土地招拍挂规定_范文大全网

范文一：土地招拍挂规定

中华人民共和国国土资源部令

第 39 号

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长徐绍史

二??七年九月二十八日

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

(2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过 2007年9月21日国土资源

部第3次部务会议修订)

第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、

法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:

(一)出让人的名称和地址;

(二)出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求;

(三)投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法;

(四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式;

(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;

(六)确定中标人、竞得人的标准和方法;

(七)投标、竞买保证金;

(八)其他需要公告的事项。

第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行:

(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

(三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

(四)招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行:

(一)主持人点算竞买人;

(二)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;

(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;

(四)主持人报出起叫价;

(五)竞买人举牌应价或者报价;

(六)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;

(七)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交;

(八)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十六条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十七条挂牌依照以下程序进行:

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;

(二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

(三)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格;

(四)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十九条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交:

(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;

(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息。

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第二十三条受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效;造成损失的，应当依法承担赔偿责任:

(一)提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自 2007年 11 月 1 日起施行。

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范文二：土地招拍挂程序土地招拍挂

土地招拍挂程序

作者:佚名文章来源:本站原创点击数:1673 更新时间:2009-1-14 第一步:根据项目向市里请示土地申请(即确定地块); 第二步:国土局根据确定的地块调整市用地总体规划(胶南完成);

第三步:国土局向上级部门报材料申请土地批复(省政府批复);

第四步:挂牌申请。招商引资单位会同项目单位分别到外经局(发改局)、环保局、规划局出具初审意见，国土局根据三部门出具的初审意见向市政府打挂牌的请示报告; 第五步:市政府批复后向社会公示挂牌，公示期限20天;

第六步:报名。用地单位在公示期限内报名，并缴纳20%的保证金;

第七步:竞标;

第八步:摘牌;

第九步:摘牌后，国土局与项目单位签订成交确认书;

第十步:项目单位分别到外经局(发改局)、环保局、安监局出具项目正式批文、环评报告、安评报告;

第十一步:国土局根据批文及报告与项目单位签订国有土地使用权出让合同; 第十二步:在签订国有土地使用权出让合同后，项目单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同领取建设用地规划许可证。

第十三步:项目单位在签订国有土地使用权出让合同后60日内缴纳剩余金额; 第十四步:项目单位缴纳有关税费;

第十五步:项目单位申请出让国有建设用地使用权登记;

第十六步:颁发土地证。

需提供的主要资料为:

1、城市用地勘测定界图(一式八份，需加盖规划服务中心及所在地国土所章) 2、项目用地单位向市政府用地请示及市政府指示意见;

3、项目用地市规划局出具的规划意见书;

4、项目用地省批次文件;

5、项目用地向省报批的用地批次勘测定界图及用地在图中的位置标注;

6、界址表(由项目所占地的单位或村盖章)

范文三：如何测算招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估

通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、臵换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。

本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。

一、受让土地评估的步骤

测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。

运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。

（一）调查土地基本情况

主要包括三个方面的内容：

1、调查土地的位臵。包括三个层次：土地所在城市的性质、土

地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。

调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。

2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。

3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。

例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。

（二）选择最佳物业开发类型

选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。

政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳

定位。

我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。

选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。

两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。

选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。

对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。

表格如下：

（三）估计开发经营期

参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。

确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。

常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。

1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：

实例：预计开发周期为24个月。

2、高层、小高层：以10～15万平方米为二期：

实例：开发经营期为31月。

3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。

但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。

（四）估算开发完成后的项目价值

这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以下几个步骤：

1、选取可比实例

为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。

一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。

2、建立可比价格基础

选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。

如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。

3、交易日期调整

在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。

当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：

一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。

一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。

当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，

以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。

进行交易日期调整的一般公式为：

可比实例在成交

日期时的价格 × 交易日期调整系数＝在估价时点

时的价格

在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。

4、物业状况调整

这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。

要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。

然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。

比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。

物业状况直接比较表

可比实例在其物业状况下的价格

可比实例相对于

预估对象的得分预估项目物业状＝况下的价格

5、求取比准价格

可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：

交易日期

调整

预估对象＝ ×＝比准价格可比实例价格房地产状况调整 ×将经过修正、价格，最后：

开发完成后的项目价值（总销售收入）＝比准价格×开发完成后的项目可售面积。

为了便于比较，还需计算三个销售单价：

销售单价一＝总销售收入

总建筑面积

销售单价二＝总销售收入

可售面积

销售单价三＝总销售收入－车库销售收入

地上可售面积

（五）测算开发成本

由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：

需要说明的是：

1、前期费用、工程费用：总金额＝单价×总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。

2、财务费用：即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。

计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。

计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。

投资利息＝本金A ×利率×计息周期＋本金B ×利率×计息周期＋……＋本金N ×利率×计息周期

3、成本：为便与比较，需计算三个单价成本：

单价成本一＝总成本

总建筑面积

单价成本二＝总成本

总可售面积

单价成本三＝总成本－车库销售收入

地上可售面积

4、其它

有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。

（六）土地价值

经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。

欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润。

另外一种辅助测算土地价格方法是：

搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。

我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。

需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。

由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安臵补助费、青苗费、征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未包括大市政配套费。因此在计算过程中要留意。

经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际竞买过程中，情况较为复杂多变，因此为应付竞买过程中的突发事件，也为规避市场风险，我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变

动的情况下，所产生的利润是否能够满足要求，以作为土地竞买时的参考。计算表格如下：

（注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定）

总成本＝开发成本+土地总成本利润＝销售收入-总成本成本利润率＝利润÷总成本销售利润率＝利润÷总收入

范文四：土地招拍挂的区别及流程

土地招拍挂

1、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为；

2、拍卖出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；

3、挂牌出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为；

土地招标：是指通过一定的公开平台召集有资质的土地使用者在一定期限通过上报土地用途土地使用出让金等材料，并在一定时间内公开开标，来争取土地的使用权土地拍卖：是土地所有者（政府）在一定的时间通过叫价的方式决定土地的使用者价高者得

土地挂牌：是指土地以明确的价牌标价接受挂牌价的土地使用者取得土地

土地协议出让是指土地所有者与一家土地使用者商议土地使用金

三种土地出让方式的具体程序：

协议出让程序

市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。

有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。

必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。

双方协商达成一致意见。

签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土

地出让金。

受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。招标出让程序

市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。

有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。

市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。

投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。

市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。

对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退保证金。

中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金，保证金可抵充定金。

中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

拍卖出让程序

市土地局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖出让土地公告。

市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件。

验证竞买者资格，发放应价牌。

市土地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。

竞买者举牌应价。

竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，缴付定金。竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。

竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

范文五：实施土地招拍挂制度的优点

实施土地招拍挂制度的优点

(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。

土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。

政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力

土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监

督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。

首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。

其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。

最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。

(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。

土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。

招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整

合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。

(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。

目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。

(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。

我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(wT0)原则的要求。WT0的非歧视原则、公平原则

和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。

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