项目评估报告范例-银行

范文一：项目评估报告范例-银行

第一章概要

一、借款人评价

二、项目评价

三、市场评价

四、投资筹资评价

五、财务评价

六、贷款风险评价

七、评估结论

第二章借款人评价

一、借款人概况

二、经营者素质及管理水平

三、信用状况评价

四、资产负债分析

五、盈利能力及资产运用效率

六、现金流量分析

七、信用状况评价

八、企业前景评价

第三章项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容规模评价

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、所在地市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

第八章评估结论

范文二：商业银行项目评估报告内容

商业银行一般贷款项目评估的内容

承贷企业评价：包括企业概况、员工概况、企业财务状况、企业资信状况评价四大部位。

1、“企业概况”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 名称、成立时间、企业性质、注册资本、经营范围；

B 股东名称、出资额及占比；

C 对外投资的参控股公司名称、持股比例；

D 组织架构、管理职能和体制；

E 企业在同行业中的地位；

F 主要产品的品牌、市场份额、质量、市场营销情况。

资料清单：

A 企业法人营业执照；

B 公司章程；

C 公司设立的有关批准文件；

D 企业关于组织架构、管理体制和经营情况的文字说明；

E 相关购销合同。

2、“员工概况”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 员工整体情况；

B 法人代表学历、工作简历、业务素质和道德品质；

C 其他主要管理人员概况；

资料清单：企业提供的文字说明；

3、“企业财务状况分析”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 长短期偿债能力分析；

B 资产营运能力分析

C 盈利能力分析；

D 现金流量分析；

E 资信情况分析；

F 异常变动财务指标的说明。

资料清单：

A 连续三年经会计事务所审计的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）和审计说明； B 企业重要的财务政策。

4、“企业资信状况评价”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 企业银行债务分析（贷款银行、金额、期限、担保方式、还贷资金来源）； B 企业资信情况；

C 账户开立情况及农行的合作情况；

D 或有负债情况；

E 信用等级情况；

F 授信情况。

资料清单：

A 评估截止日银行贷款明细表；

B 贷款卡（证）；

C 当地人行咨询系统查询结果。

项目概况：包括项目建设必要性和重要性、项目工程技术评价、建设合法性、项目建设条件评价、项目总投资、资金来源、项目情况等七个部份。

1、“项目建设必要性和重要性”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：A 项目建设对企业、地方经济发展的必要性和重要性。

资料清单：

A 项目可行性研究报告；

B 项目初步设计报告。

2、“项目工程技术评价”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 项目工程技术指标：公路项目的建设标准为线路、里程、等级指标；电信项目的建设标准为新增网络容量、新增客户量和网络技术指标；供水项目的建设标准为日供水能力；供热项目的建设标准为供热面积；电源项目的建设标准为电站类型、装机容量、年发电小时、年发电量、库容、调节能力等；煤炭项目的建设标准为类型、年生产、品质等；工业项目的建设标准参考相关行业技术标准。

B 项目建设的主要内容、工程特点等。

资料清单：

A 项目可行性研究报告；

B 项目初步设计报告。

3、“建设合法性”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：项目立项、可研、初步设计、施工图、开工、环境报告、收费等的批复意见。资料清单：相关文件的复印件。

4、“项目建设条件的评价”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：认定与项目建设有关的交通、技术、能源原料供应、生产等方面条件是否具备。资料清单：能源、原料的购销合同；有关建设条件的文字说明。

5、“项目总投资”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：审核可研或初设批复的概算总投资，有无缺、漏项或高估冒算，根据实际情况进行总投资调整并说服理由，编制总投资概算表、评估总投资与可研或初设总投资的比较分析表。

资料清单：

A 可研报告或初步设计概算总投资明细表；

B 招投标结果；

C 分年投资计划和贷款放款计划。

6、“项目资金来源”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 资本金金额、占比、分项资金来源及落实程度和到位可能性分析；

B 贷款金额、各银行贷款份额及落实程度；

C 账户开立情况及农行的合作情况。

资料清单：

A 涉及国家或省有关部门出资的，取得相关投资计划及有关文件；

B 涉及地方财政出资的，取得当地财政近几年的收支表和基建收支明细表；

C 涉及以税费减免方式出资的，取得当地政府的会议纪要和有关部门的承诺；

D 涉及企业股东出资的，取得董事会决议和各股东基本财务数据；

E 涉及企业以自有资金出资的，结合企业财务报表分析出资能力。

7、“项目进展情况”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 工期安排；

B 工程形象进度；

C 已完成总投资；

D 资金到位情况。

资料清单：A 项目单位的书面说明和有关资金到位证明材料。

项目市场分析和预测：项目产品的市场现状分析和项目市场份额预测。分行业评估要点和需要搜集的资料清单如下。

1、工业项目

评估要点：

A 项目产品方案；

B 项目产品国际、国内市场分析-项目评估时点前3-5年的市场供求状况、价格走势分析以及后3-5年的市场供求状况和市场价格预测；

C 项目产品销售方向及目标市场分析。

资料清单：

A 行业专家出具的行业市场报告；

B 相关市场信息资料。

2、公路项目

评估要点：

A 公路历史交通量及车型结构分析，必要时进行现场点数车流量，确定基年标准车交流量； B 考虑相关经济区域内的潜代公路路况、车流量等因素，确定转移和分流车流量； C 结合历史车流量增长率和相关经济区域的国民经济发展规划确定车流量增长率； D 测算项目经营期内每年的标准车流量及通行费收入。

