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范文一：2018年房估师考试制度与政策整理笔记(直接打印可携带)
第一章 房地产业
成熟的房地产市场中:房地产经纪业 是房地产业的主体。
二、城镇住房制度
党的十八大提出:
(一)住房保障制度
公共租赁住房和廉租住房并轨:统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。
共有产权住房:供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭, 只能享受一次。 2. 棚户区改造:
(二)住房公积金制度
住房公积金实行管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
三、土地制度
(一)土地所有制
(二)土地管理的基本制度
宪法 2004年修正案:“国家为了公共利益的需要,可依法对土地实行征收或征用并给予补偿” 。
四、房地产法制建设
在房地产估价行业管理活动中, 《资产评估法》与《城市房地产管理法》规定不一致的,应适用《城市房地产管理法》 。
规范性文件:《国有土地上房屋征收评估办法》 、 《执业资格制度暂行规定》 、 《执业资格考试实施办法》等
国家标准:《房地产估价规范》 、 《房地产估价基本术语标准》 、 《房产测量规范》
行业标准:《房地产登记技术教程》
第二章 建设用地 一、建设用地管理概述(新增)
建设用地的特点:①非生态利用性;②土地利用的集约性;③区位选择的重要性。
(三)建设用地供应政策
(四)国有建设用地审查报批管理
二、建设用地使用权出让
(一)含义
根据合同,一次或分次提前支付整个使用期限的出让金。但只有支付全部出让金后才能申请登记,领取权属证书。
(二)出让方式
协议方式:特点是自由度大,不利于公平竞争,适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用协议出让。 招拍挂:工商旅娱和商品住宅经营性用地;同一宗地有两个意向用地者。
(三)出让年限
(四)收回
(五)终止
1. 因土地灭失而终止
2. 因土地使用者的抛弃而终止
(六)出让合同
三、建设用地使用权划拨
(一)划拨的范围
①国家机关用地
②军事用地
③城市基础设施用地
④公益事业用地
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
四、集体土地征收
(一)征收土地的特点:强制性;妥善安置;所有权转移。
(二)征收土地的政策规定:
(三)征收补偿的范围和标准:
五、闲置土地的处理
(一)闲置土地的认定:
1. 动工开发日期满 1年未动工开发的。
2. 已动工开发但开发面积占应动工开发总面积不足 ? ,或已投资额占总投资额不足 25%,中止开发建设满一年的。 市县国土部门发现有涉嫌闲置土地的,应在 30日内开展调查,发出《闲置土地调查通知书》 。经调查核实构成闲置土 地的,下达《闲置土地认定书》 ,通过门户网站向社会公开闲置土地的信息;属于政府或部门行为导致土地闲置的,应 同时公开闲置原因,并书面告知政府或部门。闲置土地在没处置完毕前,相关信息应长期公开。
第三章 国有土地上房屋征收
一、国有土地上房屋征收与补偿
(二)房屋征收的程序
→ →
30日) →
作出房屋征收决定前 ,征收补偿费用应当 足额到位、专户存储、专款专用
。
二、国有土地上房屋征收评估
(一)房屋征收评价机构选定及委托
除三级暂定资质外,其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
首先由被征收人在规定时间内协商选定,协商不成的由房屋征收部门组织被征收人投票决定 (少数服从多数原则) 或 随机选定 (如摇号、抽签等) 。选定后,一般由房屋征收部门作为委托人。
(二)房屋征收评估原则和要求
(三)异议处理和争议调处
对评估结果有异议的,应自收到评估报告 10日内,向原估价机构申请 复核 ,估价机构自收到申请 10日内进行复核; 对复核结果有异议的,应自收到复核结果 10日内,向评估专家委员会申请 鉴定 ,评估专家委员会自收到申请 10日内
(四)房屋征收评估收费
房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。
(五)对房地产估价机构和人员的处罚
1. 给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。 (对估价机构:5-20万罚款;对估价师:1-3万罚款)
2. 记入信用档案。
3. 承担赔偿责任。
4. 追究刑事责任。
第四章 规划设计及工程建设
二、勘察设计
建筑工程设计招标可以采用设计方案招标或设计团队招标,招标人可根据项目特点和实际需要选择。 三、招投标与建设监理
甲级:可承担各类工程招标代理业务。
乙级:只能承担工程总投资 1亿元以下的工程招标代理业务。
暂定级:只能承担工程总投资 6000万元以下的工程招标代理业务。
(二)建设监理制度
我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。
监理的基本方法是控制;基本工作是“三控两管一协调” ;协调是建设监理是否成功的关键。
四、建设工程施工与质量管理
(一)施工许可管理
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。
