阶段。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。(在这自夸一个:本人不才,曾经试过在10天内完成这个工作,至今被引为传奇故事。嘿嘿)
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。
说了半天,管线综合是啥?包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢?如果它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说,这样的小区,能住吗?
管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?事实上,是不行。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天
搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。
当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
不过这个建设工程规划许可证,在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置,反复的强调。
我个人还没钻详明白,不知道这个法是什么意思,在搞什么玄虚。
6、消防和人防专项审查
这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点:消防报建,要说难,是所有专业报建中最艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我国的消防审查,在很多时候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是非常的不象话,要满足消防规范的话,这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门,那对业主进进出出来讲,是非常不方便的。基本上来讲,消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。一般说,各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,我在这里说句公道话:涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如减少一套楼梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中,我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不必介意。
人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外,人防设备那也是非常疯狂的东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。
节能审查,在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭
式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩,在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的:空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般人都不习惯每天洗澡。(我说明,我这不是地域歧视啊,我这完全是就事论事。)但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目,为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位,设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩,说个节能审查,一说开去就说了这么多,不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我国的审查技术非常的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢,形状就像个纺锤,中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光。这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城
市,几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察,的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中,很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车,从天河一路撒到番禺,结果被罚了5万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通部门火大发了,撞枪头上了。
噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是最经济的。只要没人管,开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,唉,那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎的去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎,我相信这里也会有人看过我这一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊,我这里很简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来,已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后,我随便这么一想,我靠,后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收,一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。在我看来,质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站,分着管。譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个机构,没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬
如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各的门路啦。
现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用,只是周边城市的3分之1。恩,在这里,为了避免有些人看不懂,我说一句,打完桩必须做检测。检测合格了,才能做承台,继续往上建。各位的,明白?
不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投标、监理报建
还是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。
首先,我必须说明,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候,我必须得说,这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州,某企业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料一准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,我不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核一番,认为OK 了,发一个监理审查意见。通过了就是下一步,施工许可证。
监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面,我没见过几个政府官员能看得懂的。
11、施工许可证
我怀着万分激动的心情,打下了上面那5个字。
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请回头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题,直接就GAME OVER。
在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。最后撤资了,不干了。上级政府震怒,云云。
现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?
到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。
因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了。
之后的内容,大家就开始熟悉起来了:我们终于进入销售环节的各项手续了。
12、插曲, 来讲讲目前的宏观房地产调控
恩, 不妨说一下, 我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行,被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。
在讲预售和验收这些东西之前,我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个,才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控,我的总体评价是:混蛋。
基本上,现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面:
1、减少土地供给,紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友,看到了肯定大有感触。最近这
3年以来,中央对地方的用地管制,一年比一年狠,采取的措施一年比一年毒。当然,这里我们必须有个概念,用地量最大的产业,不是房地产,而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然,在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下,房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地,足以做多少多少年的开发,因此现在供地不足这种消息不准确,等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道,连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置,基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地,不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的,我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说,房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地,其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展,城市逐步扩张,富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉
2、打压购买需求
提高首付比例,紧缩银根,提高银行准备金率,控制按揭贷款,都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是,这种政策不是释放和满足需求,它没有解决任何问题,它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说,这种政策的好处是:老百姓买不起房子了,开发商脆弱的资金链就会断掉,开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。
3、强制性限制房地产产品类型
这个很明确,就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响,好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在:开发商故意建大户型,以获取高额利润。但是,我晕,大户型或者小户型,在单价稳定的前提下,单方利润及总利润会有任何差别吗?总建筑面积不变,单价稳定,户型变一下,造成影响无非是多几套房子或者少几套房子,利润有区别吗?除非是有这样的逻辑前提:大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面,我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来:小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。
我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果,我就不多说了。
接下来,继续讲流程吧。啦啦啦
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿, 又来一个
半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后,测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉,又来一个“做通”工作。
放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的,没超出边线,测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。唉
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的,在房地产已经成为了一个产业的城市,预售许可都要求在网上办理,全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低,全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预售许可证之后,开发商在推盘时都不积极。因为这个时候,钱也不是很能收得到,只能收到个2、3成,但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后,或许我们对捂盘这种行为,会有更深刻的认识吧。
现在办预售许可,都要做价格公示。交易价格必须明确到套,单价必须清晰,在交易现场,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,这种骗人的玩意了。但是,我必须要说,但是,政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格,开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格,直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多,没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。我们都知道,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多,比如施工不规范造成的面积误差,又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差,这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的,我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假,当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷,各大开发商都学乖了,开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少,房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉,又出来一个“做通”工作。
15、关于预售中的土地解押
昨天在写预售的时候,关于土地解押的问题,我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员,讨论这个话题,显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面,我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记,这个是常识了。不多说了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押。但是,我们都知道一个事实就是:任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷,要么更换抵押物,不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押物?更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已经拿去抵押融资了,还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷,又不更换抵押物,又能解押,还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法(唉,我觉得我好象在传授犯罪方法似的,靠)。现在绝大多数的城市,国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记,在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方,先做通银行工作,比较合理的,能让双方的脸面都过得去的借口,是更换抵押物。更换抵押物的话,原抵押物要先解押,再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间,会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查,都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的,连更换抵押物这样的理由都不需要找,直接先解押掉,唉,我个人佩服之极),然后拿着这个注明了已解押字样的土地证,赶紧去房管部门,给他们看,啦啦啦,我的土地证已经解押了啦。房管部门一看,哦,的确如此,于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料,立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话,只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话,可以先等个1天两天再去国土部门办抵押,也行。国土部门与房管部门分离,实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外,在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之,办法都是人想出来的。人有多大胆,地有多大产,在房地产行业,那得算是真理啊。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼
其实,在说了这许多之后,大家应该都明白了,到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作,结识了那许多的人,一步一个脚印的,做到了现在,如果还不能完成现在的工作,就真是白混了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后,竣工之前,就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下:规划局的同志坐在车里看一下,哦,封顶了。然后拿起验线册来看看,哦,没问题,数一数层数,哦,是这个层数,就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收,都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收,肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电,这里面的道道和苦水啊,真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候,设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大,拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了,供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理,要变成四台。这怎么得了啊?业主都要入住了,电都供不上。你要说这是谁的责任吧,这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下,乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位,验收基本上都通过。但是,验收报告上肯定会留有伏笔,基本上都是这么个写法:原则同意通过验收,但如下问题需要进一步整改:12345云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后,施工单位、开发商、监理单位,合在一起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方,乃至在绝大多数的施工过程中,监理公司都没人出现的,直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了,规划验收也搞完了,就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表,业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道,一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道,所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块,我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权,给整个楼盘做个确权发证,然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂,我就不赘述了。谢谢各位。
17、结束语
首先得说,我每天跑来跑去,回来鼓捣这个东西,我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的,但这么每天一小段,也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。
这整个过程,也只不过是个大概,而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情,没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题,干过这个活的人肯定知道,和建设局扯这个预算单价是不是合理,都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作,都几乎没有成功个案的情况下,几十个互不相识又缺乏专业知识的人,能合作建起一栋供自己居住的楼?
