我想听她的演唱会
范文一：房地产行业分析
房地产行业分析：
中国目前房地产问题想必是每一个百姓都十分关心的问题，也是大家所敏感的
话题，不光是作为普通人来说，就房地产作为市场经济的一般分来说，房地产业算是目前中国最活跃，最琢磨不透，最不稳定的经济组成部分，尤其是最近几年，房地产可谓是火爆企业，创造了一个又一个中国大富豪，而这些原因和现象无不是目前市场不规范情况下各个因素导致的中国房地产高利润所致。中国房地产经济的泡沫成分一直很高，市场发育不良，同时随着贫富差距的不断拉大，市场各活跃分子的炒作，以及许许多多投机分子的乘虚倒把，是中国房地产各参与者和个利益上和个利益节点环节都与国外成熟房地产市场有很大差异。由于未来房地产各个环节，各个利益链，价值链将会在市场经济下不断调整，所以现阶段中国房地产也将进入调整区，慢慢步入规范方向。大致是大吃小，优吃劣，强吃弱。经营不好的将会转行，调整企业经营结构和调整企业战略。
一、房地产业的生命周期
房地产行业生命周期是指在经济发展过程中房地产产业扩张与收缩的交替过程，表现为复苏、繁荣、衰退和萧条。循环出现的周期性波动现象每个阶段都有各自的波动特征在持续时间、波动幅度、波动频率、扩张期和收缩期的持续时间比例上均有所不同。
我国房地产业发展较快，房地产业各个指标绝大多数呈上升状态，只有指标的增长率呈现
上升、下降相互交替的周期波动形态。因此，我国的房地产周期主要表现为增长率波动。本报告仅以房地产年投资额增长率为衡量指标来划分我国的房地产周期因为只有实际的房地产年投资额才能比较真实的反映每年的房地产市场状况。
我国房地产市场可分为三个周期。第一个周期：1985年-1990年。真正意义上的我国房地
产是在1985年城市经济体制改革后才出现的到1991年间刚好经历了一个从无到有的循环周期。在该阶段房地产从无到有并在1987、1988
年间取得第一次的蓬勃发展到1988年到达了投资的顶峰随后国内房地产
市场进入了治理整顿阶段政府针对过热的房地产业实施了宏观调控房地产行 中国房地产业分析报告
19
业受到了较大的影响最终在1990年跌落到这一周期的谷底1990年房地产开
发投资额首次出现负增长。
第二个周期从1991年-1997年。这一周期的发展是以1992年**南巡
讲话和党的十四大召开为契机的1992年是我国房地产业发展的一个历史转折
点在**南巡讲话的带动下我国对外开放及市场化改革的步伐加快。全国
房地产价格放开政府审批权利下放金融机构开始发放房地产开发贷款当时
央行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于房地产信贷部的委托贷款房地
产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展到1993年达到顶点。1992
年至1993年上半年房地产业的迅速发展也带来了许多亟待解决的问题如土地
供应失控、房地产投资结构不合理、规模失控、收益分配失衡以及市场不规范等
等。为了有效解决房地产业超常发展中存在的问题从1993年7月份开始国
家开始对房地产业实施宏观调控政策严格收缩银根规定房地产公司不得上市
融资。此次宏观调控取得了卓有成效的效果房地产业开始步入调整和理性发展
阶段房地产投资势头有所减缓投资结构趋于合理房地产法规体系逐步建立。
第三个周期1998年至今。这是一个以稳定为发展特征的周期1998年我
国开始住房制度改革放开房地产市场这些促进房地产的政策开始逐渐发挥作
用极大刺激了我国房地产市场的再一次发展。1998年开始国内房地产开发
投资恢复活跃房地产投资完成额增长率开始逐步回升。对第三个周期进一步分
析后可以很明显的发现1997年以来的本轮周期比前两个周期显得平缓得多
没有出现过去的大起大落增速比较平稳。1997年-1999年为该轮周期的复苏期
此后从1999年至今一直是这轮周期的发展期。2003年后因局部地区出现投资
过热引发新一轮宏观调控房地产投资增速开始下降但没有直线下落从
2005年开始又小幅回升并在2010年再次达到一个小高潮。相关研究表明当
房地产投资增长率保持在20%-30%时其对经济增长的带动是最为有利的。我国
房地产行业投资增长率自2000年起至今一直维持在该范围内说明现阶段我国
的房地产市场仍处于健康发展阶段。
二、房地产业的价值链分析
三、房地产业的经济经济特征框架
四、房地产业的五力模型分析
三、 内部环境分析
一 生命周期分析 中国房地产业分析报告
20
二 产业链分析 1. 基本情况分析
我国房地产产业链伴随着房地产业的发展而逐步形成房地产产业链可以定
义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所涉及的相关部门之间的连接关系。
房地产业牵扯的产业链很长上下游共涉及50多个行业。经过10多年的发展
房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。这条产业链具有如下特
点
首先房地产产业链基本形成各环节依存度逐渐增强。中国的房地产产业
链已涉及到以下几大环节即资金、土地、设计、开发、施工、销售和最后的物
业管理。在整个链条中资金贯穿于整个开发过程的始末而在这个过程中也涉
及到了包括金融机构、政府、开发企业、规划设计部门、建筑企业、中介代理企
业、物业管理公司等众多机构它们之间的依存度正逐步增强其中任何一个单
位或机构的工作出现纰漏都可能对整个产业链的良性发展带来阻碍。
其次开发企业完成职能转变产业链专业化程度逐步加强。在房地产业
发展初期最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是从实施、建造、卖房、
管理几乎都由一家开发商独立完成的“香港模式”。但是随着代理销售、设计
以及顾问等专业中介机构的快速发展市场细分和专业分工逐步兴起产业链上
的各个企业角色定位越来越清晰而开发企业则由全能型开发逐步过渡到专业开
发将全部或部分业务外包出去借助行业的资源和力量共同完成开发。因此
产业链开始向专业化靠拢集约化程度也开始加强和提升链上各个实体各司其
职分工开始明确建筑交由专业的建筑公司销售交由专业的代理公司物业
管理交由专业的物业公司开发企业则专注于开发。
2. 上游行业分析
从主要上游行业来看上游行业是房地产行业原材料的来源钢铁行业、建
材行业和机械行业等截至目前仍未完全走出金融危机的低谷这将直接影响房地
产业的发展。当然从另一个角度来看由于钢铁、建材等行业产能过剩行业
内部竞争加剧使得房地产企业在获得原材料等方面将具有更大的议价空间。与
此同时据相关机构统计我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻 中国房地产业分析报告
21
璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中房地产业对这些产业的发
展能起到11.17的促进作用即每100元的房地产销售能带动相关产业117
元的销售因此房地产业繁荣会对相关行业的发展产生重要影响同时相关
行业的价格变动趋势对房地产行业的影响也不容忽视。
虽然在国家宏观调控力度的影响下以钢材为主的建材市场可能在短期内会
出现价格回落态势但综合多方面的情况分析认为从中长期来看建材产品价格
将稳中略升这种判断主要是基于两方面考虑一是我国经济重化工业特征明显
钢材产量尽管达到了全球第一的位置但与发达国家相比人均占有水平还较低
增长潜力雄厚这将使得我国的钢材消费保持旺盛局面二是西气东输、南水北
调等工程以及高速公路、城市基础设施建设等都会对建材产品特别是钢铁、
水泥、玻璃的需求产生持续的拉动作用因此有理由对今后以钢材为主的建材
产品市场需求继续看好价格也将呈现新一轮上涨趋势。
房地产企业施工总成本中原材料约占40%-50%人工成本约占5%-10%原材
料价格持续上涨将使房地产企业开发成本大幅上升这部分上升的成本势必会转
嫁给消费者引起房地产价格波动或使开发企业利润降低。
3. 下游行业分析
从主要下游行业来看2010年以来国家为了遏制房价过快上涨相继出台
两轮调控政策在“限贷、限购、限价”的楼市调控措施影响下房地产市场成
交量大幅萎缩下游家居行业遭遇考验。尽管引发家居业大幅回调的原因还包括
人民币升值、劳动力成本增加以及全球经济滑坡等诸多制约因素但房地产市场
的低迷无疑是主要原因消费者购房意愿下降传导到下游导致家居业内需萎缩
销售下滑。国家统计局发布的数据显示2011年全国家具产量6.98亿件同比
增长8.3%增幅同比回落19.5个百分点实木木地板生产1.14亿平方米同
比增长9.2%增幅同比回落12.3个百分点。
和建材市场遇到的情况相似房地产市场低迷也导致室内家居所需的家电用
品需求量降低这在家用电热水器行业表现尤为明显。国家统计局发布的数据显
示2011年家用电热水器行业销售2335.4万台行业产销率为95.8%期末库
存比年初增加124.2%。 中国房地产业分析报告
22
房地产行业下游的另一重要行业则是物业管理行业物业管理位于房地产行
业产业链条的最末端其发展的好坏对房地产行业发展起着举足轻重的作用。但
是近几年来虽然物业管理行业自身不断发展完善但其行业内部问题仍然较
多主要是行业集中度较低全国物业管理企业的数量较多但规模都较小经
营管理水平参差不齐。有数据显示2011年近半数物业管理企业未能盈利反
料价格持续上涨将使房地产企业开发成本大幅上升这部分上升的成本势必会转
嫁给消费者引起房地产价格波动或使开发企业利润降低。
3. 下游行业分析
从主要下游行业来看2010年以来国家为了遏制房价过快上涨相继出台
两轮调控政策在“限贷、限购、限价”的楼市调控措施影响下房地产市场成
交量大幅萎缩下游家居行业遭遇考验。尽管引发家居业大幅回调的原因还包括
人民币升值、劳动力成本增加以及全球经济滑坡等诸多制约因素但房地产市场
的低迷无疑是主要原因消费者购房意愿下降传导到下游导致家居业内需萎缩
销售下滑。国家统计局发布的数据显示2011年全国家具产量6.98亿件同比
增长8.3%增幅同比回落19.5个百分点实木木地板生产1.14亿平方米同
比增长9.2%增幅同比回落12.3个百分点。
和建材市场遇到的情况相似房地产市场低迷也导致室内家居所需的家电用
品需求量降低这在家用电热水器行业表现尤为明显。国家统计局发布的数据显
示2011年家用电热水器行业销售2335.4万台行业产销率为95.8%期末库
存比年初增加124.2%。 中国房地产业分析报告
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房地产行业下游的另一重要行业则是物业管理行业物业管理位于房地产行
业产业链条的最末端其发展的好坏对房地产行业发展起着举足轻重的作用。但
是近几年来虽然物业管理行业自身不断发展完善但其行业内部问题仍然较
多主要是行业集中度较低全国物业管理企业的数量较多但规模都较小经
营管理水平参差不齐。有数据显示2011年近半数物业管理企业未能盈利反
映了多数企业生存状况的困难缺乏可持续长远发展的经济基础这对房地产行
业的发展是极为不利的。因此应该加快物业管理行业发展的步伐使其与房地
产行业发展同步。 三行业竞争状况分析 在此我们运用波特五力模型对房地产行业
的竞争力进行分析。就房地产行业
而言该行业环境包括这样一组因素新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、
买方讨价还价的能力、替代品的威胁在现有的条件下几乎不存在这种威胁本
文暂不予分析及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行
业和它的竞争行为。总的来说这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利
润能力。
1新进入者的威胁
A.进入障碍。外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低从而对我国房地产
