范文一：房地产营改增
（八）销售不动产。
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构
所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税
款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
范文二：营改增房地产
房地产业“营改增”新规分析
小组成员：姜慧敏、许琦、彭程、谷青丽、
邓雪逸、周珊珊、张梦蝶、刘雅霖、彭婕妤
一、研究背景
自2014年两会提出“六大税改”，2015年两会进而提出推进“七大税改”，增值税改革一直是税制改革的重要方面。2016年，“营改增”全面铺开势在必行。
实施“营改增”改革则是推进增值税改革的重中之重，而房地产业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。3 月24 日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从 2016 年5 月1 日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。
由于房地产行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，实施改革则对社会、经济影响较大。因此，改革要慎之又慎。就整体而言，房地产行业“营改增”的实施，将消除房地产业现行增值税、营业税并存引起的重复征税现象，完善增值税产业链条，解决房地产企业内部税负不公问题，规范房地产供应市场，降低纳税人负担，促进经济更好更快发展。
本组将从税制要素，营改增前后法规比较，税负变化三个方面开始让大家对此次房地产业营改增有个大致的了解。
二、房地产业“营改增”后税制要素
1、纳税人：
在中华人民共和国境内（以下称境内）销售不动产或者提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为房地产业增值税纳税人，应当按规定缴纳增值税。
其中单位是指企业、行政事业单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，个人指个体工商户和其他个人。
单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
其中纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
一般纳税人：年应税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人。 小规模纳税人：年应税销售额超过500万元的为小规模纳税人。
符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
2.课税对象：
（1）销售不动产：指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（2）不动产经营租赁服务：指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
3.税率：
（1）一般计税办法：适用税率为11% 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（2）简易征收办法：适用征收率为5% 应纳税额=销售额×征收率
4.计税依据（含过渡政策） （1）销售不动产
①非房地产企业纳税人转让不动产
②房地产企业转让不动产
备注：
1.以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）整理而成，
2.以上表格所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
3.一般纳税人按5%或3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，都应该按法定税率11%向机构所在地主管税务机关纳税申报。
4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
5.房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
③营改增之销售不动产如何征税速查表
（2）不动产经营租赁
备注：
1.以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）整理而成。
5.减免税
（1）免税：
①个人销售自建自用住房。
②2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共
租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
③军队空余房产租赁收入。
④为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出
售住房取得的收入。
⑤涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
⑥个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策
适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 （2）减税
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳
6.纳税期限
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。