愤青们会和我说,房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们,我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中,有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说,我就规规矩矩的报建、施工,不融资,难道我还建不起一座楼吗?我可以很明确的告诉你们:不可能。这整个房地产开发流程,已经结成了铁幕,它具有强大的生命力,足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事,诚实做人,你连总平面审查都得审1年,审消防又审一年,审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产,从04年开始领取了规划要点,审总平面,审1年没审出来,规划要点到期了重新回去领,再审总平面,审一年又没审出来,再回去领规划要点,但是总规刚好改了,给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前,受着训斥:你这个总平面图,地下室边界线和地上建筑的边界线,要用两种颜色表述嘛,不然我怎么能看得明白?退回去给你重新改过再来。
无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子,是网络经济的领头人,引领了化工行业的风暴,只要你们试图进入地产行业,你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人,都会受到血一样的教训。在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要显得重要。
我无意于评价现在这个系统是不是合理,我已经离开了思考这个问题的岗位,就让其他的管理者来思考吧。我只是想说:生存啊,它从来都不是一件容易的事。阿门。
范文二:开发商的申报流程
开发商的申报流程
一、申请办理项目立项
1、 受理单位:市计划改革委员会
2、 办理时间:10个工作日
3、 提交资料:①、申请报告(项目名称、地点、施工总面积、总投资等),项目建设书或 可行性研究报告;→②、规划局→国土局→建委开发科签署意见。
二、办理用地手续
A、拆迁证:
1、 受理单位:市建委拆迁办
2、 办理时间:7个工作日
3、 提交资料:①、用地申请报告;→②、用地单位组织机构代码证书(复印件),企业营业执照(复印件),单位法人身份证(复印件),开发资质证书(复印件),建设用地规划许可证书(复印件);→③、3张规划定点图;→④、测绘手稿1:1000地形图(报市政府)。
B、土地证:
4、 受理单位:市国土资源局
5、 办理时间:20个工作日
提交资料:①、土地登记申请书审批表;→②、土地批文及红线图;→③、土地出让合同(原
件),出让金发票,完税证明(复印件);→④、单位组织机构代码证书(复印件),企业营业执照(复印件),单位法人身份证(复印件),代理人委托书,代理人身份证(复印件);→⑤、申请登记报告;→⑥、地籍调查表,图,测量成果(国土信息测绘所提供);→⑦、建设用地规划许可证及红线图(复印件);→⑧、红线范围内原用地产的国有土地使用证;→⑨、拆迁完工证明;→⑩、法院拍卖的需提交协助执行通知书和拍卖成交确认书;→⑾、国土辖区分局清租证明及土地证注销清单。(备注:有拆迁和法院拍卖土地提供⑧、⑨、⑩、⑾)
三、办理选址、总平规划审查、规划定点
1、受理单位:市规划局
2、办理时间:15个工作日
3、提交资料:①、申请报告;→②、项目批准文件;→③、规划定点红线;→④、实测地
形图1:200或1:500原图。
四、总平审查(规划局、消防支队、人防办、地震局、环保局)
1、规划局:
办理时间:15个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、规划总平图(甲方盖章);→③、规划设计条件;→
④、土地证,如无土地证应表明在办理中;→⑤、市计划改革委员会批文;→⑥、实测地形图1:200或1:500地图。
2、消防支队:
办理时间:7个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、规划总平图(甲方盖章)。
3、人防办:
办理时间:1个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、市计划改革委员会批文;→③、规划总平图(甲方盖
章)。
4、地震局:
办理时间:1个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、市计划改革委员会批文;→③、规划总平图(甲方盖
章)。
5、环保局:
办理时间:5个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、市计划改革委员会批文;→③、规划总平图(甲方盖
章)。
五、方案设计审核(规划、消防、建委、人防、卫生、地震)
1、规划局:
办理时间:16个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、规划设计要点或经规划局审批同意的总平图;→③、
方案(总平按1:200比例绘制在实测地形图上的图纸,有设计方案意见的效
果图2张);→④、方案图;→⑤、市计划改革委员会批文;→⑥、土地证
(如在办理中,提供定点红线图)。
2、消防支队:
办理时间:7个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、原批总平图;→③、方案;→④、市计划改革委员会
批文。
3、市建委:
办理时间:15个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、规划部门认可的总平图;→③、规划部门同意的方案;
④、市计划改革委员会批文。
4、人防办:
办理时间:4个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、经批准的总平图;→③、方案。
5、卫生局:
办理时间:5个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、经批准的总平图;→③、方案。
6、地震局;
办理时间:3个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、市计划改革委员会批文;→③、土地证;→④、地形
图;→⑤、审批通过的总平图;→⑥、方案。
六、申请商品房开发计划
1、受理单位:市发展改革委员会
2、办理时间:10个工作日
3、提交资料:①、申请报告(项目名称、地点、施工总面积、资金落实情况等);→②、
土地使用证,项目总平图,项目资金证明(按总投资的35%);→③、市规
划局公房报建科,市建委开发科签署意见。
七、施工图审核(建委、卫生、消防、人防、环保、地震)
1、市建委(审图):
办理时间:35个工作日(其中审图10天)
提交资料:①、设计勘察合同;→②、工程地质勘察报告;→③、全套施工图(4套);
→④、消防、卫生审查凭证;→⑤、市计划改革委员会批文;→⑥、申请报
告;→⑺、规划认可的总平图;→⑻、各部门审批同意的方案;→⑼、施工
图结构计算书(含计算软件名称)一式二份;→⑽、建设用地规划许可证;
→⑾、建设红线图。
2、卫生局:
办理时间:7个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、填写《建设项目卫生审查申请书》;→③、柳州市建
筑事项卫生监督送审表;→④、全套施工设计图及其文字材料。
3、消防支队:
办理时间:5个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、原总平图;→③、原方案;→④、施工图一套;→⑤、
填消防提供的表格3份;→⑥、小区加送室外给水总平图,另有自动消防设
施再报批。
4、人防办:
办理时间:10个工作日
提交资料:①、防空地下室审批表;→②、设计依据;→③、设计总说明;→④、建筑、
结构地基基础,防护系统工程施工图,通风空调,给排水,供电,通讯工程
施工图,专业设计计算书,工程施工预算;→⑤、审图公司的审查意见。
5、环保局:
办理时间:5个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、市计划改革委员会批文;→③、环境影响登记表的审
批。
6、地震局:
办理时间:5个工作日
