女鬼般若
Shen阳市物业管理服务费评估
收费标准
Cha额定率累进收费表
Ji费额度 差额计费率 档次 ,万元, ,‰,
1 50以下,含50, 40
2 50以上—100,含100, 20
3 100以上—150,含150, 5
4 150以上—200,含200, 3
5 200以上—300,含300, 1
6 300以上同300
注:
1.按本表费率计算的收费为评估业务全过程De收费基准价格。 2.评估业务收费按差额Ding率累进法计算。
Li如:某项目物业服务收费总额为300万元/年～委托管理期均按1年计算～计算物业服Wu
Fei用评估业务收费额如下:
50万元×40‰=2万元
,100-50,万元×20‰=1万元
,150-100,万元×5‰=0.25万Yuan
,200-150,万元×3‰=0.15万Yuan
,300-200,万元×1‰=0.1万元
He计收费=2+1+0.25+0.15+0.1=3.5,万元, 3.年物业服务收费Zong额不足50万元的按照50万元计算。 4.物业服务费用评估业务收费总额上限为3.5万元。
Xia面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，Bu需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～
脚下的时光
Bu知走过多少地方，不知看过多少风景，不知Ting说过多少轶事;
Bu知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，Bu知变换过多少心情;
Bu知理想的未知是否在前路等待??????
- 2 -
题记:蒲公英
You悠岁月，时间苍苍～( 文章阅读网:www.sanwen.net )
Zai这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受Xin鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来De高品质生活;我们总是随大流的，去跟风一Xie前卫潮流的思想;然而，很少有人去整理那Xie过往的断壁残垣～
Wo走过很多地方，但是同样的，我也有更多的Di方没去过～
Wo渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上Mei一个地方的人都善良～
Cong踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自You的;应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的Feng景，爱自己喜欢的人;一切都那么单纯，完Mei～
Ran而，现实的世界告诉我;理想的丰满一定要Yu到拥有相同理想的另一半～
Wo喜欢珠海，一个美丽的花园城市;我喜欢那Li的天气，没有北方的寒冷;四季如春的温度Gan觉非常惬意，不用担心换季带来的差异～走Zai市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪De井然有序;形态各异的花卉搭配得格外美观～尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿Cao的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡～我时常一个人发呆，散步;Kan着过往的人群，车水马龙的街道;也时常去Fan华的街巷，拥挤的商业中心;感觉这才是生Huo，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使Wo有了对美好生活的向往与喜悦～
Zhu海的夜，很美;到处灯红酒绿，一派歌舞升Ping的祥和;每当夜幕降临，才是广东因有的生Huo的开始～溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等Deng等;我很庆幸在这里认识了很多人，他们教Hui了我很多，也帮助了我很多;我们都是来自Wu湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年Qing人;我们时常出去聚会，嗨皮;但等到散场Hou，又回到了应有的孤寂～白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方～
- 3 -
Ren常说，一个时代会有一个时代的代表;而我Zai这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾Jing相识的人，走过的地方，看过的风景;有时Hou，听着当时的流行歌曲，也会感伤;也会自Chao一笑;还有那公车到站的粤语提醒，还有那Xiang见却永远没见的人;一篇篇，一幕幕久久回Dang在脑海;早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的Chao粉，晚上的烧烤;好像味道还回味在口中一Yang～人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会Gan觉到亲切;而我，也着实喜欢这座城市带给Wo家一样的温暖感觉～
Zai这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也Mo砺了很多;正是因为思想的成熟，阅历的增Chang，我选择了离开;去寻找属于自己的新的天Di，新的开始，新的征程～
Qi实，无论走过多少地方;都不重要～
Zhong要的是你从中得到什么～知识～阅历～思想～??????