建设单位应自领取施工许可证之日起 因故不能按期开工的应在期满前向发证机关申请延期并说明理由; 延期以两次为限,每次不得超过 3个月。既不开工又不申请延期或超过延期次数、时限的,施工许可证自行废止。 在建工程因故中止施工的,建设单位应自中止施工之日起 1个月内向发证机关报告;恢复施工时也应向发证机关报告; 中止施工满 1年 的工程恢复施工前,建设单位应报发证机关核验施工许可证。
第五章 房地产开发经营
一级资质由省级住建部门初审,报国务院住建部审批;二级及以下资质的审批办法由省级住建部门制定。
国家对采用高效技术成果有特别规定的除外。
(二)对不按期开发的处理原则:
出让合同约定的动工开发日期满 1年未动工开发的, 可征收相当于出让金 满 2年未开发动工的, 可无偿收回。
(动工开发必须进行实质性投入,开工后必须不间断进行建设。如稍作启动即停工无期,不应算作开工)
不征收土地闲置费的情况:① 因不可抗力; ②因 政府部门行为; ③ 动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况。 三、房地产经营管理
(二)商品房交付使用:
商品房竣工验收后,房地产开发企业应及时申请房屋所有权首次登记,并按规定与买受人共同申请土地使用权和房屋 所有权转移登记。
(三)房地产广告(新改) :
未取得商品房预售许可的项目,不得以“内部认购” 、 “内部认定” 、 “内部登记”等名目发布房地产广告。
房地产预售、销售广告必须载明:①开发企业名称;②中介代理销售的载明该机构名称;③ 预售许可证书号 。
(广告中仅介绍房地产项目名称的,可不必载明上述事项) 。
房地产广告中不得含有 升值或投资回报的承诺。
第六章 房地产交易
一、房地产交易管理概述
房地产交易包括转让、抵押、租赁 3种形式。
二、房地产转让管理
共有房屋的转让(新增) :
如果共有人之间没约定是“按份共有”还是“共同共有” ,或约定不明确,除非共有人之间具有家庭关系,否则默认为 。
三、商品房销售管理
【面积误差的处理方式】 :
在商品房预售中,当事人可在合同中约定面积误差比。 [面积误差比=(实测面积-预测面积) / 预测面积 ]
房地产开发企业应在变更确立之日起 10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日 15日内做出是否退房的书 面答复。 15日内未做出书面答复的,视同接受变更以及由此引起的房价款的变更。
四、房屋租赁管理
出租商品住房,应以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台、地下储藏室不得出租供人居住。 (一)商品房租赁合同: 必备条款:租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、房屋的修缮责任。
租赁期限不得超过
(二)给予税收优惠:
对个人出租住房的,按 5%征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房月收入不超过 3万元的, 2017年底之前免征增值税。 对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,使用
6%的增值税税率。
对一般纳税人出租 2016.4.30前取得的不动产,按 5%征收率计算缴纳增值税。 对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。
五、房地产抵押管理
(一)房地产抵押的条件:
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权 (无论出让、划拨) ,可以设定抵押。
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押。
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等抵押物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(二)房地产抵押估价:
商业银行可与抵押人协商确定房地产的抵押价值,也可委托房地产估价机构进行估价。
原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估,也可双方约定某一方进行委托。
房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过 1年。房估师预计估价对象的市场价格将有较大 变化的,应当缩短估价报告应用有效期。
(三)房地产抵押权的实现:
抵押权已登记的,按登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按债权比例清偿;
抵押权已登记的先于未登记的受偿;
抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
第七章 不动产登记及房地产测绘
二、不动产登记类型和程序
1. 申请:不动产登记以共同申请为原则,以单方申请为例外。
2. 受理:不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。
查封登记不颁发证书或证明。
除法律另有规定外,不动产登记机构应自受理登记申请之日起 30个工作日内 办结。