提交资料:①、申请报告;→②、设计说明;→③、基础防雷平面图;→④、天面防雷
平面图;→⑤、立面图;→⑥、总配电图;→⑺、规划许可证。
八、地名办理:
1、受理单位:市地名办
2、办理时间:3个工作日
3、提交资料:①、申请报告→②、总平图。
九、办理建设工程规划许可证:
1、受理单位:市规划局
2、办理时间:10个工作日
3、提交资料:①、申请报告;→②、填写“建设工程规划许可证申请表”(需建设和设计
单位盖章);→③、经审图公司审核过的施工图2套;→④、有关部门审核
意见(消防、卫生、人防、环保、地震等);→⑤、缴纳报建费(砖混结构
按600元/㎡×3%=18元/㎡,框架结构按800元/㎡×3%=24元/㎡。
十、门牌办理:
1、受理单位:辖区派出所
2、办理时间:20个工作日
3、提交资料:①、申请报告(应写明所在位置,所在道路等)→②、分层平面图;→③、经批准的地名批文(复印件);→④、经规划审核的总平图。
十一、建设工程施工报建:
1、受理单位:市建委
2、办理时间:10个工作日
3、提交资料:①、工程招标代理机构资格申请报告;→②、建设单位申请报告;→③、基
建批文;→④、施工图审查批准书;→⑤、已落实资金35%的凭证;→⑥、
消防设计审核意见书;→⑺、土地使用证;→⑻、招标代理委托协议。
十二:施工放验线:
1、受理单位:市勘察测绘院,市规划局
2、办理时间:5个工作日
3、提交资料:①、市勘察测绘院;→②、总平图;→③、各栋楼一层平面图,市规划局公
房科;→④、放线定点图。
十三、工程招标:
1、受理单位:开发商
2、办理时间:28个工作日
3、提交资料:①、申请招标;→②、编制招标有关文件(招标广告、资格预审文件、招标
文件、合同协议书,以及资格预审和评审的方法);→③、现场考察;→④、
标前会议;→⑤、开标;→⑥、评标(评标小组,评标工作程序﹤初评,详
评,评标报告﹥);→⑺、定标 (定标程序,定标原则)。
十四:办理施工许可证:
1、受理单位:市质监站,市安监站
2、办理时间:10个工作日
3、提交资料:①、施工许可申请表;→②、中标通知书;→③、已缴纳费用证明;→④、
工程项目施工人员团体人身意外伤害凭证;→⑤、建设和施工单位《市建筑
行业缴纳农民工工资保障证明书》;→⑹、建设和施工单位对农民工工资保
障金的承诺书;→⑺、建筑工程施工合同;→⑻、工程项目监理资格登记表;
→⑼、工程项目管理人员安全资格文件;→⑽、项目经理证原件;→⑾、质
量监督手册;→⑿、施工组织设计;→⒀、施工现场“文明施工保证书”;
→⒁、廉洁责任书;→⒂、施工单位的流动人口计划生育责任书。
十五、办理预售证:
1、受理单位:市建委
2、办理时间:6个工作日
3、提交资料:①、申请报告;→②、单位营业执照(复印件),开发资质证书(复印件);
→③、国有土地使用证;→④、建设工程规划许可证;→⑤、总平图,设计
说明,单体各屋、平面及剖面图;→⑹、施工许可证;→⑺、市计划改革委
员会批文;→⑻、施工合同;→⑼、施工进度表;→⑽、房号表;→⑾、市
地名办批复;→⑿、物业管理方案;→⒀、白蚁防治合同;→⒁、质量保证
书,住宅使用说明书;→⒂、套内面积预售方案。
十六、办理商品房预售合同登记备案:
1、受理单位:市房地产交易管理所
2、办理时间:5个工作日
3、提交资料:①、市商品房项目备案申请书;→②、单位营业执照(复印件),开发资质
证书(复印件);→③、国有土地使用证;→④、建设工程规划许可证;→
⑤、总平图;→⑹、分层建筑平面图,立面图;→⑺、市地名办的委名文件;
→⑻、房屋门牌证明;→⑼、栋表;→⑽、售房价目表。
十七、工程档案备案:
1、受理单位:市市档案馆
2、提交资料:关于建设项目的档案按建委的有关规定办理。
十八、工程竣工备案:
1、受理单位:市质监站
2、办理时间:30个工作日
3、提交资料:①、工程竣工验收备案表原件一式二份;→②、工程竣工验收报告原件;→
③、施工许可证原件;→④、施工图设计文件审查意见原件;→⑤、消防部
门出具的认可文件;→⑹、环保部门出具的认可文件;→⑺、工程质量竣工
验收意见书原件;→⑻、勘察单位文件及实施情况检查报告;→⑼、设计单
位设计文件及实施情况检查报告;→⑽、施工单位签署的质量保修书;→⑾、
施工单位工程竣工报告;→⑿、监理单位出具的工程竣工评估报告;→⒀、
商品房《住宅质量保证书》,《住宅使用说明书》;→⒁、工程竣工验收资
料完成情况报告
范文三:开发商前期规划工作流程图
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前期规划工作流程图
规划局 建设用地规
划许可证 申妥用地手续
招投标结束后,进行图 纸会审
市国土局 建设用地 规划局 建委或计委 用地红线 市国土局 立项用地批复 许可证 测绘院(规划窗口) 用地准备 报批地价或申请土地测绘土地证 施工图完成后,联批复 附地籍图 通知书 用地手续 申请用地红线 申请立项 系设计院完成招评估,办理用地手续 成果 放大样 标答疑 设计院、主体验收
选址单体 设规划局 书消防、教育、交规划局 规划局 规划局 市(区)消防 测绘院 设计院 基础、底方案计意见地形图管 建筑方案 面消防审警、人防等部门 板、扎筋、申请正式红线选址 审批网现状图 要审定意见 意批意见 书 报申单体方案 方案报批 申报施工图 晒图 浇筑验收 验收 征询意见 意见 规划设计要点 点 见 排水综合管网施工图 设计院 规划局 设计院 规划局 设计院 规划局 修改方案给水设 施工图 建筑方案 设计建筑工程规修改方案深 单体图 计要点 委托设计 申报方案 细化 申请方案 划许可证 要点 施工图设计 入单体设计 申请执照 给水区审计局 固定资供电、电信、审计市计委 自来水公司 建委收费处 方案建筑面积产投资建筑?0.00,报规施 报告 有线电视路施 设计院 申报审计 核定费用申报投资许可证 论证许可证 划,验收?0.00 工 灯煤气等管工 委托设计 冲抵凭证 核面积 排水设计 书 图 线施工图设图 主体竣工后,(脚手架拆 计 除,地坪浇筑申领竣工规市计委 自来水公司 自来开工前成本测算 划验收)?规划局 开工许可证 水施 申报开工 规划局市政处 审批施工图设计 工图 意见 申报施工图 规划局 市政处 市政自来水公司供规划局 施 各市政管理部门 设计院 施各管线设计单位 施设计自来水公司 管网方案报规划局电局煤气公司工 审工申报要点 要点 工修改意见 申受执照 电信局路灯管修改施工图 图 方案审批 征求施工图意见 修改施工图 批修改施工图 图 图 理处等市政管意 设计院 理部门 见 综合管单项工 规划局
网方案 征求意见 设计院 程规划规划局 市政处 市政工 管网设计 综合管网报规划申领执照前,需办申报施工图 许可证 程规划 施工图 --------------------------可以编辑的精品文档,你值得拥有,下载后想怎么改就怎么改--------------------------- 施工图设计 申报施工图 理市政竣工测量委托书 许可证 竣工后,各单项工程申请规划验收
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范文四:开发商办证流程与事宜
第一篇关于土地的那点事!!!
大家众所周知的开发房地产的先决条件就是土地及土地手续的齐备。 土地手续包括两个土地证和建设用地规划许可证。我分开将这两个证背后的故事!
一般开发商都会有一个不错的社交网络,大部分土地出让信息都是通过这个社交网络来获取,并不是大家看到的报纸上的什么土地储备中心的出让公告,凡是看到公告的基本都是已经到交易的尾声了。 这里面的猫腻,很有意思。
现在虽然名义上是招拍挂政策在主导土地的出让,但实际上大部分土地都还是停留在协议转让的基础上做招拍挂的流程给众人看!最搞笑的是,有一次公司看到一块合适的地块,拖关系找到了土管局,然后拿到竞标资格通知书的时候离拍卖当天只有3天,让3天内筹集5000万的保证金! 这明摆着就是逗你玩,人家买卖双方早就内部搞好了。
虽然名义上是从土地储备中心买地,但实际上土地储备中心就是一个监督方,一般都是开发商打通卖方领导,达成价格的意向,然后卖方同意由储备中心将土地收储然后走拍卖流程!(这个过程其实是开发过程中灰色交易最激烈的事件之一,很多城中村的支书和村长、村主任倒在这里)。
拍卖现场不知道有没有朋友参与过,举牌的过程很搞笑! 一般来说,都是一个买主,7-8个拖来趁场面,一个多亿的起拍价,那些陪衬的都以1万为单位加价。。 搞得主持拍卖的官员都哭笑不得!当然也有不服软的人,会来搅局,但大部分时候都是达成默契的!因为没有默契的拍卖会,很容易造成火拼! 买主一般都带着几个暴力金刚镇场
面! 这个土地的交易只是房地产开发大剧的开场白。 有了这个热身后面的事会更加精彩!
