范文一：对房地产发展的建议

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对房地产发展的建议

其次我们也要认识到，住房是现阶段我国最大的内需来源，房地产行业亦是支柱产业，并且住房问题并非一次性就能解决的，而是一个长期的问题，因为每年都有新的年轻人成长起来，会带来新的住房需求。解决好住房问题，是让老百姓实现安居乐业，维持社会稳定，创建和-谐社会的关键问题。为此针对我国老百姓如何解决住房问题，特提出如下建议。

一、建立阶梯式的供房制度

1、廉租房，对于刚参加工作，收入不高的工薪阶层，提供50-60平方的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金，让这部分群体均有房祝若政府采取将廉租房土地行政划拨、免税费，按目前建房成本大约1500元/平方计算的话，无论是国有的还是民营的房产企业都还是可以经营廉租房的。

2、经济适用房，对于工作一定年限之后、收入已逐步提高有一定经济实力的工薪阶层提供90-100平方的经济适用房，价格应以每月还贷金额为夫妻二人月收入的20%、15年能还清本息的价格为好。而且作为大部分工薪阶层来讲，这是一辈子的用房，因此每对夫妻只能购买一套经济适用房，若以后购买了商品房就必须将经济适用房按原价退回供后面有需要的人购买。

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3、商品房，对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。

二、解决阶梯式供房必须采取的措施

1、降低土地成本，当前地方政府将土地收入作为财政收入的重要来源，因此土地价格炒的很高，有的城市地价已到几千万一亩，楼面价到几万一平方米，房价如何能降的下来?政府土地卖的价高，农民拆迁补偿亦是水涨船高、漫天要价，动辄就是上千万再加几套房子的补偿。因此要降低土地成本，一是土地收入不准地方政府作为财政收入，二是给予农民的补偿亦要合情合理，能满足其生活需要解决其后顾之忧即可。

2、减免税费，对廉租房、经济适用房免除一切税费。

3、建房、购房的银行贷款应实施低利率。

4、限制房地产开发商的暴利，利润超过10%的部分应全额征税。

三、解决当前存量房产的措施

目前房地产行业几乎停滞发展，已经影响到整个经济的发展，而与此同时有刚性需求的人依然买不起房，大量的住房闲置，房地产商面临倒闭，银行坏账凸现，因此建议采取以下措施解决目前存量房产、重振房地产行业。

1、将100平方以下的房产采取政府免税费、银行免利

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息、开发商保本的方法，将房价调控到经济适用房的水平，供应无房户购置居住，银行可给予低息贷款。

2、超过100平方以上的住房，放开限购令，让有钱人去买，消化这部分房产，同时购这部分房产者不予银行贷款，对暂时尚不能售出的房屋且又有银行贷款的，采取银行挂账停息、并由银行监控销售的方法予以处理，即这批房子每卖一套，必须将资金回笼归还贷款，通过银行认可才能发放房产证。

3、鼓励投机炒房者将闲置房屋拿出来出租，既解决闲置房屋，通过出租来回收一定成本，又解决刚性需求者的住房问题。租金超过额定金额部分应全额征税，在额定费率内则全额免税。

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范文二：对房地产的建议

3 我国应对次贷危机的已有措施 3.1 宽松的财政政策

一方面，为了应对次贷危机的引起的我国金融业的影响，我国采取了宽松的财政政策来刺激国民经济的恢复。比如对部分税收进行了调整，如取消利息税，减少证券交易税等等，从而刺激金融产业的恢复;另一方面，2008年我国政府利用四千亿资金拉动内需，推动国内产业的恢复。而国内受到次贷危机影响的企业在宽松的财政政策下，及时调整产业结构和贸易形态，减少了受影响造成的损失。

3.2 促进对外贸易

对外贸易在我国的经济领域占有很大比重，次贷危机爆发后很多国家减少贸易进口，对我国也关闭了很多进出口项目，可想而知其中造成的损失是不可估计的。因此，我国政府及时调整了一系列政策，在其他国家试图用国币贬值的手段拉动对外贸易时，我国坚持人民币不贬值，增强了我国出口的竞争力，另外针对进出口行业和沿海发达地区，减少出口税，对部分产品实行免税政策，这在一定程度上也增强了我国对外贸易的竞争力和实际的机遇。