资料清单：

A 历年交通量观测点的观测数据；

B 现有收费站点的历史收费数据；

C 相关经济区域内重要县市的国民经济发展规划；

D 替代公路的基本情况及与项目的比较；

E 物价部门关于收费标准的批复文件或辖内同等级公路的现行收费标准。

3、电信项目

评估要点：

A 电信现状分析，包括近几年网络容量、用户数、普及率、增长率、地区间比较等； B 电信市场预测：根据网络容量、普及率增长潜力、

国民经济增长速度综合考虑。

资料清单：

A 国家行业主管部门和统计部门关于行业发展的统计数据和说明；

B 电信公司业务发展统计资料。

4、供水项目

评估要点：A 城市供水管理体制介绍；

B 城市用水供求现状分析，包括日供水能力和日用水量、各类型用水量及比例； C 项目供水量预测，要求对不同类型的用水需求进行分项预测；

D 项目水费收入预测。

资料清单：

A 城市供水方面的相关文件和文字介绍；

B 历年供水量和用户结构统计数据；

C 政府有关部门关于供水区域内的国民经济发展规划、

人口增长预测等方面资料，重点用户单位和即将上马的工程项目介绍；

D 物价部门关于现行水价的批复文件。

项目经济效益测算：包括数据测算和财务指标说明两部分。

1、“数据测算”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 取值说明；

B 编制：折旧及摊销测算表、总成本费用测算表、损益表、全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、盈亏平衡分析表、敏感性分析表、贷款偿还期测算表。

资料清单：

A 收入与税金估算；

B 成本与费用估算；

C 利润估算；

D 财务指标估算；

E 盈亏平衡分析。

F 敏感性分析。

2、“财务指标说明”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：

A 全部投资的财务内部收益率、选取的折现率及财务净现值、全部投资动态静态回收期、自有资金动态静态回收期、盈亏平衡点、敏感性因素分析；

B 与行业正常财务指标的比较和说明。

还贷能力分析及担保方式评价：包括项目还贷能力分析、企业综合还贷能力分析和担保方式评价三部分。

1、“项目还贷能力分析”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：测算以项目净现金流量偿还贷款的期限。

资料清单：编制借款偿还表。

2、“企业综合还贷能力分析”评估要点及需要搜集的资料清单

凡是由企业统贷统还的项目贷款以及工业技改项目贷款均要分析企业综合还贷能力。评估要点：以企业现有银行借款余额、财务收益情况为基础，考虑企业未来五年的投、融资计划，预测企业综合现金流量，以此测算企业综合偿还贷款的能力和期限。

资料清单：企业提供未来五年投融资计划，包括投资项目、金额、融资安排以及未来项目的现金流预测。

3、“担保方式评价”评估要点及需要搜集的资料清单

评估要点：评价担保方式的合法性和担保能力。

资料清单：

A 抵押、质押资产的产权证书，资产评估机构出具的资产评估报告；

B 保证担保企业的相关资料、连续三年经会计事务所审计的财务报表和审计说明。项目优势与风险分析:包括项目优势、项目风险分析两部份。

评估要点：

A 分析项目建设、营运中的主要优势；

B 分析项目存在的风险点，提出风险控制措施。

银行贷款效益分析

评估要点：

A 经营行经营情况简介；

B 贷款成本效益分析；

C 本次贷款对经营行的积极意义。

资料清单：经营行提供书面材料。

评估结论

随着我国系统资金管理制度改革的进一步深入和不断完善，社保系统资金统一管理的力度和范围将逐步扩大，农行与当地社保部门建立长期、稳定、友好的合作关系，有利于农行机构类存款业务的稳定、快速发展，社保的低成本存款资金的注入，有利于我行增加资金实力，对我行以后的发展有着十分重要的作用和深远的意义。

项目的开发成功，使农行在德江县树立了良好的社会形象，提升了农行在本县的经营地位和知名度，为我行以后的发展奠定了坚实的基础。

项目的开发成功，为我行的经营和发展注入新的血液，拓宽了我行的发展渠道，对我行在德江县长期、稳定发展具有重要的作用。第一，开辟了一条稳定的存款来源渠道，可以促进我行储蓄存款的稳步上升；第二，可以带动我行机构类信贷资产的投入，增加事业类优良客户的市场份额，促进我行有效信贷资产的提高，为实现经营利润打下良好基础；第三，增加了优良个人客户群体，可以拉动我行个人消费信贷的有效增长。第四，行政、事业单位代收、代付等中间业务较多，为我行以后发展中间业务提供了一个广阔的空间；第五，可以降低我行对机构业务分散公关的费用，减少客户开发成本；第六，可以促进我行业务经营的好转，为实现最终经营赢利打下基础。

范文三：某银行多晶硅项目评估报告

山西 XXXXXXXX 硅业有限公司

新建 2*28500KVA工业硅项目评估报告项目名称 :山西 XXXXXXXX 硅业有限公司新建 2*28500KVA工业硅项目

项目发起单位及出资 :山西 XXXX 矿业 (集团) 有限责任公司 (下称 XXXX 集团) , 出资总额为 8000万元, 出资比例 100%

承办单位:山西 XXXXXXXX 硅业有限公司

法人代表:李文红

项目建设地址:山西省黎城县 XXXX 工业园区

项目概况:

根据山西 XXXX 高纯硅业有限公司发展规划,山西 XXXX 矿业(集团)有限责任公司拟建设 2*28500KVA工业硅项目 , 年产工业硅 25240T , 工业硅产品质量执行 GB/T2881-2008标准, 其中 50%为冶金级工业硅 (电子级) , 50%为化学级工业硅,或按用户特殊要求组织生产。估算固定资产投资为 26184.87万元,资金由企业自筹和申请银行贷款解决。

