尚倾城
范文一：房地产项目法律服务
房地产项目法律服务
房地产项目律师服务 预案书
新疆双信律师事务所
目 录
第一部分 新疆双信律师事务所简介
第二部分 房地产项目律师服务范围及内容 第三部分 房地产项目律师服务团队介绍 第四部分 房地产项目律师服务方式
第五部分 房地产项目律师服务与收费明细
第六部分 常年法律顾问合同文本 第七部分 专项法律服务委托合同
第一部分 新疆双信律师事务所简介
第二部分 房地产项目律师服务范围及内容
根据我们的业务经验及专业法律知识,可为客户提供房地产项 目的全过程跟踪式的法律服务, 服务内容详陈如下, 供房地产公司和 欲进行房地产开发的单位参考。
(一 ) 、开发 、 经营公司的设立
1、律师协助开发商、物业管理公司的设立符合法律规定,包括但不限 于股权或出资额的设定、转让及股份制改造、确定注册资本及组织机构。 2、可根据法律规定和开发商自身情况及条件,为优选和创建公司的形 式、性质、注册资本、资质及组织机构等出具法律意见书;起草设立公司 的各类法律文件;协助申办公司设立的法律手续;
3、起草公司各类规章制度。
(二) 、前期阶段律师服务
1、 为房地产项目的可行性进行法律论证,出具《项目投资法律意见》 。
2、通过起草文件、合同,参与谈判、投标和拍卖,获得土地使用权。
3、审查、起草征地协议、拆迁安臵与补偿合同订立、裁定等事宜。
4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证的条件并协助获得。
5、 通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑 施工图设计。
6、 通过合同管理和审查的方式完成工程开工的前期准备工作。
7、 以合法性、低风险性审查为原则,协助开发商汇集自有资金、抵押 融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司 合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。 (三) 、 招投标阶段律师服务
1、 审查施工招投标单位的合法性。审查招标书的合法有效性。
2、 草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。
3、 审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。
4、 参加招标会、开标会、评标会,保证程序的合法性。
5、 草拟、审查中标工程承包合同。
6、 协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。 (四) 、建筑施工
1、出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法 律意见书,其主要内容为:(1)提出有利于工程质量的意见; (2)降低成 本的建议; (3)分析该阶段可能存在的法律风险; (4)提出规避风险的具 体方案; (4)工程履约管理。
2、在项目建设期间,为委托人提供如下服务:参与项目工程设计、 施工招标文件的制定,参与审查投标文件并为评标、决标提供法律意见; 审查修改项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合 同;代表委托人与工程承包方洽谈、草拟、修改建筑工程承包合同;代表
委托人审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能 力,审查确定工程分包合同;协助委托人依约履行工程承包合同、设备采 购安装合同及对履约、反索赔资料的积累和保管;协助委托人审查工程分 部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议,协助委托人与政 府工程质量监督部门的联系;协助委托人控制工程造价,审查工程量增减 的签证依据,协助处理因工程造价引起的争议,协助委托人与政府工程造 价管理部门的联系;协助委托人办理工程保险,提供抗风险的能力和效果, 确保工程施工的正常进行;参加委托人对工程竣工的验收工作,对验收工 作提出法律意见,并协助委托人确定最终造价。
(五) 、 销售阶段律师服务
1、 审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条 件,并提出相应的法律意见。
2、 为获得预售许可证进行文件准备,协助或负责取得预售许可证, 并协助办理预售合同的登记备案手续。
3、 协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广 告协议及其他协议。
4、 协助开发商办理房产预售和现售,并提供预售和现售的法律服务。
5、 审查、起草、修改《商品房销售合同》 ,参与购房谈判,并协助或 负责签订售房合同和补充协议。
6、 为签约提供律师见证服务。协助公司监督商品房销售(预售)契 约的履行,负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。
7、 起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法 性。
8、 在前期物业管理阶段起草、审核业主临时公约、前期物业管理协 议及其他相关法律文件;
9、 协助设计销售(预售)或租赁(预租)实施方案,协助发展商完善 商品房租售条件,或作为购房人的律师代为审查房地产项目的合法性;草 拟《商品房租售代理协议》 ,协助发展商及销售商确定商品房租售计划; 10、协助银行对发展商及其开发物业进行审查,参与其与发展商之间 合作协议的谈判及文件起草;协助银行对借款人 (业主 ) 主体资格及资信进 行审查,草拟并安排各方签署借款合同和抵押合同;代表银行向房地产登 记部门办理抵押 (变更、注销 ) 登记手续等。
(六) 、交付验房阶段律师服务
1、 审查或起草《商品房使用说明书》 、 《住宅质量保证书》 《房屋交付 交接单》 。
2、 审查或起草《入住手册》 、业主临时公约、前期物业管理协议,为 订立有关合约提供律师见证。
3、 协助公司办理业主入住验收交房时的手续,协助或负责依法调处 交房时与业主产生的有关争议,代理公司参与仲裁或诉讼活动,维护公司 的合法权益。
4、 协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他 项权证,解除开发商的担保责任。
5、 协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议,及时提出法律 意见。
(七) 、物业管理阶段的律师服务
1. 法律风险提示,规避合同风险; 2. 物业管理方案设计, 协助论 证物业管理方案的可行性; ; 3. 起草或审查、修改《使用公约》、《业 主 (住户 ) 守则》等一应文件 ; 4. 物业收费方案咨询; 5. 物业管理费催 收与诉讼; 6. 保安、保洁合同审核; 7. 物业纠纷处理与诉讼; 8、 . 其他 有关物业管理的法律服务。
(八) 、其他项目实施中的律师服务
1、 房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识培训。
2、 及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策,并出具 相关法律意见。
3、 公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。
、 4、在建工程、工业 、商业及住宅物业 的抵押、收购与转让法律服务; 物业调查、二手房买卖、继承、赠与、评估、拍卖及测绘法律服务
5、 为公司处理其他涉法事务,代理仲裁或者诉讼,解答和解决有关
法律咨询和法律事务。
备注:在合作工作中及合作事项完毕后,律师事务所将对所了解到的客 户商业秘密永久严格保密,并在任何场合,都充分维护客户方的权益。
第三部分 房地产项目律师服务团队介绍
1,主任李晓明律师简介
李晓明,女, 具有华东政法学院和山东科技大学双学历,国家 一级律师,省九届政协委员。从 1981年起开始做律师工作,先后担 任 山东金桥济律师事务所副主任、山东平正大律师事务所主任,现 为山东李晓明律师事务所主任。具有 《律师从事证券法律业务》、 《国有资产产权法律事务》及《参与股份制改制》等专项业务资格。 专业特长:政府法律顾问。 本人自 1988年起担任山东省人民 政府法律顾问, 多次参加、列席省长办公会议,提供法律咨询或起 草、 审查各类有关文件; 曾作为省政府法律顾问参与全省上市公司综 合评审工作和省内许多重大经济项目的谈判。 非诉法律业务方面。 针对各类公司(企业)的设立与变更,公司(企业)股票、债券的发 行与转让、公司上市,公司(企业)重组,公司并购、公司(企业) 破产、公司(企业)托管、企业产权界定、交易与纠纷处理等提供专
业咨询意见,出具法律意见书,参与谈判,代理参与诉讼与仲裁。同 时,也接受国内、 外各类公司、企业和其他经济组织的聘请担任常年 法律顾问。
主要服务过的客户:淄博矿业集团有限责任公司、山东省齐鲁 证券经纪有限公司、山东新华医药股份有限公司(上市公司)、山东 黑豹股份有限公司 (上市公司) 、 山东鲁银股份有限公司 (上市公司) 、 山东黄金集团股份 (上市公司) 、 山东九发股份有限公司 (上市公司) 、 山东鲁煤集团、 山东新汶矿业集团有限责任公司、 上海瑞丰达投资公 司、青岛双星集团有限责任公司、山东坤华集团公司、山东移动通信 有限责任公司、 山东中润集团有限公司、 山东省经济开发总公司、 (英 属)柏利通投资有限公司。
主要社会兼职 : 山东省政协委员;山东省政协社会法制委员会 委员; 山东省人民政府常年法律顾问; 山东省国资委法律顾问委员 会委员; 山东省股份制企业协会理事; 山东省律师协会副会长; 山东省消费者协会理事;济南仲裁委员会仲裁员。
联系电话:139 0531 3520
2,王宏律师简介
王宏律师具有山东经济学院金融学专业、 山
东省政法管理干部学院法学专业双学历,现从事律
师工作十年,任山东李晓明律师事务所副主任。
专业特长:以“合同法” 、 “房地产与建筑
法律事务” 、 “公司法律事务”为执业、研究方向
专业经历
从事律师工作十年以来, 先后在北京齐致律师事务所、 山东平正 大律师事务所执业, 代理各类诉讼及仲裁案件计二百余件, 积累了较 为丰富的司法诉讼实践经验; 在建筑和房地产业务领域、 在公司企业 法律事务领域、在经济合同诉讼、刑事辩护案件中,有许多成功的经 办案例,为维护委托人的人身、财产权利提供了卓越、有效的法律服 务。先后担任山东华鲁集团有限公司、淄博矿业集团有限责任公司、 山东省建设建工集团安装工程有限公司、 山东省建设建工集团消防工 程有限公司、 山东永大房地产有限公司、 山东新天地房地产开发有限 公司、 山东东华建设安装工程有限公司、 山东佳联臵业投资有限公司、 山东外海臵业投资有限公司、 济南现代房地产开发有限公司、 青岛爱 地车辆制造有限公司等省属企业及外资企业的常年法律顾问。 在担任 山东省外经贸厅所属的山东省国际经济贸易联合会顾问律师期间, 先 后为山东新华制药股份有限公司的中德合资项目、 中日友谊血液净化 中心合资项目、 青岛爱地车辆制造有限公司的股权纠纷、 山东东华建 设安装工程有限公司的注销清算等涉外企业提供法律服务, 为公司企
业处理股权设臵、股权行使与转让、投资与兼并、合同与债权管理、
知识产权保护等法律事务。 在建筑和房地产业务领域, 熟知土地使用 权行政管理与流转法律业务、 建设工程的发承包及结算、 房地产项目 的开发运作流程及风险防范, 物业管理服务、 业主大会的组建及运行 等, 先后担任山东省、 济南市多家建筑和房地产公司的常年法律顾问; 为浅水湾商务花园项目、 汇苑家园住宅项目、 永大〃 清华园住宅项目、 永大军安〃颐和园项目、外海〃西子城市花园项目、现代〃中央花园 项目、外海〃蝶泉山庄项目等提供有关开发、建设、销售、物业管理 等专业的法律服务。
社会兼职
山东省江苏投资企业联谊会(筹)常务委员
山东省浙江投资企业商会会员企业法律顾问
山东省人民政府侨务办公室“山东省为侨资企业服务法律顾问 团”法律顾问
联系电话:13964086666
3,刘洪涛律师简介
刘洪涛律师,执业十年,致力于民事商事法
律研究,积淀了丰富的司法实践经验,具有灵活的
实务处理技巧,治事勤敏,办事认真负责,责任心
强,承办了大量的诉讼和非诉讼法律事务,尤以处
理重大、疑难、复杂的房地产、金融纠纷、公司事务为见长,对房地 产开发经营、 金融业务等非诉讼领域有着较深入的研究和丰富的实践 经验。
另外,刘洪涛律师曾供职矿务系统五年的工作经历,刘洪涛 律师不仅积累了大量与矿山、冶金、能源等行业交往、合作的工作经 验, 有关的理论知识也得到相应提高, 使之有能力完成与上述领域相 关的法律专业服务。其先后为新汶矿业集团、肥城矿业集团、淄博矿 业集团、潍坊市华阳钢铁公司、青州市华阳钢铁公司、德州明日太阳 能公司等提供日常法律事务, 处理诉讼纠纷, 为公司清产核资出具专 项法律意见书。
刘洪涛律师还曾为以下多家省内外大型企事业单位提供法律 服务:山东莱芜钢铁集团、 山东众诚机械有限公司、山东省华侨友谊 供应公司、 中华全国供销合作社济南果品研究所、 中国重型汽车集团 房地产开发公司、 日照舒斯贝尔房地产开发有限公司、 山东潍坊凯远 进出口公司。 就与公司法相关的各类事务提供法律服务, 针对各类公 司(企业)的设立与变更、公司(企业)重组、公司并购、公司(企 业)破产、公司(企业)托管、企业产权界定、交易与纠纷处理,参 与谈判,代理参与诉讼与仲裁。
联系电话:138 0531 5186
4,张琥律师简介
张琥,山东大学法学专业本科毕业, 1996年从事律师
职业,现任山东李晓明律师事务所合伙人、副主任。
执业十年,具有多年的公司法律顾问工作经验,尤精
于处理企业改制、员工安臵问题以及有关企业人事管理制度的各种法律文件的 制作。精通《劳动法》、《合同法》、《公司法》的理论与实务研究,先后为 近二十家企事业单位担任法律顾问,成功代理过多起诉讼与非讼案件,尤其是 在劳动争议案件,商业秘密侵权案件,竞业限制争议案件的处理等方面积累有 丰富经验。
在金融、房地产、刑事辩护方面业务谙熟,具有深厚的法学功底及丰 富的实践经验,在公检法系统享有较高的满誉度,执业期间无一例当事人投诉 现象。
联系电话:138 5313 1113
5,王选勋律师简介
王选勋律师, 毕业于大连水产学院工业与民
用建筑专业和山东大学法学院法律专业,从事过 10
多年的房地产开发、设计、施工管理与经济管理、