3.3 减少企业发展负担

次贷危机爆发后，在我国出现了很多企业倒闭的现象，企业为了恢复生产，不得不对企业内部产业结构、人员结构进行压缩，减少项目支出。这就导致很多年轻劳动力因此不得不失业，我国政府为了避免次贷危机造成的社会萎靡气息进一步蔓延，劳动力市场的萎缩，通过调整劳动法，帮助企业优化产业结构，调整企业经济目标，从而为更多的待业者和从业者争取了机会，同时为企业减轻了负担。政府还鼓励企业重振经济，帮助一些原本发展良好的企业重新走进市场等等。

参考文献

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[2]周天. 未雨绸缪,防止房产市场的次贷危机——次贷危机对我国房地产市场的启示[J]. 科技信息,2009,01:124+67.

[3]田继英. 浅析次贷危机对我国房地产市场模型的冲击和启示[J]. 科学之友(B版),2009,02:148-149.

[4]徐珊玥. 美国次贷危机对我国房地产市场的影响[J]. 经济研究导刊,2009,11:99-100.

[5]林元辉,冯留锋,张丽琼. 次贷危机对我国房地产的影响[J]. 广西大学学报(哲学社会科学版),2009,S2:156-157.

[6]张洪峰. 次贷危机对我国房地产业的影响及启示[J]. 商场现代化,2009,33:59-61.

[7]刘贵全. 美国次贷危机对中国房地产的影响[J]. 魅力中国,2009,13:105+98.

[8]傅皓然. 浅谈美国次贷危机对我国经济的影响及应对策略[J]. 现代企业教育,2010,06:168-169.

[9]张敏佳. 美国次贷危机对我国房地产金融的启示[J]. 时代金融,2008,11:11-13.

[10]宋春兰. 美国次贷危机对我国房地产市场的启示[J]. 经济研究导刊,2010,11:87-88.

范文三：房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议

房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议

中国的房地产价格上涨迅速、居高不下,是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政 的需求,有房地产开发商追求自身利益的强大动力,也有炒房团、投资客炒房行为的推动, 还有中国老百姓对房地产的强大基础需求;另外,房地产中介对房地产价格的上涨也起到了 推波助澜的作用。

关于房地产价格上涨的推动因素,社会各个团体主要关注的是前面几个方面,国家的历 次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面,而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影 响基本未给予应有的重视。

拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分 析,提出相应的管控建议。

1. 二手房交易的交易费用分析

交易费用无处不在,社会的经济活动无不与交易费用相联系,交易费用经济学在近年也 是经济学中研究的重点领域。根据一些估计,现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值 将近 50%~60%。

市场型交易费用主要包括:(1)搜寻和信息费用; (2)谈判和决策费用; (3)监督费用和合 约义务履行费用。

二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用,其次是监督费用和合约义务履 行费用,谈判和决策费用相对较小,此处予以忽略。

二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅, 买方自身无法获取合适的房源信息, 卖方自身无法获取合适的买主信息,形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在 的主要意义,以沟通买方和卖方,起桥梁作用。

同时, 由于买卖双方各自对交易对方不了解, 私人信息不对称, 都担心对方不履行合约, 这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人,能得到交易双方的信 任,使交易顺利完成。

二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任,起到了两方面的作用。所以,中介机 构要收取交易的中介费,该费用一般以名义成交价的一定比例计取,并应计入房屋交易的实 际价格。

2. 房地产中介市场推高房价的主要手段

二手房价格除了市场本身上涨的因素外,与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产 中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面:

2.1阻断二手房个人信息网上沟通。 二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。 有形交易市场指通过中介机构进行交易,中介机构有实实在在的营业场所;无形交易市场指 买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达,应该说 信息的搜寻成本在迅速降低,通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面,全国性的、地方性的二手房交易网站很多,买方和卖方都可以在二 手房交易网站上免费发布自己的需求信息。在正常情况下,买卖双方可以很快、很容易搜寻 到合适的交易方。但是,打开绝大部分二手房交易网站,能看到的主要是房地产中介机构发 布的信息,私人发布的信息查找起来很不方便,有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互 联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断,就只好都通过中介机构进行交易,故每年二 手房无形市场的成交量很小。

2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因,目前我国的二手房交易绝大部分通 过房地产中介进行。从自身利益出发,房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面,以 防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。

2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定,不允许中介机构吃差价,

否则将被罚。但是,在实际调研中,我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地 产中介机构经常压低卖方的卖价,而向买方高报卖价;在买方交了保证金并签署委托购房协 议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚 取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区,无新开发楼盘项目可比较的情况下 尤为突出。

2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部 1995年颁发的、目前仍 有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋买卖代理收费,按成交价总额的 0.5%~2.5%计收。 而在实际的二手房交易中, 一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和 信息不对称,向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重,房地产 中介机构更是肆无忌惮,经常是向买方收取 1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。 2.5诱使卖方签订独家代理协议,阻止房源流通。在调研中发现,很多房地产中介机构 经常利用卖方尽快售出的心理, 以签订独家代理协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度, 以帮助客户尽快销售出去为诱饵,诱使客户签订独家代理协议。但实际上,这只是房地产中 介机构的一个手段,其真正目的是诱使客户签订独家代理协议,使客户不再找其他的中介机 构。一方面,中介机构可以独控房源;另一方面,中介机构可以在卖方的买价基础上加价销 售,赚取差价。卖方签订独家代理协议的初始目的是将房屋尽快销售出去,而由于中介机构 为赚取差价进行加价销售,经常出现签订独家代理协议的房屋比未签订独家代理协议的房屋 后销售出去。

3. 对房地产中介市场推高房价进行管控的建议

二手房交易在我国极为普遍,在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上 涨,对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。

3.1利用互联网技术,建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展,为社会的 经济交易提供很好的技术,可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前,国内一些二手房交 易网站的技术解决方案、界面都很不错;只是由于某些方面的原因,在这些二手房交易网站 上,个人交易信息查找不方便或者被删除,相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍,互 联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站,专门为二手房个人交易提供信 息沟通平台,促成二手房交易在买卖双方之间直接进行,降低二手房交易的成本。这种二手 房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治,使二手房个人交 易信息更便于查找,促使更多的人在二手房交易网站上发布供需信息、直接寻找交易方。

范文四：房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议

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房地产中介对房地产价格的推动作用分

析及管控建议

房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议

中国的房地产价格上涨迅速、居高不下,是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求,有房地产开发商追求自身利益的强大动力,也有炒房团、投资客炒房行为的推动,还有中国老百姓对房地产的强大基础需求,另外,房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。

关于房地产价格上涨的推动因素,社会各个团体主要关注的是前面几个方面,国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面,而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。论文联盟

拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析,提出相应的管控建议。

1.二手房交易的交易费用分析

交易费用无处不在,社会的经济活动无不与交易费用相联系,交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些

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估计,现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。

市场型交易费用主要包括,(1)搜寻和信息费用,(2)谈判和决策费用,(3)监督费用和合约义务履行费用。

二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用,其次是监督费用和合约义务履行费用,谈判和决策费用相对较小,此处予以忽略。

二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅,买方自身无法获取合适的房源信息,卖方自身无法获取合适的买主信息,形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义,以沟通买方和卖方,起桥梁作用。

同时,由于买卖双方各自对交易对方不了解,私人信息不对称,都担心对方不履行合约,这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人,能得到交易双方的信任,使交易顺利完成。

二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任,起到了两方面的作用。所以,中介机构要收取交易的中介费,该费用一般以名义成交价的一定比例计取,并应计入房屋交易的实际价格。