Mei个人，在人生的道路上;难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘～
Bu可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的Xing福～
Ye不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生～
Ren，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时Guang;而不是沉溺在上一秒的懊恼当中～
Mei个人的路，都在自己的脚下;只有自己醒悟Cai能把未来的路走好，反之只会让错误延续到Wei来，从而影响以后的健康生活～
Ji便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上De一段插曲;没必要去纠结当时的愕然，愚昧～就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一Yang～
Yi切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好～
Dui于未来，只要真诚的去善待身边的所有;我Xiang信，未来的时光，也该是你想象的模样～
- 4 -
蒲公英
2015.12.13
家乡的茶籽林
Zuo落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风Qi候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨Liang充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜Cha籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久De历史，是远近闻名的茶籽油之乡。
Jia乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁Ye茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊Qi，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸De牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，Shan坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山Bian，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。Na里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶Gu、捡茶籽的地方。
Mei当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤Xing沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发Chu新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶Pian，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。Zheng片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山Huan抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节Hou，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，Shi分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一Zhong生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去Yi层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿Tao，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清Tian爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱Qu表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津You味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙Ban们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。
Qiu季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色De茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是村民一年De希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林Chu草，将林地里各种杂草锄掉，并填埋在茶籽Shu头下作为有机肥，锄后的茶籽林寸草不留。Zhe是家乡当地的传统习惯，很少采撷树上的油Cha
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Guo，而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村Min在锄草中，时常发现茶籽林里长的一种真菌——茶树菇，菇伞灰色如碗口大，菇腿灰白色Hen长，采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。
Qing爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意，吹开了Dan桂的花骨朵，让神州大地香气四溢的同时，Cha籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵，展示自Ji最妖艳的容貌，一夜之间，漫山遍野的茶籽Lin中雪白的油茶花盛开了，白色花朵中间吐露Chu金黄色的花蕊，散发出沁人心脾的芬芳，茶Zi林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡Weng”在花丛中飞来飞去，落在金黄色的花蕊中Bu知疲倦地采蜜，也为油茶花义务传授花粉，Wei明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时，我和Huo伴们像一群快乐的小蜜蜂，一头扎进茶籽林Li，一边观赏着洁白娇艳的油茶花，一边折一Gen抽去内心的赤蕨杆当吸管，插入金黄色的花Rui中，轻轻一吸，芬芳甜美、味道香醇的花蜜Bian进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝，如Chi如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮Xi着花蜜，比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。
Dao了秋高气爽的秋末，山区空气相对干燥，白Tian依然烈日炎炎，可夜晚却出现霜冻，昼夜温Cha很大。这时，茶籽树上的茶籽果由原来的青Se转瞬间全部变成深褐色，已经熟透的茶籽果Yi颗颗裂开大嘴，露出大嘴里油光发亮的油茶Zi。阵阵秋风送爽，茶籽树梢随风摇曳，催促You茶籽快快离开树梢，洒脱地坠落在村民锄得Gan干净净的地板上，几天时间，茶树林的地面Shang便铺上一层深褐色的油茶籽。此时的茶籽林Fei腾了，满怀丰收喜悦的村民，发动全村男女Lao幼一起上山捡收油茶籽，大家一边欢快地捡Zhuo，一边大声地说笑着，这边有母亲唤儿声，Na边有青年男女对歌声，茶籽林里飘出一阵阵Huan乐的笑声。这笑声就像嘹亮的集合号角，将Man地的油茶籽在愉快的气氛中快速聚结起来，Jian定果断地跟随村民进入农家大院。(
You茶籽从开花、授粉、结果到成熟落地，经历Liao秋、冬、春、夏、秋五个季节的阳光雨露，Jin吸天然养分，天地精华，营养极高，是纯天Ran的绿色食品。村民视油茶籽为农家之宝，及Shi晒干，装筐储藏，等待冬闲之时送到榨油坊Jia工成金黄色的茶籽油。
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物业费评估收费标准
附件一:
Shen阳市物业管理服务费评估
收费标准
差额定率累进收费表
注:
1. 按本表费率计算的收费为评估业务全过Cheng的收费基准价格。
2. 评估业务收费按差额定率累进法计算。
Li如:某项目物业服务收费总额为 300万Yuan /年, 委托管理期均按 1年计算, Ji算物业服务 费用评估业务收费额如下:
50万元×40‰ =2万元
(100-50)万元×20‰ =1万元
(150-100)万元×5‰ =0.25Wan元
(200-150)万元×3‰ =0.15Wan元
(300-200)万元×1‰ =0.1万Yuan
He计收费 =2+1+0.25+0.15+0.1=3.5(万元)
3. 年物业服务收费总额不足 50万元的An照 50万元计算。
4. 物业服务费用评估业务收费总额上限为 3.5万元。
紫利仑物业费第三方评估
1、新建物业物业费评估
Gong司接受开发企业的委托，对新建物业（住宅、写字楼、商业楼、
Qi他物业项目）的物业费价格进行评估，并对Qi出具具有时点性的物业费评估报告。
Shou费标准：以委托评估物业项目为单位，3-10万元，正负5%浮动。
Shuang方签署委托合同当天就支付全部委托费用，Bing开具评估费用发票。
Ping估流程：开发企业依据北京市《住宅物业服Wu标准》确定所需要
De服务级别标准，向紫利仑提供所需物业管理Fang案等相关文件资料复印件以及现场查验协助，确认专家库抽取的专家组成员有无回避；然Hou，紫利仑第三方独立进行评估并于委托约定Shi限内向委托方交付评估报告。
2、老旧物业物业费第三方评估
Zi利仑接受业主及业委会、物业企业的委托，Jiu委托物业（住宅、
Xie字楼、商业楼、其他物业项目）的物业费价Ge进行评估，并对其出具具有时点性的物业费Ping估报告。
Shou费标准：以委托评估物业项目为单位，6-20万元，正负5%浮动.