大家都知道开发需要5证,但5证的办理是有顺序的。 先办理的就是土地证和建设用地规划许可证。但这中间有个莫名其妙的矛盾,后面为这事还要跑断腿!
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使
用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。
不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权(先规划,再出让)。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。
不过这只是表面现象,其实很多时候规划部门的腐败基本都滋生在这里,每一个规划参数的变动都会对开发商的成本及利润产生巨大影响!
二、 立项、环评、开发资质
立项
这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
房地产开发资质
这就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。不过现在公司比较正规了,常年带着10几个有证书的大佬挂靠在公司,资质的年审也不是问题了!嘿嘿。
但我很搞不明白有建管局,你搞个独立的房地产开发管理办公室是干嘛滴? 还有那个开发协会,每年上万的会费都是毛费用啊?
不过先随着政策的规范,开发办的职能在加强,建管局反而被弱化了。 现在房屋网上登记备案和销售资金网上监管确实是个狠手段,但还是有很多漏洞,让一些个后台硬的开发商钻了空子。 老实本分的开发商都遭了秧!
这个问题就比较市场化了,开发商会按照自己的市场调研情况及成本预计作出设计的指导性意向书,交付设计公司,来做整体的设计。
但有个莫名其妙的地方就是,设计公司你最好找本地的,要是不用本地的,那就必须要外地的设计公司和本地的建筑设计院(政府部门哦),合作设计。要不然后期审图的时候你会死的很惨!目的很简单,就是为了本地建筑设计院的橡皮图章!他们基本上不会再设计上出一毛钱的想法,只要章一盖,每平方建筑就会有他们的几元钱!他们大脑里肯定会蹦出几个字(嘿,赚钱真容易)
设计图出来之后,好了。
这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安
排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。 其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。我反正
几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。
三、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。
说了半天,管线综合是啥?
包括三大项:
小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:
1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢?
如果它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说,这样的小区,能住吗?
管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?
事实上,是不行。因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。
再说到这个排水许可证
这个东西是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢?
就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。
当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。
我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
后面还有的就是消防和人防的专项审查, 人防的好说。交钱了事!
消防的最好耐心点做好前期铺垫工作 后期竣工验收还要用到他们!!
来重头戏了。前面三证到手,需要办理【施工许可证】了!
先说施工图审查和节能审查!
在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。
节能审查
在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩,在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查
上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的:空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般人都不习惯每天洗澡。(我说明,我这不是地域歧视啊,我这完全是就事论事。)但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目,为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位,设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩,说个节能审查,一说开去就说了这么多,不好意思不好意思。
现在开始说施工图审查。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我国的审查技术非常的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢,形状就像个纺锤,中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光。这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。
为了这个破证,跑死、喝死、麻烦死!都是正常的。。
上面两项搞好了,
接着来余泥、噪音、夜间施工许可。。。
余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市,几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察,的主要生财道路了。
运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙。余泥在运输过程中,很容易污染路面。本地一部泥头车,从工地一直撒到外环线,结果被罚了2万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通部门火大发了,撞枪头上了。
噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我*,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是最经济的。只要没人管,开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,唉,那处于几乎没有管理的地步。我二三线城市的先进三个代表,傻乎乎的去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎,我相信这里也会有人看过我这一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊,我这里很简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,一样。 质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。在我看来,质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站,分着管。譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机
构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个机构,没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各的门路啦。
现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。恩,在这里,为了避免有些人看不懂,我说一句,打完桩必须做检测。检测合格了,才能做承台,继续往上建。各位的,明白?
不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿
施工招投标、监理报建
首先,我必须说明,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,无论什么企业施工,都必须做招投标。这是在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候,我必须得说,这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业
技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在亲见,某企业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料一准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,我不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核一番,认为OK了,发一个监理审查意见。通过了就是下一步,施工许可证。
监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面,我没见过几个政府官员能看得懂的。
施工许可证
我怀着万分激动的心情,打下了上面那5个字。
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请回头再把前面各个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什
么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题,直接就GAMEOVER。 在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。最后撤资了,不干了。上级政府震怒,云云。
现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?
到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。
因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了。
之后的内容,大家就开始熟悉起来了:我们终于进入销售环节的各项手续了。
预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的,在房地产已经成为了一个产业的城市,预售许可都要求在网上办理,全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
一般高层建筑需要完成2/3以上才能办理,要是多层就需要封顶。 但很多时候事在人为,我见过土方还没搞完就拿到预售证的,但这个只是极个别的例子,不予评论了。但办理预售证的周期和分批次办理里面还是有猫腻的,原则上说同时动工的建筑应该同时办理预售证,但我所见的大部分开发商都是分栋办理的。 也就是买房者所见的分期推盘。。还有办理预售证的快慢都体现了一个开发商资金流转的顺畅程度。 这个问题后面关于融资再讲到
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。我们都知道,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多,比如施工不规范造成的面积误差,又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差,这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的,我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假,当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷,各大开发商都学乖了,开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少,房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉,又出来一个“做通”工作。
关于销售的事,这方面对于很多网友来说可能就比较直观了,可能也接触过不少。 一般在拿地之后就有很多顾问公司,代理公司会蜂拥而至。来竞标项目销售的代理权或者做项目全程的营销顾问。这个相对比较市场化,开发商会根据佣金的高低和经验的资深与否做决断。但也见过很莫名其妙的代理商,很多政府高管的二代或者七大姑八大姨会主动上门说,“你看,你这项目不错,肉你吃了,把汤给我喝吧。”那个时候,老板都是最头疼的。本身作为一个项目成功的关键因素销售问题,应该是非常重视的,但却碍于领导的面子只能给他们做。 幸好,前些年在房地产还是卖方市场的时候,这个也无关紧要,但随着市场调控与竞争的加剧,很多开发商也不敢在这个问题上马虎了!我公司曾遇到该问题,被我给解决了,其实很简单,明说这个事我已经答应给某公司做了,这样吧,我把该公司的佣金,拿出一定比例给该人,然后让该人挂职在代理公司,这样里外都不得罪。 当然如果是多个皇亲来找的话,就让他们自己去PK。最后台子硬的,给予这个待遇。
说个敏感的话题。关于房价
房屋的定价,其实是个很无厘头的过程。 我接触的多个代理公司给出的定价方案都很啼笑皆非,根据多年的经验得出结论,房价跟成本基本上很少有关系。 因为他们给出的定价方案全是采取的类比定价法,然后后面再跟上一个成本的预估(当然代理公司搞的这个成本预估其实很不靠谱),说白了就是看看周边别人卖多少,咱们比他好几条街,就贵几条街!而且在类比方案中,经常看到他是西班牙园林,我们是地中海风情。比他好一条街,就贵一条街! 哈哈!他小区入口没有雕塑水景,我们有雕塑水景,再贵一条街! 其实作为销售方来说很多论据自己的觉得看不过去,但大部分时候就那样蒙混过去了。因为开发公司不需要太细致的计算,只需要抓大方向就够了。 剩下的就是代理公司自己去折腾
来讲讲融资,不过这块一般都是公司大拿来处理的。我一般都是出于跑腿办事的状态,所以深层次的东西可能挖不到。请大家见谅。
开发商资金需求密集期是拿地前 和赶工期的时候。一般开发商,自有资金可能只占到项目总投资的30%-40%。剩余资金都是需要贷款和销售的支撑。销售这块按下不表,贷款这个门道也是外人很难窥其门径的。真正的运作高手甚至可以做到空手套白狼,利用贷款运作将自有资金的比例降至20%以下,而且这个手段在房地产形成市场的初期甚为盛行。操作手段之巧妙和运作风险之高也是不在话下,当然这种操作手段与囤地的守株待兔行为大相径庭。而这两者也会从后期预售证办理的周期上看出一些端倪。 很多开发商不可能只有一个项目,有不少开发商采取了拆东墙补西墙的方式快速拿地,利用现有项目的销售款项拆借至新公司新项目,而后新项目快速办理前期各项手续,进入施工阶段。在此阶段全力打通银行的关节,申请项目开发贷,当然开发贷的发放必须要坚持到项目封顶才能拿到,银行在这方面的规定是非常,非常严格的。 这个时候很容易出现一个莫名其妙的现象,老项目工程进度缓慢,甚至可能延误交房,新项目进度飞速,快速封顶!其根结就在这个资金的拆借。。如果这个时候资金链断掉,那开发商就死的很难看了,两个项目全都烂尾,是很容易预见的!本地某大型开发企业,利用手中成功的项目至青岛圈地,新项目受新规制约,迟迟不能收到贷款和预售证最终导致锒铛入狱,当然前期成功项目的那些业主都遭了秧,因为第一个项目的开发贷未偿还,导致该项目被银行查扣。这也给众多QS投资房产敲响警钟,房产证未到手之前,一切皆有可能。
还有一种可能,抛开内部拆借的事,很多浙江籍的开发商(抱歉不是地域性歧视哦),他们的融资能力超强,可以利用几天时间从人际圈内拆借到上亿的资金(这个真不是吹牛的),当然利息也是极其疯狂的,然后项目快速启动至封顶,然后项目开发贷到手后,
急速归还拆借款,拿预售证开卖,一气呵成!必须要一气呵成。。 不然,会有人跳楼的!