2.房地产中介市场推高房价的主要手段

二手房价格除了市场本身上涨的因素外,与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面,

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2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易,中介机构有实实在在的营业场所,无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达,应该说信息的搜寻成本在迅速降低,通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面,全国性的、地方性的二手房交易网站很多,买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费发布自己的需求信息。在正常情况下,买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是,打开绝大部分二手房交易网站,能看到的主要是房地产中介机构发布的信息,私人发布的信息查找起来很不方便,有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断,就只好都通过中介机构进行交易,故每年二手房无形市场的成交量很小。

2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因,目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发,房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面,以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。

2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定,不允许中介机构吃差价,否则将被罚。但是,在实际调研中,我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价,而向买方高报卖价,在买方交了保证金并签署委托

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购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区,无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。

2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋买卖代理收费,按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中,一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称,向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重,房地产中介机构更是肆无忌惮,经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。

2.5诱使卖方签订独家代理协议,阻止房源流通。在调研中发现,很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理,以签订独家代理协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度,以帮助客户尽快销售出去为诱饵,诱使客户签订独家代理协议。但实际上,这只是房地产中介机构的一个手段,其真正目的是诱使客户签订独家代理协议,使客户不再找其他的中介机构。一方面,中介机构可以独控房源,另一方面,中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售,赚取差价。卖方签订独家代理协议的初始目的是将房屋尽快销售出去,而由于中介机构为赚取差价进行加价销售,经常出现签订独家代理协议的房屋比未签订独家代理协议的房屋后销售出去。

3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议

二手房交易在我国极为普遍,在房地产市场中也占有重要

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的份额。要控制房价的快速上涨,对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。

3.1利用互联网技术,建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展,为社会的经济交易提供很好的技术,可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前,国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错,只是由于某些方面的原因,在这些二手房交易网站上,个人交易信息查找不方便或者被删除,相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍,互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站,专门为二手房个人交易提供信息沟通平台,促成二手房交易在买卖双方之间直接进行,降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治,使二手房个人交易信息更便于查找,促使更多的人在二手房交易网站上发布供需信息、直接寻找交易方。

3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前,有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂,个人自己去办理要跑很多趟、排很多队,为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布,并将详细的要求一一说明,避免老百姓跑冤枉路,方便老百姓办事。

3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大,应严厉查处。只要制止了加价销售行为,房地产中介机构通过签订独家

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代理合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道,并及时向老百姓反馈处理结果。同时,建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度,加大其违规成本,使之不敢违规。

3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中,中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费,卖方也要把此部分费用加入房价内,最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取,禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费,最好规定只能向买方收取中介费,以便于买方计算房屋的实际价格。

4.结束语

房地产价格上涨幅度过快,已引起国家的高度重视,国家也已出台多项措施对房价进行调控,但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的,房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前,我国二手房交易的中介市场极不规范,二手房交易中,房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分,已经对我国房地产市场规范形成了负面影响,阻碍了二手房交易市场的健康发展,应进行管控和治理。

范文五：浅谈房地产企业产品标准化定位对房地产企业的意义

【摘 要】产品标准化对任何房地产企业有着决定意义;产品标准化后，在产品的整体定位

上会比较清晰，对实现品牌战略具有很好的推动和促进作用。产品标准化则是对某一种产品

进行标准化;产品定位，必须要经过市场调研，根据公司的状况和客户的要求推出几种大型

的有长期生命力的产品。

【关键词】产品标准化;品牌定位;设计管理;成本管理

On the standardization of products targeting the real estate business sense of the real

estate business

Xie An-fu

(Shaanxi Makoto United Real Estate Co., Ltd Tongchuan Shaanxi 727000)

【Abstract】Standardization of products for any real estate company has decided to meaning; product standardization, the overall positioning of the product would be more clear, for a good brand strategy to promote and facilitate the role. Product standardization

is to standardize on a particular product; product positioning, market research must be to

go through, according to the company's situation and customer requirements has launched

several large-scale long-term viability of the product.