7.纳税义务发生时间
纳税人销售、出租不动产：为发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天或者不动产权属变更的当天。
纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
8、纳税地点
固定业户纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。 特殊规定：纳税人销售不动产或者提供不动产经营租赁服务，应按相关规定在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
三、房地产业“营改增”前后对比
四、房地产业“营改增”前后税负比较（含案例）
1.销售不动产税负分析
房地产开发企业成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。
根据改革方案，对于适用或选择适用一般计税方法的房地产企业自行开发的房地产，按11%增值税率缴税，可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中，土地出让金是最大的一块，约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。土地出让金可以在销售额中扣除，对于减轻房地产企业税负至关重要。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点，有助于降低盖房和融资成本。因此，税负一般会降低。
对于适用或选择适用一般计税方法的非房地产企业一般纳税人转让非自建不动产类似比较方法，主要考虑购置原价占售价比重，但一般购置原价占比较大，
所以税负往往是下降的。
非房地产企业一般纳税人自建不动产“营改增”后，税率由5%升为11%，要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。
此外，房地产业中小规模纳税人，以及选择适用简易计税办法的所有一般纳税人，按照5%的征收率计税，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。
【案例1】
某房地产开发公司（一般纳税人）销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付的与商品房相关的土地出让金为2000万元，购买电梯等设备800万元，建筑安装工程费为1500万元，接受设计服务花费200万元，（以上均为不含税价格，以上购进均取得增值税专用发票且已通过认证允许抵扣进项税额），支付员工工资600万元。
（1）营改增前，交纳营业税，且购进材料和服务不能抵扣
应交营业税=7000×5%=350（万元）
（2）营改增后，交纳增值税，且可抵扣符合条件的进项税额
应交增值税=（7000－2000）×11%－（800×17%+1500×11%+200×6%）=550-313=237（万元）
很明显营改增后有了较大的降税比例。
2.个人二手房交易，税率“平移”，税负不变
增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价÷（1+5%），
应纳增值税=不含税销售额×5%，
实际税负为4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。
由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。
【案例2】
市民出售购买2年内房屋，如果销售额总价100万元。
（1）营改增前，需缴纳营业税5万元。
（2）营改增后，按增值税算，把100万视作含税销售额，那么不含税销售
额就是：100÷（1+0.05）=95.24（万元），
即应缴纳增值税额=95.24×5%=4.76（万元），
相比营业税少了0.24万元。
3.不动产经营租赁
不动产租赁“营改增”后，适用或者选择适用一般计税计税方法的税率由5%升为11%，要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。
小规模纳税人以及选择简易征收办法的一般纳税人，按照5%的征收率计税，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。
个人出租不动产“营改增”前营业税按3%减半征收，与“营改增”后按1.5%一致，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。
范文三：营改增房地产
浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响
摘要:2016年5月，“营改增”正式在全国范围内实施。作为一项重要的税制改革。其对于避免企业重复纳税现象及规范社会主义市场秩序具有积极的促进作用。而对于房地产企业来说，在进行营改增之后，企业的税负是如何变化,还具有多方面不确定的因素。本文根据房地产企业目前的实际情况，结合"营改增”的具体政策，对房地产企业的税收负担进行了探讨，并提出了相应的措施。
关键词: 营改增 房地产企业 税收影响 措施
5月1日起，“营改增”已经全面实施，而房地产行业作为这次“营改增”实施的重点和难点，吸引了社会各界的广泛关注。在此“营改增”改革之际，企业应当采取相应的措施来应对营改增税收征收政策并作出相应的调整，来保证企业的持续发展。
一“营改增”对房地产企业的影响
(一)上游企业税负转嫁的影响
营改增”实施对房地产企业造成的影响，首先应看其上游行业，比如谈到"