项目背景

工业硅是当代高新技术领域和重要基础产业广泛应用的结构和功能材料。它不仅是生产半导体级多晶硅和光纤预

制棒的原料,而且是有机硅产业不可缺少的基础材料。 XXXX 集团正在建设年产 5000吨高纯度多晶硅生产基地, 达产后可年产电子级多晶硅 2500吨, 光伏级多晶硅 2500吨,同时配套建设 240兆瓦太阳能电池板生产线。由于工业硅是多晶硅基础原料, 为此 XXXX 集团决定利用黎城境内的优质硅石建设具有规模经济的、现代化的工业硅基地,形成一条高科技现代化的硅产业链,将资源优势转化为经济优势。本项目建设后,主要为 XXXX 集团高纯度多晶硅项目提供合格的工业硅原料。

一、非财务因素分析

1、项目发起人评估:

XXXX 集团是一个以煤为基础,煤电化、煤焦化、煤油化多联产发展的能源化企业集团公司。属山西省炭集团和首批户国有资产授权经营单位之一。集团现有个子公司(含一个上市公司) 、个分公司,员工万名,集团 2010年 1-6月实现营业收入亿元,利润亿元,资产总额达亿元。

通过全面实施战略管理, XXXX 集团形成了 XXXX 、武夏、潞宁、 XXXX 内蒙古、 XXXX 新疆五大矿区,煤、电、油、化、硅五大产业蓬勃发展,煤电化、煤焦化、煤油化三条主产业链条不断拉长加粗,建设了焦化、电化、煤电、煤油四大循环经济园区,被确定为国家循环经济试点企业。 2004年被中国企业联合会和中国企业家协会评为“全国十大

最具影响力企业”目前在全国 0家大企业中排名第位, 全国煤炭行业排名第位。

2、项目政策性评估

根据近年来国家出台的一系列宏观调控政策,重点包括对铁合金行业的《铁合金准入条件》、《关于推进铁合金行业加快结构调整的通知》、《关于加强铁合金生产企业行业准入管理工作的通知》等,生产工业硅的容量为 2.5万 KVA ,该项目设计容量为 2*2.85万 KVA 。

(1)该项目经山西省发展和改革委员会(晋发改备案 [200]号)企业投资项目备案证备案;

(2)项目经山西省安全生产监督管理局进行安全预评价(晋安监管四函[201号) ;

(3)山西省环境保护厅出具了《关于山西 XXXXXXXX 硅业有限公司新建 2*28500KVA工业硅项目环境影响报告书的批复》 (晋环函[20]7号) ;

(4)项目提供了土地规划许可证,土地使用权证;

(5)黎城县电业局出具了《关于山西 XXXX 工业硅有限责任公司项目供电能力的回复》 (黎电字[20]1号) ; (6)黎城县水利局《关于山西 XXXX 工业硅有限责任公司项目用水申请的复函》。

申请项目符合国家产业政策,并履行了规定的审批程序,环评、土地、用水、用电等已获得相关部门的批复。

3、行业现状分析

工业硅是一项高能耗、高污染的产业,产能过剩、市场无序竞争是其实现可持续发展的主要障碍。

近年来我国硅产能大幅度扩张,已经从上世纪 70年代的 2万多吨,增加到目前的 200多万吨。然而,现有 500多家硅生产企业中能够维持正常生产的只有 200多家。我国工业硅生产存在的问题是,硅炉容量小,质量不稳定,技术经济指标落后,一些先进的技术和操作管理经验难于推广普及,资源浪费严重,机械化自动化水平相差较大。国家产业政策调控的方向是指导和引导工业硅项目向大炉容、低能耗的方向发展,逐步淘汰落后产能。

据统计,目前国内金属硅冶炼电耗约 12000~13000千瓦时 /吨,高出国外先进水平约 2000-3000千瓦时 /吨。金属硅主要是供应给铝厂,钢厂和有机硅厂等。据统计,用于铝工业的金属硅约为 60%左右,钢铁工业约为 15%,有机硅行业约为 20%, 半导体及其他行业约为 5%。 2009年国内用于多晶硅的金属硅产量同比增加 4倍以上,达到 6-8万吨。根据未来几年下游行业对金属硅的需求情况来看, 2010年全年金属硅的产量将超过 2007-2008年的高点,达到 120万吨以上,其中出口恢复至 60万吨左右。国内的铝合金的需求量 20万吨以上,同比增长 15%;而在有机硅方面需求量为 25万吨以上,同比增长幅度 20%以上;在多晶硅方面

需求量将超过 5万吨,同比增长 25%以上。预计 2010年金属硅在国内消费量达到 60万吨。因此,有机硅和多晶硅行业的发展将成为未来金属硅市场需求的两个新增点。 4、市场情况分析

我国是工业硅产能产量和出口量最大的国家。我国生产的工业硅原来主要是冶金用硅。近年来,我国化学用硅的产量和出口量增长较快,从世界范围看,工业硅的主要出口国是中国、挪威、巴西、南非等;进口工业硅的国家主要是日本、西欧、北美和东南亚国家。自 2007年以来,工业硅市场持续热销,低牌号的工业硅已供不应求,订单增长的同时价格也开始攀升。目前国内主产区金属硅 533主流价格约在 12600-13500元 /吨, 411在 13600-14500元 /吨, 3303主流报价已达到 15200-16500元 /吨, 更高品位的 2202普遍在 16400-17200元 /吨。对于介于化学级与冶金级之间的 441工业硅涨势更是惊人。