项目投资、等工作。先后获得建设工程概预算资格,
工程师资格,律师资格。
1998年开始从事律师工作,每年办理大量的建筑房地产法律 事务,担任了多家单位的法律顾问,理论基础扎实,多次参加省、市 理论交流并获奖,在《济南时报》开辟专栏,为百姓解答法律咨询, 成功办理了众多引起社会广泛关注的重大疑难案件,办案经验丰富。 善于办理建筑工程、 房地产、 行政、 公司、 投资等诉讼和非诉讼业务。
长期为房地产开发企业、建筑企业、房地产消费者、物业管理企业、 营销策划企业、投资企业、各类公司提供全面、精湛的法律服务。
联系电话:13953165327
6,周永涛律师简介
周永涛 山东大学法学本科毕业,现执业
于山东李晓明律师事务所。周永涛律师曾在法院系
统工作多年, 接受较为规范的司法审判实践教育 , 积
累了丰富的审判经验,养成了严谨、细致的工作作
风。 从事专职律师工作后在多年的办案过程中, 承办了大量的诉讼和 非诉讼法律事务, 具有灵活的实务处理技巧。 曾为沃尔沃建筑设备 (中 国)有限公司山东分销商、 日本住重株式会社山东分销商、日本加藤 株式会社山东分销商、德国利勃海尔机械设备有限公司山东分销商、 徐挖机械制造有限公司山东分销商、 苏州金龙汽车制造有限公司山东 分销商等到多家企业单位提供常年法律顾问服务, 为企业就与公司法 相关的各类事务提供法律服务, 并成功参与了多起投融资谈判, 使委 托方获得最大的收益,赢得了上述单位的一致好评。
业务特长
在民商事、行政诉讼代理服务中,致力于充分维护当事人合
法人身、财产权利,并力求日臻完美。在处理公司法律事务、投融资
法律事务 、房地产法律事务、各类合同纠纷、连锁经营合同纠纷中, 有丰富的执业经验和良好的成绩。
联系电话:13583111088
第四部分 律师服务工作方式
一般采取项目专项法律顾问的方式, 在委托人的工作场所实行固 定坐班制或者非固定坐班制,按照双方在服务合同中约定的工作范 围,乙方律师按以下方式优先为甲方提供相应的法律服务:
1、以预约面谈、电话、互联网等方式,免费解答甲方日常业务 涉及的各类法律咨询;
2、应甲方要求,起草、审查、修订业务合同及其它文件资料, 以出具法律意见书、法律咨询意见书、律师函的方式对重大法律问 题发表明确意见;
3、以参与磋商、谈判、调查取证、出席会议等方式,为甲方重 大经营决策、经济项目谈判及运作等提供全程法律服务;
4、以接受委托方式,代理甲方诉讼、仲裁、复议、调解等法律 事务;
5、协助草拟、制订、审查或者修改合同、章程等法律文书;
6、受甲方委托,签署、送达或者接受法律文件;
7、应甲方要求,就甲方已经或者可能发生的纠纷,进行法律论 证,提出解决方案,出具律师函,发表律师意见,或者参与非诉讼 谈判、协调、调解;
8、应甲方要求,讲授法律实务知识;
9、办理双方商定的其他法律事务。
律师服务费的收取采用定额包干式或者按照物价部门规定的收 费标准一事一议式等两种方式。
第五部分 房地产项目律师服务与收 费明细
对房地产公司开发房地产各项目提供的法律服务与收费
为公司销售部门及其它相关部门进行预 /销售法律法规培训的法 律服务与收费
在物业预 /销售阶段的法律服务与收费
在物业交付阶段的法律服务与收费
在物业管理阶段的法律服务与收费
第六部分 常年法律顾问合同
常 法 字 ( ) 第 号
甲方:
地址:
电话:传真:邮编:
乙方:山东李晓明律师事务所
地址:济南市解放路 112号历东商务大厦四层
联系电话:0531-86465166 传真:86460666 邮编:250013 甲方聘请乙方律师作为常年法律顾问, 甲乙双方按照诚实信用原 则,经协商一致,立此合同,共同遵守。
第一条 法律服务范围
乙方主要针对甲方日常经营中的法律事务提供服务,具体包括:
1、提供法律咨询和建议或出具律师意见书;
2、协助草拟、制定、审查、修改合同等法律文书;
3、应甲方要求,参与其业务磋商、谈判,对相关项目进行法律 分析、论证;
4、受甲方委托,签署、送达或者接受法律文件;
5、应甲方要求,就甲方已经面临或者可能发生的纠纷,进行法 律论证,提出解决方案,出具律师函,或者参与非诉讼谈判、协调、 调解;
6、应甲方要求,向甲方人员讲授法律知识;
7、代理甲方涉及经济、民事、知识产权、劳动、行政、刑事等 诉讼或者仲裁法律程序的案件;
8、办理双方商定的其他法律事务。
经双方同意,乙方的服务范围包括 /不包括甲方所属控股、参股 的子公司,及其关联企业的法律事务,包括 /不包括甲方涉及股票发 行上市等耗时长、责任大的专项法律事务。
第二条 乙方的义务
1、 乙方委派 律师作为甲方常年法律顾问, 甲方同意上述 律师指派其他的律师配合完成前述法律事务工作, 但乙方更换律师担 任甲方常年法律顾问应取得甲方认可;
2、乙方律师应当勤勉、尽责地完成第一条第一款所列法律事务 工作;
3、乙方律师应当在取得甲方提供的文件资料后,及时完成委托 事项,并应甲方要求通报工作进程;
4、乙方律师对其获知的甲方商业秘密负有保密责任,非由法律 规定或者甲方同意,不得向任何第三方披露。
第三条 甲方的义务
1、甲方应当全面客观和及时地向乙方提供与法律事务有关的各 种情况、文件、资料;如甲方有隐瞒事实或提供虚假材料的,乙方有 权终止服务,所收费不予退还;
2、甲方应当按时、足额向乙方支付法律顾问和工作费用;
3、甲方指定 同志为常年法律顾问的联系人,负责传达甲 方的指示和要求, 提供文件和资料等, 甲方更换联系人应当通知常年 法律顾问;
4、甲方有责任对委托事项做出独立的判断、决策,甲方根据乙 方律师提供的法律意见建议方案所做出的决定而导致的损失, 非因乙 方律师错误运用法律等失职行为造成的,由甲方自行承担。
第四条 法律顾问费
乙方法律顾问费为每年 万元人民币,甲方向乙方支付方 式为 。
甲方如果就第一条第一款第 7项及第二款所列的专项代理事务 委托乙方办理,应按物价部门制定的标准向乙方另行支付 /不再支付 代理费。
第五条 工作费用
乙方律师办理甲方委托代理事项所发生的下列工作费用, 由甲方 承担:
1、相关行政、司法、鉴定、公证、翻译、中介等部门收取的费 用;
2、济南市外发生的差旅费;
3、征得甲方同意后支出的其他费用。
第六条 合同期限
本合同的期限为 年,即自 年 月 日至 年 月 日。
合同期满前 日内,由甲乙双方协商决定是否续签常年法律顾 问合同。
合同期满后,甲方交办的法律顾问工作还需延续进行的,甲方 应向乙方支付实际延续期间的法律顾问费。
第七条 合同的生效
本合同正本一式两份, 甲乙双方各持一份, 自甲乙双方代表签字 或加盖公章后生效。
甲 方:乙 方:山东李晓明律师事务所
代表人:代表人
年 月 日 年 月 日
第七部分 房地产开发专项法律服务合同 甲方(委托人) :_________
法定住址:_________
法定代表人:_________
职务:_________
委托代理人:_________
身份证号码:_________
通讯地址:_________
邮政编码:_________
联系人:_________
电话:_________
电挂:_________
传真:_________
帐号:_________
电子信箱:_________
乙方(受托人) :_________
法定住址:_________
法定代表人:_________
职务:_________
通讯地址:_________
邮政编码:_________
联系人:_________
电话:_________
电挂:_________
传真:_________
帐号:_________
电子信箱:_________
鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事 务所, 具备向社会提供法律服务的资格和能力; 甲方因房地产项 目经营开发需要专业的法律服务, 以维护其在整个建设过程中的
所有行为的合法性及其合法权益,特委托乙方为其提供法律服 务,乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》 、 《中华人民共和国律师法》及相关法律规定,本着自愿、平等、 互惠互利、诚实信用的原则,经充分友好协商,订立如下合同条 款,以资共同恪守履行:
一、法律服务组成人员
乙方接受甲方的委托,指派 _________、 _________、 _________等律师组成法律服务小组,负责处理甲方的相关房地 产法律事务。
本合同自双方签字之日起生效, 项目结束时自行失效。 项 目结束时间超过预计时间的, 由甲、 乙双方另行协商签订补偿条 款,可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容具体包括:
(一)房地产投资开发法律事务
1、创设房地产项目公司
(1)为开发商提供政策法律可行性分析,协助开发商设 立、组建房地产开发公司,取得房地产开发权;
(2)起草设立公司的各类法律文件;
(3)协助申办公司设立的法律手续;
(4)起草公司各类规章制度。
2、取得国有土地使用权
(1)为开发商提供审慎调查,确认土地的法律属性及用 途;
(2)向土地管理部门申请办理征用土地,起草征用土地 的文件;
(3)参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判,制作 谈判的法律文件;
(4)向土地管理部门申请确认土地用途,并起草有关法 律文件;
(5)帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的 各种关系;
(6)协调与土地管理部门的关系,起草用地申请书,参 与土地出让金额的谈判, 帮助开发商签订 《国有土地使用权出让 合同》 ,申领《土地使用证》 ;
(7)协调与规划部门的关系,申领《建设用地规划许可 证》 ;
(8) 通过行政裁决、 诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。 3、拆迁安置补偿
(1)协助确定委托拆迁单位,草拟、审核委托拆迁协议
等文件;
(2)协助制定拆迁政策,草拟拆迁工作中需要的法律文 件,包括拆迁安置文告,拆迁安置协议等;
(3)协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷;
(4)起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件,协 调开发商与拆迁行政主管部门的关系, 协助开发商申领 《房屋拆 迁许可证》 ;
(5)参与拆迁补偿与安置的谈判,起草审查拆迁安置补 偿协议,发生纠纷协商不成时,代理委托人进行仲裁、诉讼、行 政裁决及协助强制拆迁;
(6) 起草申请 《房屋预售许可证》 的法律文件, 申领 《预 售许可证》 。
4、工程建设施工
(1)起草开工报告,整理申请开工的所有文件,并向建 设管理部门申领《施工许可证》 ,为项目尽早开工准备好全部法 律手续;
(2)出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段 的整体框架的法律意见书, 其主要内容为:①提出有利于工程质 量的意见; ②降低成本的建议; ③分析该阶段可能存在的法律风 险;④提出规避风险的具体方案;⑤工程履约管理;
(3)参与勘察、设计、施工、招标工作小组,对可能中 标的企业进行资格、资信审查,为此进行必要的调查;
(4)起草、审核招投标文件,监督招标工作程序;
(5)起草、参与签订建筑承发包合同,并出具法律意见 书,监督合同的按时履行;
(6)协调处理施工过程中的突发事件,确保工程进度;
(7)在工程建设过程中,起草各类法律文件,协助开发 商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关 系;
(8)参与工程竣工验收,并出具法律意见书。
5、房地产项目融资
(1)向贷款银行或其他金融机构出具法律建议,说明以 土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性; (2)与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款 合同、抵押合同及相关法律文件;
(3)代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续;
(4)办理抵押权实现时的抵押物处置手续,草拟、审核 处置抵押物所需的法律文件。
6、物业管理
(1)协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司, 起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同;
(2)起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度,委 托管理合同及其他相关法律文件;
(3)起草、制订物业管理办法;
(4)协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼 宇台的广告权,公共场地的改造权;
(5) 协助物业管理公司组织业主大会, 建立业主委员会, 构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系; (6)协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定 物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协 议关系。
(二)房地产交易法律事务
1、房地产预售、销售
(1)协助开发商获取预售、销售批准;
(2)参与按揭事宜的谈判,起草按揭协议及附件;
(3)参与委托销售事宜的谈判,起草委托销售合同,并 调查、审核销售公司的资质、资信等情况;
(4)对销售人员进行房地产销售的法律知识培训,指导 销售人员签订销售合同;
(5)起草审查租赁、抵押等法律文件,协助办理相关登 记手续;
(6)审查房地产广告内容的合法性;
(7)审查商品房预售合同和销售合同;
(8)购房签约及见证、办理预售登记。
2、房地产抵押
(1)提供房地产抵押的相关法律政策信息;
(2)解答办理房地产抵押的各项法律咨询,出具书面法 律意见;
(3)代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律 文书;
(4)审查抵押房地产的状况,协助设定抵押权,并协助 进行房地产评估;
(5)协助办理房地产抵押登记手续;
(6)办理其他约定的法律事务。