Shuang方签署委托合同当天就支付全部委托费用，Bing开具评估费用发票。
Ping估流程：业主、业委会、物业企业依据北京Shi《住宅物业服务标
Zhun（五级）》确定所需要的服务级别标准，向Zi利仑提供所需物业管理方案相关文件资料复Yin件以及现场查验协助，确认专家库抽取的专Jia组成员有无回避；然后，紫利仑第三方独立Jin行评估并于委托约定时限内向委托方交付评Gu报告。
Ping估说明：第三方评估的时点性就是受委托当Nian度的物业费评估，
其他时点无效。
（一）、紫利仑接受开发企业、业主、物业企Ye的委托，并对委托物
Ye（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）De物业服务企业服务质量进行质价相符与否的Gong正评估，委托双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，Yi评估物业服务面积、
Fu务标准、服务项目不同而计价。费用范围在10-30万之间（具体计算方法参见《北京Shi物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）。双方签署委托合同当天支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
（三）、评估依据：紫利仑根据物业费价格、Wu业合同、服务级别标
Zhun、物业服务项目、业主满意率、业主规约的Yue定和北京市规定的物业服务管理技术规范、Fa律法规等规定进行物业服务质量评估。
（四）、评估时点：以提交报告之日为基准日，其他时点无效。
San、物业项目交接查验第三方评估
（一）、紫利仑接受开发企业、物业企业、业Zhu及业委会委托（住宅、写字楼、商业楼、其Ta物业项目）的物业共用部分的建造质量、管Li资料、使用功能、共用设备设施状态等是否Fu合《北京市物业管理办法》、《北京市物业Xiang目交接查验管理办法》、《北京市新建物业Xiang目承接查验技术标准》进行的综合性交接查Yan评估。其他财务、人事、办公设备、工具工Liao、公共收益、停车场、债权债务、代收代缴、外包单位、物业费结余等交接查验均属专项Wei托。委托双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，10万㎡以下20-30万元，10万㎡以上31-45万元. 具体标准见《北京市物业Xiang目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》。双方签署委托合同当天支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
（三）、评估依据：依据北京市相关法律法规De规定
1. 《北京市物业管理办法》；
2. 《北京市物业服务第三方评估监理管理Ban法》；
3. 《北京市新建物业项目承接查验技术标Zhun》；
4. 《北京市新建改建居住区公共服务设施Pei套建设指标》；
5. 《物业服务管理合同》；
6. 《前期物业服务合同》；
7. 《房屋买卖合同》；
8、其他相关法律、法规、规范、标准规定部Fen。
（四）、评估查验内容：
1. 物业区域划分状况：查勘现状和《物业Qu域划分意见书》是否一
致。（新旧）
2. 物业构成状况：查勘现状与《建设工程Gui划许可证》、《规划意
Jian书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的Cheng诺是否一致。（新老物业）
3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工Cheng规划许可证》、《规
Hua意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备An是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是Fou符合法定或约定标准。（新老物业）
4. 物业共用部位状况: 查勘现状与《建She工程规划许可证》、《规
Hua意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖He同》约定是否一致；查验物业共用部位的使Yong及养护是否符合相关技术标准要求。（新老Wu业）
5. 物业共用设施设备状况；查验现状与建She工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋Mai卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施She备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。（新老物业）
