范文一：营改增企业出租房屋涉税处理

一、增值税

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

2.一般纳税人适用一般计税方法和简易计税方法都可以自行开具增值税专用发票；小规模纳税人可以自开增值税专用发票（住宿业和咨询业）或代开增值税专用发票。

3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

7.2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

8.军队空余房产租赁收入，免征增值税。

9.提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。提前开具多期（月/年）房租增值税发票，纳税义务发生时间为开具发票的当天，即全额缴纳增值税。

10.承租方取得多期（月/年）房租增值税专用发票，可以按规定一次性抵扣进项税额。

二、房产税

1.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税

2.企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

3.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

5.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

6.2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。

7.根据《财政部　国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

8.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、印花税

1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

2.根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，印花税计税依据以合同记载金额为计税依据。若房租合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；若房租合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；若房租合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

四、企业所得税

1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.一次性开具跨年度多期（月/年）房租增值税发票，增值税口径全额确认收入，企业所得税口径分期均匀计入相关年度收入，从而增值税与企业所得税申报表和会计报表收入数不一致。

五、其他税种

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

范文二：会计干货之【营改增解读】个人出租房屋二三事(1)

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧～ 会计实务-【营改增解读】个人出租房屋二三事(1) 税法中的个人包括个体工商户和其他个人。 下面讲的仅指其他个 人。 个人出租房屋涉及六税两费，即营业税、城建税、教育费附加、 地方教育附加、房产税、个人所得税、土地使用税、印花税。 不过，为支持住房租赁市场发展，对于个人出租住房免征印花 税和土地使用税。因此，誉满中华的实际为翩翩六君子。 营改增后，大咖营业税又禅让给了增值税。 一、六君子解读 1、增值税 六君子中，当之无愧的第一君子。 (1)个人出租非住房，按照 5%的征收率计算应纳税额;个人出 租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。 (2)营改增后，个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票 业务仍由地税机关负责。 (3)个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局 代开增

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值税专用发票或者增值税普通发票， 发票上会打印代开字 样。 (4)承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地 税局申请代开增值税专用发票。 (5)个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征 增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。目前起征点为月 销售额不超过 3 万元(含) 。

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【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧～ 2、城建税、教育费附加、地方教育费附加 增值税君的亲密小兄弟。如果把增值税比作战国四公子中的一 位，城建税等就相当于四公子的养士。举个栗子(北京) 城建税=增值税应纳税额 X 7% 教育费附加=增值税应纳税额 X 3% 地方教育费附加=增值税应纳税额 X 2% 如果增值税免征，城建税、教育费附加、地方教育附加随之免 征。 3、个人所得税 应纳个人所得税,(租金收入,可扣除费用)times;适用税率 (1)可扣除费用包括:财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人 实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税 金;由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;税法规定 的费用扣除标准。 营改增前，可扣除的税费中包括营业税。营改增后，租金收入 为不含税收入，不能扣减增值税额。 (2)为支持住房租赁市场发展，对个人出租住房取得的所得减 按 10,的税率征收个人所得税。 4、房产税 为支持住房租赁市场发展， 对个人出租住房， 不区分用途， 按 4, 的税率征收房产税。 精彩还将继续，下部分将为您解读个人出租房屋的两种征管模

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【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧～

式。

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范文三：个人房屋买卖营改增

个人房屋买卖营改增

篇一:2016营改增最新消息:个人二手房交易营改增在即 房屋增值越大缴税越多

3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房交易环节实施“营改增”，并非一定会增加购房者的交易成本。

财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示，除北上广深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。

张大伟表示，在二手房交易未实施“营改增”之前，二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格，未来如果将增值税变成增值部分，那么税基将变小。也就是说，即使日后改变，那么最后的税基加税率所造成的影响

也比较有限。

另外，据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算，如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。

假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/(1+11%)*11%约为5万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。

如果购房者购买了一套90万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为90/(1+11%)*11%约为9万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元，这个时候的增值税税额则约为1万元。

“从上述对(本文来自:Www.HnbOxu.coM 博 旭 范文 网:个人房屋买卖营改增)比中基本能够看出，房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额;反之，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示，从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是，税率是否为11%或是否会有新的计算方法，还要看未来具体政策的表述。

文章来源:乐上财税网

乐上让改变发生～

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篇二:营改增后,对于二手房交易的影响

?五一?营改增后，二手房交易有哪些你不知道的新变化,新变化

二手房交易税负略有减轻

国家税务总局副局长汪康表示，财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。

虽说税率保持不变，但税负却有所下降。

?由于营业税与增值税计算方式不同，二手房交易营改增后税负会略有降低。?汪康介绍说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税;改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

没变化

缴税还是?老地方?、?老办法?