(三)不动产登记收费:(新增)
住宅所有权及其建设用地使用权一并登记,收取一次登记费。
2. 不动产登记计费单位:
同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款,申请办理抵押权登记的,按一件收取;
非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款,申请办理抵押权登记的,按多件收取。
3. 不动产登记费用缴纳:
不动产登记费用由登记申请人缴纳。
按规定需由当事各方共同申请不动产登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳;
不动产抵押权登记,由登记为抵押权人的一方缴纳;
不动产为多个权利人共有共用的,由共有共用人共同缴纳,具体分摊份额自行协商。
三、房地产测绘
第八章 房地产中介服务
一、房地产估价机构
(二)房地产估价机构设立和备案:(新增)
从事房地产估价的机构,应自领取营业执照后
(四)房地产估价机构监管:
涉及国有资产或公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(即法定评估)
1. 业务范围和分支机构:
分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
2. 业务监管:(新增)
异地执业:应向业务发生地县级以上地方政府住建部门留存估价报告备查。 档案保管:估价档案的保存期限不得少于 15年 ;属于法定评估业务的,保存期限不得少于 30年 。保管期限届满而估 价服务尚未结束的,应保管至估价服务行为结束为止。
二、房地产估价师执业资格制度
三、住房置业担保机构
设立担保公司应有不少于 1000万元的实有资本。
担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
货币形态的实有资本应存入城市房管部门指定的银行, 或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。 担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的 30倍 ;超过 30倍的,应追加实有资本。
第九章 物业管理
维修 和 更新、改造 ,不得挪作他用, 不得计入物业服务支出或物业服务成本。
物业共用部位、共用设施设备的 日常运行 、 维护 费用、保险费用,计入物业服务支出或物业服务成本。
在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可将住宅专项维修资金用于购买国债,因在银行间债券市场或商业银行 柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、将购买的国债用于担保行为。
第十章 房地产税收
①取得土地使用权所支付的金额(土地成本) ;
②土地开发成本、费用;
③建房及配套设施的成本费用,或旧房及建筑物的评估价格; ④与转让房地产有关的税金;
⑤取得土地使用权所支付的金额和土地开发成本两项之和加计 20%
六、相关税收
(一)增值税
1. 计税方法:
一般纳税人发生特定应税行为,可选择适用简易计税方法,但一经选择, 36个月(3年)内不得变更 。
个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的,免征增值税;达到起征点的,全额计算。增值税起征点不适用于 登记为一般纳税人的个体工商户。
对小规模纳税人中月销售额未达到 2万元的企业或非企业性单位,免征增值税。 (2017.12.31前为 2-3万元)
个人销售自建自用住房,免征增值税 。
范文二：2011年房第产经纪人考试真题演练2
2011年房第产经纪人考试真题演练2
11(下列关于征用集体土地的表述中，正确的是( )。
答案( )
A(由集体土地所有者与土地使用者签订土地出让合同
B(由市县人民政府与土地使用者签订土地出让合同
C(由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地出让合同
D(集体土地不经征用不得出让
12(( )是指在建筑使用中人群的活动(家具(设备(物资(风压力(雪荷载等。
答案( )
A(永久荷载
B(长期荷载
C(可变荷载
D(偶然荷载
13(( )是税收制度和政策的中心环节。
答案( )
A(税率
B(税基
C(课税对象
D(税费征缴
14(划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。
答案( )
A(转让方缴纳
B(受让方缴纳
C(转让方和受让方各缴纳一半
D(转让方与受让方协商缴纳
15(某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲(乙(丙(丁四家银行签订了抵押合同;之后，
甲(丙(乙(丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无
力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为( )。
答案( )
A(三家银行按贷款额分摊
B(甲-乙-丙-丁
C(乙-丙-甲-丁
D(甲-丙-乙-丁
16(行政赔偿的主体是( )。
答案( )
A(行政机关
B(国家