说完了那些大腕的手段之后,来说说细节的事。
预售证办理背后的故事。
前面说了,那几种情况都是火速办理预售证。还有一种,囤地待售的情况是比较常见的。受国家政策影响,现囤地一年不满两年就给予20%土地增值税。囤地两年即无条件收回。但上有政策下有对策。 很多开发商前期的时候采取了,挖坑等涨价的策略,后来国家也聪明了。 从开工起计算两年内不能完工的项目也予以重罚。 开发商们又出了新招,我开工啊,我也很快的建设,但只几百亩的地块被分成了N期,一期只建几栋楼,还是等涨价。 这也就造成了,一个项目办理N个预售证,而且预售证被拖着不办,因为资金无鸭梨啊,就等着地价和房价飙升呢!这与火速办理预售证的形成了鲜明对比,一次开发办召开的房地产市场治理的会议上,俩公司的老总分别提出了自己对开发办工作的建议,一个要求简化办理预售证的流程,提高工作效率,另一个针锋相对,说加大预售证办理的审查力度,细化办理流程。。 搞的开发办领导很是惊诧。。
刚才说到了开发贷,这个事也是水很深的。
牵扯到评估值,按常理说评估值的高低由评估公司说了算,但实际上是银行说了算,他自己认为可以贷多少,然后开发商会要求评估公司给评估多少! 评估公司就成了彻头彻尾的橡皮图章。很多时候,银行内部的评估是最关键的,因此银行的某些人员会对开发商肆无忌惮的狮子开口。而且很多时候土地属性也会影响评估价值,某些开发商竟然会在这个时候还采取变更土地属性手段,这个事就是大大的违规了。在我从业这么多年的时间里,就发现过一例。 但不能不说,在现行的监督机制下,一切皆有可能!
范文五:房地产开发商流程
开发项目工作
内容、职责和部门分工
泰安市大展城市发展有限公司
2013.10
目录
第一部分 开发项目全过程管理
一、 房地产开发的简要流程 ?????????? 3
二、 房地产开发项目行政审批事项 ??????? 4
三、 房地产开发项目市场定位 ????????? 6
四、 房地产开发项目的设计管理 ???????? 8
五、 房地产开发项目的成本控制 ???????? 8
六、 房地产开发项目的工程管理 ???????? 9
七、 房地产开发项目的验收与交付 ??????? 9
八、 房地产开发项目的营销策略 ???????? 10
九、 房地产开发项目的融资方法、财务管理和纳税筹划 ? 11
十、 房地产开发项目的风险管理及其对策 ?????? 13 第二部分 开发项目工作内容流程和职责部门分工表 ?? 15
第一部分 开发项目全过程管理
一、 房地产开发的简要流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括十个阶段:
(一) 开发商提出开发设想是整个房地产项目开发起点
想干事要有梦想,在市场经济体制条件下,开发梦想是开发商老板最关键的一项工作,决定整个房地产项目开发的成败,有了开发梦想就标志着项目开发已进入状态,这就要求开发商认真研究房地产市场变化趋势、发展前景、市场需求等问题。
(二) 可行性研究是房地产项目开发的第二步
有了设想就得理智的想想“能不能干,怎么干”,这就得考虑:政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持,这些需要老板请专家来做可行性研究。可行性研究阶段,是进行土地招拍挂之前的项目论证阶段和概念设计阶段。是根据土地的性质和相关地理、人居、交通、教育、城市规划、市政条件、类似项目市场销售等条件,对项目做什么产品,什么样产品组合能够达到货币量最大化,从而反算土地的合理价格,给土地竞标价格提供依据。可行性研究有两种结果:一是此设想不行,表明这个项目全过程实际上就结束了;二是设想可行,活能干。不出意外这个项目就可以一直进行到最后阶段。
目前,很多公司忽视可行性研究,或将其当成一种形式,造成空置率居高、房子卖不出去一系列恶果,这需要政府、开发商认真对待。
(三) 申请项目用地是房地产开发的第三步
土地是所有建筑开发的基础,是房地产开发正式启动的必备条件。由于我国人多地少,土地资源成为稀缺的资源,申请项目用地非常困难,就得考虑“怎么拿地,采用什么样的方式拿地”成为老板考虑和行动的关键步骤。
我国有划拨和出让两种获得土地方式,划拨土地易冲击土地市场正常运行,目前只有少数情况下才有划拨土地,绝大多数都是以出让的方式获得土地。待开发商获得土地使用权规定的使用年限之后,需要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。
(四) 项目设计是房地产开发的第四步
拿到了土地,建什么样的房子,什么样的房子好卖、利润高、升值潜力大,这就需要根据概念设计、详细的市场调研报告考虑如何进行规划和设计,项目规划和设计划分为方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。 方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系、各项经济指标,尤其是市政管线的接入、接出等方面的设计要求。 初步设计在方案设计基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案,其中包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4部分。 施工图设计是在初步设计基础上的更详细设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法,并绘制建筑、安装详图及必要的文字说明。
在规划及设计之前,需要向规划行政管理部门申请规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划设计用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。开发商根据
通知书委托有规划设计资格的单位完来成方案设计,然后拿着方案设计报审表、方案设计和说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确定符合规划要求了,核发《建设用地规划许可证》。方案批准后,既可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建筑工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建筑工程规划许可证》。开发商根据批准的规划方案,委托勘察及设计单位进行详勘及施工图设计,完成后委托有资质的部门(图审中心)完成审查,合格后核发《施工图审查合格证》。
(五) 征地及拆迁安置是房地产开发的第五步
土地有了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》两证之后,我们实实在在的就可以到现场接手土地。项目用地上若有旧建筑或居民住房就得考虑实施拆迁安置工作,开发商还需要到土地管理部门办理相关手续进行场地范围的实地规划。开发商只能在规划的范围内进行征地及拆迁方案实施工作。
泰安市的具体做法是开发商取得的土地应该是地上没有任何附属物,因为在土地局供地之前已与开发企业签订土地交接书,明确土地为三通一平,地上无附属物没有需要拆迁的居民
(六) 筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步
有了土地之后,老板大部分的资金基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的钱,就成为老板和财务部门又一重要工作,这需要制定资金使用计划,以此为基础确定筹措资金方案、资金数量等。筹措资金的方式有多种,多数上是通过商业银行贷款,或者是寻求大财团资金支持对等。
(七) 建设工程招标是房地产开发的第七步
通过招标开发商可以选择合适的工程勘察、工程设计、监理咨询、工程施工管理(承包商)、材料设备采购等合作单位。
(八) 施工管理是房地产开发的第八步
城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线、并到行政主管部门领取《施工许可证》后,工程就可以破土开工了,项目实质进入了建设阶段,施工管理的内容极其广泛,有施工进度、工程质量、环境保护、资料管理、信息交流等等内容,并与社会上形形色色的人打交道,是一个比较复杂的系统工程。
(九) 市场营销与策划是房地产开发的第九步
在房子有规定的形象和进度快要完工的时候,就得考虑买房子了,“如何卖个好价钱,卖给什么样的人”是市场营销与策划的主要工作,这当中包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式、选择好听的名字等工作,待取得《预售许可证》后,就可以卖房子了。