工业硅主要用途包括作为非铁基合金的添加剂,硅加入到某些有色金属中时,能提高基体金属的强度、硬度和耐磨性,还能改善基本的铸造性能和焊接性能。

工业硅也可用于要求严格的硅钢的合金剂,冶炼特种钢和非铁基合金色的脱氧剂。工业硅在钢铁工业中用作合金元素,用于生产硅钢和工具钢。硅钢大量用于发电机、发动机和变压器等。

工业硅广泛用于配制硅铝合金,由于硅铝合金具有良好的耐热、耐磨和铸造性能,广泛用于汽车、拖拉机、船舶、航空、电气等工业。

工业硅是生产半导体多晶硅的原料,用半导体硅制作的器件广泛用于计算机,通讯设备、智能卡、汽车电子设备、工业及军工用电子设备、生活消费电子设备等。工业硅还是生产光纤预制棒的基础材料。

随着冶金、化工、电子工业,尤其是有机硅化合物、汽车工业新材料生产和太阳能光伏产业的快速发展,工业硅的需求量在不断增长,年均增长率在 10%以上。

5、项目工艺及环保

工业硅生产过程由原料贮存、配料、工业硅炉熔炼、精炼、浇铸、破碎、包装,及检验等主要生产工序组成。工艺技术先进成熟,来源可靠经济,能够适应项目建设和生产的需要。

项目遵循节能减排的要求,在工艺设计中采取自动化程度高的工业硅炉,根据负载大小、自动调节功率,在各设备冷却中使用闭路循环水系统,以节省能源;采用 3台单相变压器供电,使用三相电极功率平衡,消除强弱相,短网做到最短,在电炉煤气除尘工艺上,采用干法除尘工艺,在风机选型中,重点选择低能耗、有节能措施的设备型号,充分利用余热等,节能效果明显。

项目设计时,注重环保工作,电炉系统产生的废气、废水、废渣及噪声污染均采取了相应的治理措施。烟气经除尘后排入大气不会对环境产生污染,电炉水系统采用密封循环水系统,污水不外排,也不会对周围环境造成污染。电炉烟尘经布袋除尘器回收处理。车间及厂界噪声均控制在允许范围内,预计工程建成投产后,各项污染物排放均控制在允许范围内,对周围环境产生的影响不大。综合环境效益较好。二、财务因素分析

1、总投资估算

(1)固定资产投资估算

本项目为新建 2*28500KVA工业硅项目, 估算固定资产投资为 26184.87万元,固定资产投资构成如下:

(2)流动资金估算

项目产品及生产规模为:年产工业硅 2.52万吨; 年产微硅粉 0.882万吨。

该项目拟 1年建成,第 2年投产,投产后当年达到设计

生产能力的 80%,投产第 2年达设计生产能力的 100%,以后各年达产 100%,生产期按 15年计算,计算期 16年。流动资金按分项计算, 达产年共需流动资金 2404万元。全厂劳动定员为 252人, 人均年工资及福利费用为 1.8万元, 年工资及福利总额为 453.6万元。

2、财务评价

(1)产品成本估算

总成本费用达产年为 29885万元,其中可变成本为 25945万元,固定成本 3940万元。经营成本 28260万元。 (2)产成品的销售价格 (以目前已实现的市场价为基础)

(3)利润总额及分配

利润总额正常年为 8187万元;所得税按利润总额的 25%计取。

盈余公积金、公益金提取比例为税后利润的 10%。项目整个计算期内共计利润总额为 116353万元,缴纳所得税 29088万元,累计盈余公积金、公益金 8726万元。

(4)财力盈利能力分析

全部投资所得税后财务内部收益率为 26.19%;

财务净现值为 21806万元;

所得税前财务内部收益率为 33.25%;

财务净现值为 33071万元;

全部投资所得税后投资回收期为 4.80年(含建设期) ; 全部投资所得税前投资回收期为 4.16年(含建设期) ; (5)盈亏平衡点分析

以生产能力利用率表示的盈亏平衡点:

BEP (平衡比例) =年固定成本 /(年销售收入 -年可变成本 -年销售税金及附加) *100%=32.49%

BEP (平衡产量) =2.52*32.49%=0.82万吨

(6)清偿能力分析

项目建成资产负债率为 69.40%,生产期内资产负债率最高为 52.3%,最低为 2.8%,说明项目面临的风险不大。项目从第 2年开始,流动比率超过 141.0%,从第 4年开始速动比率超过 153.1%, 说明偿付流动负债的能力较强。财务内部收益率均大于行业基准收益率,财务净现值均大于零,投资收回期均小于行业基准回收期,说明盈利能力满足要求,项目在财务上是可行的。

三、风险预警

1、产品市场风险。由于受金融危机的影响,国际市场对工业硅的需求出现较大幅度的波动,出口贸易量的减少打

破了工业硅在国内市场的供需平衡,造成工业硅在国内市场的相对过剩。钢铁冶金等行业市场的持续低迷,大大降低了冶金用硅市场需求;工业新材料、光伏产业虽受到国家产业政策的支持,但由于受技术、成本的影响,发展前景虽然看好,短期内仍难以形成较大的市场需求。

2、政策性风险。工业硅生产属于高能耗行业,电力是工业硅生产的唯一动力能源,在其成本中占有较大比例(约为 50%— 60%) 。随着国家“节能减排”政策调控的深入, 申贷项目可能面临较大的“节能”压力。