3、房地产权属登记
(1)提供有关房屋过户相关的法律政策咨询,提供书面 法律意见;
(2)协助准备房地产交易过户的文件资料;
(3)协助办理申请过户、代理申报应缴契税、费用、代 领房地产买卖契证。
4、房地产调查
(1)提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询, 出具书面法律意见;
(2)到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是 否查封进行调查;
(3)办理其他约定的法律事务。
(三)其他房地产相关律师事项
1、进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律
知识和业务技能的培训;
2、 及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、 法规、 政策,并结合开发企业实际管理状况,出具相关法律意见; 3、为开发企业提供《劳动法》 、 《公司法》等健全公司法 人治理结构的综合性法律意见;
4、 为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务;
5、协助企业建立健全各种规章制度,包括厂规、厂纪、 合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告 管理、资金信贷等管理制度;
6、 参加合同和重大经济活动的谈判, 承办其它法律事务, 如代理公证、商标注册、调查资信等;
7、代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活 动。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为￥ _________元(大写 _________元整) 。甲方应于本合同生效之日起 _________日内, 向乙方支付全部费用的 _________%,计￥ _________元(大写 _________元整) ,剩余 _________%,计￥ _________元(大写 _________元整)于乙方代理事项完成之日起 _________支付。 甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户:帐户名:
_________, 帐户号:_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为 《山东省律师服务 收费标准》 、 _________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用, 应由甲方 承担:
1、相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、 评估费用、办案费用等;
2、 _________(地区) 外发生的差旅费、 食宿费, 翻译费, 复印费,长途通讯费等;
3、征得甲方同意后支出的其他费用。
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1、甲方应与乙方合作真诚,及时、准确、完整地向乙方 提供所需的资料及文件;
2、 甲方指定 _________为法律服务小组的联系人, 负责转 达甲方的指示和要求, 提供文件和资料等, 甲方更换联系人应当 书面通知乙方;
3、乙方律师到甲方处办公时,甲方应为律师提供必要的
办公及生活条件;
4、甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务 费用;
5、甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况,并告知 乙方其联系地址、电话号码和处所等;
6、甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的 要求,但不得提出不合理要求;
7、 甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况;
8、甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法 性, 由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失, 由甲方自 行承担;
9、甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作 出的决策而导致的损失, 非因乙方律师错误运用法律等失职行为 造成的,由甲方自行承担;
10、 甲方有权就乙方服务范围内的事项, 随时向乙方提出 口头或书面咨询,乙方应及时作出答复;
11、 甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容, 但 不得影响乙方律师的正常工作秩序;
12、 甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法 律服务的,有权要求乙方更换律师;
13、 由于甲方的原因而导致服务事项没有完成, 甲方不得 要求退还已经支付的律师费用;
14、甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。
六、乙方权利义务
1、乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的 专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务;
2、乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项,维护甲方的合 法权益;
3、乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和 资料;
4、乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经 济活动中的有关情况;
5、乙方律师应根据甲方的安排,列席甲方的生产、经营、 管理和其他经济活动中的有关会议;
6、乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条 件和便利;
7、乙方律师在甲方授权范围内代理甲方办理之事务所产 生的法律责任,由甲方承担,乙方律师不担责;
8、乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务, 并对所经办事务的合法性负责;
9、乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则, 发现甲方有不当行为时,应当及时予以劝阻;
10、 乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工 作,不得超越代理权限;
11、 乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动, 不得 在民事、 经济、 行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人 的代理人;
12、 乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期 间,遇到两公司之间发生争议时,应当进行调解,但不得代理任 何一方参加诉讼或仲裁;
13、乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经 营、管理和其他经济活动中的商业秘密,负有保守秘密的义务; 14、 乙方律师不得私自接受委托, 私自向委托人收取费用, 收受委托人的财物;
15、 因乙方律师的过错而给甲方造成损失的, 乙方应按有 关规定进行赔偿;
16、 乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另 一方争议的权益;
17、未经甲方同意,乙方不得擅自更换指派的律师。
七、合同的解除
1、合同期限届满,甲乙双方不再续签本合同;
2、甲乙双方通过书面协议解除本合同;
3、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
4、乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务,经甲方 指出后,仍不改正的;
5、因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大 经济损失的;
6、甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实,致使乙方 律师不能提供有效的法律服务的;
7、甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的;
8、 _________。
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、 签订、 执行本协议过程中所获悉 的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料 (包括商业秘 密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其 他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意,另 一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。 但法 律、 法规另有规定或双方另有约定的除外。 保密期限为 _________年。
九、通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双 方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形 式,可采用 _________(书信、传真、电报、当面送交等)方式 传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下:_________。
3、 一方变更通知或通讯地址, 应自变更之日起 _________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起 的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间,发生特殊情况时,甲、乙任何一方需变 更本合同的, 要求变更一方应及时书面通知对方, 征得对方同意 后,双方在规定的时限内(书面通知发出 _________天内)签订 书面变更协议, 该协议将成为合同不可分割的部分。 未经双方签 署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的 经济损失,由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外, 本合同所规定 双方的任何权利和义务, 任何一方在未经征得另一方书面同意之
前,不得转让给第三者。任何转让,未经另一方书面明确同意, 均属无效。
十二、争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商 解决,也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第 _________种方式解决:
(1)提交 _________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履 行其在本合同下的全部或部分义务, 该义务的履行在不可抗力事 件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的 时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方, 并在该 不可抗力事件发生后 _________日内向另一方提供关于此种不可 抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延 期履行的书面资料。 声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在
客观上成为不可能或不实际的一方, 有责任尽一切合理的努力消 除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时,双方应立即通过友好协商决定 如何执行本合同。 不可抗力事件或其影响终止或消除后, 双方须 立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。 如不可抗力及其影 响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能 力, 则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行, 且遭遇不可 抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力 的,不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控 制的, 无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服, 并于本 合同签订日之后出现的, 使该方对本合同全部或部分的履行在客 观上成为不可能或不实际的任何事件。 此等事件包括但不限于自 然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震,以及社会事件如战争 (不论曾否宣战) 、动乱、罢工,政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确, 合同双方当事人可以 根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容, 按照通常理解对本合同作出合理解释。 该解释具有约束力, 除非 解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规 未作规定的, 甲乙双方可以达成书面补充合同。 本合同的附件和 补充合同均为本合同不可分割的组成部分, 与本合同具有同等的 法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并 加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有 效 期 为 _________年 , 自 _________年 _________月 _________日至 _________年 _________月 _________日。