发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇国外房地产企业及其
相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国市场竞
争机制的全面引进将给国内企业带来前所未有的压力。对大多数企业来说由
于缺乏市场竞争力和规模扩张力势必被迫退出房地产市场而更大的市场分额
可能被外资、外商所拥有。这对多数发展商来说不只是一种挑战而是面临十
分严重的生存危机。
B.产品差异化。随着时间的推移顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。
这种认知会给企业带来进一步服务的机会使广告变得有效企业也将可以领先
其他公司向顾客提供产品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对
原先产品的忠诚它们经常采用更低的价格相抗衡随之企业利润相应减少。我 中国房地产业分析报告
23
国房地产业中的各个企业不管是新加入者还是在位竞争者采用差异化都尤为
重要而要实现差异化战略企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争
中脱颖而出强化特色经营是必由之路同样的商品附加不同的服务其特色就
不一样对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务比较优
势就转化为竞争优势或进一步转化为企业的核心竞争力。
C.资本要求。在新的行业竞争要求企业有足够的资源投入。即使新的行业
很有吸引力企业也可能没有足够的资本成功进入市场寻求合适的市场机会。
而房地产业就是这样的企业它要求企业有足够、大量的资源投入否则要进入
房地产业也是很困难的。
D.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定作为新
进入者要密切关注政府的政策法规从中权衡轻重依政策办事。
2供应商讨价还价的能力
我国的住宅产业是一个巨大的市场无论是国外的房地产开发商还是材料、
产品的供应商都密切关注这一市场。当关税降低之后外国木材进口量将加大
用于住宅建设房地产开发过程中使用大量建材如钢筋、机电产品如空调、
电梯和卫生洁具随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽国外产品
将大量充斥国内市场并对国内产品产生巨大冲击首当其冲的就是导致国产商
品的价格下降。单就房地产产业来说这或许是有利的。
3买方讨价还价的能力
企业作为供给方总是想方设法提高价格而买方会尽量压低价格。目前我
国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上我国财
富分配贫富悬殊并且财富集中在少数人手里开发商看准的是这些人的需求。
因此我国房地产市场偏向档次高的客户普通的低档房盖得很少即便盖了低档
房也很难卖出低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对
于开发商来说是较弱的。
4当前竞争对手之间竞争的激烈程度
行业内的企业相互制约一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此企业
为了追求战略竞争力和超额利润必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战
中国房地产业分析报告
24
者有一个显著的改善市场地位的机会本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同
一行业中的企业很少有完全相同的他们在资源和能力方面各有不同并努力使
自己与竞争者不同。通常地企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的
方面努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。价格、质量和创意等都是展开
竞争的主要方面当然不同的行业展开竞争的方面不同。
A.同行企业的数量。有很多公司参与竞争的行业竞争通常很激烈。但在另
一方面一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业也会有竞争。房地产行
业应该就属于后者。一般情况下某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头
垄断着那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力对于维持企业竞
争优势是至关重要的。与单纯依赖某一主导战略的企业相比能够成功地执行成
本领先与差异化战略整合的企业会处于一种更加有利的位置。
B.行业增长程度。当一个市场正在成长的时候企业会尽量将资源用在有效
地满足不断扩充的顾客群的需要上。在成长的市场中企业有相对少的压力去竞
争对手那里争夺顾客。房地产业市场处于成长之中在争夺顾客方面的压力相对
或
较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管当然也有价格。
不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同由此来决定自己的选择。
C.高额固定成本。房地产是个特殊的行业它的“产品”就是固定资产耗
资大风险大。一般而言这一点阻止了进入此行业的企业的数量使得该行业
相对其他行业竞争程度小。
D.高的退出成本。房地产业的特殊性决定了一旦进入这个行业特别是已
经开始进行房地产开发如果想半途而退成本是相当大的人、财、物已经投
入真正的“产成品”还没有出来这是个两难的境界。如经常看到的“烂尾楼”
就是这种情况原因是多方面的。要想尽量避免这种事情的发生就要进行周密
的开发前的可行性分析与规划。
通过对房地产五种力量的分析投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判
断看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说竞争力量越强
行业中的投资者能够获得的回报就会越低。相反有吸引力的行业通常具有高的
进入障碍供应商和买方没有什么讨价还价能力替代品的竞争很弱竞争对手
之间的竞争程度中等。从文中对房地产业的五力模型分析可知房地产业是一个 中国房地产业分析报告
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十分有吸引力的行业这也是房地产业成为热点原因所在。
范文二：房地产行业分析
房地产行业分析
以土地和建筑物为经营对象，从事房
地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
分析内容
???国家政策对房地产行业的影响
行业供需分析房地产企业转型
?区域战略规划?跨界其他行业转型?产业链延伸
?2015年以来央行五次降准降息?2015年330新政
?“一带一路”区域型战略构想
?《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》推动新城镇建设?设立自由贸易试验区
2015年以来央行五次降准降息
2015年330新政
两年以上普通住房销售
二套房首付降低刺激改善类住房需求
公积金政策购房门槛降低
接受公积金的楼盘较少公积金政策难以奏效
免征营业税
二手房、“次新房”供应量增加。
进一步刺激改善类住房需求的增长
注：330新政是指在2015年3月30日中央发布的三大房地产政策??
对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买第二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
?个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
“一带一路”区域型战略构想
国际运输便利化，促进人口流动，人口流动是城市发展房地产行业的重点要素。投资贸易便利化，商建自贸区，经济发展带动房地产业发展。
“一带一路”沿线有许多房地产市场处于待开发状态的发展中国家和地区。向房地产市场处于待开发状态的国家和地区输出我国的技术和管理理念。
????
《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》推动新城镇建设
设立自由贸易试验区
小结：
?总体来看，在国家经济转型的过程中，对房地产行业有较大影响的政策主要是区域型战略规划及新城镇建设。
?区域型战略对房地产行业的提振作用是持续的，而新城镇建设
对房地产行业的影响则需要经过一定的时间才能够显现。
经过2013—2014年度房地产市场整体行情黯淡，2015房地产市场在政府政策驱动下表现出回暖趋势，但仍有整体延
续衰退迹象。
供给分析
图2.1 年度商品房销售额
商品房销售面积(万平方米)
100000
0.300.25
14000012000010000080000600004000020000
图2.2 商品房销售面积
0.500.400.300.200.100.00-0.10-0.20
商品房销售额（亿元）
80000600004000020000
2010年
2011年
2012年
2013年增长率
2014年
销售额
0.050.00-0.05-0.10
增长率
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
商品房销售面积增长率
??2014年全国商品房销售面积120648.54万平方米，同比下降25%，商品房销售额76292.41亿元，同比下降31%。
销售额跌幅超过销售面积跌幅，说明2014年商品房均价略有下降。
2014年
增长率
0.200.150.10
图2.3 年度新开发面积及增长率
）
2500000.5米0.4方2000000.3平万1500000.2率
（1000000.1积增长?面50000
0发-0.1
开0-0.2
新?新开工面积增长率
图2.4 年度房地产开发投资额
)
1000000.35元亿800000.30(额600000.25率
0.20长资投400000.15增发20000
0.10开0.05产0
0.00
地房投资额增长率
数据来源：国家统计局
供给分析
房地产开发投资亿元，同比下降95035.6110%。房屋新开工面积
179592.49降24%。
万平方米，下
供给分析
图2.5 2015年月度投资累计值
90000
12
10
800007000060000500004000030000
房地产投资_累计值(亿元)
6420
2000010000
2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月
?1-10 月房地产累计开发投资为78801亿元，同比增长2.0%。相比2014 年1-10 月同比增长
12.4%而言，2015 年1-10月减少10.4 个百分点。
累计增长(%
8
图2.6 2015年新开工面积
米
140000方平120000万100000(值计80000累_60000
积面40000工施20000
工开0
新月
月
月
月
月
月
月
月
月
234567890产年年年年年年年年1地55555555年111111115房0000000012222222202新开工面积累计增长率
数据来源：国家统计局
0-2-4-6-8率
长-10增-12计-14累-16-18-20
供给分析
新开工面积9 、10月有所回升。房地产企业投资意愿整体偏弱。
??