6. 物业资料交接状况：查验拟移交物业资Liao的种类、数量和内容是
Fou符合相关技术标准要求。（新老物业）
7. 项目立项批复、建设工程规划意见书、Xiang关竣工验收及备案文件
Zi料是否相一致；（新老物业）
8. 项目物业共用部位、共用设施设备情况（设计、安装、调试、使
Yong是否符合规范要求）；（新老物业）
9. 交接双方分别提供的交接情况说明书；（老物业）
10、物业交接遗留问题现状；(新旧)
11．、钥匙交接（新旧）；
12、其他依法应该交接事项；（新旧）
13、其他专项委托依法应该交接事项。
（六）、评估时点：以提交报告之日为基准日，其他时点无效
（七）、紫利仑汇总各专业组报告，加盖印章，送达委托方。
Si、物业服务第三方监理
（一）、紫利仑接受开发企业、物业企业、业Zhu及业委会委托（住宅、写字楼、商业楼、其Ta物业项目）物业的服务管理第三方监理，委Tuo双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，5万㎡以下0.8万元\
Yue\项目，5万㎡以上1.2万元\月\项目. 双方签署委托合同当日支付6个月的委托Fei用，余款于年度末交付年度监理评估报告时Fu清，并开具监理费用发票。
（三）、监理依据：根据《物业管理条例》、《北京市物业服务第三
Fang评估监理管理办法》、《物业服务合同》、《业主规约》、《物业服务管理方案》、《物Ye作业指导书》以及约定好的物业服务级别（Biao准）、物业费价格、专业技术技术规范和法Lv法规等其他相关规定进行物业服务质量跟踪Jian理。
（四）、第三方监理内容：
Yi物业专项法律法规为准绳，以物业服务级别Gui定标准为基础，以
Wu业合同、业主规约为重点。
Ti供以月为时点的物业服务质量第三方监理；Yi季度为时点提供业
Zhu满意率第三方独立调查；以年度末月为时点De出具第三方监理年度报告，也是物业服务质Liang评估最客观真实的基础。
（五）、第三方监理意义
Zhuan业化的物业服务质量跟踪监理物业公司的各Zhuan业服务是否达到了
Wu业合同、业主规约、物业服务级别标准、法Lv法规之相关规定，为业主行使公共管理权。。
（六）第三方监理目的
1、通过第三方监理、业主满意率调查，从独Li第三方位置获取业主
De投诉并协助物业企业解决投诉，促进物业企Ye服务管理标准化。
2、理清物业企业和业主之间的契约关系误区，诠释物业费范畴内作
Wei项、增值项、无偿项、收费项等；促进契约Shuang方的和谐共处。
3、通过第三方监理提高物业费收缴率。
五、咨询顾问
Yi、物业管理事务咨询
1、为开发商、业委会提供物业管理事务咨询
2、物业管理方案设计
3、物业管理专项问题咨询
4、物业管理法规解惑
Zi询形式以电话或面谈形式为主。简单事务的Jiang解和解惑。免收咨询费。方案设计和专项问Ti咨询需收取咨询顾问费。标准每次半天以内500元。一天以内1000元。
Xian场咨询收费标准除咨询顾问费外，视所在地He交通状况另收交通和食宿费用。
二、物业管理培训
1、物业管理基础知识培训
2、物业管理专项知识业务培训
3、物业管理法规培训
4、业委会事务培训
培训形式：上门培训
Shou费方式：义务培训、讲课费。外地还需承担Cha旅食宿费用。
三、顾问
1、开发商物业顾问（方案评审、交接查验、Cai务审核）
2、业委会物业顾问（物业公司选聘、服务质Liang监督、开支预算审核、设备设施检验、法律Fa规和业委会文件审核）
3、物业公司顾问（管理评审、规章制度建立Jian查、内部审核、代理投标） 顾问形式：签Ding顾问合同。约定顾问期限和收费标准。签订Chang期合同给予优惠。
物业费第三方评估建立管理办法
Bei京市住房和城乡建设委员会关于印发
《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》De通知
Jing建发〔2010〕383号
Ge区县住房城乡建设委、房管局，各有关单位：
Wei了规范北京市物业服务活动，维护业主、建She单位、物业服务企业的合法权益，建立和完Shan质价相符的物业服务市场机制，促进物业管Li行业健康有序发展，现将《北京市物业服务Di三方评估监理管理办法》印发给你们，请遵Zhao执行。 附件：《北京市物业服务Di三方评估监理管理办法》
Er〇一〇年六月二十六日
Bei京市物业服务第三方评估监理管理办法
第一章 总则