C(行政机关工作人员
D(行政机关及其工单项选择题
17(下列不能发放房屋拆迁许可证的部门是( )。
答案( )
A(县级人民政府
B(省级人民政府
C(市级人民政府
D(乡级人民政府
18(商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向( )申请重新核验。
答案( )
A(房地产开发企业
B(房地产经纪机构
C(工程质量监督单位
D(房地产主管部门作人员
17(下列不能发放房屋拆迁许可证的部门是( )。
答案( )
A(县级人民政府
B(省级人民政府
C(市级人民政府
D(乡级人民政府
18(商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向( )申请重新核验。
答案( )
A(房地产开发企业
B(房地产经纪机构
C(工程质量监督单位
D(房地产主管部门
19(在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指( )。
答案( )
A(取得拆迁许可证的单位
B(被拆迁房屋的使用人
C(被拆迁房屋的所有人
D(被拆迁房屋的使用人和所有人
20(保修完后，由( )组织验收，涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
答案( )
A(建设单位
B(房屋建筑所有人
C(建设单位和房屋建筑所有人
D(建设单位或房屋建筑所有人
?
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范文三：2011年房第产经纪人考试真题演练11
2011年房第产经纪人考试真题演练5
11(下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有( )。
答案( )
A(房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押
B(抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效
C(抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力
D(房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押
E(抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人
12(《开发经营条例》规定( )情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。
答案( )
A(地震造成开工延期
B(发现地下文物
C(政府干扰而不能如期开工
D(产权问题与另外企业发生纠纷
E(由于资金周围不到位引起的延期开工
13(有下列( )等情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书。
答案( )
A(申报不实的
B(涂改房屋权属证书的
C(房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的
D(因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的
E(故意损坏房屋的
14(物业管理企业的权利有( )。
答案( )
A(根据有关法律(法规(政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度
B(依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费
C(制止(处理违反物业管理制度的行为
D(要求委托人协助管理
E(接受业主委员会和业主及使用人的监督
15(根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。
答案( )
A(指定代理
B(复代理
C(委托代理
D(法定代理
E(本代理
16(住宅小区公共性服务费用构成包括绿化管理费(保安费( )等。
答案( )
A(管理(服务人员的工资和按规定提取的福利费
B(公共设施，设备日常运行(维修及保养费
C(清洁卫生
D(物业管理单位固定资产折旧费
E(法定利润
17(根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的有( )。
答案( )
A(权属有争议的房地产
B(私立学校所有的办公楼
C(已出租的房地产
D(已依法公告列入拆迁范围的房地产
E(被依法查封的房地产
18(《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的有( )。
答案( )
A(身体受到伤害要求赔偿的
B(拒付租金的
C(向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定
D(寄存财物被丢失的
E(因中介机构不如实告之遭受财产损失的
19(权属审核一般采用“三审定案”的方法。即采用( )的方法。
答案( )
A(受理
B(初审
C(复审
D(审批
E(审核
20(住房公积金的提取和使用原则是( )。
答案( )
A(定向使用的原则
B(安全运作的原则
C(严格时限的效率原则
D(满足任何情况下的住房需求原则
E(平均使用原则
?