供给分析
我们预计：
?由于销售下滑导致房地产开发企业去库存减缓，从未来开发进
程不会恢复。
?由于市场销售的增长下降，房地产企业普遍开始持谨慎态度，
适度开发也成为大多数房地产开发企业的策略。
需求分析
图2.8 存量房户型比例
图2.7 到达25周岁进入置业人口及增长率
（向前推移到1994年处为44岁）
四居室及以?销售下降的主要因素是供需结构在发生着变化，中国住房的刚性需求转为改善性需求。
?需求增长下降，未来几年房地产不会太热。
需求分析
图2.9 2015月度商品房销售面积
商品房销售面积_累计值(万平方米)
50-5-10-15-20
图2.10 2015月度商品房销售累计额
商品房销售额_累计值(亿元)
10
600005000040000300002000010000
20151050-5-10-15-20
900008000070000600005000040000300002000010000
累计增长(%)
销售累计值累计增长率商品房销售额累计值累计增长率
数据来源：国家统计局
?1-10月房地产累计销售面积同比增加7.5%，比去年同期增加7.2%。?1-10 月商品房累计销售额达到64790 亿元，较去年同期增加14.9%
累计增长(%
小结：
未来房地产行业将进入缓慢复苏期，但由于现阶段房价过高，导致需求有限，房地产企业也减少了新项目的开发，房屋交易市场不容乐观。
不大，需要寻求新的发展方向。
因此，企业想单纯通过扩大销售额来推动业绩增长的可能性
目前房地产行业虽然面临下行的市场风险，但并不会成为夕阳行业，“转型”将成为该行业持续发展的动力。
房地产行业在国民经济中仍有发展空间
图3.1 美国房地产增加值及占比图3.2 日本房地产增加值及占比
?行业增加值是反映该行业发展一项指标，该指标越高，说明行业越成
熟。
?美国和日本的房地产市场较为成熟，我们以这两国的指标作为参考。
房地产行业在国民经济中仍有发展空间
图3.3 中国房地产增加值及占GDP比例
450007.00%400006.00%
35000300005.00%25000
4.00%200003.00%150002.00%100005000
1.00%0
0.00%
2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年
房地产业增加值(亿元)占比
数据来源：国家统计局
日本90年代地产行业泡沫与转型
日本在80年代土地的购置费用增长了近4倍，中国近十年的土地购置费用增长了近6
倍，土地购置费用的大幅上升，说明土地开发的需求在不断增加，间接说明了当时房地产行业的过分的繁荣。
表3.1 中日两国土地购置费对比
数据来源：国泰安数据库
表3.2 中日两国房地产投资额对比
日本90年代地产行业泡沫与转型
中日两国在不同时期的年均房地产投资额增速
都超过了10%，特别是中国在不到十年的时间增长了近5倍，这虽然要考虑到中国目前经济发展状况及国家对房地产也得支持等因素的影响，但这也说明
房地产对两国经济都居有举足轻重的作用。
日本90年代地产行业泡沫与转型
108642
图3.4 日本房价收入比
图3.5 中国房价收入比
87654321
198219831984198519861987198819891990
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
日本房价收入比
中国房价收入比
?两国房价均已超过普通居民的购买能力，但与日本上世纪更高。
80年代相比，我国房价收入比?中国如今的房地产泡沫与日本房地产业的发展情况作为参考。
80年代末90年代初的日本有很多相似之处，因此，我们可以将
日本地产企业转型典型案例
难波公园
通过将购物与观景、旅游一体化、组合化，来增添购物的乐趣与魅力，收到颇佳的效果。
“转型”已在路上，亮点不凡
与日本房地产业相比，当今中国的房地产行业同样存在巨大的泡沫和风险。
会带来给地产行业带来巨大红利。
参照日本地产企业转型成功的例子，我们相信转型在未来将那些正在转型的地产企业蕴含着巨大的投资机会。
区域型战略带来的地产红利
进将会带来投资机会。
跨界其他行业转型试水
跨界其他行业转型试水
产业链延伸
图3.6 房地产行业产业链
产业链延伸
图3.7 房地产企业在产业链中的角色
企业要抵抗行业整体下行的一个途径就是向各上下游进行产业链的延伸来降低成本、拓展经营渠道等。
存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，是房地产未来发展的新方向。
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产业链延伸
●告别散售，持有物业●商业模式转型：“开发—销售”转为“开发—自持”
●逐步将公司主要营收变为租金收入●O2O移动办公
房地产企业转型事例
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范文三：房地产行业分析
【报告名称】：中国房地产商业模式可行性研究及发展前景评估研究报告
【关 键 字】：房地产 房地产行业 房地产行业调研
【出版日期】：2009年11月
【报告格式】：PDF电子版或纸介版
【交付方式】：Email发送或EMS快递
【中文价格】：印刷版15000元 电子版16000元 印刷版+电子版17000元
【报告编码】：BC
【订购热线】：400-666-1917(免长话费)
中国房地产商业模式可行性研究及发展前景评估研究报告下载.doc
目? 录
第一章? ?房地产产业属性研究
第一节? ?产业内涵及外延
第二节? ?产业经济属性
一.?产业规模经济属性
二.?产业进入壁垒
三.?产业退出壁垒
四.?产业国民经济属性
五.?产业边际成本属性
第三节? ?产业发展周期研究
一.?发达国家产业生命周期
二.?中国房地产产业生命周期
三.?产品生命周期
第四节? ?产业产业价值链研究
一.?产业价值链分析
二.?产业核心价值分析
第二章? ?房地产商业模式产业链分析
一.?产业链组成及责任
二.?产业链各环节代表性企业
三.?产业链竞争结构钻石模型分析
四.?产业链各产业竞争塑造及趋势
第三章? ?房地产产业发展环境研究
第一节? ?政策环境
第二节? ?技术环境
第三节? ?社会环境
第四节? ?经济环境
第五节? ?资本环境
第四章? ?房地产市场现状及发展趋势
第一节? ?美国房地产市场
一.?美国房地产市场发展历程
二.?市场容量现状及预测
三.?市场竞争现状及预测
四.?商业模式发展现状
五.?商业模式存在的问题
六.?经验及启示
第二节? ?日本房地产市场
第三节? ?韩国房地产市场
第四节? ?欧洲房地产市场
第五节? ?中国房地产市场
第五章? ?房地产商业模式分析
一.?价值主张分析
二.?价值传导过程
三.?目标市场组成
四.?业务内容分析
五.?盈利模式分析
六.?收费模式分析
七.?营销模式分析
八.?其他
第六章? ?房地产商业模式可行性评估
第一节? ?商业模式评估体系
一.?商业模式评估标准
二.?商业模式评估内容
三.?商业模式评估方法
第二节? ?房地产商业模式的类型
第三节? ?房地产商业模式各类型评估对比
一.?外部环境
二.?客户价值
三.?持续赢利性
四.?资源整合有效性
五.?创新性
六.?可调整性
七.?运作效率
八.?抗风险性
第四节? ?房地产商业模式等级评估
第七章? ?房地产产业典型商业模式现状研究
第一节? ?开发模式
一.?商业模式内涵
二.?商业模式主体
三.?商业模式的发展现状
四.?商业模式面临的问题
五.?商业模式发展前景
第二节? ?经营模式
第三节? ?服务模式
第八章? ?国内外房地产典型商业模式解构
第一节? ?上海
一.?运营基础
二.?运营环节
三.?模式特色
四.?核心竞争力swot分析
五.?发展现状
六.?发展策略
第二节? ?北京
第三节? ?城都
第四节? ?深圳
第五节? ?广州
第九章? ?国内房地产商业模式机会与风险研究
第一节? ?优势
第二节? ?劣势
第三节? ?机会
第四节? ?风险
第十章? ?房地产商业模式发展建议
第一节? ?商业模式战略性建议
一.?客户价值
二.?发展方向
三.?产业价值链合作
四.?商业模式创新
五.?价值链定位
六.?盈利模式
第二节? ?商业模式策略性建议
一.?价值诉求
二.?营销策略
三.?品牌策略
四.?市场开发
五.?竞争策略
第三节? ?商业模式运营性建议
一.?产品和服务设计
二.?运营效率
三.?业务建模
四.?渠道组建
五.?供应链整合
六.?阶段性运营
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范文四：房地产行业分析
一、2010年楼市政策回顾
一)综合政策 (
1月7日，国务院办公厅颁布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称“国十一条”，通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。
通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给;合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;加强风险防范和市场监管;加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任。
4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，又称“新国十条”，通知指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责;坚决抑制不合理住房需求;增加住房有效供给;加快保障性安居工程建设;加强房地产市场监管。
9月29日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部出台《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》，又称“五项措施”，通知指出，为巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，进一步深入贯彻落实“新国十条”。通知要求加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制;完善房地产税收政策，加强税收征管;切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设;进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为;加快信息系统建设，加强舆论正面引导。
综合政策涵盖了众多方面的内容，包括信贷、土地、保障房、税收等，是中央部门及地方政府出台相关细则的依据和参考，综合政策的出台，往往能够起到逆转市场走势的效果。与过往的调控政策相比，2010年的综合政策引领的调控风暴可谓空前，三次调控的力度不断加码，但就目前实施的效果分析，2010年1-11月，全国商品住宅市场销售面积7.4万平米，同比增长7.4%，三次调控只是增加了整个房地产市场的波动性。
(二)金融政策
1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调
“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%，“新国十条”则明确了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。
2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高
从1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率，尤其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款
会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。只是2010年全年累计新增信贷7.92万亿元，虽然同比减少了17.4%，但却突破了全年7.5万亿的投放计划。此外，全年的货币投放同比增长19.3%，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。
3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息
10月19日晚，央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。12月25日晚，央行年内二度加息，自26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2010年7月份以来，国内CPI持续走高，11月同比增速高达5.1%，已经连续5个月同比增速超过3%，与一年期存款基准利率相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。