Di一条 为了规范北京市物业服务活动，维护Ye主、建设单位、物业服务企业的合法权益，Jian立和完善质价相符的物业服务市场机制，促Jin物业管理行业健康有序发展，根据《北京市Wu业管理办法》(北京市人民政府219号令) 及有关法律、法规和规章，制定本办法。
Di二条 本办法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主Da会、建设单位、物业服务企业或有关部门的Wei托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位He共用设施设备管理状况等提供专业评估监理Fu务的活动。
Di三条 北京市积极培育物业服务独立第三方Ping估监理机构；鼓励物业服务各方权益主体在Que定物业项目收费标准、物业项目交接查验等Huan节及物业服务全过程，委托评估监理机构进Xing评估监理。
Wu业服务评估监理机构从事物业服务评估监理Huo动，应当遵循独立、客观、公正的原则。
Di二章 物业服务评估监理活动
Di四条 物业服务评估监理机构接受委托从事Wu业服务评估监理活动，应当与委托人签订书Mian评估监理委托合同，约定评估监理服务内容Ji费用。
Wei托人应当提供与委托事项有关的证明材料。Ye主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主Da会或者业主委员会应当提供备案证明；建设Dan位应当提供有关行政主管部门核发的立项、Yong地、规划等任一许可证明；物业服务企业应Dang提供物业服务合同。
Di五条 物业服务评估监理业务范围包括：
(一) 物业项目交接查验；
(二) 物业服务费用评估；
(三) 物业服务质量评估；
(四) 其他需要评估监理的事项。
Di六条 建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交Jie查验。物业服务评估监理机构依据《北京市Xin建物业项目交接查验标准》及其他相关规定，对物业管理区域内业主专有部分以外按照规Ding由业
Zhu共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设Bei和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备Yun行维修记录等查验后出具查验报告。
Quan体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人Huo自行管理时，可以共同委托物业服务评估监Li机构进行查验。
Di七条 建设单位应当在销售房屋前确定物业Fu务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布De第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业Fu务评估监理机构对服务费用进行测算，测算Jie果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买Mai合同和前期物业服务合同。建设单位应当同Shi向物业服务评估监理机构提供项目类型、建Zhu面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事Xiang及标准等相关资料。 业主大会首Ci选聘或更换物业服务企业时，可以委托物业Fu务评估监理机构进行物业服务费用评估。
Ye主和物业服务企业等相关利害关系人就物业Fu务费用发生争议时，可以共同委托物业服务Ping估监理机构进行评估。
Di八条 业主、业主大会或其他相关部门可以Wei托物业服务评估监理机构根据相关法律、法Gui、规章、服务规范、行业标准及物业服务合Tong约定等，对物业服务质量进行评估。
Wu业服务各方权益主体可以委托第三方评估监Li机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。
Di九条 物业服务评估监理业务应当由物业服Wu评估监理机构接受委托，个人不得承揽评估Jian理业务。
Di十条 物业服务评估监理机构及从事评估监Li业务的人员与委托人、第三人或评估监理事Xiang有利害关系、可能影响公正评估的，应当回Bi。
Di十一条 建设单位、物业服务企业与相关当Shi人应当协助物业服务评估监理机构进行实地Cha勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，Bing对其所提供资料的真实性负责。
