这笔二手房转让营业税该不该征

范文一：这笔二手房转让营业税该不该征？

2016.3.29中国税务报金晓鹏本报记者曲明

随着房地产行业去库存税收优惠虹吸效应的逐步显现，如何界定二手房购买是否满2年成为备受关注的问题，因为这直接决定二手房交易者是否缴纳营业税（自5月1日起改征增值税）。天津一市民近日为此甚至打上了官司。

2月25日，天津市民韩某一纸诉状将某地税局告上法庭，诉自己被该局要求按缴纳购房契税的时间缴纳二手房交易营业税，不公平。法庭上，原告、被告各持己见，控辩激烈，法官调解无果，宣布择日判决。在房地产去库存、一线城市房价飙升的背景下，这起“民告官”案引发广泛关注。

控辩焦点：

买房“满2年”从何算起

这起诉讼案还要从3年前说起。

2013年3月12日，韩某与一家房地产开发公司签订《经济适用住房买卖合同》，在天津市购买了一套居住用房。他于2014年5月23日缴纳房屋契税，同年6月12日取得房屋产权证明。2015年4月8日，韩某将该住房对外转让。2015年5月7日，他到税务机关办理销售房屋纳税申报，应税务机关的要求按房屋交易额缴纳了5万余元营业税及其附加。

完税后，韩某向税务机关提起了行政复议，认为自己符合二手房交易免征营业税的条件，不应缴纳5万多元税款。复议机关经过复议，维持征收机关的征税决定。不久，韩某将有关征收机关和复议机关列为共同被告，向人民法院提起行政诉讼，同时要求对有关税收文件附带审查。

韩某没请律师，法庭上自己辩诉。他说，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）第三条规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。比照来看，自己所转让房屋是于2013年3月签订合同购买的，手里的物业费收据、物业办理入住手续单等证据，都能证明其2013年3月已经购买并入住该房屋。自2013年2月起到2015年4月房屋转让时，自己购买该房屋的时间已经满2年，应当享受免征营业税及其附加的税收优惠。

被告税务机关负责人当庭指出，原告引用的有关政策已失效，适用政策应是《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）。按照国税发〔2005〕89号文件规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购房时间。根据国税发〔2005〕172号文件规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。本案中，韩某所转让住房的房屋产权证取得于2014年6月12日，契税完税证明填发于2014年5月23日。按照现行税收政策规定，其购房时间应当认定为2014年5月23日。于是，截至2015年4月8日韩某对外转让房屋时，其购房年限应认定为不足2年，应全额缴纳转让住房营业税及其附加。

税理分析：

购房时间有关规定不尽合理

旁听完法庭辩论过程，被告单位法制部门一位人员表示，本案反映，现行有关红头文件中存在一些问题，如“公”“私”房产处理不公平、割裂买卖行为、背离客观实际等，基层税务机关作为政策执行部门，成为被告在所难免。

二是房屋“卖出”和“买入”中间有“空档期”。韩某买房是开发商营业税纳税义务的发生时间，即开发商“卖出”时间，应为售房合同签订的时间。韩某购房时间，即“买入”时间，应为开具契税完税证明的时间。同一笔房屋交易，买和卖属于同时发生，税法上却强制将其割裂开，这种“空档期”令纳税人对有关税收政策难以理解。

三是税政上的购房时间并非实际购房时间。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。韩某与房地产开发公司签订了购买合同，开发商办理了交付手续，而且韩某还提供了与相应的物业费收据、物业办理入住手续单、垃圾清运费收据等证据，虽然没有办理产权手续，缴纳契税，客观上已经形成了购买，“文件”完全背离了客观经济事实。

公开资料显示，早在2008年，海南省政府就出台琼府﹝2008﹞74号文件，规定“购房时间以购房发票的时间为准”，同时海南省地税局出台琼地税发﹝2008﹞120号解释性文件，规定琼府﹝2008﹞74号文件第十条中的购房时间，可以购房发票（第一张发票）的时间为准。2014年，海南省地税局出台2014年第9号公告，规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。但2015年12月，海南省地税局再次出台2015年第7号公告，废止了2014年第9号公告，继续执行琼府〔2008〕74号文件“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发〔2008〕120号文件第十条中的有关规定。贵阳市地税局2009年也曾将购房时间认定标准调整为购房合同签订日期，规避税收执法风险效果明显。这或许是考虑到了现实需要。

专家建议：

红头文件应尊重客观事实

一位税务专家表示，税法是以各种经济活动或经济现象作为课税对象，应当充分尊重客观经济事实，在此前提下设计税收的主客体、征管等具体制度，合理分享纳税人的经济收益。

本案中，尽管韩某未及时缴纳契税，但不能否定其购房并自住超过2年的客观事实，按照现行税法的有关规定，税务机关只能认定其购房时间不足2年。而这背离了客观的经济事实，违反了税收中性原则。