建筑业、服务业、金融业，营改增到底能给他们带来怎样的冲击。当然这其中受“营改增”冲击最大且与房地产行业关系最密切的就是建筑业。在5月1日“营改增”实施前后，建筑业会有新老项目之分，对于老项目而言，由于其可以采取简易计税方法，所以税负确实会下降。但从中长期来看，建筑业营业额适用11%的增值税税率计算销项额，再减去可抵扣的进项额，即为需要缴纳的增值税。但建筑行业中包括人工费、期间费用、税费等很难进行进项税额的抵扣。从多方面分析，建筑业的税负增加的可能性是比较大的。如果建筑业维持原有利润，其税负增加的负担势必会向其下游的房地产业转嫁。
(二)对房地产企业建设材料采购造成的影响
对于房地产企业来说，建安费用及其其他基础设施费用在房地产建设中也占据着相当大的比重。在材料采购中不仅要采购数量巨大的建筑材料，比如钢筋、水泥等。同时也要采购一些小型的材料如机电五金等。大型的建筑材料可能会选择规模较大的供应商，能够根据自己的需求在采购中获得增值税专用发票。但是
部分小型供应商为个体工商户、私营业主和其他小规模纳税人，其材料的销售过程无法开具增值税专用发票，这就导致房地产企业购买材料时无法进行进项税额抵扣，导致税负增加。而这部分供应商通常材料销售价格相对低廉，如果放弃，又将会导致房屋开发成本上升。
(三)对建筑劳务成本的影响
房地产企业开发成本的另一个重要组成部分就是劳务成本。劳务成本通常占据总成本的30%左右。而企业的劳动力主要来源于劳务公司和农村的农民工。劳务公司的建筑劳务产生销项税额却没有进项税额可以抵扣，必然将税负负担向房地产业转移。而农民工完成的建筑质量虽较好，但是没有正规的劳务公司进行管理，农民工则不可能提供进项税额。
(四)对其它费用抵扣的影响
政府行政性事业收费是否可以抵扣增值税以及抵扣幅度都直接影响着房地产企业的税负，而管理费用、销售费用中间有一部分可抵扣，但是交际应酬费、差旅费这部分是抵扣不了的。另外我们支付的各种各样的规费是不能抵扣的，资金利息、拆迁补偿费不能抵扣，因此在房地产企业中可以抵扣的增值税进项税额占销售收入的比例就不会太大。尤其是在一二线城市，由于房价较高，能抵扣的进项税额占比重较小，所以税负甚至可能存在上升的趋势。
但是，整体来说，“营改增”之后还是对整个房地产行业起到了许多积极的影响。“营改增”后促使企业税收制度进一步完善，使增值税链条环环相扣，减少了企业重复征税、漏税的情况;增强了房地产企业市场行为的规范化。各环节的企业为了获得进项税额的抵扣，在日常的经营管理中更加规范，降低了企业的税负风险也促进了市场经济的规范化;减轻了社会税负，提高了社会整体经济效益。
二、“营改增”下的税务筹划建议
“营改增”对于房地产企业来说既有弊也有利。在一定程度上对房地产企业带来了冲击，但也为企业带来了降低税负的可能性。企业应趋利避害，做出合理的对策。
(一)积极开展税收筹划工作，提高财务人员的工作能力
企业要及时获取“营改增”之后的相关具体信息，掌握纳税工作中的相关事
项;合理选择计税方法，对4月30日之前的老项目进行认真的测算，与上游的建筑商、供应商、服务商不断地进行沟通，合理地选择采用简易计税方法还是一般计税方法;梳理自身业务流程，在各项环节重视增值税抵扣，选择合适时机把部分业务进行服务外包，进行税负转移;加强内部控制，完善财务岗位管理制度，对财务人员进行培训学习，提高对增值税相关法律法规的认识。
(二)完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额的抵扣
从长期来看，就是要加大进项税额的抵扣。可是我们的进项税额是很有限的，因此就要努力争取上游企业尽量提供可抵扣的增值税专用发票，问题是当提出这样要求的时候，上游企业的税负必然会上升，在这个时候如何使上游企业的税收负担和开发商的利益之间保持平衡，就需要双方进行博弈和协商了。对房地产企业来说，材料的采购在项目建设中占据着很大的比重，不仅要采购数量巨大的建筑材料，还要采购各种五金电器等辅助材料。因此在原材料的招标采购过程中，要尽量选择能开具增值税专用发票的材料供应商;当然，一般小规模纳税人不能开具增值税专用发票，但是其服务及材料售价相对较低，从成本节约原则出发，企业要合理比较选择有利于自己的采购方案;同时又由于房地产开发过程相对漫长，如果能在这段时间内能对房地产的工程建设成本进行合理的分摊处理，就能够对房地产企业建设工程中的增值税进行分摊处理，从而为企业项目开发减少相关支;最后企业还要对劳务支出进行合理的筹划。劳务支出的税款如果由正规的劳务企业进行缴纳，则房地产企业可进行增值税的进项税额抵扣，降低建设支出。因此，在建设过程中，要在考录劳务成本的基础之上尽量选择正规的劳务公司。
(三)房地产企业应加强对“营改增”的重视程度
房地产企业应加强对“营改增”的重视程度，提高财务部门对“营改增”的认识，对增值税发票进行专门管理，使进项税额抵扣更加全面完善。合理选择供应商，在进行采购之前，应确定供应商为一般纳税人还是小规模纳税人，尽可能选择正规的能开具增值税专用发票的企业进行合作，加大增值税的抵扣力度。房地产行业应该建立专门的税务筹划岗位，进行税收筹划，将房地产企业运营中的各个环节的税收支出进行确认和分析，制定合理的税收筹划对策。同时“营改增”的实施不仅仅是对企业增值税的变革，其更深层次的影响到企业的所得税等其它税种。因此需要企业上下对增值税的流程加强认识，强化培训，提高工作人员的
三、结束语
在“营改增”已经实施的背景下，房地产企业面临着巨大的挑战，同时也拥有着多重机遇。因此，我国房地产企业应该抓住这次改革的时机，选择合理的税收筹划方案，做好自身的完善工作，进行自我调节。利用好这次改革，减少企业的税收，降低成本，创造更多的经济价值，争取在这段时间内完成对自身企业的改革转型，促进整体房地产行业的可持续发展。
参考文献:
[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，(17):26-27
2] 王军 , 熊雪军 . 建筑业营改增影响分析及应对策略 [J]. 会计[
师 ,2014,28(3):11-12.