【Key words】Product standardization;Brand positioning;Design management;Cost management

1. 产品标准化对任何房地产企业有着决定意义

万科的标准化工作一直走在行业的前列。而我们的的产品标准化其实也探索了许久。说

到产品标准化不得不和公司的产品品牌定位挂钩。产品品牌定位是产品标准化的前提，产品

标准是根据产品定位而细化出的具体标准。房地产产品品牌是同一类产品，但在许多项目中

出现，我们就称其为某产品品牌。比如说我们的“首创国际城、A-Z town等”。我们在不同的

城市不同的项目上使用这些品牌系列，复制的效果是显而易见的，但是我们并不规范，并无

战略上统一。而产品标准化后，在产品的整体定位上会比较清晰，对实现品牌战略具有很好

的推动和促进作用。产品标准化则是对某一种产品进行标准化。

2. 我们在推行标准化时首先要把企业品牌的核心价值、品牌资产是什么弄清楚，这是

一个层面;第二个层面就是产品品牌。

2.1 目前我认为的品牌相对于万科等一流房地产公司还比较弱，还没有到产品品牌的层

次，更多的是企业名牌而已，不是品牌。所以说如果要在产品标准化与企业之间建立很好的

桥梁，首先要对企业品牌和产品品牌进行规划，在此基础之上再进行产品标准化的规划。这

种从上到下，从经营管控到产品战略管控，企业品牌到产品品牌再到产品标准化的这样一个

过程，是符合事物发展的规律，是正确的思路。

2.2 实施产品标准化比较好的路径就是把产品品牌定位先弄清楚。先做企业定位，再做

产品定位，然后再到小的产品标准化。比如做房地产住宅的企业，实际上有一种产品的定位，

比如住宅里可能有很多种产品类型，比如别墅型，高端住宅型，中低端住宅型，甚至更多一

些，整个项目的定位包括外部包装、小区道路、产品的外立面、内部的所有感官上的东西都

应该是很清晰的，那么这种定位建立以后再进行一系列的产品标准化，如定位年轻的人住宅

外部就可现代些，首先在颜色上标准化，可用一些明黄色或者浅色，或符合地方特色的一些

颜色。不能用太深的颜色，这就是外立面的标准化;在此之上再对户型标准化，高端住宅型

适合用更多的大窗户，能吸收更多的阳光，这样会显得比较大气，这就是产品中细化到窗户

的标准化。也就是说必须要先把大产品的标准化完成，把房地产品牌的定位定好后，再做户

型、颜色、绿化等这些细部的产品标准化。这就是从产品品牌到产品标准化这两个不同层次

的概念。

2.3 在产品定位上，必须要经过市场调研，根据公司的状况和客户的要求推出几种大型

的有长期生命力的产品，这是很重要的。在产品品牌、功能、风格的定位确定以后，第二步才是做产品的设计，产品设计包括外立面、户型的设计，然后再到卫生间的设计等等，从上往下推，不能从下往上走，否则会出现很多问题并造成不必要的浪费。应从战略性的角度，到产品的细部再到模块化的产品，这样走的路径就会比较好一些。通过市场调研以后必须快速进行标准化的推广工作，因为产品细部的标准化在目前国内是有时效性的，可能今年适用，过了五年后新的材料、新的工艺、新的技术带来的革命推动标准化工作必须发展下去，所以标准化工作是个长期的，持续的工作。

3. 设计标准化工作其实是一个统一的工作，说白了就是找一个原则，大家都遵照这个原则工作。

但是目前标准化在试行的过程容易出现一些问题，比如区域的统一、图纸的统一等等。例如，地方标准与国家标准的矛盾，地方的惯用做法与国家标准做法的不统一。不同地方的政府部门对国家标准的理解有差异化，各地气候标准与人文文化的差异性等等;同时在面对相同图纸时，地方设计院对政策法规、国家规范理解出现不同偏差、施工单位的施工工艺差异性等一系列因素给标准化工作带来难度。当无法统一时，应以某一个区域作为基础统一标准。必要时进行产品分类管理，例如:创新类产品、标准类产品、成熟类产品。