2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下，变得非常艰难。尽管国内CPI走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购房者的支付成本;另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。
(三)税收政策
3月9日，财政部和国税总局出台《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
5月26日，国税总局出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。6月3日，国税总局出台再度《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。
9月29日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税;90平方米及以下家庭唯一普通住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工作主要是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深圳、广州、成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土地增值税的积极性并不高。
(四)土地政策
1月21日，国土资源部出台《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，通知要求进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月11日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，又称土地新政“国十九条”，通知要求依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活
性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等土地调控政策。
9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，明确提出:企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
12月19日，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。
土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。2010年的土地政策有如下突出点:一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设的有效开展保驾护航;二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲置土地的清查与问责;三是行政干预土地成交的价格上涨，建立上报制度。
(五)保障房政策
3月2日，财政部出台《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》，通知要求多渠道筹集和落实棚户区改造资金，确保棚户区改造各项税费优惠政策落实到位，加强棚户区改造资金的使用管理和监督。
4月20日，住建部出台《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》，通知要求认真做好规划编制工作，加快棚户区改造，使棚户区群众的居住条件尽快得到改善，合理确定城市棚户区、国有工矿棚户区年度改造任务。
4月26日，住建部出台《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
5月5日，住建部出台《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，通知要求严格廉租住房建设和准入管理、强化租赁管理和服务，并切实加强监督管理。通知指出新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。
6月13日，住建部等七部委出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，通知指出，将通过公共租赁住房，解决城市中等偏低收入家庭住房困难，改善外来务工人员居住条件。
6月21日，住建部等六部委出台《关于做好住房保障规划编制的通知》，通知要求部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
10月26日，《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。
12月1日，财政部出台《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，为财政困难地区做好城市廉租住房保障工作提供支持。
2010年，国家层面分别出台了棚户区、经适房、廉租房及公租房等保障房相关政策，与往年保障房政策相比，2010年政府保障房建设重心转向公租房，并给予相关税收优惠政策。地方政府层面，成都、上海、广州、重庆等城市先后出台公租房实施意见，公租房为夹心层群体住房困难问题提供了解决途径。 二、10年楼市政策特点
一)调控政策“W”型走势 (
1月份，“国十一条”引领的2010年调控浪潮拉开序幕，一线城市作为政策调控的重点，其成交量在1月份总体维持了2009年的高位，其后受春节因素的影响，市场进入冬眠期，调控的效果也因此被消化殆尽。
3月份以来，一线城市市场成交量再次猛升，虽然两会对房地产市场的讨伐不断，但两会结束后的地王连出，无疑是对楼市调控的一种讽刺。
4月中旬，号称史上最严的“新国十条”掷地有声，其后，地方政府实施细则以及“二套房”、“土地增值税”等中央部门实施细则集体发力，调控力度再度加强，成交量也是应声而落。7、8、9月份，市场进入政策淡化期，成交量乘机突破上行，形成了全年市场最好的局面。
9月底，“五项措施”提前冷却了国庆黄金周，一线城市市场成交量再次走低，但此次调控对市场的影响与“新国十条” 相比，有所差距，只能用巩固了上一次调控的效果来形容。
总体来看，从2010年的3次调控的力度及市场调控效果分析，呈现了标准的“W”型走势。
(二)促供给抑需求逻辑依旧
从以往数次调控来看，政府调控房地产市场的逻辑趋于明朗，促供给抑需求的手段已是屡见不鲜。2010年的政策调控中，促供给的政策主要包括土地政策、预售制度完善、预售资金监管、土地增值税清算等，抑需求的政策主要包括信贷政策、限购、限外、契税等，在扩大市场有效供给的同时，减少市场有效需求，达到遏制房价过快上涨的目的。政策调控的思路是正确的，但市场表现出来的调控效果却并不令人满意，主要原因还是执行力度的问题，购房者、银行、开发商
甚至地方政府都在规避政策，这已是公开的秘密。
(三)政府有形之手干预加强
2010年政策调控中，出现了一个前所未有的新词“限购”，与之前的限外不同，这次政府调控开始对国人限购。“新国十条”出台后，北京就率先出台了限购令，不过由于其他地方未予跟进，并未引起关注。而“五项措施”的出台，明确要求对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后，包括深圳、上海、厦门等一共15个城市迅速跟进。由此可见，当信贷、税收等常规调控措施出现失灵的时候，政府行政干预手段就会出现，未来，有形之手影响楼市将是常态。
(四)保障房市场建设给力年
10年出台的保障房政策，无论是出台的频度还是工程建设的进度都让人惊喜，全年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套;农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户;均超额完成年初国务院部署的任务。保障房市场是我国住宅市场的重要组成部分，是广大中低收入居民解决住房问题的有效途径，事关民生建设和社会和谐。目前保障房建设是作为政治任务来推进的，需要国家不断出台相关政策，地方政府对建设保障房的积极性依然不足，后续，必须理顺保障房建设的资金来源，同时加强地方政府完成情况的考核。
三、2010年房地产状况
(一) 五个看点
看点一:千家与千亿
2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。 这一年，出现了三个“超千”的标志性事件:进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。
外资房企数超千家:据商务部统计，2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。
年销售金额超千亿:2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米，销售金额1082亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。
土地出让金超千亿:据世联监测数据统计，2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010年出让金最多的城市，金额为1629亿元;接下来依次是上海:1513亿元;大连:1158亿元。
不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让
金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。
2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居
超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与然还能出现三个“
者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。
看点二:规划与房价
金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热，1月4日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了10多个区域规划。后续来看，2011年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。
区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。
首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年1-11月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后，整个片区房价逆调控周期上涨10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。
其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河北省境内的近首都区域房价强势上涨。
第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中的无形约束短期内难以根除，因此，土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区内的高房价形成冲击，而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇，管理和政策的协同以及配套设施的跟进，促进区域地产升值。
看点三:通胀与楼市
2010年，房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房价的两难，人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑，而政府对房地产的打压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策，由此注入的大量
流动性导致2010年下半年物价压力陡增，因而下半年中央政府要在“保增长、防通胀、稳房价”之间进行艰难的平衡。时至今日，中国经济经受了考验，保持平稳发展，但单月CPI(居民消费价格指数)同比涨幅已超5%，创下近两年单月最高纪录，通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺，70个大中城市房屋销售价格环比从未下跌。
世联研究认为，通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面，高通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐，这预示着严厉调控下的购房需求依然旺盛，此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续火爆，调控效果愈发不尽如人意。另一方面，高通胀必然会导致货币政策收紧，2010年央行6次上调存款准备金率、两次加息只是本次货币政策收紧的前奏，如果通胀继续，加息政策将会延续，进而对房地产市场造成一定的冲击，此乃挑战。从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、压缩需求，从而使供求关系发生改变，从而达到稳定房价之目的;但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存，抗通胀将成为2011年的首要经济目标，连续加息可能性依然较大，对楼市的影响也不容小觑。