[3]赵晖“ . 营改增” 改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013,06:46-48
范文四：房地产营改增
国家税务总局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值
税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告 2016 年第 18 号
国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法》，现予以公布，自2016年5月1 日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年3月31号
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自 己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的
房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价
款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售 建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑 面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销
售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直
接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以 上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超 过纳税人实际支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按
照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计
税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地
产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可 证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年 4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取 得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款 时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的， 按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第三节 进项税额
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易
计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工 程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项 目建设规模÷房地产项目总建设规模）
第四节 纳税申报 第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按
照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施 办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应 纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期 继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按
照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计 算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以 结转下期继续抵减。
第五节 发票开具
第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并
已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发 票，不得开具增值税专用发票。
第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专 用发票。
第三章 小规模纳税人征收管理
第一节 预缴税款
第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收
款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定 的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
第二节 纳税申报
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》
第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵 减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第三节 发票开具
第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年 4月30日前收
取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普 通发票，不得申请代开增值税专用发票。
第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开 增值税专用发票。
第四章 其他事项
第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税 款时，应填报《增值税预缴税款表》。
第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有 效凭证。
第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或
缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
范文五：房地产营改增最新政策
房地产营改增最新政策
房地产营改增最新政策2016-03-21浏览:分享人:唐玲梁手机版
3月18日～国务院召开常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案～明确自2016年5月1日起～全面推开营改增试点。此外～营改增首次将不动产纳入抵扣范围～无论是制造业、商业等原增值纳税人～还是营改增试点纳税人～都可抵扣新增不动产所含增值税。
新增不动产纳入抵扣意味着通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。
据《第一财经日报》引述知情人士消息称～未来新增不动产抵扣有可能分为2年～第一年抵扣60%～第二年抵扣40%。此前的营改增早期方案中～新增不动产分期抵扣分为10年～但为了加大减税力度～支持企业发展～抵扣年限缩短至2年。
知情人士表示～新增不动产抵扣分为2年～这将进一步加大营改增减税规模和力度～促进扩大有效投资。
全国政协委员张连起表示～将新增不动产纳入抵扣范围～是继上一轮发轫于东北的增值税转型改革将企业购进机器设备纳入进项抵扣范围之后～全面实施新增进项税抵扣的普惠性措施～因为这不仅包括营改增试点纳税人～还包括制造业、商业等原增值税纳税人。
1 / 2
张连起表示～允许不动产抵扣～不仅量大、面宽、比重高～大约占抵扣总额的60%～而且释放了鼓励投资的明确信号～吹响了打赢“三去一降一补”攻坚战的财税号角～也是中国往现代增值税制度迈出的关键一步。
中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌举例称～比如新建一个厂房～投资一个亿～如果税率11%～就可以抵扣1100万元的税款。即不含税价格1亿元～税率11%～进项税额1100万。支付给房地产企业的总共价税合计11100万～其中计入固定资产原值1亿～计入进项税额1100万。如果全额一次性扣除～那这家企业可能今年就不需要缴纳增值税了～但如果分十年来进行抵扣～那每年可抵扣进项税为110万元。
经凤凰财经计算～若分两年进行抵扣～第一年抵扣60%～第二年抵扣40%～则第一年抵扣660万～第二年抵扣440万～将时间价值计算在内～相比按10年抵扣成本是减少的。
2 / 2