3、原料供应风险。硅石为工业硅的唯一原料,其质量对工业硅的产品质量有决定性的影响,申贷项目年用量较大,应抓紧对所选矿点进行详细勘察,进一步落实硅石储量及质量指标,为项目今后生产及发展提供确实保证。 4、关联交易及财务风险。申贷项目主要是为配套的多晶硅生产企业提供工业硅原料,与申贷主体为同一产业链上的关联企业。下游关联企业虽为项目产品提供了较为稳定的产品流通渠道,但也在一定程度上降低了申贷主体的市场议价能力。下游企业的经营预算和成本控制在一定程度上会对对申贷项目造成影响,也不排除其为控制成本等目标的“杀价”行为增加申贷项目的财务风险。

项目评估人:侯丰才

范文四：银行贷款项目授信评估报告

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银行贷款项目授信评估报告

第一章、前言

主要反映以下四项内容:1.项目受理情况,包括业务受理背景、评估工作情况及主要依据,; 2.项目基本信息和评估指标摘要表,3.贷款项目的评估结论,包括项目的主要竞争优势和劣势,,4、贷款的主要潜在风险及建议采取的主要风险防范措施,是否建议提供贷款～贷款的金额、期限、利率及贷款条件,

第二章借款人评价

一、授信客户背景状况

如果是现有企业投资项目～对借款人基本情况分析主要有:包括授信客户的行业、成立时间、注册资本、注册地址、主要的产品和服务内容、主要市场和在市场中所处的位臵、授信客户的股东结构以及各股东投资比例、股东背景情况、环保情况等～所属集团及关联企业情况～股东实力和经验等。借款人属集团成员的～还应对其所处的集团作有效评价。

如果是新建企业,指为项目建设而新组建的项目法人,～除了比照现有企业要求分析外～还要对各投资人从事类似项目建设、经营的经验背景进行分析评价～分析主要投资人的基本情况、经营管理班子构成、经营业绩、管理水平等方面～分析其出资能力和类似项目建设经营经验等～充分评估其履行能力。

所有项目均须对项目各相关人之间的产权及其他关联关系进行调查～必要时可绘图说明。

一、项目主要关系人资信评估

,一,借款人及项目主要关系人资信评估。

要通过对借款人及项目主要关系人,如其母公司、主要投资人,的经营情况、财务状况、信用情况的考察～对其资

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况～近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率,目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度,企业近三年的销售业绩～在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。

土地储备贷款借款人～还要综合分析当地政府土地储备资金的收支管理、预算执行情况。

,二,项目主要关系人关系评估。

对所评估的贷款项目～须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系作详细深入了解～必要时绘制项目有关各方关系树形图～并作文字说明。

二、项目概况和建设情况评估

,一,项目概况和建设情况评估。

要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

,二,项目建设的基本情况评估。

要调查项目的地理位臵、四至、用途、主要建设指标,占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等,、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等～并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等。

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土地储备项目～需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。

,三,项目建设条件评估。

要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复～明确土地使用权获取的方式、使用年限～核查房地产开发相关证件:包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。审核项目资本金是否达到项目总投资的35%～外商投资房地产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求。考察项目的动迁安臵计划及补偿政策～是否存在拆迁纠纷,施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度～项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实～是否享有政府有关优惠政策。

,四,项目建设实施进程评估。

要对申请贷款项目从立项及批复、可行性研究报告、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建筑工程施工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排,对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况～未到位资金及原因～项目预计竣工时间。取得《商品房预,销,售许可证》的要说明预,销,售情况,对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况～调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 可能对施工进度、成本、销售情况的影响。

,五,项目建设的设计、施工、监理情况评估。

要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关部门的规定,调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。

,六,项目建设的环境保护条件评估。

要调查项目建设地区的环境状况～分析项目是否可能引起周边生态环境的变化～审查项目为节能环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。

,七,项目建设必要性评估。

,八,项目建设进度评估。

应调查项目立项过程、依据～项目建设工期、进度、资金投入计划等情况～评估项目建设计划的实施和执行情况。如项目已开工～应分析项目的形象进度、投资完成及各项资金到位情况。

三、项目市场情况评估

项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析～通过市场调查与预测～对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。

,一,房地产投资环境评估。

要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况～调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。

,二,项目市场定位评估。

要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性。针对项目物业类型,如居住、商业、办公和其他等物业类型,及其特点进行分析～以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。

,三,房地产产品经营方式评估。

要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解～分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营,指出售、出租以外的经营方式,等不同的经营方式的市场情况。

,四,房地产市场状况评估。

应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行～具体内容包括:

?供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度～项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势,周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 目,包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目,的供给状况～如供给量、有效需求量、空臵量和空臵率等。

?价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。

?成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

?项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势～综合得出项目在市场上的竞争能力。

?项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况～分析和评价其可行性～估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。

四、项目投资估算与融资方案评估

,一,项目投资估算。

房地产项目总投资主要包括开发建设投资～出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用～主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金～是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分。

进行项目投资估算分析和审查～要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全～有无任意扩大取费范围和提高标准～扩大投资规模,分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况,分析投资构成比例合理与否。在此基础上～调整项目成本费用～填列《项目总投资估算表》和《开发产品成本估算归集表》。各项费用内容如下:

1.房地产项目土地费用～包括为取得房地产项目用地而发生的费用～主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

2.房地产项目前期工程费用～包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测～以及“三通一平”等阶段的费用支出。

3.基础设施建设费～包括进行项目基础设施建设所发生的费用～具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用～以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

4.建筑安装工程费～包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

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5.公共配套设施建设费～包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用～主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6.开发间接费用～包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

7.管理费用～包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

8.财务费用～包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

9.销售费用～包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用～以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