看点四:忽悠的政策
政策年”，政策层出不穷，不仅出台的频率史无 2010年可谓名副其实的“
前例的密集，而且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币政策和住房政策等等;但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差，让人感觉有些忽悠的成份。
房产税可谓是2010年最大的忽悠。从2010年年初就开始不断爆出全国将完善房产税制度;5月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国;紧接着爆出中央紧锣密鼓筹征房产税，2010年逐步推出房产税的消息;6月份北京又爆出拟对持有多套房征收房产税;7月份爆出杭州、深圳将率先试点房产税;10月份上海房产税落地准备已接近完成的消息传出;再传出重庆正在完善房产税方案，深圳将首试房产税的消息;最后年底爆出了上海、重庆做好2011年房产税试点准备的新闻等等。房产税政策在2010年被炒得沸沸扬扬，同时也是最扑朔迷离的政策，但是房产税这只靴子什么时候能落地，实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还只是未知数??
另外，要求“78家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产行业的期限，截止12月21日，仅有中远集团一家成功退出楼市，如此“清退令”岂非一纸空文?保障性住房用地1.34万公顷占住宅用地的14%，与“保障房、棚改房和中小套型普通住房必须占70%”的目标相差甚远;12月，就土地违法问题国土部终于约谈了12个县市政府的一把手，但这12个市县却都是相当不起眼的三四线城市，查处力度与公众期待差距实在太大。
看点五:最后的法宝
在2009年楼市销售面积和销售均价大幅上涨的背景下，政府毅然调控楼市，但“愈调愈涨”的尴尬迫使政府使出最后的三个法宝:限贷、限购和保障房。
限贷，在2010年经历了三次调整。其中首套房由“国十一条”规定的首付两成，被“国十条”调整为90平方米及以下二成，最后被“9.29新政”统一规定为三成;二套房由“国十一条”规定的首付四成，被“国十条”调整为“首付五成，利率1.1倍”;三套房及以上在“9.29”之前参照二套房规定，但在“9.29”之后被统一暂停放贷。
限购，因购房人国籍及户籍的不同分三种情况:限外、限非本地户籍家庭及限本地户籍家庭，而我们一般所讲的限购仅指对本国户籍家庭的限购。其中限外在2006年就出台了原则性的政策，但一直到2010年11月才出台相应的执行细则，要求外籍居民在华工作或生活1年以上方可在工作或生活所在地购买一套住宅。对于本国户籍家庭的限制分两种情况:非本地户籍家庭，要求有1年以上本
-2套;本地户籍家庭，往往要求限地纳税或社保记录的前提下，可限购或新购1
购或新购1-2套。
保障房，在2010年是加速的一年，量的要求由年初的1540万套(2010-2012年)，提升至580万套(2010年)，在年底又拔高至1000万套(2011年)。不仅如此，2010年规划开工建设的580万套，到年底实际开工590万套。
上述三大政策对2010年中国楼市的即时影响是明显的，比如在4月和9月出台限贷政策后，5月和10月的全国商品房成交分别环比减少15.8%和11.2%。但纵观2010年楼市的多次反弹，说明这三大法宝对楼市影响有限。
限贷限购是“抑需求”，保障房是“促供应”。在经历了2009年的大反弹后，购房者的预期被彻底改变，以至于2010年三次提高限贷要求，仍不改楼市反弹厄运，这就是楼市政策反复所带来的制度成本，注定需要付出代价，同时也意味着未来针对需求方面的约束还会加强。保障房是政府目前“促供应”的唯一法宝。经过这些年的调整发现，欲通过调控开发商来促进供应是有违市场原则的，也是不奏效的，相反让更多购房者在“商品房市场”挤独木桥，不利于国家对房价的调控。而国家做实保障房工作后，则通过对楼市的结构性调整实现需求分流，更有利于楼市的理性发展和民生的保障。
(二)市场:房价涨势趋缓 区域市场分化
一、土地市场
2010调控年，开发商的拿地热情并未退却，各城市土地出让再创新高。世联监测数据显示，北京、大连、哈尔滨、南京、无锡、武汉等城市2010年土地出让金已超过2008和2009两年之和，卖地收入对地方政府的财政贡献相当可观。
尤其是步入年终，未完成供地计划的城市加大推进力度，土地市场再度异常火热。
1. 调控年，土地再创新高
从世联数据平台来看，2010年28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。除杭州、广州、沈阳、厦门、西安、长春和珠海7个城市外，其余21个城市土地出让金保持同比正增长。其中，北京、上海、大连土地出让金超过1000亿，而大连、武汉、哈尔滨、长沙四城市甚至出现成倍增长态势。
2. 一波三折，年底拿地热情不减
由于受调控政策影响，2010年中土地成交始终保持在较低水平，住宅类土地成交高峰期主要出现在“国十条”出台之前的2、3月份和年终12月份，其中，9-10月份伴随着市场成交的回暖，也出现了一波小高峰，这五个月土地成交面积接近全年成交的六成。商业办公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直较为平稳，时至年终又有上扬趋势。
对于年末土地市场成交火热的现象，世联研究认为存在如下四点原因:
第一，源自地方政府对土地财政的依赖。2010年中由于政府调控，在一定程度上削弱了土地需求的积极性，为了完成全年供地计划，各大城市在岁末加紧土地供应。
第二，具有国资背景的开发企业越来越多的参与到土地竞争中来，他们除了得到银行资金的青睐外，更有便利渠道获得母公司的资金支持，因而现金流较为充裕，只要有央企、国企参与的土地出让，都是势在必得。
第三，龙头房企年末提前完成全年销售任务，如万科、恒大、保利等企业，现金流充裕，因而也加大了全国土地的战略储备。
第四，外资企业对中国房地产的长期看好，也加入到核心城市土地争夺战中，催热了土地市场。同时，国企、龙头房企和外资企业加大土地储备也反映出他们对后市的看好。
3. 住宅和商业，冰火两重天
2010年楼市调控主要针对住宅，政府也多次声明增加住宅用地的供应，但28个重点城市住宅用地建面仅保持了13%的同比增长，增速远远低于商业办公用地的39%。从不同区域来看，东北和华中7个重点城市住宅类土地成交面积保持快速增长，而华南区域7个重点城市的住宅用地同比出现较大幅度下滑。商业办公用地方面，所有区域均保持较快增长，东北、华南和华中增长势头最为迅猛。
从不同类别城市来看，一类城市住宅用地成交面积同比出现下滑，楼面价格增长幅度也小于二三类城市。商业办公用地方面，二三类城市成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期;一类城市商业办公用地也保持一定幅度的增长，但其楼面价格同比增长67%，从侧面反映出市场旺盛的需求和土地市场竞争的激烈程度。
4. 后市展望，住宅土地热度取决于调控力度
研究认为，土地的放量一方面能够增加未来市场的供应，缓解供不应求的压力，但另一方面也将导致激烈竞争而抬高地价，地方政府坐收其利，高地价进而传导至房价，不利于市场的健康发展。因此，如何打击囤地、加快土地形成有效供应，并减轻地方政府对土地财政的依赖将是决定土地调控成败的根本，也是未来调控的重心。从近3年我们对19个城市[1]的住宅销售与土地成交监测来看，住宅土地成交热度与住宅销售面积密切相关，而住宅销售面积又与政府调控政策息息相关。一旦政府继续深化调控，住宅市场成交量低迷，住宅价格下行压力加大时，住宅土地市场也势必会受到较大的冲击，进而影响到土地价格。但考虑到二三类城市受调控影响较小，预计未来住宅土地成交热度不减。
[1] 这里的19个城市包括:深圳、北京、上海、广州、天津、杭州、长沙、东莞、佛山、厦门、大连、郑州、无锡、沈阳、珠海、西安、合肥、苏州、济南。
预计2011年商业办公用地方面将继续延续2010年的发展态势，不会受到调控政策的影响。一类城市由于受限于城市容量有限，土地出让面积难再有大的突破，受旺盛需求刺激，商办土地价格将会持续上扬。二三类城市由于城区的加速扩张和发展，预计未来商业办公用地将延续2010年的快速增长态势，受充足的供应制约，楼面均价或将继续保持平稳态势。
二、新房市场
自打2003年以来，房地产与调控就结下了不解之缘，一波未平，一波又起，
我们的市场是在政府忽冷忽热的“关照”下不断发展壮大的。当经济低迷之时，房地产无疑是政府重点扶植的对象，而当经济过热之时，政府对房地产的打压也是首当其冲。
由于2008年政府为应对全球金融危机而对房地产市场采取扶持政策，导致2009年房价过快上涨，2010年随之而来的史上最严打压政策也就不足为怪。
(一)全国商品房销售面积/金额增速放缓，区域市场出现分化
2010年全国房地产市场继续保持增长态势，但增速逐月下降，第四季度略有回升。2010年全国商品房销售面积达到10.43亿平方米，同比增长10.1%，其中商品住宅销售面积达到9.21亿平方米，同比增长8.0%。从下图我们可以看出，尽管各物业类型销售面积增速均有下降，但办公和商业销售面积同比增速明显高于住宅。
2010年全国商品房销售金额为5.25万亿元，同比增长18.3%，其中商品住宅销售金额为4.37万亿元，同比增长14.4%。与销售面积类似，办公和商业销售金额同比增速明显高于住宅。
从不同地区来看，除西部的西藏外，2010年1-12月上海、北京、浙江、江
苏、福建和天津商品房销售面积出现不同程度的下滑，同比增幅分别为-39.0%、-30.6%、-13.1%、-8.5%、-5.4%和-1.6%，这些地区都是城市化率较高、GDP处于区域前列的发达地区。而宁夏、陕西、河南、湖南、湖北、青海、云南等中西部地区商品房销售面积均保持20%以上的同比增速，东、中、西受调控影响程度日益分化。通过与2009年商品房销售面积进行比较，同样反映这种趋势。上海、北京、浙江、江苏、福建和天津六省2010年仅完成2009年销售面积的86%，而其他地区已完成2009年销售面积的121%。可见，本轮房地产调控对房价上涨过快的东部地区影响较大，而对城市化率相对较低的中西部地区影响较小。
从世联数据平台监测的主要核心城市(详细数据见附录2)来看，多数城市商品房成交面积都受到新政影响而有所下降，一类、二类、三类城市商品房成交面积所受影响依次递减，同比下降幅度分别为37.6%、24.3%和7.5%。2010年，由于一类城市和部分二类城市受到史上最严限贷、限购政策的冲击，市场成交受到了较大影响，而三类城市所受影响则明显较小。三类城市中的西安、沈阳、长沙三个城市在续写了2009年的辉煌战绩后，再创新高，商品房成交面积同比增幅分别为4.5%、14.0%和14.6%。此外，从各类城市平均成交面积来看，三类城市平均成交面积达1038万平方米，远远高于一类城市的991万平方米和二类城市的629万平方米，也显示了三类城市的旺盛需求。
对于不同地区房地产市场出现分化，世联研究认为，当前调控的重点区域集
中在京沪穗深杭等东部沿海重点城市，这就意味着二三类和中西部城市获得了更宽松、更难得的发展机会。受此轮调控高压影响，东南沿海房价上涨过快的城市迅速出台限购令，通过行政手段给当地楼市强力降温。而中西部地区政策调控力度则略显平和，所受影响也相对较小，因而在调控年市场保持平稳发展态势。此
时，将是一个国家发展的关键阶段，外，从国际经验来看，当城市化率超过50%
这个阶段由城市化创造的巨大内需将占主导地位。未来五年内，中国城市化率将突破50%，因而十二五规划建议将“调结构、转内需、促发展”定为主基调。可以想象，未来地处内陆、城市化率较低的中西部地区将有极大的发展空间，同时也昭示着这些地区房地产市场的巨大潜力。
(二)房价快速上涨的势头得到初步控制
从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，自4.15新政之后，同比增速明显放缓，房屋销售价格从4月份的112.8回落至12月份的106.4，住宅销售价格指数从4月份的115.4回落至12月份的107.6。
新政之后，房屋销售价格指数环比也明显回落，在100-100.5之间波动，虽然年末有上扬趋势，但仍处于近两年历史低位，可见房价快速上涨势头已得到初步控制。
从世联数据平台监测的主要核心城市(详细数据见附录2)来看，房地产新政推出后，价格上涨速度明显放缓，一、二、三类城市新政后5-12月均价相对于新政前1-4月均价上涨幅度分别为3.1%、4.8%和12.9%，明显低于相对于2009
年的上涨幅度。数据显示，三类城市尽管房价增速放缓，但依旧保持较快增长态势。