本合同正本一式 _________份, 双方各执 _________份, 具 有同等法律效力。
甲方(签章) :_________乙方(签章: _________
法定代表人 (签章) :_________法定代表人 (签 章) :_________
委托代理人 (签章) :_________委托代理人 (签 章) :_________
开户银行:_________开户银行: _________
帐号 :_________帐 号 : _________
签订地点:_________签订地点: _________
_________年 ____月 ____日 _________年 ____月 ____日
律 师 事 务 所 收 费 公 示
山东省物价检查所监制 举报电 话:12358
律师代理费速算表 (山东省物价局、司法厅鲁价费发 [2004]3号)
范文二：房地产法律服务简介
房地产法律服务简介
一、房地产法律服务内容
(一)为委托人就业务和管理上的法律问题，解答法律咨询，提出法律意见，协助委托人建立健全适合本企业的管理制度。
(二)协助委托人草拟、审查重大经济合同和其他法律事务文书。
(三)接受委托人委托，代理参与诉讼或仲裁活动。
(四)对委托人融资提供法律服务。
为房地产公司在各个开发阶段与国内外基金、投行、Real Estate Fund以及商业银行、信托公司等机构进行合作提供全程法律服务，包括但不限于：在中国法律体系下为交易双方设计操作模式/交易框架、梳理交易流程，对操作模式/交易框架涉及之法律风险予以尽职提示，并提供解决方案。
(五)为商业地产项目提供专项法律服务。
结合地产项目的个性化特征，根据委托人的需要，提供广泛而又深入的法律服务：
1、项目前期阶段：
(1)对前期关于项目合作伙伴的选择、合作方式等进行风险控制并提供合作建议，参与合作谈判；
(2)为项目运作过程中可能发生之股权转让、资产并购、公司重组等事务提供法律服务，参与并购项目前期磋商阶段的各类谈判会议，提供法律技术支持；
(3)设计交易结构及操作流程，起草、审核、修改合作意向书/框架协议，最大化保障委托人对项目操作的主动权及其合法权益；
(4)进行专项律师尽职调查或协助进行律师尽职调查，并就尽职调查结果出具《法律尽职调查报告》或协助说明文件等；
(5)负责起草、审核、修改各类法律文件，包括但不限于正式合作协议同及其附件，以及各类声明、保证、承诺、函、备忘录等，并就法律文件内容出具专业法律意见或法律建议；
(6)起草和准备项目立项的前期法律文件，包括：审查客户草拟的可行性研究报告、起草项目法律建议书等；
(7)修改、完善地块前期开发合同，审查、修改有关土地使用权的法律文件，就土地使用权出让中政府的特殊要求进行法律评估；
(8) 起草和完善有关地上建筑物的拆迁及拆迁户的安置与补偿等法律文件，并代为处理相应之纠纷；
(9) 审查、修改项目市政配套合同，并协助处理合同履行过程中的其他非诉讼法律事务。
2、在项目建设期间，提供的法律服务包括：
(1)参与项目工程设计、施工招标文件的制定，参与委托人审查投标文件并为评标、决标提供法律意见；
(2)审查修改项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等；
(3)审查、修改工程承包合同，在统一格式合同外根据客户的要求拟定补充协议；
(4)代表委托人审查承包方的资质、信誉及履约能力等，对开发商允许范围内的工程分包事宜提出法律意见；
(5)协助委托人依约履行各类工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、索赔资料的积累和保管；
(6)协助委托人审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议，协调委托人与政府工程质量监督部门的联系；
(7)协助委托人控制工程造价，审查工程量增减的签证流程；
(8)协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的正常进行；
(9)协助委托人建立切实有效的工程保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限，以保证工程在合理使用寿命期限内的正常使用，以及出现质量问题后的索赔事宜；
(10)对工程验收中出现的问题提出法律意见，并协助委托人及其他中介机构确定解决方案。
3、在项目经营（包括楼宇预售、出售、预租、出租）期间，提供的法律服务包括：
(1)协助委托人完善商品房预售、销售条件，并提供相应的法律意见；
(2)协助委托人审查有关楼宇预、销售的广告内容；
(3)审查、修改委托人与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件；协助委托人及销售商确定商品房销售计划；
(4)草拟、审查《购房须知》、《商品房认购书》、《商品房预售合同》补充条款、《商品房销售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件；
(5)解答委托人关于项目销售过程中的法律咨询，对逾期不办理银行按揭或不按时支付购房款的情况出具律师意见；
(6)解答委托人或购房人、承租人在签约及履行过程中的法律问题；
(7)根据授权，参与和银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查、修订有关按揭的法律文件；
(8)为委托人组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务；
(9)协助委托人根据具体情况设定物业管理模式，并审查、修改物业管理相关的法律文件；
(10)根据委托人的委托，办理该房产销售过程中的其他法律事务。
4、在项目前期物业管理期间，提供的法律服务包括：
(1)协助前期物业服务企业的选聘工作，起草《物业管理方案》、《前期物业管理服务合同》；
(2)起草与委托单位/业主签订的委托管理合同并协助进行谈判；
(3)起草、审核待管物业的物业管理公约、特定管理规章制度及相关法律文件；
(4)协助进行物业交付、业主入伙工作；
(5)协助组织产权人大会，建立业主管理机构；
(6)协助与各市政工程公司及各专业公司确定物业管理中的协作、管理、维护、保养、等专项服务，起草、审核相关合同、协议；
(7)起草/审查给业主发关的各项通知、函件；
(8)为日常物业经营管理提供相关法律咨询和物业管理的前瞻性法律提示与意见；
(9)代理物业争端纠纷的调解、诉讼、仲裁等法律服务。
范文三：房地产项目收购法律服务
中 银 律 师 事 务 所
Z H O N G Y I N L AW F I R M
中国·上海浦东南路 855号世界广场 21层 H 座 邮编:200120 Suite H, 21/F, World Plaza, 855 South Pudong Road, Shanghai, 200120, China Tel: +86-21-68871787 MP:+86-13816548421 Fax: +86-21-68869532
房地产项目收购法律服务
目录
一、产品介绍 . .................................................................................................................................. 1
二、服务项目清单 . .......................................................................................................................... 1
三、服务价格 . .................................................................................................................................. 3
四、历史业绩 . .................................................................................................................................. 3
五、服务团队 . .................................................................................................................................. 3
六、联系我们 . .................................................................................................................................. 4一、产品介绍
中国的房地产市场依然方兴未艾。除了个人住宅交易活跃之外,大型楼盘 /物业收购交易也 是此起彼伏。但整体而言,中国的房地产 /楼市仍然是个政策市场,面临较多的法律、法规 和政策的限制, 因此大型房地产交易面临的法律风险敞口也是巨大的。 市场对于大型房地产 交易全程法律服务的需求表现强劲。 北京市中银律师事务所上海分所在总结执业经验的基础 上,进一步整合所内的房地产法律服务资源,推出大型楼盘 /物业收购全程法律服务(“ 房地 产项目收购法律服务 ” ) 。
本次推出的房地产项目收购法律服务产品主要面向国内外机构投资者购买境内大型公寓、 办 公楼、酒店、商场、购物中心、工业厂房以及在建工程和烂尾楼 /工程等交易活动。
同时, 本服务产品还包括购买房地产开发公司股权之交易。 此类股权收购交易因为主要涉及 房地产资产,因此亦在本项法律服务范围之内。
二、服务项目清单
为明晰起见, 我们特此制备一份标准版的服务项目清单, 适用于购买已建成并投入运营的房 地产项目。 该标准版服务项目清单将会根据具体收购项目 (在建工程、 烂尾楼等) 情况以及 客户要求予以增减和修改。
1. 房地产项目收购意向谈判和签订意向书
通常该类意向书需要就尽职调查、排他期及保密事项作出约定,以便双方展开下面一步 工作。
2. 法律尽职调查报告
这是整个项目交易的基础性工作。其旨在了解所购买的标的物的权利状态、合规性以及 风险敞口,以便收购方全面评估收购风险,为最终是否购买及如何购买提供决策依据, 是设计项目交易结构以及拟定交易文件具体内容的基础。 通常我们会在调查结束时出具 一份尽职调查报告供客户参考。
房地产项目收购的尽职调查工作通常涵盖下述内容:
(1) 卖方之基本情况,主要考察其决策程序、涉讼情况;
(2) 土地权属状况,是否存在权利瑕疵或权利限制或负担;
(3) 建筑物开发合规性,主要是从城市规划、环境保护、人 /消防等方面进行考察;
(4) 重大合同履行情况,考察与收购标的有关的合同履约风险。
(5) 项目的经营状况,其管理者、经营模式和业态、租赁情况以及营收情况等;
我们制定了详细的房地产项目尽职调查文件清单, 针对上述每一项要求出售方提供相应 的文件供我们审查。
同时对房地产项目之股权收购情况下,还需要对目标公司的股权结构、公司治理结构以 及资信状况进行考察。
3. 交易结构设计
以实现客户目的并最大程度减少交易成本和风险为目的,为客户量身定制交易结构。经 常考虑的因素有:
(1) 资产收购和股权收购的选择;
(2) 整体收购和分割收购的选择;
(3) 可否通过作价出资的方式收购;
(4) 融资安排:股东贷款与银行贷款的选择;
4. 项目税费策划
帮助客户寻找最有利节约税费的交易结构和模式。 重点关注所得税、 土地增值税、 契税、 营业税、土地使用税等。
5. 起草项目交易文件
通常这是落实尽职调查以及交易结构设计成果的重要工作。 通过文件具体条款的设计和 表述规避一经发现的或可能存在的法律风险,并合理安排和控制交易进度。通常涉及的 文件有:
(1) 框架协议。对于历时较长且结构复杂的项目,可首先对交易的进程和步骤在该 文件中落实,并根据该文件逐步进行其他各交易环节。
(2) 房地产买卖合同 /项目转让合同 /股权转让合同
(3) 房地产抵押或其他担保合同
(4) 贷款合同及相关的担保合同
这些是合同中可能涉及的主要交易文件。当然我们同时提供其他法律文件的起草服务, 如股东会或董事会决议、授权委托书等。
6. 房地产过户和交付
这是交易完成的最后的步骤。
三、服务价格
根据行业惯例, 此类重大非诉讼项目收费一般采取计时收费模式, 我们针对不同的项目交易 情况的收费标准在人民币 2000-3000元 /小时(有效工作时间) 。
同时, 我们也可以在协商一致的基础上采取分阶段打包收费的模式, 具体标准视项目情况而 定。
四、历史业绩
北京市中银律师事务所上海分所之房地产法律服务团队的成员曾经就下列房地产收购项目 提供过法律服务,其中包括但不限于:
Morgan Stanley 收购南京某国际广场项目, 包括尽职调查、境外与境内结构安排、 融资 以及相关交易文件;
GCREF ACQUISITIONS 房地产投资基金收购大连某烂尾楼项目提供尽职调查法律服 务;
GCREF ACQUISITIONS收购沈阳某地标商业项目;
Warburg Pincus收购成都某商业地产项目;
为东南亚某国际开发商就其通过外商投资性公司重组境内房地产项目公司提供法律意 见。
五、服务团队
北京市中银律师事务所上海分所的房地产律师服务团队的成员包括:
田杰律师—团队首席律师
田律师系本项房地产项目收购法律服务团队之首席律师,具有英文和法律双专业教育背景, 可提供中英文法律服务。 田律师曾经在英国高伟伸律师事务所上海代表处、 北京市中伦律师 事务所上海分所就职, 熟谙外商投资房地产领域。 在过去的工作经历中, 多次参与各地房地 产项目收购全程法律服务,熟悉此类项目交易环节和法律风险。