(十) 物业管理是房地产开发的第十步
“房子建好了,卖出去了,人也住上了,还得需要管理好”,物业管理作为房地产业延伸出的新行业是“住房梦想的传递”,创造开发商后续工作的良性循环。
二、 房地产开发项目行政审批事项
一个房地产项目开发的行政审批流程大体上包括八个阶段:
(一) 选址定点阶段
此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、住建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建筑工程相关专业内容和范围进行
审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
(二) 规划总图审查及确定规划设计条件阶段
此阶段一般办理以下事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、消防支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容
和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
(三) 初步设计和施工图设计审查
此阶段一般办理以下事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、人防办对初步设计的人防工程及设施进行审查。
4、国土资源局进行用地预审。
5、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业
内容进行审查。
6、规划局制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
7、住建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技
术性审查委托通知单。
8、住建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件
审查报告》,发放《建设施工图设计文件审查批准书》。
(四)规划报建图审查阶段
此阶段一般办理以下事项:
1、消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、住建委、市政部门、园林局、环保局按职责划分对相关专业内容和范围
进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴
纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
(五)施工报建阶段
此阶段一般办理以下事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工
队伍,非招标类工程直接发包。
3、住建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许
可证》。
(六)商品房预售许可阶段
此阶段一般办理以下事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、证明资料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)签订前期物业服务合同;
(4)监理公司出具的施工进度证明;
(5)预收款监管协议及监管账户开户印鉴卡;
(6)预售商品房预测绘报告;
(7)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并以确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附商品房预售总平面图、分层平面图。
5、实体工程达到一定的形象进度:多层主体封顶,高层主体达到总高的三分之一。
(七)建设工程竣工综合验收备案阶段
此阶段一般办理以下事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金经费(农民工工资支付情况证明资料)核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按法律、法规规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、住建委综合各部门验收、审查意见,对符合审查标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准和要求的,作退件处理并要求限期整改。
(八)房地产项目权属初始登记阶段
1、有房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提供材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料;
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段办理时间绝大多数都少于15天,一般在7天内。
三、 房地产开发项目的市场定位
(一)房地产市场定位和目标市场分析
目前,许多人混淆市场定位和目标市场这两个概念。认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈。两者在概念和功能上是明显不同的。
目标市场:是指对市场经过细分以后,确定自己的产品所要进入的领域,就是弄明白“卖给谁,卖给什么样的人群”。
市场定位:是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置,针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度,强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动的传递给顾客,从而使楼盘在市场上确定适当的位置,也就是说,市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心中,通俗的说就是“项目有什么特色与功能,什么样的文化品位,是干什么用的”。
举个例子来说,我们的楼盘-----蓝岸(B09),目标市场是泰安及周边地区的白领人士,它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。
所以说目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起点睛的作用,没有一个准确的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性,没有卖点,楼盘就缺乏活力和生机。
(二)房地产市场定位的具体策略和要点分析
1、市场定位的策略分析
(1)战略定位策略
战略定位处于企业定位的最高层,它要解决的是企业“做什么”“不做什么”“怎么做”三个问题。房地产开发商不可能在所有层面满足消费需求,因此需在战略定位目标上进行“舍弃”,进行差异化或集中化开发。
(2)产品定位策略
一个楼盘的建造,有规模、产品档次、购买层次、文化品位之分。产品定位尤为重要,产品定位就是选择和确定目标客户,通过营销策略的调整和深化,在固定目标客户中对楼盘的“亮点子”全面挖掘,并将最为突出的“亮点子”予以全面推广和宣传,将具体产品定位在消费者心中。产品定位的需求面受项目的档次、价格区域、品牌等综合性价比影响。
(3)品牌定位策略
消费者的需求日益复杂化、个性化,人们注重“情绪价值”胜过“机能价值”,看的就是牌子。
品牌定位包括概念定位和形象定位。它们都从产品使用价值出发,但又不局限其使用价值,要求产品既有实用功能、艺术功能又要有情感功能,从而给消费者美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时,要包含新思想、新内涵、和新概念,要赋予房子艺术灵魂。
值得注意的是,企业市场的定位策划顺序与消费者感知是相反的,买房子的人看到实际产品才能树立起品牌形象,这就得要求公司要先前定位到位,才能强
化品牌。
2、市场定位的要点分析
(1)市场定位要根据目标顾客群的需要做出细分
开发商在进行市场定位时,一方面要了解竞争对手楼盘有什么特色,另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度,了解目标顾客群的实际需要情况,将这两方面结合起来分析,才能确定楼盘的特色或独特的形象。