Di十二条 物业服务评估监理机构应当按照相Guan法律、法规、规章和合同约定的要求从事评Gu监理活动，并按照市房屋行政主管部门制定De评估规范出具评估监理报告。评估监理报告Ying当包括评估监理目的、依据和方法，评估监Li日期和基准日，评估监理查勘数据，评估监Li结果及有效期限，评估监理人员签章等内容。
Di十三条 物业服务评估监理机构应当保持评Gu监理档案资料的齐全完整，物业项目交接验Shou评估报告相关资料保管期限不得低于5年；Wu业服务费用评估、物业服务质量评估报告相Guan资料保管期限不得低于3年。
Di十四条 物业服务查验交接报告和物业服务Zhi量评估报告应当作为物业管理资料归档备查，其摘要文本在物业管理区域内予以公示。
Di十五条 物业服务评估监理按照“谁委托谁Fu费”原则，由委托人与物业服务评估监理机Gou以物业服务项目查验点为基础协商确定收费Jin额。
Jian设单位向全体业主移交物业项目时，建设单Wei和全体业主共同委托物业服务评估监理机构Jin行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
Di三章 物业服务评估监理机构和专家
Di十六条 物业服务评估监理机构应当具备下Lie条件：
(一) 具有独立法人资格，专业从事物业服Wu评估监理业务；
(二) 注册资本100万元以上；
(三) 有固定的办公场所和开展评估监理业Wu所需设施、设备和办公条件；
(四) 具有工程、管理、经济等相关专业类De专职管理和技术人员不少于5人；
(五) 法律、法规、规章规定的其他条件。
Fu合上述条件的物业服务评估监理机构应当到Shi房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部Men应当定期公布备案机构名单。
Di十七条 市房屋行政主管部门建立物业服务Ping估监理专家库并定期公布专家名单，物业服Wu评估监理机构从事物业服务评估监理时应当Cong专家库中选择专家。
Wu业项目交接双方共同委托评估监理机构进行Cha验交接的，委托人可以从专家库中选择专家，也可以从专家库外选择专家。
Wei托人在专家库外选定专家的，应当向市房屋Xing政主管部门提供专家的简历和具体联系方式。
Di十八条 物业服务评估监理专家出具评估意Jian并对评估监理机构负责；评估监理机构出具Ping估监理报告并对委托人负责。
Di十九条 物业服务评估监理机构应当按照北Jing市相关规定从事评估监理业务，不得出具有Pian向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的Ping估监理报告。
Di二十条 物业服务评估监理专家在物业服务Ping估监理活动中不得有下列行为：
(一) 以个人名义出具评估监理报告；
(二) 收受委托合同以外的酬金或其他财物，谋取其他不正当利益；
(三) 与委托人串通损害相对人利益；
(四) 允许他人以自己的名义从事物业服务Ping估监理业务；
(五) 签署有偏向性、虚假内容、误导性陈Shu和重大遗漏的评估监理报告；
(六) 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四章 法律责任
Di二十一条 物业服务评估监理机构违反本办Fa第十条、第十九条规定的，由市房屋行政主Guan部门责令限期改正并予以公示；造成损失的，依法承担赔偿责任。
Di二十二条 物业服务评估监理专家违反本办Fa第九条、第十条、第二十条规定的，由市房Wu行政主管部门约谈告诫；情节严重的，取消Zhuan家资格并予以公示；造成损失的，依法承担Pei偿责任。
Di二十三条 建设单位、物业服务企业违反本Ban法第十一条规定的，由市房屋行政主管部门Ze令限期改正并记入企业信用档案；造成损失De，依法承担赔偿责任。
第五章 附则
Di二十四条 本办法自2010年10月1日Qi实施。
物业费
Cui缴技巧及应对方法：
Kai发商有纠纷，如房屋质量问题，
采取措施：
Di一，有效沟通，通过电话、会面与业主商讨Jie决问题，如涉及到发展商方面的，做好畅通De沟通渠道，一般开发商再其责任范围内同意Jie决。
Di二，如无法达成共识，只要管理处帮业主作Wei了，泽业主应该履行其缴纳管理费的义务，Ru业主继续不交的，可通过法律手段处理。
Dui物管服务不满，与管理处有纠纷：
采取措施：
Di一，有效沟通，向业主表示物管为其服务之Cheng意，在管理处职责范围内，尽量满足其要求。 第二，适当在一些特殊时节里，赠送小Li品，经常电话沟通询问业主的需求，让业主Neng感受到只有业主与物业共同努力才能有效管Li整个小区。
Ye主交房后，一直未入住：
采取措施：