张莉律师—团队成员律师
张律师, 复旦大学法律硕士, 一直致力于房地产领域法律诉讼和非诉讼业务, 对各类房地产 交易及其风险预防具有丰富的执业经验, 如房地产买卖、 房屋拆迁及动迁款分割、 购房定金 纠纷等。
王晶律师—团队成员律师
王律师,专业处理房地产买卖、房产租赁、房屋拆迁纠纷案件等。在二手房交易、商品房销 售租赁、物业管理纠纷等方面积累了丰富的经验和办案技巧。
六、联系我们
除本文件抬头部分的电话和手机联系方式之外,您还可以通过下列电子邮件联系我们:或
或浏览我们的网站:
或
欢迎来电、来信咨询和接洽。
范文四：房地产开发法律服务合同
房地产开发法律服务合同
甲方(委托人):_________________
法定住址:_______________________
法定代表人:_____________________
职务:___________________________
委托代理人:_____________________
身份证号码:_____________________
通讯地址:_______________________
邮政编码:_______________________
联系人:_________________________
电话:___________________________
电挂:___________________________
传真:___________________________
帐号:___________________________
电子信箱:_______________________
乙方(受托人):_________________
法定住址:_______________________
法定代表人:_____________________
职务:___________________________
通讯地址:_______________________
邮政编码:_______________________
联系人:_________________________
电话:___________________________
电挂:___________________________
传真:___________________________
帐号:___________________________
电子信箱:_______________________
鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务
的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程
中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙
双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自
愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪
守履行:
一、法律服务组成人员
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。
本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容具体包括:
(一)房地产投资开发法律事务
1(创设房地产项目公司
(1)为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权;
(2)起草设立公司的各类法律文件;
(3)协助申办公司设立的法律手续;
(4)起草公司各类规章制度。
2(取得国有土地使用权
(1)为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途;
(2)向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件;
(3)参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件;
(4)向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件;
(5)帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系;
(6)协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》;
(7)协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》;
(8)通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。
3(拆迁安置补偿
(1)协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件;
(2)协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等;
(3)协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷;
(4)起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》;
(5)参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，代理委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁;
(6)起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。
4(工程建设施工
(1)起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续;
(2)出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为:
?提出有利于工程质量的意见;
?降低成本的建议;
?分析该阶段可能存在的法律风险;
?提出规避风险的具体方案;
?工程履约管理;
(3)参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查;
(4)起草、审核招投标文件，监督招标工作程序;
(5)起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行;
(6)协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度;
(7)在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系;
(8)参与工程竣工验收，并出具法律意见书。
5(房地产项目融资
(1)向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性;
(2)与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件;
(3)代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续;
(4)办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。
6(物业管理
(1)协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同;
(2)起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件;
(3)起草、制订物业管理办法;
(4)协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权;
(5)协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系;
(6)协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。
(二)房地产交易法律事务
1(房地产预售、销售
(1)协助开发商获取预售、销售批准;
(2)参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件;
(3)参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况;
(4)对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同;
(5)起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续;
(6)审查房地产广告内容的合法性;
(7)审查商品房预售合同和销售合同;
(8)购房签约及见证、办理预售登记。
2(房地产抵押
(1)提供房地产抵押的相关法律政策信息;
(2)解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见;
(3)代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书;
(4)审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估;
(5)协助办理房地产抵押登记手续;
(6)办理其他约定的法律事务。
3(房地产权属登记
(1)提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见;
(2)协助准备房地产交易过户的文件资料;
(3)协助办理申请过户、代理申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。
4(房地产调查
(1)提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见;
(2)到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查;
(3)办理其他约定的法律事务。
(三)其他房地产相关律师事项
1(进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训;
2(及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见;
3(为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见;
4(为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务;
5(协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度;
6(参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等;
7(代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为,_________元(大写_________元整)。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计,_________元(大
写_________元整)，剩余_________%，计,_________元(大写_________元整)于乙方代理事项完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户:帐户名:_________， 帐户号:_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担:
1(相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等;
2(_________(地区)外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等;
3(征得甲方同意后支出的其他费用。
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1(甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件;
2(甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方;
3(乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件;
4(甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用;
5(甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等;
6(甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求;
7(甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况;
8(甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担;
9(甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担;
10(甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复;
11(甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序;
12(甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师;
13(由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用;
14(甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。
六、乙方权利义务