(2)市场定位语言要精练,切中要害
市场定位语言要言简意赅、恰到好处,不要啰啰嗦嗦,这样才能引起市场的共鸣,达到促销的目的。
(3)市场定位要充分结合项目的实际情况,定位要与其相吻合
这一步包括顾客分析,什么细分变量最相关,什么利益点细分最相关。假如不考虑项目额实际情况,不考虑企业的实力情况,盲目的追求,这样的市场定位会不伦不类,会给顾客留下虚假的形象,不但起不了画龙点睛的作用还会影响以后的市场推广。
四、 房地产开发项目的设计管理
1、设计管理的定义
设计管理是指业主或业主代表对项目前期全部生产过程所实施的全面管理。包含从项目立项后,可行性研究、方案设计、初步设计、设备采购、到施工图设计完成的工程施工、设备采购招标前的全部工作,以及项目的验收、总结、和后评估工作。是一种过程筹划和监控,管理者既是筹划人又是监督员,在确保质量的前提下,把整个项目严格控制在设定的投资和进度内。
2、设计管理的工作内容
(1)负责编制项目的规划设计和方案设计任务书进度计划,并进行全程跟进,与设计院保持沟通,及时对方案进行调整和指导。
(2)负责组织相关部门和专家对开发项目的规划方案和单体方案进行评审,并根据评审的意见指导、跟进设计修改。
(3)根据政府批准文件和公司要求,配合、跟踪设计单位施工图纸全过程,对结构和经济指标提出合理化的意见,推荐实用方案,把好成本关。
(4)施工图设计阶段,按照确定的方案提出设计委托书,全过程协调设计工作;组织、参与图纸前期会审,完善功能使用要求。
(5)做好重大变更和项目一般设计变更的技术审查工作,严格控制工程变更,降低工程成本。
3、设计管理的意义
关于设计管理的意义有两点:
(1) 可行性研究阶段,会把整个项目生命周期中80%的 成本确定下来。
(2) 初步设计阶段,会把实际工程中的80%的投资确定下来。
五、 房地产开发项目的成本控制
1、成本控制的概念、内容及发展阶段
(1)所谓成本就是项目开发同期内的全部开支。用公式表示为:
总收入—净利润﹦总成本
(2)所谓成本控制就是项目拿地之后的每项开支要控制在一定限度内。每项
开支并不是越低越好,重点在度的把握,按时髦的说法就是找“性价比”最好的投资,是找各方共赢的成本。可粗分为三大块:土地、建设、财务。我们日常最多的工作都在建设成本的控制上。
(3)根据现有的资料分析,成本控制已经经历了三大发展阶段:成本核算阶段(事后算账);成本控制阶段(事中控制);成本策划阶段(事前谋划)。
2、成本控制的最佳方案:成本策划和成本控制的耦合管理,并强调“三全”管理(全员、全过程、全成本控制)。
3、成本控制的有效手段:定制合约规划、完善招标工作、加强合同管理。
4、成本控制的保障体系:
(1)建立资源供应商,即有设计施工和材料设备供应的战略合作伙伴;
(2)建立成本数据库,即“锻炼出常吃地瓜眼是称”的本领。
5、成本控制的内部管理机制:
(1)有效的组织机构和明确的职责边界;
(2)严谨顺畅、高效的工作流程;
(3)严格的激励机制和约束机制。
六、 房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目包括进度控制、质量控制、技术控制和现场管理四个方面。
1、进度控制:重点要求施工方按合同约定时间完成工程,主要方法是:编制计划监督检查、奖惩并举等。
2、质量控制:重点要求按图纸施工并达到国家的规范规程要求的质量标准,主要方法是:聘请监理适时检查,按规定验收、奖惩并举。
3、技术管理:重点解决的是施工方案和施工方法问题,即“活怎么干的问题”,管理的重点在监管施工方在制定方案时是否符合工程实际,实施时是否符合规范。需要提醒的一句话是:“凡是事后无法更改的事,一定要事前实行复核制”。
4、现场管理:协调各总包单位、分包单位、单体施工单位、管网、绿化单位,以及材料设备供应单位之间的立体工作面交叉施工,进场节点控制、成品保护等,并根据招标文件、投标文件、施工合同文件等界定各施工单位的工作内容及交接界面。同时保证现场安全、文明环保、保证施工顺利进行。
七、 房地产开发项目的验收与交付
1、验收的内容及时间
从定位放线到工程竣工后的综合验收,验收贯穿于整个工程。主要的节点验收包括以下几项:
(1)定位放线及验收 地槽开挖前进行定位放线,定位后又有基础完毕和工程完毕两次验收,其中基础完毕时是定位放线核验,工程完毕是出具规划核测报告,均由规划部门的信息地理中心负责。
(2)地槽验收 地槽开挖完毕后需验收,验其是否符合底层耐力要求。
(3)地基验收 基坑完成后对其质量进行验收。
(4)主体验收 主体(高层每六层一个验收工程)施工完毕进行验收。
(5)竣工验收 工程竣工后进行验收,重点在装饰和水电暖气等使用功能的验收。
上述(2)~(5)项主要由建设单位组织质监、设计、监理、施工单位进行
验收。
(6)专项验收 专项验收有以下内容:规划、人防、绿化、消防、节能、环保、防震、邮政、给水、排水、电、暖、燃气、电视、通讯、电梯、智能化共17项。
(7)档案馆验收 所有单项完毕的证明与施工资料整理归档交市政档案馆由其出具档案合格验收证明。
(8)三房协议 在项目规划时按总建设面积的6%划出物业管理房、物业经营房和社区管理房。待工程施工时由开发商与市房管局物业办签订协议保证上书房源的利用。
(9)另外,开发商项目达到10万平米及以上时,还需考虑给自来水公司一定面积的管理房。
(10)综合验收 工程完毕,所有的专项验收通过,且已缴纳相关费用(配套费、农民工工资等)均不欠账,由建设主管部门组织相关部门单位进行最终验收。
2、交付
工程竣工(或部分竣工)验收后,按照与购房小业主的约定开始交房。小业主的要求主要是是否按期交房,是否质量过关,承诺的事项是否完善。待小业主住房后,对开发商的要求就是何时办出房产证。
一般开发项目竣工后,要托物业管理公司接管,开发商将完成的项目全部交付物业公司进行管理,尤其是除小业主住房以外的公共区域。
3、保修
交付后的工程保修,不仅是施工单位的工作,更是开发商义不容辞的责任,项目后期必须留专人进行组织协调,检查监督。
八、 房地产开发项目的营销策略
干什么事想干好都有个策略(方法)问题。所有的开发商都希望自己开发的房子卖得好、卖得快、口碑好。这就需要有个营销策略。营销策略包括产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略等。
(一)房地产营销产品策略—即打造怎样的产品
按照营销学的概念及内容,房地产产品分三个层次:
1、核心产品 购房者买一个有家庭感、安全感和成就感的产品;
2、有形产品 购房者买的是品牌、有特点且高质量的产品;
3、延伸产品 购房者买的是良好的物业,良好的服务和各项配套齐全的产品。
因此开发商在竞争环境下要想做出有竞争力、配套齐全的产品来,就需要做出自己的品牌,有自己的特色,打造良好的居住环境且有文化品位。
(二)房地产营销价格策略—即如何定价
1、房屋定价法 包括市场定价法、成本法、收益法、剩余法等多种方法,但无论怎么定价,一定随行就市。以最大限度获取市场份额为目的,要记住价格的下限是产品可变成本(不干赔本买卖)。价格的上限是顾客所愿意支付的价格(愿打愿挨)。
2、房屋的定价比例 通常的做法是在楼中间部位设个价格标准层,上下各层有个调整系数,同一楼层控制在不超过±30%为宜。另外考虑朝向视野景观等
各种因素,均衡出售。避免好的卖光差的滞销的局面。
(三)房地产营销渠道策略—即怎么把房子卖出去
通常的做法是:
1、企业直接推销;2、委托代理推销;3、网络推销;4、房地产超市营销等
(四)房地产营销促销策略—即房子如何卖得快
主要有如下手段:
1、广告;2、营业推广;3、人员促销;4、公共关系;5、参加房交会等
(五)房地产营销策略与战略的过程组合—即怎样使出营销的看家本领
从战略与策略的组合角度看,房地产营销的过程包括前期的战略策划,中期的战术配置和后期的营销控制等三个方面。
1、前期的战略策划:
目的在于打造楼盘的核心竞争力,推广楼盘形象。一般把握三个方面:
(1)对楼盘的属性定位,它包括对楼盘的规划设计和人居环境两个方面, 在规划设计上是什么风格的建筑(如古典的、现代的时尚欧洲型或欧陆古典型等)突出楼盘的户型面积,户型比例,中心景观等;
在人居环境上要体现地段优势:依山傍水、交通便利、就医、购物、上学是否方便等。
(2)做好市场调研,把握方向,即做到知己知彼。
适时掌握同期同城的楼盘情况及动向,确立自己楼盘的营销战术方案。
(3)楼盘的主题确立及形象推广。
在前两项工作做好做扎实之后,如何把握自己的盘来个“闪亮登场”。包括楼盘名称和标志图案,客户以震撼,造成轰动效应并深入人心且能持久传播。