Di一，在交屋时，注意提醒业主留下有效联系Fang式，建议业主留下固定电话。
Di二，根据公司催款流程发放账单及催款函，Zai必要时发放律师函。
Wu正当理由，不交管理费：
采取措施：
You效沟通无果后，直接通过法律途径追讨欠费，建议追加其滞纳金。
Cui缴物业费统一说辞催缴物业费统一说辞催缴Wu业费统一说辞催缴物业费统一说辞 为了更Hao的催缴物业费，特制定如下统一说辞，请参Kao执行。如需发函，可联系客服部配合完成。 物业费 催缴函 （公司名义） 第一步 X 先生\女士，您好，我是XX 物业服务Zhong心XX ， 寒暄一句 ，不好意思打扰您Liao。由于物业费都是预交的，而您现在已经超Qi未交了，今天我接到公司的电话，称财务系Tong自动生成了____至___时间内未缴物Ye费的名单，其中您的名字在其中，所以我友Qing提示一下，近期公司准备拟物业费催缴函。 您一直都很支持我们的工作, 希望您有时Jian来物业服务中心缴纳物业费，您如果没有时Jian，我们也可以上门收取。您看本周或下周几Bi较方便？我过去一趟？ 第二步 X 先生\女士，您好，我是XX 物业服务中心XX ， 寒暄一句 ，不好意思打扰您了。今天Wo接到公司的消息，说已经在拟物业费催缴函Liao，准备近期发出去了，把这个信息传达给您。像您这样的业主，对我们服务中心的工作也Du很支持和配合的。希望您近期有空来缴纳物Ye费，如果您工作繁忙，我们约个时间上门也Ke以，感谢您配合我们的工作。 第三步 X 先生\女士，您好，我是XX 物业服务中XinXX ，寒暄一句 ，打扰您了。关于物业Cui缴函听公司相关部门称已经发出去了，您这Ji天就有可能会收了，请注意查收。其实作为Wo，物业服务中心的服务人员觉得这些真的没You必要，也不是什么大不了的事情，您只要把Wu业费缴纳一下就可以了，不必要这么大费周Zhang。您觉得呢，近期您的工作比较忙吧，那我Men约定个时间，上门收取一下，您看呢？ 第Si步 X 先生\女士，您好，我是XX 物Ye服务中心XX ，寒暄一句 ，打扰您了。Guan于物业费的事情，跟您打个招呼，那个函不Shi我们服务中心发的，是通过公司后台系统直Jie生成发出的。 像您这样的客户，一直都很Zhi持我们服务中心工作的，而且像您这样有身Fen的人，也不在乎这些费用。所以希望您不要Tai介意，估计您已经收到物业费催缴通知函了Ba，上面注明了
____________,也希望您有空来Wu业服务中心缴纳一下物业费，或者我晚上到Nin那去，您看是明天或者后天呢？ 律师函 发前 X 先生\女士，您好，我是XX Wu业服务中心XX ，寒暄一句 ，不好意思Da扰您了。有关物业费的事，要跟您打个招呼。根据公司的流程，现在财务部应该会直接将Wei交物业费的名单转到后台，由公司后台发律Shi函了。我觉得为了这点物业费也没有必要打Guan司，而且您也一直都很支持我们的工作。是Bu是您最近工作比较繁忙，抽不出时间，那您Yue定一下，我们可以上门把票送到您家，这样，您看这周有时间吗？ 发后 X 先生\女Shi，您好，我是XX 物业服务中心XX ，Da扰您了，根据我的经验值判断，最近您应该Shou到有关催缴物业费的律师函了吧。看来公司Fa务真的想通过法律途径解决问题了，依我看Ru果没什么大问题可以把这个问题解决一下，Ru果您决定这几天来交物业费，我们可以定个Shi间，然后我再向公司申请，撤销律师函，您Kan怎样？ 法院 传票 发前 X 先生\Nv士，您好，我是XX 物业服务中心XX ，不好意思打扰您了，近期我听法务说，上回Fa律师函催交物业费的法院传票要下来了，我Xiang又没什么大问题，我们也没有必要搞得这么Da，所以给您打个电话，看看您的意向，您看Neng不能抽空来物业服务中心把这个事情解决一Xia，到时我和法务说下，就把这个撤销了吧，Nin说呢？
X 先生\女士，您好，我是XX 物业服务Zhong心XX ，打扰您了，最近您收到法院的传Piao了吧，我们公司现在都是按照这个流程来办De，而且一般按照惯例，就物业费的问题，我Men公司最后都是胜诉的。那么您还需要支付违Yue金和诉讼费。没有为了这点钱大费周章，我Men物业服务中心也想所有业主有个舒适顺心的Sheng活环境，如果您最近忙的话，我们可以定个Shi间上门把物业费的票送到您家，我也可以第Yi时间告诉财务，转告后台法务撤诉，您看这Yang处理好吗？ 注：1、这个方法主要通过给Ye主层层施压起到催缴的目的，并不是真的想Yu业主打官司。这需要服务人员付出大量的努Li，去逐步催缴，但比起真正和业主法庭相见，还是更有效的。
2、和业主通电话，不要上来就提物业费，可Yi就小区最近工作，天气情况等进行寒暄。 常州公司客服部 2011年4月13日