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范文四：2011年房第产经纪人考试真题演练3
2011年房第产经纪人考试真题演练3
21(经批准的建设用地，由被征用土地所在地的( )组织实施。
答案( )
A(土地管理部门
B(规划管理部门
C(市县人民政府
D(建设管理部门
22(《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿(安
置的。
答案( )
A(城市市区内
B(城市规划区内国有土地上
C(城市建成区内国有土地上
D(城市规划区内土地上
23(当事人订立合同，采取( )的方式进行。
答案( )
A(要约
B(承诺
C(要约邀请
D(A和B
24(城市中教育费附加的税率一般为营业税的( )。
答案( )
A(1,
B(3,
C(5,
D(7,
25(一套楼房，经评估价值为10万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费( )元
答案( )
A(100
B(300
C(500
D(1000
26(下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是( )。
答案( )
A(住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算
B(住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算
C(住房公积金个人明细账实行四级明细核算
D(住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算
27(全国土地详查，我国31个省(自治区(直辖市的土地总面积为( )万km2，城镇土地面积占( )。
答案( )
A(9600.65%
B(950.650.41%
C(960.650.41%
D(9500.65%
28(房地产入股属于( )。
答案( )
A(有偿转让
B(无偿转让
C(既属于有偿转让又属于无偿转让
D(两者都不是
29(某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。
答案( )
A(47年
B(67年
C(70年
D(无限年
30(可以不办出让手续的情况包括( )。?经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源(交通(水利等项目用地;法律(行政法规规定的其他用地?私有住宅转让后仍用于居住的?按照国务院住房制度改革有关部门规定出售公有住宅?同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的?转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途(年限和其他条件的?根据城市规划土地使用权不宜出让的?县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形
答案( )
A(???????
B(??????
C(??????
D(??????
?
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范文五：2017年ACT考试时间
2017年 ACT 考试时间
2017年 ACT 考试时间及报名日期表如下,
ACT 考试全称 “American College Testing” ,中文名称为 “ 美国大学入学考试 ” ,与 SAT 考 试均被称为 “ 美国高考 ” ,是美国大学本科的入学条件之一,也是奖学金发放的重要依 据之一。由 ACT INC主办。
ACT 考试包括五个部分:英语、数学、阅读、科学、以及作文(选考)。 ACT 考试是 美国唯一包括科学科目的大学入学考试。 ACT 考试分为四个部分:文章改错
(English ),数学(Math ),阅读(Reading ),和科学推理 (Science Reasoning)。另 外,作文为选考。每一道 ACT 考题都经历了 12个步骤的研发和命题过程。 ACT 考试通 过了严格的设计、预测、分析和校准以设置区分度,确保测量的准确性和可靠性。 ACT 考试分数达到了考试分数可靠性和有效性的专业标准。
和 SAT 不同, ACT 考试更像一种学科考试,它更强调考生对课程知识的掌握,同时也 考虑到了对考生独立思考和判断能力的。从时间上看, ACT 考试比 SAT 紧张;从难度 上看, ACT 考试比 SAT 更容易一些,尤其对中国的考生来说,选择 ACT 考试可能更容 易在短期内获得相对满意的成绩 !
2017年 ACT 考试时间
2017年 ACT 考试报名截止日期
2017年 ACT
考试出分日期
根据表格, 6月考位在 5月 6日之前都可以报名,不要被考位爆满所欺骗,因为 ACT 考 位是分批放的。除此之外,根据以往的规律 9月份的 ACT 考位应该会在 7月放出。 还有一点一定要注意!
如果你的试卷成绩长时间不出来,那么要么你的考场有作弊嫌疑,要么你的试卷丢失 了,没有第三条路可以走。因为 ACT 成绩是分批放的,所以运气好,也就是 10天分数 出来 ; 要是运气不好,一个考场所有同学都出分,然后唯独你眼巴巴看着,看着,看着 ~延迟出分可能的原因无非是 ACT 处理考卷你排在了后边,或者你的答题卡有问题或 者你被考场记录违规。
本文作者:考试时间
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