10.开发期税费～包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用～主要包括:土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

11.其他费用～包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

12.不可预见费～根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度～以上述各项费用的3,一7,估算。

,二,资金来源评估。

对项目资金来源的评估～应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括项目资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对交行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。

1.项目资本金～项目资本金,所有者权益,为借款人或项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估项目资本金,所有者权益,～对已到位资金～须审查验资情况,对未到位资金～结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函～分析近三年财务变动～了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用～确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估～主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估～估价方法是否符合法律、法规的要求～所占比例是否符合有关规定。

2.预租售收入～包括房地产产品的预销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入～要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划～在对附近区域同类物业类型的

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 租售情况,包括价格、租售率,进行调查的基础上进行。

3.银行贷款～评估银行贷款～重点考察借款人获得除交行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排。

4.其他资金～包括发行债券、股东借款、融资租赁及其他需要还本付息的资金。

在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上～确定项目切实可行的融资计划～填列《投资计划与资金筹措表》。

五、财务效益评估

财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上～根据国家现行财税制度及有关规定～测算财务效益评估指标～考核项目的盈利能力。基础财务数据～包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查～并说明确定的理由和依据。

,一,房地产项目经营方案的审查。

审查的内容应包括:借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定～并与开发商的投资策略相结合,房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容,经营房地产的类型和相应的数量～是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 量的基础上确定～并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响,租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况～以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响～并与位臵、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查～确定其是否客观合理～并进一步对其进行修正。

,二,基础财务数据测算与分析。

1.项目计算期～包括项目建设期和经营期～确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力～考核承担项目策划、设计、施工企业的实力～考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。

2.经营成本与费用估算～应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上～确定合理的项目经营成本与经营费用～并填列《经营成本与费用估算表》。

3.开发产品成本～是指房地产项目产品建成时～投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时～可分别估算每种产品的成本费用～但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

4.经营成本～是指经营,包括出售、出租、自营,房地产产品时～由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目～房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 销售收入和租金收入的比例～计算本期应结转的经营成本。

5.运营费用～包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。

6.修理费用～包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。

7.房地产项目收入～包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上～填列《经营收入与经营税金及附加估算表》。

,1,租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响,空臵期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响,规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。

,2,自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体～通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时～应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响～以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例～以及分期付款的期数和各期付款的比例。

8.编制《项目全部投资现金流量表》和《利润表》。

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应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划～编制《全部投资现金流量表》和《利润表》。

,1,《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出～按期编制～用以计算各项评价指标～进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源～以全部投资作为计算基础～用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标～考察房地产项目全部投资的盈利能力。

,2,《利润表》应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况～用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下:

利润总额,经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税

经营收入,销售收入+租金收入+自营收入

销售收入,土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入,出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加,营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本,土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

,三,盈利能力分析。

盈利能力分析～应计算投资利润率、财务净现值及财务

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 内部收益率等指标～并与行业的基准水平相比较～分析判断项目的盈利能力。

1.投资利润率～是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率～计算公式为:

投资利润率,建设经营期年平均利润总额/项目总投资×100,

2.销售利润率～是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率～计算公式为:

销售利润率,建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100,

3.财务净现值～指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为:

n,tNPV,(CI,CO)(1，r),t,1t

,,,计算期,

r,,折现率,

(CI,CO)t ,,第,年的净现金流量,

CI指现金流入量～包括:项目经营,包括租售和自营,收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分,

CO指现金流出量～包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分,

根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。

4.财务内部收益率～是指项目在计算期内各年净现金流

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 量差额现值累计等于零的折现率～它反映项目所占用资金的盈利水平～计算公式为: n,t(CI,CO)(1，IRR),0,t1t,

IRR??财务内部收益率

5.投资回收期～主要适用于出租和自营的房地产项目。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示～并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为: n

(CI,CO),0t,t,1

投资回收期可根据《项目全部投资现金流量表》中累计净现金流量求得～其详细计算公式为:

投资回收期,,累计净现金流量开始出现正值年数,1,，,上年累计现金流量的绝对值?当年净现金流量,

,四,贷款偿还能力分析。

贷款偿还能力分析～应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标～分析判断项目的贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间～即:

贷款偿还期,年,,贷款偿还完毕的年份,贷款开始支用的年份，当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。

1.对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人～单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷～填列《项目贷款偿还期计算表》～测算项目贷款偿还期作为贷款

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 偿还期指标,对新建项目外借款人有在建项目～除了测算项目贷款偿还期外～还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担。

2.项目贷款偿还期～应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。

在测算贷款偿还期时～应将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察～分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量～及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。在项目评估时～须关注借款人偿还目前已有负债的能力,充分考虑房地产项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下～借款人用整体效益偿还债务的能力,及在借款人效益欠佳～但项目盈利能力较好情况下～项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。

六、不确定性分析

房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响～并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上～须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险～控制项目不确定性的措施。

,一,盈亏平衡点分析。盈亏平衡点,BEP,是指项目在利润为零～保持不盈不亏时的临界点～可用销售量、销售价格、销售额表示～一般用销售率表示～其盈亏平衡点的计算公式为:

BEP ,销售率, = -----------

, P,T,S

式中: C 总成本费用

P 单位销售价格

T 单位经营税金及附加

S 总可售面积

,二,敏感性分析。应列图表分析各种变化因素对内部收益率、投资回收期等各主要评估指标波动的影响程度～确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况～对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素或多因素敏感性分析～以了解影响项目财务效益的最敏感因素～预测项目的潜在风险和抗风险能力。