2、中期的战术配置:也包括三个方面
(1)关注营销的“体验场”即做好示范区和样板房,给客户带来“视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉”这五觉的冲击。能引起客户对未来生活的美好遐想,有抢购的冲动。
(2)实实在在的把服务落实到客户中去,让购房者购房不后悔,感到购房放心、称心、舒心。
(3)做到实惠,实惠永远是购房者的第一动力。实惠的手段有多种包括购房送物业管理费、送车位、送装修、送礼抽奖往返现金等。
3、后期的营销控制:
房子卖出去了,钱也赚到手了,好名声也有了,但不能一劳永逸,要维修自己的品牌和荣誉。从售后服务到物业管理以及构建健康文明的生活小区。只有不断的努力,才能打造出有竞争力的品牌。才能成为有竞争力的开发商。
九、 房地产项目的融资方法、财务管理和纳税筹划
(一)常见的融资方法及渠道:
1、自筹资金
从事各种经营活动获取利润或其它方法获得大批资金后愿意投资房地产项目无需其它资金支持,完全是自有资金用于项目开发。
2、预售融资(银行按揭)
当按合法合规手续获得土地,有合法经营权符合各种开发手续,并达到预售条件时,可以通过预售获得资金,此融资渠道需购房者实施银行按揭的方式配合。
3、财团融资
自有部分资金但资金又不足,可用信誉或抵押物向资金实力雄厚的财团融资。
4、银行贷款
企业有一定的信誉和可抵押资产(或有担保人)符合货款条件可向银行货款。
5、募股融资
自己资金不足可同其它企业(或个人)采用入股形式融资或到一定规模后的企业公开上市发行股票融资等。
6、其他融资
如:证券融资、债券融资、信托融资等。
无论何种融资方式,如何降低融资成本和风险是房地产企业考虑最多的问题。因此,房地产企业要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构,有利于资金的筹集和风险的分散。
(二)财务管理
财务管理是房地产企业最重要的管理内容之一。不是简单的管好钱、管好帐就算完成任务,而是一项复杂的系统工程。主要任务如下:
1、建章立制合理依法完成纳税;
2、认真进行会计核算,按时准确出具财务报表和提供相关数据,以便企业主
要负责人随时掌握财务状况,并为企业正确决策提供支持;
3、编制年度、季度、月度资金预算,并严格执行费用的预算控制;
4、严格进行资金管理,设法提高资金使用效率;
5、做好企业的“管家”,制定费用开支标准,不当支出的费用严格控制;
6、加强会计监管职能。参与项目经济合同的会审,并监管经济合同的履行;
7、规范公司财务收支审批程序,明确审批人员及其审批权力、依据和责任;
8、制定专项费用管理办法,完善核算办法和监管手段。
(三)税收筹划
企业通过重视各项涉税事务,自觉运用纳税筹划所节约的税款实际上等于直接增加了企业的净收益,与降低其他的经营成本有同等的经济意义。简单地说,税收筹划是在合法合理的基础上,相对地减少企业的应纳税款数额,能够在同等情况下,使利润有所上升,也就是说两害相比选其轻。
1、要建立正确的纳税观念
纳税筹划不仅仅只是财务人员、办税人员的事情,因为企业日常发生的任意一项经济业务,都有可能与此有关,大到经济合同的签订、投资项目的决策,小到发票的取得和开具、付款方式的选择等等。所以,广大员工都要用主人翁的态度对待企业的各项事务,具备基本的纳税筹划意识并配合财务人员做好筹划事宜。特别需要指出的是,纳税筹划方案的成功实施,离不开企业领导决策人和相关部门的理解和支持。
2、纳税筹划的方法
对于我们这种类型的房地产企业来讲,主要的筹划税种就是土地增值税。土地增值税税率较高,税负较重,但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策,有针对性地进行税收筹划,就能减少税金支出。
(1)适当增值筹划法
土地增值税税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其
全部增值额按规定计税。
按此原则,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益和放弃优惠而增加的税收负担间的关系,避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。
(2)收入分散筹划法
我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率,在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要。因为,在累进税制下,收入的增长,预示着相同条件下增值额的增长,从而使得高的增长率适用较高的税率,档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升,因而分散收入有着很强的现实意义。
一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。
(3)建房方式筹划法
土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定,并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税,纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果是很明显的。
第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式;
第二种建房方式便是合作建房方式。
(4)有些房地产企业在纳税筹划上做到了精益求精,几乎无懈可击。但有的开发企业账户混乱,缺乏针对性。针对上述的情况税务部门则采取针对这些项目的税收采取核定征收的形式征收。目前,泰安市税务部门采取的核定税率一般为销售收入的4%-7%。
十、 房地产开发项目的风险管理及其对策
(一)风险分析:
根据近几年房地产开发常遇的问题,常见风险内容如下:
(1)定位不准 包括产品定位、品质定位等与市场需求不吻合,房子造好了卖不出去或卖不出好价钱。
(2)创新差异 亦叫“标新立异”。知道本地此时的社会需求,但对周边雷同产品的销售价格竞争力不高又不甘心,于是采取“创新”做法打造自己的产品,本意为更有竞争力,但做出的产品不被认可。
(3)成本超支 在前期成本策划时受到不可预见因素的影响造成成本大幅增加,甚至超过或接近销售价,成本严重失控。
(4)资金断链 由于事前考虑不周或因突发情况一时造成开发资金发生供应断链,严重影响了企业的信誉。
(5)质量问题 由于现场管理不善,或选用的施工队伍没履行能力,或聘用的监理不负责任等。在工程施工中出现的严重的质量问题,一旦被客户或社会得知,可能造成极坏的影响。
(6)工期延长 由于综合因素的影响,与客户约定的交房日期大大拖期。导致企业信誉下降或出现索赔现象。
(7)政策变动 由于国内的房地产政策(包括金融、财政等)政策经常变化。尤其在融资和销售政策上的变化,会造成开发企业处于被动状态。
(8)销售困难 开发商最害怕的是房子造好了卖不出去,可能是地段,可能是产品,也可能是价格等因素。
(二)风险管理对策:
针对上述常见的风险,产生的因素往往不是单一的原因,大多数都是综合因
素造成的,因此采取的对策常采用综合管理的办法加以规避、缓和和转移。应采用以下方法:
1、设专人(或部门)采集信息,研究政策,并能做出正确的正确的分析判断,为企业经营决策提供准确依据;
2、企业中的管理人员,尤其是高层,必须有合理的知识结构和处理各种问题的能力。必须是会经营、懂管理、知法规的一个优秀的核心层。
3、推进企业的科学化、规范化、法制化管理,实现企业体系化、制度化、程序化管理。减少或避免不确定性和盲目性给企业带来的风险。
4、加强项目的招标管理和合同管理。选用信誉高、履行能力强的施工企业、材料设备供应商和监理队伍。并与之形成战略合作伙伴关系,当开发企业遇到困难时,这些伙伴能真正帮一把、冲上去。
5、广交朋友,冲分利用各种社会资源。要真心实意的结交一批好朋友,哪怕给一个有用的信息,困难的时候帮一把,当入迷局的时候提个醒等。
6、利用计划管理、目标管理、过程管理、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制,也就是企业有及时纠偏的强大能力。
7、善于总结,善于考核,树立持续改进的意识。无论自己的经验,还是其他人的经验都要善于终结,尤其是同行经验教训,要吃一堑长一智。同时要及时进行阶段性考核,企业唯有有一个科学严谨的激励机制和约束机制,才能使员工不断进步,才能使企业不断壮大。