3.1 标准化工作最大的难度应该是成本的统一与管理，面对由于区域性差异不同的带来原材料的不同价格，对于成本的控制凸显的尤为重要。目前的状况是设计人员不了解当前市场的原材料价格，成本控制人员不了解相关的设计理念，使得标准化工作受到阻碍。比如在做产品标准化的时候提到最多的是:这样两种产品都合适，用哪个最经济,最合理,因为有时候做设计标准时往往是联动效应，很多时候对于材料的选用不仅仅是涉及到一种变动。举个例子:一个住宅的窗户大小怎么确定,开窗面积的大小直接关系到外保温的厚度及结构体系的变化。设计窗户宽度由1.2m变动到1.5m的窗户不仅仅是窗户材料的变更，直接影响到由于开窗面积过大使得外保温的厚度增加、局部结构配筋的增加这3项的费用增加。所以加强设计与成本的全方位的沟通显的尤其重要，必要时应给予设计部门配备预算人员。

3.2 西安公司在标准化的工作上也是处于探索阶段。除对产品研发中心已发布的相关标准严格执行外，西安公司也在尝试建立本区域内的相关设计细部标准。例如门窗标准的设立。门窗为客户投诉多发点，且门窗在目标成本中占据了较大比例。对于设计院所设计门窗的分隔形式直接进行图纸招标及施工工作存在一定问题，虽然产品研发中心已经制定了门窗标准图集，但是由于地区及项目定位的不同，门窗的形式不能共用。设计部根据目前西安市场上各大楼盘的门窗开启方式、划分形式，对西安国际城一期的门窗进行了优化处理(厨房改推拉窗;楼梯间及配套用房改推拉窗;卫生间改上悬窗;卧室、客厅在满足通风的要求下减小平开窗面积;减小安全玻璃的面积等)。同时也在确定客厅、卧室在规定的开间尺寸内全部统一窗型、距墙长度、厨卫统一窗型、对窗高、窗宽、距地高度等做统一标准。此项工作旨在制定符合本公司西安地区项目的门窗技术标准，为以后各期的门窗设计与标准化工作制定模版。

再例如，通过一、二期施工图实施中发现地方设计院不同的设计院设计理念有所差异，设计图纸中工程做法类大相径庭，对项目施工、设计管理造成了很大不便，其中原因是没有技术标准化的统一指导，工作无法展开深层次的分析。目前西安公司设计管理部根据产品配置表及设计院图纸中的工程做法表进行了整合，参照陕西地方标准及相关图集总结规划出一套可供施工标准与交房标准吻合的工程做法表，由设计院严格执行，目前效果较好。以上工作不但可以解决目前施工中出现的问题，而且为以后各期提供了相关标准，提高了成本的可控制性，与设计院沟通更加有针对性。但是由于技术力量还很薄弱，很多技术性、专业性、细致性更强的工作无法开展，需要更多技术力量支撑。

4. 标准化的缺失会带来一下后果

设计阶段没有充分考虑各专业的偶合性和前置，计划常变，进度压力后移;缺乏规范的评审指引和决策程序，设计评审过程没有要点和标准的要求，对结果尚未建立企业内控标准;对部品缺乏基础研究和日常研究，导致部品封样效率低;设计变更管理粗放，造成事前、事后评估与控制不足，造成动态成本不可控;无产品创新意识，不能在市场中形成高付加值产品，造成品牌生命力后劲不足;部品设计关注不够，造成产品质量、设计进度及成本控制的管理难度加大。

由此可见，实行标准化能给公司带来的优势是很大的，从专业的角度来讲，标准化可以在管理、采购方面等便于管理，对提高竞争力、提高管理的简单程度和管理水平等方面也都是有正面作用的;我们应该认清形式，虽然全国房地产企业的产品标准化行业标准有了一定水平与规模，但是我们离标准化工作的系统建立还未达到。标准化工作是任重而道远的，但同时也给我们留下了更多的空间来建立适合自己操作和管理的标准化工作，同时也应当吸取别的企业先进经验。我们应抢抓时机，根据公司发展战略和产品定位，来建立符合本公司实际情况的标准化。

,文章编号,1006-7619(2011)08-24-866

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