世联研究认为，政府4月份楼市调控的目标是“遏制部分城市房价快速上涨”，从目前市场的情况来看，政策目标已经基本达到，大部分城市的房价没有出现继续疯狂上涨的局面。但是从历史来看，房地产具有“量先价后”的规律，一旦成交量持续回升，价格就存在上涨的动力，这对城市化进程加速的中国来说是一个巨大的挑战，抑需求不是长久之策，而促供给等长期制度改革才是维持市场平衡的根本之道。此外，三类城市成交面积并无明显下跌，而成交价格依旧保持较快上涨，未来这些城市的调控压力将会逐步凸显，或将导致地方政府采取一些措施来应对。
(三)政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰
2010年，两个政策节点分别为4月份出台的“新国十条”(又称4.15政策)和9月底出台的“国五条”(又称9.29政策)，但从市场反应来看，政策的边际效力在下降。从下图我们可以看到，2010年四季度尤其是12月，各地楼市成交再创新高。
从世联重点监测的城市来看[1]，“新国十条”出台后，两个月内成交量下
跌46.7%，随后市场逐步回暖，待“国五条”出台后，市场整体成交量仅下跌3.8%。从不同类型城市来看，新国十条出台后，一类城市成交面积深度下跌，二类城市次之，三类城市跌幅最小，而到了国五条之后，一类城市成交面积仅下跌不足三成就开始回暖，而二三类城市继续成交火爆。价格方面，首次调控政策出台后，受供给结构影响，各地区均价都曾出现过一成以上的下调，但国五条政策出台后，各地价格下调幅度明显收窄。从整体来看，政策出台后价格下行动力不足。
包含16个城市，其中一类城市包括北京、上海、深圳和杭州，二类城 [1]
市包括天津、厦门、苏州、无锡、东莞、青岛和济南，三类城市包括大连、合肥、西安、沈阳和长沙。
对于政策效力之边际递减的现象，世联研究认为存在如下几点原因:
1、由于价格并无实质性下跌，导致部分购房者对政策丧失信心，造成购房需求并无明显减少，加之成交量的支撑，价格下跌动力自然不足;
2、政府历次政策的逻辑是短期内通过抑需求，造成开发商楼盘卖不出去，进而引发资金紧张，迫使其降价促销。但从历史来看，第四季度为销售旺季，此时往往是供求两旺，这种季节性因素也会使政策效力下降;
3、由于年中受调控政策影响，部分开发商销售业绩不理想，为了完成全年销售任务，这些开发商也加大了年末推盘力度，在一定程度上削弱了9.29国五条政策对市场的影响。
(四)未来潜在供应或将持续放大
如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系。世联研究认为，决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据处理，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应(如下图所示)，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。
从图中我们不难发现，潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即2008年下半年至2009年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词——供销差(供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积)，用它来反映市场供过于求的程度。通过对数据进行标准化处理，我们发现供销差与房屋销售价格指数非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销售价格的一个重要因素。如果2011年4月份以后，政府采取更严厉的措施抑制市场成交，导致实际需求萎缩，供过于求的现象将要重演，届时房价或将面临较大的下行压力。但另一方面，考虑到2011年严厉政策下，占中国最为广阔区域的中西部地区的销售
面积继续迅猛增长，我们有理由相信在城市化进程加速的中西部地区会在2011年再续辉煌，这将在一定程度上减弱未来的供大于求的压力，缓冲价格下行的压力。
四、2011年房地产政策展望
随着房地产市场调控难度的增大，来自通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响也越来越多。2010年房地产调控措施层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。2010年末中央和各部委的表态和举措传达出了中央对房地产继续调控的坚强决心。短期来看，2011年房地产调控将继续，政策高压依然延续，加上供应量增大，房价有望进一步稳定，抑制住房投机将是“十二五”期间的主题。十七届五中全会提出“要加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面”，这与以往“投资、消费和出口”三驾马车的提法有新的变化，更加强调了消费的重要性。长期来看，房地产难以再出现2009年那样的政策优惠时期。房地产发展必须与经济发展相协调，保障民生、结构调整、制度规范等是调控的方向。土地供应、住房供应不再只着重量的增加，而更强调结构的调整。税费制度改革、交易建设标准将不断完善。对于未来的房地产调控，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。
1、货币政策基调发生重大转变，由“适度宽松”调整为“稳健”
1998年为应对亚洲金融危机和国内严峻的通缩压力，中国开启稳健的货币政策。从1999到2006年，中国实行稳健的货币政策。这是1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以来，执行时间最长的货币政策取向。从1998年开始，我国在稳定的货币政策下，采取了收紧货币抑制通胀的政策;而到2003年我国外汇占款日益增加，基础货币与货币乘数越来越多，2003年以来，面对经济中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，适当紧缩银根，多次上调存款准备金率和利率。
2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳，物价保持平稳的实现。2010年12月3日，中共中央政
治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的“极度宽松”(2009年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6万亿元，M增速2接近30%)转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。2010年，我国货币政策始终面临“两难”抉择。一方面是国内通胀压力不断显现，国际“二次宽松”、国内“货币超发”成为2010年的关键词，政府开始主动收缩流动性，另一方面，加息将增加“热钱”流入。面对人民币对外升值、对内贬值的双重压力，2011年货币政策将继续在两难选择中寻求突围。考虑到2010年起中央已多次提高存款准备金率(最近一次为12月10日，大型金融机构的存款准备金率已达到18.5%的历史新高)，并于10月和12月两次加息，预计从现在起至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨和促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。
在经济处于新一轮上行周期、M增速仍处高位的情况下，为避免出现目前1
由局部供给冲击引发的食品价格上涨转换成全面通货膨胀，预计2011年总体回归稳健的货币政策将采取总量对冲、增量控制与适度升值、谨慎加息、适当管制流入资本的对策来收缩流动性，并管理通胀预期。从历史经验看，经济增长过热、通货膨胀和负利率是央行加息的主要参考指标，但在实际操作中，央行对加息手段的采用往往十分慎重，时点选择一般是在经济过热与通胀高企并存的情境之下。在过去的10多年里，一年内连续2次以上加息的情况仅在2006和2007年出现过，这可能是考虑到纠正负利率、抑制通胀预期的同时，需要尽量避免对实体经济的过大冲击。从当前的情况来看，一方面我国正面临着经济结构调整和经济增长方式的转变，经济过热的局面暂时难以出现;另一方面，在全球经济复苏依然疲弱的形势下，处在转型期的中国企业更需要良好的政策环境，连续加息不利于企业的发展壮大。随着近期国家加大对市场投机炒作打击的力度、出台稳定物价的措施、加大对农业的投入，以及央行再次上调存款准备金率、加大公开市场操作回收流动性的举措和天气及翘尾因素影响的渐行渐远，预计CPI将很快见顶回落。因此，我们认为，在2011年通胀压力仍然较大的情况下，央行更多的会选择数量型货币政策工作，使用加息工具相对比较慎重，年内加息的可能性不大。但如果房地产调控的效果依旧不明显，房价出现报复性的反弹，或者股票市场再次出现非理性的上涨，则不排除央行再次使用加息的政策手段。
当前的货币政策环境与2002年、2006年较为相似，在制定计划时，预计2011年M增长率将参照2003、2006-2007年的计划制定。预计2011年M增长22率将为16%。至于新增贷款目标，考虑到2010年全年达到8万亿元，而此前制定该指标计划时一般会低于上年实际值(如2003-2004年和2007年)。预计2011年新增贷款目标计划将为7万亿元。
2011年，在“流动性内部存量大、外部增量大”，“人民币升值预期加强”，“内需不足，外需萎缩”，“加息通道打开”等多重矛盾的背景下，“紧货币”、“宽财政”将是中国经济在矛盾中寻找再平衡的政策基调。如果说2009年以保障经济增长为压倒一切的目标，为此在刺激性财政政策、适度宽松货币政策的运用上，可以放手去做的话。相比而言，2010年的保增长，似乎成了戴着镣铐跳舞，不但要维持经济稳定增长，还要完成结构调整和通胀预期管理的难题。到了2011年，控制通胀水平已经成为第一位的施政目标，货币政策也从适度宽松向稳健转向。在货币政策明确转向稳健的背景下，尽管实体经济信贷需求保持旺盛，但信贷控制更趋严格将导致新增贷款规模下降。在国内信贷需求旺盛、境外资本流入压力较大同时公开市场回笼存在一定困难的情况下，预计2011年底之前准备金率还有可能上调3-4次，每次0.5个百分点。考虑到目前部分银行的贷存比已经超过75%，未来再次差别性调整准备金率的可能性依然存在。
对于房地产行业而言，更需关注的是央行对数量化(信贷总额)而非价格型工具(利率)的使用。据测算，在加息50个基点和100基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007年的水平。开发企业方面，即使加息200个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍然处于较低水平(见表2)。可见，2010年以来多数标杆企业资金实力明显提升，加息对标杆资金运营压力不大。和加息相比，银行信贷紧缩对开发企业的影响更大。由于银行信贷(开发贷款和按揭贷款)占企业资金来源的近40%，若信贷紧缩力度加大，新增贷款更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。毕竟对开发企业而言，由于其投资回报率远高于贷款利率，更重要的是资金的流动性，而不是资金的成本(动辄融资成本超过10%的信托资金在2010年得到开发企业的广泛使用即是证明)。
表2 加息对部分标杆开发企业利息支出与货币资金比影响
利息支出与货币资金比 万科 保利 金地 招商 华侨城
基准利率 6.3% 21.6% 8.4% 1.69% 7.01%
50个基点 7.0% 23.6% 9.3% 2.32% 8.73%
100个基点 7.7% 25.7% 10.2% 2.95% 10.45%
150个基点 8.4% 27.7% 11.1% 3.58% 12.16%
200个基点 9.2% 29.8% 12.0% 4.21% 13.88%
250个基点 9.9% 31.8% 12.9% 4.84% 15.60%
300个基点 10.6% 33.8% 13.8% 5.47% 17.32%
在稳健货币政策的宏观背景下，2011年开发商及购房者均将继续受到金融“紧箍咒”的压力。目前首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，利率则分别不能低于基准利率的85折和1.1倍。有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷杠杆，这意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。加息对房地产业的影响，一方面将增加开发商的财务成本，另一方面则将增加购房者的还贷压力。目前商品住宅开发商的平均毛利率普遍在35%以上，适度加息不会对房地产业利润产生严重影响，但在房屋交易低迷、土地增值税严格清算，严格预售款监管等多重压力下，加息周期将加剧房地产行业的资金压力。对购房者来说，在第三套房全面停贷的背景下，目前自住需求购房比例有所提高。从这个角度来看，加息影响不及提高首付比例影响大。但无论是横向还是纵向比较，当前我国利率水平仍处于低位，再加上通胀预期有所增强，可以肯定的是，加息压力对房地产业的影响将持续显现。
2、房地产调控政策仍将趋紧，限购、限贷政策将延续