敏感性分析中～影响项目内部收益率、投资回收期的主

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5,、10,和20,计算。

七、银行综合效益评估

银行效益评估应采用定性和定量的分析方法～具体分析项目资金在交行结算情况及带给银行的相关效益。

,一,资金结算量评估。应分析借款人或项目在交通银行开立基本结算户或资金分流情况～分析因此为交行增加的资金结算量。

,二,相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益～房地产项目贷款的相关效益主要包括:

?对个人住房按揭贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为交通银行带来个人住房贷款的优质房源。

?对中间业务的作用。考察项目为交行带来的各类中间业务收入的增长。

?项目建设中和建成后结算业务增长情况～主要包括项目的使用者,如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户,给交通银行带来的结算业务增长。

八、风险防范措施评估

风险防范措施评估～应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析～判断项目贷款具有哪些主要风险～采取什么措施降低、规避、分散风险。

,一,保证措施评估。

主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。

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对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定～是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续～信用良好～经营活动是否正常～有无重大债权、债务纠纷等。

对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况～进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析。考察保证人现金流量和盈利能力～判断保证人是否具备代偿债务的能力。

,二,抵押措施评估。

应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。

对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人～产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致～抵押是否经有权机构批准等。

对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合《担保法》的规定～是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点～以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。以共有财产为抵押物的～应对抵押物的共有状况进行审查。

对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格～是否经交通银行认可,评估报告是否合法、真实、科学,评估物与抵押物的品种、数量是否相符,抵押的时间是否接近评估基准日～是否在评估有效期内。在此基础

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 上～计算抵押率～并判断其是否合理:抵押率是否符合交通银行信贷手册的规定～对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物～其抵押率是否偏高。

,三,质押措施评估。

应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。

对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人～质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致～质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准等。以共有财产为质押物的～应对质物的共有状况进行审查。

对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合《担保法》的规定～是否属于可质押的范围～是否具有易估价、易变现、易保管的特点～权利证明文件是否真实、合法、有效。

对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格～是否经交通银行认可,评估报告是否合法、真实、科学,评估物与质押财产的品种、数量是否相符,质押的时间是否接近评估基准日～是否在评估有效期内。在此基础上～计算质押率～并判断其是否合理～审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况～对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产～其质押率是否偏高。

九、授信对象和授信业务风险评级

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根据交通银行信贷手册有关“双十级”评级的规定～对授信对象和授信业务进行风险评级。同时～进行内部评级体系PD评级。

十、总评估

在分项调查分析的基础上～应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及风险评级等方面做综合性论述。对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述～并提出建议及解决措施。同时～必须对贷款项目提出最终评估结论～就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。

土地储备贷款～应结合项目实际～比照上述九个方面评估内容作必要的增删～进行简要评估描述～形成相应的总评估意见。

兆联创业商务网http://www.cezhi.com 兆联创业融资策划http://www.btiicn.com 附表1:

借款人应提交的材料清单

材料名称有或无证书号一、企业基本资料

公司章程及公司成立批复文件

公司成立验资报告

企业法人营业执照

事业法人登记证

法人代码证

贷款证,卡,

法定代表人身份证

借款人近三年经审计的财务报表及审计报告

资质等级证书二、项目资料

项目立项文件

项目可行性报告

建设工程规划许可证

建设用地规划许可证

国有土地出让合同

国有土地使用证

建筑工程施工许可证

商品房预,销,售许可证,视情提供,

投资估算调整表

投资计划与资金筹措表

贷款申请书

还款计划表

贷款行认为需要的其他项目建设文件三、担保资料

抵押人同意抵押证明,附抵押物清单,

抵押物权属证明

抵押物资产评估报告

出质人同意质押证明,附质押财产清单,

质押财产权属证明

质押财产评估报告

保证人同意担保证明

保证人营业执照

保证人法人代码证

保证人法定代表人身份证

保证人近三年经审计的财务报表及审计报告

保证人公司章程、合同及公司成立批复文件

担保人贷款证,卡, 四、主要关系人的资料,同一, 五、借款人/项目发起人近三年及最近一期资产负债表、利润表和现金流量表

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范文五：银行贷款项目授信评估报告

银行贷款项目授信评估报告

前言第一章、

主要反映以下四项借款人评价

一、授信客户背景状况

如果是现有企业投资项目，对借款人基本情况分析主要有:包括授信客户的行业、成立时间、注册资本、注册地址、主要的产品和服务内容、主要市场和在市场中所处的位臵、授信客户的股东结构以及各股东投资比例、股东背景情况、环保情况等，所属集团及关联企业情况，股东实力和经验等。借款人属集团成员的，还应对其所处的集团作有效评价。

如果是新建企业(指为项目建设而新组建的项目法人)，除了比照现有企业要求分析外，还要对各投资人从事类似项目建设、经营的经验背景进行分析评价，分析主要投资人的基本情况、经营管理班子构成、经营业绩、管理水平等方面，分析其出资能力和类似项目建设经营经验等，充分评估其履行能力。

所有项目均须对项目各相关人之间的产权及其他关联关系进行调查，必要时可绘图说明。

一、项目主要关系人资信评估

(一)借款人及项目主要关系人资信评估。

要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资

信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度;企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。

土地储备贷款借款人，还要综合分析当地政府土地储备资金的收支管理、预算执行情况。

(二)项目主要关系人关系评估。

对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系作详细深入了解，必要时绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。