于老百姓而言，对“购买”最朴素的理解就是一手交钱，一手交货。因为这种理解，二手房交易现实中，因未及时办理房屋产权手续、未及时缴纳契税，导致不满2年或5年征收营业税的“民告官”情况并非个案。有关政策表述应贴近实际，特别是涉及老百姓切身经济利益的税收事项。

从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增范围，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》已明确继续沿用满2年免征政策，建议决策部门在制定具体配套政策时，对此问题予以考虑，遵循实质重于形式的原则，按照发票开具时间或实际购买时间确认购房时间。

同时，有关方面在制定税法时，要依据上位法进一步增强税法的确定性和协调性，以利于纳税人和各地税务机关准确理解、正确适用，避免产生理解争议，规避执法风险，提升税收征管法制化水平。

该专家另外指出，需要说明的是，按照契税暂行条例第八条和第九条规定，纳税人应当在房屋权属转移合同之日起10日内，向税务机关办理纳税申报，并按核定的期限缴纳税款。本案中，韩某不能享受免税政策是由韩某不积极履行契税纳税义务造成，他提醒广大消费者，在购房后应及时履行纳税义务，以防产生滞纳金和本案所述的不利影响。

范文二：这笔二手房转让营业税该不该征_金晓鹏

这笔二手房转让营业税该不该征_金晓鹏

中国税务报/2016年/3月/29日/第B03版

法治视点

这笔二手房转让营业税该不该征,

金晓鹏本报记者曲明

随着房地产行业去库存税收优惠虹吸效应的逐步显现，如何界定二手房购买是否满2年成为备受关注的问题，因为这直接决定二手房交易者是否缴纳营业税(自5月1日起改征增值税)。天津一市民近日为此甚至打上了官司。

控辩焦点:

买房“满2年”从何算起

这起诉讼案还要从3年前说起。

2013年3月12日，韩某与一家房地产开发公司签订《经济适用住房买卖合同》，在天津市购买了一套居住用房。他于2014年5月23日缴纳房屋契税，同年6月12日取得房屋产权证明。2015年4月8日，韩某将该住房对外转让。2015年5月7日，他到税务机关—————————————————————————————————————————————————————

办理销售房屋纳税申报，应税务机关的要求按房屋交易额缴纳了5万余元营业税及其附加。

完税后，韩某向税务机关提起了行政复议，认为自己符合二手房交易免征营业税的条件，不应缴纳5万多元税款。复议机关经过复议，维持征收机关的征税决定。不久，韩某将有关征收机关和复议机关列为共同被告，向人民法院提起行政诉讼，同时要求对有关税收文件附带审查。韩某没请律师，法庭上自己辩诉。他说，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发,2005,26号)第三条规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。比照来看，自己所转让房屋是于2013年3月签订合同购买的，手里的物业费收据、物业办理入住手续单等证据，都能证明其2013年3月已经购买并入住该房屋。自2013年2月起到2015年4月房屋转让时，自己购买该房屋的时间已经满2年，应当享受免征营业税及其附加的税收优惠。

被告税务机关负责人当庭指出，原告引用的有关政策已失效，适用政策应是《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)。按照国税发〔2005〕89号文件规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购房时间。根据国税发〔2005〕172号—————————————————————————————————————————————————————

文件规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。本案中，韩某所转让住房的房屋产权证取得于2014年6月12日，契税完税证明填发于2014年5月23日。按照现行税收政策规定，其购房时间应当认定为2014年5月23日。于是，截至2015年4月8日韩某对外转让房屋时，其购房年限应认定为不足2年，应全额缴纳转让住房营业税及其附加。

税理分析:

购房时间有关规定不尽合理

旁听完法庭辩论过程，被告单位法制部门一位人员表示，本案反映，现行有关红头文件中存

在一些问题，如“公”“私”房产处理不公平、割裂买卖行为、背离客观实际等，基层税务机关作为政策执行部门，成为被告在所难免。

一是“公”“私”房购房时间规定不公平。国税发〔2005〕172号文件对购买公有住房的购房时间认定标准也作出了规定，即以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上的注明时间，按照“孰先”原则确定。但是，对购买私产房的，却将购房合同、购房发票等购房证据排除在外。同样是住房，因房屋性质不同，实行不同的购房时间认定标准，有悖于税收中性原则。二是房屋“卖出”和“买入”中间有“空档期”。韩某买房是开发商营业税纳税义务的发生时间，即开发商“卖出”时间，应为售房合同签订的时间。韩某—————————————————————————————————————————————————————