2010年9月底，年内房产调控进入一个新高潮。2010年9月30日，深圳市首先出台政策，继北京之后开始限制居民购买多套住房，随后国内10余城市先后出台了不同版本的“限购令”，虽然具体要求不同，但目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买。“限购令”的不断出台引发了市场的强烈反应。作为调控楼市的“权宜之计”，“限购令”在2011年还会走多远，这些有的规定了期限，有的没有明确期限的限购政策对未来楼市还将产生怎样的影响,其实，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。厦门、福州等城市，限购的政策已经继续延期。反之，如果调控效果明显，也不排除一些限购的城市会逐渐淡化限购的政策。作为一个特定时期的特
殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。
在调控作用之外，限购政策一个重要的意义就是释放出一个明确的信号——不要怀疑中央调控房地产市场的决心。2010年12月4日，**主席主持召开中共中央党外人士座谈会，在会上**主席表示2011年将继续加强房地产调控。加之2011年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为“保增长”而放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能;另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。
从年初到年末，2010年堪称房地产市场的调控之年。历经两波调控之后，第三轮调控会不会在2011年到来成为各界关注的焦点。我们认为，从近期国土部、住建部等部委的密集表态看，第三轮调控在2010年出台的可能性很大，而出台的时点估计在“五一”前后，新一轮调控可能还是会从抑制需求方面入手，例如进一步提高二套房贷的首付比例，同时政府也会加大打击土地闲置的力度。如果房价仍然未能调整到理想状态，下半年可能会再出台收紧开发商项目自有资本金率等措施。
3、保障性住房建设力度加大，公租房升至“国家战略” 或成新主力
2008年、2009年全国保障房建设只有100万套和300多万套。2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年是保障性安居工程建设任务最为繁重的一年。在继续推进廉租住房建设和棚户区改造的基础上，国家有关部委又出台了指导意见，提出加快发展公共租赁住房，弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位。实施保障性安居工程，关系人民群众切身利益与社会和谐稳定，关系经济平稳较快发展和房地产市场稳定健康发展。办好这件大事，群众迫切希望，社会热切期盼，政府义不容辞。2010年10月，“十二五”规划建议中已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给” 的思路，2010年全国要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。照此每年建设600万套保障性住房的速度发展，5年内3000
万套保障房的入市将解决1亿多人的住房难题，这将改写我国房地产供应市场的现有格局。2010年12月，中央经济工作会议在部署2011年工作时，明确提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。与“十二五”规划建议相比，中央经济工作会议进一步对住房保障提出具体、详细的要求，而且再次强调，保障性住房建设是政府的责任。加大保障住房供应，一是并不排斥房地产业继续发挥对地方经济和关联产业的带动作用;二是保障性住房规模虽大，但投入成本有限，中央财政和地方政府有能力负担;三是保障性住房主要解决将进城农民工和城市中低收入者“住有所居”和“居有所愿”问题;四是通过调整住房供应平抑房价打压投机，拉动中低收入阶层的住房消费，实现对房价调控的标本兼治。
保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。2011年1月7日，财政部重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，明确中央补助廉租住房保障专项资金补助范围。国土资源部2011年国土工作重点也已明确，其加强和改善房地产用地调控集中体现在确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应。同时，国土资源部将推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等房地产用地出让模式将得到鼓励，并推动工业用地弹性出让和租赁制。另外，国土资源部确定要严格规范增减挂钩试点。推进农村土地整治与增减挂钩相结合，以促进城乡统筹发展。目前，国土资源部正研究创新土地使用制度，旨在提高土地利用效率，保障土地供应，“提出保障土地供应的新途径、新方法、新机制”。有关部门正研究将集体建设用地用于公共租赁房建设的试点。如这一试点铺开，我国大量存在的集体建设用地将得到开发，这意味着我国还有大量土地可以供应。为稳定房价和抑制地价，政府将继续增加保障性住房建设，加快建设公租房和普通租赁房，鼓励和支持人民购买改善性住房，采取法律手段抑制投机性住房。
从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门年度工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号:2011年将开启保障房建设的井喷时代，其中公共租赁住房将担当起主力军的重任。加快保障性住房建设，或已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。房地产市场严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，通过加快保障性住房建设，大幅提升保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。未来房地产业必须更加兼顾经济发展和民生问题，实现“保障”和“市场”“两条腿走路”。
4、税收调控再加码，房产税改革试点将加快推进
2010年9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比2010年4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了。酝酿已久的房产税改革试点进入到实质性的实施阶段，意味着房地产调控已经开始由市场层面的调控转入财税层面的调控。2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。2011年1月6日，上海市政府的一位决策咨询专家向媒体透露:“上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”2011年 1月9日从正在召开的重庆市“两会”获悉，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。而且，重庆市在新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。上海等城市正酝酿房产税改革，其指向是房产税不只以租金为计税依据，而且在空置、免租金期间可按房产原值计税。2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，《决定》第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收
管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。这一修改可以看作是为房产税改革作法理依据的铺垫，修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。此次修改可以提升房产税的立法基点，方便人大通过，为整个税改做准备。不过，从《决定》来看，国务院对房产税暂行条例的修改，并没有触及房产税改革的根本，没有将“恢复对个人所有住房征收房产税”写入条例中，也没有对免征范围、税率等关键性部分进行明确。这些内容仍待后续修改时涉及。
按照财政部和国税总局的政策设计，不动产保有环节的税收必须具备三大功能:一是调节居民收入分配;二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源;三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。从短期看，房产税试点的推出对市场预期肯定会形成打压，对短期内抑制房价的上涨有利。不过由于试点的范围有限，其向全国范围内推广的时间更是漫长，因此不能指望试点的推出就能对市场产生根本性的影响。但作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现
“十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕高端及多套房产拥有者。。至于房产税对房价的影响，不能一概而论。对自住购房者来说，由于开发环节税负可能降低，再加上征收房产税可能推高租金，房屋租售比趋于缩小，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本增加，随着保有环节税负加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。 房产税有助于房地产行业的平稳健康发展，减少房价波动和泡沫剧烈程度。但开征该税的目的绝不仅在于调控房价，更在于调节居民收入分配，健全地方税收体系。参照国际经验，短期来看房产税开征与房地产价格为负相关，即会使房价微量下跌。但从中长期看开征房产税对房价的影响有限。
此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011年工作重点，2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。虽然房产税已经被业界认为是对抗高房价的重要利器，但是却依然难以摆脱把税费负担再次转嫁给普通购房者的副作用，因此在“十二五”期间，房产税将踏上试点研究推进的征程，大范围普遍适用的可能性依然很低，同时房产税不仅将作为抑制投机炒房的独立税种出现，还将承担起进一步调整优化税收结构的使命，通过征收房产税实现政府定期持续的受益，从而在转变经济发展方式的纲领下推进财税体制的改
范文五：房地产行业分析
2011年已经悄然过去,动车、校车的安全风险、 A 股回到 10年前的冰点,投资者面临 血本无归的风险、 欧债美债危机对中国的影响以及 CPI 年初暴涨年末与 GDP 涨幅双双回落等 等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险, “风险” 构成了中国经济生态 2011年图谱。 在这一年 的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上, 这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐 中走出 “傻子都能赚钱” 的暴利年代的房地产业。 房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象 环生、 危机四伏。 我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下 面临的风险和主要对策。
第一章 房地产行业所处的经济环境分析
1.1宏观经济面临结构转型,地产调控仍将持续
12月中旬召开的 2011年中央经济工作会议确定:以“调结构、转方式”为主要内容的 经济转型, 是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向, 以出口和投资拉动的经济增 长方式需要转变, 投资和消费的失衡关系需要转变。 中央重新明确以消费取代投资成为拉动 经济增长的主要方式。 房地产行业作为一个投资密集型行业, 显然在融资、 政策支持度方面 受制于宏观经济结构的转型。
坚持房地产调控政策不动摇,促进房价进一步回归,同时加大保障房建设力度,这些 政策基调的确定使得 2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。 包含厦门在内 的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、 限贷政策, 同时元旦开始上调 之后的房贷利率开始实施, 无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间, 可以说房地产行业仍 在持续寒冬。
1.2促进行业发展的因素仍在,房地产业长远向好