1(乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务;
2(乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益;
3(乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料;
4(乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况;
5(乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议;
6(乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利;
7(乙方律师在甲方授权范围内代理甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责;
8(乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责;
9(乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻;
10(乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越代理权限;
11(乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的代理人;
12(乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得代理任何一方参加诉讼或仲裁;
13(乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务;
14(乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物;
15(因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿;
16(乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益;
17(未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。
七、合同的解除
1(合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同;
2(甲乙双方通过书面协议解除本合同;
3(因不可抗力致使合同目的不能实现的;
4(乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的;
5(因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的;
6(甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的;
7(甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的;
8(_________。
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三
方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
九、通知
1(根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2(各方通讯地址如下:_________。
3(一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
十二、争议的处理
1(本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2(本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1(如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2(声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3(不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力
及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4(本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年
_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方(签章):_______________
法定代表人(签章):_________
委托代理人(签章):_________
开户银行:___________________
帐号:_______________________
签订地点:___________________
_________年_______月_______日
乙方(签章):_______________
法定代表人(签章):_________
委托代理人(签章):_________
开户银行:___________________
帐号:_______________________
签订地点:___________________
_________年_______月_______日
范文五：房地产项目法律服务要点
房地产项目法律服务要点
一、前言
随着房地产市场的不断发展，对律师的法律服务的要求和工作水平提出了更高的要求，一般的给企业担任法律顾问。在房产企业出现纠纷的时候，头疼医头、脚疼医脚的法律服务方式已经越来越适应服务的需求。因为房产项目的特点是:资金运作高度集中;房地产企业所面对的客体十分复杂，在各个阶段需要与不同的对象打交道。在项目的筹划、审批、立项阶段，需要面对各个不同职能的政府机关和部门;在项目建设的实施阶段，需要与各类中介服务机构，各类的材料供应商打交道，项目建设必须依靠设计院，监理、建设工程公司;在项目的销售阶段，则需要面对各种各样具有不同诉求的业主;项目完成交付时，存在与物业公司等机构打交道。与这么复杂的市场主体打交道，是无法避免交易的各种风险和法律争议。因此，市场需要有精通业务的房地产专业律师为他们提供优质高效的法律服务。这也是房产企业、行业走向规范、有效、良性发展的必经之路。北京、上海、深圳这些城市早在2000年左右就已经出现了一些专业为房地产企业提供服务的律师和律师事务所。在香港，不论开发商还是楼宇买卖，其资金交付都是通过律师进行收支结付的。要买房找律师，其真正的涵义不仅仅是由律师只做一些法律文件，更重要的是，不论房屋买卖发生钱款数额大小，其资金的支付、监管都是律师来执行。这正是香港房地产市场成熟化的一个标志。 据我所知，国内北京的律师较早提出了房地产项目整体法律服务的概念。项目代理的律师取费比较高，一般按项目总投入的0.5点左右不等收取。2002年我一
个朋友在北京开发项目，当时让我推荐律师，我推荐了北京一个律师去谈。律师提出按项目代理，0.8个点取费，1.5亿左右的项目投入，120万律师费。我的朋友很吃惊。在浙江请一个法律顾问，当时的行情一般也只有2-3元钱，大的企业5-10万，北京怎么那么贵，想不通。其实，北京已经形成这样的市场，部分大的成规模的房产企业也接受了律师对项目整体起了法律服务、法律服务整体打包服务这样的概念。近几年，杭州的一些大的房产企业也推崇这样的做法。据我所知，像绿城、耀江这样的大企业，每年的律师费支出都在100万元以上，所聘请的律师事务所都组成专业的团队，为他们的项目提供法律服务。我本人进入律师行业十年左右，这个期间恰逢中国房地产发展的黄金十年，市场经历了从开始到繁荣的过程。我们比较早的介入了房产法律服务这个领域，早在2001、2002年期间就推出了房地产项目、法律项目代理的概念，并成功地代理了十几个项目的整个过程。比如杭州的“国兴嘉园”、“绿洲花园”、“嘉里中心前期”、建德的“新安明珠”、台州的“杭州大厦现代购物中心”、长兴的“龙山雅苑”、杭州的“金色年华”等项目。通过几年的时间，反响很好，所代理的楼盘最后实施都很顺利，纠纷就压缩到最小化，开发商对我们的服务普遍很认可。在这个过程中，我们也积累了一些经验和想法，在此和大家交流。
二、项目法律服务的基本内容
服务一个项目，从项目筹备开始，到销售、交房起码3-5年，有的时间更长，出于成本摊消、折旧等税务方面的考虑，很多项目从建设到清盘，可能会到10年左右。象绿城的桂花城项目，02年就交付使用了，但直到07年才清盘。
比较完整的项目代理包括:“项目筹备阶段”的律师服务、“招投标阶段”的律师服务、“项目建设阶段”的律师服务、“项目销售阶段”的律师服务和“项目交付阶段”的律师服务这五个阶段。
1、项目筹备阶段，是房产公司寻找土地，寻找、接洽合作伙伴，对项目是否可以进行论证,通过招、拍、挂方式取得土地的过程。律师在这个阶段的主要工作包括:
?为企业的投资可行性进行法律论证，出具《项目法律意见书》; ?起草项目文件、合同，参与谈判，起草项目公司的合作协议书、公司章程; ?涉及土地拆迁安置的，审查起草征地、拆迁安置与补偿合同; ?审查获得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件; ?起草或审查项目建筑方案设计和建筑施工图设计的有关合同文件; ?审查公司项目融资的有关合同文件。
2、招投标阶段律师服务的内容
? 审查施工招投标单位和标书的合法有效性;
? 草拟或审查招标文件或者审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款(审查资质非常重要。有家企业中标，结果有人投诉该企业因为连续出现安全生产事故被责令停业整改,在停业期间不具有中标资格);
?审查投标方的资质及其文件资料的合法性;
?草拟\审查中标工程承包合同;
? 协调、处理在招标过程中，招标方与投标方之间的异议和纠纷。 3、项目建设阶段的律师服务
? 协助审查各类建设工程施工合同，安装工程合同，设备、材料采购合同，监理合同的合法性，监督合同的履行;
? 协助甲方在项目施工工程中的鉴证管理，建立、设计完整的工作流程和工作制度;
? 项目竣工验收阶段，就有关法律责任问题和程序问题提供法律意见; ? 在项目建设过程中，对项目停建、缓建、逾期竣工、设计变更、工程量增减、质量事故理赔等，协调处理，涉及诉讼或仲裁的,进行代理。
4、项目销售阶段的法律服务(预售,与项目建设同步进行)
? 协助企业完善预售、销售条件，提出相应的法律意见;
? 如果房企委托专业代理机构代为销售，应当审查《商品房销售代理协议》，协助企业和代理机构确定销售计划,确定权利义务;
? 在预售阶段，起草《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件。由于买卖合同多示范合同文本，有必要根据项目实施情况，对特别事项在合同中作特别约定;
? 起草和审查企业与银行之间的有关银企合作协议，对企业有关担保责任进行审查把关，对客户按揭合同中涉及企业保证责任的有关合同安全性、合法性进行审查和把关;
? 起草审核业主临时公约、前期物业管理协议以及相关法律文件。 5、项目 交付阶段的法律服务
?审查《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋移交证明书》; ?审查业主入住手册、业主临时公约等文件;
?协助调处交房时发生的争议;
?协助企业完成建设工程的最终决策。
三、项目筹备阶段特别应当注意的法律问题
项目筹备阶段对律师而言，最重要的工作是要把握项目公司的设立和土地取得这两个环节。本地公司在当地取得土地，以取得土地的公司在当地开发项目，不需要设立专门的项目公司。但是，如果杭州的房产公司在宁波拿土地，则必须要求在宁波当地成立项目公司。这有多方面的考虑:当地政府在对企业的有效监管、税收的征收等都是重要的因素。
有实力的房产公司希望独资开发整个项目，所以在外地的项目公司，股东之间实质上是一家，一般都是自己的关联公司，或者母公司的大股东出任项目公司的股东。实力不济的公司，则选择与其他房开公司或个人合作的方式共同开发项目。目前值得注意的一个新的动向:从2005年3月26日国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，即简称“国八条”开始，国家连续出台了一系列的政策。从信贷、税收、住房结构、外资准入和廉租房的开发等多个方面，对房地产政策进行调整，迫于资金的压力，房产公司与房产公司之间的合作、并购、项目转让等重新整合的情况越来越多。而项目转让是国家货币政策从紧的情况下出现几率最多的市场整合方式。
房地产项目转让常见的有二种方式:?是项目公司的股权转让;?开发项目的整体转让。通常我们在考虑收购、受让项目的时候，我们会优先建议委托人用股权转让的形式来收购项目。因为与开发项目的整体转让比较，股权转让有诸多优点: ? 可节省大量的费用和成本。开发项目的整体转让(包括土地使用权的转让或者在建工程的转让)，受让方必须交纳相当于成交金额3%的契税和房地产
交易中心的交易手续费，一个亿的项目，费用就多出几百万。同时，出让方还须承担转让的营业税5%和土地增值税等，这方面的费用也相当之大。作为出让方，他不得不考虑在转让的时候，要尽量把这部分的税负转移到受让方身上。而股权转让不存在这些费用。
? 手续简便。通过股权转让收购项目公司，只要签订股权转让协议并及时办理股权转让变更和工商登记变更，即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个公司，经营整个项目。而土地使用权、在建工程或项目仍在公司的名下，不必另行变更。但项目转让就会涉及土地使用权过户和建设手续的更名的手续，比较复杂。
? 项目开发建设速度较快。一旦股权转让手续获得有关部门审批通过，在建项目仍在项目公司名下，只要继续投入建设资金则立即可进入后续开发建设。而项目整体转让，则还需重新办理项目建设有关手续、工程前期时间会非常长。 当然，股权收购这一方式也有一些缺点:收购方除了考虑房地产本身的开发风险之外，还需要更多的考虑被收购方公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。所以用股权转让方式收购房产项目，离不开律师的介入，收购方和被购方双方前期谈判的时间会很长。律师需要花很多的精力对被收购方的情况做尽职调查。因为对方一般都是因为运作过程中，因为资金过于紧张而被迫转让股份。律师需要了解清楚这家公司所有的对外合同履行情况，公司财务的实际情况，税务情况等。在收购之前应当对公司的资产和负债作出评估，作为确定股权转让时股权价格的重要依据。律师在对这些情况进行详细的调查之后，才能向委托人出具尽职调查报告，分析股权收购的可行性、风险的大小和可控性。