个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，?原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变?。汪康说。

也就是说，个人买卖二手房缴税还在?老地方?，原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的?老办法?，个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。

因此，无论是租房、买房，完全可以忽略到税制转换带来的影响。

小提示

五月份缴税不妨先咨询一下，最好打出提前量

虽说对个人没啥影响，但对税务部门来说，增值税的征税流程却更为复杂:交易信息先要进入地税的价格评估系统，核实后

再进入国税的增值税管理系统。系统转换需要时间，开发票就会慢一些。

为此，国家税务总局局长王军专门强调，?这个‘慢’要引起足够重视。目前一些城市的房产交易很活跃，不能让缴税开票环节成为堵点，影响后面的办理。?

目前，国家税务总局正在加紧相关软件测试，加强系统的融合对接，并对全国90个二手房交易热点城市实行重点监控，确保税

制转换平稳顺利。为了防止办税拥堵，一些热点地区的地税部门

也已做了充分准备，比如，抓紧熟悉增值税发票业务，合理调配

力量设置AB岗，提前审核交易人资料、有序分流交易业务等。

由于全国的情况千差万别，对普通个人来说，如果5月1日前

后办税，不妨提前先电话咨询一下作好安排，最好能打出一些提

前量，以免造成不必要的麻烦。

篇三:营改增二手房政策

5月1日起，“营改增”试点工作将全面实施，首次涉及自然人

缴纳增值税。财政部、国家税务总局日前发出通知，对营业税改

征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有

关问题进行了明确。不少购房者心里犯起了嘀咕，买房的税负将

增将减,

Since May 1st, the camp changed to increase the pilot work will be fully implemented, the first involving natural persons to pay value-added tax. The Ministry of Finance and the State Administration of Taxation recently issued a circular, the business tax levy value-added tax deed tax, property tax, land value-added tax, personal income tax in accordance with the relevant problems were clearly. Many property buyers could make up a whisper, a tax burden will increase will be reduced?

首先，了解下什么是营改增?

First of all, to understand what is the camp changed to increase?

营改增后，二手房交易需要缴纳哪些税,

Camp changed to increase, the secondary housing transactions need to

pay what tax?

目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税(包括城建、

教育附加)、个税、契税。营改增后，个人二手房交易营业税改为

增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。改革后，契

税和个税会有怎样的变化,

Currently in the process of buying and selling second-hand housing, the main need to pay sales tax (including urban construction, education, additional), a tax, taxes. After the camp to increase, personal transactions of second-hand housing business tax for the value-added tax, also deed tax and personal income tax tax basis will also be adjusted. After the reform, the tax and a tax will be how the change?

范文四：营改增以后，出租房屋税率多少？如何交税？

营改增以后，出租房子税率多少？如何交税？

首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人，还应区分经营用房还是住房。下面分别解答：

一、一般纳税人出租不动产

增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税＝[收取的租金/（1 11%）]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[收取的租金/（1 11%）]*11%-已经预交的税款。

一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。?应就地预缴的增值税款＝[含税销售额/（1 5%）]*5%；回机构所在地申报缴纳的税款＝[含税销售额/（1 5%）]*5%-已预交税款

二、小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款＝[含税销售额/（1 5%）]*5%；机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/（1 5%）]*5%－已预交税款

三、个体工商户出租住房

个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%，应预缴税款＝[含税销售额/(1 5%)]*1.5%

四、个人出租不动产

个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1 5%）]*5%

个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1 5%）]*1.5%

范文五：营改增企业房屋出租涉税新政

营改增企业房屋出租涉税新政

一、增值税

1. 企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

2. 一般纳税人适用一般计税方法和简易计税方法都可以自行开具增值税专用发票；小规模纳税人可以自开增值税专用发票（住宿业和咨询业）或代开增值税专用发票。

3. 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法, 按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4. 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5. 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6. 一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

7.2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

8. 军队空余房产租赁收入，免征增值税。

9. 提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。提前开具多期（月/年）房租增值税发票，纳税义务发生时间为开具发票的当天，即全额缴纳增值税。

10. 承租方取得多期（月/年）房租增值税专用发票，可以按规定一次性抵扣进项税额。

二、房产税

1. 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税

2. 企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

3. 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

4. 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

5. 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

6.2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。

7. 根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

8. 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、印花税

1. 企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

2. 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，印花税计税依据以合同记载金额为计税依据。若房租合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；若房租合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；若房租合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

四、企业所得税

1. 企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2. 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3. 一次性开具跨年度多期（月/年）房租增值税发票，增值税口径全额确认收入，企业所得税口径分期均匀计入相关年度收入，从而增值税与企业所得税申报表和会计报表收入数不一致。

五、其他税种

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1. 对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2. 对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3. 对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税; 对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4. 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增

值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5. 企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6. 对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

7. 对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

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