我国房地产市场从上世纪末起步,目前尚处于发展的早期阶段。目前我国城镇化率刚 达到 50%,如果未来 20年将城镇化率提高到 70%的国际平均水平,每年将有 1500万左右的 农民转化为城镇人口。过去 10年中,中国 GDP 增长率从未低于 8%,同时我国人均收入年均 增长 12%,预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求,使得 房地产业的“人口红利”可以持续 20年以上。
由于欧美主要经济体迟迟走不出衰退的阴霾,人民币有较高的升值预期。升值预期带
来的资金流入效应, 加之未来可能开放人民币资本账户, 使得房地产作为主要资产类别和资 本载体有一定发展空间。 国内社会保障制度、 投资手段的长期缺失, 造成国民将房地产作为, 资产保值、增值的工具,客观上增加了房地产的流动性,促进房地产业的发展。
所以, GDP 保持较高速度增长、 居民收入水平和消费能力的提高、 城市化进程持续推进 将维持房地产业强大的消费需求。 同时人民币升值预期和长期以来社会保障制度的缺失使得 国民仍有强烈购房置业的意愿。 这些促进房地产行业发展的因素仍在, 房地产业经过目前实 质性调整后,长远仍然向好。
1.3中央地方博弈加剧,短期内房地产业迷雾重重
今年到期的地方债务规模预计达到 1.84万亿, 且 2012年中期地方债务将进入还债高峰。 地方债务多以土地、 财政收入、 地方核心资产为抵押,这无疑令地方倍感压力,对中央房地 产政策的理解也别有一番滋味。
2011年 11月,全国 70个大中城市中,新建商品住房价格环比下降的城市为 49个,比 10月骤然增加了 15个;全国 100个样本城市的住宅平均价格为 8832元 /平方米,自 9月以来已连 续三个月下降, 且降幅逐渐增大。 随着楼市调控效果的逐步显现, 未来房价下降的城市还可 能继续增加。
尽管中央仍强调楼市调控 “不放松”,但在业内人士看来,现有的政策力度能否维持 到 2012年末,仍存变数。随着楼市调控效果的逐步显现, 2012年将是地方政府承受压力最 大的一年, 地方放松调控的诉求也会较为强烈, 不排除楼市调控放松的可能。 如果调控继续, 地方债务平台就面临更大的压力, 这甚至还会危及银行体系。 在很多人看来, 房地产调控节 奏并非没有调整的可能。
第二章 小型房地产企业面临的主要风险
正是由于房地产行业正处在一个复杂多变的经济环境,未来针对房地产业可能制定实 施的政策也存在着较大的不确定性, 同时各项市场条件瞬息万变, 加上房地产行业本身生产 周期长、 影响因素多, 产品价值高流动性较差等特点, 使得房地产行业成为一个风险因素众 多、 不确定性高, 难以准确预估和决策的行业。 我们尝试从以下三个维度梳理房地产行业面 临的各种风险。
2.1 系统性的风险
系统性风险指的是房地产行业全行业必须共同面对的,与单个企业的具体市场行为没 有直接因果关系, 也与企业的规模、 所处的地域无关的风险。 主要有宏观经济环境风险和行 业政策风险。
第一,宏观经济环境风险。房地产行业是一个和宏观经济运行水平紧密相关的周期性 行业。 当宏观经济形势好时,人们可支配收入随着 GDP 的增长而增长,带来投资、置业等需 求高涨,必然使房地产行业水涨船高、欣欣向荣。 近十年来, 我国 GDP 长期保持 2位数的水 平高速增长,也带来了房地产业的“黄金十年” 。反观国外,自 08年以来,欧美各主要经济 体受债务危机影响迟迟走不出经济增长乏力甚至衰退的泥沼; 受经济疲软、 失业率高居不下 的拖累,价格高昂的房地产自是少人问津。虽然中外房地产市场有着体制、 消费习惯、 政策 影响程度等诸多不同,但这个行业与宏观经济的高度相关可见一斑。
第二,行业政策风险。在我国,房地产行业的发展状况不单纯是由市场供求关系决定 的, 国家针对房地产行业的调控同样左右着房地产业的兴衰。 一方面, 经过 18个月的调控, 房价事实上在 2011年 10月就出现下行拐点。根据国家统计局的数据, 10月, 70个大中城 市新建商品住房价格环比平均下降 0.14%。到 11月,降幅达到 0.19%。 2011年底,中央经 济工作会议定调,楼市调控不放松, 这无疑是房价继续下降的最大推动因素。另一方面,出 于对楼市硬着陆可能冲击整体经济的担忧, 加上土地财政的现实、 地方债务的压力, 政策制 定者也在考虑让限购措施退出,改为更“市场化”的调控方式。然而,由于限购限贷等行政 手段并不能真正减少市场对房地产的非投机需求, 一旦放松释放出来的市场需求又可能会打 破市场平衡造成新一轮价格波动, 也许会招致新的行政调控手段。 如此这般扑朔迷离极大考 验着房地产人的政策敏感性和市场嗅觉。
2.2 市场性的风险
市场性的风险指的是不同房地产企业所处的不同地域、在市场中的不同地位以及企业 自身不同特点, 使得企业在市场竞争中必须面对的种种不确定性。 我们主要针对小型民营房 地产企业,在三、四线城市开发时的市场风险展开探讨。
房地产行业的产品尽管千差万别,但仍有着几个显著的共同特征:产品价值高,一套 房子的价格常常是一个家庭几十年的全部积蓄; 生产周期长, 通常房地产项目从立项到投入 使用需要 3~5年;产品使用寿命长,通常在 50年以上;房地产产品从功能到外观通常是独
一无二的, 无法大规模工业化生产。 房地产产品的这些独特特征, 是房地产行业有着不同其 他行业的市场风险。
第一, 市场价格波动风险。 由于房地产行业生产周期长, 在建设初期和产品最终建成后 推向市场时, 市场上的供需关系、 市场偏好都可能产生足以影响房地产项目成败的变化, 无 法准确预估产品建成后市场能接受的销售价格, 同时在建设过程中各种原材料、 人工成本甚 至是建设工艺、 规范的变动都可能影响到房地产行业的产品成本, 这种成本的变化可能会达 到预算造价的二到三成。
第二,筹资风险。房地产企业的开发经营活动需要大量资金,一般来说这些资金不会 全部来自企业的权益资本, 房地产企业对项目开发进行可行性研究时, 往往会对融资计划做 出相应安排, 划出一部分预算用作融资费用及利息。 事实上, 很多小型房地产企业都曾遇到 向银行贷不到款, 不得不支付几倍的利息转向民间融资, 给企业带来巨大的损失。 如何能按 照融资预案及时融到资金, 避免资金链断裂引发财务困境, 房地产企业需要很好地管理筹资 风险。 筹资风险还可能表现为:房地产企业实现了销售, 客户交了首付款之后向银行申请按 揭,但是因为种种原因,银行无法把按揭款发放给房地产企业,或者将放款时间拖得很长, 房地产企业面临一个房子卖出去却没有现金收入的窘境。 随着国家限贷政策的严格, 这样的 风险也日益暴露。
第三,流动性风险。由于房地产产品价值巨大,使得房地产业成为一个资金高度密集 的行业。 在房地产企业经营活动中如果不能有效保障资金及时充足, 不但项目建设难以为继, 企业甚至可能陷入财务困境而引发破产危机。 在漫长的房地产项目建设过程中, 房地产企业 投入巨额资金取得土地使用权、 建设开发项目都以存货的形式沉淀着。 一旦取得预售许可证 开始销售产品, 房地产公司才开始有资金流入, 这时候流入的资金往往用于偿还银行贷款本 息、 继续支撑项目建设等, 能否快速将存货转化成销售收入, 取得救命钱对房地产企业来说 十分关键。房地产产品相对较差的流动性,给房地产企业带来了不可忽略的风险。
最后,项目建设参与各方信用风险。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程,建设 周期长、工艺庞杂、参与方众多,除了房地产企业自身,设计单位、勘察单位、施工单位和 监理单位都是房地产项目建设的重要参与者。各单位分工不同、责任不同、合同金额不同, 但无一例外地对建设工程项目的质量有重要作用。但是由于建设工程难以大规模标准化生 产,加上参与单位各自资金实力、技术水平、 守信程度等存在差异,建筑市场中各类责任事 故、层层转包、 合同纠纷屡见不鲜。 如何选择合适的合作单位,防范信用风险成为房地产企 业经营活动的一个重要任务。
2.3 企业内部的风险
来自企业内部的风险主要表现在企业使用财务杠杆带来的财务风险和在复杂的内外部 环境下进行经营决策的带来的决策风险。
第一,财务风险。民营房地产企业的资本结构尽管多种多样,但投入房地产项目开发 建设的企业自有资本一般都包含权益资本和债务资本, 也就是说企业或多或少利用了财务杠 杆。 有些民营房地产企业的债务资本成本很高, 债权人为了少交利息收入所得税或者为了规 避有关部门监管, 要求利息费用以其他成本形式进入企业, 成为企业的隐性债权人, 在给这 些企业带来财务风险的同时也带来了法律风险、 税务风险等其他风险。 也有些企业为了能借 到债务资本, 将企业的部分资产质押给了债权人, 当后期企业经营遭遇当初没料到的困难时, 企业的经营困境、财务困境、法律困境将接踵而至。所以,如何采用合理的资本结构,降低 财务风险是房地产企业在项目之初就应该着重考虑的。
第二,决策风险。房地产行业是一个综合性极强的复杂行业:材料供应、建筑施工、 销售管理, 甚至是政府、 金融机构、 消费者、 其他行业从业者等等原本相对独立的系统都通 过房地产业相互连接、 相互依存, 组成了一个复杂的系统。 由于这个复杂系统的互动方式往 往难以预料,因此跟难以预测可能发生的事情。这样的复杂程度可能超出我们的认知能力, 有些事情甚至难以理解, 房地产企业的决策者若根据这一复杂系统的过去行为预测其未来行 为,据此作出决策,这样的决策面临着无法保证其正确性的风险。
第三章 小型房地产企业风险管理与对策的思考
3.1 压力测试,提高企业抗风险能力
一个个体决策者想要看清楚企业面临的整个复杂系统,即使不是不可能,也会非常困 难:我们很难从所有位置,以任何角度来观察和认识企业及其全部利益相关者的复杂互动。 在这样的复杂局面下, 改进我们的预测方法, 尽量看清局势显得格外重要。 压力测试将灵活 的“假设”运用于严谨的数据分析,让我们更加了解这些复杂的系统。
第一,模拟系统行为。有时候,房地产企业的项目决策依赖于包装精美的《策划方案》 和《市场调查报告》 。这些依据平均数、中位数做出的推断可能会掩盖风险。要真正深入了 解、 预测企业在今后经营活动中可能遇到的种种风险因素, 我们需要建立模型, 以模拟企业 及其利益相关者组成的复杂系统的行为, 以及各种风险因素的相互作用方式。 此外要确保我
们的预测模型包含了低概率但高影响的极端情况, 把那些看似不太可能发生的灾难事件当成 是真实的事件, 这样的压力测试虽然不能改变风险事件发生的概率, 但能帮助我们完善预案, 提高企业在极端情况下的抗风险能力。
第二,用好三类预测信息。全部使用可能发生的复杂假设作为企业的压力测试是无法 做到和没有意义的, 我们还需要引入过去的经验、 知识作出预测。 关键在于厘清哪些过往经 验和数据还适用,哪些情况现在已经改变。分类法可以帮助做到这一点,把数据分为三类:其一, 滞后数据,关于过往事件的统计数据, 大部分统计指标及销售数据属于这类数据。其 二,现时数据,关于当前情况的数据。企业的当下的财务数据属于此类。其三,先行数据, 随着企业经营发展可能出现的可能性, 以及系统对这些可能性的可能反应。 虽然先行数据是 模糊的和主观的, 但是我们模拟系统行为进行压力测试时要确保至少有一部分数据是先行数 据,测试整个系统对先行数据的敏感性也正是压力测试的目的之一。
第三,更加关注压力测试的离群值。目前大多数房地产企业的预测方式主要关注过去 经验和平均值, 例如,当地平均房价、平均租金水平、平均消费水平及同类建筑平均综合造 价等等。然而, 离群值往往比平均值更为有意义, 尤其是那些可能造成问题的离群值。 我们 应该更关注,在调控政策影响下,楼价最低能跌至多少, 由于银行收缩房贷,企业的融资成 本可能高达几何, 企业可能出现多大资金缺口等等数据。 正如建筑物在其使用寿命中遇到的 地震强度有一个平均值, 但我们若以这个平均值为依据设计建筑物, 无疑是愚蠢的。 我们必 须用离群值, 罕遇地震强度对建筑物进行压力测试。 在管理房地产企业在复杂的经济生态系 统中的种种风险时也是同样道理。
3.2 采用期权方式,对冲一定市场风险
3.2.1 传统的开发模式,房地产企业面临较大市场风险
施工企业是和房地产企业有合同关系的主要企业,也是房地产企业资金往来的主要关 联方。 我们通过模拟一小型开发企业在开发某地产项目, 观察传统房地产企业的现金流动方 式。 一般而言, 通过仔细预算工程量, 参照建筑安装工程定额房地产企业可以通过与施工企 业签订固定总价合同, 让流出的现金流准确计量。 然而, 房地产企业流入的现金流就无法准 确预估了:房地产市场的波动, 即会影响房地产企业的销售价格, 可会影响销售速度, 在总 量和时点两方面影响流入房地产企业的现金流。 表一描述的是某房地产项目在正常年景的预 计现金流。
我们假设,在正常年景,该房地产公司税后总销售收入可达到 30600万元。开盘以后 头三个月将销售 30%,以后每三个月销售额以 70%的速度递减。若是房地产市场活跃,销售 总收入可望达到税后 33660万元,头三个月将销售 40%,以后每三个月的销售额以 80%的速 度递减。若不幸市场成交低迷销售量价齐跌,那么税后的总销售收入仅能达到 26010万元, 开盘后头三个月也仅能卖出 20%,而且今后每三个月销售额会递减 60%。表二到表四计算出 这三种情况下的净现金现值情况,其中我们假设折现率为月利率 2%。
我们发现在正常年景, 项目的久期约 25个月; 如果遇上市场反应不错, 有希望在约 23个月就收回投资, 最终也有不错的回报。 但是在萧条年景, 该项目可能出现 NPV 为负值的情 况, 就是说并不能满足股东或者债权人要求的月利率 2%, 年利率 24%的回报要求, 项目存在 很大的市场风险。