关于风险的控制，在收购过程中，最大的担心是目标公司的隐性债务。这就要求出让方能够披露其真实的财务状况和对外签署合同的执行情况。但商业交易中，你要让对方完全无保留地披露其公司所有真实情况几乎不可能。所以，一般我们会建议我们的客户在股权收购的时候，对隐性债务第一选择:从股权转让款中留下一部分的比例，作为出让方对隐性债务的保证金。当然，要做到这一条很难。那就选择第二个方案:让双方将股权转让的情况由双方共同在媒体公告。在公告期内接受债权人申报债权。公告期结束后，在签订股权转让合同的同时，由出让人或出让人委托的其他企业或个人对公司的隐性债务承担保证责任。
四、 项目建设阶段，律师服务的要点。(律师在审查建设工程施工合同中应注意的问题)
这几年，建筑市场可以说既发达又混乱，浙江是全国著名的建筑大省。各个城市只要有造房子的地方，就有浙江建筑公司的出现。像东阳、诸暨等地方，就是传统的建筑之乡，出来了很多著名的大型建筑企业，房产公司开发项目离不开与建筑公司打交道。双方就是一个甲方和乙方的关系。建筑公司在竞争项目之前，可以说是千方百计地讨好房产公司。这个时候为了拿到项目，房产公司一些过分的要求都会答应。如垫资、让利，将总包合同中最有赢利的部分工程肢解分包、肢解的给房产公司指定的关系户等。但是，一旦建筑公司拿到了项目，进入到实际施工阶段，那好，关系完全倒过来了，房产公司必须一天到晚盯着承包商，如何确保工期、质量等，房产公司比承包商更着急。因为房产公司工期拖不起，一旦拖延，将面临整个项目购房业主的全面索赔。
这些年，我们处理了大量的涉及建设工程施工合同而产生的纠纷案件。既有代理开发商的，也有代理承包商的，纠纷主要表现为工程款结算、工期索赔、质量索赔等几个方面。下面结合我在这方面实务中的一些体会，再结合建设工程施工合同中的有关条款，讲几个方面的注意要点:
1、关于“黑白合同”的问题
黑白合同往往出现在建设工程招投标中过程中。发包人和承包人出于各自利益的考虑，往往会在签订工程项目中标合同之前或者之后，就同一工程项目再签订一份与中标合同主要内容不一致的合同——行业内的阴阳合同。双方之所以签订这些合同，动机多样。但总结一下，从承包商的角度，无非是为了排除招投标时的竞争对手，确立自己的中标地位，拿到工程的承包权。从发包人的角度看，往往会在阴合同中要求承包人在中标价款的基础上，工程款让利几个点、工期进行变更，还有对钢材、水泥等建筑主材指定供应商，规定承包人只能从指定的供应商处进货等等，也是出于利益。
阴阳合同的出现，损害的是建筑市场的公平竞争秩序。即本质上损害的对象是房屋最后的买受人。为什么这么讲,因为承包商在中标价的基础上，迫于发包方的压力，对可以赢利的部分利益让给了发包方，但绝大部分的承包人会在实际施工过程中找回平衡。这里面的戏法很多，偷工减料、擅自变更施工方案、以次充好等手法很多。最后，承包人也不会亏，亏的就是房子的买家。 所以最高法院在《审理建设工程施工合同若干问题意见》中明确规定了:在建设工程决算的时候，如果出现两份内容不致的合同，按照中标备案的合同约定进行结算。
那么怎么来判别“阴阳合同”，“阴阳合同”之间的界限在哪里,因为建设工程施工合同在履行过程中，发包方和承包方经常会就某些问题达成补充协议。这些补充协议与阴阳合同又如何来处分,
判断的标准就是看这些合同与中标备案的合同的实质性内容是否一致。建设工程施工合同条款很多，但司法实践中，只将工程价款、工程质量和工程期限等三个方面内容作为实质性现款。如果事前或事后对这三个方面的内容进行了大的变更，变更内容可认定无效。除此之外，当事人经过协商在上述三个方面以外对合同内容进行修改、变更，都不会涉及重大利益的调整，不会对合同的性质产生影响。
(变更中标合同的价款:第一种，合同约定为固定价的，变更为可调价格结算，或者直接将中标的固定价变更为另一个价格的固定价;第二种，固定价格结算。并且是封闭的，即在施工中不论工程量增减，不论设计是否发生变化，均按中标时的价格结算。这种合同叫“闭口合同”，是不能进行调整的。固定价格结算最常见的是:在承包人投标时审批的工程量清单范围内，按中标的价格执行，不得调整。但工程如果发生设计变更，工程量发生增减，则增减部分据实调整。 建筑工程施工合同中，常见的价款结算方式除了固定价格之外，还有两种结算方式。一种是采用可调价格。价款调整的具体方法当事人可以自行约定，中标价是暂定价，双方对材料价格、定额套用的标准、管理收税金等都可以自行约定;另一种是成本加酬金价格。双方约定成本据实结算，酬金另列一块，酬金作为承包人的报酬。
改变结算价款对采用可调价格结算方式的，往往将材料定价的依据、工程定额的标准等进行了改变，对采用成本加酬金的，直接改变了酬金部分的额度。)
这里需要指出的是，在实务当中，也并非所有就上述实质性内容进行修改、变更而与中标合同内容不一致的，都属于阴合同。这还需要根据合同的具体情况予以判断。比如只在工程价款方面稍有调整，工程期限稍有变化，工程质量标准略有调整，不宜一概认定为阴合同。这里面涉及一个合理性的问题。最近我在处理的一个案件，下沙的一个建设项目，合同是固定价1.2亿(暂定)，但具体的描述是按工程量清单计算。投标时根据工程量清单计算是1.5个亿，事后还有调整。应当怎么办,双方事后签了补充协议，对结算方式变更为按工程量清单并据实调整。
总之，判断是否实质性条款的变更，一个重要的原则就是把握合同法中一个利益平衡的原则，等价有偿和公平的原则。在司法实践中，法官的自由裁量权这方面还是比较大的。
2、 关于施工管理中联系单的有关问题以及签订和索赔的问题
施工企业内部有一句行话，叫做“低中标，勤签证，高结算”。什么意思呢,施工企业方面的经验远比房产公司要丰富。很多房产公司可能三五年才做一个楼盘，对工程施工管理都是外行。对联系单的管理，稍不慎重，将付出惨重代价。 建设工程施工过程中，存在四方面主体。即发包方、承包方、设计方、监理方这四个主体，在施工过程中发生的有关事项，均通过联系单的形式传递。比如设计院对图纸进行修改，就会出具设计变更联系单，由发包方签字确认后送承包方执行。承包方在接到设计变更联系单后，经过核算，发现工程量增加了，就需要发联系单给发包人，要求发包人确认增加的工程量和价款。 工程决算时，联系单往往将成为工程量增减和调整的主要依据。所以房产公司这一关把不好，就要付出代价。坦率地讲，在这个方面，专业的建设公司做法比较
精明，懂得这么去做。但一些新介入房产开发行业的企业来讲，往往缺乏这方面的知识。
我个人的体会，作为房产公司的律师，应当要协助、培训公司工程部负责签订、付款和结算的员工，确定起良好的管理意识。
首先要确立一个按合同办事的意识。建设工程施工合同中的许多条款就规定了工程签订的时限。比如通用条款6.2条、6.4条、7.3条、7.3条、11.1条、12条、13.2条等。非常多的条款都对甲方、乙方之间就有关事项的通知、变更、权利主张等，规定了通知和答复的具体时间，及逾期不通知、不答复的法律后果。比如当承包人发生了工期延误，工期延误的原因可能是发包人方面引起的，通用条款就明确规定:承包人应当在情况发生后14天内，就延误的工期以书面形式向甲方工程师提出报告，甲方收到报告后14天予以确认，逾期不予确认也不提出修改意见，视为同意顺延工期。那么，当出现按实际只能顺延10天，但承包人书面联系单中要求顺延30天的情况下，甲方不在14天内提出意见，就将被视为默认。再如通用条款23.4条:对采用可调价格结算的方式的，承包人应当在可调价格调整因素发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知甲方工程师，工程师确认调整金额后，作为追加合同价款，与工程款同期支付。甲方工程师收到承包人通知后14天内不确认也不提出修改意见，视为同意该调整。 这一条是承包人在实践中运用的最好、最有心得的，只要一发生工程量变更，或者材料价款市场出现调整等因素，承包人会立即以书面联系单的形式发给甲方。而甲方往往在签收单上签了字以后，没有及时在14天内提出答复意见，导致在发生结算纠纷时，这一部分的联系单全部被认可，结算价款大幅度提高。
为了解决这个问题，我们一方面要求房产公司的签订人员要严格按照合同规定的时间及时答复或发生各类联系单。但为了避免他们在时间问题上老是混淆不清，我们要求他们在签订合同的时候，在合同的专用条款当中，对涉及工程量调整、材料价款调整、定额调整等涉及到价款结算实质性内容的联系单的答复时间作出统一的约定。比如一律为10天，对在短时间内尽快作出答复意见的，比如停工通知、付款申请等联系单不及时答复意见，将会引起工程无法施工，就统一约定一个较短的时间。比如三天或五天时间必须答复意见。
在答复的意见当中，如不同意乙方的意见，应当简明扼要地写明理由。只要及时答复了联系单，就不会引起不利于自己的法律后果。
同时，为了防止乙方在事后虚构、伪造工程联系单，或者串通甲方的有关人员，私自答复联系单，我们一般会要求甲方设立一本联系单的登记簿，对每张联系单的签收、答复时间进行登记并编号，并留下原件留存。这样能杜绝联系单混乱、事后补签等现象，保护自己的利益。
五、关于房地产合同审查中应当把握的一些问题
目前浙江省各地在使用的是由浙江省建设厅、浙江省工商行政等监制的2000修改版的商品房买卖合同。这个合同共有25条，加四个附件:
附件一:房屋平面图
附件二:公共部位和共用房屋分摊筑面积构成说明
附件三:装饰设备标准
附件四:合同补充协议
我在这里想着重谈一下我们在这么几年来，为一些房企担任项目代理，担任法律顾问以及作为律师，在处理近年来房屋买卖合同纠纷案件过程中一些特别需要引起重视的问题。
第一个问题:这个合同是不是合同法第39条所称的格式合同。 我们在处理案件过程中，经常会碰到对方当事人、甚至对方律师和法官都会提出商品房买卖合同是格式合同的观点。在对有关条款理解出现争议的时候，应当作出不利于房产公司的解释。同时认为，对有关条款，比如合同中约定的当发生免除房产公司责任或限制责任的时候，开发商能否免责等问题上，认为房产公司应当要做出特别的提示或说明。这个观点我们认为是不正确的。政府职能部门监制的合同文本，是属于示范合同文本，而不是格式合同文本。对此，最高院的有关案例当中对这个问题进行了明确的说明和认定。在这个合同文本中，相关条款后面都有空的行，供签约双方自行约定或补充约定。双方当事人也可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字则被视为双方同意的内容。同时需要特别引起注意的是，示范合同文本中涉及到条款后面需要选择、填写内容的，如果文本合同中的印刷条款的内容与手写内容不一致或在理解方面有歧义和矛盾。这时候，在认定效力时，以手写部分为效力优先。 这种情况在房产合同中经常会出现，比如第五条面积差异和面积确认这一条中，合同印刷条款中表述的意思为面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房款;面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，3%误差内房价款由买受人自行补足，超出3%部分由出卖人承担，产权归买受人。面积不足的，绝对值在3%范围内由出卖人拆价补给买受人，3%以外部分的房价款由出卖人双倍补偿给买受人。
但该条空白条款中，一般房产公司会与买受人自行约定:如因房屋面积测绘办法发生变化导致的面积误差，双方据实结算，不得退房;或者约定:买卖人的面积误差比绝对值超过3%要求退房的，买卖人应在产权登记面积确定之日起7日内内向出卖人提出退房，逾期不提出的，视为同意据实结算，合同继续履行。 这些手写条款实际对上面印刷文字进行了限制和修改。一旦发生纠纷，手写内容是特别约定，效力高于印刷文字。
第二个问题:对合同第6条付款方式和期限应当注意的问题。 大家可能会认为，这个付款方面有什么好注意的。房屋买卖，付款无非三种方式:一次性付款、分期付款和按揭付款。的确，付款方式是只有三种。但是，在实际操作中，出现的问题非常多。从前年开始还出现了很多的涉及付款纠纷的案件，尤其是按揭购房的案件。在这里，我简单向大家介绍房产公司与按揭银行之间的关系和习惯做法。
一般而言，房产公司在房屋具备预售条件的同时，需要落实1-2家的按揭银行。前几年，房贷业务是银行的优质业务，各个银行都争着找房产公司。但是银行的自我保护意识毕竟比房产公司强。在银行成为房产公司客户的按揭行的同时，双方一般都会签订一份银企合作协议，内容大致为我银行为你公司XX楼盘的预售提供按揭，甚至会有一个额度。但是，房产公司的按揭帐户必须开在我银行，按揭发放的贷款全都进入该帐号。银行可以对资金用途进行监管，该按揭款优先用于房屋的开发建设。当买受人违反借款合同，不能按期支付还款时，房产公司要为借款人承担担保责任，银行甚至可以直接从房产公司开设的帐户内划走等额的资金。房产公司为房屋买受人按揭借款的担保责任要等买受人的房屋他项权证办妥交到银行手中，房产公司的担保责任才能免除。因此，选择按揭付款，涉及房
产公司、买受人和银行三方面的关系，第一个问题就出来了。买受人与房产公司签了合同，首付款也付了，应当提供给银行的按揭资料也提供了，但银行一审查，发现买受人提供的资料有虚假。比如明明不在某家公司任职，却由该公司提供年收入6万元、10万元的虚假证明。再比如发现了这个人的信用不良的记录，银行根据审贷规则，不能与他签订借款合同。这种情况下，买受人要求与公司解除合同，退还首付款，这种纠纷就必然会出现。应当怎么处理,还有一种情况，买受人填写的资料都没问题，但银行方面受国家宏观政策的调整，控制信贷。大家知道，美国次贷危机发生以后，事实上，各个银行就曾经停止办理房贷业务相当长的一段时间。买受人也无法落实按揭，这种情况下，应当怎么办,第一种情况，我们在台州处理过相当数量的一批案件(案例，台州现代购物中心)。 最高院司法解释
23条:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据司法解释，因银行贷款规划调整而不能发放按揭贷款的，合同应当允许解除。 所以，我们在为房产公司提供意见的时候，现在一定会在付款方式和期限中明确约定:如果办理按揭款，买卖人应当在一个合理的期限内与银行签订借款协议。同时，在第七条买受人逾期付款的违约责任部分:明确对按揭付款的违约责任作相应约定。一般表述为:若因买受人原因导致未能按时办理按揭手续的，买受人应当继续履行合同，并且承担逾期付款的违约责任。这样约定的好处在于防止买