二、项目概况和建设情况评估

(一)项目概况和建设情况评估。

要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

(二)项目建设的基本情况评估。

要调查项目的地理位臵、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等。

土地储备项目，需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。

(三)项目建设条件评估。

要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件:包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。审核项目资本金是否达到项目总投资的35%，外商投资房地产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求。考察项目的动迁安臵计划及补偿政策，是否存在拆迁纠纷;施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。

(四)项目建设实施进程评估。

要对申请贷款项目从立项及批复、可行性研究报告、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建筑工程施工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间。取得《商品房预(销)售许可证》的要说明预(销)售情况;对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整

可能对施工进度、成本、销售情况的影响。

(五)项目建设的设计、施工、监理情况评估。

要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关

部门的规定;调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。

(六)项目建设的环境保护条件评估。

要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引

起周边生态环境的变化，审查项目为节能环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。

(七)项目建设必要性评估。

(八)项目建设进度评估。

应调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进度、资金投

入计划等情况，评估项目建设计划的实施和执行情况。如项目已开工，应分析项目的形象进度、投资完成及各项资金到位情况。

三、项目市场情况评估

项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地

产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。

(一)房地产投资环境评估。

要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方

面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融

保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。预测国家及地方的经济

政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。

(二)项目市场定位评估。

要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性。针对项目物业类型(如居住、商业、办公和其他等物业类型)及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。

(三)房地产产品经营方式评估。

要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营(指出售、出租以外的经营方式)等不同的经营方式的市场情况。

(四)房地产市场状况评估。

应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括:

?供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势;周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项

目(包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目)的供给状况，如供给量、有效需求量、空臵量和空臵率等。

?价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。

?成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

?项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。

?项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。

四、项目投资估算与融资方案评估

(一)项目投资估算。

房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见

费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分。

进行项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模;分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况;分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用，填列《项目总投资估算表》和《开发产品成本估算归集表》。各项费用内容如下:

1.房地产项目土地费用，包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

2.房地产项目前期工程费用，包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

3.基础设施建设费，包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

4.建筑安装工程费，包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

5.公共配套设施建设费，包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用，主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6.开发间接费用，包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

7.管理费用，包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

8.财务费用，包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

9.销售费用，包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

10.开发期税费，包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括:土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

11.其他费用，包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程

质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

12.不可预见费，根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3,一7,估算。

(二)资金来源评估。

对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括项目资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对交行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。

1.项目资本金，项目资本金(所有者权益)为借款人或项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估项目资本金(所有者权益)，对已到位资金，须审查验资情况;对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确

定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。

2.预租售收入，包括房地产产品的预销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同类物业类型的

租售情况(包括价格、租售率)进行调查的基础上进行。

3.银行贷款，评估银行贷款，重点考察借款人获得除交行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排。

4.其他资金，包括发行债券、股东借款、融资租赁及其他需要还本付息的资金。

在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列《投资计划与资金筹措表》。

五、财务效益评估

财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。基础财务数据，包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。

(一)房地产项目经营方案的审查。

审查的内容应包括:借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合;房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容;经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数

量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响;租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位臵、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。

(二)基础财务数据测算与分析。

1.项目计算期，包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。

2.经营成本与费用估算，应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用，并填列《经营成本与费用估算表》。

3.开发产品成本，是指房地产项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

4.经营成本，是指经营(包括出售、出租、自营)房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期

收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部

销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的经营成本。

5.运营费用，包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。

6.修理费用，包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。

7.房地产项目收入，包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》。

(1)租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响;空臵期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响;规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。

(2)自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。

8.编制《项目全部投资现金流量表》和《利润表》。

应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划，编制《全部投资现金流量表》和《利润表》。

(1)《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。

(2)《利润表》应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下:

利润总额,经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税

经营收入,销售收入+租金收入+自营收入

销售收入,土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入,出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加,营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本,土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

(三)盈利能力分析。

盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务

内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判断项目的盈利能力。

1.投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为:

投资利润率,建设经营期年平均利润总额/项目总投资×100,

2.销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为:

销售利润率,建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100,

3.财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为:

,,,计算期;

r,,折现率;

,,第,年的净现金流量;

CI指现金流入量，包括:项目经营(包括租售和自营)收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分;

CO指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分;

根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。

4.财务内部收益率，是指项目在计算期内各年净现金流

量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，计算公

式为:

IRR??财务内部收益率

5.投资回收期，主要适用于出租和自营的房地产项目。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为:

投资回收期可根据《项目全部投资现金流量表》中累计净现金流量求得，其详细计算公式为:

投资回收期,(累计净现金流量开始出现正值年数,1)，(上年累计现金流量的绝对值?当年净现金流量)

(四)贷款偿还能力分析。

贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标，分析判断项目的贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即:

贷款偿还期(年),贷款偿还完毕的年份,贷款开始支用的年份，当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。

1.对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款

偿还期指标;对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担。

2.项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项

目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。

在测算贷款偿还期时，应将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。在项目评估时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力;充分考虑房地产项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力;及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。

六、不确定性分析

房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性

分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。

(一)盈亏平衡点分析。盈亏平衡点(BEP)是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为:

BEP (销售率) = -----------

( P,T)S

式中: C 总成本费用

P 单位销售价格

T 单位经营税金及附加

S 总可售面积

(二)敏感性分析。应列图表分析各种变化因素对内部收益率、投资回收期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素或多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。

敏感性分析中，影响项目内部收益率、投资回收期的主

要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5,、10,和20,计算。

七、银行综合效益评估

银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在交行结算情况及带给银行的相关效益。

(一)资金结算量评估。应分析借款人或项目在交通银行开立基本结算户或资金分流情况，分析因此为交行增加的资金结算量。

(二)相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益，房地产项目贷款的