购房时间，即“买入”时间，应为开具契税完税证明的时间。同一笔房屋交易，买和卖属于同时发生，税法上却强制将其割裂开，这种“空档期”令纳税人对有关税收政策难以理解。

三是税政上的购房时间并非实际购房时间。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。韩某与房地产开发公司签订了购买合同，开发商办理了交付手续，而且韩某还提供了与相应的物业费收据、物业办理入住手续单、垃圾清运费收据等证据，虽然没有办理产权手续，缴纳契税，客观上已经形成了购买，“文件”完全背离了客观经济事实。公开资料显示，早在2008年，海南省政府就出台琼府,2008,74号文件，规定“购房时间以购房发票的时间为准”，同时海南省地税局出台琼地税发,2008,120号解释性文件，规定琼府,2008,74号文件第十条中的购房时间，可以购房发票(第一张发票)的时间为准。2014年，海南省地税局出台2014年第9号公告，规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。但2015年12月，海南省地税局再次出台2015年第7号公告，废止了2014年第9号公告，继续执行琼府〔2008〕74号文件“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发〔2008〕120号文件第十条中的有关规定。贵阳市地税局2009年也曾将购房时间认定标准调整为购房合同签订日期，规避税收执法风险效果明显。这或许是考虑到了现实需要。

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专家建议:

红头文件应尊重客观事实

同时，有关方面在制定税法时，要依据上位法进一步增强税法的确定性和协调性，以利于纳税人和各地税务机关准确理解、正确适用，避免产生理解争议，规避执法风险，提升税收征管法制化水平。 —————————————————————————————————————————————————————

该专家另外指出，需要说明的是，按照契税暂行条例第八条和第九条规定，纳税人应当在房屋权属转移合同之日起10日内，向税务机关办理纳税申报，并按核定的期限缴纳税款。本案中，

韩某不能享受免税政策是由韩某不积极履行契税纳税义务造成，他提醒广大消费者，在购房后应及时履行纳税义务，以防产生滞纳金和本案所述的不利影响。

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范文三：二手房营业税

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二手房营业税

编辑

锁定

营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和

个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

中文名

二手房营业税

外文名

Second-hand housing sales tax

属性

流转税

法律

财税[2015]39号

营业税

计算方法

契税

印花税

营业税

收取标准

纳税办法

营业税

编辑

2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

计算方法

编辑

二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同。

二手商品房税费:

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适

用房不属此类。

二手房营业税

契税

成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释:非普通住宅——凡是“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

印花税

二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

营业税

税率5.55%，卖方缴纳。

2015年3月30日财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税,2015,39号)

?个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

?上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发,2005,26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发,2005,89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发,2005,172号)的有关规定执行。

?本通知自2015年3月31日起执行，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税,2011,12号)同时废止。

如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都需要全额征收营业税。[1]

营业税

编辑

国家营业税[2]

暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.65%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税[3]

。

2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理**主持召开的国务院常务会议上，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2011年1月26日由国务院总理**主持召开国务院常务会议，会议要求个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税。

2015年3月30日为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，个人住房转让营业税征免时限再次回复到2年。

政策变迁:

1999年08月01日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字【1999】210号)

2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税【2006】75号)

2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2008】174号)

2009年01月01日《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财税部、国家税务局令第52号)

2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2009】157号)

2011年01月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)

2015年03月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2015】39号)

收取标准

编辑

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发,2005,26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发,2005,89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发,2005,172号)的有关规定执行。

纳税办法

编辑

1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.65%;

2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.65%;

3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。

参考资料

2015年二手房交易税费怎么算?

(个人房源网[引用日期2015-04-7]

全额征收“对焦”非普通商品房

营业税调整

词条标签:

经济

，

房地产

范文四：二手房营业税

是否要征，房子性质

一、非住房:卖价减去买价，差额征5%营业税, 无论是否超过5年二、普通住房:不足5年差额征，超过5年，免征

三、不足5年全额征，超过5年，差额征

2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。12月22日，财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)执行国务院会议的决定。

关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税〔2009〕157号一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。计税依据:

非普通:不足5年全额征，超过5年，差额征

普通:不足5年差额征，超过5年，免征

在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。售价明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权核定其售价。一般地方都分地段分房型确定最低计税价格。

普通住房标准

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:

1、住宅小区建筑容积率在以上、

2、单套建筑面积在120平方米以下(各省、自治区、直辖市要根据实际情况适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%，也就是144平方米以下) 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

5年的确定

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期确定购买房屋的时间

同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。

范文五：二手房营业税

二手房营业税国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

在2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理**主持召开的国务院常务会议上，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 [2][1]

二手房营业税收取标准

1.个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

2.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3.个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。5.55%

4.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房（144平方米以内）主要是对外销售的，免征营业税。

二手房营业税缴纳办法

1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；

2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；

3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；

4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。

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