受人迟迟不去办，或者去办了，但提供虚假的证明资料。法律后果也是明确的和可预期的。因为自己的原因办不出，合同不但不能解除，买受人还要承担逾期付款的违约责任。
这里再讲一下，银行与房产公司最近发生的一些案例。由于房屋价格的影响、今年股市的影响很多因素，出现了一部分的买受人不按期支付按揭款，被银行起诉的案件。银行一般会同时将借款人和房产公司作为被告。就这个星期二，杭州一家规模较大的房产公司老总找我，说他们公司被银行起诉了。要求对借款人的逾期借款承担连带还款责任。我问他，借款人的房屋产权证有没有办出来,没有。那起诉你们没错。他说在庭审时公司的代理律师也基本认可了银行的诉讼，甚至在庭后建议房产公司将银行的债权买过来。(法院判例)
我说这样做有问题。讲台州的一个案例，预登记的法律效力。担保法第28条的规定:同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三个问题:第十条:规划涉及变更的约定。
该条主要针对房屋在建设过程中，因为设计方面的原因，导致买受人购买的房子的质量或者使用功能收到影响，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人的规定。实践中，关于这一条的理解和执行发生的纠纷也特别多。一种情况是:房产公司没有及时通知，买受人知道后，并不选择退房，按要求追究出卖人的违约责任。还有一种情况是:房产公司通知了，买受人知道情况后不退房，但要求作相应赔偿。
我们不是搞建筑设计的，但据设计院的朋友介绍，房子这样一个产品，在设计到建造到成品整个过程中，设计的变更、优化是非常难以避免的事情。一个局部的设计变化会影响到整个一幢房屋的户型、空间尺寸全部发生变化。所以，客观地讲，由建设厅监制并审定的合同第十条是充分考虑了建筑产品的特殊性，允许在建设过程中，设计可以进行适当的变更。其相应的法律后果对开发商而言也不严厉，只要书面通知买受人，买受人可以选择退房，不作书面答复，一律视作接受变更。
因此，作为为房开企业提供专业服务的律师，有责任在签订合同的时候，将该条款的有关约定尽可能的细化，尽可能的约定所购商品房以及整个楼盘的相应设计变更，只要从根本上讲不影响房屋的质量和使用功能的，开发商只要尽到通知义务之后，就不必承担合同违约责任。比如，在手续部分:可以约定房屋的阳台、房屋的阁楼、房屋的共用部位、楼盘的绿地、游泳池、景观设计等，都应当列入设计变更的通知范围。因为这方面的纠纷也很多。楼盘交付后，因为小区游泳池的面积、座落与原来楼书中宣传的不一致，绿地的面积、布局与宣传不一致，即使设计变更是经过规划部门批准同意的，有些业主提起诉讼，要开发商承担违约责任，因为在合同中约定不明，开发商往往承担败诉责任。所以我们建议，尽可能将空格内容深化、细化、声明在先。
第四个问题:合同第十二条:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
需要各位引起重视的是:大部分房产公司在支付了土地款，办理了土地使用证，取得了项目建设的三证之后，却因融资的需要，将土地抵押给银行。几年前的房
屋买卖合同中，出卖人不愿意披露土地抵押的事实，怕买受人知道土地抵押后不敢买，也担心外界对公司实力的评价。结果，确实有的公司到商品房交付的时候，还不能够还贷，抵押还没有能够解除。买受人直到办证的时候才知道土地早已经抵押了，无法办证。买卖人起诉开发商欺诈，隐瞒抵押事实，要求根据消法和最高院关于《审理商品房买卖合同若干问题的解释》的规定，承担解除合同，双倍赔偿损失的法律责任。法院判决胜诉是一点也没有障碍的。司法解释第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时，是有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，另可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒所售房屋意见抵押的事实。 因此，我们认为:如果土地已经抵押的，在空格部分是务必要声明土地抵押的事实，并且出卖人要保证该抵押在商品房交付之前解除。否则，后果不堪设想。 第五个问题:合同第十五条:关于产权登记的约定。关于这一条的经验我们也是通过诉讼打出来的。
见房产法律热点问题报告(4-5)页。
第六个问题:双方特别约定事项。共有6款，前面4款对商品房的屋面使用权、外墙使用权、楼宇命名权、小区命名权的有关事项供双方进行约定。后二款为空格，双方自由约定。这第18条涉及的问题，在《物权法》颁布实施以后，纠纷已经出来了。我已经听到过好几个关于屋面使用权、外墙使用权的纠纷案件，甚至电梯间的广告收费也有人诉诸法庭，认为收益应当归所在楼宇的全体业主。关于屋面使用权，纠纷最多的是:屋顶露台的使用权归属。很多房屋顶层开发商会将屋顶的一部分设计成一个大露台，露台的通道只有从顶层业主房屋内进出。在销售的时候，露台就成为一个卖点，房价相应也会略高。《物权法》没有出台之
时，这只是一个争议问题。《物权法》出台以后，这个问题很明确，屋面使用权属于所在楼宇全体业主的共有权，不能由顶层业主独占使用，开发商也不能借此牟利。那么碰到刚才我讲的房子已经做成顶层露台只能从顶层房屋进出的情况怎么办,因为客观上已经不可能使顶层露台供所在楼宇全体业主共同使用。解决这个问题仍然要尊重《物权法》的规定。因为对共有权，经全体业主协商一致是可以自由处分的。所以碰到这个问题，我们给开发商的建议是，你在与该楼宇的所有业主的合同中均明示:除顶层露台归该层业主使用外，其余屋面使用权归全体业主共有。与顶层业主的合同中则明确:买受人在使用顶层露台时，应遵守政府和小区物业管理规定(防止挂广告、种植花草、搭设架构物引起冲突)。 另外，在5.6空格部分，要对楼宇的地上架空层、地下空间、人防区域、地下车位、车库的权属进行约定。小区有会馆的，还要对会馆的权属进行明示。(绿城桂花城例子)
六、关于商品房交付过程中的法律要点
(一)关于房屋的交付标准
楼盘建设好了，到了交付这一关，对房产公司而言，是相当难过的一关。很多房产公司，平时法律意识淡薄，不遵守合同，没有契约意识，随意违反合同，到了交房这一天，自然是矛盾集中的爆发点。而另一方面，业主通过这几年的维权意识的积累，都已经懂得自我保护，知道以什么方式维权。因此，交房期间，矛盾纠纷最多，对抗情绪最激烈。很多业主因为不满足交付的房屋，选择了拒绝交房的方式，向房产公司提出各种要求。据我所知，2005、2006、2007年这三年，
杭州每年都有几个楼盘出现大规模的业主拒绝收房，并向开发公司提出索赔的情况。杭州滨江区的钱江湾新城、南都国际等楼盘都遇到同样的问题。 这就引出一个需要我们律师思考的问题，即房产公司交房的标准是什么,什么情况下业主可以拒绝收房,什么情况下业主无权拒绝收房,
在这里，我讲一个案例，是我们杭州一个很不错的房产专业的律师经办的案例，我觉得他们这个案件做得很好，非常具有典型性。这个案件的终审判决确立了目前交房标准的法律底线。
他们处理的案件是杭州一个楼盘在2005年底过程中交房发生的事件。一部分业主因为对所交房屋的质量不尽满意，同时认为楼盘擅自改变了景观方案，外墙材料也与当初承诺不一样，小区配套也还未到合同约定的条件。因此认为商品房不具备交付条件，提出诉讼:要求房开公司进行整改，及时向业主交付符合合同约定的房屋，同时要求赔偿逾期交房产生的违约金。案件于2007年7月经杭州中院终审，判决几十户原告业主败诉。这个案件争议的焦点问题:房屋交付的条件是什么,一审、二审均认定，《竣工验收备案表》是衡量项目是否具备交付条件的主要依据，只要开发项目已经取得了《竣工验收备案表》，则该项目法定交付条件成就。如果当事人就交房事项未作其他特别约定，则开发公司可以向买受人交房。如果有其他特别约定，则还应当符合其他约定的条件，才可以向买受人交房。开发公司只要符法定交房条件和合同约定的交房条件，在此情况下，买受人拒绝收房，则开发公司无须承担逾期交房的违约责任。如果交付的商品房确实存在质量瑕疵的，买受人可以在收房后进行索赔或要求得到维修。同时，如果业主认为开发公司实质上不具备法定交房条件，可通过法律途径申请撤销《竣工验
收备案表》，以否定开发公司的交房验收。也就是说，法院在民事审判中，不得直接否定行政机关的行政许可和证明。
我们认为，这个案件确立的标准是很有益的。因为在此之前，几乎每个楼盘在交房时都会碰到业主拒绝交房的事件，理由各种各样。
那么根据现行法律制度，业主在什么情况下可以拒绝交房,
(1)交付的商品房未达到法定的交付条件，未取得《竣工验收备案表》; (2)交付的商品房未达到商品房买卖合同中约定的交付条件。(商品房买卖合同第十四条的约定)
(3)房屋交付时未向买受人提供房屋测绘成果表的;
(4)房屋交付时未向买受人提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》的; (5)房产公司没有按照合同约定的方式通知买受人交房的;
(6)交付的房屋出现严重质量问题。(主要分两类，一是房屋的建造不符合国家强制性的设计规范;二是房屋存在严重渗漏、不规则裂缝等严重影响安全和正常使用功能的质量缺陷)
除以上情形，买受人如果拒绝收房，导致房屋的实际交付时间延期，房产公司不承担逾期交房的违约责任。对买受人提出的房屋质量缺陷，通过正常的保修解决，当然如果对买受人造成损失的，买受人可以向房产公司索赔解决。 (二)楼盘交付后，业主在使用过程中，房屋存在质量问题，房产公司应当承担什么样的法律责任。
我曾经处理过这样的一个案件，某房产公司在将其近3000平方米的商业用房销售给某客户之后，客户在交接房不久，发现房屋存在较严重的质量问题，比如地坪空鼓、顶板裂缝、墙体开裂渗漏等一系列问题，房子无法投入使用，客户随即
给房产公司发函要求立即修复并查明质量问题的原因，房产公司在收到函件后，也马上给施工单位杭州某建筑公司发出保修函，要求建筑公司派员查明原因，予以维修。但因为当时房产公司与施工单位因为工程结算等纠纷，双方矛盾较深，施工单位在接报修函后一直未派员维修，房产公司认为根据《建设工程施工合同》，施工单位理应对已交付使用的房屋质量问题承担修复责任，在几次发函催促未果的情况下，也没有采取措施对业主的房屋进行修复，一年以后，业主起诉房产公司，要求房产公司修复房屋并房屋空关期间的赔偿损失，最后法院判决房产公司赔偿业主100多万元的房屋无法投入而给业主造成的损失。房产公司在赔付了这笔损失费之后，马上起诉施工单位，以自己的损失是施工单位建造房屋存在质量问题，在房产公司及时发函通知修复而施工单位不尽修复义务而引起为由，要求施工单位全额赔偿房产公司已赔付给业主的100多万元的损失费，并承担修复责任。这个案件当时由杭州仲裁委员会受理。施工单位在答辩时提出几个观点:第一、你房产公司对业主的赔付是根据你们双方之间的《商品房买卖合同》而作出的，而我施工单位与你房产公司之间仅存在《建设工程施工合同》关系，这是两个不同的法律关系;第二、施工单位对房产公司存在的法律责任要根据施工合同而确定，施工合同中双方已经约定了保修金条款，如果施工单位在接保修函后没有派员及时修复，你房产公司可以自行修复或委托其他单位进行修复，费用可在留存的质量保修金中扣除。基于这两点理由，施工单位不同意承担责任。
对这个案件的处理，仲裁委员会是非常慎重的，这个案件尽管是一个个案，但它又非常典型，处理结果会影响今后很多案件的处理，譬如施工单位竣工验收交付使用的房屋，在房产公司与业主交房过程中，因业主发现房屋存在质量问题
而拒绝交房，施工单位又迟迟不予修复由此引起的迟延交房违约责任，房产公司是否也可以向施工单位提起索赔，索赔的范围应当如何把握。
案件最后邀请了仲裁委员会专家委员会的几名法律专家进行讨论，最后意见认为房产公司在收到业主的质量投诉后，依据施工合同中的约定，马上向施工单位发出保修通知，施工单位根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，应对涉案房屋的质量缺陷承担责任。但是该案当中，就房产公司而言，其对业主也负有法定的房屋质量保修义务，这在商品房买卖合同中有明确约定，因此，在施工单位未及时履行保修义务的情况下，房产公司也应及时采取补救措施，即委托他人修理。房产公司应根据合同法119条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，但应当给房产公司修复房屋给予合理的期限，该段期限内的损失，应当由施工单位负责赔偿，同时有关修复而产生的所有费用也应当由施工单位赔偿。这个案件最后裁决结果:房产公司和施工单位均承担一定责任。
这个案例，确立了业主、房产公司、施工单位在房屋交付后发生质量问题在房产公司、施工单位都未尽修复责任情况下的赔偿原则。
这个赔偿原则就是开发商、施工单位都要对房屋质量缺陷引起的索赔承担责任，开发商和施工单位之间的责任范围，应当按照一个合理的原则来分配和确定。作为开发商来讲，它对业主负有及时保修、及时止损、防止损失扩大的义务，作为施工单位来讲，在接到开发商的报修函后，应及时派员修复，施工单位不能因为有质量保修金留存在建设单位而免除了其及时修复的义务。如不履行修复义务，施工单位仍然是要对开发商承担相应的责任的。
当然，我上面所讲的，仅是房屋质量问题引起索赔的一个方面，因房屋质量问题引起的索赔方式很多，很多情形下，房屋的买受人也可以直接向房屋施工单位提起索赔，如根据《合同法》第282条的规定“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任”。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第41条规定:建设工程在保修范围和保修期限内发生问题，施工单位应当承担责任，并对造成的损失承担赔偿责任。当然，除质量保修范围和保修期限之外的因房屋主体结构等根本质量而引起的买受人财产、人身损害，施工单位将承担终身责任。
讲上面这个案例，目的是提醒房开公司，对于解决房屋质量问题，对业主来讲，他是有选择权，他可以根据商品房买卖合同的约定直接追究开发商的责任，在很多种情形下也可以直接向工程施工单位索赔，甚至直接将二方主体都列为被告。但作为开发商，一旦发现质量问题或接到质量问题的投诉，我们认为二步工作是必须要做的:第一、马上向施工单位发函要求修复，质量问题严重的，应要求施工单位、原设计单位、监理公司等一并查明质量问题的原因，提出修复方案。第二、在施工单位没有及时回应的情况下，开发商应当自行或委托其他单位先行修复，有关费用在质保金中扣除，不足部分可以向施工单位追索。引起业主人身或其他财产损害的，只要开发商尽到上述职责，即使开发商先行赔付给业主，开发商仍有权全部就上述赔付向施工单位追偿。
